Процесс покупки квартиры в ипотеку на вторичном: Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Что делать сразу после покупки квартиры

Если вы стали владельцем квартиры, не спешите продумывать интерьер и расставлять мебель по всем комнатам. Сначала необходимо уладить некоторые бюрократические вопросы, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Что делать после покупки квартиры

Собственная квартира – это серьезное приобретение, поэтому важно соблюсти все этапы правильного вступления в права собственности. Мы расскажем все, что вам нужно знать и сделать, если вы только что купили квартиру.

Документы на собственность

Начать лучше всего с проверки пакета документов, которые должны быть у вас на руках:

• договор купли-продажи – это основной документ, который отражает ваше право на владение данной недвижимостью;
• акт передачи квартиры;
• выписка из БТИ;
• справка, где подтверждается отсутствие задолженностей за квартиру;
• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт – техническая документация, где прописывается общая площадь квартиры.

Эти документы являются основными, и они должны быть у каждого собственника. Для всех последующих действий нужно предъявлять именно этот список документов, и лучше хранить их в одном месте.

Помимо перечисленных свидетельств, вам нужно оформить еще ряд документов при покупке квартиры на вторичном рынке. В первую очередь получите выписку с лицевого счета и заключите договоры с обслуживающими организациями на подключение к сети электроснабжения, водоканалу и общий договор на обслуживание. Далее следует зарегистрироваться по новому месту жительства и получить выписку о прописке.

Как правильно оформить квартиру с вторичного рынка

После приобретения квартиры на вторичном рынке, необходимо выполнить ряд действий, чтобы комфортно обустроиться на новом месте. Сначала получите выписку с лицевого счета – для этого нужно отправиться в Расчетный кассовый центр и обратиться на правах собственника жилья. Выписка может подтвердить, что на момент вступления в право собственности у вас нет долгов.

Смена прописки – это следующий шаг, который нужно совершить после переезда на новое место. С этой целью нужно отправиться в Федеральную миграционную службу и подать уведомление о смене месте жительства. Важно уложиться в семидневный срок после выписки со старой квартиры. Если вы не успеваете посетить миграционное отделение, можно сделать это в МФЦ, в отделении почты России или использовать ресурс Госуслуги.

Следующий этап заключается в том, что вам нужно заключить новые договоры с обслуживающими компаниями. Найдите компанию, за которой закреплен ваш дом, и обратитесь к ней для заключения такого договора. Как правило, для оформления подключения к сети энергоснабжения нужно посетить другую инстанцию. Водоканал отвечает за поставку горячей и холодной воды, так что для подключения к этой сети также придется заключить отдельный договор. Советуем выполнить все эти действия в семидневный срок после регистрации договора купли-продажи. При необходимости вам нужно перезаключить договор с провайдером интернета, подключить телефон или поставить квартиру на охрану.

Что делать, если вы купили квартиру в ипотеку

Процесс переоформления квартиры на вторичном рынке, которая была куплена в ипотеку, не отличается от сценария для покупок за собственные средства. Однако в этом случае добавляется еще один пункт – документация от банка.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, вы обращаетесь в банк, и именно это учреждение становится третьим лицом в вашей сделке. После оформления ипотеки нужно обязательно взять в отделении банка договор и график платежей – это основные документы, в которых закреплены ваши отношения с финансовым учреждением.

Далее поступаем по инструкции, которая дана выше, и обходим все инстанции, заключая нужные договоры. Кстати, если у вас газовая плита, нужно посетить учреждение, отвечающее за подачу газа, и заключить договор с предприятием отдельно от других обслуживающих контор.

Полезный совет – после покупки квартиры вы можете претендовать на получение налогового вычета. Эта возвратная сумма, которая поможет покрыть часть расходов и окупить покупку. Для оформления вычета необходимо обратиться в отделение налоговой службы по месту регистрации и подать заявление с пакетом требуемых документов.

Если вы уже выплатили ипотеку, необходимо снять обременение с жилья. Дело в том, что пока квартира находится в ипотеке, вы не можете совершать с ней определенные действия и не являетесь ее собственником в полной мере. Как только долг перед банком погашен, вы можете спокойно продать квартиру, использовать в качестве залога или подарить. Обременение снимается только после выплаты всей суммы кредита, и для этого необходимо обратиться в Росреестр. В регистрирующее отделение может обратиться сам собственник или представитель банка, в котором была оформлена ипотека. Процесс запускается предоставлением пакета документов, в который входят стандартные бумаги и справка из банка о полном погашении долга. Как только специалисты Росреестра проведут проверку всех сведений, в Свидетельстве о праве собственности появляется отметка о снятии обременения. Данная процедура не требует оплаты государственной пошлины и осуществляется в течение трех дней после обращения. После снятия обременения можно заказать новое свидетельство, но за эту услугу уже придется доплачивать.

Принимаем квартиру в новостройке

Если вы покупаете квартиру в новостройке, добавляется несколько дополнительных этапов оформления. Сначала необходимо оформить акт приема-передачи с застройщиком. Этот документ подписывается после того, как вы внимательно осмотрите квартиру и будете согласны на дальнейшее оформление. Подпись на таком документе означает, что вы осмотрели жилье и согласны со всеми особенностями этой недвижимости. Внимательно пройдитесь по квартире и обращайте внимание на любые мелочи, которые кажутся вам возможными дефектами. Если вас что-то смущает, не бойтесь говорить об этом и указывайте на то, с чем вы не согласны.

Следующий шаг – это обращение в БТИ, где нужно составить кадастровый паспорт жилья. Предварительно необходимо составить заявление на получение такого технического документа и передать пакет требуемых документов. Как правило, от вас потребуется предоставить договор ДДУ при его наличии, акт приема и копию паспорта собственника.

После получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Росреестр, где регистрируется ваше право собственности. Вам выдадут свидетельство, которое является основным документом, подтверждающим право владения. При обращении в Росреестр также потребуется предоставить пакет документов, и через месяц квартира будет внесена в общую базу данных.

Подробно об имущественном вычете

Покупка квартиры – это значительное денежное вложение, поэтому государство предлагает вернуть часть денег за квартиру в качестве имущественного налога. Размер вычета высчитывается индивидуально и зависит от стоимости недвижимости. Если вы покупаете квартиру за собственные деньги, вы можете вернуть 13% от ее стоимости, подтвердив оплату жилья соответствующими документами. В случае жилья, оформленного в ипотеку, вернуть можно 13% от суммы, которая выплачивается по договору. Кстати, при покупке квартиры с черновой отделкой или в строящемся доме можно компенсировать 13% от ремонтных работ.

На получение имущественного вычета имеют право все граждане России, которые ранее не воспользовались такой услугой и платили все налоги после приобретения жилья. Существует ряд ситуаций, когда получение имущественного вычета невозможно. Например, вы не сможете получить эту сумму, если строительство дома велось из средств федерального бюджета или за счет материнского капитала. Под данный закон также не попадают сделки, заключенные между родственниками – когда один супруг продает квартиру другому супругу.

Для получения налогового вычета необходимо предоставить следующие документы:

• справка 3НДФЛ;
• паспорт и ИНН владельца;
• договор купли-продажи жилья;
• акт приема-передачи;
• свидетельство о регистрации права собственности;
• заполненное заявление на налоговый вычет.

Владельцы квартир, оформленных в ипотеку, должны предоставить кредитный договор и справку из банка, в которой будут прописаны все выплаты и проценты. Налоговый вычет может выдаваться в форме освобождения от налогов на доходы в течение определенного периода. Если вы выбрали этот способ выплат, оформлять справку 3НДФЛ не нужно.

Как позаботиться о безопасности жилья

Если вас волнует вопрос безопасности, можно обратиться в охранное агентство и заключить договор на охрану квартиры. В зависимости от того, в каком районе вы живете и как привыкли выстраивать свой рабочий график, охранное агентство предложит несколько вариантов защиты. Оптимальное решение – это подключение сигнализации, которая активируется в то время, когда вас нет дома.

Разумно обратиться в страховую компанию и заключить договор страхования, чтобы обезопасить себя в случае возможных неприятностей. Страховые компании готовы предложить множество пакетов, которые учитывают разные ситуации и опасности. В случае наступления страхового случая вы можете претендовать на финансовое возмещение, что поможет быстрее решить проблемы.

При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно поменяйте замки на входной двери. У подобного жилья уже были владельцы, и надеяться только на совесть других людей неразумно. Лучше поменять замки и обезопасить свою квартиру от нежелательного вторжения.

Оцениваем стоимость ремонта

Квартиры на вторичном рынке имеют множество плюсов и минусов, но такая категория жилья продолжает пользоваться большим спросом на рынке. Одна из особенностей квартиры на вторичном рынке заключается в том, что вам придется потратить свое время и деньги на ремонт. Конечно, можно найти квартиру, где вам не придется ничего делать, но некоторые планомерно разыскивают жилье, в котором можно «развернуться» в вопросе интерьера.

Если вы выбрали именно последний вариант, вот несколько советов, которые вам пригодятся:

• Проверьте состояние сети электроснабжения. Электричество – это важная составляющая комфорта, и именно сеть питания часто доставляет множество проблем. Необходимо проверить состояние проводки, целостность и работоспособность розеток и обратить внимание на то, как работают приборы освещения. Если проводка в порядке, и ей можно пользоваться далее, смело приступайте к ремонту. Однако наличие износившихся отрезков или искрящиеся розетки становятся важной причиной для замены всей проводки.
• Продумайте теплоизоляцию. В квартирах на вторичном рынке может быть множество источников потери тепла, которые необходимо обнаружить и исправить. Это может быть открытый балкон и неутепленная лоджия, плохая теплоизоляция пола или старые окна. Эти вопросы следует решить перед началом основного ремонта, чтобы в каждой комнате создать комфортабельную обстановку.
• Подумайте над планировкой. Вносить большие изменения в планировку квартиры нельзя, но некоторые вольности допустимы. Советуем внимательно присмотреться к жилому пространству и решить для себя, в какой квартире вы хотите жить.

Ремонт – это дорогостоящее предприятие, но вы можете создать такой интерьер, который будет отвечать всем вашим эстетическим требованиям, и сохранить его на длительное время.

Подводим итоги

Итак, мы рассказали обо всех тонкостях оформления квартиры после покупки, чтобы вы могли в полной мере почувствовать себя ее владельцем. Важно провести все эти мероприятия в ближайшее время после покупки, чтобы потом спокойно заняться ремонтом и перевозкой вещей.

Если вы упустите некоторые детали на первом этапе владения, позже придется оплачивать штрафы или разбираться с задолженностями.

Напомним еще раз, что вам нужно сделать, когда вы купили квартиру:

• Закрепить право собственности. Первым делом необходимо обратиться в Росреестр и получить свидетельство о регистрации права собственности на ваше имя.
• Оформить лицевой счет. Так как вы становитесь новым владельцем квартиры, необходимо перезаключить все договоры и открыть лицевой счет, который будет привязан к вам и к новому жилью.
• Прописаться в квартире. Наличие прописки – это важная составляющая права собственности, так что в течение семи дней после выписки со старого места жительства нужно посетить местный регистрационный орган.
• Заключить договоры с обслуживающими компаниями. Необходимо заключить договоры со всеми коммунальными службами, которые будут оформлены на ваше имя.
• Оформить имущественный вычет. Можно обратиться в местное отделение налоговой службы и получить налоговый вычет, чтобы у вас появились деньги на проведение ремонта.

Если вы не готовы самостоятельно сражаться с бюрократической машиной, можно обратиться к специалистам и поручить им выполнение всех этих действий.

Как взять кредит на вторичное жилье

Тем, кто планирует взять кредит на вторичное жилье, важно разобраться, как выбрать и проверить квартиру, каков процесс оформления ипотеки и сколько времени он может занять.

Где взять кредит на вторичное жилье

Выбор банка и программы кредитования – первый шаг к покупке жилья в кредит. Однако сначала нужно определить, можете ли вы внести первый взнос и в каком размере, на квартиру какой примерно стоимости вы рассчитываете. Эти параметры влияют на сумму, срок кредитования и размер ежемесячных платежей.

Поиск банка разумно начать с тех организаций, в которых вы уже являетесь клиентом: имеете зарплатную карту, текущие счета или вклад. Довольно часто действующим клиентам банки предлагают взять кредит на вторичное жилье с более выгодными процентными ставками или с упрощенным пакетом документов. Во время консультации с ипотечным менеджером полезно уточнить, какие требования банк предъявляет к жилью и какие документы потребуется запросить у собственника.

Поиск и проверка жилья

Покупка жилья на вторичном рынке имеет свои преимущества:

• это готовое жилье, лишенное риска быть недостроенным;
• есть возможность сразу оценить инфраструктуру, транспортную доступность, благоустройство района;
• можно познакомиться с жильцами ближайших квартир и свести к минимуму нежелательное соседство;
• квартира обжитая и готова к заселению, не придется арендовать съемную квартиру, как в случае со строящимся жильем.

При поиске квартиры стоит помнить о подводных камнях вторичного рынка. Многие предпочитают обратиться к грамотному юристу или риелтору с большим опытом, который поможет избежать неприятностей. Когда планируете взять кредит на вторичное жилье:

• проверьте правоустанавливающие документы и убедитесь, что покупаете квартиру именно у собственника;
• уточните, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние, инвалиды и граждане, имеющие право пожизненного проживания;
• убедитесь, что на жилплощадь не претендуют наследники, кредиторы и иные лица;
• удостоверьтесь, что в помещениях не проводили перепланировку или она была узаконена;
• уточните, соответствует ли год постройки и состояние жилья требованиям банка.

Оформление: как взять кредит на вторичное жилье

В общих чертах процесс покупки жилья в кредит подразумевает несколько этапов:

• сбор документов и подача кредитной заявки в банк;
• получение одобрения по кредиту и подбор жилья;
• оценка и страхование выбранной недвижимости;
• оформление закладной на квартиру, заключение сделки купли-продажи и подписание кредитного договора;
• регистрация права собственности и составление акта приема-передачи жилья.

Покупка квартиры в ипотеку, с учетом сроков на оформление документов, на процедуры оценки, страхования и регистрации, может занять несколько месяцев. Если планируете взять кредит на вторичное жилье, вы можете оставить заявку на нашем сайте. Вам перезвонит сотрудник банка, ответит на все вопросы или пригласит на личную консультацию.

Поделиться с друзьями:

Как работает вторичный ипотечный рынок

Freddie Mac является частью вторичного ипотечного рынка, который объединяет кредиторов, покупателей жилья и инвесторов со всего мира в единую эффективную систему, которая делает жилье возможным для миллионов американских семей и арендаторов.

Создание вторичного ипотечного рынка

Конгресс США создал вторичный ипотечный рынок в 1930-х годах, чтобы предоставить кредиторам более крупный, стабильный и более равномерно распределенный поток ипотечных денег, чтобы стабилизировать национальные рынки жилищной ипотеки и расширить возможности для домовладельцев и доступное арендное жилье.

Чтобы поддержать вторичный ипотечный рынок Америки, Конгресс США в 1970 году учредил Freddie Mac, чтобы поддерживать поток денег через ипотечную систему, как в хорошие экономические времена, так и в плохие.

Цикл вторичного ипотечного рынка

Вторичный ипотечный рынок представляет собой непрерывный цикл, в котором триллионы долларов перемещаются по всему миру и от глобальных инвесторов к местным кредиторам, заемщикам по всей стране и обратно.

1. Кредитор продает ваш кредит

   Когда вы берете ипотечный кредит на покупку дома, ваш кредитор может либо держать кредит в своих книгах, либо продать его.

   Продавая ваш кредит, ваш кредитор пополняет свой запас ипотечных средств, что позволяет ему выдавать кредиты большему количеству заемщиков. Продажа ссуды также устраняет риск, который взял на себя кредитор, предоставляя ссуду.

   Для остальных шагов в этом примере предположим, что ваш кредитор продает ваш кредит Freddie Mac.

2. Инвесторы покупают акции объединенных ипотечных кредитов

   Freddie Mac объединяет купленные ипотечные кредиты, объединяя аналогичные типы. Затем он продает акции пула инвесторам со всего мира, например,

   .
   • пенсионные фонды
   • взаимные фонды
   • страховых компаний
   • банков, включая иностранные центральные банки

   
   Инвесторы готовы покупать эти акции, потому что Freddie Mac гарантирует, что они будут получать стабильный доход в течение всего срока действия ипотечных кредитов в пуле.

3. Вы платите по ипотеке

   Когда вы ежемесячно производите платеж по ипотечному кредиту, банк, который управляет вашим кредитом, известный как servicer , отправляет платеж Freddie Mac, которому в этом примере принадлежит ваш кредит.

   Сервисная служба удерживает небольшую часть вашего платежа в обмен на управление вашей ипотекой.

   Если вы арендуете свой дом, ежемесячная арендная плата, как правило, помогает погасить ипотечный кредит на недвижимость. И этот ипотечный платеж затем проходит через систему вторичного ипотечного рынка так же, как и для жилищного кредита на одну семью.

4. Инвесторы получают доход

   Freddie Mac объединяет ваш платеж с другими платежами по ипотеке и отправляет их инвесторам. Сумма дохода, которую инвесторы получат, основана на основной сумме и процентах, начисленных по ипотечным кредитам.

   Узнайте о роли, которую Freddie Mac играет в вашей ипотеке.

Где Freddie Mac получает деньги для покупки ипотечных кредитов

Freddie Mac получает деньги для покупки ипотечных кредитов и финансирования аренды жилья:

• Взимание платы за управление и гарантии за принятие и управление рисками, связанными с покупаемыми ипотечными кредитами.
• Продажа облигаций инвесторам по всему миру.

Являясь частью вторичного ипотечного рынка, Freddie Mac обеспечивает стабильный и постоянный источник ипотечного финансирования и поддерживает рынок жилья в США.

Как вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья

Вторичный ипотечный рынок приносит пользу покупателям жилья во многих отношениях, в том числе:

• Снижение ставок по ипотечным кредитам.
• Обеспечение одинаковых процентных ставок по ипотечным кредитам по всей стране, как в хорошие, так и в плохие времена.
• Предоставление заемщикам ипотечных кредитов на более длительные сроки, например на 15 и 30 лет.
• Разрешение заемщикам рефинансировать в любое время без штрафных санкций, в большинстве случаев.

Короче говоря, вторичный ипотечный рынок делает домовладение доступным для большего числа квалифицированных заемщиков Америки.

Для получения дополнительной информации о том, как Freddie Mac делает домовладение и арендное жилье более доступным и доступным по всей стране, см. нашу страницу о Freddie Mac.

Что такое вторичный ипотечный рынок и как он работает?

В мире ипотеки «первичный» рынок включает в себя прямое взаимодействие заемщиков и кредиторов. «Вторичный» рынок — это фраза, используемая для описания того, что происходит после выдачи кредита. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), которые играют важную роль на рынках коммерческой и жилой недвижимости, составляют большую часть вторичного рынка. Эти облигации, основанные на ипотечных кредитах, обеспеченных домами, офисными зданиями, торговыми центрами и отелями, составляют сотни миллиардов долларов финансирования коммерческой недвижимости. Мир узнал, насколько большим стал этот рынок во время Великой рецессии, когда дефолты по ипотечным кредитам привели к краху ценных бумаг, обеспеченных жилищной ипотекой, и чуть не обрушили мировую экономику.

Что такое вторичный ипотечный рынок

MBS — ценные бумаги с фиксированным доходом, то есть облигации, обеспеченные коммерческими ипотечными кредитами. Это инструменты, которые используются в качестве механизма финансирования ипотечных кредитов. Инвесторы покупают эти ценные бумаги с обещанием получить заранее определенную доходность. Процесс создания MBS начинается с кредиторов, которые выдают кредиты владельцам коммерческой недвижимости и домов. Затем кредиторы упаковывают эти кредиты в облигации и продают облигации.
Чтобы провести аналогию, представьте себе ведро, которое наполняется ипотечными кредитами по мере того, как их выписывают кредиторы. Инвесторы, которые покупают эти ведра облигаций, эффективно финансируют ипотечные кредиты. Покупатели — это сообщество искушенных инвесторов, которые ценят диверсификацию и предсказуемость, обеспечиваемые MBS. Рынок MBS разделен на два сектора: коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS) обеспечены кредитами на офисные здания, торговые центры, склады и многоквартирные дома, а жилищные ипотечные ценные бумаги (RMBS) обеспечены жилищными кредитами.

Первичный и вторичный ипотечный рынок

На первичном ипотечном рынке кредиторы предлагают финансирование заемщикам. Заемщик подает заявку на получение кредита у кредитора, а кредитор выдает кредит и выплачивает его заемщику.
Вторичный ипотечный рынок вступает в игру, как только заемщик получает одобрение на получение кредита и сделка закрывается. Затем кредитор решает сохранить кредит в своем портфеле или продать его на вторичном ипотечном рынке.

Основная цель вторичного ипотечного рынка

Вторичный ипотечный рынок существует для увеличения кредитной ликвидности, а также для обеспечения стабильной прибыли инвесторам. Поскольку кредиторы знают, что не все их кредиты останутся в их книгах, они могут выдать больше кредитов. А инвесторы, стремящиеся к предсказуемой доходности, могут покупать MBS для своих портфелей.

Как продать кредит на вторичном рынке

Кредиты MBS обычно выдаются с фиксированной процентной ставкой. Эти ставки могут включать или не включать начальный период выплаты только процентов. Эти процентные ставки обычно колеблются вокруг ставки свопа Казначейства США плюс спред. Активные создатели ипотечных кредитов имеют отношения с инвесторами MBS и обычно знают, какие типы кредитов инвесторы нацеливают на покупку.
Как правило, заемщик не имеет права голоса при продаже кредита на вторичном рынке. Однако новый вид продукта CMBS известен как кредит с одним активом и одним заемщиком (SASB). Эти сделки заключаются в едином крупном кредите — обычно на сумму 200 миллионов долларов или более — для продажи инвесторам.

Кто является основными участниками вторичного ипотечного рынка

Существует несколько типов инвесторов, которые обычно покупают MBS.

• Институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды, страховые компании и хедж-фонды
• Иностранные правительства
• Предприятия, спонсируемые государством, такие как Fannie Mae и Freddie Mac
• Инвестиционные банки

 

Инвесторы покупают акции объединенных ипотечных кредитов, которые секьюритизируются, а затем получают стабильный доход от регулярных ипотечных платежей, производимых заемщиками. Ничего не стоит, что индивидуальные инвесторы здесь роли не играют, хотя есть биржевые фонды, которые пускают в дело мелких инвесторов.

Как ипотечные кредиторы зарабатывают деньги на вторичном рынке?

Инициаторы ипотеки зарабатывают деньги, взимая плату за выдачу, а также за счет спреда между процентной ставкой, предоставляемой заемщику, и премией, которую вторичный рынок будет платить за эту процентную ставку. Кредиторы также могут получать доход, сохраняя права на обслуживание, то есть собирая ежемесячные платежи от имени инвестора MBS.

Пример вторичного ипотечного рынка

Если вы когда-либо брали ипотечный кредит, обеспеченный ипотечными гигантами Fannie Mae или Freddie Mac, вы, вероятно, были игроком на рынке MBS. Большинство жилищных ипотечных кредитов, выдаваемых в Соединенных Штатах, выдаются такими кредиторами, как Rocket Mortgage и United Wholesale Mortgage, а затем упаковываются и продаются как RMBS.
На рынке CMBS многие объекты недвижимости упаковываются и продаются аналогичным образом. Недавние примеры недвижимости, финансируемой инструментами CMBS, включают OKC Outlets, региональный торговый центр площадью 394 000 квадратных футов в Оклахома-Сити, и 95 Morton Street, офисное здание на Манхэттене, построенное в 1911 году и имеющее список арендаторов, в который входит PayPal.

Что такое ценные бумаги, обеспеченные ипотекой

Ценная бумага, обеспеченная ипотекой, создается, когда банк или другое финансовое учреждение объединяет группу кредитов и продает их инвесторам в виде облигаций. Существует также тип MBS, обеспеченный только одной ипотекой на одну недвижимость. Облигациям присваиваются рейтинги таких агентств, как Moody’s и Standard & Poor’s.
RMBS состоит из пула жилищных ипотечных кредитов – обычно сотни или тысячи из них упакованы вместе. Ценные бумаги могут содержать все виды ипотечного кредита или смесь различных типов. Они могут содержать ипотечные кредиты с фиксированными процентными ставками, плавающими процентными ставками, регулируемыми процентными ставками и ипотечные кредиты различного кредитного качества. Это разнообразие помогает снизить риск дефолта.
Кредиты в CMBS могут быть от разных типов собственности, местоположений и даже заемщиков. Но всех их объединяет одно: все они обеспечены коммерческой недвижимостью. Таким образом, если какой-либо из заемщиков не выполнит свои обязательства по кредиту, у инвестора все еще будет основное имущество, которое он может получить в качестве залога.
Структура CMBS может варьироваться, но, как правило, ссуды делятся на три части или транша: старший, мезонин и капитал. Затем различные транши продаются инвесторам, которые готовы брать на себя различные уровни риска. Например, инвестор, который хочет получить более высокую прибыль, может быть готов купить транш акций, в то время как инвестор, который хочет инвестировать с меньшим риском, может купить старший транш.

Можете ли вы контролировать, на каком рынке находится ваш кредит?

В качестве заемщика, как правило, нет. Механизм RMBS в основном невидим для заемщика. Кредитор выдает ипотечный кредит, а затем кредитор должен решить, оставить ли кредит в своем портфеле или секьюритизировать и продать ипотечный кредит. По сравнению с рынком RMBS, рынок CMBS дает заемщикам немного больше права голоса — из-за более выгодных условий, предлагаемых для секьюритизированных кредитов, заемщики знают, что их кредиты, скорее всего, будут проданы. Если ссуда оформлена как CMBS с одним объектом недвижимости, заемщик может иметь еще большее участие в упаковке MBS.

Каковы преимущества и риски вторичного ипотечного рынка

• Кредиты MBS создают ликвидность на рынках недвижимости. Банк может не захотеть выдать ссуду в определенном месте, на определенный тип недвижимости или заемщику с определенным кредитным профилем. MBS создает новый вариант заимствования и дополнительные возможности для владельцев недвижимости. Банк, который может отказаться от ссуды, которую он держит на своем балансе, может вместо этого выдать ссуду, а затем направить ее на рынок MBS. Преимущества особенно очевидны на рынке RMBS — благодаря вторичному рынку домовладельцы в США могут легко найти финансирование на выгодных условиях.

• MBS повышает прозрачность ипотечных рынков. Поскольку MBS торгуются часто, их стоимость прозрачна. В результате эти ценные бумаги являются важным механизмом ценообразования. Даже кредиторы, которые выдают ссуды на коммерческую недвижимость, чтобы держать их на балансе, обращаются к рынку CMBS для оценки ссуд.

• Выгодные условия для кредиторов. Кредиты CMBS обычно предлагают более выгодные процентные ставки, чем заемщик может обеспечить с помощью традиционного коммерческого кредита. Кредиты CMBS обычно обещают фиксированные процентные ставки, поэтому заемщик не подвержен волатильности процентных ставок в течение срока действия кредита. Сделки CMBS также могут предлагать более щедрые условия первоначального взноса. Как правило, кредиты CMBS предлагают соотношение кредита к стоимости 75%. Это сравнительно высокое кредитное плечо не предъявляет строгих требований к собственному капиталу и кредитной истории заемщика.

Какие риски вторичного ипотечного рынка

• Системный риск. Сложность MBS создает некоторые трудно поддающиеся количественной оценке недостатки. Системный риск — это вероятность того, что финансовый кризис может повлиять на все инвестиции в пуле, лежащем в основе MBS. Этот риск резко возрос во время финансового кризиса 2008 года. Вторая серьезная опасность заключается в перекладывании последствий на кого-то другого. Инициатор кредита может не захотеть внимательно присматриваться к заемщику, если сделка вскоре станет чьей-то проблемой. В то время как исторические показатели дефолта по RMBS в среднем составляли 2%, в 2009 г.этот показатель вырос до 5%.

• Условия неизменны. Заемщики CMBS не обладают достаточной гибкостью, чтобы реагировать на рутинные изменения в своем бизнесе, такие как потеря важного арендатора. Скажем, например, что заемщик финансирует недвижимость через CMBS, а затем, два года спустя, теряет ключевого арендатора. Чтобы продать недвижимость новому арендатору, владелец должен инвестировать значительную сумму в улучшения арендатора. CMBS не дает заемщику возможности погасить первоначальный кредит и получить новый кредит для финансирования непредвиденных расходов.

• Правила CMBS остаются жесткими даже в кризис. В начале пандемии Covid-19 многие собственники недвижимости столкнулись с трудными временами – из-за карантина были закрыты торговые центры, офисные здания и гостиницы, а арендаторам было трудно платить за аренду. Владельцы недвижимости с традиционными банковскими кредитами могли вести переговоры со своими кредиторами о таких уступках, как снижение арендной платы или временное воздержание. Заемщики CMBS не имели такой гибкости — они должны были выплачивать ежемесячные платежи независимо от того, что еще происходило в мировой экономике.

  No related posts.