Общее имущество: ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО — это… Что такое ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО?

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО — по определению ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 г. «части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев)».

Большой юридический словарь. — М.: Инфра-М. А. Я. Сухарев, В. Е. Крутских, А.Я. Сухарева. 2003.

• ОБЩЕЕ ВЕТО
• ОБЩЕЕ ПРАВО

Полезное

Смотреть что такое «ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО» в других словарях:

• Общее имущество — в домовладениях неделимое имущество: находящееся в общей долевой собственности домовладельцев или застройщиков; и обслуживающее более одного лица.

  См. также: Общее имущество Общая собственность Домовладения Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

• Общее имущество — см. Общая собственность …   Энциклопедия права

• ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО — имущество, находящееся во владении и пользовании двух или нескольких лиц, которое принадлежит им на праве общей собственности. Нередко смешивают понятия О.и. и общая собственность . Например, в п. 2 ст. 246 и в ст. 250 ГК РФ говорится о… …   Энциклопедия юриста

• ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО

  — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений… …   Энциклопедический словарь экономики и права

• общее имущество — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений… …   Строительный словарь

• общее имущество — по определению ФЗ О товариществах собственников жилья от 24 мая 1996 г. части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе;… …   Большой юридический словарь

• Общее имущество гаража — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования машиномест, а также доступа к ним: пандус, тамбур, вентиляторная, комната дежурного, ремонтный бокс, кладовые и др. См. также: Общее имущество Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

• Общее имущество дома — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования всех выделенных в натуре объектов недвижимости и доступа к ним: технические этажи и подвалы, земельный участок, помещения для размещения оборудования вытяжной вентиляции, шахты,… …   Финансовый словарь

• Общее имущество квартир и гаража — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования одновременно квартир и гаража, а также доступа к ним: лестница, лифт и др. См. также: Общее имущество Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

• Общее имущество квартир — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования квартир, а также доступа к ним: подъезды, лифты, коридоры, лифтовые шахты, консьержные, колясочные, межквартирные лестничные клетки, галереи и др. См. также: Общее имущество… …   Финансовый словарь

Книги

• Управление многоквартирным домом № 1 2015, Отсутствует. «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы… Подробнее  Купить за 396 руб электронная книга
• Управление многоквартирным домом № 5 2014, Отсутствует. «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы… Подробнее  Купить за 396 руб электронная книга
• Управление многоквартирным домом № 6 2014, Отсутствует. «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы… Подробнее  Купить за 396 руб электронная книга

Другие книги по запросу «ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО» >>

Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Совместное проживание на территории коммунальной квартиры может быть сопряжено с многочисленными конфликтами.

Совместное проживание на территории коммунальной квартиры может быть сопряжено с многочисленными конфликтами. В первую очередь обуславливают жилищные споры ситуации, когда несколько собственников не могут найти точки соприкосновения в вопросах, касающихся пользования общим имуществом.

В юридической практике участились случаи, когда владельцы комнат в коммунальных квартирах обращаются за помощью к адвокатам, так как не могут самостоятельно урегулировать спорные ситуации. Неоднократно такие дела доводились до суда, где по решению инстанции принимался определенный перечень условий совместного житья и пользования общим имуществом.

При рассмотрении подобных дел судья опирается на законодательную базу РФ, а в первую очередь – на ЖК РФ. Статья 41 представленного кодекса регламентирует право собственности на общее имущество в «коммуналке».

Понятие «коммунальная квартира»

На сегодняшний день в обиходе распространена такая дефиниция как «коммуналка». Но если проанализировать современное законодательство, то данное понятие не имеет юридической силы. Поэтому при раскрытии данного жилищного вопроса следует применять термин «коммунальная квартира».

Что собой представляет коммунальная квартира? Одним из явных недостатков современного ЖК РФ считается то, что он не дает ясного определения понятию коммунальная квартира. Это обуславливает собой возникновение многочисленных неясностей и противоречий в законодательстве, в частности, кодексах и законах, действующих на территории отдельных субъектов РФ.

Попытку трактовки понятия коммунальная квартира предпринимали множество юристов и ученых, но дать точное определение этой категории жилья не решится даже самый опытный адвокат. Если проанализировать весь накопленный теоретический опыт, то можно вывести обобщенную дефиницию.

Коммунальная квартира – это квартира, которая состоит из нескольких комнат, принадлежащих либо по договору соцнайма, либо на праве собственности. При этом ключевым фактором коммунального проживания является наличие двух и более собственников.

Безусловно, подобная трактовка носит формальный характер, но, несмотря на это, не противоречит ЖК РФ. Кроме того, подтверждает данную точку зрения и классификация коммунальных квартир, которая зафиксирована в Жилищном кодексе:

• квартиры, жилые комнаты которые используют наниматели для проживания после официального заключения договора соцнайма с государством;
• квартиры, подразделенные на комнаты, которые принадлежат владельцам на праве собственности;
• квартиры смешанного типа, которые подразумевают проживание под одной крышей как нанимателей по договору найма, так и хозяев комнат.

Понятие «общее имущество коммунальной квартиры»

Коммунальная квартира – это не только жилые комнаты, но и дополнительное имущество, которое имеет общий характер. Пользоваться данной полезной площадью могут все без исключения жильцы квартиры коммунального характера, так как имущество коллективного пользования принадлежит им на праве долевой собственности.

Общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире подразумевает собой наложение на участников правоотношений определенных прав и обязанностей. А именно статья 43 ЖК РФ на владельцев комнат накладывает бремя расходов, требуемое на содержание общего имущества в коммунальной квартире.

Расчет финансовых издержек каждого из собственников происходит по достаточно простой формуле. Доля расходов, которые имеют обязательный характер, рассчитывается с учетом доли общего имущества, которой наделяется собственник в соответствии с законодательством РФ. Соответственно, чем больше доля общеполезного имущества, тем большими будут издержки у владельца на содержание общего имущества в коммунальной квартире.

Общее имущество состоит из нескольких категорий хозяйственно-бытовых помещений:

• кухонное пространство, где установлены коллективные плиты, сантехника;
• коридоры, в которых собственники имеют право устанавливать мебель и другое имущество, но без ущемления интересов соседей в полном соответствии со своей долей;
• ванная комната или душевая кабина;
• туалет;
• бытовка и любое другое подсобное помещение.

Никто из жильцов не имеет права препятствовать эксплуатации другими жителями квартиры, в том числе и нанимателями, имущества общего пользования, что закрепляется правом общей долевой собственности. При подобных запретах гражданин имеет право обратиться в судебную инстанцию, которая выявит правомерность подобного поведения.

Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Наиболее подробно данный аспект совместного жительства рассмотрен в ст. 41 ЖК РФ. Именно поэтому все практикующие юристы обращаются к данному НПА, чтобы правильно трактовать все возникающие спорные моменты.

Согласно представленной статье, жилые комнаты в «коммуналке», имеющие статус изолированных, признаются законодательными нормами самостоятельными объектами права собственности. Иными словами, НПА обязывают осуществлять постановку на государственный учет всех жилых помещений при осуществлении правовых сделок с указанным типом имущества и в других случаях, регламентируемых федеральным законодательством РФ.

Что касается вопроса об общем имуществе, то в указанном случае помещения наделяются статусом общей долевой собственности. Из обозначенного правила следует закономерный вывод о том, что госрегистрация права общего имущества в подобных ситуациях не предусматривается законом.

Право собственности, распространяемое на имущество общего пользования в коммунальной квартире, возникает из-за того, что у владельца появляется право собственности на изолированные жилые комнаты.

Кроме того, интересен момент, что сама по себе коммунальная квартира не признается отдельным объектом права собственности. Это правило было выведено из того, что объектом права собственности в подобных квартирах признаются только жилые комнаты. Остальное полезное имущество общественного пользования находится в долевой собственности.

Здесь возникает другой вопрос – как осуществляется переход доли общего имущества новоиспеченному собственнику? Ответ прост. Право на долю в квартире коммунального типа возникает именно в тот момент, когда новый владелец наделяется законодательством правом собственности на приобретенные жилые комнаты в процессе купли-продажи, дарения, наследования. При этом размер доли новоиспеченного хозяина должен полностью соответствовать размеру доли общего имущества старого владельца.

Ограничения, накладываемые на собственников комнат в коммунальных квартирах

Законодательством РФ устанавливается принцип того, что судьба доли в коммунальной квартире на общее имущество полностью копирует право собственности жилого помещения. Иными словами, невозможно провести отчуждение доли вне зависимости от комнаты в квартире коммунального вида. Подобное правило подтверждается и тем, что общее имущество не может фигурировать в гражданском обороте как самостоятельный объект права собственности.

Невозможно провести отчуждение и отдельных частей полезной площади общего имущества, которое законодательством регламентируется как долевое. Единственное, что могут осуществить собственники жилых комнат – прирастить общее имущество к своей собственности. Подобные модификации происходят за счет перепланировки, переоборудования и реконструкции помещений.

Действия, направленные на изменение имущества коллективной эксплуатации посредством перепланировки, могут стать причиной того, что площадь совместного пользования сокращается в размерах.

Чтобы не нарушить законные интересы и права других граждан, проживающих в коммунальной квартире, собственник должен получить письменное согласие ото всех собственников жилья. Только в подобном случае кодификационные действия в общей долевой собственности будут признаны законными.

Кроме того, перепланировка и переоборудование общего имущества в коммунальных квартирах с целью улучшения условий для проживания могут происходить по решению всех собственников. В качестве примера выступает случай, когда собственники хотят расширить кухню за счет присоединения некоторой площади коридора. Однако подобные трансформации будут признаны законными лишь в том случае, если удастся получить разрешение на подобные капитальные действия от органов МСУ. Для этого по месту требования необходимо предоставить пакет документации, закрепленный ЖК РФ.

Если органы МСУ не выдадут разрешение на реконструкцию или перепланировку, то любые изменения будут считаться несогласованными. Это повлечет наложение ответственности на собственников, в частности, судебная инстанция может обязать владельцев восстановить прежний вид общего имущества до произведенных монтажных действий. При этом срок восстановительных работ устанавливается по усмотрению органов МСУ, так как законодательные акты не предусматривают какого-либо ясного пояснения на этот счет. 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Статья 37 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

См. все связанные документы >>>

1. В ч. 1 комментируемой статьи сказано, каким образом определяется размер доли собственников как жилых, так и нежилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Об определении общей площади см. комментарий к ст. 15.

Хотя правомочия собственника доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ограничены, определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет важное значение. В частности, размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2 — 3. При совершении сделок с жилыми помещениями, в результате которых возникает право собственности на них, одновременно возникает право общей долевой собственности на объекты общего пользования. Так, если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования и квартиры (кухня, коридор, ванная комната и др.), и многоквартирного дома. К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами и/или внутри квартиры. Субъектами права общей долевой собственности на это имущество являются все собственники помещений в многоквартирном доме.

4. Согласно ч. 4 комментируемой статьи собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, даже если на это есть согласие других сособственников. Невозможность выдела доли в натуре влечет и невозможность отчуждения доли в праве на общее имущество отдельно от индивидуально-определенного жилого помещения.

В соответствии с ранее сложившейся практикой допускалось заключение так называемых инвестиционных договоров, когда физическое или юридическое лицо заключало с государственным или муниципальным жилищным органом договор, по которому принимало на себя обязательство провести реконструкцию объекта общего пользования (например, чердачного помещения), а взамен получало право собственности на этот объект. Такая практика продолжалась и после принятия части первой ГК РФ, хотя в ст. 290 ГК прямо установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество дома. Таким образом, такая практика противоречила законодательству, и в ряде случаев подобные договоры в судебном порядке были признаны недействительными. Вместе с тем нельзя не обратить внимание на то, что указанная норма ЖК противоречит нормам ГК РФ, поскольку согласно ст. 252 ГК участник общей долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества. Кроме того, она противоречит ст. 246 ГК, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При этом следует иметь в виду, что этот вопрос приобретает особую значимость в связи с тем, что есть случаи, когда все собственники жилых помещений в многоквартирном доме не возражают против того, чтобы передать, например, чердак или подвал в собственность одного из жильцов, получив взамен ту или иную компенсацию.

Как считается доля собственника в общем имуществе в многоквартирном доме? Какая есть по этому вопросу судебная практика?

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст. 37 ЖК РФ).

До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», отменив упомянутый закон о товариществах собственников жилья, установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. То есть, если собственниками были выбран иной способ определения этих долей до 1 марта 2005 года, то их решения не утрачивают свою силу и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст. 42 ЖК РФ).

Сведения о размерах принадлежащих собственникам помещений в данном многоквартирном доме долей в праве общей собственности на общее имущество содержаться в реестрах собственников помещений в многоквартирном доме, которые обязаны вести управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (ч. 3.1 ст.45 ЖК РФ).

Некоторые примеры из судебных решений по вопросам определения доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требования признания общей долевой собственности на общее имущество, зарегистрированное в реестре за одним лицом.  

«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)» – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

2. Реконструкция объекта, изменяющая общую площадь помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, меняет размер долей в праве общей собственности на общее имущество других собственников жилых и нежилых помещений данного дома.

«В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта, в результате которой изменилась общая площадь помещения, принадлежащего истцу помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, влечет изменение размера долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме других собственников жилых и нежилых помещений данного дома» –Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 июня 2009 г. №  А06-5228/2008

3. Жилищный кодекс РФ определяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте.

«С учетом положений ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ в установленном законом порядке подлежит определению доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но не реальная доля в материальном объекте» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 июля 2015 г. по делу N 33-17061/2015

4. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.

«При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества; таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме» – Определение Московского городского суда от 17 мая 2017 г. N 4г-5145/17

5. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.

«Исходя из ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из размеров собственно комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-2354/2015

Общее имущество супругов — Услуги юриста по семейному праву Гарант-Право

Общее имущество (общая собственность) – это любые приобретения, сделанные любым из супругов или совместно в период брака за исключением личного имущества. Все эти приобретения находятся в общей совместной собственности, и супруги имеют на это имущество равные права. К общей собственности, в числе прочего, относятся все виды дохода, который получают супруги в виде оплаты труда, зарплаты, любых видов премии и различных поощрений за выполненную работу, в том числе, относящиеся к льготам и льготным выплатам. На такое имущество оба супруга имеют равные права, при этом совершенно не важно, на чье имя было оформлено имущество (машина, квартира и пр.) или кто именно оплачивал покупку. Причем, равные права на совместную собственность получают супруги независимо от того, принимали в приобретении участие оба, или один (одна) из супругов по той или иной уважительной с точки зрения Семейного кодекса РФ причине не имели собственного дохода. Это может быть ведение домохозяйства, учеба, болезнь, уход за детьми, инвалидность и т.д. Супруги могут любым методом распоряжаться и каким-либо образом использовать это имущество на равных правах. Они используют общее имущество по совместному согласию для удовлетворения интересов супругов, своих детей, родственников, близких людей. Супруги имеют право любым образом распоряжаться совместной собственностью как вместе, так и отдельно друг от друга. Причем, предполагается, что второй супруг дал согласие на распоряжение имуществом и доверенности при этом не требуется. Исключение из этого правила, приобретение недвижимости, и иные сделки с имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, для проведения такой сделки потребуется нотариальное согласие супруга. Правовой режим того или иного имущества может определить опытный юрист, специализирующийся на семейном праве. Наши специалисты обладают всеми необходимыми знаниями и опытом, и помогут вам решить любые юридические вопросы. Специалисты по семейным спорам предоставят вам подробную и грамотную консультацию по любым вопросам, связанным с общим и личным имуществом супругов.

Что нужно знать про общедомовое имущество и управление им

Общее имущество является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в доме на этом праве в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

К общему имуществу относится также земельный участок, на котором расположен дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на основании данных государственного кадастрового учета. 

Право общей долевой собственности на земельный участок под домом так же, как и на другое общее имущество, возникает у собственников в силу прямого указания жилищного законодательства. 

В соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет помещений, составляющих общее имущество дома, а также земельного участка, на котором расположен дом, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом дома. Также одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение производится государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество.

Собственник помещения в доме не вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности на общее имущество, он не может выделить эту долю в натуре, отчуждать ее (продавать, дарить, сдавать в аренду), а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Распоряжение общим имуществом происходит по решению общего собрания собственников.

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество рассматриваются в судебном порядке.

По своему предназначению общее имущество подразделяется на:

1. общие помещения;

2. несущие конструкции;

3. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно которым состав общего имущества определяется:

1. собственниками помещений — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

2. органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

3. органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции.

С согласия всех собственников помещений возможно также изменение статуса общего имущества. 

И если с общим имуществом многоквартирного дома в основном всё понятно, то с общим имуществом так называемых «коттеджных посёлков», в частности в Московской области, дела обстоят очень печально за редким исключением.

Проблема в том, что при строительстве таких посёлков застройщик не решал вопрос о том, как и кем будет обеспечиваться коммунальное обслуживание домов на застроенной территории, как и кем будет определяться состав общего имущества, кто и в каком порядке будет обслуживать общие коммуникации и общее имущество. Действующим законодательством такое административно-территориальное образование как «коттеджный поселок» или «дачный посёлок» не предусмотрено и в настоящее время возникло много конфликтных ситуаций, разрешение которых требует не только знания действующего гражданского и жилищного законодательства, но и правильного оформления правоотношений с собственниками индивидуальных жилых домов и домов блочной застройки (таунхаусов) в сфере коммунального обслуживания и содержания общего имущества так называемых «коттеджных поселков».

 

Право на долю в общедомовом имуществе отчуждается одновоременно с основным правом на квартиру

В чем суть регистрации перехода права на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме при наличии зарегистрированного права общей долевой собственности правообладателя этого помещения на общее имущество в таком многоквартирном доме? Подробно об этом рассказал заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Волгоградской области, Дмитрий Бабайцев.

 

 

В последнее время в практике работы Управления приобрел актуальность вопрос одновременности отчуждения принадлежащего собственнику жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме и доли в праве собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома в случае, когда такое право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. В рамках этой темы поступают вопросы граждан о возможности отчуждения доли в праве общей собственности как самостоятельного объекта гражданских прав, а также вопросы предоставления документов на государственную регистрацию в рассматриваемом случае.

Для правильного применения норм действующего законодательства, регламентирующих процедуры оформления прав на объекты недвижимого имущества в это ситуации, собственникам таких объектов необходимо знать следующее.

Учитывая положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»,

 право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с правом на помещения в таком доме.

Также следует отметить, что статьей 37 ЖК РФ установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым:

доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения;

доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение;

при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Таким образом, как само право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, так и размер доли в таком праве установлены в силу прямого указания закона и не требуют каких-либо дополнительных подтверждений, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, на котором расположен такой дом, у собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество. 

Вместе с тем, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) может осуществляться по желанию правообладателей.

Учитывая изложенное, право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона и при переходе права собственности на такое помещении к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме независимо от того, имеется ли в документе, являющемся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме (например, в договоре об отчуждении помещения), указание на это; то есть доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным предметом сделки, самостоятельным объектом гражданских прав, в связи с чем к отчуждению такой доли не могут применяться положения действующего законодательства, регулирующие оборот (отчуждение) долей в праве собственности на вещи, как на самостоятельные объекты гражданских прав.

Принимая во внимание изложенное, отсутствие в документе, являющемся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме, условия о передаче доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не является основанием для приостановления/отказа в государственной регистрации перехода права.

При этом статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218-ФЗ) установлен заявительный порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости (орган регистрации вправе без соответствующего заявления вносить записи о государственной регистрации в ЕГРН только в случаях, установленных федеральным законом, например, такая норма предусмотрена для государственной регистрации арестов недвижимого имущества). Подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации установлен размер государственной пошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В этой связи, в случае представления в орган регистрации прав только заявления (и приложенных к нему документов) о государственной регистрации перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме при наличии зарегистрированного права общей долевой собственности лица, отчуждающего такое помещение, на объекту недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, государственная регистрация перехода права собственности на жилое (нежилое) помещение должна быть приостановлена в соответствии с частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, поскольку не были представлены документы, необходимые для ее проведения.

 

Указанная позиция согласована с Департаментом недвижимости Минэкономразвития России и доведена до сведения территориальных органов Росреестра информационным письмом Росреестра от 28.02.2020 № 14-01663/ГЕ/20.

 

 

 

Городская земля как общая собственность

В последние годы политики, лоббисты и избиратели в Соединенных Штатах часто казались поляризованными — или парализованными — в том, где провести грань между частными и государственными правами на землю. Общая собственность, определяемая как частная собственность, принадлежащая группе или сообществу, находится по обе стороны этой линии.

Наиболее признанной общей собственностью являются природные ресурсы, и наиболее признанными простыми людьми являются сельские жители в развивающихся странах. Но концепция общих земель может также применяться к некоторым аспектам городских земель в Соединенных Штатах.По крайней мере, теория общей собственности может помочь политикам США более четко понять, о чем идет речь в дебатах о правах на землю.

На июньской 1996 г. конференции Международной ассоциации по изучению общей собственности в Беркли, Калифорния, «Голоса из общин», Институт Линкольна собрал дюжину исследователей и практиков из США, чтобы обсудить эти новые формы общин, некоторые из которых описано в этой статье:

• земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью
• случайных открытых пространств
• жилых домов, в том числе групповых домов, закрытых домов или поселков общей заинтересованности и
• Использование бездомных городского общественного имущества
• переоборудованных военных баз

Права собственности и стратегии землепользования

Экономист Дэниел Бромли и ученый-юрист Кэрол Роуз предложили независимые, но примерно совместимые схемы классификации режимов собственности.Бромли фокусируется на форме прав на землю, а Роуз — на стратегиях управления:

НЕДВИЖИМОСТЬ НА ЗЕМЛЕ

Бромли Роуз

1. Права частной собственности

2. Государственный запрет

3. Неспособность ничего не делать

4. Право общей собственности

Вариант 1 в каждом из этих списков является классической частной собственностью. Права собственника исключительны, и собственник решает, что ему делать с землей. Вариант 2 часто ассоциируется с государственной землей в том смысле, что государство владеет ею и решает, что, если что, может быть сделано и кто может это сделать на земле.Вариант 3 — это ситуация, которую часто называют «трагедией общин», когда земля никому не принадлежит, и поэтому каждый имеет как доступ, так и стимулы для злоупотребления ею. Несмотря на формулировку «трагедия общественного достояния», этот вариант лучше описать как «открытый доступ», «без собственности» или «неимущественный». Вариант 4 чаще всего ассоциируется с общей собственностью, определяемой как частная собственность, которая принадлежит и управляется определенным «правильным» образом группой людей.

Нет полного соответствия между стратегиями Роуза и категориями Бромли.Стратегия «Не подпускать» может применяться как к частной, так и к групповой собственности, а также к государственным землям — везде, где основная стратегия заключается в ограничении доступа определенной группе или никому. Стратегия «правильного пути» может применяться как к «неимущественным», так и к общедоступным ресурсам — если кто-либо, а не только члены определенной группы, может использовать ресурс, просто следуя предписанным правилам использования.

Тем не менее, сопоставление списков Бромли и Роуза позволяет предположить, что отличительной чертой общей собственности может быть предоставление земли как определенной группе людей, так и определенным видам использования.

Большая часть городских земель в США определяется как частная или государственная собственность. Однако такая земля может быть больше похожа на общую собственность, чем обычно считается. Например, правила зонирования и охраны окружающей среды не позволяют частным землевладельцам что-либо делать со «своей» землей. Вместо этого, например, частным владельцам земли у реки может быть отказано в установке подземных резервуаров для хранения нефти. Те аспекты землепользования, которые влияют на качество жизни сообщества или общую окружающую среду, управляются почти как общая собственность.

Что делает общество успешным?

Элинор Остром определила две предпосылки для успешного режима общей собственности: система должна сталкиваться со значительной экологической неопределенностью и должна быть социальная стабильность в группе владельцев / пользователей. По словам Острома, простые люди, должно быть, «разделяли прошлое и надеются разделить будущее». Они должны быть способны не только на «краткосрочную максимизацию, но и на долгосрочное размышление о совместных результатах».

Экологическая нестабильность побуждает простых людей разделять риски.Социальная стабильность позволяет или заставляет их сохранять ресурсы для будущих поколений. Например, во многих альпийских деревнях стада являются частной собственностью, а летние пастбища — общей. Чтобы избежать чрезмерного выпаса скота и бездомной езды, отдельные фермеры не могут выпасать на летних пастбищах больше овец и коз, чем они могут кормить в частном порядке зимой. Доступ к летним пастбищам помогает гарантировать всем семьям, независимо от их личных ресурсов, шанс заработать на жизнь.

Экологическая нестабильность и социальная стабильность обычно связаны с сельской местностью.Сельские землевладельцы сталкиваются с случайными рисками засух, наводнений и эпидемий и известны — точно или неточно — своим чувством принадлежности к общине.

Существуют ли эти требования в городских районах США? Возможно. Нестабильность окружающей среды достаточно легко найти, если «окружающая среда» определяется как социальная и экономическая, а также физическая. Для многих городских жителей депопуляция, джентрификация или закрытие заводов и баз столь же случайны и разрушительны, как наводнения или эпидемии. Социальная стабильность этих кварталов может быть в значительной степени вынужденной, создаваемой экономическими и расовыми барьерами на пути к мобильности.Но некоторые активисты сообщества также видят человеческие знания, социальные отношения и саму землю в таких местах как «социальный капитал», который можно мобилизовать для развития с помощью новых форм собственности.

Плюсы и минусы общего имущества

Большинство ученых, писавших об общей собственности, рассматривали простолюдинов как политических и экономических неудачников. Классический пример — сельские жители, защищающие свои традиционные лесные пастбища от лесозаготовительных компаний или государственных лесников, которые хотят запретить выпас скота для защиты саженцев деревьев или предотвращения эрозии.Но простолюдины также могут быть зажиточными или даже привилегированными. Например, многие частные или закрытые сообщества «общих интересов» пытаются ограждать дома высокие ценности и ограждать социальное и экономическое разнообразие.

Простолюдины по определению консервативны. Чтобы сохранить свои общие ресурсы, они должны исключить или изгнать всех, кто не желает соблюдать их правила землепользования. Они также должны удерживать лиц, которые наиболее продуктивно или выгодно используют общую собственность, от получения своей доли доходов и «обналичивания» системы.Хотя это и менее утешительно, чем стереотип забитых простолюдинов, которые делят и делят одно и то же, исключительное достояние все же может быть предпочтительнее приватизации или государственного контроля.

Но на практике оба эти варианта могут ускорить исчерпание ресурсов. Частные собственники могут извлекать максимальную денежную ценность из своей земли как можно быстрее, вместо того, чтобы сохранять ресурсы для своего собственного или чьего-либо будущего использования. Знаки «Держитесь подальше», возможно, не удержат местных жителей от неустойчивой добычи ресурсов с государственных земель — на самом деле, враждебность по отношению к отдаленному правительству может способствовать такому поведению.

Экономист Уильям Фишель применил это неявное сравнение к первичной зависимости местных органов власти США от налогов на землю (недвижимость). Он рассматривает всех жителей юрисдикции как простых людей, которые разделяют интерес к максимальному увеличению стоимости местной земли. Фишель утверждает, что Предложение 13 Калифорнии было точным эквивалентом превращения деревенских общин в национальный парк. Ограничив местные налоги на собственность и наделяя правительство штата более сильной ролью в финансировании школ, Предложение 13 передало «право собственности» на школы от индивидуальных сообществ удаленному правительству.

С точки зрения местных налогоплательщиков, эта передача ответственности вверх превратила их школы из местных «общин» с жесткими нормами о «правильном способе» финансирования и использования образования в государственную собственность, которую местные жители почти не считали собственностью. . В результате качество калифорнийских школ выровнялось во всех местных юрисдикциях, но оно не повысилось, а снизилось. Образование было исчерпано, а не управляемо.

New Commons

Несколько экспериментальных форм собственности и управления землей в У.S. — включая земельные фонды, соседние парки, сельское хозяйство, поддерживаемое общинами, и жилищные кооперативы с ограниченной долей участия — явно избегают крайностей частной или государственной собственности. Все эти «новые» формы общей собственности соответствуют описанию Кэрол Роуз варианта 4: «правильный путь». Все они направлены на поощрение или защиту конкретных видов землепользования или групп пользователей.

Эти эксперименты с правами собственности и обязанностями поднимают вопросы, на которые пока не ответили немногие исследователи, касающиеся городского развития или общей собственности.Когда и как местные политики должны поддерживать эксперименты с «общей собственностью»? Например, должны ли местные и государственные чиновники помогать устранять нормативные барьеры для групповой собственности на землю или поддерживать новые критерии ипотечного финансирования земли, находящейся в групповой собственности?

Есть также давние юридические возражения против «бессрочного права» — попытки связать руки будущим владельцам относительно того, как использовать их землю. Чтобы избежать этих возражений, земельные фонды должны иногда добиваться особых юридических исключений или даже изменять законы о государственной собственности.Однако долгосрочные затраты и выгоды от экспериментов с общей собственностью могут зависеть не столько от первоначального распределения прав на землю, сколько от изменений местной политики и экономических условий. Поиск ответов на эти вопросы потребует тесного сотрудничества между исследователями и практиками.

Боковые панели

Земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью

Рыночная стоимость земли во многом зависит от того, содержит ли она важные природные ресурсы, расположена ли она в процветающем сообществе или имеет доступ к услугам и инфраструктуре, предоставляемым государством.Американский философ девятнадцатого века Генри Джордж утверждал, что все эти ценности были созданы чем-то другим, а не частными действиями, и поэтому должны быть захвачены для общественного использования посредством налогообложения.

В последние годы земельные фонды и другие группы экспериментировали с распределением затрат и выгод от освоения земель во многом таким же образом, как это было предложено Генри Джорджем, но с помощью новых форм собственности на землю, а не налогообложения. Некоторые из этих экспериментов включают кооперативы с ограниченным капиталом и земельные трасты, такие как Бостонская инициатива по району Дадли-стрит.В рамках проекта на Дадли-стрит земля в районе городской застройки стала общей собственностью некоммерческой группы, при этом разрешено частное владение домами и другими зданиями.

Используя аналогичные аргументы, такие группы, как Equity Trust из Коннектикута, посвятили «социальный прирост» стоимости собственности — повышение цен на землю по мере того, как район выздоравливает от упадка или растет небольшой город, — на социальные цели. Например, часть продажной цены дома, которая связана с увеличением стоимости земли, а не с затратами на строительство жилья, используется для субсидирования покупной цены следующего домовладельца.

Случайные открытые пространства

Пустыни, старые кладбища и частично захороненные городские ручьи поднимают множество вопросов о том, как управлять городскими ландшафтами как общим достоянием. Группы, стремящиеся вернуть себе или использовать такие случайные городские открытые пространства, часто должны убеждать частных владельцев позволить им использовать и помогать поддерживать землю. Некоторые географы и проектировщики перенесли на карту заброшенные, а на практике часто «лишенные собственности» открытые пространства городов.

Группы, такие как Институт восстановления водных путей в Беркли, Калифорния, построили на этом исследовании, чтобы помочь городским жителям с низким доходом обнаруживать и восстанавливать забытые ручьи и их берега, превращая их из окрестных глазурей в соседские сокровища.Этот процесс повышает понимание жителями взаимозависимости между городом и природой, которую они часто считают исключительно пригородной или сельской.

Жилье

Для пожилых людей, семей с одним родителем и многих семей с низкими доходами отдельно стоящее односемейное жилье либо неуместно, либо недостижимо по цене. Тем не менее, традиционные правила землепользования, частично основанные на опасениях по поводу стоимости собственности, отдают предпочтение только односемейному жилью. Сторонники приватизации в U.S., а также в развивающихся странах или странах с переходной экономикой часто выступают за преобразование общей собственности в частную, чтобы способствовать реинвестированию или увеличению стоимости собственности. Организации, обслуживающие бездомных, такие как HomeBase в Сан-Франциско, видят, что этот аргумент применим даже к традиционно общественным местам, таким как дверные проемы, парки и автобусные скамейки. Чтобы отговорить бездомных занимать эти места, некоторые местные предприятия и соседи поддерживают правила, которые превращают их в квазичастную собственность.

Тем не менее, во всех этих условиях некоторые исследователи и практики также предлагали управлять жилищным фондом в целом как формой общей собственности, как для удовлетворения потребностей, не удовлетворяемых индивидуальным домом для одной семьи, так и для поощрения реинвестиций в районе. В США такие исследователи, как Патриция Поллак из Корнелла, изучили источники противодействия и последствия преобразования некоторых домов на одну семью в групповые квартиры, дополнительные квартиры и старые коттеджи. Многие владельцы домов и предприятий, которые выступают против такого использования земли в интервью, ожидая, что они снизят стоимость собственности, по иронии судьбы не знают, что в их районах уже есть часть этого альтернативного жилья.

Переделанные военные базы

Для каждой закрытой базы федеральное правительство предлагает фонды планирования одной организации. Эта организация должна представлять все местное сообщество, затронутое закрытием базы, от общественных до частных интересов и через местные политические юрисдикции. Такие исследователи, как Бернард Фриден из Массачусетского технологического института, сейчас изучают, как сообщества вокруг этих баз, которые часто включают в себя очень разные интересы, вынуждены создавать по крайней мере временные структуры «общего пользования» для получения федеральных грантов.

Немногие базы прошли полный процесс преобразования, поэтому еще неизвестно, будут ли эти временные сооружения преобразованы в постоянное владение или управление землей. В районе Окленда и Сан-Франциско, однако, Карл Энтони из Института Земляного острова и другие члены Комиссии по конверсии и реинвестированию Ист-Бэй сознательно рассматривали долгосрочное групповое или общественное владение некоторыми базовыми землями как способ удовлетворения региональных потребностей в жилье. пространство и рабочие места.

_______________

Элис Ингерсон, директор по публикациям Института Линкольна, получила степень доктора философии. в культурной антропологии, для исследования политики сельской индустриализации в Португалии. Она модерировала сессию «Есть ли в США городские общины?» на конференции «Голоса общин» в Калифорнии в 1996 году.

Список литературы

Стив Бартон и Кэрол Сильверман, Сообщества общих интересов: частные правительства и общественные интересы (Беркли, Калифорния: Издательство Института государственных исследований, 1994).

Дэниел Бромли, Окружающая среда и экономика: права собственности и государственная политика (Кембридж, Массачусетс: Basil Blackwell, Inc., 1991).

Уильям А. Фишель, Регулирующие меры: право, экономика и политика (Кембридж, Массачусетс: издательство Гарвардского университета, 1995).

Элинор Остром, Управление общинами: эволюция институтов коллективных действий (Нью-Йорк: издательство Кембриджского университета, 1990).

Кэрол М. Роуз, «Переосмысление мер экологического контроля: стратегии управления общими ресурсами», Duke Law Journal 1991, нет.1 (февраль 1991 г.), стр. 1-38.

Ресурсы общей собственности — обзор

Введение

Важные современные примеры ресурсов общей собственности включают глобальную атмосферу, океаны, большие озера, реки, леса, а также популяции рыб и диких животных, включая птиц. Хотя это и не является неизбежным, чрезмерная эксплуатация ресурсов общей собственности всегда является потенциальной угрозой и часто пугающей реальностью. Многие текущие экологические проблемы связаны с так называемой трагедией общества.

Классификация ресурсов как общей или частной собственности является чрезмерным упрощением. Существует множество градаций между полным отсутствием ограничения доступа (например, открытый доступ) и полным индивидуальным контролем. Например, прибрежные морские ресурсы в пределах 200-мильных рыболовных зон теперь признаны находящимися под исключительной юрисдикцией прибрежного государства, при этом иностранные рыбаки либо исключены, либо подлежат уплате сборов. Таким образом, доступ к этим ресурсам ограничен, но (если они не приватизированы) по нашему определению они все еще являются общей собственностью.Кроме того, частные землевладельцы редко имеют полные права поступать по своему усмотрению со своей собственностью — например, государство может сохранять за собой права на добычу полезных ископаемых, а правила зонирования могут ограничивать землепользование и застройку.

Логика трагедии общин проста, как будет объяснено позже. К сожалению, однако, многое из того, что было написано о ресурсах общей собственности, страдает расплывчатостью и неточностью, что приводит к ненужной путанице и противоречиям. Следующий гипотетический пример может быть полезен в качестве основы для общего понимания экономики общества.

Представьте себе небольшое озеро, полностью окруженное владениями двух землевладельцев. В озере водится популяция рыб, и оба землевладельца — заядлые рыбаки. Каков будет долгосрочный результат? Ответ не очевиден и зависит от различных факторов.

Первая возможность состоит в том, что озеро настолько велико, а популяция рыбы настолько продуктивна, что никакие промыслы двух землевладельцев не оказывают сколько-нибудь заметного воздействия на население. В этой идеальной ситуации, по предположению, ничего не происходит — трагедия общества не происходит.

Противоположный случай более поучителен. Предположим, например, что, впервые приняв во внимание свои владения, два соседа могут поймать всю рыбу, которую они хотят. Однако через несколько лет они замечают, что рыбы становится все меньше. Кроме того, похоже, исчезли те большие, которые раньше устраивали такую ​​драку. Дальнейшее развитие событий теперь зависит от реакции двух землевладельцев. Если они встретятся на дружеских условиях и согласятся ограничить свой улов или вернуть часть из них в озеро, динамика выловленной популяции рыбы может стабилизироваться, что обеспечит устойчивый, хотя и ограниченный, улов обоими владельцами.Может потребоваться несколько лет проб и ошибок, прежде чем будет определен максимальный устойчивый улов, или они могут решить отказаться от максимального улова в пользу сохранения большой популяции крупной рыбы.

Альтернативным решением может быть разделение озера на две рыболовные зоны, по одной для каждого землевладельца. Но это предполагает теплые отношения между землевладельцами, когда каждый будет сотрудничать, чтобы не ловить рыбу в зоне другого. Если рыба может свободно плавать между зонами, такое соглашение может не предотвратить перелов.Приватизация собственности или ресурсов не всегда возможна, а когда это возможно, она предполагает взаимное доверие и сотрудничество или внешнее принуждение.

Однако вместо таких мирных соглашений владельцы могут начать обвинять друг друга в чрезмерном вылове рыбы. Тогда отношения могут ухудшиться, когда оба будут полны решимости поймать всю рыбу, которую смогут найти. Можно купить более быструю лодку, надеясь превзойти своего соседа, который затем ответит тем же, и так далее. Такое поведение двух соседних особей может показаться раздражительным.Но что, если бы вместо двух собственников на озере было 100 коттеджей, и все они принадлежали заядлым рыбакам? Помимо увеличения давления на популяцию рыбы, это значительно усложнит проблему согласования и обеспечения соблюдения ограничений на вылов. Обман со стороны отдельных лиц будет трудно обнаружить и еще труднее контролировать.

Этот простой пример иллюстрирует многие характерные черты ресурсов общей собственности, включая потенциальную чрезмерную эксплуатацию, необходимость взаимного сотрудничества и возрастающие трудности контроля по мере увеличения числа совместных собственников.К этим вопросам автор вернется позже.

Унасылва — № 180 — Управление лесными ресурсами в общей собственности

Унасылва — № 180 — Управление лесными ресурсами в общей собственности — Режимы общей собственности в лесу: пережиток прошлого?

---

М. Маккин и Э. Остром

Маргарет Маккин работает на факультете политологии Университета Дьюка, Дарем, Северная Каролина, США.

Элинор Остром — содиректор семинара по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, Блумингтон, Индиана, США.

Стивен А. Дембнер (см. Вставку на стр. 4) является редактором Unasylva .

Шарлотта Хесс (см. Вставку на стр. 13) — директор библиотечных и информационных служб семинара по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, Блумингтон, Индиана, США.

Исследование текущего и будущего потенциала режимов общей собственности в области сохранения и устойчивого использования лесных ресурсов.

Жители Мбацци, Уганда, объясняют свои методы лесопользования и управления, составляя карту своей деревни и ее связь с лесами Намунго и Лвамунда

Режимы общей собственности, используемые общинами для управления лесами и другими ресурсами с целью получения долгосрочной выгоды, когда-то были широко распространены по всему миру. Некоторые из них, возможно, исчезли естественным образом, поскольку общины выбрали другие механизмы, особенно перед лицом технологических и экономических изменений, но в большинстве случаев режимы общей собственности, похоже, перестали существовать.Это происходило двумя основными способами: там, где режимы общей собственности — какими бы сложными и долгосрочными — никогда не кодифицировались, они могли просто не учитываться при первой попытке страны формализовать и кодифицировать права собственности на рассматриваемые ресурсы (например, , в Индонезии, Бразилии и большинстве стран Африки к югу от Сахары). В тех случаях, когда режимы общей собственности получили юридическое признание, земельные реформы иногда передавали все такие права отдельным лицам (как в случае огораживания в Соединенном Королевстве) или самому правительству, или их комбинации (как в Индии и Японии).

