Перечень общедомового имущества многоквартирного дома: I. Определение состава общего имущества / КонсультантПлюс

Росреестр

Одновременно с регистрацией права на квартиру, комнату или нежилое помещение владелец недвижимости становится участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. С 2005 года, после вступления в силу Жилищного кодекса, который законодательно закрепил правовой режим общего имущества собственников помещений многоквартирных домов, граждане получили возможность эффективно управлять и распоряжаться общедомовым имуществом. 

Общее имущество – понятие обширное. Жилищный кодекс относит сюда чердаки, подвалы, технические этажи, лестничные площадки и лестницы и т.д. Кроме того, общим имуществом является и земельный участок под домом вместе с придомовой территорией. 

Оформленным в собственность общедомовым имуществом жильцы дома могут распоряжаться по своему усмотрению. Например, сдавать в аренду, а полученную прибыль направлять на оплату общедомовых нужд или формирование фонда капитального ремонта. Также зарегистрированное право позволит собственникам обустроить придомовую территорию, ограничить проезд посторонних машин, организовать автостоянку и защитит от точечной застройки и захвата земли.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Межевание дает возможность определить четкие границы территории, на которой обязаны осуществлять свою деятельность управляющие компании (высаживать деревья, косить траву, убирать мусор, снег и т.д.). Узнать, поставлен ли участок под домом на кадастровый учет, можно на «Публичной кадастровой карте» Росреестра.

Если участок под многоквартирным домом не был сформирован, а жильцы изъявили желание оформить свое право на придомовую территорию, необходимо организовать общее собрание собственников имущества жилого дома, на котором будет принято решение о готовности сформировать участок под домом как общедомовое имущество. За формированием земельного участка следует обратиться в орган местного самоуправления. Затем необходимо заказать подготовку межевого плана у кадастрового инженера. Кадастровые инженеры – это работники коммерческих предприятий или индивидуальные предприниматели, которые оказывают платные услуги в сфере земельно-имущественных отношений. Получить информацию о специалистах можно на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги»/ «Реестр кадастровых инженеров». С заявлением и готовым межевым планом собственникам необходимо будет обратиться в ближайший многофункциональный центр.

Следует отметить, что доля в праве на общее имущество многоквартирного дома собственникам выделяется пропорционально занимаемому помещению, является абстрактной и следует судьбе права собственности на помещение. Это значит, что выделить долю в натуре, то есть отдать каждому собственнику ту или иную часть придомовой территории, не получится. При продаже помещения доля в праве на общее имущество дома также перейдет к новому владельцу.

Перечень выполняемых работ (оказываемых услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных

В перечень работ по содержанию жилья входят следующие виды работ:

— техническое обслуживание внутридомового инженерного оборудования и инженерных  сетей общего пользования дома:

а) центральное отопление:

— консервация и расконсервация систем центрального отопления;

— регулировка кранов, вентилей и задвижек в технических  помещениях и элеваторных узлах;

— регулировка и набивка сальников;

— уплотнение сгонов, их ремонт и замена;

— очистка от накипи запорной арматуры;

— испытание систем центрального отопления;

— отключение радиаторов при их течи;

— очистка грязевиков воздухосборников, вантузов;

— промывка системы центрального отопления и горячего водоснабжения гидравлическим и гидропневматическим способом;

— слив воды и наполнение водой системы отопления;

— ликвидация воздушных пробок;

— установка бандажей на трубопроводе;

— выполнение сварочных работ при ремонте или замене участка трубопровода до 1м;

— ремонт аварийно-поврежденной запорной арматуры;

— отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных

— участков систем центрального отопления и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности.

— утепление трубопроводов в технических помещениях.

б) водопровод и канализация, горячее водоснабжение:

— смена прокладок и набивка сальников в водопроводных и вентильных кранах в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов;

— уплотнение сгонов их ремонт и замена;

— регулировка смывных бачков в технических помещениях;

— промывка трубопроводов горячего и холодного водоснабжения;

— временная заделка свищей  и трещин, зачеканка раструбов на внутренних трубопроводах и стояках;

— проверка исправности канализационной вытяжки;

— прочистка канализационных стояков;

— устранение течи санитарно-технических приборов в технических  помещениях и элеваторных узлов;

— ликвидация засора канализационных труб «лежаков» до первого колодца;

— откачка воды из подвалов при ликвидации аварий;

— вскрытие полов, пробивка отверстий  и борозд над скрытыми трубопроводами;

— отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков.

в) техническое обслуживание электрооборудования:

— укрепление плафонов и ослабленных участков наружной электропроводки;

—  прочистка клемм и соединений в групповых щитах и распределительных шкафах;

— проверка заземления электрокабелей;

— замена перегоревших лампочек;

— ремонт запирающих устройств и закрытие на замки групповых щитков и распределительных  шкафов;

— снятие показаний групповых электросчетчиков;

— проверка заземления оборудования;

— замена неисправных участков электрической сети;

— замена предохранителей, автоматических выключателей на домовых вводно-распределительных устройствах и щитах, в поэтажных распределительных электрощитах;

— ремонт электрощитов (замена шпилек, подтяжка и зачистка контактов), включение и замена вышедших из строя автоматов электрозащиты и пакетных переключателей;

— замена плавких вставок в электрощитах.

г) техническое обслуживание конструктивных элементов зданий:

г.1.  стены и фасады:

— отбивка отслоившейся отделки наружной поверхности стен (штукатурки, облицовочной плитки) представляющих опасность;

— укрепление козырьков, ограждений и перил крылец;

г.2.  крыши и водосточные системы:

— уборка мусора и грязи с кровли;

— удаление снега и наледи с кровель;

— укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета;

— укрепление защитной решетки водоприемной воронки;

— прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока;

— прочистка внутреннего металлического водостока от засорения;

— закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак;

— укрепление рядовых звеньев, водопроводных воронок, колен;

— промазка кровельных фальцев и образовавшихся свищей мастиками, герметиком;

— проверка исправности оголовок дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале;

— антисептирование и антипирирование деревянных конструкций.

г.3.  оконные и дверные заполнения:

— установка недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в  оконных заполнениях;

— укрепление и регулировка пружин, доводчиков и амортизаторов на входных дверях;

— установка или укрепление ручек и шпингалетов на оконных и дверных заполнениях;

— закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки;

— укрепление оконных и дверных проемов.

г.4   работы по дезинфекции и дератизации:

Согласно санитарных правил СП 3.5.3.664-96 в зданиях и помещениях, являющихся местами  проживания людей,  осуществляются следующие дератизационные мероприятия по

— защите от грызунов:

— ежемесячное проведение обследований подвалов домов с определением степени заселенности грызунами, видового состава и периодичности появления;

— проведение внепланового обследования по заявкам населения;

— размещение отравленной приманки для истребления грызунов;

— сбор и уничтожение остатков пришедшей в негодность приманки;

— сбор и уничтожение трупов павших грызунов в течении недели после обработки;

— сдача отдельных трупов животных на исследование на противочумную станцию;

— проведение истребительной дезинсекции по уничтожению насекомых согласно заявок населения.  

 

Уменьшение общего имущества многоквартирного дома – необходимо согласие всех собственников дома

Уменьшение общего имущества многоквартирного дома – необходимо согласие всех собственников дома

Уменьшение общего имущества многоквартирного дома – необходимо согласие всех собственников дома Споры, связанные с использованием общего имущества многоквартирного дома, являются достаточно распространенными в практике судов, однако, до сих пор далеко не все проблемные вопросы урегулированы действующим законодательством или разъяснены Пленумом ВС РФ.

