Обязанности собственников по содержанию общего имущества дома: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Разное

Содержание

Какие права и обязанности есть у собственников нежилых помещений многоквартирного дома

В многоквартирном доме имеется подвальное помещение, в котором находятся нежилые помещения – кладовые. Они оформлены и зарегистрированы в собственность физических и юридических лиц. УО спрашивает, должны ли собственники кладовых платить за содержание и ремонт общедомового имущества и участвовать в ОСС?

ОДН для нежилых помещений: нужно ли начислять и можно ли не платить

Права владельцев нежилых помещений

Те же самые вопросы встают относительно собственников любых нежилых помещений: машиномест, кладовых, частей чердака и подвала. В свою очередь и их владельцев интересует, должны ли они платить за содержание общего имущества, например, лифта или за уборку подъезда, ведь они не пользуются этими услугами.

Согласно ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утверждённому и введёному в действие приказом Росстандарта от 11. 06.2014 № 543-ст, собственник – лицо, обладающее правом собственности на помещение в МКД.

В процессе эксплуатации многоквартирного дома он осуществляет также другие свои права: «владения, пользования, содержания и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, а также части общего имущества квартиры, если такое помещение является комнатой в коммунальной квартире, которому также принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме…».

Правом голоса на общих собраниях собственников обладают владельцы жилых и нежилых помещений в доме лично или через законного представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Каждый собственник при голосовании обладает пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД количеством голосов  (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Таким образом, если помещение, жилое или нежилое, любого назначения – кладовка, машиноместо, чердак – принадлежит человеку на праве собственности, он имеет право голосовать на ОСС.

На это указал Минстрой РФ в письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС04.

На владельца нежилого помещения распространяются те же права, что и на любого другого собственника в доме. Отметим, что право собственности на помещение должно быть зарегистрировано в ЕГРН.

Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Обязанности собственника кладовой и машиноместа

Как мы уже говорили, собственники нежилых помещений часто недоумевают, почему управляющие организации или ТСЖ выставляют им счета на оплату коммунальных ресурсов на содержание общедомового имущества, считая это несправедливым.

Право собственности на имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается после того, как запись об этом внесена в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Собственник отвечает за содержание принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

Все собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общедомовым имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Доля владельца помещения в праве общей собственности на такое имущество пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 ЖК РФ).

В соответствии со своей долей каждый участник долевой собственности платит сборы, налоги и несёт иные расходы и издержки, связанные с содержанием общего имущества (ч. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ).

В состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД входит и оплата за услуги и работы по управлению домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы на содержание такого имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Хозяева жилых и нежилых помещений участвуют в расходах на содержание и ремонт общего имущества согласно своей доле в праве общей собственности (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Если домом управляет управляющая организация, плата передаётся ей (ч.

7 ст. 155 ЖК РФ).

Вывод о том, что владельцы помещений в многоквартирном доме должны оплатить за ремонт и содержание ОИ, Верховный суд РФ сформулировал в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг  для обеспечения государственных и муниципальных нужд от 28.06.2017. Он указал, что эта обязанность не обусловлена наличием договора с управляющей компанией.

Одновременно с этим обязанность УО – выполнять работы и оказывать услуги по содержанию общедомового имущества. Компания не может отказаться от них, даже если не заключён государственный или муниципальный контракт (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Таким образом, если между собственником нежилого помещения и управляющей организацией нет договора для исполнения обязанности по несению расходов на содержание общего имущества, владелец помещения всё равно должен вносить соответствующую плату. Иной порядок может быть предусмотрен законом или договором.

Платить за коммунальные ресурсы, которые тратятся на общедомовые нужды, должны собственники как жилых, так и нежилых помещений в МКД.

Как УО обойти требование указывать в иске идентификатор должника

На заметку

Различий в обязанностях собственников жилых и нежилых помещений в вопросе содержания общего имущества нет (ст. 39 ЖК РФ).

Владелец квартиры и хозяин кладовки или машиноместа в МКД одинаково участвуют в содержании общедомового имущества. Физические и юридические лица должны платить за потреблённые коммунальные услуги, в том числе и затраченные на содержание ОИ, и капитальный ремонт в доме. Плату нужно вносить своевременно и полностью.

Между тем у собственники нежилых помещений есть право владения, пользования, содержания и распоряжения помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Нежилое помещение – часть многоквартирного дома, если оно указано в технической документации.

Если такое помещение оформлено в собственность, его площадь учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общедомовым имуществом и могут участвовать в ОСС.

Собственник нежилого помещения тоже имеет право участвовать в общем собрании собственников, количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.

Об обязанности по внесению собственниками жилых и нежилых помещений платы за жилищные и коммунальные услуги в многоквартирных домах

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Далее согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать, в том числе в уплате платежей, связанных с содержанием общего имущества, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу статьи 289 ГК РФ собственнику наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В продолжение статьи 289 ГК РФ, часть первая статьи 290 ГК РФ раскрывает перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Кроме того, статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) также предусмотрено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Дополнительно статьей 158 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Далее, как следует из части первой статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Частью второй статьи 153 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – Правила), в которых прописан порядок расчета коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая положения по порядку приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг.

Дополнительно обращаем внимание, что согласно подпункту «б» пункта 122 Правил действия по ограничению или приостановлению предоставления коммунальных услуг не должны приводить к нарушению прав и интересов потребителей, пользующихся другими помещениями в многоквартирном доме, и полностью выполняющих обязательства, установленные законодательством Российской Федерации и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг.

Права и обязанности собственника жилого поменещения МКД

Право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

 

Для начала необходимо выяснить, какими правами и обязанностями обладает каждый собственник квартиры.

Каждый собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.

Владение – это хозяйственное господство собственника над вещью.

Пользование – это извлечение из вещи полезных свойств.

Распоряжение – это совершение в отношении вещи определенных действий, определяющих ее судьбу.

Таким образом, собственники наделены законодательством всеми правами в отношении к своей собственности, но с появлением Права владения недвижимостью, на собственника помещения возложена и Обязанность обеспечить надлежащее содержание своего имущества.

Обязанность надлежащего содержания общего имущества многоквартирного жилого дома прямо возложена Жилищным кодексом на собственников помещений, а для практической реализации этой обязанности собственники должны избрать один из способов управления домом, а именно:

Способы управления многоквартирным жилым домом.

Любой из предлагаемых законодательством способов управления предполагает, что собственник поручает управляющей, обслуживающей организации, либо ТСЖ, за плату обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме. бесплатно передав недвижимость в собственность гражданам, государство законодательно закрепило обязанность собственников нести бремя расходов по содержанию своего и общего имущества многоквартирного дома, с учетом различия потребностей собственников помещений в услугах и работах в каждом отдельном доме.

Итак, собственники сообща владеют всем домом. Кроме того, что собственность дает возможность пользоваться, владеть и распоряжаться своим и общим имуществом, она налагает и целый ряд обязанностей.

Обязанности собственника жилого помещения:

  • содержать свое и общее имущество в надлежащем состоянии;
  • своевременно ремонтировать свое и общее имущество;
  • охранять и беречь имущество от порчи и уничтожения;
  • своевременно оплачивать потребленные жилищно-коммунальные услуги.

Не исполнение собственниками своих обязанностей, приводит к снижению потребительских качеств жилья и его рыночной стоимости. Протекающая крыша приводит к разрушению строительных конструкций всего дома. промерзание межпанельных швов приводит к разрушению стеновых панелей, вызывает коррозию скрытых металлических элементов строительных конструкций, способствует возникновению грибка и плесени. Неисправность у одного, вызывает снижение качества жизни у всех. Поэтому все и отвечают за общее имущество многоквартирного дома.

Выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома осуществляется управляющей организацией самостоятельно, либо с привлечением специализированных предприятий и организаций, путем заключения с ними договоров в пределе поступивших денежных средств от собственников.

Объем проводимых работ зависит только от одного фактора – размера поступивших денежных средств.

К большому сожалению, многие собственники жилых помещений считают, что на них не распространяется требование федерального законодательства по надлежащему содержанию общего имущества дома. Такие люди живут по принципу: «Моя хата с краю, ничего не знаю». Свою личную квартиру они содержат в порядке, а вот общее имущество дома, в виде лестничных маршей, площадок, кровли, технического подвала и т.д. считают тяжелым и ненужным обременением, ни к чему их не обязывающим.

Хочется напомнить уважаемым собственникам статью 39 Жилищного кодекса РФ, в которой говорится, что собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Любая собственность, кроме права владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению, в обязательном порядке предусматривает еще и ответственность за ее сохранение и приумножение. Ну не может ваша квартира «висеть в воздухе», для нее оказывается нужен и фундамент, и кровля и инженерное оборудование, а поэтому хочешь или не хочешь, а заботиться о доме надо.

Если вы не хотите думать, или делаете вид, что вас это не касается, то вы рискуете остаться вообще без квартиры по причине постепенного разрушения всего дома. Протекающая кровля, неисправные инженерные и электрические сети, полуразрушенные подъезды сделают жизнь даже в самой благоустроенной квартире просто невыносимой. Возникает вполне резонный вопрос, почему одни находят возможность содержать общее имущество, а другие паразитируют за чужой счет? Такие люди не хотят платить в принципе, выдумывая огромное количество причин в оправдании своих неблаговидных поступков.

Обязанности управляющей организации – УК «НАДЕЖНЫЕ ПАРТНЁРЫ»

Обязанности управляющей организации

Надлежащее содержание общего имущества Дома.   Услуги и работы, необходимые для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, периодичность и сроки выполнения работ, оказания услуг (далее — график выполнения работ, оказания услуг), устанавливаются исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290.

Проведение мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений Дома;

Ведение хозяйственно-финансовых операций, в том числе учет расходов и доходов по содержанию и ремонту Дома, соответствующей технической документации на Дом;

Проведение капитального ремонта в порядке и случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ и иными нормативно-правовыми актами. Необходимость проведения капитального ремонта определяется на общем собрании собственников помещений;  

Проведение работ по ремонту общего имущества дома за счет иных средств, не предусмотренных договором по решению общего собрания собственников помещений дома;

Предоставление коммунальных услуг:
•    холодное водоснабжение — круглосуточное обеспечение Собственника холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой по присоединенной сети в жилое помещение, в объеме необходимом для удовлетворения физиологических, санитарно-гигиенических, хозяйственных потребностей Собственника и содержания общего имущества Дома;
•    горячее водоснабжение — круглосуточное обеспечение Собственника горячей водой надлежащего качества, подаваемой по присоединенной сети в жилое помещение, в объеме необходимом для удовлетворения физиологических, санитарно-гигиенических, хозяйственных потребностей Собственника и содержания общего имущества Дома;
•    водоотведение — отвод бытовых стоков;
•    электроснабжение — круглосуточное обеспечение Собственника электрической энергией надлежащего качества, подаваемой по присоединенной сети в жилое помещение, в объеме необходимом для освещения помещений Собственника, использования бытовых приборов, содержания общего имущества Дома;
•    отопление – поддержание в помещении, общем имуществе Дома, отапливаемом по присоединенной сети, температуры воздуха в соответствии с нормами и правилами, предусмотренными действующим законодательством;

Порядок и условия предоставления коммунальных услуг, определяются в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354;

Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Заключение от своего имени и за счет Собственника(ов) договоров с организациями-поставщиками на обеспечение теплоснабжения, холодного водоснабжения, сбор стоков (водоотведение), электроснабжения, договоров с подрядными организациями на содержание и ремонт общего имущества дома, уборку общего имущества (помещений общего пользования и земельного участка), вывоз твердых бытовых отходов;

Перечисление денежных средств, полученных от всех Собственников помещений Дома, соответствующим поставщикам и подрядчикам в следующей очередности:
1. коммунальные услуги:
— тепловая энергия (отопление, горячее водоснабжение),
— холодная вода и водоотведение,
— электрическая энергия,
— обращение с твердыми коммунальными отходами
2. услуги по управлению Домом,
3. услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества Дома.

Круглосуточную работу аварийных и диспетчерских служб;

Принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

Начисление, сбор и учет платы за содержание помещения и коммунальные услуги, выдачу расчетно-платежных документов (квитанция, счет, счет-фактура) Собственнику не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным;

Актирование по требованию Собственника в случаях ненадлежащего оказания коммунальных услуг, услуг по содержанию и ремонту общего имущества Дома, плановых и аварийных отключений;

Прием и оформление документов от Собственника жилого помещения, необходимых для последующего регистрационного учета по месту жительства или пребывания;

Регистрацию заявок (заявлений, обращений) Собственника об аварийных ситуациях, о неоказании или ненадлежащем оказании (по количеству или качеству) коммунальных и иных услуг, принятие необходимых мер к устранению заявленных недостатков;

Соблюдение параметров качества коммунальных услуг в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354;

Предоставление собственникам помещений в Доме в течение первого квартала после окончания отчетного года отчета о выполнении настоящего договора за год в бумажном или электронном виде,  путем размещения в абонентских почтовых ящиках, на информационном стенде  и официальном сайте УК по согласованной в Договоре форме.

Какие права и обязанности у собственника жилого помещения?

19 декабря 2017

Cтатьёй 30 Жилищного кодекса РФ регламентированы права и обязанности собственника жилого помещения.

Так, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правиласодержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей ЖК РФ и иных актов жилищного законодательства понимаются сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Подготовлено прокуратурой Пронского района 

Вернуться к списку

Статья 30 Жилищного Кодекса РФ и комментарий к ней

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

(часть 5 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 503-ФЗ)

Вопрос-ответ – ООО УК «Кристалл»

Вопрос:
В моем жилом помещении установлены индивидуальные приборы учета горячего водоснабжения. Поставщиком данного энергоресурса являлось ООО «Октан-Сервис». ООО «Октан-Сервис» выставляло квитанции исходя из норматива потребления энергоресурса. По незнанию действующего законодательства, я оплачивала квитанции выставляемые ООО «Октан-Сервис». Недавно я узнала, что жильцы в квартирах которых, установлены индивидуальные приборы учета, должны оплачивать поставку энергоресурса по показанию индивидуальных приборов учета. В настоящий момент ООО «Октан-Сервис» отказывается осуществить перерасчет на основании показаний счетчиков индивидуального прибора учета. Что в сложившейся ситуации необходимо предпринять?

Вопрос:
Может ли собственник нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома не платить за обслуживание и текущий ремонт общего имущества, апеллируя это тем, что имуществом этим не пользуется.?

Ответ:

Прежде всего, следует подчеркнуть, что Жилищный кодекс РФ не делает различия в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Отсюда неважно, является нежилое помещение пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество. По поводу возможности установления иной дифференциации обязанностей оплаты, нежели предписывает ЖК РФ (например, путем принятия решений на общем собрании многоквартирного дома), нужно признать, что позиция законодателя не предполагает изъятий. Исходя из судебной практики, можно сделать вывод о том, что неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом. В своем Решении от 26.05.2005 № ГКПИ05-588 Верховный суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.

Понятно, что собственникам нежилых помещений подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным, но другого на сегодняшний день не дано.

Обязанности арендодателя по аренде имущества

Арендодатель несет ответственность за то, чтобы арендаторы и окружающая община были довольны. Правильный уход за арендуемым имуществом играет огромную роль в поддержании всеобщего удовлетворения. Соблюдение правил охраны труда и техники безопасности, регулярное техническое обслуживание, своевременная оплата счетов и поддержание надлежащей страховки — все это входит в обязанности арендодателя. Узнайте семь способов, которыми домовладелец может защитить свою собственность.

Обязанность соблюдать правила техники безопасности

Как домовладелец вы обязаны соблюдать все местные, государственные и федеральные нормы безопасности в отношении вашей собственности.Эти коды могут сильно различаться в зависимости от штата, в котором находится ваша арендуемая недвижимость. Вы можете найти обязанности на уровне штата в законе о домовладельцах-арендаторах вашего штата, но в вашем городе могут быть дополнительные требования, поэтому вам всегда следует проверять свои местные законы.

Некоторые примеры кодов безопасности:

  • Вы должны знать, сколько детекторов дыма и детекторов угарного газа требуется на квартиру / этаж и должны ли они быть подключены жестко.
  • Вы должны понимать опасность использования свинцовой краски в вашей собственности.Вы должны знать, как избавиться от опасностей, связанных с свинцовыми красками, в соответствии с рекомендациями EPA, а также иметь лицензию на это или нанять лицензированного специалиста.
  • Вы должны знать, как избавиться от плесени в вашем доме, особенно от ядовитой плесени. У EPA есть несколько советов о том, как обращаться с плесенью.
  • Вам необходимо знать требования к перилам и надлежащему освещению на лестничных клетках.
  • Вы должны знать, максимальное количество людей в спальне или максимальное количество людей на квадратный фут.
  • Нужно ли использовать огнезащитную краску в таких местах, как лестничные клетки.
  • Если необходимо установить защитные ограждения на окнах второго этажа.
  • Ознакомьтесь с законами, связанными с погодой. В районах, где вероятен снегопад, во многих городах действуют правила безопасности, требующие, чтобы пешеходные дорожки были засолены и вычищены лопатой в течение определенного периода времени до окончания метели, например, через два часа после окончания снегопада.

Поддерживайте надлежащее страхование

Как арендодатель, в ваших интересах поддерживать правильную сумму страхования вашей собственности.Если у вас есть ипотечный кредит на недвижимость, ваш кредитор часто требует от вас оформления определенных видов страхования. Это сделано для их защиты в случае повреждения вашей собственности, например, в результате пожара, наводнения или даже претензии «поскользнуться и упасть».

Страхование домовладельца:

Во-первых, вы должны проверить страховой полис домовладельца. Многие страховые полисы домовладельцев не покрывают аренду. В противном случае вам нужно, по крайней мере, получить базовую страховку собственности арендодателя, которая представляет собой страхование физического строения, которое вы сдаете в аренду.

Базовая страховка плюс содержимое покроют ваше имущество в здании, например, инструменты или бытовую технику. Он не распространяется на имущество арендаторов. Арендаторам потребуется оформить отдельную страховку для покрытия их имущества и ответственности.

Дополнительная страховка:

Другие виды страхования, которые следует рассмотреть:

  • Водонепроницаемость
  • Противопожарное покрытие
  • Покрытие наводнения
  • Страхование стихийных бедствий
  • Страхование судебных исков и судебных издержек
  • Страхование для покрытия утраченного дохода от аренды в результате пожаров или стихийных бедствий.

Зонтичная политика:

Кроме того, вы можете рассмотреть возможность получения зонтичного страхового полиса, который является дополнительным покрытием ответственности. Он может защитить вас от претензий, которые не могут быть покрыты другой страховкой вашей ответственности, например, от клеветы, клеветы или судебных исков. Он также может защитить вас, когда вы достигли предела покрытия по другим страховым полисам.

Оплата ипотеки

Если вы взяли ипотеку на свою собственность или частную ссуду для покупки своей собственности, вы несете ответственность за выплату этой ссуды в соответствии с установленным графиком платежей, который вы согласовали.Если платеж по ипотеке задерживается более чем на 30 дней, это отрицательно скажется на вашем кредитном рейтинге. Если вы продолжаете пропускать ипотечные платежи, вы можете столкнуться с потерей права выкупа.

Обязанность по уплате налогов

Независимо от того, являетесь ли вы владельцем сдаваемой в аренду собственности или имеете отдельную арендуемую недвижимость, вы несете ответственность за уплату налогов на недвижимость в правительство. Вам также придется платить налоги с доходов, полученных от сбора арендной платы.

Однако, как домовладелец или владелец недвижимости, вы можете воспользоваться множеством налоговых вычетов.Эти вычеты включают проценты по ипотечным платежам или кредитным картам, используемым для оплаты имущества, амортизационные отчисления, страховые взносы, ремонт и даже налоги на имущество.

Платежные услуги

Часто арендатор сам оплачивает коммунальные услуги. Так обстоит дело с большинством квартир и домов на одну семью. Однако, если вы являетесь домовладельцем, который несет ответственность за оплату коммунальных услуг для вашей собственности, будь то одно коммунальное предприятие или все, вы должны убедиться, что вы это делаете. Неуплата счета за коммунальные услуги означает, что у ваших арендаторов не будет воды, тепла или электричества.Это может рассматриваться как нарушение договора аренды, поскольку вы не предоставляете основные услуги, которые вы согласились предоставлять, и вы можете столкнуться с судебным иском.

Арендодатели должны проводить техническое обслуживание недвижимости

Как арендодатель, вы обязаны регулярно проводить техническое обслуживание своей собственности.

Включает профилактическое обслуживание:

  • Уничтожение регулярно.
  • Проверка, чтобы убедиться, что все детекторы дыма и детекторы угарного газа работают.

Сюда также входит еженедельное обслуживание:

  • Например, подметание всех мест общего пользования,
  • Очистка водостоков,
  • Сбор мусора,
  • Вывоз мусора и переработка в соответствии с графиком вывоза в вашем городе.

