Общедомовое имущество в многоквартирном доме это: ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

«В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

…В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее — общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее — Правила N 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.

…Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

…На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД».

В ЖК РФ говорится только об уменьшении общего имущества (ОИ), которое может быть уменьшено только с согласия всех собственников помещений МКД (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Соответственно, увеличение общего имущества также должно быть на основании такого решения, которое принимается на общем собрании собственников (ОСС). И если в статье 44 ЖК РФ конкретно не указано об этом в компетенции общего собрания, то в Правилах содержания многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее — Правила 491) это предусмотрено.

Пунктом 1 Правил 491 предусмотрено, что состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления (ОМСУ) — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

Таким образом, состав ОИ определяют собственники для его содержания, органы власти — для проведения контрольных и надзорных мероприятий, а ОМСУ — при проведении открытого конкурса по отбору УО для МКД.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам,

Про отказ от собственности говорится в статье 236 ГК РФ. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Таким образом, пока у «отказной» собственности не появится новый собственник, оно остается в собственности прежнего собственника, то есть, он также будет нести весь объем прав, а главное — обязанностей в отношении своей собственности, от которой он отказался.

Пунктом 3 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Так как государственная регистрация сделок с недвижимостью обязательная, так как с этого момента лицо считается собственником, то логично будет и то, что отказ от собственности следует также каким-то образом регистрировать.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №…

Что считается общим имуществом в доме? (консультация юриста)

Главная / Статьи / Жилищное право

Что считается общим имуществом в доме?

Что относится к общедомовому имуществу, а что считается имуществом собственников жилья?

Начнем с того, что, в общем-то, все имущество в многоквартирном доме является имуществом собственников. Просто общедомовое имущество принадлежит им на праве долевой собственности (то есть принадлежит всем собственникам в долях, пропорциональных размеру площади их квартиры или нежилого помещения — например, магазина, офиса и т.п.).

К общедомовому имуществу относятся:

• помещения общего пользования: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, технические подвалы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и др.;
• крыши;
• ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и пр.;
• ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого или нежилого помещения: окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и пр.;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри жилых (или нежилых) помещений и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
• другие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома: трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка дома, и др.

А личным имуществом каждого собственника является сама квартира (или нежилое помещение). При этом в квартире не все считается имуществом конкретного собственника. Так, коммуникации, которые обслуживают не саму квартиру, а несколько квартир (стояковые трубы отопления, водоснабжения, водоотведения), несущие стены дома внутри квартиры относятся к общедомовому имуществу.

• § П. 1 ст. Жилищного кодекса РФ

• § П. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491)

По материалам журнала «Сам себе адвокат»

Общее имущество в многоквартирном доме Текст научной статьи по специальности «Право»

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

TOTAL PROPERTY IN MULTI-APARTMENT HOUSE

УДК 347

Пашнина Ирина Валерьевна, магистрант 3 курс, Институт права Челябинский государственный университет. Россия, г. Челябинск Сафонов А. В., научный руководитель, Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Челябинский государственный университет. Россия, г. Челябинск

Pashnina Irina Valerevna, undergraduate 3 year, Institute of Law Chelyabinsk State University. Russia, Chelyabinsk

Safonov A.V., scientific director, Сandidate of Law, Associate Professor, Department of Civil Law and Procedure Chelyabinsk State University. Russia, Chelyabinsk

Аннотация: В статье анализируется проблема отнесения объектов имущества в многоквартирном доме к общему имуществу. Автор приходит к выводу о необходимости выделения ряда критериев, согласно которым имущество может относиться к общедомовому в многоквартирном доме.

Resume: The article analyzes the problem of classifying property objects in an apartment building as common property. The author concludes that it is necessary to identify a number of criteria according to which property can belong to a common house in an apartment building.

Ключевые слова: общее имущество, многоквартирный дом, объекты в составе общего имущества

Keywords: common property, apartment building, objects within the common property

Действующее законодательство представляет многоквартирный дом с правовой точки зрения как сложную систему жилых и нежилых помещений. Это обусловлено двумя обстоятельствами. Во-первых, многоквартирный дом выступает в гражданских и жилищных правоотношениях в качестве совокупности двух и более жилых помещений, а также мест общего пользования и соответствующих строительных и иных конструкций, составляющих общее имущество собственников многоквартирного дома, принадлежащее им на праве общей долевой собственности и предназначенных

для совместного использования собственниками жилых помещений в целях удовлетворения их коллективных интересов, как жильцов отдельно взятого многоквартирного дома. От состояния общедомового имущества зависит качество жизни граждан, их безопасность. Во-вторых, вопросы содержания и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома оказывают прямое влияние на размер материальных затрат собственников, на которых в силу прямого указания закона возложена обязанность содержать данное имущество пропорционально размеру принадлежащей им на праве собственности площади.

Очевидно, что перечисленные факты вызывают большой интерес к вопросу определения состава общего имущества. Действующее законодательство перечисляет его состав в пункте 1 статье 290 Гражданского кодекса РФ, статье 36 Жилищного кодекса РФ, Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13 августа 2006 года № 491 (ред. от 23.11.2019).

Представляется, что перечисленные нормативно-правовые акты не дают правового представления полноценного перечня объектов общего имущества многоквартирного дома. Дискуссионность проблемы прослеживается и в доктрине жилищного права. Так, большинство правоведов соглашаются с перечнем состава общедомового имущества приведенного в статье 36 Жилищного кодекса РФ (С.С. Занковский, Д.А. Шевцов, Ю.Ф. Беспалов и др.). Внимания заслуживает точка зрения С.А. Кудиной, которая, представляя собственную классификацию объектов в составе общего имущества в многоквартирном доме, ориентируется на их назначение и оборотоспособность.

Приведенные выдержки из нормативного-правовых актов и учет мнения правоведов подтверждают несформированность единой точки зрения по поводу перечня объектов, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома. Но его расширение, как верно отметила С.А. Кудина не целесообразно, так как может привести к еще большему правовому непониманию. Поэтому представляется целесообразной выработка критериев отнесения того или иного имущества к общему имуществу многоквартирного

дома. Это позволит верно, трактовать правовой режим объектов общего имущества.

Предлагается ряд критериев отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома:

1) недвижимое и движимое имущество, которое является неделимой частью имущества многоквартирного дома.

В данном аспекте к движимому имуществу следует относить указанное в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Конкретизирует статью пункт 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491. Правила в состав общего имущества включают внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

2) предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме.

В качестве примера, возможно, привести обслуживание почтовых ящиков, расположенных в подъездах. В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов. При этом закон различает понятия почтового абонентского ящика (специального запирающегося ящика, предназначенного для получения адресатами почтовых отправлений), и абонентского почтового шкафа (специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, а также на доставочных участках, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений).Если отдельный почтовый абонентский ящик не может быть отнесен к общему имуществу и должен обслуживаться за счет средств собственника, то

абонентский почтовый шкаф может быть отнесен к составу общего имущества и обслуживаться средствами организации, управляющей домом;

3) не имеет своего функционального назначения и принадлежности одному из собственников многоквартирного дома.

Как отмечает К.И. Скловский до тех пор, пока общее имущество многоквартирного дома обладает своим функциональным назначением, оно не может выступать в качестве отдельного предмета гражданско-правового договора и соответственно не несет самостоятельной ценности. Данные замечания справедливы по отношению к общему имуществу в целом и к доле в праве собственности на общее имущество, в частности. Так, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ право на общее имущество многоквартирного дома является производным от прав собственности на жилые помещения в данном доме (ст. 289 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК РФ) и не подлежит отдельной государственной регистрации (п.2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, отчуждение доли на общее имущество, выделение в натуре невозможны в силу прямого указания ч.2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ;

4) не зависит от того, кто финансировал создание, строительство или приобретение (собственники или сторонние инвесторы при строительстве).

В соответствии со статьей 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вся информация об объекте строительства вносится в проектную декларацию. Следовательно, проектная декларация должна соответствовать документации о застройщике и об объекте строительства и не может искажать сведения, содержащиеся в разрешении на строительство и в проектной документации. С учетом того, что в разрешении на строительство и в проектной документации на многоквартирный дом, например, крышные блочно-модульные котельные описываются как общедомовое имущество, то последующее искажение их статуса в проектной декларации должно признаваться нарушением застройщиком норм законодательства;

5) земельный участок должен быть включен в состав общего имущества исключительно и применительно к элементам озеленения и благоустройства, а не к сетям инженерно-технического обеспечения.

Особое положение земельного участка как объекта общего имущества многоквартирного дома подтверждается пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ. Закон закрепляет, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями

земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 года) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

С 1 марта 2005 года ЖК РФ установлено, что земельный участок становится общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме только после того как он будет сформирован и поставлен на кадастровый учет. Эта вся процедура осуществляется для собственников на безвозмездной основе. В том случае если многоквартирный дом построен после введения в действие ЖК РФ он требует принятия его приемочной комиссией. Причем при принятии такого земельного участка обязательно установление его размеров и границ. Следовательно, автоматически собственник при приобретении права на квартиру в многоквартирном доме предполагает и приобретение доли в праве собственности на рассматриваемый земельный участок.

Статья 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что уточнение границ земельного участка, а именно определение его местоположения осуществляется исходя из сведений, которые содержатся в правоустанавливающих документах, либо сведениях, которые определяли границы земельного участка при его образовании. В случае, если указанные сведения отсутствуют, то границами земельного участка признаются границы, существовавшие на местности более 15 лет. Обязательным элементов при осуществлении споров о границах земельных участков является межевой план, который формируется на основании проведенных кадастровых работ.

Установление границ земельного участка, находящегося в общей собственности собственников многоквартирного дома при проведении межевания должно обязательно учитывать согласие собственников соседних участков (ст. 39 Федерального закона «О кадастровой деятельности»). Это позволяет избежать дальнейших споров между собственниками соседних участков, так как при отсутствии межевого плана на земельный участок, повышается риск их возникновения (споры между соседями, органами власти и др.).

Обобщая все выше сказанное следует выделить основные критерии отнесения объектов, расположенных в многоквартирном доме и в пределах придомовой территории к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. В частности к ним относятся: расположение имущества, его использование, функциональное назначение и принадлежность, наличие земельного участка с четко установленными соответствующими документами границами.

Библиографический список

1. Силантьев, И.С. О некоторых особенностях правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме [Текст] / И.С. Силантьев // SCIENCE INNOVATIONS. — 2020. — С. 87-89.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) [Текст] // Собрание законодательства РФ. -1994. — № 32. — Ст. 3301.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1. -Ст. 14.

4. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.2006 № 491 (ред. от 23.11.2019) [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 34. — Ст. 3680.

5. Занковский, С.С. Общее имущество в многоквартирном доме: проблемы судебной практики / С.С. Занковский// Вестник арбитражной практики. -2011. — № 2. — С. 31-36.

6. Шевцов, Д.А. Общее имущество многоквартирного дома как юридический концепт / Д.А. Шевцов // Молодой ученый. — 2016. — №10. — С. 1071-1073.

7. Беспалов, Ю.Ф. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий: путеводитель по судебной практике [Текст] / Ю.Ф. Беспалов. — М.: Проспект, 2018. — 912 с.

8. Кудина С.А. Понятие, признаки и состав общего имущества многоквартирного дома // Вестник уфимского юридического института МВД России. — 2017. — № 2. — С. 28-31.

9. Федеральный закон «О почтовой связи» от 17.07.1999 № 176-ФЗ (ред. от 29.06.2018) [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 1999. — № 29. -Ст. 3697.

10. Скловский, К.И. Собственность в гражданском праве [Текст] / К.И. Скловский. — М.: Статут, 2010. — 893 с.

11. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 г. № 23-П [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 2016. — № 47. — Ст. 6724.

12. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1. — Ст. 40.

13. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) [Текст] // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2018. — № 5.

14. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29. — Ст. 4344.

15. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой деятельности» [Текст] // Собрание законодательства РФ. -2007. — № 31. — Ст. 4017.

List of sources used

1. Silantiev, I.S. About some features of the legal regime of common property of owners of premises in an apartment building [Text] / I.S. Silantiev // SCIENCE INNOVATIONS. — 2020. — S. 87-89.

2. Civil Code of the Russian Federation (Part One) dated November 30, 1994 No. 51-FZ (as amended on December 16, 2019) [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. — 1994. — No. 32. — Art. 3301.

3. The Housing Code of the Russian Federation dated December 29, 2004 No. 188-FZ (as amended on February 6, 2020) [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. — 2005. — No. 1. — Art. fourteen.

4. Decree of the Government of the Russian Federation «On approval of the Rules for the maintenance of common property in an apartment building and the rules for changing the amount of fees for the maintenance of residential premises in the case of the provision of services and the management, maintenance and repair of common property in an apartment building of inadequate quality and

(or) intermittently exceeding the established duration «of August 13, 2006 No. 491 (as amended on November 23, 2019) [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. — 2006. — No. 34. — Art. 3680.

5. Zankovsky, S.S. Common property in an apartment building: problems of judicial practice / S.S. Zankovsky // Bulletin of Arbitration Practice. — 2011. -No. 2. — P. 31-36.

6. Shevtsov, D.A. The common property of an apartment building as a legal concept / D.A. Shevtsov // Young scientist. — 2016. — No. 10. — S. 1071-1073.

7. Bespalov, Yu.F. Housing Code of the Russian Federation. Article commentary: judicial practice guide [Text] / Yu.F. Bespalov. — M .: Prospect, 2018 .— 912 p.

8. Kudina S.A. The concept, signs and composition of the common property of an apartment building // Bulletin of the Ufa Law Institute of the Ministry of Internal Affairs of Russia. — 2017. — No. 2. — S. 28-31.

9. Federal Law «On Postal Communications» dated July 17, 1999 No. 176-FZ (as amended on June 29, 2018) [Text] // Collection of legislation of the Russian Federation. — 1999. — No. 29. — Art. 3697.

10. Sklovsky, K.I. Property in civil law [Text] / K.I. Sklovsky. — M.: Statute, 2010 .— 893 p.

11. The decision of the Constitutional Court of the Russian Federation of November 10, 2016 No. 23-P [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. — 2016. — No. 47. — Art. 6724.

12. Federal law dated 30.12.2004 No. 214-FZ (as amended on 06/27/2019) «On participation in shared construction of apartment buildings and other real estate and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation» [Text] // Collection of legislation RF — 2005. — No. 1. — Art. 40.

13. Review of judicial practice of the Supreme Court of the Russian Federation No. 2 (2017) (approved by the Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation on 04/26/2017) [Text] // Bulletin of the Supreme Court of the Russian Federation. — 2018. — No. 5.

14. Federal Law of July 13, 2015 No. 218-FZ (as amended on August 2, 2019) «On State Registration of Real Estate» [Text] // Collection of legislation of the Russian Federation. — 2015. — No. 29. — Art. 4344.

15. Federal Law of July 24, 2007 No. 221-FZ (as amended on August 2, 2019) «On Cadastral Activities» [Text] // Collected Legislation of the Russian Federation. — 2007. — No. 31. — Art. 4017.

Невозможное возможно! Регистрация права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Цель — получение государствееного свидетельства о праве общей долевой собственности. 

Толчком для принятия решения о внесении записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на общее долевое имущество собственников помещений в нашем многоквартирном доме послужила история с захватом подвала, когда одним апрельским днем руководству ТСЖ, а потом и жителям дома, стало известно, что Администрация сельского поселения Развилковское Московской области признала подвал многоквартирного дома бесхозяйной вещью и зарегистрировала право собственности на этот объект. Случилось это в 2010 году. Казалось бы это невозможно, прямое нарушение закона и прав граждан, однако у нас в стране возможно все. После 1,5 лет судебных разбирательств, подвал вернулся законным владельцам – собственникам квартир в доме. В 2012 году, уже зная на что способны наши чиновники, руководством ТСЖ по решению собственников квартир в доме был поставлен на кадастровый учет земельный участок, в границах которого расположен наш многоквартирный дом и решили, несмотря на то, что запись в ЕГРП на общее долевое имущество собственников помещений в МКД не требуется, все же эту запись сделать. Как говорится: береженного бог бережет. История с подвалом нас многому научила, а тут еще земельный участок 1,6 га, на него Администрация поселения имела большие планы. В конце 2011 года собрали общее собрание собственников помещений в доме, утвердили размеры долей на общее имущество в МКД.  Необходимо отметить, что перечень общего долевого имущества собственников помещений в доме так же утвержден общим собранием собственников помещений.

В 2011 году собственники помещений в МКД уполномочили меня, как председателя правления ТСЖ, быть их представителем в Росреестре МО  с целью внесения записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на общее долевое имущество в доме с указанием размера доли каждого собственника квартиры.  Но это оказалось не так просто.

По — моему мнению, которое сложилось после прочтения ЖК РФ, общедомовое недвижимое имущество (подвал, чердак, лестницы и т.д.) в том числе и земельный участок, в границах которого расположен многоквартирный дом, это единый объект недвижимости (в ЖК РФ эти объекты написаны через запятую). В Росреестре МО считают, что это два разных объекта недвижимости, соответственно необходимо два комплекта документов и двойная оплата государственной пошлины при регистрации права.

Первая попытка сдать необходимый пакет документов на общедомовое имущество (подвал, чердак, лестницы и т.д.) была предпринята мной 29.12.2011, никогда не забуду эти ужасные часы,  проведенные в Ленинском отделе Росреестра МО. Но эта попытка не увенчалась успехом.

В последствие,  с переменным успехом я пыталась сдать документы в Ленинский отдел Росреестра МО разными способами еще несколько лет.  Мне сразу сказали, что на всех собственников квартир в доме у меня документы не примут, т.к. специалисты не намерены обрабатывать такой большой объем документов, и я никогда не докажу, что мне отказали, т.к. никто письменного отказа не даст. Обращалась к руководителю Росреестра МО с просьбой сдать пакет документов минуя Ленинский отдел, напрямую в центральный офис Росреестра МО, получила отказ. Направляла документы по почте, по электронной почте, ничего якобы не доходило. Решила сдавать документы не как председатель правления ТСЖ, а как физическое лицо – собственник квартиры в доме. Лед тронулся. Сначала получила отказ в связи с тем, что якобы право на часть общего долевого  имущества, а именно подвал, доля на который по всем документам  принадлежит мне с 2006 года, зарегистрировано в 2010 году за с/п Развилковское и те решения суда (Видновского городского и Московского областного), которые я прикладывала к документам, об отсутствии права поселения на подвал, регистратора не удовлетворили. Пришлось идти в Арбитражный суд МО и получать еще одно решение, которое наконец удовлетворило регистратора и запись о праве собственности на подвал поселения была аннулирована.

Оснований не зарегистрировать мою долю в праве собственности на второй объект недвижимости, а именно земельный участок, не было, поэтому Ленинский отдел Росреестра МО просто потерял пакет предоставленных мной документов.

Казалось бы к чему тратить свое время на попытки внести запись в ЕГРП на имущество, которое и так в силу закона принадлежит собственникам квартир в доме? Но, к сожалению, органы власти еще с большим рвением начали процедуру отчуждения ОДИ (в частности земельных участков) и это подстегнуло начать повторную процедуру оформления.

В феврале 2014 года сдала два пакета документов на регистрацию моей доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество и земельный участок. Получила уведомления о приостановке государственной регистрации по следующим причинам: у регистратора отсутствуют документы о составе общего имущества МКД и количестве квартир, в связи с чем, не представляется возможным однозначно определить долю каждого участника. Нелепо, это в базе Росреестра нет количества квартир в доме? Перечень общедомового имущества был в предоставленном мной кадастровом паспорте на дом, но видимо он регистратору не понравился. Я заказала в ГУП МО «МОБТИ» технический паспорт дома, в котором отдельным разделом идет перечень общего имущества МКД и так же присутствует информация о количестве квартир. Регистратор так же сделал запросы в ГУП МО «МОБТИ»  Ленинского района, Кадастровую палату МО, Администрацию с/п Развилковское.  К моменту регистрации права на руках у регистратора было уже два экземпляра технического паспорта на дом. Казалось бы, нет оснований для отказа в регистрации права, но они все же нашлись.