Вопрос о возможности распоряжения общим имуществом многоквартирного дома уже не раз становился предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ, что свидетельствует о том, что среди нижестоящих судов нет единства во мнении, в том числе, при решении вопроса о том, какое количество голосов необходимо получить на общем собрании собственников помещения, чтобы использование тем или иным лицом общего имущества многоквартирного дома была законным.

Размещение рекламных баннеров на стенах многоквартирного дома, устройство отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже дома, объединение нежилого помещения на первом этаже с нежилым помещением, находящемся над ним на втором этаже, путем проделывания отверстия в плите перекрытия и т.д. и т.д. – все это споры, связанные с уменьшением общего имущества многоквартирного дома.

В ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ дается перечень имущества, которое считается общим имуществом многоквартирного дома и которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. К таковому, в частности, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и т.д.

Более подробный перечень имущества, относящийся к категории «общее имущество многоквартирного дома» определен Постановлением Правительством РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Как было указано выше, часто возникающим вопросом при использовании и распоряжении собственниками помещений общим имуществом многоквартирного дома является вопрос о том, какое количество голосов необходимо для принятия решения?

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Как видим, согласие всех собственников необходимо, если происходит уменьшение общего имущества многоквартирного дома путем реконструкции. Таким образом, далеко не каждое уменьшение имущества требует 100 –процентного согласия собственников помещений.

Под реконструкцией, согласно Градостроительному кодексу РФ, понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Таким образом, размещение рекламы на стене многоквартирного дома или установление кондиционера на стене дома, как таковой, реконструкцией не является, а, следовательно, не подпадает под требования о необходимости получения согласия всех собственников помещения.

В таком случае, достаточно большинства голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Если же происходит реальное уменьшение имущества путем изменения его параметров, например, установка отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже многоквартирного дома, требует выреза подоконной части наружной стены до отметки пола, а также занятие части придомовой территории путем установки веранды, то необходимо получить согласие всех собственников многоквартирного дома.

Как правило, позиция ответчика сводится к ссылке на ч. 1 ст. 36, которая указывает на то, что общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Эта часть статьи содержит исключения, однако исключения в виде уменьшения общего имущества многоквартирного дома мы не найдем.

Это упущение законодателя является лазейкой для ответчика, которая однако, как правило, не находит поддержки в суде.

Если Вам необходима помощь или у Вас остались вопросы позвоните по телефону 8-925-00-11-872 или оставьте свой вопрос для получения консультации по данному вопросу.

4. Технические осмотры общего имущества многоквартирного дома

В соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:

Пункт 2.1. Система технического осмотра жилых зданий.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Пункт 2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

— общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

— частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Пункт 2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:

— общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК, ТСЖ и др.;

— частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в установленные сроки.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.

2.1.4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.

2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период.

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.

Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» («ВСН 58-88 (р)) определено:

Пункт 3.6. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

Пункт 3.7. Общие осмотры жилых зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений жилищно-строительных кооперативов). Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.

Обозначенные требования корреспондируются с требованиями ГОСТ Р 56194-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования» и постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».)

Форма акта общих осмотров утверждена распоряжением Жилищного комитета от  22.09.2016 № 1472-р.

В целях профилактики правонарушений управляющим организациям необходимо:

1. Обеспечить проведение общих и частичных осмотров в соответствии с требованиями действующего законодательства с обязательным отражением по итогам осмотров фактического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.

2. Обеспечить составление адресных программ текущего ремонта с учетом проведенных общих и частичных осмотров.

3. Обеспечить при необходимости проведение инструментальных обследований технического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.

4. По итогам осеннего осмотра подготовить проект годовой сметы расходов на ремонт общего имущества для представления общему собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Top Property Management Software — Обзоры 2021 и цены

Вот что мы рассмотрим:

Что такое программное обеспечение для управления недвижимостью?
Преимущества программного обеспечения для управления недвижимостью
Конкурентные преимущества использования программного обеспечения для управления недвижимостью
Руководство по функциям
Руководство по ценообразованию
Часто задаваемые вопросы
Советы и инструменты

Что такое программное обеспечение для управления недвижимостью?

Программное обеспечение

для управления недвижимостью помогает арендодателям и специалистам в области недвижимости отслеживать аренду, жителей и задачи по обслуживанию, а также собирать арендную плату и управлять финансами для снижения затрат и оптимизации операций.

Преимущества программного обеспечения для управления недвижимостью

Программные приложения

для управления недвижимостью могут дать несколько ключевых преимуществ, в том числе:

• Арендатор и отслеживание аренды. Помогает арендодателям отслеживать детали арендатора, такие как арендная плата или контактная информация, а также даты аренды. Отслеживание аренды также может автоматизировать процесс аренды от перспективы до выселения.

• Управление техническим обслуживанием. Помогает управляющим недвижимостью поддерживать здания и инженерные сети в рабочем состоянии, чтобы арендаторы находили в своих домах ценность и комфорт.Жильцы могут отправлять заказы на работу, а арендодатель может назначать работы и отслеживать графики, чтобы важные задачи по обслуживанию собственности выполнялись своевременно.

• Бухгалтерский учет. Позволяет пользователям отслеживать арендные платежи, использовать главную книгу и создавать отчеты для визуализации финансового состояния собственности.

• Портал арендатора. Позволяет арендаторам платить арендную плату, делать запросы на техническое обслуживание и общаться с арендодателями в любое время.Этот портал также может отправлять жителям оповещения и уведомления о предстоящих датах аренды или важные сообщения от менеджеров.

Конкурентные преимущества использования ПО для управления недвижимостью

Независимо от того, управляете ли вы одним многоквартирным комплексом или десятками коммерческих объектов, программное обеспечение для управления недвижимостью обеспечивает функциональность, необходимую для решения повседневных задач, позволяя арендодателю сосредоточиться на своем бизнесе другими способами:

• Развивайте свой бизнес. Автоматизация, такая как встроенный отбор арендаторов для поиска лучших жителей или арендаторов, позволяет управляющему недвижимостью тратить больше времени на маркетинг недвижимости и управление заявителями. Маркетинговые инструменты дают пользователям возможность размещать вакансии на различных сайтах, таких как Craigslist или Apartments.com, всего за несколько кликов.

• Повышенное удобство. С помощью онлайн-портала для арендаторов жители могут вносить арендную плату в любое время суток, что добавляет им удобства и упрощает сбор арендной платы для арендодателей.Кроме того, портал открывает линию связи между арендаторами, офисным и обслуживающим персоналом, так что каждый может быть быстро уведомлен о важных объявлениях.

• Получить финансовый контроль. Инструменты отчетности и аналитики помогают арендодателям собирать финансовые, арендные или маркетинговые данные для выявления тенденций, которые могут нанести вред их бизнесу, или возможностей для внесения улучшений.

Размеры предприятий, использующих программное обеспечение для управления недвижимостью

Требования к управляющему недвижимостью зависят от размера и типа их портфеля.Программное обеспечение предлагает функциональные возможности, помогающие любому типу:

• Покупатели на одну и несколько семей. Пожалуй, самый распространенный тип управления недвижимостью, эти пользователи пользуются широким выбором систем, которые помогают управлять квартирами, кондоминиумами или домами, включая основные функции учета и отслеживания арендаторов, а также порталы и маркетинг вакансий.

