10 легко упускаемых из виду налоговых вычетов, на которые могут претендовать хозяева жилья для отдыха
Обновлено 9 февраля 2021 г .; первоначально опубликовано 13 марта 2018 г.
Рынки краткосрочной аренды, такие как Airbnb, HomeAway и Vrbo, упростили домовладельцам и управляющим недвижимостью продажу сдаваемой в аренду недвижимости. Опытные операторы знают, что для достижения успеха нужно относиться к краткосрочной аренде как к бизнесу. К счастью, IRS соглашается, поэтому, если вы уже работаете как бизнес, вы также получаете деловые вычеты, когда приходит время подоходного налога.
Операторам краткосрочной аренды разрешено вычитать «обычные и необходимые» расходы, связанные с их бизнесом. Существует множество возможностей вычета для вашего бизнеса по аренде жилья для отпуска, но не все они могут быть очевидными, поэтому стоит провести небольшое исследование, чтобы убедиться, что вы не упускаете возможности.
Домовладельцам и управляющим недвижимостью следует обратить особое внимание на вычеты Закона о снижении налогов и занятости, которые стали доступны с 2018 налогового года.
Подоходный налог и налог на жилье
Имейте в виду, что эти вычеты относятся к федеральному подоходному налогу. Важно понимать разницу между подоходным налогом, который вы платите правительству в зависимости от вашего дохода, и налогом на жилье, который ваши гости платят за аренду жилья у вас на короткий срок.
Вы, как хозяин, фактически не платите налоги на проживание, но вы несете ответственность за сбор налогов и передачу их в соответствующие государственные и местные налоговые органы. Нет никаких вычетов, которые вы можете претендовать на налоги на проживание.
MyLodgeTax может помочь автоматизировать и упростить соблюдение налогов на жилье для владельцев краткосрочной аренды.
Правило 14 дней
Чтобы максимизировать вычеты по федеральному подоходному налогу, ваш дом должен классифицироваться как сдаваемый в аренду на полный рабочий день. Это означает, что он используется вами для вашего личного пребывания на срок менее 14 дней или менее 10% от общего числа дней аренды в год, в зависимости от того, что больше.
Имейте в виду, что дни, в основном потраченные на ремонт или техническое обслуживание имущества, не засчитываются в дни личного использования.
Если вы используете сдаваемый в аренду дом в личных целях более 14 дней в году, вы можете делать вычеты только пропорционально количеству времени, в течение которого недвижимость сдается гостями. Если вы сдаете в аренду только часть имущества, вы сможете вычесть расходы только пропорционально тому, сколько имущества вы сдаете в аренду.
Преимущество использования вашей собственности для сдачи в аренду на полный рабочий день заключается в том, что вы можете ежегодно вычитать до 25 000 долларов убытков, в зависимости от вашего дохода. Если ваша недвижимость сдается только на неполный рабочий день, вы не сможете вычесть убыток, если потратите на недвижимость больше, чем зарабатываете в виде дохода от аренды.
С другой стороны, если вы предлагаете свою собственность в краткосрочную аренду только на 14 или менее дней в течение года, и вы сами используете недвижимость 14 или более дней — или не менее 10% от общего числа дней, когда вы ее арендуете , то вам не нужно платить подоходный налог с этого дохода от аренды.
10 вычетов по подоходному налогу, которые могут отсутствовать
1. Вычет по налогу на прибыль предприятий
В соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости, вступившим в силу в 2018 г. ” юридические лица, в том числе индивидуальные предприниматели (то есть, они владеют недвижимостью индивидуально), компании с ограниченной ответственностью или товарищества, могут иметь право на вычет суммы, равной 20 % от их чистого дохода от аренды. Это личный вычет, который можно взять, даже если вы не перечисляете. Однако это не вычет «над чертой», который уменьшает скорректированный валовой доход.
2. Вычет на капитальный ремонт
Раздел 179 Налогового кодекса позволяет владельцам списывать расходы — до 1 050 000 долларов США на 2021 год — в отношении определенного личного имущества, используемого в бизнесе. С 2018 года операторы по аренде жилья получили возможность списывать расходы на противопожарные системы, системы безопасности, крыши и ОВК.
3. Вычет бонусной амортизации
С 2018 года владельцам краткосрочной аренды разрешено вычитать полную стоимость имущества, например, бытовой техники и мебели, в течение одного года, используя 100% амортизационную премию. Вычет распространяется на новое или бывшее в употреблении имущество, введенное в эксплуатацию с 27 сентября 2017 г. по 31 декабря 2022 г.
4. Проценты по ипотечным кредитам
Закон о снижении налогов и занятости снизил суммы, которые могут использоваться в качестве личных вычетов процентов по ипотечным кредитам на основное и вторичное жилье. Однако эти ограничения не распространяются на арендные предприятия, поэтому вы можете вычесть все проценты по ипотеке за арендную недвижимость в качестве коммерческих расходов.
5. Кредитная карта и проценты по кредиту
Если вы используете кредитные карты или личные кредиты для оплаты расходов на аренду жилья для отпуска, вы можете вычесть стоимость процентных платежей по этим счетам.
С 2018 года личные вычеты по процентам по кредитам на приобретение жилья были полностью отменены, но вы по-прежнему можете вычитать этот тип процентов как коммерческие расходы на аренду имущества.
6. Налоги на имущество
Индивидуальные вычеты по налогам на имущество не превышают 10 000 долларов США. Однако, как и в случае с вычетом процентов по ипотечным кредитам, ограничение не распространяется на недвижимость, сдаваемую в аренду. Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости могут получить полную сумму налога на имущество в качестве бизнес-вычетов.
7. Страховка
Вы можете вычесть стоимость любой страховки, покрывающей вашу арендуемую недвижимость. Вы также можете потребовать вычет страховых взносов по частному ипотечному страхованию (PMI) на арендованное имущество за год, когда они были уплачены. Однако, если вы вносите страховые взносы PMI на несколько лет вперед, вы можете вычесть только ту часть платежа PMI, которая относится к этому году.
8.
Сборы Marketplace
Airbnb взимает «плату за услуги хозяина» в размере 3% от стоимости каждого бронирования, в то время как Vrbo/HomeAway взимает ежегодную абонентскую плату или плату за бронирование. Эти сборы полностью вычитаются, поэтому обязательно следите за ними.
9. Командировочные и транспортные расходы
Когда вы путешествуете на ночь по делам, связанным с арендой жилья для отпуска, вы можете вычесть такие расходы, как авиабилеты, проживание, пробег, питание и другие командировочные расходы. Это может включать в себя такие действия, как:
- Поездки в сдаваемое в аренду имущество для ремонта или технического обслуживания
- Обучение, связанное с арендой, например, занятия, семинары, конференции или торговые выставки
- Встреча с деловыми партнерами, которые работают с вами в вашем арендном бизнесе
Вы также можете вычесть мили за поездку ближе к дому, чтобы посетить вашу собственность или другую связанную с этим поездку, например, зайти в магазин за расходными материалами или оборудованием.
Имейте в виду, что любые поездки, связанные с улучшениями, а не с ремонтом, возможно, потребуется добавить к налоговой базе улучшения и амортизировать.
10. Домашний офис
Если вы управляете своим арендным бизнесом из домашнего офиса, вы можете вычесть расходы, связанные с офисом, включая оборудование, расходные материалы и процент от многих расходов на содержание вашего дома.
Получение максимальной отдачи от аренды
Хотя многие налоговые вычеты для арендного бизнеса кажутся небольшими, на самом деле они могут складываться. Обязательно записывайте свои расходы по ходу дела. Ведение подробных записей о любых расходах, связанных с вашей арендой, значительно упрощает задачу, когда приходит время подавать налоговую декларацию, а также на случай, если у IRS возникнут вопросы в будущем. Зная, что вы можете вычесть, и хорошо отслеживая эти расходы, вы сможете максимально эффективно сэкономить на налогах на сдаваемую в аренду недвижимость.
Хотите получить максимальную отдачу от своего бизнеса по аренде жилья на время отпуска? Обязательно ознакомьтесь с «Руководством владельца недвижимости для аренды на время отпуска».