Расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома: Расходы собственников помещений в многоквартирном доме « Государственная жилищная инспекция Липецкой области

Разное

Содержание

Об оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома

В связи с поступлением большого количества обращений граждан по вопросу включения с 1 января 2017 года в расходы на содержание общего имущества расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, информируем о следующем.

По данным Минстроя России, размер расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме может быть менее размера норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленного субъектов РФ по состоянию на 1 ноября 2016 года (применяется аналогия п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.

05.2011г.).

Для первоначального включения расходов, указанных в ч. 9 ст. 12 Федерального закона № 176-ФЗ, в плату за содержание жилого помещения в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды не требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

После утверждения до 1 июня 2017 года органами государственной власти субъектов РФ нормативов потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме размер платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном будет определяться размером соответствующего норматива потребления.

В организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, данная информация направлена для учета при расчете размера расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.


Дополнительная информация — по телефонам 41-45-07, 78-20-12 (Управление ЖКХ Администрации города Ижевска)

Расходы на содержание многоквартирного дома

Управляющая компании ООО «ХХХ» обратилась в суд с иском о взыскании задолженности по взносам на содержание общего имущества многоквартирного дома к собственнику N, являющемуся собственником жилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома. N исковые требования не признал, заявив, что нести расходы на содержание лифта, которым не пользуется, на вывоз мусора, которого у него нет, т.к. помещение используется под склад текстильной продукции, и т.д. он не желает.

 Может ли ТСЖ потребовать участия в расходах на содержание многоквартирного дома от лица, не являющегося членом товарищества?

Как разрешить спор?

Решение: Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Ст. 39 ЖК РФ указывает, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

Частью 6 ст.

155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Поскольку обязанность по осуществлению расходов на содержание общего имущества в силу закона лежит на собственнике нежилого помещения пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, то отсутствие договорных отношений с товариществом собственников жилья, а также отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождают ответчика от несения указанной обязанности.

Т.е. ТСЖ вправе потребовать участия в расходах на содержание дома, а N обязан уплатить задолженность по взносам на это содержание.

Расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома

Кто несет расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома: собственники или КСК? Кто устанавливает размер расходов на содержание дома? Как заставить собственников, которые не хотят участвовать в общих расходах, платить за ремонт крыши или подавала? Кто должен возмещать ущерб, если ремонт был вовремя не сделан?

Общие расходы на содержание многоквартирного жилого дома

Плата за содержание и ремонт общего имущества устанавливается в размере, обеспечивающем содержание указанного имущества в соответствии с требованиями законодательства Республики Казахстан, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электроснабжения, теплоснабжения и водоотведения.

Кто несет расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома: собственники или Кооператив собственников квартир (КСК)?

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» собственники помещений (квартир) обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома.

Следовательно, обязанности по содержанию общего имущества возложены на собственников помещений (квартир) многоквартирного дома. КСК в свою очередь является управляющей организацией, создаваемой собственниками помещений (квартир) для совместного управления общим имуществом объекта кондоминиума, в обязанности которого не входит участие в расходах на содержание общего имущества.

Таким образом, собственники помещений (квартир) обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Кто устанавливает размер расходов на содержание дома?

Расходы собственника на содержание общего имущества должны быть соразмерны его доле в общем имуществе многоквартирного дома. Пункт 1 статьи 50 Закона «О жилищных отношениях», указывает, что размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников.

Следовательно, доля собственника помещения в общем имуществе соразмерна площади жилого помещения, находящегося в его индивидуальной собственности.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества утверждается на общем собрании собственников помещений (квартир) жилого дома в соответствии с долей собственника помещения (квартиры) в общем имуществе.

Кто разрабатывает и утверждает смету расходов на содержание дома?

В соответствии с пунктом 9 статьи 47 Закона «О жилищных отношениях» за каждый финансовый год правление кооператива представляет общему собранию членов кооператива финансовые отчеты, а также проекты годовых смет, достаточные для покрытия ожидаемых расходов по содержанию и функционированию объекта кондоминиума. Смета должна предусматривать создание и пополнение резервного фонда кооператива.

Правлением кооператива собственников квартир является состав лиц осуществляющих контроль и управление объектом кондоминиума во главе с председателем правления КСК.

Следовательно, обязанность по разработке сметы расходов на содержание общего имущества возложена на правление кооператива собственников квартир. Утверждение представленной сметы осуществляет общее собрание собственников помещений квартир путем проведения голосования или письменного опроса в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 42-1 Закона «О жилищных отношениях».

Кто контролирует правильное расходование средств на содержание дома?

Пункт 1 статьи 49 Закона предусматривает обязанность ревизионной комиссии кооператива собственников помещений (квартир) по проведению финансовой проверки каждого участка деятельности кооператива. Ревизионная комиссия дает заключение по ежегодному отчету правления кооператива и по представленной правлением годовой смете доходов и расходов. В результате ревизионная комиссия обязана довести до сведения собственников помещений (квартир) на общем собрании акт проверки финансово-хозяйственной деятельности кооператива.

Таким образом, контроль за правильным расходованием денежных средств возложен на ревизионную комиссию КСК.

Периодичность расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона «О жилищных отношениях» расходы на содержание многоквартирного жилого дома (жилого здания) производятся ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрено иное.

В том случае если устав КСК содержит иную информацию о периодичности осуществления платежей собственниками помещений (квартир) на содержание общего имущества, тогда правление обязано довести указанную информацию до сведения всех собственников помещений (квартир) многоквартирного дома для надлежащего исполнения обязательств собственниками квартир.

Дополнительные расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума

Пунктом 1 статьи 50 Закона «О жилищных отношениях» установлено, что дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание жилого дома (жилого здания), не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их письменного согласия.

Следовательно, КСК не может обязать собственника вносить платежи, не установленные сметой расходов, утвержденной общим собранием участников объекта кондоминиума.

Но из вышеуказанного имеются исключения, установленные пунктами 2,3 статьи 50 Закона «О жилищных отношениях», в результате чего собственник помещения (квартир) обязан нести дополнительные расходы по содержанию общего имущества объекта кондоминиума. Законом предусмотрены следующие исключения:

  • Собственники нежилых помещений обязаны покрывать сверх установленной сметы расходы по пользованию общим имуществом, связанные с осуществляемой ими производственной, торговой и аналогичной деятельностью.
  • Собственники помещений (квартир) покрывают расходы сверх установленной сметы, которые связаны с индивидуальным использованием предоставленного им кооперативом собственников помещений (квартир) общего имущества ограниченного пользования или земельного участка.
  • Собственники помещений (квартир) обязаны нести расходы сверх установленной сметы, связанные с использованием общего имущества для личных целей. В данном случае расходы должны компенсироваться тем собственником, которому принадлежит право ограниченного пользования этим имуществом.

Ответственность за уклонение от погашения расходов на содержание дома

Законодательство устанавливает ответственность собственника помещений (квартир) за непогашение расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 4 статьи 50 Закона «О жилищных отношениях» в случае просрочки собственниками помещений обязательных платежей в счет общих расходов за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, установленном законодательством Республики Казахстан, исходя из установленной Национальным банком ставки рефинансирования.

Если членом кооператива собственников помещений (квартир) задолженность не погашается в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности. Необходимо отметить, что на требование по погашению задолженности срок исковой давности не распространяется.

Исходя, из указанного пункта следует, что у КСК возникает право обращения с иском в суд о принудительном взыскании суммы задолженности только в случае отсутствия уважительных причин у собственника помещения (квартиры) обосновывающих неуплату обязательных платежей.

К уважительным причинам невнесения собственником помещения (квартиры) обязательных платежей за пользование общим имуществом, можно отнести, например:

  1. длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;
  2. тяжелое материальное положение собственника помещения (квартиры) в связи с утратой им работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые им меры;
  3. болезнь собственника помещения (квартиры) и/или членов его семьи;
  4. другие уважительные обстоятельства, указывающие на невозможность внесения обязательных платежей жильцом за пользование общим имуществом.

К уважительным причинам невозможно отнести, например, злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами собственником помещения (квартиры), забывчивость собственника помещения (квартиры)или нежелание вносить обязательные платежи по субъективным причинам.

Необходимо отметить, в случае обращения КСК с иском в суд, собственнику помещения (квартиры) необходимо представить доказательства наличия уважительных причин невнесения последним обязательных платежей за пользование общим имуществом многоквартирного дома.

Доказательствами могут служить справки о болезни, письменное уведомление от работодателя о задержке выплаты заработной платы, подтверждающие документы, указывающие на увольнение с работы собственника помещения (квартиры) и иные документы подтверждающие обоснованность причин указывающих на невозможность внесения обязательных платежей.

В случае отсутствия доказательств указывающих на уважительность причин неуплаты обязательных платежей задолженность по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома может быть взыскана с собственника помещения (квартиры) многоквартирного дома.

Можно ли требовать, чтобы расходы на ремонт и содержание дома возместил акимат или другой государственный орган?

Согласно статье 189 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо.

Таким образом, собственники помещений (квартир) не вправе предъявлять требования к государственным органам и иным лицам о погашении расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Как заставить собственников, которые не хотят участвовать в общих расходах, платить за ремонт общего имущества (крыши, подавала и т. д.)?

В многоквартирных домах заинтересованность собственников квартир, расположенных на верхних этажах, в ремонте общего имущества часто не совпадает с заинтересованностью собственников квартир, расположенных на нижних этажах. В связи, с чем жильцы верхних этажей не могут добиться сбора средств на ремонт протекающей крыши, а жильцы нижних этажей — на ремонт затопленного подвала.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Закона «О жилищных отношениях» собственники помещений (квартир)  несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.

Пунктом 4 статьи 47 Закона «О жилищных отношениях» установлено, что общее собрание членов кооператива правомочно при наличии не менее 50% членов кооператива либо их доверенных лиц.

При отсутствии такого кворума наступают последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 43 Закона, то есть если на собрании присутствует менее половины собственников помещений (квартир) или их доверенных лиц, собрание признается несостоявшимся. В этом случае созывается повторное собрание, которое будет признано состоявшимся независимо от числа его участников.

Пункт 7 статьи 47 Закона «О жилищных отношениях» определяет, что если Законом или Уставом кооператива не предусмотрено иное, решение общего собрания членов кооператива принимается большинством голосов членов кооператива, присутствующих на собрании. Каждый член кооператива имеет один голос.

Если одному члену кооператива принадлежит несколько помещений, он имеет соответствующее количество голосов. В случае равного разделения голосов голос председателя собрания является решающим.

Если 50% жильцов дома явится на собрание и более 50% из числа явившихся  проголосуют за внесение дополнительных взносов на ремонт общего имущества (крыши или подвала) — остальные обязаны подчиниться и внести взносы.

Таким образом, в случае необходимости осуществления ремонта общего имущества жильцам нужно инициировать созыв общего собрания и обеспечить в нем участие большинства собственников квартир жилого дома.

Кто должен возмещать ущерб, если ремонт был вовремя не сделан?

Статьей 917 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) установлены общие основания ответственности за причинение вреда. Вред (имущественный и (или) неимущественный), причиненный неправомерными действиями (бездействием) имущественным или неимущественным благам и правам граждан и юридических лиц, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объеме.

Следовательно, жильцы многоквартирного дома своевременно и полностью исполнившие обязанности по внесению обязательных платежей на содержание общего имущества вправе требовать возмещения вреда от кооператива, причиненного неисполнением обязанностей последнего по обслуживанию объекта кондоминиума.

Но необходимо отметить, что денежные средства КСК имеет только от полученных взносов, и скорее всего резервных денежных средств для выплаты долга образовавшегося в результате присужденной суммы у КСК не будет и обращение жильца с иском в суд может не принести соответствующего результата.

Таким образом, до обращения с иском в суд о возмещении вреда собственник помещения (квартиры) должен постараться установить причины, по которым КСК не произвел ремонт общего имущества, а также потребовать у председателя КСК информацию о сумме денежных средств, хранящихся на счете КСК. После чего, оценив свои возможности, собственник помещения (квартиры) может принять решение о дальнейших действиях по восстановлению нарушенных прав.

Содержание жилого помещения

В адрес региональной энергетической комиссии-департамента цен и тарифов края все чаще поступают нарекания граждан в отношении вопросов содержания жилого помещения. В основном, жильцы многоквартирных домов жалуются на высокую стоимость содержания жилого помещения, подчас не имея представления о том, что сами вправе повлиять на ее размер.

К понятию «содержание жилого помещения» относится не только управление, содержание и ремонт жилья, но и вывоз твердых бытовых отходов (ТБО), техническое обслуживание лифтов. Исходя из норм действующего законодательства, оплата за вывоз ТБО должна входить в состав платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. При этом, по федеральному закону, данная услуга не подлежит государственному регулированию. Она является конкурентной и ее стоимость устанавливается организацией осуществляющей данный вид деятельности, на основании договора с потребителем. Аналогичным образом складывается ситуация и с расходами на техническое обслуживание лифтов.

В соответствии с Жилищным кодексом, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества (оплачивать работы и услуги по управлению домом, его содержанию и текущему ремонту. Размер платы за содержание жилого помещения формируется с учетом расходов на вывоз твердых бытовых отходов и техническое обслуживание лифтов и приводится к квадратному метру общей площади жилого помещения.

Кроме того, определение размера платы зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом и также не подлежит госрегулированию. Определиться со способом управления (выбрать либо непосредственное управление, ТСЖ или управляющую организацию) должны сами собственники жилья на общем собрании.

По сути, основные задачи организаций осуществляющих управление домом — обеспечить прозрачность для жильцов дома, сколько и за что им приходиться платить, дать возможность самим участвовать в распределении этих средств, а также создать и поддерживать безопасные и комфортные условия проживания.

Вместе с тем, хотя формирование платы за жилое помещение носит, по сути, рыночный характер, это не отменяет обоснования их увеличения, исключения случаев их необоснованного роста, а также обеспечения максимальной прозрачности формирования стоимости тех или иных жилищных услуг. А это значит, что и гражданам необходимо проявлять большую активность во взаимодействии с управляющими компаниями. Не относится к управлению собственным имуществом с безразличием, а контролировать изменение размера платы, реагировать на факты возможных злоупотреблений.

К сожалению, нередки случаи, когда компании, осуществляющие управление домами, используют собранные с жильцов средства по своему усмотрению. Да и сами жильцы относятся к управлению собственным имуществом в большинстве случаев формально, подписывают протоколы собраний, что называется, не глядя, а то и вовсе не посещают подобные мероприятия.

Что касается органов власти, то они в свою очередь также не должны оставаться в стороне от этой актуальной темы. Администрацией края проведены совещания с привлечением соответствующих органов исполнительной власти, глав муниципальных образований в ходе которых, органам местного самоуправления указано на необходимость реализации определенного ряда мероприятий. Основные из них — это проведение активной разъяснительной работы с населением в средствах массовой информации, направленной на формирование активной позиции собственников жилых помещений в отношениях с управляющими компаниями. Разумеется, в муниципалитетах обязаны оказывать помощь жильцам многоквартирных домов при заключении договоров управления многоквартирными домами, уделяя особое внимание обеспечению выполнения требований жилищного законодательства. Представители администраций муниципальных образований должны присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений, особенно, если они касаются ценовых предложений управляющих компаний. Кроме того, обеспечивать контроль над исполнением ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями требований закона о раскрытии информации.

Помочь решить проблему, связанную с ростом платы за содержание жилого помещения, поможет и развитие конкуренции на рынке жилищных услуг в сфере управления многоквартирными домами, недопущение его монополизации.

Но уже сейчас, вполне возможно изменить ситуацию к лучшему усилив общественный контроль над деятельностью управляющих организаций. Ведь чем больше людей участвуют в управлении домом, тем больших результатов можно достичь. Нельзя взваливать всю работу и ответственность за управление и содержания жилым многоквартирным домом только на одного человека — председателя правления. Эффективно управлять жилым многоквартирным домом в одиночку проблематично, как говорится один в поле не воин. Председателю правления обязательно должны помогать жильцы дома, и принимать посильное участие в жизни дома. В противном случае это приведет к запущению жилого фонда. А как следствие, восстановить из разрухи дом намного сложнее, чем поддерживать его в хорошем состоянии.

Пресс-служба региональной энергетической комиссии —
департамента цен и тарифов Краснодарского края

Ст. 39 ЖК РФ с Комментариями 2020-2021 года (новая редакция с последними изменениями)

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Комментарий к Ст. 39 ЖК РФ

1. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома имеют не только права на это имущество, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК Рф). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием, ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

2. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК РФ.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить плату за содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).

Фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений (например, лифтов) также не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах. Судебная практика исходит из того, что действующее законодательство не устанавливает взаимосвязь личного пользования собственником общего имущества многоквартирного дома отдельно взятыми объектами общего имущества и обязанности несения бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2011 г. по делу N А38-37/2010).

Отсутствие между сторонами договорных отношений не является основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности нести расходы на содержание общего имущества и не должно служить препятствием для реализации управляющей компанией права на получение соответствующих платежей (Определение ВАС РФ от 29 октября 2010 г. N ВАС-14046/10 по делу N А46-23660/2009).

4. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции РФ). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица — собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством. РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

DOI 10.24411/2076-1503-2020-10515 БЕСЕДКИНА Наталья Ивановна,

кандидат юридических наук, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности ФГОБУ «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» e-mail: [email protected]

ИВАНОВА Светлана Анатольевна,

доктор юридических наук, профессор Департамента правового регулирования экономической деятельности ФГОБУ «(Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» e-mail: [email protected]

К ВОПРОСУ О БРЕМЕНИ РАСХОДОВ НА СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Аннотация. В статье авторы анализируют проблемы, связанные с возложением на собственников помещений в многоквартирном доме расходов на содержание общего имущества, структуру расходов, порядок установления размера платы за содержание помещения в многоквартирном доме.

Ключевые слова: общее имущество, многоквартирный дом, плата за содержание помещения, машино-место.

BESELKINA Natalya Ivanovna,

candidate of legal sciences, associate professor of the Department of Legal Regulation of Economic Activities of FSOBU «Financial University under the Government of the Russian Federation»

IVANOVA Svetlana Anatolyevna,

Doctor of Law, Professor, Department of Legal Regulation of Economic Activities, FSOBU Financial University under the Government of the Russian Federation

ON THE ISSUE OF THE BURDEN OF MAINTENANCE OF COMMON PROPERTY IN AN APARTMENT BUILDING

Annotation. In the article the author analyzes the problems associated with the laying on of the owners of premises in an apartment house maintenance costs of the common property, the expenses of the procedure for establishing the amount of payment for maintenance of premises in an apartment house.

Key words: common property, apartment building, maintenance fee, Parking space.

В Жилищном кодексе Российской Федерации нет норм, которые устанавливают различия в правах и обязанностях собственников жилых и нежилых помещений в отношении общего имущества многоквартирного дома. Приобретатель помещения, вне зависимости от его назначения, становится участником общей собственности с размером доли, пропор-

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2020

циональным общей площади приобретенного помещения. Последняя предопределяет не только долю в обязательных расходах на содержание общего имущества, но и количество голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Изменение доли в расходах в отрыве от прав на управление, очевидно, приводит к диспропорции прав и обязанностей сособ-

• ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

ственников. Так, обладатели большинства голосов на собрании способны переложить издержки на содержание общего имущества на голосующее меньшинство, при этом сохраняя контроль над управлением, т.е. цементируя такой порядок распределения общих расходов на долгосрочную перспективу. Подобное положение вещей, обременяющее определенную группу собственников в угоду другой, против воли первых, судя по всему, не согласуется с предписаниями статей 19 и 35 Конституции Российской Федерации.

Кроме того, обязательность решений собраний для вновь ставших собственниками лиц, множественность выявленных в практике нарушений законодательства при их принятии, вкупе с неравенством доли в расходах и доли в праве собственности таят в себе угрозу невозможности прогнозирования приобретателями помещений будущих расходов при приобретении помещения определенной площади , что также не согласуется с принципом правовой определенности и может негативно сказаться на обороте помещений в многоквартирных домах в целом. На недопустимость установления дифференцированных платежей за содержание общего имущества указывал и Верховный Суд Российской Федерации в апелляционном1 определении от 20 апреля 2016 года № 117-АПГ16-2, где было отражено, что подобное установление платы за жилое помещение противоречит принципу жилищного законодательства о равенстве обязанностей собственников помещений по содержанию общего имущества дома, установленному ст. 39 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ставит в неравное положение собственников помещений, и, соответственно, противоречит и принципу равенства всех перед законом, установленному в статье 19 Конституции Российской Федерации. Отмеченное свидетельствует в пользу единого, не предполагающего изменения решением собрания, порядка определения доли расходов в содержании общего имущества для собственников жилых и нежилых помещений.

В тоже время существуют аргументы и в пользу дифференциации указанных расходов собственников жилых и нежилых помещений. Они

1 Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 20.04.2016 N 117-АПГ16-2 Об отмене решения Севастопольского городского суда от 25.11.2015 и удовлетворении заявления о признании недействующими пункта 21 (код строки 4.4), пункта 22 (код строки 4.5), пункта 25 (код строки 5.1), пункта 26 (код строки 5.2), пункта 27 (код строки 6.1), пункта 28 (код строки 6.2) приложения N 1, таблицы 2 (графы 4.4, 5.1, 6.1) приложения N 2 постановления Правительства Севастополя от 30.12.2014 N 680 «Об утверждении платы за содержание и ремонт жилого помещения»//СПС «Консультант-Плюс»

связаны с идеей внесения собственниками помещений платы за жилое помещение с учетом фактической возможности самостоятельного извлечения ими полезного эффекта от отдельных элементов общего имущества. Отличительной особенностью нежилых помещений по отношению к квартирам является обязательное наличие изолированного от жильцов входа, исключающего возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Поэтому сторонники указанной идеи традиционно приводят доводы о неиспользовании собственниками нежилых помещений мест общего пользования в доме, лифтового оборудования, автоматических запирающихся устройств дверей подъездов, мусоропроводов, не потреблении коммунальных ресурсов, расходуемых на общедомовые нужды и прочее, в связи с чем видят основания для исключения из структуры платы за жилое помещение соответствующих статей расходов. При этом, однако, упускается из виду, что и собственники жилых помещений не имеют доступа ко многим объектам из числа общего имущества. Так, доступ в подъезд предопределен расположением квартиры, что исключает пользование иными подъездами, лестничными маршами, площадками, лифтами и пр. Использование технических помещений (подвальных, чердачных) с размещенными в них инженерными коммуникациями, а также, по общему правилу, крыш, не допускается ввиду требований безопасности.

Получается, что последовательное применение данной идеи заставит пересмотреть критерии исчисления размеры платы за жилое помещение не только для собственников нежилых помещений, но и для иных собственников в зависимости от расположения их помещений в многоквартирном доме, разбивке существующего общего имущества на части по критерию наличия доступа (пользования) отдельных групп собственников, что, по всей видимости, приведет не только к усложнению регулирования отношений «жилой собственности» , но и невозможности поддержания общего имущества как целостного комплекса, обслуживающего индивидуальные объекты недвижимости, в надлежащем техническом и санитарном состоянии, что повлечет нарушения не только прав собственников помещений, но и неограниченного круга лиц.

Попытки узаконить дифференциацию размера платы для собственников в зависимости от расположения изолированных помещений в составе многоквартирного дома судами пресекались. Так, в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2020

помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственно-сти»1 указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Иная картина наблюдается в отношении машино-мест.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 315-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»2, большинство положений которого вступили в силу с 1 января 2017 года, машино-место было признано недвижимой вещью. Согласно пункту 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом № 315-Ф3) машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Машино-место отличается от жилых и нежилых помещений в составе многоквартирного дома тем, что не является структурно-обособленной (изолированной) частью здания многоквартирного дома, в связи с чем не признается законом помещением. По общепринятой классификации существует два вида недвижимого имущества: объекты, признанные недвижимыми по своим физическим характеристикам; объекты, признанные недвижимыми в силу закона.

Машино-место относится к виду недвижимости, которое стало таковым только по прямому указанию закона, то есть оно не является ни природным, ни абсолютно неоспариваемым по прочной связи с землей, как, например, земельный участок или недра. Поскольку рассматриваемый объект признали частью здания или сооружения, возникает вопрос о признании его самостоятельным объектом гражданских прав и возможности оформления вещного права на него — права собственности.

Оно располагается в паркинге, подразделяемом на машино-места и части помещения для проезда (прохода) к машино-местам. На практике машино-место, как правило, представляет собой прямоугольник, начерченный краской на полу помещения, отведенного под паркинг.

Правовое положение частей паркинга для проезда (прохода) к машино-местам законом точно не определено, что порождает различные варианты толкования, от которых с учетом применения к машино-местам существующих в ЖК Российской Федерации норм о помещениях (часть 2 статьи 39, часть 1 статьи 37, часть 1 статьи 158) по аналогии, зависит исчисление размера платы за машино-место. Важно отметить, что собственники нежилых помещений, будучи согласно терминологии Постановления3 потребителями коммунальных услуг, должны оплачивать как потребляемые коммунальные услуги, так и взносы на капитальный ремонт в соответствии с ч. 3 ст. 171 ЖК РФ.

Предельные параметры машино-места определены в Приказе Минэкономразвития РФ от 7 декабря 2016 г. N 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места»4, вступившем в силу с 1 января 2017 г. Минимальный размер машино-места — чуть больше 13 квадратных метров (5,3 метра в длину и 2,5 метра в ширину), максимальный — 22,5 квадратных метра (6,2 метра в длину и 3,5 метра в ширину).

С практической точки зрения, ни один из основанных на действующем жилищном законодательстве моделируемых вариантов порядка исчисления платы за машино-место в полной мере не устраивает граждан. Анализ начислений платы за машино-места показал, что собственники помещений в многоквартирных домах утверждают размер платы за них игнорируя нормы жилищного законодательства. Например, распределяя издержки на содержание паркинга между собственниками машино-мест и не включая в состав платы расходы на содержание общедомового имущества, либо учитывая последние не в полной мере (лишь за 1 кв. метра площади или не все статьи расходов). Очевидно, что подобное утверждение платы находится вне рамок правового поля. В то же время, учитывая, что ни участникам жилищных отношений, ни судам доподлинно не известно, как применить единое для всех собственников объектов недвижимости в доме соотношение платы за содержание общего

3 Постановление Правительства РФ 06.05.2011 N 354(ред. от 13.07.2019, с изм.

от от

1 «Бюллетень Верховного Суда РФ», N 8, август,

2017

2 «Российская газета», N 149, 08.07.2016 ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2020

02.04.2020)»0 предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»(вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)// «Российская газета», N 116, 01. 06.2011.

4 Приказ Министерства экономического развития РФ от 7 декабря 2016 г N 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места»/. Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 23.12.2016

• ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

имущества доли в праве собственности (площади помещения) в ситуации с машино-местами, суды, не видя процедурных нарушений организации и проведения собраний, не признают соответствующие решения собственников помещений в многоквартирном доме ничтожными.

Предположим, что законодатель намеренно не признал машино-места помещениями, дабы исключить применение к ним норм о структуре платы за жилое помещение по аналогии. Однако указанное допущение не снимает вопросов о необходимости несения собственниками указанных объектов недвижимости бремени содержания общего имущества с учетом норм законодательства о праве собственности (статьи 210, 249 ГК РФ) и отсутствии у общих собраний собственников помещений полномочий по освобождению таких собственников от указанного бремени, соответственно, ничтожности указанных решений. Таким образом, единственным выходом из сложившейся ситуации остается признание приемлемости иного соотношения доли расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме доле в праве собственности (площади

места) для собственников машино-мест, нежели для собственников изолированных помещений в составе многоквартирного дома.

В Определении от 24.11.2005 N 510-О1 Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что разные размеры платы можно устанавливать, но только если это не повлечет необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории. При этом не исключена возможность оспаривать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении размера платы за содержание жилого помещения, в том числе предусматривающего различные размеры такого рода платежей для собственников жилых и нежилых помещений, но лишь в случае, если суд придет к выводу о нарушении указанным решением требований закона.

1 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Квасовой Светланы Анатольевны на нарушение ее конституционных прав пунктами 1.1, 2.5 и 6.4 Правил предоставления коммунальных услуг»//СПС «КонсультантПлюс»

X

ЮРКОМПАНИ

м/м/м/. 1ам-Ьоок$. ги

Л_

Юридическое издательство

«ЮРКОМПАНИ»

Издание учебников, учебных и методических пособий, монографий, научных статей.

Профессионально.

В максимально короткие сроки.

Размещаем в РИНЦ, Е-ЫЬгагу.

Г

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 5 • 2020

В соответствии со статьями 30, 39, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

На основании части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Отмечаем, что согласно жилищному законодательству, в частности ЖК РФ и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами N 491, и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее — Минимальный перечень).

При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (пункт 35 Правил N 491).

В соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ и пунктом 36 Правил N 491 в случае если собственники помещений на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Также отмечаем, что в соответствии с частью 3 статьи 156 ЖК РФ и пунктом 34 Правил N 491 в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее — Правила N 75), под размером платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Подпунктом 5 пункта 38 Правил N 75 определено, что в извещении о проведении конкурса в том числе указывается: наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом; наименование дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, перечень которых устанавливается в соответствии с подпунктом 4(1) пункта 41 Правил N 75; размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг.

Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг. При этом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений, либо органом местного самоуправления в порядке, установленном Правилами N 75 не может быть меньше Минимального перечня.

Такой подход в полном объеме будет учитывать конструктивные элементы каждого многоквартирного дома, наличие и состав внутридомовых инженерных систем, наличие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного многоквартирного дома, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания многоквартирного дома, согласно законным требованиям собственников помещений данного дома.

В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из групп многоквартирных домов, такая плата может не учитывать особенности конкретного многоквартирного дома.

В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из необходимых услуг, установленных в объеме не менее чем минимальный перечень, такой размер платы является более экономически эффективным в управлении для каждого многоквартирного дома.

На основании вышеизложенного, а также в целях реализации пункта 35 Правил N 491, полагаем возможным при установлении органами местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ собственникам помещений многоквартирных домов размера платы за содержание и ремонт общего имущества использовать подход по установлению такой платы исходя из конкретных видов услуг и работ, установленных собственниками помещений с учетом положений Правил N 491, Минимального перечня и иных нормативных правовых актов, устанавливающих требования к содержанию общего имущества собственников помещений (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).

Письмо Минстроя России от 17.03.2016 N 7513-ОЛ/04

Средние (и скрытые) расходы на содержание арендуемой недвижимости — HomeUnion

Знание, сколько будет стоить содержание арендуемой недвижимости, является неотъемлемой частью заработка на арендуемой недвижимости. В конце концов, если владение арендуемой недвижимостью стоит больше денег, чем вы зарабатываете, то вам обречено на провал.

И слишком часто отрицательный поток доходов является причиной того, что люди продают свою арендуемую недвижимость!

Что такое отраслевой стандарт?

Существует множество методов оценки того, сколько собственник должен ежегодно откладывать на покрытие расходов на техническое обслуживание.Однако, когда вы фактически садитесь составлять бюджет, вы примерно будете знать, сколько вам потребуется для покрытия всех сборов, ремонта, замены и других форм обслуживания, связанных с владением арендуемой недвижимостью.

Что такое обычные расходы на аренду фиксированного имущества?

Это части вашего операционного бюджета, которые вам придется платить независимо от того, что происходит с вашим домом и есть ли у вас арендатор. Поскольку это регулярные платежи, их будет легче учесть при составлении бюджета.

1. Налоги на недвижимость

Свяжитесь с окружным инспектором, чтобы узнать точную сумму текущих налогов на недвижимость. И убедитесь, что вы знаете, сколько вы будете платить налога на недвижимость после закрытия условного депонирования. Это может сильно отличаться от того, что платит продавец.

2. Электричество

Арендаторы обычно платят за электричество. Однако в многоквартирных домах могут потребоваться дополнительные платежи из-за электроэнергии, необходимой для различных частей дома. Например, освещение для парковки.

3. Борьба с вредителями

Борьба с вредителями носит преимущественно профилактический характер. Сюда входит распыление пестицидов по всему дому. В случае заражения арендодатель должен немедленно вмешаться, чтобы защитить комфорт и безопасность арендатора.

4. Управление отходами

Арендодатель несет ответственность за поддержание чистоты, предоставляя мусорные баки и координируя регулярный сбор. Кроме того, содержание в чистоте лифтов и других мест общего пользования несет домовладелец.

5. Страхование

Если вы свяжетесь со своим страховым агентом и расскажете о своей собственности, вы получите точную оценку того типа страхового покрытия, которое вам нужно. В зависимости от вашего географического положения вам может потребоваться особое покрытие. Например, землетрясения, наводнения и т. Д.

6. Сборы ТСЖ

Ассоциация домовладельцев (ТСЖ) — это то, что вы можете найти в любом объявлении о продаже или по телефону управляющего недвижимостью. Вы захотите узнать текущие сборы, когда они увеличиваются, как часто они увеличиваются и есть ли на горизонте специальная оценка.

7. Сборы за управление недвижимостью

Если вы собираетесь нанять управляющего недвижимостью, вам стоит поискать лучшую цену. Ожидайте платить от шести до восьми процентов арендной платы в счет управления недвижимостью. Эта цифра может не включать расходы по повторной аренде, которые могут составлять от 50 до 100% полной месячной арендной платы в дополнение к ежемесячной плате.

Что такое общие переменные расходы на аренду собственности?

Это части вашего операционного бюджета, которые варьируются в зависимости от вашего географического положения или происходят с меньшей регулярностью, например, сезонные проблемы и ремонт.

9. Вакансия

Ваша недвижимость не будет сдаваться постоянно. К счастью, вы можете учесть эти периоды в своем бюджете. Доля вакансий рассчитывается с использованием процента дохода, потерянного из-за вакансии. Итак, если вы ожидаете, что ваша недвижимость будет пустовать один раз в год на один месяц, то это будет 1/12 вашего дохода или 8,3%.

10. Текущее обслуживание

Это расходы, связанные с обслуживанием ограниченного пространства и мест общего пользования, если это необходимо. Сюда входит озеленение, уборка как внутри, так и снаружи, сбор мусора и переработка.Поскольку это обслуживание является рутинным, его легче составлять в бюджет, и, как правило, оно связано с фиксированными расходами, которые вы оплачиваете каждый месяц.

11. Сезонное обслуживание

В зависимости от региона, в котором находится ваша собственность, сезонное обслуживание может включать обрезку деревьев, уборку снега и очистку желобов. Также важно регулярно сгребать листья и подстригать газон, поскольку альтернатива, помимо того, что она неприлична, создает условия для клещей, блох, грызунов и т. Д.

12. Техническое обслуживание бытовой техники

Самостоятельное обслуживание техники в интересах арендодателя. чтобы об их инвестициях позаботились должным образом.Это означает регулярное обслуживание систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, отстойников, холодильников, плит, стиральных и сушильных машин.

13. Экстренное обслуживание

Если вы готовы к неожиданностям, вас не застигнут врасплох, когда произойдет неизбежная чрезвычайная ситуация. Обогреватель умирает посреди минусовых температур, и кондиционер не работает во время жары, или трубы лопаются посреди ночи из-за холодных зимних температур. Эти события требуют немедленного внимания, чтобы предотвратить дальнейший ущерб имуществу и обеспечить комфорт и безопасность арендатора.Так что всегда заранее составляйте планы на самые распространенные типы чрезвычайных ситуаций.

14. Покраска и пол

Покраска — отличный способ сохранить вашу собственность в виде новых промежуточных арендаторов. Покраска также может быть единственным вариантом, если житель оставил стены сильно потертыми или помятыми. В последнем случае арендодатель вправе брать процент от залога для покрытия расходов на перекраску. Однако в случае долгосрочного арендатора картина будет просто изнашиваться и, как следствие, должна быть частью операционного бюджета землевладельца.

Аналогичным образом может потребоваться замена полов между арендаторами. Ковер больше всего страдает от естественного износа. Регулярный уход за ковром может включать ежегодную профессиональную чистку. Возможно, вы захотите рассмотреть вариант напольного покрытия, требующий меньшего ухода, например ламинат или дерево.

15. Капитальные затраты

Капитальные затраты — это деньги, которые вы используете для обновления или ремонта своих инвестиций. Он используется для обозначения дорогостоящих вещей, таких как крыша, водонагреватель, бытовая техника и т. Д. Составление бюджета капитальных затрат на самом деле проще, чем вы могли ожидать, потому что средства откладываются на неизбежные расходы, а не на неожиданные или непоследовательные расходы.Вы знаете, что в конечном итоге предметы придется заменять, вы знаете срок службы этих предметов и их стоимость. Своевременно выполняя замену, вы избегаете риска возникновения аварийных ситуаций или дальнейшего повреждения имущества из-за халатности.

Всегда ли DYIing Repairs экономит деньги?

Самостоятельный подход определенно сэкономит вам деньги, если вы достаточно удобны для выполнения этих задач. Но вы должны честно спросить себя: «Достаточно ли вы удобны?» В противном случае вы принесете больше вреда, чем пользы.

Помимо способности выполнять работу, возникает вопрос, стоит ли тратить время на ее выполнение. Возможно, было бы разумнее нанять кого-нибудь, кто сделает это за вас. Какая польза от вашего дополнительного дохода, если его стоимость — это качество вашей жизни. И помните, что поступать правильно со стороны арендатора так же важно, как и поступать правильно самостоятельно. Если вы выполняете работу, заставляя арендатора ждать, это того не стоит.

Отвечают ли арендаторы за техническое обслуживание и ремонт?

Арендодатель всегда должен заниматься ремонтом.Даже если арендатор что-то сломает, ремонт должен быть организован арендодателем с использованием средств либо из гарантийного депозита, либо денег, предоставленных арендатором.

Арендодателю также лучше выполнять регулярное техническое обслуживание. Ваши арендаторы могут даже не забывать о небольших задачах, таких как замена батарей детектора дыма или фильтров печи, поэтому, если вы беретесь за эти задачи, вы знаете, что они будут выполнены. Или вы можете просто предоставить такие элементы в качестве напоминаний об их установке.Благоустройство территории также является вашей обязанностью как домовладельца.

Что покрывают залоговые депозиты?

Залог покрывает ущерб, нанесенный имуществу арендатором. Это также защищает арендодателя в случае, если ваш арендатор пропускает арендную плату или переезжает до того, как будет найдена замена. Кроме того, залог — это еще один способ проверить способность вашего арендатора платить арендную плату, поскольку возможность собрать вместе месячную арендную плату плюс гарантийный залог перед въездом является положительным знаком.

Следует ли мне заменить или отремонтировать?

На этот вопрос нет однозначного ответа. Вместо этого лучший подход — рассматривать дела в индивидуальном порядке. Если мы говорим об устройстве, например, рассмотрите его возраст, состояние, предполагаемый срок службы, предыдущие исправления и меры безопасности. Одно эмпирическое правило заключается в том, что если возраст устройства более чем вдвое превышает расчетный срок службы, и его ремонт будет стоить более 50% стоимости замены, то вам следует заменить, а не ремонтировать.

Ремонт, однако, не облагается налогом, о чем следует помнить (и внимательно отслеживать).Также не забывайте, что ремонт возьмет на себя арендатора. Если ремонт слишком сложен, займет слишком много времени или может потребоваться дальнейший ремонт раньше, чем позже, тогда замена может быть лучшим вариантом.

Как оценить расходы на содержание арендуемой собственности?

Есть несколько методов, которые люди используют для оценки того, сколько времени может потребоваться на обслуживание собственности. Однако это только оценки. Важно помнить, что каждый объект недвижимости индивидуален, поэтому универсального подхода не существует.

50% Правило

Это правило предусматривает, что 50% вашего дохода от сдачи в аренду собственности должно быть отложено на техническое обслуживание, налоги, страхование и т. Д. Таким образом, если вы зарабатываете 1200 долларов в месяц, то 600 долларов должны идти на эксплуатационные расходы.

1% Правило

Правило 1% предусматривает, что 1% от стоимости вашего дома на момент покупки — это сумма, которую вы ежегодно откладываете на техническое обслуживание. Если ваш дом стоил, например, 300 000 долларов, то отложите 3 000 долларов на техническое обслуживание. Базовая стоимость вашего дома и стоимость ремонта являются независимыми переменными, а это означает, что они связаны тем, что на них влияет стоимость рабочей силы и материалов в вашем регионе.Итак, если вы купили дом на пике пузыря, расходы на обслуживание не вырастут. Не повлияет и ваш бюджет на техническое обслуживание, если ваш дом был куплен со значительной скидкой в ​​результате обвала рынка жилья.

Формула квадратных метров

Этот метод расчета влечет за собой присвоение стоимости 1 доллара за каждый квадратный фут вашей собственности и выделение этой суммы на техническое обслуживание. Таким образом, если ваша собственность составляет 2200 квадратных футов, вы ожидаете потратить 2200 долларов на техническое обслуживание.

5x Правило

Согласно этому правилу, техническое обслуживание будет стоить в 1,5 раза больше ежемесячной арендной платы. Итак, если арендная плата составляет 1200 долларов, то вы должны рассчитывать тратить примерно 1800 долларов на техническое обслуживание в год.

Итог

Есть много способов оценить, сколько вы собираетесь потратить на эксплуатационные расходы. Однако именно тогда, когда вы углубитесь в мелочи и фактически создадите бюджет, вы действительно будете знать, сколько денег вложить в арендуемую недвижимость. Вы можете спланировать чрезвычайные ситуации, замену и т. Д. И, как следствие, стать гораздо более устойчивым инвестором.

Это хорошее место, потому что аренда недвижимости может быть отличным способом получения регулярного дохода, в то время как ваши первоначальные вложения возрастут в цене. И, что лучше всего, недвижимость не обязательно зависит от других товаров или фондового рынка, поэтому, даже если страдают различные секторы экономики, вы все равно можете продвинуться вперед.

Вы можете даже добиться большего успеха, чем многие, потому что когда дела становятся тяжелыми, начинать аренду становится непросто!

Владельцы квартир: давайте разберемся с затратами на обслуживание

Фредерик Питерс

Сколько стоит обслуживание вашей квартиры в год? Для владельцев квартир этот ответ содержит два элемента: сколько вы платите, чтобы купить квартиру, и сколько вы платите каждый месяц за ее сдачу.Теоретически эти два фактора существуют по скользящей шкале по отношению друг к другу по сравнению с другими сопоставимыми свойствами. Другими словами, если ваше содержание выше, чем у всех, кто живет в собственности такого же размера, ваша цена должна быть ниже. И наоборот.

Конечно, появление ультра-роскошных кондоминиумов с высокими ежемесячными расходами, но с исключительными удобствами добавило в уравнение дополнительных данных. Какова ежемесячная стоимость доступа в столовую в доме, услуги горничной, кинозал или бассейн? Конечно, он варьируется от покупателя к покупателю, для некоторых он ничего не добавляет, а для других эти удобства имеют решающее значение для их благополучия и счастья в собственности, которую они покупают.

На самом базовом уровне легко найти компромисс между ценой и техническим обслуживанием. В наши дни мы рассчитываем, что среднее техническое обслуживание в кооперативе верхнего уровня составляет от 2 до 2,50 долларов за квадратный фут. На верхнем этаже вы можете смотреть на нечто большее; на нижнем этаже чуть меньше. Содержание обслуживания всегда увеличивается по этажам, хотя процент увеличения варьируется от здания к зданию.

Другой вопрос: чем больше квартиры в доме, тем выше стоимость обслуживания из расчета на квадратный фут.Почему? Просто потому, что определенные постоянные затраты, такие как оплата труда, распределяются между меньшим количеством единиц в здании. В 12-квартирном доме с полными этажами по-прежнему нужны три смены швейцаров, как и в 25-квартирном доме, но гораздо меньше людей, между которыми можно разделить эту стоимость.

Вот пример. Давайте посмотрим на большую (5 500 квадратных футов) двухэтажную квартиру. Я думаю о нашем листинге по адресу 4 Sutton Place; это одна из самых красивых двухуровневых квартир с видом на реку, спроектированная Розарио Кандела, которые я когда-либо видел.Поскольку квартира занимает два полных этажа в здании, обслуживание кажется высоким и составляет 20 000 долларов в месяц, или 3,65 доллара в месяц за фут.

При цене 2,50 доллара за фут обслуживание будет составлять 13 750 долларов в месяц, или на 6250 долларов меньше, то есть 6250 долларов в годовом исчислении равняются 75 000 долларов. Сколько покупателю потребуется вложить при 4% (либерально в сегодняшних условиях), чтобы заработать 75 000 долларов? Ответ: 1875000 долларов.

Таким образом, покупка этой изысканно отремонтированной квартиры с пятью спальнями в среднем за 9 миллионов долларов (она оценивается в 9 995 000 долларов) эквивалентна покупке квартиры аналогичного размера с более типичной ежемесячной стоимостью в 13 750 долларов за чуть более 11 миллионов долларов.Просто попробуйте найти это где-нибудь еще!

Интересный момент: покупатели опасаются высоких затрат на обслуживание. Они редко останавливаются, чтобы произвести расчеты, чтобы понять, что иногда эти затраты могут привести к более выгодной сделке с точки зрения общей стоимости, чем платить намного больше вперед за квартиру с меньшим содержанием. Нам всем просто нужно помнить о математических расчетах!

Фредерик Петерс начал заниматься недвижимостью в 1980 году в качестве агента по жилью.Проработав несколько лет директором по продажам в Albert B. Ashforth, в 1991 году он приобрел и переименовал 95-летнюю фирму. С тех пор Петерс расширил компанию с 40 до 130 агентов и с одного до трех мест. .

Какие операционные расходы для многоквартирной собственности?

Каков типичный диапазон операционных расходов (в процентах от валового дохода) для многоквартирной собственности?

— Район Большого Северного Далласа

Во-первых, помните, что валовой доход в многоквартирном бизнесе по аренде — это не сумма арендной платы, умноженная на количество квартир.Также необходимо учитывать уровень вакантных площадей. Это сразу же сильно сократит прибыль.

По нашим данным (

AllPropertyManagement.com

), средний уровень вакансий в Далласе составляет 8,2 процента. Обязательно учитывайте это и многое другое при построении прогнозов.

Будет ли у вас на территории жить управляющий? Получите одну квартиру бесплатно или со скидкой в ​​качестве компенсации менеджеру на месте. Даже если это ты.

Хотите найти местного менеджера по недвижимости?

Некоторые вещи, о которых следует помнить


Помимо этого, вещи будут сильно изменяться.

Если у вас есть менеджер по управлению недвижимостью, ожидайте, что вы будете платить от 10 до 20 процентов валового дохода. Возможно, больше, если объем вовлеченности широк и у вас мало единиц, по которым можно амортизировать затраты.

Конечно, у вас должен быть адвокат. Ожидайте, что будете платить пару сотен в месяц в качестве гонорара, как минимум.

Есть страховка домовладельца? Эти премии будут повсюду, но достаточно легко получить оценку от агента. Это необходимость в сегодняшнем мире судебных споров.Как правило, получить полис домовладельца на квартиру дороже, чем полис домовладельца — на целых 25 процентов. Учтите это.

Вам также понадобится базовое страхование имущества, страхование от потери арендной платы, страхование гражданской ответственности, страхование от наводнения, страхование от пожара и, возможно, страхование переезда арендатора.

Вам нужно будет убирать и ремонтировать квартиру каждый раз, когда арендатор переезжает. Вы легко можете каждый раз тратить кучу денег на рисование и новый ковер. Если ваш средний арендатор остается два года, это в среднем составляет 500 долларов в год за квартиру.

Расходы на техническое обслуживание будут сильно варьироваться, потому что они сильно зависят от самой собственности. Он старый? Было ли отложено (то есть просто не выполнено) большое количество техобслуживания? Предположите худшее. Тем не менее, в качестве отправной точки Fannie Mae предлагает планировать ежегодно тратить 2 процента от стоимости собственности на техническое обслуживание. То есть недвижимость стоимостью 1 миллион долларов приведет к затратам на обслуживание примерно в 20 000 долларов. (Мое личное чутье подсказывает, что нужно вдвое больше.)

Еще одно практическое правило — возможно, более актуальное для владельцев многоквартирных домов — предполагает составление бюджета 1.Ежегодно 5–2-кратная месячная арендная ставка на техническое обслуживание. Это всего лишь техническое обслуживание, которое не ведет к капитальному ремонту и исключает затраты на подготовку квартиры к сдаче в аренду новому арендатору.

Не забывайте о налогах на недвижимость. Расчетная ставка налога на 2014 год в округе Даллас, штат Техас, составляет 0,6538 процента от оценочной стоимости. Однако отдельные города в округе Даллас могут вводить собственные налоги. Вы можете найти текущую оценку объекта в офисе инспектора округа Даллас, а также узнать цену

для вашего города

здесь.

Почтовый индекс, который вы нам дали, на самом деле находится в округе Коллин, в

McKinney

. Ставка налога на 2013 год в МакКинни-Сити составляла 0,585500.

Подыскивая недвижимость в Независимом школьном округе МакКинни, в городе МакКинни, без особых зон и исключений, и предполагая стоимость этой собственности в 1 миллион долларов, я пришел к расчетному налогу в 24 930 долларов в год с использованием налоговой системы округа Коллин.

Калькулятор налога на имущество.

Это, очевидно, всего лишь предположение, не зная ни вашего адреса, ни реальной стоимости собственности.Вам нужно будет ввести свои собственные числа на этом.

Есть озеленение? Стандартный газон стоит 35-40 долларов за скашивание. Однако для большинства мест вам понадобится больше, учитывая садоводство, прополку, благоустройство и уход. Один знакомый нам подрядчик взимает 35 долларов за явку и 50 долларов в час.

Ясно как грязь?

Это очень много, чтобы отслеживать

, и многое из этого настолько специфично для данного свойства, что в конечном итоге вам придется подставить числа.

Совет от друга-арендодателя


Я действительно обратился к опытному домовладельцу Памеле Меласки за ее опытом. Памела в настоящее время владеет собственностью на шесть семей, сдаваемой внаем, но на пике карьеры у нее было шесть зданий, всего 36 квартир (два из них были на 6 семей, остальные — на три семьи).

Ее совет?

«Что вы можете разумно получить за аренду за каждую квартиру, а затем за все квартиры в доме? Это твоя брутто.Затем вычтите следующее :


PITI (это принцип и процент вашего платежа по ипотеке, налогам и страховке)
Человек, обслуживающий недвижимость — для того, чтобы убрать мусорные баки, косить траву, контролировать собственность и т. Д. (Я плачу 50 долларов в месяц).
Электроэнергия собственника
Счет собственника за воду
Чрезвычайные деньги (я откладываю на это 200 долларов в месяц)

Сложите все это и вычтите из брутто .

Но обратите внимание: она также пишет:

«Поскольку мое время имеет ценность, если я не могу получать по крайней мере 1500 долларов чистых из них каждый месяц, то я не покупаю недвижимость. »

Эта цифра, которую она резервирует для себя, является частью того, что великий Бенджамин Грэм (и его более известный протеже Уоррен Баффетт называл« запасом прочности »). Всегда создавайте существенное пространство для маневра на случай, если что-то пойдет не так. вы спроектировали. Потому что они этого не сделают.

Если все это кажется непосильным, вы можете подумать о найме управляющего недвижимостью, который поможет вам справиться с задачами, которые у вас есть как арендодатель, а также с финансами вашей собственности. И это уже кажется как будто вы на правильном пути: вы отправили вопрос в All Property Management.Посетите основной веб-сайт

, чтобы найти компетентную компанию по управлению недвижимостью в вашем районе.

Автор Биография
Джейсон Ван Стинвик, писавший о личных финансах и инвестициях с 1999 года, начинал репортером в Mutual Funds Magazine и работал редактором Investors ’Digest. Сейчас он публикует тематические статьи во многих изданиях, включая Annuity Selling Guide, Bankrate.com и других.

Расходы на содержание вашей арендуемой собственности

Владение инвестиционной собственностью требует немного больше работы, чем просто сбор арендных платежей, выплата ипотеки и получение прибыли.Арендодателям-новичкам будет полезно понимать все расходы, связанные с владением арендуемым домом, помимо выплаты по ипотеке.

Бюджет инвестора должен предусматривать стандартные расходы домовладельцев, такие как ипотека, налоги, страхование и коммунальные услуги. Еще одна важная статья расходов для домовладельцев, особенно инвесторов, — это расходы на техническое обслуживание. Арендодатели, реинвестирующие часть своего дохода от аренды в ежемесячное техническое обслуживание, будут поддерживать свою недвижимость в отличном состоянии, а арендаторов — счастливыми.

Содержание дома для сдачи в аренду может быть одной из самых сложных статей бюджета. Причина, по которой техническое обслуживание собственности трудно учесть, заключается в изменчивости этой категории расходов. Арендодатель может потратить 500 долларов в один месяц, 100 долларов в следующий месяц и 0 долларов в следующем месяце. Со временем расходы на техническое обслуживание, как правило, становятся средними, но умный инвестор создаст предполагаемый бюджет, чтобы подготовить резервный фонд для покрытия непредвиденных счетов.

Обслуживание арендуемой собственности включает сезонное и текущее обслуживание, экстренное обслуживание и регулярное обслуживание, связанное с владением домом и защитой вашей собственности.

Арендодатели по закону обязаны поддерживать свою арендуемую недвижимость в обычном для арендаторов состоянии. В большинстве случаев это означает ремонт оборудования в случае его поломки, замену крыш, ремонт поврежденных структурных элементов, борьбу с нашествием вредителей и удаление плесени или других токсинов

Чтобы помочь арендодателям составить рабочий бюджет при оценке инвестиционной собственности, вот обзор типичных расходов на обслуживание, связанных с арендуемой недвижимостью.

Текущее обслуживание

Текущее обслуживание включает в себя ежемесячные расходы, связанные с поддержанием внешнего вида бордюров и внутренних помещений общего пользования, если это применимо.Владелец собственности должен включать в свои ежемесячные расходы на обслуживание ландшафтный дизайн, регулярную внешнюю и внутреннюю уборку, вывоз мусора и утилизацию. Регулярное техническое обслуживание проще всего учесть в бюджете и обычно включает фиксированные (или слегка изменяющиеся) расходы, которые вы оплачиваете каждый месяц.

Сезонное обслуживание

Сезонное обслуживание зависит от местоположения и типа собственности, которой вы владеете. Примеры сезонного ухода включают обрезку деревьев зимой, уборку снега или очистку желобов осенью.

Техническое обслуживание устройства

Предоставляя бытовую технику для использования арендаторами, вы не контролируете, как они используют ее в доме. Независимо от того, сколько вы просите их очистить ловушку для ворса сушилки или поменять воздушные фильтры, они могут «забыть». Арендодатели получат выгоду от инвестирования времени и денег в регулярное обслуживание своих основных бытовых приборов, чтобы продлить срок службы таких дорогостоящих предметов, как системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, отстойники, холодильники, плиты, стиральные и сушильные машины и т.Вот подробное описание обслуживания устройства и простых затрат, связанных с поддержанием его бесперебойной работы.

Аварийное обслуживание

Арендодателю нужно быть готовым к неизбежному телефонному звонку арендатора, обогреватель которого умер посреди метели, сломался кондиционер посреди лета или лопнула труба посреди ночи. Экстренное обслуживание необходимо выполнять немедленно, чтобы защитить право вашего арендатора на привычную среду и защитить вашу собственность от дальнейшего повреждения.В идеале регулярное техническое обслуживание предотвратит аварийный ремонт, но всегда разумно спланировать непредвиденный случай.

Замены

Как и любой домовладелец, ничто не вечно. В конце концов, нужно будет заменить крышу, бытовую технику, пол и краску. Умный инвестор оценит срок службы основных приборов и оборудования, которое необходимо будет заменить, чтобы он мог составить бюджет и соответственно сэкономить. Замена может быть серьезными расходами на содержание дома, но, в конечном итоге, повысит стоимость вашего дома, если сделать это ответственно.

Ландшафтный дизайн

Расходы на благоустройство территории могут ложиться как на собственника, так и на арендатора по договору аренды. Ландшафтный дизайн становится обязанностью арендодателя, если неухоженная собственность нарушает местные законы или правила ассоциации домовладельцев. Также в интересах владельца взять на себя ответственность за подстрижку кустов, чтобы предотвратить опасность пожара для собственности. Уход за ландшафтным дизайном, как правило, является фиксированным расходом, а сезонное озеленение — единственный надежный вариант.

Живопись

Арендодатели могут вытаскивать краску чаще, чем традиционный домовладелец.Новый слой краски может быть отличным способом освежить собственность между арендаторами или может быть единственным вариантом, если освободившийся арендатор оставил стены собственности потертостями и царапинами. В некоторых случаях гарантийный депозит арендатора будет покрывать стоимость перекраски, но долгосрочный арендатор может подпадать под нормальный период износа, и расходы на покраску будут покрываться из бюджета владельца.

Полы

Тип пола, установленного в вашей арендуемой собственности, потребует различных видов обслуживания.Как и покраска, полы могут потребовать замены между арендаторами. Ковер больше всего страдает от естественного износа и может потребовать замены при каждой сдаче в аренду. Регулярный уход за коврами может включать профессиональную чистку каждый год, чтобы продлить срок службы пола, или вы можете выбрать более прочный пол, который не требует такого ухода, например, ламинат или дерево.

Материальный ущерб

В некоторых наихудших сценариях вы можете столкнуться с арендатором, который намеренно уничтожает арендуемую собственность.За повреждение имущества может быть выставлен счет арендатору, причинившему ущерб, но время, необходимое для восстановления имущества до состояния готовности к сдаче в аренду, может означать потерю дохода от аренды. В других случаях у эсминца не будет средств для оплаты ущерба, и он может не усмотреть проблем с объявлением банкротства по долгу, оставляя собственнику возможность покрыть стоимость ущерба. Необходимо учитывать как стоимость материального ущерба, так и потерянные арендные расходы за время, необходимое для подготовки арендной платы за недвижимость.

Стоимость уборки

Во время смены арендаторов возвращение собственности в готовое к аренде состояние будет включать в себя тщательную очистку.Несмотря на все усилия ваших арендаторов, они могут быть не в состоянии вернуть вашу собственность к уровню чистоты, необходимому для следующего арендатора. Даже если вы используете их гарантийный залог для покрытия расходов на уборку и ремонт, могут возникнуть дополнительные расходы, выходящие за рамки депозита, который выйдет из вашего кармана. Если освободившийся арендатор прожил в собственности достаточно долго, часть расходов на восстановление не будет покрываться залогом вообще.

Борьба с вредителями

Расходы на борьбу с вредителями включают превентивные меры, такие как распыление пестицидов по периметру вашей собственности, чтобы предотвратить вторжение насекомых или паразитов.Иногда ваш дом может стать жертвой заражения, которое необходимо немедленно устранить, чтобы защитить здоровье, безопасность и структурную целостность вашего арендатора.

Проверки

Ваша собственность может потребовать осмотра, если есть подозрение на плесень или вам нужно найти источник проблемы с вредителями. Осмотр крыши и осмотр системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха также являются регулярным обслуживанием, которое может предотвратить повреждение вашей собственности или продлить срок службы прибора.

Управление отходами

Арендодатель должен содержать в безопасности и чистоте все общие зоны многоквартирного жилого дома, обеспечивать соответствующие емкости для мусора и организовывать регулярный вывоз.Лифты и другие системы общего пользования также относятся к сфере ответственности арендодателя.

Последние мысли

Хорошая новость заключается в том, что большая часть затрат на техническое обслуживание и ремонт не облагается налогом для арендодателей. В некоторых случаях расходы на техническое обслуживание могут быть классифицированы как улучшение имущества (например, покупка нового прибора в случае поломки старого), подпадающего под категорию налога на амортизацию. Просто обязательно ведите отличный учет и поговорите со специалистом по налогам, если у вас возникнут какие-либо вопросы.

Хотя может быть правдой, что владельцы и менеджеры должны не отставать от большей части обслуживания собственности, есть некоторые области обслуживания, которые становятся ответственностью арендатора. Ожидается, что ваши арендаторы будут содержать имущество в чистоте, правильно вывозить мусор и избегать умышленного или небрежного повреждения имущества

Wells Fargo предполагает, что «большинству домовладельцев необходимо ежегодно тратить от 1% до 2% покупной цены своего дома на текущие ремонтные работы, такие как замена окон и ремонт кровли.«Другой способ, которым инвесторы рассчитывают бюджет на аренду, включает правило 50%. Брэндон Тернер из BiggerPockets объясняет, что правило 50% — это просто выделить 50% вашей арендной ставки на операционные расходы.


Дополнительная литература для вас:

Бюджет на техническое обслуживание и капитальные затраты

Инвесторы в жилую недвижимость не часто говорят о техническом обслуживании или капитальных затратах. Зачем им? Это не гламурно, и, конечно, неинтересно думать о текущих расходах, глядя на инвестиционную недвижимость.Но если вы серьезно относитесь к анализу сделки и созданию прибыльного портфеля арендной недвижимости, это один из наиболее важных и часто упускаемых из виду аспектов владения недвижимостью. Это правда — ничто не вечно, и это определенно относится к объектам недвижимости. Обязательно спланируйте и составьте бюджет на ремонт сейчас, техническое обслуживание позже и будьте готовы к неожиданностям!

Как и все остальное, нет правильного или неправильного способа составления бюджета. Я надеюсь, что, прочитав это, вы сможете лучше понять, зачем вам нужно составлять бюджет, на что вам нужно составлять бюджет, а также отправной точкой для исследования и определения того, что имеет смысл в вашей конкретной ситуации.Это может быть разница между получением или потерей денег (и времени) на ваших инвестициях!

Как составить бюджет на техническое обслуживание

Для большинства арендодателей и инвесторов техническое обслуживание (или OpEx) не требует пояснений — это обычное обслуживание, которое является частью любой арендуемой собственности, и что-то важное для того, чтобы ваши арендаторы были довольны. Такие вещи, как покраска, осмотр, повреждение имущества, борьба с вредителями или любые другие разные расходы на имущество, как правило, попадают в это ведро.Но инвесторы обычно борются не с тем, с чем это влечет. Скорее, им часто бывает сложно составить бюджет и управлять ожиданиями по техническому обслуживанию. К счастью, есть некоторые общие практические правила, которые используют многие инвесторы при составлении бюджета на эти расходы.

Хорошие люди из Real Property Management собрали несколько для инвесторов:

50% Правило: Общие эксплуатационные расходы (ремонт, техническое обслуживание, налоги, страхование) могут равняться половине вашего дохода от сдачи в аренду собственности.Итак, если ваша недвижимость сдается за 1200 долларов в месяц, вы можете рассчитывать потратить до 600 долларов на поддержание ее в рабочем состоянии.


1% Правило: Техническое обслуживание должно стоить не менее одного процента от стоимости имущества в год. Таким образом, содержание недвижимости стоимостью 190 000 долларов может стоить 1900 долларов в год (или 160 долларов в месяц).

Формула в квадратных футах: Планируйте тратить минимум 1 доллар на квадратный фут для ежегодных затрат на техническое обслуживание. Итак, 2200 кв. Футов. аренда может стоить примерно 2200 долларов в год на содержание.

5X Правило: Ежегодные расходы на техническое обслуживание в среднем в 1,5 раза превышают ежемесячную арендную ставку. Итак, если ваш дом арендуется за 1200 долларов, то вам следует ожидать, что вы будете тратить примерно 1800 долларов в год на ремонт.

Как и в случае с любым общим правилом, важно понимать, что все это оценки; нет двух одинаковых свойств. Самый важный вывод из этого заключается в том, что затраты на техническое обслуживание реальны, неизбежны и могут составить значительную часть пирога. Разработайте бюджет, придерживайтесь его и не тратьте деньги.Затраты на техническое обслуживание сильно колеблются от месяца к месяцу и могут зависеть от сезонности, поэтому важно вести резервный счет для этих средств. Рано или поздно что-то пойдет не так, и вы будете рады, что подготовились.

Что такое капитальные затраты?

CapEx — это средства, потраченные на обновление или ремонт недвижимости. Когда мы думаем о капитальных затратах, мы обычно думаем о «дорогостоящих» элементах, которые в конечном итоге потребуются отремонтировать или заменить.

Общие капитальные затраты включают следующие (среди прочего):

  • Крыша
  • Приборы
  • Подъездная дорога
  • Водонагреватель
  • ОВК
  • Напольные покрытия
  • Сантехника
  • Столешницы

Как спланировать капитальные затраты на

Хотя для составления бюджета капитальных затрат обычно требуется немного больше работы, на самом деле к нему легче подготовиться, поскольку он обычно не связан с колебаниями или непредвиденными расходами.

Управление капитальными затратами может быть более целенаправленным и точным по этим причинам:

  1. Мы знаем, что каждый из этих элементов необходимо будет заменить в какой-то момент
  2. Нам известен средний срок службы каждого из этих предметов
  3. Нам известны затраты на замену этих элементов

Если учесть эти факторы, процесс составления бюджета становится довольно простым. Сначала все начинается с домашнего задания. Изучите средний срок службы кровли в вашем районе и выясните, сколько будет стоить ее замена.Оцените, на сколько хватит вашей техники, и подумайте, сколько вы планируете потратить на ее замену.

Поговорите с соседями и инвесторами в вашем районе и узнайте, сколько им обходилось в прошлом. Делайте заметки, садитесь и составляйте бюджет. Разделите общие затраты на предполагаемый срок службы каждой из этих статей капитальных затрат и добавьте к этим резервам установленную сумму ежемесячно. Не бойтесь быть щедрыми со своими оценками; кажется, что вещи часто стоят немного дороже, чем предполагалось.

Исследования и последующие действия

Таким образом, независимо от того, какой у вас бюджет на техническое обслуживание и капитальные затраты, важная часть состоит в том, что вы проводите свое исследование и обязательно выполняете его. Хотя существует бесчисленное множество идей о том, что лучше всего, и полезные практические правила, нет двух одинаковых свойств, и мало что происходит в точности так, как вы планировали. Если вы уже владеете аналогичной недвижимостью в том или ином районе, возможно, будет проще оценить, сколько вам следует потратить, посмотрев на историю ваших существующих владений.Однако, если вы новичок в этой области или новичок в инвестировании, важно не торопиться и проявить свое усердие.

Такие факторы, как существующее состояние собственности, стоимость собственности, возраст, тип собственности, район и погодные условия — все это влияет на то, как каждая инвестиция повлечет за собой разную сумму расходов в ходе ее использования. Тем не менее, нет правильного или неправильного способа составления бюджета. Единственный неправильный способ составления бюджета — это НЕ составлять бюджет вообще или не рассматривать статьи полностью и серьезно в рамках бюджета.

_____________________________________________________________________________________

CoreVest — ведущий поставщик финансовых решений для инвесторов в жилую недвижимость. Мы предлагаем привлекательные долгосрочные долговые продукты для стабильных арендных портфелей, а также кредитные линии для новых приобретений.

Для получения дополнительной информации о том, как CoreVest может помочь в развитии вашего бизнеса по аренде и реабилитации, позвоните по телефону 844.223.2231 или заполните нашу контактную форму.

#IG

___________________

Источники: https: // www.realpropertymgt.com/rental-property-main maintenance-myths/

Все, что вам нужно знать о таксах за обслуживание квартир

Если вы планируете приобрести жилую недвижимость в качестве основного жителя или в качестве инвестиционного плана в сфере недвижимости, вам придется искать гораздо больше, чем просто расходы на проживание и ипотеку. Кондо и апартаменты имеют уникальную ежемесячную плату за обслуживание. Плата за обслуживание квартир может стать настоящим финансовым бременем для владельцев квартир.Если у вас есть квартира и вы ищете компанию по управлению недвижимостью в Piney Point Village, вам необходимо ознакомиться со стоимостью платы за обслуживание квартиры в этом районе, потому что она будет влиять на вашу общую стоимость.

Управляющие компании и стоимость их услуг

Но это должно быть одной из последних деталей, о которых нужно подумать после взвешивания всех остальных гаек и болтов, связанных с управлением имуществом. Не поймите меня неправильно; это не значит, что стоимость имеет наименьшее значение, нет.Это означает, что вам нужно больше времени, чтобы подумать об этом, потому что вы действительно можете использовать плату для определения качества услуг, которые вы собираетесь получить от управляющего недвижимостью. Например, если плата за обслуживание значительно ниже, чем в других фирмах, это может быть стратегический шаг в попытке подорвать конкуренцию, или же компания признает, что ее услуги не высокого качества.

Больше, чем просто цена

В любом случае, вы должны полностью передать компанию.Если компания взимает более низкие цены, чем ее конкуренты, это обычно означает, что они будут пытаться компенсировать это, перегружая управляющих недвижимостью, давая им больше задач, чем они могут выполнить. Это, в свою очередь, снизит качество услуг, которые компания может предоставлять, поскольку она будет работать с небольшой маржой. Ошибочно выбирать компанию, которая будет распоряжаться своими наиболее ценными активами только потому, что они взимают самую низкую цену. Помимо затрат, обратите внимание на другие факторы, такие как качество и объем предоставляемых услуг.

Плата за обслуживание

Также называемые общими сборами, плата за обслуживание определяется правлением здания и выставляется ежемесячно. Плата за обслуживание квартир покрывает эксплуатационные расходы, а также такие расходы, как коммунальные расходы для общих помещений, таких как коридоры и вестибюли, зарплата швейцаров или суперинтендантов, а также общие удобства, такие как тренажерный зал или бассейн. Плата за обслуживание может иметь большое влияние на стоимость квартиры или кондоминиума.

Факторы, влияющие на плату за обслуживание

Расположение

Стоимость обслуживания варьируется от одного жилого комплекса к другому. Некоторые факторы влияют на стоимость обслуживания; один из них — местоположение. Люди, которые покупают апартаменты в модных районах города, с большей вероятностью будут платить больше за обслуживание, чем люди, которые предпочитают покупать апартаменты в менее востребованных районах. Плата за обслуживание квартиры может изменить стоимость собственности.Например, недвижимость с меньшими сборами за обслуживание привлечет больше покупателей, чем недвижимость с более высокими обычными платежами. Никто не хочет платить дополнительно 1000 долларов за содержание сверх своей ипотеки.

Доступные услуги

Еще одним фактором, который потенциально может повлиять на ваши расходы на техническое обслуживание, являются услуги, предлагаемые в здании. Чем больше услуг, тем выше стоимость. Очистка, ремонт, покраска и вандализм — все это факторы, которые могут способствовать увеличению затрат на техническое обслуживание.Когда вы живете в доме для одной семьи с собственным двором и садами, вы несете ответственность за все, что идет не так или выходит из строя и требует ремонта. Когда вы живете в квартире, вас не беспокоит любой ущерб, который может произойти за пределами вашей квартиры. Вот почему вы должны платить за обслуживание, чтобы позаботиться об этих вещах.

Состояние дома

Возраст здания также во многом определяет ваши затраты на обслуживание. В некоторых старых зданиях нет таких удобств, как бассейны, тренажерные залы, модные вестибюли и даже лифт.Это означает, что единственная плата за обслуживание, которую вам придется заплатить, будет связана с любыми запросами на ремонт, и даже многие домовладельцы или управляющие недвижимостью не будут взимать с вас эту плату. Большинство просто попросят вас оплатить ущерб самостоятельно. Своевременный ремонт также может снизить затраты на техническое обслуживание, поскольку это предотвратит распространение или усугубление проблемы и снизит затраты на ремонт. В некоторых случаях некачественная практика обслуживания связана с ростом платы за обслуживание.

Контроль затрат на техническое обслуживание

В деревне Пайни-Пойнт есть несколько ступенек для арендаторов и управляющих недвижимостью.может потребоваться, чтобы сократить техническое обслуживание и удержать их от стремительного роста. Управляющие недвижимостью и арендаторы могут совместно заниматься управленческой деятельностью, чтобы минимизировать плату за обслуживание. Благодаря участию жители получат ценную информацию о том, как держать под контролем факторы, увеличивающие плату за обслуживание. К другим способам снижения затрат на техническое обслуживание относятся:

Оперативные ответы

Как управляющий недвижимостью, вы должны серьезно отнестись к жалобам арендатора и приложить все усилия, чтобы как можно быстрее найти решение, которое снизит затраты на обслуживание.Если вы этого не сделаете, арендатор будет разочарован, а если разочарование нарастает, он начнет планировать отъезд. Это означает, что необходимо заполнить пустующее помещение, что обойдется арендодателю в значительную сумму денег в виде оборотных расходов.

В центре внимания удовлетворенность арендаторов

Если арендаторы довольны предоставленными услугами, будет меньше запросов на техническое обслуживание, что означает меньшие затраты на техническое обслуживание. Меньшие расходы на обслуживание и более счастливые жители приведут к значительному увеличению числа арендаторов, желающих продлить свои договоры аренды, что снова снизит оборотные расходы.

Ознакомьтесь с законами, регулирующими жилищное строительство в штате

Арендодатели обязаны соблюдать договор аренды, в котором говорится, что они должны обеспечить безопасность и пригодность дома для проживания. Как домовладелец или управляющий имуществом, понимание этих законов гарантирует, что все приборы в комплексе находятся в рабочем состоянии, что поможет минимизировать плату за обслуживание квартиры.

Владение арендуемой недвижимостью неразрывно связано с надлежащим техническим обслуживанием.Несмотря на все усилия арендатора по предотвращению повреждений, системы водопровода, отопления, водоснабжения и кондиционирования выйдут из строя. Не нужно винить в этом арендатора. Планируйте эти расходы и сосредоточьтесь на предоставлении качественных услуг своим арендаторам.

Что такое общие сборы? — Блог о недвижимости PropertyShark

В кондоминиумах все здание обычно принадлежит тем, кто владеет отдельными квартирами. Общие сборы предназначены для покрытия всех общих затрат на удобства и услуги, доступные в здании.Сюда могут входить гонорары за управление, эксплуатационные расходы, удобства и зарплата персонала. Он не включает налоги, поскольку владельцы кондоминиумов получают отдельные налоговые счета для своей конкретной квартиры, в отличие от владельцев кооперативов. Общие сборы прибывают в дополнение к любым платежам по ипотеке, которые может иметь владелец. Поэтому покупатели обязательно должны знать, каких затрат ожидать в этом направлении.

Сумма общих расходов зависит от здания.

Наиболее распространенные расходы включают техническое обслуживание, но дополнительные покрываемые расходы зависят от здания.Некоторые предметы, которые могут быть включены в общие расходы:

  • Тепло
  • Уборка снега
  • Газ
  • Горячая вода
  • Счета за электричество для мест общего пользования, таких как вестибюли и коридоры
  • Парковка
  • Украшения
  • Борьба с вредителями
  • Велосипедная комната
  • Растения / цветы / ландшафтный дизайн в местах общего пользования
  • Спортзал
  • Мусор
  • Сантехника

Чем больше покрывается обычная плата, тем выше она, вероятно, будет.

При составлении оферты следует учесть общие расходы

Для покупателей, заинтересованных в кондоминиумах, недостаточно учитывать стоимость ипотечных платежей и налогов — общие расходы также должны быть учтены в бюджете покупателя. Точное знание того, что покрывают общие расходы и какова стоимость, важно не только для определения того, что покупатель может себе позволить, но и для оценки стоимости при перепродаже.

Общие сборы не статичны и могут регулироваться советом кондоминиума.Они могут быть скорректированы на определенный период, чтобы покрыть большие расходы, такие как покраска фасада здания, или они могут быть скорректированы на постоянные расходы, такие как повышение прожиточного минимума в заработной плате сотрудников.

Состав общих расходов

Для расчета общих затрат процент от общей доли каждой квартиры в кондоминиуме умножается на стоимость включенных операционных затрат. Процент общего интереса в большинстве зданий зависит исключительно от площади квартиры, хотя на нее также может влиять расположение квартиры в здании кондоминиума.

Другие общие соображения по оплате

При рассмотрении вопроса о покупке кондоминиума потенциальный покупатель может решить посмотреть, как совет директоров кондоминиума поднимал общие обвинения в прошлом и для чего они их взимали.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *