новый закон об «отмене» дачи с 2019 года
С 1 января 2019 года действует новый Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 217-ФЗ). Помимо прочего, по этому закону дач больше не будет. Что это означает?
Суть нового ФЗ
Закон № 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве направлен на регулирование правоотношений любительского садоводства. Он пришёл на смену Закону от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон № 66-ФЗ).
Новый закон распространяется на граждан, которые являются правообладателями данных земельных участков. По оценкам Минэкономразвития России, таких дачников в нашей стране порядка 60 миллионов.
Что изменилось
Можно смело утверждать, что по новому закону «дач» больше не будет. Речь о том, что с 2019 года из законодательства Российской Федерации исключены следующие понятия:
- «дачное строительство»;
- «дачный участок»;
- «дачный дом»;
- «дача».
Законом № 217-ФЗ не только отменяют дачи, но также он затрагивает изменение сведений ЕГРН о виде разрешенного использования дачного земельного участка
Зачем понадобилась отмена дачи как понятия
В соответствии с Законом № 66-ФЗ на садовых земельных участках допускалось размещение жилых строений без права регистрации в них. В свою очередь, на дачных земельных участках допускалось размещение жилых домов.
Данное обстоятельство было единственным существенным отличием в правовом статусе данных земельных участков.
Однако нормы Закона № 66-ФЗ, ограничивающие граждан в регистрации по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых участках, которые относятся к землям населенных пунктов либо землям с/х назначения, Конституционный суд РФ признал не соответствующими Конституции (постановления от 14.04.2008 № 7-П и от 30.06.2011 № 13-П).
И для приведения норм Закона № 66-ФЗ в соответствие с Конституцией Закон № 217-ФЗ:
- исключил понятие «жилое строение»;
- предусмотрел, что на садовом земельном участке можно размещать жилые дома, хозяйственные постройки, гаражи, а также садовые дома.
Таким образом, с учетом изменений Закона № 217-ФЗ, режим использования дачного участка, предусмотренный Законом № 66-ФЗ, повторял бы режим использования садового участка.
Поэтому Законом № 217-ФЗ понятие «дача» отменили: было исключено понятие «дачный земельный участок», а также связанные с его назначением такие организационно-правовая формы как:
- дачные некоммерческие товарищества;
- дачные партнерства;
- дачные потребительские кооперативы;
- «дачное хозяйство»;
- «дачное строительство»;
- «дачный дом»;
- «дача».
Также см. «В России вводят «налог на огород» для дачников с 2019 года: кто будет его платить».
Переходные положения закона
В связи с отменой «дачных» участков и введением нового правового регулирования в сфере садоводства и огородничества Закон № 217-ФЗ установил переходные положения.
Согласно им, такие виды разрешенного использования участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и/или указанные в правоустанавливающих либо иных документах, считаются
То есть, земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками (ч. 7 ст. 54 Закона № 217-ФЗ).
Также см. «Изменения в налогообложении земельных участков с 2019 года: обзор».
Если нужны изменения в ЕГРН
В случае необходимости внесения соответствующих корректив в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка заинтересованное лицо вправе обратиться в Росреестр либо МФЦ («Мои документы») с заявлением.
Форма этого заявления утверждена приказом Минэкономразвития от 8 декабря 2015 года № 920 (Приложение № 2).
При этом сведения о новом виде разрешенного использования отражают в строке «Иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» реквизита 3.1.1 формы заявления путем указания слов «вид разрешенного использования» и измененного вида разрешенного использования земельного участка.
ПРИМЕР
Вид разрешенного использования «садовый земельный участок» либо вид разрешенного использования «ведение садоводства».
Кроме того, в реквизите 9 «Примечание» заявления нужно дать ссылку на ч. 7 ст. 54 Закона № 217-ФЗ.
Источник: сайт Минэкономразвития РФ.
Кадастровая палата раскрыла схему получения заброшенных дачных участков | Новости общества | Известия
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра по запросу «Известий» рассказали, какие документы необходимы для оформления в собственность заброшенного земельного участка в дачном поселке.
Для оформления прав собственности на земельный участок необходим правоустанавливающий документ.
В случае, когда участок «заброшен», таким документом может быть договор по гражданско-правовой сделке. Например, договор купли-продажи, дарения или мены, отметили в ведомстве.
Также правоустанавливающим документом может быть акт органа исполнительной власти региона или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.
В поисках владельца
Прежде чем кинуться захватывать заброшенный участок, необходимо попробовать найти его владельца.
Если участок расположен на территории садового товарищества (СНТ), стоит обратиться к его председателю. Возможно у него окажется точный адрес «заброшки» или дома на нем, а также их кадастровые номера.
Далее эксперты рекомендуют заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), например, через онлайн-сервис на сайте кадастровой палаты (kadastr.ru).
В ней будет более подробная информация как об участке, так и о собственниках и возможных обременениях, при условии, если права на интересующий участок регистрировались в ЕГРН.
Если вы не знаете о принадлежности участка какому-либо объединению, то вам в любом случае следует обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. Муниципалитеты, как правило, обладают всей информацией об участках и их статусах.
Если у участка и построенных на нем объектов окажется собственник, то вы сможете завладеть заветным участком только по гражданско-правовой сделке. Например, заключив с собственником участка договор купли-продажи.
Брошенный, абсолютно брошенный
Возможен вариант, при котором земельный участок никому не предоставлялся и не относится к землям общего пользования членов СНТ. В таком случае, чтобы оформить его, необходимо обратиться в региональный орган исполнительной власти или муниципалитет с заявлением о предоставлении его в собственность или аренду.
Если земельный участок образован из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами СНТ, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, и не отнесен к имуществу общего пользования, то его можно передать в собственность без проведения торгов на основании договора купли-продажи только членам этой организации, добавили в ФКП Росресстра.
Приобрести участок без торгов можно благодаря двум основным документам. Требуются документ, подтверждающий членство заявителя в некоммерческой организации, и решение органа некоммерческой организации о распределении заявителю земельного участка.
Финишная прямая
На этом этапе муниципалитет принимает решение о возможности предоставления участка. Например, заключает договор купли-продажи, аренды земельного участка и т.д.
Затем наступает стадия регистрации права собственности на земельный участок. Необходимые документы можно подать в том числе через МФЦ или в электронном виде.
Речь идет, в частности, о заявлениях от продавца и покупателя о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности приобретателя на участок.
Если речь идет о заключении сделки с муниципалитетом, то орган местного самоуправления в рамках межведомственного взаимодействия самостоятельно обязан обратиться в орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней с даты принятия акта или совершения такой сделки и представить документы.
Результатом регистрации вашего права станет являться специальная регистрационная надпись на договоре и выдача выписки из ЕГРН.
Избушка на курьих ножках
Если же на заброшенном участке есть бесхозяйный объект недвижимости, то процесс оформления участка сильно усложнится. Участок можно приобрести только с объектом недвижимости, находящимся на нем. А значит, и оформлять права собственности на этот объект недвижимости и участок нужно будет одновременно.
Для этого придется оплатить госпошлину. Стать собственником участка и дома можно по договору купли-продажи, если удастся найти хозяев, или через обращение в уполномоченный орган государственной власти, если собственник не найден.
Однако во втором случае этому будет предшествовать процедура принятия объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйного объекта, его принятие в муниципальную собственность и продажа с торгов. Таким образом, процесс может растянуться по времени до года. Но только получив право собственности на объект недвижимости, можно будет снести дом.
В июле результаты опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) показали, что более 30% жителей России хотели бы приобрести дачу в будущем.
Желание купить загородную недвижимость, как правило, продиктовано желанием выращивать овощи и фрукты (59% россиян), возможностью отдыхать и развлекаться (48%), интересом к оформлению участка (30%). Отказ обычно связан с отсутствием денег на покупку (19%) и состоянием здоровья (16%).
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
«Жилая единица сезонного использования» теперь освобождена от определенных положений Закона о стабильности жилья и защите арендаторов
ИНСАЙТЫ | Автор: Twomey Latham
11 октября 2021 г.
«> 20 сентября 2021 года губернатор Кэти Хоукул подписала поправку к Закону об общих обязательствах §7-108, также известную как Закон о стабильности жилья и защите арендаторов (HSTPA). Поправка добавляет освобождение для «жилой единицы сезонного использования» (SUDU) от ограничения залога / аванса «не более арендной платы за один месяц».
Как вы, возможно, помните, HSTPA ограничивает сумму гарантийного залога арендной платой за один месяц и запрещает любые авансы по арендной плате сверх первого месяца (это запрещает взимание арендной платы за последний месяц). Владельцы сезонной недвижимости, которые сдавали недвижимость на срок более месяца одному и тому же арендатору, были вынуждены соблюдать HSTPA и могли получить залог только за один месяц и арендную плату за первый месяц от арендаторов, которые могли арендовать помещение на срок более одного месяца. весь сезон, как летний пляж или зимний горнолыжный курорт). Эти типы аренды не являются типичными сценариями арендодателя / арендатора, когда аренда продлевается, и арендатор делает недвижимость своим основным местом жительства, а скорее сезонные или отпускные объекты, которые арендаторы занимают менее 120 дней в году.
Чтобы квалифицироваться как SUDU, арендная плата должна соответствовать всем следующим требованиям:
A.
Аренда прямо предусматривает, что:
(i) жилая единица зарегистрирована как жилая единица сезонного использования с указанием местного или уездное государственное учреждение, в котором оно зарегистрировано; и
(ii) проживание арендатора только для сезонного использования, не превышающее сто двадцать дней или более короткий период, предусмотренный в договоре аренды; и
(iii) такой арендатор имеет основное место жительства, куда он может вернуться, адрес которого прямо указан в договоре аренды; и
B. Такое жилое помещение не сдается в аренду в качестве жилого помещения сезонного пользования более чем на сто двадцать дней в течение каждого календарного года; и
C. Местное самоуправление, имеющее юрисдикцию по управлению зданием в отношении такой единицы, уезд, в котором расположена такая единица, или штат должны принять регистр сезонного использования жилья; и
D. Такая единица должна быть зарегистрирована путем подачи копии договора аренды на сезонное использование и такой дополнительной информации, которую могут потребовать органы местного самоуправления, округа или штата, которые ведут такой реестр.
Как видно из определения, существуют определенные требования, которые необходимо выполнить, чтобы получить право на освобождение. Арендодатель должен будет убедиться, что существует местный, окружной или государственный «реестр сезонного жилья», применимый к имуществу (в настоящее время нет государственного реестра). Если нет местного, окружного или государственного реестра, недвижимость по-прежнему будет подпадать под действие положений HSTPA о залоге/авансе и не сможет претендовать на освобождение.
Если лицензиат вносит недвижимость в список для сезонного использования, а арендодатель взимает арендную плату более чем за один месяц в качестве залога и/или арендную плату более чем за один месяц, лицензиат должен будет подтвердить, что недвижимость зарегистрирована как «Реестр жилого фонда сезонного использования» в соответствии с законодательством. Если недвижимость не зарегистрирована, лицензиат может нести ответственность за получение арендной платы более чем за один месяц в качестве залога или арендной платы более чем за один месяц в качестве аванса.
Эти обязательства ничем не отличаются от ответственности лицензиатов за проверку законности сдаваемого в аренду имущества, если для сдачи в аренду требуются разрешения.
С вопросами об изменениях, HSTPA или другой лицензионной деятельности следует обращаться на горячую линию по правовым вопросам NYSAR. Юридическая горячая линия является бесплатной для членов NYSAR и доступна с понедельника по пятницу с 9:00 до 16:00 по телефону 518-436-9727.
Новые поправки к § 7-108 Закона об общих обязательствах CLS штата Нью-Йорк в порядке, предусмотренном частями четвертой и пятой настоящей статьи.
4. Жилая единица квалифицируется как жилая единица сезонного использования для целей пункта (а) подраздела один-а настоящего параграфа, если она отвечает всем следующим условиям:
(а) аренда прямо предусматривает, что: (i) жилая единица зарегистрирована как жилая единица сезонного использования с указанием местного или окружного государственного органа, в котором она зарегистрирована; (ii) проживание арендатора только для сезонного использования, не превышающее сто двадцать дней или более короткий период, предусмотренный в договоре аренды; и (iii) у такого арендатора есть основное место жительства, куда он может вернуться, адрес которого прямо указан в договоре аренды.
(b) Такая жилая единица регистрируется в соответствующем органе местного самоуправления, округе или в государственном реестре как жилище сезонного использования, как это предусмотрено в подразделе пятом настоящей статьи.
(c) Такая жилая единица не сдается в аренду в качестве жилой единицы сезонного использования более чем на сто двадцать дней в течение каждого календарного года.
5. Для того чтобы жилая единица квалифицировалась как жилая единица сезонного использования в целях подпункта (а) подпункта один-а настоящей статьи, местное самоуправление, в ведении которого находится управление домом над этой единицей, округ, в котором расположена такая единица, или штат должен принять реестр единиц жилья для сезонного использования, и такая единица должна быть зарегистрирована путем подачи копии договора об аренде сезонного использования и такой дополнительной информации, как местное правительство, округ или государственное агентство, которое Администрация такого реестра может потребовать.
Такое местное самоуправление, уездное или государственное учреждение должно аннулировать регистрацию жилой единицы сезонного использования любой жилой единицы, которая не соответствует условиям, предусмотренным в подпункте четвертом настоящей статьи.
Новые правила для коттеджей на заднем дворе позволяют увеличить плотность застройки в районах Сиэтла, где проживает одна семья. дорогие заменители.
Голосование в понедельник было проведено после более чем часа общественного обсуждения, поровну разделившегося за и против. Сторонники законодательства совета о ADU рассматривают его как скромный, но важный шаг к увеличению плотности в районах Сиэтла для одной семьи, помогающий смягчить жилищный кризис в городе. Оппоненты боролись против законодательства в течение многих лет, утверждая, что дополнительные коттеджи и подвальные квартиры угрожают изменить районы для одной семьи, которыми так дорожат многие.
«Я очень рад, что этот момент наконец настал», — сказал Crosscut перед голосованием в понедельник член совета Майк О’Брайен, главный спонсор законопроекта.
«Сотни, если не тысячи, людей с нетерпением ждут, когда это пройдет, чтобы они могли двигаться вперед со своими планами коттеджей».
В период с 2010 по 2018 год в Сиэтле проживало более 130 000 жителей. За тот же период в городе появилось 48 052 новых единицы жилья. Подавляющее большинство было построено в ограниченных районах города, где многоквартирное жилье разрешено законом. Всего 5 % нового жилья пришлось на зоны для одной семьи, которые составляют три четверти жилых районов Сиэтла. В некоторых односемейных зонах есть фактически потерял население в человек из-за городского бума.
ADU легальны с 1994 года; DADU были легализованы в 2009 году. Но стоимость, разрешения, финансирование и другие проблемы сделали строительство ADU/DADU в Сиэтле довольно анемичным. С 1995 по 2016 год было построено всего 682 АДУ. С 2009 по 2017 год построено 292 дачных домика. Городские власти прогнозируют, что если бы старые правила остались в силе, в течение следующего десятилетия в городе появилось бы 1970 новых коттеджей и квартир в подвалах.
С учетом правил они ожидают, что за тот же период это число вырастет до 4430, а это означает, что около 3 % из примерно 144 000 домов на одну семью в Сиэтле будут строить ADU.
«Это не серебряная пуля, которая сама по себе решит кризис доступности жилья», — сказал Мэтт Хатчинс, член группы защиты интересов ADU MOAR и архитектор, чья фирма проектирует коттеджи на заднем дворе. «Но это еще один потенциальный вариант, и это то, что нам нужно. … За последние 20 лет у нас не было большого выбора жилья. Либо большие квартиры, либо неподъемные дома на одну семью».
Новые, более мягкие правила, среди прочего, позволяют домовладельцу строить на одном участке и квартиру в подвале, и коттедж на заднем дворе, а не то или другое; отменяет требование о том, чтобы у каждой квартиры было место для парковки вне улицы; уменьшает минимальный размер участка с 4000 квадратных футов до 3200; разрешает коттеджи на заднем дворе площадью до 1000 квадратных футов и на несколько футов выше, чем разрешено ранее; и устраняет требование, чтобы владелец недвижимости проживал на территории.
В целом, правила должны снизить стоимость строительства, обеспечить большую гибкость дизайна и упростить сдачу недвижимости в аренду. Законодательство явно не удешевляет строительство ADU и DADU. Прямо сейчас квартира в подвале обычно стоит от 100 000 до 150 000 долларов, а коттеджи на заднем дворе часто стоят к северу от 300 000 долларов. Но Хатчинс сказал, что изменения помогут немного снизить стоимость. Например, он объяснил, что «добавление этих дополнительных футов высоты облегчает выполнение более стандартной конструкции на наклонных участках Сиэтла».
Устранение требований к парковке также приведет к небольшой экономии средств. Хатчинс сказал, что даже простое гравийное парковочное место для коттеджа на заднем дворе может стоить от 5000 до 10 000 долларов.
Поскольку большинство домовладельцев в Сиэтле белые, проведенный городскими властями анализ законодательства об ADU показал, что оно принесет непропорционально большую пользу белым домовладельцам Сиэтла .
Но не только белые домовладельцы рады принятию сегодняшних реформ. Руби Холланд — основатель Keep Your Habitat , проекта, направленного на то, чтобы помочь пожилым афроамериканским домовладельцам в Центральном округе остаться в своих домах. Для многих жителей компакт-диска, таких как Голландия, рост налогов на недвижимость оказывает давление на жесткие фиксированные доходы. Она рассматривает подвальные помещения и коттеджи на заднем дворе как один из способов, с помощью которого домовладельцы могут использовать свою собственность для получения дополнительного дохода или создания пространства для жизни нескольких поколений. Холланд, например, надеется когда-нибудь построить коттедж на заднем дворе, в который она сможет переехать, чтобы ее сын и внук могли переехать в основной дом.
Чтобы помочь домовладельцам с низким доходом, заинтересованным в строительстве ADU, городское Управление жилищного строительства запускает пилотный проект по предоставлению кредитов под низкие проценты для строительства ADU.
Финансирование пилотного проекта скромное — достаточно, чтобы построить от шести до 12 квартир в подвале
. О’Брайен также утверждал, что ADU и DADU могут помочь расширить доступ к благоустроенным районам для одной семьи. Он сказал: «Люди, которые в настоящее время не могут позволить себе жить в односемейных районах, потому что они слишком дороги, могут арендовать DADU или ADU».
Правила, принятые городским советом в понедельник, также накладывают строгие ограничения на размер строительства новых домов на одну семью. Согласно действующим правилам, кто-то может построить дом площадью 5250 квадратных футов на участке площадью 5000 квадратных футов. Новые правила, по сути, означают, что новые дома на одну семью должны быть не более половины размера участка, на котором они построены. На участке площадью 5000 квадратных футов может быть дом площадью 2500 квадратных футов, на участке площадью 7000 квадратных футов может быть дом площадью 3500 квадратных футов и т. д. На участках меньшего размера по-прежнему будет разрешено строить до 2500 квадратных футов.
пешие дома. Этот шаг в первую очередь направлен на то, чтобы воспрепятствовать сносу старых, небольших домов на одну семью и замене их гораздо большими и гораздо более дорогими. Законодательство также дает стимулы для строительства ADU, не считая площади ADU в общей допустимой площади дома.
Городские власти уже пять лет изучают способы увеличения производства ADU и DADU. Департамент планирования и развития изучил этот вопрос в 2014 году, и в 2015 году ослабление правил ADU было одной из 65 политических рекомендаций, сделанных в Программе доступности жилья и условий жизни бывшего мэра Эда Мюррея.
В декабре 2015 года О’Брайен представил первую версию своего закона об ADU. Следующим летом Общественный совет королевы Анны подал судебный иск городскому эксперту по слушаниям, утверждая, что город недостаточно проанализировал последствия своего предложения. Шесть месяцев спустя эксперт согласился. Город потратил почти два года на подготовку окончательного отчета о воздействии.
В октябре 2018 года Общественный совет королевы Анны снова обжаловал заявление города о воздействии на него на том основании, что в нем, помимо прочего, недостаточно учтены «уникальные качества» городских кварталов. В мае 2019 года эксперт по слушаниям вынес решение в пользу города, открыв путь для принятия окончательного закона.
За прошедшие годы оппоненты подняли ряд вопросов о законодательстве. Есть опасения, что отсутствие требований к парковке создаст головную боль для существующих домовладельцев. Также есть опасения, что коттеджи на заднем дворе будут выглядеть неуместно среди традиционного городского жилого фонда на одну семью.
Марти Каплан, член общественного совета королевы Анны, сказал Crosscut, что занятость владельцев является одной из самых больших проблем. Он и другие опасаются, что, не требуя, чтобы владелец жил в собственности, спекулятивные инвесторы захотят скупить дома на одну семью, построить цокольный этаж и коттедж на заднем дворе, а затем сдать все это в аренду, создав де-факто триплекс.
Каплан указывает на недавний отчет Wall Street Journal о общенациональной тенденции покупки инвесторами домов на одну семью, которая выросла до рекордных 11% от всех покупок жилья в США в 2018 году9.0003
«Если вы уберете владение собственностью и позволите людям строить несколько жилых домов на одном участке собственности, любой, у кого есть хоть какая-то инвестиционная жилка, будет инвестировать и покупать дома на одну семью», — сказал Каплан.
Но, по данным WSJ, инвесторы обычно покупают дома в нижней части рынка, где они могут совершать покупки за наличные. Детройт, Филадельфия и Мемфис являются ведущими рынками для покупки жилья инвесторами за пределами штата.
О’Брайен сказал, что анализ города показал, что маловероятно, что люди обратятся к ADU и DADU в качестве инвестиционных инструментов.
Стремясь ограничить стимулы для потенциальных спекулянтов, член совета Лиза Херболд внесла поправку, согласно которой домовладелец должен владеть своим домом в течение одного года, прежде чем ему будет разрешено построить второй ADU или DADU.
Ее коллеги проголосовали против поправки 7–1 на том основании, что их данные не подтверждают опасений спекуляций и что домовладельцы экономят средства, строя два ADU одновременно.
В конечном счете, как сказал Каплан, противники закона О’Брайена об ADU обеспокоены тем, что увеличение плотности населения изменит их районы к худшему.
«Речь идет о разрушении квартала, речь идет о характере», — сказал Каплан. «В 2005 году я был одним из тех парней, которые предложили людям построить дом на заднем дворе. Но речь идет о том, чтобы делать это с уважением и с участием соседей. … Давайте найдем способ получить больше возможностей [для жилья] и в то же время защитить средства к существованию и инвестиции людей».
О’Брайен обеспокоен тем, что существует классовый страх перед арендаторами, который мотивирует большую часть оппозиции.
«Некоторые считают, что люди, достаточно богатые, чтобы владеть домами на одну семью в Сиэтле, являются гораздо более надежными соседями, чем те, кто их арендует, и это меня немного беспокоит», — объяснил он.