Предусмотрена ли административная ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей по управлению многоквартирным домом?
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем; выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.
Также постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме;
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Внесение платы за содержание и ремонт жилья, коммунальные услуги
Общеизвестно, что собственники жилых помещений несут бремя расходов на содержание своего имущества. Это положение закреплено и в статье 210 Гражданского кодекса РФ.
Однако на практике частыми примерами судебных и иных разбирательств являются именно споры, связанные с основаниями для отнесения данных расходов к обязанностям тех или иных лиц, а также порядком начисления и оплаты коммунальных услуг. Попробуем разобраться, какие спорные ситуации возникают в вопросах осуществления указанной платы и в чем состоит специфика их правового регулирования.
Начнем с рассмотрения объема прав собственника, определяющего его ответственность за выполнение данной обязанности.
В первую очередь стоит выделить вопрос разграничения ответственности за неуплату коммунальных платежей участников долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Пункт же 2 статьи 244 ГК РФ предусматривает, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности).
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, что следует из ст. 249 ГК РФ.
На основании ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Согласно ч. 3 ст. 154 ЖК РФ, собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
На основании ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Вместе с тем кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников, что предусмотрено п. 2 ст. 323 ГК РФ.
Однако действующим законодательством не предусмотрена солидарная ответственность долевых собственников по оплате жилищно-коммунальных услуг, что отражено, например, в Апелляционном определении Московского городского суда от 28.11.2013 по делу N 11-26607.
В этой связи необходимо заметить, что с учетом положений ч. 3 ст. 31 ЖК РФ солидарная ответственность за исполнение обязательств по оплате коммунальных услуг может быть возложена только на членов семьи собственника и только в тех случаях, когда они проживают в жилом помещении и пользуются им (Апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.06.2013 по делу N 33-1331/2013).
Данные выводы, подтвержденные указанными примерами судебной практики, наглядно показывают, что долевые собственники не отождествляются с проживающими членами семьи собственника жилого помещения, поэтому управляющая компания не вправе возлагать солидарную ответственность по оплате коммунальных услуг на другого долевого собственника.
Далее следует разобраться с зависимостью возникновения обязанности по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома от факта заключения договора с управляющей компанией, организующей предоставление коммунальных услуг.
На основании ч. 3 ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила) утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
В соответствии с ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей компанией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей компании, за исключением случаев, предусмотренных ч. 7.1 данной статьи и ст. 171 ЖК РФ.
В п. 28 указанных Правил установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей компанией или непосредственно собственниками помещений.
В соответствии же с п. 31 Правил при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую компанию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей компании. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
В связи с этим обязанность собственника нежилого помещения многоквартирного дома возникает на основе закона, а не на договорной основе, собственник несет бремя содержания такого имущества, что включает в себя также и затраты на ремонт. Поэтому, если управляющая компания осуществляла управление, содержание и ремонт такого имущества, собственник обязан возместить ей понесенные затраты вне зависимости от наличия договорных отношений между ними. Данная позиция подтверждается примерами из судебной практики.
Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 07.11.2013 N А46-2115/2013 содержится аналогичный вывод: закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за содержание общего имущества с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание и ремонт общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
В связи с изложенным обязанность любого собственника жилого помещения по содержанию и ремонту общего имущества, находящегося в многоквартирном доме, возникает вне зависимости от заключения договора с управляющей компанией. То есть, если управляющая компания фактически оказала услуги по управлению имуществом многоквартирного дома, его содержанию и ремонту, собственники обязаны возместить ей понесенные затраты.
Важно отметить, что управляющая компания не вправе производить расчет за оказанные услуги, например за вывоз мусора, исходя из фактически выполненных работ, так как общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме должна быть утверждена фиксированная цена за оказанные управляющей компанией услуги.
Тем не менее встречаются случаи, когда плата за отдельные услуги, будь то охрана или уборка, начисляются по факту выполненных работ, то есть без указания конкретной стоимости услуги, а не в фиксированном размере, утвержденном общим собранием собственников. Рассмотрим правомерность начисления такой платы на примере услуг по вывозу снега и крупного габаритного мусора.
На основании ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Согласно же ч. 3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
В ч. 7 ст. 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.
В связи с изложенным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме должна быть установлена фиксированная плата за оказание услуг, в частности и за услуги по вывозу снега и крупного габаритного мусора управляющей компанией.
Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.
Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 30.01.2014 N А70-4825/2013 указывается, что услуги, оказываемые управляющей компанией по вывозу бытовых отходов, твердых бытовых отходов, вывозу снега, являются услугами по содержанию общего имущества жилого дома, соответствующими обязанностям управляющей компании по надлежащему содержанию общего имущества. С учетом норм жилищного законодательства по установлению платы за жилищные услуги размер данных услуг должен быть выражен в конкретной величине и утвержден собственниками помещений в жилом доме. Аналогичная позиция содержится и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.02.2014 N А70-4826/2013.
Далее рассмотрим вопрос правомерности начисления управляющей компанией платы за коммунальные услуги, содержание и управление многоквартирным домом, признанным аварийным и непригодным для проживания, если жильцы отказываются переселяться в предложенное им другое жилье.
В ст. 153 ЖК РФ установлено общее положение, согласно которому граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Какие права и обязанности есть у собственников нежилых помещений многоквартирного дома
В многоквартирном доме имеется подвальное помещение, в котором находятся нежилые помещения – кладовые. Они оформлены и зарегистрированы в собственность физических и юридических лиц. УО спрашивает, должны ли собственники кладовых платить за содержание и ремонт общедомового имущества и участвовать в ОСС?
ОДН для нежилых помещений: нужно ли начислять и можно ли не платить
Права владельцев нежилых помещений
Те же самые вопросы встают относительно собственников любых нежилых помещений: машиномест, кладовых, частей чердака и подвала. В свою очередь и их владельцев интересует, должны ли они платить за содержание общего имущества, например, лифта или за уборку подъезда, ведь они не пользуются этими услугами.
Согласно ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утверждённому и введёному в действие приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст, собственник – лицо, обладающее правом собственности на помещение в МКД.
В процессе эксплуатации многоквартирного дома он осуществляет также другие свои права: «владения, пользования, содержания и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, а также части общего имущества квартиры, если такое помещение является комнатой в коммунальной квартире, которому также принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме…».
Правом голоса на общих собраниях собственников обладают владельцы жилых и нежилых помещений в доме лично или через законного представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Каждый собственник при голосовании обладает пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД количеством голосов (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Таким образом, если помещение, жилое или нежилое, любого назначения – кладовка, машиноместо, чердак – принадлежит человеку на праве собственности, он имеет право голосовать на ОСС. На это указал Минстрой РФ в письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС04.
На владельца нежилого помещения распространяются те же права, что и на любого другого собственника в доме. Отметим, что право собственности на помещение должно быть зарегистрировано в ЕГРН.
Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД
Обязанности собственника кладовой и машиноместа
Как мы уже говорили, собственники нежилых помещений часто недоумевают, почему управляющие организации или ТСЖ выставляют им счета на оплату коммунальных ресурсов на содержание общедомового имущества, считая это несправедливым.