В соответствии со ст. 23 Федерального закона 122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Соответственно, т.к. право собственности на жилое помещение в доме у меня зарегистрировано в 2006 году, значит право общей долевой собственности на общее имущество у меня так же возникло в 2006 году, а внесение записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним носит не правоустанавливающий характер, а правоподтверждающий. Регистрация должна была пройти в соответствии с приказом Минюста РФ № 29 от 14.02.2007 г., это подробная инструкция процедуры внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме.

После получения ответов на запросы в ГУП МО «МОБТИ»  Ленинского района, Кадастровую палату МО, Администрацию с/п Развилковское  регистратор Ленинского отдела Росреестра МО мне дал отказы в регистрации общедомового имущества и земельного участка, основания были следующие:

1. Общедомовое имущество (подвал, чердак, лестницы и т.д.).

В предоставленных мной документах, а так же в документах предоставленных по запросу Росреестра МО ГУП МО «МОБТИ» площадь многоквартирного дома составляет 29 тыс. кв.м, однако в сведениях полученных из Кадастровой палаты МО площадь дома значится 14 тыс. кв.м.

На время я отложила решение этого вопроса, подумав, что это техническая ошибка в базе Кадастровой палаты МО и я потом подам заявление и ее исправят, затем повторно вернусь к вопросу регистрации права.

Оказалось все сложнее. Я обратилась в Кадастровую палату МО с просьбой исправить в базе площадь здания на основании технического паспорта на дом по состоянию на 2003 год, выданного мне в 2014 году. Получила отказ, в связи с тем, что все документы, выданные после 2012 года считаются недействительными, самые верные сведения в базе Кадастровой палаты. Мне было предложено нанять за свои деньги кадастрового инженера, подготовить пакет документов и внести изменения в учет. Этот пакет документов стоит немалых денег. Я решила получить ответ Кадастровой палаты МО в письменном виде, поэтому подала официальное заявление об исправлении технической ошибки в ГКН, предложила получить все документы, подтверждающие площадь МКД путем межведомственного взаимодействия в МО ГУП МО «МОБТИ». Так же запросила копию документа, на основании которого в ГКН была внесена площадь дома 14 тыс. кв.м. На днях получила ответы на мои два заявления. Техническую ошибку исправлять отказались в связи с тем, что в инвентарном деле ошибки нет, копию документа, на основании которого внесли в ГКН площадь дома, предоставлять отказались в связи с отсутствием такового.  Пришлось ехать в Кадастровую палату МО, встречаться с исполнителем, написавшем отказ, и просить показать инвентарное дело на дом, в котором указана площадь дома 14 тыс. кв. м. Показали, два инвентарных дела в электронном виде на 1 часть дома и на 2 часть дома, нашли две площади 13 тыс. кв.м ( 2 часть дома) и 16 тыс. кв.м (1 часть дома), итого 29 тыс. кв. м. Согласились исправить 14 тыс. на 16 тыс., на 29 тыс. не могут, т.к. по непонятным причинам к кадастровому номеру дома привязана только первая часть дома, а вторая нет. Сложить две площади специалисты Кадастровой палаты не могут, у них нет оснований. В итоге, опять вернулись к вопросу внесения изменений в учет за мой счет. Если учесть тот факт, что у нас в разных документах на дом (технический паспорт, акт дома в эксплуатацию) фигурируют разные площади дома, можно сказать круг замкнулся. Крайним в данной ситуации оказался застройщик, а пострадали собственники квартир в доме.

Я повторно написала заявление в Кадастровую палату МО на исправление технической ошибки. Исправили площадь 14 тыс. кв.м на 16 тыс. кв.м. (площадь 1 части дома), выдали мне на руки кадастровый паспорт дома. Внимательно изучив его я обнаружила, что вся информация на первых страницах паспорта соответствует 1 части дома (площадь, дата сдачи в эксплуатацию и т.д.), а вот остальные страницы  паспорта, т.е. экспликация, отражают сведения по 2 части дома. Опять нестыковка. Ну что же, буду дальше продолжать исправлять ошибки в документах на дом.

2. Земельный участок, в границах которого расположен многоквартирный дом.

В 2003 году застройщик в соответствии с законодательством РФ сформировал и поставил на кадастровый учет земельный участок площадью  3,2 га под двумя многоквартирными домами 42 (сдан в эксплуатацию в 2006 году) и 44 (сдан в эксплуатацию в 2003 году). Эти участки, как и многие другие, оформленные в собственность третьих лиц в 2003 году, были сформированы внутри земельного участка 14 га, в 1995 году предоставленного по договору безвозмездного бессрочного пользования представителю застройщика ООО «Газпром ВНИИГАЗ» под строительство многоквартирных домов и объектов социального назначения. Данный участок был поставлен на кадастровый учет только в 2006 году без определения границ, каким образом сказать сложно. В 2012 году жители дома 44 из ранее сформированного земельного участка под двумя многоквартирными домами 3,2 га путем выдела доли образовали новый земельный участок, в границах которого расположен дом 44 площадью 1,6 га, с элементами озеленения и благоустройства. Данный участок был поставлен на кадастровый учет и перешел в общую долевую собственность собственников квартир в доме 44 в силу закона. Именно на этот участок я и пыталась зарегистрировать право.

В качестве оснований для отказа регистратор переписала текст, полученный на свой запрос от Главы с/п Развилковское, а именно: 1. В 1995 году ООО «Газпром ВНИИГАЗ» в пользование был предоставлен земельный участок 14,55 га. На земельном участке 3,2 га, кадастровый учет которого проведен в 2003 году,  ООО «Газпром ВНИИГАЗ» были построены два многоквартирных дома 44 и 42. Государственная регистрация права на этот участок не проводилась. Право бессрочного пользования на вышеуказанный земельный участок было прекращено ООО «Газпром ВНИИГАЗ» в 2013 году (это действительно так, но в 2013 году было прекращено право на участок 14,55 га, который с 2003 года существовал только на бумаге, а фактически уже давно был разделен и оформлен в собственность третьих лиц, а не на участок 3,2 га, на котором расположены многоквартирные дома). В 2012 году земельный участок 3,2 га, принадлежащий                      ООО «Газпром ВНИИГАЗ» (это не соответствует действительности, т.к. застройщик теряет право на земельный участок, на котором расположен МКД, с момента регистрации права на первую квартиру в доме, в нашем случае это 2004 год) был разделен и поставлен на кадастровый учет ТСЖ. Вновь образованный земельный участок площадью 1,6 га получил новый кадастровый номер.

2. ТСЖ не обращалось в администрацию поселения по формированию земельного участка под многоквартирным домом 44 пос. Развилка, расположение границ Администрация поселения не согласовывала (мы не обязаны были обращаться в Администрацию поселения, т.к. не проводили формирование земельного участка, а межевали его без изменения границ смежных с муниципальными участками, согласованных еще в 2003 году с Администрацией поселения).

3. ТСЖ при подготовке межевого плана земельного участка площадью 1,6 га не были учтены интересы правообладателей инженерно-технических сетей (на любом земельном участке, в границах которого расположен МКД, иногда даже жилые дома,  находятся инженерные сети, однако в соответствии с ГК РФ это не является основанием для лишения права собственности на земельный участок. Если собственник земельного участка не предоставляет возможность обслуживать данные сети, муниципалитет имеет право наложить публичный сервитут, но не лишать права собственности).

4. В границах земельного участка 1,6 га включены муниципальные объекты: дорога к школе (такого объекта не существует, видимо имеется ввиду внутридворовой проезд между 42 и 44 домами, дорога к школе (внутриквартальный проезд – муниципальная собственность) расположен в нескольких метрах от указанного проезда), дорога к Храму (такого объекта не существует, видимо имеется ввиду внутридворовой проезд вокруг дома 44, в одном месте он проходит между домом и забором православной гимназии, но не Храма), часть тротуара вдоль улицы в пос. Развилка (в пос. Развилке нет улиц, видимо имеется ввиду пешеходная дорожка, идущая вдоль внутриквартального проезда, оборудованная на земельном участке домов 42 и  44 в 2007 году, кстати, без согласования с собственниками участка), часть территории детской площадки (на придомовой территории дома 44 нет муниципальных детских игровых форм, это было выяснено при проведении в 2013 году инвентаризации муниципального имущества сотрудниками Администрации поселения), объекты наружного освещения, находящиеся в казне МОСП Развилковское (выписки из реестра муниципальной собственности) (соответствует действительности, несмотря на то, что наружное освещение, является элементом благоустройства дома оно не было передано собственникам квартир в доме. Внесение имущества в реестр муниципальной собственности не является подтверждением права собственности на данное имущество), а также объекты инфраструктуры, принадлежащие на праве собственности Ленинского муниципальному району Московской области (видимо имеются ввиду инженерные сети ГВС, ХВС, теплоснабжения, идущие к дому).

Заключение: при установлении границ земельного участка, на котором расположен МКД, а также целый ряд объектов, принадлежащих на праве собственности иным правообладателям, требования ч. 2 ст. 6 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса РФ и ст. 46 Градостроительного кодекса РФ не применялись (напомню, что в этих статьях речь идет о случаях, когда застроенные территории не разделены на земельные участки и о планировке территории. В нашем случае планировка территории проводилась в 2003 году с участием органов власти поселения, а в 2012 году просто была выделена доля собственников квартир в доме 44).

Основания для отказа в регистрации: документы, предоставленные на государственную регистрацию права, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Естественно с доводами регистратора, изложенными в отказе на регистрацию права, я согласиться не смогла и обжаловала отказ в судебном порядке. Судебный процесс длился около года. 05.02.2015 Красногорский городской суд Московской области вынес решение в мою пользу, а именно признал неправомерным отказ УФСГРКиК по Московской области в государственной регистрации прав на принадлежащую мне долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, в границах которого расположен многоквартирный дом, собственником квартиры в котором я являюсь, и обязал произвести государственную регистрацию такого права. Решение суда с заявлением поданное мной в Ленинский отдел Росреестра МО было выполнено, запись внесена в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2015 г.  К моему удивлению мне на руки даже выдали свидетельство о праве общей долевой собственности с указанием размера доли на земельный участок, в границах которого расположен  многоквартирный дом.

В пункте свидетельства «иные участники общей собственности согласно записям Единого реестра права по состоянию на 13.04.2015» написано не зарегистрировано.

А ведь в доме более 300 собственников квартир, соответственно и данного земельного участка. Следующая задача внести в реестр всех собственников.

В мае внесли еще одного собственника, работа продолжается.

Председатель правления ТСЖ «Развилка-44» Соловьева Н.В.

Похожие статьи:

Как вернуть общее имущество в собственность МКД

Жильцы многоквартирных домов пытаются отсудить общедомовое имущество, приватизированное в 90-х.

75-летняя жительница дома 34/4 по Земляному Валу Екатерина Волкова поднимается домой на 5 этаж пешком. Один из ее соседей в 1990-х приватизировал общий коридор, ведущий к лифту, и установил дверь с замком. «В 90-х был большой бардак, приватизация проходила настолько криво, что последствия до сих пор приходится расхлебывать», — говорит Павел Степура, эксперт в сфере ЖКХ и руководитель проекта ДОМ-и-ДВОР.рф. Причинами проблем, связанных с приватизацией общего имущества, являются несовершенство законодательства, принятого в 1990-х годах на советских реалиях, и межведомственная неразбериха. Само понятие общего имущества многоквартирного дома было четко сформулировано лишь в 2005 году с принятием нового Жилищного Кодекса РФ.

История борьбы. 7-этажный дом №34/4 по Земляному Валу был построен в 1924 году. Его особенность в том, что во 2-м подъезде нет лифта. Но можно воспользоваться лифтом, расположенным в соседнем подъезде, пройдя через коридор на 6-м этаже. Однако в 1991 году 56-летний Василий Шишков, жилец с 6-го этажа соседнего подъезда, закрыл проход дверью с замком. «Когда к маме приехала «Скорая», санитары хотели сломать дверь к лифту, но я отговорила. Им пришлось нести ее на носилках пять этажей», — рассказала Екатерина Волкова.

«Кого пускать в коридор – это мое личное дело», — заявил Шишков. Он рассказал, что коридор, через который жильцы из соседнего подъезда ходили к лифту, он приватизировал в 1991 году вместе с квартирой. «Пусть они (жильцы 2-го подъезда) себе свой лифт устанавливают. Этот вопрос закрыт. Ходить пешком полезно для здоровья», — сказал он.

После вмешательства в ситуацию Ярослава Кузьминова компания «Дом-Мастер», занимающаяся управлением домом, помогла жильцам подготовить документы для обращения в суд. 9 февраля состоится предварительное судебное заседание.

Что делать. Универсального решения проблемы возвращения жильцам МКД приватизированного общего имущества не существует. «Нельзя сказать, что оформление собственности на общедомовое имущество было незаконным, каждый случай требует отдельного рассмотрения. Иногда на момент приватизации помещений они общим имуществом и не являлись»,- объяснил Павел Степура.

Людям, борющимся за право пользоваться приватизированными общими коридорами и подвалами своих домов, мы советуем обратиться в суд, собрав документы, подтверждающие, что помещения обладают явными признаками общего имущества, т.е. не могут принадлежать одному конкретному лицу (акты обследования, заключения экспертов, технические заключения, экспликации и поэтажные планы).

Еще один вариант действий – через суд добиться для приватизированного общего имущества права сервитута. Например, коридор, подвал или чердак остается в собственности одного человека, но ключ от его двери должен быть у всех жильцов.

Георгий Мамонтов

Верховный суд «открыл» жильцам доступ к общему имуществу

Фабула дела

Евгений Терлин* застрял в лифте многоэтажки. Сотрудники аварийной службы не смогли установить причины случившегося и отремонтировать лифт, поскольку у них отсутствовал доступ к лифтовому оборудованию. Как выяснилось, машинное помещение лифта и часть лифтовой шахты теперь находятся в частной собственности – в трехэтажной квартире площадью 1486,4 кв. м с надстройкой и бассейном, которая принадлежит Ивану Бондарю*. Из-за этой квартиры ООО «УК Плющиха», которое управляет многоквартирным домом, не имеет доступа к общедомовому инженерному оборудованию (шахте лифта, водопроводной сети, вентиляционной системе). Соответственно, общество не может в полном объеме управлять домом и оказывать услуги надлежащего качества.

ООО «УК Плющиха», Терлин и другие жильцы обратились в суд с иском к Бондарю о признании действий по перепланировке помещений незаконными и обязании устранить выявленные нарушения. Они настаивали: переустройство квартиры создает угрозу жизни и здоровью других жильцов, в подъезде образуются трещины, а заполнение бассейна на крыше водой может привести к затоплению и непредсказуемому поведению перекрытий дома. Кроме того, собственники помещений не могут беспрепятственно пользоваться общим имуществом и не давали на это согласия.  

ИСТЕЦ: ООО «УК Плющиха», Евгений Терлин* и другие жильцы

ОТВЕТЧИК: Иван Бондарь*

СУТЬ СПОРА: О признании перепланировки и переустройства помещений незаконными и обязании привести помещения в соответствие с проектной документацией

РЕШЕНИЕ: Акты нижестоящих судов отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции

Суд запросил и изучил ответ Мосжилинспекции по ЦАО г. Москвы, согласно которому Бондарь представил пакет документов на согласование переустройства и перепланировки, на основании которого оформлены соответствующие распоряжения. На момент обследования в 2006 году комиссия отклонений от указанной разрешительной документации не выявила, поэтому составила комиссионный акт о завершенном переустройстве, утвержденный начальником инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЦАО г. Москвы. Хамовнический районный суд г. Москвы отметил: выданные Мосжилинспекцией распоряжения о проведении перепланировки не отменялись, не оспаривались и не признавались незаконными. При этом истцы не представили доказательств, что после законной перепланировки Бондарь включил часть общего имущества в состав своей квартиры. Поэтому суд первой инстанции отказал в иске.

Во время рассмотрения дела в Московском городском суде выяснилось, что ранее другие жильцы дома уже пытались через суд оспорить право собственности Бондаря и изъять из его владения спорные помещения, но ничего не вышло. Суд отказал в требовании из-за пропуска срока исковой давности, соответствующее определение вступило в силу. Мосгорсуд сослался на преюдицию этого определения и подтвердил законность решения Хамовнического суда.

Верховный суд изучил пояснения к архитектурному проекту и поэтажные планы квартиры Бондаря по состоянию на 2004 и 2006 годы и установил: после проведенных работ этажность квартиры и ее общая площадь увеличились, но это обстоятельство нижестоящие суды не учли. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, по мнению ВС, ограничились лишь формальным указанием на наличие распоряжений Мосжилинспекции о проведении перепланировки. ВС уверен: нужно было определить способ изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство), установить наличие у ответчика надлежащего разрешения и согласия всех собственников помещений. Кроме того, апелляция нарушила принцип преюдициальности судебного решения, не указав, какие фактические обстоятельства не нуждаются в доказывании. ВС считает, что у Мосгорсуда отсутствуют основания для применения преюдиции по этому делу. Поэтому ВС отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 5-КГ 18-320). Пока еще оно не рассмотрено.

Мнения экспертов

Эксперты поддержали позицию ВС. «Нижестоящие суды формально подошли к рассмотрению дела. Это нормальная практика для российских судов: судьи, обладая возможностями и полномочиями, ничего не делают, обычно ссылаясь на неправильные формулировки или действия истцов. Но ВС подчеркивает, что даже в таких случаях у суда есть все полномочия, чтобы самостоятельно установить фактические обстоятельства дела», – сообщил юрист компании Федеральный рейтинг. × Владимир Шалаев.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК). При уменьшении общедомового имущества недостаточно формально согласовать перепланировку – нужно получить согласие всех собственников дома (п. 3 ст. 36 ЖК). Это уже не первое дело, в котором ВС защищает права жильцов (№ 18-КГ17-86, № 4-КГ18-13).

Гульнара Ручкина, руководитель департамента правового регулирования экономической деятельности Финуниверситета при Правительстве, д. ю. н., профессор 

Руководитель юридического отдела юрбюро Федеральный рейтинг. 29место По количеству юристов × Дмитрий Штыков уверен: по такой категории дел должна проводиться судебная строительно-техническая экспертиза. «Она ответит на технические вопросы о соответствии имеющегося переустройства с согласованным Мосжилинспекцией, установит наличие угроз жизни и здоровью и соответствие переустройства действующим строительным, санитарным и противопожарным нормам», – объяснил Штыков. Доцент Финуниверситета при Правительстве РФ, к. ю. н., партнер Федеральный рейтинг. группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × Сусана Киракосян считает иначе: «Когда в доме аварийная ситуация и не удается получить доступ к общему инженерному оборудованию, предъявлять надо негаторный иск. Факт законного расположения оборудования внутри квартиры значения не имеет, ведь доступ к нему в любом случае должен быть предоставлен. Негаторный иск может быть предъявлен в любой момент, пока сохраняется нарушение (ст. 208 ГК)». 

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Что нужно знать о зоне общего пользования в жилом комплексе

В вашем закрытом жилом комплексе «общая зона» — это неделимая территория, которая находится в совместной собственности каждого жителя и совместно обслуживается каждым жителем. Закон о квартирах штата, а также Закон о недвижимости (регулирование и развитие) 2016 года помогают определять и регулировать общую площадь в многоквартирном комплексе.

Что представляет собой «общая зона»?

В соответствии с Законом о недвижимости (регулирование и развитие) от 2016 года общая площадь жилого комплекса включает следующее.

1. Вся земля для проекта недвижимости или, если проект разрабатывается поэтапно и требуется регистрация в рамках RERA для фазы, вся земля для этой конкретной фазы.
2. Лестницы, лифты, лестничные и лифтовые холлы, пожарные лестницы и общие входы и выходы из зданий.
3. Общие террасы и подвалы, парки, игровые площадки, открытые парковки и общие кладовые.
4. Помещения для проживания лиц, занятых в управлении имуществом, в том числе для сторожа и палаточного персонала или для проживания персонала общественных работ.
5. Все общественные и коммерческие объекты, как предусмотрено в проекте недвижимости.
6. Установки централизованного обслуживания, такие как электричество, газ, водоснабжение и канализация, кондиционирование воздуха и сжигание, а также системы водосбережения и возобновляемых источников энергии.
7. Резервуары для воды, насосы, двигатели, компрессоры, вентиляторы, воздуховоды и все оборудование, связанное с установками общего пользования.
8. Другие части проекта, необходимые или удобные для его обслуживания, безопасности и т. Д., и в общем пользовании.

Как определить общую зону

В акте купли-продажи и регистрационных документах обычно четко указывается информация о земле и общих помещениях. Следует также указать процент безраздельного интереса, относящийся к квартире в общих помещениях и помещениях. Также необходимо уточнить ограниченное количество мест общего пользования и удобств.

Обслуживание общей территории

Застройщик несет ответственность за содержание общей территории до тех пор, пока ассоциация квартирных товарищей не возьмет на себя ответственность.Все жители в равной степени несут ответственность за содержание общей территории. В случае коммерческих зданий домовладелец несет ответственность за содержание общей территории.

Места общего пользования не делятся жильцами. Не может быть никакого разделения, и не может быть никаких препятствий или посягательств на права других со стороны любого члена ассоциации.

Ассоциация собственников квартир имеет безотзывное право доступа в квартиру в разумные часы для обслуживания, ремонта и других связанных с этим работ.Любая такая работа должна осуществляться в соответствии с положениями Закона о квартирах соответствующего штата и подзаконных актов.

Стоимость содержания общей территории

Ассоциация жителей несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание здания. Для этой цели с каждого члена обычно взимается фиксированная сумма. Закон о недвижимости (регулирование и развитие) 2016 года обязывает каждого получателя нести ответственность за внесение платежей на содержание собственности и помещений.

До тех пор, пока ассоциация жильцов не будет сформирована и возьмет на себя обслуживание общей территории, застройщик несет ответственность за содержание за счет платы, взимаемой с каждого землевладельца.

Даже если какой-либо арендатор не проживает в жилом комплексе, все же он / она несет ответственность за регулярную оплату эксплуатационных расходов. Ни один владелец квартиры не может освободить себя от оплаты эксплуатационных расходов, независимо от того, активно ли он / она использует какое-либо общественное помещение. Например, ни один участник не может избежать полной оплаты содержания, даже если он / она не пользуется какими-либо общими удобствами, такими как бассейн или тренажерный зал.

Ответственность за оплату технического обслуживания ложится на владельца, и если квартира сдана в аренду, обычно ее оплачивает арендатор. Квартирное товарищество не может по-разному взимать с собственника и квартиросъемщика.

Изменение характера общей зоны

В любом жилом комплексе общая площадь может использоваться для других целей, но не может быть «преобразована» физическим лицом для любого другого использования, которое служит его / ее индивидуальным интересам. Например, если кто-то решит припарковать автомобиль в общей зоне, это не станет официальным местом для парковки.

Обслуживание помещений общего пользования коммерческого здания

В случае коммерческой недвижимости домовладелец несет ответственность за содержание и обслуживание здания. Некоторые из этих сборов включают выплаты по страхованию, ремонту, содержанию имущества, административные расходы, услуги по борьбе с вредителями и услуги безопасности.

В многоквартирном комплексе важно, чтобы росло чувство общности. Общая территория — это место для взаимодействия, и важно знать права и обязанности жителей по отношению к общей территории.

Просмотры сообщений: 3 396

Общая собственность и частная собственность

Когда дело доходит до многослойного строительства на территории столицы Австралии, что считается общей, а что частной?

Если вы арендуете недвижимость в многослойном сообществе или занимаетесь собственником, вы, несомненно, встретите термин «общая собственность».

Но что это значит и как на вас влияет? Обратите внимание на разницу между общей и частной собственностью, когда речь идет о квартирах, таунхаусах и блочных домах.

Что такое общая собственность

Когда вы живете в многослойном сообществе, здание, в котором вы живете, находится на участке земли. Этот блок может включать в себя одно или несколько отдельных зданий, благоустроенную территорию, открытую или подземную парковку и выделенные места для мусорных баков.

Эти зоны называются «общей собственностью» и представляют собой пространства, к которым все жители (и их гости, если применимо) могут получить свободный доступ.

Общая собственность, которая охватывает физические области в стратовом сообществе, обычно включает в себя следующее:

• Подъезды и лестничные клетки
• Бассейны плавательные
• Спортзал и зоны для тренировок
• Сады
• Пути
• Проезд
• Фойе
• Теннисные корты
• Детские площадки и площадки для барбекю
• Дорожки и беседки
• Мусорные площадки
• Подъемники
• Парковка для посетителей.

В здании и на территории есть активы, через которые вам не обязательно проходить, но которые являются коллективной ответственностью владельцев квартир. Например:

• Крыша
• Пол / потолок / плита, разделяющие квартиры
• Стены, разделяющие квартиры
• Почтовые ящики
• Наружное освещение
• Трубы и электромонтажные работы
• Автоматические гаражные ворота
• Системы сигнализации и безопасности.

Общая собственность доступна и используется всеми владельцами собственности.

Когда дело доходит до этих элементов вашего сообщества, если что-то пойдет не так, ответственность за ремонт возлагается на Owners Corporation. Например, если перестал работать свет в коридоре за пределами вашей квартиры, это не ваша конкретная проблема. Вместо этого Исполнительный комитет позаботится об этом с помощью менеджера Strata. У вас также может быть проблема с протекающими трубами внутри вашей квартиры, но это, вероятно, проблема Owners Corporation, а не та, о которой вам, как владельцу квартиры, нужно заботиться.

Расходы на содержание, ремонт и страхование этих участков общей собственности покрываются на коллективной основе Корпорацией владельцев. Выплачивая страте сборы / платежи каждый месяц, корпорация гарантирует, что всегда будет достаточно денег, чтобы поддерживать помещения в хорошем рабочем состоянии, чтобы все могли наслаждаться.

Частная собственность

Как владелец подразделения в страте-сообществе, вы несете личную ответственность за все, что находится в четырех стенах вашего дома.

Это включает краску, ковер, светильники и внутренние стены.Сюда также может входить автомобильное пространство, сад или балкон.

Как арендатор, конечно, вы не владеете ни одной из этих вещей. Но если они нуждаются в ремонте, это ответственность вашего арендодателя или управляющего недвижимостью, а не Owners Corporation или Strata Manager.

Что интересно в владении стратами, так это то, что вам все равно может потребоваться разрешение на изменение некоторых элементов вашего дома, даже если они вам принадлежат. Хотя можно нанести свежую краску и обновить ковер, вам, скорее всего, понадобится разрешение, чтобы выбить стену или установить кондиционер.Из-за этого всегда лучше дважды проконсультироваться с Исполнительным комитетом, прежде чем начинать вносить изменения в свои четыре стены.

В дополнение к этому, ваше поведение на частной собственности и то, что вы демонстрируете, может регулироваться подзаконными актами, установленными Корпорацией владельцев. Примеры этого включают курение на балконах, вешание белья на балконные перила или чрезмерный шум после 22:00. Хотя эти действия осуществляются на вашей частной собственности, они могут быть неприемлемы в соответствии с внутренним законодательством, и вы можете быть оштрафованы корпорацией владельцев.

Если вас беспокоит что-то неисправное, опасное или нуждающееся в ремонте в общей собственности, свяжитесь с менеджером вашего сообщества или исполнительным комитетом, чтобы сообщить им об этой проблеме.

Каковы стандартные эксплуатационные расходы многоквартирного дома?

, Тереза ​​Брэдли-Банта

Это наиболее часто задаваемый вопрос, который я получаю: Как мне узнать, удачная сделка или нет?

На этот вопрос практически невозможно точно ответить без:

• Подробная информация о операционных доходах и расходах на недвижимость.
• Комплексный прогноз капитальных затрат.

Сегодня поговорим о расходах.

Расходы, перечисленные в меморандуме о предложении многоквартирного дома (брошюра)

Меморандумы о многоквартирном доме, предлагающем меморандумы (рекламные проспекты), обычно включают в себя общие эксплуатационные расходы на недвижимость, общие категории почти всегда выглядят следующим образом:

• Страхование.
• Управление недвижимостью.
• Налог на имущество.
• Коммунальные услуги.
• Ремонт и обслуживание.
• Административный.

Как я уже сказал, категории достаточно широкие. Пока вы не получите операционные данные продавца об исторической собственности, получить точное представление об этой собственности практически невозможно.

И это ваша работа , чтобы получить эту информацию.

Ваш банк или кредитор захотят увидеть исторические данные о движении денежных средств по собственности за период , по крайней мере, за один год, предпочтительно за два. Вы тоже должны.

Как их получить? Простой. Спросите их. Не принимайте «нет» в качестве ответа. Когда я анализирую сделки, я прошу сразу увидеть эти цифры. Прежде, чем я соглашаюсь на показ и прежде чем подумаю о том, чтобы сделать предложение о многоквартирном доме или какой-либо многоквартирной собственности.

Скрытые номера расходов

Проблема с широко категоризированными расходами на недвижимость заключается в том, что вы не можете развернуть данные до конкретных затрат. Без постатейных позиций вы можете пропустить красные флажки. Расходы можно не учитывать.

Например, простая категория «Коммунальные услуги» будет включать:

• Газ,
• Электроэнергия,
• Вода,
• Канализация и
• Мусор (иногда включается в коммунальные услуги).

Без линейных расходов практически невозможно грамотно проанализировать сделку. И точно оценить потенциальные проблемы и возможности.

Действуйте исходя из хорошей базы

Когда я смотрю на недвижимость на любом рынке, я анализирую , по крайней мере, пять сделок, похожих на те, в покупке которых я заинтересован.Это дает мне хорошую основу для типичных расходов на недвижимость.

Например, если я вижу нетипично высокую стоимость «воды», я знаю, что мне нужно провести дальнейшее расследование. Это может быть красным флажком для серьезных проблем с водопроводом.

Но без базовых показателей я мог бы полностью пропустить, что счет за воду высок по сравнению с аналогичными объектами недвижимости.

Вот еще пример. Цена на борьбу с вредителями часто включается в категорию «Ремонт и обслуживание». Борьба с вредителями — это общие эксплуатационные расходы, но их количество обычно довольно невелико.Необычно высокое число может быть признаком серьезной проблемы, такой как постельные клопы, которые могут поразить все имущество. Постельные клопы становятся все более распространенными. Даже пятизвездочные отели и новые многоквартирные дома класса А могут — и действительно — заражаются.

Опять же, без исторических цифр и базовых показателей для сравнения расходов вы можете не заметить аномально высокий показатель для борьбы с вредителями.

Всегда получать исторические операционные данные собственности

Как я уже сказал, всегда всегда используйте исторические операционные данные собственности при анализе собственности.Я не могу это особо подчеркнуть.

Недостаточно полагаться на широко классифицированные расходы, представленные продавцом или коммерческим брокером.

Типичные эксплуатационные расходы многоквартирного дома

Следующая таблица даст вам хорошее представление о количестве и разнообразии расходов, которые вы понесете как владелец многоквартирного дома. Эта таблица включает в себя два объекта общей стоимостью 45 единиц.

Неожиданные расходы на эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома

Как владелец нового многоквартирного дома вы понесете непредвиденные расходы.Это обещание.

Предвидеть все события практически невозможно. Вы можете просто пропустить расходы. Что происходит. Но если вы попрактикуетесь в анализе сделок — столько, сколько сможете, — вы станете более образованными и с меньшей вероятностью что-то упустите.

До тех пор, пока вы не станете специалистом в области анализа недвижимости, поработайте с многоквартирным наставником или владельцем многоквартирного дома, чтобы проанализировать любую сделку, которую вы собираетесь сделать.

В дополнение к программам наставничества я предлагаю индивидуальные консультации по конкретным сделкам и анализу собственности.Посетите мою страницу услуг по наставничеству и консультированию в сфере недвижимости для получения дополнительной информации. Или зачем ждать? Свяжитесь со мной напрямую, если у вас возникнут вопросы.

Статьи по теме

5 ошибок анализа крупных многосемейных сделок, которых следует избегать

Создание годового операционного бюджета для вашей многосемейной собственности

Контрольный список для многоквартирных домов: руководство для владельцев многоквартирных домов

***

Тереза ​​Брэдли-Банта пишет об инвестировании в недвижимость, избегая ловушек, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы.Она вошла в список 100 лидеров мнений PropTech 2017 года и получила 14 американских и международных наград в области недвижимости за свой веб-сайт и программы инвестирования в недвижимость. Как показано на: The Equifax Finance Blog, AOL’s Daily Finance, Scotsman Guide, The Best Real Estate Investing Advice Ever Show, Stevie Awards Blog, Rental Housing Journal и Investors Beat и других.

Закон штата Массачусетс о домовладельце и арендаторе

Ардон против Кайваса, 92 Массачусетс.Приложение. Кт. 1110 (2017)
Преднамеренное лишение арендатора доступа к подвалу общего пользования на срок менее месяца не является без более серьезным вмешательством в ее право аренды.

Blake v. Hometown Communities, Inc., 486 Массачусетс, 268 (2020)
Сообщество искусственных домов взимало с новых жителей на 96 долларов в месяц больше, чем они взимали с других жителей. Это требование о том, чтобы некоторые арендаторы платили дополнительную арендную плату практически за одни и те же участки, было нарушением Закона о промышленном доме G.L. c. 140, § 32L (2).

Creatini v. McHugh, 99 Mass. App. Кт. 126 (2021)
Арендодатель не несет ответственности перед прохожим на улице за травмы, нанесенные собакой арендатора после того, как собака покинула его собственность.

Karaa v. Yim, 86 Mass. App. Кт. 714 (2014)
Обсуждает смягчение убытков , заявляя, что «кто несет бремя в суде относительно смягчения убытков в контексте арендодателя-арендатора, является предметом некоторой неопределенности в Массачусетсе.»См. Сноску 10 в деле для объяснения неопределенности относительно бремени доказательства уменьшения ущерба со ссылками на различные источники.

Nutt v. Florio, 75 Mass. App. Кт. 482 (2009)
Ответственность за укус собакой арендатора . Пострадавший от укуса собаки подал в суд на хозяина собаки, питбуля. Суд заявил, что питбуль — это порода, «известная своей агрессивностью». «Хотя ответчики не могут быть привлечены к строгой ответственности в силу породы Крошки, знание этой породы и ее склонностей может надлежащим образом быть фактором, который следует учитывать при определении того, проявили ли обвиняемые халатность в соответствии с принципами общего права.«

Phillips v. Equity Residential Management, LLC, 478 Mass. 251 (2017)
Тройное возмещение убытков применяется к ошибочно произведенным вычетам из депозита, а не к дефектам в заявлении о возмещении убытков, таким как отсутствие необходимых законодательных штрафов и штрафов формулировка в заявлении.

South Boston Elderly Residences, Inc. против Мойнахана, 91 Массачусетс, приложение. Кт. 455 (2017)
В деле о гарантии пригодности для проживания Апелляционный суд применил принцип деликта, согласно которому «ответчик должен принимать своего истца таким, каким он его или ее находит», и постановил, что в случае существенного нарушения гарантии пригодности для проживания, арендатор особая чувствительность к состоянию квартиры может быть учтена при определении «уменьшенной для него ценности» помещения из-за его неисправного состояния.Апелляционный суд также постановил, что договор аренды, который дает домовладельцу право на доступ к квартире для целей осмотра и ремонта, не дает домовладельцу общих полномочий на въезд в любое время без разрешения арендатора в отступление от прав арендатора на спокойное пользование в соответствии с законом. статут.

Вустер против Колледж Хилл Пропертис, ООО, 465 Массачусетс, 134 (2013)
Жилые дома. Квартира, которую снимают 4 студента колледжа, не является общежитием.

Common Property vs.Ограниченная общая собственность в ТСЖ

10 октября 2019 г.

Когда вы помогаете управлять ТСЖ, важно знать о двух разных видах собственности, которые есть у каждого ТСЖ:

Общая собственность предназначена для использования всеми, кто проживает в ТСЖ. Примеры общей собственности включают теннисные корты, фитнес-центры и детские площадки.

Характеристика общей собственности:

• • • Используется более чем одним владельцем
    • ТСЖ поддерживает, ремонтирует и улучшает эти участки посредством регулярных или специальных проверок
    • Владельцы не могут изменять, использовать исключительно или иным образом вмешиваться
    • ТСЖ может принимать решения, влияющие на эти общие области
    • ТСЖ имеет право использовать, ограничивать или изменять общие зоны в соответствии с CC&R (Соглашения, условия и ограничения)

Ограниченная общая собственность (LCP) кому-то принадлежит и используется исключительно им.Например, в доме на одну семью в ТСЖ интерьер и экстерьер являются LCP. В ТСЖ кондоминиума только внутреннее пространство — LCP. Примеры LCP включают окна, балконы и подъездные пути.

Ограниченная характеристика общего имущества:

• • • Используется только одним владельцем
    • Владелец должен содержать недвижимость и оплачивать ремонт, но ТСЖ может сделать это и взимать с собственника расходы
    • Владелец может изменять, использовать исключительно, но для внесения изменений может потребоваться разрешение ТСЖ
    • ТСЖ может принимать решения, влияющие на LCP, но только если они принимаются единообразно для всех владельцев (т.е. правила аренды / лизинга, шум и другие актуальные предметы Правил) ’
    • Владелец может продавать, передавать или иным образом законно использовать LCP

Граница между общей собственностью и ЖКХ может быть нечеткой.
Это особенно верно, когда дома ТСЖ соединены, как в случае с кондоминиумами и таунхаусами. А когда граница нечеткая, между домовладельцами и ТСЖ могут возникнуть замешательство и конфликт.

Например. Предположим, что общая зона находится рядом с домом владельца — возможно, патио прямо за черным ходом.Владелец может ошибочно предположить, что это его исключительная собственность. Они устанавливают стол и стулья для своей семьи и расстраиваются, когда другие жители требуют их для барбекю на выходных. Но домовладелец ошибается. Если ТСЖ определило помещение как общую собственность, любой, кто проживает в ТСЖ, может им пользоваться.

Чтобы избежать подобных недоразумений, четко определите типы собственности в вашем ТСЖ, и кто за что отвечает:

Понимание того, какие участки в вашем ТСЖ являются общей собственностью, а какие — LCP, имеет основополагающее значение для эксплуатации скважины ТСЖ. Информация в приведенной выше таблице является лишь общим руководством! Чтобы узнать о правилах и положениях вашего конкретного ТСЖ, важно прочитать CC & R вашего ТСЖ.

JSP Toolbox — это онлайн-набор инструментов и ресурсов, который позволяет ассоциациям домовладельцев (ТСЖ) легко и по доступной цене управлять собой. Подробнее о JSP Toolbox

КОД СОБСТВЕННОСТИ ГЛАВА 81.КОНДОМИНИУМЫ, СОЗДАННЫЕ ДО ПРИНЯТИЯ ЕДИНОЙ КОНДОМИНИУМА ACT

КОД СОБСТВЕННОСТИ

НАЗВАНИЕ 7. КОНДОМИНИУМЫ

ГЛАВА 81. КОНДОМИНИУМЫ, СОЗДАННЫЕ ДО ПРИНЯТИЯ ЕДИНОЙ КОНДОМИНИУМА АКТ

ПОДРАЗДЕЛ А. ПОЛОЖЕНИЯ В ОБЩЕМ ПРИМЕНЕНИИ

К КОНДОМИНУМУ

81.001. КОРОТКОЕ НАЗВАНИЕ. Эту главу можно цитировать как Закон о кондоминиумах.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3616, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек.81.0011. ПРИМЕНИМОСТЬ. (a) Данная глава применяется только к режиму кондоминиума, созданному до 1 января 1994 г. Режим кондоминиума, созданный 1 января 1994 г. или после этой даты, регулируется главой 82.

(b) Режим кондоминиума, созданный до 1 января 1994 г. , к которому применяется данная глава, также регулируется главой 82 в соответствии с разделом 82.002.

Добавлен Законами 1993 г., 73-й лег., Гл. 244, п. 3, эфф. 1 января 1994 г.

сек. 81.002. ОПРЕДЕЛЕНИЯ. В этой главе:

(1) «Квартира» означает замкнутое пространство, независимо от того, предназначено ли оно для проживания или иного использования, которое состоит из одной или нескольких комнат в здании и имеет прямой выход на проезжую часть или к общее пространство, ведущее к проезжей части.

(2) «Здание» включает в себя каждое основное строение на недвижимом имуществе или которое будет возведено на нем, указанное в декларации о режиме кондоминиума.

(3) «Кондоминиум» означает форму собственности на недвижимое имущество, которая сочетает в себе раздельное владение отдельными квартирами или единицами с общей собственностью на другие элементы.

(4) «Совет собственников» означает всех собственников квартир в проекте кондоминиума.

(5) «Декларация» означает документ, устанавливающий собственность в режиме кондоминиума.

(6) «Общие общие элементы» означает собственность, которая является частью режима кондоминиума, за исключением собственности, которая является частью или принадлежит квартире в режиме, в том числе:

(A) земля, на которой построено здание ;

(B) фундаменты, несущие стены и колонны, крыши, холлы, вестибюли, лестницы, входные, выходные и коммуникационные пути;

(C) подвалы, плоские крыши, дворы и сады, если не указано иное;

(D) помещение для проживания дворников или лиц, ответственных за здание, если иное не предусмотрено;

(E) отсеки или установка центральных служб, таких как электричество, свет, газ, вода, охлаждение, центральное отопление и воздух, резервуары, резервуары для воды и насосы, а также плавательные бассейны; и

(F) лифты и шахты лифтов, мусоросжигательные печи и все другие устройства и установки, обычно существующие для общего пользования.

(7) «Ограниченные общие элементы» означает часть общих элементов, выделенных по единогласному согласию совета собственников для использования одной или нескольких, но не всех квартир, например, специальные коридоры, лестницы и лифты. сантехнические услуги, общие для квартир определенного этажа, и аналогичных помещений или помещений.

(8) «Главный акт» означает акт, устанавливающий собственность в режиме кондоминиума.

(9) «Основная аренда» означает договор аренды, в рамках которого устанавливается собственность в режиме кондоминиума.

(10) «Проект» означает план предложения на продажу или продажи недвижимости, состоящей из четырех или более квартир, комнат, офисных помещений или других единиц в существующем или предлагаемом здании в качестве кондоминиума.

(11) «Имущество» означает недвижимое имущество, сданное в аренду или находящееся в собственности, улучшения собственности и бестелесные права, относящиеся к собственности.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3616, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек.81.003. ПРИМЕНИМОСТЬ МЕСТНЫХ ПОРЯДОК И НОРМ. (a) Комиссия по планированию или зонированию округа или муниципалитета может принять постановления, регулирующие режимы кондоминиумов, которые дополняют эту главу.

(b) Постановление о местном зонировании должно толковаться таким образом, чтобы относиться к аналогичным строениям, участкам или участкам одинаково, независимо от того, является ли собственность кондоминиумом или арендуется.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3617, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

ПОДРАЗДЕЛ B.СОЗДАНИЕ, ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ КОНДОМИНИУМА

Sec. 81.101. СОЗДАНИЕ КОНДОМИНИУМА. Владелец или застройщик существующего или планируемого здания устанавливает режим кондоминиума путем регистрации генерального акта, генерального договора аренды или декларации в соответствии с Разделом 81.102.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3618, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.102. СОДЕРЖАНИЕ ДЕКЛАРАЦИИ, МАСТЕРСКОГО АКТА ИЛИ МАСТЕР-АРЕНДЫ. (a) Декларация, генеральный акт или основной договор аренды для кондоминиума должны содержать:

(1) юридическое описание недвижимого имущества, предназначенного для режима кондоминиума, изображенное на табличке с недвижимостью, на которой указано местонахождение и буквенное обозначение каждого существующее или предлагаемое здание;

(2) общее описание каждой квартиры, включая квадратные метры, местоположение, номер и другую информацию, необходимую для идентификации квартиры, изображенную на табличке на этаже здания, в которой расположена квартира, которая идентифицирует дом по буквам и этажу и квартира по номеру;

(3) общее описание каждой еще не описанной области, которая подлежит индивидуальному владению и исключительному контролю, например, гаража или навеса для машины, изображенного на табличке, на которой указана территория и надлежащим образом обозначается буквой или цифрой;

(4) описание общих общих элементов, которые не описаны в Подразделе 1;

(5) описание ограниченных общих элементов;

(6) долевая или процентная доля каждой квартиры во всем режиме кондоминиума;

(7) положение о том, что декларация может быть изменена только на собрании собственников квартир, на котором поправка утверждается держателями не менее 67 процентов долей собственности в кондоминиуме; и

(8) положение о том, что поправка к декларации не может изменить или уничтожить единицу или ограниченный общий элемент без согласия затронутых владельцев и первых залогодержателей владельцев.

(b) Декларация, основной акт или основной договор аренды кондоминиума может содержать любые договоренности или другие вопросы, которые декларант считает необходимыми.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3618, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г. С поправками, внесенными законами 1984 г., 68-й лег., 2-е C.S., гл. 18, п. 9 (б), эфф. 2 октября 1984 г.

сек. 81.103. ПУБЛИЧНЫЕ ЗАПИСИ. (a) Каждый клерк округа должен вести соответствующие записи, называемые «Записи о кондоминиумах», в которых он должен регистрировать основные документы, основные договоры аренды и декларации для кондоминиумов.

(b) Клерк округа должен записывать таблички и другие инструменты в декларацию без предварительного согласования с другими органами.

(c) Документ, требуемый или разрешенный данной главой для регистрации, должен быть записан в соответствии с законом в записях о недвижимом имуществе округа, в котором находится собственность, к которой относится этот документ.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3618, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.104. КВАРТИРА В СОБСТВЕННОСТИ.(a) Собственник квартиры в режиме кондоминиума владеет ею исключительно, и владелец может владеть, передавать или обременять квартиру или подвергать ее судебным актам, независимо от других квартир в режиме кондоминиума.

(b) Индивидуальный титул или интерес в квартире в режиме кондоминиума подлежит регистрации.

(c) Вся доля в режиме кондоминиума должна быть разделена между квартирами.

(d) Лицо может владеть квартирой в режиме кондоминиума совместно или совместно с другими.

(e) Объединение кондоминиумов не может изменять или разрушать квартиру или ограниченный общий элемент без согласия всех затронутых владельцев и первых залоговых залогодержателей всех затронутых владельцев.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3619, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г. С поправками, внесенными законами 1984 г., 68-й лег., 2-е C.S., гл. 18, п. 9 (c), эфф. 2 октября 1984 г.

сек. 81.105. ГРАНИЦЫ КВАРТИРЫ. (а) Границами квартиры в режиме кондоминиума являются внутренние поверхности стен, полов и потолков по периметру квартиры, а также внешние поверхности балконов и террас квартиры.

(b) За исключением общих элементов, части здания на границах квартиры в режиме кондоминиума и воздушное пространство в этих границах являются частью квартиры.

(c) При толковании юридического документа, относящегося к квартире или квартире, которая была существенно реконструирована в соответствии с первоначальным планом квартиры, физические границы квартиры окончательно считаются надлежащими границами квартиры независимо от о заселении, подъеме или поперечном движении здания, в котором находится квартира, и независимо от расхождений между границами, указанными на табличке здания, и фактическими границами здания.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3619, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.106. АПАРТАМЕНТЫ. Акт на квартиру в режиме кондоминиума должен:

(1) включать в декларацию посредством ссылки номера;

(2) констатировать обременения квартиры;

(3) описать квартиру по плате; и

(4) указывают долевую или процентную долю квартиры в режиме кондоминиума.

Закона 1983 г., 68-й лег., п. 3620, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.107. ИНТЕРЕСЫ В ОБЩИХ ЭЛЕМЕНТАХ. Владелец квартиры в режиме кондоминиума делит владение общими элементами режима с другими владельцами квартир. Владелец квартиры может использовать общие элементы в соответствии с их предполагаемыми целями, указанными в плане, декларации или подзаконных актах режима кондоминиума, не нарушая прав других владельцев квартир.

Закона 1983 г., 68-й лег., п. 3620, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.108. РАЗДЕЛЕНИЕ ОБЩИХ ЭЛЕМЕНТОВ. (a) Право собственности на общие и ограниченные общие элементы режима кондоминиума не может быть разделено или разделено в судебном порядке, пока они подходят для режима кондоминиума.

(b) Лицо не может инициировать действие по разделу ограниченных или общих элементов режима кондоминиума, если ипотека не выплачена или не получено согласие залогодержателей.

(c) Соглашение, противоречащее данному разделу, недействительно.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3621, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.109. ПЕРЕВОЗКА ОБЫЧНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ. Квартира в режиме кондоминиума и безраздельная заинтересованность собственника квартиры в общих элементах режима, присущих квартире, не могут передаваться отдельно. Если передача квартиры не относится к общим элементам, безраздельная заинтересованность собственника квартиры в целом и ограниченные общие элементы режима, относящиеся к квартире, передаются вместе с квартирой.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3622, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.110. ПРЕКРАЩЕНИЕ КОНДОМИНИУМА РЕЖИМА. (a) По единодушному согласию или если декларация предусматривает прекращение по соглашению собственников, по соглашению держателей не менее 67 процентов или указанного в декларации процента долей собственности в кондоминиуме, в зависимости от того, что больше, владельцы здания в режиме кондоминиума могут прекратить действие режима и попросить клерка графства, в котором находится режим, объединить записи о владениях, составляющих режим кондоминиума, если какие-либо кредиторы, от имени которых обременяют здание зарегистрированы, соглашаются принять неразделенные части имущества, принадлежащего должникам, в качестве обеспечения, при условии, что в декларацию не может быть внесено никаких изменений, уменьшающих количество голосов, необходимых для прекращения режима кондоминиума.

(b) Если режим кондоминиума прекращается, каждый собственник квартиры владеет безраздельной долей в общей собственности, которая соответствует безраздельной доле, ранее принадлежавшей собственнику квартиры в общих элементах.

(c) Имущество, которое было выведено из режима кондоминиума, может быть передано другому режиму кондоминиума в любое время.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3621, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г. С изменениями, внесенными законами 1989 г., 71-й лег., Гл. 157, п.1, эфф. 25 мая 1989 г.

сек. 81.111. ИЗМЕНЕНИЕ ДЕКЛАРАЦИИ О КОНДОМИНИУМЕ. После того, как декларация кондоминиума записана клерком округа, декларация не может быть изменена, кроме как на собрании собственников квартир, на котором поправка утверждается держателями не менее 67 процентов долей собственности в кондоминиуме.

Добавлен Законами 1984 г., 68-й лег., 2-е изд., Гл. 18, п. 9 (г), эфф. 2 октября 1984 г.

сек. 81.112. ОГРАНИЧЕНИЕ НА ЧЛЕНСТВО В КЛУБЕ.(a) Положение декларации, генерального акта, генерального договора аренды или другого зарегистрированного договора, которое требует от владельцев квартир в режиме кондоминиума поддерживать членство в указанном частном клубе, недействительно после 10-й годовщины даты, когда это положение вступило в силу. записано или продлено, если оно не будет продлено после девятой годовщины этой даты на собрании владельцев квартир, на котором продление утверждается держателями не менее 67 процентов долей собственности в кондоминиуме, а текст обновленного положения записывается в записи о недвижимом имуществе каждого округа, в котором расположен кондоминиум.

(b) Положение, описанное в этом разделе, не может быть принято или возобновлено в качестве подзаконного акта советом собственников.

Добавлен Законами 2003 г., 78-й лег., Гл. 1101, п. 1, эфф. 1 сентября 2003 г.

ПОДРАЗДЕЛ C. УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИНИУМАМИ

Разд. 81.201. ПОЛНОМОЧИЯ СОВЕТА СОБСТВЕННИКОВ. (a) Совет владельцев кондоминиумов может принимать и изменять подзаконные акты.

(b) Совет владельцев кондоминиумов может возбудить судебный процесс от имени двух или более собственников квартир по вопросу, связанному с общими элементами двух или более квартир.Совет собственников может делегировать свои полномочия в соответствии с настоящим подразделом, назначив в уставе лицо, которое может осуществлять эти полномочия. Этот пункт не ограничивает право собственника квартиры подавать иск от своего имени.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3621, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.202. УСТАВ. Подзаконные акты режима кондоминиума регулируют управление зданиями, составляющими режим.

Закона 1983 г., 68-й лег., п. 3621, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.203. БОЛЬШИНСТВО ГОЛОСОВ. Для целей данной главы владельцы квартир, которым принадлежит не менее 51 процента долей в режиме кондоминиума, как определено в декларации, составляют большинство собственников квартир.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3621, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.204. ОБСЛУЖИВАНИЕ КОНДОМИНИУМА. (a) Владелец квартиры в режиме кондоминиума несет ответственность за пропорциональную долю собственника квартиры в размере:

(1) расходов на управление режимом кондоминиума, а также на содержание и ремонт общих общих элементов;

(2) в соответствующих случаях расходы на управление ограниченными общими элементами зданий в режиме кондоминиума; и

(3) прочие расходы, утвержденные советом собственников.

(b) Владелец квартиры в режиме кондоминиума не освобождается от обязанности по этому разделу вносить свой вклад в покрытие расходов режима кондоминиума, отказываясь от использования общих элементов или отказываясь от квартиры.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3622, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.205. СТРАХОВАНИЕ. (a) По решению большинства совета собственников или в порядке, предусмотренном или требуемым декларацией или уставом, совет собственников может приобрести страховку, которую он считает подходящей для защиты зданий и владельцев квартир.

(b) Страхование может быть оформлено на имя совета собственников или на имя лица, указанного в декларации или подзаконном акте в качестве доверительного управляющего для владельцев квартир и их залогодержателей. Каждый собственник квартиры и залогодержатель собственника квартиры является бенефициаром полиса, независимо от того, указан он в качестве бенефициара или нет, пропорционально заинтересованности собственника квартиры в режиме кондоминиума, установленной в декларации.

(c) Приобретение страховки советом собственников не наносит ущерба праву собственника квартиры в режиме кондоминиума на получение страховки для собственной выгоды.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3622, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.206. РАСПОРЯЖЕНИЕ СТРАХОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. (a) За исключением случаев, предусмотренных Подразделом (b), если здание в режиме кондоминиума повреждено в результате несчастного случая, от которого оно застраховано, выручка от страхового полиса должна использоваться для реконструкции здания. Совет владельцев или подзаконные акты режима кондоминиума регулируют проведение реконструкции.

(b) Если более двух третей здания в режиме кондоминиума требует реконструкции из-за несчастного случая, от которого оно застраховано, совет собственников может принять решение не реконструировать здание.Если совет собственников единогласно не договорится об ином, страховая выручка выплачивается индивидуальным собственникам квартир или их залогодержателям в зависимости от их интереса пропорционально интересам собственника квартиры в режиме кондоминиума, установленном декларацией.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3622, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.207. НЕДОСТАТОЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ. (a) Если в соответствии с Разделом 81.206 поврежденное здание в режиме кондоминиума должно быть реконструировано, но страховые выплаты недостаточны для оплаты затрат на реконструкцию, владельцы квартир, непосредственно пострадавшие от ущерба, должны оплатить разницу между стоимостью реконструкции и страховкой. продолжается, если иное не предусмотрено уставом.Каждый пострадавший владелец квартиры должен внести сумму на реконструкцию, которая пропорциональна заинтересованности собственника квартиры в режиме кондоминиума.

(b) Если один или несколько, но менее чем большинство затронутых владельцев квартир отказываются произвести оплату, требуемую в соответствии с этим разделом, после решения большинства затронутых владельцев квартир с указанием обстоятельств дела и стоимости Большинство работ может устранить повреждения за счет всех собственников квартир, получивших выгоду от реконструкции.

(c) Единогласным решением, принятым после даты несчастного случая, владельцы квартир в режиме кондоминиума, заинтересованные в применении этого раздела, могут решить изменить его последствия.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3623, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.208. ОЦЕНКИ ПРИ ПЕРЕВОЗКЕ. Если владелец квартиры передает квартиру и оценки против квартиры не оплачены, владелец квартиры должен уплатить просроченные взносы из продажной цены квартиры, или покупатель должен уплатить взносы вместо любых других сборов против собственности. за исключением:

(1) взносов, залогов и сборов в пользу этого штата или политического подразделения этого штата по налогам на квартиру, которые причитаются и не уплачиваются; или

(2) обязательство по правильно зарегистрированной ипотеке.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3623, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.209. ЗАПИСИ КОНДОМИНИУМА. (a) Администратор или административный совет режима кондоминиума или лицо, назначенное в соответствии с уставом режима, должны вести подробный письменный отчет о поступлениях и расходах, связанных со зданием и его администрацией, с указанием расходов, понесенных режимом.

(b) Счета и подтверждающие документы режима кондоминиума должны быть доступны владельцам квартир для проверки в рабочие дни в удобные, установленные и публично объявленные часы.

(c) Бухгалтерские книги и записи режима кондоминиума должны соответствовать надлежащим процедурам бухгалтерского учета и должны проверяться не реже одного раза в год аудитором, не связанным с режимом кондоминиума.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3625, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

сек. 81.210. ССУДЫ КАК ДОПУСТИМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ. (a) Если фидуциар или банк, ссудо-сберегательная ассоциация, трастовая компания, компания по страхованию жизни или другое кредитное учреждение уполномочено предоставлять ссуды на недвижимость, ссуду на квартиру в режиме кондоминиума и безраздельный интерес в общем элементы режима, которые присущи квартире, являются приемлемыми инвестициями для доверительного управляющего или кредитного учреждения.

(b) Кредитор не может учитывать наличие предшествующего залогового права по налогам, оценкам или другим аналогичным сборам, которые не являются просроченными, при определении того, является ли ипотека или доверительный акт первым залоговым правом на обеспечение ссуды в соответствии с настоящим Соглашением. раздел.

(c) Для целей этого раздела квартира в режиме кондоминиума и безраздельная заинтересованность в общих элементах, относящихся к квартире, являются единым целым, независимым от других единиц в режиме.

(d) Этот раздел не влияет на какие-либо другие применимые положения закона, которые ограничивают ипотечные инвестиции на основе особой доли или процента от стоимости заложенного имущества.

Акты 1983 г., 68-й лег., Стр. 3625, гл. 576, п. 1, эфф. 1 января 1984 г.

аварий в многоквартирных домах: кто виноват?

Какие обязанности у арендодателя или собственника недвижимости?

Арендодатель или собственник недвижимости обязаны поддерживать в безопасном состоянии многоквартирный дом и прилегающие территории общего пользования. Чтобы получить компенсацию в иске о несчастном случае в многоквартирном доме, вам необходимо будет доказать, что домовладелец или владелец недвижимости не соблюдал надлежащие стандарты обслуживания и причинил вам травмы.Правила, касающиеся стандартов ухода за домовладельцами и владельцами многоквартирных домов, следующие:

• Арендатор должен использовать имущество обычным образом

• Собственник или арендодатель должен обеспечивать безопасность своего имущества для арендаторов

Обязанности в многоквартирном доме

В арендованной квартире лицо, ответственное за поддержание имущества в надлежащем рабочем состоянии, несет ответственность за оплату ваших травм после аварии. В большинстве случаев ответственность арендатора / арендодателя выглядит примерно так:

• Арендатор несет ответственность за вещи внутри квартиры, такие как мебель или другие движущиеся предметы

• Арендодатель несет ответственность за все остальные помещения

• Стоимость визитов к врачу
• Тарифы скорой помощи
• Транспортные расходы на скорую помощь
• Неоплаченные или неоплаченные больничные счета
• Стоимость физиотерапии, речевой терапии или профессиональной терапии
• Боль и страдание
• Эмоциональное расстройство
• Потеря заработной платы

Что может сделать адвокат, чтобы помочь вам выиграть ваше дело?

Несчастные случаи в многоквартирных домах всегда вызывают стресс, и в судебном процессе трудно ориентироваться даже в самых благоприятных обстоятельствах. Ваш адвокат может помочь вам выиграть дело по телефону:

• Нанять следователей по несчастным случаям
• Разговор с врачом, чтобы доказать, что у вас серьезные травмы или нетрудоспособность
• Ведение переговоров со страховой компанией по многоквартирному дому или арендодателю
• Судебные документы
• Представляем вас на суде

• Стоимость визитов к врачу
• Тарифы скорой помощи
• Транспортные расходы на скорую помощь
• Неоплаченные или неоплаченные больничные счета
• Стоимость физиотерапии, речевой или производственной терапии
• Боль и страдание
• Эмоциональное расстройство
• Потеря заработной платы
• Наем следователей по несчастным случаям
• Разговор с врачом, чтобы доказать, что у вас серьезные травмы или нетрудоспособность
• Ведение переговоров со страховой компанией по многоквартирному дому или арендодателю
• Судебные документы
• Представляем вас на суде