• Покупатели нишевого сегмента. Хотя большинство систем управления недвижимостью имеют одни и те же основные функции, некоторые из них сосредоточены на определенных сегментах арендуемой собственности:
• Программное обеспечение для управления ТСЖ предлагает дополнительные функции для отслеживания протоколов собраний, устава и выборов, необходимых для работы ассоциации.
• Программное обеспечение доступного жилья включает в себя функции для управления программами финансирования, отслеживания соответствия и создания отчетов по аудиту.
• Программное обеспечение для аренды недвижимости на время отпуска ориентировано на управление онлайн-бронированием и маркетинговые функции, чтобы предоставить владельцам более широкий охват для потенциальных арендаторов.

• Покупатели уровня предприятия. Те, кто управляет несколькими объектами недвижимости в рамках коммерческого предприятия, могут выбрать систему, которая отображает обзор всего их портфеля.

Дополнительное программное обеспечение, которое может понадобиться управляющим недвижимостью

Современное программное обеспечение для управления недвижимостью помогает справиться практически с любой повседневной задачей, но в зависимости от ваших конкретных потребностей вы можете интегрировать свой инструмент с другими системами:

• Автоматизация маркетинга: Управляющему недвижимостью с большим портфелем может потребоваться дополнительная помощь в рекламе аренды. Программное обеспечение для маркетинга может помочь управлять электронной почтой, социальными сетями или текстовыми кампаниями, чтобы охватить широкий круг потенциальных арендаторов.Управляющие недвижимостью могут даже работать напрямую с агентами по недвижимости, чтобы помочь заполнить свободные арендные платы.

• Программное обеспечение для управления техническим обслуживанием: Жильцы заслуживают функциональной, чистой собственности, а управляющим имуществом могут потребоваться более надежные системы заказов на работу, чтобы справиться с объемом ежедневных запросов на техническое обслуживание.

• Программное обеспечение для бухгалтерского учета управления недвижимостью: Арендодатели могут отслеживать арендную плату, техническое обслуживание и затраты на инвентаризацию, а также создавать прогнозы и бюджеты, чтобы получить представление о финансовом состоянии и максимизировать прибыль.

• Программное обеспечение для управления арендуемой недвижимостью: Владельцы недвижимости могут автоматизировать повторяющиеся задачи, такие как сбор арендной платы и создание финансовых отчетов, а также удаленно обрабатывать запросы на обслуживание для управления портфелем недвижимости.

• Программное обеспечение для управления квартирами: Включает в себя основные функции бухгалтерского учета и отслеживания арендаторов и аренды с дополнительными онлайн-инструментами управления списками и порталом арендаторов для упрощения сбора арендной платы.

Руководство по функциям

Список общих функций управления собственностью

При сравнении программного обеспечения для управления недвижимостью важно понимать функциональные возможности, включенные в эти инструменты. Наиболее распространенные функции этих систем перечислены в таблице ниже:

Бухгалтерский учет	Управляйте главной бухгалтерской книгой, кредиторской задолженностью и арендными платежами. Большинство систем помогают в выверке банковских счетов и составлении финансовых отчетов.
Отслеживание арендаторов и аренды	Помогает со всем процессом аренды, включая отбор потенциальных арендаторов, управление заселением и выселением, а также сборы арендной платы и коммунальных платежей.
Бюджетирование и прогнозирование	Разрабатывайте точные операционные бюджеты и отчеты и прогнозируйте будущие затраты и стоимость, а также учитывайте изменения индекса потребительских цен (ИПЦ), инфляцию и рыночные ставки.
Обслуживание зданий	Отправляйте и отслеживайте заказы на работу от сотрудников или арендаторов, а также назначайте задачи обслуживающему персоналу.
Портал арендатора	Позволяет арендаторам оплачивать арендную плату и сборы и подавать заявки на техническое обслуживание, а также открывает канал связи между жильцами и персоналом.

Детали и примеры функций

Бухгалтерский учет: Функции учета в решении для управления недвижимостью работают так же, как и финансовый учет в других системах: они помогают поддерживать точность и актуальность цифр с помощью главной книги, прогнозов и информационных панелей, предлагающих целостное представление о расходах и прибыли.Созданные отчеты можно использовать для представления заинтересованным сторонам и выявления тенденций или возможностей.

Сводка бухгалтерского учета в Buildium

Отслеживание арендаторов и аренды: Эта функция является ядром любой системы управления недвижимостью, поскольку помогает систематизировать и отслеживать всю важную информацию о жильцах и договорах аренды. Это может включать: просроченные платежи, важные даты аренды и контактную информацию. Большинство систем также предлагают инструменты проверки арендаторов как часть отслеживания арендаторов.

Профиль арендатора в Ярди Бриз

Составление бюджета и прогнозирование: Эти функции приносят пользу управляющему недвижимостью за счет централизации всей текущей финансовой информации и исторических данных об аренде для составления точных прогнозов и прогнозирования будущих затрат. Функции отчетности можно использовать для создания настраиваемых отчетов, чтобы легко обмениваться информацией с заинтересованными сторонами.

Различные типы отчетов в Rentec Direct

Обслуживание здания: Управление техническим обслуживанием позволяет жителям и персоналу отправлять, отслеживать и назначать рабочие задания для любого типа запроса, от структурных проблем до проблем с вредителями, через онлайн-портал.Многие системы могут автоматически назначать задачи обслуживающему персоналу, чтобы обеспечить быстрое реагирование.

Календарь отслеживания технического обслуживания SimplifyEm Software

Портал арендатора: Интернет-портал предлагает жильцам различные способы общения с арендодателями или сотрудниками офиса, доступные в любое время суток. Арендаторы могут обновлять контактную информацию, оплачивать аренду и другие сборы, отправлять запросы на техническое обслуживание, просматривать документы об аренде и общаться с офисным персоналом.

Профиль резидента на портале арендатора из AppFolio

Программа для управления недвижимостью, которая вам действительно нужна

Программное обеспечение

для управления недвижимостью часто бывает достаточно гибким, чтобы соответствовать конкретным потребностям владельца собственности и масштабам с ростом его бизнеса. Однако есть несколько важных приложений для определенных типов или этапов управления недвижимостью:

Малогабаритный жилой комплекс или односемейные дома	Отслеживание арендаторов и аренды: Для менеджеров по сдаче в аренду недвижимости с меньшим портфелем арендные платежи и арендные документы могут быть централизованы для быстрого поиска важной информации, например, просроченная арендная плата.
Несколько комплексов, аренда или ТСЖ	Портал для арендаторов: Когда владельцы недвижимости нуждаются в обслуживании нескольких зданий или объектов аренды, разрешение арендаторам связываться с ними через онлайн-портал помогает им оставаться в курсе возникающих проблем, которые они, возможно, упустили в противном случае.
Корпоративный бизнес	Специалистам в области корпоративной недвижимости нужны более надежные инструменты бухгалтерского учета и отчетности для принятия стратегических решений с целью снижения затрат.Некоторые могут также рассмотреть возможность использования программного обеспечения для управления помещениями.

Руководство по ценам

Как оценивается и размещается программное обеспечение для управления недвижимостью

Обычно цены на программное обеспечение для управления недвижимостью основываются на нескольких ключевых факторах:

• Сколько единиц вы управляете?
• Сколько приложений вам нужно?
• Как вы хотите развернуть систему?

Поставщики чаще всего взимают плату за единицу в месяц, но имейте в виду, что многие из них имеют минимальные ежемесячные затраты независимо от размера вашего портфеля.Другие расходы могут включать в себя внедрение, плату за поддержку или расходы на оборудование.