Право собственности на имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается после того, как запись об этом внесена в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Собственник отвечает за содержание принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).
Все собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общедомовым имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Доля владельца помещения в праве общей собственности на такое имущество пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 ЖК РФ).
В соответствии со своей долей каждый участник долевой собственности платит сборы, налоги и несёт иные расходы и издержки, связанные с содержанием общего имущества (ч. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ).
В состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД входит и оплата за услуги и работы по управлению домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы на содержание такого имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Хозяева жилых и нежилых помещений участвуют в расходах на содержание и ремонт общего имущества согласно своей доле в праве общей собственности (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Если домом управляет управляющая организация, плата передаётся ей (ч. 7 ст. 155 ЖК РФ).
Вывод о том, что владельцы помещений в многоквартирном доме должны оплатить за ремонт и содержание ОИ, Верховный суд РФ сформулировал в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд от 28.06.2017. Он указал, что эта обязанность не обусловлена наличием договора с управляющей компанией.
Одновременно с этим обязанность УО – выполнять работы и оказывать услуги по содержанию общедомового имущества. Компания не может отказаться от них, даже если не заключён государственный или муниципальный контракт (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Таким образом, если между собственником нежилого помещения и управляющей организацией нет договора для исполнения обязанности по несению расходов на содержание общего имущества, владелец помещения всё равно должен вносить соответствующую плату. Иной порядок может быть предусмотрен законом или договором.
Платить за коммунальные ресурсы, которые тратятся на общедомовые нужды, должны собственники как жилых, так и нежилых помещений в МКД.
Как УО обойти требование указывать в иске идентификатор должника
На заметку
Различий в обязанностях собственников жилых и нежилых помещений в вопросе содержания общего имущества нет (ст. 39 ЖК РФ).
Владелец квартиры и хозяин кладовки или машиноместа в МКД одинаково участвуют в содержании общедомового имущества. Физические и юридические лица должны платить за потреблённые коммунальные услуги, в том числе и затраченные на содержание ОИ, и капитальный ремонт в доме. Плату нужно вносить своевременно и полностью.
Между тем у собственники нежилых помещений есть право владения, пользования, содержания и распоряжения помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Нежилое помещение – часть многоквартирного дома, если оно указано в технической документации. Если такое помещение оформлено в собственность, его площадь учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общедомовым имуществом и могут участвовать в ОСС.
Собственник нежилого помещения тоже имеет право участвовать в общем собрании собственников, количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.
ВС объяснил, кто возместит ущерб за повреждение жилья из-за пожара в квартире соседей | Российское агентство правовой и судебной информации
Высшая инстанция изучила спор о взыскании компенсации за повреждённое в результате пожара жилье. Истцы настаивали, чтобы соседи, в квартире которых произошло возгорание, возместили им расходы на ремонт. Однако суд первой инстанции их требования отклонил, исходя из того, что возникновение пожара в жилом помещении, принадлежащем ответчику на праве собственности, само по себе не свидетельствует о совершении им противоправных действий.
Но Томский областной суд и Восьмой кассационный суд общей юрисдикции с эти решением не согласились и взыскали с собственника материальный ущерб.
Ответчик обратился с жалобой в Верховный суд РФ, указав, что на момент пожара в квартире не проживал, а сдавал ее в аренду. К тому же в возбуждении уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 168 УК РФ, было отказано в связи с отсутствием события преступления.
Мнение ВС
Согласно материалам дела, причиной пожара послужила неисправная электропроводка мультиварки, впоследствии огонь перекинулся на кухонный гарнитур, а оттуда на балкон, а затем на верхние этажи жилого дома.
Отменяя решение районного суда и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции указал, что невыполнение ответчиком обязанности следить за принадлежащей ей квартирой и находящимся в ней оборудованием, контролировать соблюдение требований пожарной безопасности лицами, допущенными ею в жилое помещение, находится в причинно-следственной связи с возникновением пожара и причинением материального ущерба истцу. С данным выводом согласился суд кассационной инстанции.
«Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ также полагает возможным согласиться с такими выводами, исходя из следующего.
В силу части 4 статьи 17 Жилищного кодекса пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства», — указывает ВС.
Он отмечает, что собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилым помещением, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).
Ответственность собственников за нарушение требований пожарной безопасности закреплена также в ФЗ «О пожарной безопасности» от 21 декабря 1994 года №69 (статья 38).
Положения Гражданского кодекса предусматривают возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда (пункт 2 статьи 1064 ГК). При этом в ГК также отмечает, что бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник (статья 210).
«По смыслу приведенных норм права, бремя содержания собственником имущества предполагает также ответственность собственника за ущерб, причиненный вследствие ненадлежащего содержания этого имущества.
Распоряжаясь жилым помещением по своему усмотрению, допуская нахождение и проживание в нем третьих лиц, использование ими оборудования квартиры, собственник имущества несет также и ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований», — поясняет ВС.
Он напоминает, что в случае сдачи квартиры в аренду собственник вправе предусмотреть условия о соблюдении жильцами противопожарных, санитарно-гигиенических и иных правил, а в случае их несоблюдения предъявить к ним требования о возмещении причиненного ущерба, в том числе и в порядке регресса.
«Заключение собственником договора с третьими лицами по поводу пользования жилым помещением не означает, что он перестает быть собственником этого имущества, и само по себе не освобождает его от обязанности по надлежащему содержанию своего имущества и соблюдению приведенных выше требований жилищного и гражданского законодательства», — указывает высшая инстанция.
В связи с чем ВС определения Томского областного суда и Восьмого кассационного суда общей юрисдикции оставил без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Алиса Фокс
Ремонт и обслуживание | Честная торговля штата Новый Южный Уэльс
Корпорации-владельцы могут использовать Меморандум об общей собственности (PDF, 38,7 КБ), чтобы уточнить, кто несет ответственность за ремонт. Корпорация владельцев также может изменять обязанности посредством Меморандума об общей собственности или в соответствии с законом о праве собственности.
Если Меморандум об общей собственности отсутствует, обычно применяется следующее.
Часть собственности | Кто несет ответственность? |
|---|---|
Потолок | Корпорация собственников должна отремонтировать что-либо в потолке. Однако могут возникнуть обстоятельства, при которых владелец несет ответственность, если они внесли улучшения в потолок. |
Стены | Корпорация собственников должна отремонтировать что-либо в ограждающих стенах. Владелец должен отремонтировать все стены на участке. |
Ковры | Владелец должен ремонтировать и поддерживать ковры на участке. Корпорация владельцев ремонтирует и обслуживает ковры общего пользования, такие как ковры в коридорах. |
Светильники | Если они встраиваются в потолок, ответственность за это несет корпорация-собственники.Если он висит на участке, это ответственность владельца. |
Роликовые ворота гаража | Ремонт пограничных роллетных ворот является обязанностью корпорации собственников. |
Балкон | Ответственность за балконы, как правило, несет корпорация владельцев. |
Ремонт общей собственности
Владельцы участков должны сначала сообщить о проблеме агенту по управлению стратами или секретарю корпорации собственников.Если проблема заключается в незначительном ремонте, ее можно будет устранить без необходимости встречи. Если возникает серьезная проблема, может потребоваться специальный комитет или собрание корпорации владельцев для утверждения расходов или принятия решения о том, какие действия предпринять. Если никаких действий не предпринимается, владелец лота может подать ходатайство о ремонте на следующее собрание корпорации собственников. Если вопрос остается нерешенным, вы можете подать заявление о посредничестве в Fair Trading.
