Оплата содержания общего имущества в многоквартирном доме: III. Несение собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества

При несогласии с указанным в счете размером расходов на установку коллективного (общедомового) прибора учета и (или) отнесенной на него долей расходов собственник помещения вправе обратиться в организацию, осуществившую установку такого прибора учета и выставившую счет, с разногласиями, а при неурегулировании разногласий вправе обжаловать выставленный счет в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

38(2). Собственники помещений вправе принять решение о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества (далее — энергосервисный договор на общедомовые нужды), с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо о наделении указанных организации, товарищества или кооператива полномочиями по заключению в интересах собственников от своего имени или от имени собственников энергосервисного договора на общедомовые нужды с организацией, оказывающей энергосервисные услуги.

Энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении энергосервисного договора на общедомовые нужды с ресурсоснабжающей организацией или иной организацией, оказывающей энергосервисные услуги.

величина экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении (уменьшение в сопоставимых условиях объема (количества) потребленных на общедомовые нужды коммунальных ресурсов), которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора на общедомовые нужды, и срок, необходимый для достижения такой величины экономии;

цена энергосервисного договора на общедомовые нужды и порядок ее оплаты;

срок действия энергосервисного договора на общедомовые нужды.

Примерные условия энергосервисного договора на общедомовые нужды утверждаются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по согласованию с Министерством экономического развития Российской Федерации.

(в ред. Постановления Правительства РФ от 26.03.2014 N 230)

(см. текст в предыдущей редакции)

38(4). Оплата цены энергосервисного договора на общедомовые нужды осуществляется отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения.

(см. текст в предыдущей редакции)

38(5). Цена энергосервисного договора на общедомовые нужды определяется соглашением сторон такого договора.

Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья

Адвокаты положительно отнеслись к позиции Минстроя, хотя и указали на отсутствие новизны в разъяснениях. Один из экспертов отметил, что несмотря на нормы закона суды нередко отказывают управляющим организациям в обжаловании размера тарифа, ссылаясь на отсутствие у таких компаний права на оспаривание решения собственников многоквартирного дома.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Письме от 12 июля 2019 г. № 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, способном обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или другой специализированный потребительский кооператив, то размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом необходимо учесть предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Читайте также

ВС РФ разъяснил «коммуналку»

Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ

27 Июня 2017

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя в ответе на обращение по данному вопросу сослался на Постановление Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22, которое касается споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения в многоквартирном доме. В нем указано, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям разумности.

В своем письме Минстрой России отразил позицию КС, выраженную последним в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П. Согласно этому акту при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Департамент обратил внимание на тот факт, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом. Исходя из этого, Минстрой сделал вывод, что стороны такого соглашения не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы. Данное правило, по его мнению, распространяется и на случаи, когда общее собрание изменяет размер платы без предложения управляющей организации.

Читайте также

Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумности

Конституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества

01 Февраля 2018

Ведомство разъяснило, что в случае нарушения ее прав управляющая организация может обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников. Это возможно в случае, если решение принято без учета ее предложения, изменяет установленный договором размер платы, а также влечет убытки организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Такие затраты, по мнению госоргана, являются неосновательным обогащением собственников помещений.

Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков пояснил «АГ», с чем связана необходимость издания Минстроем данного письма. Он рассказал, что норма о праве собственников устанавливать размер платы за жилое помещение (плату за содержание и текущий ремонт) долгое время не работала. «Дело в том, что параллельно с ней действует правило о том, что, если собственники не принимают соответствующее решение, применяется тариф, установленный муниципальным образованием. Большая часть домов “жила” по муниципальному тарифу, поскольку жители не проводили собрания по данному вопросу», – сообщил эксперт.

По словам Артема Чумакова, позднее ситуация начала меняться, и собственники «вспомнили о своем праве и начали утверждать необоснованный и не покрывающий все расходы, связанные с содержанием дома, размер платы». При этом Жилищный кодекс предоставляет право оспорить решение общего собрания только собственнику, не участвовавшему в голосовании или голосовавшему против принятия решения, а также органу государственного жилищного надзора. «Фактически управляющая организация долгое время была лишена возможности оспорить решение об установлении слишком низкого тарифа в суде», – пояснил адвокат.

Как сообщил Артем Чумаков, управляющие компании получили право обжалования решений общих собраний только после появления в ГК гл. 9.1 «Решения собраний» в 2013 г. и появления разъяснений Постановления Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 г. Адвокат отметил, что установление собственниками слишком низкого тарифа затрагивает права и обязанности таких организаций, поскольку они обязаны обеспечить установленный правительством минимальный уровень содержания дома.

Он также рассказал, что, хотя имеются разъяснения Пленума ВС, на которые ссылается Минстрой в своем письме, районные, а иногда и областные суды нередко отказывают управляющим компаниям в праве обжаловать решения общих собраний в части установления тарифа. «Таким образом, суды не способствуют поиску баланса между интересами собственников и управляющих компаний и фактически сохраняют “волюнтаристские” тарифы. Возможно, именно с этим связано желание Минстроя еще раз обратить внимание на то, что очевидно следует из норм закона и поддерживается Верховным Судом», – заключил Артем Чумаков.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов полагает, что министерство преследовало «благую цель» напомнить собственникам об их обязанности заботиться о выполнении работ, предусмотренных минимальным перечнем, утвержденным Постановлением Правительства от 3 апреля 2013 г. № 290. «Однако я также представляю, как этими разъяснениями могут воспользоваться управляющие компании, преследуя иные идеи, блокируя любые решения собственников по уменьшению размера тарифа», – отметил адвокат. Он счел разумными разъяснения Минстроя: «Иначе мы получаем ситуацию, когда собственники могут принудить управляющую организацию выполнять работы. Даже если у нее нет на это средств».

Адвокат АП г. Москвы Илья Прокофьев указал, что разъяснение, содержащееся в письме Минстроя, логично и обосновано нормами права, в частности ст. 450–453 ГК. «Согласно данным нормам изменение или расторжение любого договора должно происходить в той же форме и по тем же правилам, по которым договоры заключаются. Поскольку изначальное установление размера платы за жилые помещения должно устанавливаться с учетом предложения управляющей компании, то и дальнейшее его изменение должно происходить с учетом этих же правил, установленных Жилищным кодексом и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», – сообщил адвокат.

Обязанность оплачивать содержание при отсутствии договора

Вопрос отказа собственников как жилых, так и нежилых помещений вносить оплату за содержание жилья в пользу УО или ТСЖ в связи с отсутствием соответствующего договора, подписанного указанными собственниками, является актуальным и периодически возникает в деятельности УО или ТСЖ. Это обосновано тем, что отсутствует конкретная, точная формулировка в законодательстве РФ в отношении данного вопроса, а недобросовестные собственники рады воспользоваться любым способом, дабы избежать оплаты.

Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание, что отсутствие у собственника помещения договора в письменной форме не может являться основанием для неоплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 22 января 2019 г. по делу № 308-ЭС18-14220, А63-935/2018 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. При этом данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден также пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22. Судом указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества.

Подобные выводы сделаны Верховным Судом РФ исходя из анализа ряда норм жилищного законодательства. Поэтому, если собственники жилых или нежилых помещений не оплачивают содержание жилья и мотивирует это тем, что с ними отсутствует договор, то УО или ТСЖ может не опасаться отсутствия заключенного договора и обращаться за взысканием денежных средств в суд.

Скачать Определение ВС РФ от 22.01.2019 по делу № 308-ЭС18-14220 > > >

откуда берется и как минимизировать

Природа КР на СОИ

26.12.2016 г. было принято Постановление Правительства РФ от «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» № 1498 (далее – Постановление № 1498), которое определило порядок применения КР на СОИ при начислении платы собственникам. Новый порядок стал применяться с 1 января 2017 года.

До принятия Постановления № 1498 в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) использовалось понятие общедомовых нужд (ОДН). Нужно сказать, что КР на СОИ на бытовом уровне продолжает называться населением «ОДЭЭНАМИ».

Однако разница между КР на СОИ о ОДН состоит в том, что если ОДН являлось коммунальной услугой (которую сейчас можно относить на ресурсоснабжающую организацию при переходе на прямые договора через ст. 44 и 157.2 ЖК РФ), то КР на СОИ относится к жилищной услуге, выставляемой в составе платы за текущее содержание.

Для чего потребовалась такая игра понятиями? Если очень сильно упрощать, то для того, чтобы ресурсник всегда мог получить свои деньги и списать все свои небалансы из-за проблема с коммерческим учетом на управляющую домом организацию. Изменив природу данной услуги с коммунальной, на жилищную, органы власти отнесли данную ответственность в виде транзитных денег за выпадающий коммунальный ресурс на конечного потребителя. И теперь при переходе на прямые договора с ресурсником, КР на СОИ все равно продолжает относиться на управляющую домом организацию, а та относит эти небалансы (если они есть) на жителей.

Нужно отметить, что первоначальное понятие ОДН (как коммунальная услуга) в законе осталось применительно к двум случаям:
— непосредственному управлению (ст. 164 ЖК РФ, оно возможно, если в доме до 30 квартир)
— ситуации, при которой способ управления домом не реализован.

В этих двух случаях плата за КР на СОИ не выставляется, но выставляется (ресурсником) только плата на ОДН в ограниченном объеме (не более норматива). Во всех остальных случаях на КР на СОИ относится реальный факт коммунального ресурса, который потребил дом.

Состав КР на СОИ

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ, законодатель ограничивается общей формулировкой, что в состав платы за содержание жилого помещения, включается плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Реальный состав КР на СОИ определяется степенью благоустройства самого дома (например, вместо отведения сточных вод, в доме могут быть установлены колодцы-септики, а вместо отдельной трубы на ГВС может быть общая труба на тепловую энергию, из которой готовится ГВС уже внутри самого дома).

При этом есть два вида коммунальных услуг, плата по КР на СОИ за которую не может начислять вообще:
1.Отопление (потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме) (п. 40 Правил № 354).

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Варианты оплаты КР на СОИ

Порядок оплаты КР на СОИ может варьироваться и определен в п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Данные варианты оплаты КР на СОИ следующие:

1.Исходя из норматива по КР на СОИ при наличии коллективного (общедомового) прибора учета (ОДПУ). Данный норматив утверждается региональным органом исполнительной власти, а размет тарифа контролируется региональной жилищной инспекцией. Норматив должен включать потребление КР на СОИ на:
— освещение мест общего пользования, электроэнергию на работу лифтов, инженерных узлов или иного оборудования, являющегося общим имуществом собственников
— санитарно-гигиенические мероприятия мест общего пользования (мытье полов), обеспечение сохраннности зеленых насаждений (полив)
— иные работы по содержанию общего имущества, для которых необходимы коммунальные ресурсы.

Если нормативов нет, это их нужно утвердить. В письме Минстроя России от 20.05.2019 № 19094-ОГ/04 пояснено, что для установления нормативов в многоквартирном доме собственник помещений вправе обратиться к исполнителю коммунальной услуги, который вправе обратиться в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации.

2.Исходя из показаний автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг (АИС). Такая система одновременно снимает индивидуальное и общедомовое потребление, что минимизирует разницу и небалансы по КР на СОИ.

3. Исходя из решений общего собрания, которые могут предполагать расчет по КР на СОИ:
— по среднемесячному объему потребления КР на СОИ в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний ОДПУ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
— по объему потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям ОДПУ, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

У всех трех вариантов начисления КР на СОИ есть плюсы и минусы.
Плюсы первого – предсказуемость суммы, которая каждый месяц одинакова. Минусы – необходимость оплаты даже при отрицательном КР на СОИ.
Плюсы второго (при наличии в доме АИС) – полный контроль и полная прозрачность по определению объема КР на СОИ. Минусы – дороговизна АИС и затраты на ее эксплуатацию.
Плюсы третьего – оплата КР на СОИ по реальному факту, отсутствие необходимости оплаты КР на СОИ при отрицательном потреблении (а такое часто бывает, если налажен коммерческий учет). Минусы – возможность небалансов по КР на СОИ при запущенном коммерческом учете.

Спорные моменты по КР на СОИ

Первым спорным моментом является вопрос о том, может ли начисляться плата за КР на СОИ по тепловой энергии (по договору теплоснабжения на покупку КР на СОИ) при наличии в доме индивидуального теплового пункта (ИТП), на котором готовится коммунальная услуга по ГВС. Единого мнения на этот счет нет.

Если следовать п. 54 Правил № 354, то при наличии в доме ИТП КР на СОИ по ГВС начисляться не может. В этом же духе есть письмо Минстроя России от 20.05.2019 № 19094-ОГ/04, где указано, что под КР на СОИ понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Тепловая энергия в этом перечне отсутствует.

В пользу данной позиции можно также сослаться на п. 2 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124). Они относят к КР на СОИ холодную воду, горячую воду, электрическую энергию и сточные воды. КР на СОИ по тепловой энергии в этом перечне нет.

Против данной позиции есть общая норма, приведенная в п. 12 ст. 161 ЖК РФ, где сказано, что управляющий домом организации не вправе отказываться от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями. Такая неурегулированность данного вопроса, конечно, порождает двоякие толкования взаимных прав и обязанностей между управляющей организацией и ресурсником.

Вторым спорным моментом является ответ на вопрос о том, нужно ли начислять плату за КР на СОИ по нормативу при отрицательном потреблении. Например, если в дом вошло 100м3, а показаний индивидуальных приборов учета (вместе со штрафными санкциями, нормативами и повышающими коэффициентами) собрано на 110м3, нужно ли начислять норматив при отсутствии решения общего собрания по КР на СОИ на ОДПУ.

В Письме Минстроя России от 11.04.2017 № 12368-АЧ/04 изложена позиция о том, что если объем КР на СОИ рассчитанный по показаниям таких приборов учета, предъявляемый к оплате собственникам помещений, будет ниже, чем рассчитанный по нормативу потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, оплату нужно начислять по факту. Однако для управляющей организации даже при отрицательном КР на СОИ начисление норматива жителям является возможностью собрать хотя бы какие-то дополнительные деньги. Поэтому, с учетом того, что письма Минстроя России не являются нормативными актами (а на уровне закона этот вопрос не урегулирован), управляющие организации не следуют такой рекомендации и выставляют норматив, даже при отрицательном факте потребления.

Третий спорный момент – попытки начисления ресурсниками сверхнормативных КР на СОИ при отсутствии ОДПУ по коммунальному ресурсу на отведение сточных вод. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственников помещений оснащать дома таким прибором учета (чаще всего они не устанавливаются застройщиками). В таком случае объем по КР на СОИ определяется как сумма ХВС и ГВС по показания индивидуальных приборов учета (п. в_4) п. 21 Правил № 124). Иные действия ресурсника будут неправомерны, поскольку при отсутствии в доме установлен ОДПУ на водоотведение, невозможно определять составляющую КР на СОИ на водоотведение по факту его потребления.

Основная проблема при определении объема по КР на СОИ также состоит в том, что закон написан исключительно в пользу ресурсника, поскольку все свои небалансы ресурсник перекидывает на управляющие организации, а те вынуждены собирать транзитные деньги с жителей (чтобы их отдать ресурснику одной кучкой). У ресурсника нет никаких стимулов налаживать коммерческий учет за поставляемый им коммунальный ресурс, а государство всяческим образом поддерживает и поощряет эту порочную практику.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

9.2. Размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Исключения составляют случай определения субъектом Российской Федерации — городом федерального значения Москвой особенностей порядка расчета размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, случай оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, при котором размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из показаний этой системы учета при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний, а также случаи принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме:

1) исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

9.3. При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случая определения субъектом Российской Федерации — городом федерального значения Москвой особенностей порядка расчета размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

10. Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

11. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику помещения в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за содержание жилого помещения над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами.

12. При поступлении обращения собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда с заявлением в письменной форме о выплате штрафа управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив не позднее тридцати дней со дня поступления обращения обязаны провести проверку правильности начисления предъявленного к оплате размера платы за содержание жилого помещения и принять одно из следующих решений:

1) о выявлении нарушения и выплате штрафа;

2) об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.

13. В случае установления нарушения порядка расчета платы за содержание жилого помещения управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив обеспечивают выплату штрафа не позднее двух месяцев со дня получения обращения собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда путем снижения размера платы за содержание жилого помещения, а при наличии подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности — путем снижения размера задолженности по внесению платы за жилое помещение до уплаты штрафа в полном объеме.

Плата за ресурсы на ОДН

Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 258-ФЗ «О внесении изменений в статьи 154 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 12 Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» скорректирован механизм определения размера платы за ресурсы, потребленные при содержании общего имущества многоквартирного дома.

Устанавливается, что расходы граждан на оплату коммунальных ресурсов определяются исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса, за исключением случаев оснащения дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов при наличии возможности одномоментного снятия показаний.

В отношении многоквартирных домов, оснащенных коллективными (общедомовыми) приборами учета коммунальных ресурсов, предусмотрена процедура проведения перерасчета понесенных расходов на оплату коммунальных ресурсов, исходя из показаний прибора учета в порядке, установленном Правительством РФ. Также, при принятии собственниками помещений в многоквартирном доме соответствующего решения, размер расходов на оплату коммунальных ресурсов может определяться исходя из среднемесячного объема из потребления с последующим проведением перерасчета на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета, либо исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определенных на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета.

При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органом государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Установлено, кроме того, что в случае изменения размера платы за содержание жилого помещения при изменении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме в связи с установлением или изменением тарифов на такие коммунальные ресурсы, установленных органами государственной власти субъектов РФ, и (или) установлением или изменением норматива потребления холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме, норматива отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Информация о нормативах потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, вводимых в Ямало-Ненецком автономном округе с 1 июня 2017 года.

С 1 июня 2017 года вступят в силу нормативы потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — МКД), по которым будет начисляться плата на коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды в местах общего пользования.

Состав нормативов представлен следующими видами коммунальных ресурсов: электрическая энергия, холодная вода, горячая вода, отведение сточных вод.

Методика расчета нормативов потребления коммунальных ресурсов аналогична методики ранее применяемым нормативам на общедомовые нужды (введены в автономном округе в 2012 году), поэтому существенной разницы в ранее установленных и новых нормативах нет, но в связи с более глубокой дифференциацией нормативов (в том числе по обращениям управляющих организаций) отдельные категория жилья перейдут на новые нормативы, часть из которых даже ниже ранее применяемых.

При расчете были обновлены исходные данные, необходимые для расчета разных видов нормативов и их дифференциации (площадь МКД, общежитий, численность проживающих в МКД, общежитиях, виды, количество и мощность электропотребляющего оборудования).

В результате, нормативы потребления коммунальных ресурсов составили:

нормативы потребления холодной, горячей воды:

1) нормативы дифференцированы в зависимости от этажности МКД, для большинства домов их величина не изменится и составит 0,03 м3/м2 общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД в месяц и 0,01 м3/м2 — в общежитиях.

2) снижение нормативов произойдет в МКД с этажностью 6-9 этажей с централизованным холодным и горячим водоснабжением и холодным водоснабжением; с этажностью 6-9 этажей с централизованным холодным водоснабжением и электроводонагревателями; с централизованным холодным водоснабжением без централизованного водоотведения; с центральным холодным водоснабжением, без водоотведения, для которых рассчитан норматив в размере 0,02 м3/м2 в месяц.

нормативы потребления электрической энергии (дифференцированы в зависимости от групп энергопотребляющего оборудования, являющегося общим имуществом МКД (осветительных установок для освещения мест общего пользования, придомовой территории, лифтового оборудования, оборудования внутридомовой системы электроснабжения: системы противопожарного оборудования и дымоудаления, дверных запирающих устройств, усилителей телеантенн коллективного пользования, насосного оборудования холодного и горячего водоснабжения, а также системы отопления, оборудованием внутридомовой системы электроснабжения для обогрева общедомовых инженерных сетей при отсутствии централизованногоотопления, электроотопительных установок для целей отопления)

1) норматив для МКД и общежитий, места общего пользования (подъезды) которых оборудованы только лампочками составит 0,86 кВт·ч/м2 в месяц;

2) для МКД и общежитий, не оснащенных оборудованием внутридомовой системы электроснабжения, с лампочками в подъездах и на придомовой территории — 1,03кВт·ч/м2 в месяц;

3) для МКД и общежитий без освещения придомовой территории, оборудованных лампочками в подъездах и внутридомовой системой электроснабжения — 1,80кВт·ч/м2в месяц;

4) для МКД и общежитий, оснащенных всеми видами энергопотребляющего оборудования, без лифтов – 1,97 кВт·ч/м2в месяц;

5) для МКД и общежитий, оснащенных всеми видами энергопотребляющего оборудования, с лифтами –3,98кВт·ч/м2в месяц.

6) для МКД и общежитий, с оборудованием внутридомовой системы электроснабжения для обогрева общедомовых инженерных сетей при отсутствии централизованного отопления –4,19 кВт·ч/м2 в месяц на м2;

7) для МКД и общежитий, и домов с электроотопительными установками для целей отопления– 7,72 кВт·ч в месяц на м2.

С 1 января 2017 года расходы за коммунальные ресурсы (холодное, горячее водоснабжение, отведение сточных вод), потребленные при содержании общего имущества (далее – ресурсы на ОДН), переносятся из состава платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды в плату за содержание жилого помещения (за исключением ресурсов на отопление).

Вопросы платы за ресурсы на общедомовые нужды (ОДН) раскрыты в следующих нормативно-правовых актах и информационно-разъяснительных письмах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации:

Федеральный закон от 29.07.2017г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» скорректирован механизм определения размера платы за ресурсы, потребленные при содержании общего имущества многоквартирного дома».

Постановление Правительства Российской Федерации от 26.12.2016г. №1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Проект Постановления Правительства Российской Федерации «О внесении в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам представления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Разъяснения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (письмо от 31.08.2018г. №36639-ОО/04) о порядке расчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению.

Разъяснения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (письмо от 04.05.2018г. №20073-АЧ/04) об отдельных вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 3 апреля 2018 года № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Разъяснения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (письмо от 11.04.2017г. №12368-АЧ/04) по отдельным вопросам, возникающим при расчёте размере платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Разъяснения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (письмо от 14.02.2017г. №4275-АЧ/04) по отдельным вопросам, возникающим в связи с включением с 01.01.2017г. расходов на приобретение коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в размер платы за содержание жилого помещения.

Разъяснения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (письмо от 30.12.2016г. №45099-АЧ/04) по отдельным вопросам, возникающим в связи с включением с 01.01.2017г. расходов на приобретение коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в размер платы за содержание жилого помещения.

Разъяснения Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (письмо от 30.12.2016г. №45097-АЧ/04) о применении отдельных положений законодательства Российской Федерации по вопросам заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг .

Постановление Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.05.2017г. №496-П «О внесении изменений в постановление Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 4 августа 2016 года № 748-П «Об утверждении нормативов потребления коммунальной услуги по электроснабжению в Ямало-Ненецком автономном округе»».

Постановление Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 22.05.2017г. №468-П «Об утверждении нормативов потребления холодной, горячей воды, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме в Ямало-Ненецком автономном округе».

Электронное ЖКХ Республика Саха (Якутия) Глава 4. Жилищные услуги / Что входит в содержание дома?

Жилищные услуги

В предыдущих главах вы уже узнали, чем жилищные услуги отличаются от коммунальных.

Однако само понятие «жилищные услуги» очень емкое. Несмотря на то, что в квитанциях на оплату ЖКУ практически все они учитываются в одной строчке «содержание и ремонт жилья», в реальности таких услуг много. И важно уметь разбираться, насколько качественно (и действительно ли в полном объеме) организации выполняют свои обязательства перед жильцами.

П Р И М Е Р Зачастую от сотрудников УК можно услышать: «Мы не занимаемся избавлением дома от крыс и мышей, вызывайте специальные службы!» Между тем прочищать мусоропровод, проводить дезинсекцию и дератизацию — это одна из прямых обязанностей управляющих компаний.

Что входит в содержание дома?

Существуют специальные требования к техническому и санитарно эпидемиологическому состоянию общего имущества, в соответствии с которыми оно должно содержаться.

По этим требованиям любой жилой дом должен быть надежным и безопасным для жизни и здоровья жильцов. Жилые и нежилые помещения, а также помещения общего пользования и земельный участок должны быть доступными для пользования. Все инженерные коммуникации, коллективные приборы учета и т. д. должны исправно работать. Кроме того, содержание общего имущества в многоквартирном доме должно обеспечивать поддержание архитектурного облика здания.

Итак, минимальный перечень работ, которые входят в понятие «содержание общего имущества», выглядит таким образом:

1. Осмотр общего имущества. Его проводят собственники помещений и представители управляющих компаний или ТСЖ, которые могут выявить возможные несоответствия, угрожающие жизни и здоровью жителей.

2. Осмотры и поддержание готовности внутридомовых систем холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.

3. Поддержание температуры и влажности в подъездах, на лестничных клетках и т. д. в соответствии с нормой.

4. Уборка подъездов и дворов.

5. Вывоз мусора. УК или ТСЖ обязаны обустроить специальное место, куда жители могли бы выбрасывать использованные ртутьсодержащие лампочки. Передавать их специальным организациям, которые имеют право утилизировать такого рода отходы, — тоже обязанность управляющих компаний.

6. Уход за деревьями, клумбами, кустарниками во дворе.

С апреля 2016 года плата за содержание общего имущества будет включать в себя также плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы формируется на общем собрании собственников исходя из объемов коммунального ресурса, необходимого для надлежащего содержания общего имущества, или по нормативу.

Еще раз следует подчеркнуть, что приведенный список — это лишь минимальный набор обязательств УК. Собственники помещений не имеют права заказывать управляющей компании объем работ меньше, чем отражено в указанном перечне, а управляющая компания или ТСЖ не вправе отказаться от каких-то из вышеперечисленных работ. По согласованию с управляющей организацией собственники могут заказать дополнительные услуги и работы (например, охрану дома, содержание придомовой парковки и т. п.), однако следует помнить, что за повышенный уровень комфорта придется больше платить. Размер платы за услуги и работы по содержанию общего имущества устанавливается на общем собрании собственников с учетом перечня услуг исходя из предложений управляющей организации по их стоимости. Установить размер платы в одностороннем порядке собственники не имеют права. Если собственников не устраивает перечень услуг по содержанию общего имущества или их стоимость, предлагаемые конкретной УК, и если не получается договориться, то необходимо рассмотреть предложения других управляющих организаций и выбрать подходящую.

Собственники помещений имеют право в любое время затребовать у УК перечень работ и информацию о том, с какой периодичностью они проводились. Организация обязана предоставить эти сведения в течение 5 рабочих дней (заключая договор, этот срок можно сделать более коротким).

Существует минимальный объем работ УК, меньше которых собственники не имеют права заказывать, а УК не вправе отказаться от каких-то из этих работ

У собственников есть полное право проверять качество работы УК. И, разумеется, они имеют все основания требовать устранения дефектов, а затем снова проверить, действительно ли неисправность осталась в прошлом. 

В чем разница между обслуживанием и общими сборами?

Если вы живете в кондоминиуме или кооперативе, вы платите ежемесячную плату, но эти сборы структурированы по-разному, в зависимости от типа квартиры, которой вы владеете, что отражает различные типы собственности.

Знание разницы очень важно для сравнения цен между кондоминиумами и кооперативами.

Проще говоря: когда вы живете в кооперативе, вы платите за обслуживание, а когда вы живете в кондоминиуме, вы платите общие расходы.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown БруклинДамбоДайкер-ХайтсИст-ФлэтбушВосточный Нью-ЙоркИст-Уильямсбург burgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль

Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up в 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более

Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванные комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты 4 или более ванных комнат

Для обоих типов зданий ежемесячные выплаты покрывают расходы на содержание здания (например, персонал и содержание здания). Но оттуда они расходятся. Узнайте больше о структуре собственности в статье Brick Underground «В чем разница между кондоминиумом и кооперативом».

Какие общие расходы покрывают

Если вы покупаете квартиру, вы получаете документ так же, как если бы вы покупали дом на одну семью.Вы владеете своим домом, и ваши ежемесячные общие платежи оплачивают содержание общих частей и удобств. Но ваш налог на недвижимость оплачивается отдельно — он не является частью ваших общих расходов.

Какие расходы на обслуживание покрывают

Кооперативное здание построено как корпорация, поэтому вместо получения документа при покупке кооперативной квартиры , вы становитесь акционером по договору аренды, который дает вам право занимать свою квартиру и устанавливает правила и права, аналогичные договору аренды в арендуемом здании.Ваша ежемесячная плата за обслуживание покрывает эксплуатационные расходы здания, любую основную ипотеку и, что немаловажно (в отличие от кондоминиумов), включает налоги на недвижимость.

С технической точки зрения, вы являетесь «арендатором» или «акционером», а не «владельцем», поэтому, если возникают юридические проблемы, они обычно решаются в соответствии с законом арендодателя-арендатора.

Поскольку жители кооператива владеют акциями в здании (в отличие от прямого владения имуществом, как в кондоминиуме), техническое обслуживание включает стоимость ипотеки здания, а общие расходы — нет.

Самая большая разница: ипотека здания.

«Самая большая разница между обслуживанием и обычными платежами состоит в том, что общие платежи почти никогда не включают в себя какие-либо выплаты по ипотеке [на само здание]», — говорит Дин Робертс, юрист юридической фирмы. Норрис Маклафлин, представляющий кооперативы и кондоминиумы. «Кооператив может взять ссуду или ипотеку под здание, а кондоминиум — нет».

Точно так же плата за обслуживание кооператива также включает долю владельца в налогах на недвижимость в здании, в то время как владельцы кондоминиумов платят налог на недвижимость отдельно за свои квартиры.«По этой причине расходы на техническое обслуживание, как правило, намного больше, чем обычные расходы», — говорит Робертс. «В большинстве квартир единственное, за что [все платят], — это отопление и обслуживание здания».

Все, что вам нужно знать о плате за обслуживание квартир

Если вы планируете приобрести жилую недвижимость в качестве основного жителя или в качестве инвестиционного плана в сфере недвижимости, вам придется искать гораздо больше, чем просто расходы на проживание и ипотеку.Кондо и апартаменты имеют уникальную ежемесячную плату за обслуживание. Плата за обслуживание квартир может стать настоящим финансовым бременем для владельцев квартир. Если у вас есть квартира и вы ищете компанию по управлению недвижимостью в Piney Point Village, вам необходимо ознакомиться со стоимостью платы за обслуживание квартиры в этом районе, потому что она будет влиять на вашу общую стоимость.

Управляющие компании и стоимость их услуг

Но это должно быть одной из последних деталей, о которых нужно подумать после взвешивания всех остальных гаек и болтов, связанных с управлением имуществом.Не поймите меня неправильно; это не значит, что стоимость имеет наименьшее значение, нет. Это означает, что вам нужно больше времени, чтобы подумать об этом, потому что вы действительно можете использовать плату для определения качества услуг, которые вы собираетесь получить от управляющего недвижимостью. Например, если плата за обслуживание значительно ниже, чем в других фирмах, это может быть стратегический шаг в попытке подорвать конкуренцию, или же компания признает, что ее услуги не высокого качества.

Больше, чем просто цена

В любом случае, вы должны полностью передать компанию.Если компания взимает более низкие цены, чем ее конкуренты, это обычно означает, что они будут пытаться компенсировать это, перегружая управляющих недвижимостью, давая им больше задач, чем они могут выполнить. Это, в свою очередь, снизит качество услуг, которые компания может предоставлять, поскольку она будет работать с небольшой маржой. Ошибочно выбирать компанию, которая будет распоряжаться своими наиболее ценными активами только потому, что они взимают самую низкую цену. Помимо затрат, обратите внимание на другие факторы, такие как качество и объем предоставляемых услуг.

Расходы на техническое обслуживание

Также называемые общими сборами, плата за обслуживание определяется правлением здания и выставляется ежемесячно. Плата за обслуживание квартир покрывает эксплуатационные расходы, а также такие расходы, как коммунальные расходы для общих частей, таких как коридоры и вестибюли, зарплата швейцаров или суперинтендантов, а также общие удобства, такие как тренажерный зал или бассейн. Плата за обслуживание может иметь большое влияние на стоимость квартиры или кондоминиума.

Факторы, влияющие на плату за обслуживание

Расположение

Стоимость обслуживания варьируется от одного жилого комплекса к другому. Некоторые факторы влияют на стоимость обслуживания; один из них — местоположение. Люди, которые покупают апартаменты в модных районах города, с большей вероятностью будут платить больше за обслуживание, чем люди, которые предпочитают покупать апартаменты в менее востребованных районах. Плата за обслуживание квартиры может изменить стоимость собственности.Например, недвижимость с меньшими сборами за обслуживание привлечет больше покупателей, чем недвижимость с более высокими обычными платежами. Никто не хочет платить дополнительно 1000 долларов за содержание сверх своей ипотеки.

Доступные услуги

Еще одним фактором, который потенциально может повлиять на ваши расходы на техническое обслуживание, являются услуги, предлагаемые в здании. Чем больше услуг, тем выше стоимость. Очистка, ремонт, покраска и вандализм — все это факторы, которые могут способствовать увеличению затрат на техническое обслуживание.Когда вы живете в доме для одной семьи с собственным двором и садами, вы несете ответственность за все, что идет не так или выходит из строя и требует ремонта. Когда вы живете в квартире, вас не беспокоит любой ущерб, который может произойти за пределами вашей квартиры. Вот почему вы должны платить за обслуживание, чтобы позаботиться об этих вещах.

Состояние дома

Возраст здания также является важным фактором, определяющим ваши затраты на техническое обслуживание. В некоторых старых зданиях нет таких удобств, как бассейны, тренажерные залы, модные вестибюли и даже лифт.Это означает, что единственная плата за обслуживание, которую вы должны будете заплатить, будет связана с любыми запросами на ремонт, и даже многие домовладельцы или управляющие недвижимостью не будут взимать с вас эту плату. Большинство просто попросят вас оплатить ущерб самостоятельно. Своевременный ремонт также может снизить затраты на техническое обслуживание, поскольку это предотвратит распространение или усугубление проблемы и снизит затраты на ремонт. В некоторых случаях некачественная практика обслуживания связана с ростом платы за обслуживание.

Контроль затрат на техническое обслуживание

В деревне Пайни-Пойнт есть несколько ступенек для арендаторов и управляющих недвижимостью.может потребоваться, чтобы сократить техническое обслуживание и удержать их от стремительного роста. Управляющие недвижимостью и арендаторы могут совместно заниматься управленческой деятельностью, чтобы минимизировать плату за обслуживание. Благодаря участию жители получат ценную информацию о том, как держать под контролем факторы, увеличивающие плату за обслуживание. К другим способам снижения затрат на техническое обслуживание относятся:

Быстрые ответы

Как управляющий недвижимостью, вы должны серьезно отнестись к жалобам арендатора и приложить все усилия, чтобы как можно быстрее найти решение, которое снизит затраты на обслуживание.Если вы этого не сделаете, арендатор будет разочарован, а если разочарование нарастает, он начнет планировать отъезд. Это означает, что необходимо заполнить пустующее помещение, что обойдется арендодателю в значительную сумму денег в виде оборотных расходов.

Ориентация на удовлетворенность арендаторов

Если арендаторы довольны предоставленными услугами, будет меньше запросов на техническое обслуживание, что означает меньшие затраты на техническое обслуживание. Меньшие расходы на обслуживание и более счастливые жители приведут к значительному увеличению числа арендаторов, желающих продлить свои договоры аренды, что снова снизит оборотные расходы.

Понимать законы, регулирующие жилищное строительство в государстве

Арендодатели обязаны соблюдать договор аренды, в котором говорится, что они должны обеспечить безопасность и пригодность дома для проживания. Как домовладелец или управляющий имуществом, понимание этих законов гарантирует, что все приборы в комплексе находятся в рабочем состоянии, что поможет минимизировать плату за обслуживание квартиры.

Владение арендуемой недвижимостью неразрывно связано с надлежащим техническим обслуживанием.Несмотря на все усилия арендатора по предотвращению повреждений, системы водопровода, отопления, водоснабжения и кондиционирования выйдут из строя. Не нужно винить в этом арендатора. Планируйте эти расходы и сосредоточьтесь на предоставлении качественных услуг своим арендаторам.

Что такое общие сборы? — Блог о недвижимости PropertyShark

В кондоминиумах все здание обычно принадлежит тем, кто владеет отдельными квартирами. Общие сборы предназначены для покрытия всех общих затрат на удобства и услуги, доступные в здании.Это может включать плату за управление, эксплуатационные расходы, удобства и заработную плату персонала. Он не включает налоги, поскольку владельцы кондоминиумов получают отдельные налоговые счета для своей конкретной квартиры, в отличие от владельцев кооперативов. Общие сборы прибывают в дополнение к любым платежам по ипотеке, которые может иметь владелец. Поэтому покупатели обязательно должны знать, каких затрат ожидать в этом направлении.

Общие расходы варьируются от здания к зданию

Наиболее распространенные расходы включают техническое обслуживание, но дополнительные покрываемые расходы зависят от здания.Некоторые предметы, которые могут быть включены в общие расходы:

• Тепло
• Уборка снега
• Газ
• Горячая вода
• Счета за электричество для мест общего пользования, таких как вестибюли и коридоры
• Парковка
• Украшения
• Борьба с вредителями
• Велосипедная комната
• Растения / цветы / ландшафтный дизайн в местах общего пользования
• Спортзал
• Мусор
• Сантехника

Чем чаще покрываются общие сборы, тем выше они могут быть.

При составлении оферты следует учесть общие расходы

Для покупателей, заинтересованных в кондоминиумах, недостаточно учитывать стоимость ипотечных платежей и налогов — общие расходы также должны быть учтены в бюджете покупателя. Точное знание того, что покрывают общие расходы и какова стоимость, важно не только для определения того, что покупатель может себе позволить, но и для оценки стоимости при перепродаже.

Общие сборы не статичны и могут регулироваться советом кондоминиума.Они могут быть скорректированы на определенный период, чтобы покрыть большие расходы, такие как покраска фасада здания, или они могут быть скорректированы на постоянной основе с учетом постоянных расходов, таких как повышение прожиточного минимума в заработной плате сотрудников.

Состав общих сборов

Для расчета общих затрат процент от общей доли каждой квартиры в кондоминиуме умножается на стоимость включенных операционных затрат. Процент общего интереса в большинстве зданий зависит исключительно от площади квартиры, хотя на нее также может влиять расположение квартиры в здании кондоминиума.

Другие общие соображения по оплате

При рассмотрении вопроса о покупке кондоминиума потенциальный покупатель может решить посмотреть, как совет директоров кондоминиума поднимал общие обвинения в прошлом и для чего они их взимали. Они также могут посмотреть, какие меры были приняты советом кондоминиума для снижения общих расходов, например, добавлена ​​изоляция для снижения затрат на отопление.

Следующая статья

Аренда Lockton Inks для нового офиса в Тихом океане в здании 777 Tower DTLA

Аренда в общей собственности в Сан-Франциско и сообществах Залива

Сан-Франциско и Сообщества Залива пережили беспрецедентный рост стоимости собственности за последнее десятилетие, и конечным результатом стало создание рынка недвижимости, который можно считать самый дорогой в США.Хотя это было благом для владельцев недвижимости, это сделало выход на рынок недвижимости для тех, кто впервые покупает недвижимость, особенно трудным. Это также делает покупку многоквартирных домов, доходной собственности и кондоминиумов дорогостоящей задачей для всех, кто хочет впервые выйти на рынок.

В то время как остальная часть Bay Area пережила несколько меньший рост стоимости, можно с уверенностью сказать, что вся Bay Area является одним из самых дорогих регионов для выхода на рынок недвижимости в мире.Исследования подтверждают это: процент домовладельцев в Сан-Франциско — один из самых низких среди городов мира.

Но обратная сторона этой «проблемы» заключается в том, что как только вы выйдете на рынок недвижимости, вы, вероятно, получите актив, стоимость которого возрастет, что остается отличным вложением. В сочетании со значительными налоговыми льготами, которыми можно пользоваться при владении домом, владение жилой недвижимостью в районе залива является одним из лучших доступных вложений.

Вопрос в том, как пробиться на этот рынок.Как управлять экономикой покупки первого дома, первого кондоминиума на таком дорогом рынке?

Кондоминиумы долгое время считались лучшим и наименее дорогостоящим способом выхода на рынок для людей с ограниченными средствами и получения выгоды от прироста стоимости и налоговых льгот, связанных с владением домом. Проблема заключалась в том, что так много людей хотели владеть кондоминиумами, что различные правительственные учреждения опасались, что предложение квартир скоро прекратится, поскольку все больше и больше владельцев многоквартирных домов превращают многоквартирные дома в кондоминиумы.Местные органы власти, такие как Сан-Франциско, приняли различные законы, стремящиеся ограничить преобразование кондоминиумов, создавая длинные списки ожидания и резко увеличивая расходы на такое преобразование. Это, в свою очередь, привело к тому, что кондоминиумы становились все более дорогими, хотя и дешевле, чем дома для одной семьи.

Решение, которое возникло для тех, кто все еще желает владеть собственными домами на этом дорогом рынке, заключалось в создании Tenancy In Common , другой формы совместной собственности на квартиры, вместо кондоминиумов.Совместная аренда (« TIC ») позволяет многим людям владеть одним и тем же зданием и, если будет заключено правильное соглашение о совместной собственности, пользоваться многими, если не всеми преимуществами кондоминиума без длинного списка ожидания преобразования кондоминиума или огромные затраты на подачу всех необходимых государственных документов, необходимых для преобразования кондоминиума. Были недостатки… множество законов, которые были приняты для защиты владельцев кондоминиумов, были недоступны для владельцев TIC… но хорошо составленное Соглашение TIC решило бы большую часть, если не все, из этих опасностей.

Таким образом, начался шквал проектов и продаж ТИЦ, и местные власти внезапно осознали, что их усилия по «спасению» квартир проваливаются в море продаж ТИЦ. Они стремились ввести в действие различные местные правила, чтобы классифицировать ТИЦ так же, как кондоминиумы, и ограничить количество, которое может быть создано.

Но сделать это местным самоуправлениям оказалось непросто. TIC существовали в рамках общего права на протяжении сотен лет, были частью государственного права и были очень распространенным и полезным методом владения.Местные органы власти оказались в борьбе с различными законами штата и пока не смогли эффективно ограничить конверсию или продажи TIC. Хотя борьба еще не окончена, недавние судебные решения серьезно подорвали способность местных органов власти ограничивать продажи ТИЦ, и рынок этих типов собственности возродился. В то время как преобразование кондоминиумов остается дорогостоящим и ограниченным, часто требует оплаты в сотни тысяч долларов и требует десятилетия ожидания в листе ожидания, преобразование и продажа TIC остаются гораздо менее дорогостоящими и являются отличным способом для потенциальных владельцев жилья выйти на рынок.Листа ожидания нет, и общая стоимость преобразования может быть намного меньше, чем длительный процесс преобразования кондоминиума.

Но есть существенные проблемы, с которыми необходимо столкнуться, если кто-то хочет владеть или продавать TIC, и цель этой статьи — изложить основы владения TIC и документацию, необходимую для минимизации рисков. Хороший адвокат, хороший риэлтор и хороший сертифицированный бухгалтер — ключевые профессионалы, необходимые для создания и поддержания работоспособной структуры TIC, и с ними следует консультироваться до того, как TIC будет куплен или продан, и, конечно же, до того, как многоквартирный дом будет продан так же ТИЦ.Хотя стоимость все равно будет намного меньше, чем переоборудование кондоминиума, следует ожидать потратить много часов и тысячи долларов на создание структуры собственности и структуры управления, которые, как мы надеемся, сделают процесс владения беспрепятственным и позволят избежать нарушения местных и государственных законов. Но учтите, что даже если стоимость не является незначительной, один судебный процесс, возникший на основании некачественного оформления документов, легко будет стоить в десять раз больше. Предотвращение — это ключ, который требует профессионального создания документации, необходимой для работоспособного ТИЦ.

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ, КОТОРЫЕ НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЩЕСТВЕННОЙ АРЕНДАТОРА (TIC).

Совместная аренда — это форма совместного владения недвижимым имуществом, которая может быть достигнута в любой части недвижимого имущества. Все общие арендаторы указаны в титульном документе, и каждому принадлежит процентная доля в собственности в целом. Таким образом, если вы и я владеем собственностью как общие арендаторы, каждый из нас указан в заголовке как «Совместные арендаторы», владеющий недвижимостью, и каждый из нас имеет права собственности на весь участок собственности.Подчеркнем: каждый из нас имеет права на всего имущества . Это следует сравнить с кондоминиумом. По сравнению с кондоминиумом, части собственности внутри стен квартиры принадлежат отдельным лицам, а все остальное принадлежит группе. В TIC группа владеет всей собственностью. Так как же получить исключительное право на собственную квартиру? Это достигается посредством тщательно составленного письменного соглашения , подписанного всеми владельцами , которое предоставляет каждому владельцу право жить или сдавать в аренду определенную квартиру наряду с другими правами и обязанностями.Фактически, соглашение направлено на замену правовой структуры, которую кондоминиумы прописали в законе.

2. ПОЧЕМУ СОЗДАТЬ ТИК, А НЕ НАСТОЯЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КОНДОМИНИУМА?

Сан-Франциско строго ограничивает как строительство новых кондоминиумов, так и преобразование старых зданий в кондоминиумы, в результате чего стоимость единицы квартир намного выше, чем стоимость единицы многоквартирных домов. Кроме того, ТИЦ часто могут быть преобразованы в кондоминиумы после периода проживания их владельцев.Преобразование является добровольным для владельцев ТИЦ позднее. В то время как другие сообщества Bay Area не так сильно ограничивают преобразование кондоминиумов, обычно гораздо дороже создавать обширную документацию, необходимую для преобразования кондоминиума, чем для TIC.

3 . КАК ОБЫЧНО СТРУКТУРИРУЮТСЯ TIC?

В большинстве ТИЦ «относительная стоимость в процентах» присваивается площадям (жилище, парковка, кладовая, палуба и т. Д.), Которые будет занимать каждый владелец.Стоимость иногда меняется в зависимости от уникальных факторов, которые применяются к конкретной квартире в здании. Факторы, которые влияют на относительный процент значения , включают размер, уровень в здании, освещение, виды и общее состояние. Проценты обычно определяются в процессе оценки, проводимой потенциальными совладельцами, агентом по недвижимости или лицензированным оценщиком. Распространенный подход — оценивать каждую квартиру так, как если бы это был кондоминиум. Недавние продажные цены на сопоставимые объекты кондоминиума могут быть использованы в качестве основы для этой оценки.После того, как стоимость кондоминиума установлена, они складываются и каждая делится на общую сумму, чтобы получить процентные значения.

После покупки, в соответствии с требованиями Соглашения TIC, созданного и подписанного каждым владельцем, каждый владелец занимает и поддерживает назначенные ему участки. Затраты на содержание общих частей и большинство других расходов на строительство делятся в соответствии с относительной величиной процента от стоимости . Каждый собственник может продать свою долю в любое время. Если здание позже будет преобразовано в кондоминиумы, каждый владелец получит отведенные ему участки в качестве кондоминиума.

Эта структура не «требуется» по закону, но обычно рекомендуется опытными юристами и риелторами в данной области. Он хорошо зарекомендовал себя для тысяч TIC и избежал многих ловушек, присущих владению TIC.

Иногда потенциальный владелец ТИЦ может внести лишь небольшой первоначальный взнос, но имеет хороший доход или, наоборот, имеет большой первоначальный взнос, но ограниченный доход. Эту проблему уравнивания того, как владеть этой структурой в качестве ТИЦ в свете этих различий, можно преодолеть, сделав процентную долю каждого владельца в ссуде отличной от его / ее процентной доли владения.При условии, что сумма первоначального взноса и доли ссуды конкретного владельца равна его / ее доле в стоимости здания, этот тип договоренностей по-прежнему работает и является справедливым.

В тех случаях, когда метод относительной процентной стоимости может не работать, необходимо проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы разработать стратегию и помочь совладельцам разработать соответствующую структуру. Такие структуры будут известны обычному опытному юристу, и их множество. Прежде всего, окончательное соглашение должно быть как можно более простым, при этом сохраняя способы разрешения споров, которые должны быть недорогими и быстрыми.Помните: когда вы планируете продать свой ТИЦ, Покупатель захочет знать, что Соглашение хорошее и работает хорошо: по сути, вы «продаете» Соглашение, а также квартиру.

4. ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ, КАСАЮЩИЕСЯ УТИ.

В 2001 году Наблюдательный совет Сан-Франциско преодолел вето мэра и принял закон, введенный супервизором МакГолдриком с целью замедлить использование арендуемого жилья собственниками. Поскольку надзорные органы не могли запретить групповую покупку или владение собственником, они попытались воспрепятствовать такому поведению, сделав его более рискованным.Традиционно соглашения TIC предоставляют каждому владельцу исключительное право занимать закрепленную за ним квартиру, чтобы один владелец не мог «вторгнуться» в дом другого владельца. Новый закон делает эти эксклюзивные договоренности о размещении незаконными и не имеющими исковой силы на основании теории, что риск вторжения совладельцев в жилую единицу будет сдерживать владение группой собственником.

В 2002 году Государственный суд отменил право Наблюдательного совета издавать такие постановления, таким образом, казалось, что ТИЦ снова стали полностью жизнеспособными. Наблюдательный совет пытался обжаловать это решение, но большинство судебных органов считают, что их шансы на успех невелики.

Запрет на исключительные права владения, принятый Правлением, распространялся на все группы совместного владения (независимо от того, образованы ли они как ТИЦ, товарищества, корпорации, ООО или что-либо еще). Это касается любого владельца, который совершит покупку после 8 августа 2001 года, даже если он / она приобретает долю в существующем TIC. Владельцы, купившие до этой даты, сохранили свои исключительные права на размещение. Группы, состоящие исключительно из членов семьи (включая домашних партнеров), и группы, владеющие двухкомнатной недвижимостью, освобождаются от уплаты налога.

Исключительные ограничения на размещение были приостановлены для всех групп в ожидании решения вышеописанного судебного разбирательства. Даже если по какой-то случайности первоначальный закон будет поддержан, TIC в Сан-Франциско могут оставаться жизнеспособными, если Соглашение содержит положения, препятствующие вторжению совладельцев в единицы и выплачивающие компенсацию затронутому совладельцу в маловероятном случае вторжения. Неясно, оттолкнет ли отсутствие исключительных прав на размещение потенциальных покупателей ТИЦ.После решения суда 2002 года в Сан-Франциско наблюдается заметный рост энтузиазма в отношении этого типа собственности.

Следует отметить, что этот риск существует только для Сан-Франциско; хотя возможно, что другие юрисдикции будут стремиться принять такие постановления, если Совет сможет отменить текущее решение Суда. И хотя этот риск, безусловно, существует, все указывает на то, что TIC будет разрешено продолжать работу без ограничений со стороны судов и что местные правила, чтобы избежать этого, будут отменены.

СОГЛАШЕНИЕ О TIC: ЧТО ЭТО И ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ ВКЛЮЧЕНО.

Каждое Соглашение будет отличаться в зависимости от уникальных потребностей и желаний Владельцев или лица, впервые переоборудовавшего многоквартирный дом в здание ТИЦ, но некоторые общие положения почти всегда существуют. Среди них:

· Положения, предусматривающие внесудебное разрешение любых споров, часто с использованием посредничества и частного арбитража и избегающие больших расходов на судебные баталии в суде:

· Надлежащее разделение собственности на «индивидуальные» и «групповые» компоненты, касающиеся прав использования и ответственности за техническое обслуживание;

· Описание финансовых обязательств собственников, включая первоначальные депозиты, резервные счета, ипотечные кредиты, налоги, содержание общих площадей и другие расходы; номинация и метод отбора профессионалов для представления собственников (юристы, бухгалтеры и т. д.))

· Формулы для определения ежемесячного аванса каждого собственника и периодической корректировки суммы;

· Управление имуществом, включая дебиторскую, кредиторскую, регулярное ведение отчетности и уборку;

· Правила, регулирующие использование собственности владельцами (например, домашние животные, шум, напольное покрытие), включая положения о принудительном исполнении;

· Порядок проведения встреч и принятия решений;

· Положения, определяющие наступление дефолта и описывающие средства правовой защиты;

· Полис на случай смерти или банкротства собственника;

· Продажа долей участия, групповое одобрение потенциальных покупателей и право преимущественной покупки; и

· Положения о предупреждении и устранении последствий изменений в законодательстве.

У любого хорошего адвоката есть буквально десятки дополнительных положений, адаптированных к уникальным требованиям TIC . Учитывая критический характер соглашения TIC в отношении эксплуатации и стоимости собственности, жизненно важно, чтобы соглашение было правильно составлено, и попытки использовать формы или «стандартные» соглашения часто приводят к спорам и снижению стоимости квартиры каждого владельца. в рамках ТИЦ.

Большинство соглашений TIC хранятся у владельцев «в резерве» и используются только в случае нарушения нормальных отношений между членами группы.Хотя полезно четко определить права и обязанности владельцев, полагаться на соглашение, чтобы диктовать реакцию на реальные события, часто контрпродуктивно. Согласование типичных форм собственности требует гибкости и доброй воли.

Даже самое лучшее соглашение не может разрешить все возникающие непредвиденные вопросы, и Соглашение, хотя и жизненно важно для будущего TIC, не заменяет здравого смысла и зрелого компромисса по вопросам. Цель должна заключаться в достижении консенсуса, с которым могут согласиться все владельцы, даже если некоторые могут полагать, что соглашение диктует более выгодное для себя решение.Если консенсус не может быть достигнут, соглашение TIC может обеспечить окончательное решение.

КТО МОЖЕТ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ ПРИ СОГЛАШЕНИИ ТИЦ?

В большинстве соглашений каждый владелец имеет один голос, хотя некоторые соглашения предусматривают процентное владение на основе денежной стоимости принадлежащих ему долей (например, вам принадлежит 50% стоимости TIC, поэтому вы можете голосовать 50% голосующих акций). Обычно обычные решения принимаются большинством. Основные вопросы, такие как продажа или рефинансирование здания, а также дорогостоящий неаварийный ремонт или улучшения, как правило, требуют единогласия или подавляющего большинства (например,грамм. 75% одобрения.)

ЕЖЕДНЕВНЫЕ РАСХОДЫ. КАК С НИМИ ОБРАЩАЮТСЯ?

Обслуживание и ремонт здания, а также уплата налогов и различных коммунальных расходов, связанных как с отдельными блоками, так и с общими помещениями, требуют денег. Затраты на строительство делятся на «индивидуальные» и «групповые». К индивидуальным расходам относятся техническое обслуживание и улучшение интерьеров помещений, страхование личного имущества и отдельно оплачиваемые коммунальные услуги: они оплачиваются непосредственно отдельными владельцами.Групповые расходы включают выплаты по ипотеке, страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и улучшение общих частей, а также общие коммунальные услуги, такие как водоснабжение и вывоз мусора; им выплачиваются через банковский счет TIC с использованием системы ежемесячной оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет TIC.

Ежемесячный платеж основан на общей доле собственника в ожидаемых расходах группы. Чтобы обеспечить хорошее составление бюджета и защитить от дефолта, даже полугодовые и годовые расходы, такие как налоги на имущество и страхование, должны быть включены в ежемесячные платежи владельцев.Кроме того, такие среднесрочные и долгосрочные затраты, которые можно предсказать, такие как замена крыши или покраска фасада, могут быть запланированы заранее и включены в ежемесячные платежи небольшими приращениями.

КТО УПРАВЛЯЕТ БЫТОВЫМИ ВОПРОСАМИ?

TIC обычно выбирают уполномоченного менеджера (обычно члена группы), который отвечает за обычные операции по вопросам TIC, включая сбор ежемесячных платежей, оплату счетов, ведение бухгалтерских книг и организацию ремонта.Группа периодически встречается с менеджером для определения предполагаемых расходов на следующий квартал, включая выплаты по ипотеке, налоги, страхование, коммунальные услуги и пополнение резервов, а затем устанавливает ежемесячный платеж каждого собственника. Это серьезная и зачастую трудоемкая задача, которая либо распределяется между членами на ежегодной основе, либо выплачивается какая-либо форма компенсации. TIC может нанять профессионального менеджера и добавить эту стоимость к ежемесячным оценкам.

КАК ВЛАДЕЛЬЦА ТИКА ПРОДАЕТ СВОЙ / ЕЕ СОБСТВЕННЫЙ ИНТЕРЕС?

По закону, доли TIC могут быть проданы в любое время по любой цене, которую понесет рынок.Тем не менее, хорошее Соглашение TIC предусматривает, что группа одобряет квалификацию покупателя . Это важно, поскольку в противном случае может появиться новый покупатель, который полностью нарушит бесперебойную работу TIC. Разумные критерии должны быть изложены в Соглашении о ТИЦ.

В Сан-Франциско ТИЦ — широко известный товар, и для них существует оживленный рынок. Их относительно низкая цена привела к тому, что они пользуются постоянным спросом , и возможность их продажи улучшается, если Соглашение TIC является хорошим и TIC имеет опыт решения своих проблем и оплаты счетов. Одна из первых вещей, на которую должен обратить внимание покупатель, — это насколько хорошо работает TIC и сможет ли он справиться с проблемами в будущем. Помните, что когда вы продаете свой TIC-блок, одна из вещей, которые вы продаете (или покупаете), — это Соглашение, которое позволяет ему хорошо работать.

КАК ФИНАНСИРУЕТСЯ ПЕРЕПРОДАЖА TIC?

Обычно TIC не рефинансирует недвижимость, если ее продает один-единственный собственник. Вместо этого покупатель присоединится к другим владельцам в качестве заемщика по существующей ссуде и возьмет на себя долю продавца от непогашенного остатка по ссуде в соответствии с соглашением TIC. Таким образом, жизненно важно, чтобы ссуды на покупку денег для ТИЦ были предоставлены . Также имеет смысл, что для минимизации комиссий и неудобств, связанных с допущением о ссуде, TIC получает ссуду, которая позволяет «частичное погашение » (это означает, что позволяет заменить покупающего частичного владельца на продающего частичного владельца). допущения менее затратны, чем полные допущения, и не требуют переквалификации всей группой собственников.

Если продаваемый процент TIC резко вырос в цене, будет большая разница между продажной ценой и процентом продавца от непогашенной ссуды.Если у покупателя нет крупного первоначального взноса, продавец может выбрать один из следующих вариантов:

а. Примите часть первоначального взноса в качестве векселя, подлежащего уплате в будущем и обеспеченного имуществом, или

г. Увеличить размер существующей ссуды (если это разрешено кредитором и соглашением TIC), или

г. Договоритесь о рефинансировании недвижимости.

В хорошем соглашении TIC будет четко указано, какие варианты доступны для владельцев.

КАК ТИЦ ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ТАКИЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫГОДЫ, КАК ДРУГАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Большинство, если не все стандартные налоговые льготы, доступные домовладельцам или владельцам собственности, остаются доступными в рамках соглашения TIC.Владельцы, проживающие в собственности, могут вычесть свои проценты по ипотеке и налоги на недвижимость и часто могут избежать налога на прирост капитала при перепродаже. Владелец, сдающий свои помещения в аренду, может задекларировать свои доходы и расходы, включая амортизацию, и может осуществить отложенный по налогу обмен.

КАК ЗАКОНЫ КОНТРОЛЯ АРЕНДЫ ВЛИЯЮТ НА TICS?

Несмотря на усилия арендаторов-активистов запретить владение ТИЦ, ТИЦ популярны как никогда. Но недавние изменения в законах Сан-Франциско о контроле за арендной платой еще больше ограничили возможность владельцев TIC занимать свои новые дома при наличии арендаторов.

Разрешено выселение только одного владельца в каждом здании, и этот тип выселения ограничен ситуациями, когда арендатор не является защищенным престарелым, инвалидом или неизлечимо больным человеком. Выселяющий владелец должен владеть 25% долей владения и соответствовать множеству других требований. Если необходимо более одного выселения, арендатор защищен или владелец не соответствует критериям «Въезда собственника», все арендаторы в здании могут быть выселены в соответствии с «Законом Эллиса», , но с последующей сдачей в аренду собственности строго ограничено.Все эти законы сложны, и любой, кто рассматривает возможность покупки TIC здания, занимаемого арендатором, должен перед покупкой обратиться за юридической консультацией.

КАКИЕ ДРУГИЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИМЕНЯЮТСЯ К TICS?

Департамент недвижимости Калифорнии (DRE) недавно занял позицию, согласно которой создание TIC в зданиях, состоящих из пяти и более единиц, является незаконным, если только здание не получило одобрение DRE, которое называется «Public Report». Эта позиция противоречит мнению многих адвокатов, которые считали, что публичный отчет не требуется для групп из 5-10 человек при условии, что были подписаны и поданы две простые формы DRE.Пока суды не решат, действительно ли требуется публичный отчет, будет рискованно формировать TIC в зданиях из пяти или более квартир без публичного отчета, и продавцам следует рассмотреть возможность его получения. К счастью, DRE заявило, что публичный отчет не требуется для перепродажи доли в существующем TIC, даже если у TIC никогда не было публичного отчета. DRE также заявило, что теперь оно впервые готово выпустить публичные отчеты для новых TICS. Пожалуйста, проконсультируйтесь с юристом по поводу последних событий в этой области.

ТАК СЛОЖНЫ ИЛИ ОПАСНЫ ЛИ ТИЦЫ, ЧТО СЛЕДУЕТ ИЗБЕГАТЬ ИХ?

Одна из причин, по которой ТИЦ стоят меньше, чем владение собственным домом для одной семьи или покупка традиционного кондоминиума, заключается в том, что покупка и продажа немного сложнее, и существует более высокая степень риска в законодательстве, когда-либо изменяющемся или взаимодействующем с другими владельцами. к некоторому трению. Но учтите, что все формы совместной собственности (ТИЦ, кондоминиумы, кооперативы, товарищества и т. Д.)) сопряжены с рисками совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.

Уровень риска зависит от доли собственности, находящейся в совместной собственности, и размера разделяемых обязательств. Например, владельцы кондоминиумов совместно владеют относительно небольшой частью здания (например, конструктивными элементами, системами, зонами общего пользования) и разделяют мало обязательств (например, техническое обслуживание и страхование зон совместной собственности, заработная плата персонала), что делает риск относительно низким.Таким образом, хотя владельцам кондоминиумов необходимо беспокоиться о таких проблемах, как способность их соседей принимать групповые решения, быть внимательными в использовании общих частей и платить взносы в ассоциацию своих домовладельцев, им не нужно беспокоиться о том, будут ли их соседи производить выплаты по ипотеке.

Дополнительный риск владения TIC возникает из-за того, что местные органы власти, такие как Сан-Франциско, пытаются их ограничить (без особого успеха), а также из-за того, что группа собственников несет коллективную ответственность по всем обязательствам владения.Если владелец TIC не сможет произвести ежемесячный платеж и результаты невыполнения обязательств по ипотеке, кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие владельцы потеряют свои дома и, возможно, свой капитал.

Следующие шаги минимизируют риск владения TIC:

• Полное исследование предыстории и квалификации потенциальных совладельцев;
• Исчерпывающая оценка имущества и финансирования;
• Создание индивидуального соглашения TIC, которое полностью понимает любой член группы;
• Использование месячной системы начисления оплаты для оплаты групповых расходов;
• Создание резервного фонда по умолчанию; и
• Строгие процедуры для обеспечения соблюдения соглашения TIC и выкупа нарушившего обязательства владельца или владельца, который вызывает ненужные проблемы в TIC.

Итак, КАК СОЗДАЕТСЯ СТРУКТУРА СОБСТВЕННОСТИ TIC? ЧТО ДАЛЬШЕ?

1. Члены группы, которые собираются объединиться в этой форме собственности, должны сначала оценить финансовую отчетность друг друга и провести профессиональную проверку здания и процессы подачи заявок на получение кредита, которые являются общими для всех покупок недвижимости. Принятие финансовой отчетности, утверждение состояния здания и получение удовлетворительной ссуды должны быть предварительными условиями обязательства группы по покупке здания.Если вы являетесь лицом, намеревающимся продавать группе потенциальных покупателей, вы сами создаете Соглашение TIC и проводите необходимое расследование людей, совершающих покупки, чтобы убедиться, что вы не создаете структуру TIC, которая не будет работать и приведет к в рассерженных покупателях, которые позже подали на вас в суд за то, что вы «втянули их» в плохо работающий ТИЦ.

2. Группа также проводит серию встреч. Поверенный, имеющий опыт создания TIC, должен поднять и объяснить многие важные вопросы, связанные с групповым владением, и помочь оценить преимущества и недостатки различных подходов.Если вы являетесь Продавцом структуры TIC новым покупателям, вы организуете встречи и посещаете их с каждым новым покупателем, который участвует в процессе, «порождая» новый TIC. Благодаря этому процессу члены группы тщательно развивают и проверяют свои способности ладить, решать проблемы и принимать решения. Они также создают основу и дух, необходимые для успешного реагирования на непредвиденные события в будущем. Обычно человек, который первым создает ТИЦ, продолжает работать в структуре, сохраняя одну или две квартиры, но в этом нет необходимости, если созданная структура хорошо продумана с отличным соглашением, подписанным всеми новыми владельцами.

Таким образом, поверенный должен подготовить исчерпывающее письменное соглашение, специально разработанное с учетом уникальных потребностей конкретного здания и владельцев, включая их личность и потребности. Затем каждый участник может поручить рассмотрение проекта соглашения их собственным поверенным и бухгалтером и передать комментарии этих внешних экспертов группе для обсуждения и дальнейшего пересмотра соглашения. Хорошие CPA и профессионалы в сфере недвижимости часто участвуют в обсуждениях, чтобы гарантировать получение хороших советов по налогам и собственности.

Это отнимает много времени и сложно для тех, кто к этому не привык, но не более сложен, чем первоначальное формирование кондоминиума, и намного, намного менее сложен, чем суматоха, которая возникает, если ждать, пока возникнет спор, и закончить борьбу в суде. . Здесь унция профилактики стоит фунта лечения.

ЧТО ЕСЛИ ВЛАДЕЛЕЦ НАРУШИТ СОГЛАШЕНИЕ И НЕ ПЛАТЕЖИТ?

Если группа определяет, что состояние владельцев-неплательщиков носит временный характер, они могут предоставить ссуду из резервного счета группы.В противном случае, в зависимости от их соглашения, у группы может быть множество более жестких вариантов, включая выселение, принудительную продажу и потерю права выкупа. Чрезвычайно важно, чтобы эти полномочия были четко прописаны в Соглашении как для защиты группы, так и для того, чтобы владелец, нарушивший свои обязательства, осознавал риск, которому он или она подвергается, и не нарушал Соглашение.

КАК Я МОГУ УЧАСТВОВАТЬ В TIC GROUP?

Вы можете присоединиться к существующей группе или создать новую.Проще говоря, ваше первое решение будет заключаться в том, присоединиться ли к существующей группе TIC, купив один интересный TIC, который доступен для продажи, или создать «новый» TIC в качестве одного из членов-учредителей, или, если вы продаете собственное здание вы уже полностью владеете, будучи единственным членом-учредителем и продаете единицы новым участникам по мере их покупки.

Присоединение к существующей группе TIC сопряжено с меньшим риском, поскольку у группы уже есть «послужной список» успешного принятия решений и регулярных ежемесячных платежей.Существующая группа также может продвинуться дальше в процессе квалификации здания для преобразования в кондоминиумы.

Если вы выберете «новый» ТИЦ, есть четыре возможных варианта действий:

• Соберите собственную группу из семьи или друзей, а затем вместе с квалифицированным риэлтором найдите здание. После того, как вы найдете здание, которое понравится всей группе, вам нужно будет согласовать распределение процентов и единиц
• Присоединение к человеку или группе, которые находятся в процессе покупки здания, но имеют доступную квартиру.Риэлтор может помочь вам найти такого человека или группу, а затем оценить квалификацию и пригодность потенциальных совладельцев.
• Работа с риэлтором по поиску многоквартирного дома и создание структуры собственности, а затем поиск совладельцев для других квартир
• Если вы владеете зданием и хотите продавать его части как ТИЦ, то найдите риэлтора или поверенного, который знаком с методологией и который составит пакет для входа новых владельцев ТИЦ и разместит единицы на рынке.

ПОЧЕМУ ТИК, А НЕ ДРУГАЯ ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ?

Все сводится к деньгам. Покупка ТИЦ намного дешевле, чем односемейное жилье или кондоминиум, и если вы планируете продать здание, намного дешевле с гораздо более коротким сроком реализации, чем преобразование кондоминиума. На рынке, известном своей высокой стоимостью и постоянной оценкой, ТИЦ могут быть лучшим… и, возможно, единственным… способом для многих выйти на рынок домовладения.Возможно, есть недостатки и более высокая степень риска, но альтернативой принятию такого риска и участию в сложном владении собственностью … может быть полное отсутствие права собственности на собственность. Сама популярность этой формы собственности свидетельствует о том, что тысячи людей пришли к выводу, что это разумный и подходящий способ покупки «первого дома» на этом рынке.

Сколько берут управляющие недвижимостью? Разбивка сборов и затрат

Как и все новое, контракты и сборы за управление недвижимостью могут показаться пугающими для многих начинающих инвесторов.Вы же не хотите, чтобы каждый месяц вас обижали, выставляя запутанный список сборов. Вы также не должны сомневаться в том, что на самом деле покрывает большая плата за одеяло.

Чтобы помочь вам понять, каких сборов за управление недвижимостью ожидать и какие услуги они покрывают, мы поговорили с тремя экспертами: Майком Нельсоном из Excalibur Homes, Чарльзом Томпсоном из Specialized Property Management и Чендлером Джангером из Suncoast Property Management. Они объяснили наиболее распространенные платежи управляющих недвижимостью, а также объяснили, на что следует обращать внимание.

→ Посмотреть инвестиционную недвижимость на нашей торговой площадке

Плата за установку или регистрацию — это первая плата, с которой вы можете столкнуться. Эта единовременная плата обычно варьируется от 250 до 500 долларов за единицу и покрывает стоимость создания вашей учетной записи в компании по управлению недвижимостью. Он также может включать первичный осмотр при закрытии для оценки текущего состояния собственности, а также приветственные / вводные материалы для арендатора (-ов), которые устанавливают связь с новым управляющим недвижимостью.

Хотите получать еженедельную рассылку по электронной почте с новыми объявлениями об аренде недвижимости? Присоединяйтесь к более чем 150 тысячам инвесторов, которые получают наши эксклюзивные списки вместе с рыночной аналитикой и данными. Присоединяйтесь сюда

Это основная ежемесячная плата. Эта плата покрывает повседневное управление вашей собственностью, такое как сбор и обработка арендной платы, общение с арендаторами, проведение ежегодных осмотров собственности, координация ремонта и реагирование на вызовы по экстренному обслуживанию.

Комиссия за управление обычно представляет собой процент от собранной брутто арендной платы, но вы также найдете менеджеров по аренде недвижимости, которые взимают ежемесячную фиксированную плату.

Ставки варьируются в зависимости от рынка, но большинство управляющих компаний взимают 10% от ежемесячной арендной платы за управление домом на одну семью. Если вы пользуетесь услугами управляющего недвижимостью, предпочитаемого Roofstock, вы, скорее всего, заплатите 8% или меньше от собранной арендной платы, поскольку Roofstock может совместно снизить эти сборы.

При просмотре соглашения об управлении недвижимостью обратите особое внимание на язык контракта.В контракте должно быть указано, что вы будете платить из «собранной арендной платы», а не «причитающейся арендной платы», «запланированной арендной платы» или «стоимости аренды». Это важный отличительный признак. Соглашение об оплате, основанное на собранной арендной плате, гарантирует, что вы платите только управленческий сбор, когда получаете доход от аренды. Если вы не зарабатываете деньги, управляющий имуществом тоже. Это хороший способ согласовать интересы всех.

Некоторые компании предлагают систему оплаты «все включено», которая автоматически включает набор услуг.Другие компании разделяют свои услуги, позволяя вам оплачивать дополнительную помощь по мере необходимости. Какой бы маршрут вы ни выбрали, убедитесь, что вы понимаете, какие услуги будут покрываться за управление, какие другие сборы могут появиться и каков ваш средний ежемесячный счет.

Подавляющее большинство менеджеров по сдаче внаем недвижимости взимают арендную плату (иногда называемую комиссией за размещение нового арендатора), которая представляет собой плату за аренду или повторную сдачу в аренду собственности, если / когда она становится вакантной.Этот сбор обычно эквивалентен месячной арендной плате или некоторому проценту от нее (от 50 до 100%), хотя некоторые фирмы вместо этого могут взимать фиксированную плату. Как правило, арендная плата покрывает расходы на рекламу недвижимости, ее показ потенциальным арендаторам, проверку претендентов, подготовку договора аренды и выполнение проверки при заселении.

Если арендатор выселяется или расторгает договор аренды до окончания годового срока, некоторые фирмы по управлению недвижимостью предоставят полный или пропорциональный возврат.Это побуждает управляющего имуществом проявлять должную осмотрительность в процессе отбора арендаторов, что должно привести к снижению текучести кадров в будущем.

Это представляет собой плату за продление аренды для существующего арендатора. Некоторые управляющие не взимают эту плату, другие взимают фиксированную ставку, а некоторые взимают процент от арендной платы. Плата покрывает время, необходимое для внесения любых изменений в договор аренды, включая выполнение сравнительного анализа рынка, чтобы рекомендовать изменения арендной платы (если таковые имеются), и получение подписи арендатора.Берут ли управляющие недвижимостью фиксированную плату или процент, плата за продление аренды обычно составляет около 200 долларов или меньше.

«Не будьте готовы к проблемам с техническим обслуживанием, ожидайте их — и составьте соответствующий бюджет», — советует Томпсон. По его словам, ежегодные расходы на содержание в среднем примерно в 1,5 раза превышают ежемесячную арендную ставку, в зависимости от возраста дома.

Например: если ваша инвестиционная недвижимость сдается за 1000 долларов, то вы должны быть готовы потратить примерно 1500 долларов на ремонт в течение одного года аренды арендатора.Обсудите со своим управляющим недвижимостью, какое текущее обслуживание может быть целесообразным для вашей собственности с учетом ее возраста, и планируйте ежемесячно вносить не менее 10% арендной платы в фонд обслуживания.

Некоторые владельцы недвижимости хотят получать уведомления о ремонте, стоимость которого превышает 100 долларов, в то время как другие предпочитают не вмешиваться. Как мы обсуждали в предыдущем посте «Что для вас делает компания по управлению недвижимостью?», Вы можете попросить установить порог авторизации, соответствующий вашему уровню комфорта.

Если что-то пойдет не так с вашей собственностью, рассчитывайте получить фотографии повреждений, подробную оценку затрат на ремонт и подробный отчет после завершения ремонта. Если стоимость превышает лимит обслуживания, вам будет предложено утвердить расценки до начала каких-либо работ. К счастью, компании по управлению недвижимостью часто могут договариваться с продавцами о предпочтительных ценах и скидках в зависимости от объема, а затем передавать эту экономию вам.

Ваша компания по управлению недвижимостью также не должна получать прибыль от технического обслуживания дома.Остерегайтесь управляющих недвижимостью, которые взимают надбавку за обслуживание, превышающую 20%. Если вы не нанимаете своего управляющего недвижимостью для наблюдения за капитальным ремонтом, вы должны оплачивать только стоимость ремонта или замены поврежденного объекта. Будьте уверены: если вы пользуетесь услугами одного из любимых партнеров Roofstock по управлению недвижимостью, вы никогда не столкнетесь с подобными скрытыми платежами.

«Мы всегда заботимся о наилучших интересах инвестора, поэтому мы структурировали наши сборы, чтобы убедиться, что инвесторы зарабатывают деньги.А если они не зарабатывают деньги, мы не зарабатываем деньги », — отмечает Чендлер.

Имейте в виду, что после выселения жильцов вам также нужно будет потратить немного денег на подготовку дома к сдаче в аренду — уборку, покраску и устранение любых повреждений.

Это случается нечасто, но многим арендодателям однажды придется выселить арендатора за неуплату арендной платы или повреждение арендуемой собственности.

Многие компании по управлению недвижимостью могут иметь опыт, чтобы справиться с выселением самостоятельно, в то время как другие поручают работу местной юридической фирме, которая специализируется на выселении жилых домов.Будьте готовы заплатить фиксированный сбор за выселение в размере около 500 долларов плюс любые применимые судебные издержки.

Когда дело о выселении передается в суд и вам выносится приговор, агентства по сбору платежей и поверенные обычно взимают сбор в размере около 50% от собранных денег.

*****

Хороший управляющий недвижимостью будет ясным и прозрачным со всеми своими гонорарами, даже самыми маленькими.

Как владелец недвижимости, вы должны понимать все повторяющиеся авансовые платежи базового уровня, а также все платежи, которые в дальнейшем могут быть одноразовыми.

В Roofstock мы исключаем догадки из уравнения для инвесторов в арендную недвижимость. Все наши предпочтительные управляющие недвижимостью проходят проверку и отслеживаются на предмет непрерывной работы, что гарантирует высочайшее качество обслуживания как вам, так и вашим инвестициям. Сертифицируя наших управляющих недвижимостью, мы также проверяем, чтобы их структура оплаты была прозрачной и соответствовала уровню оказываемого обслуживания.

Независимо от того, выберете ли вы одного из наших предпочтительных управляющих недвижимостью или выберете своего, мы надеемся, что этот список общих гонораров управляющих поможет вам чувствовать себя уверенно и контролировать свои деньги и свои инвестиции.

Познакомьтесь с нашей группой управляющих недвижимостью:

Майк Нельсон — управляющий брокер Excalibur Homes, LLC (CRMC), которая является одной из немногих компаний по всей стране, получивших статус Preferred Residential Management Company (CRMC). Экскалибур представляет около 1300 домов для сдачи в аренду в районе Метро Атланта.

Он также преподает управление недвижимостью и инвестирование в недвижимость для Ассоциации риэлторов Джорджии, и Комиссия по недвижимости Джорджии выбрала его в свой Консультативный комитет по образованию, чтобы представлять отрасль управления недвижимостью.Он имеет степень в области недвижимости Университета Джорджии, является лицензированным брокером, имеет выпускное звание Института REALTOR® от Национальной ассоциации риэлторов, а также звания специалиста по управлению жилым фондом и мастера управления недвижимостью от Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью. .

Чандлер Джангер — менеджер по связям с инвесторами, маркетингу, аренде и продажам в Suncoast Property Management. Suncoast — это компания по недвижимости с полным спектром услуг, которая в настоящее время управляет более чем 1700 объектами недвижимости.Они имеют лицензии как во Флориде (где они активно обслуживают недвижимость от Палм-Коста до округа Нассау), так и в Джорджии.

Чарльз Томпсон — генеральный директор Specialized Property Management. Более 30 лет владельцы арендуемой недвижимости в Техасе доверяют Specialized Property Management, чтобы их инвестиции в аренду жилья были более прибыльными и избегали дорогостоящих ошибок. Их полный спектр услуг включает маркетинг, лизинг, отбор кандидатов, показы, услуги по сдаче в аренду, техническое обслуживание, управление потребностями арендаторов, сбор арендной платы, обеспечение исполнения договоров аренды, а также отчетность владельцев и доверительный учет.Фирма поддерживает самые высокие в отрасли рейтинги онлайн-сервиса и удовлетворенности клиентов.

Томпсон имеет более чем 25-летний опыт работы в области управления оборотами, стратегического консалтинга и внедрения передовых операционных моделей в ведущих отраслевых брендах. Он является президентом CTX Legacy Ventures, которая владеет компанией Specialized Property Management в Техасе и возглавляет долгосрочное стратегическое направление, исполнительное руководство и текущие приобретения компаний.

Сколько берут управляющие?

Как и во многих других случаях, ответ — «это зависит от обстоятельств.«Фирмы по управлению недвижимостью сильно различаются, и ответ во многом зависит от объема работы. Что вы хотите, чтобы управляющий недвижимостью сделал для вас?

Любое соглашение между владельцем собственности и управляющей компанией является делегированием полномочий. Один владелец может захотеть делегировать только определенные задачи и функции управляющему недвижимостью, оставаясь при этом очень «практическим» в других областях. Другой владелец, возможно, захочет использовать почти полный подход «невмешательства».

Сборы также зависят от местоположения, типа собственности и расчетного количества человеко-часов, затрачиваемых на предоставление услуг по управлению имуществом.

Типичное соглашение о вознаграждении

В качестве базового показателя ожидайте, что типичная фирма по управлению жилой недвижимостью будет платить от 8 до 12% от ежемесячной арендной стоимости собственности плюс расходы.
Некоторые компании могут взимать, скажем, 100 долларов в месяц по фиксированной ставке. Это может быть, а может и не быть выгодным для вас, но большинство управляющих недвижимостью взимают небольшой процент от ежемесячной арендной платы.

Другие возможные сборы

• Свободное помещение
  Некоторые фирмы взимают арендную плату за 1 месяц вперед.Вы можете столкнуться с этой комиссией, если пытаетесь нанять фирму по управлению недвижимостью, пока недвижимость свободна. Это дает им деньги, чтобы заплатить агенту по недвижимости комиссию за размещение арендатора в собственности или оплатить расходы на рекламу, многократно показывая недвижимость потенциальным арендаторам, а также затраты на подготовку документов по аренде (что может занять часы).
• Квартира, занимаемая арендатором
  Некоторое руководство взимает плату только тогда, когда в собственности есть арендатор.Если недвижимость свободна, они могут взимать меньшую плату или вообще не взимать плату.
• Размещение нового арендатора
  Некоторые менеджеры могут взимать плату за размещение нового арендатора или структуру бонусов за привлечение арендатора к договору аренды. Или плата в размере 50 процентов от арендной платы за первый месяц для любого нового арендатора не является чем-то необычным. Однако, как правило, вам не следует сталкиваться с множеством значительных авансовых платежей. Либо у них есть арендная плата за первый месяц, авансовый платеж или большой процент от суммы арендной платы за первый месяц.Хотя, как правило, вам не нужно платить всем трем, если у них не очень низкие ежемесячные расходы или они совсем не расходуются.
• Техническое обслуживание
  Некоторые компании содержат собственные обслуживающие бригады на постоянной основе. В этом случае вам придется договориться о том, какие регулярные услуги по техническому обслуживанию включены в ваш ежемесячный процент, а какие они могут быть переданы вам в качестве дополнительных услуг. Например, вы можете увидеть оплату труда в размере от 20 до 45 долларов на человека плюс материалы. Однако вы не должны быть ошеломлены.В вашем соглашении должен быть установлен предел суммы, которую может взимать ваш управляющий.
• Выселения
  К сожалению, время от времени у некоторых арендаторов просто не получается устроиться. Некоторые теряют работу и становятся неспособными платить арендную плату, в то время как другие проявляют безответственность и беспорядки или неудобства в собственности. Скорее всего, управляющий будет взимать плату за прохождение утомительного процесса выселения арендатора, которая обычно составляет около 200-500 долларов за выселение, плюс любые применимые судебные издержки.
• Просроченные платежи
  У них может быть комиссия за просрочку платежа; в среднем это 25-50% от собранных штрафов за просрочку платежа.

Они предназначены для довольно широкого круга задач, когда управляющий недвижимостью выполняет всю тяжелую работу по привлечению арендаторов и работе с ними (включая любые действия по сбору и выселению, которые могут возникнуть, а также текущее обслуживание дома).

Некоторые владельцы предпочитают сделать большую часть этого самостоятельно и просто обратиться в управляющую компанию для проверки арендаторов, а также для найма.Для этого соглашения, когда компания по управлению имуществом не осуществляет текущих работ по техническому обслуживанию, вы можете просто заплатить единовременную комиссию в размере 50-100 процентов от месячной арендной платы за любого, кого они приведут, кто подписывает годичный арендовать.

Процент может быть меньше при краткосрочной или сезонной аренде, но не намного меньше. (Наем краткосрочного арендатора не меньше, чем долгосрочного!)

Прочие сборы

В некоторых случаях вы можете увидеть, что некоторые расходы перекладываются на вас, особенно когда менеджер взимает низкий ежемесячный процент .Примеры могут включать плату за рекламу в связи с размещением арендатора, плату за ежегодную инспекцию и своего рода резерв, чтобы у управляющей компании была наличность для покрытия непредвиденных, но срочных расходов.

Вы можете захотеть узнать, как вы разделяете собранные депозиты домашних животных и комиссию за безнадежный чек (как правило, тот, кто застрял с наибольшими банковскими расходами, должен получить большую часть этой суммы!) Также обратите внимание на того, кто получает доход от торговых автоматов а также стиральные и сушильные машины с монетоприемником, если таковые имеются.

На что обращать внимание

Язык контракта важен. Посмотрите в контракте, как вы будете платить менеджеру. В контракте сказано, что вы будете платить им из «стоимости аренды» или «причитающейся арендной платы»? Или вы будете платить им за счет «собранной арендной платы»? Есть большая разница. Компания по управлению недвижимостью, которой платят только процент от собранной арендной платы, имеет большой стимул выполнять свою работу.

С другой стороны, менеджер, которому платят на основе «причитающейся арендной платы», ожидает, что ему заплатят даже без арендатора или даже без взимания с просроченного арендатора.С вашей точки зрения, вы хотите платить своему менеджеру из собранной арендной платы. То есть, если менеджер взимает 10-процентную плату в месяц, а арендная плата составляет 1000 долларов, он отправляет вам 900 долларов каждый месяц. Если арендатора нет или они не могут собрать, они ничего вам не присылают, так что они тоже ничего не собирают.

В конечном итоге, привлечение управляющего недвижимостью означает заключение партнерских отношений. В конечном итоге гонорары не так важны, как общение между вами и менеджером и качество услуг, предоставляемых вашим менеджером.Хорошая компания может взять на себя, например, уход за недвижимостью, и в результате получить вам гораздо большую арендную плату и повышение цены, чем вы думали. Однако вы должны быть готовы предоставить им ресурсы для этого.

С лучшими управляющими недвижимостью, заплатить немного больше — разумное вложение, потому что это помогает повысить стоимость вашей собственности, и они помогают удерживать качественных арендаторов; Исследования показали, что найм управляющего недвижимостью может снизить количество вакансий вдвое.И наоборот, дешевизна с фирмой по управлению недвижимостью может обойтись очень дорого. Вот несколько вопросов на собеседовании с менеджером по недвижимости, которые помогут вам определить, какую компанию вам следует нанять.

Сколько арендодателю следует выделять на ежемесячное обслуживание и ремонт? | Руководства по дому

Моника Диллон Обновлено 23 июня 2018 г.

Ежемесячный остаточный денежный поток может быть привлекательным стимулом для того, чтобы стать арендодателем. Арендодатели ежемесячно собирают арендную плату, выплачивают ипотечные ссуды и кладут остаток наличных в карман.Однако общественность не видит того, что для успешного управления недвижимостью необходимо управлять людьми, прогнозировать ремонт и техническое обслуживание, покрывать несвоевременные убытки и непредвиденные расходы. Это включает ежемесячное обслуживание. Арендодатели могут поддерживать свою недвижимость в отличном состоянии, а арендаторов — счастливыми, реинвестируя часть дохода от аренды и выполняя ежемесячное техническое обслуживание.

Отраслевые стандарты

Несмотря на отсутствие жестких правил по ежемесячным расходам на обслуживание арендуемой собственности, владелец собственности должен ежегодно выделять не менее 1 процента от стоимости собственности.Это означает, что если недвижимость стоит 150 000 долларов, домовладелец должен сэкономить минимум 1500 долларов на эксплуатационных расходах. Арендодатели должны включать все, что поддерживает недвижимость в пригодном для жизни состоянии для жителей, в качестве затрат на техническое обслуживание, например, обеспечение тепла, воды, электричества и сохранение структурной прочности дома. Арендаторы обязаны заботиться об имуществе и выполнять текущее обслуживание, например, убирать за собой и делать небольшой ремонт, например заменять перегоревшие лампочки.

Ежемесячные расходы

Распределение ежемесячных затрат на техническое обслуживание включает в себя первую проверку ежемесячных расходов помимо ипотечной ссуды, налогов, страховки, платы за внешнее управление недвижимостью и коммунальных услуг. Текущее обслуживание включает в себя ежемесячные расходы на поддержание внешнего вида бордюров и внутренних помещений общего пользования, если это применимо. Владелец собственности должен включать в свои ежемесячные расходы на обслуживание ландшафтный дизайн, внешнюю и внутреннюю уборку, вывоз мусора и утилизацию.

Периодический ремонт

Арендодателям следует запланировать включение дополнительных расходов, которые периодически возникают, в ежемесячный бюджет на техническое обслуживание. Сюда входит ремонт систем отопления, охлаждения и электроснабжения здания, водопровода и кровли. Арендодатели должны включать мелкие столярные изделия, ремонт окон, периодическую покраску и уборку по мере въезда и выезда арендаторов. Любые расходные материалы, приобретаемые на регулярной основе, также должны быть включены, например, воздушные фильтры и оборудование. Это может показаться сложным обслуживанием, но если вы планируете и составляете бюджет в одно и то же время каждый год, ваш арендный бизнес должен работать бесперебойно.