Что такое общее имущество: Общее имущество многоквартирного дома: вопросы и ответы

Разное
alexxlab0

Содержание

Как понять, что составляет общее имущество МКД по п.3 ч1. ст. 36 ЖК РФ

Как понять, что составляет общее имущество МКД по п.3 ч1. ст. 36 ЖК РФ

 

1. Статья 36 ЖК РФ говорит, судя по её наименованию, о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (далее — дом) и в частности в пункте 3 части 1 этой статьи записано: — «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;»[1]

2. Пункт 3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ перечисляет виды общего имущества. Это перечисление выделяется запятыми и союзом «и». Но даже при таком выделении перечислений это перечисление можно прочесть и понять по-разному.

3. Для правильного понимания, декларируемого в этой статье, нужно знать, что хотел сказать законодатель записывая эту норму так, как изложил. Это требуется, чтобы правильно истолковать эту статью и применять её.

4. Начнем со словосочетания: «крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,..»

5. Здесь к слову «крыша» относится ли всё, что далее перечислено в приведенной цитате или нет?

6. Зададимся вопросом — крыши ограждают несущие и не несущие конструкции данного дома? Ограждают. Значит это первое понимание и оно относится только к понятию крыша, как объекту права общей собственности.

7. А существует ли второе значение? Полагаю, существует. Полагаю, что никто не сомневается, что «крыша» это самостоятельный объект в праве собственности? Но вторым таким же объектом в праве собственности наверняка будут «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома». Ведь у дома имеются стены, каковые бывают несущими и не несущими, и которые тоже составляют конструкцию дома. Но эти конструкции должны быть только огражадющими? Ограждающими от чего?

8. Так законодатель хотел нам в данном случае указать на одну составляющую в праве общей собственности или на две? Здесь имеет место перечисление или нет перечисления?

9. Далее обратимся к словосочетанию «другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;»

10. Сначала о том, что указано в скобках. Я исключаю из детального разбора то, что указано в скобках, хотя и к этой части есть вопросы. Замечу кратко в этой части лишь на то, что к дому часть оборудуют пандус и поручни для их использования гражданами с ограниченными возможностями. Пандус и поручни явно находятся вне дома. Они чаще всего не были даже включены в проект постройки дома, и впоследствии были изготовлены дополнительно. Должны они составлять общее имущество дома? Полагаю должны. Но как оформить право собственности на этот пандус и поручни? Кто должен этим заниматься? Для этого нужно решение общего собрания собственников помещений дома? Или достаточно обращения в Росреестр, например, управляющей компании с заявлением о проведении госрегистрации права? А нужно ли вообще обращение в Росреестр для регистрации такого права? Может достаточно обращения в Бюро технической инвентаризации (БТИ)? Должен ли разрабатываться проект на этот пандус и поручни? Где этот проект должен храниться? Должен ли этот проект подаваться в Росреестр вместе с заявлением о госрегистрации? Или проект должен подаваться в БТИ? От ответа на эти вопросы зависят ответы на другие вопросы – например, о том, что подлежит капитальному или текущему ремонту в этом доме? Как и где узнать о составе общего имущества дома?

11. Исключив текст из скобок, получим такую конструкцию пункта 3 ч.1 ст.36 ЖК РФ — «другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;» Попробуем это проанализировать.

12. Значит есть некое «другое оборудование». Оно может находиться в данном доме. А вне данного дома оно может находиться? Поскольку указание в тексте статьи говорит «за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения» делаю вывод, что общее имущество дома может быть за пределами помещений дома, но оно должно обслуживать более одного помещения, поскольку использован союз «и» перед словами «обслуживающее более одного помещения».

13. Возможно есть и другие трактовки текста этой статьи.

14. Интересно было бы их узнать. Особенно в той их части – как правильно оформить общее имущество, которое появилось в доме после прохождения техосмотра органами БТИ и регистрации права собственности? Например, общее собрание в доме решило установить систему видеонаблюдения, подключить ее к общедомовой системе электроснабжения и отдать на откуп управляющей компании заключение договора на установку такой системы и выбор места нахождения камер видеонаблюдения для обзора за общим имуществом этого дома. Такие видеокамеры установили на лицевом фасаде дома. Но обзор с них не возможен общего имущества дома, а можно лишь обозревать зеленую зону перед домом. И, допустим я, не согласен с такой расстановкой камер видеонаблюдения. Что делать в этом случае? Как узнать поступили ли эта система видеонаблюдения в состав общедомового имущества?