Капитальный ремонт и обслуживание общего имущества могут быть запланированы и включены в 10-летний план фонда капитальных работ.Перейдите на страницу фонда сборов и капитальных работ для получения дополнительной информации о требованиях для 10-летнего плана.
Ниже приводится руководство о том, кто несет ответственность за некоторые из наиболее распространенных ремонтов в многоуровневой схеме.
Ремонт | Кто несет ответственность? |
|---|---|
Прорвавшаяся труба в ванной | Если она находится в ограждающей стене, ответственность несет корпорация собственников.Если он находится во внутренней стене, он принадлежит владельцу участка, за исключением случаев, когда труба обслуживает больше, чем ваш участок, и в этом случае ответственность за это несет корпорация владельцев. |
Вода из душа не сливается | Сантехника под полом является обязанностью корпорации собственников. |
Душевая лейка не работает должным образом | Это ответственность владельца лота. |
Кухонная раковина была сломана и вызвала повреждение водой как в моей квартире, так и в квартире моего соседа | Проблемы со всем, что находится в воздушном пространстве ванной комнаты или кухни, включая ванны, туалеты, раковины и посудомоечные машины, являются собственностью владельца обязанность.Однако страхование здания корпорации собственников может покрывать ущерб от повреждений некоторых из этих приспособлений. |
В моем помещении сырость и плесень | Корпорация владельцев несет ответственность за проблемы с проникновением воды через внешние стены или пол. Владелец несет ответственность за плесень на их стенах. |
Электричество внутри моего дома отключено или не работает | Ответственность за подачу электроэнергии несет корпорация владельцев.Однако ответственность за прокладку кабелей внутри внутренних стен устройства, обслуживающих только отдельную партию, лежит на владельце. |
Утечка воды на мой балкон из блока выше каждый раз, когда они поливают свои растения | Если вода течет из общей собственности, ответственность несет корпорация владельцев. Если это вызвано чрезмерным поливом другим владельцем или жителем, это лицо несет ответственность. |
Наша балконная дверь повреждена и не закрывается должным образом | Это зависит от того, когда была зарегистрирована схема.В старых схемах, зарегистрированных до 1 июля 1974 г., ответственность несет владелец. В более новых схемах, зарегистрированных после этой даты, ответственность несет корпорация владельцев. |
Устройства безопасности окон | Корпорация собственников несет ответственность за установку и обслуживание устройств безопасности окон. Тем не менее, корпорация владельцев может принять подзаконный акт о правах общей собственности, который наделяет владельцев отдельных участков правом и обязанностью устанавливать и обслуживать любое запорное или предохранительное устройство. |
Если не указано иное, контент на этом сайте находится под лицензией Creative Commons Attribution 4.0 International License. Чтобы просмотреть копию этой лицензии, посетите: https://creativecommons.org/licenses/by/4.0
Ответственность за техническое обслуживание, обязательства по страхованию и уведомление перевозчиков — Epsten, APC
Дэвид А. Клайн, эсквайр
CC&R для разработок, связанных с общими интересами, обычно распределяет ответственность за обслуживание, ремонт или замену различных компонентов между владельцами и ассоциацией.Когда CC&R ничего не говорит, раздел 4775 Гражданского кодекса предусматривает распределение ответственности по умолчанию.
Недавно мы получили много вопросов о том, как распределение обязанностей по техническому обслуживанию и ремонту соотносится со страховыми обязательствами ассоциации. Чтобы четко ответить на эти вопросы, обязательство ассоциации застраховать компонент может не иметь ничего общего с его обязательством по обслуживанию, ремонту или замене этого компонента.
Сообщества кондоминиумов
Когда дело доходит до типичного сообщества кондоминиумов в воздушном пространстве, в акте каждого владельца определяются его или ее права собственности, как правило, со ссылкой на план кондоминиума.План кондоминиума описывает трехмерное воздушное пространство, которое принадлежит каждому члену отдельно, и делит все сообщество (или часть сообщества) на единицы, общую зону и общую зону исключительного использования. Как правило, внутренняя поверхность стен по периметру, а также незавершенные полы и потолки идентифицируются как границы квартир кондоминиума, причем все, что находится внутри этих границ (за исключением структурных компонентов, таких как несущие стены), является их частью.
Обычно CC&R определяют «жилую единицу», «общую площадь» и «общую зону исключительного использования» в соответствии с планом кондоминиума.
Планируемые разработки
Когда дело доходит до запланированного развития, сообщество обычно состоит из участков, принадлежащих членам, и общей территории, принадлежащей ассоциации.
Распределение ответственности за техническое обслуживание
CC&R обычно определяют обязанности владельцев и ассоциации по обслуживанию, ремонту и замене. Иногда в CC&R просто говорится, что владельцы несут ответственность за техническое обслуживание, ремонт и замену своих единиц или участков, а также за любую исключительную территорию общего пользования, принадлежащую их единицам или участкам, а ассоциация несет ответственность за общую площадь.Более поздние CC&R могут включать матрицу обслуживания, в которой более подробно рассказывается, за какие компоненты несут ответственность владельцы и ассоциация. Нередко, особенно для новых CC&R, определенные обязанности по обслуживанию и / или ремонту распределяются таким образом, который отличается от простого разграничения единицы или участка / общей территории.
Часто, когда происходит внезапная потеря, такая как пожар или утечка в водопроводе, ассоциации предполагают, что место повреждения или распределение ответственности за обслуживание, ремонт и замену, содержащиеся в CC&R, окончательно определяют сторону, ответственную за ущерб.Однако это может быть правдой лишь отчасти.
Страховая защита
CC&R обычно обязывают ассоциацию обеспечивать страхование имущества и страхование от несчастных случаев. В некоторых сообществах кондоминиумов и планируемых застройках, особенно когда квартиры или дома присоединены, CC&R могут обязать ассоциацию поддерживать страхование, охватывающее не только общую территорию, но и определенные части квартир или участков — части, которые могут принадлежать владельцам. отвечает за техническое обслуживание и ремонт в соответствии с CC&R.Например, CC&R для кондоминиума может потребовать, чтобы ассоциация застраховала компоненты внутри единиц, такие как шкафы, встроенные приборы и полы, или даже структурные компоненты, за обслуживание и ремонт которых обычно несут ответственность владельцы. Аналогичным образом, CC&R для запланированного развития может потребовать, чтобы ассоциация застраховала дома (то есть строения) и, возможно, определенные улучшения, расположенные внутри домов. Когда политика ассоциации распространяется на любую поврежденную часть дома, владельцы имеют право подать иск в соответствии с этой политикой.Поскольку ассоциация является клиентом своей страховой компании, перевозчик часто спрашивает ассоциацию, желает ли правление, чтобы перевозчик обрабатывал претензию. Слишком часто советы директоров предписывают перевозчику не обрабатывать претензию либо потому, что ссылаются на обязательства владельца по ремонту, либо потому, что не согласны с тем фактом, что владелец пытался подать претензию без предварительного разрешения совета.
Когда правление дает указание перевозчику ассоциации не обрабатывать претензию, которая в противном случае была бы покрыта, правление вмешивается в права владельца в соответствии с CC&R и страховым полисом.В конце концов, владелец является «застрахованным» в соответствии с полисом, и полис сохраняется в интересах владельцев.
Если правление дает указание страховой компании ассоциации не обрабатывать претензию, которая в противном случае была бы покрыта политикой ассоциации, правление фактически обязывает ассоциацию оплатить ущерб в той же степени, в которой перевозчик должен был бы, если бы претензия была обработана. .
В некоторых случаях для совета директоров может иметь стратегический смысл попросить перевозчика не обрабатывать претензию, которая будет покрыта.Например, если сумма ущерба лишь немного превышает размер франшизы, совет директоров может предпочесть выплатить небольшую сумму денег, которую заплатил бы перевозчик, вместо того, чтобы позволить другому иску повлиять на историю убытков ассоциации. Однако в большинстве случаев имеет смысл уполномочить перевозчика обрабатывать претензию.
Страхование ответственности директоров и должностных лиц
Решение о том, разрешить ли перевозчику ассоциации обрабатывать имущественный иск, не следует путать с решением об уведомлении ответственного лица директоров и должностных лиц («D&O») о фактах и обстоятельствах, которые могут привести к потенциальному иску против правления ассоциации. , должностные лица, менеджер или любые другие стороны, на которых может распространяться действие политики.Когда владелец угрожает подать в суд на общественную ассоциацию или ее правление, нет причин не уведомить об этой угрозе оператора связи D&O. И, когда подан иск, нет никаких причин не подавать претензию в кратчайшие сроки перевозчику D&O. Перевозчики D&O не основывают свои решения о продлении и надбавках на количестве претензий, о которых они были уведомлены. Перевозчики D&O основывают свои решения на своем определении риска будущих претензий.
Несвоевременное уведомление перевозчика D&O о потенциальных претензиях может привести к тому, что оператор откажется от покрытия дорогостоящих претензий, которые в противном случае были бы покрыты.Уведомление перевозчика о фактах и обстоятельствах, которые могут вызвать потенциальную претензию, дает перевозчику возможность назначить юрисконсульта ассоциации и сделать предложение о досрочном урегулировании, чтобы ограничить свою подверженность ответственности. Вот почему мы часто говорим: «Делайте рано. Часто делайте ставки ».
Но это не может быть правдой, не так ли?
Возвращаясь к страхованию имущества и страхованию от несчастных случаев, может показаться нелогичным, что политика ассоциации распространяется на квартиру или дом владельца.В конце концов, почему ассоциация должна платить за страхование отдельного интереса собственника, если он или она владеет им и несет ответственность за его обслуживание и ремонт в соответствии с CC&R? В таком случае, почему следует использовать начисления для покупки страховки, которая оплачивает ущерб, который владелец сам мог причинить, например, пожар на кухне? К сожалению, этот ход мыслей упускает из виду реалии жизни, представляющие общий интерес. Если бы владельцам была предоставлена возможность застраховать свою собственность, многие владельцы не смогли бы этого сделать.В случае серьезного несчастного случая, такого как пожар, квартира или дом незастрахованного владельца могут не быть восстановлены. В типичной запланированной застройке с отдельными домами это может вызвать раздражение у остальной части сообщества. Но в кондоминиуме или планируемой застройке, где структурные компоненты дома одного владельца неразрывно связаны с компонентами одного или нескольких соседних домов, отсутствие страхового покрытия для одного дома также может помешать или серьезно задержать ремонт или реконструкцию нескольких домов.
Даже если отсутствие страховки только задерживает или препятствует ремонту или реконструкции интерьера квартиры, это может повлиять на внешний вид сообщества и стоимость имущества.
Заключение
Таким образом, CC&R ассоциации и ее план кондоминиума, если применимо, могут быть полезными инструментами для определения того, когда владельцы будут нести ответственность за ремонт или замену поврежденных компонентов в сообществе, а также для определения того, когда собственники обычно несут ответственность за связанные с этим расходы. Работа.Однако страховые обязательства ассоциации могут переложить эту ответственность на ассоциацию — по крайней мере, при определенных обстоятельствах.
Кто отвечает за содержание вашего общего имущества?
Общая собственность — звучит довольно просто, не правда ли?
Однако решить, кто несет ответственность за обслуживание, не так просто, как кажется.
К счастью, есть профессионалы отрасли, которые помогут вам в этом.
Обслуживание общей собственности
Одна из самых веских причин, по которой австралийцы решают жить в собственности Strata, — это использование общих помещений в общей зоне. Кто бы не хотел проводить выходные на солнышке на крыше, наслаждаясь удобствами?
Вместо того, чтобы каждый владелец отдельного участка разделял обязанности по очистке бассейна или покраске забора, в соответствии с законодательством было создано отдельное юридическое лицо, основной целью которого является обеспечение содержания общей собственности на надлежащем уровне.Это юридическое лицо называется Корпорация / Корпорация владельцев и состоит из всех владельцев.
Корпоративная корпорация / Корпорация владельцев несет общую ответственность за содержание, управление и контроль над общей собственностью в интересах всех владельцев лотов. Обычно это осуществляется через комитет.
Уход за садами
Если вы являетесь частью 2 миллионов австралийцев, живущих в квартире, ответственность за содержание садов в вашей общей собственности ложится на Корпорацию Корпорации / Владельцев.
Ухоженные сады не только улучшают внешний вид здания, но и повышают стоимость имущества.
Программы технического обслуживания могут быть реализованы для обеспечения постоянного ухода за садами в Страте. Программа может включать пособия на внесение удобрений, борьбу с сорняками, обрезку, замену растений и уход за поливом.
Повысьте ценность своих инвестиций, обеспечив ухоженный уход за своими садами и общим имуществом. Чтобы переключиться на компанию Strata, которая будет работать с вами над повышением стоимости ваших инвестиций, щелкните здесь.
Техническое обслуживание и ремонт в схемах Strata — обязательства корпорации владельцев
14.09.2021
Обязательства и права, связанные с ремонтом Объектов, регулируются Законом об управлении Strata Schemes 2015 («Закон SSM 2015»). Работы по ремонту помещения, например, ванной комнаты или кухни, часто, но не всегда, включают в себя работы с общим имуществом.
Подробнее…31.07.2021
Watson & Watson выступала в качестве собственника коммерческого участка (магазина) на первом этаже многоэтажного дома.
Подробнее…20.04.2021
В деле Davenport and Owners Strata Plan, которое было решено в 2018 году Апелляционной комиссией Гражданского и административного трибунала Нового Южного Уэльса (NCAT), рассматривались вопросы, возникшие в отношении балкона, который являлся частью здания, расположенного на участке в время слушания.Балкон был доступен только на одном из участков.
Подробнее…13.01.2021
Многие люди живут в зданиях, подпадающих под действие схем Strata. Эти здания состоят из различных размеров, от двухуровневой схемы до таунхаусов в многослойной схеме и небольших и больших жилых комплексов.Различные владельцы владеют участками в рамках схемы Strata. Лот определяется со ссылкой на План Strata Plan и законы, применимые к Схемам Strata. Все части, не являющиеся частью Лота, являются общей собственностью Корпорации владельцев. Корпорация владельцев состоит из всех владельцев Лотов.
Подробнее…01.06.2021
В течение многих лет существовали законы о стратах, которые позволяли разделять здания так, чтобы в пределах одного здания отдельные участки могли находиться в отдельной собственности.Комплекс слоев состоит из различных участков, которые указаны на плане слоев. Существует также общая собственность, которая не является частью какого-либо конкретного участка. Существует множество споров относительно того, что является общей собственностью и какие еще права и обязанности имеют каждый собственник лота, а также Корпорация владельцев.
Подробнее…18.03.2020
Компания Watson & Watson обратилась к владельцам квартиры в жилом комплексе Strata, расположенном напротив гавани, состоящем из шести квартир.На каждом этаже есть по одному блоку, и каждый блок обращен к гавани.
Подробнее…03.05.2020
Часто мы получаем запросы от Владельцев Лотов, в которых выясняется, что Корпорация Владельцев занимает очень жесткую позицию в отношении конкретного Владельца Лота, что несовместимо с подходом, принятым Корпорацией Владельцев в целом во всем здании слоев.
Подробнее…10.02.2020
Наш совет клиентам в прошлом году избегать подачи исков о возмещении убытков в Трибунале за нарушение обязанностей корпорациями собственников оказался разумным, и 15 января 2020 года Апелляционная комиссия приняла новое решение, следующее за Решением, принятым в октябре 2019 года. об этом мы сообщили в нашей статье, опубликованной ранее в этом месяце.
Подробнее…02.04.2020
Решением, вынесенным в конце прошлого года, старший член Трибунала вынес постановление, объявив подзаконный акт жестким, недобросовестным и репрессивным, и приказал Owners Corporation отменить его с даты регистрации. Постановление исключало домашних животных и касалось его «Ангуса», 13-летнего ризеншнауцера, которого Владельцы Лота приобрели в качестве домашнего питомца за девять лет до того, как они приняли участие в схеме.
Подробнее…15.01.2020
ЗданияStrata подпадают под действие Закона об управлении Strata Schemes 2015 («Закон SSM 2015») и Закона о развитии Strata Schemes («Закон о развитии»).
Подробнее…17.12.2019
Гражданский и административный трибунал (NCAT) — это трибунал, который рассматривает различные типы заявлений, переданных ему в соответствии с различным законодательством.Дела, которые передаются в Трибунал, регулируются положениями Закона о гражданских и административных трибуналах 2013 года (Закон NCAT) и Регламента гражданских и административных судов 2014 года (Правила NCAT). Как и в случае с большинством заявленных претензий, существуют сроки, в течение которых вы можете подать претензию. Есть много законодательных актов, которые определяют сроки исковой давности.
Подробнее…18.11.2019
Общее правило, касающееся споров, заключается в том, что каждая сторона должна быть выслушана в отношении спора до того, как будут сделаны какие-либо приказы.Однако, если существует острая необходимость в вынесении постановления против физического или юридического лица в отсутствие этого лица, суд или трибунал могут иметь право вынести такое постановление.
Подробнее…09.04.2019
Гражданский и административный суд штата Новый Южный Уэльс («NCAT») обладает юрисдикцией и функциями, которые могут быть подтверждены Законом о гражданских и административных трибуналах штата Новый Южный Уэльс (Закон NCAT).Юрисдикция NCAT обширна и разнообразна. Однако необходимо найти полномочия NCAT для решения этого вопроса в конкретном законе.
Подробнее…09.04.2019
В 2016 году изменилось законодательство в отношении схем страт. В это время вступил в силу новый статут о стратах в Новом Южном Уэльсе — Закон об управлении стратами от 2016 года.
Подробнее…14.11.2018
В Новом Южном Уэльсе Закон 2015 года об управлении схемами страт (SSMA 2015) устанавливает основу для разрешения споров между стратами. Он предусматривает, что стороны в споре могут подавать заявления в Гражданский и административный суд штата Новый Южный Уэльс (NCAT) для разрешения этих споров.
Подробнее…11.07.2018
30 ноября 2016 года в Новом Южном Уэльсе вступил в силу новый режим стратовых схем. Это было изложено в Законе об управлении схемами страт от 2015 года.
Подробнее…16.10.2018
Согласно законодательству о стратах в Новом Южном Уэльсе, Корпорация владельцев может подавать в Гражданский и административный суд Нового Южного Уэльса постановления, к которым владелец участка предоставляет доступ, чтобы Корпорация владельцев могла выполнять работы.
Подробнее…09.07.2018
Часто бывает, что застройщики строят многоквартирные дома, а затем покупатели обнаруживают, что строительные работы выполнены с дефектами. Обычное средство, при котором покупатели должны возместить стоимость устранения дефектов, — это подать в суд на строителя, выполнившего дефектные работы.
Подробнее…30.08.2018
Закон об управлении схемами Strata от 1996 года был законом Нового Южного Уэльса, который применялся к схемам Strata до ноября 2015 года. Этот закон в соответствии с разделом 65A предусматривал, что, если владелец лота хотел добавить или изменить общую собственность, владелец лота мог сделать это только в том случае, если Специальная резолюция была впервые принята на общем собрании Корпорации владельцев, которое санкционировало эту работу.
Подробнее…15.08.2018
Часто владельцы участков хотят изменить или отремонтировать свои квартиры, что обычно включает в себя некоторые подключения и изменения в общей собственности.
Подробнее…08.10.2018
Вступил в силу Закон об управлении схемами Strata 2015 (Закон SSM 2015), который включает Часть 7, которая касается подзаконных актов.По сути, подзаконные акты устанавливают правила, применимые к владельцам различных лотов, а также к Корпорации владельцев и другим лицам, участвующим в схеме Strata.
Подробнее…08.09.2018
Подзаконные акты имеют основополагающее значение для работы, прав и обязанностей Корпорации владельцев, владельцев участков, арендаторов и других лиц для надлежащего управления зданием Strata.
Подробнее…08.06.2018
Иногда подзаконные акты предлагаются и / или принимаются в связи с возникающей сложной ситуацией. Иногда они могут быть предложены и / или приняты без тщательного рассмотрения общего и побочного эффекта.
Подробнее…08.01.2018
Закон об управлении схемами Strata от 2015 года (Закон SSM 2015) ввел требование о том, чтобы Корпорация владельцев подготовила и реализовала план предполагаемых основных расходов, которые должны быть покрыты из Фонда капитальных работ в течение 10 лет.
Подробнее…06.04.2018
Мы ссылаемся на нашу статью от 1 декабря 2015 года, касающуюся назначения Обязательного менеджера Strata для выполнения функций Корпорации владельцев, например, когда заявление в Гражданский и административный суд Нового Южного Уэльса (NCAT) подает владелец лота ( s) когда владелец (и) лота считает, что Корпорация владельцев не функционирует должным образом.
Подробнее…04.03.2018
К сожалению, существуют тысячи дел, в которых Владельцы Лотов участвуют в спорах с Корпорацией владельцев в отношении обязательств Корпорации владельцев. Одна из областей большого спора — убытки Владельцев Лотов из-за неспособности Корпорации Владельцев обеспечить надлежащее обслуживание собственности.