Выполнить ремонт

Вы должны не только проводить профилактическое обслуживание, но и ремонтировать свою собственность. Он включает в себя мелкий ремонт, такой как починка дверей, отрывающихся от петель или прочистка сливного отверстия в душе.Также сюда входит крупный ремонт, такой как замена крыши или перенастройка электропроводки. Конечно, если вы не имеете опыта в таких областях, как слесарное дело или электричество, лучше всего нанять лицензированного специалиста, который позаботится о том, чтобы работа выполнялась должным образом и в соответствии с правилами.

Что делать, если вы не можете сдать свою недвижимость? Узнайте о Законе о защите домовладельцев.

Кто отвечает за ремонт и техническое обслуживание? Майк Стонстрит

Домовладельцы часто по-разному относятся к своим индивидуальным ассоциациям домовладельцев (ТСЖ).Обычно каждый может согласиться с тем, что одна из основных обязанностей ТСЖ — поддерживать общие территории по всему району или жилому комплексу. Если шторм приведет к разрушению детской площадки, бассейна или клуба, пешеходных дорожек или пруда, ТСЖ и его профессиональная компания по управлению обществом организуют и произведут необходимый ремонт в соответствии с декларациями и соглашениями этого сообщества.

Но как быть, если ущерб нанесен собственности отдельного домовладельца? Это подпадает под категорию «отдельного обслуживания процентов» или собственности, принадлежащей исключительно члену ТСЖ.Когда мы говорим об односемейных домах, обычно любое техническое обслуживание, связанное с фактической структурой здания / жилища / дома, всегда является обязанностью владельца квартиры.

При любом обсуждении ремонта и технического обслуживания следует особо подчеркнуть, что ответственность за это изложена в Декларациях и соглашениях ассоциации. Они предоставляются всем, кто покупает дом в сообществе с ТСЖ, и обычно размещаются в Интернете для легкого доступа.

Это также относится к таунхаусам и виллам, особенно в таком регионе, как Уилмингтон, где многие из них приобретаются, а стоимость обслуживания включается в оценку.Несмотря на то, что это отдельно стоящие постройки, и домовладелец владеет земельным участком, в рамках некоторых Деклараций и соглашений, участок и внешний вид зданий могут фактически поддерживаться ТСЖ, которое заботится обо всем на внешней стороне конструкции (крыши, покраска , внешние улучшения и орошение, например). Когда ТСЖ ремонтирует и поддерживает внешний вид конструкции, она обычно не включает такие вещи, как двери, окна, экраны, дверные звонки, освещение и сантехнику и т. Д.

Если вы живете в кондоминиуме, это совсем другое животное, когда дело касается содержания. Когда вы покупаете квартиру, вы покупаете воздушное пространство внутри этой квартиры. Это можно назвать «краска для краски», когда все, что скрывается за краской, является общей или ограниченной общей областью и является обязанностью ассоциации.

Когда дело доходит до ремонта внутренних помещений и квартир общего пользования для съемщиков, вообще говоря, это буду я как домовладелец, который должен делать ремонт; в зависимости от того, как написан договор аренды, может возникнуть ситуация, когда я позабочусь о чем-то более 200 долларов, о чем-то менее 200 долларов позаботится арендатор, что-то в этом роде.

Здесь стоит подчеркнуть одну вещь: когда вы имеете дело с кондоминиумами и таунхаусами, где ассоциация занимается обслуживанием экстерьеров, владелец должен быть осторожен, чтобы не путать страховое покрытие с ответственностью за техническое обслуживание.

Что касается домов на одну семью, то в ситуациях, когда в декларациях ТСЖ домовладельцы оставляют заботу о ремонте и техническом обслуживании домовладельцев, ТСЖ все еще может помочь, если они заключили договор с надежной управляющей компанией профессиональной ассоциации сообщества.Это позволяет ТСЖ получить доступ к списку надежных подрядчиков по ремонту дома, чистке дымоходов, мойке с электроприводом и другим внешним проектам. Во многих случаях экономия на масштабе вступает в игру с подрядчиками, предоставляющими скидки на определенные вещи (например, мойку электроэнергии), если ТСЖ может предоставить нескольким домовладельцам, ищущим одну и ту же услугу, то есть формировать групповой тариф в пределах района.

Заветы ТСЖ содержат руководящие принципы по архитектуре, которые могут требовать от участников получения одобрения перед добавлением таких вещей, как наружные кухни или патио.Они также занимаются уходом за газонами и общими стандартами, такими как очистка газонов от сорняков, наличие травы на определенной высоте и т. Д. Многие ТСЖ предоставляют доступ к ландшафтным дизайнерам, чтобы они позаботились о таком уходе, но домовладельцам, которые отказываются от участия, они все равно найти способы соблюдать стандарты.

Я говорю людям, что меня удивляет, как средний американец может читать газету один раз в день или журнал раз в неделю, но все же не читать заветы, пока не сделает крупную покупку в виде дома.Очень важно, чтобы домовладельцы прочитали свои Соглашения и осознали свою ответственность за ремонт и техническое обслуживание, чтобы избежать ненужной головной боли и хлопот.

Майк Стонестрит — 30-летний ветеран индустрии профессионального управления ТСЖ, получивший одно из высших образовательных званий в этой области — менеджера ассоциации профессионального сообщества (PCAM). Служба управления ассоциациями сообществ (CAMS) является ведущей компанией по управлению ассоциациями с момента ее основания в 1991 году. CAMS — надежный поставщик управленческих услуг, приверженный более высоким стандартам обслуживания общественных ассоциаций, которые они обслуживают по всей Северной Каролине и Южной Каролине. Чтобы узнать, как CAMS может принести пользу вашему сообществу, посетите www.CAMSmgt.com .

Каковы общие обязанности арендаторов без соглашения в Калифорнии? | Home Guides

Автор: Джо Стоун Обновлено 4 декабря 2018 г.

Покупки недвижимости в Калифорнии с участием нескольких деловых партнеров или друзей обычно приводят к тому, что право собственности на недвижимость принимается в качестве общих арендаторов.Хотя общие арендаторы могут заключить письменное соглашение, определяющее их права и обязанности в отношении собственности, по закону они не обязаны это делать. Закон штата определяет правовые принципы, которые применяются к общим арендаторам при отсутствии письменного соглашения. Следует ли вам полагаться на эти принципы, а не на письменное соглашение, зависит от ваших ожиданий относительно владения, использования и обслуживания собственности.

Общие сведения о владении и использовании

Когда два или более человека приобретают недвижимость в Калифорнии и в документе не указывается право собственности как совместное владение, товарищество или общественная собственность, закон предполагает, что право собственности принимается совместно арендаторами.Каждый совместно арендатор имеет право владеть и пользоваться всей собственностью, даже если доли владения неравны. Например, если одному человеку принадлежит 90 процентов, а другому — 10 процентов, ни один из них не может исключать другого из собственности или взимать с другого арендную плату. Если в праве собственности не указывается конкретная доля собственности каждого лица, закон предполагает, что каждое лицо владеет равной долей.

Разделить расходы на недвижимость

Все арендаторы совместно несут ответственность за такие расходы на недвижимость, как налоги, выплаты по ипотеке и необходимый ремонт.Если один человек оплачивает все расходы, он имеет право на компенсацию от других общих арендаторов в размере, равном их доле собственности. Любая арендная плата, взимаемая с третьей стороны за использование собственности, должна распределяться между арендаторами в соответствии с их долей собственности.

Передача права собственности

Каждый совместно арендатор имеет право передать свою долю владения в собственности. Эта передача может быть сделана в форме продажи или подарка. Такая передача может также включать обеспечительный интерес, такой как ипотека или доверительный акт, для долга или ссуды.Однако, если обеспечительный интерес затронет всю собственность, все арендаторы должны согласиться на передачу. Совместный арендатор также имеет право передать свою долю в собственность по завещанию или доверительному управлению. Если общий арендатор умирает без завещания или доверия, его доля собственности переходит к его законным наследникам, а не к другим общим арендаторам.

Обзор Прочие соображения

Споры могут легко возникнуть в любой ситуации владения общим имуществом. Если общие арендаторы не могут разрешить спор, закон штата предусматривает только одно средство правовой защиты — действие раздела.Это означает, что любой общий арендатор может подать иск с просьбой в суд о физическом разделении собственности в соответствии с долей, принадлежащей каждому совместному арендатору. Если раздел собственности неосуществим, например, в случае дома для одной семьи, суд может распорядиться о продаже имущества на выручку, распределенную между каждым арендатором совместно в соответствии с его долей, после уплаты всех затрат на продажу и долгов по недвижимости. Чтобы избежать судебных издержек и расходов, а также потенциально нежелательного результата продажи собственности, общие арендаторы могут заключить письменное соглашение, определяющее их права и обязанности, прежде чем покупать собственность.

Споры о совместной собственности — Kimball Tirey & St. John LLP

Джейми Стернберг, эсквайр. и Тейлор Бауман, эсквайр.

Пересмотрено в октябре 2013 г.


Если собственность принадлежит более чем одному владельцу, и владельцы не согласны, как разрешается спор сторон?

Споры между совладельцами могут касаться любого из следующих (или иных) вопросов:
• Один собственник единолично владеет недвижимостью, но отказывается платить арендную плату или иным образом компенсировать владельцу, который не владеет им;
• Один собственник отказывается оплачивать свою долю имущественных расходов;
• Собственники расходятся во мнениях по вопросам управления; или
• Совладельцы не могут договориться о том, как обращаться с собственностью в будущем (например,грамм. следует ли продолжать держать его для инвестиций или продать, или нужно ли улучшать собственность).
В таких ситуациях владельцы недвижимости часто обращаются за советом к юристам Kimball, Tirey & St. John LLP.

Если стороны формализовали свое соглашение в отношении собственности при ее покупке (будь то в форме операционного соглашения ООО, соглашения о партнерстве, договора аренды по совместному соглашению, корпоративного соглашения купли-продажи или другого соглашения), стороны могут посмотрите на их соглашение и закон Калифорнии, чтобы определить свои права и обязанности по отношению друг к другу.¹

При отсутствии соглашения об ином:
• Совладельцы имеют равные права владения имуществом, а также равные права и обязанности. Если один совладелец исключает другого из собственности, исключенный совладелец может взыскать арендную стоимость имущества с исключаемого совладельца.
• Если один владелец не может или не будет оплачивать расходы на недвижимость, другой владелец может оплатить расходы на недвижимость, чтобы сохранить вложения. Совладелец, который платит больше, чем его доля эксплуатационных расходов и расходов на техническое обслуживание, имеет право на залоговое удержание в отношении доли другого совладельца в собственности и / или большей части выручки от продажи после действия раздела.
• Если совладелец заплатил за улучшение собственности без согласия другого собственника, совладелец не имеет права на возмещение. Тем не менее, в случае раздела, улучшающий собственник будет иметь право на любое увеличение выручки от продажи в результате улучшений. В качестве альтернативы, если улучшения были необходимы и увеличили стоимость собственности, и улучшающий собственник отправляет уведомление о стоимости улучшений другому владельцу, другой владелец должен либо внести пропорциональный вклад, либо отказаться от права требования в отношении увеличенной стоимости собственности и аренда.
• Если стороны не могут разрешить свой спор (либо напрямую, с помощью адвокатов или других лиц, либо с помощью формы альтернативного разрешения спора), стороны могут обратиться в суд для определения прав и обязанностей сторон. В случае совместного владения это делается с помощью действия раздела²

Иск о разделе — это судебный процесс, в котором совладелец требует, чтобы суд разделил имущество или выручку от продажи. Существует два разных типа раздела:
• Физический раздел собственности между совладельцами; или
• Заказ проданной собственности (либо путем частной продажи, либо на открытом аукционе) с разделением выручки между совладельцами.

Расходы по разделу (такие как сборы за регистрацию, гонорары рефери, гонорары сюрвейера и полисы) будут распределены между сторонами судом. Затраты обычно распределяются пропорционально долям собственности, но судья может распорядиться иначе, если судья считает, что другое распределение более справедливо. Суд также распределяет гонорары адвокатов, понесенные сторонами.

Действия по разделу обычно отнимают много времени, эмоционально истощают и дороги для обоих владельцев.Угроза перегородки должна побудить обоих владельцев внимательно рассмотреть альтернативы. Действия по разделу должны подаваться только тогда, когда обсуждения и / или посредничество не могут разрешить разногласия.

Споры о совместном владении могут быть урегулированы путем выкупа одним владельцем имущества другого или путем заключения соглашения о продаже имущества. Опытный адвокат может посоветовать преимущества и недостатки действий по разделу и других вариантов, доступных враждующим совладельцам.

¹Идеально, при совместном владении недвижимостью (будь то с семьей, друзьями или другими людьми), владельцы должны решить, прежде чем приобретать собственность, как будут приниматься решения, как будут разрешаться споры, право первого отказа (если таковые имеются), что произойдет если один собственник не оплачивает свою долю расходов на имущество и т. д.Помощь адвоката может быть полезной; адвокат может помочь определить вопросы, которые необходимо решить, и документально оформить соглашение сторон

²Если совладельцы состояли в браке и сейчас разводятся, имущественные вопросы будут решать суды по семейным делам.

Kimball, Tirey & St. John LLP — юридическая фирма с полным спектром услуг в сфере недвижимости, представляющая владельцев и менеджеров жилой и коммерческой недвижимости. Эта статья предназначена только для общих информационных целей. Хотя KTS предоставляет клиентам информацию об изменениях в законодательстве, наши бесплатные уведомления не должны быть исчерпывающими и не заменяют собой законодательные услуги или членство в торговых ассоциациях.Наши юридические уведомления предоставляются по избранным темам, и на них не следует полагаться как на полный отчет обо всех новых изменениях местных, государственных и федеральных законов, затрагивающих владельцев и управляющих недвижимостью. Со времени публикации этой статьи законы могли измениться. Прежде чем действовать, обязательно получите юридическую консультацию в нашем офисе. Для получения контактной информации посетите наш веб-сайт: www.kts-law.com. Чтобы узнать о прошлых юридических предупреждениях, вопросах и ответах и ​​юридических статьях, обратитесь к разделу ресурсов на нашем веб-сайте.

© 2019 Kimball, Tirey and St.John LLP

аренды в общих плюсах и минусах | Руководства по дому

Джейн Меггитт Обновлено 2 декабря 2018 г.

Если вы покупаете дом с другим человеком, у вас есть варианты, когда дело доходит до названия дома. Для тех, кто покупает недвижимость с кем-то, кто не связан с ними, или в инвестиционных целях, получение права собственности в качестве общих арендаторов является хорошим выбором. При покупке жилья с вашим супругом в качестве основного места жительства совместная аренда обычно имеет больше смысла.

Право собственности в качестве общих арендаторов

Когда собственность предоставляется в качестве общих арендаторов, каждый собственник владеет определенной долей собственности. Например, одному человеку может принадлежать 50 процентов, а двум другим — по 25 процентов. Точный арендатор в соответствии с общим законодательством различается в зависимости от штата, поэтому поговорите с поверенным по недвижимости, прежде чем покупать недвижимость с другой стороной, чтобы убедиться, что форма титула лучше всего подходит для ваших целей. Решение о том, кто несет ответственность за платежи, связанные с недвижимостью, такие как ипотека и налоги, коммунальные услуги и расходы на техническое обслуживание, решается владельцами через договор аренды по общему соглашению.

Общие арендаторы

Даже если вы можете владеть только 25 процентами собственности, находящейся в общей аренде, вы имеете право на всю собственность. В частях страны с высокой стоимостью жизни общая аренда может иметь смысл для жилой недвижимости. Разделение вашей доли дома с другими людьми может позволить вам жить в доме и районе, которые вы иначе не могли бы себе позволить. В отличие от совместной аренды, общие арендаторы могут добавлять владельцев с течением времени, а не все владельцы, получающие право собственности на недвижимость одновременно.

Общие арендаторы также имеют смысл для инвесторов в недвижимость. Такое присвоение собственности облегчает новым инвесторам владение процентом, а предыдущим инвесторам — продажу своей доли.

Совместно проживающие в невыгодном положении арендаторы

Совместные арендаторы имеют право продать свою долю собственности кому угодно. Это означает, что три человека, каждый из которых владеет равными долями в доме, могут обнаружить, что один из них продал свою долю собственности совершенно незнакомому человеку, и они ничего не могут с этим поделать с юридической точки зрения.Вот почему так важно заключить договор, в котором прописаны права арендаторов. Такая договоренность может включать положения о том, что другие владельцы имеют право преимущественной покупки, если один владелец хочет продать, или что они могут проверить и принять решение о потенциальных покупателях акций.

То же самое и в случае смерти владельца. В совместной аренде с правом наследования, часто используемой супружескими парами, умершая доля собственности автоматически переходит к оставшемуся совладельцу, минуя процесс завещания.При общих арендаторах каждый собственник может оставить свою долю кому пожелает. Наследник может решить продать свою долю, и это означает, что либо другие совладельцы выкупят их, либо обратятся в суд и подадут иск о разделе. Это включает в себя обращение в суд с просьбой продать недвижимость по решению суда, при этом выручка распределяется поровну между всеми владельцами.

Разделение ипотеки и налогов

Другая проблема, связанная с арендой, касается выплаты ипотеки и налогов. Если один человек прекращает вносить свою долю, другие общие арендаторы должны компенсировать разницу в том, что касается кредитора и муниципалитета.Кроме того, каждый совладелец может получить собственное ипотечное финансирование в соответствии с их долей в собственности. Это может создать финансовый кошмар, если один человек не выполнит свои обязательства по ипотеке, потому что, если совладельцы имеют отдельные ссуды, они могут не знать, что один совладелец имеет задолженность, пока кредитор не начнет процедуру обращения взыскания. Когда дело доходит до обращения взыскания, кредитор не может лишить права выкупа только 25 или 50 процентов собственности. Все это может оказаться под угрозой, если совладельцы не выплатят причитающуюся сумму по ипотеке.Они могут в конечном итоге подать в суд на неплательщика из-за причитающихся денег.

Форма собственности регулирует имущественные права

Способ, которым вы владеете собственностью, определяет ваши права на собственность и ваши права распоряжаться этой собственностью. Узнай ключи к передаче имущества наследникам и другие секреты владения имуществом.

Когда вы владеете собственностью, вы имеете исключительное право владеть ею и контролировать ее, использовать ее для удовольствия или для получения прибыли. Вы имеете право распоряжаться имуществом в течение вашей жизни по контракту, документу, гранту, аренде или подарку.В зависимости от формы собственности вы можете иметь право распорядиться им в случае смерти. Вы также несете ответственность за все расходы и другие расходы, связанные с имуществом.

Когда собственность принадлежит одному лицу, все права и обязанности принадлежат этому лицу. Когда собственность принадлежит двум или более лицам, должен существовать какой-то метод распределения прав и обязанностей между различными совладельцами. Правила, регулирующие права и обязанности совладельцев собственности, определяются законами штата и поэтому несколько отличаются в каждом штате.

Большинство штатов следуют законам, унаследованным от старой английской системы общего права, и продолжают использовать старую терминологию, такую ​​как «арендатор», означающий собственника, и «арендатор», означающий собственность. Кроме того, несколько штатов позаимствовали традиции гражданского права Испании и Франции и приняли систему «общественной собственности» или «супружеской собственности» для определения имущественных прав мужа и жены.

Обычно преобладает закон государства, в котором находится недвижимость. Например, если лицо, проживающее в Иллинойсе, владеет земельным участком, расположенным в Алабаме, закон Алабамы будет определять права собственности, а также форму и содержание различных юридических документов и процедур, связанных с продажей, арендой, финансированием, наследованием. , завещание или завещание собственности.

К наиболее распространенным формам совместной собственности относятся:

  • Общая аренда используется, когда собственность принадлежит двум или более лицам и после смерти каждого собственника права собственности переходят к его наследникам или правопреемникам
  • Совместная аренда с правом наследования используется, когда собственность находится во владении двух или более лиц и в случае смерти интересы каждого собственника автоматически переходят к другим совладельцам
  • Полная аренда — это вид совместной аренды, которая распространяется только на мужа и жену во время брака
  • Общинная собственность — это установленная законом совместная собственность, которая применяется только к мужу и жене, которые проживают или владеют собственностью в штате, который принял законы об общине / семейной собственности
Общая аренда не дает права на наследство

При «совместной аренде» два или более лица имеют право владеть и использовать одно и то же имущество, но не наследуют автоматически долю совладельца.Владельцы могут владеть неравными долями (долями) и могли получать свои доли в разное время и разными способами (дарение, акт, наследование и т. Д.).

Важное различие между общей арендой и другими видами совместной собственности состоит в том, что после смерти интересы каждого собственника переходят к его наследникам или тем, кто указан в его завещании. Не существует права на наследство, которое передает интересы наследодателя другим совладельцам.

Право на выживание

Это право указать, кто получит вашу собственность в случае вашей смерти, считается настолько важным, что по закону общая аренда предпочтительнее других форм совместной собственности.То есть, если собственность передается двум или более лицам и ничего не говорится о том, как это имущество должно храниться, обычно предполагается, что оно будет находиться в совместной аренде.

Право собственности

Каждый общий собственник может вступать в общую собственность, вступать во владение целым, занимать и использовать каждую часть собственности в любое время и при любых обстоятельствах. Однако права на использование и владение не являются исключительными, и каждый общий собственник имеет одинаковые права.Если доход получен от собственности, каждый совладелец имеет право на свою пропорциональную долю дохода.

Ответственность за владение

Каждый совладелец также несет ответственность за свою пропорциональную долю расходов, налогов и ремонтных работ. Если расходы оплачиваются одним совладельцем, другие совладельцы должны возместить ему свою долю, или их обязанность по возмещению может быть реализована путем удержания их доли в собственности. Если один совладелец платит за улучшения в собственности, другие совладельцы должны возмещать только меньшую из стоимости улучшений или увеличения стоимости общей собственности.

Адам добавляет гараж к дому, который в равных долях принадлежит Адаму, Биллу и Чаку. Стоимость гаража составляет 21 000 долларов, но это увеличивает стоимость собственности всего на 15 000 долларов. Адам может получить только 5 000 долларов, а не 7 000 долларов от каждого из других совладельцев, Билла и Чака.

Транспортировка

Каждый совладелец имеет право передать или передать свою долю в имуществе (но не само имущество) путем продажи, передачи или передачи лицам по своему выбору в случае смерти без согласия другого совладельца. -владельцы.Кроме того, долги каждого общего собственника связывают его долю в собственности, но не влияют на общую собственность или акции, принадлежащие другим совладельцам.

Раздел

Если совместно арендаторы желают прекратить свое совместное владение недвижимостью, они могут добровольно, по письменному соглашению, разделить собственность на отдельные владения, или любой совладелец может подать в суд иск о разделе. Суд может либо разделить имущество на участки в соответствии с долей каждого собственника, либо продать имущество и распределить выручку между совладельцами.

Алиса умирает, владея земельным участком, улучшенным за счет дома на одну семью, не оставив супруга и не имея завещания. Она оставляет дочь Бетти и двух внуков, Дика и Джейн, которые являются детьми умершего сына. Бетти наследует половину доли, а Дик и Джейн наследуют по четверти доли в собственности.

Бетти подает иск о разделе против Дика и Джейн. Суд определяет, что имущество не может быть разделено между тремя общими арендаторами, поэтому он приказывает продать имущество на публичных торгах.Выручка от продажи составляет 120 000 долларов. Бетти получает по 60 000 долларов, а Дик и Джейн получают по 30 000 долларов.

Совместная аренда с правом наследования

Совместным арендаторам принадлежат равные доли собственности, и каждый из них имеет право владеть имуществом. Когда совместный арендатор умирает, другой совместный арендаторы автоматически наследуют собственность. Не каждый поступок, который описывает совладельцев как совместных арендаторов, достаточных для создания совместного аренда. Для создания совместной аренды в документе должны быть указаны:

К А и Б, как совместные арендаторы с правом выживание, а не как общие арендаторы, арендаторы в целом, или Общественная собственность.

На банковских счетах или других видах инвестиций, находящихся в совместной собственности двух люди, вы можете увидеть аббревиатуру «JTWROS». Это означает, что банк или другое учреждение рассматривает собственность как совместную аренду. Без этого или аналогичных формулировок закон предполагает совместное владение недвижимостью. создано.

Выполнение необходимых условий

Традиционно совместные арендаторы должны получать свои проценты на в одно и то же время и через один и тот же документ (например, акт или завещание).Однако с такими активами, как банковские или инвестиционные счета, вы можете обычно меняют существующее соглашение о собственности на совместную аренду путем просто уведомив учреждение, что вы хотите изменить названия на счет. Имейте в виду, что IRS может рассматривать это как подарок, облагаемый налогом.

Кроме того, доля каждого совместного арендатора должна быть равной по сумме, (например, половина процентов для двух совместных арендаторов, одна треть процентов для три совместных арендатора, одна четвертая процентная ставка для четырех совместных арендаторов и т. д.) и равны по природе своей (напр.грамм. пошлина простая или пожизненное имущество)

Право собственности

Каждый совместный арендатор имеет равные, безраздельные интересы во всем имущество. Как и в случае общей аренды, каждый совместный арендатор может вступить в общая собственность, владеть целым, занимать и использовать каждая часть собственности в любое время и при любых обстоятельствах. Но права на использование и владение не являются исключительными; те же права разделяются каждым совместным арендатором. Если доход получен от собственности, каждый совместный арендатор имеет право на свою пропорциональную долю доход.

Ответственность за владение

Каждый совместный арендатор также несет ответственность за свою пропорциональную долю расходы, налоги и ремонт. Если расходы оплачиваются одним совместным арендатор, другие совместные арендаторы должны возместить ей свою долю. В обязанность по возмещению может быть исполнена одним совместным арендатором путем помещения залога против интересов других арендаторов. Если один совладелец оплачивает улучшения в собственности, другие совместные арендаторы должны возмещать только меньшую из стоимости улучшений или увеличение стоимости общего имущества.

Право на выживание

В случае смерти одного из сожителей, интересы умерший автоматически переходит к выжившим совладельцам, а не к наследники умершего или лица, указанные в его завещании. Право дожития продолжается до единственного выжившего из совместных арендаторов владеет всей долей в собственности.

Выход

В совместной аренде нет ничего святого. Это может быть нарушено любой из совместных арендаторов. Определенные действия сломают его, даже против пожелания других совместных арендаторов, и преобразовать его в аренду в обычным, так что функция выживаемости не сработает.

  • Передача или даже договор о передаче совместного арендатора в третье лицо разрушает совместную аренду, по крайней мере, в отношении лицо, передающее долю в совместной аренде.
  • Недобровольная передача правового титула приведет к разрыву совместной аренды. Для Например, кредитор одного из солидарных арендаторов может достичь только этого доля арендатора.
  • В некоторых штатах ипотека оформлена одним из совместно арендаторов разделяет совместную аренду, но ипотека оформляется всеми совместными жильцов нет.
  • Если один совместный арендатор подает иск о разделе против других, и раздел предоставляется, совместное владение прекращается.
  • Любое соглашение между совместными арендаторами, показывающее намерение рассматривать собственность как общую аренду, приведет к выходному пособию.
Недостатки

Совместное владение с правом наследования может показаться удобным и легким, но у него могут быть недостатки.

  • Семья может быть лишена наследства.

Два брата, Тим и Джейк, владеют собственностью как совместные арендаторы с правом выживаемости.После смерти одного выживший автоматически получил интерес умершего. Если Тим умирает, Джейк получает интерес. Жена и дети Тима не наследуют, даже если Тим оставил будет заявлено, что его собственность должна была достаться его жене и детям.

  • Родитель может потерять контроль над имуществом, находящимся в совместной с детьми собственности.

Мейбл, вдова, полностью владеет домом. Думая, что она спасет расходы на наследство после ее смерти, она передала имущество в совместную аренду со своей дочерью Пэтси.Теперь Мэйбл хочет снова выйти замуж, продать дом, и переехать во Флориду. Пэтси, не желая, чтобы ее мать снова вышла замуж и переехала прочь, отказывается продавать.

  • Включение только одного имени ребенка в документ о собственности может вызвать обиду и лишить наследства других детей.

Г-жа Смит передала право собственности на свою ферму в совместную аренду со своим сыном. Роберт. Она сказала Роберту разделить собственность с его сестрой Рут. После смерти матери Роберт отказался делиться имуществом с Рут.Юридически от него этого не требуется.

