Общее имущество в многоквартирном доме: Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Разное

Содержание

Незаконное использование общего имущества в многоквартирном доме — Юридическая Компания ЮСАКТУМ |

Ответ юриста по делам о правах на недвижимое имущество о правомерности использования общего имущества многоквартирного дома собственником одного из нежилых помещений без согласия других собственников помещений исключительно в своих целях.

Действия указанного вами собственника нежилого помещения являются неправомерными, и суд должен будет удовлетворить ваши требования. Для этого вам необходимо будет ссылаться на следующие обстоятельства и нормы законодательства.

Помещения общего имущества в многоквартирном доме могут передаваться в исключительное пользование собственника одного из помещений на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Указанные положения закреплены в ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Если в вашем случае такое решение общего собрания собственников помещений не принималось, то действия указанного вами собственника нежилого помещения по самовольному занятию части общего коридора, возведению строительных конструкций и размещению своего оборудования являются неправомерными.

В целях обоснования требований о возложении на собственника нежилого помещения обязанностей привести часть общего коридора в первоначальное состояние также дополнительно необходимо ссылаться на следующее. Данным собственником совершены действия, направленные не только на самовольное занятие части общего коридора, но и на изменение его состояния, без соответствующего на то согласия всех членов товарищества собственников жилья. Получение данного согласия необходимо в силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ.

Возложение на собственника нежилого помещения указанных выше обязанностей не нарушит его прав, поскольку оно не возлагает на него дополнительных обязанностей, а только направлено на восстановление прежнего состояния части общего коридора, то есть общего имущества собственников.

Верховный суд РФ при рассмотрении аналогичных дел неоднократно разъяснял, что предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.


Не возложение на собственника нежилого помещения обязанностей привести часть общего коридора в первоначальное состояние повлечет возможность продолжать незаконно использовать её указанным собственником в своих интересах (хранить имущество и др.) без согласия других собственников.

Используя поиск на нашем сайте, вы сможете ознакомиться с информацией, которая может оказаться полезной для вас при разрешении дел по спорам о правах на недвижимое имущество и др.

Для эффективной защиты ваших прав и законных интересов, для успешного разрешения дел о правах на недвижимое имущество, в том числе, споров о пользовании общим имуществом многоквартирного дома, обращайтесь к юристам и адвокатам нашей компании:

+ 7 (495) 507-98-07

Общее имущество в многоквартирном доме Текст научной статьи по специальности «Право»

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

TOTAL PROPERTY IN MULTI-APARTMENT HOUSE

УДК 347

Пашнина Ирина Валерьевна, магистрант 3 курс, Институт права Челябинский государственный университет. Россия, г. Челябинск Сафонов А. В., научный руководитель, Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Челябинский государственный университет. Россия, г. Челябинск

Pashnina Irina Valerevna, undergraduate 3 year, Institute of Law Chelyabinsk State University. Russia, Chelyabinsk

Safonov A.V., scientific director, Сandidate of Law, Associate Professor, Department of Civil Law and Procedure Chelyabinsk State University. Russia, Chelyabinsk

Аннотация: В статье анализируется проблема отнесения объектов имущества в многоквартирном доме к общему имуществу. Автор приходит к выводу о необходимости выделения ряда критериев, согласно которым имущество может относиться к общедомовому в многоквартирном доме.

Resume: The article analyzes the problem of classifying property objects in an apartment building as common property. The author concludes that it is necessary to identify a number of criteria according to which property can belong to a common house in an apartment building.

Ключевые слова: общее имущество, многоквартирный дом, объекты в составе общего имущества

Keywords: common property, apartment building, objects within the common property

Действующее законодательство представляет многоквартирный дом с правовой точки зрения как сложную систему жилых и нежилых помещений. Это обусловлено двумя обстоятельствами. Во-первых, многоквартирный дом выступает в гражданских и жилищных правоотношениях в качестве совокупности двух и более жилых помещений, а также мест общего пользования и соответствующих строительных и иных конструкций, составляющих общее имущество собственников многоквартирного дома, принадлежащее им на праве общей долевой собственности и предназначенных

для совместного использования собственниками жилых помещений в целях удовлетворения их коллективных интересов, как жильцов отдельно взятого многоквартирного дома. От состояния общедомового имущества зависит качество жизни граждан, их безопасность. Во-вторых, вопросы содержания и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома оказывают прямое влияние на размер материальных затрат собственников, на которых в силу прямого указания закона возложена обязанность содержать данное имущество пропорционально размеру принадлежащей им на праве собственности площади.

Очевидно, что перечисленные факты вызывают большой интерес к вопросу определения состава общего имущества. Действующее законодательство перечисляет его состав в пункте 1 статье 290 Гражданского кодекса РФ, статье 36 Жилищного кодекса РФ, Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13 августа 2006 года № 491 (ред. от 23.11.2019).

Представляется, что перечисленные нормативно-правовые акты не дают правового представления полноценного перечня объектов общего имущества многоквартирного дома. Дискуссионность проблемы прослеживается и в доктрине жилищного права. Так, большинство правоведов соглашаются с перечнем состава общедомового имущества приведенного в статье 36 Жилищного кодекса РФ (С.С. Занковский, Д.А. Шевцов, Ю.Ф. Беспалов и др.). Внимания заслуживает точка зрения С.А. Кудиной, которая, представляя собственную классификацию объектов в составе общего имущества в многоквартирном доме, ориентируется на их назначение и оборотоспособность.

Приведенные выдержки из нормативного-правовых актов и учет мнения правоведов подтверждают несформированность единой точки зрения по поводу перечня объектов, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома. Но его расширение, как верно отметила С.А. Кудина не целесообразно, так как может привести к еще большему правовому непониманию.

Поэтому представляется целесообразной выработка критериев отнесения того или иного имущества к общему имуществу многоквартирного

дома. Это позволит верно, трактовать правовой режим объектов общего имущества.

Предлагается ряд критериев отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома:

1) недвижимое и движимое имущество, которое является неделимой частью имущества многоквартирного дома.

В данном аспекте к движимому имуществу следует относить указанное в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Конкретизирует статью пункт 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491. Правила в состав общего имущества включают внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

2) предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме.

В качестве примера, возможно, привести обслуживание почтовых ящиков, расположенных в подъездах. В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи» обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов. При этом закон различает понятия почтового абонентского ящика (специального запирающегося ящика, предназначенного для получения адресатами почтовых отправлений), и абонентского почтового шкафа (специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, а также на доставочных участках, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений).Если отдельный почтовый абонентский ящик не может быть отнесен к общему имуществу и должен обслуживаться за счет средств собственника, то

абонентский почтовый шкаф может быть отнесен к составу общего имущества и обслуживаться средствами организации, управляющей домом;

3) не имеет своего функционального назначения и принадлежности одному из собственников многоквартирного дома.

Как отмечает К.И. Скловский до тех пор, пока общее имущество многоквартирного дома обладает своим функциональным назначением, оно не может выступать в качестве отдельного предмета гражданско-правового договора и соответственно не несет самостоятельной ценности.

Данные замечания справедливы по отношению к общему имуществу в целом и к доле в праве собственности на общее имущество, в частности. Так, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ право на общее имущество многоквартирного дома является производным от прав собственности на жилые помещения в данном доме (ст. 289 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК РФ) и не подлежит отдельной государственной регистрации (п.2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, отчуждение доли на общее имущество, выделение в натуре невозможны в силу прямого указания ч.2 ст. 290 Гражданского кодекса РФ;

4) не зависит от того, кто финансировал создание, строительство или приобретение (собственники или сторонние инвесторы при строительстве).