Кроме того, стоимость может отличаться для локального или облачного развертывания; облачное программное обеспечение, как правило, требует меньших первоначальных вложений.

Скрытые затраты на программное обеспечение для управления недвижимостью

Программное обеспечение для управления недвижимостью

имеет относительно простую структуру ценообразования, но некоторые решения включают расходы, которые арендодатель может не предвидеть. Помимо ежемесячной платы за единицу, учитывайте и другие общие расходы:

• Дополнительные модули, которые не могут быть автоматически включены в план, выбранный арендодателем

• Услуги по внедрению или вознаграждение поставщика за помощь в успешной настройке программного обеспечения

• Варианты обучения, которые помогут команде владельца собственности эффективно использовать систему

• Доступ к API для дальнейшей настройки программного обеспечения в соответствии с потребностями арендодателя

Часто задаваемые вопросы

Каковы основные функции программного обеспечения для управления недвижимостью?

Как упоминалось выше, программное обеспечение для управления недвижимостью предлагает несколько преимуществ:

• Отслеживание арендаторов и аренды: Управляйте контактной информацией арендаторов, управляйте проверкой арендаторов, сведениями об аренде и важными уведомлениями, чтобы избежать просроченных платежей или дат выселения.

• Управление техническим обслуживанием: Отправляйте, назначайте и отслеживайте рабочие запросы от сотрудников или резидентов, а также закрывайте рабочие задания, чтобы гарантировать своевременное выполнение важных задач.

• Бухгалтерский учет: Отслеживайте все свои финансовые записи, от арендных платежей до расходов, и создавайте отчеты для обзора операций.

• Портал арендатора: Откройте онлайн-канал связи между арендодателями, персоналом и жильцами, где пользователи могут отправлять запросы на работу или размещать сообщения на доске объявлений.Он часто включает в себя менеджера по аренде, где арендаторы могут вносить арендную плату.

Какие вопросы я должен задавать поставщикам при оценке продуктов для управления недвижимостью?

При поиске информации о программном обеспечении для управления недвижимостью владельцы собственности должны задать несколько вопросов, чтобы убедиться, что оно соответствует их потребностям. К ним относятся:

С какими частями программного обеспечения пользователи чаще всего сообщают о проблемах?

Владельцы собственности должны обращать внимание на то, чем поставщики охотно рассказывают о своей системе, но они должны обязательно спрашивать об общих проблемах клиентов и о том, освоение каких функций обычно занимает больше всего времени.

Какие дополнительные требуемые расходы на программное обеспечение?

Помимо ежемесячной стоимости подписки, арендодатель должен узнать о дополнительных расходах на другие услуги или оборудование. Обучение и внедрение являются общими, необходимо учитывать предварительные затраты.

Можете ли вы настроить систему в соответствии с моими потребностями?

Большинство поставщиков достаточно гибки, чтобы настраивать свое программное обеспечение, добавляя новые поля для информации об арендаторе или комбинируя определенный набор функций для арендодателя.

Как программное обеспечение для управления недвижимостью может помочь мне в маркетинге?

Маркетинг ваших вакансий и передача качественных фотографий и текста, которые вы публикуете, могут стать трудоемкой задачей для управляющих недвижимостью. Современные системы управления недвижимостью предлагают функции, помогающие в управлении веб-сайтами и вакансиями, с функциями брендинга, поисковой оптимизации, интеграции с социальными сетями и полного управления маркетинговыми кампаниями.

Посмотрите этот пример того, как программное обеспечение помогает вам продавать недвижимость и находить арендаторов в жаркие летние месяцы.

Может ли программное обеспечение для управления недвижимостью помочь мне найти хороших арендаторов?

Основной особенностью большинства современных решений по управлению недвижимостью является проверка арендаторов, которая позволяет арендодателю проверять кредитоспособность, выселение и судимость намного быстрее, чем ручные методы. Экран с точностью, чтобы избежать плохих арендаторов, чтобы вы могли больше времени хвастаться своими удобствами.

Какие недостатки мне следует остерегаться?

Программное обеспечение для управления недвижимостью

не решит сразу ваши операционные задачи, но может значительно упростить выполнение более утомительных повседневных задач.

Как и при любых инвестициях в программное обеспечение, важно иметь четкую цель для системы — возможно, вам нужно автоматизировать сбор арендной платы или упростить для жителей возможность подачи запросов на обслуживание. Четкая цель поможет вашей компании определить точную функциональность, необходимую для ее достижения.

Советы и инструменты

Создайте бизнес-обоснование для программного обеспечения для управления недвижимостью

Иногда трудно заставить руководство подписаться на новые инвестиции, такие как программное обеспечение.Но есть несколько ключевых преимуществ программного обеспечения для управления недвижимостью, которые могут помочь вам получить поддержку от вашей команды:

• Более быстрое подписание договора аренды. Автоматические объявления о вакансиях и инструменты отбора упрощают процесс подачи заявок, чтобы вы находили лучших арендаторов и могли быстро подписать договоры аренды.

• Автоматизация облегчает общение. Программное обеспечение предоставляет портал для арендаторов, который позволяет жильцам и арендодателям удобно связываться друг с другом по поводу важной информации, чтобы менеджеры могли сосредоточиться на улучшении бизнеса.

• Финансовые инструменты справляются с утомительными задачами. В программном обеспечении для управления недвижимостью есть отраслевые инструменты для расчета выверки общего обслуживания (CAM) или автоматизации штрафов за просрочку платежа.

Соответствующие статьи

Вот некоторые дополнительные сведения о программном обеспечении для управления недвижимостью, которое вам следует проверить:

Примечание. Информация, содержащаяся в этой статье, была получена из источников, которые считаются надежными. Выбранные приложения являются примерами, показывающими функцию в контексте, и не предназначены для одобрения или рекомендаций.

уроков из Окленда, Новая Зеландия

12

Дома также являются объектами финансовых вложений; и процессы финансиализации

недавно стали важным элементом исследования жилищного строительства (см., например, Fainstein, 2016; Fields

,

и Uffer, 2014; Forrest, 2011, 2015a и b; Hanan, 2010, Poppe, Collard & Jakobsen). , 2016; Smith,

2008, 2011, 2014, 2015; Smith, Munro, & Christie, 2006). В общих чертах,

этих авторов сосредоточены на том, как финансиализация превращает недвижимость в ликвидный актив, увеличивает спекуляции

, взлеты и падения на рынках недвижимости, а также усиливает неравномерное развитие (Fainstein, 2016).

Филдс и Уффер (2014) отмечают, что основное внимание в исследованиях уделяется финансированию

жилья, занимаемого владельцами. Элемент этой работы включал исследования способов и степени

, какие дома стали одновременно домом и финансовым активом в повседневной жизни, и

это имеет особое значение для нашего исследования. Радикальная характеристика финансиализации жилья в

в этом контексте состоит в том, что «когда-то мы думали о доме в первую очередь как о доме; теперь мы думаем об этом

как об инвестиционном портфеле », связанном с глобальными финансами (Forrest, 2015b: 1).Другие ищут средний путь

, например, Mackay and Perkins (2016), предполагая на основе исследования Новой Зеландии, что

домов часто являются одновременно домом и финансовым активом. Это также позиция Смита (2015),

, письмо из Великобритании, где она обсуждает «финансовый парадокс» (стр. 61), в котором дом может быть

и местом онтологической безопасности, и домом, и финансовым домом. инвестиции. Таким образом, жилье предлагает

владельцев собственности финансовую безопасность и может рассматриваться как еще одно выражение «

финансово-хозяйственной деятельности в повседневной жизни» (van der Zwan, 2014, p.99). Где бы в этом континууме ни обосновывалась одна

, нет сомнений в том, что финансовые соображения являются частью взаимоотношений

собственник-арендатор с их домами и домами, как отдельно стоящими, так и в многоквартирных домах. В последнем случае,

, где единицы принадлежат одновременно владельцам-арендаторам и инвесторам, что является обычным явлением

в Новой Зеландии, процессы финансиализации проявляются во множестве различных отношений, обязательств и стремлений к

. частные владения и общая собственность.Эти

могут быть и часто являются источником конфликтов между собственниками.

Методы

Определить стоимость многоквартирного дома |

---

Для определения стоимости многоквартирного дома требуется навыков и опыта. Это не похоже на жилую недвижимость, где ставки влияют на цены. Многоквартирные дома — это инвестиционная недвижимость, приносящая денежный поток. Вы покупаете инвестиционную недвижимость, потому что вы придаете определенное значение денежному потоку, который они производят, или денежному потоку, который будет произведен.

Но как определить стоимость многоквартирного дома, который вы покупаете или продаете? Два наиболее распространенных метода: CAP Rate и GRM.

CAP ставка

На мой взгляд, определение ставки CAP — более точный метод определения стоимости, поскольку он учитывает NOI или чистые операционные расходы и более точно отражает истинную стоимость многоквартирного дома. Вы рассчитываете NOI, беря общую годовую арендную плату за вычетом всех затрат на эксплуатацию здания, включая налоги на недвижимость.Не включайте ипотечные платежи.

Например:

Допустим, ваше здание приносит 100 000 долларов арендной платы в год.

Арендная плата: 100000 долларов, минус 5% фактор вакансии = 5000
коммунальные услуги / ремонт (обычно около 35%) 35000 долларов,

, тогда вы получите NOI. Это сумма чистого операционного дохода, генерируемого зданием. Чтобы рассчитать ставку капитализации, вам понадобится цена продажи или покупки недвижимости и NOI, которые вы только что рассчитали. В целом ставки CAP в Лос-Анджелесе варьируются от 3.От 5% до 7%. Ставки CAP варьируются от района к району. Так что вам нужно будет проверить.

Давайте возьмем нашу Чистую операционную прибыль долларов в размере 60 000 долларов и разделим ее на ориентировочную ставку канадских долларов, чтобы определить стоимость здания.

Если вы продаете свой многоквартирный дом и не знаете CAP Rate , вам понадобится список сопоставимых зданий в том районе, где вы продали. В конечном итоге вы обнаружите, что часто информация, которую вы видите там, например, коммерческие риэлторы настраивают листы, на самом деле неточна, и это может легко отбросить ваши цифры при расчете истинной стоимости вашего многоквартирного дома.

Агенты по коммерческой недвижимости знают это и копают гораздо глубже, чтобы найти точную информацию, которая поможет определить стоимость инвестиционной собственности.

Проведение точного обследования арендной платы в непосредственной близости и оценка операционных расходов (35%) и доли вакантных площадей (5%) помогут вам определить точные ставки CAP.

Я буду использовать Средняя ставка CAP в конкретном районе со зданиями аналогичного размера и характеристик, чтобы получить среднюю ставку CAP для этой области.Затем я могу использовать эту среднюю ставку CAP в своих расчетах.

Множитель общей арендной платы (ГРМ)

Другой метод оценки, множитель валовой арендной платы или GRM, полезен для получения приблизительной оценки стоимости здания.

Пример:

Имея 10-квартирное здание, которое приносит 100 000 долларов в год в виде арендной платы, мы можем использовать GRM для расчета стоимости. 100000 долларов США X GRM = Стоимость.

В настоящее время GRM для Studio City составляет около 17. Умножьте это на годовую арендную плату, и вы получите приблизительную стоимость.

Будьте осторожны, так как GRM индивидуален для каждого отдельного района. В общем, чем больше желаемая площадь, тем выше GRM. Таким образом, здание в Беверли-Хиллз может стоить 21 грамм. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 граммов.

ассортимент для постройки. Но при этом не учитывается кое-что очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, мы должны использовать метод ставки CAP, который учитывает затраты.

Ренни

При поиске недвижимости или возможностей для инвестиций вы обязательно столкнетесь с такими типами недвижимости, как односемейные, дома с переулками и микро-лофты.В то время как некоторые типы домов очень распространены, другие могут быть менее распространены. Вот семь различных типов домов, с которыми вы можете столкнуться при поиске недвижимости.

Дома на одну семью
Часто отдельно стоящие и отдельно стоящие дома на одну семью располагаются на собственном участке (участке) и не имеют общих стен или общих пространств. Кроме того, они обычно имеют только один адрес и не привязаны к другим зданиям.

Общие зоны для домов на одну семью: Китсилано, Вест-Пойнт-Грей, Северный Ванкувер, Западный Ванкувер, Дип-Коув, Бернаби, Нью-Вестминстер, Кокитлам / Трайсити, Ричмонд, Дельта, Суррей.

Кондоминиумы и апартаменты
Легко обнаруживаемые кондоминиумы, также известные как кондоминиумы, представляют собой частные резиденции в многоквартирных домах (или зданиях с высокой плотностью застройки). Кондо-дома имеют несколько адресов в одном здании, находятся в ведении отдельной корпорации и регулируются зарегистрированными правилами и подзаконными актами. Здания кондоминиума также имеют общую (или «общую собственность»), которая должна обслуживаться и использоваться владельцами внутри здания кондоминиума.Хотя вы правы, полагая, что квартиры и квартиры похожи друг на друга, разница между ними заключается не в том, как они выглядят, а во владении.

Обычно многоквартирные дома принадлежат корпорациям, а не каждая отдельная единица собственности, вместо этого все здание принадлежит одному юридическому лицу, каждая единица которого сдана в аренду или сдана в аренду. Хотя кондоминиумы предлагаются «в аренду» точно так же, как и квартиры — аренда кондоминиума часто предоставляется физическим лицом (или управляющей компанией), представляющим эту единицу, тогда как аренда квартиры предоставляется корпорацией, представляющей все здание.

Общие площади для кондоминиумов и квартир: Даунтаун Ванкувер, Метротаун, Брентвуд, Лонсдейл, Коквитлам.

Таунхаусы
Отдельные дома, расположенные рядом, таунхаусы обычно разделяют стены между соседними домами. Таунхаусы обычно имеют доступ на первый этаж, иногда включают в себя собственный гараж и обычно занимают от двух до четырех этажей по вертикали. Таунхаусы часто нравятся молодым семьям, которые переезжают (или увеличивают размер жилья) из кондоминиумов.

Многие кондоминиумы будут включать таунхаусы на своей базе. Таким образом, дома с выходом на первый этаж / улицу, соединенные с высотным зданием, могут быть таунхаусами, а построенные выше единицы могут быть кондоминиумами. Таунхаусы, соединенные с высотным зданием, получают выгоду от доступа к общим удобствам здания, которые могут включать тренажерный зал, бассейны, гостевые апартаменты и гостиную для жителей.

Места общего пользования для таунхаусов: Маунт-Плезант, Порт-Муди, Северный Ванкувер, Ричмонд, Кокитлам, Суррей.

Дуплексы
Дуплексы также называются двухквартирными домами, которые разделены на две части с отдельным входом и адресом для каждого.В некоторых случаях дуплексы выглядят как дом на одну семью, разрезанный посередине, но с двумя подъездными путями и двумя входными дверями. Каждая половина дуплекса часто является зеркальным отражением другой половины (хотя и не всегда). Хотя дуплексы легче всего обнаружить, когда они расположены бок о бок, некоторые дуплексы вместо этого имеют структуру «вверх-вниз». Дуплексы могут обеспечить инвесторам значительный доход от аренды.

Общие зоны дуплексов: Китсилано, Восточный Ванкувер, Южный Ванкувер, Саут-Бернаби.

Laneway Homes
Дома Laneway, в соответствии со своим названием, часто располагаются на заднем дворе дома на одну семью и доступны по переулку или переулку. Дома с переулками по-прежнему являются относительно новыми, помогая снизить плотность населения в таких канадских городах, как Ванкувер. Дома Laneway отличаются от домов карет, потому что они не могут быть расслоены (у них нет собственного юридического титула) и, следовательно, они не могут быть проданы по отдельности. Другими словами, дома с переулками будут включены и проданы как часть продажи дома на одну семью.Для домовладельцев, желающих предложить дополнительное жилье на своей собственности, может быть рассмотрен вариант с проживанием в переулке.

Места общего пользования для домов с переулками: Восточный Ванкувер, Южный Ванкувер.

Дома для автобусов
Подобно домам с переулками, дома для автобусов являются частью односемейного участка и обычно располагаются в задней части участка. В отличие от домов с переулками, дома для тренеров могут быть «стратифицированы» (иметь собственное юридическое право) и продаваться самостоятельно. Дома для автобусов, как правило, больше по размеру и требуют дворового пространства, в отличие от домов с переулками.Дома для туристических автобусов предлагают более доступную цену, меньшие по размеру и более просторные в обслуживании.

Места общего пользования для жилых домов: Восточный Ванкувер, Южный Ванкувер.

Микро-лофты
Микро-лофты также можно называть микроквартирами. Микро-лофты, представленные в Ванкувере в 2009 году, представляют собой небольшие кондоминиумы или апартаменты площадью в среднем около 300 квадратных футов, которые помогают предложить более доступное жилое пространство. Набирая популярность в густонаселенных городах, микро-лофты появились также в Виктории, Суррее и Восточной Канаде.Благодаря своему эффективному размеру, микролофты увеличивают площадь в квадратных футах за счет таких инновационных функций, как откидные стенные кровати, складные столы и компактные приборы.

Общие зоны для микро-лофтов: Центр Ванкувера

Наши консультанты по ренни специализируются в каждом районе Нижнего материка и могут помочь вам найти дом, наиболее подходящий вам.

Что такое общая аренда?

Совместная аренда — это один из способов для двух или более лиц получить право собственности на собственность.Совместные арендаторы могут владеть или не владеть акциями одинакового размера, и право собственности может передаваться свободно.

Распространенное заблуждение состоит в том, что арендаторы — это люди, которые снимают жилье. Хотя это верно, в данном случае термин «арендаторы» не имеет отношения к арендуемой собственности. Узнайте больше об общих арендаторах и о том, что нужно учитывать, если вы владеете недвижимостью вместе с другими.

Определение и примеры общих арендаторов

Совместные арендаторы владеют определенной собственностью.Каждый владелец может владеть отдельной частью собственности, но все они имеют равные права на всю собственность. Любой из собственников может продать свою долю в любой момент.

Например, предположим, что Джо, Ким и Стив владеют недвижимостью как общие арендаторы. Джо владеет 25%, Ким владеет 25%, а Стив владеет 50%, но все они могут использовать всю собственность. Через пять лет после их первоначального соглашения Джо решает продать свою долю собственности Ким. Теперь Ким и Стив владеют равными 50% акций.

Вы не можете быть общим арендатором в одиночку, но нет ограничений на количество лиц, которые могут владеть вместе с вами правом собственности на недвижимость.

Как работает аренда в общем

Законы для общих арендаторов различаются в зависимости от штата, но некоторые общие правила включают:

• Общие арендаторы могут быть связаны друг с другом или не связаны. Отношения между сторонами, если таковые имеются, не имеют значения.
• Не все арендаторы должны жить в собственности, и ни один арендатор или арендаторы не могут исключать других.
• В случае смерти одного из арендаторов его интересы перейдут к наследникам. Если Джо умрет, Стив все равно будет владеть 50%, а Ким все равно будет владеть 25%, но 25% Джо перейдут к тому, кого он указал в своем плане недвижимости, или к своим родственникам, согласно законам штата.
• Большинство кредиторов требуют, чтобы ипотечные документы включали подписи всех сторон, владеющих титулом на собственность TIC. Другими словами, вы все должны взять ссуду вместе. Если кредитор предоставил ссуду только одной стороне, только часть собственности одного лица будет выступать в качестве обеспечения ссуды.Кредиторы не смогут арестовать всю собственность в случае невыполнения обязательств.

Если три человека владеют титулом в качестве общих арендаторов и один из них перестанет вносить вклад в выплату ипотечного кредита, оставшиеся двое все равно будут нести ответственность за ссуду во избежание дефолта.

Совместная аренда и общая аренда

Совместная аренда — еще один распространенный вариант долевой собственности. В отличие от общих арендаторов, совместная аренда обычно включает в себя право наследования, что означает, что интересы, принадлежащие каждому арендатору, переходят к другим после смерти.

Совместная аренда требует четырех единиц, известных как TTIP, что означает время, титул, интерес и владение. Каждый владелец должен одновременно получить право собственности на собственность и получить право собственности на одном и том же документе. Каждый из них также получает одинаковую пропорциональную и равную долю собственности с идентичными правами владения.

Право собственности обычно возвращается к общей аренде, если эти четыре единицы не соблюдаются. Если совместный арендатор продает или передает проценты, возникшие в результате совместной аренды, другой стороне, совместная аренда прерывается и создается общая аренда.

Совместные арендаторы не могут помешать другому арендатору разорвать совместную аренду.

Прекращение права аренды в общем

Чтобы расторгнуть договор аренды, собственность может быть продана, а выручка может быть распределена между арендаторами в соответствии с их долей владения.

Также можно подать действие по разделу. Это включает в себя обращение в суд и обращение к судье с просьбой о продаже имущества, чтобы вырученные средства можно было распределить между владельцами.Вы можете увидеть иск о разделе, поданный после смерти арендатора, когда наследник хочет продать собственность, а другие соарендаторы этого не делают. Один или несколько соарендаторов могут выкупить других, если они решат расторгнуть договор аренды совместно.

Плюсы и минусы аренды в общем

Минусы

• Задолженность по всем арендаторам

• Без права выживания

• Один арендатор может принудительно продать

Объяснение плюсов

• Может упростить покупку недвижимости : С участием нескольких владельцев вы получаете большую покупательную способность для собственности.Финансовые активы и кредит каждого человека могут помочь вам получить более выгодную ссуду.
• Возможность разных степеней владения : Поскольку каждый арендатор не должен владеть долей собственности одинакового размера, у каждого есть больше возможностей владеть долей, которая соответствует их потребностям.
• Арендаторы могут менять : Никто не привязан к собственности пожизненно. При необходимости любой арендатор может решить продать свою долю. Это значительно упрощает передачу права собственности на TIC, чем соглашение о совместной аренде.

Объяснение минусов

• Долговая ответственность для всех арендаторов : Если один из арендаторов не выполняет свои обязательства по ипотеке, другие арендаторы несут ответственность за полную сумму.
• Отсутствие прав на наследство. : В отличие от совместной аренды, ни один собственник не имеет прав на собственность в случае смерти другого собственника. Если один из арендаторов умрет без завещания, это может привести к длительному процессу завещания в суде.
• Один арендатор может принудить к продаже. : Если соглашение между арендаторами разрывается — или новый арендатор вмешивается и вызывает разногласия — он может принудить к продаже, которую другие арендаторы не хотят.

Другое использование для аренды в общем

Недвижимость все чаще продается на условиях общей аренды, а не на условиях ограниченного или полного товарищества. Застройщик может продать части нового проекта нескольким инвесторам, которые будут разделять безраздельный интерес к собственности. Обратитесь за советом к юрисконсульту, если вы подумываете о подобном предприятии, чтобы полностью понять свои права и обязанности.

Ключевые выводы

• Общая аренда — это способ владения правом собственности двумя или более лицами.
• Если недвижимость финансируется, все арендаторы должны подписать ипотеку.
• Общие арендаторы не имеют права на наследство. Если один из арендаторов умирает, их интересы переходят к их наследникам, а не к другому арендатору (-ам).
• Общая аренда может быть расторгнута путем продажи имущества и распределения доходов или подачи иска о разделе.

Основы права — Совместная аренда

Напомним, что передача двух или более людей предположительно создает общую аренду.Чтобы преодолеть эту презумпцию, лицо, предоставляющее право, должно иметь четкое намерение. Самый простой способ выразить это намерение — просто сказать что-то вроде «А и Б как совместным арендаторам с правом выживания». Однако нет необходимости использовать какие-либо конкретные формулировки, и для демонстрации намерений лица, предоставившего право, можно использовать окружающие обстоятельства.

Поскольку совместная аренда считается более «одновременной», чем общая аренда, требования к созданию и поддержанию совместной аренды намного строже, чем для совместной аренды.Фактически, для создания совместной аренды необходимо удовлетворить четыре элемента: (Эти четыре элемента иногда называют «четырьмя единицами».)

Единство времени

Первое единство — это «единство времени». . » Как следует из названия, этот элемент требует, чтобы каждый совместный арендатор получил свою долю в одно и то же время. Например:

Ральф передает Нортону половину интереса к своей квартире. Через месяц он передает Алисе оставшуюся половину интереса к своей квартире.Даже если Ральф намеревался, чтобы Алиса и Нортон были совместными арендаторами, это невозможно, потому что они получили право собственности на квартиру в разное время. Вместо этого Алиса и Нортон живут в общей квартире.

Единство титула

Это второе единство требует, чтобы все совместные арендаторы получали титул по одному и тому же документу. Это может быть акт, завещание, траст или любой другой документ, который может передавать собственность. Кроме того, два арендатора могут быть совместными арендаторами, если они вместе приобретают право собственности на земельный участок в результате неправомерного владения.(Неблагоприятное владение будет подробно обсуждено в следующей главе.) Например:

Злая ведьма дает Хензелю документ, дающий ему половину доли в Пряничном домике, но он действует только во время ее смерть. В своем завещании Злая Ведьма оставляет другую половину интереса в Пряничном Доме Гретель, и она специально пишет, что Гретель должна быть совместной арендатором с Хенсель. Хензель и Гретель — только общие арендаторы. Поскольку они не получили права собственности через один и тот же инструмент, Хензель и Гретель не являются совместными арендаторами.Они общие жильцы.

По общему праву человек не может передать себе землю. Следовательно, если человек владел акром земли и хотел создать совместную аренду с другим лицом, он не мог просто составить акт о передаче собственности себе и другому лицу. Это создало проблему, поскольку не оставляло владельцу собственности четкого пути для совместной аренды с другим лицом.

Чтобы обойти эту проблему, владелец мог бы создать «соломенного человека» и передать собственность этому человеку, а затем немедленно попросить «соломенного человека» вернуть собственность обратно первоначальному владельцу и стороне, с которой исходил собственник хотел разделить имущество, как сожители.Современные законодательные акты по большей части отменили это, и они позволяют человеку передавать землю самому себе, чтобы иметь возможность создать совместную аренду с кем-то другим. Например:

Бэтмен владеет пещерой летучих мышей. Он хотел бы убедиться, что Робин является его совместным арендатором, чтобы, если Бэтмен умрет во время борьбы с преступностью, Робин автоматически получит право собственности на Пещеру летучих мышей. По старому правилу Бэтмен не мог сделать это напрямую. Вместо этого ему пришлось бы передать Пещеру летучих мышей Альфреду («соломенному человеку»).Затем Альфред, в свою очередь, передал бы пещеру летучих мышей «Бэтмену и Робину в качестве совместных арендаторов». По современным правилам все это необязательно. Вместо этого Бэтмен мог бы просто передать Пещеру летучих мышей «Бэтмену и Робину как совместным арендаторам с правом выживания», и это было бы эффективным для создания совместной аренды. См.

Riddle v. Harmon , 102 Cal.App.3d 524 (1980).

Единство интересов

Третье единство требует, чтобы каждый арендатор имел равную долю в собственности.Это означает, что каждый соарендатор должен иметь точно такой же интерес, как и все остальные, с точки зрения физического владения (каждый должен владеть идентичным процентом доли в собственности) и хронологического владения (каждый должен иметь идентичное имущество). Например:

1. Злая ведьма передает Пряничный домик, 40% Хензель и 60% Гретель «в качестве совместных арендаторов с правом выживания». Этот язык неэффективен. Поскольку Хензель и Гретель не получают одинаковую долю в доме, они не могут быть совместными арендаторами.Вместо этого они примут Дом в качестве общих арендаторов в пропорциях, установленных Злой Ведьмой.
2. Злая ведьма передает Пряничный домик «Половину Гензелю и его наследникам и половину Гретель на всю жизнь». Поскольку у Хензель и Гретель нет равных владений (у Хензеля есть простой абсолют, а у Гретель только пожизненное имущество в ее собственности), они не могут быть совместными арендаторами в Доме. Опять же, они являются совместными арендаторами

Единство владения

Четвертое единство — это единство владения.Это требует, чтобы каждый совместный арендатор имел право владеть всем имуществом. Обратите внимание, что в этом отношении совместная аренда аналогична общей. Разница в том, что при общей аренде предполагалось равное право владения, но могло быть преодолено явным намерением сторон. При совместной аренде равное право владения является необходимым элементом. Например:

Злая ведьма передает Пряничный домик Хензель и Гретель в равных долях «как совместные арендаторы с правом наследования», но предусматривает, что Хензель не имеет права проживать в доме с июня по сентябрь, потому что она боится, что съест стены дома, когда они так нагреваются от летнего солнца.Хензель и Гретель возьмут Дом в качестве общих арендаторов.

Совместный арендатор имеет право передать свою долю в собственности кому угодно. Однако, как только это будет сделано, совместная аренда аннулируется в отношении переданной доли собственности. Это связано с тем, что передача разрушает единство времени и титула, поскольку создает интерес к новому получателю, который получил свои проценты позже и с другим инструментом, чем это делали первоначальные совместные арендаторы.Например:

Грег и Питер владеют домом в Аризоне как совместные арендаторы. Питер продает свою половину Бобби и передает половину документом, который он передает Бобби после продажи. Поскольку Бобби, очевидно, получил свои проценты после того, как Грег получил свои проценты, и поскольку он получил свои проценты через другой инструмент, чем Грег, Бобби и Грег не могут быть совместными арендаторами. Вместо этого они являются общими арендаторами, каждому из которых принадлежит половина долей участия.

Как и в случае общей аренды, совместная аренда может существовать для трех и более человек.Очевидно, что каждая сторона должна иметь долю, равную единице, деленной на общее количество совместных арендаторов. Если один из совместных арендаторов умирает, остальные разделяют его или ее интересы, и они остаются совместными арендаторами друг с другом. Кроме того, если совместный арендатор продает или передает свою долю, тем самым разрывая совместную аренду, насколько он или она обеспокоен, другие собственники могут оставаться совместными арендаторами друг с другом. Например:

1. Марша, Ян и Синди владеют ранчо в Аризоне в качестве совместных арендаторов.По определению, каждому принадлежит треть акций. Если Марша умрет, Ян и Синди получат по половине доли Марши. Кроме того, поскольку смерть Марши не разрушает ни одно из единств, Джен и Синди могут оставаться совместными арендаторами. Таким образом, Ян и Синди останутся совместными арендаторами, каждый из которых будет владеть половиной доли в ранчо.
2. Марша, Ян и Синди владеют ранчо в Аризоне в качестве совместных арендаторов. Ян решает продать свою долю Питеру. Питер не становится совместным арендатором с Маршей и Синди, потому что его собственность началась позже, чем у них.Тем не менее, Марша и Синди могут оставаться совместными квартиросъемщиками друг с другом. Таким образом, Марша и Синди будут совместными арендаторами на 2/3 ранчо, в то время как вместе они будут совместными арендаторами с Питером, которому будет принадлежать одна треть акций ранчо. Таким образом, если Марша умрет, Синди получит долю Марши. Если Синди умрет, Марша получит долю Синди. Но, если Питер умрет, наследники Питера получат свою долю.

Несмотря на то, что продажа однозначно приводит к разделению совместной аренды, неясно, нарушает ли совместная аренда, заложенная совместно арендатором свою долю.Этот вопрос будет рассмотрен позже в курсе, в главе, посвященной ипотеке. Однако, как правило, считается, что сдача имущества в аренду не приведет к разрыву совместной аренды.

Пожалуй, наиболее распространенной формой совместной аренды сегодня является совместный банковский счет, который вообще не имеет ничего общего с недвижимостью. Совместный банковский счет предназначен для работы в качестве совместной аренды, так что в течение жизни оба владельца счета могут снимать деньги со счета. После смерти одной из сторон поступления, все еще находящиеся на счете, переходят непосредственно к другому держателю (или держателям) счета.

Общие зоны многоквартирного дома вызывают споры

Q: Мой домовладелец не обслуживает общие части нашего дома. Им хоть лампочки в коридоре поменять не надо?

A: Лампочки и прочее. «Обязанности арендодателя по ремонту и техническому обслуживанию выходят за рамки четырех стен арендуемой квартиры», — объясняет Мэри Энн Халленборг, адвокат и автор «Книги законов Нью-Йоркского арендодателя». Законы Нью-Йорка типичны для законов по всей стране, при этом домовладельцы несут ответственность за содержание общих частей арендуемой собственности.

Что такое общая площадь? Общие зоны включают «внешние проходы, парковки, дворы, все коридоры, лестничные клетки и лифтовые кабины», — отмечает Халленборг. Прачечная, вестибюль и помойки также являются территорией общего пользования. Аллеи и крыши, если они доступны арендаторам, также включены в список. Здравый смысл также может определить, где расположены «общие зоны», поскольку это просто зоны, которые обычно используются жителями или их гостями.

Законы штата обычно требуют, чтобы домовладельцы содержали общие территории в чистоте и в хорошем состоянии.Безопасность тоже важна. Большинство государственных и местных законов требуют «чистого и безопасного» или «надежного» жилья, но термины расплывчаты. Иногда их дает определение в прецедентном праве, например, в Алабаме, где закон требует, чтобы замки «функционировали безопасно и эффективно», чтобы обеспечить защиту арендаторов от предсказуемой преступной деятельности.

Освещение — типичная проблема в местах общего пользования. Держать жильцов в темноте в нерабочее время — не только плохая идея — это может вызвать проблемы. Преступные действия, совершенные из-за недостаточного освещения, привели к судебным искам по всей стране, в результате чего домовладельцы пересмотрели свое освещение в местах общего пользования.

Как арендатору устранять недостатки или проблемы в области общего пользования? Начните с простого общения. Арендодатели не обладают экстрасенсорными способностями и могут не осознавать, что лампочка перегорела. Начните с простого телефонного звонка. Обязательно записывайте, когда вы звонили, с кем разговаривали или просто оставили сообщение. В больших зданиях может быть несколько сотрудников, в то время как мама и папа могут попросить члена семьи ответить и забыть передать сообщение.

Нет ответа? После этого напишите домовладельцу, где важно быть точным и конкретным в отношении характера проблемы.Например, сообщение типа «прачечная — проблема» бесполезно. «В прачечной повсюду мусор», хотя и с трудом сообщает об этом, решает проблему.

Что делать, если проблема не решена или устранена? Во многих округах и городах есть местные отделения здравоохранения, которые принимают жалобы. Подробности см. В местной телефонной книге или в Интернете.

Предупреждение перед тем, как позвонить в органы власти: обычно по закону арендаторы должны проявлять «разумную заботу» о своих квартирах, а также поддерживать чистоту и неповрежденность общих частей.Арендаторы также обычно несут ответственность за устранение всех повреждений, возникших в результате их халатного отношения или жестокого обращения, а также за устранение повреждений, причиненных кем-либо, за кого они несут ответственность, например семьей, гостями или домашними животными. Убедитесь, что вы не способствовали возникновению проблемы, о которой сообщаете.

Что делать, если проблема в удобствах общего пользования? Например, некоторые бассейны были осушены и даже зацементированы из-за ответственности или проблем с техническим обслуживанием. Имеет ли арендатор право на справедливое плавание? По мнению некоторых штатов, снижение арендной платы может быть оправдано, если удобства были включены в договор аренды или аренды.За подробностями обратитесь к адвокату домовладельца / арендатора или посреднику.

Q: Моя аренда ограничивает предметы двумя стульями и столом, разрешенным на любом балконе. На днях я получил уведомление о том, что я не соблюдаю правила и что в течение 48 часов руководство войдет в мое помещение и уберет все несоответствующие элементы с моего балкона. Могут ли они это сделать?

A: Здесь есть три вопроса: право входа, право удаления и право контролировать то, что находится на балконе. Что касается въезда, то в большинстве штатов действуют особые законы, регулирующие въезд домовладельцев, который обычно ограничивается здравым смыслом, например, демонстрацией квартиры, ремонтом или чрезвычайной ситуацией.Удаление декора? Проверив несколько источников, ни один из них не почувствовал, что вывоз частной собственности запрещен. В худшем случае руководство направит вам трехдневное уведомление «для выполнения условий договора или выхода» за нарушение условий аренды вместе с угрозой выселения или судебного разбирательства в результате вашего проступка. Что касается выбора декора балкона, то в договоре аренды может быть ограничено количество разрешенных предметов, а нарушение правила декора может привести к трехдневному уведомлению.

***

Что вы думаете? Отправьте письмо редактору на адрес views @ inman.com.

.