Подробнее…27.03.2018
Корпорация владельцев собирает деньги для выполнения взятых на себя обязательств, которые включают, например, содержание общего имущества (а именно всей собственности, кроме отдельных участков).
Подробнее…23.02.2018
Вступил в силу Закон 2015 года об управлении схемами страт (SSM Act 2015), и существуют различные случаи, связанные с действием этого закона.
Подробнее…02.09.2018
Казалось бы, правила, касающиеся затрат, будут простыми. К сожалению, это не так. Каждый комментарий, который мы рассмотрели, касается затрат без учета всех положений, касающихся затрат. Были сделаны предположения, которые не всегда применимы.
Подробнее…20.01.2018
Когда кто-то покупает квартиру, таунхаус или виллу в Новом Южном Уэльсе, он обычно приобретает долю в Strata Scheme. Участки в Strata Scheme подпадают под действие законодательства об управлении Strata Scheme, например Закона об управлении Strata Schemes 2015 года (SSM Act 2015) в Новом Южном Уэльсе.
Подробнее…01.08.2018
С декабря 2016 года были внесены изменения в законы о стратах после введения в действие Закона о разработке схем страт 2015 года (Закон о SSD). Этот Закон относится к обязательствам и процессам, которые применяются в отношении процесса обновления страт путем коллективной продажи или перепланировки слоев.
Подробнее…19.12.2017
С 30 ноября 2016 года в закон о стратах были внесены изменения с введением в действие Закона о разработке схем страт 2015 года. Этот закон относится к обязательствам и процессам, которые применяются в отношении процесса обновления страт путем коллективной продажи или перепланировки страты.
Подробнее…19.09.2017
В недавнем деле, вынесенном Гражданским и административным трибуналом штата Новый Южный Уэльс (NCAT) в августе 2017 года, NCAT обязал Корпорацию владельцев заплатить Владельцу лота 55 943,24 доллара США из-за того, что Корпорация владельцев не смогла должным образом содержать общую собственность. Это было в основном для покрытия потери арендной платы, понесенной Владельцем участка.
Подробнее…09.07.2017
Юристы Watson & Watson по коммерческим судебным спорам, в частности, в отношении строительных дефектов, строительных споров и строительных проблем, имеют большой опыт и могут предоставить вам экономически эффективные консультации.
Подробнее…17.08.2017
Каждый человек, купивший отремонтированный дом, будет сталкиваться с вопросом о том, кто несет ответственность за любые убытки, ущерб и т. Д., Если что-то пойдет не так со строительными работами.
Подробнее…15.08.2017
В Сиднее есть много тысяч жилых домов, которые входят в схему Strata.Многие из юнитов относительно новые, и есть много блоков юнитов более старого стиля. Титульные знаки Strata существуют более 50 лет.
Подробнее…07.12.2017
Недавнее дело Верховного суда высветило трудности для корпораций владельцев, которые возбуждают иски против строителей или других сторон.Недавнее дело Корпорации владельцев — Strata Plan 64415 против Сермана решило, что ответчик по иску, купленному Корпорацией владельцев, может получить при соответствующих обстоятельствах распоряжение о том, что корпорация владельцев предоставит обеспечение покрытия расходов в качестве предварительного условия Корпорация владельцев рассматривает свое дело.
Подробнее…07.05.2017
Как правило, Корпорация Владельца преследует нарушения устава отдельным владельцем лота в стратальной схеме.
Подробнее…06.09.2017
Типовые правила содержания домашних животных предусматривают в качестве первого варианта, что владельцы или лица, занимающие участки, могут содержать животных до тех пор, пока эти владельцы или арендаторы предоставят письменное уведомление о своем намерении и убедятся, что животное остается в пределах участка, находится под присмотром в отношении общей собственности, и владелец убирает общие части собственности, если требуется.
Подробнее…06.06.2017
В конце 2016 года правительство Нового Южного Уэльса приняло новые законы, касающиеся курения. Законы позволяют страте принимать новые «типовые правила», охватывающие эти темы.
Подробнее…17.03.2017
Недавние поправки от декабря 2016 года облегчают Владельцам лотов возмещение убытков из-за отказа Корпорации Владельцев.
Подробнее…21.02.2017
С 30 ноября 2016 г. в законы о стратах были внесены очень серьезные изменения.
Подробнее…28.07.2016
В решении Тадани компания Owners Corporation Strata Plan 46619 [2015] NSW CATCD 153 Старший член Медоуз обязал ответчика, Strata Owners Corporation, выплатить денежный штраф в размере 5000 долларов.Корпорация владельцев не выполнила выданный против нее Приказ об исправлении строительного дефекта в общей собственности, вызвавшего повреждение отдельного участка.
Подробнее…21.07.2016
Правила и законодательство, регулирующие закон о стратах, предусматривают, что в некоторых случаях Владелец лота может потребовать назначения Обязательного менеджера страты в схему страты.Чтобы назначить такого менеджера, необходимо подать заявление в Гражданский и административный суд Нового Южного Уэльса (NCAT).
Подробнее…14.07.2016
Часто мы в Watson & Watson опытные юристы Strata получают запросы от владельцев в рамках плана Strata, корпорации владельцев или менеджеров Strata о том, что можно сделать, если корпорация владельцев не функционирует должным образом.
Подробнее…07.07.2016
Владельцы участков в Strata Schemes часто хотят провести работы в своей квартире или таунхаусе. Эта статья касается согласований, необходимых для выполнения работ.
Подробнее…21.12.2015
Законы о стратах были впервые введены в Новом Южном Уэльсе в 1960-х годах, и в настоящее время большинство единиц и таунхаусов или других жилых помещений являются стратами и подпадают под действие Закона об управлении стратами 1996 года, в который время от времени вносятся поправки.
Подробнее…14.12.2015
Ответственность, не ограничиваясь стоимостью ремонта Владелец лота может потребовать возмещения убытков.
Подробнее…12.01.2015
Право назначать менеджера Strata вместо Исполнительного комитета и Корпорации владельцев — Раздел 162 Закона об управлении схемами Strata от 1996 года.
Подробнее…08.10.2015
Прилагаем письмо от Департамента добросовестной торговли к Директору Ричарду Уотсону с просьбой высказать свое мнение о разработке законопроекта о разработке схем Strata 2015 и законопроекта об управлении схемами Strata 2015 до их внесения в парламент Нового Южного Уэльса.Если вы хотите подать какие-либо материалы в отношении этих счетов, вы должны отправить свои документы по адресу [email protected] до 12 августа 2015 года ».
Подробнее…11.01.2010
Юристы Watson & Watson strata могут помочь владельцам земельных участков, а также корпорациям владельцев и исполнительным комитетам разрешить споры, связанные с дефектами строительных работ первоначальным застройщиком или другими строительными подрядчиками, включая споры со строителями, субподрядчиками, консультантами, архитекторами и инженерами, где строительные работы ведутся. неисправны из-за дефектной работы или дефектного материала, или несоответствующего дизайна и других связанных с этим проблем.
Подробнее…10.03.2010
Юристы Watson & Watson по строительству и строительству имеют многолетний опыт разрешения строительных споров, в том числе связанных с работой, выполняемой в рамках схемы Strata.
Подробнее…10.01.2010
Когда вы покупаете собственность с титульным титулом, вы автоматически становитесь членом Корпорации владельцев (или Корпоративного органа).
Подробнее…30.09.2010
«Некоторый небольшой свет пролил свет на вопрос о том, могут ли юридические издержки быть включены в иск корпорацией собственников в отношении страт сборов». «Корпорация собственников должна включать в любой иск о взносах сумму затрат… и должна быть готова к любому оспариваемому слушанию, чтобы предоставить оценку своих затрат…»
Подробнее…20.09.2010
Сертификат Раздела 109 — это сертификат, выданный Корпорацией владельцев схемы Strata, содержащий подробную финансовую информацию о конкретном «лоте» и информацию об управлении схемой.
Подробнее…09.01.2010
УWatson & Watson есть юристы, имеющие опыт работы с титульными титулами и другими видами собственности с множественным владением, такими как титулы компаний, с более чем 20-летним опытом решения вопросов, связанных со стратами, начиная от тех, которые возникают в рамках схем жилых слоев, схем коммерческих слоев и схем промышленных слоев и владения титулами компаний. .Watson & Watson работает в интересах корпораций собственников, менеджеров Strata, владельцев собственности с титульным титулом и застройщиков собственности.
Подробнее…Обязанности собственника, которые нельзя делегировать
Есть ли какие-либо обязанности собственника после найма управляющего имуществом? Когда вы нанимаете управляющего недвижимостью, вы, вероятно, решили убрать с тарелки одну вещь, которую либо ненавидели делать, либо не могли делать из-за расстояния, либо хотели больше свободного времени.Решение нанять менеджера — отличное решение для таких владельцев. По-прежнему важно, чтобы владелец продолжал управлять некоторыми обязательствами, чтобы текущее управление шло гладко.
Каковы эти текущие обязанности владельца собственности и почему владелец не должен делегировать их, являются ключевыми составляющими успешного партнерства с вашим управляющим недвижимостью.
Обязанности собственника недвижимости:
Налоги, страхование, выплаты по ипотеке
Одна из самых важных обязанностей владельца недвижимости — это оплата ипотеки, налога на недвижимость и страховых выплат.Некоторые управляющие компании будут вносить эти платежи за вас (за определенную плату). Ответственность за эти платежи в конечном итоге остается за вами. Если управляющий имуществом не сделает их или опоздает, деньги останутся на вас. Банкам и правительству все равно, кто должен был произвести платеж. По этой причине мы предлагаем владельцу продолжать управлять этими платежами и брать на себя ответственность за их выполнение.
Техническое обслуживание и ремонт
Даже при наличии управляющего недвижимостью владелец всегда несет полную ответственность за содержание и ремонт собственности.Хотя владелец должен иметь определенный уровень контроля за утверждением, в то же время владелец несет ответственность за то, чтобы не затягивать с предоставлением разрешений. В оккупированных домах, нуждающихся в экстренном техническом обслуживании, может потребоваться ремонт вне рамок данного разрешения. Если это произойдет … все в порядке. Ваш менеджер делает свою работу. Вы хотите счастливых арендаторов и не хотите задержек при возникновении чрезвычайных ситуаций. Вы должны быть доступны, чтобы можно было легко рассмотреть и утвердить вопросы обычного обслуживания и ремонта.Затем владелец обязан предоставить управляющему имуществом средства, необходимые для ускорения выполнения задач.
Проверка и одобрение арендаторов
Обязанности владельца собственности не включают фактическую проверку и согласование, если они наняли менеджера. Это должно быть одной из самых важных вещей, в которой вы не хотите участвовать. Однако, когда дело доходит до проверки и утверждения арендаторов, есть две важные обязанности владельца:
- Дайте руководителю указания относительно любых ограничений в отношении домашних животных или проблем в сообществе, касающихся количества или типов транспортных средств.Это направление НЕ ДОЛЖНО включать никаких указаний или указаний для желаемого типа арендаторов. Сфера законов о справедливом жилищном обеспечении обширна, и с ней не стоит играть.
- Уйти с дороги. Пусть менеджер свяжется с вами и сообщит хорошие новости об утвержденном арендаторе. Меньше — больше. Вы же не хотите, чтобы менеджер связывался с вами с каждым заявлением, чтобы принять решение. Доверьте профессиональному менеджеру разбираться в характеристиках хорошего приложения.
Улучшения
Улучшения — это не то же самое, что обслуживание и ремонт.Улучшения — это те проекты, которые реализуются в течение так называемого периода текучести кадров между арендаторами. Эти проекты включают в себя покраску, ковровое покрытие, замену бытовой техники, обновление кухни и т. Д., Которые могут быть подходящими для того, чтобы ваша арендуемая собственность оставалась на уровне, превышающем рыночную стоимость. Ваш менеджер представит вам предложения, основанные на их знании рынка и отзывах заинтересованных арендаторов. Как владелец, вы обязаны создать «фонд для выкупа», который будет инвестирован в вашу собственность в эти свободные периоды.Разработка плана для вашего дома и поддержание его в современном и свежем виде с быстрым доступом к финансированию важны для оценки вашей прибыли.
Юридические счета
Владелец собственности несет ответственность за оплату юридических счетов, связанных с любым процессом выселения или другим разбирательством. Все мы хотим избежать этих расходов. К сожалению, они произойдут, и когда они произойдут, ваш менеджер будет нанимать профессионалов, которым нужно будет заплатить. Если речь идет о выселении, средства на покрытие судебных издержек поступать не будут.Своевременное предоставление средств позволяет всем сторонам выполнять свою работу и быстро находить решение. Хорошая новость (и плохая, потому что это очень распространено среди арендодателей) заключается в том, что подача заявления о выселении — довольно недорогая процедура.
Регистрации по требованию местных органов власти
Число регистраций в местных органах власти (таких как эта) увеличивается. Эти регистрации специально предназначены для домов, принадлежащих инвесторам. Информация, требуемая от владельцев, — это то, чего вы не можете ожидать от своего менеджера.Обычно также взимаются сборы за подачу документов. Ваш менеджер может помочь вам, если существует местный закон о регистрации. В конечном итоге ответственность за то, чтобы все регистрации в местных органах власти были заполнены и зарегистрированы, лежит на владельце собственности.
Управляющий недвижимостью — отличное решение для упрощения повседневных вопросов, связанных с арендой дома. В связи с тем, что по-прежнему существуют определенные обязанности владельца собственности, связанные с арендой, лучше всего работать в партнерстве с управляющим имуществом.
Вы можете подумать о других обязанностях владельца? Прокомментируйте, пожалуйста, ниже и поделитесь с нашими читателями.
Несут ли собственники ответственность за содержание общего имущества в разделах?
Поиск достаточного количества денег для задач по содержанию — постоянная борьба в большинстве схем частичного владения (ST), даже если у них есть значительный резервный фонд, но независимо от того, насколько растянут бюджет, корпоративное юридическое лицо не может передать ответственность за обслуживание общего имущества на индивидуальные собственники.
Независимо от того, насколько ограничен бюджет, юридическое лицо не может передать ответственность за содержание общего имущества отдельным владельцам.
Это по словам Эндрю Шефера, управляющего директора национальной компании по управлению недвижимостью Trafalgar, который говорит, что, приобретая схему ST, вы становитесь владельцем своей части здания или комплекса, а также неразделенной доли общей собственности, которая может включают подъездные пути, переходы, лифты, дворы и общие сады, а также внешние части всех зданий на схеме.
Тем не менее, Шефер говорит, что как индивидуальный собственник вы несете ответственность только за поддержание в хорошем состоянии интерьера своей части, общая собственность должна поддерживаться коллективом всех владельцев в схеме, которая известна как корпоративное объединение — и которая финансируется за счет ежемесячных сборов, которые должны платить все владельцы.
Он говорит, что это четко оговорено в законодательстве о разделах собственности, так что здесь не может быть путаницы.
Попечители, избранные другими членами юридического лица, обязаны планировать и составлять бюджет больших и ожидаемых затрат на техническое обслуживание, таких как покраска здания каждые восемь-десять лет, а также ожидаемую потребность в замене или обслуживании определенного оборудования, такого как мотор ворот или насос бассейна.
Расходы этого типа — это то, что должен покрывать резервный фонд обслуживания, и предполагается, что они должны расходоваться в соответствии с профессионально составленным 10-летним планом обслуживания, который обновляется и ежегодно представляется на Ежегодном общем собрании (AGM).
Кроме того, попечители должны стараться выделять бюджет на повседневные задачи технического обслуживания, такие как уборка и уход за садом, а также на текущий ремонт таких вещей, как лифты, лестницы, дорожки, ворота и заборы, водяные насосы и наружное освещение — с учетом роста затрат и неожиданный характер многих из этих расходов, корпоративные финансы часто испытывают напряжение.
Но это не означает, что доверительные управляющие могут передавать содержание общего имущества отдельным собственникам. Можно только представить, какой хаос произошел бы, если бы владельцы взяли на себя индивидуальную ответственность за покраску крыши и стен вокруг и вокруг своих участков, например, или за содержание своих частей в общем саду, — говорит Шефер.
Во-первых, схема быстро потеряет единообразие внешнего вида, и в результате, вероятно, все единицы потеряют ценность.Кроме того, попечителям было бы чрезвычайно трудно иметь дело с владельцами, которые выполняли техническое обслуживание реже, чем другие, или с теми, кто выполнял его хуже, чем другие.
И если они потерпят неудачу в попытках убедить сопротивляющихся владельцев, например, корпоративное объединение, возможно, придется возместить другим владельцам затраты на работу, которую они сделали, или в любом случае придется заплатить за менее поддержанные части схемы, чтобы быть доведенным до нуля.
Также вероятно, что споры между собственниками и юридическим лицом по поводу внешнего вида различных разделов будут частыми.
Следовательно, Шефер говорит, что частные владельцы титулов и покупатели должны признать, что схемы СТ — это сообщества, в которых сотрудничество является само собой разумеющимся и, естественно, существует совместное обязательство по ремонту и содержанию общей собственности, чему способствуют ежегодно избираемые попечители.
При этом, однако, собственники также имеют право знать, как распределяются их взносы в виде налогов, и должны проверять годовой бюджет, чтобы увидеть, было ли предусмотрено достаточное количество средств для повседневного технического обслуживания и непредвиденного ремонта.Разбивка расходов, покрываемых сборами, должна быть указана в бюджете, а также представлена и утверждена на ежегодном общем собрании акционеров.
«Опытный управляющий агент с обширным ноу-хау в области составления бюджета может оказать большую помощь попечителям в этом отношении — и в обеспечении эффективного сбора налогов во избежание дефицита бюджета и денежных потоков», — говорит Шефер.
Ремонтно-титульные комплексы: Кто должен платить? — Джоу Гельд | Solidariteit WêreldJou Geld
Проблема, которая часто может поднять кровяное давление у владельцев секционных титулов, — это вопрос, связанный с обслуживанием в рамках схемы секционных титулов, особенно в тех случаях, когда эксплуатационные расходы будут стоить руки и ноги.Так где же начинается и заканчивается ответственность частичного владельца титула за техническое обслуживание?
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сначала признать, что существуют разные типы (или классы) собственности при работе со схемами секционных титулов. Это общая собственность, участки и части общей собственности, которые подлежат исключительному использованию одним или несколькими владельцами в схеме.
Закон о разделах собственности предписывает, что корпоративная корпорация несет ответственность за содержание общей собственности.Это недвижимость, не входящая в состав участка и включающая землю в схему. Корпоративный орган должен следить за тем, чтобы общее имущество поддерживалось, ремонтировалось, когда это необходимо, и оплачивать счета за ремонт. Общая собственность может включать, среди прочего, лифты, внешнюю часть здания, крышу, общие сады и парковочные площадки, подъездные пути, системы безопасности, уличные фонари, общие переходы и лестницы, а также общие бассейны.
Исключение может быть в отношении гейзеров.Часто гейзер расположен над потолком, и его можно рассматривать как часть «общей собственности», но в этом случае ответственность за содержание и ремонт часто несет владелец, а не корпоративный орган.
Обслуживание секций является исключительной ответственностью владельца. Секция простирается от средней линии (средней линии) стен, полов и потолков, эта область является собственностью владельца, и с правом собственности на указанную площадь следует ответственность за техническое обслуживание и ремонт.Имейте в виду, что уклонение от этой ответственности может негативно повлиять на другой раздел. Если, например, в вашем разделе произошла утечка, и вода нанесла ущерб разделу ниже или рядом с ним, вам может быть предъявлен иск о возмещении ущерба от владельца раздела ниже или рядом, а не от Корпоративного органа.
Есть примечательное исключение в ведении раздела. Корпоративный орган несет ответственность за техническое обслуживание «труб, проводов, кабелей и каналов» на участке, который также обслуживает любой другой участок или общую собственность.
Третий вид собственности — участки исключительного пользования. Как следует из названия, эти участки остаются общей собственностью, и ответственность за техническое обслуживание возлагается на Корпоративный орган, но Закон о разделах собственности гласит, что расходы, связанные с этими участками, должны быть взысканы с владельца или владельцев, которые пользуются правами исключительного использования на указанные области. С одной стороны, корпоративный орган должен заботиться о содержании этих участков, но владелец или владельцы несут финансовую ответственность.Обычной практикой является то, что владелец, который несет финансовую ответственность за эту территорию, обслуживает территорию, в результате чего Корпоративному органу нет необходимости тратить деньги на эту территорию, а затем взыскивать их с владельца.
Хотя вопрос обслуживания кажется простым, споры случаются часто. Простой пример: утечка в секции A вызывает повреждение секции B или общей собственности, а владелец A не устраняет утечку. Может ли владелец B или корпоративное объединение взять дело в свои руки? Как они получат доступ без разрешения владельца А? Если корпоративное объединение или владелец B устраняет утечку, а владелец A отказывается возместить корпоративному объединению или владельцу B, к какому обращению можно обратиться?
Из-за финансовых и юридических последствий технического обслуживания и потенциальной сложности спора рекомендуется получить юридическую консультацию в случае такого спора, чтобы помочь определить распределение ответственности и существо вашей претензии.