В соответствии со статьей 21 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вся информация об объекте строительства вносится в проектную декларацию. Следовательно, проектная декларация должна соответствовать документации о застройщике и об объекте строительства и не может искажать сведения, содержащиеся в разрешении на строительство и в проектной документации. С учетом того, что в разрешении на строительство и в проектной документации на многоквартирный дом, например, крышные блочно-модульные котельные описываются как общедомовое имущество, то последующее искажение их статуса в проектной декларации должно признаваться нарушением застройщиком норм законодательства;

5) земельный участок должен быть включен в состав общего имущества исключительно и применительно к элементам озеленения и благоустройства, а не к сетям инженерно-технического обеспечения.

Особое положение земельного участка как объекта общего имущества многоквартирного дома подтверждается пунктом 4 статьи 36 ЖК РФ. Закон закрепляет, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями

земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 года) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

С 1 марта 2005 года ЖК РФ установлено, что земельный участок становится общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме только после того как он будет сформирован и поставлен на кадастровый учет. Эта вся процедура осуществляется для собственников на безвозмездной основе. В том случае если многоквартирный дом построен после введения в действие ЖК РФ он требует принятия его приемочной комиссией. Причем при принятии такого земельного участка обязательно установление его размеров и границ. Следовательно, автоматически собственник при приобретении права на квартиру в многоквартирном доме предполагает и приобретение доли в праве собственности на рассматриваемый земельный участок.

Статья 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что уточнение границ земельного участка, а именно определение его местоположения осуществляется исходя из сведений, которые содержатся в правоустанавливающих документах, либо сведениях, которые определяли границы земельного участка при его образовании. В случае, если указанные сведения отсутствуют, то границами земельного участка признаются границы, существовавшие на местности более 15 лет. Обязательным элементов при осуществлении споров о границах земельных участков является межевой план, который формируется на основании проведенных кадастровых работ.

Установление границ земельного участка, находящегося в общей собственности собственников многоквартирного дома при проведении межевания должно обязательно учитывать согласие собственников соседних участков (ст. 39 Федерального закона «О кадастровой деятельности»). Это позволяет избежать дальнейших споров между собственниками соседних участков, так как при отсутствии межевого плана на земельный участок, повышается риск их возникновения (споры между соседями, органами власти и др.).

Обобщая все выше сказанное следует выделить основные критерии отнесения объектов, расположенных в многоквартирном доме и в пределах придомовой территории к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. В частности к ним относятся: расположение имущества, его использование, функциональное назначение и принадлежность, наличие земельного участка с четко установленными соответствующими документами границами.

Библиографический список

1. Силантьев, И.С. О некоторых особенностях правового режима общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме [Текст] / И. С. Силантьев // SCIENCE INNOVATIONS. — 2020. — С. 87-89.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) [Текст] // Собрание законодательства РФ. -1994. — № 32. — Ст. 3301.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1. -Ст. 14.

4. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» от 13.08.2006 № 491 (ред. от 23.11.2019) [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 34. — Ст. 3680.

5. Занковский, С.С. Общее имущество в многоквартирном доме: проблемы судебной практики / С.С. Занковский// Вестник арбитражной практики. -2011. — № 2. — С. 31-36.

6. Шевцов, Д.А. Общее имущество многоквартирного дома как юридический концепт / Д.А. Шевцов // Молодой ученый. — 2016. — №10. — С. 1071-1073.

7. Беспалов, Ю.Ф. Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий: путеводитель по судебной практике [Текст] / Ю.Ф. Беспалов. — М.: Проспект, 2018. — 912 с.

8. Кудина С.А. Понятие, признаки и состав общего имущества многоквартирного дома // Вестник уфимского юридического института МВД России. — 2017. — № 2. — С. 28-31.

9. Федеральный закон «О почтовой связи» от 17.07.1999 № 176-ФЗ (ред. от 29. 06.2018) [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 1999. — № 29. -Ст. 3697.

10. Скловский, К.И. Собственность в гражданском праве [Текст] / К.И. Скловский. — М.: Статут, 2010. — 893 с.

11. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 г. № 23-П [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 2016. — № 47. — Ст. 6724.

12. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1. — Ст. 40.

13. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) [Текст] // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2018. — № 5.

14. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» [Текст] // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29. — Ст. 4344.

15. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой деятельности» [Текст] // Собрание законодательства РФ. -2007. — № 31. — Ст. 4017.

List of sources used

1. Silantiev, I.S. About some features of the legal regime of common property of owners of premises in an apartment building [Text] / I.S. Silantiev // SCIENCE INNOVATIONS. — 2020. — S. 87-89.

2. Civil Code of the Russian Federation (Part One) dated November 30, 1994 No. 51-FZ (as amended on December 16, 2019) [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. — 1994. — No. 32. — Art. 3301.

3. The Housing Code of the Russian Federation dated December 29, 2004 No. 188-FZ (as amended on February 6, 2020) [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. — 2005. — No. 1. — Art. fourteen.

4. Decree of the Government of the Russian Federation «On approval of the Rules for the maintenance of common property in an apartment building and the rules for changing the amount of fees for the maintenance of residential premises in the case of the provision of services and the management, maintenance and repair of common property in an apartment building of inadequate quality and

(or) intermittently exceeding the established duration «of August 13, 2006 No. 491 (as amended on November 23, 2019) [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. — 2006. — No. 34. — Art. 3680.

5. Zankovsky, S.S. Common property in an apartment building: problems of judicial practice / S.S. Zankovsky // Bulletin of Arbitration Practice. — 2011. -No. 2. — P. 31-36.

6. Shevtsov, D.A. The common property of an apartment building as a legal concept / D.A. Shevtsov // Young scientist. — 2016. — No. 10. — S. 1071-1073.

7. Bespalov, Yu.F. Housing Code of the Russian Federation. Article commentary: judicial practice guide [Text] / Yu.F. Bespalov. — M .: Prospect, 2018 .— 912 p.

8. Kudina S.A. The concept, signs and composition of the common property of an apartment building // Bulletin of the Ufa Law Institute of the Ministry of Internal Affairs of Russia. — 2017. — No. 2. — S. 28-31.

9. Federal Law «On Postal Communications» dated July 17, 1999 No. 176-FZ (as amended on June 29, 2018) [Text] // Collection of legislation of the Russian Federation. — 1999. — No. 29. — Art. 3697.

10. Sklovsky, K.I. Property in civil law [Text] / K.I. Sklovsky. — M.: Statute, 2010 .— 893 p.

11. The decision of the Constitutional Court of the Russian Federation of November 10, 2016 No. 23-P [Text] // Meeting of the legislation of the Russian Federation. — 2016. — No. 47. — Art. 6724.

12. Federal law dated 30.12.2004 No. 214-FZ (as amended on 06/27/2019) «On participation in shared construction of apartment buildings and other real estate and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation» [Text] // Collection of legislation RF — 2005. — No. 1. — Art. 40.

13. Review of judicial practice of the Supreme Court of the Russian Federation No. 2 (2017) (approved by the Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation on 04/26/2017) [Text] // Bulletin of the Supreme Court of the Russian Federation. — 2018. — No. 5.

14. Federal Law of July 13, 2015 No. 218-FZ (as amended on August 2, 2019) «On State Registration of Real Estate» [Text] // Collection of legislation of the Russian Federation. — 2015. — No. 29. — Art. 4344.

15. Federal Law of July 24, 2007 No. 221-FZ (as amended on August 2, 2019) «On Cadastral Activities» [Text] // Collected Legislation of the Russian Federation. — 2007. — No. 31. — Art. 4017.

» Использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для установки и эксплуатации рекламной конструкции

В соответствии со п.5  ст.19 Федерального закона «О рекламе» от 13.03.2006 г. № 38-ФЗ в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

(Пункт 3 часть 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ — принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме).

В протоколе общего собрания собственников МКД обязательно должно быть отражено:

− общая площадь помещений МКД;

− место и дата проведения общего собрания собственников помещений МКД;

− количество присутствующих собственников и их доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД;

− в повестке дня необходимо указать:

а) выбор состава общего собрания собственников помещений МКД;

б) предоставление согласия на размещение СНР на стене (крыше) здания, с указанием размеров и типов рекламной конструкции и лица, которому разрешают размещать рекламу;

в) выбор уполномоченного лица, которое от имени собственников помещений МКД будет заключать договор;

г) условия договора на установку и эксплуатацию средств наружной рекламы;

д) выбор места (адреса) хранения протокола;

− проценты голосов по каждому вопросу, выдвинутые на повестку дня;

− лист голосования.

Скачать образец протокола общего собрания

По ссылке доступен для скачивания примерный образец протокола общего собрания собственников многоквартирного дома по вопросу об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для установки и эксплуатации рекламных конструкций.

Использование общего имущества в многоквартирном доме

04 августа 2015

В связи с поступающими обращениями граждан о случаях отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в том числе подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации доводит следующую информацию.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее – общее имущество в МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ за собственниками помещений в многоквартирном доме закреплено право владения, пользования и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД.

Часть 4 статьи 37 ЖК РФ запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Аналогичная норма закреплена частью 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество в МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в МКД и только приобретателю такого помещения.

Возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

Статьей 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в том числе в соответствии с ЖК РФ. При этом государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в МКД.

Таким образом, доля в праве собственности на общее имущество в МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него. Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества в МКД.

Изъятие из имущественного комплекса многоквартирного дома, являющегося сложным инженерным сооружением, отдельных составных частей приводит к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества в МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в таком доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Передача во временное пользование и (или) владение общего имущества в МКД, в том числе в целях получения дохода, осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (части 2-4 статьи 36, статья 44 ЖК РФ). При этом соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). В случае, когда часть общего имущества отчуждается путем реконструкции многоквартирного дома либо общее имущество передается во временное пользование – большинством голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

Указанное требование распространяется на случаи, когда в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья (часть 1 статьи 146 ЖК РФ), а также случаи, когда в многоквартирном доме создан жилищно-строительный кооператив (часть 2 статьи 129 ЖК РФ).

Источник: письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 23.07.2015 № 22876-АЧ/04
http://minstroyrf.ru/upload/iblock/63c/23.07.2015_22876_ach_04_chibis_a.v._v-subekty-rf.pdf

Перейти к списку новостей

кому принадлежит общее имущество в многоквартирном доме? / Администрация города Лабытнанги

В последнее время участились обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО по вопросу наличия в личном кабинете налогоплательщика физических лиц на сайте ФНС неизвестных и не принадлежащих им объектов недвижимого имущества. Пугаться не стоит: это отображается общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме; иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом (статьи 36, 37).

Кроме того, в силу закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Одновременно при регистрации права собственности на квартиру у участника долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или предана отдельно от права собственности на квартиру.

Таким образом, при регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (например, квартиру) у собственников возникает право общей долевой собственности, пропорциональной размеру общей площади квартиры в многоквартирном доме. Поскольку оформление государственной регистрации прав носит заявительный характер, заявление на регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество также должно быть подано и представлена оплата государственной пошлины (статьи 14, 15, 17 Закона о недвижимости № 218-ФЗ от 13 июля 2015года, пп. 23 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Отметим: имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаётся объектом налогообложения. Также не являются объектом налогообложения земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме. 1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Комментарий к статье 39
1. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Обслуживание и ремонт помещений в многоквартирном доме осуществляются за счет средств их собственников. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.
В обязанности собственников помещений в многоквартирном доме входит также соблюдение технических, противопожарных, санитарно-гигиенических правил, правил содержания жилых домов. Они обязаны содержать помещения, находящиеся в их собственности, в надлежащем состоянии и осуществлять их ремонт за свой счет.
2. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не только имеют права на общее имущество дома, но и несут обязанности по его содержанию и эксплуатации. В соответствии с требованиями ЖК РФ они обязаны выбрать способ управления принадлежащим им на праве собственности недвижимым имуществом, куда входят не только жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме, но и общее имущество дома, принадлежащее домовладельцам на праве общей долевой собственности.
Управление может осуществляться:
во-первых, непосредственно собственниками жилых помещений;
во-вторых, путем образования собственниками жилых помещений товарищества собственников жилья или жилищного кооператива и передачи ему функций управления многоквартирным домом;
в-третьих, юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или предпринимателем без образования юридического лица (управляющая организация). В этих целях собственники жилых помещений должны заключать с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 162 ЖК).
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании выбирают способ управления и вправе в любое время изменить способ управления по своему усмотрению (см. комментарий к ст. 161 ЖК).
3. Обязанность оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме услуг по содержанию общего имущества выражается во внесении ими соответствующих платежей. Общие размеры обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются на основе учета единых правил и норм и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также возмещение издержек на капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме должен своевременно вносить оплату содержания, технического обслуживания, ремонта общего имущества и коммунальных услуг. Срок внесения названных платежей устанавливается договором управления или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом.
Размер платы за содержание жилья и размер платы за ремонт жилья в жилищном фонде независимо от форм собственности устанавливаются дифференцированно в зависимости от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг. Порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья устанавливается Правительством РФ.
Приказом министра строительства РФ утверждены «Методические указания по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда» от 12 декабря 1996 г. N 17-152. Данный документ разработан с целью создания методической базы по расчету ставок платы за наем жилых помещений муниципального и государственного жилищного фонда, а также включения капитального ремонта в оплату населением услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда.
Учитывая, что норматив отчислений на капитальный ремонт для граждан не должен зависеть от объемов работ, планируемых на конкретный год, в названном документе рекомендован порядок установления размера отчислений на капитальный ремонт.
4. Если собственники помещений в многоквартирном доме создали товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то вопросы установления размера обязательных платежей и взносов собственников помещений, а также образования специальных фондов товарищества (кооператива), в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта многоквартирного дома и оборудования законодатель относит к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 137 ЖК).
5. С домовладельцами, не являющимися членами товарищества, товарищество заключает договоры о техническом обслуживании, об эксплуатации многоквартирного дома. При заключении таких договоров товарищество собственников жилья вправе требовать от домовладельцев, не являющихся членами товарищества, оплаты только необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирным домом . Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества, производят оплату предоставляемых коммунальных услуг и оплачивают расходы по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома. Остальные платежи могут устанавливаться только соглашением между товариществом собственников жилья и домовладельцами, не являющимися членами товарищества.
———————————
СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 3372. См. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска».
6. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и в том случае, если они не используют принадлежащие им помещения (не проживают в жилых помещениях, не сдают внаем, в аренду).
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме их обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или управляющая организация вправе предъявить собственнику помещения в судебном порядке требование по погашению задолженности по обязательным платежам и иным общим расходам и взносов, установленных законодательством, договором, уставом или общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
7. Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме несут конституционную обязанность по уплате установленных налогов и сборов (ст. 57 Конституции РФ). Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, уплачивают налог на имущество физических лиц. Собственники помещений, сдающие принадлежащие им помещения внаем или в аренду для извлечения прибыли, также должны уплачивать подоходный налог. Юридические лица — собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают налог на имущество предприятий. Приведенный перечень налогов, подлежащих уплате собственниками помещений в многоквартирном доме, не является исчерпывающим, и собственники помещений несут обязанность по уплате иных налогов, установленных законодательством.
8. Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в Российской Федерации утверждены Постановлением Совета Министров РСФСР N 415 от 25 сентября 1985 г.

Общее имущество в многоквартирном жилом доме

Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ, регулирующий порядок пользования, владения и распоряжения общим имуществом собственников в многоквартирном жилом доме, действует с 2005 года, многие граждане до сих пор не совсем понимают смысл этих норм права и, как следствие, не всегда реализуют возможности, представленные законодателем.

Речь идет, прежде всего, о вопросах передачи в возмездное пользование третьих лиц элементов общего имущества собственников: нежилых помещений, расположенных на технических этажах, фасадов, крыш здания под размещение рекламных конструкций, оборудования сотовых операторов, провайдеров, и проч.

В данной рубрике вы найдете ответы и на вопросы о возможности использования общего имущества по усмотрению собственников, в частности:

  • о возможности и условиях присоединения части общей площади к площади занимаемого помещения в результате перепланировки, реконструкции;
  • о возможности установки кондиционера;
  • о возможности устройства балкона, его остекления;
  • о возможности объединения балкона с комнатой

В данной рубрике собраны публикации на тему «общее имущество в многоквартирном доме», ранее размещенные на logos-pravo.ru.

Рекомендуем, прежде всего, ознакомиться с комментариями к статье 36 Жилищного кодекса РФ

Разрешение на установку кондиционера

Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?

Разрешение на установку кондиционера на фасаде жилого дома и демонтаж. Судебная практика, решения судов

Установка кондиционера, антенны на фасаде и крыше здания. Нужно ли согласие собственников и органов власти? Судебная практика

Перепланировка, реконструкция.


Присоединение общего имущества

Захват мест общего пользования и присоединение к квартире:

Исковое заявление о признании недействительным решения собрания собственников об узаконивании присоединения мест общего пользования к квартирам ответчиков, устранении препятствий в пользовании мусоропроводом (истец просит демонтировать устроенные перегородки, двери с лестничной клетки, привести в рабочее состояние мусоропровод). См. по данному делу: решение суда о демонтаже перегородки, двери, признании недействительным общего собрания собственников о присоединении мест общего пользования

Можно ли установить перегородку на лестничной площадке в подъезде?

Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Плата за содержание


и ремонт общего имущества

Cодержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Различные размеры платы за содержание и ремонт общего имущества МКД для собственников квартир и нежилых помещений

Об отнесении печи для отопления к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме

Иски в суд:

Исковое заявление о взыскании оплаты за содержание и ремонт общего имущества МКД

Исковое заявление в арбитражный суд о взыскании долга за содержание общего имущества МКЖД

Технические подвалы


— общее имущество собственников

Кому должны принадлежать подвалы в многоквартирных домах?

Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика

Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика

Как вернуть подвалы собственникам?

Управляющая организация препятствует пользованию подвалом жилого дома. Определение порядка пользования общим имуществом собственников

Исковые заявления об истребовании помещений подвалов

Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома

Исковое заявление об истребовании общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома (помещения технического подвала) из чужого незаконного владения

Возражения на жалобу, иск, доводы

Возражения на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

Возражения истца на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома — 2

Возражения на исковое заявление о признании права общей долевой собственности на помещения технического подвала

Письменные доводы в суд истца по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

Заявление о принятии меры по обеспечению иска (наложении ареста по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения)

Из судебной практики Правового центра «Логос»

Суд истребовал из чужого незаконного владения нежилое помещение, расположенное в техническом подвале многоквартирного жилого дома и передал его во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Решение суда, которым отказано в признании права собственности на помещения технического подвала в многоквартирном жилом доме отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции в определении Омского областного суда указал следующее: из приложенного к кассационной жалобе акта обследования следует, что во всех помещениях расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома.

Суд истребовал из владения ООО нежилое помещение и передал во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома. Собственники жилых помещений обратились в суд с иском об истребовании нежилого помещения подвала, находящегося в собственности ООО, признании права собственности на данное помещение за всеми собственниками помещений дома. При повторном рассмотрении дела суд решил исковые требования удовлетворить: истребовать из владения ООО нежилое помещение находящееся в подвале жилого дома и передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома. Кассационным определением судебной коллегии, решение суда оставлено без изменения.

Размещение рекламы


на фасаде жилого дома

Реклама. Понятие, виды рекламы, признаки и требования. Что не является рекламой?

Рекламная конструкция (наружная реклама). Типы конструкций. Правила размещения

Вывеска. Рекламная или информационная? Отличия вывески от наружной рекламы

Размещение рекламы, вывески на жилом доме. Судебная практика, комментарии (вопросы о разграничении понятий «сведения рекламного характера» и «сведения о предпринимателе или юрлице, обязательные для размещения на вывеске», в том числе о виде деятельности; вправе ли собственники помещений дома требовать оплату за размещение на фасаде дома вывески или рекламы, сведений о коммерческом обозначении; в каком порядке и в какой форме необходимо получать согласие собственников на размещение рекламы на здании жилого дома и другие вопросы)

Реклама на жилых домах. Кто должен платить за размещение?

Платить ли за рекламу на фасадах жилых домов?

Федеральный закон N 38-ФЗ «О рекламе» в действующей (последней) редакции

Исковые заявление о демонтаже рекламы и взыскании

Исковое заявление об обязании демонтировать рекламные конструкции с фасада жилого дома и взыскании неосновательно сбереженных денежных средств

Исковое заявление об обязании ответчика демонтировать с фасада жилого дома рекламные конструкции, взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование общим имуществом (фасадом здания)

Исковое заявление об обязании демонтировать с фасада жилого дома рекламные конструкции и взыскании неосновательного обогащения

Исковое заявление о демонтаже рекламы с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору об использовании общего имущества собственников МКЖД (фасада здания для размещения рекламы)

Отзывы, доводы

Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций (в частности о том, кто является надлежащим ответчиком по делу)

Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Доводы по иску об обязании демонтировать рекламные конструкции, размещенные на фасаде жилого дома и взыскании неосновательного обогащения

Доводы в суд истца по делу о демонтаже рекламных конструкций; Доводы в суд истца — 2 по делу о демонтаже рекламных конструкций

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика по делу о демонтаже рекламы с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения (также решение арбитражного суда по делу; постановление 8 ААС по делу)

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика по делу об обязании демонтировать рекламные конструкции и взыскании неосновательного обогащения за пользованием фасадом жилого дома

Решение суда

Арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу ТСЖ 180 164 рубля неосновательного обогащения за пользование общим имуществом собственников помещений жилого дома — фасадом здания для размещения рекламных конструкций. Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением оставил решение суда без изменения.

Постановление суда о демонтаже рекламной конструкции с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Решение Арбитражного суда о демонтаже рекламных конструкций с фасада жилого дома (с учетом заявления истца об отказе от исковых требований о взыскании в полном объеме в связи с исполнением ответчиком требований о взыскании)

Другие судебные акты акты по данной категории споров см. также в разделе судебные акты арбитражных судов

Что такое общая собственность в Strata Title?

Что такое общая собственность в страте-праве, и можете ли вы требовать вычеты за нее? Общие имущественные активы дают инвесторам право на значительные амортизационные отчисления, однако многие владельцы собственности не могут максимально увеличить свои требования. Все свойства титула страты содержат разные активы и имеют уникальные схемы владения, поэтому важно правильно распределять амортизационные отчисления.

В этой статье мы рассмотрим:

Что такое общая собственность в страте-праве?

Страной титул используется, когда инвесторы владеют частью собственности, обычно называемой «лотом».Это может быть дом , дуплекс или комплекс таунхаусов , где право собственности на общую собственность, включая подъездные пути, фойе и сады, принадлежит всем владельцам.

Объекты общей собственности могут включать в себя такие предметы, как кондиционеры, противопожарное оборудование, лифты, фонари и урны для мусора.

Как рассчитать право инвестора на общую собственность

Право инвестора на общие активы в собственности страты рассчитывается на основе их доли владения.Такие эксперты, как BMT Tax Depreciation, могут проверить права собственности в рамках плана Strata, планов строительных единиц и плана подразделения, чтобы определить точный процент владения. Этот процент обеспечивает правильный учет всех амортизационных отчислений.

Амортизационные отчисления на общее имущество

Общее имущество обесценивается так же, как и любая другая его часть. Основные средства, находящиеся в общей собственности, будут амортизироваться в соответствии с их сроком полезного использования, который определяется Налоговым управлением Австралии.Резерв на капитальные работы относится к структурной части общего имущества и амортизируется в течение 40 лет. Эта ставка обычно зависит от даты строительства и назначения здания.

Общие активы также часто попадают в пул с низкой стоимостью или подлежат немедленному списанию. Это позволяет инспекторам количества применять ускоренные нормы амортизации к большинству активов, находящихся в местах общего пользования. Если доля владельца в общем имуществе составляет менее 1000 долларов, этот актив может быть объединен и востребован по ставке 18.75 процентов в год покупки и 37,5 процента каждый год после этого. Если доля владельца в активе составляет менее 300 долларов, актив подлежит немедленному списанию.

Пример общей собственности

Владелец квартиры за 595 000 долларов с двумя спальнями и двумя ванными комнатами может потребовать имущество общего пользования, такое как лифты, вентиляторы, ковровое покрытие, системы внутренней связи и кондиционеры. В таблице ниже указана пропорциональная стоимость каждого актива, нормы амортизации и доступные вычеты за первый и второй год.

Каждая часть коврового покрытия и домофонной системы, принадлежащая владельцу, имеет стоимость менее 1000 долларов, поэтому они могут претендовать на участие в пуле с низкой стоимостью с ускоренной амортизацией.

Расчетная стоимость кондиционера составляет менее 300 долларов, поэтому инвестор может потребовать полную сумму в первый финансовый год.

В этом сценарии инвестор сможет потребовать более 1200 долларов в качестве амортизационных отчислений от общих имущественных активов в первый и второй год.Учитывая, что, вероятно, будет больше объектов общей собственности, таких как мусорные баки, системы горячего водоснабжения и тренажерный зал, инвестор может иметь право на тысячи долларов больше.

Чтобы узнать больше о том, как амортизация может помочь вам, если у вас есть квартира, квартира или таунхаус Запросите расчет стоимости или свяжитесь с BMT по телефону 1300 728 726.

Инвесторам также нравится читать:

Что такое общая собственность и почему это важно?

Покупка квартиры отличается от покупки дома.

Ключевым отличием является структура собственности.

С домом ваша участь — это ваша участь, и все.

Применительно к единице сама партия составляет лишь часть общей стоимости единицы.

Не менее важным является общая собственность юридического лица, в составе которого находится лот.

Итак .. что такое общая собственность?

Представьте себе жилой дом.

Это здание будет состоять из нескольких квартир.

Как люди добираются до квартиры и выходят из нее? Должна быть какая-то точка доступа; фойе, лестница или лифт, способ, которым жители могут попасть в свои дома и выйти из них.

Лестница, лифт или другие точки доступа жизненно важны для всех участков в здании, но кто «владеет» этими участками?

Эти районы являются общей собственностью.

Корпоративное объединение, или корпоративное объединение владельцев, как его иногда называют, создано специально для того, чтобы владеть и поддерживать общую собственность на благо всех владельцев лотов.

Примеры общего имущества

Корпорации

Body бывают разных форм и размеров, чем просто многоквартирные дома. Определяющим фактором является совместное владение, которое может осуществляться практически в отношении любого вида собственности.

И поскольку телесные корпорации бывают разных форм и размеров, то же самое относится и к общей собственности.

Наиболее распространенные области общего пользования:

  • лестницы, лифты и вестибюли
  • цокольный паркинг
  • сад
  • бассейны
  • тренажерный зал
  • подъездные пути
  • Инфраструктура, такая как электроэнергия, канализация и водоснабжение
  • стыковые стены (где половина стены — много, а половина — общая собственность)
  • крыш

Общая собственность каждого юридического лица очень индивидуальна.В Квинсленде при определении общей собственности помогает то, по какому плану зарегистрировано юридическое лицо; План формата здания или план стандартного формата. В зависимости от вашего плана будут применяться разные правила определения общей собственности.

Кто отвечает за общее имущество?

Одна из самых больших проблем, возникающих в корпоративных корпорациях, — это определение того, что является общей собственностью, а что — Лотом.

Это большое дело, потому что юридическое лицо (или все владельцы лотов вместе взятые) несут ответственность за общее имущество, а владелец лота несет полную ответственность за него.

Гораздо проще финансировать 1/10, 1/20 или 1/200 большой проблемы, чем финансировать ее самостоятельно. И наоборот, неприятно платить 1/10 или 1/20 стоимости проблемы, когда эта проблема проявляется в другом лоте.

Следовательно, споры могут и часто возникают.

Чтобы количественно определить, что является общим свойством для вашей схемы, обратитесь к вашему плану. Если у вас есть дополнительные вопросы, обсудите этот вопрос с вашим корпоративным менеджером, комитетом или корпоративным уполномоченным.

Общая собственность и исключительное пользование

Общая собственность часто определяется как «все, что не содержится на участке». Иногда, правда, участки общей собственности передаются в исключительное пользование конкретному владельцу участка.

Распределение исключительного использования должно быть записано либо в самом заголовке, либо в Заявлении об управлении сообществом. После записи эта область становится продолжением выделенного участка. Другие владельцы лотов не могут использовать территорию исключительного пользования.

В большинстве случаев владелец лота будет обязан поддерживать территорию исключительного использования, хотя важно отметить, что эта территория по-прежнему остается общей собственностью. Например, владельцу пентхауса может быть предоставлено исключительное право на использование площади крыши, однако, если утечка разовьется в самой крыше, ремонт, скорее всего, останется за корпоративным органом (я говорю, вероятно, потому что каждое юридическое лицо и обстоятельства индивидуальны).

Почему общая собственность важна

Покупка квартиры отличается от покупки дома.Большинство подразделений являются частью корпоративных корпораций, и это сопряжено с дополнительными обязанностями и рисками, не в последнюю очередь из-за общинного характера инвестиций и условий жизни.

Общая собственность используется как средство компенсации риска и ответственности юридического лица путем предоставления дополнительной стоимости.

И это значение может быть значительным.

Некоторые примеры добавленной стоимости включают:

  • расположение, например, на пляже или в центре города
  • охрана здания
  • бассейны курортного типа
  • теннисный корт
  • управление на месте

Проще говоря, здание или комплекс и его сооружения, это общая собственность, составляют существенную часть привлекательности и, следовательно, стоимость любой данной единицы

Конечно, все эти «дополнительные услуги» должны финансироваться владельцами участков совместно, так что это палка о двух концах.

Это особенно важно, если у общего имущества или юридического лица возникли существенные и дорогостоящие проблемы, которые необходимо будет исправить за счет владельца участка.

Именно поэтому опытные инвесторы получают предварительный отчет о страте покупки; чтобы убедиться, что они знают, во что покупают.

Кто за что отвечает в вашем многоквартирном доме?

Или они? В Новом Южном Уэльсе ответственность за водопроводные трубы в стене, не принадлежащей общему владению, и которые обслуживают только эту единицу, несет владелец участка.В других штатах действуют аналогичные правила.

Совместите сложные и тонкие правила о том, что является общей собственностью, а что нет, с различиями в законах штатов, и вы поймете, почему иногда невозможно дать точные и быстрые ответы на каждый вопрос.

От плитки до кухни

Помня об этом, пару лет назад в Новом Южном Уэльсе власти создали меморандум об общей собственности, чтобы определить, что является общей собственностью, а за что несет ответственность владелец отдельного участка.

Например, он постановляет, что плитка на полу вашей ванной комнаты и на внутренней стороне внешних стен, прилегающая к общей собственности или другому объекту, является общей собственностью, но плитка, прикрепленная к внутренним стенам, принадлежит вам.

Но, читая Руководство по добросовестной торговле по общей собственности, вы понимаете, что для того, чтобы меморандум имел прямое действие, владельцы должны принять его в качестве подзаконного акта, и даже в этом случае они могут изменить его элементы.

Затем вопрос об арматуре и фурнитуре.Ваши кухонные шкафы, вероятно, не являются общей собственностью, но они, вероятно, будут покрываться страховкой для всего здания, которую не следует путать со страховкой дома и содержимого.

Это означает, что если вы хотите обновить свою кухню, вы должны заплатить за это самостоятельно, но если ваши шкафы упадут со стены из-за какой-либо аварии, то они будут застрахованы. Осторожнее с топором, Юджин.

Большинство людей не понимают, что, если ваш комитет по страте или менеджер по страте отказывается подавать иск о страховании по страте в отношении оборудования и оборудования в вашей квартире — например, обрушившихся шкафов или разбитого унитаза — вы можете обратиться непосредственно к страховщикам, и они вполне может заплатить.

Стоимость ремонта

Помимо сложностей, в Виктории существуют такие концепции, как «пропорциональная выгода», когда стоимость ремонта общей собственности, которая затрагивает только одного или определенного количества владельцев, может быть возвращена этим владельцам, а не совместно среди всех в блоке.

В большинстве штатов, если ваш комитет по страте отказывается ремонтировать общую собственность, независимо от того, находится она внутри вашего подразделения или нет, вы можете преследовать их через суд штата, чтобы заставить их выполнять свои юридические обязанности по содержанию и ремонту.

Результат может варьироваться от соглашения при посредничестве через постановления трибунала до того, что комитет выполнит работу, до — в крайних случаях — увольнения всего комитета и его замены менеджером страты.

Но это может быть долгий и сложный путь, поэтому сначала определите, что является общей собственностью в вашем подразделении и в вашем штате, а что нет (в Интернете есть много материалов). Затем спросите независимого эксперта, что вы можете с этим сделать.

Джимми Томсон редактирует сайт советов по жизни в страте плоский чат.com.au . В разных штатах действуют разные законы о стратах .

Блок «Ватт» для интеллектуального управления энергопотреблением в зонах общего пользования жилого многоквартирного дома

Wattwatchers и Wattblock сотрудничают, чтобы помочь стратовым комитетам экономить электроэнергию, тестировать производительность и добавлять солнечные батареи и электромобили в рамках проекта My Energy Marketplace, поддерживаемого ARENA

Потребление электроэнергии в зонах общего пользования сотен тысяч жилых многоквартирных домов по всей Австралии часто является загадкой для руководящих ими страт комитетов.

Для людей, которые живут в этих зданиях, электричество, используемое в зонах «общей собственности», может быть значительным компонентом затрат, влияющих на корпоративные сборы их организаций, но часто они бессильны эффективно справиться с этим дополнительным финансовым бременем.

В настоящее время две австралийские компании, занимающиеся чистыми технологиями, Wattblock и Wattwatchers Digital Energy, нацелены на рынок многоквартирных жилых домов с помощью специального предложения по мониторингу энергопотребления, которое обеспечивается грантовой финансовой поддержкой Австралийского агентства по возобновляемым источникам энергии (ARENA).

Приемлемые многослойные здания предлагаются «Стартовые пакеты Strata» со значительной скидкой для мониторинга их основной электрической цепи общего пользования в режиме реального времени с использованием высокодетализированных данных с устройств Wattwatchers, передаваемых через Интернет.

МИНИ-ПРИМЕР — УЛИЦА АЛЬФРЕДА 102 ЮГ, МИЛСОНС-ПОИНТ, СЕВЕР СИДНЕЙ

The Strata Committee на Альфред-Стрит, 102 на юге, в Милсонс-Пойнт в районе Северного Сиднея, является первым многоквартирным домом в Австралии, который подписался на «Стартовый пакет Strata» в рамках проекта My Energy Marketplace (MEM), возглавляемого Wattwatchers. при поддержке ARENA с доставкой через специалистов по устойчивому развитию Wattblock.

Жилой комплекс 102 Alfred Street South ранее получил оценку Wattblock Energy Savings в рамках программы Futureproofing Apartments Совета Северного Сиднея.

С установкой интеллектуального мониторинга энергии Wattwatchers под MEM, комитет по слоям смог быстро установить, что его предыдущие усилия по энергосбережению, рекомендованные Wattblock, снизили потребление электроэнергии в общей собственности примерно на 25 процентов за последние 18 месяцев.

Теперь, вооружившись детализированными данными в реальном времени, показывающими потребление электроэнергии на территории общего пользования, комитет по стратам оценивает возможность получения дополнительной экономии за счет замены стареющей градирни; и смог предоставить ценные данные, которые помогут в планировании инфраструктуры зарядки электромобилей для владельцев.

Объект 102 Alfred Street South уже получил рейтинг энергоэффективности 4,5 звезды в соответствии с престижной программой NABERS, которая недавно расширила ее, включив в нее многоквартирные дома.

Генеральный директор и соучредитель

Wattblock Брент Кларк говорит, что сотрудничество с Wattwatchers может вывести оценку построения слоев на новый уровень.

«В настоящее время Wattblock использует аналитику данных для оценки потерь энергии в зданиях, сравнивая здания своих клиентов с контрольными показателями, основанными на данных», — говорит Кларк.«Имея более детализированные данные в реальном времени, мы можем включить возможности машинного обучения в уравнение».

Повышение устойчивости стратосных участков

В рамках своей обычной бизнес-модели Wattblock предлагает стратовым комитетам ряд профессиональных услуг, связанных с устойчивым развитием, в том числе:

  • Инспекция объекта
  • Оценки и отчеты по энергосбережению по всему объекту, с возможностью модернизации для включения газа и воды, а также электроэнергии
  • Технико-экономическое обоснование солнечной энергии
  • Исследования зарядки электромобилей
  • NABERS для рейтингов многоквартирных домов

Следующие шаги для Watts

После того, как рыночный тест на доказательство концепции на улице Альфред-Стрит, 102 полностью введен в эксплуатацию, Wattblock и Wattwatchers теперь нацелены на дополнительные стратосайты, включая, помимо прочего, многоквартирные дома, которые уже прошли оценку Wattblock в рамках программ, ориентированных на страты. он работает с местными советами.

В ближайшее время будут установлены еще три площадки, расположенные в районе Совета Северного Сиднея.

СТАРТОВЫЕ ПАКЕТЫ STRATA: В рамках пробного предложения комитеты по стратам платят 499 долларов без НДС, чтобы зарегистрироваться для получения субсидируемого ARENA пакета Strata Saving Pack. Устройство Wattwatchers Auditor 6M Energy IoT установлено для мониторинга 3-фазной главной цепи общего имущества, а также, где доступно, также можно контролировать подключение к основной сети. Пакет включает установку электриком, трехлетнюю сотовую связь (SIM-карту и тарифный план), обслуживание данных через API Wattwatchers и программное обеспечение для визуализации данных об энергопотреблении.Данные предоставляются назначенному представителю комитета по слоям и Wattblock, и доступ к данным может быть предоставлен другим сторонам по указанию комитета по слоям. По стандартной розничной цене упаковка превышает 1000 долларов США.

О WATTBLOCK: Wattblock — это консалтинговая компания в области энергетики, ориентированная на многопользовательские жилые дома. В нем даются советы, чтобы помочь стратовым комитетам оптимизировать потребление и подготовиться к «новой энергии» будущего, включая солнечные батареи, зарядку батарей и электромобилей.Wattblock оказал помощь многоквартирным домам, в которых проживает более 60 000 жителей, и был привлечен как местными властями, так и властями штата. Более подробная информация на сайте: www.wattblock.com

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

Для Wattwatchers — Мюррей Хогарт, директор по коммуникациям и общественным сетям, Wattwatchers — M 0417 267235 E [email protected]


Для Wattblock — Брент Кларк, генеральный директор и соучредитель, Wattblock — 0414 900 515 E [email protected]

ПОДТВЕРЖДЕНИЕ АРЕНЫ

Этот проект получил финансирование от ARENA в рамках программы ARENA по продвижению возобновляемых источников энергии. Мнения, выраженные в данном документе, не обязательно являются мнением правительства Австралии, и правительство Австралии не несет ответственности за любую информацию или рекомендации, содержащиеся в данном документе.

Общая собственность против частной собственности

Когда дело доходит до многослойного строительства сообществ в Территории столицы Австралии, что считается общей, а что частной?

Если вы арендуете недвижимость в многослойном сообществе или занимаетесь собственником, вы, несомненно, встретите термин «общая собственность».

Но что это значит и как на вас влияет? Обратите внимание на разницу между общей и частной собственностью, когда речь идет о квартирах, таунхаусах и блочных домах.

Что такое общая собственность

Когда вы живете в многослойном сообществе, здание, в котором вы живете, находится на участке земли. Этот блок может включать в себя одно или несколько отдельных зданий, благоустроенную территорию, открытую или подземную парковку и выделенные места для мусорных баков.

Эти зоны называются «общей собственностью» и представляют собой пространства, к которым все жители (и их гости, если применимо) могут получить свободный доступ.

Общая собственность, которая охватывает физические области в стратовом сообществе, обычно включает в себя следующее:

  • Подъезды и лестничные клетки
  • Бассейны
  • Спортзал и зоны для тренировок
  • Сады
  • Пути
  • Подъездные пути
  • Фойе
  • Теннисные корты
  • Детские площадки и площадки для барбекю
  • Открытые дорожки и беседки
  • Мусорные площадки
  • Подъемники
  • Парковка для посетителей.

В здании и на территории есть активы, через которые вам не обязательно проходить, но которые являются коллективной ответственностью владельцев квартир. Например:

  • Крыша
  • Пол / потолок / плита, разделяющие квартиры
  • Стены, разделяющие квартиры
  • Почтовые ящики
  • Наружное освещение
  • Трубы и электромонтажные работы
  • Автоматические гаражные ворота
  • Системы сигнализации и безопасности.

Общая собственность доступна и используется всеми владельцами собственности.

Когда дело доходит до этих элементов вашего сообщества, если что-то пойдет не так, ответственность за ремонт возлагается на Owners Corporation. Например, если перестал работать свет в коридоре за пределами вашей квартиры, это не ваша конкретная проблема. Вместо этого Исполнительный комитет позаботится об этом с помощью менеджера Strata. У вас также может быть проблема с протекающими трубами внутри вашей квартиры, но это, вероятно, проблема Owners Corporation, а не та, о которой вам, как владельцу квартиры, нужно заботиться.

Расходы на содержание, ремонт и страхование этих участков общей собственности покрываются на коллективной основе Корпорацией владельцев. Ежемесячно выплачивая страте сборы / платежи, корпорация гарантирует, что всегда будет достаточно денег, чтобы поддерживать помещения в хорошем рабочем состоянии, чтобы все могли наслаждаться ими.

Частная собственность

Как владелец подразделения в страте-сообществе, вы несете личную ответственность за все, что находится в четырех стенах вашего дома.

Это включает краску, ковер, светильники и внутренние стены.Сюда также может входить автомобильное пространство, сад или балкон.

Как арендатор, конечно, вы не владеете ни одной из этих вещей. Но если они нуждаются в ремонте, это ответственность вашего арендодателя или управляющего недвижимостью, а не Owners Corporation или Strata Manager.

Что интересно в владении стратами, так это то, что вам все равно может потребоваться разрешение на изменение некоторых элементов вашего дома, даже если они вам принадлежат. Хотя нанесение свежей краски и обновление ковра, вероятно, подойдут, вам, вероятно, понадобится разрешение, чтобы выбить стену или установить кондиционер.Из-за этого всегда лучше дважды проконсультироваться с Исполнительным комитетом, прежде чем начинать вносить изменения в своих четырех стенах.

В дополнение к этому, ваше поведение на частной собственности и то, что вы демонстрируете, может регулироваться подзаконными актами, установленными Корпорацией владельцев. Примеры этого включают курение на балконах, вешание белья на балконные перила или чрезмерный шум после 22:00. Хотя эти действия осуществляются на вашей частной собственности, они могут быть неприемлемыми в соответствии с внутренним законодательством, и вы можете быть оштрафованы Корпорацией владельцев.

Если вас беспокоит что-то неисправное, опасное или нуждающееся в ремонте в общей собственности, свяжитесь с менеджером вашего сообщества или исполнительным комитетом, чтобы сообщить им об этой проблеме.

Права совладельцев квартиры на общие участки

Общая территория — это участок земли, которым совместно владеют более одного человека . Между жильцами многоквартирных комплексов возникает масса споров по поводу использования общих частей.Люди, которые совместно владеют общими частями, известны как совладельцы независимо от размера их владений. Понимая природу мест общего пользования, эту проблему можно решить.

Права и ограничения совладельцев:

Каждый совладелец владеет каждым квадратным дюймом земли, находящейся в общем пользовании, и, следовательно, каждый совладелец имеет право ходить по каждой части собственности и пользоваться ею.

Однако существуют определенные ограничения, которые необходимо соблюдать при использовании общих частей.

Ни один совладелец не может пользоваться общей собственностью таким образом, чтобы это причиняло ущерб другому совладельцу, или совладелец не может построить постоянную структуру на общей собственности или передать общую собственность в какое-либо исключительное использование. Таким образом, право совладельцев пользоваться общими частями ограничивается правом пользования общими частями.

Однако совладелец имеет право добиваться раздела и разделения владения общей площадью. Но от этого права можно отказаться, подписав письменное соглашение всеми совладельцами.

Совладельцы также имеют право передать свои доли в собственности другим совладельцам и в их пользу путем заключения Соглашения о передаче прав. В случае смерти совладельца его доля в общем имуществе перейдет к его законным наследникам. Однако в случае смерти совладельца его общая доля может быть передана другим совладельцам.

Знайте свои общие зоны:

Каждый совладелец должен проверить свой договор купли-продажи и договор строительства. Следует изучить, какие части предназначены для общих помещений.

Подтвердите доступ:

Только ассоциация собственников квартир может запретить доступ или пользование помещениями общего пользования для людей, которые не уплатили плату за обслуживание. Важно, чтобы ассоциация правильно использовала такие полномочия. Также ни у одного совладельца или застройщика не будет эксклюзивного ключа от общих частей.

Подтвердите сохранение общности:

Если один совладелец удерживает других совладельцев от использования общих частей, например: путем строительства постоянных построек или сохранения части общей площади для себя, ассоциация может принять меры против совладельца или даже подойти к суд за то же самое.

Техническое обслуживание:

Ассоциация должна следить за тем, чтобы места общего пользования были чистыми, чистыми и свободными от каких-либо препятствий или посягательств. Также каждый владелец квартиры должен поддерживать в чистоте места общего пользования и быть легко доступными для всех.

Уважение:

Есть вероятность того, что квартирное товарищество может разграничить определенные зоны общего пользования по разным причинам, и если это произойдет, все должны соблюдать разграничение.

Знай свою квартиру Типы недвижимости

Когда вы ищете квартиру для аренды, учитывайте такие вещи, как ваш ценовой диапазон, местоположение, удобства и количество людей, живущих с вами.Эти критерии могут помочь определить тип квартиры, который соответствует вашим потребностям.

Квартиры бывают всех форм и размеров. Если вы не знакомы с терминологией, может быть сложно отследить, что к чему. Как отличить высотку от средней этажности? Студия и лофт? Ниже приведен список распространенных типов квартир и их сравнение друг с другом.

Студия

Квартира-студия обычно состоит из единственной открытой комнаты, в которой вы живете и спите.Квартиры-студии, как правило, меньше по размеру — около 600 квадратных футов — но включают в себя все необходимое: кухню, ванную комнату и жилую площадь. Вы можете услышать, что однокомнатная квартира называется «квартира эффективности». Апартаменты Efficiency — это студии, в которых есть мини-кухня, а не стандартная кухня.

Лофт

Лофт — это еще один тип апартаментов, состоящий из единого открытого пространства без внутренних стен, отделяющих спальню от гостиной. Главное отличие студии от лофта — размер; лофты, как правило, больше в квадратных футах и ​​имеют более высокие потолки.

Кабриолет

В конвертируемой квартире нет спален / жилых помещений. Вместо этого у него есть универсальный план этажа, который позволяет создавать разделение между помещениями и использовать их по своему усмотрению. Вы также можете услышать трансформируемые квартиры, называемые «гибкими квартирами». Г-образная студия — это пример квартиры трансформируемой или гибкой формы.

Микро квартира

С меньшей площадью, чем студия (менее 400 квадратных футов), микроквартиры — самые маленькие варианты в этом списке.Поскольку пространство настолько ограничено, эти жилища обычно включают конструктивные особенности, которые помогают максимально использовать доступную площадь в квадратных футах.

Микроквартиры — это доступный вариант для съемщиков в густонаселенных городских районах, где арендная плата особенно высока.

Низкие, средние и высотные

Мало-, средне- и многоэтажные квартиры — это многоэтажные дома с как минимум одним лифтом. В малоэтажной квартире несколько этажей — обычно четыре или меньше.Средняя этажность выше, от пяти до двенадцати этажей, а в многоэтажной квартире не менее девяти этажей. Средне- и многоэтажные дома наиболее распространены в городских районах.

Ходьба

Walk-up — это многоквартирный дом без лифта, что является основным отличием квартир данного типа от среднего уровня. Прогулки обычно имеют четыре этажа или меньше. Например, лестница четвертого этажа находится на четвертом этаже жилого комплекса, и вам нужно подняться по лестнице, чтобы добраться до нее.

Дуплекс

Двухуровневая квартира может выглядеть как единый дом снаружи, но она состоит из двух отдельных единиц, расположенных бок о бок, разделяющих их разделяющую стену.Каждая квартира в дуплексе имеет свою дверь снаружи.

В чем разница между таунхаусом и дуплексом?

Основное различие между дуплексом и таунхаусом — это количество квартир в ряду. В таунхаусах, как правило, много квартир, а в дуплексе — всего две (примечание: в триплексе их три, а в квадраплексе четыре).

В чем разница между кондоминиумом и квартирой?

Основное различие между кондоминиумом (или кондоминиумом) и квартирой можно описать одним словом: собственность.Апартаменты и кондоминиумы — это единицы в здании или комплексе. Квартиры, которые сдаются в аренду, называются квартирами. Единицы, которые можно купить, называются кондоминиумами.

Что такое кооператив?

«Кооператив» или жилищный кооператив — это уникальная ситуация, когда жители здания покупают доли своего комплекса, а не отдельную квартиру, в которой они живут.

Что такое многоквартирное жилье?

Многосемейное жилье — это когда несколько семей живут отдельно под одной крышей.Квартиры, кондоминиумы, таунхаусы и дуплексы являются примерами многоквартирных домов. Дополнительные примеры включают:

  • Жилье особого назначения — Многосемейная собственность любого стиля, ориентированная на определенный сегмент населения
  • Студенческое общежитие — По крайней мере половина единиц предназначена для студентов, посещающих близлежащее учебное заведение
  • Жилье для пожилых людей — Предназначено для проживания пожилых людей
  • Субсидируемое жилье — Предназначено для съемщиков с низким доходом или особыми потребностями и становится доступным за счет арендной платы и ограничения дохода

Freddie Mac Multifamily покупает ипотечные ссуды на эти типы недвижимости по всей стране.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *