Общедомовое имущество многоквартирного дома: Что относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома? — Администрация сельского поселения Радужное Коломенского района

Содержание

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Cобственники квартир имеют право на использование общедомового имущества, а также владение и распоряжение им.

Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта. Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности. К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома. Граждане-собственники квартир имеют право на дозволенное границами, установленными законом, использование общедомового имущества, относимого к общедомовому, а также владение и распоряжение им.

Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание.

Определение общего имущества многоквартирного дома

Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:

специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;

лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;

земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.

Характеристики общедомового имущества многоквартирного дома

В решении вопроса об обоснованности отнесения составных частей, прилегающих участков и элементов помещений дома к общему имуществу, следует ориентироваться на следующие основные параметры, которыми обладает данное имущество:

элемент должен быть рассчитан на содержание и обслуживание не менее двух помещений дома;

элемент должен предназначаться для содержания и обслуживания всех площадей многоквартирного дома.

Для установления принадлежности конкретного имущества к общему имуществу всех владеющих им собственников и лиц, использующих жилище по договору аренды, следует руководствоваться данными, находящимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра России (сокращенно — ЕГРП) и доступных для собственников жилых площадей, нормативных актов учетов управляющих компаний, а также задокументированных технических сведений о многоквартирном доме. Важно отметить, что в случаях расхождения данных, приоритет отдается данным ЕГРП.

Помимо перечисленных выше объектов общим имуществом являются: системы водоснабжения, как горячего, так и холодного, системы электрического и газоснабжения, отопительная система, система телекоммуникаций с элементами и техническими составляющими, без которых указанные системы не могут нормально функционировать.

Обязанность по содержанию общедомового имущества

Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.

Запрещается производить содержание общего имущества, если таковое сопряжено с ограничением доступности эксплуатации общих помещений для всех собственников и сохранности имущества граждан, имущества, принадлежащего государству и органам МСУ.

Содержанием, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации. Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества. Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.

Объекты права собственности в многоквартирном доме

Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества. Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.

Сократить размер общего имущества возможно посредством полной или частичной реконструкции дома и исключительно с согласия граждан, имеющих помещения в составе данного дома на правах собственности.

Исходя из решения, принятого на собрании собственников дома, возможно передать имущество для пользования в доступ третьим лицам. Следует отметить, что порядок и организация такого собрания должны соответствовать положениям жилищного законодательства, а именно главы 6 ЖК, относительно собраний собственников.

В ситуации разрушения дома, за собственниками остается неотъемлемое право на свою долю земельного участка в составе общей площади, на которой располагался дом, а также конструкций и элементов, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации дома.

Обслуживание общего имущества

В понятие «обслуживание общедомового имущества» включены следующие аспекты:

Осмотр имущества. Осуществляется собственниками и должностными лицами организаций, осуществляющих управление, с которыми заключены соответствующие договоры, имеющими доступ к данному имуществу и отвечающими за обслуживание, ремонт и содержание дома, специалистами, которые в силу своих профессиональных навыков и знаний смогут дать объективную оценку общему техническому состоянию, безопасности имущества.
Обеспечение установленных и отвечающих нормам влажности и температуры в общедомовых помещениях.
Освещение помещений. Включает содержание, подготовку, ремонт электрических сетей, создание иных необходимых условий для нормальной и своевременной подачи электроэнергии к местам общего пользования собственников и граждан, проживающих на основании договора аренды.
Поддержание помещений в составе дома и земельного участка, принадлежащего дому, в надлежащем санитарном состоянии.
Вывоз мусора, в том числе и образующегося в результате деятельности, производимой в нежилых помещениях дома предпринимателями и организациями.
Выполнение и соблюдение противопожарных мер безопасности, в том числе свободный доступ к пожарным выходам дома.

Содержание в надлежащем состоянии территорий, предназначенных для озеленения и объектов благоустройства, принадлежащих к территории дома.
Все виды ремонта и реконструкции: как капитальный, так и текущий ремонт, проверку и подготовку всех необходимых систем к сезонной работе.

Стоит отметить, что законодательством конкретно закреплен порядок реализации права собственности на общее имущество и доступ к нему, как на долевую собственность. Вне зависимости от размера доли в праве собственности, возможность предпринимать в отношении имущества какие-либо действия и требовать действий со стороны других граждан, доступно всем собственником в равном объеме.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Общедомовое имущество

Что входит в состав общедомового имущества?

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и постановлению Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, к общей собственности жильцов многоквартирного дома относятся:

Чердаки, техэтажи, подвалы, лестничные площадки, лестницы, коридоры подъездов, встроенные и пристроенные парковки.
Крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, фундамент.

Помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам (досуговые, культурные, спортивные).
Общедомовые инженерные системы электро-, водоснабжения и канализации (стояки), включая сантехнические шкафы, электрощитки, системы пожарной сигнализации и дымоудаления, и т.п.
Участок земли, на котором стоит многоквартирный дом в установленных границах кадастрового учета, а также коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка.
Окна и двери в подъезде на всех этажах, парапеты, а также перила лестниц.
Трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

Балкон – это общедомовое имущество или нет?

В определении Верховного Суда РФ от 17 января 2012 года № КАС11-789 балконная плита отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Дословно определение Верховного Суда звучит следующим образом:

«Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме».

Исходя из этого, общедомовым имуществом является только балконная плита, а ограждающие балкон конструкции, остекление и отделка помещения являются уже личной собственностью владельца квартиры.

Относится ли

полотенцесушитель к общедомовому имуществу?

Полотенцесушитель в квартире, который практически всегда подключен к центральной системе горячего водоснабжения или к системе отопления, является общедомовым имуществом, поскольку, согласно п. 5 постановления Правительства РФ №491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из:

стояков;
ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;
отключающих устройств;
общедомовых приборов учета холодной и горячей воды;
первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Является ли батарея в квартире общедомовым имуществом?

В п. 6 постановления Правительства РФ №491 сказано, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом батарея отопления является общедомовым имуществом.

Стояк канализации относится к общедомовому имуществу?

В соответствии с п.5 постановления Правительства РФ №491, внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, относится к общему имуществу дома. Следовательно, канализация – это общедомовое имущество.

Использование общедомового имущества собственником квартиры или нежилого помещения

Сразу скажем, что использовать в личных целях общедомовое имущество многоквартирного дома без согласия собственников запрещено. Управляющая компания или собственник отдельно взятой квартиры также не имеют права распоряжаться по своему усмотрению общим имуществом дома.

При этом п.4 ст.36 ЖК РФ позволяет собственникам проводить общее собрание и выносить решение о передаче объектов общего имущества в многоквартирном доме в аренду (требуется согласие 73% собственников) или в личную собственность (согласие 100% собственников). Стоит отметить, что на текущий момент приобрести часть общедомового имущества в собственность невозможно.

Поэтому перепланировка квартиры или нежилого помещения с использованием общедомового имущества может проводиться только с согласия собственников многоквартирного дома – в том случае, если вы затрагиваете общее имущество в плане присоединения части его площади к квартире.

► Например, когда вы хотите избавиться от внутриквартирного мусоропровода, который часто встречается в старых домах, путем заложения ствола мусоропровода, то должны будете договориться об этом с 73% собственниками дома. Тоже самое придется сделать, если потребуется присоединить к квартире части лестничной клетки, чердака или подвала, либо устроить на первом этаже отдельный вход с крыльцом.

В то же время, перенос радиаторов отопления в пределах квартиры или демонтаж подоконного блока, которые также относятся к общедомовому имуществу, такой процедуры не требуют. Данный вопрос, касаемо устройства новых и переноса старых приборов отопления, остается в ведении эксплуатирующей организации дома, то есть управляющей компании или ТСЖ.

Для получения согласия придется устроить поквартирный обход с протоколом собрания собственников, на котором они должны будут поставить свои подписи. Собрав нужный процент подписей, протокол вместе с другими документами для согласования перепланировки передается в надзорный орган, где по ним будет приниматься решение.

Защита и восстановление прав собственников помещений многоквартирных домов

На протяжении многих лет общедомовое имущество собственников разворовывается, распродается на основании поддельных документов (фиктивные протоколы голосования собственников), используется неизвестными лицами.
Многоквартирные дома остались без колясочных, без помещений, предназначенных для организации досуга жителей, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Уменьшаются вестибюли, перекрываются предусмотренные застройщиком дополнительные выходы из подъездов. Распродаются подвалы и даже электрощитовые. Департамент использует и/или продает общее имущество собственников, тогда как собственники многоквартирных домов никоим образом не уведомляются о сделках с их имуществом.
Архитектурный облик домов изменился к худшему. Беспорядочно прилепленными входными группами магазинов испорчен первоначальный вид фасадов зданий. Под крыльцами исчезли газоны и зеленые насаждения, заужены тротуары. Постоянные толпы посетителей магазинов доставляют дискомфорт жителям многоквартирных домов. Разгрузки и погрузки происходят со стороны подъездов, многие магазины не имеют доступов с торцов зданий. Понатыканные выходы магазинов со стороны подъездов, очевидно, мешают жителям. Расположенные в жилых домах ломбарды, кредитные пункты, торговые точки алкоголем, шаурмой, притягивают криминальный контингент, распространяют крыс, тараканов и клопов.
Предлагаемое сейчас жителям решение – это судебные процессы. Инициативные собственники не все юридически грамотны, единицы располагают свободными средствами и временем. Не способны осилить путь долгих судебных процессов. Более того, по многим фиктивным решениям минул срок исковой давности. Доказать, что отчуждение общего имущества произошло на основании незаконных операций и сделок, найти большинство документов, по которым осуществлены противоправные действия, обычному жителю не представляется возможным. К тому же это очень трудоемко, по каждому помещению в отдельности необходимо инициировать разбирательство. Придется провести практически полжизни в судах или постоянно получать отписки от разных инстанций.
Минстрой России неоднократно указывал муниципалитетам на необходимость обеспечить возврат общего имущества, однако рекомендации так и остались рекомендациями. Практической пользы для жителей многоквартирных домов нет.

Практический результат

— повышение безопасности жителей раз: после возврата колясочных жители перестанут загромождать приквартирные холлы колясками, велосипедами, санками и т.п., запихивать их в лифты для перевозки;
— повышение безопасности жителей два: при отсутствии магазинов пропадут потоки посторонних людей и автотранспорта с придомовой территории;
— восстановление первоначального архитектурного облика города;
— возврат озелененных участков на придомовой территории при удалении входных групп, пристроек, не предусмотренных первоначальным планом строительства;
— восстановление комфортного проживания жителей, условий проживания и отдыха. Уменьшение шума, грязи. Повышение санитарно-эпидемиологического благополучия населения;
— с возвратом площадей станет возможным открытие досуговых центров для пенсионеров и детей в собственном многоквартирном доме;
— восстановление справедливости.

Правила проживания в многоквартирных домах

Правила – настоящие Правила проживания в многоквартирных жилых домах, находящихся в управлении ООО «ЖЭУ-66» (далее – «Жилые дома») разработаны в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Правилами пользования жилыми помещениями, Правилами содержания общего имущества, утвержденными Правительством РФ и другими нормативными актами.

2.1. Правила проживания распространяются на всех Проживающих в многоквартирном доме (собственник, родственники, арендатор, служащие, гости или приглашенные).

2.2. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

2.3. Жилые помещения в Жилом доме используются исключительно для проживания.

2.4. Проживающие не вправе менять назначение жилого или нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, иначе, как в соответствии с действующим законодательством.

2.5. Содержание домашних животных в Жилом доме допускается при условии соблюдения санитарно-гигиенических правил и правил содержания домашних животных. Содержание на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел запрещается.

2.6. Домашних животных можно выгуливать на поводке в строго определенных для этого местах.

2.7. Владельцы, выгуливающие домашних животных на придомовой территории должны немедленно убирать за ними экскременты (гигиенические пакеты Проживающие могут получить бесплатно в Управляющей компании).

2.8. Запрещается разводить животных внутри жилого либо нежилого помещения в коммерческих целях.

2.9. Проживающий обязан содержать принадлежащее ему жилое или нежилое помещение в чистоте и порядке.

2.10. Проживающий обязан обеспечивать сохранность жилых и нежилых помещений, бережно относиться к занимаемому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием.

2.11. Запрещается загромождать балконы и лоджии вещами, оборудованием и т.п., особенно с фасадной стороны домовладения.

2.12. Разведение цветов и других растений возможно только внутри балкона или лоджии. Поливка растений должна осуществляться без ущерба для живущих этажами ниже.

2.13. Сушка белья также осуществляется только внутри балкона или лоджии.

2.14. Строго запрещается выброс мусора, чистка половиков, белья и т.п. из окон, с балконов и лоджий, а также на лестничную клетку и другие общие помещения многоквартирного дома.

2.15. Запрещается сбрасывать пепел при курении из окон, с балконов и лоджий.

2.16. Запрещается хранение в помещениях Жилого дома взрывчатых, токсичных и иных опасных веществ и предметов.

2.17. Порядок переустройства помещений в Жилом доме:

2.17.1. Любое переустройство и перепланировка помещений допускается с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, на основании принятого им решения с обязательным уведомлением Управляющей компании.
2.17.2. Запрещается производство работ:
- в воскресные и праздничные нерабочие дни;
- сопряженных с шумом, ранее 9.00 и заканчивать их позднее 19.00 часов;
- с применением оборудования и инструментов, вызывающих превышение нормативно допустимого уровня шума и вибраций;
- без специальных мероприятий, исключающих протечки в смежных помещениях, образование трещин и разрушений стен и потолков;
- с загромождением и загрязнением строительными материалами и отходами эвакуационных путей и других мест общего пользования;
- с использованием пассажирских лифтов для транспортировки строительных материалов и отходов.
2.17.3. Проживающий, желающий осуществить ремонт принадлежащего ему помещения, пользуясь услугами Управляющей компанией, подает об этом заявку за 10 дней до начала ремонта.
2.17.4. Проживающий, допустивший самовольное переустройство помещений, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

2.18. Уровень шума внутри помещений не должен превышать установленных нормативами величин. Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя других Проживающих.
С 22.00 до 7.00 часов должна соблюдаться тишина.

2.19. Проживающие обязаны допускать в занимаемое помещение представителей Управляющей компании для осмотра технического и санитарного состояния помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

2.20. В случае невозможности проведения Управляющей компанией профилактических осмотров и мероприятий по техническому обслуживанию домовладения и помещений, Проживающий несет всю полноту ответственности за возможное причинение вреда имуществу и здоровью 3-х лиц.

3.1. Проживающим запрещается:

использовать чердаки, технические этажи, венткамеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов;
размещать в лифтовых холлах кладовые, киоски, ларьки и т.п.;
снимать предусмотренные проектом двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, тамбуров и лестничных клеток, другие двери, препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации. Производить изменения объемно-планировочных решений, в результате которых ухудшаются условия безопасной эвакуации людей, ограничивается доступ к огнетушителям, пожарным кранам и другим средствам пожарной безопасности или уменьшается зона действия автоматических систем противопожарной защиты;
загромождать мебелью, оборудованием и другими предметами двери, люки на балконах и лоджиях, переходы в смежные секции и выходы на наружные эвакуационные лестницы;
проводить уборку помещений и стирку одежды с применением бензина, керосина и других легковоспламеняющихся жидкостей и горючих жидкостей;
устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые (чуланы), а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы;
устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир.

3.2. Согласно решения собственников, установка внешних блоков кондиционеров, телевизионных, спутниковых антенн и других устройств на крыше, фасаде и лоджиях зданий не допускается. В соответствии с п. 4.3.4. договора технического обслуживания и эксплуатации необходимо согласование факта, места и времени установки внешнего блока.

3.3. Места общего пользования, а также иные объекты общего имущества в доме используются для обеспечения Проживающих теми услугами и только в тех целях, для которых они предназначены. Использование их в других целях не разрешено.

3.4. Проживающие обязаны соблюдать санитарно-гигиенические правила: соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, на придомовой территории и в других местах общего пользования; производить чистку одежды, ковров и т.п. в местах, определяемых Управляющей компанией.

3.5. Разрешается вывешивать объявления только в местах определенных Управляющей компанией.

3.6. Парковка транспортных средств, производится в специально отведенных для этой цели местах. Не позволяется парковка транспортных средств на газонах, детских площадках, пешеходных дорожках, в местах расположения противопожарного оборудования и иных местах не предназначены для этой цели. В случае нанесения ущерба общему имуществу в доме при пользовании транспортным средством, владелец транспортного средства обязан компенсировать за свой счет ремонт поврежденных объектов общей собственности.

3.7. Запрещается мойка транспортных средств и их ремонт во всех вышеперечисленных местах.

3.8. Проживающий не имеет права менять замки на входных дверях подъездов и других местах общего пользования, устанавливать дополнительные двери, решетки без уведомления и согласования с Управляющей компанией.

3.9. Проживающие обязаны бережно относиться к общему имуществу в многоквартирном доме и не допускать его порчи или загрязнения.

3.10. Строго запрещается сброс или складирование (в т.ч. временное) мусора где-либо, кроме специально установленных для этих целей контейнеров или накопителей. Бытовой мусор допускается выбрасывать в контейнер, и оплата его вывоза входит в перечень коммунальных услуг оплачиваемых Проживающими.

3.11. Вывоз строительного мусора оплачивается Проживающими дополнительно по действующим на соответствующий период расценкам.

3.12. Проживающие обязаны бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правила содержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.

4.1. В случае обнаружения Проживающим неисправности в работе сантехнического, электрического или иного оборудования необходимо немедленно сообщить об этом в Управляющую компанию.

4.2. Если неисправность оборудования наступила в результате небрежного отношения к нему либо иных действий со стороны Проживающего последний обязан оплатить ремонт оборудования, который может быть осуществлен как Управляющей компанией, так и самим проживающим по согласованию сторон.

4.3. Проживающему необходимо придерживаться следующих правил при установлении неисправностей инженерного оборудования.

4.3.1. Утечка воды внутри помещения:
- перекрыть поступление воды в неисправный участок трубы либо трубопровода;
- если отсутствует возможность остановить утечку воды, немедленно уведомить об этом Управляющую компанию;
- вытереть пол, чтобы вода не проникла в другие помещения;
- не открывать неисправный кран, пока он не будет отремонтирован;
- не производить самостоятельно ремонтные работы.
4.3.2. Затопление помещения извне:
- установить источник затопления:
  - если это крыша – необходимо уведомить об этом Управляющую компанию и предохранить вещи от порчи;
  - если это помещение, расположенное над Вашим помещением – немедленно связаться с собственником данного помещения для предотвращения утечки, в случае отсутствия собственника помещения – связаться с Управляющей компанией.
4.3.3. Неисправность электросети:
- установите, повреждена ли электросеть только в Вашем помещении;
- уведомите Управляющую компанию;
- если в помещении произошла крупная авария, необходимо вызвать аварийную службу.

4.4. В случае возникновения опасности для жилого либо нежилого помещения в отсутствие Проживающего (поломка оборудования, пожар и другая аварийная ситуация) комиссия, в состав которой входит Управляющая компания, берет на себя ответственность в соответствии с заключенным с Проживающим Договором управления.

4.5. Каждому Проживающему необходимо соблюдать следующие правила безопасности:

не оставляйте дверь Вашего помещения открытой;
не оставляйте автомобили открытыми;
старайтесь давать меньше поводов для установления Вашего отсутствия в помещении;
не храните ценные вещи на балконе или лоджии;
не позволяйте чужим людям входить в ваш дом, остерегайтесь приглашать незнакомых людей в квартиру, не установив их личности, в случае возникновения сомнений сообщите об этом в опорный пункт милиции;
при установлении в Вашем доме подозрительных лиц немедленно сообщите об этом сотрудникам милиции или Управляющей компании.

4.6. По всем вопросам, возникающим у Проживающего необходимо обратиться в Управляющую компанию.

5.1. При несоблюдении Правил Проживающие несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Документом, подтверждающим факт нарушения правил является Акт о нарушении Правил проживания (далее именуемый «Акт»), составленный уполномоченным представителем Управляющей компании в присутствии двух свидетелей, в качестве которых могут выступать любые лица, в том числе сотрудники Управляющей компании.

5.2. Нарушение Правил проживания, правил санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых помещений, использование их не по назначению, порча жилых домов, жилых и нежилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства влечет уголовную, административную ответственность в соответствии с законодательством РФ.

В случае несоблюдения Правил проживания Проживающим, не являющимся собственником данного помещения, и уклонения его от ответственности, ответственность несет собственник данного помещения, предоставивший его в наем, аренду или пользование.

5 основных проблем управления квартирами как инвестора в недвижимость

Наличие одной или нескольких инвестиций в многоквартирную недвижимость может держать вас на пути к созданию благосостояния поколений и большей свободы и возможностей в будущем.

Вы можете подумать, что хорошее расположение, ухоженные квартиры, привлекательные общие зоны и необходимые удобства — это то, что будет поддерживать высокий уровень заполняемости и стоимость вашего многоквартирного дома.

По правде говоря, этого недостаточно.

Напротив, успех инвестирования в многоквартирные дома зависит от умного управления недвижимостью.

Хорошее управление многоквартирным домом может стать разницей между прибыльной инвестицией и ошибкой, связанной с отрицательным денежным потоком.

Возникает вопрос: как вы управляете жилым комплексом?

Как инвестор, вы должны решить, будете ли вы нанимать стороннюю компанию по управлению недвижимостью или самостоятельно управлять недвижимостью.

При оценке вариантов управления многоквартирным домом учитывайте следующее. :

Размер и возраст объекта
Местонахождение имущества
Ваши личные интересы
Ваши навыки тайм-менеджмента
Как вы цените свое время

1. Наем управления многоквартирным домом

Грамотный найм — одно из важнейших бизнес-решений, которые может принять владелец инвестиционной недвижимости.

Если вы решите нанять компанию по управлению недвижимостью, поиск такой компании, которая соответствует вашим потребностям в управлении квартирами, — это только первый шаг.

Инвесторы в многосемейную недвижимость также должны искать компанию, которая должным образом обучает своих сотрудников и общается так, как это лучше всего подходит вам как владельцу инвестиционной собственности. Хотите добавить приложение на свой телефон? Или вы предпочитаете электронную почту? Возможно, телефонный звонок лучше всего подходит, когда управляющая компания должна связаться с вами.

Персонал управления жилым комплексом будет работать напрямую с вашими арендаторами, чтобы помочь им:

процесс лизинга
осуществляет платежи и
вопросов обслуживания.

Наличие хорошо обученного персонала может изменить опыт. Оптимальное обслуживание клиентов имеет первостепенное значение, когда дело доходит до того, чтобы ваши арендаторы были довольны и доход приносил непостоянно.

Управление малыми многоквартирными домами

Небольшие многоквартирные дома, состоящие из 20 или менее квартир, часто управляются инвестором, который умеет работать напрямую с арендаторами и у него есть время, чтобы взять на себя эту роль по управлению многоквартирным домом.

Управление недвижимостью — это работа, требующая приверженности и определенных навыков.

Каковы обязанности управляющего квартирой?

Управляющие квартирами несут ответственность за повседневную деятельность многоквартирного или многоквартирного комплекса. Часто эти обязанности включают:

Работа с жалобами, комментариями и запросами арендаторов
Сбор арендной платы
Внесение денег
Связь с арендаторами, не внесшими арендную плату
Планирование назначения и показ квартир потенциальным арендаторам
Обслуживание жилого комплекса

Если вы все же решите нанять профессионального управляющего недвижимостью, важно понимать, что вы можете заплатить гораздо более высокую цену за единицу в небольших многоквартирных домах, чем в больших многоквартирных домах.

Почему? Поскольку затраты на управление недвижимостью не распределяются между большим количеством единиц, вы не понимаете, какую экономию на масштабе вы получаете с более крупными объектами недвижимости.

Кроме того, меньшие по размеру многоквартирные дома приводят к меньшему количеству проблем с арендаторами и меньшим количеством обязанностей по обслуживанию.

Управление большими многоквартирными домами

С другой стороны, если вы инвестируете в недвижимость с большими многоквартирными домами или продолжаете формировать портфель, подумайте о найме внешней управляющей компании.

Для управления большим многоквартирным домом требуется больше времени и ресурсов. У них будет большее количество арендаторов, которым потребуются ответы на их вопросы или опасения, и большее количество квартир необходимо будет сдать в аренду.

Владение несколькими зданиями усложняет управление.

Когда вы нанимаете уважаемую компанию по управлению недвижимостью, вы можете в конечном итоге заработать больше денег в долгосрочной перспективе из-за более активного повседневного ухода за недвижимостью.Когда управляющий будет заниматься повреждениями и ремонтом по мере их возникновения, ваш многоквартирный дом будет оставаться в отличной форме.

Когда вы нанимаете хорошую компанию по управлению недвижимостью, вы должны ожидать:

Чтобы сэкономить время, поскольку вы отказываетесь от многих обязанностей, которые вы выполняли в прошлом, перед управляющим недвижимостью.

Опыт управляющей компании в подборе арендаторов и заполнении вакансий.

Лицо, знакомое с законами и правами арендаторов и домовладельцев, включая законы штата и федеральные законы о дискриминации и т. Д.

Как вы управляете несколькими объектами аренды?

Местоположение вашей инвестиционной собственности может повлиять на ваше решение о том, как ею управлять.

Если инвестиционный портфель обычно расположен в одном конкретном районе, но также имеет одно или два объекта недвижимости в других местах, может иметь смысл передать управление этими объектами недвижимости по контракту.Время в пути, связанное с наблюдением за зданиями, расположенными не рядом друг с другом, может не окупиться.

2. Увеличение стоимости жилого комплекса

Институт

CCIM (CCIM), ведущие эксперты в области коммерческой инвестиционной недвижимости, отлично справился с этими проблемами в своей статье «Максимизируйте стоимость квартир с помощью стратегического управления». По словам Стивена Х. Шолдера из CCIM, стремясь максимизировать стоимость многоквартирного дома, управляющая компания должна сосредоточить внимание на:

Эффективная валовая прибыль («EGI») за счет сохранения высокой занятости при переносе арендной платы на рынок
Дисциплинированные операционные расходы со строгим расчетом заработной платы и контрактными услугами
Рост чистой операционной прибыли («NOI») за счет эффективного и ориентированного на рынок управления недвижимостью

Давайте рассмотрим каждый из них.

Эффективный валовой доход

Чтобы не отставать от инфляции и оптимизировать инвестирование в многоквартирные дома, вам следует периодически проверять индивидуальную арендную плату по активам в сравнении с максимальной рыночной арендной платой для данного района.

Стремитесь найти баланс между высокой заполняемостью и приведением арендной платы за ваши активы в соответствие с рыночной арендной платой в этом районе.

Ожидается дополнительное увеличение арендной платы.Медленный перенос арендной платы арендатора при продлении приведет к максимальной эффективности инвестиционного актива в недвижимость в кратчайшие сроки.

Дисциплинированные операционные расходы

Как отмечалось выше, строгий расчет заработной платы и контрактные услуги являются ключом к дисциплинированным операционным расходам. Для этого определите и обрисуйте все ожидаемые расходы, связанные с вашим инвестиционным активом. Возможно, имеет смысл добавить строку расходов для непредвиденных расходов, которые могут возникнуть в течение данного года.

Изменения в некоторых операционных расходах, такие как увеличение налогов или повышение ставок оплачиваемых владельцем коммунальных услуг, могут быть вне вашего контроля. Планирование и учет непредвиденных обстоятельств заставят вас чувствовать себя хорошо подготовленным, а не несчастным, когда возникнут непредвиденные расходы.

Чистая операционная прибыль

Многие инвесторы в недвижимость знакомы со стратегией увеличения общей стоимости ваших активов. Кроме того, вы также можете быть заинтересованы в увеличении чистой операционной прибыли активов, прибыльности вашей инвестиционной собственности после устранения расходов.

Управляющие недвижимостью должны не только управлять недвижимостью изо дня в день, но и понимать ваши цели. Когда вы эффективно увеличиваете доход и управляете многоквартирным домом, чтобы уменьшить неэффективность, вполне вероятно, что ваша собственность приведет к чистому операционному росту.

3. Сдам в аренду Квартиры

Основы многоквартирной собственности сильно отличаются от основ другой коммерческой недвижимости.

На рынках без контроля арендной платы аренда квартир обычно составляет 12 месяцев.

Арендная плата повышается настолько часто и настолько, насколько позволяет рынок. Кроме того, практически отсутствуют надбавки за улучшение жилищных условий. Квартиры в зонах с контролируемой арендной платой сдаются в аренду «как есть» — чистые, с ковровым покрытием, свежеокрашенные и готовые к немедленному заселению.

Сдача квартиры в аренду — это относительно простой процесс. Без посредников, без сложных условий и без переговоров, если потенциальный арендатор уйдет, то, скорее всего, не откажется и другой.

Квартиры состоят из большого количества индивидуальных домохозяйств.По данным CBRE, мирового лидера в области аналитики недвижимости, средний оборот нескольких семей продолжает снижаться, однако

Годовой оборот обычно составляет от 50% до 75% или даже выше.

Согласно CBRE, тенденции во время пандемии опустились ниже отметки 50%.

В результате лизинг — это непрерывный процесс, и обеспечение отличного обслуживания клиентов имеет решающее значение для обеспечения продления .С инвестиционной точки зрения скорость имеет решающее значение.

Чем быстрее сдаются квартиры, тем выше денежный поток от собственности .

Часто, независимо от размера собственности, процесс аренды может исчерпать любое дополнительное время, которое инвестор имеет для управления или создания портфеля. Давление на ваше личное время и ресурсы.

4. Использование технологий управления недвижимостью

В прошлом отсутствие качественных технологий и систем было проблемой для управления многоквартирными домами.Бумажным или компьютерным системам не хватало технологий, которые у нас есть сегодня. Теперь есть множество вариантов на выбор.

Сегодня управляющие недвижимостью и владельцы могут минимизировать переделки, высвободить больше времени, принимать запросы арендаторов в режиме онлайн и показывать квартиры в виртуальных турах. Сбор арендной платы можно автоматизировать, а время, затрачиваемое на бухгалтерский учет, значительно сокращается.

Для инвесторов и управляющих недвижимостью это означает, что программное обеспечение и технологии управления недвижимостью могут помочь повысить эффективность там, где это было невозможно раньше.

Повышение эффективности приводит к ускоренному росту бизнеса и дает возможность больше времени и энергии направлять на обслуживание клиентов, удержание и аренду арендаторов.

5. Управление арендаторами многоквартирных домов

Поиск арендаторов

Без арендаторов ваша инвестиционная недвижимость не будет процветать, но иногда управление арендаторами само по себе является проблемой.Поскольку каждый владелец недвижимости, инвестирующей в недвижимость, знает, что поиск хороших арендаторов — это самое важное, что вы можете сделать, чтобы максимизировать свои инвестиции.

Начнем с поиска арендаторов.

Процесс поиска арендаторов для вашего многоквартирного дома сложен. После получения отчетов о кредите, выселении и криминальном прошлом вам все равно необходимо:

Дополнительная информация по ссылкам заявителя
Сделайте проверку доходов
И интервью с потенциальными арендаторами

Убедитесь, что вы прошли этот процесс быстро, чтобы не потерять квалифицированных арендаторов.

Ремонтные работы и рекламации арендатора

Как только вы найдете арендаторов, которые переехали в квартиру, скорее всего, наступит время, когда возникнет ремонт или возникнет рекламация. Если вы наняли компанию по управлению недвижимостью для управления многоквартирным домом, они смогут справиться со всем этим процессом, но если вы сами управляете имуществом, помните, что вам необходимо своевременно реагировать.

Арендаторы, которые вовремя вносят арендную плату, не захотят долго ждать решения проблем.

Для решения этих проблем с обслуживанием наличие доверенных подрядчиков для выполнения аварийного ремонта, замены дорогостоящих предметов, технического обслуживания и освежения единиц оборудования между арендаторами поможет обеспечить бесперебойную работу вашего бизнеса.

Выселение арендаторов

Если вы занимаетесь инвестициями в недвижимость в течение длительного времени, вам следует ожидать, что в какой-то момент вам придется выселить арендатора.

Выселение — это юридический процесс, который может быть сложной задачей для всех участников. Никто не хочет проходить процесс выселения, и, чтобы избежать судебного преследования, вы должны тщательно выполнять каждый шаг. Если возникает необходимость выселения арендатора, лучше всего проконсультироваться с юристом.

Выселение — один из встроенных рисков инвестирования в недвижимость. Ожидание того, что вам нужно будет справиться с этой проблемой, и наличие плана для этого поможет свести к минимуму сбои.

Упрощенное управление многоквартирным домом

Есть несколько проблем при управлении многоквартирными домами в качестве инвестора в недвижимость. Однако при тщательном управлении большинство проблем можно преодолеть с помощью:

продуманный найм управляющей компании
с технологией и
готовит план того, как вы будете реагировать на проблемы, жалобы и техническое обслуживание арендаторов.

Чтобы оптимизировать стоимость вашего многоквартирного дома, ищите способы увеличения вашего дохода, которые должны включать в себя дисциплинирование около и поддержание низких эксплуатационных расходов .

Узнайте, что потенциальные арендаторы на вашем рынке ожидают от сдачи в аренду, и определите способы оправдать их ожидания. Помните, что текучесть арендаторов — это нормально. , но наличие непрерывного процесса для поиска новых арендаторов предоставит вам наилучшие возможности для максимизации вложений в недвижимость.

Что еще вас интересует об управлении многоквартирными домами?

Поделитесь своими вопросами или комментариями с нами ниже!

Северо-восточная группа частных клиентов ориентирована на оказание помощи инвесторам, владельцам и синдикаторам многосемейной недвижимости среднего размера на сумму от 1 до 50 миллионов долларов в Северо-Восточном и Юго-восточном регионах. Мы представляем продавцов исключительно в их интересах.

Мы устанавливаем доверительные отношения, предоставляя знания и рекомендации, чтобы помочь нашим клиентам достичь их индивидуальных целей по максимальному увеличению стоимости и прибыли от продажи их инвестиций в недвижимость.Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше.

Если вам понравился этот пост, поделитесь им!

Примечание редактора: этот пост был первоначально опубликован в феврале 2014 года и был полностью переработан и обновлен для обеспечения точности и полноты.

Какие бывают типы многоквартирных домов?

Вложение в недвижимость может быть одним из самых надежных способов приумножить свое состояние.В частности, долгосрочная аренда жилья, как правило, является отличной финансовой стратегией. Независимо от того, имеете ли вы достаточный дополнительный доход, чтобы позволить себе ипотеку на инвестиционную недвижимость, или имеете значительный капитал для инвестирования в крупный портфель недвижимости, стоит изучить покупку многоквартирного дома.
Однако, прежде чем инвестировать в недвижимость, неплохо было бы разобраться в различных типах многоквартирных домов. Есть несколько способов описания многоквартирных домов, но наиболее распространенным является количество этажей и единиц.
Малоэтажные жилые дома
Малоэтажный многоквартирный дом определяется как имеющий четыре этажа или меньше (в некоторых классификационных структурах указано три этажа или меньше). Как правило, эти здания относительно разбросаны по большой площади земли, особенно по отношению к количеству квартир.
Загородный жилой комплекс — отличный образец малоэтажного жилого дома. При таком расположении обычно имеется несколько зданий, в каждом из которых всего несколько этажей.В зависимости от конструкции они могут быть соединены или разделены. К другим малоэтажным зданиям относятся таунхаусы, таунхаусы, дуплексы / триплексы / квадплексы, садовые комплексы и многие поселения старше 55 лет.
В большинстве случаев в малоэтажных многоквартирных домах нет лифтов, за исключением тех случаев, когда здание было спроектировано или реконструировано для размещения людей, которые могут испытывать трудности с лестницей. Кроме того, отдельные здания часто не имеют многих удобств. В некоторых зданиях есть общие прачечные, если в отдельных домах нет стиральных машин.Однако в многоквартирных комплексах с несколькими зданиями могут быть общие бассейны, комнаты отдыха и другие подобные льготы.
Как правило, малоэтажные многоквартирные дома очень доступны для инвесторов, поскольку они менее дороги. Ожидания от предоставления удобств также ниже по сравнению с другими категориями. Однако во многих случаях они могут принести меньшую прибыль.
Среднеэтажные жилые дома
Многоквартирные дома средней этажности — это дома от пяти до девяти этажей.Часто в них есть хотя бы один лифт. Все чаще инвесторы, застройщики и арендаторы выбирают среднеэтажные многоквартирные дома в качестве своего фаворита среди типов квартир.
Среднеэтажные дома можно встретить как в городских, так и в загородных районах. Они обычно используются в качестве жилых комплексов возле центров городов, квартир и кондоминиумов в пригородах с более высокой плотностью населения, общежитий колледжей, гостиниц, доступного жилья и многоквартирных домов. Зачастую среднеэтажные жилые дома предлагают отличный доступ к магазинам, развлечениям и ресторанам.
Арендаторам нравятся многоквартирные дома средней этажности, потому что они предлагают хорошее сочетание доступности и доступности. Они также относительно не требуют обслуживания для арендаторов и могут иметь такие удобства, как бассейны, тренажерные залы и зеленые насаждения. В частности, молодые арендаторы предпочитают эти здания домам на одну семью.
Инвесторам и застройщикам также нравятся здания средней этажности, потому что они, как правило, предлагают одни из лучших доходов от инвестиций. По сравнению с малоэтажными многоквартирными домами они требуют гораздо меньше земли на единицу.Однако на них не распространяются дорогостоящие разрешения и затраты на строительство высотных зданий. Поскольку все больше и больше людей переезжают в городские районы, многоквартирные дома средней этажности становятся очень прибыльными.
Высотные жилые дома
Последняя категория по размерам — многоэтажные жилые дома. Это любые здания высотой не менее десяти этажей. Они почти исключительно встречаются в городских районах города. Они идеально подходят для мест с очень дорогой землей и высокой плотностью населения.
Обычно многоэтажные многоквартирные дома используются в качестве элитных квартир или кондоминиумов в центре городов. Иногда их также можно использовать в качестве жилья для длительного проживания или в качестве отелей. В более крупных университетских городках могут быть общежития в высотных зданиях.
Почти во всех крупных городах США на протяжении многих десятилетий были многоэтажные дома как устоявшаяся форма многоквартирных домов. Однако по мере того, как города привлекают все больше и больше людей, высотные многоквартирные дома входят в смесь типов многоквартирных домов, доступных в городах среднего размера.
По сравнению с количеством необходимой земли, многоэтажные дома предлагают огромную окупаемость инвестиций. Однако они также требуют очень дорогостоящего строительства и могут потребовать специального разрешения на строительство от города. На их выполнение часто уходит несколько лет. Поэтому они лучше всего подходят для инвесторов с очень крупным капиталом и институциональных инвесторов. Кроме того, арендная плата за квартиры часто довольно высока. Таким образом, агрегаты часто предлагаются как относительно роскошные варианты.
Здания смешанного назначения
Хотя эта классификация не связана с высотой здания, ее важно знать.Здания смешанного использования — это те, в которых арендуются несколько типов арендаторов. У них могут быть жилые дома на верхних этажах и предприятия, такие как магазины и рестораны, на нижних этажах.
С технической точки зрения, многофункциональное здание — это любое имущество, которое служит нескольким целям. Таким образом, этому определению удовлетворяет любое сочетание коммерческих, жилых и промышленных арендаторов. Однако наиболее распространенными комбинациями являются жилые дома с розничными магазинами, предприятиями сферы услуг, автостоянками или предприятиями гостеприимства на первом этаже.Во многих высотных зданиях могут быть жилые и офисные помещения.
В некоторых многофункциональных зданиях арендаторы разного типа расположены не вертикально, а горизонтально. Например, перед зданием могут быть предприятия, а за ним — жилой комплекс.
Здания смешанного использования распространены во многих областях, включая центры городов, пригородные районы и студенческие городки. Они предлагают легкий доступ к предприятиям для жителей и постоянных клиентов для предприятий.Например, ресторан внизу жилого дома — это очень симбиотическое устройство. Инвесторам нравятся эти установки, потому что они могут привлечь более разнообразных арендаторов, во многих случаях предлагая более стабильную заполняемость.
Как инвестировать в многоквартирные дома
Независимо от того, какой тип многоквартирного дома вас интересует, вложения в квартиры могут быть очень прибыльным путем. От небольших дуплексов до больших высоток, изучение ваших инвестиций и принятие взвешенных решений поможет вам получить больше от вашего бизнеса в сфере недвижимости.
Для большинства индивидуальных инвесторов покупка малоэтажного многоквартирного дома или нескольких квартир в более крупных зданиях для сдачи в аренду является наиболее доступным вариантом прямого инвестирования в недвижимость. Это эффективная стратегия, которая может стать отправной точкой для более обширного портфеля недвижимости.
В качестве альтернативы вы можете рассмотреть возможность инвестирования через инвестиционный фонд недвижимости. В REIT несколько инвесторов капитализируют доверие, которое затем используют для покупки недвижимости. Это может позволить инвесторам совершать гораздо более крупные приобретения или иметь диверсифицированный портфель из нескольких объектов недвижимости.Конечно, это также снижает гибкость при принятии решений.
После того, как вы вложили средства в недвижимость, вам нужно будет управлять ею. Арендодатели, у которых всего одна или несколько квартир, могут захотеть сделать это сами. Если у вас более крупный портфель или вы инвестируете через REIT, вам, вероятно, понадобится компания по управлению недвижимостью, которая вам поможет.
Узнайте больше об инвестициях в многоквартирные дома сегодня
Если вы хотите приобрести инвестиционную недвижимость, вам нужна помощь в аренде или и то, и другое, компания Unique Properties может вам помочь.Мы работаем со всеми типами многоквартирных домов в районе Денвера, штат Колорадо. Наш обширный опыт в продаже и аренде недвижимости помогает нам добиваться превосходных результатов для наших клиентов. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше о наших услугах.
Рекомендуемое изображение: Adiss Alic / Shutterstock
Краудфандинг и инвестирование недвижимости
Что такое недвижимость класса A, класса B или класса C?
Частый вопрос, который мы получаем от наших инвесторов, заключается в том, что означает недвижимость, проданная как класс A, класс B и класс C, и почему это имеет значение? Для начала инвесторы, кредиторы и брокеры разработали классификации собственности, чтобы упростить обмен информацией между собой о качестве и рейтинге собственности.Для инвесторов класс собственности является важным фактором, который следует учитывать, поскольку каждый класс представляет собой разный уровень риска и доходности. Инвесторы могут использовать эти различия в типах классов собственности, чтобы рассмотреть, как каждая недвижимость вписывается в их стратегию инвестирования, например, цели возврата и размер риска, который они готовы принять для достижения этой прибыли.
Каждая классификация собственности отражает различный риск и доход, поскольку недвижимость классифицируется в соответствии с сочетанием географических и физических характеристик.Эти буквенные оценки присваиваются собственности после рассмотрения комбинации таких факторов, как возраст собственности, местоположение собственности, уровень дохода арендатора, перспективы роста, оценка, удобства и доход от аренды. Не существует точной формулы, по которой свойства помещаются в классы, но вот разбивка наиболее распространенных классов, A, B и C:
Класс A
Эти объекты недвижимости представляют собой здания высочайшего качества на своем рынке и в своем районе. Как правило, это новые объекты недвижимости, построенные за последние 15 лет, с лучшими удобствами, арендаторами с высоким доходом и низким уровнем вакантных площадей.Здания класса А удачно расположены на рынке и, как правило, управляются профессионально. Кроме того, они обычно требуют самую высокую арендную плату с небольшими проблемами отсроченного обслуживания или без них.
класс B
Эти объекты недвижимости находятся на одну ступень ниже по сравнению с классом A и, как правило, старше, имеют более низкий доход арендаторов и могут управляться или не управляться профессионально. Доход от аренды обычно ниже, чем у класса A, и могут возникнуть некоторые проблемы с отсроченным техническим обслуживанием. В основном, эти здания содержатся в хорошем состоянии, и многие инвесторы рассматривают их как возможности для инвестиций с добавленной стоимостью, поскольку их можно повысить до класса B + или класса A путем ремонта и улучшения общих частей.Покупатели, как правило, могут приобрести эти объекты недвижимости по более высокой ставке CAP, чем сопоставимая недвижимость класса A, поскольку эта недвижимость рассматривается как более рискованная, чем объект класса A.
класс C
Объекты класса C, как правило, старше 20 лет и расположены в менее желательных местах. Эти объекты недвижимости обычно нуждаются в ремонте, например в обновлении инфраструктуры здания, чтобы привести ее в соответствие с современными требованиями. В результате у зданий класса C, как правило, самые низкие арендные ставки на рынке по сравнению с другими объектами класса A или класса B.Некоторые объекты недвижимости класса C нуждаются в значительном переносе, чтобы обеспечить стабильные денежные потоки для инвесторов.
Что это значит для инвесторов?
Инвесторам важно понимать, что каждый класс собственности представляет собой разный уровень риска и прибыли. Класс A обеспечивает инвесторам большую безопасность, зная, что они инвестируют в недвижимость высшего уровня, с небольшими нерешенными проблемами или без них, требующими дополнительных капитальных затрат. Однако, несмотря на лучшие условия собственности, класс A может оказаться уязвимым во время рецессии, если люди с высоким доходом страдают от роста безработицы.
Недвижимость классов B и C, как правило, покупается и продается по более высоким ставкам CAP, чем класс A, поскольку инвесторам платят за дополнительный риск инвестирования в более старую недвижимость с арендаторами с более низким доходом или недвижимость в районе с более низким доходом. .
Выбор класса собственности инвесторами может иметь большое влияние на стабильность инвестиций с течением времени, а также на их рост. Для инвесторов, стремящихся к сохранению капитала, класс A может быть правильным вложением.Для инвесторов, ищущих прирост капитала, классы B и C могут быть лучшими инвестициями для этого конкретного профиля риска.
Имущество арендатора и оставленное имущество
Примечание: был ли ваш договор аренды подписан или возникновение вашего беспокойства началось до 18.04.18? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На нашей странице «Изменения в законодательстве».
Собственность арендатора
Имущество арендатора означает все имущество арендатора, в том числе:
вещей, хранящихся в гараже, чердаке или подвале,
автомобилей или других транспортных средств, припаркованных на арендуемой территории,
кондиционеры или прочая арматура,
передвижных или сборных домов (если арендатор владеет им),
и даже вещи, которые хозяин считает мусором.
ПРИМЕЧАНИЕ: Эти правила не распространяются на , а не на собственность на складских помещениях. Это другие правила, найденные в Wis. Stats. 704,90.
Как правило, арендодатель не может арестовать, выбросить, заблокировать или иным образом отказать арендатору в доступе к своей собственности, если он не имеет права удержания (см. «Залог арендодателя» ниже) или не соблюдает правила штата Висконсин. 704.05 (5) (см. «Оставленное имущество» ниже). ATCP 134.09 (4) MGO 32.12 (3) и 32.05 (1) (c), FO 72-29 (3) и 72-186
Права арендатора во время аренды
Пока вы живете в квартире, как правило, домовладелец не может делать что-либо с вашей собственностью, если не выполняется одно из следующих условий, и арендодатель следует всем правилам:
Арендодатель Залог
Арендодатель может взять «залог» на имущество арендатора (удерживать его в качестве залога до тех пор, пока арендатор не оплатит счет, или забрать имущество вместо платежа) только , если арендатор согласился на это в НЕСТАНДАРТНОМ ПОЛОЖЕНИИ АРЕНДЫ, который является частью аренды.(Советы по прочтению договора об аренде здесь) Это соглашение должно быть на отдельном листе бумаги, заверенным или подписанным арендатором при подписании договора аренды. Висконсин. Статистика. 704.11, ATCP 134.09 (4)
В новых правилах ATCP термин «залоговое соглашение» был заменен либо «явным соглашением», либо просто «соглашением». Эти соглашения по-прежнему должны быть включены в нестандартные условия аренды. ATCP 134.09 (4) (b), CR 14-038, Разделы 12 и 13 Эфф. 01.11.15.
Транспортные средства, припаркованные на частной арендуемой территории
С 01.07.14 у арендодателей появятся новые права на буксировку несанкционированных транспортных средств из арендуемой собственности.Мы публикуем самую свежую информацию в нашем блоге, и в нескольких публикациях уже объясняется, что происходит (нажмите здесь, чтобы увидеть первую и вторую публикации). Действия арендодателя будут зависеть от того, разместит ли он знак, запрещающий проезд несанкционированных транспортных средств:
Если они должным образом вывешивают вывеску, домовладелец может немедленно буксировать неавторизованные транспортные средства за счет владельца без уведомления или оформления билетов, включая незнакомый автомобиль, который арендатор припарковал на законных основаниях (например, если арендатору предоставляется место использовать так, как они хотят, и там припаркован взятый напрокат или приехавший автомобиль).Висконсин. Статистика. 349.13 (3) (c), Закон штата Висконсин, 2013 г., п. 6 Эфф. 01.07.14.
Если они не вывешивают надлежащим образом знак, арендодатель должен оформить транспортное средство перед буксировкой за его счет. Висконсин. Статистика. 349.13 (3m) (d), 2013 г., штат Висконсин. Закон 76, п. 5 Эфф. 01.07.14.
В любом случае (знак или отсутствие знака) домовладелец должен использовать буксирную компанию. Тогда:
Если они не разместили знак должным образом, эта служба должна уведомить правоохранительные органы о марке, модели, ВЫИГРЫШЕ и номерном знаке, иначе служба буксировки может не взимать никаких сборов.Висконсин. Стат. 349,13 (3м) (г) 2.
Если домовладелец или любой владелец частной собственности должным образом вывесил знаки или получил билет, транспортное средство может быть немедленно отбуксировано за счет владельца транспортного средства, без фактического обращения буксирующей компании в правоохранительные органы по поводу марки. модель, VIN и регистрационный номер транспортного средства, а также место, где он был доставлен. Буксирующей компании нужно только приложить «добросовестные усилия», чтобы связаться с правоохранительными органами, за исключением Милуоки (город первого класса), где они обязаны уведомить, а не просто «добросовестно» .» Wis. Stat. 349,13 (3m) (dr) 2., 2015 Wis. Act 176, Section 18 Eff. 3/2/16.
Если автомобиль угнан, буксирная служба не имеет права отбуксировать его. Они могут конфисковать машину до тех пор, пока не будут уплачены сборы. По запросу владельца собственности или агента, или должностного лица правоохранительных органов дорожного движения / парковки, буксирная компания должна освободить личное имущество в транспортном средстве в обычные рабочие часы при предъявлении надлежащих документов, удостоверяющих личность.Если взносы не уплачены (или заключено письменное соглашение) в течение 30 дней, автомобиль можно считать брошенным и утилизированным. Висконсин. Стат. 349,13 (3м) (др) Эфф. 01.07.14.
Муниципальные административные сборы (если разрешены) не превышают 35 долларов США. Висконсин. Стат. 349,13 (3м) (дм) Эфф. 01.07.14.

Департамент транспорта должен разработать правила относительно разумной платы за вывоз и хранение транспортных средств, уведомлений, которые должны быть размещены, и руководящих принципов по уведомлению правоохранительных органов.Это изменение вступает в силу 01.07.14, поэтому департамент может принять дополнительные правила. Wis. Stat. 349.13, Висконсин, закон 76, пп. 6, 7, 8 и 59 Эфф. 01.03.14.
Министерству транспорта необходимо будет выпустить новые правила о сборах, которые могут взиматься за вывоз и хранение транспортного средства, а также за буксировку, но только в том случае, если не было выдано никакой ссылки. Если недвижимость размещена, ведомство не может определить размер оплаты. Висконсин. Стат. 349,13 (3м) (д) 1. & 3., 2015 Висконсин.Закон 176, статьи 19 и 20 Eff. 02.03.16.
ПРИМЕЧАНИЕ: Если вы припаркуете новый, взятый напрокат или арендованный автомобиль на участке, или позволите кому-то другому использовать ваше место, или если есть новый менеджер, который может быть не знаком с вашим транспортным средством, немедленно свяжитесь с арендодателем ( письменно) с подробным описанием транспортного средства, чтобы избежать буксировки .
Приспособления для арендаторов
Если арендатор устанавливает приспособление, такое как стеллажи, потолочный вентилятор или поручень, и этот арендатор оставляет его после выезда, приспособление становится собственностью арендодателя.Висконсин. Стат. 704.05 (4) Если домовладелец не хочет иметь приспособления, он имеет право взимать с арендатора плату за их демонтаж и восстановление собственности до прежнего состояния. Арендаторы должны получить разрешение домовладельца на установку светильников. Это должно быть в письменной форме, копии для всех.
Нарушение строительных норм и территорий общего пользования
Арендодатели часто устанавливают правила аренды, согласно которым арендаторы не могут хранить имущество в местах общего пользования (велосипеды в коридорах, диваны на подъездах и т. Д.)), а также существуют государственные и местные постановления, запрещающие блокирование проходов или иным образом создавать опасность пожара. Иногда домовладелец может захотеть, чтобы арендатор только временно перевел его собственность, например, чтобы арендодатель мог провести обработку по борьбе с вредителями. Если у арендодателя есть письменное правило в договоре аренды или он подчиняется распоряжению инспектора по зданию / пожарной безопасности / здравоохранению, он может заставить арендатора переместить свою собственность. Это должно быть сделано в письменной форме, либо в виде простого запроса, либо, возможно, в качестве уведомления о выселении, если арендатор нарушает договор аренды или постановление. Арендодатель не может просто выбросить или конфисковать имущество арендатора! В чрезвычайной ситуации, например, при заблокированном проезде, домовладелец может переместить имущество арендатора и сообщить им, где оно хранится. Арендодатели имеют право хранить собственное имущество в местах общего пользования.
Что делать, если арендодатель нарушает эти правила?
Если домовладелец незаконно конфискует вашу собственность, пока вы живете в квартире, у вас есть несколько вариантов:
Сделайте письменный запрос, чтобы они вернули вашу собственность или предоставили вам доступ к ней, и процитируйте соответствующие законы и постановления.Укажите крайний срок и оставьте копию себе. Вы также можете пригрозить предпринять дальнейшие действия (см. Ниже), если они не подчинятся.
Подайте жалобу в службу защиты прав потребителей через Интернет или по телефону (800) 422-7128.
Подать в суд мелких тяжб по делу о возмещении реплевинов (возврат собственности) или о возмещении денежных убытков . Например, вы можете потребовать, чтобы вам вернули мебель, снятую с балкона, или если арендодатель отбуксирует ваш автомобиль без уведомления , и он неправильно разместил недвижимость (01.07.14), вы можете потребовать, чтобы они заплатили за возврат автомобиля или чтобы они возместили вам расходы на его возвращение.В случае денежного возмещения вы можете подать в суд на двойную сумму ваших затрат, плюс судебные издержки и разумные гонорары адвоката, в соответствии с ATCP 134 и Статом штата Висконсин. 100.20 (5).
Оставленное имущество арендатора
Существуют разные правила в отношении собственности, оставленной после выселения по решению суда, и собственности, оставленной после окончания аренды или в случае досрочного переезда арендатора по какой-либо причине.
Исключение для медицинского оборудования / рецептов
Ни одно из этих правил не распространяется на рецептурные лекарства и медицинское оборудование.Арендодатель должен всегда хранить их не менее 7 дней и незамедлительно возвращать их по запросу арендатора, несмотря ни на что. Висконсин. Статистика. 704,05 (утра)
Оставленное имущество арендатора — НЕ во время выселения
Для договоров аренды, подписанных / продленных до 31 марта 2012 г. , если арендатор оставил собственность после выезда, арендодатель должен был перевезти свои вещи и / или оставить их на хранение, даже если они считали это мусором. В течение 10 дней они должны были сообщить арендатору, где хранятся их вещи и взимались ли какие-либо сборы за их перемещение / хранение, и / или они должны были уведомить арендатора за 30 дней, чтобы выбросить их.Они могли только заставить арендатора оплатить расходы на переезд / хранение (не невыплаченную арендную плату и т. Д.), Прежде чем вернуть свои вещи. Было незаконно сдавать в аренду что-либо еще. Висконсин. Статистика. 704.05 (архивная версия 2009 г.)
Для договоров аренды, подписанных / продленных 31 марта 2012 г. или после , если арендодатель написал в договоре аренды (или продлении), что он не будет перемещать и / или хранить оставленное имущество, арендодатель может сделать что угодно они хотят вместе с имуществом, когда арендатор переезжает (выбросить, продать с прибылью, передать на благотворительность и т. д.)). Если в договоре аренды ничего не говорится об оставленной собственности, домовладелец должен следовать старым правилам, перечисленным выше. Если в договоре аренды говорится что-то еще о работе с недвижимостью, арендодатель должен следовать этому. Арендодатель не может изменять это правило в середине срока аренды без разрешения арендатора. Висконсин. Стат. 704.05, 2011 г. Закон штата Висконсин 143, Sec. 5–15 (31.03.12)
Миф о «заброшенной квартире»
Многие арендодатели будут пытаться объявить квартиру «брошенной», если арендатор уехал на определенный период времени, и рассматривать свою собственность как «брошенную».»Это крайне рискованно и может рассматриваться как незаконное выселение. Существует множество причин, по которым арендатор может внезапно уехать (смерть члена семьи, посещение больницы или тюрьмы и т. Д.), Но если у арендодателя нет суда В соответствии с постановлением о выселении арендатор имеет право сохранить свою собственность в этой квартире. Арендаторы могут подать иск о двойном возмещении ущерба, судебных издержках и разумных гонорарах адвоката за незаконное выселение. ATCP 134.09 (7) Арендодатели должны проявлять осторожность и либо выселить арендатора за нарушение условий аренды (например, невыплата арендной платы во время их отсутствия), прекратить аренду другими способами (28-дневное непродление периодической аренды и т. д.), либо свяжитесь с арендатором и получите письменное разрешение на ведение дел с недвижимостью.
Оставленное имущество арендатора — во время выселения
Для выселения, поданного до 3/1/14 , домовладелец должен договориться с шерифом о перемещении и хранении любого оставленного имущества. Только шериф может решить, выбрасывать ли что-то в мусорное ведро. Шериф должен сообщить вам в течение 10 дней, где хранится ваша собственность и сколько она стоит, а также уведомить вас за 30 дней, чтобы выбросить ее.Только шериф имеет право удалить арендатора или их собственности. В округе Милуоки домовладелец должен нанимать грузчиков; в других округах домовладельцы могут приобрести собственный страховой залог. Висконсин. Статистика. 799,45 (2) и (3)
Для случаев выселения, поданных не ранее 3/1/14, есть два варианта. 1) Если домовладелец написал в договоре аренды, что они не будут перемещать и хранить оставленное имущество, домовладелец может делать все, что захочет, с имуществом при выселении, без привлечения шерифа, но они должны уведомить шерифа, что они ‘ повторно делаем это сами.Шериф все еще должен быть там, чтобы удалить арендатора из собственности. 2) Если в договоре аренды ничего не говорится об оставленной собственности, домовладелец должен следовать старым правилам, перечисленным выше для выселения. Если в нем говорится что-то конкретное о том, как они будут обращаться с недвижимостью, они должны это сделать. Арендодатель не может изменять это правило в середине срока аренды без разрешения арендатора. Висконсин. Статистика. 799,45 (3 мес.), 2013 г., Висконсин. Закон 76, п. 40–57 (3/1/14)

ПРИМЕЧАНИЕ: По состоянию на 3/1/14 , арендаторы подвергаются большему риску выселения, не зная об этом, или не имея шанса выселиться до того, как домовладелец выбросит их вещи.Как никогда важно проверять договор аренды и письменно общаться с арендодателем, когда возникает проблема, которая может быть передана в суд о выселении. Для получения дополнительной информации см. Выселение.
Имущество, оставленное «нарушителями»
Определение «нарушителя» и правила его удаления
«Злоумышленник» не является арендатором (он никогда не платил арендную плату и не находится в аренде), но, в отличие от гостя, нарушитель находится там без разрешения или арендатор или арендодатель.«Преступное проникновение» , — это когда кто-то намеренно проникает в помещение или , остается в жилище без разрешения другого лица, которому разрешено находиться на территории, и они создают беспорядки или нарушают покой. Wis. Stat. 704.055 (1), 2015 Wis. Act 176, Section 21, Eff. 02.03.16. Кроме того, теперь закон гласит, что, если никто не находится в собственности на законных основаниях, то «владелец» решает, есть ли у человека согласие находиться там. В новые законы также добавлено определение «жилища», которое представляет собой «строение или часть строения, которое используется или предназначено для использования в качестве дома или места жительства одним или несколькими людьми, независимо от того, занято ли оно в настоящее время. житель.Висконсин. Стат. 943.14 (1), 2015 Висконсин. Закон 176, раздел 42, Eff. 02.03.16.
Новые законы требуют, чтобы правоохранительные органы составили письменную политику в отношении действий в отношении нарушителей к 1 июля 2018 г. Висконсин. Стат. 175.403 (2), Висконсин, закон 317, п. 33, Эфф. 18.04.18. Если у офицера есть вероятная причина арестовать человека за преступное вторжение в собственность, офицер должен удалить этого человека. Им больше не разрешается действовать по своему усмотрению. Висконсин. Стат. 175.403 (2), 2015 Wis. Act 176, Section 17, Eff.02.03.16.
Примечание: Висконсин. Стат. 704.05 (5) по-прежнему распространяется на имущество, оставленное арендатором, который уезжает или выселяется.
Удаление собственности нарушителя
Арендодатели должны удерживать собственность «нарушителя» в течение 7 дней с даты, когда арендодатель обнаруживает собственность. После этого домовладельцы могут предположить, что «нарушитель» покинул собственность, и могут избавиться от нее любым способом, который они сочтут «подходящим», по своему собственному усмотрению, если только «нарушитель» не потребует этого до того, как домовладелец избавится от нее.Wis. Stat 704.055 (2) (a), 2015 Wis. Act 176, Section 21

Если домовладелец избавляется от собственности посредством частной или публичной продажи, домовладелец может направить выручку от продажи за вычетом любых затрат на продажу и хранение в Департамент администрации по программам для бездомных. Висконсин. Стат. 704.055 (2) (b), 2015 Висконсин. Закон 176, раздел 21
Примечание: все деньги, полученные от процентов по доверительным счетам недвижимости, и все деньги, полученные по статье 704.05 (5) и 704.055 (2) (b), которые являются выручкой от продажи оставшейся собственности, будут использоваться для субсидий агентствам и приютов для бездомных. Висконсин. Стат. 20.505 (7) (h), 2015 Wis. Act 176, Section 1
Кредиторы и другие лица, обладающие правом собственности или финансовой заинтересованностью в собственности (залоговое право и т. Д.), Могут требовать права собственности в любое время до того, как арендодатель избавится от нее или, если существует договор на отчуждение собственности, третья сторона выплачивает арендодателю расходы на отчуждение имущества.Висконсин. Стат. 704.055 (3), 2015 Wis. Act 176, Section 21
На что следует обратить внимание при аренде?
Язык, объясняющий, что арендодатель будет делать с оставленным имуществом: Если арендодатель записывает в договор аренды, что он не будет хранить оставленное имущество, арендодатель может делать с этим имуществом все, что пожелает, при выселении или когда арендатор выезжает. Висконсин. Стат. 704,05 (5) (мм)
Залог на вашу собственность в НЕСТАНДАРТНОМ ПОЛОЖЕНИИ АРЕНДЫ: Если арендатор инициализирует пункт в НЕСТАНДАРТНОМ ПОЛОЖЕНИИ АРЕНДЫ, который позволяет арендодателю сохранять собственность арендатора в обмен на неоплаченную арендную плату или в качестве залога до тех пор, пока они не внесут арендную плату, арендодатель имеет право делать все, что сказано в соглашении.ATCP 134.09 (4) (b)
Что, если мой домовладелец нарушил эти законы после того, как я съехал?
Каждый раз, когда домовладелец нарушает закон об оставленной собственности, у арендатора есть несколько вариантов:
Позвоните в полицию или шерифу, чтобы сообщить о незаконном выселении, например, если арендодатель выбрасывает ваши вещи (или угрожает выбросить их) без постановления суда или без помощи шерифа. ATCP 134.09 (7), Висконсин. Статистика. 799.45 (3 мес.), Висконсин, закон 76, п. 40–57 (3/1/14)
Сделайте письменный запрос, чтобы они вернули вашу собственность или предоставили вам доступ к ней, и процитируйте соответствующие законы и постановления. Укажите крайний срок и оставьте копию себе. Вы также можете пригрозить предпринять дальнейшие действия (см. Ниже), если они не подчинятся.
Подайте жалобу в службу защиты прав потребителей через Интернет или по телефону (800) 422-7128.
Подать в суд мелких тяжб по делу о возмещении реплевинов (возврат собственности) или о возмещении денежных убытков .Например, вы можете потребовать, чтобы вам вернули мебель, снятую с балкона, или если арендодатель отбуксирует ваш автомобиль без уведомления , и он неправильно разместил недвижимость (01.07.14), вы можете потребовать, чтобы они либо заплатили за возврат автомобиля, либо возместили вам расходы на его возвращение.
ПРИМЕЧАНИЕ: Если домовладелец нарушил законы против незаконного выселения в соответствии с ATCP 134.09 (7), или требования Нестандартного ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ для арендодателя в соответствии с ATCP 134.09 (4), арендатор может подать иск о двойном возмещении ущерба, плюс судебные издержки и разумные гонорары адвокату, и / или подать жалобу в Службу защиты потребителей через Интернет или по телефону (800) 422-7128.
Законы изменились в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах. Многие факторы могут определять, какие законы применяются к вашей ситуации, в том числе, когда возникла проблема, когда был подписан или продлен договор аренды и когда имело место выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.
Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.11 (Закон штата Висконсин 2011 г. 108) Резюме
Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 31 марта 2012 г. (Закон штата Висконсин 2011 г. 143) Резюме
Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям от 1 марта 2014 г. (Закон 76 г. Висконсина, 2013 г.) Краткое содержание WI, Краткое изложение Dane Co.
Синий текст применяется к договорам аренды и событиям от 01.11.15 (CR 14-038) Резюме
Бордовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 2 марта 2016 г. (2015 г., штат Висконсин.Действовать. 176) Сводка

Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям от 18.04.18 (Закон штата Висконсин, 2017 г. 317) Краткое содержание
Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите о своем договоре аренды, позвонив в Центр ресурсов для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы требовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатам, когда вы подаете в суд на своего арендодателя.
Покупка квартиры | YourHome
Ключевые моменты
Покупка квартиры становится все более популярным способом владения собственным домом, особенно в городах.
Покупка квартиры может означать, что вы более ограничены в выборе дизайна, чем для отдельно стоящего дома, но знание экологичных конструктивных особенностей, на которые следует обратить внимание, поможет гарантировать, что ваш дом будет термически комфортным и эффективным.
Ищите экологичные элементы дизайна как в многоквартирном доме, так и в самой квартире.
Особенности, которые вы можете найти в здании, включают его показатели энергопотребления, меры по энергосбережению, такие как эффективное освещение и системы кондиционирования воздуха, сады с низким потреблением воды и солнечные фотоэлектрические (PV) системы.
Особенности, которые вы можете найти в квартире, включают хорошую ориентацию и дневное освещение, соответствующее остекление и энергоэффективные системы горячего водоснабжения, кондиционирование воздуха и бытовую технику.
Также ищите инклюзивную, консультативную, ориентированную на устойчивое развитие корпорацию собственников и (если применимо) управляющего зданием.
Если вы решите купить квартиру, свяжитесь с корпорацией владельцев и посмотрите, какие улучшения экологической устойчивости можно сделать в здании.
Понимание покупки квартиры
Покупка квартиры (также известной как квартира) означает покупку части большого многоквартирного дома или комплекса. Вы владеете самой квартирой (обычно определяется как все, начиная с внутренней поверхности), а также имеете совместное использование и доступ к общей собственности (например, входы и фойе, автостоянки, лестницы, коридоры и сады) и услугам (например, лифты, освещение в местах общего пользования).
В этой главе рассматривается покупка существующей квартиры. Для получения дополнительной информации о покупке квартиры вне плана обратитесь к разделу Покупка дома вне плана.
Покупка квартиры обычно дешевле, чем покупка отдельно стоящего дома, а жизнь в квартире подходит для многих стилей жизни. Однако вы часто ограничены в объеме и типе изменений, которые вы можете внести в свой дом.
В многоквартирных домах могут быть места общего пользования, такие как сады, тренажерные залы и бассейны
Фото: TVS architects
Собственность и обязанности
Право собственности на многоквартирные дома в Австралии обычно осуществляется по «страте».В соответствии со стратовым титулом корпорация собственников (иногда известная как корпоративное объединение) отвечает за управление общим имуществом. Наиболее распространенная модернизация собственности должна быть одобрена корпорацией владельцев.
Наконечник
Корпорации собственников могут иметь правила об изменениях, которые могут быть внесены в отдельные квартиры. Перед покупкой стоит узнать о владельцах корпорации и их отношении к экологической устойчивости в здании.
Энергия, используемая в квартире, например электричество для бытовых приборов и газ для приготовления пищи, обычно измеряется отдельно и оплачивается жильцами.Энергия, используемая для систем центрального горячего водоснабжения, обычно оплачивается жильцами на основе индивидуально измеренного расхода горячей воды. Энергия, используемая для общих зон, таких как освещение коридоров и автостоянок, оплачивается владельцами в виде ежегодных сборов или корпоративных сборов владельцев, обычно в соответствии с их правами на единицу. Способ оплаты отопления и охлаждения будет зависеть от конструкции системы отопления и кондиционирования воздуха в вашем здании.
Во многих квартирах есть только один счетчик воды на всю потребляемую воду, и жители не видят индивидуальный счет за воду.В некоторых местах стоимость может быть просто поровну разделена между всеми единицами; в других случаях он может распределяться в соответствии с правами на квартиры в зависимости от количества спален и физического местоположения в собственности. В новых домах могут быть индивидуальные счетчики воды для квартир.
Квартиры
Одним из новаторских вариантов многоквартирного жилья является совместное жилье. Для получения дополнительной информации см. Пример. В совместном жилье жители могут покупать и разрабатывать землю как группа, чтобы построить свои собственные квартиры под названием «многоуровневые».Поскольку нет застройщиков и инвесторов, размер прибыли и маркетинговые расходы исключены из стоимости жилья. Развитие объектов коллективного пользования также помогает снизить затраты. При использовании этой модели квартиры могут стоить на 25–30% меньше, чем аналогичные апартаменты в том же районе (в городах с очень высокой стоимостью земли, таких как Сидней, экономия может быть меньше) (Sharam et al.).
Совместное жилье хорошо зарекомендовало себя в северной Европе и некоторых частях Соединенных Штатов. Это относительно недавно для Австралии, но набирает обороты.
Отмеченный наградами многоквартирный дом Commons в Мельбурне
Фото: Тривесс Мур
Квартиры с двойным ключом — еще одно недавнее нововведение, которое обеспечивает хороший способ приспособиться к изменениям по мере роста, уменьшения размеров семьи или необходимости размещения пожилого родственника. У них есть отдельная студия внутри основной квартиры, и, как правило, есть общая входная зона, через которую проходят все обитатели. Такая планировка позволяет одной семье занимать все пространство или двум семьям совместно, сохраняя при этом некоторую конфиденциальность.Квартиры с двойным ключом распространены в некоторых частях Европы, Азии и США, но относительно новы в Австралии. В одном Центральном парке (см. Нижеприведенный пример) есть несколько квартир с двойным ключом, пользующихся успехом у покупателей.
Лучше ли жизнь в квартире для окружающей среды?
Таунхаусы и другие пристроенные дома обычно потребляют меньше энергии, чем отдельно стоящие дома. Но проживание в квартире обычно производит больше выбросов парниковых газов на человека просто потому, что в квартире обычно проживает меньше людей, чем в отдельно стоящем доме.
В многоэтажных квартирах используется больше энергии из-за централизованных служб здания, таких как лифты и кондиционеры. В квартирах обычно используется немного меньше воды, чем в загородном доме с садом. На уровне здания это часто связано с плохо спроектированными и обслуживаемыми централизованными системами горячего водоснабжения, утечками и неэффективными градирнями для кондиционирования воздуха.
Использование энергии и воды сильно различается в зависимости от конструкции многоквартирного дома, качества управления зданием и поведения жителей.
Кроме того, квартиры, расположенные в городских районах с хорошо развитым общественным транспортом, также могут уменьшить автомобильную зависимость и разрастание городов, а также предложить другие преимущества для образа жизни и окружающей среды.
Сравнение использования энергии и выбросов парниковых газов в зданиях разных типов, из исследования 45 зданий в Сиднее
Источник: Myors et al. 2005
На что обратить внимание в доме
Перед тем, как посмотреть на саму квартиру, следует рассмотреть дом, в котором она расположена.Часто особенности здания оказывают значительное влияние на вашу квартиру, поэтому вам нужно будет учитывать и то, и другое при принятии решения.
Расположение
Местоположение будет одним из первых факторов при выборе квартиры. Подумайте о том, с чем вы хотите быть рядом. Многоквартирные дома часто предоставляют больше возможностей для близости к остановкам общественного транспорта, а также к рабочим, торговым и развлекательным районам. Однако помните о любых недостатках, таких как ночной шум или строительство поблизости.
Особенности устойчивости здания
Изучите свидетельства устойчивости здания и проверьте, есть ли какие-либо запланированные, выполняемые или недавно реализованные обновления устойчивого дизайна.
Если здание было построено в 2006 году или позже, скорее всего, для каждой отдельной квартиры будет указана Национальная схема оценки энергопотребления дома (NatHERS), показывающая, насколько хорошо она работает с точки зрения теплового комфорта.
Если здание было построено после 2008 года, проверьте, есть ли у него рейтинг Green Star.Это показатель экологичности конструкции и характеристик здания. Вы также можете искать апартаменты с рейтингом Green Star.
Вне зависимости от того, старое ли здание или новое, поинтересуйтесь, есть ли у него рейтинг по национальной австралийской системе оценки застроенной среды (NABERS) для квартир, в которой оценивается эффективность использования энергии и воды в общей собственности (или в зданиях с одним счетчиком воды). эффективность всего здания). Рейтинг NABERS — важный показатель эксплуатационных расходов здания.
Проверьте, проводились ли аудиты энерго- или водоснабжения, и попросите предоставить копию отчета. Также проверьте уровни изоляции. Блоки, утвержденные к строительству после 2006 года, должны соответствовать минимальным стандартам тепловых характеристик, включая изоляцию; однако многие блоки до 2006 г. не были изолированы. Некоторые корпорации-владельцы и местные советы ведут записи архитектурных чертежей, которые могут включать детали изоляции.
Вы можете нанять эксперта-консультанта, который проведет за вас это исследование, осмотрит квартиру и выявит потенциальные проблемы и улучшения.Также целесообразно провести поэтапный поиск в бухгалтерских книгах и записях корпорации владельцев, и есть специализированные компании, которые могут сделать это от вашего имени. Убедитесь, что в этот поиск включены финансовые отчеты, представленные на годовом общем собрании. Перед покупкой ознакомьтесь с постановлениями корпорации собственников, относящимися к ремонту. Изучение протоколов общего собрания (путем поиска по страте) также может указать на легкость проведения ремонтных работ.
Пример использования: One Central Park
One Central Park — это многоэтажный жилой дом в Сиднее, получивший в 2014 году награду «Лучшее высотное здание в мире».Он является частью многофункционального участка засыпки высокой плотности площадью 5,8 га в Сиднее, который включает тригенерацию на месте и рециркуляцию воды.
Тригенерационная установка использует природный газ для подачи электричества, отопления, горячего водоснабжения и кондиционирования воздуха в здание и соседние участки в районе. Децентрализованная установка по переработке оборотной воды собирает сточные воды из районных зданий и прилегающей общественной канализации, пополняемые ливневыми и дождевыми водами, и обрабатывает их с помощью мембранного биореактора и обратного осмоса.Оборотная вода распределяется по участку и соседним участкам для снабжения градирен, оросительной системы, смыва унитазов и стиральных машин.
One Central Park получил 5-звездочный рейтинг Green Star и наиболее известен своими вертикальными садами, которые простираются вдоль фасада здания и занимают площадь 1100 м2 и включают 383 вида растений, 200 из которых произрастают на юго-востоке Австралии. Существует также «гелиостат», структура, которая отражает солнечный свет в части участка, которые в противном случае были бы в тени.
Каждая квартира оснащена дисплеями для интеллектуальных счетчиков, которые в режиме реального времени предоставляют жителям интерактивную информацию о потреблении электроэнергии, газа и воды.
Фото: Сардака
Контрольный список для строительства
Рейтинг Green Star, если здание относительно новое
Рейтинг A NABERS (минимум 3 звезды, а в идеале больше)
Энергоэффективное освещение в местах общего пользования (например, светодиодное освещение) с соответствующими элементами управления, такими как датчики движения или света
Эффективная установка отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (HVAC), включая приводы с регулируемой скоростью и эффективные системы управления, которые отслеживают потребность в энергии и воде в режиме реального времени
Эффективные центральные вытяжные системы для помещений общего пользования и ванных комнат
Сантехника в хорошем состоянии, без «мертвых ветвей» (трубопровод, который был изменен или перекрыт, чтобы вода не могла течь по нему, вызывая риск застоя и загрязнения)
Эффективные и ухоженные коммунальные предприятия по переработке, компостированию и удалению отходов
Помещения и сооружения, способствующие развитию сообщества, такие как помещения для встреч и общественные сады
(Если имеется бассейн) Эффективные насосы для бассейна и (если с подогревом) эффективное отопление и покрытие бассейна
Удобное и безопасное хранение велосипедов и парковка
Автостоянки с эффективным освещением, вентиляцией и контролем угарного газа
Зарядные устройства для электромобилей
Сады с низким уровнем водопотребления и другие водосберегающие мероприятия (например, сбор дождевой воды, очистка сточных вод)
Солнечные фотоэлектрические системы на крышах общей собственности или на достаточной подходящей незатененной площади крыши для размещения будущей фотоэлектрической системы
Инклюзивная, консультативная, ориентированная на устойчивое развитие корпорация собственников и (если применимо) управляющий зданием.
На что обратить внимание в квартире
Тепловой комфорт
Выбор квартиры, спроектированной с учетом теплового комфорта, особенно важен, потому что по сравнению с отдельно стоящим домом возможности для улучшения могут быть ограничены. Рейтинг NatHERS (при наличии) даст хорошее представление о том, насколько хорошо квартира спроектирована для достижения теплового комфорта.
Ориентация
Хотя не всегда возможно достичь оптимальной ориентации в городских условиях с высокой плотностью застройки, правильное расположение квартир может значительно помочь при пассивном обогреве и охлаждении.Если возможно, выберите апартаменты с окнами на север, с адекватным пассивным затенением и свободным от ветра. В тропическом климате ориентация на прохладные бризы является приоритетом, а также ищите хорошее круглогодичное притенение. Избегайте юнитов, ориентированных только на юг (за исключением тропического климата).
Макет
Ищите такую компоновку, которая обеспечивает функциональную расстановку мебели и хорошее перемещение между комнатами при сохранении звуковой и визуальной конфиденциальности, естественного дневного света и вентиляции.Достаточное пространство для хранения и доступ для вывоза и замены мебели также важны.
Узкие планы этажей и угловые квартиры могут улучшить перекрестную вентиляцию и естественное освещение, как и «перекрестные» планы этажей, где двухуровневые конструкции могут облегчить легкий доступ через квартиру. Однако они могут ограничить доступ для людей с ограниченной подвижностью.
Тепловая масса
В многоэтажных зданиях обычно требуются плотные бетонные ядра для таких элементов, как лестницы и лифтовые колодцы.Расположение этих элементов из бетона высокой плотности в ядре или в качестве стенок между блоками может обеспечить тепловую массу с соответствующей изоляцией.
Значение тепловой массы зависит от вашего климата и от того, как используется тепловая масса. Тепловая масса более полезна в умеренном или более прохладном климате, где она может выступать в качестве банка тепла. В более теплом климате и в плохо вентилируемых установках, где возможности ночной продувки ограничены, тепловая масса может перегреваться, вызывая тепловой дискомфорт.
Окна и остекление
Тип, размер и ориентация остекления являются важными факторами при покупке квартиры, поскольку они играют важную роль в обеспечении теплового комфорта, дневного освещения, естественной вентиляции и внешнего вида.Наружное остекление может быть трудно модернизировать, потому что оно обычно считается общим достоянием.
Учитывайте принципы пассивного проектирования при оценке остекления в проверяемых элементах. Избегайте квартир с большим количеством остекления, выходящего на запад, так как будет сложно установить затенение снаружи здания.
Естественная вентиляция
Хорошая перекрестная вентиляция позволяет контролировать тепловой комфорт и снижает или устраняет потребность в энергоемких механических системах.Хорошей естественной вентиляции обычно невозможно добиться в квартирах путем модернизации. Он должен быть включен в дизайн с самого начала за счет оптимальной ориентации, плана этажа и конфигурации окон.
Во всех комнатах по возможности должен быть прямой доступ к свежему воздуху и естественному освещению. План этажа и поперечное сечение здания должны быть спроектированы и ориентированы так, чтобы улавливать и направлять местные бризы. Ландшафтный дизайн и соседние постройки не должны препятствовать притоку воздуха. Избегайте остекления больших площадей под прямыми летними солнечными лучами и без оконных проемов.Среди полезных вентиляционных решений:
Двухуровневые и угловые квартиры с продуманными проемами минимум на 2 фасадах <
двухуровневые или кроссоверные квартиры, которые втягивают прохладный воздух на нижних уровнях и позволяют теплому воздуху выходить на более высокие уровни
узкие планы этажей (с небольшим расстоянием между внешними вентилируемыми фасадами, в идеале шириной 1 комнаты)
Жилые зоны открытой планировки с дверьми в полный рост или открывающимися фрамугами или фрамужными панелями наверху (возможность дооснащения)
окон с максимальной площадью открывания и способностью пропускать ветерок (створчатые, жалюзи и двустворчатые окна или двери).
Оттенок
Хорошо продуманное затенение должно быть интегрировано в архитектурную деталь здания за счет использования балконов, навесов, выступов и регулируемых жалюзи. Необходимость поддерживать единообразие внешнего фасада может затруднить модернизацию.
Электротехнические услуги, сантехника и бытовые приборы
Квартиры могут иметь индивидуальную или централизованную систему горячего водоснабжения. В более старых установках часто встречаются индивидуальные мгновенные системы накопления электрического или небольшого электрического сопротивления.По возможности их следует заменить более эффективными (см. «Системы горячего водоснабжения»). В централизованных системах используется кольцевая основная труба для циркуляции горячей воды с центральным нагревом мимо каждого блока и обратно к источнику. Если кольцевые магистральные трубы плохо изолированы, они могут быть источником значительных потерь тепла. Кроме того, длительное ожидание горячей воды может быть вызвано длинными подводами труб, которые проходят от кольцевой основной трубы к отдельным агрегатам и не рециркулируют. При осмотре устройства коснитесь экрана, чтобы проверить время ожидания.
Если в вашей квартире есть индивидуальный кондиционер, убедитесь, что он энергоэффективен. Также учитывайте энерго- и водосбережение бытовых приборов и сантехники. На новых продуктах могут по-прежнему отображаться этикетки с рейтингом энергоэффективности и водопотребления, в противном случае вы можете найти их на сайтах www.energyrating.gov.au или www.waterrating.gov.au. Освещение обычно можно сделать более энергоэффективным, просто установив светодиодные лампы, и хороший дизайн освещения является идеальным решением.
Возможен ремонт
Несмотря на то, что вы не можете изменять общую собственность без разрешения, у вас есть контроль над такими вещами в квартире, как бытовая техника, сантехника и напольные покрытия.Благодаря грамотному ремонту вы можете существенно снизить воздействие своей квартиры на окружающую среду.
Контрольный список квартиры
Вот список идеальных характеристик, на которые следует обратить внимание при выборе квартиры:
доступность в вашем предпочтительном пригороде
Минимальный 5-звездочный рейтинг NatHERS для отдельных апартаментов со средним рейтингом энергопотребления не менее 6 звезд в совокупности (если построены в 2006 году или позже)
адекватный контролируемый доступ солнечной энергии к жилым помещениям внутри и снаружи помещений
практический план этажа
хорошо продуманная перекрестная вентиляция
остекление, подходящее для климата и ориентации
эффективная система горячего водоснабжения (если в каждой квартире своя система)
индивидуальных счетчиков горячей воды (если не от центральной системы)
индивидуальных счетчиков газа (при наличии газа)
индивидуальных счетчиков воды (вероятно, только в новостройках)
эффективный кондиционер (если есть)
многоярусные сортировщики на кухне, чтобы упростить переработку.
Повышение устойчивости до общей собственности
Многие корпорации-владельцы придерживаются принципов экологической устойчивости и проводят модернизацию, чтобы уменьшить свое воздействие на окружающую среду. Большинство австралийских штатов изучают изменения в законах о стратах, чтобы упростить повышение устойчивости, например, снижение порога голосования. Возьмите на себя инициативную роль в своей корпорации владельцев и выступайте за устойчивые улучшения дизайна. Разделение стоимости улучшений с другими владельцами квартир часто делает эти изменения более доступными и эффективными.
Зачем обновлять общую собственность?
В зависимости от размера квартала до 60% общего потребления энергии зданием может приходиться на общую собственность и оборудование.
Примечание
Программа Smart Green Apartments города Сиднея показала, что в среднем многоквартирном доме можно сэкономить до 30% за счет модернизации общей собственности.
Типовые схемы использования энергии из общего имущества.
Источник: по материалам Сиднея, Smart Green Apartments проверяет
Возможности экономии воды также могут быть значительными, хотя в большинстве случаев наилучшие возможности возникают при сокращении использования воды в квартирах.Установка дополнительных приборов учета может дать ценную картину избыточного использования воды из общей собственности. На следующем графике показано, как вода обычно используется в многоквартирных домах Сиднея.
Типовые схемы водопользования в многоквартирном доме в Сиднее
Источник: Sydney Water, City of Sydney
Планирование обновлений
Существует ряд полезных ресурсов, которые помогают корпорациям-собственникам повысить устойчивость их общей собственности.Привлечение квалифицированного специалиста к
для проведения аудита, и рейтинг вашего многоквартирного дома по NABERS покажет, где в настоящее время используются энергия и вода, и определит наиболее рентабельные улучшения.
Существуют также программы и стимулы, предоставляемые местными органами власти и коммунальными предприятиями для поддержки повышения устойчивости многоквартирных домов. Некоторые предлагают бесплатные оценки, аудит и советы по обновлению. Обратитесь к местному правительству или коммунальному предприятию, чтобы узнать, что они могут предложить.
Корпорации-владельцы могут решить, какие обновления делать, просто исходя из сроков окупаемости или путем нацеливания на звездный рейтинг NABERS и использования обратного калькулятора NABERS для определения необходимого снижения потребления энергии и воды.
Некоторые изменения просты и могут быть выполнены сразу. Другие могут быть учтены в 10-летнем плане фонда капитальных работ для рассмотрения позже, когда появятся средства или когда потребуется замена оборудования. Комитету по стратам следует рассмотреть вопрос о предварительном одобрении обновлений с окупаемостью 3 года или менее на общем собрании корпорации владельцев.
Улучшения энергии
Вот некоторые из наиболее типичных «обязательных» обновлений общей собственности:
Освещение — Замените галогенные лампы (например, 50 или 35 Вт MR16 или GU10) на светодиодные эквиваленты.Замените 24-часовые люминесцентные лампы на автостоянках и пожарных лестницах аналогами со светодиодами и установите встроенные датчики присутствия. Это может обеспечить экономию более 90% в районах с низкой проходимостью. В большинстве случаев датчик затемняет свет примерно до 20% от полной мощности, когда движение не обнаруживается, что существенно снижает потребление электроэнергии и гарантирует, что пространство никогда не будет полностью темным.
Вентиляторы вентиляции автостоянки — Установите систему контроля угарного газа (CO). Вентиляторы должны работать 24 часа в сутки 7 дней в неделю, если не контролируется уровень CO.При наличии мониторинга CO вентиляторы можно останавливать, если качество воздуха приемлемо и обеспечивается как минимум 1 подмена воздуха в день. Это можно сделать в периоды непиковой нагрузки и на минимальной скорости, что минимизирует потребление энергии и затраты.
Подогрев бассейна — Если у вас есть нагреватели бассейна с резистивными элементами, замените их электрическими тепловыми насосами. Также подумайте о снижении температуры термостата и установке покрытий для бассейна, чтобы сохранить тепло и уменьшить испарение.
Водяные контуры конденсатора — Многие старые системы ОВК имеют водяные насосы конденсатора, которые работают 24 часа в сутки, 365 дней в году, независимо от потребности в охлаждении.Установка более интеллектуальных систем управления, связанных с приводами с регулируемой скоростью, может означать, что эти насосы могут быть замедлены или полностью остановлены на большую часть года.
Иерархия инициатив в области энергоэффективности многоквартирных домов
Источник: по материалам Green Strata, 2018
Некоторые другие распространенные улучшения энергии включают (оцениваются в приблизительном порядке увеличения стоимости или более длительной окупаемости, хотя это может варьироваться в зависимости от проекта):
Оптимизация существующих установок и оборудования (настройка, таймеры, настройки, обслуживание и т. Д.))
: модернизация освещения до энергосберегающих светодиодных ламп, синхронизированного освещения и датчиков для мест общего пользования
Модернизация
системы отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC) (например, обновление старых систем управления, использование приводов с регулируемой скоростью, чтобы насосы и вентиляторы работали с такой скоростью, которая необходима, установка датчиков угарного газа на автостоянках, чтобы у вентиляторов не было работать постоянно)
Коррекция коэффициента мощности для повышения эффективности энергоснабжения здания
обновлений для других механических служб (водяные насосы, бассейновые насосы и т. Д.)
модернизация систем водяного отопления (например, замена систем накопления электроэнергии или централизованного газа тепловыми насосами, солнечная энергия или мгновенный газ, когда системы подлежат замене, энергоэффективное отопление бассейна, такое как солнечные тепловые или электрические тепловые насосы)
установка возобновляемых источников энергии после сокращения потребления энергии общим имуществом (например, солнечная и ветровая энергия). (Примечание: хотя солнечные фотоэлектрические системы для квартир обычно не производят достаточно электроэнергии для всех квартир, они могут быть очень полезными для улавливания энергии, чтобы компенсировать использование энергии для общих помещений и услуг.)
модернизация лифтов
обновлений оболочки здания, таких как более энергоэффективные окна и лучшая изоляция.
Корпорация собственников этого жилого комплекса модернизировала освещение общей зоны и подвальной парковки.
Фото: Катрин Лезер
Улучшения воды
Sydney Water разработала простой расчет, который помогает корпорациям-владельцам с одним водомером определить, является ли потребление воды в их многоквартирных домах чрезмерным.Разделите дневное потребление воды в здании на количество спален во всех квартирах:
.
Более 300 литров означает высокий уровень использования
200-300 литров типично
до 200 литров — лучшая практика.
В зданиях с более интенсивным использованием и без очевидных утечек в общей собственности рекомендуется дооснащать квартиры водосберегающей арматурой и оборудованием. Учитывая, что большая часть воды используется в квартирах, а не в общей собственности (как правило, более 90% согласно аудитам Sydney Water), это, вероятно, будет наиболее эффективной стратегией экономии воды.
Хотя это может быть оставлено на усмотрение отдельных владельцев квартир, это оказалось более эффективным в виде инициативы по строительству всего здания, организованной и оплачиваемой корпорацией собственников. Во многом это связано с тем, что на многих земельных участках имеется только один водомер для всей потребляемой воды, поэтому у отдельных владельцев нет прямого финансового стимула для сокращения использования воды.
Наконечник
Обратитесь в местное правительство или в водоканал, чтобы узнать, доступны ли программы для помощи в обновлении квартир.
Проблемы с общим имуществом также могут привести к чрезмерному использованию воды, а установка вспомогательных счетчиков поможет получить лучшее представление о часто используемых областях в здании. Сантехник может проверить и оценить стандарты качества, эффективности и обслуживания для объектов корпорации владельцев. На уровне управления зданием чрезмерное потребление часто может быть вызвано длительными задержками подачи горячей воды в проточный кран из-за плохо спроектированных и обслуживаемых систем кольцевого горячего водоснабжения.Другими типичными причинами являются утечки в системе и неэффективные градирни. Улучшения бассейна могут сэкономить как электроэнергию, так и воду (см. «Модернизация энергии выше»).
Другие инициативы в области устойчивого развития
Другие инициативы в области устойчивого развития, которые могут быть реализованы корпорацией владельцев, включают:
Организация мусорных баков и вывесок для поощрения переработки
Водосберегающее озеленение с использованием местных растений
Общественные огороды
предприятий по компостированию и повторному использованию органических отходов
удобное хранение велосипедов
пунктов каршеринга, зарядка электромобилей
общественных мероприятий на тему устойчивого развития (например, гаражные распродажи или обмены).
Жители этого жилого комплекса построили общественный сад на средства гранта местного правительства
Фото: Мэйли Купер
Список литературы и дополнительная литература
Австралазийский научно-исследовательский институт мебели.
Австралийская ассоциация устойчивого развития зданий.
Австралийский институт ковров, Схема экологической сертификации .
City Futures Research Center, Университет Нового Южного Уэльса, Устойчивая модернизация: как внедрить устойчивую модернизацию в вашу схему слоев .
Город Мельбурн, Как внести позитивные изменения в вашу квартиру
здание [PDF].
Сидней, Умные зеленые апартаменты .
Ecospecifier Global.
Facility Management Association, Руководство по надлежащей практике многоквартирные дома
Совет по экологическому строительству Австралии, Что такое Зеленая звезда?
Invenergy Pty Ltd (2006 г.). Когенерация для жилых многоквартирных домов в Новом Южном Уэльсе: проблемы и возможности, отчет для Департамента планирования Нового Южного Уэльса, Правительство Нового Южного Уэльса, Сидней.
Кеннеди Р. и Байз Л. (2010). Размеры жизнеспособности: инструмент для устойчивых городов , SB10 Sustainable Building Conference , 2010.
Майорс М., О’Лири Р. и Хелстрром Р. (2005). Исследование энергопотребления и пикового спроса многоквартирных жилых зданий, Energy Australia, Сидней.
Национальная австралийская рейтинговая система застроенной среды (NABERS).
Общенациональная система оценки энергопотребления жилых домов (NatHERS).
Департамент инфраструктуры, планирования и природных ресурсов Нового Южного Уэльса (2002 г.). Код проекта жилой квартиры , Департамент инфраструктуры, планирования и природных ресурсов, Сидней.
Департамент планирования и окружающей среды Нового Южного Уэльса, Руководство по проектированию квартир .
Справедливая торговля правительства штата Новый Южный Уэльс, Повышение устойчивости .
Портал государственного планирования Нового Южного Уэльса, BASIX .
Питт и Шерри (2016). Ускорение роста высотных жилых домов с нулевым показателем в Австралии , отчет для города Сидней, Питт и Шерри, Сидней.
Шарам А., Брайант Л. и Алвес Т. (2015). Сделать квартиры доступными: от спекулятивной к спекулятивной застройке. Суинбернский институт социальных исследований, Австралия.
Сидней Уотер. WaterFix Strata .
Департамент окружающей среды, земли, водных ресурсов и планирования штата Виктория, Рекомендации по проектированию квартир для Виктории [PDF].
Департамент окружающей среды, земли, водных ресурсов и планирования штата Виктория, Улучшенная жизнь в квартирах: руководство для покупателей и арендаторов [PDF].
Узнать больше
Авторы
Оригинальные авторы: Крис Рирдон и Джефф Милн, 2013 г.
Обновлено: Кейтлин МакГи 2020
Как купить жилой комплекс
Готовы ли вы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше. Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.
Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.
Преимущества покупки жилого комплекса
Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир. Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.
Меньше риска
Жилые комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других зданий, если арендатор переезжает.
Возможность защитить свой поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
Расстановка сроков начала договоров аренды для управления арендной платой / имуществом (т. Е. Вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех единиц был выполнен в одно и то же время).
Экономия за счет масштаба означает снижение затрат на техническое обслуживание на единицу продукции.
Более низкие эксплуатационные расходы на единицу продукции. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему. Это метод определения счета за коммунальные услуги жильца на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.
Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения
Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие объекты.
Квартиры застрахованы от инфляции
Средняя аренда квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы.Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.
Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности.
Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора. Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.
Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI).Чистая операционная прибыль — это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.
Возможности для получения дополнительного дохода
Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.
Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов из-за эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов
Прежде чем инвестировать, важно понять четыре типа жилых комплексов.
Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
Зданиям класса В не исполнилось 20 лет.Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и могут потребоваться некоторые ремонтные работы.
Здания класса D — это старые единицы, как правило, в районах с низкими доходами. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.
Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости
Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.
Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванных комнат. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие аренду. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
Количество вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно ожидать 5-15%.
Местоположение и соображения стоимости
При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.
Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.
Счет за коммунальные услуги
Общие коммунальные услуги могут создать проблему, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.
Риски для здоровья
Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас, или вам следует поискать в другом месте.
Затраты на страхование
Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.
Проблемы с оборудованием
Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать проблемы с протечкой. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами чаще подвержены гниению и более подвержены возгоранию.
Инвестиционные стратегии
Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.
Стабилизированная недвижимость или недвижимость на покупку и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблемы отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что как только будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.
Рекомендации по ставке капитализации
Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.
Формула выглядит следующим образом:
Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)
Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.
Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов отдельных статей. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.
Получение ссуды
Вам, вероятно, потребуется получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.
Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)
Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и лучшим сторонником для правильной оценки всех пунктов комплексной проверки.
Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае невыполнения обязательств. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может воспользоваться личной собственностью заемщика в случае дефолта.
Как найти брокера
Было бы неплохо работать с брокерской или консультационной фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший советник будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.
Соответствие требованиям для получения ссуды
Поскольку долг увеличивает леверидж, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но, как правило, кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.
Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.
Необходимая документация
Может быть непросто узнать более сложные заключительные этапы того, как купить жилой комплекс. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.
Оценка
Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичных объектов недвижимости.
Затратный подход учитывает сметную стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.
Оценка физических потребностей
В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать запасы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.
Этап I экологическая оценка
В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.
Обследование собственности
В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.
Заключение
Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.
Последнее обновление 20.10.2019
Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые вопросы
E3S Web of Conferences 110 , 02096 (2019)
Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые вопросы
Ульяна Филатова ¹, Наталья Далбаева ¹, Нина Семерянова ², Людмила Дольникова ² и Дмитрий Баянов ³ ^*
¹ Иркутский государственный университет, Юридический институт, Улан-Баторская ул., 10, Иркутск, 664082, Россия
² Южно-Уральский государственный университет (национальный исследовательский университет), Нижневартовский филиал, ул. Мира, 9, 628600, Россия
³ Тюменский индустриальный университет, ул. Володарского, 38, г. Тюмень, 625000, Россия
^* корреспондент автор: [email protected]
Аннотация
В статье рассматриваются основные вопросы правового режима объектов общественного назначения в нежилых зданиях, система управления таким имуществом.Актуальность темы исследования проявляется в следующих аспектах. С развитием рыночной экономики возросла потребность в использовании нежилых помещений, в том числе находящихся в зданиях. Наличие материальной базы — непременное условие развития предпринимательской деятельности. Однако законодательные пробелы в сфере управления общим имуществом собственников нежилых помещений приводят к замедлению экономических процессов и негативно сказываются на устойчивом развитии и благосостоянии городов.Долгое время в теории и на практике существовали разные мнения о возможности распространения по аналогии с общей собственностью дома положений о режиме общей собственности многоквартирного дома. Несмотря на то, что вопрос правового вакуума частично решен Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации Постановлением Пленума от 23 июля 2009 г. № 64, многие вопросы правомерности использования провозглашенной аналогии право до сих пор не находят однозначного решения в законотворческой и правоохранительной деятельности соответствующих законодательных и судебных органов.
No related posts.