Супружеские пары имеют дополнительные возможности владения недвижимостью

Аренда в полном объеме — это форма совместной собственности, которая применяется только мужу и жене, когда они состоят в браке. Он основан на старом мнение общего права, что муж и жена — одно лицо для целей владение собственностью.

Пока они женаты, ни муж, ни жена отдельно иметь долю, которая может быть продана, сдана в аренду, заложена или удерживается против.Также имущество не может быть разделено или разделено между их. Каждый супруг безраздельно заинтересован во всем имуществе и право единоличной собственности в случае смерти другого супруга. Следовательно, необходимо, чтобы любой документ, касающийся собственности, находящейся в аренде, полностью подписывается мужем и женой.

Рик и Джейн полностью арендуют собственность. Рик делает документ о передаче его доли в собственности Тодду. Джейн не участвует в этом деле.После этого Рик умирает. Джейн теперь имеет полное право собственности на недвижимость. У Тодда ничего нет.

Лишь около половины штатов продолжают полностью признавать аренду, а некоторые признают эту форму собственности только для недвижимого имущества.

Аляска Арканзас Делавэр Округ Колумбия Флорида
Гавайи Иллинойс * Индиана * Кентукки * Мэриленд
Массачусетс Мичиган * Миссисипи Миссури Нью-Джерси
Нью-Йорк * Северная Каролина * Оклахома Орегон * Пенсильвания
Род-Айленд Теннесси Вермонт Вирджиния Вайоминг

* Только недвижимость

В тех штатах, которые признают аренду в целом, как правило, любые передача собственности мужу и жене создает договор аренды полностью, если в акте или завещании специально не указано иное.В заявляет, где это не признается, передача с указанием аренды в целом будет создана совместная аренда с правом наследования.

Поскольку аренда в целом применима только к мужу и жена во время действительного брака, если они разводятся, аренда целое автоматически превращается в общую аренду с каждым лицо, владеющее половиной доли в собственности. Однако есть несколько штатов, которые преобразовывают его в совместную аренду с правом выживаемость.

Закон штата устанавливает право собственности на общинную собственность

Общинная собственность, также называемая семейной собственностью, признается в Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин, но законы варьируются от штата к штату. В В этих состояниях собственность обычно делится на две категории: раздельное имущество и общественная (супружеская) собственность. Имейте в виду, что если вы когда-либо жили в одном из этих штатов в браке, собственность, которая стал «общественной собственностью» в этом штате, сохраняет этот характер, даже если вы переезжаете в штат, не связанный с сообществом.

Отдельное имущество

Имущество, которое принадлежало либо супругу до брака, либо находилось в собственности приобретены одним из супругов после брака в дар, по наследству, завещанию или устройство считается отдельным имуществом. Доходы от отдельных имущество также считается отдельным имуществом, как и приобретенное имущество при заключении брака на средства, полученные из раздельного имущества. Однако, если отдельное имущество смешано с общим имуществом, поэтому чтобы сделать невозможным идентификацию, предполагается обособленное имущество. быть общественной собственностью.

Если вы когда-либо жили в муниципальной собственности, важно вести полные и точные записи о том, как отдельная собственность была получены и используются для преодоления презумпции того, что это сообщество имущество.

Коммунальная собственность

Все имущество, принадлежащее или приобретенное женатым лицом, считается быть общественной собственностью, если человек не может доказать, что это отдельная имущество. Каждый из супругов владеет половиной собственности и имеет равную право управления и контроля над общественным имуществом, но ни супруг (а) может заключить любую форму соглашения о покупке, продаже или ипотеке имущество без согласия другого супруга.Общественная собственность не могут быть использованы для погашения отдельного долга любого из супругов.

При расторжении брака общее имущество делится поровну и считается принадлежать мужу и жене как общим арендаторам. Если один из супругов умирает оставив завещание, его или ее доля в общественном имуществе перейдет в лица, указанные в завещании. Кто наследует общественную собственность, когда нет воли меняется от штата к штату. В некоторых штатах оставшийся в живых супруг наследует имущество, а в других государствах доля умершего переходит к его или ее потомкам.

Ваше соглашение об управлении недвижимостью: чего ожидать . Кроме того, вы принимаете важное, но мудрое финансовое решение.

Наем компании по управлению недвижимостью окажет вам существенную помощь в управлении вашей арендуемой недвижимостью и обеспечит бесперебойную работу всех аспектов ваших инвестиций.

Одна часть процесса найма управляющей фирмы, к которой вы должны отнестись очень серьезно и обратить внимание, — это соглашение об управлении недвижимостью, которое вы и компания подпишете.

По мнению некоторых экспертов относительно структуры договоров на управление недвижимостью, есть некоторые основные элементы информации, которые владельцы собственности и управляющие компании обычно соглашаются включать в договор.

Обязанности, выполняемые руководством

Все обязанности и задачи, связанные с заботой о потребностях и запросах арендаторов, а также обслуживанием собственности, являются основными обязанностями, которые владельцы возлагают на управленческие команды в стандартном контракте.

От найма инспекторов для осмотра вашей собственности и проведения маркетинговых мероприятий до собеседований с потенциальными арендаторами и сбора арендной платы с текущих арендаторов, менеджеры обычно несут ответственность за сложные детали, касающиеся повседневной эксплуатации объекта недвижимости.

Кроме того, ChoiceOfHomes.com сообщает, что владельцы недвижимости обычно предписывают в соглашении, чтобы менеджер занимался выселением арендаторов, когда это необходимо.

Работа с комиссиями

Согласно PropertyManagementBlog, заявленные в контракте вознаграждения взимаются с менеджеров по ежемесячной ставке, как правило, на основе полученной валовой арендной платы.Кроме того, на сайте указано, что некоторые управляющие компании требуют дополнительных сборов за большую недвижимость и за тип недвижимости, с которым они могут работать.

Эксперты советуют владельцам договариваться об этих ценах, поскольку многие менеджеры готовы идти на компромисс в отношении ставок, основываясь на нескольких факторах, таких как расходы владельца собственности и сопоставимые ставки, взимаемые менеджерами с других владельцев собственности.

Юридическая ответственность управляющего

Согласно сайту юридических ресурсов NoLo, управляющие недвижимостью несут юридическую ответственность за ряд вопросов в соответствии с типовым контрактом.В частности, эти обязательства относятся к серьезным проблемам, включая клопы, травмы, вандализм и преступления в собственности.

Что касается любой из этих потенциальных проблем, которые могут возникнуть с арендаторами, в соглашении должно быть четко указано, в каких ситуациях компания по управлению недвижимостью имеет юридическую вину. Менеджеры обычно категорически относятся к включению в контракт формулировок, в которых четко указано, за что они несут ответственность и за что не несут ответственности.

Laws.com заявляет, что управляющая фирма, вероятно, захочет добавить в договор некоторые вещи, касающиеся ответственности — в основном, указание о наличии у владельца собственности достаточного страхования ответственности.

Обязанности собственника

По сути, все, что вы не хотите делать для своей собственности, — это то, что вам нужно добавить в соглашение об управлении имуществом. В противном случае эти обязанности ложатся на ваши плечи, а не на менеджера, сообщает PropertyManagementBlog.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *