Разъяснение правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами
Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работу по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу требований ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации крыши относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491, предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (п.16 Правил).
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п.42 Правил).
Ст. 65 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение и обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Согласно ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, плату за коммунальные услуги.
Ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
В соответствии с п. 4 Постановления правительства РФ «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» № 146 от 15.05.2013, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:
-организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:
определение способа оказания услуг и выполнения работ; подготовка заданий для исполнителей услуг и работ; выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;
Одновременно, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее Постановление № 170), определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности, обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Согласно п. 1.8 Правил, техническая эксплуатация жилого фонда включает в себя:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.
Санитарное содержание:
а) уборка мест общего пользования;
б) уборка мест придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями.
Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.
Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.
Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
«Разъяснение правил предоставление коммунальных услуг со стороны уполномоченных организаций»
В соответствии с требованиями п. 103 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354) если исполнителем является ресурсоснабжающая организация, которая в соответствии с договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, не осуществляет обслуживание внутридомовых инженерных систем, то такая организация производит изменение размера платы за коммунальную услугу в том случае, если нарушение качества коммунальной услуги и (или) перерывы в предоставлении коммунальной услуги возникли до границы раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.
В указанном случае, если нарушение качества коммунальной услуги и (или) перерывы в предоставлении коммунальных услуг, превышающие их установленную продолжительность, возникли во внутридомовых инженерных системах, то изменение размера платы за коммунальную услугу не производится, а потребители вправе требовать возмещения причиненных им убытков, в том числе вызванных внесением платы за не предоставленную коммунальную услугу или коммунальную услугу ненадлежащего качества с лиц, привлеченных собственниками помещений в многоквартирном доме или собственниками жилых домов (домовладений) для обслуживания внутридомовых инженерных систем.
Таким образом, если посреди отопительного сезона в вашем подъезде в связи с неисправностью инженерных систем дома на протяжении нескольких дней нет тепла, Вы вправе оплатив услугу требовать с управляющей компании возмещения убытков вызванных внесением платы в ресурсоснабжающую организацию.
Информацию подготовил:
Старший помощник прокурора Багратионовского района
Сагий Е.Р.
Как рассчитывается плата за содержание общего имущества в многоквартирном домеАдвокат Жмурко Светлана Евгеньевна
Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилья утверждается на общем собрании собственников помещений на срок
Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений, внося соответствующие платежи, при этом расходы собственника должны быть соразмерны площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности
В соответствии со ст. 165 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны представлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.
В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
В пункте 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491,
При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (пункт 35 Правил № 491).
Поскольку в соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на срок не менее чем один год, смета так же утверждается сроком не менее чем на один год.
Расчет платы за содержание и ремонт жилого помещения
Расчет платы за содержание и ремонт жилого помещения осуществляется следующим образом: годовая сумма делится на 12 месяцев, в результате получается ежемесячная сумма, которая делится на площадь помещений в собственности.
Министерство строительства и жилищно – коммунального хозяйства в своем Письме от 30 декабря 2016 г. № 45049-АТ/04 разъясняет, что для расчета размера плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственника в многоквартирном доме используется площадь помещения, которым владеет собственник, вместо площади помещений общего пользования.
В соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Размер платы за содержание и ремонт общего имущества, предъявляемой к оплате собственнику конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. При этом указанная доля пропорциональна размеру площади того помещения, которым указанный собственник владеет.
Адвокат Светлана Жмурко
Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08
Жилищное право
Последние публикации в прессе (Все публикации)
Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска
Омичи могут получить бесплатные юридические консультации
14 января 2021 года, 11:00
Совместительство как вид трудовой деятельности
15 июня 2020 года, 16:19
Ведение электронных трудовых книжек
11 июня 2020 года, 20:25
Компенсация морального вреда
09 июня 2020 года, 17:37
Оформление трудовых отношений в период простоя
06 июня 2020 года, 14:15
Гарантии для многодетных матерей при сокращении штата сотрудников
06 июня 2020 года, 13:52
Порядок сноса, обрезки и восстановления зеленых насаждений
06 июня 2020 года, 12:37
Способы замены временно отсутствующего сотрудника
06 июня 2020 года, 12:17
Меры административного воздействия на владельцев собак
06 июня 2020 года, 11:48
Порядок заключения брачного договора во время брака
06 июня 2020 года, 11:15
Оплата труда за период нерабочих дней
09 апреля 2020 года, 13:16
О курении в общественных местах
11 марта 2020 года, 11:50
О порядке расчета платы за ОДН
20 февраля 2020 года, 17:39
Об ответственности управляющей компании за непредоставление информации о деятельности
12 февраля 2020 года, 9:00
О порядке расчетов за вывоз мусора
10 апреля 2019 года, 10:17
Правовая помощь жителям оказывается во всех администрациях округов города
28 января 2019 года, 16:03
Расчет компенсации при увольнении
10 декабря 2018 года, 14:49
Вступление в наследство
10 декабря 2018 года, 14:45
Плата провайдеров за общедомовое имущество
10 декабря 2018 года, 14:43
Договор дарения и правовые последствия его заключения
07 декабря 2018 года, 14:48
СледующийОбязанность управляющей организации по осуществлению содержания общего имущества многоквартирного дома
29.08.2016
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса РФ должностные лица имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – ФЗ-294) в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны: выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.
В соответствии со статьей 39 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме.
Собственники помещений вправе как самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, так и привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Согласно подпункта «а» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности.
В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Пункт 2.1. части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договора управления многоквартирным домом.
Управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Содержание, упомянутое в указанной статье, включает в себя расходы на текущий и капитальный ремонт, поддержание имущества в работоспособном состоянии. В ряде случаев законодатель предусматривает переход бремя содержания имущества от собственника к другим лицам.
В силу статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
Кроме того, пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора обслуживания домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
На основании пункта 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Кроме того, в Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
На основании приведенных норм действующего законодательства заявитель, как управляющая организация, обязан обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.
К тому же, из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 следует, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Работы которые необходимо проводить для устранения выявленных нарушений, являются обязательными для организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и данная деятельность является для них основной и они несут риск ответственности.
№ | Наименование средств измерений | Изготовитель | Номер Госреестра |
Средства измерения тепловой энергии, теплоносителя, холодной и горячей воды | |||
1 | Теплосчетчики ТС.ТМК-Н | ЗАО НПО «Промприбор», г. Калуга | 21288-06 |
2 | Теплосчетчики ТСК7 | ЗАО НПФ «Логика», г. С.-Петербург | 23194-07 |
3 | Теплосчетчики Логика 8961 | ЗАО НПФ «Логика», г. С.-Петербург | 35533-08 |
4 | Теплосчетчики СТ3 | ЗАО «Тепловодомер», г. Мытищи | 16177-08 |
5 | Счетчики холодной воды ВСХ, ВСХд | ЗАО «Тепловодомер», г. Мытищи | 23649-07 |
6 | Счетчики горячей воды ВСГ, ВСГд | ЗАО «Тепловодомер», г. Мытищи | 23648-07 |
7 | Счетчики воды горячей ВСТ | ЗАО «Тепловодомер», г. Мытищи | 23647-07 |
8 | Счетчики холодной воды и горячей воды MTK/MNK/MTW | ЗАО «Компания Верли», г. Москва | 19728-03 |
9 | Счетчики холодной воды и горячей воды крыльчатые СВ-15 | ООО «Метер», г. С.-Петербург | 24319-05 |
10 | Счетчики холодной воды и горячей воды СХ(СХИ), СГ(СГИ) | ООО фирма «Ценнер-Водоприбор | 17844-07 |
11 | Счетчики воды крыльчатые модернизированные ВСКМ 90 | ООО «ПК Прибор», г. Москва | 32539-06 |
12 | Счетчики турбинные холодной и горячей воды СТВХ СТВУ | ООО «ПК Прибор», г. Москва | 32540-06 |
13 | Счетчики крыльчатые одноструйные холодной и горячей воды ОСВХ и ОСВУ | ООО «ПК Прибор», г. Москва | 32538-06 |
Средства измерения учета газа | |||
14 | Счетчики газа СГБМ-1,6 | ООО ПКФ «Бетар», г. Чистополь | 27702-07 |
15 | Счетчики газа диафрагменные с температурной компенсацией ВК | Фирма «Elster GmbH», Германия | 36709-08 |
16 | Счетчики газа объемные диафрагменные ВК | ООО «Эльстер Газэлектроника», г. Арзамас | 20272-00 |
17 | Счетчики газа объемные диафрагменные ВК | ООО «Метэко-Премагаз», г. Москва | 30894-05 |
18 | Комплексы для измерения количества газа СГ-ЭК | ООО «Эльстер Газэлектроника», г. Арзамас | 16190-05 |
19 | Комплексы для измерения количества газа СГ-ТК | ООО «Эльстер Газэлектроника», г. Арзамас | 33874-07 |
20 | Счетчики газа ротационные RVG | ООО «Эльстер Газэлектроника», г. Арзамас | 16422-07 |
21 | Счетчики газа турбинные TRZ | ООО «Эльстер Газэлектроника», г. | 31141-08 |
22 | Счетчики газа СГ | ООО «Эльстер Газэлектроника», г.Арзамас | 14124-05 |
23 | Корректоры СПГ741 | ЗАО НПФ «Логика», г. С.-Петербург | 20022-08 |
24 | Корректоры СПГ761 | ЗАО НПФ «Логика», г. С.-Петербург | 36693-08 |
Средства измерения электрической энергии | |||
25 | Счетчик активной э/э однофазный СЕ 200 | ОАО «Концерн | 31721-07 |
26 | Счетчик э/э ЦЭ6807Б (с модификациями Ц 6807) | ОАО «Концерн | 13119-06 |
27 | Счетчики ватт-часов активной энергии переменного тока статические Меркурий-200 (200.04, 200.05) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 24410-07 |
28 | Счетчики ватт-часов активной энергии переменного тока электронные Меркурий-201 (201.1, 201.2, 201.22, 201.3, 201.4, 201.42, 201.5, 201.6) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 24411-07 |
29 | Счетчики ватт-часов активной энергии переменного тока электронные Меркурий-202 (202.1, 202.2, 202.2Т, 202.22, 202.22Т, 202.3, 202.4, 202.4Т, 202.42, 202.42Т, 202.5, 201.6) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 26593-07 |
30 | Счетчики активной энергии статические однофазные Меркурий-203 (203.1, 203.2) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 31826-07 |
31 | Счетчики электрические однофазные СО-505 (505Т) | ОАО «Московский завод электроизмерительных | 17905-00 |
32 | Счетчик э/э однофазный индукционный СО-51ПК | ЗАО «Приборостроительная | 35565-07 |
33 | Счетчик э/э однофазный электронный СЭТ1 (с модификациями) | ФГУП «Государственный | 13677-06 |
34 | Счетчик э/э трехфазный электронный А1140 (Альфа) | ООО «Эльстар Метроника», г. Москва | 33786-07 |
35 | Счетчик э/э многофункциональный ЕВРОАЛЬФА | ООО «Эльстар Метроника», г. Москва | 16666-07 |
36 | Счетчик э/э трехфазный многофункциональный Альфа А1800 | ООО «Эльстар Метроника», г. Москва | 31857-06 |
37 | Счетчики э/э трехфазные статические Меркурий-230 (-230А, -230AR, -230ART, -230АRT2) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 23345-07 |
38 | Счетчики э/э трехфазные статические Меркурий-230АМ (-230АМ-00, -01, -02,-03) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 25617-07 |
39 | Счетчик э/э трехфазный статический Меркурий-232 с модификациями | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 33384-06 |
40 | Счетчики э/э трехфазные статические Меркурий-233 мод. (233A, -233AP, -233ART, -233FRT2) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 34196-07 |
41 | Счетчик э/э трехфазный статический Меркурий-231 | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 29144-07 |
42 | Счетчик э/э электронный многофункциональный трехфазный ПРОТОН | ООО «Систел-Автоматизация», г. Москва | 29292-06 |
43 | Счетчик э/э цифровой многозадачный трехфазный ПРОТОН-К с модификациями | ООО «Систел-Автоматизация», г. Москва | 35437-07 |
44 | Счетчик э/э трехфазный индукционный СА4-514, СА-516, СА4-518 | ОАО «Московский завод | 34646-07 |
45 | Счетчик э/э трехфазный электронный ТРИО | ОАО «ЛЭМЗ», г. С.-Петербург | 24573-07 |
46 | Счетчик э/э ЦЭ6803В | ОАО «Концерн «Энергомера», г. Ставрополь | 12673-06 |
47 | Счетчик э/э ЦЭ6822 | ОАО «Концерн «Энергомера», г. Ставрополь | 16811-07 |
48 | Счетчик э/э трехфазный электронный СЭТ 3 | ФГУП «Государственный | 14206-07 |
Содержание общего имущества в многоквартирном доме | Городской округ Первоуральск
Разъясняет помощник прокурора г. Первоуральска Сынгаевская А.А.
В силу п. 1.1 ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее- ЖК РФ) на управляющую организацию возложена обязанность надлежащего содержания общего имущества собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.
Пункт 2 ст. 162 ЖК РФ предусматривает, что по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с п. 2, 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), в состав общего имущества дома включаются помещения в многоквартирном доме (далее – МКД), в том числе крыши.
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.
В этот перечень, в холодный период года, входят следующие виды работ:
- очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см
- сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см
- очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова)
- очистка придомовой территории от наледи и льда
- очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка
- уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд
Порядок технической эксплуатации и обслуживания жилого фонда регламентируется Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 (далее – Правила № 170).
Согласно п. 3.6.8. Правил № 170 уборка придомовых территорий должна проводиться в следующей последовательности: вначале убирать, а в случае гололеда и скользкости – посыпать песком тротуары, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории.
Пунктом 4.6.1.23 Правил № 170 очистка кровли от мусора и грязи производится два раза в год: весной и осенью. Удаление наледей и сосулек – по мере необходимости. Мягкие кровли от снега не очищают, за исключением: желобов и свесов на скатных рулонных кровлях с наружным водостоком; снежных навесов на всех видах кровель, снежных навесов и наледи с балконов и козырьков.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут административную ответственность по статье 7.22 и части 2 статьи 14.1.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Содержание жилого помещения
В адрес региональной энергетической комиссии-департамента цен и тарифов края все чаще поступают нарекания граждан в отношении вопросов содержания жилого помещения. В основном, жильцы многоквартирных домов жалуются на высокую стоимость содержания жилого помещения, подчас не имея представления о том, что сами вправе повлиять на ее размер.
К понятию «содержание жилого помещения» относится не только управление, содержание и ремонт жилья, но и вывоз твердых бытовых отходов (ТБО), техническое обслуживание лифтов. Исходя из норм действующего законодательства, оплата за вывоз ТБО должна входить в состав платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. При этом, по федеральному закону, данная услуга не подлежит государственному регулированию. Она является конкурентной и ее стоимость устанавливается организацией осуществляющей данный вид деятельности, на основании договора с потребителем. Аналогичным образом складывается ситуация и с расходами на техническое обслуживание лифтов.
В соответствии с Жилищным кодексом, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества (оплачивать работы и услуги по управлению домом, его содержанию и текущему ремонту. Размер платы за содержание жилого помещения формируется с учетом расходов на вывоз твердых бытовых отходов и техническое обслуживание лифтов и приводится к квадратному метру общей площади жилого помещения.
Кроме того, определение размера платы зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом и также не подлежит госрегулированию. Определиться со способом управления (выбрать либо непосредственное управление, ТСЖ или управляющую организацию) должны сами собственники жилья на общем собрании.
По сути, основные задачи организаций осуществляющих управление домом — обеспечить прозрачность для жильцов дома, сколько и за что им приходиться платить, дать возможность самим участвовать в распределении этих средств, а также создать и поддерживать безопасные и комфортные условия проживания.
Вместе с тем, хотя формирование платы за жилое помещение носит, по сути, рыночный характер, это не отменяет обоснования их увеличения, исключения случаев их необоснованного роста, а также обеспечения максимальной прозрачности формирования стоимости тех или иных жилищных услуг. А это значит, что и гражданам необходимо проявлять большую активность во взаимодействии с управляющими компаниями. Не относится к управлению собственным имуществом с безразличием, а контролировать изменение размера платы, реагировать на факты возможных злоупотреблений.
К сожалению, нередки случаи, когда компании, осуществляющие управление домами, используют собранные с жильцов средства по своему усмотрению. Да и сами жильцы относятся к управлению собственным имуществом в большинстве случаев формально, подписывают протоколы собраний, что называется, не глядя, а то и вовсе не посещают подобные мероприятия.
Что касается органов власти, то они в свою очередь также не должны оставаться в стороне от этой актуальной темы. Администрацией края проведены совещания с привлечением соответствующих органов исполнительной власти, глав муниципальных образований в ходе которых, органам местного самоуправления указано на необходимость реализации определенного ряда мероприятий. Основные из них — это проведение активной разъяснительной работы с населением в средствах массовой информации, направленной на формирование активной позиции собственников жилых помещений в отношениях с управляющими компаниями. Разумеется, в муниципалитетах обязаны оказывать помощь жильцам многоквартирных домов при заключении договоров управления многоквартирными домами, уделяя особое внимание обеспечению выполнения требований жилищного законодательства. Представители администраций муниципальных образований должны присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений, особенно, если они касаются ценовых предложений управляющих компаний. Кроме того, обеспечивать контроль над исполнением ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями требований закона о раскрытии информации.
Помочь решить проблему, связанную с ростом платы за содержание жилого помещения, поможет и развитие конкуренции на рынке жилищных услуг в сфере управления многоквартирными домами, недопущение его монополизации.
Но уже сейчас, вполне возможно изменить ситуацию к лучшему усилив общественный контроль над деятельностью управляющих организаций. Ведь чем больше людей участвуют в управлении домом, тем больших результатов можно достичь. Нельзя взваливать всю работу и ответственность за управление и содержания жилым многоквартирным домом только на одного человека — председателя правления. Эффективно управлять жилым многоквартирным домом в одиночку проблематично, как говорится один в поле не воин. Председателю правления обязательно должны помогать жильцы дома, и принимать посильное участие в жизни дома. В противном случае это приведет к запущению жилого фонда. А как следствие, восстановить из разрухи дом намного сложнее, чем поддерживать его в хорошем состоянии.
Пресс-служба региональной энергетической комиссии —
департамента цен и тарифов Краснодарского края
Юридические и дополнительные обязанности арендатора по обслуживанию
Чтобы поддерживать недвижимость в отличном состоянии, требуется регулярное обслуживание. Арендуемая недвижимость часто требует более постоянного обслуживания, чем дома для одной семьи, из-за размера и количества жителей. Узнайте об обязанностях арендодателей и арендаторов в соответствии с законодательством об арендодателях, а также о дополнительных задачах, которые арендатор может взять на себя, чтобы поддерживать аренду в хорошем состоянии.
Каковы обязанности арендодателя по содержанию имущества?
Арендодатели обязаны поддерживать свою арендуемую собственность в определенном состоянии в соответствии с законодательством об арендодателях.Требования могут незначительно отличаться в зависимости от законов каждого штата, но в целом домовладельцы обязаны:
Поставьте подходящие емкости для мусора:
Арендодатель несет ответственность за то, чтобы жильцам было куда складывать мусор. Размер и количество этих мусорных баков должны соответствовать количеству арендаторов в собственности и количеству вывоза мусора в неделю.
Многие города также потребуют, чтобы домовладельцы построили что-то вроде ограды вокруг этих урн для мусора.Обратитесь в местный город, чтобы узнать об этих требованиях.
Обеспечить водопровод:
Каждый арендатор должен иметь доступ к водопроводу в арендуемой квартире. Сюда входит доступ к работающему туалету, душевой кабине и раковине. Также должен быть установлен рабочий водонагреватель, чтобы у жильца была возможность получить горячую воду.
Следуйте всем строительным кодам:
Арендодатели должны обеспечивать своим арендаторам безопасную и здоровую окружающую среду.Существуют требования к количеству арендаторов, которые могут проживать в собственности, размещению детекторов дыма и угарного газа, сантехническим и электромонтажным работам, структурной целостности собственности, проблемам с плесенью, свинцовым краскам, проблемам с асбестом и заражению вредителями.
Содержание мест общего пользования в собственности:
Арендодатели должны содержать в чистоте места общего пользования с рабочим и соответствующим освещением. Они также должны быть в безопасности. Любая лестница должна иметь устойчивые перила. Любые полы, которые могут вызвать опасность споткнуться, должны быть закреплены.
Выполнить ремонт:
Арендодатели должны произвести разумный ремонт, чтобы сохранить недвижимость в пригодном для проживания состоянии. Если ремонт необходим из-за халатного отношения или злоупотреблений со стороны арендатора, арендодатель может взимать с арендатора плату за ремонт.
Убедитесь, что все жизненно важные службы работают:
Арендодатель должен убедиться, что все водопроводные, отопительные, электрические, газовые и поставленные приборы находятся в рабочем состоянии. Если арендатор несет ответственность за оплату своих собственных счетов за коммунальные услуги, то он должен оплатить свои счета, чтобы его услуги, такие как электричество и тепло, не были отключены.
Правовые способы оказания помощи арендаторам в обслуживании недвижимости
Арендаторы знают, что арендодатели должны поддерживать арендуемую недвижимость в соответствии с определенными стандартами, но могут не знать, что они сами несут юридические обязанности по содержанию в соответствии с законодательством арендодателя. Опять же, они могут отличаться в зависимости от штата, но общие требования могут включать:
Не допускайте опасностей, связанных с санитарией:
Жильцы обязаны правильно вывозить мусор и не позволять ему скапливаться в квартире.Чрезмерное количество мусора может вызвать проблемы со здоровьем. Арендатор должен содержать квартиру в относительно чистом и санитарном состоянии, чтобы предотвратить заражение вредителями и проблемы с дыханием.
Берегите свое устройство от опасностей:
Арендаторы должны убедиться, что все аварийные выходы доступны. Ничто не может блокировать аварийные выходы из блока. Арендатор не должен извлекать батареи из детекторов дыма или угарного газа или иным образом вмешиваться в их работу.
Следуйте строительным и жилищным кодам:
Арендаторы также должны соблюдать соответствующие строительные и жилищные законы.Если арендатор подписал договор аренды на двух человек, он не может тайком привлечь дополнительных людей для проживания в собственности. Это не только проблема пожарной безопасности и безопасности, но также приводит к большему износу собственности и, вероятно, к увеличению счетов за коммунальные услуги, что может стать дополнительной проблемой, если арендодатель платит за коммунальные услуги.
Предотвращение роста плесени:
Арендаторы несут ответственность за предотвращение накопления избыточной влаги в своих квартирах, которая может привести к росту плесени.Это может включать постоянное включение вентилятора в ванной или открытие окна во время принятия душа, чтобы предотвратить рост плесени. Если арендатор замечает, что на участке в течение длительного времени начинают появляться участки с повышенной влажностью или плесенью, он должен немедленно сообщить об этом арендодателю.
Не беспокоить — потенциальная опасность для свинцовой краски:
В отношении собственности, построенной до 1978 года, арендодатели могут потребовать от арендаторов связаться с ними для получения разрешения, прежде чем арендатор сделает что-либо, что может нарушить потенциальную свинцовую краску.Это может включать перекраску собственности или даже сверление в стене, чтобы повесить телевизор.
Уважительное отношение к собственности:
Арендаторы несут ответственность за бережное обращение с недвижимостью, поддержание разумного уровня чистоты и не допускают злоупотреблений или халатности. Это включает:
- Сантехника: Арендаторы должны содержать все сантехнические устройства в разумной чистоте, чтобы предотвратить образование ржавчины, мыльного налета, плесени или чрезмерного загрязнения. Все эти приспособления также должны использоваться только по прямому назначению.Например, мусор нельзя смывать в унитаз, а жир для готовки нельзя сбрасывать в канализацию душа.
- Бытовая техника, поставляемая арендодателем: Арендаторы должны содержать всю бытовую технику, поставляемую арендодателем, в достаточно чистом состоянии. Они не должны допускать скопления излишка жира на плитах и вокруг них или гниения пролитой пищи, чтобы повредить холодильник. Эти приборы разрешается использовать только по прямому назначению. Например, арендатор не должен пользоваться посудомоечной машиной для мытья теннисной обуви.
- Не повредить имущество: Это включает в себя квартиру арендатора, а также все общие части собственности. Ожидается нормальный износ устройства, но не таких повреждений, как треснувшая столешница.
Дополнительные способы помощи арендаторам в обслуживании недвижимости
В дополнение к юридическим обязанностям арендаторов, есть дополнительные способы, которыми ваши арендаторы могут помочь в обслуживании собственности. Эти задачи могут быть согласованы отдельно между вами и вашим арендатором.В обмен на дополнительную ответственность за обслуживание домовладелец часто предлагает арендатору снижение арендной платы.
Техническое обслуживание в обмен на сниженную арендную плату:
В зависимости от объема дополнительной ответственности, которую берет на себя арендатор, вы можете договориться о снижении арендной платы арендатора на определенную сумму. Поскольку арендная плата обычно выплачивается в начале месяца, вместо того, чтобы позволить арендатору платить меньше до того, как в течение месяца будут выполнены какие-либо работы, вы можете вместо этого предложить кредит на арендную плату за следующий месяц после того, как арендатор продемонстрирует, что он выполнил согласовал обязанности.
Сумма, на которую вы уменьшите арендную плату, — это число, с которым должны согласиться и вы, и арендатор. Например, если арендатор вывозит мусор для собственности, вы можете подумать, что снижение арендной платы где-то между 20 и 50 долларами в месяц является справедливым.
Возможности дополнительного обслуживания:
1. Сезонное обслуживание: Вы можете договориться со своими арендаторами о выполнении сезонных работ по обслуживанию. Обычно это связано с внешним видом собственности.
Вы должны знать, что как владелец собственности, вы все равно несете ответственность за любые ошибки и падения в собственности. Если арендатор плохо справляется с лопатой снега и кто-то поскользнулся на льду, именно вам, арендодателю, придется иметь дело с потенциальным иском.
Задачи сезонного обслуживания включают:
- Для стрижки травы
- Лопатой снег
- Соль для льда
- Сгребание листьев / Подбор веток
- Очистка желобов
2.Вынести мусор: Вы можете договориться о том, что арендатор вывозит мусор и приносит обратно ведра, когда мусор будет собран. Это особенно полезно, если вы не живете рядом с арендуемой недвижимостью. Во многих городах вас могут оштрафовать, если вы выбросите мусор слишком рано, и вы не хотите оставаться до семи вечера, чтобы вытащить мусорное ведро на обочину.
3. Поддерживайте в чистоте места общего пользования: Арендатор может взять на себя ответственность за поддержание чистоты всех общих частей собственности.Это может включать подметание, уборку пылесосом, мытье полов и очистку территории от мусора или мусора.
4. Немедленно сообщайте о проблемах: Один из лучших способов, которым арендаторы могут помочь с обслуживанием собственности, — это немедленно сообщать вам обо всем, что кажется вам проблемой. Поскольку именно они проживают в доме изо дня в день, они могут быстрее выявить потенциальные проблемы. Лучше проверить ситуацию и убедиться, что это ложная тревога, чем обнаруживать проблему через год, когда она стала серьезной проблемой.
5. Выполните ремонт: Вы и ваш арендатор можете договориться о том, что арендатор несет ответственность за мелкий или даже капитальный ремонт, если вы чувствуете себя комфортно с их уровнем квалификации. Это может быть рискованно, поэтому вы можете чувствовать себя комфортно только в том случае, если арендатор имеет действительную лицензию на выполнение таких работ, например, арендатор, который является лицензированным водопроводчиком, ремонтирующим протекающую раковину, или лицензированный электрик, ремонтирующий неисправный свет.
Незаконные требования к техническому обслуживанию
Арендодатель несет ответственность за ремонт арендуемой собственности или за выполнение этих ремонтов.Вы не можете включить в договор аренды пункт, обязывающий арендатора нести ответственность за все техническое обслуживание и ремонт в собственности. Другое дело, если вы и арендатор соглашаетесь, что арендатор несет ответственность за выполнение определенного технического обслуживания и ремонта.
Если ремонт необходим из-за повреждения или небрежности со стороны арендатора, то да, арендатор несет ответственность за устранение проблемы. Арендодатель может решить проблему, а затем взимать плату с арендатора, или арендатор может нанять кого-нибудь, чтобы решить проблему самостоятельно.
Полное наглядное руководство по обслуживанию собственности
Каждый хочет жить и работать в безопасной и функциональной среде, что является одним из основных факторов, влияющих на качество нашей жизни.
Как владелец недвижимости, вам может быть интересно, какие действия вам нужно предпринять, чтобы ваша собственность соответствовала этим ожиданиям. Чтобы найти ответ, вам следует сначала ознакомиться с тонкостями обслуживания недвижимости.
Отличное место для начала — прочитать оставшуюся часть этой статьи, так как мы:
- обсудить, что включает обслуживание собственности
- объясните, что такое международный код обслуживания недвижимости
- сравнить обслуживание коммерческой недвижимости и создание собственной бригады обслуживания
- краткое описание 4 важных совета по поддержанию вашей собственности в отличном состоянии
Что такое обслуживание недвижимости?
Техническое обслуживание недвижимости — это процесс сохранения жилого или гостиничного здания и его ближайших окрестностей в оптимальном состоянии с помощью ряда специальных мероприятий по техническому обслуживанию.
Это относится к различным видам деятельности, которые необходимы для поддержания функциональности здания и комфорта его обитателей (поэтому его часто используют как синонимы с термином «обслуживание здания»).
К работам по содержанию недвижимости относятся:
- уборка внутренних и внешних общих частей здания (включая водостоки, водостоки, коридоры и т. Д.)
- Борьба с грызунами и их удаление
- садоводство и ландшафтный дизайн
- Сортировка и вывоз мусора
- обслуживание, ремонт и замена всех механических и электрических систем (освещение, HVAC, водоснабжение, водяное отопление и т. Д.))
- проверки безопасности (профилактические профилактические осмотры механических и электрических систем, установок пожаротушения и проверки безопасности всего помещения).
Уход за недвижимостью выгоден как для жильцов, так и для собственника, так как помогает всем оставаться довольными.
От жильца вы хотите вернуться домой после напряженного дня и знать, что вы можете расслабиться, не беспокоясь о таких проблемах, как забитая кухонная раковина, грязная, плохо освещенная и жирная лестница, по которой ваши дети могут споткнуться и пораниться, или туалеты, которые не смываются.При этом за мелкие задачи, такие как замена лампочки, могут нести ответственность сами арендаторы. Всегда полезно четко обозначить обязанности арендатора и арендодателя, особенно в случае аренды недвижимости.
Для владельца недвижимости вы хотите, чтобы арендуемая недвижимость сохраняла свою стоимость в течение многих лет и что вы не проводите большую часть своего дня, обслуживая того или другого недовольного арендатора. Вы также хотите избежать проблем с ответственностью, если кто-то пострадает на территории.
В соответствии с международным кодом обслуживания собственности (IPMC)
Обслуживание собственности не должно быть случайным процессом, поскольку плохое или ненадлежащее обслуживание может вызвать серьезные проблемы для всех, кто использует эту собственность. Чтобы избежать таких ситуаций, существует несколько правил и кодексов, которым могут следовать владельцы и администраторы недвижимости.
Один из этих кодов — Международный код обслуживания собственности (IPMC) . Это набор правил, которые определяют минимальные требования к обслуживанию существующих зданий.Международный код обслуживания собственности — это документ обслуживания, созданный для удовлетворения потребности в современном и обновленном кодексе обслуживания собственности. Он охватывает следующие главы:
Его цель — установить минимальные стандарты обслуживания таких компонентов здания, как внешний вид конструкции, водопровод, механическое и электрическое оборудование, санитарные установки и противопожарное оборудование. Например, в нем есть рекомендации по конкретному водонагревательному оборудованию, идеальной температуре нагретой воды, способу ее циркуляции и т. Д.
IPMC обновляется каждые 3 года и доступен для принятия и использования юрисдикциями по всему миру. Вы можете проверить полную информацию о том, что охватывает IPMC здесь.
Обслуживание коммерческой недвижимости против собственной команды
Один важный выбор, который вам нужно будет сделать, будет заключаться в том, отдать ли эту задачу на аутсорсинг команде по обслуживанию коммерческой недвижимости или создать внутреннюю команду . Мы обсуждаем оба варианта ниже.
Профессиональное обслуживание недвижимости
Если вы решите нанять профессиональную компанию по обслуживанию недвижимости, вы выиграете от более структурированного подхода к обслуживанию, который они разработали на протяжении многих лет.Некоторые из услуг, которые они обычно предлагают, включают:
1) Планирование и график профилактического обслуживания
Профессиональная компания по обслуживанию недвижимости обычно имеет установленную систему для планирования и составления расписания каждой задачи обслуживания, которая требуется для вашей собственности. Как минимум, такая система должна включать:
- Регулярные проверки, осмотры и посещения.
- Документация по всем выполненным работам по техническому обслуживанию.
- Рекомендации по обновлениям и улучшениям.
- Стандартные процедуры найма и управления поставщиками и подрядчиками.
Качественные услуги по обслуживанию коммерческой недвижимости сделают ваших арендаторов счастливыми, сохраняя и улучшая состояние вашего имущества.
Снижение реактивного обслуживания на 73,2%
Оцените результаты, которыми Red Hawk пользуется с помощью конечностей
2) Финансовая отчетность
Ожидается, что одна из их первых ролей будет составлять бюджет на содержание вашей собственности.Они также будут предоставлять вам отчеты о расходах на содержание помещений — не реже одного раза в месяц.
3) Обработка связи с арендаторами
Если каждое электронное письмо или текстовое сообщение от арендаторов приходит непосредственно к вам, скорее всего, у вас не будет времени ни на что другое. В обязанности профессиональной компании по обслуживанию недвижимости входит общение с вашими арендаторами и передача вам только тех вопросов, которые требуют вашего внимания.
4) Обеспечение соответствия нормативным требованиям
Подобно IPMC, о котором мы упоминали ранее, существует несколько других требований, которые ваша местная юрисдикция может потребовать от владельцев собственности.Иногда бывает сложно уследить за всем. Предполагается, что компания по обслуживанию коммерческой недвижимости будет отслеживать существующие и новые правила от вашего имени и обеспечивать их соблюдение.
Звучит здорово, но вы можете задаться вопросом: где я могу найти достойную компанию по обслуживанию коммерческой недвижимости?
Что ж, здесь есть несколько разных подходов. Если вас не устраивает невмешательство, вы можете поискать компании по управлению коммерческой недвижимостью и позволить одной из них взять на себя бразды правления (поскольку управление недвижимостью включает в себя управление техническим обслуживанием).
Если вам нужен только кто-то для выполнения необходимых работ по техническому обслуживанию, вы можете выполнить поиск в Google услуг по обслуживанию недвижимости в вашем районе и / или связаться с другими владельцами собственности, которых вы знаете, и спросить, есть ли у них кого-то порекомендовать.
Наконец, когда вы ведете переговоры с подрядчиком, не помешает посмотреть на вещи с их точки зрения. Например, вот на чем может сосредоточиться профессиональная клининговая компания, пытаясь продать вам свои услуги.
Работа с собственной командой по обслуживанию недвижимости
Если вы решите иметь собственную команду по техническому обслуживанию, вы будете нести ответственность за все, что мы изложили в предыдущей главе, но разница в том, что у вас будет прямой контроль над персоналом и качеством выполненной работы, а также больше гибкий бюджет на техническое обслуживание, который находится под вашим контролем и дает более полное представление обо всех проблемах и мероприятиях по техническому обслуживанию, которые происходят на вашем объекте .
Однако организация технического обслуживания требует определенного уровня планирования. Вот шаги, которым вы можете следовать, чтобы создать собственную команду по обслуживанию недвижимости:
- Определите набор навыков и размер команды, которую вы будете нанимать. Начните с перечисления всех работ по техническому обслуживанию, которые требуются вашей собственности (от уборки до ремонта оборудования). Это поможет вам определить, кто вам нужен, например уборщики, садовники, техники HVAC, электрики и т. д.
- После этого подумайте, сколько часов в среднем каждый человек может работать в смену и сколько смен вам потребуется в день, чтобы оценить, сколько людей вы будете нанимать. В зависимости от размера собственности вам может потребоваться руководитель объекта или, по крайней мере, руководитель для координации персонала.
- Не торопитесь с наймом. Проведите тщательные собеседования и убедитесь, что ваши потенциальные мастера имеют квалификацию для выполнения своих предполагаемых ролей. Кроме того, вы можете безопасно ускорить этот процесс, передав этот шаг на аутсорсинг в авторитетное агентство по найму обслуживающего персонала.
- Есть некоторые должности, которые обычно невыгодно выполнять внутри компании , поэтому не исключайте полностью аутсорсинг. Например, вы не будете нанимать на полную ставку техника-лифтера, если лифты обычно не требуют обслуживания так часто, как другие системы.
Плюсы и минусы каждого подхода
4 совета по поддержанию вашей собственности в отличном состоянии
В дополнение к тому, что мы упомянули выше, вот несколько советов, которые помогут вам гарантировать, что ваша собственность постоянно будет оставаться в наилучшем состоянии:
# 1) Приоритет финансирования технического обслуживания
Когда так много других проблем в вашей собственности требует финансирования, может возникнуть соблазн сократить расходы на техническое обслуживание. Но это может привести к быстрому износу активов и неконтролируемому списку отложенного обслуживания, который создает идеальные условия для угроз безопасности.
Чтобы избежать этих и других проблем, необходимо заранее оценивать и ежегодно составлять бюджет на обслуживание операционных и капитальных затрат. Обычно рекомендуется составлять минимум 2–4% от текущей восстановительной стоимости вашего имущества для годового бюджета на техническое обслуживание. Согласно некоторым внутренним данным, каждый доллар, который вы тратите на техническое обслуживание, в конечном итоге экономит вам 5 долларов.
# 2) Приобретите и используйте долговечные компоненты
Чтобы ваша собственность была в отличном состоянии, вам нужно использовать запасные части, которые работают безопасно и служат как можно дольше.Когда вы храните свои запасные части (ремни вентиляторов, детали для систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, лампочки, двигатели, насосы и т. Д.) Высокого качества, вы инвестируете в долговечность своей собственности.
Хотя очень прочные изделия могут вначале стоить немного дороже, они помогут вам сэкономить на ремонте в будущем и свести к минимуму частые проблемы с переделкой.
# 3) Автоматизация управления техническим обслуживанием
Независимо от компетенции вашей группы технического обслуживания / поставщика услуг, быстро становится сложно оставаться в курсе каждой отдельной задачи технического обслуживания.Отслеживание всего вручную, особенно в огромных многоквартирных домах, может быстро привести к неэффективности и оставить место для потраченных впустую времени и ресурсов.
Вот почему все больше и больше управляющих недвижимостью заинтересованы в автоматизации управления техническим обслуживанием с помощью компьютеризированной системы управления техническим обслуживанием. Мобильная CMMS поможет вам упростить и оптимизировать каждый аспект обслуживания, обрабатывать повторяющиеся административные задачи, отслеживать безопасность, измерять производительность, сокращать расходы на обслуживание и многое другое.
Если вы не знаете, что такое CMMS, ознакомьтесь с нашим руководством «Что такое CMMS и как она работает».
Дополнительным преимуществом наличия такой CMMS, как Limble, является надзор за аутсорсинговыми услугами по техническому обслуживанию. Вы можете предоставить техническим специалистам компании по обслуживанию коммерческой недвижимости ограниченный доступ к вашей учетной записи и назначить им рабочие задания через Limble. Таким образом, вы можете быть уверены, что работа действительно выполняется и выполняется в кратчайшие сроки.
# 4) Включение регулярных проверок собственности
Еще одна основополагающая практика для поддержания вашей собственности в оптимальном состоянии — это принять обычай регулярных оценок состояния объекта (FCA).Агентство FCA предоставит вам исчерпывающие базовые данные о том, как работает весь объект недвижимости и его системы. Эта информация помогает выделить области, требующие улучшения.
Во время FCA инспекционная группа будет проверять такие вещи, как текущее состояние всех активов, и определять любые угрозы безопасности для быстрых корректирующих действий.
Основные выводы
Если вы в настоящее время владеете или управляете жилой недвижимостью, вам нельзя упускать из виду ее обслуживание.Это требуется и регулируется законом в большинстве юрисдикций.
Тем не менее, помимо соблюдения закона, преимущества содержания собственности слишком многочисленны, чтобы их игнорировать.
К счастью, это не займет у вас много времени. Независимо от того, решите ли вы нанять компанию по обслуживанию коммерческой недвижимости или создать собственную команду по обслуживанию, наиболее важно обеспечить, чтобы техническое обслуживание продолжалось и чтобы лица, отвечающие за обслуживание вашей собственности, обладали навыками, финансированием и инструментами, которые им необходимы для правильное исполнение.
Если вы думаете об использовании программного обеспечения CMMS для улучшения различных аспектов обслуживания вашей собственности, мы всегда готовы поговорить.
Обслуживание Недвижимости | Что такое обслуживание недвижимости?
Что такое обслуживание недвижимости?
Обслуживание собственности — это очистка, проверка безопасности и ремонт жилых домов. Применение повышает удовлетворенность арендаторов и гостей и тем самым улучшает репутацию компании.Эта лучшая репутация приводит к более высокому удержанию арендаторов и повторению деловых контактов с посетителями.
Некоторые формы подпрограмм используются для поддержания свойств, но по большей части они являются реактивными. Регулярное обслуживание включает в себя осмотр здания, регулярную чистку и замену фильтров HVAC. Реактивное обслуживание включает ремонт дренажных засоров, отказов бытовой техники и затопления.
Типы работников по обслуживанию собственности
Есть три основных типа работников по обслуживанию собственности: управляющий имуществом, техник по обслуживанию и дворник.
Управляющий недвижимостью отвечает за поддержание среды, в которой люди хотят жить или посещать. Это означает, что нужно следить за тем, чтобы в доме всегда была чистота, а бытовая техника была в хорошем рабочем состоянии. Чтобы обеспечить чистоту, управляющий поручает регулярную уборку одному или нескольким дворникам. Чтобы удовлетворить потребности клиентов, менеджер передает запросы на работу от арендаторов и гостей технику по обслуживанию. Чем быстрее техник выполнит работу, тем лучше.
Техник — важная часть эффективной собственности, потому что они также управляют внешними подрядчиками, которые обслуживают лифты, блоки HVAC и другие системы, требующие специальной подготовки для ремонта.
Пример обслуживания собственности
В многоквартирном комплексе арендатор замечает утечку, идущую с потолка, поэтому он отправляет запрос на обслуживание через портал сообщества. Об этом запросе уведомляется управляющий недвижимостью, и он передает его технику. После того, как технический специалист находит временное решение, он связывается с сантехническим подрядчиком, который устраняет проблему навсегда.
Этот процесс может занять часы или дни, но настоящие профессионалы устраняют утечку как можно скорее, используя навыки штатных технических специалистов и отношения с местными сантехниками.
Здания, в которых используется обслуживание собственности
Компании, которые владеют жилыми комплексами, гостиницами и общественными жилыми домами, такими как дома престарелых, извлекают наибольшую выгоду из этого. В этих зданиях часто есть бойлер, несколько блоков HVAC и один или несколько лифтов, которые нуждаются в обслуживании. У них также есть большие пространства, такие как коридоры, места общего пользования и парковки, которые необходимо убрать.
С помощью надежных техников-уборщиков и местных подрядчиков это может быть успешно применено к любому из этих типов зданий.
Сертификаты и обучение обслуживанию недвижимости
Существует сертификат обслуживания собственности, аккредитованный Американским национальным институтом стандартов (ANSI), который называется Сертификатом для специалистов по обслуживанию квартир (CAMT). Перед тестированием для получения сертификата технические специалисты узнают, как быстро обрабатывать заказы на работу, ремонтировать HVAC, выполнять механические услуги и многое другое.
Новости и ресурсы по обслуживанию недвижимости
10 самых распространенных проблем, связанных с обслуживанием недвижимости
Согласно закону Мерфи, все, что может пойти не так, пойдет не так. Хотя мы в Property Meld предпочитаем смотреть на мир через призму чуть более радужных взглядов, когда дело доходит до управления недвижимостью, остается верным то, что что-то неизбежно «пойдет не так». Итак, используя наши данные, мы составили список из 10 самых распространенных проблем с обслуживанием, с которыми вы можете столкнуться как управляющий недвижимостью.
1. Кондиционер (14,2% всех зарегистрированных проблем)
Ваш город находится в эпицентре аномальной жары и неожиданности: половина систем кондиционирования воздуха выбросила полотенце. Звучит знакомо? Если так, то по крайней мере теперь вы знаете, что вы не одиноки.
Как мы отмечали в предыдущем посте, примерно половина всех запросов на обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха на юге США происходит в течение трех месяцев, когда наступает лето и блоки кондиционирования воздуха начинают работу.Это означает, что специалисты по ОВК в вашем районе тоже чувствуют себя непростыми, что приводит к задержкам в обслуживании и к потным, недовольным жителям. Большинство отрицательных отзывов о ремонте HVAC происходит уже через три дня. Если у вас нет процесса для измерения срока службы вашей системы HVAC или системы для отслеживания этого срочного графика ремонта, вы услышите это от своих жителей и / или почувствуете это в своем кошельке.
2. Двери (11,7%)
Представьте, что один из ваших жителей возвращается домой после долгого напряженного рабочего дня.Все, что им нужно, — это комната, полная тишины, и бокал, полный вина. Когда они вставляют ключ в засов входной двери, щелкают-щелчки-щелчки — ничего не происходит. Вы первый, кому они звонят. Вам лучше иметь надежного слесаря на быстром наборе, иначе у вас будет несчастный резидент. Вы также захотите иметь способ следить за ремонтом, чтобы убедиться, что он идет быстро и плавно, как это вино.
3. Туалеты (8,3%)
Вода течет по пути наименьшего сопротивления.Достаньте хороший затор в унитазе, и вы можете обнаружить, что этот путь ведет прямо к кафельной плитке в ванной. Важно, чтобы водопроводчик решил проблему, иначе у вас будет гораздо больше, ну вы знаете, чем заниматься, чем просто мокрый пол. Вы также захотите следить за ремонтом, потому что не устраненные утечки со временем могут привести к повреждению водой и гораздо большей проблеме, чем вытаскивание зубной щетки из трубы.
4. Мойки (5,0%)
Будь то подтек, засор, протечка или что-то еще, проблемы с раковиной необходимо решать быстро, прежде чем они упадут шансы вашей компании на благоприятный обзор или продление срока аренды.Причину утечки не всегда легко определить, а это означает, что вашему сантехнику, возможно, придется нанести несколько визитов. Вам лучше иметь систему для отслеживания ремонта. Или, может быть, вам нравится играть в телефонные бирки и сидеть в ожидании.
5. Ванны (3,9%)
Принятие ванны может быть спорным вопросом. Некоторые люди их любят. Другие находят их довольно отвратительными. Необходимость как можно быстрее устранить утечку, засор, проблему с уплотнением или любой другой вид неисправности в ванне вызывает гораздо меньше разногласий.
6. Сливы (3,6%)
Резервный слив — это не то, что нужно, и хотя Drain-o и тому подобное могут дать кратковременную передышку, это не долгосрочное решение.
7. Холодильники (2,7%)
Насколько глубоко вы разбираетесь в тонкостях охлаждения? Да, мы так и думали. Если у вас сломался холодильник, вам, вероятно, понадобится специалист или, может быть, даже новый холодильник. Оба могут быть дорогостоящими. Вероятно, не так дорого, как однозвездочный обзор жителя, у которого были продукты на 100 долларов, которые испортились, потому что вы слишком долго пытались решить проблему.
8. Светильники (2,7%)
В 1879 году Томас Эдисон запатентовал первую коммерчески успешную лампочку. В наши дни достаточно просто выключить питание или дать сбой систему освещения, чтобы снова почувствовать себя в 1870-х годах. Большинство жителей могут самостоятельно заменить лампочки. Для решения любой более серьезной проблемы с электричеством потребуется помощь электрика.
9. Ливни (2,7%)
Узнали тренд? Из 10 самых распространенных проблем с обслуживанием пять связаны с водой.Сантехника может быть надоедливой, и в большинстве случаев это не работа, которую нужно делать самому. Это означает обеспечение ценовых предложений, координацию графиков жителей и подрядчиков, устранение неполадок, подтверждение завершения работы и последующие действия с жителями. Мы устали просто читать это.
10. Выбытие (2,6%)
Выносы для мусора упрощают работу по мытью посуды. Так что до тех пор, пока он не выйдет из строя, набитый мусором, который вы не хотели бы раскапывать вручную. Как и электромонтажные работы, ремонт вывоза мусора — одна из тех задач, которым не стоит заниматься методом проб и ошибок.
Как видите, наиболее распространенные проблемы с обслуживанием — это не самостоятельные исправления. Это означает, что управляющие недвижимостью должны диагностировать проблему, согласовывать графики работы жильца и ремонтника, назначать встречу со специалистом, следить за завершением работы и обрабатывать счета и платежи.
И без системы для отслеживания регулярного обслуживания, возраста и прогнозируемого срока службы механических компонентов дома, а также процесса отслеживания ремонтных работ от начала до конца, чтобы обеспечить удовлетворенность жильцов, ваш ремонт также неизбежно будет, как в соответствии с законом Мерфи. заявляет, ошиблись.
Узнайте больше о том, как улучшить ваш процесс и повысить удовлетворенность жителей.
Что такое обслуживание недвижимости? (+ Определение, преимущества, примеры)
Если вы владеете или управляете жилой недвижимостью, вы знаете, насколько важно всегда быть в курсе всех возможных проблем. Если лопнет труба или дом требует новой кровли, такие проблемы сильно повлияют не только на ваш бизнес, но и на жизнь ваших арендаторов.
Независимо от того, отвечаете ли вы за кондоминиум, гостиницу, многоквартирный дом или отдельные дома, вы не можете должным образом ухаживать за недвижимостью, не поддерживая ее в надлежащем состоянии и в актуальном состоянии.Это гарантирует, что жильцы останутся в безопасности и довольны (и с большей вероятностью будут продолжать арендовать и рекомендовать вашу недвижимость в будущем).
В этой статье мы рассмотрим конкретные обязанности и преимущества, связанные с обслуживанием собственности. Но прежде чем мы рассмотрим их, нам нужно будет начать с чего-то более простого: что такое обслуживание собственности?
Что такое обслуживание недвижимости?
Техническое обслуживание собственности лучше всего определить как любые профилактические или реактивные действия по техническому обслуживанию, предпринимаемые для поддержания полной функциональности собственности и ее эксплуатации в наилучшем состоянии.
Обслуживание недвижимости включает в себя широкий круг обязанностей и запросов. Некоторые из них могут включать в себя ответ на запросы арендатора по техническому обслуживанию, уход за ландшафтом, обслуживание и ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, борьбу с вредителями или даже уборку или покраску мест общего пользования. Проверки безопасности также являются важным компонентом обслуживания собственности, поскольку неисправное оборудование (например, системы сигнализации) или небезопасные условия могут стать серьезной проблемой.
Невыполнение технического обслуживания имущества может привести к серьезным последствиям; Таким образом, как вы могли догадаться, регулярное техническое обслуживание недвижимости дает несколько преимуществ.Мы перечислили некоторые из них для вашего рассмотрения ниже.
Преимущества обслуживания собственности
Льготы по содержанию недвижимости включают в себя:
- Снижение количества поломок и отказов оборудования — как и в случае любого профилактического обслуживания, техническое обслуживание собственности гарантирует, что ваши здания или собственность будут испытывать меньше отказов. Регулярная проверка основных объектов недвижимости, таких как блоки HVAC, лифты и котлы, гарантирует, что ваше самое дорогостоящее оборудование будет работать максимально оптимально.
- Избежание ответственности — если техническое обслуживание собственности проводится на регулярной основе, это уменьшит количество возможных несчастных случаев или инцидентов на месте, что поможет вам избежать ответственности и исков.
- Повышенная стоимость недвижимости — недвижимость в хорошем состоянии сохраняет свою рыночную стоимость. Недвижимость, которая страдает от запущенности, со временем неизбежно снизится в цене и снизит арендную плату.
- Счастливые арендаторы — если ваши арендаторы будут довольны, они с гораздо большей вероятностью будут продолжать снимать у вас, а также будут более склонны рекомендовать вашу недвижимость другим.Это поможет вам достичь или поддерживать полную мощность ваших зданий.
Недостатки обслуживания недвижимости
Хотя недостатков немного, стоит отметить, что некоторые недостатки обслуживания собственности могут включать:
- Дорогостоящие расходы — если ваш бизнес зависит от арендных платежей, чтобы оставаться на плаву каждый месяц, обслуживание собственности может быть слишком дорогим, чтобы позволить себе — особенно если вы должны были нанять профессионала на неполный или полный рабочий день, а не на случай в индивидуальном порядке.
- Снижение контроля над вашей собственностью — как и в случае с чем-либо, передача бразды правления специалисту по обслуживанию собственности означает, что у вас меньше влияния на то, какие активы проверяются, ремонтируются или обновляются.
Должности в сфере обслуживания собственности
Обслуживание недвижимости обычно выполняется четырьмя профессионалами: управляющим недвижимостью, техником по обслуживанию, уборщиком или хранителем или управляющим объекта. Несмотря на то, что любой из этих лиц может выполнять действия по обслуживанию собственности, каждая из этих областей имеет разные роли, обязанности и заработную плату и часто требует различных процессов обучения и сертификации.
Вот краткий профессиональный обзор всех четырех профессий:
1. Управляющий недвижимостью
- Описание работы : управляющий недвижимостью нанимается на работу с частичной или полной занятостью для проверки, надзора и обслуживания активов, коммунальных услуг, арендаторов и т. Д. Собственности. В конечном счете, он или она несет ответственность за обеспечение того, чтобы недвижимость находилась в оптимальном состоянии как место, в котором арендаторы захотят жить.
- Обязанности : постановка задач по уборке; отправка рабочих заданий (от гостей или арендаторов) техническим специалистам; обеспечение оплаты подрядчикам и отслеживание расходов; поддерживает аренду за счет рекламы и заполнения вакансий.
- Диапазон заработной платы : Примерно $ 53 683 в год по данным Glassdoor.
2. Техник по обслуживанию
- Описание работы : техник по обслуживанию может быть нанят по контракту или нанят на неполный или полный рабочий день для ремонта механических систем вокруг собственности. Они часто работают рука об руку с управляющим имуществом, чтобы поддерживать жилой объект в актуальном состоянии и обеспечивать его оптимальную работу для жильцов, хотя обычно они подчиняются управляющему имуществом (который распределяет заказы на работу техников по обслуживанию).В их обязанности также может входить выполнение профилактического обслуживания машин и оборудования.
- Обязанности : управление или надзор за процессами ремонта; обслуживание и ремонт систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, котлов, чиллеров и др .; планирование и выполнение технического обслуживания из заказов на работу; сопровождение и надзор за установкой и обновлением оборудования.
- Диапазон заработной платы : Приблизительно $ 39 995 в год по данным Glassdoor.
3.Дворник / Хранитель
- Описание работы : дворник обычно нанимается на неполный рабочий день для уборки и поддержания гигиенических стандартов жилой недвижимости. Дворник или смотритель обычно отвечает за уборку, уборку и дезинфекцию всех общих областей, таких как места общего пользования, общественные туалеты, тренажерные залы и вестибюли.
- Обязанности : очистка и дезинфекция различных поверхностей; подметание и мытье полов; пылесосить ковры; мытье окон; дезинфекция поверхностей ванных комнат и пополнение запасов предметов гигиены (т.е. туалетная бумага, мыло, бумажные полотенца).
- Диапазон заработной платы : около 24 038 долларов в год по данным Glassdoor.
Обслуживание собственности собственными силами и обслуживание собственности по контракту
Есть два способа осуществить плановое обслуживание недвижимости в вашем жилом районе: вы можете нанять специалиста по обслуживанию недвижимости на неполный или полный рабочий день (или управляющего недвижимостью), или вы можете передать свои потребности в обслуживании собственности на условиях контракта.
Независимо от того, что вы выберете, у каждого из них есть свои преимущества и недостатки, поэтому вам нужно решить, что лучше всего подходит для вашей собственности.Плюсы и минусы собственной команды по обслуживанию недвижимости включают:
Плюсы:
- Больше понимания и знакомства с потребностями вашей конкретной собственности;
- Более сплоченная и упорядоченная связь между вашей командой по обслуживанию собственности и остальной частью вашего объекта;
- Контроль затрат на содержание за счет стабильных выплат заработной платы и повышенной гибкости бюджета;
- Можно быстрее обрабатывать высокоприоритетные и неожиданные проблемы.
Минусы:
- Процесс найма может быть более строгим и интенсивным, чтобы сформировать команду технического обслуживания;
- Заработная плата каждого специалиста по обслуживанию собственности должна учитываться в бюджете владельца собственности;
- Больше давления на объект, чтобы обеспечить бесперебойную работу и проблемы, которые необходимо оперативно решать с помощью внутренней команды.
Аналогичным образом, у есть плюсы и минусы, заключающиеся в заключении контракта на услуги по обслуживанию недвижимости .Сюда могут входить:
Плюсы:
- Специалисты по обслуживанию недвижимости, нанятые по контракту, с большей вероятностью обладают обширными знаниями местных законов и правил;
- Владельцу недвижимости не нужно постоянно уделять внимание содержанию собственности;
- Лучшее планирование капитальных затрат;
- Собственник платит подрядчику по мере необходимости, а не на регулярной основе.
Минусы:
- Может быть дороже, чем обслуживание недвижимости собственными силами;
- Собственник имеет меньшее влияние на качество и скорость выполнения подрядных работ;
- Менее упорядоченное общение между владельцем собственности, сообществом и подрядными службами.
В конечном счете, ваш бюджет и потребности в регулярном обслуживании недвижимости будут играть большую роль в вашем решении нанять штатную команду или подрядчика по обслуживанию недвижимости. Что бы вы ни выбрали, всегда убедитесь, что ваши кандидаты соответствуют требованиям, которые вам нужно выполнить.
Здания, требующие технического обслуживания
1. Жилые комплексы или кондоминиумы
Пожалуй, самый популярный тип зданий для текущего обслуживания собственности, жилые районы, требующие значительного ухода, чтобы обеспечить безопасность и удовлетворенность жильцов.От функциональности лифта до энергоэффективности и качества окружающей среды в помещениях — уход за недвижимостью чрезвычайно важен для безопасной и комфортной жизни.
2. Дома престарелых
Дома с обслуживанием, как правило, довольно обширны и требуют регулярного технического обслуживания для эффективного функционирования. Поскольку жильцам обычно требуется дополнительная забота для поддержания своего здоровья и безопасности, это делает обслуживание домов престарелых и вспомогательное жилье еще более необходимым — последнее, в чем нуждаются медсестры и вспомогательные средства, — это сломанное оборудование, неисправный термостат или другие предотвратимые сбои.
3. Гостиницы
Гостиницы, как и жилые районы, должны проводить техническое обслуживание собственности, чтобы гарантировать, что объект соответствует стандартам здоровья и безопасности, и что он придерживается определенного уровня качества для гостей. Регулярный уход за недвижимостью означает создание приятной обстановки для клиентов, которые будут рекомендовать ваш отель другим, и оптимизированную функциональность для владельцев.
Примеры обслуживания собственности
Теперь, когда мы подробно рассмотрели, что обслуживание собственности делает для различных объектов, давайте более подробно рассмотрим конкретные примеры обслуживания собственности на работе.Примеры могут включать:
- Проверка на наличие повреждений и утечек, вызванных водой;
- Проверка детекторов дыма и угарного газа;
- Замена фильтров в системах приточного воздуха;
- Очистка и осмотр водостоков;
- Организация вывоза мусора.
Сертификаты для специалистов по обслуживанию недвижимости
Даже если вы в настоящее время управляете недвижимостью, возможно, вы подумываете о дальнейшем образовании или получении диплома для повышения своей карьеры.
Обычно базовым уровнем образования для должности управляющего недвижимостью является диплом средней школы, но конкуренция может быть жесткой в любой профессиональной сфере.Независимо от того, есть ли у вас степень GED или степень магистра в области технического обслуживания, существует несколько доступных сертификатов по техническому обслуживанию, которые помогут выделить вас среди других специалистов по обслуживанию недвижимости. Ниже мы собрали несколько наиболее надежных и популярных вариантов:
1. Программа сертифицированного менеджера по управлению недвижимостью (CPM)
Мы начали с вершины, потому что программа CPM является одним из самых уважаемых достижений в области управления недвижимостью. Этот сертификат, присужденный Институтом управления недвижимостью, предоставит вам необходимые знания для оптимизации стоимости любой собственности и потенциально может помочь вам заработать в два раза больше средней зарплаты управляющего недвижимостью.К сожалению, пройти квалификацию по этой программе не так просто. Требования включают в себя наличие у стажеров лицензии на недвижимость и минимум двухлетнего опыта работы. Цены также высоки: общие расходы и сборы составляют от 7500 до 8500 долларов.
2. Программа сертифицированного менеджера квартиры (CAM)
Сертификат CAM предлагается Национальной квартирной ассоциацией и является одной из лучших программ, которые вы можете принять, если планируете работать исключительно с жилыми сообществами или многоквартирными домами.Среди требований для этого сертификата — ряд соответствующих курсов, окончательное завершение проекта и оценочный тест. Стоимость удостоверения сертифицированного менеджера квартиры составляет 865 долларов США для членов NAA.
3. Программа профессионального управления жилищным фондом (RMP)
Как и в программе CPM, для получения квалификации «Профессионал по управлению жилыми помещениями» необходимо, чтобы стажеры имели лицензию на недвижимость, минимум два года опыта работы в сфере обслуживания собственности и опыт управления 100 объектами в течение периода своей кандидатуры.Эта организация, расширенная Национальной ассоциацией управляющих жилой недвижимостью (NARPM), занимается сертификацией управляющих недвижимостью по этическим и профессиональным стандартам поведения. Цена на это обозначение всего 150 долларов.
Программа CMCA присуждается Международным сертификационным советом общественных ассоциаций менеджеров и считается одним из самых полезных и практичных сертификатов, доступных для управляющих недвижимостью. Члены организации регулярно получают обновленную информацию об управлении недвижимостью и законах штата, чтобы обеспечить соответствие, а те, кто получил сертификат, управляют ассоциациями кондоминиумов и домовладельцев, кооперативами и курортными сообществами, и это лишь некоторые из них.Стоимость, включая регистрационный взнос, экзамен и первый год сертификации, составляет 315 долларов.
Что следует знать о различных видах обслуживания собственности
Что следует знать о различных видах обслуживания собственности
Большинство жителей не различают виды обслуживания собственности. В большинстве случаев единственные услуги по обслуживанию жилой недвижимости, которые они заметят, — это меры по экстренному обслуживанию, которые они требуют, когда что-то ломается.
Однако управляющим имуществом необходимо тщательно продумать, какие виды обслуживания собственности они будут выполнять — например, регулярное обслуживание, корректирующее обслуживание и аварийное обслуживание, — а также то, должно ли обслуживание выполняться штатным персоналом или привлеченными специалистами.
Вот обзор трех типов обслуживания собственности и некоторые способы работы с каждым из них.
Регулярное техническое обслуживаниеТакже известный как «плановое обслуживание», этот термин относится к услугам по обслуживанию жилой недвижимости, которые носят частый или незначительный характер и обычно планируются заранее, чтобы предотвратить проблемы.Во многих управляемых объектах регулярное техническое обслуживание, такое как чистка и покраска, выполняется штатным персоналом.
Регулярное обслуживание также включает заранее запланированное профилактическое обслуживание основных систем в собственности, таких как осмотр и обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC).
Этот тип обслуживания собственности имеет тенденцию быть малозатратным и недорогим по сравнению с корректирующим и аварийным обслуживанием. Фактически, это может помочь предотвратить необходимость корректирующего и аварийного обслуживания.
Должно ли регулярное техническое обслуживание выполняться персоналом, занимающимся управлением имуществом, или сторонним специалистом, зависит от того, что обслуживается. Базовую уборку и другие обязанности часто может выполнять штатный персонал. С другой стороны, техническое обслуживание электрооборудования или HVAC обычно требует, чтобы лицензированный специалист выполнял правильно и кодировал.
Ремонтное обслуживаниеКорректирующее обслуживание — это термин, применяемый к базовому ремонту неаварийных объектов в собственности.Во многих случаях этот ремонт можно спутать или спутать с аварийным ремонтом. Основным отличительным фактором является то, что этот ремонт, как правило, не является приоритетным: жители не будут испытывать чрезмерных неудобств или подвергаться риску причинения вреда, если проблема не будет устранена как можно скорее.
Однако то, что риск причинения вреда или чрезмерных неудобств невелик, не означает, что ремонт следует откладывать. Скорость реагирования на проблемы, связанные с ремонтом, может существенно повлиять на впечатления арендатора, а также на его решение продлить аренду.
Допустим, в гостиной сломался потолочный вентилятор. Это вряд ли приведет к травме или потере, но будет неудобно, так как в гостиной будет не так комфортно. Решение этой проблемы, вероятно, будет классифицировано как «корректирующее обслуживание», а не «аварийное обслуживание».
Здесь привлечение внешнего эксперта для оказания услуг раньше, чем позже, может помочь улучшить качество обслуживания арендатора.
Аварийное обслуживаниеЭто термин, применяемый к вопросам обслуживания, которые необходимо решать как можно скорее.Экстренное обслуживание часто связано с проблемами, которые могут представлять риск для здоровья арендатора или стоить ему значительных денег.
Например, если пол рухнет из-за повреждения, возникнет серьезный риск телесных повреждений. В таком случае ремонт будет считаться экстренным обслуживанием, и жильцам, возможно, придется съехать, пока ремонт будет завершен. Менее экстремальным (и более распространенным) примером может быть отказ системы отопления, вентиляции и кондиционирования в здании в разгар аномальной жары.Жильцам будет очень неудобно из-за отсутствия кондиционирования воздуха, и, вероятно, потребуется как можно скорее завершить ремонт, чтобы избежать тепловых ударов или других проблем со здоровьем.
В большинстве случаев для аварийного обслуживания требуются услуги лицензированного эксперта, а не штатного специалиста.
Как Homee On Demand помогает с различными видами обслуживания недвижимостиПриложение Homee On Demand может помочь с обслуживанием жилой недвижимости несколькими способами:
- Квалифицированные и авторитетные профессионалы (так называемые «домашние»), специализирующиеся на определенных типах обслуживания собственности, всегда под рукой у управляющего недвижимостью.Это означает, что Homee прибудет примерно через 30 минут, чтобы приступить к оказанию услуг экстренного обслуживания после того, как вы разместите свой заказ.
- Управляющие недвижимостью могут рассматривать запросы от жителей и устанавливать потолки затрат, чтобы предотвратить перерасход средств.
- Управляющие недвижимостью могут отслеживать, какие типы заказов на работу обрабатываются наиболее часто, что позволяет им изменять плановое обслуживание в ожидании общих проблем.
- Улучшено отслеживание производительности внутренних и внешних специалистов на основе их оценок после работы.Это также означает возможность видеть, кто выполняет большую часть работы, при проведении анализа производительности для внутренних специалистов по техническому обслуживанию.
- Отслеживание рабочих заданий позволяет менеджерам собственности видеть, у каких объектов постоянно возникают проблемы.
- Приложение помогает повысить точность оценки рентабельности инвестиций для каждой арендуемой собственности, отслеживая историю ее содержания и затраты.
- Повышает уровень счастья жильцов за счет улучшения коммуникации между арендатором, управляющим недвижимостью и техниками по обслуживанию, выполняющими ремонт.
Кроме того, поскольку и управляющие недвижимостью, и жители могут подавать запросы на услуги по обслуживанию жилой недвижимости со своих телефонов, Homee On Demand помогает гарантировать, что аварийный ремонт никогда не останется незамеченным и будет выполнен немедленно.
Хотите узнать больше о том, как вы можете вывести свой бизнес по управлению недвижимостью на новый уровень с HOMEE? Поговорите с экспертом Homee On Demand сегодня!
Общая зона — LAWS.com
Краткое руководство по зонам общего пользования
Термин «общая площадь» используется для обозначения пространства на участке собственности, которое принадлежит всем владельцам собственности на процентной основе, или к пространствам, принадлежащим общей структуре управления, которая взимает с каждого арендатора плату за обслуживание и содержание.Чаще всего обозначение общей площади применяется к помещениям в кондоминиумах и кооперативных жилищных проектах. Эти пространства включают в себя такие зоны, как автостоянки, прачечные, заборы и все части собственности, которые доступны для всех жителей.
Общая зона также может относиться к пространствам, которые используются всеми жителями для входа и выхода из собственности, которые не выполняют другую конкретную функцию, например, коридоры, общие коридоры и все части объекта, не принадлежащие отдельному жителю.
Чтобы поддерживать эти общие площади, все владельцы с определенной долей вносят взносы в коллективный фонд для их обслуживания. Собранные сборы идут на различные расходы, включая содержание, страховые полисы, покрывающие общую территорию, и покупку оборудования, такого как стиральные машины в прачечных. Обычно эти сборы взимаются и применяются ассоциацией домовладельцев или советом кооператива. В некоторых штатах они могут называться сбором ассоциации домовладельцев.Как только плата за обслуживание общей территории собрана, обычно считается, что руководство несет ответственность за ее применение для безопасного содержания и управления коммунальной собственностью.
Другое определение «общей зоны» применимо к таким организациям, как торговые центры и торговые центры, в которых работают несколько предприятий. В таких случаях владелец общей собственности обычно взимает плату за содержание этих пространств в виде таких функций, как вывоз мусора, уборка и внешнее освещение.Эта плата, как правило, пропорциональна размеру площади, арендуемой данным магазином, и известна как плата за «обслуживание общей площади», часто сокращенно «CAM».
Для определения размера комиссии CAM используется дробная формула, обычно используемая домовладельцами, для деления площади, арендуемой их арендатором, на общую площадь рассматриваемого торгового центра. Однако общая площадь может быть изменена на основании нескольких различных факторов. В частности, помещения, которые активно не используются арендаторами, не могут быть включены в эту общую площадь, например, складские помещения в подвале, которые в настоящее время не используются.
Согласование платы за обслуживание общей площади является ключевой частью договора аренды, который должен подписать любой потенциальный арендатор.