Общее имущество в многоквартирном доме что входит: Определение и состав общего имущества в многоквартирном доме

Определение и состав общего имущества в многоквартирном доме

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 30 ЖК РФ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ).

Кто распоряжается ОИ

Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции. 

Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме (ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ).

При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении вопроса, поставленного на голосование (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Что входит в состав ОИ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу относятся:

• помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД: 
  • межквартирные лестничные площадки
  • лестницы
  • лифты и лифтовые шахты
  • коридоры
  • технические этажи
  • чердаки
  • подвалы и технические подвалы
• помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
• земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
  • элементы озеленения и благоустройства
  • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети (пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491):

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
• внутридомовая инженерная система водоотведения;
• внутридомовая система отопления;
• внутридомовая система электроснабжения.

Определение состава ОИ

Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решение о ремонте в доме или проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491:

• Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ. 
• Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
• Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций

Что такое общедомовое имущество, и кто за него отвечает

Если вы стали счастливым обладателем собственной квартиры, то в вашу собственность переходит еще и часть, относящаяся к общему имуществу дома. Что это такое, кто несет за него ответственность, как можно им распоряжаться – об этом и не только в нашей статье.

Что такое общедомовое имущество

Если говорить кратко – это общие помещения дома: подвал, чердак, лестничные площадки, различное оборудование. По закону – общедомовое имущество принадлежит всем собственникам помещений определенного дома. При этом его доля для каждого собственника рассчитывается по площади квартиры. Чем больше жилье, тем больше общего имущества принадлежит его владельцу. Но у такого владения есть небольшой минус – сумма оплаты коммунальных услуг также будет расти.

В перечень общедомового имущества входят все помещения, которые не находятся в частном владении, а именно:

• колясочные, тренажерный зал, бассейн, детские игровые комнаты;
• крыша и оборудование, которое обеспечивает комфортные условия для проживания собственников, а также для перемещения инвалидов;
• земельный участок, на котором стоит многоэтажка, и дворовая территория со всей «инфраструктурой» – скамейками, клумбами, детскими игровыми площадками, паркингом и т.д.;
• приборы учета;
• технические этажи и расположенное на них оборудование.

Кто отвечает за уход и содержание имущества

Выше мы говорили о платежах за общедомовое имущество, которые необходимо вносить ежемесячно. Эти деньги переводятся на счет управляющей компании, которая и отвечает за его содержание.

УК должны обеспечивать чистоту лестничных клеток и подъездов, придомовой территории, поддерживать работоспособность оборудования, следить за освещением и соблюдением санитарно-технических норм. При возникновении каких-либо проблем, например, поломке лифта или разбитом зеркале в нем, обращаться необходимо именно в УК.

Жильцы домов могут создать и товарищество собственников жилья – ТСЖ, в обязанность которого также входит ведение и поддержание порядка в многоквартирном доме. В этом случае размер платежей и порядок управления общими финансами устанавливается инициативной группой. Но все обязанности, перечисленные для УК, сохраняются и для ТСЖ.

Кто отвечает за сохранность общедомового имущества

Несмотря на то, что частично общее имущество принадлежит каждому собственнику, они не могут самовольно им распоряжаться. Поэтому и ответственность за его сохранность несут сами жильцы.

Нельзя без получения согласия соседей проводить работы, которые могут навредить общему имуществу. Самое частое нарушение – возведение тамбура в подъезде без согласия жильцов дома. Из-за неузаконенной перепланировки может быть наложен большой штраф. Также это чревато повышением пожарной опасности – в тамбурах оказываются пожарные рукава. Поэтому основная обязанность собственников – аккуратное использование общего имущества и его сохранность.

Правила, которые нужно запомнить

Каждый собственник должен помнить о том, что:

• он имеет полное право пользоваться общим имуществом – лестницей, лифтом, общедомовой ТВ-антенной и т.д. Если ваши права нарушаются – это повод для разбирательства;
• он не может продать или сдать в аренду свою долю общего имущества;
• он обязан заботиться о принадлежащем ему имуществе и содержать его в должном состоянии.

Если вы заметили, что кто-то из собственников или арендаторов квартиры не соблюдает эти правила, стоит о них напомнить.

Кто должен ремонтировать общее имущество в многоквартирном доме?

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирных домах, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13. 08.

2006 № 491 общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства (в том числе о  санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

• соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
• доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
• соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
• постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
• поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния включает в себя:

• осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
• освещение помещений общего пользования;
• обеспечение установленных законодательством температуры и влажности в помещениях общего пользования;
• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
• меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством о пожарной безопасности;
• содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
• текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах  «а» — «д» пункта 2 Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В состав услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не входят:

• содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования, внутриквартирного инженерного оборудования, не являющегося общим имуществом;
• утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
• уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Часто задаваемые вопросы

 Часто задаваемые вопросы

1.  Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

• Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
• В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
• Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г.

 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

1. Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
2. Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.
3. Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.
4. В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

 2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»).

Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п.  1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст.

44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27. 05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

Управление общим имуществом в здании: что нужно знать собственникам помещений?

Многоквартирные дома являются не только местом жительства граждан, но и объектом инвестирования и местом ведения бизнеса. При этом договариваться о том, как управлять зданием, собственникам жилой и коммерческой недвижимости приходится по одним общим правилам. Подробнее — в материале.

На сегодняшний день прямого правового регулирования отношений, связанных с правами на нежилые помещения в зданиях, нет. Частично данная проблема решена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.

2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Данная позиция Президиума ВАС РФ получила подтверждение и в п. 40, 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.

2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, собственники нежилых помещений как в многоквартирном жилом доме, так и в нежилом здании обладают теми же правами в отношении общего имущества и несут такие же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Правовое регулирование

Любое здание — это единый целостный организм, и собственники помещений вынуждены договариваться, чтобы эффективно управлять общим имуществом.

Объектом управления является все имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев, в том числе само здание, земельный участок в установленных границах, на котором оно расположено, элементы благоустройства и озеленения, иные объекты недвижимости, связанные с обслуживанием здания.

Согласно положениям п. 11, 24, 31—34, 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общего имущества в МКД), собственники помещений несут обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в соответствии с законодательством РФ.

Как известно, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). По этому же принципу распределяются и расходы на содержание общего имущества здания.

Из положений ч. 1 ст.

161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом представляет собой согласованные действия собственников жилых и нежилых помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания (использования помещений), надлежащему содержанию общего имущества в доме, решению вопросов пользования общедомовым имуществом, предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир и помещений в доме.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Выбор способа управления

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны сделать выбор, кто будет управлять многоквартирным домом:

• непосредственно сами собственники (если в доме не более 30 квартир),
• товарищество собственников жилья (жилищный кооператив) или
• управляющая организация.

Относится ли к общедомовому имуществу септик в многоквартирном доме?

• Обсуждения
• Проекты
• НТД
• Новости
• Статьи
• Ответы экспертов
• Разработчики

Ответы экспертов

Относится ли к общедомовому имуществу септик (собирающий канализационные стоки многоквартирного дома) в многоквартирном доме. При капитальном ремонте кто должен ремонтировать септик, региональный оператор или органы местного самоуправления.

Подпункт 3 п.1 ст. 36 ЖК РФ и подпункт 4 п.1. ст. 36 ЖК РФ  регламентирует общее имущество МКД.

Подпункт 3.п.1 ст. 36 ЖК РФ: «…крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование …».

Подпункт 4.п.1 ст.

36 ЖК РФ: «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, если септик входит в общедомовое имущество соответствии с приведенными пунктами, то на него распространяется в том числе  действие  п. 2. «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных .

постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491, в состав общего имущества включается, в том числе и санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

• Конкретизируется состав общего имущества многоквартирного дома в договоре управления (содержания) МКД.
• Ремонт септика  должна осуществлять организация по обслуживанию жилищного фонда (управляющая, обслуживающая организация ТСЖ, ЖСК).
• Если МКД является домом муниципального жилищного фонда, то органы местного самоуправления подписывают договор на обслуживание  дома с профильной  организацией в соответствии с ФЗ № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
• В соответствии со статьей 190 ЖК РФ «Региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

Основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме является акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ (за исключением случая, указанного в части 3 настоящей статьи).

Такой акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме (в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).

Содержание жилья и текущий ремонт

• Вопрос: Кто отвечает за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме?
• Ответ: Все собственники, поскольку это их имущество, должны быть заинтересованы в надлежащем его содержании, которое и осуществляется за счет собственников.
• За надлежащее содержание общего имущества отвечает либо управляющая организация, либо ТСЖ, жилищный или иной специализированный кооператив – в зависимости от того, какой из способов управления выбран собственниками.
• Вопрос: Кто должен менять водопроводные стояки в многоквартирном доме?

Ответ:
Стояки водоснабжения, внутриквартирные отводки от стояков до первых запирающих устройств (краны) являются общим имуществом собственников помещений.

Их надлежащее состояние и текущий ремонт обеспечиваются управляющей организацией.

Вопрос: Течь кровли над квартирой. Куда обратиться с такой проблемой?

Ответ:
Конструктивные элементы крыши являются общим имуществом собственников помещений.

При возникающих у вопросах по содержанию общего имущества дома необходимо сначала обратиться в свою управляющую организацию, являющуюся ответственной за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а в случае бездействия управляющей организации обратиться в государственную жилищную инспекцию Новосибирской области, либо в комитет муниципальной жилищной инспекции мэрии города Новосибирска, с указанием наименования управляющей организации, не принявшей мер по устранению данного нарушения, а также приложения копии письменного обращения в управляющую организацию с отметкой о регистрации данного обращения в управляющей организации (дата, входящий номер), либо сообщение номера и даты устного обращения (по телефону), с указанием фамилии диспетчера, принявшего заявку.

Вопрос: У соседей сверху прорвало трубу и нас затопило, кто несет ответственность за надлежащее состояние труб: собственник или управляющая организация?

Ответ:
Управляющая организация обслуживает и несет ответственность за ту часть системы водоснабжения многоквартирного дома, которая относится к общему имуществу, то есть до первого запорного крана в квартире.

За надлежащим состоянием труб, находящихся в квартире после первого запорного крана, отвечает собственник или наниматель жилого помещения.

Если выяснится, что протечка произошла из труб, относящихся к общему имуществу, то Вы имеете право предъявить возмещение ущерба управляющей организации, если же протечка была из труб, за состояние которых отвечает Ваш сосед, то соответственно он обязан возместить ущерб.

Вопрос: Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома?

Ответ:
В соответствии со ст.