Программа ФАО «Леса и люди» и общинное лесопользование S.A. Дембнер Программа «Леса, деревья и люди» (FTPP) — это программа действий ФАО, которая объединяет ресурсы и мероприятия в области общинного лесного хозяйства из Регулярной программы ФАО и четырех целевых фондов. Цель FTPP — укрепить региональные национальные и местные институты, которые, в свою очередь, укрепят способность местного населения управлять и использовать природные ресурсы.Другая цель — получить более глубокое понимание огромного разнообразия лесохозяйственной деятельности в сообществах по всему миру. FTPP акцентировал внимание на трех сложных темах в развитии новых знаний: совместные методологии: местное управление деревьями и лесными массивами; а также повышение квалификации, обучение и связь. С самого начала было понятно, что центральным элементом местного управления деревьями и лесными массивами является глубокое понимание прав владения деревьями и землей (владение, организация и управление).FTPP de, сбежал из концептуального документа, полевого руководства и нескольких тематических исследований по методам быстрой оценки, используемых для лучшего понимания и анализа владения и пользования на политическом и полевом уровнях. Это также тема, по которой правительства, особенно страны с переходной экономикой, очень заинтересованы в получении политических рекомендаций. Многие страны рассматривают альтернативы государственному участию и управлению лесными угодьями. Несмотря на то, что индивидуальная приватизация подвергается значительному давлению, существуют также значительные свидетельства того, что эта форма владения не всегда может быть наиболее подходящей. Управление лесными ресурсами как общим пулом людей, живущих в них или рядом с ними, получает все большее внимание.Однако это сложная тема, и информация отсутствует. В качестве отправной точки FTPP провела обзоры и анализ литературы по общинному управлению лесами в Азии, Латинской Америке и Сахелианской Африке. Обзор литературы во многих случаях показал, что управление общей собственностью леса на местном уровне является давним и все еще жизнеспособным подходом. Также стало ясно, что эти системы управления влекут за собой сложные взаимоотношения между группами деревень и местными учреждениями, между отдельными лицами и законами, регулирующими лес, а также между правительствами и сельскими жителями. Не было согласия по концептуальной основе для рассмотрения общинного управления лесами, и, похоже, отсутствовало научное понимание того, какие переменные являются основными причинами успеха или неудачи этих систем. Затем FTPP сформировал небольшую консультативную группу (в которую вошли эксперты из ФАО, Международного центра интегрированного горного развития Университета Индианы, Университета Дьюка и Центра владения и пользования в Висконсинском университете, Института Вудлендс Маунтин, Оксфордского университета и Associates in Rural Development), чтобы принять решение о формы продуктивного действия. Удав-консультант! рекомендовал определение стратегии сбора и анализа информации о местном управлении лесными ресурсами, включая создание базы данных, и родилась концепция исследовательской программы IFRI. Исследования не являются основным направлением деятельности ФАО, поэтому Университет Индианы, ведущий центр передового опыта в области коммунального управления с высокоразвитой базой данных по коммунальному управлению ирригационными системами, согласился взять на себя ведущую роль в разработке базы данных по лесному хозяйству.Готовность Университета Индианы взять на себя инициативу, а также многих других организаций и агентств к интеллектуальному и финансовому сотрудничеству убедила FTPP в том, что первоначальное финансирование и поддержка должны быть предоставлены для стимулирования создания IFRI. В соответствии с целью ФАО по укреплению институтов в развивающихся странах FTPP помогла создать центры FRI в Боливии, Непале и Уганде и сотрудничает в их усилиях по созданию других. Одновременно с разработкой базы данных консультативный комитет рекомендовал работу по пяти специальным темам: правовой контекст для управления коммунальным хозяйством; влияние рыночной среды на коммунальное управление: экономические издержки и выгоды для коммунального управления; вопросы справедливости; и управление конфликтами.FTPP проводит эти исследования, в частности, управление конфликтами; В настоящее время проводится серия географически сбалансированных тематических исследований, чтобы лучше понять, как местное население управляет конфликтами в целом, жизнеспособность традиционных общественных институтов в разрешении споров с внешними группами (например, с государственными учреждениями, лесозаготовками и другими коммерческими организациями, национальными и международными некоммерческими организациями). правительственные организации и т. д.), а также степень, в которой современные правовые институты используются и могут быть использованы.

Среди множества оправданий, выдвинутых в пользу исключения общинной собственности на леса, был аргумент, что индивидуальная или общественная собственность обеспечит повышенную эффективность использования ресурсов и более надежную долгосрочную защиту ресурса. Но во многих случаях очевидно, что меры, возникшие для замены режимов общей собственности, оказались неэффективными в продвижении устойчивого управления ресурсами. Во многих случаях передача прав собственности от традиционных групп пользователей к другим устраняет стимулы для мониторинга и ограниченного использования, превращает защитников владельцев в браконьеров и усугубляет истощение ресурсов, для предотвращения которого они были предназначены.Отсюда возобновление интереса как к урокам, которые можно извлечь из успешных режимов общей собственности прошлого и настоящего (см. McKean, 1992a; 1992b; Netting, 1981; Berkes, 1992; Agrawal, 1994), так и к возможности возрождения общинной собственности или управление в качестве практического средства правовой защиты там, где это необходимо.

В этой статье сначала рассматривается вопрос о том, что такое общая собственность, а затем рассматриваются потенциальные преимущества использования режимов общей собственности для администрирования и управления лесными ресурсами.В заключительном разделе исследуются текущие знания об успешных режимах общей собственности для лесов.

В этой статье термин «ресурсы общего пула» используется для обозначения физических качеств ресурсных систем, а не социальных институтов, которые люди прикрепили к ним. «Общая собственность» или «режим общей собственности» используется для обозначения договоренности о правах собственности, в которой группа пользователей ресурсов разделяет права и обязанности по отношению к ресурсу. Термины собственности относятся к социальным институтам, а не к каким-либо естественным или физическим свойствам ресурса.Часто используемого термина «ресурсы общей собственности» избегают, поскольку он рискует спутать собственность (социальный институт) с ресурсами (частью физического и биологического мира). [ Ed. note: Поскольку научные исследования в этой области относительно новы, вопрос определения терминов все еще не решен. Читатели найдут термин «ресурсы общей собственности», использованный в некоторых других статьях этого выпуска. Однако различие между ресурсами и учреждениями можно определить в контексте.]

Ресурсы общего пула имеют две определяющие характеристики. Во-первых, создание институтов для исключения из них потенциальных бенефициаров обходится дорого, как и в случае с товарами и услугами, обычно называемыми общественными благами. Это побуждает людей использовать, даже чрезмерно, товары из общего пула, не вкладывая средства в их сохранение или управление. Во-вторых, ресурсные единицы, собранные одним человеком, недоступны для других — они поддаются вычитанию или конкурируют в потреблении, как частные товары, и, таким образом, могут истощаться.

Как ни странно, термин «общая собственность», кажется, вошел в язык, чтобы относиться не к какой-либо форме собственности вообще, а к неимуществу, или к ресурсам открытого доступа, права или обязанности которых не определены (Гордон , 1954; Scott, 1955; Demsetz, 1967; Alchian, Demsetz, 1973). Неэффективность и исчерпание ресурсов, которым подвержены механизмы открытого доступа, хорошо известны. Открытый доступ работает хорошо только тогда, когда нет необходимости вообще управлять ресурсом: когда спрос слишком низок, чтобы оправдать усилия.С другой стороны, в системе общей собственности права на ресурс разделяются определенной группой лиц. Таким образом, есть собственность, а не неимущество (есть права, а не отсутствие прав), и они являются общими не для всех, а для определенной группы пользователей. Таким образом, общая собственность — это не доступ, открытый для всех, но доступ ограниченный определенной группой пользователей, которые обладают общими правами (Runge, 1981; 1984, 1992; Bromley and Cernea, 1989; Bromley et al ., 1992).Классическое эссе Хардин (Hardin, 1968) о трагедии общественного достояния указывает на опасность открытого доступа, не указывая четко, что проблема заключалась в отсутствии прав собственности или режима управления (открытость доступа), а не в совместном использовании (общий использовать). Хардин (Hardin, 1994) предпринял шаги для исправления этого упущения в более поздней работе, в которой проводится различие между неуправляемыми (не имеющими собственности) общинами, подверженными трагедии, и управляемыми (находящимися в собственности) общинами, в которых права собственности могут предотвратить неправильное использование ресурса.

Женщина ткет циновку из соломы на склоне холма недалеко от Покхары, Непал

Экономисты (North, 1990; North and Thomas, 1973; Demsetz, 1967; Alchian and Demsetz, 1973; Anderson and Hill, 1977; Libecap, 1989) убедительно утверждают, что права собственности возникают в ответ на конфликт из-за использования ресурсов и конфликтующие претензии. над ресурсами, и что четко определенные права собственности способствуют более эффективному использованию ресурсов и более ответственному долгосрочному уходу за ресурсной базой.Полный набор прав будет включать различные права на использование (от права на использование и изменение использования ресурса до права на уничтожение ресурса), а также права отчуждения (например, передача прав наследникам по завещанию и / или продажа человека) (Schlager and Ostrom, 1992; 1993).

Теоретики (Локк, 1965; ДеАлесси, 1980; 1982; Либекап, 1989) также утверждают, что экономический рост является результатом создания прав частной собственности в той мере, в какой эти права:

i) четко указано;

ii) эксклюзивный;

iii) безопасный; а также

iv) неповрежденный пакет прав, поэтому владелец прав на использование также может решить изменить способ использования ресурса, даже чтобы уничтожить его и, конечно же, передать его.

Примечательно, что определение прав частной собственности связано с правами, а не с характером юридического лица, которое ими владеет. Конфиденциальность прав частной собственности не требует, чтобы они принадлежали физическим лицам; они также могут принадлежать группам лиц.

Ученые, разработавшие таксономию, чтобы указать на разницу между механизмами открытого доступа и общей собственностью, иногда выделяли четыре очень общих «типа» собственности: государственная, частная, общая и открытая.К сожалению, такая классификация создает ошибочное впечатление, что общая собственность не является частной собственностью и, следовательно, не имеет желаемых атрибутов частной собственности. Крайне важно признать, что общая собственность — это совместно используемая частная собственность , и ее следует рассматривать наряду с деловыми партнерствами, акционерными корпорациями и кооперативами. Права собственности в режиме общей собственности могут быть очень четко определены, они по определению являются исключительными для совладельцев (членов группы пользователей), они защищены, если они получают соответствующую юридическую поддержку со стороны правительства, а в некоторых случаях они полностью отчуждаемы.Например, некоторые швейцарские альпийские режимы общей собственности, некоторые японские режимы общей собственности в сельском и лесном хозяйстве и все японские рыболовные кооперативы разрешают торговлю акциями (индивидуально разделенные права на поток или доход), в то время как все они имеют механизмы, с помощью которых вся группа пользователей общей собственности может фактически продать свои активы (разделяемые права на акции или основные активы группы пользователей или корпорации) (Netting, 1981; Glaser, 1987; McKean, 1992a).

Механизмы совместного использования частной собственности, включая режимы общей собственности, действительно имеют свои слабые стороны: точно так же, как в фирме могут быть уклонения и агентские проблемы, внутри режима общей собственности могут быть соблазны обмануть правила сообщества.Но есть продуктивная эффективность, которую можно достичь за счет коллективного производства, которая может перевесить потенциальные потери из-за уклонения от работы. Точно так же могут быть выгоды от совместного управления неповрежденным ресурсом, которые могут перевесить потери от мошенничества (или стоимость механизмов предотвращения мошенничества) в режиме общей собственности (Coase, 1937; Miller, 1993).

Режимы общей собственности — это способ приватизировать права на что-либо без разделения на части. Общая собственность также предлагает способ разделения потока снимаемого или собираемого «дохода» (процентов) от интерактивной системы ресурсов без разделения самой основной суммы.Такой режим, очевидно, был бы желателен, когда система ресурсов наиболее продуктивно управляется как целостное целое, а не разрозненными частями. Исторически режимы общей собственности развивались там, где спрос на ресурс слишком велик, чтобы допускать открытый доступ, поэтому права собственности на ресурсы должны быть созданы, но некоторые другие факторы делают невозможным или нежелательным разделение самого ресурса.

Факторы, благоприятствующие целостности ресурсов

Неделимость .Ресурс может иметь физические характеристики, которые делают его неприменимым к физическому разделению или разграничению. Либо система ресурсов не может быть ограничена (открытое море, стратосфера), либо рассматриваемые ресурсы могут перемещаться на большой территории (воздух, вода, рыба, дикие животные). Такими ресурсами нужно управлять очень крупными единицами. На первый взгляд леса могут показаться гораздо более делимыми, чем другие виды систем ресурсов. Однако лесами необходимо управлять крупными единицами, особенно там, где ими управляют не только из-за продуктов, которые можно вывозить, но и из-за их экологической ценности как на микро-, так и на макроуровне.Даже в строго производственных лесах экономия на масштабе часто выступает против фрагментации, особенно с точки зрения затрат на управление.

Неопределенность в расположении продуктивных зон. В хрупкой окружающей среде природа может создать большую неопределенность в отношении продуктивности любого конкретного участка ресурсной системы, и местоположение непродуктивных участков нелегко предсказать из года в год, даже если «средняя» или «общая» производительность вся область довольно стабильна с течением времени.В этой ситуации система ресурсов стационарна и может даже иметь очевидные границы, но продуктивные части непостоянны. В таких ресурсных системах пользователи ресурсов вполне могут предпочесть разделить всю территорию и вместе решить, где сосредоточить использование в конкретное время, тем самым разделяя риски и выгоды, вместо того, чтобы разделять территорию на отдельные участки и, таким образом, налагать общий риск на некоторые из них. участники (те, чьи посылки оказались плохими в то время).

Производственная эффективность за счет интернализации внешних эффектов .Во многих ресурсных системах, например, в водосборных бассейнах, использование в одной зоне немедленно влияет на использование и продуктивность в другой: вырубка леса на склоне холма разрушает водоснабжение и ухудшает качество почвы. Если разные люди владеют лесами в гористой местности и полями вниз или, если уж на то пошло, небольшими прилегающими участками леса и пастбища — и принимают решения об использовании ресурсов независимо и по отдельности, они вполне могут причинить вред друг другу. Если эти внешние эффекты существенны, владельцы / пользователи захотят заключить взаимовыгодные контракты (Coase, 1960).Либо фермеры, работающие на спусках, будут платить владельцам лесов, проживающих в гору, чтобы они не рубили все деревья, которые они могут захотеть, либо владельцы лесов на склонах будут срубать все деревья, которые они хотят, и вместо этого компенсируют фермерам, работающим на спусках, за поврежденные поля из дополнительных доходов от продажи древесины.

Институциональной альтернативой этой серии двусторонних обменов является создание режима общей собственности для совместного принятия решений по управлению ресурсами. Люди, которые используют режим общей собственности для управления водосборной площадью, могут все совместно владеть высокогорными лесами, управлять лесозаготовками, чтобы предотвратить эрозию почвы и повреждение полей внизу, и зарабатывать на своих подножных фермах больше, чем то, чем они жертвуют, не вырубая столько брус в гору.Режимы общей собственности могут стать желательным вариантом, когда более интенсивное использование ресурсов умножает внешние эффекты между участками и увеличивает коллективное соглашение о довольно ограничительных правилах использования, и когда коллективное соблюдение этих правил становится легче (меньше времени, меньшие транзакционные издержки для владельцев), чем бесконечное -на один сделки.

Административная эффективность. Даже если ресурсы легко разделить на участки, административная поддержка для обеспечения соблюдения прав собственности на отдельные участки может быть недоступна.Создание режима общей собственности может быть способом введения правил коллективного управления, которые функционируют как воображаемые ограждения и неформальные суды внутри группы пользователей, чтобы заполнить этот пробел. В этих обстоятельствах это дешевле, и это может создать группа пользователей ресурсов (даже если они не могут создать общенациональную систему судов и не могут позволить себе колючую проволоку). Режимы общей собственности могут быть особенно привлекательными с точки зрения обеспечения административной эффективности, когда правила управления ресурсами можно просто перенести на функции уже существующей общественной организации.

Выделение лесной площади общего пользования для анализа В Боливии

Члены групп пользователей Soraghare, Nilkantha VDC, Dhading, Nepal

Некоторые ресурсные системы кажутся в высшей степени делимыми, например: там, где риск и неопределенность низки и одинаковы для всей ресурсной системы; где внешние эффекты кажутся незначительными или управляемыми посредством заключения индивидуальных контрактов; и где имеется достаточная административная поддержка для индивидуальных участков.Однако даже в этих случаях могут быть причины для сохранения договоренностей об общей собственности. Системы природных ресурсов — это, по сути, интерактивные леса, обеспечивающие контроль водоразделов, виды взаимозависимы, о чем мы часто не подозреваем, и т. Д. — и вполне могут быть более продуктивными в больших единицах, чем в маленьких. Чтобы оптимизировать производительность своей собственной посылки, владельцы отдельных посылок могут захотеть гарантировать, что владельцы соседних посылок также будут использовать свои посылки совместимым и дополнительным образом.Фактически, владельцы отдельных, но прилегающих участков могут быть заинтересованы во взаимном регулировании землепользования, что эквивалентно зонированию. Фактически, зонирование и городское планирование фактически представляют собой создание общих или разделяемых прав собственности на выбор землепользования и передачу этих прав гражданам муниципального образования. Подобно тому, как зонирование в приграничных районах с низкой плотностью населения было бы ненужным усилием, было бы все более желательно контролировать внешние эффекты в районах с увеличивающейся или уже высокой плотностью населения, поэтому общая собственность становится более желательной, а не менее, с более высокой интенсивностью. использование ресурсов.

То есть взаимное регулирование через институциональный эквивалент режима общей собственности более желательно, поскольку использование ресурсов усиливается и приближается к производственным пределам ресурсной системы. Кроме того, поскольку ресурсы используют люди, общая собственность становится более желательной — не обязательно более пригодной для использования, но более ценной и, следовательно, более стоящей внимания, поскольку плотность населения увеличивается на данной ресурсной базе.

Если люди зависят от извлечения из системы ресурсов столько, сколько система может предложить устойчиво, тогда становится важна тщательная взаимная корректировка их использования ресурсов.Режимы общей собственности — это, по сути, способ институционализировать и организовать такую ​​тонкую настройку, когда ресурсные системы работают на пределе своих возможностей.

Многие наблюдатели и политики в отчаянии опускают руки, когда видят демографическое давление и истощение ресурсов; они осуждают общую собственность как причудливую и непригодную для использования и рекомендуют приватизацию. Но то, что они подразумевают под приватизацией, — это либо прямая передача всей ресурсной системы одному человеку без учета последствий для бывших пользователей ресурса, либо разделение.Поэтому защита «приватизации» имеет тенденцию упускать из виду то, что на самом деле может быть наиболее подходящей формой приватизации в некоторых случаях — частной или общей собственности. Как и индивидуальное разделение, общая собственность дает владельцам ресурсов стимул рационально использовать свои ресурсы, делать инвестиции в качество ресурсов и управлять ими устойчиво и, следовательно, эффективно в долгосрочной перспективе. Однако, в отличие от индивидуального разделения, общая собственность предлагает способ продолжить ограниченный сбор урожая из находящейся под угрозой или уязвимой системы ресурсов, одновременно решая проблемы мониторинга и обеспечения соблюдения, связанные с необходимостью ограничить сбор урожая.

На сегодняшний день результаты многих индивидуальных исследований успешных и неудачных режимов общей собственности могут быть объединены в набор широких политических рекомендаций (основанных на Ostrom, 1990; McKean, 1992b; Ostrom, Gardner end walker, 1994).

Группам пользователей необходимо право на организацию своей деятельности или, по крайней мере, гарантию отсутствия вмешательства. Существует резкое различие между группами лесопользователей, такими как в Швейцарии и Японии, которые имеют юридический статус как субъекты собственности и давно задокументированные истории общинного лесопользования, и коренными народами от Калимантана и Ириан-Джая до Амазонки. и от Заира до Индии, которые практиковали общинное лесопользование на протяжении десятилетий или даже столетий, но не имели правовой защиты.Как только лесная продукция становится коммерчески привлекательной, лица, не входящие в традиционное сообщество пользователей, начинают интересоваться приобретением законных прав на лес. Если традиционные пользователи изначально имеют эти законные права, то они, по сути, имеют коммерческие возможности, которые создают их ресурсы. Например, в Папуа-Новой Гвинее, где традиционные права общинных ресурсов имеют юридическую силу, портативные пилорамы, используемые сельскими жителями, в целом оказываются более экономически эффективными и приносят больше благосостояния деревне, чем предоставление концессий на сбор урожая внешним корпорациям.Там, где требования местных сообществ не признаются национальными правительствами, лучшее, на что они могут тогда надеяться, — это то, что высшие эшелоны правительства не будут их игнорировать, а не выступать против них. Фермерские деревни Андхры, которые используют систему открытого поля для управления посадками, сбором урожая, выпасом и орошением, делают это успешно только потому и до тех пор, пока правительства штата и страны игнорируют их (Wade, 1992).

Опрос лесопользователей в Сорагаре, Нилканта, Дхадинг, Непал

Создание исследовательской сети по лесным ресурсам и учреждениям IFRI Большинство исследований режимов общей собственности в лесах основывались в основном на тематических исследованиях.Переменные, изученные в одном исследовании, не всегда сопоставимы с переменными, изученными в другом. Таким образом, невозможно проанализировать, как разные институты работают в контексте большого количества экологических, культурных и политико-экономических условий. Также не было возможности обработать данные, собранные в конкретных местах с помощью спутниковых изображений, чтобы условия, наблюдаемые на расстоянии, могли быть связаны с процессами и результатами, наблюдаемыми на земле. Пытаясь восполнить этот пробел, социологи, участвующие в семинаре по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, начали исследовательскую программу Международных лесных ресурсов и институтов (IFRI).Целью IFRI является получение систематической информации о возможностях и ограничениях различных институциональных механизмов для решения проблем обезлесения и утраты биоразнообразия. Исследовательская сеть и база данных предназначены для сбора информации, которая поддается сравнительному анализу, и для создания международной сети участников и пользователей, которые могут использовать эту базу данных для руководства будущими политическими усилиями. За последние два года были предприняты первые шаги по разработке строгих исследовательских протоколов и сети сотрудничающих исследовательских центров. Первые три сотрудничающих исследовательских центра расположены в Боливии, Непале и Уганде.Есть надежда, что сеть расширится в течение следующих пяти лет и включит 15 сотрудничающих исследовательских центров, расположенных во всех основных регионах мира. Возможности создания исследовательских центров, сотрудничающих с IFRI, в Норвегии, Швеции, Словакии, Зимбабве, Мадагаскаре, Камеруне, Индии, на Филиппинах. Коста-Рика (рассматриваются Гватемала, Бразилия и США. Каждый участвующий центр будет обладать многопрофильными навыками и обучением, необходимыми для использования этих протоколов для сбора систематических данных о состоянии лесов и учреждений и составления выборки лесных участков с географической привязкой с течением времени.Каждый центр организует многопрофильные исследовательские группы для проведения повторных посещений выборки лесных участков и получения сопоставимых, достоверных и надежных данных. Необходимо будет убедиться, что: · использованы систематические количественные измерения лесного хозяйства: · реестры видов включают как научные, так и местные названия и способы использования; · исследователи свободно владеют местными языками, что позволяет им проводить углубленные обсуждения с пользователями (как с теми, у кого есть официальные права, так и без них), включая женщин, мужчин и детей; · местные лесопользователи получают уверенность в том, что исследователи, которые возвращаются на постоянной основе, уважают возможности местных пользователей и используют методы участия для получения качественных данных, которые синтезируются и немедленно становятся доступными для местных пользователей; · аналитики, хорошо знакомые с местными различиями внутри страны, проводят сложный анализ данных, основанный на хорошей научной подготовке, а также на глубоком знании местных условий; и · советы относительно вариантов политики дают люди, чье собственное будущее ближе! Связано с успехом этих политических рекомендаций. Ключевым аспектом исследовательской программы IFRI является обширное обучение участников! — методам сбора данных, использованию компьютеров для архивирования и анализа, а также быстрой и полезной обратной связи с лесопользователями и правительственными чиновниками. Повышение квалификации и знаний национальных ученых будет способствовать расширению базы знаний для политического диалога в их собственных странах. Во время каждого посещения участка будут собираться данные о лесах и поселениях, границах и способах использования человеком.Будут проведены углубленные обсуждения с различными группами пользователей относительно их стимулов к участию в улучшении, патрулировании, заготовке и продаже разнообразной лесной продукции, поскольку на них влияют сложные совокупности используемых прав собственности. Состав групп пользователей; проблемы, возникающие при борьбе с незаконной заготовкой; как пользователи и официальные лица видят последствия применения правил; как связаны друг с другом многочисленные правительственные учреждения, НПО, частные корпорации и учреждения коренных народов; и какие конфликты возникли и как они (или нет) разрешаются, будет оцениваться в ходе непрерывного процесса наблюдения, обсуждения и обратной связи.Данные на микроуровне помогут раскрыть сложные процессы, последствия которых можно отслеживать с помощью спутниковых изображений, но сами процессы еще недостаточно изучены и могут быть изучены только в полевых условиях. Если предварительный анализ покажет, что институциональные механизмы в определенных местах дают гораздо больше (или намного меньше), чем другие в аналогичных условиях, могут быть проведены индивидуальные тематические исследования. Полученная информация будет занесена в реляционную базу данных, специально разработанную для отслеживания сложных режимов владения деревьями, местных технологий лесозаготовок, а также пола, этнической принадлежности и разнообразия организованных и неорганизованных групп пользователей.База данных содержит как количественную, так и качественную информацию и сохраняет богатые контекстные описания, а также номинальное и порядковое кодирование. Информация может быть незамедлительно доступна лесопользователям и государственным служащим о состоянии лесов и биоразнообразии растений в каждом месте с течением времени. Анализ будет сосредоточен на том, как различные типы лесных учреждений, и особенно режимы общей собственности, влияют на стимулы пользователей к повышению собственного благосостояния, а также к сохранению разнообразия растений, предотвращению эрозии почвы и поддержанию долгосрочных условий лесов.Все типы лесных институтов будут включены в исследование, чтобы сравнить эффективность институтов общей собственности с различными формами государственного управления и индивидуальными соглашениями о собственности. После того, как исходные данные собраны и введены в местную базу данных, поддерживаемую в стране, сотрудничающие исследовательские центры могут отвечать на запросы практиков и исследователей для получения ответов на вопросы, имеющие непосредственное значение для конкретного места. В Непале, например, «база данных IFRI используется для сбора исходных данных для проекта арендуемого лесного хозяйства, осуществляемого Департаментом лесов».Мониторинг проекта будет проводиться с течением времени, чтобы оценить эффективность предоставления в долгосрочную аренду безземельных крестьян и обучения их соответствующим методам агролесоводства. При оценке будут использоваться несколько контрольных групп. Первыми будут те районы, где проводятся базовые исследования, но проект аренды еще не начат. Второй — это территории в аналогичных экологических зонах, где самоорганизованные группы пользователей, Департамент лесов, НПО или другие специальные проекты несут ответственность за все или часть управления лесами. В Уганде база данных IFRI разрабатывается таким образом, чтобы ее можно было использовать как неотъемлемую часть Национального плана действий по охране окружающей среды. В Уганде наблюдается значительный интерес к отслеживанию того, как местные общины справляются с управлением разнообразными системами ресурсов. В Боливии недавняя политика по изменению формального статуса различных типов местных сообществ будет изучена с помощью базы данных lFR1. Он также предоставит местным пользователям и правительственным чиновникам обратную связь о сравнительной эффективности различных типов лесных учреждений и в динамике. После того, как данные будут проанализированы на местном уровне, они будут переданы другим членам сети, чтобы можно было провести систематический межстрановой анализ. Информация, полученная и используемая этой сетью, будет использоваться для изучения предположений, полученных из предыдущих исследований режимов общей собственности и институционального анализа против дизайна в более общем плане. Дальнейшее расширение сети будет зависеть от наличия финансирования и договоренностей, посредством которых эта исследовательская программа может предоставить важную и своевременную информацию, имеющую большое значение для лесопользователей, государственных чиновников и ученых в конкретном регионе. Запросы на дополнительную информацию об исследовательской программе IFRI и сети сотрудничающих центров следует направлять д-ру Элинор Остром, содиректору. Семинар по политической теории и анализу политики, Университет Индианы, 513 North Park Street. Блумингтон, Индиана, США, 47808-3895. Муравейник, используемый как источник пищи в Уганде

Границы ресурса должны быть четкими . Как естественные физические границы леса, так и юридические границы леса конкретного сообщества должны быть четко определены и определены. Четко обозначенные или даже хорошо понятные границы могут быть недорогой заменой ограждению. Действительно, ограждение может быть эффективным барьером против некоторых животных, но не против людей, которые могут перелезть через большинство заборов и, в любом случае, приобрести кусачки для проволоки и пилы. Те, кто вторгаются на территорию другого человека, знают, что они это делают, а те, кто подвергается вторжению, могут легко доказать, что на них вторглись.

Критерии членства в группе правомочных пользователей ресурса должны быть четкими . Группа пользователей должна иметь твердое согласие относительно того, кто ее члены, и, вероятно, будет лучше, если критерии допуска к членству в этой группе не позволят количеству подходящих пользователей быстро увеличиваться. Многие швейцарские деревни ограничивают право на участие лиц, которые живут в деревне и покупают доли в Альпах, поэтому новые жители должны найти акции для покупки, а владельцы акций, которые покидают деревню, обнаруживают, что в их интересах продать свои доли, потому что они не могут осуществлять свои деревенские права из других мест.Таким образом, размер подходящей группы пользователей остается стабильным с течением времени. Японские деревни обычно предоставляют право на участие и долю в урожае домохозяйствам, а не отдельным лицам, а также могут ограничивать членство давно сложившимися «основными» домохозяйствами, а не «филиальными» домохозяйствами. Эти методы гарантируют, что никаких особых преимуществ не получат большие домохозяйства, разделившиеся домохозяйства или вновь прибывшие. Сообщества могут быть менее строгими — на свой страх и риск — в отношении определения права на членство в группе пользователей. Вондал (1987) описывает индонезийскую деревню, коммунальные ресурсы которой находятся в напряжении отчасти потому, что сообщество открывает членство в группе пользователей не только для всех жителей деревни, но и для всех родственников в соседних деревнях.Таким образом, эта группа пользователей быстро расширилась, без разработки метода, позволяющего сопоставить ее размер или совокупный спрос на ресурсы с возможностями системы ресурсов.

Пользователи должны иметь право изменять свои правила использования с течением времени. Негибкие правила хрупки и, следовательно, хрупки и могут поставить под угрозу хорошо организованный режим общей собственности. В великодушной, но необдуманной попытке распространить юридическое признание на режим общей собственности на леса и пастбища в Пенджабе, британские власти решили кодифицировать все правила использования ресурсов в различных системах.Нежелательным последствием было замораживание правил использования, которые действительно должны были оставаться гибкими. Пользователи ресурсов первыми обнаруживают признаки ухудшения состояния и восстановления ресурсов, поэтому они должны иметь возможность корректировать правила с учетом экологических изменений и новых экономических возможностей. Например, японские деревни, которые сохранили полное право собственности на свои общие земли, могут не только изменять правила регулярного использования по своему усмотрению, но также могут свободно пользоваться привлекательными коммерческими возможностями.Они могут нанимать лесорубов для очистки одной пятидесятой части горы каждый год в течение 50 лет. Они могут «управлять» лесом ради коммерчески ценных бамбуковых или фруктовых деревьев. Они могут сдавать в аренду права на землю отелям и горнолыжным курортам. Они даже могут свободно продавать общие земли единогласным голосованием, если они пошли пожинать прирост капитала на дорогих землях.

Правила использования должны соответствовать тому, что может выдержать система, и должны быть экологически безопасными, чтобы допускать погрешность .Похоже, что успешные группы пользователей предпочитают экологически безопасное использование, возможно, чтобы дать себе запас на случай чрезвычайных ситуаций. Японские сельские жители в районе горы Фудзи сознательно злоупотребляли своими обычными лесами во время депрессии 1930-х годов, убирая больше корма для вьючных лошадей и больше древесины для древесного угля, чем можно было бы заготовить на устойчивой основе, но также знали, что они и само обыкновенное — могли себе это позволить в такой временной чрезвычайной ситуации именно потому, что в хорошие времена они были намеренно консервативны.Общее было одновременно неотъемлемой частью повседневной жизни и резервной системой, поддерживаемой в резерве. Когда ученые-лесники сказали жителям непальских деревень, что в их лесу можно легко вынести как опадку из листьев, так и растопку, они отвергли этот совет и решили вместо этого вообще запретить вырубку дров, поскольку они опасались, что любая форма рубки леса может угрожать всему населению лиственных деревьев и, таким образом, могут сократить количество опавшей листвы, которую они ценили так же, как корм и удобрения (Арнольд и Кэмпбелл, 1986).

Правила использования должны быть ясными и легко реализуемыми . Режимы общей собственности часто устанавливают количественные ограничения на количество различных продуктов, которые отдельный пользователь может извлекать из различных зон леса, но это означает, что предполагаемое нарушение требует тщательного измерения, взвешивания и обсуждения между пользователем ресурсов и охранником. Иногда другие правила проще понять и обеспечить их соблюдение. Ограничения на оборудование, которое пользователь берет в лес, могут быть столь же эффективными в ограничении лесозаготовок, а также могут быть более простыми в применении.Иметь слишком большую пилу или вьючное животное вместо рюкзака может быть нарушением даже до того, как человек начнет резать. Даты открытия и закрытия похожи: находиться в лесу в межсезонье просто недопустимо, каким бы поводом ни было. Четкие обязательные правила облегчают жизнь пользователям ресурсов, а также мониторам, представляющим группу пользователей, а также сокращают недопонимание и конфликты.

Нарушения правил использования должны отслеживаться и наказываться .Очевидно, что правила работают только тогда, когда они соблюдаются. Агравал (1992) обнаружил, что общины в Раджастане сильно различаются по степени, в которой они выделяют деревенские ресурсы на обеспечение правопорядка, особенно на наем охранников или назначение сельских жителей на охрану по схеме ротации. Было обнаружено, что общины со здоровыми общими лесами перерабатывали собранные ими штрафы для обеспечения своих охранников.

Распределение прав принятия решений и прав использования между совладельцами общинного фонда не обязательно должно быть эгалитарным, но должно рассматриваться как «справедливое». Если какая-либо подгруппа чувствует себя обманутой — лишена «адекватного» доступа или «справедливой» доли по сравнению с другой подгруппой, она не желает участвовать в принятии решений, не желает вкладывать средства в поддержание или защиту общин и мотивирована на разрушать общественное достояние.

Необходимо разработать недорогие и быстрые методы разрешения мелких конфликтов. Успешные режимы общей собственности предполагают, что между пользователями часто будут возникать небольшие разногласия, и предоставляют возможности для озвучивания этих разногласий и разрешения конфликтов путем компромисса.

Учреждения для управления очень большими системами должны быть многоуровневыми, со значительными полномочиями, передаваемыми мелким компонентам. Большой лес может использоваться многими разными сообществами, некоторые из которых часто контактируют друг с другом, а некоторые — нет. Казалось бы, необходимость управлять большим лесом как единым целым противоречит необходимости предоставить каждому сообществу пользователей этого леса некоторую степень независимости. Вложение разных групп пользователей в пирамидальную организацию, по-видимому, является одним из способов разрешения этого противоречия, обеспечивая одновременно независимость и координацию.Самые успешные модели гнездования исходят от ирригационных систем, обслуживающих одновременно тысячи людей.

Информация из базы данных общего имущества доступна в электронном виде К. Гесс Семинар по политической теории и анализу политики недавно сделал доступными в электронной форме многие из своих уникальных библиографических баз данных по лесному хозяйству и общим ресурсам. Эти базы данных содержат тома 1 и 2 Библиографии ресурсов общего пула и коллективных действий (1989-1992 гг.) Фентона Мартина (также доступны в печатном виде) и тома 3 «Ресурсы общего пула и коллективные действия» (1994 г.) и «Ресурсы лесного хозяйства и коллективные действия» ( 1994) Шарлоттой Хесс.Объединенные базы данных содержат более 10 500 ссылок. Forestry Resources — самая большая из этих баз данных, содержащая 2 500 ссылок. Эти базы данных теперь хранятся на суслике Университета Индианы (тип компьютерного программного обеспечения) по простому протоколу и могут быть доступны любому, у кого есть доступ в Интернет. Программное обеспечение Gopher может быть получено через анонимный протокол передачи файлов (FTP) из архива Университета Миннесоты на . · Для доступа к этим базам данных — подключиться к: lib-gopher.lib.indiana.edu порт 3080 или — подключиться к: gopher.idiana.edu порт 70 и далее, путь по меню: ® Другие суслики IU ® Практикум по политической теории и анализу политики gopher Базы данных также доступны в универсальном локаторе ресурсов в Интернете (URL): — gopher: // lib-gopher.lib.indiana.edu: 3080/1 Для получения дополнительной информации обращайтесь: Charlotte Hess Workshop Research Library Workshop in Polit Theory and Policy Analysis 513 North Park Street, Bloomington Ind., USA 47408 E-mail [адрес электронной почты защищен]

Следует признать, что некоторые режимы общей собственности не работают и что другие институциональные механизмы также могут работать эффективно.Но было бы серьезной ошибкой отвергать режимы общей собственности как пережитки прошлого, по сути своей неработающие или несовместимые с современным обществом. Теоретические аргументы и примеры, приведенные выше, указывают на то, что существуют обстоятельства, при которых режимы общей собственности могут быть вполне подходящими, и на самом деле существует множество задокументированных случаев, когда лесопользователи сами создавали институты, соответствующие этим выводам. Но все еще существует много пробелов в знаниях и информации о влиянии различных институтов на состояние лесов.Вместо того, чтобы разрушать или создавать институты волей-неволей, необходимы постоянные усилия по увеличению объема информации на основе попыток снизить темпы обезлесения и утраты биоразнообразия во всем мире.

Агравал, А . 1992. Риски, ресурсы и политика: исследования институтов и использования ресурсов из Индии. Дарем, Северная Каролина, Университет Дьюка (диссертация).

Agrawal, A. 1994. Правила, создание и нарушение правил: изучение соответствия между системами правил и использованием ресурсов.В E. Ostrom, R. Gardner & J. Walker, eds. Правила, игры и общие ресурсы — пул . Анн-Арбор, EE.UU., University of Michigan Press.

Алчиан, А.А. И Демсец, Х. 1973. Парадигма прав собственности. J. Econ. Hist. , 33 (1): 16 — 27.

Андерсон, Т.Л. & Hill, P.J. 1977. От свободной травы к заборам: преобразование общин американского Запада. В Г. Хардин и Дж. Баден, ред. Управление общим достоянием. Сан-Франциско, EE.UU., W.H. Фримен.

Арнольд, J.E.M. И Кэмпбелл, Дж. 1986. Коллективное управление холмистыми лесами в Непале: проект развития общинного лесного хозяйства. В Национальном исследовательском совете, изд. Proc. Конф. Управление ресурсами общей собственности . Вашингтон, округ Колумбия, National Academy Press.

Berkes, F . 1992. Успехи и неудачи в морском прибрежном рыболовстве Турции. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П.Peters, J.L. Gilles, R.J. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Беркес, Ф., Фини, Д., Маккей, Б.Дж. и Ачесон, Дж. М. 1989. Преимущества общин. Nature, 340: 91 — 93.

Blomquist, W. 1992. Разделение вод: управление грунтовыми водами в южной Калифорнии. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Bromley, D.W. И Чернеа, М. 1989. Управление общими природными ресурсами: некоторые концептуальные и операционные ошибки. Документ для обсуждения Всемирного банка № 57. Вашингтон, округ Колумбия, Wold Bank.

Бромли, Д.В., Фини, Д., Маккин, М.А., Петерс, П., Жиль, Дж. Л., Окерсон, Р.Дж., Рунге, К.Ф. И Томсон, Дж. , ред. 1992. Заставить общество работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Чичильнский, Г. 1994. Биоразнообразие и экономическая ценность. Резюме доклада, представленного на конференции по биологическому разнообразию: изучение сложностей, 25-27 марта, Тусон, EE.UU, Университет Аризоны (неопубликованный).

Коуз, Р. 1937. Сущность фирмы. Economica, 4 (16): 386 — 405.

Коуз Р. 1960. Проблема социальных издержек.J Law Econ. , 3: 1 — 44.

Де Алесси, Л. 1980. Экономика прав собственности: обзор доказательств. Res. Law Econ ., 2 (1): 1-47.

Де Алесси, L . 1982. О природе и последствиях частных и государственных предприятий. Миннесота Law Rev. , 67 (1): 191-209.

Демсец, Х. 1967. К теории прав собственности. Am. Экон. Ред. , 57: 347 — 359.

ФАО . 1992. Структура для анализа институциональных стимулов в общинном лесном хозяйстве. Записка Сообщества по лесному хозяйству № 10. Рим.

Фини Д., Беркс Ф., МакКей Б.Дж. и Ачесон Дж. М. . 1990. Трагедия общества: двадцать два года спустя. Human Ecol. , 18 (1): 1 — 19.

Фокс, J . 1993. Лесные ресурсы в непальской деревне в 1980 и 1990 годах: положительное влияние роста населения. Mountain Res. Дев., 13 (1): 89 — 98.

Glaser, C .1987. Режимы общей собственности на швейцарских альпийских лугах. Доклад, представленный на конференции по сравнительному институциональному анализу, 19-23 октября, Межуниверситетский центр последипломного образования, Дубровник, Югославия. (неопубликовано)

Гордон, Х.С. . 1954. Экономическая теория ресурса общей собственности: рыболовство. J. Polit. Экон. , 62: 124-142.

Хардин, G .1968. Трагедия общества. Science, 162: 1243-1248.

Хардин, G .1994. Трагедия неуправляемого достояния. Trends Ecol. Evol., , 9: 199.

Johnson, R.N. & Libecap, G.D. 1982. Проблемы заключения контрактов и регулирование: случай рыболовства. Am. Экон. Ред. , 72 (5): 1005 — 1023.

Kiser, L. & Ostrom, E .1982. Три мира действия: метатеоретический синтез институциональных подходов.В Э. Остром, изд. Стратегии политического исследования , p. 179 — 222. Беверли-Хиллз, Калифорния, EE.UU., Sage.

Libecap, G.D. 1989. Заключение договоров о правах собственности. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Локк, Дж. . 1965. В собственности. Два трактата о правительстве , Глава V, Второй Treaatise ( Очерк об истинном оригинале, масштабах и конце гражданского правления . Лондон, Mentor.

Маккин, М.А . 1992a. Управление традиционными общими землями (Ириаичи) в Японии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика . Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

McKean, M.A. 1992b. Успех на общем достоянии: сравнительный анализ институтов управления ресурсами общей собственности. J. Theor.Полит ., 4 (3): 247 — 282.

Млиллер, Г.Дж. 1993. Управленческие дилеммы: политическая экономия иерархии . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Сетка, R.McC. 1981. Балансировка на альп . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Север, округ Колумбия . 1990. Институты, институциональные изменения и экономические показатели. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Северный, д.К. и Томас Р. П. . 1973. Возвышение западного мира. Новая экономическая история. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Окерсон Р. 1986. Модальное окно для анализа проблем общей собственности. В Национальном исследовательском совете, изд. Proc. Конф. Common Property Resource Management, p. 13 — 30. Вашингтон, округ Колумбия, National Academy Press.

Остром, E . 1986. Программа изучения институтов. Общественный выбор, 48: 3 — 25.

Остром, E . 1990. Управление общим достоянием: эволюция институтов коллективных действий . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

Остром, E . 1992. Ремесленные учреждения для самоуправляемых оросительных систем. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Остром Э., Гардуэр Р. и Уокер, 1. 1994. Правила, игры и общие ресурсы. Анн-Арбор, EE.UU., University of Michigan Press.

Runge, C.F. 1981. Внешние эффекты общей собственности: изоляция, гарантия и истощение ресурсов в контексте традиционного выпаса. Am. J. Agric. Econ., 63: 595-606.

Рунге, C.F. . 1984. Стратегическая взаимозависимость в моделях прав собственности. Am. J. Agric. Econ ., 66: 807-813.

Рунге, C.F. . 1992. Общая собственность и коллективные действия в экономическом развитии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А. Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика . Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Шлагер Э. и Остром Э. 1992. Режимы прав собственности и природные ресурсы: концептуальный анализ. Land Econ. , 68 (3): 249-262.

Schlager, E. & Ostrom, E . 1993. Режимы прав собственности и прибрежное рыболовство: эмпирический анализ.В T.L. Андерсон и Р. Симмонс, ред. Политическая экономия обычаев и культуры: неформальные решения проблемы общин. Ланхэм, штат Мэриленд, Роуман и Литтлфилд.

Скотт, г. н.э. 1955. Рыболовство: цели единоличной собственности. J. Polit. Экон ., 63: 116–124.

Тан, С.Ю. . 1992. Институты и коллективные действия: самоуправление в ирригации . Сан-Франциско, Калифорния, Издательство Института современных исследований.

Vondal, P.J . 1987. Обычные болота юго-восточного Борнео: многократное использование, управление и конфликты. В B.J. McCay & J.M. Acheson, eds. Вопрос общего достояния: культура и экология коммунальных ресурсов. Tucson, EE.UU., University of Arizona Press.

Уэйд, R . 1992. Общее — управление ресурсами в деревнях на юге Индии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

Ян Т.С. . 1987. Права собственности и конституционный порядок в имперском Китае. Департамент политологии, Университет Индианы, Блумингтон, EE.UU. (Тезис).

---

прав на общую собственность | SpringerLink

Часть Новый Palgrave серия книг (NPA)

Abstract

В обществе, где люди соревнуются за использование ограниченных ресурсов, для разрешения конфликта должны существовать некоторые правила или критерии конкуренции.Эти правила, известные как права собственности, могут быть установлены законом, нормативным актом, обычаем или иерархией. Структуры прав могут принимать самые разные формы, от прав частной собственности с одной стороны до прав общей собственности с другой. Большинство из них находятся где-то посередине: любой набор прав в чистом виде встречается редко.

Ключевые слова

Стоимость сделки Общая собственность Частная собственность Морское рыболовство Производственные ресурсы

Эти ключевые слова были добавлены машиной, а не авторами.Это экспериментальный процесс, и ключевые слова могут обновляться по мере улучшения алгоритма обучения.

Это предварительный просмотр содержимого подписки,

войдите в

, чтобы проверить доступ.

Предварительный просмотр

Невозможно отобразить предварительный просмотр. Скачать превью PDF.

Библиография

1. Алчиан, А.А. 1965. Немного экономики прав собственности.

   Il Politico

   30 (4), 816–29.

   Google Scholar

2. Боттомли, A. 1963.Влияние общей собственности на землю на распределение ресурсов в Триполитании.

   Lund Economics

   39, февраль, 91–5.

   CrossRefGoogle Scholar

3. Cheung, S.N.S. 1970. Структура контракта и теория неисключительного ресурса.

   Journal of Law und Economics

   13, апрель, 49–70.

   CrossRefGoogle Scholar

4. Cheung, S.N.S. 1974. Теория контроля над ценами.

   Юридический и экономический журнал

   17, апрель, 53–71.

   CrossRefGoogle Scholar

5. Cheung, S.N.S. 1982.

   Будет ли Китай «капиталистическим»

   ? Бумага Хобарта 94, Лондон: МЭА.

   Google Scholar

6. Коуз Р.Х. 1960. Проблема социальных издержек.

   Юридический и экономический журнал

   3, 1–44 октября.

   CrossRefGoogle Scholar

7. Demsetz, H. 1964. Обмен и обеспечение соблюдения прав собственности.

   Юридический и экономический журнал

   7, 11–26 октября.

   CrossRefGoogle Scholar

8. Gordon, H.S. 1954. Экономическая история ресурса общей собственности: рыболовство.

   Журнал политической экономии

   62, апрель, 124–42.

   CrossRefGoogle Scholar

9. Knight, F.H. 1924. Некоторые заблуждения в интерпретации социальных издержек.

   Ежеквартальный журнал экономики

   38, август, 582–606.

   CrossRefGoogle Scholar

Информация об авторских правах

© Palgrave Macmillan, подразделение Macmillan Publishers Limited 1991

Авторы и филиалы

Нет доступных филиалов

Партнер с Common для увеличения NOI

Партнер с Common для увеличения NOI

Common — это бренд и оператор жилой недвижимости, который проектирует, сдает в аренду и управляет многоквартирной недвижимостью, чтобы удовлетворить потребности современных арендаторов.Благодаря платформе с технологией и надежному потребительскому бренду Common создает большую ценность для владельцев недвижимости во всем мире.

Управление недвижимостью

Подход Common к управлению недвижимостью объединяет новейшие потребительские технологии, включая автоматическое продление аренды и интеллектуальную систему маршрутизации и разрешения проблем. Эти улучшения сокращают эксплуатационные расходы здания и улучшают сбор данных, в результате чего управление со временем становится умнее.

Маркетинг и лизинг

Признанный потребительский бренд Common генерирует более 24 000 потенциальных клиентов в месяц из социальных сетей, платной рекламы и традиционных сайтов с объявлениями.Наша прочная связь с потребителями ускоряет процесс сдачи в аренду и обеспечивает более высокую занятость в зданиях под общим брендом.

Новые жилищные продукты

Common — пионер в новых типологиях единиц жилья, таких как коливинг, микроагрегаты и аренда, предназначенные для удаленной работы. Благодаря продуманному дизайну и умелому управлению плотными блоками общие здания достигают более высокой арендной платы за квадратный фут, чем типичные многоквартирные дома.

Консультации по дизайну

Наша собственная дизайнерская компания Common Studio спроектировала сотни нетрадиционных объектов, включая коливинг и преобразование отелей в микроконверсии.Поскольку владельцы сталкиваются с уникальными возможностями в области недвижимости, ведущие мировые специалисты в области проектирования могут гарантировать, что эти единицы будут оптимизированы с точки зрения конкурентоспособности и долговечности.

Бренды Common предназначены для обслуживания различных сегментов рынка жилья, каждый из которых привлекает широкий спектр арендаторов. Все они используют платформу, технологии и внутренние операции Common.

Ной — это городское и пригородное жилье для рабочей силы, обычно обычное имущество класса B / C. Ной привносит наши надежные передовые технологии в лизинг, управление и операции в класс жилищных активов рабочей силы.

Обычное — это городская жизнь для молодых специалистов, как правило, класса А, роскошь, городские активы со смешанными типологиями единиц, включая обычные, коливинги и микроблоки. Обычное обычно ассоциируется с роскошными удобствами, сообществом и высоким уровнем внимания к опыту арендатора.

Mily — это элитный жилой комплекс для семей и опытных арендаторов, которые хотят жить в районе, похожем на район. Mily помогает дифференцировать роскошные городские и пригородные здания класса А благодаря нашему сильному бренду, дизайну и маркетингу.

Сан-Франциско / Окленд / Беркли

Вирджиния-Бич / Саффолк / Хэмптон

Common может быть задействован в любой точке жизненного цикла актива — от участков первичной обработки до существующих устойчивых участков.

Свяжитесь с нами

Заполните нашу контактную форму, и кто-нибудь сразу же будет с вами.

Свяжитесь с нами Будь то краткосрочная поставка или стабилизированный актив, Common ответит на запросы предложений и представит предложения по управлению для любого типа жилого актива: обычных зданий класса А, жилых домов для персонала, коливингов или микрообъектов.

Для всех типов активов Common предлагает операционную платформу с технологией, которая ускоряет аренду и снижает операционные расходы по сравнению с традиционными управляющими недвижимостью.

Наша команда поможет с андеррайтингом и анализом рынка на этапе преследования с целью управления недвижимостью при ее открытии.

Common хранит обширные национальные данные о тенденциях в области аренды и поглощении, что позволяет нам предоставлять самые свежие рыночные данные.

Common стала мировым лидером в управлении нетрадиционными многокомпонентными активами, такими как коливинг и микроорганизмы.Любые апартаменты с 3 и более спальнями могут работать как коливинг, увеличивая надбавку за NOI.

Если в вашем здании есть большие типы юнитов, которые сложно продать или сдать в аренду, Common может превратить эти юниты в самые ценные юниты в вашем здании.

Общая команда представит предложение, если управляющий активами хочет сменить управляющих недвижимостью и повысить эффективность активов.

Благодаря цифровому бренду, который генерирует 24 000 потенциальных клиентов в месяц, централизованному колл-центру и оцифрованным операциям, Common может улучшить операции и увеличить NOI разными способами.

Common предоставляет консультации перед разработкой по внутренней архитектуре, удобствам, позиционированию на рынке и андеррайтингу для первичных проектов, с или без коливингов.

Common Studio — эксперт и мировой лидер в области бытовой техники нового поколения, разработавшая сотни проектов с коливингом и микроблоками.

Совместно с владельцами работает с владельцами по перепроектированию и перепланировке отелей для использования в жилых помещениях в качестве микроблоков или коливингов. Мы сотрудничаем с владельцами по активации и управлению удобствами после конвертации.

Проблемная недвижимость создает потрясающие возможности для преобразования в жилую, более стабильную категорию активов.

Common

Расположение:

Солт-Лейк-Сити, UT

Команда Common объединяет в себе многолетний опыт работы в лучших в своем классе фирмах по недвижимости и ветеранский опыт работы в технологических компаниях, меняющих отрасль.

Брэд Харгривз

Основатель и генеральный директор

Джереми Авин

Президент по работе с потребителями

Эрик Родригес

Вице-президент по операциям

Дженнифер Чанг

000 Вице-президент по платформе

000 Президент Studio

Адам Готтерер

Главный технический директор

Амалия Палиобейс

Старший управляющий директор по счетам в сфере недвижимости

Саймон Джавиц

Главный инвестиционный директор

Джессика Каплан

Вице-президент по финансам

Джесси

Старший директор по финансам

Дела

Субодх Карнад

Главный финансовый директор

Управление операциями с недвижимостью

Calynne Oyolokor

Sr.Директор по управлению собственностью

Джорджия Флаум

Директор по работе с членами

Шайна Макарон

Директор по оптимизации

Джоди Фарбиш

Директор по продажам

Зоран Пуповац

Директор по внедрению

Директор по юстиции

Управление недвижимостью (Ной)

Ри Чжэн

Старший менеджер по хозяйственным операциям

Руководство по работе с недвижимостью

Брайан Ли

Управляющий директор

Мэтт Миксин

Старший директор по продуктам недвижимости + маркетинг

Шон

Менеджер по бухгалтерскому учету недвижимости

Меган Хершман

Заместитель директора по интерьерам

Хайон Шим

Заместитель директора по архитектуре

Молли Грейццаро ​​

Заместитель директора по бренд-маркетингу

Рэйчел Арендси

FP

Менеджер по недвижимости

Коппин

Директор по талантам

Джая Паливал

Директор по растущему маркетингу

Региональное управление недвижимостью

CJ Cintron

Директор по управлению недвижимостью, северо-восток

Трэвис Мерин

Директор по управлению недвижимостью

Jada

Директор по управлению недвижимостью, Запад

Андреа Капистран

Управляющий портфелем II

Вот несколько ответов на наиболее частые вопросы.Если у вас есть еще что-нибудь, свяжитесь с нами, и мы поможем.

+

—

Какими типами жилых активов управляет Common?

Common управляет городскими многоквартирными домами класса A, загородными домами в стиле сада или любыми активами с плотными жилыми домами, такими как коливинг или микро.

+

—

Каков минимальный размер сделки Common?

Обычно 100 единиц, хотя мы иногда управляем небольшими активами, когда они являются частью портфеля или программного взаимодействия.

+

—

Каков типичный размер сделки Common?

200-700 шт.

+

—

Работает ли Common с первичными или существующими активами?

Общие работы как с наземными, так и с существующими активами. В случае разработки с нуля Common может принять участие на этапе предварительного планирования. В отношении существующих активов Common выполняет комплексную проверку здания и структурирует соглашение об управлении в соответствии с рыночными стандартами.

+

—

Каков состав текущего портфеля Common?

Портфель Common состоит из 50% коливингов и 50% условных единиц. Наш подписанный трубопровод состоит на 40% из коливингов и на 60% из условных единиц. Как правило, коливинги — это квартиры с 3 или более спальнями, а обычные квартиры — это студии с 1 и 2 спальнями.

+

—

Какова типичная структура сделки Common?

Соглашения об управлении, которые включают услуги цифрового маркетинга и брендинга, а также комплексное управление недвижимостью.Мы также предлагаем услуги по предварительному проектированию, чтобы проконсультировать по типологиям блоков, смесям и программированию удобств.

Заполните эту форму, и мы свяжемся с вами.

Спасибо! Ваше сообщение получено!

Ой! Что-то пошло не так при отправке формы.

Общее имущество: что это, для чего и для чего нужно?

В целях содействия восстановлению лесных ландшафтов (ВЛЛ) национальные правительства приступили к далеко идущим реформам политики по реклассификации земель, подлежащих восстановлению, назначению законных управляющих лесами и определению приемлемых методов землепользования, ответственности и выгод.Реформы политики, призванные повлиять на поведение в области управления лесным хозяйством, сталкиваются со сложными проблемами, но лица, определяющие политику, могут извлечь уроки из прошлого опыта, чтобы лучше разрабатывать инициативы по восстановлению лесов, направленные на управление лесным хозяйством. В данной статье делается попытка извлечь уроки, исследуя процессы национальных реформ и их местные проявления в различных социально-политических и экологических контекстах. В частности, мы сравниваем местную динамику в Непале, Китае и Эфиопии, чтобы проиллюстрировать, как отдельные процессы реформирования политики, направленные на содействие ВЛЛ, изменили институты управления и стимулировали участие местного населения.Эти примеры демонстрируют, как политические реформы, особенно те, которые нацелены на права собственности, повлияли на участие местного населения в усилиях по восстановлению лесов и изменили поведение землепользования для увеличения лесного покрова, а также на выгоды, которые местные домохозяйства получали от лесов. Dans l’espoir de promouvoir la Restoration du paysage Forestier (FLR), les gouvernements nationaux se sont embarqués dans des réformes poussées de politique, pour reclasser les terres considérées для необходимого восстановления, pour désigner des génés de la de l’énés de l’es Responseabilités, benéfices et pratiques d’utilisation de la terre acceptables.Политика в отношении влиятельных лиц в составлении шрифта для управления лесным хозяйством в комплексных решениях, в главных создателях политического опыта, посвященного личному опыту работы, в инициативах по восстановлению леса, готовых для использования в лесном хозяйстве. Ce papier s’efforce de distiller des leçons en excinant les processus de réforme nationale и leur locales dans разнообразных социально-политических и экологических контекстах. Плюс конкретизация, сравнение динамических локалей в Непале, Китае и Эфиопии, для иллюстративных комментариев по политическим методам отличительной формы, в отношении промоушена FLN, смены учреждений и поощрения участия.Ces cas illustrent la façon dont les changes politiques, en specific ceux visant les droits fonciers, ont влиятельная местность участия в лесных усилиях по реставрации, и он меняет компоненты использования земли, для усиления le couvert forestier ainsi que les bénéfices reçus des forêts par les foyers locaux. ¿Cómo Inventivan las eformas de los derechos de propiedad la Restauración del Paisaje forestal? Comparación de Evidencia de Nepal, China y Etiopía Для изучения этих вопросов в данном документе рассматриваются конкретные местные примеры, взятые из выбранных стран, чтобы ответить на следующие вопросы: • Как реформы изменили структуру прав собственности и институты, чтобы создать стимулы для ВЛЛ? • Как эти изменения повлияли на сдвиг в получении средств к существованию и ответственности местных лесопользователей по управлению, а также в роли и ответственности государственных органов? • Какие основные уроки извлечены из программ ВЛЛ в этих странах? В следующем разделе кратко рассматривается, почему права собственности определяют ключевые переменные управления для разработки инициатив ВЛЛ.В нем будет исследована сложность режимов лесной собственности и объяснено, как реформы часто создают механизмы совместного управления путем передачи определенных прав при сохранении важнейшего контроля под властью государства. В третьем разделе будут представлены тематические исследования из Непала, Китая и Эфиопии. Дело Непала сосредоточено на водоразделе Пхева в районе Какси, где 75 групп лесопользователей получили права управления на 2421 гектар ранее деградированных лесных земель, добившись впечатляющих успехов в восстановлении и получив широкий спектр лесных товаров и услуг.В Китае реформа системы коллективных лесных прав и другие стимулы для поощрения восстановления лесов на склонах передали права на использование и управление большой площадью лесных угодий местным семьям. Уезд Чантин в провинции Фуцзянь был одним из самых деградировавших и обедневших уездов Китая, но после реформы в нем на 20% увеличился лесной покров и резко выросли доходы сельского населения. В Эфиопии, где совместное управление лесами (PFM) способствует восстановлению естественных лесов, отдельные группы деревенских пользователей получили общий доступ к определенным лесам.В окрестностях леса Чилимо в Оромии 12 группам лесопользователей были предоставлены права на ведение лесного хозяйства, и, хотя доходы участвующих семей были ограничены, реформы управления были достаточными для замедления темпов обезлесения и деградации. Эти примеры иллюстрируют, как реформы управления, особенно те, которые нацелены на права собственности, повлияли на участие местного населения в усилиях по восстановлению лесов и изменили поведение землепользования для увеличения лесного покрова, а также на преимущества местного Con el fin de Promover la Restauración del Paisaje forestal (RPF) , los go biernos nacionales se han embarcado en Regis de políticas de largo alcance para reclasificar las tierras destinadas a la Restauración, designar administradores forestales legítimos y Definir prácticas de uso de la tierra, responsabilidades y Beneficios que sean aceptables.Las Reformas de las políticas destinadas a Influir en los comportamientos relaciona-dos con el manejo forestal se enfrentan a problemáticas complejas, pero los responsables de la formulación de políticas pueden aprender de las Experiencias pasadas para lograr un mejor queiciativas de las aborden la gobernanza forestal. Este document-mento intenta destilar lecciones mediante el estudio de los процес националес де реформа y sus manifestaciones locales en diversos context socialpolíticos y medioambientales.Específicamente, se comparan las dinámicas locales в Непале, Китае y Etiopía para ilustrar cómo los dis-tintos процесы реформирования политики, предназначенной для продвижения RPF lograron cambios en las instituciones de gobernanza y alentaron la par-ticipación. Estos casos ilustran cómo los cambios en las políticas, especialmente los que se centran en los derechos de propiedad, han Influido en la Participación local en los esfuerzos de Restoración forestal y han cambiado el comportamiento en torno al uso de la tierrabert paradise y los beneficios que los hogares reciben de los bosques.

Определение терминов ассоциации владельцев общей собственности

Когда дело доходит до вашей ассоциации владельцев собственности, существует множество терминов, которые могут быть новыми или, возможно, неясными. Просматривая соответствующие документы и регулирующие контракты, вы должны понимать язык, используемый для полного понимания того, что требуется.

Существует ряд различных терминов, используемых при ссылке на кондоминиум или общественную ассоциацию, например, ассоциация домовладельцев (HOA), ассоциация владельцев собственности (POA), ассоциация владельцев квартир (UOA) и ассоциация сообщества (CA).

Проработав 25 лет в отрасли, я заметил несколько часто задаваемых вопросов, касающихся терминологии. Вот определения терминов ассоциации владельцев общей собственности:

Что такое ассоциация домовладельцев и кондоминиумов?

Это корпорация, зарегистрированная в штате и управляемая должным образом избранным советом директоров. Большинство ассоциаций зарегистрировано как некоммерческие корпорации. Его цель — поддерживать все общие области и управлять сообществом в соответствии с положениями регулирующих правовых документов: деклараций или соглашений, условий и ограничений (CC&R), подзаконных актов и учредительных документов.Корпорация получает финансовую поддержку от всех членов ассоциации домовладельцев или кондоминиумов. Членство является автоматическим и обязательным.

Какие подзаконные акты?

Устав представляет собой руководство для работы товарищества домовладельцев или кондоминиумов. Устав определяет обязанности различных офисов совета директоров; как будут проходить выборы; сроки директоров; право голоса членов; необходимые встречи и уведомления о встречах; и главный офис ассоциации, а также другие конкретные элементы, которые необходимы для ведения ассоциации как бизнеса.

Что такое CC & R?

Декларация соглашений, условий и ограничений (CC&R или DCCR) — это руководящие правовые документы, устанавливающие руководящие принципы для работы планируемого сообщества или кондоминиума. CC&R был зарегистрирован первоначальным застройщиком в округе, в котором расположена недвижимость, и включен в право собственности на вашу собственность. Несоблюдение CC&R может повлечь за собой наложение штрафа на владельца собственности ассоциацией.

Чем занимается совет директоров?

В полномочия и обязанности совета входят: устанавливать и собирать ежегодные взносы; использовать и расходовать собранные оценки для эксплуатации, обслуживания, ремонта, замены, модификации, ухода, управления и сохранения общих частей; закупать, поддерживать и оплачивать страховые взносы; договор и прекращение управления ассоциацией; изменять и дополнять правила и положения, регулирующие использование мест общего пользования; закупить оборудование; и более.

Что такое общая площадь?

Общая территория обозначена на зарегистрированной площадке сообщества как земля и общественные активы, которые не продаются индивидуальному собственнику. В запланированном сообществе общие части принадлежат ассоциации, где, как и в ассоциации кондоминиумов, общие части принадлежат всем владельцам в безраздельных интересах. Вы также увидите термин «ограниченные зоны общего пользования». Ограниченная общая площадь — это общая территория, предназначенная для исключительного использования меньшему количеству владельцев ассоциации.

Какова моя оценка?

Оценка представляет собой периодическую сумму, причитающуюся с каждого собственника для покрытия операционных расходов на общую площадь или площади и для обеспечения резервных фондов для замены общих помещений в будущие годы. Ваши оценки должны быть выполнены первого числа месяца (или квартала, или раз в полгода, или ежегодно, как указано в руководящих документах). Выписки обычно отправляются для оценки как напоминание о причитающейся сумме.

Что такое совет директоров?

Ассоциация домовладельцев или кондоминиумов является корпорацией и, следовательно, руководящим органом, который обязан контролировать ее бизнес.Совет директоров избирается собственниками собственности или иным образом, как указано в уставе. Ограничения и ограничения полномочий совета директоров изложены в руководящих документах ассоциации.

Кто декларант?

Компания-разработчик, ее преемники и правопреемники.

Чем занимается управляющая компания?

Совет директоров нанимает профессиональную управляющую компанию для надлежащего содержания общих частей и ведения дел ассоциации.Управляющая компания предоставляет такие услуги, как: сбор оценок; надзор за субподрядчиками; получение заявок на субподрядные услуги; предоставление финансовых отчетов и отчетов о сборе, а также обслуживание общей информационной службы для решения проблем; общение с собственниками и советом директоров; и выступая в качестве советника. Управляющая компания подчиняется непосредственно совету директоров, и все решения принимаются большинством голосов совета директоров. (Обратите внимание, что услуги, предоставляемые управляющей компанией, будут зависеть от индивидуальных соглашений между управляющей компанией общественной ассоциации и клиентской ассоциацией.