расходы на содержание общего имущества — Дайджесты новостей
Если в многоквартирном доме есть газ, но собственник квартиры им не пользуется (газовая труба заварена), должен ли он платить за содержание внутридомового газового оборудования?
Сообщаю Вам следующее:
Если в многоквартирном доме есть газ, но собственник квартиры им не пользуется (газовая труба заварена), он должен оплачивать за содержание внутридомового газового оборудования.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч 1 ст. 158 ЖК РФ).
Документы КонсультантПлюс для ознакомления:
Документ 1
- Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а
Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.
Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.
ст. 158, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.05.2020) {КонсультантПлюс}
Документ 2
Из судебной практики:
…В апелляционной жалобе Б.Н. указала, что с ДД.ММ.ГГГГ в их квартире отключен газ, с тех пор они им не пользуются. Газовая труба заварена работником ОАО «Омскгоргаз», газовой плиты в квартире нет. В связи с чем, считает, что оплата за общедомовое обслуживание газового оборудования не должна входить в общую сумму задолженности по предъявленному иску. ООО «Еврокомфорт» предъявляет долг за коммунальные услуги с ДД.ММ.ГГГГ года. Однако в этот период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ОАО ЖКХ «Сервис» тоже требовало оплаты за коммунальные услуги по содержанию и ремонту жилья..jpg)
…Апеллятором также указано, что с N года газовая труба в их квартире заварена, газом собственники не пользуются, поэтому и не должны платить за обслуживание газового оборудования.
В этой связи суд отмечает, что согласно п. 5 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.
Кроме того, данный довод в обосновании своих возражений на заявленные требования был высказан ответчиком в суде первой инстанции и верно, по мнению суда апелляционной инстанции, отклонен мировым судьей, с ссылкой на то обстоятельство, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В связи с вышеизложенным, доводы ответчика не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание в качестве обстоятельств для отмены решения мирового судьи.
Поскольку спор по существу заявленных требований мировым судьей разрешен правильно, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют…
{Апелляционное определение Первомайского районного суда города Омска от 17.
03.2014 N 11-34/2014 Требование: О взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Решение: Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. {КонсультантПлюс}}
Документ 3
Свои требования мотивировала тем, что с 2009 г. является собственником жилого помещения, расположенного в ***. Дом газифицирован. Она отказалась пользоваться газом и 22.07.2009 подала заявку на отключение газа. Согласно квитанции от 22.07.2009 был произведен демонтаж подвода газовой трубы к газовой установке со сваркой и с данного времени она газом не пользуется. Кроме того, с момента отключения в ее квартире газа ей не предъявляли счета за обслуживание ВДГО и диагностику газового оборудования
…Выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 30 ч. 3 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
В силу ст. 36 ч. 1 п. 3 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
Статья 154 ч. 2 ЖК РФ предусматривает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.
Положения ст. 158 ч. 1 ЖК РФ предусматривают, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
…Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
…Пункты 12 — 16 ПОСТАНОВЛЕНИЯ Пленума Верховного суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ С.П. ОПЛАТЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ЗАНИМАЕМОГО ГРАЖДАНАМИ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ИЛИ ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО ИМ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ» предусматривают, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.
При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, следует исходить из того, что к общему имуществу в многоквартирном доме относится только то имущество, которое отвечает признакам, закрепленным в статье 36 ЖК РФ и пункте 1 статьи 290 ГК РФ. Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).
Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ).
…Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.
08.2006 N 491 (п. 5) предусматривают, что в состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью. (п. 9)
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 утвержден МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ И РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ согласно которому (п. 21) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме включают в себя: организацию проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов; организацию технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений; при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, — организация проведения работ по их устранению.
Этим же Постановлением Правительства утверждены ПРАВИЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ (п. 6) В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны: в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;
Выполнение работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем многоквартирного дома, предусмотренных перечнем услуг и работ, осуществляется привлекаемыми специализированными организациями. (п. 8.)
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права, К.
О. является собственником жилого помещения, расположенного в ***, на основании договора купли продажи от 05.06.2009.
Согласно наряду на отключение бытовых приборов от 22.07.2009 в *** — газ отключен на сварку по заявке абонента.
…Суд считает установленным, что внутридомовое газовое оборудование от места соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию — является общедомовым имуществом МКД по *** в г. Черногорске.
В связи с чем, суд считает обоснованным предъявление ООО «Черногорск Газ» истице к оплате стоимости услуги по обслуживанию и ремонту ВДГО…
{Решение Черногорского городского суда Республики Хакасия от 27.03.2018 N 2-367/2018~М-172/2018 {КонсультантПлюс}}
Ответ подготовил Консультант
Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс
Гадисламова Ирина Мидхатовна
Ответ актуален на 19..jpg)
06.2020 г.
№ | Наименование средств измерений | Изготовитель | Номер Госреестра |
Средства измерения тепловой энергии, теплоносителя, холодной и горячей воды | |||
1 | Теплосчетчики ТС.ТМК-Н | ЗАО НПО «Промприбор», г. Калуга | 21288-06 |
2 | Теплосчетчики ТСК7 | ЗАО НПФ «Логика», г. С.-Петербург | 23194-07 |
3 | Теплосчетчики Логика 8961 | ЗАО НПФ «Логика», г. С.-Петербург | 35533-08 |
4 | Теплосчетчики СТ3 | ЗАО «Тепловодомер», г. Мытищи | 16177-08 |
5 | Счетчики холодной воды ВСХ, ВСХд | ЗАО «Тепловодомер», г. | 23649-07 |
6 | Счетчики горячей воды ВСГ, ВСГд | ЗАО «Тепловодомер», г. Мытищи | 23648-07 |
7 | Счетчики воды горячей ВСТ | ЗАО «Тепловодомер», г. Мытищи | 23647-07 |
8 | Счетчики холодной воды и горячей воды MTK/MNK/MTW | ЗАО «Компания Верли», г. Москва | 19728-03 |
9 | Счетчики холодной воды и горячей воды крыльчатые СВ-15 | ООО «Метер», г. С.-Петербург | 24319-05 |
10 | Счетчики холодной воды и горячей воды СХ(СХИ), СГ(СГИ) | ООО фирма «Ценнер-Водоприбор | 17844-07 |
11 | Счетчики воды крыльчатые модернизированные ВСКМ 90 | ООО «ПК Прибор», г. | 32539-06 |
12 | Счетчики турбинные холодной и горячей воды СТВХ СТВУ | ООО «ПК Прибор», г. Москва | 32540-06 |
13 | Счетчики крыльчатые одноструйные холодной и горячей воды ОСВХ и ОСВУ | ООО «ПК Прибор», г. Москва | 32538-06 |
Средства измерения учета газа | |||
14 | Счетчики газа СГБМ-1,6 | ООО ПКФ «Бетар», г. Чистополь | 27702-07 |
15 | Счетчики газа диафрагменные с температурной компенсацией ВК | Фирма «Elster GmbH», Германия | 36709-08 |
16 | Счетчики газа объемные диафрагменные ВК | ООО «Эльстер Газэлектроника», г. | 20272-00 |
17 | Счетчики газа объемные диафрагменные ВК | ООО «Метэко-Премагаз», г. Москва | 30894-05 |
18 | Комплексы для измерения количества газа СГ-ЭК | ООО «Эльстер Газэлектроника», г. Арзамас | 16190-05 |
19 | Комплексы для измерения количества газа СГ-ТК | ООО «Эльстер Газэлектроника», г. Арзамас | 33874-07 |
20 | Счетчики газа ротационные RVG | ООО «Эльстер Газэлектроника», г. Арзамас | 16422-07 |
21 | Счетчики газа турбинные TRZ | ООО «Эльстер Газэлектроника», г. | 31141-08 |
22 | Счетчики газа СГ | ООО «Эльстер Газэлектроника», г. | 14124-05 |
23 | Корректоры СПГ741 | ЗАО НПФ «Логика», г. С.-Петербург | 20022-08 |
24 | Корректоры СПГ761 | ЗАО НПФ «Логика», г. С.-Петербург | 36693-08 |
Средства измерения электрической энергии | |||
25 | Счетчик активной э/э однофазный СЕ 200 | ОАО «Концерн | 31721-07 |
26 | Счетчик э/э ЦЭ6807Б (с модификациями Ц 6807) | ОАО «Концерн | 13119-06 |
27 | Счетчики ватт-часов активной энергии переменного тока статические Меркурий-200 (200. | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 24410-07 |
28 | Счетчики ватт-часов активной энергии переменного тока электронные Меркурий-201 (201.1, 201.2, 201.22, 201.3, 201.4, 201.42, 201.5, 201.6) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 24411-07 |
29 | Счетчики ватт-часов активной энергии переменного тока электронные Меркурий-202 (202.1, 202.2, 202.2Т, 202.22, 202.22Т, 202.3, 202.4, 202.4Т, 202.42, 202.42Т, 202.5, 201.6) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 26593-07 |
30 | Счетчики активной энергии статические однофазные Меркурий-203 (203.1, 203.2) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 31826-07 |
31 | Счетчики электрические однофазные СО-505 (505Т) | ОАО «Московский завод электроизмерительных | 17905-00 |
32 | Счетчик э/э однофазный индукционный СО-51ПК | ЗАО «Приборостроительная | 35565-07 |
33 | Счетчик э/э однофазный электронный СЭТ1 (с модификациями) | ФГУП «Государственный | 13677-06 |
34 | Счетчик э/э трехфазный электронный А1140 (Альфа) | ООО «Эльстар Метроника», г. Москва | 33786-07 |
35 | Счетчик э/э многофункциональный ЕВРОАЛЬФА | ООО «Эльстар Метроника», г. Москва | 16666-07 |
36 | Счетчик э/э трехфазный многофункциональный Альфа А1800 | ООО «Эльстар Метроника», г. | 31857-06 |
37 | Счетчики э/э трехфазные статические Меркурий-230 (-230А, -230AR, -230ART, -230АRT2) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 23345-07 |
38 | Счетчики э/э трехфазные статические Меркурий-230АМ (-230АМ-00, -01, -02,-03) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 25617-07 |
39 | Счетчик э/э трехфазный статический Меркурий-232 с модификациями | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 33384-06 |
40 | Счетчики э/э трехфазные статические Меркурий-233 мод. (233A, -233AP, -233ART, -233FRT2) | ООО фирма «Инкотекс», г. Москва | 34196-07 |
41 | Счетчик э/э трехфазный статический Меркурий-231 | ООО фирма «Инкотекс», г. | 29144-07 |
42 | Счетчик э/э электронный многофункциональный трехфазный ПРОТОН | ООО «Систел-Автоматизация», г. Москва | 29292-06 |
43 | Счетчик э/э цифровой многозадачный трехфазный ПРОТОН-К с модификациями | ООО «Систел-Автоматизация», г. Москва | 35437-07 |
44 | Счетчик э/э трехфазный индукционный СА4-514, СА-516, СА4-518 | ОАО «Московский завод | 34646-07 |
45 | Счетчик э/э трехфазный электронный ТРИО | ОАО «ЛЭМЗ», г. С.-Петербург | 24573-07 |
46 | Счетчик э/э ЦЭ6803В | ОАО «Концерн «Энергомера», г. | 12673-06 |
47 | Счетчик э/э ЦЭ6822 | ОАО «Концерн «Энергомера», г. Ставрополь | 16811-07 |
48 | Счетчик э/э трехфазный электронный СЭТ 3 | ФГУП «Государственный | 14206-07 |
Мытищи
Москва
Арзамас 
Арзамас
04, 200.05) 
Москва
Москва
Москва 
Ставрополь откуда берется и как минимизировать
Помимо индивидуального потребления коммунальных услуг собственники оплачивают коммунальный ресурс на содержание общего имущества (КР на СОИ), к которому относятся ресурсы, потребляемые домом на общедомовые нужды. Законом предусмотрено несколько вариантов оплаты и начисления КР на СОИ потребителям.Природа КР на СОИ
26.12.2016 г. было принято Постановление Правительства РФ от «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» № 1498 (далее – Постановление № 1498), которое определило порядок применения КР на СОИ при начислении платы собственникам.
Новый порядок стал применяться с 1 января 2017 года.
До принятия Постановления № 1498 в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) использовалось понятие общедомовых нужд (ОДН). Нужно сказать, что КР на СОИ на бытовом уровне продолжает называться населением «ОДЭЭНАМИ».
Однако разница между КР на СОИ о ОДН состоит в том, что если ОДН являлось коммунальной услугой (которую сейчас можно относить на ресурсоснабжающую организацию при переходе на прямые договора через ст. 44 и 157.2 ЖК РФ), то КР на СОИ относится к жилищной услуге, выставляемой в составе платы за текущее содержание.
Для чего потребовалась такая игра понятиями? Если очень сильно упрощать, то для того, чтобы ресурсник всегда мог получить свои деньги и списать все свои небалансы из-за проблема с коммерческим учетом на управляющую домом организацию.
Изменив природу данной услуги с коммунальной, на жилищную, органы власти отнесли данную ответственность в виде транзитных денег за выпадающий коммунальный ресурс на конечного потребителя. И теперь при переходе на прямые договора с ресурсником, КР на СОИ все равно продолжает относиться на управляющую домом организацию, а та относит эти небалансы (если они есть) на жителей.
Нужно отметить, что первоначальное понятие ОДН (как коммунальная услуга) в законе осталось применительно к двум случаям:
— непосредственному управлению (ст. 164 ЖК РФ, оно возможно, если в доме до 30 квартир)
— ситуации, при которой способ управления домом не реализован.
В этих двух случаях плата за КР на СОИ не выставляется, но выставляется (ресурсником) только плата на ОДН в ограниченном объеме (не более норматива). Во всех остальных случаях на КР на СОИ относится реальный факт коммунального ресурса, который потребил дом.
Состав КР на СОИ
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ, законодатель ограничивается общей формулировкой, что в состав платы за содержание жилого помещения, включается плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Реальный состав КР на СОИ определяется степенью благоустройства самого дома (например, вместо отведения сточных вод, в доме могут быть установлены колодцы-септики, а вместо отдельной трубы на ГВС может быть общая труба на тепловую энергию, из которой готовится ГВС уже внутри самого дома).
При этом есть два вида коммунальных услуг, плата по КР на СОИ за которую не может начислять вообще:
1.Отопление (потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме) (п. 40 Правил № 354).
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
(для общедомовых нужд газ не используется, только для личного потребления и в редких случаях крышных или автономных газовых котельных).
Варианты оплаты КР на СОИ
Порядок оплаты КР на СОИ может варьироваться и определен в п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Данные варианты оплаты КР на СОИ следующие:
1.Исходя из норматива по КР на СОИ при наличии коллективного (общедомового) прибора учета (ОДПУ). Данный норматив утверждается региональным органом исполнительной власти, а размет тарифа контролируется региональной жилищной инспекцией. Норматив должен включать потребление КР на СОИ на:
— освещение мест общего пользования, электроэнергию на работу лифтов, инженерных узлов или иного оборудования, являющегося общим имуществом собственников
— санитарно-гигиенические мероприятия мест общего пользования (мытье полов), обеспечение сохраннности зеленых насаждений (полив)
— иные работы по содержанию общего имущества, для которых необходимы коммунальные ресурсы.
Если нормативов нет, это их нужно утвердить. В письме Минстроя России от 20.05.2019 № 19094-ОГ/04 пояснено, что для установления нормативов в многоквартирном доме собственник помещений вправе обратиться к исполнителю коммунальной услуги, который вправе обратиться в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации.
2.Исходя из показаний автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг (АИС). Такая система одновременно снимает индивидуальное и общедомовое потребление, что минимизирует разницу и небалансы по КР на СОИ.
3. Исходя из решений общего собрания, которые могут предполагать расчет по КР на СОИ:
— по среднемесячному объему потребления КР на СОИ в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний ОДПУ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
— по объему потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям ОДПУ, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
У всех трех вариантов начисления КР на СОИ есть плюсы и минусы.
Плюсы первого – предсказуемость суммы, которая каждый месяц одинакова. Минусы – необходимость оплаты даже при отрицательном КР на СОИ.
Плюсы второго (при наличии в доме АИС) – полный контроль и полная прозрачность по определению объема КР на СОИ.
Минусы – дороговизна АИС и затраты на ее эксплуатацию.
Плюсы третьего – оплата КР на СОИ по реальному факту, отсутствие необходимости оплаты КР на СОИ при отрицательном потреблении (а такое часто бывает, если налажен коммерческий учет). Минусы – возможность небалансов по КР на СОИ при запущенном коммерческом учете.
Спорные моменты по КР на СОИ
Первым спорным моментом является вопрос о том, может ли начисляться плата за КР на СОИ по тепловой энергии (по договору теплоснабжения на покупку КР на СОИ) при наличии в доме индивидуального теплового пункта (ИТП), на котором готовится коммунальная услуга по ГВС. Единого мнения на этот счет нет.
Если следовать п. 54 Правил № 354, то при наличии в доме ИТП КР на СОИ по ГВС начисляться не может. В этом же духе есть письмо Минстроя России от 20.05.2019 № 19094-ОГ/04, где указано, что под КР на СОИ понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Тепловая энергия в этом перечне отсутствует.
В пользу данной позиции можно также сослаться на п. 2 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124). Они относят к КР на СОИ холодную воду, горячую воду, электрическую энергию и сточные воды. КР на СОИ по тепловой энергии в этом перечне нет.
Против данной позиции есть общая норма, приведенная в п. 12 ст. 161 ЖК РФ, где сказано, что управляющий домом организации не вправе отказываться от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями. Такая неурегулированность данного вопроса, конечно, порождает двоякие толкования взаимных прав и обязанностей между управляющей организацией и ресурсником.
Вторым спорным моментом является ответ на вопрос о том, нужно ли начислять плату за КР на СОИ по нормативу при отрицательном потреблении.
Например, если в дом вошло 100м3, а показаний индивидуальных приборов учета (вместе со штрафными санкциями, нормативами и повышающими коэффициентами) собрано на 110м3, нужно ли начислять норматив при отсутствии решения общего собрания по КР на СОИ на ОДПУ.
В Письме Минстроя России от 11.04.2017 № 12368-АЧ/04 изложена позиция о том, что если объем КР на СОИ рассчитанный по показаниям таких приборов учета, предъявляемый к оплате собственникам помещений, будет ниже, чем рассчитанный по нормативу потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, оплату нужно начислять по факту. Однако для управляющей организации даже при отрицательном КР на СОИ начисление норматива жителям является возможностью собрать хотя бы какие-то дополнительные деньги. Поэтому, с учетом того, что письма Минстроя России не являются нормативными актами (а на уровне закона этот вопрос не урегулирован), управляющие организации не следуют такой рекомендации и выставляют норматив, даже при отрицательном факте потребления.
Третий спорный момент – попытки начисления ресурсниками сверхнормативных КР на СОИ при отсутствии ОДПУ по коммунальному ресурсу на отведение сточных вод. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственников помещений оснащать дома таким прибором учета (чаще всего они не устанавливаются застройщиками). В таком случае объем по КР на СОИ определяется как сумма ХВС и ГВС по показания индивидуальных приборов учета (п. в_4) п. 21 Правил № 124). Иные действия ресурсника будут неправомерны, поскольку при отсутствии в доме установлен ОДПУ на водоотведение, невозможно определять составляющую КР на СОИ на водоотведение по факту его потребления.
Основная проблема при определении объема по КР на СОИ также состоит в том, что закон написан исключительно в пользу ресурсника, поскольку все свои небалансы ресурсник перекидывает на управляющие организации, а те вынуждены собирать транзитные деньги с жителей (чтобы их отдать ресурснику одной кучкой). У ресурсника нет никаких стимулов налаживать коммерческий учет за поставляемый им коммунальный ресурс, а государство всяческим образом поддерживает и поощряет эту порочную практику.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме | |
| Наименование работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме | Периодичность |
| 1.Содержание | |
| 1.1.Конструктивные элементы зданий | |
| 1.1.1.Техническое обслуживание конструктивных элементов здания | |
| Очистка кровли от мусора с прочисткой ливневой канализации | по мере необходимости, не реже 1 раз в год |
| Удаление с крыш снега и наледи | по мере необходимости |
1. 1.2.Фундамент, стены, фасады, перекрытия | |
| Осмотр фундаментов, стен, фасадов,перекрытий, осмотр внутренней отделки стен | 2 раза в год |
| Очистка надподъездных козырьков и крыши от мусора | по мере необходимости, не реже 1 раз в год |
| 1.1.3.Оконные и дверные заполнения | |
| Установка (снятие) пружин на входные двери | 1 раз в год |
| Смена оконных и дверных приборов (в том числе запирающих устройств дверей и чердачных люков) | по мере необходимости |
| Мелкий ремонт(укрепление) оконных и дверных приборов | по мере необходимости |
| Мелкий ремонт дверных заполнений | по мере необходимости |
| Мелкий ремонт оконных заполнений | по мере необходимости |
| 1.2.Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем | |
| 1.2.1.Система холодного водоснабжения (ХВС) (при наличии) | |
| Осмотр системы водоснабжения здания (ХВС) | по мере необходимости,но не менее 1 раз в месяц |
| Снятие показаний водосчетчикахолодного водоснабжения (ХВС) | 1раз в месяц |
| Плановая ревизия задвижек холодного водоснабжения (ХВС) | 1раз в год |
| Плановая ревизия вентилей холодного водоснабжения (ХВС) | 1раз в год |
| Смена сгонов, муфти прочей арматуры холодного водоснабжения (ХВС) | по мере необходимости |
| Временная заделка свищей (установка хомута) на трубопроводах холодного водоснабжения (ХВС) | по мере необходимости |
| Уплотнение сгонов | по мере необходимости,но не менее 1 раз в год |
| Заваривание свищей на трубопроводах | по мере необходимости |
Замена участков труб до1п. м. | по мере необходимости |
| 1.2.2.Система горячего водоснабжения (ГВС) | |
| Осмотр сиситемы ГВС | по мере необходимости,но не менее 1 раз в год |
| Снятие показаний водосчетчика горячего водоснабжения (ГВС) (при наличии) | 1раз в месяц |
| Плановая ревизия вентилей горячего водоснабжения (ГВС) | 1 раз в год |
| Смена сгонов, муфти прочей арматуры горячего водоснабжения (ГВС) | по мере необходимости |
| Заваривание свищей на трубопроводах ГВС | по мере необходимости |
| Временная заделка свищей (установка хомута) на трубопроводах горячего водоснабжения (ГВС) | по мере необходимости |
| Уплотнение сгонов | по мере необходимости |
| Ремонт аварийных вентилей (ГВС), а также устранение мелких неисправностей водоснабжения находящихся в квартире, общедомовом имуществе. | по мере необходимости |
Замена участков труб до1п. м. | по мере необходимости |
| 1.2.3.Канализация | |
| Осмотр системы канализации здания | по мере необходимости, но не менее 1 раз в месяц |
| Устранение местных засоров канализации | по мере необходимости |
| Подчеканка канализационных стыков | по мере необходимости, |
| но не менее 1 раз в год | |
| 1.2.4.Центральное отопление | |
| Осмотр системы отопления здания | по мере необходимости, но не менее 1 раз в месяц |
| Регулировка элеваторного узла со снятием показаний приборов учета | 1 раз в месяц |
| Промывка системы отопления здания | 1 раз в год |
| Гидравлические испытания тепловых пунктов и элеваторных узлов | 1 раз в год |
| Плановая ревизия вентилей отопления | 1 раз в год |
| Ликвидация воздушных пробок в системе отопления | по мере необходимости |
| Временная заделка свищей (установка хомута) на трубопроводах отопления | по мере необходимости |
| Заваривание свищей на трубопроводах отопления | по мере необходимости |
| Уплотнение сгонов | по мере необходимости |
1. 2.5.Электрооборудование | |
| ППР поэтажных щитков | по мере необходимости, но не менее 1 раза в год |
| ППРэлектрощитовой | по мере необходимости, но не менее 1 раза в год |
| Осмотр линий электрических сетей, арматуры и электрооборудования | по мере необходимости, но не менее 1 раза в месяц |
| Замена ламп внутреннего и наружного освещения на общедомовом имуществе и придомовой территории | по мере необходимости |
| Замена электроустановочныхизделий (розеток, выключателей) на общедомовом имуществе и придомовой территории | по мере необходимости |
| Включение автоматических выключателей | по мере необходимости |
| Замена предохранителей | по мере необходимости |
| Мелкий ремонт (замена) электропроводки | по мере необходимости |
| Замена стенного или потолочного патрона | по мере необходимости |
| Снятие показаний общедомового счетчика электроэнергии | 1 раз в месяц |
1. 2.6.Вентиляция | |
| Осмотр, проверка наличия тяги вентиляционной системы | по мере необходимости, но не менее 1 раза в год |
| Прочистка системы вентиляции | по мере необходимости |
| 1.3.2.Вывоз твердых бытовых отходов | по графику вывоза |
| 1.4.Содержание лифтового хозяйства | |
| аварийно-техническое обслуживание лифтов | круглосуточно |
| оперативный пуск остановившихся лифтов | круглосуточно |
| техническоое освидетельствование лифтов | 1 раз в год |
| планово-предупредительных ремонтов лифтов | 1 раз в год |
| замена вышедших из строя узлов, деталей или агрегатов лифтового оборудования | по мере необходимости |
| проведение работ по смазке, чистке, наладке, регулировке и ремонту лифтового оборудования в целях восстановления его работоспособностей и обеспечения безопасных условий эксплуатации лифтов | по мере необходимости |
| проведение работ по оценке соответствия лифтов, отработавших назначенный срок службы и по оценке соответствия лифтов при эксплуатации | 1 раз в год |
1. 5. Санитарное содержание лестничных клеток | |
| Влажная протирка почтовых ящиков, шкафов для электросчётчиков и слаботочных устройств, отопительных приборов, стен кабин лифта, перил, выходных и межэтажных дверей, стены подъезда. | 1 раз в месяц |
| Влажное подметание лестничных площадок и маршей трех нижних этажей | 2 раза в неделю |
| Влажное подметание мест перед загрузочным клапаном | 1 раз в 2 дня |
| мусоропроводов | |
| Влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 3-го этажа | 2 раза в неделю |
| Мытье лестничных площадок и маршей с моющими средствами | 2 раза в месяц |
| Мытье окон с моющими средствами | 1 раз в год |
| Мытье кабины лифтас моющими средствами | 2 раза в неделю |
| Уборка площадки и очистка металлической решетки перед входом в подъезд | 1 раз в неделю |
1. 6. Аварийно-ремонтное обслуживание | |
| В течение смены — с 17-00 до 8-00, в выходные | круглосуточно |
| Устранение неисправностей в системах водоснабжения и канализации, обеспечивающее их удовлетворительное функционирование. Замена прокладок, набивка сальников водоразборной и водозапорной арматуры с устранением утечки, уплотнение сгонов | в течение смены |
| Устранение течи присоединения сантехприборов | в течение смены |
| Устранение засоров внутренней в течение смены канализации и сантехприборов | в течение смены |
| Устранение неисправностей в системах в течение смены отопления и горячего водоснабжения (трубопроводов, обогревающих элементов, арматуры), обеспечивающее их удовлетворительное функционирование, наладка и регулировка систем с ликвидацией непрогревов, завоздушивания | в течение смены |
| Локализация (прекращение) протечек от неисправности кровли | в течение смены |
Устранение неисправностей электроснабжения (короткое замыкание и др. ) дома, жилого помещения | не более 2 часов |
| Устранение неисправностей в течение смены электрооборудования квартир (возникших не по вине проживающих) | в течение смены |
| 1.7. Дератизация, дезинсекция подвалов и чердаков | по мере необходимости |
| 1.8.Санитарное содержание придомовой территории | |
| Летний период | |
| Подметание территории | 1 раз в сутки |
| Частичная уборка территорий в дни с осадками более 2см | 1 раз в сутки (50% территории) |
| Подметание территории в дни с сильными осадками | 1 раз в двое суток |
| Очистка урн от мусора | 1 раз в сутки |
| Сбор мусора на газонах, детской площадке и складирование его в санитарной зоне (контейнерная площадка, мусорный контейнер) | 1 раз в сутки |
| Уборка контейнерных площадок | согласно графику вывоза твердых бытовых отходов |
| Покос травы на газонах и уборка скошенной травы (максимальная высота травы 15 см) | по мере необходимости |
Поливка газонов, зеленых насаждений в засушливый период до 9. 00 часов утра | 1 раз в двое суток |
| Покраска МАФ | по мере необходимости |
| Покраска контейнерных стоянок | по мере необходимости |
| Поливка МАФ (детских песочниц) в засушливый период до 9.00 часов утра (при необходимости) | по мере необходимости но не реже 1 раза в двое суток |
| Завоз, с полной заменой песка в детскойпесочнице | 1 раза в год с 1 апреля по 1 мая. |
| Очистка ливневой канализации: сточные канавы, ливневые колодцы, крышки люков. (при наличии) | по мере необходимости |
| Осенний период | |
| Подметание территории | 1 раз в сутки |
| Частичная уборка территорий в дни с осадками более 2см | 1 раз в сутки (50% территории) |
| Подметание территории в дни с сильными осадками | 1 раз в двое суток |
| Очистка урн от мусора | 1 раз в сутки |
| Сбор мусора на газонах, детской площадке и складирование его в санитарной зоне(контейнерная площадка, мусорный контейнер) | по мере необходимости |
| Уборка контейнерных площадок | Согласно графику вывоза ТБО, но не реже 1 раза в сутки |
| Очистка газонов от опавшей листвы и остатков погибших насаждений | 1 раз в неделю |
Очистка ливневой канализации: сточные канавы, ливневые колодцы, крышки люков. (при наличии) | по мере необходимости |
| Зимний период | |
| Подметание территории в дни без снегопада | 1 раз в сутки |
| Очистка урн от мусора | 1 раз в сутки |
| Уборка контейнерных площадок | в соответствии с графиком вывоза ТБО (не реже 1 раза в сутки) |
| Сбор мусора на газонах, детской площадке и складирование его в санитарной зоне (контейнерная площадка, мусорный контейнер) | 1 раз в сутки |
| Подметание свежевыпавшего снега толщиной до 2 см | 2 раз в сутки |
| Сдвигание свежевыпавшего снега толщиной слоя свыше 2 см в дни сильных снегопадов и сдвигание его на газоны | 2 раза в сутки |
| Посыпка территории противогололедным материалами или песчаной смесью | 1 раз в день во время гололеда или по необходимости |
| Скалывание и очистка территорий от уплотненного снега, наледи и льда | 1 раз в двое суток во время гололеда |
| Очистка от наледи и снега крышек люков колодцев | 1 раз в сутки в дни снегопада |
| Очистка от снега приямков и входов в подвал | 1 раз в неделю |
| Весенней период | |
| Подметание территории | 1 раз в сутки |
| Частичная уборка территорий в дни с осадками более 2 см | 1 раз в сутки (50% территории) |
| Подметание территории в дни с сильными осадками | 1 раз в двое суток |
| Очистка урн от мусора | 1 раз в сутки |
| Сбор мусора на газонах, детской площадке и складирование его в санитарной зоне (контейнерная площадка, мусорный контейнер) | 1 раз в сутки |
| Уборка контейнерных площадок | в соответствии с графиком вывоза ТБО (не реже 1 раза в сутки) |
| Расчистка канав для стока талых вод | 1 раз в двое суток |
| Побелка нижней части крон деревьев | 1 раз в весенне-летний период |
Очистка ливневой канализации: сточные канавы, ливневые колодцы, крышки люков. (при наличии) | по мере необходимости |
Электроэнергия для содержания общего имущества в многоквартирном доме
→ Клиентам → Электроэнергия для содержания общего имущества в многоквартирном домеОбщая информация
Поставка электрической энергии для целей содержания общего имущества в многоквартирном доме осуществляется ресурсоснабжающей организацией.
Такой ресурсоснабжающей организацией на территории Калужской области является гарантирующий поставщик электроэнергии ПАО «Калужская сбытовая компания».
Постановлением Правительства РФ № 1498 от 26.12.2016 г. внесены изменения в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые применяются с 1 января 2017 года.
1.
Если многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива:
Управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные и иные специализированные потребительские кооперативы покупают у ресурсоснабжающей организации электрическую энергию, используемую в целях содержания общего имущества многоквартирного дома, а расходы на оплату этой электрической энергии, включают в размер платы за содержание жилого помещения.
2. Если в многоквартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован:
Расходы на оплату электрической энергии, потребленной при содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее — использованной на общедомовые нужды), включаются ресурсоснабжающей организацией в состав платы за коммунальную услугу «электроснабжение».
В таких случаях в ежемесячных счетах ПАО «Калужская сбытовая компания», направляемых гражданам-потребителям при расчетах за электрическую энергию, указывается стоимость электрической энергии, потребленной потребителем в жилом помещении, и отдельной строкой указывается стоимость электроэнергии, использованной на общедомовые нужды в многоквартирном доме.
При этом подлежащий оплате гражданами-потребителями объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды многоквартирного дома, рассчитывается на основании Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Оплата электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, производится по установленным государством тарифам.
При этом п. 88 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.
05.2011 № 354, установлено, что размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении.
Применяемый порядок определения объема электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, зависит от того оборудован или нет многоквартирный дом общедомовым прибором учета электроэнергии. Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено требование оснащения многоквартирных домов общедомовыми приборами учета электрической энергии. В случае отсутствия данных приборов учета – объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, определяется по установленным нормативам.
Порядок определения объема электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды, в многоквартирных домах, где в качестве способа управления выбрано непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, оборудованных общедомовым прибором учета
В многоквартирных домах, оборудованных «общедомовыми» приборами учета, объем электрической энергии, использованной всем домом, определяется по его показаниям.
Объем потребленной домом электроэнергии определяется как разница показаний прибора учета на начало и конец расчетного периода умноженная на коэффициент трансформации трансформаторов тока. Для определения объема электроэнергии, использованной домом в расчетном периоде на общедомовые нужды, из объема потребленной домом электроэнергии исключается, во-первых, расход электроэнергии собственниками нежилых помещений многоквартирного дома, например, расположенными в доме магазинами и, во-вторых, суммарный объем потребления электрической энергии в квартирах дома.
Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов установлено, что плата за электрическую энергию, использованную на общедомовые нужды, потребителям не начисляется в следующих случаях:
— если за расчетный период объем электрической энергии, использованной на общедомовые нужды, составит ноль,
— если за расчетный период объем электрической энергии, определенный по показаниям общедомового прибора учета, меньше суммарного объема энергопотребления во всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома за этот же расчетный период.
Величина внутриквартирного потребления определяется по показаниям индивидуальных электросчетчиков, а в случае отсутствия приборов учета — по нормативам, утвержденным Приказом Министерства тарифного регулирования Калужской области от 29.09.2015 г. № 166. Объем потребления электроэнергии в квартирах, оборудованных приборами учета, но жильцы которых не предоставляют соответствующих показаний, определяется следующим образом: в течение 3 месяцев начисляется среднемесячный объем энергопотребления, определенный расчетным способом по показаниям индивидуального прибора учета за предшествующие 6 месяцев (если период работы электросчетчика составил меньше 6 месяцев, — то за фактический период работы прибора учета, но не менее 3 месяцев), а по истечении 3 месяцев — норматив, который рассчитывается для каждой квартиры индивидуально, исходя из количества комнат, количества проживающих в квартире, и иных данных, определенных в Приказе Министерства тарифного регулирования Калужской области от 29.
09.2015 г. № 166.
Распределение объема электроэнергии, использованной на общедомовые нужды, производится между жителями дома и собственниками нежилых помещений пропорционально площади занимаемого помещения.
Порядок определения объема электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды, в многоквартирных домах, где в качестве способа управления выбрано непосредственное управление или способ управления не выбран или не реализован, не оборудованных общедомовым прибором учета
В тех многоквартирных домах, где пока еще не установлены «общедомовые» приборы учета, расчет подлежащего оплате гражданами — потребителями объема электрической энергии, используемой на «общедомовые» нужды, производится с применением нормативов, утвержденных Приказом Министерства конкурентной политики Калужской области от 30.03.2017г. № 46 ТД. Данные нормативы применяются отдельно для каждого дома с целью определения объема электроэнергии, использованной в нем на общедомовые нужды, в зависимости от площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома; наличия либо отсутствия: лифтов, электроотопительных и электронагревательных установок для целей горячего водоснабжения, осветительных установок, насосов холодного водоснабжения, циркуляционных насосов системы горячего водоснабжения, насосов отопления.
Распределение определенного с помощью нормативов объема электроэнергии, израсходованной на общедомовые нужды, производится между жителями дома и собственниками нежилых помещений пропорционально площади занимаемого помещения.
Факторы, оказывающие влияние на объем электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме и способы его уменьшения
|
№ |
Факторы, оказывающие влияние на объем электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме |
Способы снижения величины электрической энергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме |
|
1. |
Неодновременное снятие показаний общедомовых и индивидуальных (квартирных) приборов учета. |
Одним из факторов существенным образом влияющих на определение величины расхода электроэнергии на содержание общего имущества в многоквартирном доме является сопоставимость периодов снятия показаний общедомового и индивидуальных приборов учета. Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, установлены сроки снятия показаний общедомовых приборов учета электроэнергии – это 23-25 число каждого месяца. При этом даты снятия показаний индивидуальных приборов учета, законодательством не регламентированы. Вместе с тем одновременность и точность снятия показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета – одно из необходимых условий корректного определения объема электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества. Поэтому жителям многоквартирных домов, уже оборудованных общедомовыми приборами учета, также целесообразно передавать показания электросчетчиков на 23-25 число. |
|
2. |
Предоставление отдельными потребителями (соседями по многоквартирному дому) заниженных показаний индивидуальных счетчиков. |
Для защиты интересов добросовестных потребителей, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, управляющей организацией должны регулярно (не реже 1 раза в 6 месяцев) осуществляться снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета (распределителей), установленных вне жилых (нежилых) помещений и проверки состояния и исправности таких приборов учета, а также проверяться состояние внутридомовых сетей и отсутствие незаконных подключений к ним. При этом законодательством общему собранию жильцов многоквартирного дома предоставлено право принятия иного порядка снятия показаний таких приборов учета. |
|
3. |
Безучетное потребление (хищение) электроэнергии. |
|
|
4. |
Нарушения работы электросчетчиков. |
|
|
5. |
Отсутствие электросчетчиков в ряде квартир. |
В случае отсутствия в квартире индивидуального прибора учета для определения энергопотребления применяются утвержденные Министерством тарифного регулирования Калужской области Приказом № 166 от 29.09.2015г. нормативы потребления. Однако фактическое потребление электрической энергии может отличаться от определенного с помощью нормативов. Поэтому для исключения подобной ситуации жильцам таким квартир следует установить приборы учета электрической энергии. |
|
6. |
Использование для определения объема электроэнергии, потребленной в жилых помещениях индивидуальных приборов учета ненадлежащего класса точности. |
К сожалению, у большинства жителей установлены уже устаревшие счетчики класса точности 2,5, у которых зачастую истек не только срок поверки, но и эксплуатации. Они по своим техническим характеристикам не могут учитывать нагрузки малых токов и, следовательно, не фиксируют электроэнергию, потребляемую включенными в розетки телефонными зарядками, электронными часами, электроприборами, работающими в режиме «ожидания». Применение таких приборов учета может приводить к искажениям сведений об электропотреблении в квартирах более, чем на 10 процентов. Поэтому устаревшие приборы учета класса точности 2,5 подлежат замене на более современные класса точности 2,0. |
|
7. |
Ненадлежащее состояние внутридомовых сетей. |
Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 установлен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки; проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения; техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования; контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации. При обращении жителей дома к исполнителю коммунальной услуги о необходимости приведения внутридомовых сетей в надлежащее состояние, он обязан устранить все имеющиеся нарушения (при их наличии), что приведет, в частности, к снижению технических потерь при передаче электрической энергии и исключению случаев безучетного потребления электроэнергии, а соответственно сокращению расходов жильцов на электроэнергию, использованную на содержание общего имущества в многоквартирном доме. |
|
8. |
Нерациональное использование освещения и электрооборудования, являющегося общей собственностью дома. |
Многое в решение данного вопроса зависит от сознательности самих потребителей. В частности жители дома также могут осуществлять контроль за эффективностью использования общедомового оборудования и освещения мест общего пользования, а также заменить, в случае наличия неисправностей, электросчетчики, установленные в квартирах, или установить приборы учета, если они отсутствуют. Общим собранием жильцов дома может быть также принято обращение к исполнителю коммунальных услуг о необходимости рассмотрения возможности установки или замены приборов учета (или установке системы АИИС КУЭ – автоматизированной информационно-измерительной системы коммерческого учета электроэнергии) во всех квартирах дома, в том числе за счет средств предназначенных на капитальный ремонт дома, а также установке энергосберегающего оборудования и освещения. Экономии электрической энергии, расходуемой для общедомовых нужд, способствует также реализация мероприятий, разрабатываемых в соответствии с Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 2 сентября 2010 г. № 394. |
В перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме включены:
Контроль за начислением электроэнергии, израсходованной на содержание общего имущества в многоквартирном доме
В соответствии с п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.
05.2011 № 354, при наличии общедомового прибора учета исполнитель коммунальных услуг обязан ежемесячно снимать его показания в период с 23-го по 25-е число месяца и заносить их в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, а также предоставлять потребителям по их требованию в течение 1 рабочего дня со дня обращения возможность ознакомиться со сведениями о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета, обеспечивать сохранность информации о показаниях коллективных (общедомовых), индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в течение не менее 3 лет. Поэтому потребители могут обращаться в управляющую организацию с запросом о показаниях общедомового счетчика за интересующий их период времени.
Информацию о коэффициентах трансформации трансформаторов тока, которые являются постоянными, можно узнать в организации, обслуживающей многоквартирный дом.
Важнейшим условием оперативного решения вопросов, связанных с расходом электроэнергии на содержание общего имущества многоквартирного дома является активная и принципиальная позиция самих жителей. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации в каждом многоквартирном доме, в котором отсутствует товарищество собственников жилья (ТСЖ) и не осуществляется управление жилищным кооперативом, должен быть создан совет многоквартирного дома. Создание такого совета позволит эффективно решить ряд вопросов по управлению многоквартирным домом, взаимодействию с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями. В частности, члены такого совета могут принимать участие в снятии показаний общедомовых приборов учета, принимать решение о порядке снятия контрольных показаний квартирных приборов учета.
Санкции за неоплату электрической энергии, израсходованной на общедомовые нужды
Жилищным кодексом Российской Федерации и Правилами предоставления коммунальных услуг установлена обязанность потребителя по своевременной и полной оплате предоставляемых коммунальных услуг. В случае неполной оплаты коммунальной услуги по электроснабжению, в том числе неоплате электроэнергии, израсходованной для общедомовых нужд, превышающей сумму 2 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления электроэнергии (независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета) и действующих тарифов, потребителю будет приостановлена подача электроэнергии.
В случае несвоевременной и (или) неполной оплаты электроэнергии начисляется пени с 1-го по 30-й день просрочки — 0; — с 31-го по 90-й день просрочки — 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день фактической оплаты; — с 91-го дня просрочки — 1/130 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от невыплаченной в срок суммы.
Содержание электрических сетей многоквартирного дома
В соответствии с действующим законодательством обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляется коммунальная услуга по электроснабжению, является обязанностью исполнителя коммунальных услуг. Поэтому по вопросам, связанным с содержанием внутридомовых электросетей, необходимо, по-прежнему, обращаться в организацию, обслуживающую многоквартирный дом.
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах
Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома при управлении домом управляющей организацией и при непосредственной форме управления возложена на собственников помещений многоквартирного дома. Указанная обязанность исполняется путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией либо договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы. Необходимо сразу отметить, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества.
При выборе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом обязанность по содержанию общего имущества возлагается на соответствующую организацию.
Одним из основополагающих нормативных правовых актов, регламентирующих вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома, является постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, которым утвержден Перечень работ, подлежащих выполнению при содержании общего имущества (далее – Минимальный перечень), а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила).
Минимальный перечень и Правила применяются к правоотношениям, возникающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, указанные в названных документах требования обязательны для исполнения как управляющими, так и обслуживающими организациями.
Минимальный перечень должен служить определенным ориентиром при заключении договоров управления многоквартирным домом с управляющей организацией либо договоров о содержании и ремонте общего имущества. Однако, как вполне обоснованно указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре.
Также Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10 указал, что управляющие организации выступают в отношениях с собственниками помещений как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Таким образом, отсутствие финансирования согласно договору на выполнение отдельных текущих, неотложных, обязательных сезонных работ и услуг не освобождает управляющие организации от обязанности их выполнения.
Подводя итог, следует отметить, что надлежащее содержание общего имущества многоквартирных домов, и, как следствие, качество и создание безопасных жилищных условий является важным направлением социально-экономической политики государства. В случае ненадлежащего исполнения обязанности по содержанию общего имущества собственники помещений могут обратиться с соответствующими заявлениями в Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области, департамент городского хозяйства администрации Города Томска (при наличии в доме муниципального жилищного фонда) и органы прокуратуры.
Корпоративное обслуживание кузова | Ваши права, преступность и закон
РаспечататьКорпоративное объединение и собственники несут ответственность за поддержание в системе титулов сообщества.
Иногда бывает сложно понять, кто за что отвечает.
Важным первым шагом является выяснение:
- , какой план подразделения вашей схемы зарегистрирован под номерами
и
- , какой модуль регулирования применяется к вашей схеме.
Модуль регулирования изложен в заявлении об управлении сообществом для вашей схемы титулов сообщества.
Схемы общинных титулов регистрируются в соответствии с планом разделения.Это записывается как план обследования. На плане обследования показаны границы общей собственности и участки на этой схеме.
Есть несколько типов планов обследования. Границы будут определяться по-разному в зависимости от типа зарегистрированного плана. Есть 2 распространенных типа планов обследования:
- планы строительного формата
- планы стандартного формата.
Обратитесь в отдел регистрации титулов, чтобы получить копию вашей схемы:
- зарегистрированный план обследования
- Заявление руководства сообщества — это скажет вам, какой у вас модуль регулирования.
После того, как вы узнаете границы участков и общей собственности, план обследования и модуль регулирования, вы сможете решить, за какое обслуживание отвечает корпоративное объединение и какое обслуживание должен выполнять каждый владелец участка.
Содержание общего имущества и участков
Юридическое лицо должно поддерживать общее имущество в хорошем и структурно исправном состоянии. Владелец участка должен поддерживать свой участок в хорошем состоянии.
Техническое обслуживание может включать работы, необходимые для предотвращения повреждений.Например, юридическому лицу или владельцу участка может потребоваться принять меры для предотвращения повреждения термитами участков или общей собственности.
Подробнее о борьбе с вредителями и других вопросах обслуживания.
Собственник может нести ответственность, если он не поддерживает свой участок и это причиняет ущерб другому участку или общему имуществу.
Юридическое лицо также может нести ответственность, если оно не поддерживает общую собственность и это приводит к повреждению участка.
Уход за участками и общим имуществом отличается от улучшения.Прочтите о корпоративных улучшениях.
Для получения дополнительной информации о том, за какое обслуживание несет ответственность организация и владелец по каждому плану подразделения, см .:
10 самых распространенных проблем, связанных с обслуживанием собственности
Согласно закону Мерфи, все, что может пойти не так, пойдет не так.Хотя мы в Property Meld предпочитаем смотреть на мир через призму чуть более радужных взглядов, когда дело доходит до управления недвижимостью, остается верным, что все неизбежно «пойдет не так». Итак, используя наши данные, мы составили список из 10 самых распространенных проблем с обслуживанием, с которыми вы можете столкнуться как управляющий недвижимостью.
1. Кондиционер (14,2% всех зарегистрированных проблем)
Ваш город находится в эпицентре аномальной жары и неожиданности: половина систем кондиционирования воздуха выбросила полотенце.Звучит знакомо? Если так, то по крайней мере теперь вы знаете, что вы не одиноки.
Как мы отмечали в предыдущем посте, около половины всех запросов на обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха на юге Соединенных Штатов происходит в течение трех месяцев, когда наступает лето и блоки кондиционирования воздуха начинают работу. Это означает, что специалисты по HVAC в вашем районе тоже чувствуют себя неуютно, что приводит к задержкам в обслуживании и к потным, недовольным арендаторам. ВНИМАНИЕ !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Большинство отрицательных отзывов о ремонте HVAC происходит уже через три дня.Если у вас нет процесса для оценки срока службы вашей системы HVAC или системы для отслеживания этого срочного графика ремонта, вы услышите его от своих арендаторов и / или почувствуете это в своем кошельке.
2. Двери (11,7%)
Представьте, что один из ваших арендаторов возвращается домой после долгого напряженного рабочего дня. Все, что им нужно, — это комната, полная тишины, и бокал, полный вина. Когда они вставляют ключ в засов входной двери, щелкают-щелчки-щелчки — ничего не происходит. Вы первый, кому они звонят.Вам лучше иметь надежного слесаря на быстром наборе, иначе у вас будет недовольный арендатор. Вы также захотите иметь способ следить за ремонтом, чтобы убедиться, что он идет быстро и плавно, как это вино.
3. Туалеты (8,3%)
Вода течет по пути наименьшего сопротивления. Достаньте хороший затор в унитазе, и вы можете обнаружить, что этот путь ведет прямо к кафельной плитке в ванной. Важно, чтобы водопроводчик решил проблему, иначе у вас будет гораздо больше, ну вы знаете, чем заниматься, чем просто мокрый пол.Вы также захотите следить за ремонтом, потому что не устраненные утечки со временем могут привести к повреждению водой и гораздо большей проблеме, чем вытаскивание зубной щетки из трубы.
4. Мойки (5,0%)
Будь то подтек, засор, протечка или что-то еще, проблемы с раковиной необходимо решать быстро, прежде чем они упадут шансы вашей компании на благоприятный обзор арендатора или продление срока аренды. Причину утечки не всегда легко определить, а это означает, что вашему сантехнику, возможно, придется нанести несколько визитов.Вам лучше иметь систему для отслеживания ремонта. Или, может быть, вам нравится играть в телефонные бирки и сидеть в ожидании.
5. Ванны (3,9%)
Принятие ванны может вызывать противоречия. Некоторые люди их любят. Другие находят их довольно отвратительными. Необходимость как можно быстрее устранить утечку, засор, проблему с уплотнением или любой другой вид неисправности в ванне вызывает гораздо меньше разногласий.
6. Дренажи (3,6%)
Резервный слив — это не то, что нужно, и хотя Drain-o и тому подобное могут дать кратковременную передышку, это не долгосрочное решение.
7. Холодильники (2,7%)
Насколько глубоко вы разбираетесь в тонкостях охлаждения? Да, мы так и думали. Если у вас сломался холодильник, вам, вероятно, понадобится специалист или, может быть, даже новый холодильник. Оба могут быть дорогостоящими. Вероятно, не так дорого, как однозвездочный отзыв арендатора, у которого были продукты на 100 долларов, которые испортились, потому что вы слишком долго пытались решить проблему.
8. Освещение (2,7%)
В 1879 году Томас Эдисон запатентовал первую коммерчески успешную лампочку.В наши дни достаточно просто выключить питание или выключить систему освещения, чтобы снова почувствовать себя в 1870-х годах. Большинство арендаторов могут самостоятельно заменить лампочки. Любая более серьезная проблема с электричеством потребует работы электрика.
9. Ливни (2,7%)
Узнали тренд? Из 10 самых распространенных проблем с обслуживанием пять связаны с водой. Сантехника может быть надоедливой, и в большинстве случаев это не работа, которую нужно делать самому. Это означает обеспечение ценовых предложений, координацию графиков арендаторов и подрядчиков, устранение неполадок, подтверждение завершения работы и последующие действия с арендаторами.Мы устали просто читать это.
10. Выбытие (2,6%)
Выносы для мусора упрощают работу по мытью посуды. Так что до тех пор, пока он не выйдет из строя, набитый мусором, который вы не хотели бы раскапывать вручную. Как и электромонтажные работы, ремонт вывоза мусора — одна из тех задач, которым не стоит заниматься методом проб и ошибок.
Как видите, наиболее распространенные проблемы с обслуживанием — это не самостоятельные исправления. Это означает, что управляющие недвижимостью должны диагностировать проблему, согласовывать графики арендатора и ремонтника, назначать встречу со специалистом, следить за тем, как работа будет завершена, и обрабатывать счета и платежи.
И без системы для отслеживания регулярного обслуживания, возраста и прогнозируемого срока службы механических компонентов дома, а также процесса отслеживания ремонтных работ от начала до конца, чтобы гарантировать удовлетворенность арендаторов, ваш ремонт также неизбежно будет, как Закон Мерфи заявляет, ошиблись.
Узнайте больше о том, как улучшить ваш процесс и повысить удовлетворенность жителей.
Корпоративный ремонт и техническое обслуживание — кто за что платит?
Корпоративный ремонт и техническое обслуживание — кто за что платит?
Обращался ли владелец к вашему корпоративному органу с просьбой о ремонте и техническом обслуживании или о компенсации владельцу за произведенный ремонт? Могут существовать тонкие различия между тем, что составляет обязательства собственника, и тем, что в противном случае попадает в сферу ответственности Корпоративного органа.
В целом ответственность за ремонт общего имущества несет юридическое лицо. Постановление № по корпоративному и общественному управлению (стандартный модуль) от 2008 г. («Регламент»), раздел 159, предусматривает:
«Корпоративное объединение должно поддерживать общего имущества в в хорошем состоянии , в том числе в той степени, в которой общая собственность является структурной в
природа, в конструктивно исправном состоянии .”
Обязанность корпоративного юридического лица по ремонту и содержанию общего имущества распространяется также на конструкции, граничащие с общим имуществом, такие как перила, ограждения, двери, окна и связанная с ними фурнитура, отделяющая многое от общей собственности. Есть исключения из вышеперечисленного; однако ограничено.
Коммунальная инфраструктура не обязательна, это вопрос «общей собственности», за который несет ответственность Корпоративный орган. Если инфраструктура находится в общей собственности, но обеспечивает исключительно индивидуальный участок — ответственность несет владелец участка.Пример такой инфраструктуры включает в себя блоки кондиционирования воздуха, системы горячего водоснабжения и другие устройства, обеспечивающие коммунальные услуги или услуги на участке.
Хотя корпоративная ответственность органа в отношении «общей собственности» и «пограничных» вопросов вполне понятна, значительная двусмысленность вытекает из инцидента, возникающего в отдельном подразделении, который можно проследить до вопросов, связанных с общей собственностью.
Один из таких примеров возник в деле The Palms Apartments [2009] QBCCMCmr 428 (30 октября 2009 г.). В данном случае произошел разрыв водопровода в стене ванной комнаты хозяина. Ответственность оспаривается как владельцем, так и Организацией. Корпоративный орган утверждал, что труба находилась в границах участка и являлась коммунальной инфраструктурой (и сослалась на Раздел 159 Правил в поддержку позиции, что владелец несет ответственность). Владелец оспорил этот аргумент, представив отчет водопроводчика, в котором говорилось, что водопровод не подавал воду только в это устройство (ответственность передается обратно на Корпоративный орган).Судья определил, что спор относился к коммунальной инфраструктуре, в соответствии с разделом 20 Закона о корпоративном и общественном управлении 1997, , и постановил, что труба считалась «общей собственностью», за поддержание которой ответственность несет корпоративный орган. Корпоративный орган был обязан возместить собственнику ущерб, причиненный утечкой из водопровода.
Последние три года были жестокими по отношению к корпоративным владельцам в Квинсленде с точки зрения экологического ущерба и снижения активности на рынке недвижимости в целом.После штормовых нагонов, циклонов и наводнений многие корпорации Квинсленда столкнулись со спорами между страховщиками и владельцами относительно ответственности за ремонт и техническое обслуживание. Это особенно сложно в обстоятельствах, когда корпоративные органы готовы произвести ремонт, но квалифицированная рабочая сила и / или услуги недоступны. Владельцы не осознают трудности, с которыми сталкиваются корпоративные менеджеры и комитеты при балансировании между страховщиками, оценщиками, арендаторами (включая перемещенных арендаторов) и т.п., вызывают дальнейшие задержки в обработке и могут засорить офис корпоративного уполномоченного органа жалобами.
Лучшая стратегия для принятия — это распространение информации среди всех владельцев, по крайней мере, на ежегодной основе. Информационные листы должны определять разницу между общей собственностью / корпоративными обязательствами юридического лица и обязательствами, конкретно связанными с владельцем. Владельцев необходимо поощрять к принятию упреждающих мер по минимизации ущерба в результате экологических событий, таких как получение разрешения от страховщиков на организацию собственного ремонта (даже если ремонт первоначально должен быть оплачен владельцем из собственного кармана), чтобы защитить собственность от дальнейшего и продолжающегося ущерба.
Команда Nautilus имеет опыт в широком спектре корпоративных споров, и в последние три года она участвовала в переговорах со страховщиками, собственниками и комитетами относительно восстановления и восстановления собственности после экологических событий.
Если вам требуется помощь в решении вопросов, связанных с материальным ущербом, не стесняйтесь связаться с нашей командой, чтобы договориться о встрече по телефону (07) 5574 3560. Наши юристы регулярно ездят между Порт-Дугласом, Кэрнсом, Таунсвиллом, Маккеем, Саншайн-Кост и Голд Побережье предлагает помощь комитетам Восточного Квинсленда.
Благодарим вас за то, что обратились к Nautilus Law Group.
кто несет ответственность и кто платит?
Когда дело доходит до обслуживания в схеме частичного титула, она очень сильно отличается от таковой для собственности с полным титулом.
В последнем случае владелец собственности, естественно, будет нести ответственность за все техническое обслуживание и уход, потому что он / она / она является единственным владельцем собственности — но, по словам Марка Френча, операционного директора группы прибрежной собственности, это немного сложнее в случае схем заголовков секций.
Поддержание в секционных схемах титулов регулируется Законом об управлении секционными схемами титулов 8 от 2011 года («STSMA»), который предусматривает, что корпоративное объединение должно поддерживать общую собственность, в то время как владельцы паев должны содержать каждый свой раздел. «Зоны исключительного использования находятся в ведении как юридического лица, так и собственника», — сказал Френч.
Для установления ответственности за техническое обслуживание общее имущество и участки в схеме должны быть точно идентифицированы, а зарегистрированный план участков схемы должен четко показывать границы общей собственности и участков.
Французский устанавливает некоторые границы:
Общая собственность
Раздел 3 (1) (l) STSMA регулирует, что юридическое лицо должно надлежащим образом обслуживать все общее имущество и содержать его в исправном и пригодном для эксплуатации состоянии.
Общая собственность включает в себя землю и части здания, не включенные в секцию. Дополнительное оборудование и приспособления, сады и дорожки, игровые площадки для детей, бассейн и тренажерный зал, общие парковки и подъездные пути — все это является частью общей собственности.Он также включает в себя внешнюю ограждающую стену и заборы, электрическое ограждение и систему безопасности.
Большая часть инженерной инфраструктуры и услуг также считается общей собственностью и включает в себя водоснабжение, электричество и газ, включая трубы, провода, кабели и каналы, а также канализационную систему, канализацию, вывоз мусора и отходов и отдельные счетчики электроэнергии и воды. и газ. Общие телефонные, компьютерные и телевизионные услуги также станут общей собственностью.
Владельцы собственности, однако, несут ответственность за содержание труб, проводов, кабелей и каналов, которые обеспечивают коммунальные услуги только на этом участке и который расположен в этом участке.
Базовое обслуживание и администрирование схемы обычно покрывается сборами, уплачиваемыми собственниками. Раздел 3 (1) (b) STSMA обязывает юридическое лицо создавать и поддерживать резервный фонд для непредвиденного обслуживания и ремонта общего имущества и дает ему право собирать эти взносы с владельцев, когда это необходимо.
Разделы и исключительное использование
В соответствии с разделом 13 (1) (c), владелец должен ремонтировать и поддерживать свою секцию в хорошем состоянии, а в отношении зоны исключительного использования содержать ее в чистоте и порядке.
Границы каждой секции обычно определяются планом секции, и обязанности владельца по техническому обслуживанию сначала распространяются на внутреннюю часть помещения, в то время как проезжая часть и сад будут частью зоны «исключительного использования», выделенной конкретному объекту. .
Общие стены между секциями, фундаменты, а также окна и двери в наружных стенах секций являются частью секции и частью общей собственности и, следовательно, разделяют ответственность собственника и юридического лица за совместное обслуживание и ремонт стоит одинаково.
Правило предписанного управления (PMR) 31 (2) Закона 8 об управлении схемами титулов в секциях от 2011 г. («Закон STSM») касается средств правовой защиты, доступных корпоративному юридическому лицу, если владелец не поддерживает свой раздел. В нем говорится, что если, несмотря на письменное требование, владелец не выполняет работы, то, при соблюдении определенных положений, юридическое лицо может выполнить работу и взыскать с собственника разумные затраты на выполнение этого.
Однако это относится только к конкретному разделу, а не к зоне исключительного использования.
Прочтите: Влияние водного кризиса на рынок недвижимости Кейптауна
Кто отвечает за содержание вашего общего имущества?
Общая собственность — звучит довольно просто, не правда ли?
Однако решить, кто несет ответственность за обслуживание, не так просто, как кажется.
К счастью, есть профессионалы отрасли, которые помогут вам в этом.
Обслуживание общей собственности
Одна из самых веских причин, по которой австралийцы решают жить в собственности Strata, — это использование общих помещений в общей зоне.Кто бы не хотел проводить выходные на солнышке на крыше, наслаждаясь удобствами?
Вместо того, чтобы каждый владелец отдельного участка разделял обязанности по очистке бассейна или покраске забора, в соответствии с законодательством было создано отдельное юридическое лицо, основной целью которого является обеспечение содержания общей собственности на надлежащем уровне. Это юридическое лицо называется Корпорация / Корпорация владельцев и состоит из всех владельцев.
Корпоративная корпорация / Корпорация владельцев несет общую ответственность за содержание, управление и контроль над общей собственностью в интересах всех владельцев лотов.Обычно это осуществляется через комитет.
Уход за садами
Если вы являетесь частью 2 миллионов австралийцев, которые живут в квартире, ответственность за содержание садов в вашей общей собственности ложится на Корпорацию Корпорации / Владельцев.
Ухоженные сады не только улучшают эстетический вид здания, но и повышают стоимость имущества.
Программы технического обслуживания могут быть реализованы для обеспечения постоянного ухода за садами в Страте.Программа может включать пособия на удобрения, борьбу с сорняками, обрезку, замену растений и уход за поливом.
Повысьте ценность своих инвестиций, обеспечив ухоженный уход за своими садами и общим имуществом. Чтобы переключиться на компанию Strata, которая будет работать с вами над повышением стоимости ваших инвестиций, щелкните здесь.
Новый Южный Уэльс: вопросы и ответы, доступ к участку для обслуживания общего имущества
Вопрос: Можно ли получить доступ к объекту, если владелец не предоставил разрешение, а арендатор предоставил? Это ради проба красителя и ремонта кровли.
Ответ: Захватчик должен дать свое согласие, поэтому комитет может войти на участок, потому что согласие оккупанта является определяющим.
Положение о доступе в Законе об управлении стратами от 2015 года (NSW) сформулировано с точки зрения «арендатора», предоставляющего доступ.
Определение «арендатор» участка означает лицо, занимающее участок на законных основаниях. Следовательно, на наш взгляд, арендатор может быть владельцем-арендатором или арендатором, поэтому в вашем случае арендатор должен дать свое согласие, поэтому комитет может войти на участок, потому что согласие арендатора является определяющим.Кроме того, Владелец не должен «чинить» или «мешать» корпорации владельцев, и такое препятствие или помеха влечет за собой штрафные санкции.
122 Право собственности на владение недвижимостью для проведения работ
- Корпорация собственников стратной схемы может через своих агентов, сотрудников или подрядчиков участвовать в любой части участка схемы с целью выполнения следующих работ:
- работы, требуемые или санкционированные для выполнения корпорацией собственников в соответствии с настоящим Законом (включая работы, связанные с оконными защитными устройствами и работы по исправлению, выполняемые в соответствии с Частью 11),
- работы, которые должны быть выполнены корпорацией собственников согласно уведомлению, предоставленному ей государственным органом,
- работ, требуемых или уполномоченных для выполнения корпорацией собственников согласно приказу в соответствии с этим Законом.
- Корпорация собственников для стратовой схемы может через своих агентов, сотрудников или подрядчиков войти на любую часть участка с целью определения, требуется ли выполнение какой-либо работы корпорацией собственников в соответствии с настоящим Законом.
- В случае возникновения чрезвычайной ситуации, корпорация собственников может в любой момент ввести любую часть участка для этих целей.
- В случае, если это не является чрезвычайной ситуацией, корпорация собственников может войти в любую часть участка для этих целей с согласия любого лица, занимающего эту часть участка, или, если арендатор не дает согласия, в соответствии с приказом Трибунал при этом Отделе.
- Лицо не должно препятствовать или препятствовать корпорации собственников в выполнении ее функций в соответствии с данным разделом. Максимальный штраф: 5 штрафных единиц.
- Корпорация собственников несет ответственность за любой ущерб, нанесенный лоту или любому его содержимому, вызванный или возникший в результате выполнения любой работы или осуществления права входа, упомянутого в этом разделе, если только ущерб не возник из-за Корпорация владельцев была затруднена или затруднена.
Чтобы получить полный вопрос и наш подробный ответ, посетите исходную публикацию на Look Up Strata.
У вас есть вопросы, касающиеся вашей собственности или строительства? Свяжитесь с нами!
УТИЛИЗАЦИЯ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ В СХЕМАХ STRATA на JSTOR
AbstractЗаконодательная база по распоряжению общим имуществом в BMSMA не совсем ясна в отношении полномочий управляющей корпорации навсегда отказаться от общей собственности. Это создает практические трудности, особенно в тех случаях, когда нецелесообразно возобновлять или заменять то же самое, учитывая обстоятельства.Раздел 29 (1) (d) BMSMA, по всей видимости, не наделяет такими полномочиями распоряжения. Это видно из Hansard относительно поправок, внесенных в это положение. С учетом неопределенности, порождаемой самими поправками, рассматриваются последствия, вытекающие из прецедентного права и соответствующих законодательных положений, в том числе опыт Нового Южного Уэльса в этом вопросе.
Информация о журналеСингапурский журнал юридических исследований непрерывно издается с 1959 года и является изданием, управляемым преподавателями.Представленные материалы проходят анонимную рецензию специалистами в данной области в Сингапуре и за его пределами. Журнал освещает как внутренние, так и международные правовые изменения. Сингапур, как независимая правовая система, основанная на английской правовой системе, продолжает опираться на рекомендации органов общего права ведущих стран Содружества, включая Англию, Австралию и Канаду, а иногда и США. Журнал публикует статьи о частной и публичной международной жизни. право, а также сравнительное правоведение.В нем представлены темы, имеющие теоретическую или практическую ценность, или их сочетание. Журнал продолжает интересовать юристов, ученых и наблюдателей в мире общего права и за его пределами. Действительно, на него ссылались ведущие суды общего права, такие как Палата лордов, Верховный суд Канады, Высокий суд Австралии, Высокий суд Малайзии и Верховный суд Сингапура.
Информация об издателеSJLS находится в ведении юридического факультета Национального университета Сингапура, из которого формируется Редакционный комитет.