Разъяснения прокуратуры. Официальный портал Администрации города Омска
Порядок рассмотрения обращений граждан в органах прокуратуры
06 сентября 2021 года, 14:01
Об участии прокурора в гражданском судопроизводстве
06 сентября 2021 года, 13:43
Усилена ответственность за управление транспортом в состоянии опьянения
31 августа 2021 года, 15:07
Разъяснение законодательства о гражданской обороне
25 августа 2021 года, 17:25
Изменения в Федеральный закон «Об оружии»
23 августа 2021 года, 16:50
О налоговом вычете на физкультурно-оздоровительные услуги
23 августа 2021 года, 16:48
Изменение срока административного наказания
05 августа 2021 года, 13:43
Наличие гражданства иностранного государства как основание для увольнения с госслужбы
14 июля 2021 года, 15:11
О Правилах направления экземпляров документов по жалобам
12 июля 2021 года, 12:13
Об ответственности за хищение денежных средств с банковского счета
30 июня 2021 года, 18:34
Об обеспечении защиты персональных данных работника
30 июня 2021 года, 18:24
Об уголовной ответственности за нарушение санитарно-эпидемиологических правил
22 июня 2021 года, 19:04
О противодействии коррупции
18 июня 2021 года, 12:09
О защите инвалидов
18 июня 2021 года, 12:05
Об антитеррористической защищенности объектов отдыха детей и их оздоровления
18 июня 2021 года, 11:59
Об ответственности за незаконное вознаграждение от юридического лица
15 июня 2021 года, 16:50
Ответственность за оставление ребенка в опасности
15 июня 2021 года, 16:44
Административная ответственность за оскорбление
15 июня 2021 года, 16:35
О дополнительных гарантиях для несовершеннолетних работников
15 июня 2021 года, 16:26
Ответственность аптечных организаций за отсутствие на реализации лекарственных препаратов
15 июня 2021 года, 16:19
Следующий| Наименование элемента общего имущества | Параметры | Характеристика |
| Помещения общего пользования | Назначение — Наименования — Количество – шт. Площадь пола – кв. м Материал пола — . | Количество помещений требующих текущего ремонта – шт. в том числе: пола — шт. (площадь пола, требующая ремонта – кв. м) |
| Межквартирные лестничные площадки | Количество – шт. Площадь пола – кв. м Материал пола — | |
| Лестницы | Количество лестничных маршей – шт. Материал лестничных маршей – Материал ограждений – Материал балясин — Площадь – кв.м | Количество лестниц, требующих ремонта — шт. В том числе: — лестничных маршей шт.; — ограждений шт.; — балясин шт. |
| Лифтовые и иные шахты | — лифтовых шахт — шт.; — иных шахт — шт. (указать название шахт) | Количество лифтовых шахт, требующих ремонта – шт. Количество иных шахт, требующих ремонта — шт. |
| Технические этажи | Количество – шт. Площадь пола – кв. м Материал пола — | Санитарное состояние — (удовлетворительное /неудовлетворительное) |
| Коридоры | Количество — шт. Площадь пола — кв.м. Материал пола — . | Количество коридоров, требующих ремонта — шт. В том числе пола — шт. (площадь пола, требующая ремонта кв.м.) |
| Чердаки | Количество – шт. Площадь пола – кв. м | Санитарное состояние — (удовлетворительное / неудовлетворительное). Требования пожарной безопасности – соблюдаются / не соблюдаются, если не соблюдаются — дать краткую характеристику нарушений). |
| Технические подвалы | Количество – шт. Площадь пола – кв. м 1. ; 2. ; 3. ; 4. . Перечень установленного инженерного оборудования: 1. ; 2. ; 3. ; 4. . | Санитарное состояние — (удовлетворительное /неудовлетворительное) Требования пожарной безопасности — (указать соблюдаются или не соблюдаются, если не соблюдаются дать краткую характеристику нарушений) Перечислить оборудование и инженерные коммуникации, нуждающиеся в замене: 1. ; 2. ; 3. ; 4. . Перечислить оборудование и инженерные коммуникации, нуждающееся в ремонте: 1. ; 2. ; 3. ; 4. . |
| Фундаменты | Вид фундамента – Количество продухов – шт. | Состояние (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) Количество продухов, требующих ремонта — шт. |
| Стены и перегородки внутри подъездов | Количество подъездов — шт. Площадь стен в подъездах — кв.м. Материал отделки стен — Площадь потолков — кв.м. Материал отделки потолков — | Количество подъездов, нуждающихся в ремонте — шт. Площадь стен, нуждающихся в ремонте — кв.м. Площадь потолков, нуждающихся в ремонте — кв.м. |
| Стены и перегородки внутри помещений общего пользования | Площадь стен кв. м Материал стен и перегородок Материал отделки стен Площадь потолков кв. м Материал отделки потолков | Площадь стен, нуждающихся в ремонте — кв. м Площадь потолков, нуждающихся в ремонте — кв. м |
| Материал — Площадь — кв. м Длина межпанельных швов — м | Состояние — (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) Площадь стен требующих утепления — кв. м Длина межпанельных швов нуждающихся в ремонте — м. | |
| Перекрытия | Количество этажей — Материал – Площадь — кв. м. | Площадь перекрытия, требующая ремонта — кв. м ( указать вид работ) |
| Крыши | Количество – шт. Вид кровли – (указать плоская, односкатная, двускатная, иное) Материал кровли — Площадь кровли – кв. м Протяженность свесов — м Площадь свесов – кв. м Протяженность ограждений — м | Характеристика состояния – (удовлетворительное / неудовлетворительное) Если неудовлетворительное — указать: — площадь крыши требующей капитального ремонта — кв. м. — площадь крыши требующей текущего ремонта — кв. м. |
| Количество дверей ограждающих вход в помещения общего пользования — шт. из них: деревянных — шт. металлических шт. | Количество дверей ограждающих вход в помещения общего пользования требующих ремонта — шт. из них: деревянных — шт. металлических шт. | |
| Окна | Количество окон расположенных в помещениях общего пользования — шт., из них деревянных — шт. | Количество окон расположенных в помещениях общего пользования требующих ремонта — шт., из них деревянных — шт. |
| III. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование | ||
| Лифты и лифтовое оборудование | Количество — шт. В том числе: грузовых — шт. Марки лифтов — Грузоподъемность т Площадь кабин – кв. м | Количество лифтов требующих: замены — шт. капитального ремонта — шт. текущего ремонта — шт. |
| Мусоропровод | Количество – шт. Длина ствола — м | Состояние ствола (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) Количество загрузочных устройств, требующих капитального ремонта — шт. |
| Вентиляция | Количество вентиляционных каналов – шт. Материал вентиляционных каналов — Протяженность вентиляционных каналов — м Количество вентиляционных коробов – шт. | Количество вентиляционных каналов требующих ремонта — шт. |
| Дымовые трубы/вентиляционные трубы | Количество вентиляционных труб – шт. Материал — Количество дымовых труб — шт. Материал — | Состояние вентиляционных труб (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) Состояние дымовых труб (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Водосточные желоба/водосточные трубы | Количество желобов – шт. Количество водосточных труб – шт. Тип водосточных желобов и водосточных труб — (наружные / внутренние) Протяженность водосточных труб — м Протяженность водосточных желобов — м | Количество водосточных желобов требующих: замены — шт. ремонта — шт. Количество водосточных труб требующих: замены — шт. ремонта — шт. |
| Электрические ВРУ | Количество — шт. | Состояние (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Светильники | Количество — шт. | Количество светильников требующих замены — шт. Количество светильников требующих ремонта — шт. |
| Системы дымоудаления | Количество — шт. | Состояние (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Магистраль с распределительным щитком | Количество — шт. Длина магистрали – м | Длина магистрали, требующая замены — м Количество распределительных щитков требующих ремонта — шт. ( указать дефекты) |
| Сети электроснабжения | Длина – м | Длина сетей, требующих замены — м |
| Котлы отопительные | Количество — шт. | Состояние (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Сети теплоснабжения | Диаметр, материал труб и протяженность в однотрубном исчислении: 1. мм м 2. мм м 3. мм м 4. мм м | Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены: 1. мм м 2. мм м 3. мм м 4. мм м Протяженность труб, требующих ремонта — м ( указать вид работ: восстановление теплоизоляции, окраска, иное) |
| Задвижки, вентили, краны на системах теплоснабжения | Количество: задвижек — шт. вентилей — шт. кранов — шт. | Требуют замены или ремонта: задвижек — шт. вентилей — шт. кранов — шт. |
| Бойлерные (теплообменники) | Количество — шт. | Состояние (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Элеваторные узлы | Количество — шт. | Состояние (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Радиаторы | Материал и количество – 1. шт. 2. шт. | Требует замены (материал и количество): 1. шт. 2. шт. |
| Полотенцесушители | Материал и количество – 1. шт. 2. шт. | Требует замены (материал и количество): 1. шт. 2. шт. |
| Системы очистки воды | Количество — шт. Марка | Состояние (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Насосы | Количество — шт. Марка насоса: 1. ; 2. . | Состояние (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Трубопроводы холодной воды | Диаметр, материал и протяженность: 1. мм м 2. мм м 3. мм м | Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены: 1. мм м 2. мм м 3. мм м Протяженность труб, требующих окраски — м |
| Трубопроводы горячей воды | Диаметр, материал и протяженность: 1. мм м 2. мм м 3. мм м | Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены: 1. мм м 2. мм м 3. мм м Протяженность труб, требующих окраски — м |
| Задвижки, вентили, краны на системах водоснабжения | Количество: задвижек — шт. вентилей — шт. кранов — шт. | Требует замены или ремонта: задвижек — шт. вентилей — шт. кранов — шт. |
| Коллективные приборы учета | Перечень установленных приборов учета, марка и номер: 1. ; 2. ; 3. . | Указать дату следующей поверки для каждого прибора учета: 1. ; 2. ; 3. . |
| Сигнализация | Вид сигнализации: 1. 2. | Состояние для каждого вида сигнализации (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Трубопроводы канализации | Диаметр, материал и протяженность: 1. мм м 2. мм м 3. мм м | Диаметр, материал и протяженность труб, требующих замены: 1. мм м 2. мм м 3. мм м |
| Сети газоснабжения | Диаметр, материал и протяженность: 1. мм м 2. мм м 3. мм м | Состояние (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Задвижки, вентили, краны на системах газоснабжения | Количество: задвижек — шт. вентилей — шт. кранов — шт. | Требуют замены или ремонта: задвижек — шт. вентилей — шт. кранов — шт. |
| Калориферы | Количество — шт. | Состояние (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Указатели наименования улицы, переулка, площади и пр. на фасаде МКД | Количество — шт. | Состояние (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Иное оборудование | указать наименование | Указать состояние (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| IV. Земельный участок, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома | ||
| Общая площадь | земельного участка — га: в том числе площадь застройки — га асфальт — га грунт — га газон — га | Указать состояние (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Зеленые насаждения | деревья — шт. кустарники — шт. | Указать состояние (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Элементы благоустройства | Малые архитектурные формы (есть/нет), если есть перечислить : Ограждения м Скамейки — шт. Столы — шт. | Перечислить элементы благоустройства, находящиеся в неудовлетворительном состоянии . Указать дефекты . |
| Ливневая сеть | Люки — шт. Приемные колодцы — шт. Ливневая канализация: Тип Материал Протяженность м. | Указать состояние (удовлетворительное/неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
| Иные строения | 1. ; 2. ; 3. . | Указать состояние (удовлетворительное / неудовлетворительное, если неудовлетворительное — указать дефекты) |
Понятие, признаки и состав общего имущества многоквартирного дома Текст научной статьи по специальности «Право»
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО
УДК 34
С. А. КУДИНА, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Уфимского юридического института МВД России, кандидат юридических наук (г. Уфа)
S. A. KUDINA, senior instructor of the chair of civil law disciplines of Ufa Law Institute of the Interior Ministry of Russia, candidate of law (Ufa)
ПОНЯТИЕ, ПРИЗНАКИ И СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
THE CONCEPT, CHARACTERISTICS AND COMPOSITION OF THE GENERAL PROPERTY OF AN APARTMENT HOUSE
<N
К <N
a a
о
о Д
В
Аннотация. Статья знакомит с исследованием общего имущества многоквартирного дома. Автором проанализировано действующее законодательство и выделены объекты недвижимости в структуре многоквартирного дома, подлежащие к отнесению общего имущества. Описываются характерные признаки, присущие общему имуществу многоквартирного дома: является недвижимым имуществом; должно быть предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме; не является частью какой-либо квартиры; должно соответствовать установленному режиму общей долевой собственности. Кроме этого, автором выявлены специфические черты, присущие земельному участку как элементу общего имущества.
Ключевые слова: собственник, многоквартирный дом, общее имущество, Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, структура многоквартирного дома, объекты, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, общая долевая собственность.
s а
о
^
0 «
У
а -с а
1
о
0 «
1
£ «
а s
Annotation. The article introduces the study of the General property of an apartment house. The author analyzes current legislation and selected properties in the structure of an apartment building subject to the assignment of common property. Describes the characteristics inherent in the total assets of an apartment building is real property; should be designed to serve more than one residential and (or) non-residential premises in an apartment house; is not part of any apartment; must comply with the established regime of joint ownership. In addition, the author reveals the specific features inherent in the land as part of the common property.
Keywords: the owner, an apartment building, common property, the Housing code, the Civil code, the structure of apartment houses, objects, members of the General property of an apartment house common property.
Значимость общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме сложно переоценить.
От его состояния зависит надежность и безопасность всего многоквартирного дома в целом, безопасность жизни и
здоровья граждан, сохранность имущества как физических, юридических лиц, так и государственного (муниципального) имущества. Кроме того, вопросы содержания и эксплуатации данного имущества напрямую влияют на материальные затраты собственников, которые обязаны в силу прямого указания закона содержать данное имущество пропорционально доле в праве общей долевой собственности на принадлежащие им жилые (нежилые) помещения.
На практике возникают споры в части отнесения того или иного имущества к числу общего, при которых собственники помещений вынуждены доказывать наличие у них права собственности на это имущество.
В действующем законодательстве отсутствует единый исчерпывающий перечень объектов общего имущества многоквартирного дома. Это и понятно. Сформулировать его попросту невозможно, так как состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. Примерный перечень объектов общего имущества применительно к многоквартирному дому установлен в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) [1].
Наиболее развернутый перечень объектов, входящих в состав общего имущества, представлен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 [2].
Вместо нормативного расширения перечня объектов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, на наш взгляд, более целесообразно выработать единый принцип выделения общего имущества в многоквартирном доме [3]. Ведь при отсутствии критериев для разграничения общего имущества от иного невозможно определить круг вещей, в отношении которых должен действовать режим долевой собственности. Следовательно,
нельзя разрешить наиболее принципиальный с практической точки зрения вопрос: какое имущество должно содержаться собственниками помещений коллективно, а какое — индивидуально?
Проанализировав состав (элементы) общего имущества, содержащийся в нормативных актах, можно выделить следующие характеризующие его признаки.
Во-первых, общее имущество представляет собой недвижимое имущество, несмотря на то, что в состав общего имущества могут входить и движимые вещи, например, лифт. Однако перед нами случай, когда на часть распространяется правовой режим целого, т. е. если лифт является структурным элементом многоквартирного дома, то он приобретает его черты.
Во-вторых, как правило, общее имущество не является частями квартир. Хотя факт нахождения элементов внутридомовых инженерных систем внутри жилого помещения не означает, что они используются для обслуживания исключительно данного помещения и не относятся к общему имуществу в многоквартирном доме. Это подтверждается судебной практикой [4].
В-третьих, целевое назначение общего имущества — удовлетворение потребностей всех пользователей, имеющих равное право доступа к нему.
В-четвертых, общее имущество принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.
Причем право общей долевой собственности в многоквартирном доме имеет ряд специфических особенностей. Например, основанием возникновения указанного права является факт приобретения гражданами в собственность конкретных помещений в многоквартирном доме; собственник доли в общем имуществе многоквартирного дома не имеет права на выдел доли в натуре; доля каждого собственника общего имущества в многоквартирном доме
<ч
к
<ч а а
и и
ч
и «
а
о
^
0 «
и
¥ а -с а
1
о
^
0 «
и ?
а £
а «
1
<ч
к
<ч а а
и и
пропорциональна размеру (доле) общей площади помещения, занимаемого гражданином — собственником данного помещения в общей площади жилого дома; доля в общем имуществе полностью лишена самостоятельной оборото-способности и др.
Однако главной особенностью права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном дом, считаем то, что правомочия собственника здесь дополнительно ограничены нормами об управлении многоквартирным домом [5].
В-пятых, земельный участок как элемент общего имущества многоквартирного дома имеет специфические черты.
Так, земельный участок индивидуализируется как объект гражданских прав в особом порядке по сравнению с иными элементами общего имущества (межевание, кадастровый учет), и в отношении земельного участка используются положения, регулирующие обременение и изъятие земельного участка под многоквартирным домом, отличающиеся от общих норм, применимых ко всем элементам общего имущества.
Ввиду составляющих общее имущество элементов этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из его характеристики как особого имуще-
«
а
о
^
0 «
и
¥ а -с а
1
о
^
0 «
и
1
£ «
а
а; §
и
ственного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов.
Полагаем, нет необходимости закрепления в ЖК РФ точного определения конструкций и элементов многоквартирного дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений, однако, необходимо закрепить состав общего имущества многоквартирного дома в его технической документации.
Таким образом, общее имущество многоквартирного дома представляет собой объект недвижимости, который существует в виде имущественного комплекса, складывающегося из различных компонентов, объединенных общим назначением (предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в доме). Выявлены следующие его признаки: общее имущество представляет собой недвижимое имущество; как правило, общее имущество не является частями квартир; целевое назначение общего имущества — удовлетворение потребностей всех пользователей, имеющих равное право доступа к нему; общее имущество принадлежит всем собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности; земельному участку как элементу общего имущества многоквартирного дома присущи специфические черты.
* * *
ЛИТЕРАТУРА
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14
2. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 27.02.2017) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Собрание законодательства РФ. 21.08.2006. № 34. Ст. 3680.
3. Хисматуллин О. Ю., Кудина С. А. Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома // Вестник Уфимского юридического института МВД России. 2014. № 3. С. 57-61.
4. Определение № 5-КГ16-84 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
5. Елисеев А. П., Кудина С. А. Некоторые аспекты правового статуса органов управления многоквартирным домом // Правовое государство: теория и практика. 2015. № 2.
© Кудина С. А.
УДК 351.74.088.4 (470):347.5
Т. А. ФАЙРУШИН, преподаватель кафедры огневой и тактико-специальной подготовки Уфимского юридического института МВД России (г. Уфа)
T.
OF THE POLICE |
5S »
Аннотация. В данной статье автор раскрывает вопросы защиты чести, достоинства и деловой репутации сотрудников органов внутренних дел. Так как сотруд- а ник полиции является властным субъектом, то не исключены случаи воздействия на | него путем распространения порочащих сведений, что, безусловно, является наруше- а нием его законных прав. В связи с этим встает вопрос о защите его личных неимуще- § ственных прав. |
Ключевые слова: защита, честь, достоинство, деловая репутация, сотрудник § полиции, ответственность. 1
I
Annotation. In this article the author reveals the issues of protection of honor, dignity |
and business reputation of staff of bodies of internal Affairs. As a police officer is power enti- о
ties, it does not exclude cases of exposure through the dissemination of damaging infor- I
mation, which, of course, is a violation of their legitimate rights. In this regard, the question
arises about the protection of his moral rights. a
Key words: protection, honor, dignity, business reputation, the police officer responsi- |
ble. $
GQ
Общее имущество многоквартирного дома 2020
Под термином общее или общедомовое имущество понимаются элементы объекта недвижимости, предназначенные для эксплуатации всеми жильцами. Каждый собственник жилого помещения в доме располагает еще и определенной долей общего имущества. Ее размер можно вычислить, исходя из размера жилплощади, которой владеет человек.
При этом владение общедомовым имуществом налагает еще и определенную ответственность. Например, собственники ответственны за его состояние. Кроме того, с них взимается оплата за его содержание, а также за ремонт. Но что является общим имуществом многоквартирного дома? Для того чтобы это понять, следует обратиться к нормам ГК и ЖК РФ.
Что входит?
В составе общедомового имущества находятся:
- Общие площади, не входящие в состав квартир. А именно, подвалы, чердаки, лестницы и т. п.
- Прилегающая к дому территория с зелеными насаждениями.
- Кровля и ее компоненты.
- Ограждающие, а также несущие конструкции.
- Находящиеся в общих коридорах двери и окна.
- Инженерные сети общего пользования, а также различное оборудование, находящиеся в пределах объекта недвижимости.
- Иные объекты, предназначающиеся для эксплуатации, благоустройства, а также для обслуживания дома.
Примечательно, что вхождение некоторых элементов в перечень общедомового имущества может находиться под вопросом. В частности, это касается домофона. Обратившись к нормативам, можно понять, что домофон все же причислен к совместному имуществу. При этом решение вопроса о его содержании находится в компетенции жителей.
Правовое регулирование
Перечень совместного имущества можно узнать, обратившись к статье 36 из ЖК РФ.
Дополнительно, статья 290 ГК РФ устанавливает тот факт, что несущие конструкции и оборудование, применяемое для обслуживания объекта, также относится к общедомовой собственности.
Общее имущество многоквартирного дома
Поскольку в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме включены инженерные сети, многие граждане интересуются их границами.
Граничными точками в коммуникациях являются линии границ стен объекта, если иное не установлено по закону.
Правила использования
Основные правила использования общедомового имущества:
- осмотр имущества, который может проводиться ответственными лицами или же собственниками помещений;
- удаление ТБО;
- контроль за поддержанием необходимой температуры в общих помещениях;
- соблюдение правил пожарной безопасности, а также других обязательных нормативов;
- уход за зелеными насаждениями;
- уборка общих площадей;
- проведение сезонных подготовительных работ;
- текущий, а также капитальный ремонт.
Кто распоряжается?
Хотя содержание общедомового имущества возложено на плечи всех собственников, для организации данного процесса обычно назначаются ответственные лица. Наиболее распространенные варианты управления в 2020 году ‒ управляющая компания и ТСЖ.
Жильцы имеют право выбрать УК и заключить с ней соглашение, в котором будут прописаны все обязательства по содержанию имущества.
В свою очередь, управляющая фирма заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с организациями, осуществляющими содержание общедомового имущества и работы по ремонту. Она же исполняет распоряжения, принятые на общем собрании собственников. Владельцы квартир оплачивают работу УК.
ТСЖ или товарищество собственников осуществляет те же функции, что и управляющая компания. Выбирают этот орган путем голосования жильцов.
Если более 2/3 голосов отдано в пользу ТСЖ, то решение о его принятии утверждается. Собственники, не вошедшие в состав товарищества, заключают с ним соглашение на ремонт и содержание дома.
Расходы
Содержание совместного имущества, как и услуги ЖКХ, оплачивается собственниками. Каждый владелец жилья вносит оплату соразмерно своей доле. При этом данный вид расходов включен в состав обязательных платежей для собственников квартир.
Величину платежа определяет орган, в компетенции которого находится управленческая функция. Например, управляющая компания. Она составляет смету и делит суммы в необходимых пропорциях между собственниками.
Управляющий орган имеет право по согласованию с собственниками передавать общедомовую собственность в аренду. Получение доходов от арендной платы является дополнительным источником финансирования общего имущества.
При этом, в соответствии с требованиями законодательства, управляющий орган обязан отчитываться перед жильцами по запросу, на какие именно нужды тратятся средства.
Если же содержание общего имущества осуществляется ненадлежащим образом, то управляющий орган обязан снизить размер взимаемой оплаты на содержание. Если этого не происходит, то комиссией из собственников должен быть составлен соответствующий акт.
С ним они в дальнейшем имеют право обратиться в суд, приложив его к иску с требованием о снижении оплаты на содержание. Также в этом случае жильцы могут потребовать смены управляющего органа.
Ответственность за состояние
По правилам, ответственность за состояние общедомового имущества несут 3 стороны:
- Собственники. Они ответственны за поддержание имущества в надлежащем состоянии.
- Органы местного самоуправления. В их компетенции находится выбор управляющих компаний на конкурсной основе.
- Органы власти. В их функции входит контролирование содержания имущества.
В соответствии с положениями жилищного законодательства, если произойдет обрушение здания из-за его неправильного обслуживания, то ответственны за это будут жители, а не управляющая организация. Так, расходы на утилизацию привлекаются из личных финансов жильцов.
В идеальном варианте владельцы квартир должны осуществлять контроль за тем, насколько качественно управляющий орган исполняет возложенные на него обязанности по содержанию помещений.
При управлении ненадлежащим образом они могут произвести смену управляющей инстанции. Однако в реальности подобная ответственность со стороны собственников проявляется крайне редко.
Капитальный ремонт
В многоквартирных домах с определенной периодичностью проводятся текущие и капитальные ремонты:
- Необходимость в проведении текущего ремонта определяется решением общего собрания. Он направлен на устранение небольших повреждений, восстановление работоспособности элементов дома, предупреждение износа. Во время текущего ремонта может быть произведена замена некоторых конструкций дома.
- Капитальный ремонт также осуществляется после соответствующего решения, принятого на общем собрании собственников жилья. Жильцы могут самостоятельно решить, каким образом будут сформированы финансовые накопления для капитального ремонта. Также они имеют право определить величину оплаты.
Дополнительно проведение такого вида ремонта регулируется региональными программами. Так, в компетенции местных властей находится составление списка объектов, нуждающихся в капремонте.
При этом для каждого объекта недвижимости, попавшего в перечень, определяется перечень работ, период их проведения, а также величина расходов.
На видео об общем имуществе МКД
Каким количеством голосов может приниматься решение об увеличении общего имущества
Вопрос:
В многоквартирном доме проходит собрание об увеличении общегоимущества собственников МКД. Какое количество голосов нужно собрать? В Жилищном кодексе говорится только о 100% при уменьшении общего имущества.
Ответ:
Полагаем возможным при принятии решения об увеличении общего имущества воспользоваться правилами принятия решения о реконструкции, поскольку при реконструкции многоквартирного дома также может увеличиваться общее имущество собственников помещений многоквартирного дома: для принятия такого решения требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Обоснование:
Действительно, ЖК РФ регламентирует лишь процедуры уменьшения общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, в ЖК РФ нет прямых указаний о том, какое количество голосов необходимо для принятия решения об увеличении общего имущества.
В этой связи полагаем возможным при принятии решения об увеличении общего имущества применить по аналогии правила голосования по реконструкции многоквартирного дома, поскольку при реконструкции также может увеличиваться общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция может повлечь за собой изменение высоты, количества этажей, площади и объема здания, в частности, их увеличение).
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в числе прочих полномочий принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
По общему правилу 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. К числу исключений из данного правила относится голосование по вопросу, предусмотренному пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ: для принятия решения о реконструкции требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Учитывая приведенные нормы, для увеличения общего имущества собственников помещений многоквартирного дома требуется поддержка не менее чем двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Служба поддержки пользователей систем «Кодекс»/»Техэксперт»
Эксперт Груша Герман Афанасьевич
Информация о выполняемых работах
Содержание общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
- Осуществление приема заявок на аварийно-ремонтные работы и устранение неисправностей, и регистрацию в специальном журнале (файле персонального компьютера) по установленной форме.
- Обеспечение ограждения и патрулирования зон, предоставляющих опасность для населения, в местах обнаружения аварийной ситуации;
- Доведение до сведения Заказчика (в форме письменного извещения) информации о выполнении аварийных работ, а при значительном износе сетей и оборудования – о необходимости выполнения работ по их полной или частичной замене.
- В случаях, когда для устранения аварий необходимо отключение здания от инженерных сетей, ставить в известность Заказчика.
Услуги связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией:
Услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов:
Водопровод и канализация:
— ремонт и замена сгонов на трубопроводе;
— установка бандажей на трубопроводе;
— замена небольших участков трубопровода;
— ликвидация засора канализации внутри строения;
— ликвидация засора канализационных труб «лежаков» до первого колодца;
— замена небольших участков трубопровода, связанные с устранением засора или течи;
— заделка свищей и зачеканка раструбов.
— выполнение сварочных работ при ремонте или замене трубопровода.
Центральное отопление, горячее водоснабжение:
— ремонт и замена аварийно-поврежденной запорной арматуры;
— ликвидация течи путем уплотнения соединений труб, арматуры и нагревательных приборов;
— ремонт и замена сгонов на трубопроводе;
— смена небольших участков трубопровода;
— выполнение сварочных работ при ремонте или замене участков трубопровода.
Электроснабжение:
— замена (восстановление) неисправных участков электронной сети;
— замена предохранителей, автоматических выключателей на домовых вводно-распорядительных устройствах и щитах, в поэтажных распределительных электрощитах;
— ремонт электрощитов (замена шпилек, подтяжка и зачистка контактов), включение и замена вышедших из строя автоматов электрозащиты и пакетных переключателей;
— замена плавких вставок в электрощитах.
Обеспечение поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов:
— Заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями
Заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества:
— Решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в ООО «Жилкомсервис №3 Центрального района» не поступало, договора на использование общедомового имущества не заключалось.
Охрана подъездов:
— Решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в ООО «Жилкомсервис №3 Центрального района» не поступало, договора на использование охрану подъездов не заключалось.;
Охрана коллективных автостоянок:
— Решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в ООО «Жилкомсервис №3 Центрального района» не поступало, договора на охрану коллективных автостоянок не заключалось.;
Учет собственников помещений в многоквартирном доме:
— Для организации учета собственников помещений в многоквартирном доме в ООО «Жилкомсервис №3 Центрального района» организована работа «Паспортной службы», заключены договора с районными Жилищными Агентствами г.Санкт-Петербурга на ведение паспортно-регистрационного обслуживания;
Иные услуги по управлению многоквартирным домом:
— Для организации расчетно-кассового обслуживания по оплате населением платежей за жилищно-коммунальные услуги ООО «Жилкомсервис №3 Центрального района» заключило договор на оказание данных услуг с ГУП ВЦКП
Общая аренда (TIC) — Введение — SirkinLaw APC
Общая аренда (TIC) — Введение
Энди Сиркин
По мере того, как цены на недвижимость продолжают расти, а сообщества вводят все более строгие ограничения на рост и преобразование кондоминиумов, все больше и больше людей обращаются к аренде общей и другим нетрадиционным структурам долевой собственности как способ максимизировать свою покупательную и торговую способность. . Эти договоренности снижают цены и расширяют выбор для покупателей, позволяя им объединять ресурсы и покупать больше недвижимости, чем они могли бы или хотели бы, при этом договариваясь между собой о распределении прав и обязанностей, чтобы каждый покупатель в конечном итоге не получил больше, чем он / она нуждается.В то же время аренда в рамках общих договоренностей увеличивает продажные цены и маркетинговые возможности для покупок продавцов, позволяя им продавать часть своей собственности покупателям по ценам, которые обычно в сумме превышают ту, которую продавец получил бы от одного покупателя. Популярность совместной аренды еще более повысилась благодаря недавнему введению дробных кредитов, которые позволяют совладельцам иметь индивидуальную ипотеку, что существенно снижает риск совместного владения. Сегодня общая аренда жилья является одним из наиболее распространенных типов домовладения в Сан-Франциско, становясь все более популярным в других местах Калифорнии (особенно в Окленде / Беркли, Санта-Монике, Голливуде, Лагуна-Бич, Сан-Диего и во всех округах Марин и Сонома). и появляются в сообществах за пределами Калифорнии, таких как Нью-Йорк, Бостон, Сиэтл и Портленд.
Что такое общая аренда?
Общая аренда (также известная как TIC и общий арендатор и совместная аренда) относится к договоренностям, в соответствии с которыми два или более человека совместно владеют участком недвижимости без «права наследования». Этот тип совместного владения позволяет каждому совладельцу выбирать, кто унаследует ее долю владения после смерти. Напротив, тип совместного владения, называемый совместной арендой, требует, чтобы интересы каждого совладельца переходили к другим совладельцам после смерти.
Аренда по общей структуре стала популярным стилем владения во многих различных контекстах, связанных с недвижимостью.Например, инвесторы в доходную недвижимость и синдикаторы недвижимости все чаще используют общую аренду в качестве средства для облегчения обменов с отсроченным налогом на прибыль, и эта тенденция была стимулирована недавними постановлениями IRS, признающими определенную аренду в общих структурах в качестве законных средств для этих обменов. В то же время покупатели домов для отпуска и застройщики курортов все чаще используют общую аренду (часто называемую «долевое владение» в этом приложении) для совместного владения и использования недвижимости для отдыха, чтобы владельцам не нужно было покупать больше, чем они могут использовать и позволить. но по-прежнему получают законное право собственности на недвижимость (в отличие от традиционной схемы «таймшер»).
Эта статья познакомит вас с третьим распространенным использованием общей аренды, а именно с совместным владением многоквартирной жилой недвижимостью совладельцами, каждый из которых желает иметь исключительные права на использование определенной жилой единицы. Вы можете найти более полную информацию в статье, озаглавленной «Понимание основных концепций и структуры TIC». Этот тип арендатора в общей долевой собственности не следует путать с юридическим подразделением, известным как кондоминиум. В проекте кондоминиума собственность юридически разделена на физические части, которые могут находиться в отдельной собственности.Каждый владелец кондоминиума владеет определенной территорией собственности, которая обозначена на карте, зарегистрированной в записях округа, и имеет документ, в котором указывается территория, находящаяся в индивидуальной собственности. Напротив, общие владельцы арендуют проценты, а не отдельные единицы или апартаменты. Право конкретного собственника использовать конкретное жилище вытекает из письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемого соглашением об аренде, общим соглашением об аренде, соглашением между жильцами или соглашением о совместной аренде), а не из документа, карты или другого документа, зарегистрированного в записях округа.
Законна ли аренда в общем праве?
Разница между физическим разделением собственности в записях округа (как в кондоминиуме) и незарегистрированным договором о распределении прав использования (как в TIC) существенна как с нормативной, так и с практической точек зрения. Что касается нормативного регулирования, то апелляционные суды Калифорнии признали различие между зарегистрированными и незарегистрированными документами, определяющими права использования, и это различие означает, что местные законы, ограничивающие или запрещающие преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, не применяются к созданию жилого дома. аренда в общей договоренности.Следовательно, совместное владение недвижимостью не требует регистрации или согласования с местными государственными органами. С практической точки зрения отсутствие законных прав делает аренду в общей собственности значительно более рискованной, чем в кондоминиуме, даже если владельцы ТИЦ имеют отдельное финансирование. Повышенный риск возникает из-за того, что владельцы полагаются на действительность договора аренды в общем соглашении для своих прав использования, и можно представить себе правовые обстоятельства, при которых эта действительность может быть подорвана.
В чем разница между общей арендой и кооперативом?
Аренда в общей долевой собственности также должна отличаться от юридического подразделения, известного как акционерный кооператив или кооператив. В кооперативе корпорация или другое юридическое лицо владеет имуществом, и каждый из владельцев этого юридического лица владеет акциями юридического лица вместе с правами пользования определенной квартирой (часто, но не всегда, выражается в документе, называемом проприетарным договором аренды). . Акционерный кооператив юридически признан формой подразделения в соответствии с законодательством Калифорнии, и это признание ставит право собственности на кооператив в сферу действия большинства местных ограничений и правил подразделения.В результате законы, которые ограничивают или запрещают преобразование многоквартирных домов в юридические подразделения, такие как кондоминиумы, обычно налагают те же ограничения и запреты на преобразование многоквартирных домов в акционерные кооперативы.
Можно ли получить ипотеку при совместной аренде?
Сегодня большинство домовладельцев, сдающих в аренду, имеют индивидуальную ссуду TIC. Эти частичные ипотечные кредиты обеспечиваются только долей TIC одного совладельца в собственности, а это означает, что невыполнение обязательств по ипотеке одним владельцем не ставит под угрозу других владельцев.Индивидуальная аренда по общим займам теперь легко доступна в районе залива Сан-Франциско и все чаще доступна в других местах в Калифорнии и за ее пределами.
В ситуациях, когда отдельный арендатор по общей ипотеке недоступен, группы TIC делят одну ипотеку. Согласно этой договоренности, в общем соглашении об аренде указывается процент ссуды, причитающейся каждому совладельцу, который вносит свою долю в каждый платеж по ссуде как часть своих ежемесячных взносов ассоциации домовладельцев.Очевидно, что такая договоренность создает риск того, что совладелец, который заплатил свою долю, тем не менее может столкнуться с потерей права выкупа, поскольку другой совладелец не заплатил. Группы TIC обычно управляют этим риском, сохраняя резервные фонды, которые можно использовать для оплаты расходов, в то время как неплательщик продается вне группы. С практической точки зрения, хотя было сформировано более 5000 таких групп, дефолт совладельца случается крайне редко, и не было случаев обращения взыскания на ипотечный кредит по групповой ссуде TIC.
Как работает общая аренда?
Расходы по аренде в рамках общих групповых расходов, включая страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и улучшение общих частей, общие коммунальные услуги, такие как водоснабжение и вывоз мусора, а также выплаты по ипотеке (когда используется общая ипотека, а не отдельные индивидуальные ссуды TIC). через групповой банковский счет с использованием системы ежемесячной оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет группы. Ежемесячный платеж основан на общей доле собственника в ожидаемых расходах группы.У большинства групп также есть два разных типа резервных или непредвиденных фондов: один для будущего ремонта и замены общих частей, таких как внешняя краска и кровля, а другой для помощи в оплате общих расходов в случае, если владелец не выплатит свою долю. Каждый владелец несет ответственность за поддержание назначенных ему участков и имеет возможность (в определенных пределах) изменять и улучшать такие участки.
Каждый собственник может продать свою долю в любое время, и, вопреки тому, что думают многие люди, незнакомые с долевой собственностью, арендатор с общими интересами легко перепродавался по крайней мере в течение последних 30 лет.Продажа процентов TIC с использованием групповых займов обычно зависит от права первого отказа и одобрения покупателя, чтобы гарантировать, что совладельцы могут проверить потенциальных покупателей и убедиться, что они соответствуют требованиям. Кроме того, очень важно, чтобы все виды аренды в рамках общего группового финансирования были допустимы, чтобы перепродажи могли происходить без рефинансирования. Даже если групповая ипотека возможна, Соглашение об общей аренде должно предусматривать систему, в соответствии с которой продавцы могут принудительно произвести рефинансирование в случае, если существующий кредит недостаточно велик для размещения продажи.Положения о «принудительном рефинансировании» должны быть сбалансированы, чтобы гарантировать, что стоимость ссуды оплачивается продавцом или покупателем, а также защищена позиция собственного капитала и ежемесячные платежи непродающих владельцев.
Требуется ли разрешение города для совместной аренды?
Хотя формирование TIC не требует одобрения правительства города или округа, оно требует одобрения Департамента недвижимости Калифорнии (DRE), если собственность, находящаяся в совместном владении и занимаемая группой, содержит пять или более жилых единиц.Процесс утверждения DRE в настоящее время занимает 6-9 месяцев и приводит к выпуску DRE публичного отчета. Публичный отчет содержит обширную информацию об объекте недвижимости и группе TIC и должен быть предоставлен всем потенциальным покупателям. Перепродажа долей TIC обычно разрешена без публичного отчета, но правила, определяющие, что составляет настоящую перепродажу (в отличие от фикции, предназначенной для обхода требований утверждения), являются строгими.
Есть ли смысл покупать совместную аренду?
Устойчивая и постоянно растущая популярность многоквартирных домов, занимаемых владельцами, как общих арендаторов, свидетельствует о ценности строения как для покупателей, так и для продавцов.Но общая аренда подходит не всем, и потенциальные покупатели и продавцы должны тщательно взвесить риски и выгоды, прежде чем заключать договор аренды в рамках совместной сделки. Для владельцев многоквартирных домов наиболее важным фактором, который следует учитывать, является вероятная восприимчивость местного рынка покупателей жилья к владению TIC и результирующая разница (если таковая имеется) между стоимостью здания, если оно будет продано владельцам-пользователям, а не инвестору. Для покупателей жилья ключевым фактором является наличие эквивалентного кондоминиума (с точки зрения удобств и местоположения) и, если да, то, оправдывает ли разница в стоимости TIC / condo принятие повышенного риска, связанного с владением TIC.
Об авторе
D. Эндрю Сиркин является признанным экспертом в области долевого владения и другого совместного владения SirkinLaw APC была пионером в области соглашений об общих арендаторах (TIC), включающих уступку прав владения, которые часто используются в качестве замены для разделения собственности, когда истинное подразделение невозможно или неоправданно дорого. В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC.В последующие годы Энди стал первым инструктором по недвижимости, утвержденным штатом для TIC с учетом занятости, первым, кто получил разрешение штата на продажу TIC для крупных зданий, и первым, кто убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирование, и быть первым, кто разработал кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC. В последние годы тип соглашения о совместной собственности, который Энди задумал почти 30 лет назад, вырос и составляет примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.
SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе занятости для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы для подавляющего большинства ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. укреплять. Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как мы сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире.Мы также делимся накопленными знаниями и поддерживаем профессионалов в сфере недвижимости и сообщество TIC, постоянно публикуя новые статьи на нашем веб-сайте и предлагая бесплатные образовательные семинары.
Наша обычная практика аренды включает в себя общие консультации и консультации, подготовку соглашения TIC, кредитные документы и постоянные консультации с разработчиками, продавцом, риэлторами и владельцами TIC на фиксированной или почасовой основе. Мы пользуемся заслуженной репутацией в плане оперативного ответа на звонки и обеспечения быстрых сроков выполнения заказов.Но что еще более важно, мы известны тем, что находим творческие решения, успокаиваем страхи и находим точки соприкосновения, чтобы сделки и отношения работали. Хотя наша роль обычно начинается в момент создания или продажи общей аренды, мы стремимся оставаться доступными для решения проблем на протяжении всего срока службы каждого TIC. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.
Кондоминиумы и кооперативы — FindLaw
Кондоминиумы и кооперативы — это форма совместной собственности на собственность (Примечание: в законах некоторых штатов или «статутах» кондоминиумы и кооперативы вместе называются общинами общих интересов.)
Кондоминиумы
Самая популярная форма долевой собственности — это кондоминиумы. Кондоминиум характеризуется раздельным владением определенными частями объекта недвижимости (например, отдельными квартирами в многоквартирном доме) и неделимой или совместной собственностью на оставшуюся часть (общие части этого многоквартирного дома).
Самая распространенная форма кондоминиума — это многоквартирный многоэтажный многоквартирный дом, но концепция кондоминиума не ограничивается этой формой.Кондоминиумы существуют в условиях коммерческой недвижимости, таких как офисные кондоминиумы, и в других формах жилья, таких как таунхаусы в кондоминиумах. Кондоминиум — это форма собственности, а не тип здания. Существующие многоквартирные дома можно превратить или «преобразовать» в кондоминиумы, а кондоминиумы можно превратить обратно в традиционные многоквартирные дома.
Квартиры в кондоминиуме можно покупать и продавать по отдельности, каждая из которых передается отдельным актом и подлежит отдельной ипотеке, как если бы каждая была отдельным домом на одну семью.В то же время каждый владелец кондоминиума сохраняет безраздельный интерес к общим областям, таким как коридоры, прилегающая территория, ландшафтный дизайн и тому подобное.
Кондоминиум обычно создается на основании декларации кондоминиума, которая включает, помимо прочего, описание квартир и общих частей, а также любые существенные ограничения на размещение или использование квартир. Кондоминиум управляется Ассоциацией кондоминиумов, которая состоит из владельцев отдельных квартир и которая устанавливает и обеспечивает соблюдение правил (во многом как домовладелец традиционного многоквартирного дома), устанавливает и собирает взносы и плату за обслуживание, необходимые для поддержания структуры. , и управляет общими зонами.
Кроме того, до некоторой степени права и обязанности, связанные с долевым владением, будут регулироваться статутом штата о кондоминиумах. Все пятьдесят штатов приняли законы, регулирующие деятельность кондоминиумов, а некоторые из них приняли более широкие законодательные акты, регулирующие общины с общими интересами.
Понимание ограничений и условий, содержащихся в декларации кондоминиума, правил и положений, установленных ассоциацией, и полномочий ассоциации абсолютно необходимо для любого потенциального покупателя кондоминиума.В конце концов, в любом сообществе с общими интересами многое из того, что владелец может делать путем использования и обслуживания собственности и ее объектов, а также то, что он или она должен делать с точки зрения уплаты сборов и взносов, регулируется голос соседей собственника. В гораздо большей степени, чем в случае с традиционной структурой с одним владельцем, с кондоминиумом «никто не является островом». Консультации с юристом, имеющим опыт в области права кондоминиумов и кооперативов, будут иметь большое значение для того, чтобы убедиться, что потенциальный покупатель знает, на что он или она покупает, и объяснит права владельца, если и когда возникнет спор.
Кооперативы
Кооперативы также являются формой долевой или долевой собственности, хотя встречаются гораздо реже, чем кондоминиумы. Кооперативы по недвижимости создаются на основе той же теории и общих принципов, что и другие кооперативные организации, такие как банковские или кредитные кооперативы, которые принадлежат и действуют в интересах тех, кто пользуется услугами организации. Основное различие между кондоминиумом и кооперативом состоит в том, что в кооперативе каждый владелец не имеет прямого владения какой-либо конкретной, идентифицируемой единицей.Скорее, право собственности на всю собственность принадлежит кооперативу (обычно корпорации), и резидентам принадлежит доля в этой корпорации. В качестве акционеров жители выбирают директоров для управления зданием, а корпорация, в свою очередь, предоставляет каждому жителю долгосрочную возобновляемую аренду на его или ее конкретную квартиру.
Strata Management Consultants
«Корпорации собственников — что такое общая собственность?» — частый вопрос владельцев квартир, владельцев коммерческой недвижимости и управляющих недвижимостью.Вопрос часто возникает только тогда, когда встает вопрос, кому платить за ремонт и обслуживание. К нам часто обращаются менеджеры по жилой и коммерческой недвижимости, когда дело доходит до того, должен ли их арендодатель платить за ремонт чего-либо, или корпорация собственников должна платить. В целом, перечисленные ниже объекты являются общей собственностью корпорации собственников:
- Толстые непрерывные линии по определению зданий являются общей собственностью.
- Частная и общая собственность на балконах квартир.
- Общие службы и коммунальные услуги принадлежат корпорации владельцев.
- Особенности плана подразделения и правил корпорации владельцев.
- Дополнительные ресурсы по определению общего и частного.
Итак, для тех, кто планирует пройти через этот процесс впервые, давайте обсудим корпорации владельцев — что такое общая собственность?
1.Толстые непрерывные линии, определяемые зданиями, являются общей собственностью.
Общее имущество на планах подразделений обычно обозначается жирной сплошной линией. Расположение границ (точки разграничения) обычно внутреннее, а несущие колонны и стены считаются общей собственностью.
В деле Дэвис против Owners Corporation 1 PS414649K [2019] VCAT 1159, старший член Киртон постановил, что общая собственность не обязательно должна быть несущими конструкциями.Остекленные панели в алюминиевом каркасе с раздвижными дверьми (на балконы) считались достоянием общественности.
Ссылка на план подразделения для вашей корпорации владельцев поможет определить, как определяется общая и частная собственность, а также методологию определения того, где проходит граница (т. Е. Внутренняя поверхность, медиана, внешняя поверхность или другое местоположение).
2. Частная и общая собственность на балконах квартир.
Обычно, когда речь идет о многоквартирных домах, цементная пленка и балки вместе составляют часть конструкции здания и считаются общей собственностью.
Принимая во внимание, что настил, стяжка, неустановленная изначально плитка и гидроизоляционная мембрана часто являются частью участка (т.е. частной собственности).
3. Общие службы и коммунальные услуги принадлежат корпорации владельцев.
Общие услуги и коммунальные услуги, такие как канализация, вода (включая воду для пожарных служб), электричество, газ, канализация и NBN, будут принадлежать и покрываться корпорацией владельцев.
Как правило, эти услуги и инженерные сети вводятся в здание из одной магистрали от поставщика дороги / коммунальных услуг, и поэтому в плане подразделения они будут считаться общей собственностью.Кроме того, в пределах здания и плана деления труб и электропроводки, обслуживаемых более чем одним участком, часто будет считаться общей собственностью.
У нас был клиент, который представлял собой корпорацию владельцев таунхаусов с общими стенами. В здании было 2 отдельных ряда водостоков, которые продолжали и соединяли все таунхаусы, при этом водостоки определялись как частная собственность согласно плану деления. В конечном итоге было решено и согласовано, что корпорация владельцев возьмет на себя ответственность за организацию и оплату чистки желобов в качестве услуги для владельцев участков.Это намного более рентабельно и более эффективно с точки зрения логистики.
4. Особенности Плана подразделения и Правил Корпорации Собственников.
Еще одна важная вещь, на которую следует обратить внимание, — то, что является частным (ответственность владельца лота) и что является общим (ответственность корпорации владельцев), иногда может быть выделено конкретным зданием, планом подразделения и корпорацией владельцев, о которой идет речь.
План подразделения — это исходный документ, который определяет корпорацию владельцев и участки внутри нее — и часто может влиять на то, что является общей и частной собственностью.Еще одна область, которую следует учитывать, заключается в том, что корпорация владельцев, возможно, приняла решение (посредством специального решения) передать ответственность за общую собственность (например, окна) владельцам лотов (или наоборот).
5. Дополнительные ресурсы для определения общего и частного.
Ниже приведены некоторые дополнительные ресурсы по этой теме, которые могут помочь решить, что такое корпорация собственников и общая собственность по сравнению с частной собственностью:
Регламент подразделения (Требования к Регистратору) 2011 — Рег. 10 Обслуживание и улучшение общего имущества в корпорации владельцев Границы общей собственности и Закон о воде — Кто несет ответственность за необоснованный приток воды в квартиру? Опасности применения «принципа выгоды» в соответствии с Законом о корпорациях владельцев МенеджерыOwners Corporation контролируют не только общую собственность и корпорацию владельцев, но и ваши деньги.
Должная осмотрительность и тщательный выбор важны — прочтите эту статью, чтобы увидеть один пример того, где что-то пошло не так — не доверяйте свои деньги группе из одного человека (или менеджменту Owners Corporation).
Наконец, Strata Management Consultants специализируется не только на консультировании и руководстве комитетами по вопросам изменения структуры корпоративных управляющих компаний, но и на тщательной проверке каждой управляющей компании, с которой мы работаем. Узнайте больше о ценности того, чтобы на вас работал консультант Strata, или позвоните по телефону 1300 917 848 или по электронной почте office @ strataconsultants.com.au.
Корпорации собственников — Что такое общая собственность? — Контент защищен авторским правом 2020 Strata Management Consultants
Содержание этой статьи или веб-сайта предназначено только для общего обзора обсуждаемых тем. Автор этой статьи не делает никаких заявлений относительно точности или полноты любой информации, и эта информация не предназначена для использования в качестве инвестиционной, юридической или профессиональной консультации.Вам следует обратиться за профессиональной консультацией, прежде чем действовать или полагаться на какой-либо контент. Эта статья не содержит ссылок на какую-либо конкретную компанию, организацию или отдельное лицо, если явно не указано иное.
Многоквартирный дом — обзор
Этот случай касается стрельбы в молодого человека, который общался с друзьями за пределами многоквартирного дома, когда его отозвал от них человек, который, как предполагается, впоследствии выстрелил ему в спину. голова.Проанализировав предсказуемость преступления на объекте, судебный криминолог оценивает, соответствует ли имущество стандарту безопасности или нарушает ли он уровень предсказуемости. Судебно-криминологическое расследование затрагивает несколько действующих стандартов безопасности, применимых к жилому комплексу.
Проверка арендаторов, вероятно, является одним из наиболее важных аспектов управления безопасностью квартиры. В ходе бесед с [управляющей компанией] я узнал, что потенциальных арендаторов проверяют на наличие криминальных историй.По возможности проверяются их прежние жилые помещения, а также проверяется их финансовая надежность в отношении соблюдения графиков арендной платы. Ожидается, что они подпишут комплексный договор аренды, содержащий рекомендуемые поведенческие требования, связанные с безопасностью. Этот договор аренды содержит суть «дополнения, свободного от преступности», которое рекомендуется ведущей группой по предупреждению преступности, занимающейся безопасностью квартир, известной как «Международная ассоциация без преступности». В настоящее время действует активное исполнение договора аренды, и руководство однозначно выселит его по причинам, не связанным с уплатой арендной платы.
Руководство поддерживает активную и постоянную связь с полицией метрополитена и предоставляет квартиры в пользование. Полиция ежемесячно встречается с руководством. Руководство также осознает, насколько важно быть в курсе поведения на территории, и, таким образом, поддерживает отношения с несколькими постоянными жителями, чтобы быть в курсе любых возникающих проблем. Аналогичным образом, не менее шести сотрудников управляющей компании проживают на территории и служат дополнительными «глазами и ушами» руководства для дальнейшего обеспечения безопасности жителей.
[Управляющая компания] также осознает важность имиджа для безопасности жилого объекта и ведет активный график технического обслуживания объекта. Ограждение проходит по всей территории и служит для направления потока неизбежных пешеходов и для усиления чувства территориальности, тем самым давая многим жителям личную заинтересованность в обслуживании и защите собственности [цитата из Cozens et al., 2005].
Первостепенное значение для планирования безопасности в [жилом комплексе] имеет концепция «вспомогательного жилья.«Благоприятное жилье было выбрано в качестве альтернативы патрулированию в качестве средства решения определенных проблем подростков и других жителей на территории. Поддерживающее жилье предоставляет специальные услуги для пожилых людей, образование для молодежи по вопросам злоупотребления психоактивными веществами, помощь в учебе и образовании, молодежные программы, работу с министерствами, консультирование молодежи из групп высокого риска, просвещение по вопросам ВИЧ и множество других услуг для групп населения с особыми потребностями. Программы вспомогательного жилья будут различаться по своей направленности от объекта к объекту, но их цель состоит в решении многих социальных проблем, с которыми сталкиваются жители жилья с низкими доходами [цитата из Galster et al., 2002].
Эти и другие программы, слишком многочисленные, чтобы перечислять их здесь, финансируются или иным образом поддерживаются [жилым комплексом]. Эти программы стремятся предоставить пожилым людям поддержку, а молодым людям — конструктивную деятельность и образцы для подражания, которые более подходят, чем уличные преступники. [Управляющая компания] даже поддержала избрание своего сотрудника… Координатора по связям с общественностью в офис Консультативной комиссии по районам, чтобы он мог предоставить дополнительные ресурсы социальных услуг для этого жилого сообщества.Немногие частные объекты недвижимости так активно участвуют в предоставлении стольких «комплексных» услуг жителям своих сообществ.
Остается, конечно, вопрос о целевом упрочнении. Жители [жилого комплекса] пользуются преимуществами безопасности в виде запертых вестибюлей в каждом здании, металлических дверей квартир, замков с ригелем на входных дверях квартир, глазков, вторичных систем запирания и / или ворот на дверях патио на уровне земли. Такие целевые устройства для упрочнения можно ожидать на любой хорошо управляемой собственности, и они есть в [жилом комплексе].
Права совладельцев квартиры на общие участки
Общая территория — это участок земли, которым совместно владеют более одного человека . Между жильцами многоквартирных комплексов возникает масса споров по поводу использования общих частей. Люди, которые совместно владеют общими частями, известны как совладельцы независимо от размера их владений. Понимая природу мест общего пользования, эту проблему можно решить.
Права и ограничения совладельцев:
Каждый совладелец владеет каждым квадратным дюймом земли, находящейся в общем пользовании, и, следовательно, каждый совладелец имеет право ходить по каждой части собственности и пользоваться ею.
Однако существуют определенные ограничения, которые необходимо соблюдать при использовании общих частей.
Ни один совладелец не может пользоваться общей собственностью таким образом, чтобы это причиняло ущерб другому совладельцу, или совладелец не может построить постоянную структуру на общей собственности или передать общую собственность в какое-либо исключительное использование. Таким образом, право совладельцев пользоваться общими частями ограничивается правом пользования общими помещениями.
Однако совладелец имеет право добиваться раздела и разделения владения общей площадью.Но от этого права можно отказаться, подписав письменное соглашение всеми совладельцами.
Совладельцы также имеют право передать свои доли в собственности другим совладельцам и в их пользу путем заключения Соглашения о передаче прав. В случае смерти совладельца его доля в общем имуществе перейдет к его законным наследникам. Однако в случае смерти совладельца его общая доля может быть передана другим совладельцам.
Знайте свои общие зоны:
Каждый совладелец должен проверить свой договор купли-продажи и договор строительства.Следует изучить, какие части предназначены для общих помещений.
Подтвердите доступ:
Только ассоциация собственников квартир может запретить доступ или пользование местами общего пользования людям, которые не уплатили плату за обслуживание. Важно, чтобы ассоциация правильно использовала такие полномочия. Также ни у одного совладельца или застройщика не будет эксклюзивного ключа от общих частей.
Подтвердите сохранение общности:
Если один совладелец удерживает других совладельцев от использования общих частей, например: путем строительства постоянных построек или сохранения части общей площади для себя, ассоциация может принять меры против совладельца или даже подойти к суд за то же самое.
Техническое обслуживание:
Ассоциация должна следить за тем, чтобы места общего пользования были чистыми, чистыми и свободными от каких-либо препятствий или посягательств. Также каждый владелец квартиры должен поддерживать в чистоте места общего пользования и быть легко доступными для всех.
Демаркация респекта:
Есть вероятность того, что квартирное товарищество может разграничить определенные зоны общего пользования по разным причинам, и если это произойдет, все должны соблюдать разграничение.
Что считается общей площадью в кондоминиуме? — Справочник по недвижимости
Как я уже писал в другом месте на сайте, кондоминиум — это не стиль строительства и не особый тип конструкции.Напротив, кондоминиум — это особый вид собственности, при котором, когда вы покупаете квартиру, вы фактически владеете внутренним пространством своей квартиры и имеете долю во всех общих помещениях.
Что считается общей площадью в кондоминиуме? Общие зоны — это все элементы застройки кондоминиума, которые не задокументированы как часть отдельного объекта. Ассоциация домовладельцев обычно поддерживает общие зоны от имени всех владельцев. Также могут быть ограниченные зоны общего пользования, которые предназначены для использования определенной подгруппой владельцев или жителей кондоминиумов.
Если вы подумываете о покупке квартиры, если она у вас уже есть, или если вы собираетесь арендовать квартиру в кондоминиуме, очень важно знать и понимать свои права и обязанности в отношении общих частей.
Что считается общей площадью в кондоминиуме?Часто цитируемое определение общей площади в кондоминиуме:
«В проектах кондоминиумов каждый элемент проекта является общей зоной, за исключением улучшений, расположенных внутри, незавершенных поверхностей стен, полов и потолков по периметру кондоминиума.”
Многие люди не согласны с этим определением, потому что они не понимают, что, когда вы покупаете кондоминиум, все, что вам действительно принадлежит, технически говоря, — это воздушное пространство в стенах вашего дома.
Отсюда и термин «Airspace Condo».
Вот почему общая зона — это все, кроме «доработок в незаконченных поверхностях». Все, начиная от краски на поверхностях и заканчивая внутренними, является вашим личным владением, все, кроме краски или другой отделки, является общей областью.
Кто может пользоваться общей зоной в кондоминиуме?Если иное не указано в правилах Ассоциации домовладельцев, более уместно именуемой Декларацией соглашений, условий и ограничений (CC&R), все жители и владельцы квартир имеют равное право использовать все общие площади в кондоминиуме.
На самом деле, никто из ваших соседей, скорее всего, не появится и не потребует реализовать свое право пользоваться общими зонами, в которых расположены трубы за вашей кухней.
Но теоретически в некоторых разработках могли.
В то время как, вообще говоря, если он находится за пределами единицы, это общая территория, и вы можете ее использовать, большинство ТСЖ более четко определяют права использования общих частей.
Например:
- Некоторые возможности для отдыха, такие как бассейн или тренажерный зал, могут быть доступны только владельцам и жильцам. В таких случаях гость, посещающий вашу квартиру, не сможет пользоваться удобствами или, в качестве альтернативы, от них может потребоваться получение специального разрешения от Ассоциации домовладельцев.
- Доступ к таким местам, как крыша, топочное отделение и внешняя часть здания, может быть ограничен по соображениям безопасности и здоровья.
- Если домашние животные разрешены в застройке, могут существовать правила в отношении мест общего пользования, в которых они могут или не могут использоваться.
Точно так же, как Декларация о соглашениях, условиях и ограничениях определяет , кто может использовать общие зоны в кондоминиуме, они также могут накладывать ограничения на то, что вы можете делать в общей зоне.
Эти ограничения могут принимать разные формы. Например, некоторые из ограничений на то, что вы можете делать в общем месте, которое я обнаружил во время своего исследования, были:
- Еще одна значительная застройка кондоминиума не позволила жильцам или домовладельцам проводить гаражные распродажи. Исключение составляли одни выходные в году, когда ворота открывались, чтобы представители общественности могли войти в сообщество и присутствовать на распродаже в коммунальном гараже. Кроме того, для тех домовладельцев, которые решили принять участие, действовал дресс-код — они должны были носить бежевые шорты и белую футболку-поло.
- Большое здание кондоминиума в одном из крупных мегаполисов внесло изменения в свою Декларацию о соглашениях, условиях и ограничениях, запретив владение домашними животными в кондоминиуме. У нескольких арендаторов были собаки, и они выиграли судебный процесс, разрешивший им держать своих домашних животных. Как следствие, ассоциация домовладельцев, которая недавно отремонтировала лифты и вестибюль, запретила домашним животным находиться в этих местах. Вместо этого домашние животные были ограничены служебными лифтами и входами.
- Технически говоря, ваша входная дверь — это место общего пользования.Таким образом, для ТСЖ нет ничего необычного в том, чтобы накладывать ограничения на цвет, в который вы можете красить входную дверь или дверную фурнитуру, которую вы можете установить.
- Точно так же садовая мебель, ставни, навесы и другие предметы на внешней стороне собственности могут иметь ограничения на использование, стиль или разрешены ли они вообще.
Фактически, список потенциальных ограничений бесконечен и ограничен только воображением ассоциации домовладельцев.
Это причина того, что вам так важно изучить копию Декларации о соглашениях, условиях и ограничениях, прежде чем размещать предложение на дом в кондоминиуме.Если это невозможно, включите в свое предложение пункт, который требует от вас получения и утверждения копии до того, как продажа будет продана.
Как обслуживаются помещения общего пользования в кондоминиуме?Все общие зоны в кондоминиуме находятся в ведении ассоциации домовладельцев, и именно ассоциация домовладельцев должна планировать и оплачивать все техническое обслуживание.
Детали этого процесса могут варьироваться от квартиры к квартире, поэтому то, что это делается определенным образом в одном месте, не означает, что это будет происходить так же в другом.
Однако.
Техническое обслуживание оплачивается каждой ассоциацией домовладельцев одинаково — через сборы ассоциации домовладельцев.
Чтобы установить размер платы, ассоциация домовладельцев ежегодно рассчитывает, сколько им потребуется в следующем году для содержания кондоминиума. Сюда входят затраты:
- Электричество, вода, газ, Интернет и т.д. стены, то, вероятно, ассоциация домовладельцев обеспечит и разделит расходы поровну между жителями.
- Налоги на имущество. В зависимости от того, где в стране находится кондоминиум, может существовать более одного уровня правительства, которое взимает налог на недвижимость с кондоминиума. Опять же, эта стоимость делится поровну между всеми жителями.
- Регулярное техобслуживание. ТСЖ несут ответственность за определение всех требуемых текущих задач по техническому обслуживанию и за их выполнение.
В них также должна быть указана сумма, которую необходимо внести в «фонд капитальных вложений», который похож на сберегательный счет, используемый для оплаты более дорогих, менее частых вещей, таких как новые окна или новая крыша.
Регулярное техническое обслуживание выполняется подрядчиком или штатным сотрудником на месте, и так же, как ассоциация домовладельцев несет ответственность за планирование и оплату содержания кондоминиума, они также несут ответственность за обеспечение выполнения работ в соответствии с приемлемыми стандартами.
Таким образом, если кто-то живет в кондоминиуме и обслуживание не ведется, как они думали, им следует связаться с председателем ассоциации домовладельцев.
Что такое зона общего пользования с ограниченным использованием?В некоторых застройках кондоминиумов, особенно в более крупных, в которых есть много зданий и помещений для отдыха, вы можете встретить места общего пользования с ограниченным использованием.
Эти общие части предназначены для исключительного использования определенной группы жителей в пределах более крупного кондоминиума.
Эти зоны обычно создаются либо для ограничения количества людей, которые могут получить доступ к относительно небольшим территориям, либо для обеспечения дополнительных удобств для небольшой группы жителей, с которых затем будет взиматься более высокая плата ассоциации домовладельцев для оплаты привилегии.
Примеры мест общего пользования ограниченного использования могут включать:
- Патио, доступ к которому возможен только с определенного этажа здания.
- Игровое оборудование на детской площадке, предназначенное только для использования семьями, проживающими в непосредственной близости от нее.
- Особые дороги в большом застройке, которые могут использоваться только жителями, проживающими на этих дорогах, и их посетителями.
Хотя все части кондоминиума, которые явно не задокументированы как часть отдельного объекта, являются, технически говоря, общими частями, это не означает автоматически, что каждый домовладелец или житель имеет равное право на доступ к ним и их использование.
Вместо этого, для практических целей подумайте о местах общего пользования как о местах, куда легко пойти.
Если на вход нет ограничений или вы можете разумно получить доступ, не спрашивая разрешения, то это, скорее всего, общая зона.
Вы также должны думать о месте общего пользования как о месте, где вы не можете вносить какие-либо изменения или ремонтировать, не попросив разрешения ассоциации домовладельцев.
Об авторе
Джефф Саутворт является создателем RealEstateInfoGuide.com, сайт, который помогает новым домовладельцам, инвесторам и будущим домовладельцам успешно ориентироваться в сложном мире владения недвижимостью. Джефф — инвестор в недвижимость с 8-летним опытом работы в качестве менеджера частного фонда прямых инвестиций в недвижимость, не имеющего долгов, а также дипломированной медсестрой в отделении неотложной помощи при травмах и в лаборатории по лечению сердечных приступов. В результате он разработал уникальный подход к недвижимости: «прежде всего люди, а потом бизнес».
Ознакомьтесь с полной биографией автора здесь.
Справочник покупателя по типам многоквартирных домов
Есть несколько типов многоквартирных домов, каждый со своим назначением, ценой и потенциальным арендатором.
Многие инвесторы в недвижимость предпочитают квартиры или многоквартирные дома односемейным домам и другим типам коммерческой недвижимости из-за огромных финансовых выгод.
Многосемейные и многоцелевые объекты недвижимости почти всегда будут иметь положительный денежный поток благодаря наличию нескольких арендаторов.
Плюс, многоквартирные дома можно списывать на налоги, что со временем приводит к нулевой налоговой нагрузке.
Прежде чем инвестировать в многоквартирную недвижимость, важно знать разные типы многоквартирных домов, плюсы и минусы каждого, а также то, как вы можете найти недвижимость, которая соответствует вашим потребностям и целям.Все это можно посмотреть здесь.
Типы многоквартирных домов
Многоквартирные дома и многоквартирные дома определяются как любое жилое пространство, в котором две или более единицы занимают одно и то же имущество.
В некоторых многоквартирных домах всего несколько квартир, в то время как более крупные здания в мегаполисах могут быть в несколько десятков этажей и в них могут проживать сотни арендаторов.
И новые инвесторы, и опытные магнаты в сфере недвижимости знают, что многоквартирная недвижимость может быть фантастическим окупаемостью инвестиций, если ее приобретать с умом.
Общая классификация многоквартирного дома обычно определяется его размером.
Три основных размера: малоэтажный , средний / средний и высокий , в зависимости от количества этажей и единиц в здании.
Малоэтажные жилые дома
Когда вы думаете о многоквартирных домах в пригородах, вы, вероятно, представляете стандартный малоэтажный жилой комплекс.
Эти строения обычно имеют высоту четырех или менее этажей (некоторые классификации определяют их как трехэтажные или менее) и могут иметь или не иметь лифтов.
Может быть только одно или несколько зданий, расположенных на большой территории.
| Примеры малоэтажных жилых домов: |
| ● Жилые комплексы, состоящие из четырех или менее этажей на одно здание |
| ● Таунхаусы |
| ● Рядные дома |
| ● Дуплексы или одноэтажные мультиплексоры |
| ● Садовые комплексы |
| ● Старшее или субсидируемое жилье |
Малоэтажные многоквартирные дома предлагают много парковочных мест для жителей, а в некоторых есть гаражи за дополнительную плату.
Они также обычно предлагают специальные возможности для людей с ограниченными возможностями или пожилых людей.
Малоэтажные жилые комплексы часто позволяют арендаторам договариваться об условиях аренды с большей готовностью, чем другие.
Эти объекты обладают меньшим количеством удобств, чем их многоэтажные конкуренты, что побуждает некоторых жителей квартир выбирать вместо них среднеэтажные или многоэтажные дома.
Малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы и одноэтажные многоквартирные дома являются более доступным вариантом для инвесторов в недвижимость, но также приносят меньшую прибыль.
Среднеэтажные жилые дома
В исследовании, опубликованном городом и округом Денвер, средне- и среднеэтажные жилые дома определяются как многоквартирные дома от пяти до девяти этажей.
Эти сооружения обычно имеют по крайней мере один лифт и встречаются как в городских, так и в пригородных районах.
Квартиры средней этажности набирают популярность среди строителей, инвесторов и арендаторов.
| Примеры многоквартирных домов средней этажности: |
| ● Городские квартиры и кондоминиумы недалеко от оживленных центров города. |
| ● Загородные квартиры и кондоминиумы рядом с торгово-развлекательными районами. |
| ● Общежития колледжа |
| ● Кондоминиумы |
| ● Гостиницы |
| ● Жилые комплексы для престарелых |
| ● Доступные и субсидированные жилищные комплексы |
Здания средней этажности — достаточно экономичное решение для застройщиков; создавая больше единиц на квадратный фут земли, инвесторы получат более существенную финансовую отдачу.
Компактные пространства также означают устойчивые решения для жизни, которые лучше для окружающей среды. Их легко построить, их легко сдать в аренду, и с каждым годом они становятся все популярнее.
Арендаторам нравятся многоквартирные дома средней этажности, потому что они, как правило, находятся в нескольких минутах ходьбы от магазинов, ресторанов и других развлекательных заведений, а также недалеко от транспортных узлов.
Поскольку среднеэтажные комплексы обычно не находятся в центре города, они часто более тихие и уединенные, чем высотные здания.
Эти объекты недвижимости не требуют особого ухода для арендаторов и обычно предлагают такие удобства, как бассейн, тренажерный зал, места общего пользования и даже зеленые насаждения.
Все больше и больше молодых людей выбирают среднеэтажные кондоминиумы и апартаменты, а не дома на одну семью.
Поскольку в городских районах наблюдается рост населения, среднеэтажные комплексы становятся нормой. Многие инвесторы наживаются на этой тенденции, покупая землю и строя жилые комплексы средней этажности или многоцелевые здания.
Высотные жилые дома
Состоятельные инвесторы покупают материнскую часть всей многоквартирной собственности: многоэтажный жилой комплекс.
Высотное здание — это любое десятиэтажное или более этажное здание, обычно расположенное в оживленных городских районах.
В городах, где открытой земли мало и дорого, высотные здания могут создать эффективные жилищные решения на относительно небольшом участке земли.
Они построены из железобетона и стали.
| Примеры многоэтажных жилых домов: |
| ● Роскошные апартаменты в центре города |
| ● Долгосрочная аренда и отели |
| ● Общежития колледжей в крупных кампусах |
| ● Субсидируемое жилье или жилье для престарелых в густонаселенных городах |
Высотные комплексы давно стали нормой в крупных муниципалитетах, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Чикаго, но они становятся все более популярными в городах среднего размера по всей Америке.
По мере того, как все больше и больше людей движется к центру города, застройщики видят необходимость в более высоких зданиях с большим количеством квартир, что создает более значительный потенциал для увеличения благосостояния инвесторов.
Высотные дома превращают относительно небольшой участок земли в многоквартирный жилой дом.
Однако у этих структур есть свои проблемы. Парковка часто может быть проблемой, и застройщики должны строить соответствующие парковочные конструкции под жилым комплексом.
Строительство и обслуживание высотных зданий может быть дорогостоящим; конструкции должны соответствовать строгим нормам безопасности. В чрезвычайной ситуации эти переполненные места и множество лестничных пролетов могут означать катастрофу во время эвакуации.
Кроме того, здания должны выдерживать сильные ветры, землетрясения и сильные штормы в зависимости от местоположения.
Однако даже с учетом потенциальных проблем для мотивированного инвестора высотное строительство может быть очень прибыльным предприятием.
Многие из этих построек имеют роскошные апартаменты на верхних этажах, принося невероятное количество капитала каждый месяц.Большое количество арендаторов также обеспечивает положительный денежный поток.
Совместите прибыль с налоговыми преимуществами, и инвестиции в многоэтажные квартиры могут оказаться чрезвычайно выгодными для инвесторов.
Здания смешанного типа
Во многих городах и пригородах есть торговые районы со смешанной застройкой. Эти постройки могут быть двух и более этажными, от малоэтажных комплексов до высоких многоэтажек.
Как следует из названия, многоцелевые здания служат множеству целей: коммерческим, жилым, парковочным, офисным, промышленным или рекреационным.
Поскольку в 1990-е годы законы о смешанном зонировании были ослаблены, девелоперы начали переосмысливать многоквартирные комплексы, создавая пространства, которые выполняют множество функций и, следовательно, предоставляют разнообразные возможности для получения дохода.
| Примеры многоквартирных домов смешанного назначения: |
| ● Городские центры с магазинами на нижнем этаже, офисными помещениями на втором этаже и квартирами на остальных этажах. |
| ● Пригородные поселки с многоквартирными жилыми помещениями, ресторанами и магазинами на одной улице. |
| ● Высшие учебные заведения с классами на первых этажах и жильем на верхних этажах. |
Объекты смешанного использования делятся на две категории:
1. Вертикальные объекты смешанного использования , как правило, представляют собой многоэтажные здания средней или высокой этажности.
На нижних этажах располагаются предприятия, витрины или другие коммерческие арендаторы, а жилые квартиры занимают остальные этажи.
Это самая распространенная, но не единственная недвижимость смешанного использования.
2. Горизонтальные объекты смешанного использования , с другой стороны, могут быть всего в несколько этажей, но расположены в горизонтальном пространстве.
Предприятия могут занимать один конец участка, а жилые единицы — другой.
Многофункциональные здания выгодны как предприятиям, так и жильцам. У предприятий поблизости есть встроенная клиентская база, а жители имеют легкий доступ к покупкам.
Это удобство — одна из причин, по которой объекты смешанного использования стали настолько популярными за последние два десятилетия.
Как инвестировать в многоквартирные дома
Неважно, хотите ли вы инвестировать в небольшой дуплекс или в высокий небоскреб, очень важно провести исследование.
Многосемейная недвижимость, многоквартирные дома и объекты смешанного использования могут стать успешным дополнением к вашему инвестиционному портфелю.
Некоторые инвесторы предпочитают покупать пустую землю и строить жилые дома.Эта стратегия позволяет вам контролировать свои инвестиции с нуля, разумно строя сообщество, которое создает неограниченный потенциал заработка.
Другие инвесторы покупают существующую недвижимость либо напрямую, либо через инвестиционные фонды (REIT).
Однако из-за высокого спроса на многоквартирные дома и объекты смешанного использования конкуренция очень высока, и эти объекты недвижимости может быть трудно найти.
Чтобы узнать больше о том, как найти на рынке многоквартирную недвижимость, ознакомьтесь с нашим руководством «Руководство по поиску целевой многосемейной и коммерческой инвестиционной недвижимости». ”
Если вы хотите получить конкурентное преимущество в инвестиционной игре с несколькими семьями, вы можете повысить свои шансы на получение недвижимости, выполнив поиск вне рынка.
.