Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает: Содержание общего имущества многоквартирного дома

Разное

Содержание

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Бремя расходов на поддержание состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников.

Граждане, проживающие в одном жилом многоквартирном доме, кроме индивидуальных прав и обязательств относительно своей личной собственности имеют круг правомочий, относящихся к общему имуществу. Каждый из собственников имеет права на общедомовое имущество и в то же время обязан совершать ряд действий, направленных на повышение параметров сохранения и поддержания этого имущества в нормальном состоянии. За ненадлежащее содержание общего имущества нарушители несут ответственность.

Бремя расходов на содержание и эксплуатацию общего имущества

Российским жилищным законом бремя расходов на поддержание исправного состояния и эксплуатацию общедомового имущества возложено на собственников жилых помещений, имеющих жилье в одном многоквартирном доме. Все собственники, независимо от их юридического и правового статуса обязаны участвовать в несении необходимых расходов, законодатель не делает исключений в несении бремени расходов для отдельных субъектов в этом вопросе (см. ст. 39 ЖК РФ). При передаче права пользования жилищем другим лицам, собственник не освобождается от несения расходов.

Например, если квартира передана физическому лицу для проживания по договору найма, обязанность на надлежащее содержание общего имущества и несение расходов, связанных с этим содержанием, с наймодателя не снимается, хотя фактически пользуется квартирой и общедомовым имуществом наниматель. В обычной практике суммы, необходимые на оплаты счетов по нормативам, выделяет наниматель, тем самым исполняя обязанность собственника по содержанию общего имущества. Но это условие должно быть установлено договором между лицами, в противном случае несение расходов входит в прямую обязанность собственника помещения.

Платежи на содержание общего имущества носят исключительно целевой характер, должны быть потрачены по прямому назначению, с максимальной эффективностью. Суммы платежей повышаются только по четкому обоснованию.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Правила регламентированы нормативным актом Правительства РФ и обязательны к исполнению для всех граждан РФ (см. Постановление Правительства N 491 от 13.08.2006). При утверждении правил содержания общего имущества были конкретизированы требования к содержанию этого имущества, определен его состав, освещены вопросы контроля за расходами и меры повышения эффективности содержания имущества. Из анализа правового акта становится понятно, что общее имущество должно отвечать следующим требованиям:

  • безопасность и надежность дома, как архитектурного объекта;
  • безопасность для жителей дома и лиц, пользующихся помещениями дома и общедомовым имуществом;
  • нахождение в исправном состоянии, гарантирующем использование имущества по назначению в любой момент и эффективную подачу коммунальных услуг; 
  • доступность для граждан.

Большинство перечисленных показателей оцениваются по установленным нормативам. Содержание имущества – один из аспектов управления этим имуществом, доступный для собственников. Центральные вопросы, относящиеся к процессу содержания, обговариваются собственниками и регулируются соглашениями, принятыми на общем собрании собственников жилья (см. ст. 44 ЖК РФ). Содержанием общего имущества уполномочены заниматься Управляющие организации, ТСЖ или сами собственники эффективным личным участием, указанные организации не вправе повышать тарифы на услуги самовольно, без обсуждения такого повышения на общем собрании собственников.

Плата за содержание и ремонт многоквартирного дома и ее размер

Оплата за содержание помещения состоит из сумм по счетам за горячее и холодное водоснабжение, электрическую энергию, работы и услуги, связанные с содержанием дома и т.д. Суммы, вносимые за содержание и ремонт дома должны быть достаточными для проведения необходимых мероприятий по эффективному содержанию и ремонту в полном объеме. Суммы расходов на указанные мероприятия не могут устанавливаться и повышаться своевольно и безосновательно, они высчитываются на основании нормативных актов, регулирующих рассматриваемые вопросы.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается на основании нормативов, признанных стандартов обслуживания домов.

При определении нормативов для ремонта и содержания обязательно учитывается состояние здания и внутренних помещений, его соответствие санитарным, противопожарным нормам и требованиям, предъявляемым законом к безопасности проживающих в доме людей. При определении размера оплаты, его изменения и повышения, учитываются и такие факторы, как расположение дома, качество и доступность необходимой для нормальной жизни людей инфраструктуры.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт включает в себя перечень мероприятий и работ, которые в значительной степени улучшают состояние здания, его внутренних помещений и внешнего фасада, замену и переустановку изношенных деталей и объектов, что приводит к значительному повышению функциональности приборов и оборудования. От текущего ремонта капитальный ремонт отличает масштабность. Кроме того, текущий ремонт обычно обходится дешевле капитального. Производится капитальный ремонт по плану, в соответствии с нормативами, и в установленные сроки. Ежемесячная уплата взносов на капитальный ремонт входит в обязанность собственников жилых помещений.

Минимальную границу размера взносов собственников на капитальный ремонт дома определяет субъект РФ, к территории которого относится дом. Определяется сумма взноса на основании расчетов общей площади, которую занимает собственник и на основании федеральных нормативов и методических рекомендаций. При назначении размера взноса учитывается состояние жилья, количество этажей в доме, степень изношенности его элементов.

По решению собственников жилья сумма взноса на капитальный ремонт может быть изменена в сторону повышения, для улучшения эффективности принимаемых мер. Если дом признан в установленном порядке аварийным, либо участок земли, на котором он расположен, изымается для нужд государства или МО, собственники помещений такого дома освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт.

Обязательные платежи и взносы

Жилищный закон определяет перечень обязательных платежей, которые должны вносить собственники и наниматели жилых помещений. Закон не обозначил такие платежи одним термином, и привычная в обиходе формулировка «квартплата» емко описывает назначение этих платежей. Указанные лица должны платить за содержание, ремонт жилища, и оплачивать коммунальные услуги по определенным тарифам и нормативам, иными словами, собственники и наниматели платят за свою квартиру.

Группа обязательных платежей включает в себя такие направления:

  • плата за коммунальные услуги; 
  • плата за содержание и ремонт;
  • плата за наем. 

Собственникам жилья, нанимателям, должен быть обеспечен бесперебойный доступ к коммунальным услугам в соответствии с нормативами потребления услуг. Тарифы на коммунальные услуги высчитываются исходя из финансовых затрат, произведенных на реализацию эффективного обеспечения этих услуг гражданам. Тарифы могут индексироваться. В состав платы за указанные услуги входит оплата за горячую воду, холодную воду, электроснабжение, отопительные системы, водоотведение, снабжение газом.

Плату за содержание и ремонт вносят и собственники жилых помещений и наниматели. К этой группе относится оплата за содержание и ремонт общего имущества в доме, а также оплата управления многоквартирным домом. Работы по управлению осуществляют уполномоченные обслуживающие организации. Они занимаются уборкой территории около дома, проверкой, контролем над техническим состоянием объектов и элементов общего имущества, мероприятиями по энергосбережению, вывозом мусора, принимают эффективные меры к обслуживанию лифтового оборудования и другими мероприятиями, которые обеспечивают соответствие состояния дома и придомовых территорий нормативам по технической эксплуатации дома.

Обязательства относительно ремонта, платежи на его проведение определяются исходя из характера прав на жилье. Граждане, у которых жилье находится в собственности, оплачивают не только капительный, но и текущий ремонт.

Местные власти могут увеличивать своим решением перечни услуг и работ, они зависят от климатических условий региона, градостроительных, географических особенностей и состояния жилого фонда.

Граждане, проживающие в государственных и муниципальных домах, как наниматели, должны вносить еще и плату за наем, другими словами, за пользование помещением.

Уплата установленных налогов

Гражданским законодательством России на гражданина — собственника – возложена обязанность по несению бремени содержания имущества, находящегося в его собственности. Иными словами, нести бремя содержания – так относиться к своему имуществу, чтобы оно находилось в исправном состоянии, регулярно обслуживалось, и было пригодным к использованию по своему назначению. Собственник обязан соблюдать правовые акты, которыми закон регулирует правоотношения в жилищной сфере. К одной из обязанностей собственника относится своевременная уплата налогов, связанных с реализацией собственником его прав на жилье.

Граждане–собственники жилых помещений платят налог на имущество физических лиц, собственники, сдающие жилье ради получения выгоды, должны платить подоходный налог. Закон предусматривает и перечень иных налогов и сборов. Налогообложение регулируется налоговым законодательством РФ, в частности Налоговым кодексом РФ, актами субъектов и муниципальных образований. К объектам налогообложения относится имущество, принадлежащее гражданину на праве собственности, применительно к жилым помещениям таким имуществом признается квартира, дом, комната, также в эту категорию входят дачи и придомовые земельные участки, предназначенные для ведения хозяйственной деятельности их собственником. Общее имущество собственников не является объектом для налогообложения.

Мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности

Данные мероприятия предназначены для экономии энергетических и топливных ресурсов и, соответственно, снижения трат граждан на их оплату. Лица, отвечающие за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, разрабатывают перечень мер для повышения энергетической эффективности и представляют его собственникам помещений. Осуществляют мероприятия управляющие и энергосервисные организации. О проведении мер энергосбережения и улучшения энергетической эффективности собственники должны быть предупреждены объявлениями в местах общего пользования, или другими методами.

Обязательно мероприятия должны проводиться в отношении систем электроснабжения, энергоснабжения, отопления, водоснабжения и в отношении проемов дверей и окон, являющихся общим имуществом собственников. Расходы по энергосберегающим мероприятиям несут собственники помещений. Перечень работ устанавливается в каждом случае исходя из состояния дома, включает в себя промывку и очищение трубопроводов, замену ламп накаливания, установку и настройку автоматического закрывания дверей, уплотнение оконных блоков, утепление кровли, чердачных помещений и другие работы.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Часто задаваемые вопросы — Обращения граждан — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

 Часто задаваемые вопросы

 

1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

 2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п. 1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

В соответствии с подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

При этом необходимо знать, что согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка принципиально важен при его фактическом использовании, в том числе в целях организации парковки. Так, если земельный участок сформирован, то порядок его использования определяется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка. Данное решение в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же участок не сформирован, то решение вопроса об организации парковки не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Таким образом, разрешение вопроса о пределах использования земельного участка не относится к компетенции Департамента, в связи с чем защиту нарушенных прав собственников рекомендуем осуществлять в судебном порядке.

4. Вопрос об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами.

В части вопросов пользования общим имуществом, в том числе частей мест общего пользования, поясняем следующее.

В силу ст. 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

Состав общего имущества оговорен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ допускается использование общего имущества собственников помещений, а также решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, исключительно на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу пользования общим имуществом, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ допускается защита нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

5. Вопрос о расходовании управляющей организации денежных средств, получаемых от третьих лиц в результате использования общего имущества многоквартирного дома.

Целевое использование денежных средств можно подтвердить только в ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности организации.

Следует отметить, что финансово-хозяйственная деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, действующими нормами жилищного законодательства не регламентируется. Действующим законодательством Департамент не наделен полномочиями по решению данных вопросов. При этом контроль за поступившими и израсходованными денежными средствами, направленными на обеспечение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, выполнение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома и т.д. осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, для проведения проверки целевого расходования денежных средств, направленных на выполнение каких-либо работ, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в специализированную аудиторскую организацию с последующим обращением (при необходимости) в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешение финансовых споров, возникающих между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством с предварительным соблюдением претензионного (досудебного) порядка разрешения спора.

В случае, если имеются факты нецелевого расходования денежных средств собственников помещений многоквартирного дома управляющей организацией, факты мошенничества, собственники вправе обратиться в органы внутренних дел. 

 

6. Кто уполномочен от имени собственников подписывать акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме? 

 В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. 26.10.2015 Приказом Минстроя России № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.

В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.

Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.

Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Также предлагаем собственникам примерную форму доверенности для наделения председателя многоквартирного дома / другого собственника помещения в многоквартирном доме правом подписания акта приемки выполненных работ.

7. Вопрос о правилах оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

 

8. Письмо Минстроя РФ о вопросах порядка включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения

9. Об изменении порядка оплаты коммунальной услуги «отопление»

 

10. О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 № 24192-ОД/04)    

 

11. О реконструкции и перепланировке

 

12. Вопрос о порядке эксплуатации систем коллективного приема телепередач в многоквартирном доме

В настоящее время на территории Российской Федерации реализуется федеральная целевая программа «Развитие телерадиовещания в Российской Федерации на 2009-2018 годы», направленная на развитие сети эфирного наземного телевизионного вещания.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения. При этом в пункте 8 Правил № 491 системы коллективного приема телепередач, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены многоквартирного дома (далее – МКД).

Из совокупности указанных норм жилищного законодательства следует, что система коллективного приема телепередач (далее – СКПТ) в многоквартирном доме, обслуживающая более одного жилого и (или) нежилого помещения, входит в состав общего имущества в таком доме.

В связи с изложенным Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области направил разъяснения в адрес управляющих организаций о необходимости принятия мер по обеспечению надлежащей работоспособности систем коллективного приема эфирного телевидения в многоквартирных жилых домах.

 

Плата за холодную и горячую воду, отведение сточных вод, потребленные в целях содержания общего имущества в МКД

В силу чч. 1, 1.1 и 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

При этом под коммунальными ресурсами, потребляемыми при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее — КР на СОИ), понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, в КР на СОИ входит влажная уборка подъездов и систем коммуникации, полив прилегающих к дому клумб и газонов, вода, потраченная на сброс из системы отопления при проведении ремонта и при опрессовке, технологические потери воды в связи с особенностями труб, стояков, радиаторов и других элементов водопровода и т.д.

Порядок начисления указанной платы установлен ч.ч. 9.2 и 9.3 Жилищного кодекса РФ.

По общему правилу оплата КР на СОИ производится по нормативу, установленному уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ. Нормативы потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества на территории Томской области утверждены приказом Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области от 31.05.2017 № 20.

При этом собственники на общем собрании могут принять решение о начислении КР на СОИ по факту, то есть по показаниям общедомового прибора учета.

Начисление КР на СОИ производится на общую площадь помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. По закону к этой площади относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, тамбуры, холлы, вестибюли, колясочные, помещения для охраны либо консьержа, не принадлежащие отдельным собственникам. При этом чердаки и подвалы при начислении платы за КР на СОИ по воде и водоотведению не учитываются.

Для расчета платы за КР на СОИ по каждому виду ресурсов для конкретного помещения в доме есть специальная формула:

Размер платы за КР на СОИ отражается в платежном документе отдельными строками по каждому виду ресурсов: за содержание и текущий ремонт общего имущества, за холодную воду на СОИ, за горячую воду на СОИ, за отведение сточных вод на СОИ. Кроме того, если Департаментом тарифного регулирования Томской области установлен двухкомпонентный тариф на горячую воду, то в платежном документе он должен отражаться строками: компонент на холодную воду на СОИ и компонент на тепловую энергию на СОИ.

Первоначально при возникновении вопросов по начислению платы КР на СОИ собственникам необходимо обращаться в управляющую организацию, в том числе ТСЖ, ЖК, ЖСК, а при непосредственном способе управления — в ресурсоснабжающую организацию.

Для москвичей предложили ввести особые правила оплаты содержания общего имущества

Власти Москвы смогут установить особый порядок начисления платы за коммунальные ресурсы, которые нужны для содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Такой правительственный законопроект перед его первым чтением в Госдуме рассмотрит Комитет палаты по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на заседании 10 марта.

Согласно документу, органы госвласти столицы получат полномочия устанавливать особый порядок расчёта и внесения платы за коммунальные ресурсы, исходя из того, что в плату за содержание общего имущества включают расходы на воду, электроэнергию и отведение сточных вод, необходимые для содержания общего имущества в многоквартирном доме. А уже управляющая компания или товарищество собственников жилья будет выделять и оплачивать содержание и текущий ремонт общего имущества из внесённых жильцами денег.

Читайте также:

• Стратегия развития ЖКХ предусмотрит создание в регионах центров по принятию решений • В Совфеде выступают за экономически обоснованные взносы на капремонт

Законопроект понадобился, чтобы сохранить уже существующий порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, так как этот порядок отличается от норм, введённых принятыми в 2017 году поправкам в Жилищный кодекс, поясняют в Правительстве.  В Москве устоялась система, когда плата за такие коммунальные ресурсы включается в сумму за содержание жилого помещения и никогда не выделяется отдельной строкой. Такой механизм понятен и привычен для москвичей, что обеспечивает высокую собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги, отмечают в кабмине. Поэтому для столицы предложили предусмотреть возможность  установить особые правила.

Напомним, что к общему имуществу в многоквартирных домах относят лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки, крыши домов и так далее.

Также читайте о том, какие законы вступают в силу в сентябре.

Электроэнергия для содержания общего имущества в многоквартирном доме

 → Клиентам → Электроэнергия для содержания общего имущества в многоквартирном доме

Общая информация

Поставка электрической энергии для целей содержания общего имущества в многоквартирном доме осуществляется ресурсоснабжающей организацией.

Такой ресурсоснабжающей организацией на территории Калужской области является гарантирующий поставщик электроэнергии ПАО «Калужская сбытовая компания».

Постановлением Правительства РФ № 1498 от 26.12.2016 г. внесены изменения в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые применяются с 1 января 2017 года.

1. Если многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива:

Управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные и иные специализированные потребительские кооперативы покупают у ресурсоснабжающей организации электрическую энергию, используемую в целях содержания общего имущества многоквартирного дома, а расходы на оплату этой электрической энергии, включают в размер платы за содержание жилого помещения.

2. Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован:

Расходы на оплату электрической энергии, потребленной при содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее — использованной на общедомовые нужды), включаются ресурсоснабжающей организацией в состав платы за коммунальную услугу «электроснабжение».

В таких случаях в ежемесячных счетах ПАО «Калужская сбытовая компания», направляемых гражданам-потребителям при расчетах за электрическую энергию, указывается стоимость электрической энергии, потребленной потребителем в жилом помещении, и отдельной строкой указывается стоимость электроэнергии, использованной на общедомовые нужды в многоквартирном доме.

При этом подлежащий оплате гражданами-потребителями объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды многоквартирного дома, рассчитывается на основании Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Оплата электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, производится по установленным государством тарифам.

При этом п. 88 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, установлено, что размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении. 

Применяемый порядок определения объема электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, зависит от того оборудован или нет многоквартирный дом общедомовым прибором учета электроэнергии. Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено требование оснащения многоквартирных домов общедомовыми приборами учета электрической энергии. В случае отсутствия данных приборов учета – объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, определяется по установленным нормативам.

Порядок определения объема электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды, в многоквартирных домах, где в качестве способа управления выбрано непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, оборудованных общедомовым прибором учета

В многоквартирных домах, оборудованных «общедомовыми» приборами учета, объем электрической энергии, использованной всем домом, определяется по его показаниям. Объем потребленной домом электроэнергии определяется как разница показаний прибора учета на начало и конец расчетного периода умноженная на коэффициент трансформации трансформаторов тока. Для определения объема электроэнергии, использованной домом в расчетном периоде на общедомовые нужды, из объема потребленной домом электроэнергии исключается, во-первых, расход электроэнергии собственниками нежилых помещений многоквартирного дома, например, расположенными в доме магазинами и, во-вторых, суммарный объем потребления электрической энергии в квартирах дома.

Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов установлено, что плата за электрическую энергию, использованную на общедомовые нужды, потребителям не начисляется в следующих случаях:

— если за расчетный период объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, составит ноль,

— если за расчетный период объем электрической энергии, определенный по показаниям общедомового прибора учета, меньше суммарного объема энергопотребления во всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома за этот же расчетный период.

Величина внутриквартирного потребления определяется по показаниям индивидуальных электросчетчиков, а в случае отсутствия приборов учета — по нормативам, утвержденным Приказом Министерства тарифного регулирования Калужской области от 29.09.2015 г. № 166. Объем потребления электроэнергии в квартирах, оборудованных приборами учета, но жильцы которых не предоставляют соответствующих показаний, определяется следующим образом: в течение 3 месяцев начисляется среднемесячный объем энергопотребления, определенный расчетным способом по показаниям индивидуального прибора учета за предшествующие 6 месяцев (если период работы электросчетчика составил меньше 6 месяцев, — то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев), а по истечении 3 месяцев — норматив, который рассчитывается для каждой квартиры индивидуально, исходя из количества комнат, количества проживающих в квартире, и иных данных, определенных в Приказе Министерства тарифного регулирования Калужской области от 29.09.2015 г. № 166.

Распределение объема электроэнергии, использованной на общедомовые нужды, производится между жителями дома и собственниками нежилых помещений пропорционально площади занимаемого помещения.

Порядок определения объема электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды, в многоквартирных домах, где в качестве способа управления выбрано непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, не оборудованных общедомовым прибором учета

В тех многоквартирных домах, где пока еще не установлены «общедомовые» приборы учета, расчет подлежащего оплате гражданами — потребителями объема электрической энергии, используемой на «общедомовые» нужды, производится с применением нормативов, утвержденных Приказом Министерства конкурентной политики Калужской области от 30.03.2017г. № 46 ТД. Данные нормативы применяются отдельно для каждого дома с целью определения объема электроэнергии, использованной в нем на общедомовые нужды, в зависимости от площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома; наличия либо отсутствия: лифтов,  электроотопительных и электронагревательных установок для целей горячего водоснабжения, осветительных установок, насосов холодного водоснабжения, циркуляционных насосов системы горячего водоснабжения, насосов отопления.

Распределение определенного с помощью нормативов объема электроэнергии, израсходованной на общедомовые нужды, производится между жителями дома и собственниками нежилых помещений пропорционально площади занимаемого помещения.

Факторы, оказывающие влияние на объем электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме и способы его уменьшения

Факторы, оказывающие влияние на объем электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме

 Способы снижения величины электрической энергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме

 1.

Неодновременное снятие показаний общедомовых и индивидуальных (квартирных) приборов учета.

Одним из факторов существенным образом влияющих на определение величины расхода электроэнергии на содержание общего имущества в многоквартирном доме является сопоставимость периодов снятия показаний общедомового и индивидуальных приборов учета. Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, установлены сроки снятия показаний общедомовых приборов учета электроэнергии – это 23-25 число каждого месяца. При этом даты снятия показаний индивидуальных приборов учета, законодательством не регламентированы. Вместе с тем одновременность и точность снятия показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета – одно из необходимых условий корректного определения объема электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества. Поэтому жителям многоквартирных домов, уже оборудованных общедомовыми приборами учета, также целесообразно передавать показания электросчетчиков на 23-25 число.

 2.

Предоставление отдельными потребителями (соседями по многоквартирному дому) заниженных показаний индивидуальных счетчиков.

Для защиты интересов добросовестных потребителей, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, управляющей организацией должны регулярно (не реже 1 раза в 6 месяцев) осуществляться снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета (распределителей), установленных вне жилых (нежилых) помещений и проверки состояния и исправности таких приборов учета, а также проверяться состояние внутридомовых сетей и отсутствие незаконных подключений к ним. При этом законодательством общему собранию жильцов многоквартирного дома предоставлено право принятия иного порядка снятия показаний таких приборов учета.

3.

Безучетное потребление (хищение) электроэнергии.

 4.

Нарушения работы электросчетчиков.

 5.

Отсутствие электросчетчиков в ряде квартир.

В случае отсутствия в квартире индивидуального прибора учета для определения энергопотребления применяются утвержденные Министерством тарифного регулирования Калужской области Приказом № 166 от 29.09.2015г. нормативы потребления. Однако фактическое потребление электрической энергии может отличаться от определенного с помощью нормативов. Поэтому для исключения подобной ситуации жильцам таким квартир следует установить приборы учета электрической энергии.

 6.

Использование для определения объема электроэнергии, потребленной в жилых помещениях индивидуальных приборов учета ненадлежащего класса точности.

К сожалению, у большинства жителей установлены уже устаревшие счетчики класса точности 2,5, у которых зачастую истек не только срок поверки, но и эксплуатации. Они по своим техническим характеристикам не могут учитывать нагрузки малых токов и, следовательно, не фиксируют электроэнергию, потребляемую включенными в розетки телефонными зарядками, электронными часами, электроприборами, работающими в режиме «ожидания». Применение таких приборов учета может приводить к искажениям сведений об электропотреблении в квартирах более, чем на 10 процентов. Поэтому устаревшие приборы учета класса точности 2,5 подлежат замене на более современные класса точности 2,0.

 7.

Ненадлежащее состояние внутридомовых сетей.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 установлен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. В перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме включены:

проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки;

проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения;

техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования;

контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации.

При обращении жителей дома к исполнителю коммунальной услуги о необходимости приведения внутридомовых сетей в надлежащее состояние, он обязан устранить все имеющиеся нарушения (при их наличии), что приведет, в частности, к снижению технических потерь при передаче электрической энергии и исключению случаев безучетного потребления электроэнергии, а соответственно сокращению расходов жильцов на электроэнергию, использованную на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

 8.

Нерациональное использование освещения и электрооборудования, являющегося общей собственностью дома.

Многое в решение данного вопроса зависит от сознательности самих потребителей. В частности жители дома также могут осуществлять контроль за эффективностью использования общедомового оборудования и освещения мест общего пользования, а также заменить, в случае наличия неисправностей, электросчетчики, установленные в квартирах, или установить приборы учета, если они отсутствуют.

Общим собранием жильцов дома может быть также принято обращение к исполнителю коммунальных услуг о необходимости рассмотрения возможности установки или замены приборов учета (или установке системы АИИС КУЭ – автоматизированной информационно-измерительной системы коммерческого учета электроэнергии) во всех квартирах дома, в том числе за счет средств предназначенных на капитальный ремонт дома, а также установке энергосберегающего оборудования и освещения.

Экономии электрической энергии, расходуемой для общедомовых нужд, способствует также реализация мероприятий, разрабатываемых в соответствии с Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 2 сентября 2010 г. № 394.

 

Контроль за начислением электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме

В соответствии с п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, при наличии общедомового прибора учета исполнитель коммунальных услуг обязан ежемесячно снимать его показания в период с 23-го по 25-е число месяца и заносить их в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, а также предоставлять потребителям по их  требованию в течение 1 рабочего дня со дня обращения возможность ознакомиться со сведениями о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета, обеспечивать сохранность информации о показаниях коллективных (общедомовых), индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в течение не менее 3 лет. Поэтому потребители могут обращаться в управляющую организацию с запросом о показаниях общедомового счетчика за интересующий их период времени.

Информацию о коэффициентах трансформации трансформаторов тока, которые являются постоянными, можно узнать в организации, обслуживающей многоквартирный дом.

Важнейшим условием оперативного решения вопросов, связанных с расходом электроэнергии на содержание общего имущества многоквартирного дома является активная и принципиальная позиция самих жителей. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации в каждом многоквартирном доме, в котором отсутствует товарищество собственников жилья (ТСЖ) и не осуществляется управление жилищным кооперативом, должен быть создан совет многоквартирного дома. Создание такого совета позволит эффективно решить ряд вопросов по управлению многоквартирным домом, взаимодействию с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями. В частности, члены такого совета могут принимать участие в снятии показаний общедомовых приборов учета, принимать решение о порядке снятия контрольных показаний квартирных приборов учета.

Санкции за неоплату электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды

Жилищным кодексом Российской Федерации и Правилами предоставления коммунальных услуг установлена обязанность потребителя по своевременной и полной оплате предоставляемых коммунальных услуг. В случае неполной оплаты коммунальной услуги по электроснабжению, в том числе неоплате электроэнергии, израсходованной для общедомовых нужд, превышающей сумму 2 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления электроэнергии (независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета) и действующих тарифов, потребителю будет приостановлена подача электроэнергии.

В случае несвоевременной и (или) неполной  оплаты электроэнергии начисляется пени с 1-го по 30-й день просрочки — 0; — с 31-го по 90-й день просрочки — 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день фактической оплаты; — с 91-го дня просрочки — 1/130 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от невыплаченной в срок суммы.

Содержание электрических сетей многоквартирного дома

В соответствии с действующим законодательством обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляется коммунальная услуга по электроснабжению, является обязанностью исполнителя коммунальных услуг. Поэтому по вопросам, связанным с содержанием внутридомовых электросетей, необходимо, по-прежнему, обращаться в организацию, обслуживающую многоквартирный дом.

расходы на содержание общего имущества — Дайджесты новостей

Если в многоквартирном доме есть газ, но собственник квартиры им не пользуется (газовая труба заварена), должен ли он платить за содержание внутридомового газового оборудования?

 

Сообщаю Вам следующее:

Если в многоквартирном доме есть газ, но собственник квартиры им не пользуется (газовая труба заварена), он должен оплачивать за содержание внутридомового газового оборудования.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч 1 ст. 158 ЖК РФ).

 

 

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

 

Документ 1

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.


ст. 158, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.05.2020) {КонсультантПлюс}

Документ 2

Из судебной практики:

…В апелляционной жалобе Б.Н. указала, что с ДД.ММ.ГГГГ в их квартире отключен газ, с тех пор они им не пользуются. Газовая труба заварена работником ОАО «Омскгоргаз», газовой плиты в квартире нет. В связи с чем, считает, что оплата за общедомовое обслуживание газового оборудования не должна входить в общую сумму задолженности по предъявленному иску. ООО «Еврокомфорт» предъявляет долг за коммунальные услуги с ДД.ММ.ГГГГ года. Однако в этот период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ОАО ЖКХ «Сервис» тоже требовало оплаты за коммунальные услуги по содержанию и ремонту жилья. Обе управляющие компании выставляли квитанции на оплату.

…Апеллятором также указано, что с N года газовая труба в их квартире заварена, газом собственники не пользуются, поэтому и не должны платить за обслуживание газового оборудования.

В этой связи суд отмечает, что согласно п. 5 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

Кроме того, данный довод в обосновании своих возражений на заявленные требования был высказан ответчиком в суде первой инстанции и верно, по мнению суда апелляционной инстанции, отклонен мировым судьей, с ссылкой на то обстоятельство, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В связи с вышеизложенным, доводы ответчика не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание в качестве обстоятельств для отмены решения мирового судьи.

Поскольку спор по существу заявленных требований мировым судьей разрешен правильно, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют…


{Апелляционное определение Первомайского районного суда города Омска от 17.03.2014 N 11-34/2014 Требование: О взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Решение: Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. {КонсультантПлюс}}

Документ 3

Свои требования мотивировала тем, что с 2009 г. является собственником жилого помещения, расположенного в ***. Дом газифицирован. Она отказалась пользоваться газом и 22.07.2009 подала заявку на отключение газа. Согласно квитанции от 22.07.2009 был произведен демонтаж подвода газовой трубы к газовой установке со сваркой и с данного времени она газом не пользуется. Кроме того, с момента отключения в ее квартире газа ей не предъявляли счета за обслуживание ВДГО и диагностику газового оборудования


Выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 30 ч. 3 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В силу ст. 36 ч. 1 п. 3 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Статья 154 ч. 2 ЖК РФ предусматривает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Положения ст. 158 ч. 1 ЖК РФ предусматривают, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

…Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

…Пункты 12 — 16 ПОСТАНОВЛЕНИЯ Пленума Верховного суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ С.П. ОПЛАТЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ЗАНИМАЕМОГО ГРАЖДАНАМИ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ИЛИ ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО ИМ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ» предусматривают, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, следует исходить из того, что к общему имуществу в многоквартирном доме относится только то имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в статье 36 ЖК РФ и пункте 1 статьи 290 ГК РФ. Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ).

…Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (п. 5) предусматривают, что в состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью. (п. 9)

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 утвержден МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ И РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ согласно которому (п. 21) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме включают в себя: организацию проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов; организацию технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений; при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, — организация проведения работ по их устранению.

Этим же Постановлением Правительства утверждены ПРАВИЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ (п. 6) В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны: в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;

Выполнение работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного дома, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляется привлекаемыми специализированными организациями. (п. 8.)

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, К.О. является собственником жилого помещения, расположенного в ***, на основании договора купли продажи от 05.06.2009.

Согласно наряду на отключение бытовых приборов от 22.07.2009 в *** — газ отключен на сварку по заявке абонента.

…Суд считает установленным, что внутридомовое газовое оборудование от места соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию — является общедомовым имуществом МКД по *** в г. Черногорске.

В связи с чем, суд считает обоснованным предъявление ООО «Черногорск Газ» истице к оплате стоимости услуги по обслуживанию и ремонту ВДГО…


{Решение Черногорского городского суда Республики Хакасия от 27.03.2018 N 2-367/2018~М-172/2018 {КонсультантПлюс}}

 

 

Ответ подготовил Консультант

Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс

Гадисламова Ирина Мидхатовна

Ответ актуален на 19.06.2020 г.

Начисление платы за жилищно-коммунальные услуги

1.  Как рассчитывается размер платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом помещении, оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, и при отсутствии индивидуального или общего(квартирного) прибора?


Размер платы за коммунальную услугу по отоплению, холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, газоснабжению и электроснабжению в жилом или нежилом помещении, оборудованном индивидуальным прибором учета тепловой энергии, холодной воды, горячей воды, сточных бытовых вод, газа и электрической энергии, согласно пунктам 42 и 43 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, (далее – Правила № 354) определяется по формуле 1, где:

– объем (количество) потребленного за расчетный период в n-м жилом или нежилом помещении коммунального ресурса, определенный по показаниям индивидуального прибора учета в n-м жилом или нежилом помещении. В случаях, предусмотренных пунктом 59 Правил, для расчета размера платы за коммунальные услуги используется объем (количество) коммунального ресурса, определенный в соответствии с положениями указанного пункта;

– тариф (цена) на коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При отсутствии индивидуального прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа размер платы за соответствующую коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом помещении, определяется в соответствии с формулой 4 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из нормативов потребления коммунальной услуги и тарифа на коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.


2. Как рассчитывается размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета?


Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется в соответствии с пунктами 44-48 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354.

3. Как производятся расчеты за услуги отопления?

До 1 июля 2016 года размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

4. Какие коммунальные услуги подлежат оплате?

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

Часть 4 статьи 154 Жилищного кодекса РФ.

5. Каков порядок внесения платы за коммунальные услуги?

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Часть 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом, либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья. Примерная форма платежного документа для внесения платы за коммунальные услуги утверждена Правительством Московской области.

Постановление Правительства Московской области от 27.12.2013 № 1161/57.

6. Входит ли балкон и лоджия в отапливаемую площадь?

Не входит. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, при расчете размера платы за отопление учитывается общая площадь жилого помещения. Частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ установлено, что общая площадь жилого помещения не включает в себя балконы, лоджии, веранды и террасы.

7. Какие услуги оплачиваются за каждого человека, а какие – за квадратный метр?

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, взнос на капитальный ремонт, плата за отопление (в домах, необорудованных общедомовым прибором учета тепловой энергии) и плата за коммунальные услуги (водоснабжение холодное и горячее, электроснабжение), предоставленные на общедомовые нужды, устанавливается на квадратный метр.

Плата за коммунальные услуги для индивидуального потребления рассчитывается по показаниям приборов учета или по нормативам потребления коммунальных услуг на 1 человека.

8. Какие органы осуществляют полномочия по государственному регулированию тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса в Московской области?

Центральным исполнительным органом государственной власти Московской области, осуществляющим данные полномочия с применением мер административного воздействия, является Комитет по ценам и тарифам Московской области.

9. Можно ли производить начисление за водоотведение раздельно: стоки от холодного водоснабжения, стоки от горячего водоснабжения? Или должна быть единая услуга?

Размер платы за услугу водоотведения определяется в единой величине, без разбивки на составляющие, поскольку законодательством такие коммунальные услуги как «отведение стоков от ХВС» и «отведение стоков от ГВС» не предусмотрены.

10. Как производится расчет размера платы за водоотведение? 

Если отсутствуют индивидуальные приборы учета сточных вод, то размер такой платы определяется исходя из суммы объемов холодной и горячей воды (если в квартире установлены индивидуальные приборы учета горячей и холодной воды). Если же приборы отсутствуют, плата за водоотведение определяется, исходя из установленных нормативов потребления воды.

11. Как добиться перерасчета платы за некачественное предоставление коммунальных услуг?

Случаи и основания изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальных услуг для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов установлены разделом IX Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354.

Требования к качеству коммунальных услуг, допустимые отступления от этих требований и допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также условия и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении №1 к настоящим Правилам.

Необходимо обратить внимание на то, что перерасчет выполняется только при установленном факте оказания некачественной услуги.

Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность установлен разделом Х вышеуказанных Правил.

12. Как осуществляется перерасчет размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в случае временного отсутствия гражданина?

Порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальным прибором учета, определен разделом VIII Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354.

13. Правомерно ли поступает управляющая организация, взимая плату за ввод индивидуальных приборов учета в эксплуатацию?

В соответствии с пунктом 81(14) постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» ввод в эксплуатацию прибора учета осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 81-81 (9). Установленный прибор учета, в том числе после поверки, опломбируется исполнителем без взимания платы с потребителя, за исключением случаев, когда опломбирование соответствующих приборов учета производится исполнителем повторно в связи с нарушением пломбы или знаков поверки потребителем или третьим лицом.

14. Где можно узнать утвержденные тарифы на коммунальные услуги?

На официальном сайте Комитета по ценам и тарифам Московской области, а также на сайте управляющей организации.


15. Каковы особенности ценообразования в отношении коммунальной услуги по горячему
водоснабжению?

 

С 1 января 2014 года Комитет по ценам и тарифам Московской области на основании постановления Правительства РФ от 13 мая 2013 года № 406 «О государственном регулировании тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения» утвердил двухкомпонентный тариф на горячую воду. Теперь плата за 1 м3 горячей воды складывается из двух компонентов: 

платы за 1 м3 холодной воды;

— платы за тепловую энергию, которая была затрачена на подогрев 1м3 холодной воды.

16. В многоквартирном жилом доме расположен индивидуальный тепловой пункт. Как при этом рассчитывается плата за услуги горячего водоснабжения?

      Стоимость коммунальной услуги по горячему водоснабжению определяется в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» в соответствии с пунктом 54 по формулам 20, 20.1.

17.  Каким образом взимается плата за пользование природным газом при отсутствии приборов учёта газа, если в жилом помещении никто не зарегистрирован?


Согласно части 11 статьи 155 Жилищного кодекса РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за коммунальные услуги. Поскольку в жилом помещении не установлен прибор учета газа, объем поставленного газа рассчитывается исходя из норматива газопотребления. Стоимость поставленного газа определяется как произведение цены на газ и норматива потребления. Цены на природный газ, реализуемый населению Московской области, утверждаются Комитетом по ценам и тарифам Московской области.  При расчете платы за пользование природным газом в жилых помещениях (жилых домах, квартирах, комнатах), не оборудованных приборами учета газа, следует руководствоваться постановлением Правительства Московской области от 09.11.2006 N 1047/43 «Об утверждении нормативов потребления природного газа населением при отсутствии приборов учета газа». Так как определить среднемесячный платеж исходя из нормативов потребления, установленных на одного человека, при отсутствии сведений о количестве проживающих в жилом помещении не представляется возможным, вышеуказанным постановлением (в примечании) определено, что «при наличии установленных и подключенных бытовых газовых плит и газовых водонагревателей в жилых помещениях (жилых домах, квартирах, комнатах) независимо от формы собственности в случае отсутствия в них постоянно проживающих граждан нормативы потребления природного газа определяются в целом на жилое помещение (жилой дом, квартиру, комнату) исходя из среднестатистического количества членов семьи Московской области (2,7 чел.). В целях упорядочения оплаты за пользование газом можно зарегистрироваться в квартире по месту пребывания, либо установить прибор учета газа, что позволит оплачивать за газ исходя из фактического потребления. При отсутствии прибора учета основанием для прекращения начисления оплаты за пользование газом является акт об отключении газовых приборов. Отключение газовых приборов должно быть осуществлено газовой службой в соответствии с установленным порядком.

18.  Правомерно ли взимание платы за сбор и вывоз ТБО из расчета за 1 м2 площади жилья?


Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя в том числе сбор и вывоз твердых бытовых отходов. В соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер
платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. В связи с этим плата за сбор и вывоз твердых бытовых отходов также взимается из расчета за 1 м2 общей площади жилого помещения в составе средств, собираемых на содержание и ремонт общего имущества дома.


19. Почему жильцы первых этажей оплачивают лифты?

Ответ: В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ лифты и лифтовые шахты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности.

Статьями 30, 39, 158 ЖК РФ, постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» определено, что собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.  Это бремя для различных собственников должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.

      Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Если же собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.   

        Освобождение жителей первых этажей, которые не пользуются лифтом, от оплаты за него незаконно, так как, плата вносится не за пользование лифтом (проезд к вышерасположенным этажам и обратно), а за его техническое содержание и противоречит ст. 39, 137, 158 ЖК РФ.

        Также статьей 162 ЖК РФ четко обозначено требование, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

20. В доме установлен общедомовой прибор учета (ОДПУ) горячего водоснабжения. ОДПУ холодного водоснабжения отсутствует. Как считать ГВС, ХВС и водоотведение?

Показания общедомового прибора учета потребления конкретного коммунального ресурса для расчета размера платы за соответствующую коммунальную услугу применяются при определении платы за коммунальную услугу на общедомовые нужды.  Согласно п.44 Правил № 354 размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, определяется в соответствии с формулой 10 приложения N 2 к Правилам. Таким образом, если в многоквартирном доме установлен ОДПУ горячей воды, то размер платы за услугу горячего водоснабжения на ОДН определяется исходя из показаний ОДПУ горячей воды.  Если ОДПУ холодной воды в многоквартирном доме не установлен, то размер платы за услуги холодного водоснабжения на ОДН определяется по нормативам потребления холодной воды на ОДН в соответствии с п.48 Правил по формулам 10 и 15 Приложения N 2.

Что касается услуг водоотведения, то размер платы за услуги водоотведения в жилых помещениях, не оборудованных ИПУ водоотведения, определяется (п.42 ч.5 Правил):

— при наличии ИПУ холодной и горячей воды — по суммарным показаниям таких ИПУ;

— при отсутствии ИПУ холодной и горячей воды или отсутствии ИПУ хотя бы одной из услуг — по нормативам потребления услуг водоотведения в помещении.

21. Должна ли начисляться плата за ГВС собственнику, если он поставил заглушку на горячей воде и пользуется только электрообогревателем и холодной водой?

Если потребитель не пользуется коммунальной услугой по ГВС в жилом помещении и поставил заглушку, то плата за указанную услугу, потребленную в жилом помещении, не начисляется при условии, что заглушка опломбирована исполнителем и исполнитель регулярно осуществляет проверку сохранности такой пломбы. Плата за услугу по ГВС, потребленную на ОДН, начисляется в обязательном порядке, поскольку любые коммунальные услуги, предоставленные на ОДН, подлежат оплате всеми потребителями независимо от факта и объема потребления соответствующих услуг в жилых и нежилых помещениях МКД.

22. Если в жилом помещении собственник не зарегистрирован, производятся ли ему начисления за жилищно-коммунальные услуги?

В соответствии с ч.2 ст.153 ЖК РФ собственник обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности или с момента передачи помещения от застройщика по передаточному акту.

23. Если квартира в собственности не у одного собственника, а по 1/2, 1/3 и т.д. то начисления по нормативам производятся по каждому собственнику?

Да, плата за коммунальные услуги определяется по количеству собственников, вне зависимости от доли каждого собственника в общей долевой собственности на жилое помещение.

24. Как начисляется плата за электроснабжение в коммунальной квартире при отсутствии квартирного прибора учета?

Согласно п.50 Правил № 354 расчет размера платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю, проживающему в комнате (комнатах) в коммунальной квартире, осуществляется в соответствии с формулами 7 и 16 Приложения N 2 к Правилам. Показания комнатных приборов учета в коммунальной квартире, не оборудованной квартирными приборами учета, при расчете размера платы за услуги электроснабжения не учитываются. Для такого учета необходимо квартиру оборудовать квартирным прибором учета.

25. Если граждане передали показания ИПУ, например, 29 числа (или в любой другой день), имеет ли право УО (ТСЖ) учесть данные показания за текущий месяц или же считать их не переданными в установленный Правилами № 354 срок и произвести расчет по среднемесячному расходу?

Согласно п.34 Правил предоставления коммунальных услуг населению № 354 потребитель обязан:

— снимать показания ИПУ в период с 23-го по 25-е число текущего месяца;

— передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу не позднее 26-го числа текущего месяца, (кроме случаев, когда в соответствии с Правилами, договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, и (или) решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме действия по снятию показаний таких приборов учета обязан совершать исполнитель (уполномоченное им лицо) или иная организация.

Таким образом, срок принятия исполнителем показаний ИПУ с 23 по 26 число включительно. Если потребитель не выполнил эти обязанности в указанный срок, размер платы рассчитывается исходя из среднемесячного объема потребления в порядке, установленном п.59 Правил № 354.

Показания приборов учета, предоставленные после 26 числа расчетного месяца, могут использоваться исполнителем для расчета платы за коммунальные услуги за соответствующий месяц, если при этом не нарушается срок представления платежного документа потребителям, установленный договором с исполнителем коммунальных услуг, содержащим условия предоставления коммунальных услуг.

26. Как определить, за какой период сняты показания ИПУ, если они переданы несвоевременно?

Нет необходимости устанавливать, какие показания к какому периоду относятся, поскольку в случае несвоевременного предоставления показаний ИПУ согласно п.59 Правил № 354 объем потребления коммунальной услуги в расчетном месяце принимается равным среднемесячному объему (если показания не предоставляются более 6 мес. – по нормативам потребления). В месяц своевременного представления показаний ИПУ объем определяется исходя из представленных показаний ИПУ за минусом объема, выставленного к оплате за предыдущие месяцы, за которые показания ИПУ не предоставлялись или предоставлялись несвоевременно.

27. Возможно ли принимать во внимание показания ИПУ не в том месяце, в котором он был введен в эксплуатацию, а с 1 числа следующего месяца?

Обязанности исполнителя и потребителя учитывать показания ИПУ с 1 числа месяца, следующего за месяцем, в котором ИПУ был введен в эксплуатацию, установлены пп. «у» п.31 и пп. «и» п.33 Правил № 354.

28. В жилом помещении начисление платы за ХВС производится по прибору учета, а за ГВС-по нормативу. Как в данном случае начисляется плата за водоотведение: по нормативу или как сумма объемов: ХВС (по ИПУ) + ГВС (по нормативу)?

В указанном случае плата за услугу по водоотведению в помещении определяется исходя из норматива потребления коммунальных услуг в отношении водоотведения.

29. Какой порядок расчета платы за коммунальные услуги, предоставленные на ОДН, в случае возникновения отрицательной разницы между показаниями ОДПУ и объемами потребления непосредственно в помещениях МКД?

Согласно п. 46 Правил № 354 плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды не начисляется, если показания ОДПУ за расчетный период будут меньше, чем сумма объемов потребления во всех жилых и нежилых помещениях МКД.

30. Как производится расчет платы за отопление в нежилых помещениях (подвалы, цоколи)?

Если помещения в подвале и цоколе оформлены как нежилые помещения, т.е. на них оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным лицом, то расчет платы за отопление производится как для нежилых помещений.

Если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи относятся к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, по которым плата за отопление рассчитывается в составе платы за отопление и покрывается собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

31. Что такое общедомовое потребление и почему собственник жилого помещения должен за него платить? 

Согласно п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354 (далее — Правила № 354), потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).

В соответствии с п. 44 — 48 Правил № 354 размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, определяется в зависимости от наличия или отсутствия общедомового прибора учета. Формулы по расчету размера платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды указаны в приложении 2 к Правилам № 354.

Обращаем внимание, что размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении.

Перечень помещений, входящих в состав общего имущества, площади которых применяются при расчете платы за коммунальные услуги на общедомовое потребление, определен Правилами № 354. Это площади помещений: межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома). 

32.  Почему при отсутствии водоразборных устройств в местах общего пользования управляющая организация начисляет плату за воду на общедомовые нужды? 

Потребителям необходимо оплачивать весь объем воды, зафиксированный общедомовым прибором учета, а при отсутствии общедомового прибора учета – объем по нормативам, утвержденным в установленном порядке.

Отсутствие водоразборных устройств в местах общего пользования не является основанием для неначисления платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

33. Должны ли применяться нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды при расчете платы за КУ на ОДН, если в многоквартирном доме есть общедомовые приборы учета? 

При определении размера платы за коммунальные услуги, предоставленные на ОДН, при наличии в доме ОДПУ — нормативы являются «ограничивающим фактором». То есть, распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги на общедомовые нужды по показаниям общедомового прибора учета, не может превышать объема, определенного по нормативам на общедомовые нужды. Превышение объема исполнитель коммунальных услуг (управляющая организация) должен оплачивать за счет собственных средств.

34. Где указаны размеры площадей жилых и нежилых помещений дома, площадей помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома? 

В техническом паспорте дома. С информацией, указанной в техническом паспорте дома, можно ознакомиться у исполнителя коммунальных услуг.

35. В каком случае плата на общедомовые нужды не начисляется? 

В случае если объем коммунального ресурса по показаниям общедомового прибора учета меньше, чем сумма объемов коммунальных ресурсов в жилых и нежилых помещениях, определенных по показаниям индивидуальных приборов учета и по нормативам.

Обслуживание квартирной собственности — Практическое руководство

Много лет назад владение и управление многоквартирными домами в основном не регулировалось. Арендодатели были почти свободны управлять и сдавать недвижимость в аренду любым способом, который они сочтут нужным.

Чтобы ворваться в бизнес, вам просто потребовались небольшая сумма первоначального взноса, многоквартирный дом и кредитор.

Хотите снять эту новую шикарную квартиру в многоэтажном доме? Необходимо соблюдать новые законы.

В сегодняшнем мире расширенных прав арендаторов владение и управление многоквартирными домами стало жестко регулируемым.

Эти новые правила не только относятся к управлению такой недвижимостью, но они также напрямую относятся к обслуживанию, основанному на потребностях арендаторов.

Поговорим об обслуживании квартирной собственности.

Отсутствие необходимости в обслуживании

Хотя это правда, что значительные успехи были достигнуты в строительных материалах, в отделке красок, механическом оборудовании и внедрении «необслуживаемых» продуктов, квартиры не нуждаются в обслуживании.

Эти усовершенствования только уменьшили объем текущего ремонта многоквартирных домов. Хотя это и полезно, они не избавили вас от необходимости содержать вашу собственность.

Регулярное обслуживание многоквартирного дома не только недорогое, но и избавляет от множества ненужных и потенциально юридических последствий.

Сегодня ремонтные материалы для выполнения регулярных задач обходятся меньше, чем необходимость устранения проблем, которые появятся позже, если вы не выполняете регулярное обслуживание.

Чтобы предотвратить капитальный ремонт и обеспечить красоту и комфорт вашего многоквартирного дома, необходимо составить и правильно применять комплексный план обслуживания.

План техобслуживания — общий обзор

Важно, живете ли вы в квартире или снимаете ее и проходите управление недвижимостью, осознавать, что каждый многоквартирный дом имеет свою неповторимость. Не все квартиры одинаковы.

В связи с этим важно индивидуально настроить подход к плану обслуживания.Этот план должен охватывать все аспекты здания и его систем.

Этот тип плана обеспечивает общую основу или систему, которая адаптирована к требованиям многоквартирного дома, владельцу, управленческой команде, персоналу, ответственному за техническое обслуживание, и жильцам, проживающим в здании.

Учитывает общее состояние здания. Затем в нем описывается, что необходимо для того, чтобы убедиться, что здание безопасно, чистое и предоставляет достойное жилье тем, кто решит сдать квартиру.

Кроме того, план обслуживания разработан для обеспечения соблюдения всех законов, политик и кодексов на местном, государственном и федеральном уровнях.

Виды обслуживания

Чтобы создать положительный и продуктивный план обслуживания собственности, вы должны понимать, что существует три основных типа обслуживания, и убедиться, что план охватывает каждый из этих типов. По мнению специалистов по управлению недвижимостью, к этим типам относятся профилактические, плановые и запрошенные.Ниже приводится общее описание каждого из них:

  1. Профилактическое — Этот тип обслуживания в основном требует выполнения задач, которые помогают избежать проблем в будущем. Примеры включают в себя базовый уход, такой как замена фильтров кондиционера, обрезка деревьев рядом со зданием и поддержание чистоты ландшафта и отсутствия мусора. Такой вид обслуживания помогает сохранить целостность вашего многоквартирного дома.
  2. Текущее — Этот тип технического обслуживания планируется и запланирован и касается задач, связанных с износом, неаварийным ремонтом и очисткой.
  3. Запрошено — Этот тип обслуживания запрашивается либо жильцами многоквартирного дома, либо служащим. Это, как правило, экстренное лечение. Примеры включают устранение утечки в водопроводе, поломки замка и / или проблемы борьбы с вредителями.

Цели и задачи

При создании плана обслуживания вашей квартирной собственности вы должны разработать в высшей степени систематизированный метод для достижения следующих целей и задач:

  • Все работы по содержанию многоквартирного дома должны включать подробный график.
  • В плане обслуживания должны быть определенные руководящие принципы, которых должны придерживаться все ответственные лица, чтобы обеспечить общую эффективность плана.
  • Должны быть включены критерии, позволяющие оценивать и контролировать качество времени, материалов и трудозатрат, задействованных в плане технического обслуживания.
  • Содержание и ремонт вашего многоквартирного дома должны проводиться по систематическому графику, чтобы сократить количество простоев, возникающих в результате технического обслуживания.
  • Техническое обслуживание вашего многоквартирного дома должно включать установленный бюджет для различных аспектов собственности. Кроме того, должен быть установлен бюджет на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы справляться с чрезвычайными ситуациями, когда они возникают, чтобы деньги с другого счета обслуживания не уменьшались.

Когда план обслуживания завершен, он должен быть немедленно реализован и помещен в руководство, относящееся к обслуживанию вашего имущества. Регулярное техническое обслуживание должно начинаться немедленно, и все участники должны быть привлечены к высокому уровню ответственности.

Когда происходит новое оборудование, ремонт имущества или даже изменения в штатном расписании, план следует должным образом пересмотреть, чтобы отразить эти ситуации. Принимая меры, необходимые для оптимизации обслуживания в вашей структуре, вы предпринимаете шаги, необходимые для предотвращения будущих проблем и обеспечения максимального удовлетворения ваших арендаторов и сообщества, в котором находится ваш многоквартирный дом.

Если вам нужна помощь в управлении недвижимостью, позвоните специалистам. Pioneer Property Management, Денвер помог нашим довольным клиентам управлять своими инвестициями в недвижимость.

Разница между общей собственностью и ответственностью собственника в многоквартирном доме

Если вы хотите владеть квартирой в здании — будь то для себя или в качестве инвестиции — важно понимать разницу между общей собственностью и ответственностью владельца. Эта разница влияет на ваши обязательства в контексте здания и затраты, которые вы можете понести.

Что такое общая собственность?

В общих чертах, общая собственность в многоквартирном доме — это вещи, за содержание и содержание которых отвечает корпорация.Вообще говоря, это то, что существует вне самих квартир; это вестибюль и фойе, лифты, лестницы и такие объекты, как тренажерный зал и бассейн, если они есть в здании. Это также пространство на крыше, с большим количеством многоквартирных домов, превращающих его в общую зону с садами и т.п. для тех, кто живет в квартирах.

«общая собственность» также применяется к подъездным путям к зданию, автостоянке, любым «стыковым стенам» между квартирами и любой другой территорией, которая не указана как часть квартиры на плане.

Конкретное определение общего имущества и того, какие части многоквартирного дома оно влечет за собой, важно, потому что оно может повлиять на то, что можно сделать с пространством, и кто несет ответственность за его оплату. Например, корпоративное объединение финансируется за счет комиссионных, взимаемых со всех владельцев квартир. Если лифт нуждается в ремонте, то корпоративное юридическое лицо как ответственный орган будет платить за это, а все владельцы квартир фактически разделяют бремя ремонта.

Корпоративное предприятие не предназначено для оплаты вещей, которые приносят пользу только одной квартире.Так, например, если в квартире произошла утечка, неразумно ожидать, что кто-то на другом конце здания внесет свой вклад в ее ремонт, и поэтому юридическое лицо не будет оплачивать этот ремонт. Этот вопрос также часто возникает при страховании.

Часто юридическое лицо имеет страховое покрытие только для имущества, которое принадлежит общей собственности, например, лифтов. Он не распространяется на личное имущество, которое было повреждено или украдено на общей собственности, и поэтому юридическое лицо не в состоянии принять или отклонить любые претензии, сделанные на этих основаниях.

На что распространяется ответственность собственника?

Проще говоря, все, что находится в помещении квартиры, является обязанностью (и правом собственности) того, кто владеет этим пространством, и поэтому юридическое лицо не будет рассматривать это как общую собственность. Это означает, что владельцы квартиры несут ответственность за содержание и ремонт собственного имущества. Это также означает, что они могут обновить пространство, однако здесь есть несколько соображений:

1) Площадь балкона может иметь ограничения, в зависимости от того, влияет ли это на эстетическое качество многоквартирного дома или может быть потенциально опасным для других квартир.

2) Проживание в квартире не должно влиять на комфорт людей в других квартирах. Например, укладка паркетных полов без надлежащей звукоизоляции может быть причиной жалобы на благоустройство, что может привести к вовлечению корпоративного органа и потребовать лучшей звукоизоляции в квартире-нарушителе.

Страхование домашнего имущества покрывает все, что находится в одной из этих квартир, при этом владелец несет ответственность за приобретение и поддержание страхового полиса.

Различие между общим имуществом и ответственностью собственника

Несмотря на попытку провести четкую границу между ответственностью собственника и тем, за что отвечает корпоративное объединение, все же бывают моменты, когда может возникнуть конфликт, и определение ответственности не так однозначно. .

Один из распространенных примеров — плесень. Плесень может повлиять на здоровье и благополучие людей в окружающей среде. Он также быстро распространяется, и причины могут сильно различаться.Из-за этого определение того, кто несет ответственность за лечение плесени, может зависеть от основной причины и от того, где находится первоначальный источник плесени.

Так, например, плесень могла осесть на ковер из-за прорыва трубы или в плохо вентилируемой душевой. После того, как он поселился, он может начать распространяться через изделия из дерева, ковры, одежду и стены и, в конечном итоге, начнет влиять на места общего пользования и другие квартиры.

В таком случае часто утверждают, что корпоративное юридическое лицо должно вмешаться и взять на себя ответственность, однако это не так.Если источник плесени находится в квартире, то владелец этой квартиры будет нести ответственность за ее искоренение, в том числе в районах, где она распространилась.

Если, однако, причина появления плесени находится за пределами квартиры (и, помните, корпоративное объединение разделяет собственность со стенами и потолками, выходящими на общие зоны), то корпоративное объединение должно будет взять на себя ответственность за уборку. -вверх.

Важно проводить четкое различие между общими областями окружающей среды и областями, за которые отдельные владельцы должны нести ответственность.Чем расплывчатее различие, тем больше конфликтов будет возникать всякий раз, когда возникает необходимость провести ремонт или техническое обслуживание в здании.

Как один из ведущих корпоративных менеджеров Австралии, Strata Data любит создавать лучшие сообщества. Мы стремимся облегчить корпоративным корпорациям управление своей недвижимостью с помощью индивидуальных вариантов и дельных советов. Свяжитесь с нами, чтобы организовать бесплатное предложение сегодня.

6 Обязанности арендодателя по содержанию сдаваемого в аренду имущества

Закон о арендодателе-арендодателе требует, чтобы арендодатели сохраняли свою арендуемую собственность.Хотя конкретные требования будут немного отличаться в зависимости от штата, есть общие обязанности, которые будут нести все домовладельцы. Вот шесть способов, которыми домовладелец должен следить за состоянием собственности.

Обслуживание арендуемой собственности включает:

  • Соблюдение строительных норм
  • Ремонтные работы
  • Обслуживание мест общего пользования
  • Поддержание работы жизненно важных служб
  • Обеспечение надлежащих контейнеров для мусора
  • Подача воды

Строительные нормы и правила

Арендодатели несут ответственность за безопасность своих арендаторов.Один из способов сделать это — убедиться, что объект соответствует всем местным строительным нормам и правилам техники безопасности. Строительные нормы и правила техники безопасности могут регулировать:

  • Краска на основе свинца для зданий, построенных до 1978 г.
  • Токсичная плесень
  • Асбест
  • Максимальное количество человек в единице
  • Детекторы дыма
  • Детекторы угарного газа
  • Достаточное освещение в местах общего пользования
  • Защитные приспособления для Windows
  • Использование огнезащитной краски
  • Сантехника
  • Электропроводка
  • Структурная целостность здания

Большинство городов потребуют от вас осмотра вашей собственности, прежде чем вы сможете разместить в ней арендаторов.Эти инспекторы проверяют, соответствует ли собственность всем нормам безопасности, таким как наличие работающих детекторов дыма и угарного газа, а также нормам пригодности для проживания, таким как наличие проточной воды.

Ремонт

Арендодатель несет ответственность за то, чтобы недвижимость была в пригодном для проживания состоянии. Это включает в себя все ремонтные работы и все остальное, что «разумно» необходимо для поддержания собственности в хорошем состоянии. Например, устранение протечки в крыше было бы «разумно» необходимым ремонтом.Однако замена всей крыши из-за одной небольшой утечки нецелесообразна или не нужна.

Обслуживание мест общего пользования

Согласно закону о домовладельцах и квартиросъемщиках, домовладелец несет ответственность за содержание всех общих частей здания. Это включает в себя проверку того, что они:

  • Safe- Обеспечение безопасности в зоне включает в себя обеспечение надлежащего освещения, а также то, что эти осветительные приборы находятся в рабочем состоянии и имеют исправные лампочки. Это также означает, что пространство должно быть свободным от опасностей, которые могут привести к травмам, таких как неисправные перила или небезопасные лестницы.
  • Clean- Обязанность содержать в чистоте места общего пользования часто распространяется только на объекты недвижимости, в которых есть более одной квартиры. Это место не обязательно должно быть безупречно чистым, но на нем не должно быть мусора и другого мусора. Если арендатор несет ответственность за постоянную грязь в зоне общего пользования, то домовладелец может отправить уведомление о прекращении такого поведения. Если поведение не прекратится, домовладелец может подать заявление о выселении.

Держите электричество, водопровод и т.Функционирование

Арендодатель несет ответственность за то, чтобы все жизненно важные процессы были в рабочем состоянии. Это включает, но не ограничивается:

  • Сантехника
  • Электричество
  • Газ
  • Центральная система кондиционирования (если применимо)
  • Тепло
  • Приборы, предоставленные арендодателем
  • Лифты (если применимо)

Это требование не касается того, чтобы домовладелец фактически поставлял коммунальные услуги арендатору.Это просто для того, чтобы убедиться, что системы, которые их обслуживают, находятся в хорошем и работающем состоянии. Включены ли коммунальные услуги, такие как тепло и электричество, в стоимость аренды и, следовательно, ответственность арендодателя — это отдельный вопрос, который должен быть прописан в договоре аренды.

Предоставьте емкости для мусора

Арендодатели должны предоставить соответствующие мусорные баки или мусорные баки для мусора. Эти контейнеры должны быть оборудованы для хранения мусора до момента его вывоза.

Размер и количество контейнеров должны соответствовать размеру арендуемой собственности. Например, одно мусорное ведро на 20-ти квартирное здание не поможет. Арендодатель также несет ответственность за вывоз этого мусора, будь то вывоз сам или организация этого для кого-то другого.

Подача проточной воды

Согласно закону о домовладельце-арендодателе, арендодатель несет ответственность за обеспечение арендатора проточной водой. Арендодатель также отвечает за обеспечение надлежащего тепла в холодные месяцы, кондиционирование воздуха в теплые месяцы (если в квартире есть центральное кондиционирование воздуха) и горячее водоснабжение.Блоки, в которых эти коммунальные услуги устанавливаются напрямую и могут напрямую контролироваться только арендатором и напрямую подключены к коммунальным предприятиям, не обязаны следовать этому правилу.

Ремонт квартир | Что нужно знать

Что такое обслуживание квартиры?

Ремонт квартир — это содержание многоквартирных домов. Он охватывает широкий спектр ремонтных работ, включая сантехнику, HVAC, ремонт бытовой техники, безопасность, уборку, уход за территорией и борьбу с вредителями.

Конечная цель — сделать так, чтобы здания оставались пригодными для проживания, безопасными и удобными для арендаторов и других лиц, находящихся в помещении.

Типы рабочих по обслуживанию квартир

Комплексы с небольшими квартирами нуждаются в очень небольшом количестве обслуживающего персонала, часто ограничивая свой персонал одним человеком. На более обширных объектах с сотнями жилых единиц будет задействовано несколько технических специалистов для выполнения более высоких нагрузок.

Техники по обслуживанию

Техники по обслуживанию квартир берут на себя большую часть работ по ремонту и содержанию, и им обычно требуется очень разный набор навыков.Техники выполняют как плановое обслуживание, так и аварийный ремонт.

Менеджеры по техническому обслуживанию

Комплексы с менее чем 100 единицами обычно не нуждаются в более чем одном менеджере по техническому обслуживанию в штате с небольшим количеством других работников (если таковые имеются). В этих небольших настройках менеджер часто обрабатывает все аспекты обслуживания квартиры, включая планирование, составление графиков, составление бюджета и выполнение задач обслуживания.

Для более крупных объектов с более чем 200 квартирами этот персонал уделяет больше внимания своей управленческой роли, в то время как другие работники, занятые неполный или полный рабочий день, занимаются ремонтом и обслуживанием.

Руководители по техническому обслуживанию

В многоквартирных комплексах, достаточно больших, чтобы потребовалось несколько технических специалистов, могут работать руководители по техническому обслуживанию. Супервайзеры организуют повседневные задачи, обеспечивают соблюдение стандартов безопасности и наблюдают за техническими специалистами при выполнении ими различных задач по техническому обслуживанию.

Пример обслуживания квартир

Предположим, что в большом жилом комплексе в городке колледжа есть 800 квартир, во многих из которых проживают студенты. Обслуживающий персонал отеля состоит из менеджера по техническому обслуживанию, начальника и четырех техников по техническому обслуживанию.

Большинство запросов на работу, отправленных руководству, представляют собой довольно быстрые исправления, такие как утечки из крана, мерцающие лампочки, отсутствие теплой воды и незначительные проблемы с бытовой техникой. Каждый из них может быть решен за час или меньше. Некоторые проблемы требуют больше времени, но по-прежнему находятся в компетенции технических специалистов.

Для проблем, которые выходят за рамки возможностей обслуживающей бригады, таких как серьезные неисправности бытовой техники или проблемы с электричеством, руководство нанимает внешних подрядчиков.Иногда они получают запросы на работу по вопросам, выходящим за пределы их жилых домов, таких как вестибюли, лифты и зоны отдыха.

Комбинации запросов на работу и текущего обслуживания достаточно, чтобы команда была очень занята, и многие заказы на работу в конечном итоге ждут пару дней, прежде чем они будут выполнены. Из-за этого менеджер квартиры решает нанять пятого штатного специалиста, чтобы убедиться, что все рабочие задания выполняются в течение 24 часов.

Кроме того, нагрузка резко возрастает после весеннего семестра, когда большинство студентов отправляются домой на лето.Поскольку многие из их студентов-арендаторов не подают заявки на работу во время учебы в школе, эти проблемы часто остаются нерешенными, и управляющий имуществом нанимает несколько временных рабочих по обслуживанию, чтобы все наладить, прежде чем снова сдавать эти квартиры в аренду.

Здания, в которых проводится обслуживание квартир.

Квартиры бывают разных форм, каждая из которых имеет свои собственные потребности в обслуживании. Некоторые из этих типов многоквартирных домов включают:

  • Студии: Квартиры-студии небольшие, однокомнатные квартиры с кухней, ванной и совмещенной гостиной / столовой.
  • Подъемная квартира: Подъемная квартира — это любая квартира в доме без лифта.
  • Высотные: некоторые жилые комплексы простираются выше двенадцати этажей, поэтому лифт является абсолютной необходимостью.
  • Лофты: Лофты известны своей просторностью, часто с высокими потолками и открытыми стропилами.
  • Дуплексы: пара полных жилых домов, которые либо разделяют стену, либо расположены на разных этажах.
  • Триплексы: Трехэтажная квартира с отдельным блоком на каждом этаже.
  • Апартаменты с садом: Апартаменты на первом этаже с выходом в сад или лужайку.

Сертификация и обучение по обслуживанию квартир

Среди программ сертификации и обучения, доступных для ремонтников квартир, следующие:

  • Сертификация CAMT: Национальная квартирная ассоциация (NAA) выдает Сертификат для техников по обслуживанию квартир (CAMT) тем, кто которые прошли программу обучения, имеют 12-месячный опыт работы в сфере обслуживания квартир и сдали выпускной экзамен.
  • Сертификаты NAHMT или NAHMS: эти два сертификата, предлагаемые Национальной ассоциацией управления доступным жильем (NAHMA), предлагаются техническим специалистам и руководителям соответственно. Кандидаты должны выполнить ряд строгих требований к обучению и опыту, прежде чем подавать заявку на получение любого из этих полномочий.
  • Обучение в Институте обслуживания квартир: Институт предлагает обучение и курсы для тех, кто ищет работу в области обслуживания квартир или желает расширить свои навыки.

Новости и ресурсы по обслуживанию квартир

  • Multifamily Insiders: Multifamily Insiders публикует многочисленные блоги, относящиеся к обслуживанию квартир.
  • NAA: Национальная квартирная ассоциация публикует множество материалов, включая собственное онлайн-издание под названием UNITS Magazine.

Общие области Определение | Bankrate.com

Что такое места общего пользования?

Общие части являются элементами собственности, доступными для использования всем арендаторам или владельцам.

Более глубокое определение

Общие зоны могут включать коридоры, тротуары, парковки, общественные бассейны и прачечные, хотя список на этом не заканчивается. Если люди в жилом доме или застройке могут свободно использовать пространство, скорее всего, это общая территория.

Значительная часть прецедентного права посвящена оценке общих частей по налогу на имущество. В то время как ухоженные зоны общего пользования могут поддерживать высокую стоимость собственности, а такие удобства, как бассейны, могут влиять на решение о покупке в сообществе, большинство судов постановили, что зоны общего пользования имеют только номинальную стоимость.

Пример общей площади

Для целей недвижимости фраза «общая площадь» имеет другое значение, если она используется в отношении коммерческой аренды, многоквартирных домов или ассоциаций кондоминиумов и запланированных сообществ.

При коммерческой аренде плата за обслуживание территории общего пользования взимается с владельцев магазинов для оплаты снегоуборочной обработки стоянок и другого обслуживания. В многоквартирном доме общие области могут относиться к коридорам, дверям, лифтам и автостоянкам.Использование общих частей регулируется договором аренды. В ассоциациях кондоминиумов и ассоциациях домовладельцев общие части находятся в совместной собственности домовладельцев, которые должны платить оценку общей площади за ее содержание и содержание.

В некоторых кондоминиумах помещения, такие как балконы, используемые одним арендатором, считаются общими зонами. Это позволяет ассоциации кондоминиумов определять использование балкона. Например, можно запретить использование грилей для барбекю и покраску перил. Однако, если балкон нуждается в ремонте, ответственность за ремонт возлагается на кондоминиум.Это так называемые «зоны общего пользования исключительно для использования».

Воспользуйтесь калькулятором банковской ставки, чтобы определить, сколько дома вы можете позволить себе купить.

Ограниченное определение общего элемента

Что такое ограниченный общий элемент?

Термин «ограниченный общий элемент» относится к аспекту кондоминиума или комплекса, который считается собственностью сообщества или ассоциации домовладельцев (ТСЖ), а не арендатора. Ограниченные общие элементы могут быть найдены внутри или за пределами отдельных квартир.Хотя они считаются обычными, их использование ограничено жильцом квартиры. Примеры включают балконы, (общее) открытое пространство, такое как патио и террасы, а также автостоянки и гаражи.

Общие сведения об ограниченных общих элементах

Ограниченные общие элементы определяются как любые аспекты совместно используемого комплекса кондоминиумов, которые являются частью единицы, но не считаются исключительной собственностью владельца или арендатора. Ограниченные общие элементы могут включать в себя вещи, которые напрямую связаны с отдельными кондоминиумами, такие как входные двери, окна и балконы.Они также могут включать удобства, которые одинаково обслуживают всех жителей общины, такие как подъездные пути, гаражи, лифты, клубы, бассейны и лодочные причалы. По сути, хотя эти функции могут использоваться отдельными владельцами и жильцами, в конечном итоге они принадлежат сообществу в целом.

Документы

декларируют то, что классифицируется как ограниченные общие элементы.

Документы декларации предоставляются владельцам квартир при покупке кондоминиума. Они определяют аспекты и удобства, которые считаются ограниченными общими элементами, а также указывают, какие части собственности принадлежат владельцу кондоминиума.В декларации также определены обязанности владельца агрегата в отношении технического обслуживания, ремонта и замены ограниченных общих элементов.

Обслуживание ограниченных общих элементов обычно остается обязанностью ТСЖ, если иное не указано в декларации. Большая часть этого оплачивается за счет ежемесячных сборов за кондоминиумы с владельцев квартир. В случаях, когда в декларации не указывается, обычно предполагается, что ответственность за поддержание этих элементов остается за ассоциацией сообщества.Как и во всех подобных случаях, в случае сомнений важно проконсультироваться с юридическим органом.

Ключевые выводы

  • Ограниченные общие элементы — это части кондоминиума, закрепленные за отдельными квартирами, но считаются общественной собственностью, а не собственностью арендатора.
  • Примеры ограниченных общих элементов: окна, балконы, подъездные пути, лифты, здания клубов и бассейны.
  • Законы, регулирующие ограниченные общие элементы, могут отличаться от штата к штату.

Особенности

Законы и правила, регулирующие кондоминиумы и аналогично спланированные сообщества, в том числе способы, которыми они регулируют общие элементы, варьируются от штата к штату. Хотя многие штаты приняли аналогичное законодательство, есть некоторые юрисдикции, которые не позволяют применять такое законодательство.

Единый закон о кондоминиумах (UCA) был принят в 1980 году для создания ассоциаций кондоминиумов и управления ими. Этот закон был принят в 14 штатах, в том числе Алабама, Аризона, Кентукки, Мэн, Миннесота, Миссури, Небраска, Нью-Мексико, Пенсильвания, Род-Айленд, Техас, Вирджиния, Вашингтон и Западная Вирджиния.

Единый закон о совместном владении (UCIOA) был создан в 1982 году как набор общегосударственных правил управления кондоминиумами, запланированными сообществами и кооперативами по недвижимости. В 1982 году эти правила приняли пять штатов, в том числе Аляска, Колорадо, Миннесота, Невада и Западная Вирджиния. В последующие годы поправки к UCIOA были приняты Коннектикутом, Делавэром, Вермонтом и Вашингтоном.

Пенсильвания приняла Закон о едином планируемом сообществе (UPCA), который регулирует создание запланированных сообществ и управление ими.Вирджиния приняла Единый закон о кооперативах в сфере недвижимости (MRECA) в качестве дополнения к УЦА, чтобы регулировать создание, финансирование и управление кооперативами в сфере недвижимости.

Ограниченные общие элементы по сравнению с общими элементами

Хотя ими могут пользоваться люди, проживающие в комплексе, удобства, которые отсутствуют в отдельных единицах, называются общими элементами. Эти элементы остаются исключительной ответственностью корпорации кондоминиумов или ТСЖ, будь то ремонт, обслуживание или замена их целиком.Примеры общих элементов включают трубы, электрические системы, системы отопления и кондиционирования, пешеходные дорожки, системы безопасности, освещение в общих коридорах, вестибюлях, площадках для мусора и утилизации и другие.

Определение кондоминиума

Что такое кондоминиум?

Кондоминиум (также называемый «кондоминиум») — это большой имущественный комплекс, состоящий из отдельных единиц, каждая из которых находится в собственности отдельно. Право собственности обычно включает неисключительную долю в определенной «общественной собственности», контролируемой менеджментом кондоминиума.Менеджмент кондоминиума обычно состоит из совета владельцев квартир, который наблюдает за повседневной работой комплекса, такой как уход за газоном и уборка снега.

Ключевые выводы

  • Кондоминиум или кондоминиум — это единица в индивидуальном владении в комплексе или здании из единиц.
  • Владелец кондоминиума владеет воздушным пространством внутри своей квартиры, разделяя долю владения в общественной собственности, такой как пол, стены, тротуары, лестничные клетки и внешние площади.
  • Общее требование к владельцу кондоминиума — ежемесячные платежи ассоциации кондоминиумов, которая отвечает за содержание собственности.
  • Главное различие между квартирой и кондоминиумом — это право собственности; квартира обычно сдается, а кондоминиум находится в собственности.
  • Если необходим капитальный ремонт, с владельцев кондоминиумов может взиматься особая плата в дополнение к их обычным гонорарам для покрытия таких расходов.
Смотреть сейчас: как работает владение кондоминиумом?

Как работает кондоминиум

Владение воздушным пространством квартиры в многоквартирном жилом комплексе — это одно из описаний кондоминиума.Как указано в этом описании, право собственности владельца кондоминиума на собственность не включает четыре стены, которые отделяют их квартиру от других квартир или мест общего пользования в собственности. Пол, потолок, тротуары, лестничные клетки и внешние территории являются частью общей собственности кондоминиума.

Один из распространенных типов кондоминиумов — это высотные жилые дома, в которых проживают несколько разных семей. Однако концепция не ограничивается ни высотными зданиями, ни жилой недвижимостью.Жилые таунхаусы иногда развиваются как кондоминиумы, и эта концепция также применяется к коммерческой недвижимости, такой как офисные кондоминиумы.

Кондо, как и апартаменты, отлично подходят для жителей, которым нравится жить в общем сообществе, не заботясь о содержании, например о газонных работах и ​​управлении недвижимостью.

Особенности

Застройщики кондоминиумов различаются способами предоставления парковочных мест и гаражей владельцам квартир.В некоторых застройках эти пространства зарезервированы как ограниченные зоны общего пользования, и ассоциация кондоминиумов сохраняет право собственности, но дает владельцу квартиры исключительные права на использование пространства или гаража. В других застройках владелец квартиры покупает гараж или парковочное место и получает право собственности. Однако ковенанты, условия и ограничения могут по-прежнему ограничивать возможность владельца продавать или сдавать в аренду помещение независимо от самого объекта.

Кондоминиум против квартиры

Большая разница между кондоминиумом и квартирой заключается в том, что вы, как правило, владеете кондоминиумом, а снимаете квартиру.Многоквартирные дома обычно принадлежат единственному владельцу (например, компании по управлению недвижимостью), и они используются исключительно для сдачи в аренду. Однако квартиры, которые сдаются в аренду арендаторам, иногда называют квартирами.

Таким образом, единственное заметное различие между кондоминиумом и квартирой — это право собственности. Кондоминиум, как правило, принадлежит вам, а квартира — это то, что вы снимаете.

Требования к кондоминиуму

Заявление о ковенантах, условиях и ограничениях — это юридический документ, устанавливающий правила для владельцев квартир в кондоминиуме.Этот документ определяет допустимое использование устройства. Он описывает использование владельцем ограниченных общих частей и общих частей общего пользования. Декларация включает правила выбора правления для ассоциации домовладельцев — правления, которое управляет застройкой.

Владельцы квартир платят взносы ассоциации кондоминиумов. Эти сборы обычно включают стоимость страховки здания, общих коммунальных услуг и резерв средств для будущего обслуживания здания. Сборы могут также включать сборы, которые ассоциация выплачивает управляющей компании за ежедневную эксплуатацию объекта.Плата за кондоминиум может быть увеличена, и если здание требует капитального ремонта, любые расходы, которые отсутствуют в резервных фондах, могут быть выставлены на счет владельцам квартир.

Преимущества и недостатки квартир

Покупка дома считается одним из самых больших вложений, которые человек может сделать в своей жизни. Несмотря на то, что это полезно, важно понимать последствия покупки недвижимости, особенно кондоминиума.

Condo living предоставляет своим владельцам несколько преимуществ, таких как доступ к удобствам, которые обычно доступны только по цене.Владельцы могут пользоваться исключительным правом пользования бассейнами, теннисными кортами и фитнес-центром без дополнительной оплаты. Некоторые элитные кондоминиумы даже предоставляют доступ к спа-салонам, развлекательным заведениям на крыше и садам.

Многие ассоциации кондоминиумов используют службы безопасности для охраны своего сообщества и защиты своих жителей. Независимо от того, закрыто ли оно за воротами, находится под наблюдением с помощью камер или патрулируется сотрудниками службы безопасности, сообщество извлекает выгоду из дополнительных глаз, отражающих потенциальных злоумышленников (и, как следствие, дополнительного душевного спокойствия).

Владельцы кондоминиумов обязаны платить взносы ассоциации кондоминиумов для поддержания целостности сообщества. В основном, сборы за кондоминиум включают обслуживание собственности, включая общие части, внешние конструкции, а также некоторые внутренние конструкции и бытовую технику. Сборы могут варьироваться в зависимости от того, что они поддерживают, и некоторые из них могут быть дорогими. При капитальном ремонте с владельцев кондоминиумов может взиматься специальный сбор для покрытия расходов.

Как и квартиры, кондоминиумы часто имеют общие стены, а также общие помещения.Жизнь в непосредственной близости и разделение стен и пространства ограничивает уединение, которым можно наслаждаться. В отличие от односемейных особняков, жители должны терпеть соседские неудобства.

Кроме того, кондоминиумы управляются ассоциациями кондоминиумов, которые налагают определенные правила и ограничения на владельцев. Ассоциация кондоминиумов определяет, как можно использовать общие помещения, до какой степени владельцы кондоминиумов могут улучшать или изменять свои квартиры, а иногда и кто может пользоваться этими помещениями вместе с ними.

Плюсы
  • Удобства

  • Службы безопасности

  • Покрываемое обслуживание

Минусы
  • Доплата

  • Меньше конфиденциальности

  • Ограниченное использование

Часто задаваемые вопросы по кондо

Что означает кондо?

Кондо, сокращенно от кондоминиума, представляет собой жилую единицу в индивидуальном владении в здании или комплексе, состоящем из других жилых единиц.Владельцы кондоминиумов делят общее пространство и часто платят ассоциацию за поддержание общего пространства, удобств и других общих ресурсов.

В чем разница между квартирой и кондоминиумом?

Квартиры — это отдельные жилые единицы в здании или комплексе, которые арендуются их жильцами. Напротив, кондоминиумы — это жилые единицы в здании или комплексе, находящиеся в отдельной собственности.

Кондо дешевле, чем дома?

При прочих равных, кондоминиумы обычно дешевле, чем дома.Владельцы кондоминиумов платят ассоциативный сбор, который покрывает расходы на обслуживание, удобства и другие ресурсы. Эти сборы обычно меньше затрат на содержание дома. Однако некоторые кондоминиумы, особенно роскошные кондоминиумы в богатых районах, могут иметь гораздо больше, чем средний дом.

Кондо дешевле, чем апартаменты?

Будет ли кондоминиум менее дорогим, чем апартаменты, зависит от нескольких факторов, таких как расположение, размер и удобства. Арендная плата за квартиру взимается с надбавкой для получения прибыли или дохода, что делает прямые затраты на проживание в квартире более дорогими, чем владение кондоминиумом.Однако в среднем аренда квартиры обходится дешевле, чем владение кондоминиумом, поскольку арендаторы квартир не платят взносов ассоциации. Любые расходы по содержанию берут на себя владельцы квартир, а не арендаторы. Когда основная работа не покрывается взносами ассоциации кондоминиумов, владельцы кондоминиумов несут равную ответственность за оплату расходов. Арендаторы квартир не несут ответственности за оплату каких-либо крупных работ, необходимых в комплексе или здании.

Что такое оценка кондоминиума?

Оценка — это плата, выставляемая владельцам кондоминиумов за капитальный ремонт или улучшение, не покрываемых обычными сборами за кондоминиумы.Плата за оценку обычно зависит от размера единицы. Если все квартиры одинакового размера, каждый владелец будет платить равную сумму оценки.

Итог

Кондоминиум или кондоминиум — это индивидуальная жилая единица в комплексе или здании из подобных единиц. Владельцы кондоминиумов владеют своими квартирами, но пользуются общими помещениями, удобствами и другими ресурсами. Они платят сборы за кондоминиумы, которые покрывают расходы на содержание, удобства и содержание общих помещений. Если необходим капитальный ремонт, а сборы ассоциации кондоминиумов недостаточны для покрытия этих расходов, с владельцев кондоминиумов взимается специальный взнос.Учитывая дополнительные сборы, владение кондоминиумом, как правило, дешевле, чем владение домом. У владения кондоминиумом есть свои преимущества и недостатки. Поэтому важно понимать последствия, прежде чем совершать покупку.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.