36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, придомовая территория (земельный участок на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства). Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам на основании решения общего собрания собственников помещений в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Вопрос: Кто может принять решение об использовании общего имущества в случае размещения наружной рекламы, либо устройстве мастерских и пр. в подвальном помещении МКД?

Ответ: Вопрос об использовании общего имущества многоквартирного дома регламентируется главой 6 Жилищного кодекса РФ и находится в компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Часто задаваемые вопросы

Является ли балкон вспомогательным помещением?

Ответ:

Согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ и СП.I 3330.2011 к вспомогательным помещениям в жилом доме относятся: кладовые, антресоли (встроенные по проекту), ванные комнаты, туалеты, кухни, прихожие, т.

е, помещения предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанны с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд террас.

Балкон это защемлённая площадка с одной стороны к наружной стене дома огороженная с 3-х сторон перилами не относящаяся к вспомогательным помещениям.

Оплачивается ли замена старого счетчика на новый в частном доме Махачкалы?

Ответ:

На основании п. 81 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011г.

№ 354, оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.

Учитывается ли площадь балконов и лоджий при взимании платы за коммунальные услуги и техобслуживание или взимание платы осуществляется исходя из той квадратуры, которая указана в документах, подтверждающих право собственности, то есть без балконов и лоджий?

Ответ:

Если в техническом паспорте жилого помещения балкон и лоджий входит в общую площадь квартиры, то плата за коммунальные услуги и содержание общего имущества оплачивается согласно законодательства. Согласно ч.5 ст.

15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

• Можно ли одному собственнику жилья в многоквартирном доме отказаться от услуг ТСЖ?
• Ответ:
• В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ, структура платы за квартиру для собственников включает в себя:
• Плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Конкретный размер обязательных платежей или взносов членов товарищества собственников жилья определяется органом управления – общим собранием.

То есть члены ТСЖ должны собраться и решить, по сколько они будут кидать в общий котел, чтобы многоквартирный дом ремонтировался, менялись лампочки в подъездах, проводилась уборка.

Предсказать точный размер таких платежей невозможно, так как в каждом ТСЖ свои расценки.

Собственники, не вошедшие в ТСЖ, также будут обязаны нести данные расходы.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственник помещения (не обязательно член ТСЖ) в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Также сказано, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений с момента возникновения права собственности на квартиру.

Где можно взять правильное описание общего имущества в многоквартирном доме? Нужно ли утверждать перечень общего имущества в многоквартирном доме?

Официального и полного «до винтика» описания общего имущества в многоквартирном доме нет ни в одном государственном реестре или кадастре. И это вряд ли возможно и необходимо. Но помещения общего пользования и земельный участок, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, описан в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и опишут в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) после вступления в силу с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». То есть в отношении основных элементов общего имущества в многоквартирном доме описание есть. Кроме того в договоре управления многоквартирным домом — он тоже есть. Составляют его собственники помещений в многоквартирном доме и претендующая на управление многоквартирным домом управляющая организация в проекте договора управления многоквартирным домом, который утверждается на общем собрании собственников помещений. Отдельно перечень общего имущества в многоквартирном доме утверждать не нужно. Таких требований в законодательстве нет. Содержащиеся в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и в п. 2 – 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 перечни общего имущества в многоквартирном доме являются достаточно четкими и содержат упоминание наиболее распространенных элементов общего имущества в многоквартирном доме. Эти перечни являются открытыми, не полными. С использованием содержащихся в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и в п. 2 – 9 Правил содержания признаков общего имущества в многоквартирном доме можно правильно отнести к такому имуществу элементы конструкций и оборудования многоквартирном доме, которые прямо не указаны в указанных нормах.

Первоначально в содержащемся в ЕГРП описании многоквартирного дома в отношении МКД в графе «Наименование» указывались слова «многоквартирный дом», в графе «Назначение» — слова «общее имущество», в а графе «Особые отметки регистратора» – «состав общего имущества в многоквартирном доме (на основании представленных документов, в том числе документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме)» (пункт 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219). Позднее в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и иных объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, нежилых помещений), являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, находящихся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при использовании записей в их заголовках дополнительно указываются слова «(общее имущество в многоквартирном доме)» (п. 30 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации — Приложение № 1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 23 декабря 2013 г. N 765).

Министерство экономического развития Российской Федерации

О порядке передачи земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 16 октября 2009 г. N Д23-3410

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо о порядке передачи земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме и в пределах компетенции сообщает.

В соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Учитывая положения ст. 23 Закона N 122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Исключение сведений о переданных в соответствии со ст. 16 Закона N 189-ФЗ земельных участках из реестра федерального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном п. 16 Положения об учете федерального имущества, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2007 N 447 «О совершенствовании учета федерального имущества» (далее — Положение).

В соответствии с п. 16 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество лицо, которому оно принадлежало на соответствующем вещном праве, в 2-недельный срок со дня получения сведений о прекращении указанного права представляет для исключения из реестра сведений об имуществе в соответствующий территориальный орган установленные п. 16 Положения документы.

Согласно п. 32 Положения после прекращения права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, Росимущество или территориальный орган в 3-недельный срок со дня получения документа, подтверждающего прекращение либо государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, если им является недвижимое имущество, после проведения экспертизы поступившего документа формирует запись о прекращении права собственности Российской Федерации на имущество, составляющее государственную казну Российской Федерации, и исключает все сведения из соответствующих карт сведений об объекте учета.

По мнению Департамента недвижимости, документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения указанного права на имущество, могут служить предоставленные Росреестром в установленном порядке документы, содержащие информацию о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. При отсутствии Российской Федерации в списке правообладателей на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме право Российской Федерации на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права собственности Российской Федерации на помещение(я) в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) право собственности Российской Федерации на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.

На основании изложенного Департамент недвижимости считает, что издание органом государственной власти или органом местного самоуправления ненормативного правового акта о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома (решения о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах) не требуется.

Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Cобственники квартир имеют право на использование общедомового имущества, а также владение и распоряжение им.

Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта. Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности. К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома. Граждане-собственники квартир имеют право на дозволенное границами, установленными законом, использование общедомового имущества, относимого к общедомовому, а также владение и распоряжение им.

Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание.

Определение общего имущества многоквартирного дома

Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:

• специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;
• лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
• другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;
• земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
• другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.

Характеристики общедомового имущества многоквартирного дома

В решении вопроса об обоснованности отнесения составных частей, прилегающих участков и элементов помещений дома к общему имуществу, следует ориентироваться на следующие основные параметры, которыми обладает данное имущество:

• элемент должен быть рассчитан на содержание и обслуживание не менее двух помещений дома;
• элемент должен предназначаться для содержания и обслуживания всех площадей многоквартирного дома.

Для установления принадлежности конкретного имущества к общему имуществу всех владеющих им собственников и лиц, использующих жилище по договору аренды, следует руководствоваться данными, находящимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра России (сокращенно —  ЕГРП) и доступных для собственников жилых площадей, нормативных актов учетов управляющих компаний, а также задокументированных технических сведений о многоквартирном доме. Важно отметить, что в случаях расхождения данных, приоритет отдается данным ЕГРП.

Помимо перечисленных выше объектов общим имуществом являются: системы водоснабжения, как горячего, так и холодного, системы электрического и газоснабжения, отопительная система, система телекоммуникаций с элементами и техническими составляющими, без которых указанные системы не могут нормально функционировать.

Обязанность по содержанию общедомового имущества

Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.

Запрещается производить содержание общего имущества, если таковое сопряжено с ограничением доступности эксплуатации общих помещений для всех собственников и сохранности имущества граждан, имущества, принадлежащего государству и органам МСУ.

Содержанием, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации. Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества. Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.

Объекты права собственности в многоквартирном доме

Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества. Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.

Сократить размер общего имущества возможно посредством полной или частичной реконструкции дома и исключительно с согласия граждан, имеющих помещения в составе данного дома на правах собственности.

Исходя из решения, принятого на собрании собственников дома, возможно передать имущество для пользования в доступ третьим лицам. Следует отметить, что порядок и организация такого собрания должны соответствовать положениям жилищного законодательства, а именно главы 6 ЖК, относительно собраний собственников.

В ситуации разрушения дома, за собственниками остается неотъемлемое право на свою долю земельного участка в составе общей площади, на которой располагался дом, а также конструкций и элементов, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации дома.

Обслуживание общего имущества

В понятие «обслуживание общедомового имущества» включены следующие аспекты:

• Осмотр имущества.  Осуществляется собственниками и должностными лицами организаций, осуществляющих управление, с которыми заключены соответствующие договоры, имеющими доступ к данному имуществу и отвечающими за обслуживание, ремонт и содержание дома, специалистами, которые в силу своих профессиональных навыков и знаний смогут дать объективную оценку общему техническому состоянию, безопасности имущества.
• Обеспечение установленных и отвечающих нормам влажности и температуры в общедомовых помещениях.
• Освещение помещений. Включает содержание, подготовку, ремонт электрических сетей, создание иных необходимых условий для нормальной и своевременной подачи электроэнергии к местам общего пользования собственников и граждан, проживающих на основании договора аренды.
• Поддержание помещений в составе дома и земельного участка, принадлежащего дому, в надлежащем санитарном состоянии.
• Вывоз мусора, в том числе и образующегося в результате деятельности, производимой в нежилых помещениях дома предпринимателями и организациями.
• Выполнение и соблюдение противопожарных мер безопасности, в том числе свободный доступ к пожарным выходам дома.
• Содержание в надлежащем состоянии территорий, предназначенных для озеленения и объектов благоустройства, принадлежащих к территории дома.
• Все виды ремонта и реконструкции: как капитальный, так и текущий ремонт, проверку и подготовку всех необходимых систем к сезонной работе.

Стоит отметить, что законодательством конкретно закреплен порядок реализации права собственности на общее имущество и доступ к нему, как на долевую собственность. Вне зависимости от размера доли в праве собственности, возможность предпринимать в отношении имущества какие-либо действия и требовать действий со стороны других граждан, доступно всем собственником в равном объеме.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Общее имущество многоквартирного дома 2020

Под термином общее или общедомовое имущество понимаются элементы объекта недвижимости, предназначенные для эксплуатации всеми жильцами. Каждый собственник жилого помещения в доме располагает еще и определенной долей общего имущества. Ее размер можно вычислить, исходя из размера жилплощади, которой владеет человек.

При этом владение общедомовым имуществом налагает еще и определенную ответственность. Например, собственники ответственны за его состояние. Кроме того, с них взимается оплата за его содержание, а также за ремонт. Но что является общим имуществом многоквартирного дома? Для того чтобы это понять, следует обратиться к нормам ГК и ЖК РФ.

Что входит?

В составе общедомового имущества находятся:

• Общие площади, не входящие в состав квартир. А именно, подвалы, чердаки, лестницы и т. п.
• Прилегающая к дому территория с зелеными насаждениями.
• Кровля и ее компоненты.
• Ограждающие, а также несущие конструкции.
• Находящиеся в общих коридорах двери и окна.
• Инженерные сети общего пользования, а также различное оборудование, находящиеся в пределах объекта недвижимости.
• Иные объекты, предназначающиеся для эксплуатации, благоустройства, а также для обслуживания дома.

Примечательно, что вхождение некоторых элементов в перечень общедомового имущества может находиться под вопросом. В частности, это касается домофона. Обратившись к нормативам, можно понять, что домофон все же причислен к совместному имуществу. При этом решение вопроса о его содержании находится в компетенции жителей.

Правовое регулирование

Перечень совместного имущества можно узнать, обратившись к статье 36 из ЖК РФ.

Дополнительно, статья 290 ГК РФ устанавливает тот факт, что несущие конструкции и оборудование, применяемое для обслуживания объекта, также относится к общедомовой собственности.

Общее имущество многоквартирного дома

Поскольку в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме включены инженерные сети, многие граждане интересуются их границами.

Граничными точками в коммуникациях являются линии границ стен объекта, если иное не установлено по закону.

Правила использования

Основные правила использования общедомового имущества:

• осмотр имущества, который может проводиться ответственными лицами или же собственниками помещений;
• удаление ТБО;
• контроль за поддержанием необходимой температуры в общих помещениях;
• соблюдение правил пожарной безопасности, а также других обязательных нормативов;
• уход за зелеными насаждениями;
• уборка общих площадей;
• проведение сезонных подготовительных работ;
• текущий, а также капитальный ремонт.

Кто распоряжается?

Хотя содержание общедомового имущества возложено на плечи всех собственников, для организации данного процесса обычно назначаются ответственные лица. Наиболее распространенные варианты управления в 2020 году ‒ управляющая компания и ТСЖ.

Жильцы имеют право выбрать УК и заключить с ней соглашение, в котором будут прописаны все обязательства по содержанию имущества.

В свою очередь, управляющая фирма заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с организациями, осуществляющими содержание общедомового имущества и работы по ремонту. Она же исполняет распоряжения, принятые на общем собрании собственников. Владельцы квартир оплачивают работу УК.

ТСЖ или товарищество собственников осуществляет те же функции, что и управляющая компания. Выбирают этот орган путем голосования жильцов.

Если более 2/3 голосов отдано в пользу ТСЖ, то решение о его принятии утверждается. Собственники, не вошедшие в состав товарищества, заключают с ним соглашение на ремонт и содержание дома.

Расходы

Содержание совместного имущества, как и услуги ЖКХ, оплачивается собственниками. Каждый владелец жилья вносит оплату соразмерно своей доле. При этом данный вид расходов включен в состав обязательных платежей для собственников квартир.

Величину платежа определяет орган, в компетенции которого находится управленческая функция. Например, управляющая компания. Она составляет смету и делит суммы в необходимых пропорциях между собственниками.

Управляющий орган имеет право по согласованию с собственниками передавать общедомовую собственность в аренду. Получение доходов от арендной платы является дополнительным источником финансирования общего имущества.

При этом, в соответствии с требованиями законодательства, управляющий орган обязан отчитываться перед жильцами по запросу, на какие именно нужды тратятся средства.

Если же содержание общего имущества осуществляется ненадлежащим образом, то управляющий орган обязан снизить размер взимаемой оплаты на содержание. Если этого не происходит, то комиссией из собственников должен быть составлен соответствующий акт.

С ним они в дальнейшем имеют право обратиться в суд, приложив его к иску с требованием о снижении оплаты на содержание. Также в этом случае жильцы могут потребовать смены управляющего органа.

Ответственность за состояние

По правилам, ответственность за состояние общедомового имущества несут 3 стороны:

• Собственники. Они ответственны за поддержание имущества в надлежащем состоянии.
• Органы местного самоуправления. В их компетенции находится выбор управляющих компаний на конкурсной основе.
• Органы власти. В их функции входит контролирование содержания имущества.

В соответствии с положениями жилищного законодательства, если произойдет обрушение здания из-за его неправильного обслуживания, то ответственны за это будут жители, а не управляющая организация. Так, расходы на утилизацию привлекаются из личных финансов жильцов.

В идеальном варианте владельцы квартир должны осуществлять контроль за тем, насколько качественно управляющий орган исполняет возложенные на него обязанности по содержанию помещений.

При управлении ненадлежащим образом они могут произвести смену управляющей инстанции. Однако в реальности подобная ответственность со стороны собственников проявляется крайне редко.

Капитальный ремонт

В многоквартирных домах с определенной периодичностью проводятся текущие и капитальные ремонты:

• Необходимость в проведении текущего ремонта определяется решением общего собрания. Он направлен на устранение небольших повреждений, восстановление работоспособности элементов дома, предупреждение износа. Во время текущего ремонта может быть произведена замена некоторых конструкций дома.
• Капитальный ремонт также осуществляется после соответствующего решения, принятого на общем собрании собственников жилья. Жильцы могут самостоятельно решить, каким образом будут сформированы финансовые накопления для капитального ремонта. Также они имеют право определить величину оплаты.

Дополнительно проведение такого вида ремонта регулируется региональными программами. Так, в компетенции местных властей находится составление списка объектов, нуждающихся в капремонте.

При этом для каждого объекта недвижимости, попавшего в перечень, определяется перечень работ, период их проведения, а также величина расходов.

На видео об общем имуществе МКД

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Общая площадь | FindHOALaw

Общая сфера деятельности ассоциации определяется в соответствии с разделом 4095 (а) Гражданского кодекса как «все развитие общих интересов, за исключением отдельных интересов в нем». Поскольку структура отдельных интересов (недвижимость, находящаяся в отдельной собственности отдельных домовладельцев) зависит от формы развития общих интересов (CID), разные формы CID будут иметь разные масштабы и типы общей территории. В приведенной ниже таблице показаны типичные общие области в проекте кондоминиума по сравнению с общими частями в рамках запланированного развития:

Проект кондоминиума

Планируемое развитие

В проектах кондоминиумов каждый компонент CID является общей областью, за исключением улучшений, расположенных внутри, незавершенных поверхностей по периметру стен, полов и потолков кондоминиума.( См. «Кондоминиумы Airspace». ) Общие зоны ассоциации часто включают: Здание кондоминиума (физическая структура, в которой расположены кондоминиумы), а также участок, на котором находится здание кондоминиума на Навесы для автомобилей и / или парковочные места или участки Электросистемы (кроме розеток, расположенных внутри кондоминиума) Лифты Фитнес-центр Коридоры Системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха Ландшафтный дизайн Сантехнические системы (кроме розеток, расположенных внутри кондоминиума) Крыши и окна Подъезд Бассейны Коммунальные линии / компоненты, обслуживающие места общего пользования

В запланированных застройках (или «PUD») владельцы обычно владеют своими домами, а также земельными участками или участками, на которых расположены их дома.Общие зоны ассоциации часто включают: Клубные дома Конный спорт Въездные / выездные ворота Ограждение / Стены по периметру застройки Поле для гольфа Зеленые зоны Походные тропы Озера Тротуары Улицы в застройке, не являющиеся улицами общего пользования Бассейны Теннисные корты Коммунальные линии / компоненты, обслуживающие места общего пользования

Влияние на обязанности по техническому обслуживанию
То, является ли конкретная зона или компонент «общей зоной», влияет на объем ответственности ассоциации по обслуживанию, ремонту и замене этой зоны или компонента.( См. «Обязанности по техническому обслуживанию (в целом)» и «Техническое обслуживание общей зоны». )

Общая зона исключительного использования
Подмножество общей зоны — это «общая зона исключительного использования» — часть общей зоны, обозначенная в соответствии с CC&R ассоциации для исключительного использования определенным владельцем. (Кодекс Civ. § 4145; см. Также «Зона общего пользования с исключительным использованием». ) Зоны общего пользования с исключительным использованием более распространены в проектах кондоминиума, где владельцу кондоминиума воздушного пространства предоставляется исключительное право на использование патио, балкона, террасы, и т.п.который расположен за пределами квартиры владельца. Классификация территории или компонента как зона исключительного использования общего пользования также влияет на объем обязанностей ассоциации по обслуживанию, ремонту и замене этой зоны или компонента. ( См. «Эксклюзивное обслуживание помещений общего пользования». )

Предоставление исключительного использования общей территории
За некоторыми ограниченными исключениями совет директоров ассоциации не может на законных основаниях предоставлять собственнику исключительное использование любой части общей территории без одобрения членов ассоциации.( См. «Предоставление исключительного права пользования общей площадью». )

Связанные темы

Соответствующие законы

Определение кондоминиума

Что такое кондоминиум?

Кондоминиум — это большой имущественный комплекс, состоящий из отдельных единиц, каждая из которых находится в собственности отдельно. Право собственности обычно включает неисключительную долю в определенной «общественной собственности», контролируемой менеджментом кондоминиума.Менеджмент кондоминиума обычно состоит из совета владельцев квартир, который наблюдает за повседневной работой комплекса, такой как уход за газоном и уборка снега.

Ключевые выводы

• Кондоминиум или кондоминиум — это единица, находящаяся в индивидуальной собственности в комплексе или здании из единиц.
• Владелец кондоминиума владеет воздушным пространством внутри своей квартиры, разделяя долю владения в общественной собственности, такой как пол, стены, тротуары, лестничные клетки и внешние территории.
• Общее требование к владельцу кондоминиума — ежемесячные платежи ассоциации кондоминиумов, такой как ТСЖ, которая отвечает за содержание собственности.
• Основное различие между квартирой и кондоминиумом — это право собственности, когда квартира обычно сдается в аренду, а кондоминиум находится в собственности.
• Если необходим капитальный ремонт, с владельцев кондоминиумов может взиматься особая плата в дополнение к их обычным гонорарам для покрытия таких расходов.

Как работает кондоминиум

Владение воздушным пространством жилого дома в многоквартирном жилом комплексе — одно из описаний кондоминиума. Как указано в этом описании, право собственности владельца кондоминиума на собственность не включает четыре стены, которые отделяют их квартиру от других квартир или общих частей в собственности.Пол, потолок, тротуары, лестничные клетки и внешние территории являются частью общей собственности кондоминиума.

Один из распространенных типов кондоминиумов — это высотные жилые дома, в которых проживают несколько разных семей. Однако концепция не ограничивается ни высотными зданиями, ни жилой недвижимостью. Жилые таунхаусы иногда развиваются как кондоминиумы, и эта концепция также применяется к коммерческой недвижимости, такой как офисные кондоминиумы.

Кондо, как и апартаменты, отлично подходят для жителей, которым нравится жить в общем сообществе, не заботясь о содержании, например о газонных работах и ​​управлении недвижимостью.

Особые соображения

Застройщики кондоминиумов различаются способами предоставления парковочных мест и гаражей владельцам квартир. В некоторых застройках эти пространства зарезервированы как ограниченные зоны общего пользования, и ассоциация кондоминиумов сохраняет право собственности, но дает владельцу квартиры исключительные права на использование пространства или гаража. В других застройках владелец квартиры покупает гараж или парковочное место и получает право собственности. Однако ковенанты, условия и ограничения могут по-прежнему ограничивать возможность владельца продать или арендовать помещение независимо от самого объекта.

Кондоминиум против квартиры

Большая разница между кондоминиумом и квартирой заключается в том, что вы, как правило, владеете кондоминиумом, а снимаете квартиру. Многоквартирные дома обычно принадлежат единственному владельцу (например, компании по управлению недвижимостью), и они используются исключительно для сдачи в аренду. Однако квартиры, которые сдаются в аренду арендаторам, иногда называют квартирами.

Таким образом, единственное заметное различие между кондоминиумом и квартирой — это право собственности.Кондоминиум, как правило, принадлежит вам, а квартира — это то, что вы снимаете.

Требования к кондоминиуму

Заявление о ковенантах, условиях и ограничениях — это юридический документ, устанавливающий правила для владельцев квартир в кондоминиуме. Этот документ определяет допустимое использование устройства. В нем описывается использование владельцем ограниченных и общих частей. Декларация включает правила выбора правления для ассоциации домовладельцев, которая является правлением, которое управляет застройкой.

Владельцы квартир платят взносы ассоциации кондоминиумов. Эти сборы обычно включают стоимость страховки здания, общие коммунальные услуги и резерв средств для будущего обслуживания здания. Сборы могут также включать сборы, которые ассоциация выплачивает управляющей компании за ежедневную эксплуатацию объекта. Плата за кондоминиум может быть увеличена, и если здание требует капитального ремонта, любые расходы, которые отсутствуют в резервных фондах, могут быть выставлены на счет владельцам квартир.

Преимущества и недостатки квартир

Покупка дома считается одним из самых больших вложений, которые человек сделает в своей жизни. Несмотря на то, что это полезно, важно понимать последствия покупки недвижимости, особенно кондоминиума.

Condo living предоставляет своим владельцам несколько преимуществ, таких как доступ к удобствам, обычно доступным по цене. Владельцы могут бесплатно пользоваться исключительным правом пользования бассейнами, теннисными кортами и фитнес-центром.В некоторых элитных кондоминиумах даже есть доступ к спа, развлекательным заведениям на крыше и садам.

Многие ассоциации кондоминиумов используют службы безопасности для охраны своего сообщества и защиты своих жителей. Независимо от того, закрыто ли оно за воротами, находится под наблюдением с помощью камер или патрулируется сотрудниками службы безопасности, сообщество извлекает выгоду из дополнительных глаз, защищающих от потенциальных нарушителей, и, как следствие, спокойствия.

Владельцы кондоминиумов обязаны платить взносы ассоциации кондоминиумов для поддержания целостности сообщества.В основном сборы за кондоминиум включают в себя обслуживание собственности, включая общие части, внешние конструкции, а также некоторые внутренние конструкции и бытовую технику. Сборы могут варьироваться в зависимости от того, что они поддерживают, и некоторые из них могут быть дорогими. При капитальном ремонте с владельцев кондоминиумов может взиматься специальный сбор для покрытия расходов.

Как и квартиры, кондоминиумы часто имеют общие стены, а также общие помещения. Жизнь в непосредственной близости и разделение стен и пространства ограничивает уединение, которым можно наслаждаться.В отличие от односемейных особняков, жители должны терпеть соседские неудобства.

Кроме того, кондоминиумами управляют ассоциации кондоминиумов, которые налагают определенные правила и ограничения на владельцев. Ассоциация кондоминиумов определяет, как можно использовать общие помещения, в какой степени владельцы кондоминиумов могут улучшать или изменять свои квартиры, а иногда и кто может пользоваться этими помещениями вместе с ними.

Плюсы

• Удобства

• Службы безопасности

• Покрытое техническое обслуживание

Минусы

• Доплата

• Меньше конфиденциальности

• Ограниченное использование

Часто задаваемые вопросы по кондо

Что означает кондо?

Кондо, сокращенно от кондоминиума, представляет собой жилую единицу в индивидуальном владении в здании или комплексе, состоящем из других жилых единиц.Владельцы кондоминиумов делят общее пространство и часто платят ассоциацию за поддержание общего пространства, удобств и других общих ресурсов.

В чем разница между квартирой и кондоминиумом?

Квартиры — это отдельные жилые единицы в здании или комплексе, которые арендуются их жильцами. Напротив, кондоминиумы — это жилые единицы в здании или комплексе, находящиеся в отдельной собственности.

Кондо дешевле, чем дома?

При прочих равных, кондоминиумы обычно дешевле, чем дома.Владельцы кондоминиумов платят ассоциативный сбор, который покрывает расходы на обслуживание, удобства и другие ресурсы. Эти сборы обычно меньше затрат на содержание дома. Однако некоторые кондоминиумы, особенно роскошные кондоминиумы в богатых районах, могут располагать гораздо большими возможностями, чем средний дом.

Кондо дешевле, чем апартаменты?

Будет ли кондоминиум менее дорогим, чем апартаменты, зависит от нескольких факторов, таких как расположение, размер и удобства. Арендная плата за квартиру взимается с надбавкой для получения прибыли или дохода, что делает прямые затраты на проживание в квартире более дорогими, чем владение кондоминиумом.Однако в среднем аренда квартиры обходится дешевле, чем владение кондоминиумом, поскольку арендаторы квартир не платят взносов ассоциации. Любые расходы по содержанию берут на себя владельцы квартир, а не арендаторы. Когда основные работы не покрываются взносами ассоциации кондоминиумов, владельцы кондоминиумов несут равную ответственность за оплату затрат. Арендаторы квартир не несут ответственности за оплату каких-либо крупных работ, необходимых в комплексе или здании.

Что такое оценка кондоминиума?

Оценка — это плата, выставляемая владельцам кондоминиумов за капитальный ремонт или улучшение, не покрываемых обычными сборами за кондоминиумы.Плата за оценку обычно зависит от размера единицы. Если все квартиры одинакового размера, каждый владелец будет платить равную сумму оценки.

Итог

Кондоминиум или кондоминиум — это индивидуальная жилая единица в комплексе или здании из подобных единиц. Владельцы кондоминиумов владеют своими квартирами, но пользуются общими помещениями, удобствами и другими ресурсами. Они платят сборы за кондоминиумы, которые покрывают расходы на содержание, удобства и содержание общих помещений. Если необходим капитальный ремонт и сборы ассоциации кондоминиумов недостаточны для покрытия этих расходов, с владельцев кондоминиумов будет взиматься специальная оценка.Учитывая дополнительные сборы, владение кондоминиумом, как правило, дешевле, чем владение домом. У владения кондоминиумом есть свои преимущества и недостатки. Поэтому важно понимать последствия, прежде чем совершать покупку.

Ограниченное определение общего элемента

Что такое ограниченный общий элемент?

Термин «ограниченный общий элемент» относится к аспекту кондоминиума или комплекса, который считается собственностью сообщества или ассоциации домовладельцев (ТСЖ), а не арендатора.Ограниченные общие элементы могут быть найдены внутри или за пределами отдельных квартир. Хотя они считаются обычными, их использование ограничено жильцом квартиры. Примеры включают балконы, (общее) открытое пространство, такое как патио и террасы, а также автостоянки и гаражи.

Общие сведения об ограниченных общих элементах

Ограниченные общие элементы определяются как любые аспекты совместно используемого комплекса кондоминиумов, которые являются частью единицы, но не считаются исключительной собственностью владельца или арендатора.Ограниченные общие элементы могут включать в себя вещи, которые напрямую связаны с отдельными кондоминиумами, такие как входные двери, окна и балконы. Они также могут включать удобства, которые одинаково обслуживают всех жителей общины, такие как подъездные пути, гаражи, лифты, клубы, бассейны и лодочные причалы. По сути, хотя эти функции могут использоваться отдельными владельцами и жильцами, в конечном итоге они принадлежат сообществу в целом.

Документы

декларируют то, что классифицируется как ограниченные общие элементы.

Документы декларации предоставляются владельцам квартир при покупке кондоминиума. Они определяют аспекты и удобства, которые считаются ограниченными общими элементами, а также указывают, какие части собственности принадлежат владельцу кондоминиума. В декларации также определены обязанности владельца агрегата в отношении технического обслуживания, ремонта и замены ограниченных общих элементов.

Обслуживание ограниченных общих элементов обычно остается обязанностью ТСЖ, если иное не указано в декларации.Большая часть этого оплачивается за счет ежемесячных сборов за кондоминиумы с владельцев квартир. В случаях, когда в декларации не указывается, обычно предполагается, что ответственность за поддержание этих элементов остается за ассоциацией сообщества. Как и во всех подобных случаях, в случае сомнений важно проконсультироваться с юридическим органом.

Ключевые выводы

• Ограниченные общие элементы — это части кондоминиума, закрепленные за отдельными квартирами, но считаются общественной собственностью, а не собственностью арендатора.
• Примеры ограниченных общих элементов: окна, балконы, подъездные пути, лифты, здания клубов и бассейны.
• Законы, регулирующие ограниченные общие элементы, могут отличаться от штата к штату.

Особые соображения

Законы и правила, регулирующие кондоминиумы и аналогично спланированные сообщества, в том числе способы, которыми они регулируют общие элементы, варьируются от штата к штату. Хотя многие штаты приняли аналогичное законодательство, есть некоторые юрисдикции, которые не позволяют применять такое законодательство.

Единый закон о кондоминиумах (UCA) был принят в 1980 году для создания ассоциаций кондоминиумов и управления ими.Этот закон был принят в 14 штатах, в том числе Алабама, Аризона, Кентукки, Мэн, Миннесота, Миссури, Небраска, Нью-Мексико, Пенсильвания, Род-Айленд, Техас, Вирджиния, Вашингтон и Западная Вирджиния.

Единый закон об общей долевой собственности (UCIOA) был создан в 1982 году как набор общегосударственных правил управления кондоминиумами, запланированными сообществами и кооперативами по недвижимости. В 1982 году эти правила приняли пять штатов, в том числе Аляска, Колорадо, Миннесота, Невада и Западная Вирджиния.В последующие годы поправки к UCIOA были приняты Коннектикутом, Делавэром, Вермонтом и Вашингтоном.

Пенсильвания приняла Закон о едином планируемом сообществе (UPCA), который регулирует создание запланированных сообществ и управление ими. Вирджиния приняла Единый закон о кооперативах в сфере недвижимости (MRECA) в качестве дополнения к УЦА, чтобы регулировать создание, финансирование и управление кооперативами в сфере недвижимости.

Ограниченные общие элементы и общие элементы

Хотя ими могут пользоваться люди, проживающие в комплексе, удобства, которые отсутствуют в отдельных единицах, называются общими элементами.Эти элементы остаются исключительной ответственностью корпорации кондоминиумов или ТСЖ, будь то ремонт, обслуживание или замена их целиком. Примеры общих элементов включают трубы, электрические системы, системы отопления и кондиционирования воздуха, пешеходные дорожки, системы безопасности, освещение в общих коридорах, вестибюлях, площадках для мусора и вторичной переработки и другие.

Что такое общая собственность? Часто задаваемый вопрос

Что такое общая собственность? Владельцы квартир, единиц или квартир, как правило, являются членами корпорации владельцев , которая ранее называлась «юридическим лицом» .31 декабря 2007 года (когда вступил в силу Закон 2006 года о корпорациях владельцев) все корпоративные организации стали называться «корпорациями владельцев».

Land Use Victoria — главное агентство правительства штата Виктория по управлению земельными ресурсами. Он регистрирует планы подразделения, которые либо изменяют / создают корпорации владельцев, а также различные приложения, включая изменения адреса или любых правил, которые происходят после создания корпорации владельцев.

Общая собственность четко обозначена в плане разделения собственности; он может включать в себя различные области и элементы, части зданий, воздушное пространство, а также земли, которые не определены как заповедники, участки и дороги.

Те, кто хочет купить любую собственность, обычно под названием strata , такую ​​как вилла, таунхаус или квартира, скорее всего, услышат этот термин — «общая собственность». Этот термин применяется к различным частям резиденции, которые находятся в коллективной собственности владельцев этого конкретного комплекса.

Итак, что такое общая собственность. Общее имущество может покрыть:

• Подъезд к жилому дому
• Фундаменты
• Все внешние или ограничивающие стены
• Проходы
• Крыша / пол всего комплекса при определенных обстоятельствах
• Сантехническое оборудование
• Электропроводка
• Прочие объекты
• Сады и благоустройство
• Фойе
• Подъемники
• Ограждение

Общая собственность обычно обозначается более толстыми линиями на планах слоев.

Поскольку каждый собственник имеет долю во всех областях общей собственности, ответственность за эти пространства лежит на всех владельцах. Таким образом, ремонт и техническое обслуживание являются полной ответственностью корпорации владельца .

В то время как корпорация несет полную ответственность, каждый владелец должен вносить свой вклад, гарантируя, что корпорация может обновлять, поддерживать и ремонтировать все эти области и функции в актуальном состоянии. Обычно это касается сборов страты , которые также могут называться корпоративными сборами.

Land Use Victoria объясняет, что для того, чтобы четко определить, что входит в общую собственность; покупатель должен будет проверить копию зарегистрированного плана слоев конструкции. Вам также нужно будет проверить копию текущего поискового запроса этого заголовка общей собственности.

Вы можете приобрести их через правительственный портал Виктории. Название общей собственности предупредит вас о любых изменениях в подзаконных актах, которые могут повлиять на то, что включает и исключает общую собственность.

Для получения дополнительной информации свяжитесь с вашим Bluestone OCM сегодня.

Что это такое и как им управлять?

проспект Лобановского, 130, Киев. Здесь много места: большой отдельный двор и выход на оживленную дорогу. И самое главное — год назад здесь создано товарищество собственников жилья, осталось только разобраться с правовыми аспектами оформления территории застройки.

У дома достаточно большой двор и застроенная территория. Однако возникает вопрос: как товарищество собственников жилья может точно определить границы своего земельного участка.Куда пойти, какие документы запросить?

Наталья Гнатуш, юрист, специализирующийся на работе с товариществами собственников жилья, проконсультировала нас по земельному вопросу: «Просто посетите публичную кадастровую карту и посмотрите, например, включен ли этот раздел в кадастр. Вы можете увидеть, что это нет, хотя в большинстве случаев вы увидите, что он якобы есть в документах, на самом деле он убирается, но при этом весь земельный участок юридически не оформлен.Эта проблема вызвана тем, что, собственно, Порядок оформления территорий застройки, определения границ на государственном уровне до сих пор не регламентирован.Все это регулируется решениями органов местного самоуправления ».

На вопрос, куда поехать в Киеве для выяснения« земельного »вопроса советских построек, юрист ответил:« Я бы порекомендовал найти проектная документация на здание в архиве, изучаем решение о выделении участка. В нем должен быть не меньше размеров территории застройки, также уточняйте в техническом паспорте. Но в любом случае сейчас с материальной точки зрения регистрировать территорию под застройку в собственность не очень выгодно, потому что в законодательстве сказано: «отдавать бесплатно».«Да, есть постановление Киевсовета, оно принимается бесплатно, но подготовка необходимого пакета документов стоит несколько десятков тысяч гривен».

Эксперт утверждает, что для рационального использования территории застройки, например, для установки подъемных ворот на въезде, ограждения и т. Д., Необходимо получить земельный акт: «Лучше иметь документы, потому что тогда вы будете уверены, что забор находится на территории вашей застройки, то есть у вас не будет претензий со стороны соседних домов, считающих, что это их территория застройки.Другими словами, у совладельцев возникает много вопросов, когда границы определены и есть желание эффективно использовать территорию застройки ».

Аренда в общей собственности в Сан-Франциско и сообществах Залива

Сан-Франциско и За последнее десятилетие в сообществах Залива наблюдался беспрецедентный рост стоимости собственности, и конечным результатом стало создание рынка недвижимости, который можно считать самым дорогим в Соединенных Штатах. Хотя это было благом для владельцев недвижимости. , это сделало особенно трудным выход на рынок недвижимости для тех, кто впервые покупает недвижимость.Это также делает покупку многоквартирных домов, доходной собственности и кондоминиумов дорогостоящей задачей для всех, кто впервые хочет выйти на рынок.

В то время как остальная часть Bay Area пережила несколько меньший рост стоимости, можно с уверенностью сказать, что вся Bay Area является одним из самых дорогих регионов для выхода на рынок недвижимости в мире. Исследования подтверждают это: процент домовладельцев в Сан-Франциско — один из самых низких среди городов мира.

Но обратная сторона этой «проблемы» заключается в том, что как только вы выйдете на рынок недвижимости, у вас, скорее всего, появится актив, стоимость которого возрастает, что остается отличным вложением. В сочетании со значительными налоговыми льготами, которыми можно пользоваться при владении домом, владение жилой недвижимостью в районе залива является одним из лучших доступных вложений.

Вопрос в том, как пробиться на этот рынок. Как управлять экономикой покупки первого дома, первого кондоминиума на таком дорогом рынке?

Кондоминиумы долгое время считались лучшим и наименее дорогостоящим способом выхода на рынок для людей с ограниченными средствами и получения выгоды от прироста стоимости и налоговых льгот, связанных с владением домом.Проблема заключалась в том, что так много людей хотели владеть кондоминиумами, что различные правительственные учреждения опасались, что предложение квартир скоро прекратится, поскольку все больше и больше владельцев многоквартирных домов превращают многоквартирные дома в кондоминиумы. Местные органы власти, такие как Сан-Франциско, приняли различные законы, стремящиеся ограничить преобразование кондоминиумов, создавая длинные списки ожидания и резко увеличивая расходы на такое преобразование. Это, в свою очередь, привело к тому, что кондоминиумы становились все более дорогими, хотя и дешевле, чем дома для одной семьи.

Решение, которое возникло для тех, кто все еще желает владеть собственными домами на этом дорогом рынке, заключалось в создании Tenancy In Common , другой формы совместной собственности на квартиры, вместо кондоминиумов. Совместная аренда (« TIC ») позволяет многим людям владеть одним и тем же зданием и, если будет заключено правильное соглашение о совместной собственности, пользоваться многими, если не всеми преимуществами кондоминиума без длинного списка ожидания преобразования кондоминиума или огромные затраты на подачу всех необходимых государственных документов, необходимых для преобразования кондоминиума.Были недостатки… множество законов, которые были приняты для защиты владельцев кондоминиумов, были недоступны для владельцев TIC… но хорошо составленное Соглашение TIC решило бы большинство, если не все, из этих опасностей.

Таким образом, начался шквал проектов и продаж ТИЦ, и местные власти внезапно осознали, что их усилия по «спасению» квартир проваливаются в море продаж ТИЦ. Они стремились ввести в действие различные местные правила, чтобы классифицировать ТИЦ так же, как кондоминиумы, и ограничить количество, которое может быть создано.

Но сделать это местным самоуправлениям оказалось непросто. TIC существовали в рамках общего права на протяжении сотен лет, были частью государственного права и были очень распространенным и полезным методом владения. Местные органы власти оказались в борьбе с различными законами штата и пока не смогли эффективно ограничить конверсию или продажи TIC. Хотя борьба еще не окончена, недавние судебные решения серьезно подорвали способность местных органов власти ограничивать продажи ТИЦ, и рынок этих типов собственности возродился.В то время как преобразование кондоминиумов остается дорогостоящим и ограниченным, часто стоит сотни тысяч долларов в виде сборов и требует десятилетия ожидания в листе ожидания, преобразование и продажа TIC остаются гораздо менее дорогостоящими и являются отличным способом для потенциальных владельцев домов выйти на рынок. Листа ожидания нет, и общая стоимость преобразования может быть намного меньше, чем длительный процесс преобразования кондоминиума.

Но есть существенные проблемы, с которыми необходимо столкнуться, если кто-то хочет владеть или продавать TIC, и цель этой статьи — изложить основы владения TIC и документацию, необходимую для минимизации рисков.Хороший адвокат, хороший риэлтор и хороший сертифицированный бухгалтер — ключевые профессионалы, необходимые для создания и поддержания работоспособной структуры TIC, и с ними следует консультироваться до TIC будет куплен или продан и, конечно, до того, как многоквартирный дом будет продан так же ТИЦ. Хотя стоимость все равно будет намного меньше, чем переоборудование кондоминиума, следует ожидать потратить много часов и тысячи долларов на создание структуры собственности и структуры управления, которые, как мы надеемся, сделают процесс владения беспрепятственным и позволят избежать нарушения местных и государственных законов.Но учтите, что даже если стоимость не является незначительной, один судебный процесс, возникший на основании некачественного оформления документов, легко будет стоить в десять раз больше. Предотвращение — это ключ, который требует профессионального создания документации, необходимой для работоспособного ТИЦ.

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ, КОТОРЫЕ ВЫ ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЩЕЙ АРЕНДАТОРА (TIC).

Совместная аренда — это форма совместного владения недвижимым имуществом, которое может быть достигнуто в любой части недвижимого имущества.Все общие арендаторы указаны в титульном документе, и каждый владеет процентной долей в собственности в целом. Таким образом, если вы и я владеем недвижимостью как общие арендаторы, каждый из нас указан в заголовке как «Совместные арендаторы», владеющий недвижимостью, и каждый имеет права собственности на всю часть собственности. Подчеркнем, что: каждый из нас имеет права на всей собственности . Это следует сравнить с кондоминиумом. По сравнению с кондоминиумом, части собственности внутри стен квартиры принадлежат отдельным лицам, а все остальное принадлежит группе.В TIC группа владеет всей собственностью. Так как же получить исключительное право на собственную квартиру? Это достигается посредством тщательно составленного письменного соглашения , подписанного всеми владельцами , которое предоставляет каждому владельцу право жить или сдавать в аренду определенную квартиру наряду с другими правами и обязанностями. Фактически, соглашение направлено на замену правовой структуры, которую кондоминиумы прописали в законе.

2. ПОЧЕМУ СОЗДАТЬ ТИК, А НЕ НАСТОЯЩЕЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КОНДОМИНИУМА?

Сан-Франциско строго ограничивает как строительство новых кондоминиумов, так и преобразование старых зданий в кондоминиумы, в результате чего стоимость единицы квартир намного выше, чем стоимость единицы многоквартирных домов.Кроме того, ТИЦ часто могут быть преобразованы в кондоминиумы после периода проживания их владельцев. Преобразование является добровольным для владельцев ТИЦ позднее. В то время как другие сообщества Bay Area не так сильно ограничивают преобразование кондоминиумов, обычно гораздо дороже создавать обширную документацию, необходимую для преобразования кондоминиума, чем для TIC.

3 . КАК ОБЫЧНО СТРУКТУРИРУЮТ ТИЦ?

В большинстве ТИЦ площадям присваивается «процент относительной стоимости» (жилая.парковка, кладовая, палуба и т. д.), которые будет занимать каждый владелец. Стоимость иногда меняется в зависимости от уникальных факторов, которые применяются к конкретной квартире в здании. Факторы, которые влияют на относительный процент значения , включают размер, уровень в здании, освещение, виды и общее состояние. Проценты обычно определяются в процессе оценки, проводимой потенциальными совладельцами, агентом по недвижимости или лицензированным оценщиком. Распространенный подход — оценивать каждую квартиру так, как если бы это был кондоминиум.Недавние продажные цены на сопоставимые объекты кондоминиума могут быть использованы в качестве основы для этой оценки. После того, как стоимость кондоминиума установлена, они складываются и каждая делится на общую сумму, чтобы получить проценты.

После покупки, в соответствии с требованиями Соглашения TIC, созданного и подписанного каждым владельцем, каждый владелец занимает и поддерживает назначенные ему участки. Затраты на содержание общих частей и большинство других затрат на строительство делятся в соответствии с относительной величиной в процентах .Каждый собственник может продать свою долю в любое время. Если здание позже будет преобразовано в кондоминиумы, каждый владелец получит отведенные ему участки в качестве кондоминиума.

Эта структура не «требуется» по закону, но обычно рекомендуется опытными юристами и риелторами в данной области. Он хорошо зарекомендовал себя для тысяч TIC и позволяет избежать многих ошибок, присущих владению TIC.

Иногда потенциальный владелец ТИЦ может внести лишь небольшой первоначальный взнос, но имеет хороший доход или, наоборот, имеет большой первоначальный взнос, но ограниченный доход.Эту проблему уравнивания того, как владеть этой структурой в качестве ТИЦ в свете этих различий, можно преодолеть, сделав процентную долю каждого владельца в ссуде отличной от его / ее процентной доли владения. При условии, что общая сумма первоначального взноса и доли ссуды конкретного владельца равна его / ее доле в стоимости здания, этот тип договоренностей по-прежнему работает и является справедливым.

В тех случаях, когда метод относительной процентной стоимости может не работать, необходимо проконсультироваться с юристом по недвижимости, чтобы выработать стратегию и помочь совладельцам разработать соответствующую структуру.Такие структуры будут известны обычному опытному юристу, и их множество. Прежде всего, окончательное соглашение должно быть как можно более простым, при этом сохраняя способы разрешения споров, которые должны быть недорогими и быстрыми. Помните: когда вы планируете продать свой ТИЦ, покупатель захочет знать, что Соглашение хорошее и работает хорошо: по сути, вы «продаете» Соглашение, а также квартиру.

4. ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ, КАСАЮЩИЕСЯ УТИ.

В 2001 году Наблюдательный совет Сан-Франциско преодолел вето мэра и принял закон, введенный супервизором МакГолдриком с целью замедлить использование арендуемого жилья собственниками.Поскольку надзорные органы не могли запретить групповую покупку или владение собственником, они попытались воспрепятствовать такому поведению, сделав его более рискованным. Традиционно соглашения TIC предоставляют каждому владельцу исключительное право занимать закрепленную за ним квартиру, чтобы один владелец не мог «вторгнуться» в дом другого владельца. Новый закон делает эти эксклюзивные договоренности о размещении незаконными и не имеющими исковой силы на основании теории, что риск вторжения совладельцев в жилую единицу будет сдерживать владение группой собственником.

В 2002 году Государственный суд отменил право Наблюдательного совета издавать такие постановления, тем самым сделав ТИЦ снова полностью жизнеспособными.Наблюдательный совет пытался обжаловать это решение, но большинство судебных органов считают, что их шансы на успех невелики.

Запрет на исключительные права владения, принятый Правлением, распространялся на все группы совместного владения (независимо от того, образованы ли они как ТИЦ, товарищества, корпорации, ООО или что-либо еще). Это касается любого владельца, который совершит покупку после 8 августа 2001 года, даже если он / она приобретает долю в существующем TIC. Владельцы, купившие до этой даты, сохранили свои исключительные права на размещение.Группы, состоящие исключительно из членов семьи (включая домашних партнеров), и группы, владеющие двухкомнатной недвижимостью, освобождаются от налога.

Исключительные ограничения на размещение были приостановлены для всех групп в ожидании решения вышеописанного судебного разбирательства. Даже если по какой-то случайности первоначальный закон будет поддержан, TIC в Сан-Франциско могут оставаться жизнеспособными, если Соглашение содержит положения, препятствующие вторжению совладельцев в единицы и выплачивающие компенсацию затронутому совладельцу в маловероятном случае вторжения.Неясно, оттолкнет ли отсутствие исключительных прав на размещение потенциальных покупателей ТИЦ. После решения суда 2002 года в Сан-Франциско наблюдается заметный рост энтузиазма в отношении этого типа собственности.

Следует отметить, что этот риск существует только для Сан-Франциско; хотя возможно, что другие юрисдикции будут стремиться принять такие постановления, если Совет сможет отменить текущее решение Суда. И хотя этот риск, безусловно, существует, все указывает на то, что TIC будет разрешено продолжать работу без ограничений со стороны судов и что местные правила, чтобы избежать этого, будут отменены.

СОГЛАШЕНИЕ О TIC: ЧТО ЭТО И ЧТО ДОЛЖНО БЫТЬ ВКЛЮЧЕНО.

Каждое Соглашение будет варьироваться в зависимости от уникальных потребностей и желаний Владельцев или лица, впервые переоборудовавшего многоквартирный дом в здание ТИЦ, но некоторые общие положения почти всегда существуют. Среди них:

· Положения, предусматривающие внесудебное разрешение любых споров, часто с использованием медиации и частного арбитража и избегающие больших расходов на судебные баталии в суде:

· Надлежащее разделение собственности на «индивидуальные» и «групповые» компоненты, касающиеся прав использования и ответственности за техническое обслуживание;

· Описание финансовых обязательств собственников, включая первоначальные депозиты, резервные счета, ипотечные кредиты, налоги, содержание общих помещений и другие расходы; номинация и метод отбора профессионалов для представления собственников (юристы, бухгалтеры и т. д.))

· Формулы для определения ежемесячного аванса каждого собственника и периодической корректировки суммы;

· Управление имуществом, включая дебиторскую, кредиторскую, регулярное ведение отчетности и уборку;

· Правила, регулирующие использование собственности владельцами (например, домашние животные, шум, напольное покрытие), включая положения о принудительном исполнении;

· Порядок проведения встреч и принятия решений;

· Положения, определяющие наступление дефолта и описывающие средства правовой защиты;

· Полис на случай смерти или банкротства собственника;

· Продажа долей участия, групповое одобрение потенциальных покупателей и право преимущественной покупки; и

· Положения о предупреждении и устранении последствий изменений в законодательстве.

У любого хорошего юриста есть буквально десятки дополнительных положений, адаптированных к уникальным требованиям TIC . Учитывая критический характер соглашения TIC в отношении эксплуатации и стоимости собственности, жизненно важно, чтобы соглашение было правильно составлено, и попытки использовать формы или «стандартные» соглашения часто приводят к спорам и снижению стоимости квартиры каждого владельца. в ТИЦ.

Большинство соглашений TIC хранятся у владельцев «в резерве» и используются только в случае нарушения нормальных отношений между членами группы.Хотя полезно четко определить права и обязанности владельцев, полагаться на соглашение, чтобы диктовать реакцию на реальные события, часто контрпродуктивно. Согласование типичных форм собственности требует гибкости и доброй воли.

Даже самое лучшее соглашение не может разрешить все возникающие непредвиденные вопросы, и Соглашение, хотя и жизненно важно для будущего TIC, не заменяет здравого смысла и зрелого компромисса по вопросам. Целью должно быть достижение консенсуса, с которым могут согласиться все владельцы, даже если некоторые могут полагать, что соглашение диктует более выгодное для себя решение.Если консенсус не может быть достигнут, соглашение TIC может обеспечить окончательное решение.

КТО МОЖЕТ ПРИНЯТЬ РЕШЕНИЕ ПРИ СОГЛАШЕНИИ ТИЦ?

В большинстве Соглашений каждый владелец имеет один голос, хотя некоторые Соглашения предусматривают процентное владение, основанное на денежной стоимости принадлежащих ему долей (например, вам принадлежит 50% стоимости TIC, поэтому вы можете голосовать 50% голосующих акций). Обычно рутинные решения принимаются большинством. Основные вопросы, такие как продажа или рефинансирование здания, а также дорогостоящий неаварийный ремонт или улучшения, как правило, требуют единогласия или подавляющего большинства (например,грамм. 75% одобрения.)

ЕЖЕДНЕВНЫЕ РАСХОДЫ. КАК С НИМИ ОБРАЩАЮТСЯ?

Обслуживание и ремонт здания, а также уплата налогов и различных коммунальных расходов, связанных как с отдельными блоками, так и с общими помещениями, требуют денег. Затраты на строительство делятся на «индивидуальные» и «групповые». К индивидуальным расходам относятся техническое обслуживание и улучшение интерьеров квартир, страхование личного имущества и отдельно оплачиваемые коммунальные услуги: они оплачиваются непосредственно отдельными владельцами.Групповые расходы включают выплаты по ипотеке, страхование здания, налоги на имущество, техническое обслуживание и улучшение общих частей, а также общие коммунальные услуги, такие как водоснабжение и вывоз мусора; им выплачиваются через банковский счет TIC с использованием системы ежемесячной оценки. В рамках этой системы каждый владелец вносит разовый ежемесячный платеж на счет TIC.

Ежемесячный платеж основан на общей доле собственника в ожидаемых расходах группы. Чтобы обеспечить хорошее составление бюджета и защитить от дефолта, даже полугодовые и годовые расходы, такие как налоги на имущество и страхование, должны быть включены в ежемесячные платежи владельцев.Кроме того, такие среднесрочные и долгосрочные затраты, которые можно предсказать, такие как замена крыши или покраска фасада, могут быть запланированы заранее и включены в ежемесячные платежи небольшими приращениями.

КТО УПРАВЛЯЕТ ЕЖЕДНЕВНЫМИ ВОПРОСАМИ?

TIC обычно выбирают уполномоченного менеджера (обычно члена группы), который отвечает за обычные операции по вопросам TIC, включая сбор ежемесячных платежей, оплату счетов, ведение бухгалтерских книг и организацию ремонта.Группа периодически встречается с менеджером для определения предполагаемых расходов на следующий квартал, включая выплаты по ипотеке, налоги, страхование, коммунальные услуги и пополнение резервов, а затем устанавливает ежемесячный платеж каждого собственника. Это серьезная и часто трудоемкая задача, которая либо распределяется между членами на ежегодной основе, либо выплачивается какая-либо форма компенсации. TIC может нанять профессионального менеджера и добавить эту стоимость к ежемесячным оценкам.

КАК ВЛАДЕЛЬЦА ТИКА ПРОДАЕТ СВОЙ / ЕЕ СОБСТВЕННЫЙ ИНТЕРЕС?

По закону, доли TIC могут быть проданы в любое время по любой цене, которую будет понести рынок.Тем не менее, хорошее Соглашение TIC предусматривает, что группа одобряет квалификацию покупателя . Это важно, поскольку в противном случае может появиться новый покупатель, который может полностью нарушить бесперебойную работу TIC. Разумные критерии должны быть изложены в Соглашении о ТИЦ.

В Сан-Франциско ТИЦ — широко известный товар, и для них существует оживленный рынок. Их относительно низкая цена привела к тому, что они пользуются постоянным спросом , и возможность их продажи улучшается, если Соглашение TIC является хорошим и TIC имеет опыт решения своих проблем и оплаты счетов. Одна из первых вещей, на которую должен обратить внимание покупатель, — это насколько хорошо работает TIC и сможет ли он справиться с проблемами в будущем. Помните, что когда вы продаете свой TIC-блок, одна из вещей, которые вы продаете (или покупаете), — это Соглашение, которое позволяет ему хорошо работать.

КАК ФИНАНСИРУЕТСЯ ПЕРЕПРОДАЖА TIC?

Обычно TIC не рефинансирует недвижимость, если ее продает один-единственный собственник. Вместо этого покупатель присоединится к другим владельцам в качестве заемщика по существующей ссуде и возьмет на себя долю продавца от непогашенного остатка по ссуде в соответствии с соглашением TIC. Таким образом, жизненно важно, чтобы ссуды на покупку денег для ТИЦ были допустимыми . Также имеет смысл, что для минимизации комиссий и неудобств, связанных с допущением о ссуде, TIC получает ссуду, которая позволяет « частичное погашение » (это означает, что позволяет заменить покупающего частичного владельца на продающего частичного владельца). допущения дешевле, чем полные допущения, и не требуют переквалификации всей группой собственников.

Если продаваемый процент TIC резко вырос в цене, будет большая разница между продажной ценой и процентом продавца от непогашенной ссуды.Если у покупателя нет крупного первоначального взноса, продавец может выбрать один из следующих вариантов:

а. Примите часть первоначального взноса в качестве векселя, подлежащего уплате в будущем и обеспеченного имуществом, или

г. Увеличить размер существующей ссуды (если это разрешено кредитором и соглашением TIC), или

г. Договоритесь о рефинансировании недвижимости.

В хорошем соглашении TIC будет четко указано, какие варианты доступны для владельцев.

КАК ТИЦ ПРЕДОСТАВЛЯЕТ ТАКИЕ НАЛОГОВЫЕ ВЫГОДЫ, КАК ДРУГАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Большинство, если не все стандартные налоговые льготы, доступные домовладельцам или владельцам недвижимости, остаются доступными в рамках TIC.Владельцы, проживающие в собственности, могут вычесть свои проценты по ипотеке и налоги на недвижимость и часто могут избежать налога на прирост капитала при перепродаже. Владелец, сдающий свои помещения в аренду, может задекларировать свои доходы и расходы, включая амортизацию, и может осуществить отложенный по налогу обмен.

КАК ЗАКОНЫ КОНТРОЛЯ АРЕНДЫ ВЛИЯЮТ НА TICS?

Несмотря на усилия арендаторов-активистов запретить владение ТИЦ, ТИЦ популярны как никогда. Но недавние изменения в законах Сан-Франциско о контроле за арендной платой еще больше ограничили возможность владельцев TIC занимать свои новые дома при наличии арендаторов.

Разрешено выселение только одного «собственника MOVE-IN» на одно здание, и этот тип выселения ограничен ситуациями, когда арендатор не является защищенным престарелым, инвалидом или неизлечимо больным человеком. Выселяющий владелец должен владеть 25% долей собственности и соответствовать множеству других требований. Если необходимо более одного выселения, арендатор защищен или владелец не соответствует критериям «Въезда собственника», все арендаторы в здании могут быть выселены в соответствии с «Законом Эллиса», , но с последующей сдачей в аренду собственности строго ограничено.Все эти законы сложны, и любой, кто рассматривает возможность покупки TIC здания, занимаемого арендатором, должен перед покупкой обратиться за юридической консультацией.

КАКИЕ ДРУГИЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ПРИМЕНЯЮТСЯ К TICS?

Департамент недвижимости Калифорнии (DRE) недавно занял позицию, согласно которой создание TIC в зданиях, состоящих из пяти или более единиц, является незаконным, если только здание не получило одобрение DRE, которое называется «Public Report». Эта позиция противоречит мнению многих юристов, которые считали, что публичный отчет не требуется для групп из 5-10 человек при условии, что были подписаны и поданы две простые формы DRE.До тех пор, пока суды не решат, действительно ли требуется публичный отчет, будет рискованно формировать TIC в зданиях из пяти или более квартир без публичного отчета, и продавцам следует рассмотреть возможность его получения. К счастью, DRE заявило, что публичный отчет не требуется для перепродажи доли в существующем TIC, даже если у TIC никогда не было публичного отчета. DRE также заявило, что теперь оно впервые готово выпустить публичные отчеты для новых TICS. Пожалуйста, проконсультируйтесь с юристом по поводу последних событий в этой области.

ЯВЛЯЮТСЯ ТАКИМИ СЛОЖНЫМИ ИЛИ ОПАСНЫМИ ТИК, ЧТО СЛЕДУЕТ ИЗБЕГАТЬ ИХ?

Одна из причин, по которой TIC стоят меньше, чем владение собственным домом для одной семьи или покупка традиционного кондоминиума, заключается в том, что покупка и продажа немного сложнее, и существует более высокая степень риска в законодательстве, когда-либо изменяющемся или взаимодействующем с другими владельцами. к некоторому трению. Но учтите, что все формы совместной собственности (ТИЦ, кондоминиумы, кооперативы, товарищества и т. Д.)) сопряжены с риском совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.

Уровень риска зависит от доли собственности, находящейся в совместной собственности, и размера разделяемых обязательств. Например, владельцы кондоминиумов совместно владеют относительно небольшой частью здания (например, конструктивными элементами, системами, зонами общего пользования) и разделяют мало обязательств (например, техническое обслуживание и страхование зон совместной собственности, заработная плата персонала), что делает риск относительно низким.Таким образом, хотя владельцам кондоминиумов необходимо беспокоиться о таких проблемах, как способность их соседей принимать групповые решения, быть внимательными в использовании общих частей и платить взносы в ассоциацию своих домовладельцев, им не нужно беспокоиться о том, будут ли их соседи производить выплаты по ипотеке.

Дополнительный риск владения TIC возникает из-за того, что местные органы власти, такие как Сан-Франциско, пытаются их ограничить (без особого успеха), а также потому, что группа собственников несет коллективную ответственность по всем обязательствам владения.Если владелец TIC не сможет произвести ежемесячный платеж и результаты невыполнения обязательств по ипотеке, кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие владельцы потеряют свои дома и, возможно, свой капитал.

Следующие шаги минимизируют риск владения TIC:

• Полное исследование предыстории и квалификации потенциальных совладельцев;
• Исчерпывающая оценка имущества и финансирования;
• Создание индивидуального соглашения TIC, которое полностью понимает любой член группы;
• Использование месячной системы начисления взносов на оплату групповых расходов;
• Создание резервного фонда по умолчанию; и
• Строгие процедуры для обеспечения соблюдения соглашения TIC и выкупа нарушившего обязательства владельца или владельца, который вызывает ненужные проблемы в TIC.

Итак, КАК СОЗДАЕТСЯ СТРУКТУРА СОБСТВЕННОСТИ TIC? ЧТО ДАЛЬШЕ?

1. Члены группы, которые собираются объединиться в этой форме собственности, должны сначала оценить финансовую отчетность друг друга и провести профессиональную инспекцию здания и процессы подачи заявок на получение кредита, которые являются общими для всех покупок недвижимости. Принятие финансовой отчетности, утверждение состояния здания и получение удовлетворительной ссуды должны быть предварительными условиями обязательства группы по покупке здания.Если вы являетесь лицом, намеревающимся продавать группе потенциальных покупателей, вы сами создаете Соглашение TIC и проводите необходимое расследование людей, совершающих покупки, чтобы убедиться, что вы не создаете структуру TIC, которая не будет работать и приведет к в рассерженных покупателях, которые позже подали на вас в суд за то, что «втянули их» в плохо работающий ТИЦ.

2. Группа также проводит серию групповых встреч. Поверенный, имеющий опыт создания TIC, должен поднять и объяснить многие важные вопросы, связанные с групповым владением, и помочь оценить преимущества и недостатки различных подходов.Если вы являетесь Продавцом структуры TIC новым покупателям, вы организуете встречи и посещаете их с каждым новым покупателем, который участвует в процессе, «порождая» новый TIC. Благодаря этому процессу члены группы тщательно развивают и проверяют свои способности ладить, решать проблемы и принимать решения. Они также создают основу и дух, необходимые для успешного реагирования на непредвиденные события в будущем. Обычно человек, который первым создает TIC, продолжает работать в структуре, сохраняя за собой одну или две квартиры, но в этом нет необходимости, если созданная структура хорошо продумана с отличным соглашением, подписанным всеми новыми владельцами.

Таким образом, поверенный должен подготовить исчерпывающее письменное соглашение, специально разработанное с учетом уникальных потребностей конкретного здания и владельцев, включая их личность и потребности. Затем каждый участник может поручить рассмотрение проекта соглашения их собственным поверенным и бухгалтером и передать комментарии этих внешних экспертов группе для обсуждения и дальнейшего пересмотра соглашения. Хорошие CPA и профессионалы в области недвижимости часто участвуют в обсуждениях, чтобы гарантировать получение хороших советов по налогам и собственности.

Это отнимает много времени и сложно для тех, кто к этому не привык, но не более сложен, чем первоначальное формирование кондоминиума, и намного, намного менее сложен, чем суматоха, которая возникает, если ждать, пока возникнет спор, и закончить борьбу в суде . Здесь унция профилактики стоит фунта лечения.

ЧТО, ЕСЛИ ВЛАДЕЛЕЦ НАРУШИТ СОГЛАШЕНИЕ И НЕ ПЛАТЕЖИТ?

Если группа определяет, что состояние владельцев-неплательщиков носит временный характер, они могут предоставить ссуду из резервного счета группы.В противном случае, в зависимости от их соглашения, у группы может быть множество более жестких вариантов, включая выселение, принудительную продажу и потерю права выкупа. Жизненно важно, чтобы эти полномочия были четко прописаны в Соглашении как для защиты группы, так и для того, чтобы владелец, нарушивший свои обязательства, осознавал риск, которому он или она подвергается, и не нарушал Соглашение.

КАК Я МОГУ УЧАСТВОВАТЬ В TIC GROUP?

Вы можете присоединиться к существующей группе или создать новую.Проще говоря, ваше первое решение будет заключаться в том, присоединиться ли к существующей группе TIC, купив один интересный TIC, доступный для продажи, или создать «новый» TIC в качестве одного из членов-учредителей, или, если вы продаете собственное здание вы уже полностью владеете, будучи единственным членом-учредителем и продаете единицы новым участникам по мере их покупки.

Присоединение к существующей группе TIC сопряжено с меньшим риском, поскольку у группы уже есть «послужной список» успешного принятия решений и регулярных ежемесячных платежей.Существующая группа также может продвинуться дальше в процессе квалификации здания для преобразования в кондоминиумы.

Если вы выберете «новый» ТИЦ, есть четыре возможных варианта действий:

• Соберите собственную группу семьи или друзей, а затем работайте с квалифицированным риэлтором, чтобы найти здание. После того, как вы найдете здание, которое понравится всей группе, вам нужно будет согласовать распределение процентов и единиц
• Присоединение к человеку или группе, которые находятся в процессе покупки здания, но имеют доступную квартиру.Риэлтор может помочь вам найти такого человека или группу, а затем оценить квалификацию и пригодность потенциальных совладельцев.
• Работа с риэлтором по поиску многоквартирного дома и создание структуры собственности, а затем поиск совладельцев для других квартир
• Если вы владеете зданием и хотите продавать его части как ТИЦ, то найдите риэлтора или поверенного, который знаком с методологией и который составит пакет для входа новых владельцев ТИЦ и разместит квартиры на рынке.

ПОЧЕМУ ТИК, А НЕ ДРУГАЯ ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ?

Все сводится к деньгам. Покупка ТИЦ намного дешевле, чем односемейное жилье или кондоминиум, и если вы планируете продать здание, намного дешевле с гораздо более коротким сроком реализации, чем преобразование кондоминиума. На рынке, известном своей высокой стоимостью и постоянной оценкой, ТИЦ могут быть лучшим… и, возможно, единственным… способом для многих выйти на рынок домовладения.Возможно, есть недостатки и более высокая степень риска, но альтернативой принятию такого риска и участию в сложном владении собственностью … может быть полное отсутствие права собственности на собственность. Сама популярность этой формы собственности свидетельствует о том, что тысячи людей пришли к выводу, что это разумный и подходящий способ покупки «первого дома» на этом рынке.

Общие зоны многоквартирного дома вызывают споры

Q: Мой домовладелец не поддерживает общие части нашего дома.Им хоть лампочки в коридоре поменять не надо?

A: Лампочки и прочее. «Обязанности арендодателя по ремонту и техническому обслуживанию выходят за рамки четырех стен арендуемой квартиры, — поясняет Мэри Энн Халленборг, адвокат и автор книги« Закон Нью-Йорка арендодателя ». Законы Нью-Йорка типичны для законов по всей стране, при этом домовладельцы несут ответственность за содержание общих частей арендуемой собственности.

Что такое общая площадь? Общие зоны включают «внешние проходы, автостоянки, дворы, все коридоры, лестничные клетки и лифтовые кабины», — отмечает Халленборг.Прачечная, вестибюль и помойки также являются территорией общего пользования. Аллеи и крыши, если они доступны арендаторам, также включены в список. Здравый смысл также может определить, где расположены «общие зоны», поскольку это просто зоны, которые обычно используются жителями или их гостями.

Законы штата обычно требуют, чтобы домовладельцы содержали общие территории в чистоте и в хорошем состоянии. Безопасность тоже важна. Большинство государственных и местных законов требуют «чистого и безопасного» или «надежного» жилья, но термины расплывчаты.Иногда их дает определение в прецедентном праве, например, в Алабаме, где закон требует, чтобы замки «функционировали безопасно и эффективно», чтобы обеспечить защиту арендаторов от предсказуемой преступной деятельности.

Освещение — типичная проблема в местах общего пользования. Держать жильцов в темноте в нерабочее время — не только плохая идея — это может вызвать проблемы. Преступные действия, совершенные из-за недостаточного освещения, привели к судебным искам по всей стране, в результате чего домовладельцы пересмотрели свое освещение в местах общего пользования.

Как арендатору устранять недостатки или проблемы в области общего пользования? Начните с простого общения. Арендодатели не обладают экстрасенсорными способностями и могут не осознавать, что лампочка перегорела. Хорошее начало — простой телефонный звонок. Обязательно записывайте, когда вы звонили, с кем разговаривали или просто оставили сообщение. В более крупных зданиях может быть несколько сотрудников, в то время как мама и папа могут попросить членов семьи ответить и забыть передать сообщение.

Нет ответа? После этого напишите домовладельцу записку, в которой важно быть точным и конкретным в отношении характера проблемы.Например, сообщение типа «прачечная — проблема» бесполезно. «В прачечной повсюду мусор», хотя и с трудом сообщает об этом, решает проблему.

Что делать, если проблема не решена? Во многих округах и городах есть местные отделения здравоохранения, которые принимают жалобы. Подробности см. В местной телефонной книге или в Интернете.

Предупреждение перед тем, как позвонить в органы власти: обычно по закону арендаторы должны проявлять «разумную заботу» о своих квартирах, а также поддерживать чистоту и неповрежденность общих частей.Арендаторы также обычно несут ответственность за устранение всех повреждений, возникших в результате их халатного отношения или жестокого обращения, а также за устранение повреждений, причиненных кем-либо, за кого они несут ответственность, например семьей, гостями или домашними животными. Убедитесь, что вы не способствовали возникновению проблемы, о которой сообщаете.

Что делать, если проблема в удобствах общего пользования? Например, некоторые бассейны были осушены и даже зацементированы из-за ответственности или проблем с техническим обслуживанием. Имеет ли арендатор право на справедливое плавание? По мнению некоторых штатов, снижение арендной платы может быть оправдано, если удобства были включены в договор аренды или аренды.За подробностями обратитесь к адвокату домовладельца / арендатора или посреднику.

Q: Моя аренда ограничивает предметы двумя стульями и столом, разрешенным на любом балконе. На днях я получил уведомление о том, что я не соблюдаю правила и что в течение 48 часов руководство войдет в мое помещение и уберет все несоответствующие элементы с моего балкона. Могут ли они это сделать?

A: Здесь есть три проблемы: право входа, право удаления и право контролировать то, что находится на балконе. Что касается въезда, то в большинстве штатов есть особые законы, регулирующие въезд домовладельцев, который обычно ограничивается здравым смыслом, например, демонстрацией квартиры, ремонтом или чрезвычайной ситуацией.Удаление декора? Проверив несколько источников, ни один из них не почувствовал, что вывоз частной собственности запрещен. В худшем случае руководство направит вам трехдневное уведомление «для выполнения условий договора или выхода» за нарушение условий аренды вместе с угрозой выселения или судебного разбирательства в результате вашего проступка. Что касается выбора декора балкона, то в договоре аренды может быть ограничено количество разрешенных предметов, а нарушение правила декора может привести к трехдневному уведомлению.

***

Что вы думаете? Отправьте письмо редактору на адрес views @ inman.com.

.

No related posts.