15. А ведь всего этого сложнейшего для понимания текста нужно было написать его несколько иначе с использованием разделения пункта на абзацы. Пусть это вызовет увеличение объема текста закона, но он будет более понятен читающим и применяющим. 

 

 

 

 

 

[1] «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=282E96D30C9774B48F8076C446CBB4A7&base=LAW&n=371925&dst=4294967295&cacheid=814E81794B83451DA3E745053F736101&mode=rubr&req=doc#09957780949181851 (дата обращения 18 февраля 2021 г.)

 

Как найти грань? Общее имущество собственников и имущество ТСЖ

Товарищество собственников жилья в своей деятельности имеет дело как минимум с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, с целью управления которым ТСЖ и создается (п.1 ст.135 ЖКРФ).

Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (

п.1 ст.151 ЖКРФ). Как разграничить общее имущество собственников и собственное имущество ТСЖ? Каковы последствия отнесения имущества к той или иной категории?

Найти отличия

Объекты общего имущества, принадлежащие собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности, прямо указаны в законе (ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества[1]). Основной признак общего имущества – обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме. Необходимо также учитывать неразрывную связь права собственности на помещение в доме и права собственности на долю в общем имуществе, которая делает невозможной передачу прав на объекты общего имущества отдельно от передачи прав на жилые помещения (

ст. 37 ЖК РФ). Следовательно, объекты общего имущества в доме не могут принадлежать товариществу. Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома объекты могут быть переданы товариществу в пользование, но не в собственность.

Определимся с имуществом, которое может находиться в собственности ТСЖ. Право товарищества, декларированное в ст. 151 ЖК РФ, – иметь в собственности движимое и недвижимое имущество – вытекает из присущего ТСЖ статуса юридического лица. Это имущество учитывается товариществом в составе основных средств и необходимо для нормального функционирования в качестве организации. К такому имуществу относятся, например, офис (нежилое помещение), обстановка офиса (столы, стулья, оргтехника) и другое имущество, обеспечивающее деятельность ТСЖ (хозяйственный инвентарь, стройматериалы, расходные элементы, при помощи которых осуществляется содержание и ремонт общего имущества силами штатных работников товарищества)[2]. Тем не менее, функциональное назначение имущества не является решающим критерием при отнесении его к имуществу товарищества. Так, зачастую помещение, используемое товариществом в качестве офиса, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме и передано товариществу в аренду или безвозмездное пользование.

(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Собственное имущество ТСЖ и общее имущество собственников помещений в доме имеют различные источники формирования. ТСЖ приобретает собственное имущество на членские взносы товарищей. Кроме того, члены товарищества вправе передать в собственность ТСЖ непосредственно имущество (например, компьютер). В то же время новые объекты общего имущества создаются на целевые взносы всех собственников помещений (независимо от членства).

Факт принадлежности имущества товариществу должен быть подтвержден документально (при приобретении имущества ТСЖ должно быть поименовано в качестве покупателя, при передаче имущества может быть заключен соответствующий договор). В отношении недвижимого имущества определяющим является наличие правоустанавливающих документов. Например, свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение (офис), где в графе «Субъект права» поименовано ТСЖ.

Относительно общего имущества отметим следующее. Не исключена возможность для собственников помещений внести улучшения в объекты общего имущества, создать новые объекты. Например, построить детскую площадку на земельном участке около дома, установить шлагбаум и будку охраны на въезде на придомовую территорию либо ограждение и ворота. И именно в таких случаях и возникает проблема разграничения общего имущества собственников и собственного имущества товарищества.

Создаем новые объекты товарищей, но не товарищества!

Сами собой новые объекты общего имущества не появляются. Как правило, инициатором их появления является именно ТСЖ, которое проводит разъяснительную работу с собственниками, оформляет соответствующие решения, собирает деньги с собственников, привлекает подрядчика. В результате весь пакет документов оформляется на ТСЖ. В учете ТСЖ появляются расходы. Означает ли это, что собственником нового имущества становится товарищество? Однозначно, нет!

Во-первых, все решения относительно общего имущества, в том числе и о создании новых объектов, должны приниматься общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Во-вторых, новые объекты возводятся с целью обслуживания всех помещений в доме.

В-третьих, создание новых объектов финансируется за счет средств собственников.

И только в том случае, когда названные признаки отсутствуют, мы можем говорить о создании собственного имущества ТСЖ. Например, члены ТСЖ принимают решение установить входную металлическую дверь в офисе товарищества за счет членских взносов – дверь становится собственностью ТСЖ. Сравните: на общем собрании собственников помещений в доме принимается решение установить металлические двери в подъездах за счет средств собственников – двери являются общей долевой собственностью жителей дома.

«Присвоение» товариществом вновь создаваемых объектов общего имущества объясняется следующими причинами. ТСЖ – представитель всех собственников. Очень удобно оформлять все имущество на одного представителя, а не на множество собственников. Но даже при желании оформить имущество на законных собственников (жителей дома) сделать это представляется затруднительным. В настоящее время на законодательном уровне не утверждена форма документа технического учета многоквартирного дома, содержащего перечень всех объектов общего имущества[3]. Отсутствие данного документа в первую очередь делает невозможной государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме, являющиеся недвижимым имуществом. Подобный пробел в законодательстве особенно остро чувствуется при отнесении к собственности тех или иных лиц имущества, находящегося за пределами многоквартирного дома. Это и земельный участок (придомовая территория), и объекты, расположенные на нем (детская площадка, шлагбаум и т. д.).

Таким образом, оформление каких‑либо объектов в собственность ТСЖ хотя и идет вразрез с требованиями жилищного законодательства, но является в настоящее время наиболее надежным и простым способом узаконить права на имущество. Есть и «сложный» способ – оформление имущества в общую долевую собственность собственников помещений в доме (когда право общей долевой собственности не имеет тесной связи с правом собственности на помещение) при помощи норм гражданского законодательства.

Тем не менее, «простой» способ не является безупречным и таит в себе некоторые подводные камни, поскольку ТСЖ обладает не только различными правами в отношении общего имущества собственников и своего собственного имущества, но и несет обязанности. В первую очередь речь идет о налогообложении имущества.

Налог на имущество организаций

В соответствии со ст. 373 НК РФ плательщиками налога на имущество признаются российские организации. ТСЖ является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Объектом налогообложения является движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Следуя прямым указаниям закона, ТСЖ должно отражать в бухгалтерском учете принадлежащее ему имущество и уплачивать налог. На практике ситуация складывается таким образом, что товарищества берут на себя излишнюю ответственность, отражая в бухгалтерской отчетности не только свое собственное имущество (которого у ТСЖ может вовсе не быть!), но и общее имущество собственников помещений в доме, и даже жилые и нежилые помещения этих собственников. Учитывая, что в рассматриваемой ситуации данные бухгалтерского учета ложатся в основу налоговой отчетности, отражение имущества собственников в отчетности товарищества приводит к излишней налоговой нагрузке последнего.

Как следует из изложенного и подтверждено в Письме Минфина РФ от 01.02.2006 № 03‑06‑01-04/08,отражение объектов общего имущества собственников в бухгалтерском балансе ТСЖ является неправомерным. Некоторые эксперты допускают забалансовый учет объектов, не принадлежащих ТСЖ (это позволяет организовать контроль за наличием и сохранностью имущества собственников средствами бухгалтерского учета). Тем не менее, даже неправомерное отражение имущества на балансе ТСЖ не влечет обязанности товарищества по уплате налога на имущество[4].

Арбитры также встают на сторону ТСЖ, удовлетворяя их требования о признании недействительными решений налоговых органов о доначислении налога на имущество (постановления ФАС ЗСО от 17.08.2005 № Ф04-5249/2005(13874‑А70-15), ФАС ПО от 11.04.2006 № А72-7134/05-14/15, ФАС СЗО от 24.05.2005 № А26-12440/04-23, ФАС СКО от 23.07.2008 № Ф08-4150/2008[5], от 03.07.2008 № Ф08-3747/2008[6]).

Во избежание судебных споров ТСЖ рекомендуется правильно вести бухгалтерскую, а следовательно, и налоговую отчетность. Тогда товариществу не придется платить налог на имущество собственников помещений в доме.

Земельный налог

Некоторые ТСЖ по своей инициативе, а чаще под давлением налогового органа, уплачивают налог на землю. Подчеркнем, что делать они это не должны, что подтвердил Минфин в Письме от 13.09.2007 № 03‑11‑04/2/224. Обязанность по уплате земельного налога возложена на собственников земельного участка (п. 1 ст. 388 НК РФ). ТСЖ ни при каких обстоятельствах не может стать собственником земельного участка (придомовой территории), как и собственником иных объектов общего имущества. До получения кадастрового паспорта (плана) на земельный участок муниципалитет может предоставлять его товариществу в аренду. При этом ТСЖ может платить арендную плату, но не земельный налог. Материалы судебной практики также подтверждают, что ТСЖ не являются плательщиками земельного налога (ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 20.03.2007 № 14201/06). А в Постановлении от 01.10.2008 № Ф09-6951/08‑С3 ФАС УО отклонил довод инспекции о том, что товарищество является плательщиком земельного налога до момента регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений в многоквартирном доме, как не основанный на законе.

Очевидно, что налоговикам удобнее и проще потребовать уплаты налога с одного юридического лица (которое еще и рассчитает его самостоятельно), чем выставлять налоговые уведомления сотне физических лиц. Но даже если ТСЖ во избежание конфликта с инспекцией решит уплатить этот налог, у него нет иного источника для финансирования, кроме взносов собственников помещений. Следовательно, товариществу придется «раскидать» общую сумму земельного налога пропорционально доле в праве на общее имущество и выставить налог к уплате каждому собственнику. Здесь ТСЖ неизбежно столкнется с проблемами. Во-первых, товарищество не вправе взимать с граждан налоги – налоги может взимать только государство в лице специально уполномоченного органа (см. Письмо Минфина РФ от 23.03.2009 № 03‑02‑08/18). Во-вторых, среди собственников обязательно найдется лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы согласно п. 5 ст. 391 НК РФ либо на льготу в соответствии с местным законодательством и отказывающееся вносить платеж в покрытие расходов ТСЖ на уплату земельного налога.

Обязанности ТСЖ по отношению к общему имуществу собственников помещений в доме

Как следует из п. 1 ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья создается для эффективного управления общим имуществом. В отсутствие четкого перечня объектов общего имущества управлять им по меньшей мере трудно (неизвестно, какой из объектов сегодня заявит о себе). До утверждения на законодательном уровне документа технического учета дома собственники вправе самостоятельно определять состав объектов общего имущества в доме (п. 1 Правил содержания общего имущества, Письмо Минрегиона РФ от 04.04.2007 № 6037‑РМ/07 «Об определении перечня общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»). Представляется, что ТСЖ должно инициировать проведение общего собрания для составления подобного перечня.

Утверждение состава общего имущества необходимо с целью контроля дальнейшей деятельности ТСЖ. Кроме того, товарищество не должно восприниматься как вечно действующий орган – «власть» может смениться. И чтобы смена произошла в соответствии с законодательством и с наименьшими потерями, желательно иметь в наличии как можно больше документов, содержащих сведения о составе и изменениях общего имущества за время управления домом ТСЖ. Добавим, что документы – лучшее подтверждение реальной деятельности товарищества при общении с собственниками. Рассмотрим, какие это могут быть документы.

Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества содержание включает в себя в том числе осмотры общего имущества, обеспечивающие своевременное выявление несоответствия общего имущества требованиям законодательства, угроз безопасности жизни и здоровью граждан. Периодичность таких осмотров ТСЖ определяет самостоятельно. По результатам каждого осмотра составляется акт, который будет основанием для принятия решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (п. 14 Правил содержания общего имущества).

Представляется, что ТСЖ вправе составлять акты осмотра как при плановых осмотрах, так и в исключительных случаях (например, в случаях повреждения или хищения объектов общего имущества). Составив акт, ТСЖ представляет его вниманию собственников, чтобы последние приняли соответствующие решения. В случае обнаружения порчи, износа имущества общее собрание собственников помещений принимает решение о проведении соответствующего вида ремонта (п. 18, 21 Правил содержания общего имущества). Если имуществу причинен ущерб третьими лицами, собственники вправе принять решение обратиться в суд за защитой своих прав. Подчеркнем, что именно собственники должны принять решения, а ТСЖ – воплотить их в жизнь. Необходимость закрепления волеизъявления собственников связана с тем, что в рассматриваемых случаях решениями общего собрания должны быть пересмотрены платежи собственников за содержание и ремонт общего имущества. Одного желания товарищества для этого недостаточно.

* * *

Резюмируем все вышесказанное. ТСЖ создается с целью управления комплексом имущества в многоквартирном доме (общим имуществом). За период существования ТСЖ не исключено появление новых объектов общего имущества. В отношении данных объектов появляется проблема разграничения права собственности товарищества и права общей долевой собственности собственников помещений на вновь созданные объекты.

Нужно иметь в виду, что товарищество не может быть собственником объектов общего имущества в многоквартирном доме. Отражение данных объектов в бухгалтерском учете ТСЖ в качестве основных средств недопустимо, так как может привести к неправомерному взиманию с товарищества налогов. Подчеркиваем, что в бухгалтерской отчетности необходимо отражать лишь собственное имущество ТСЖ, которого может и не быть!

В отношении собственного имущества ТСЖ должно проводить инвентаризацию в общем порядке, предусмотренном действующим бухгалтерским законодательством. Что касается объектов общего имущества, контроль за их наличием и состоянием начинается с утверждения на общем собрании перечня таких объектов (для ТСЖ нужно знать, чем управлять) и осуществляется путем проведения периодических осмотров, результаты которых находят отражение в актах. Акт осмотра становится основанием для принятия собственниками соответствующих решений. Воплощение принятых собственниками помещений решений берет на себя товарищество собственников жилья. Возможна также организация забалансового учета объектов общего имущества, чтобы располагать независимой информацией, сформированной в удобном для пользователей отчетности виде.

[1] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

[2] От редакции. Чтобы определить, является конкретный объект имуществом ТСЖ или общим имуществом собственников, попытайтесь ответить на вопрос: если собственники изменят способ управления, какова будет судьба этого имущества? Например, при выборе управляющей организации как способа управления домом компьютеры ТСЖ и жалюзи на окнах в помещении ТСЖ, а также уборочный хозинвентарь, очевидно, не станут имуществом, которым управляющая организация призвана управлять, точно так же эти объекты не перейдут к ней в пользование или собственность, следовательно, они принадлежат ТСЖ.

[3] Хотя в соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 Минэкономразвития должно было утвердить порядок определения состава общего имущества в многоквартирном доме и форму документа технического учета такого имущества до 01.10.2006.

[4] Данное мнение высказано А. Д. Марченко (госналогинспектор отдела ресурсных, имущественных и прочих налогов УФНС по Омской области) на сайте УФНС по Омской области.

[5]  Инспекции отказано в пересмотре дела Определением ВАС РФ от 24.09.2008 № 12147/08.

[6] Определением ВАС РФ от 24.09.2008 № 12193/08 отказано в передаче дела в надзорную инстанцию.

Администрация города Сочи — Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Что такое общее имущество в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе (ст.36 ЖК РФ):

межквартирные лестничные площадки,

лестницы,

лифты,

лифтовые и иные шахты,

коридоры,

технические этажи,

чердаки,

подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,

иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы),

а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,

механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке,— см. также Право общей собственности на земельный участок.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Определение долей на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст.37 ЖК РФ). Например, в доме 2 квартиры — 40 и 60 м общей площади, доля собственника первой квартиры в общем имуществе — 40%, а доля собственника второй квартиры — 60%. Аналогично, если в доме 20 или 100 квартир. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ст.37–38 ЖК РФ). Т. е. при продаже, наследовании и т. д. квартиры доля в общем имуществе переходит вместе с самой квартирой к новому собственнику. Если, например, в договоре купли-продажи квартиры указать, что доля общей собственности не переходит к новому собственнику, то такое условие договора ничтожно (т. е. недействительно). Доля на общее имущество — это нечто идеальное: она переходит только вместе с самой квартирой, ее нельзя передать другому собственнику иным образом, ее нельзя выделить в натуре и т. п. (см. п. 4 ст.37 ЖК РФ). Зачем же нужны доли на общее имущество? Например, вы не можете продать свою часть подвала или купить часть чердака соседа.

Исключение в определении долей

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до 1 января 2005 года решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (ст.15 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Зачем нужны доли на общее имущество

Соответственно своей доле в общем имуществе собственник несет долю расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст.39 ЖК РФ). Кроме того, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома решаются общим собранием собственников квартир этого дома, и при этом количество голосов, которым обладает каждый собственник пропорционально его доле в общем имуществе (ст.48 ЖК РФ).


Что нужно знать про общедомовое имущество и управление им

Общее имущество является общей долевой собственностью и принадлежит собственникам помещений в доме на этом праве в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

К общему имуществу относится также земельный участок, на котором расположен дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности на основании данных государственного кадастрового учета. 

Право общей долевой собственности на земельный участок под домом так же, как и на другое общее имущество, возникает у собственников в силу прямого указания жилищного законодательства. 

В соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет помещений, составляющих общее имущество дома, а также земельного участка, на котором расположен дом, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом дома. Также одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение производится государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество.

Собственник помещения в доме не вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности на общее имущество, он не может выделить эту долю в натуре, отчуждать ее (продавать, дарить, сдавать в аренду), а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Распоряжение общим имуществом происходит по решению общего собрания собственников.

Споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество рассматриваются в судебном порядке.

По своему предназначению общее имущество подразделяется на:

  1. общие помещения;

  2. несущие конструкции;

  3. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно которым состав общего имущества определяется:

  1. собственниками помещений — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

  2. органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

  3. органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции.

С согласия всех собственников помещений возможно также изменение статуса общего имущества. 

И если с общим имуществом многоквартирного дома в основном всё понятно, то с общим имуществом так называемых «коттеджных посёлков», в частности в Московской области, дела обстоят очень печально за редким исключением.

Проблема в том, что при строительстве таких посёлков застройщик не решал вопрос о том, как и кем будет обеспечиваться коммунальное обслуживание домов на застроенной территории, как и кем будет определяться состав общего имущества, кто и в каком порядке будет обслуживать общие коммуникации и общее имущество. Действующим законодательством такое административно-территориальное образование как «коттеджный поселок» или «дачный посёлок» не предусмотрено и в настоящее время возникло много конфликтных ситуаций, разрешение которых требует не только знания действующего гражданского и жилищного законодательства, но и правильного оформления правоотношений с собственниками индивидуальных жилых домов и домов блочной застройки (таунхаусов) в сфере коммунального обслуживания и содержания общего имущества так называемых «коттеджных поселков».

 

Общее имущество собственников помещений дома, здания

Помимо собственно квартир в многоквартирном доме присутствуют чердаки, лифты, крыши, подвалы, инженерные коммуникации и т.д. Все эти объекты являются общим имуществом собственников квартир. К ним относятся все объекты, предназначенные для обслуживания более одной квартиры, в том числе земельный участок, на котором расположен дом и даже перекрытия, то есть стены между квартирами. Можно выделить 4 группы объектов: помещения общего пользования, несущие конструкции и оборудование, земельный участок, объекты, расположенные на данном земельном участке.

Жилищным кодексом урегулирован правовой статус общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, а к объектам общего имущества нежилого здания по аналогии применяются нормы, регулирующие отношения по поводу общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, все перечисленные выше объекты, предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в здании или жилом доме, подчинены общему режиму: они принадлежат на праве общей собственности одним лицам, являются частью дома (здания), взаимосвязаны и функционально, и физически, не подлежат разделу между собственниками и представляют собой единый имущественный комплекс. По общему правилу они не являются самостоятельными объектами гражданского оборота, поскольку не могут быть отчуждены (то есть проданы, переданы по наследству) отдельно от помещений дома (здания).

Размер доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество дома (здания) определяется в зависимости от общей площади помещений собственника и не может быть изменен даже по соглашению некоторых или всех собственников помещений.

Также нужно учитывать, что в состав общего имущества включаются также объекты недвижимости, которые были построены сособственниками.

Отдельной государственной регистрации права на объект общей долевой собственности в многоквартирном доме (здании) не требуется, т.к. оно возникает одновременно с регистрацией права собственности на помещение. Однако в случае передачи объекта общей собственности в пользование или заключение иных сделок в отношении объекта, например, соглашения о сервитуте, государственная регистрация такого объекта обязательна.

 

Назад к оглавлению статьи
Общие положения о праве общей собственности
Особенности распоряжения объектом общего имущества дома (здания)
Последствия производства неотделимых улучшений общего имущества
Выдел доли
Общая собственность на земельные участки

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО — это… Что такое ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО?

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО — по определению ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 г. «части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев)».

Большой юридический словарь. — М.: Инфра-М. А. Я. Сухарев, В. Е. Крутских, А.Я. Сухарева. 2003.

  • ОБЩЕЕ ВЕТО
  • ОБЩЕЕ ПРАВО

Смотреть что такое «ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО» в других словарях:

  • Общее имущество — в домовладениях неделимое имущество: находящееся в общей долевой собственности домовладельцев или застройщиков; и обслуживающее более одного лица. См. также: Общее имущество Общая собственность Домовладения Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

  • Общее имущество — см. Общая собственность …   Энциклопедия права

  • ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО — имущество, находящееся во владении и пользовании двух или нескольких лиц, которое принадлежит им на праве общей собственности. Нередко смешивают понятия О.и. и общая собственность . Например, в п. 2 ст. 246 и в ст. 250 ГК РФ говорится о… …   Энциклопедия юриста

  • ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений… …   Энциклопедический словарь экономики и права

  • общее имущество — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений… …   Строительный словарь

  • общее имущество — по определению ФЗ О товариществах собственников жилья от 24 мая 1996 г. части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе;… …   Большой юридический словарь

  • Общее имущество гаража — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования машиномест, а также доступа к ним: пандус, тамбур, вентиляторная, комната дежурного, ремонтный бокс, кладовые и др. См. также: Общее имущество Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

  • Общее имущество дома — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования всех выделенных в натуре объектов недвижимости и доступа к ним: технические этажи и подвалы, земельный участок, помещения для размещения оборудования вытяжной вентиляции, шахты,… …   Финансовый словарь

  • Общее имущество квартир и гаража — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования одновременно квартир и гаража, а также доступа к ним: лестница, лифт и др. См. также: Общее имущество Финансовый словарь Финам …   Финансовый словарь

  • Общее имущество квартир — общее имущество, предназначенное для обслуживания и использования квартир, а также доступа к ним: подъезды, лифты, коридоры, лифтовые шахты, консьержные, колясочные, межквартирные лестничные клетки, галереи и др. См. также: Общее имущество… …   Финансовый словарь

Книги

  • Управление многоквартирным домом № 1 2015, Отсутствует. «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы… Подробнее  Купить за 396 руб электронная книга
  • Управление многоквартирным домом № 5 2014, Отсутствует. «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы… Подробнее  Купить за 396 руб электронная книга
  • Управление многоквартирным домом № 6 2014, Отсутствует. «Управление многоквартирным домом» – ежемесячный журнал для управляющих жилой недвижимостью, председателей ТСЖ и ЖСК. В журнале вы найдете передовой опыт, методики, стандарты и способы… Подробнее  Купить за 396 руб электронная книга
Другие книги по запросу «ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО» >>

Разъяснения прокуратуры. Официальный портал Администрации города Омска

Об охране труда

29 апреля 2021 года, 16:38

О возможных схемах мошенничества

28 апреля 2021 года, 14:13

О дополнительных гарантиях по защите трудовых прав дистанционного работника

26 апреля 2021 года, 17:52

Гарантии трудовых прав беременных женщин

26 апреля 2021 года, 17:46

Трудовые права инвалидов

26 апреля 2021 года, 17:29

Ответственность за просрочку в оплате товаров и услуг, закупаемых у субъекта МСП

14 апреля 2021 года, 17:43

Об ответственности за неповиновение сотрудникам правоохранительных органов

08 апреля 2021 года, 12:14

Об антитеррористической защищенности

08 апреля 2021 года, 12:01

Об изменениях в Порядке приема на обучение по образовательным программам высшего образования

08 апреля 2021 года, 11:52

Об административной ответственности юридического лица за коррупционные правонарушения

29 марта 2021 года, 18:22

Как не стать жертвой мошенников при использовании банковских карт

29 марта 2021 года, 18:11

О трудовых правах сотрудников при введении в отношении организации процедуры банкротства

29 марта 2021 года, 17:49

О гарантиях при сокращении численности или штата работников

29 марта 2021 года, 17:27

О продлении срока действия диагностических карт транспортных средств

29 марта 2021 года, 11:35

Об особенностях приема на работу несовершеннолетних

26 марта 2021 года, 15:59

Ответственность за вымогательство взятки

26 марта 2021 года, 15:51

О порядке сдачи экзаменов на получение водительских удостоверений

26 марта 2021 года, 15:41

Упрощен порядок оформления компенсационных выплат по уходу за инвалидами

25 марта 2021 года, 14:28

О запрете высаживать детей-безбилетников из общественного транспорта

25 марта 2021 года, 14:20

Ответственность за нарушение неприкосновенности жилища

25 марта 2021 года, 10:55

Следующий

Определение общего права собственности

Что такое общая собственность?

Собственность общего права — это система, которую большинство штатов используют для определения права собственности на собственность, приобретенную во время брака. В отличие от системы общинной собственности, в системе общего права собственности говорится, что собственность, которую приобретает один член супружеской пары, принадлежит исключительно этому лицу, если собственность не указана специально на имена обоих супругов. Эта тема становится важной в управлении капиталом и имуществом после развода или смерти супруга.

Ключевые выводы

  • Собственность по общему праву — это система, которую большинство штатов используют для определения права собственности на собственность, особенно в случае развода.
  • Согласно системе общего права собственности, активы, приобретенные одним из членов супружеской пары, считаются принадлежащими этому лицу, если они не были внесены на имя обоих.
  • Собственность по общему праву контрастирует с системой общественной собственности, которая рассматривает активы, приобретенные во время брака, как принадлежащие обоим партнерам.

Общие сведения о собственности

В качестве примера того, как работает система собственности общего права, если один из партнеров покупает лодку, машину или другое транспортное средство и указывает только свое имя на титуле, это транспортное средство принадлежит исключительно этому лицу. Однако, если бы этот партнер жил в штате, который признал общественную собственность, автомобиль автоматически перешел бы в собственность обоих партнеров в браке. Лишь горстка штатов признает общественную собственность. Они включают:

  • Аризона
  • Калифорния
  • Айдахо
  • Луизиана
  • Невада
  • Нью-Мексико
  • Техас
  • Вашингтон
  • Висконсин

Независимо от того, существует ли в штате система общего права или система общинной собственности, раздел имущества при разводе также может определяться брачным соглашением или соглашением после брака, если таковое имеется у разводящейся пары.

Различие между общим правом и правом общинной собственности важно не только в случаях развода, но и при постоянном управлении благосостоянием. В частности, для состоятельных людей управляющий может пойти на многое, чтобы определить законное право собственности на определенные активы как в общей, так и в общественной собственности. Управляющие благосостоянием могут также участвовать в создании завещаний и трастов, а также в надзоре за передачей богатства от одного поколения к другому, все из которых может зависеть от того, регулируются ли рассматриваемые активы общим или общинным правом собственности.

Правила общего права в отношении собственности могут применяться не только к материальным активам, таким как автомобили, недвижимость и произведения искусства, но и к нематериальным активам, таким как патенты и товарные знаки.

Помимо приведенного выше примера транспортных средств, другие физические активы, которые могут быть разделены на основе правил общего права собственности, включают недвижимость (например, первые и вторые дома, арендуемую недвижимость, землю и постройки, не используемые для повседневной жизни. , как доки и лодочные домики). Также в списке: ценные вещи, такие как искусство, антиквариат и предметы коллекционирования.

Разумеется, такие физические активы — это только один вид богатства. Есть также нематериальные активы, которые включают в себя такие вещи, как торговые марки, патенты, товарные знаки, договоры аренды, компьютерные программы, списки клиентов, соглашения о франшизе и т. Д. Нематериальные активы также подпадают под действие правил общего права или общественной собственности, хотя они, как правило, больше связаны с компаниями, а не с физическими лицами.

Общее имущество | Wex | Закон США

Общая собственность имеет несколько связанных значений.

Во-первых, общая собственность — это недвижимость, которая принадлежит «общим арендаторам». Поскольку это общая собственность, каждый из «общих арендаторов» имеет «безраздельный интерес» во всей собственности в целом. Ресурсы, выращенные на землях, принадлежащих «общим арендаторам», также будут считаться общей собственностью. Например, урожай, произведенный на земле, принадлежащей «общим арендаторам», считается «общей собственностью», и, следовательно, «общие арендаторы» не могут изъять этот урожай, поскольку он представляет интересы другого арендатора и может быть удален только с предварительного разрешения или последующее согласование со арендатором.

Во-вторых, общая собственность также может быть собственностью, находящейся в ведении ассоциации домовладельцев в рамках проекта многоквартирного дома или кондоминиума. В этих случаях это считается общей собственностью, потому что все владельцы могут использовать собственность (застройку подразделения или проект кондоминиума), и каждый владеет определенной процентной долей.

В-третьих, общая собственность может также относиться к землям, находящимся в государственной собственности для общественного (общего) использования, таким как национальные парки и леса.Например, определенные земли могут считаться «общей собственностью», если эти земли принадлежат органу гражданства. Кроме того, географические названия мест обычно считаются «общей собственностью» и, следовательно, не могут быть присвоены в качестве «фирменного наименования» в обычных обстоятельствах. Более того, «общая собственность» также относится к природным ресурсам на этих землях. Например, обычным свойством является вода, текущая естественным путем в русле ручья или другого источника.

В-четвертых, общая собственность иногда может относиться к ресурсам глубоко под землей.Фактически, право собственности на нефть и газ глубоко под землей к владельцу или арендатору земли не является абсолютным правом собственности и, таким образом, из-за своеобразного естественного состояния таких веществ, они ближе к титулу «общей собственности», чем к абсолютной собственности. Действительно, такие вещества становятся абсолютными только тогда, когда эти вещества эффективно захватываются и превращаются в владение.

[Последнее обновление в мае 2020 года командой Wex Definitions]

Common Property Resource — обзор

Introduction

Важные современные примеры ресурсов общей собственности включают глобальную атмосферу, океаны, большие озера, реки, леса, а также популяции рыб и диких животных, включая птиц.Хотя это и не является неизбежным, чрезмерная эксплуатация ресурсов общей собственности всегда является потенциальной угрозой и часто пугающей реальностью. Многие текущие экологические проблемы связаны с так называемой трагедией общества.

Классификация ресурсов как общей или частной собственности является чрезмерным упрощением. Существует множество градаций между полным отсутствием ограничения доступа (например, открытый доступ) и полным индивидуальным контролем. Например, прибрежные морские ресурсы в пределах 200-мильных рыболовных зон теперь признаны находящимися под исключительной юрисдикцией прибрежного государства, при этом иностранные рыбаки либо исключены, либо подлежат уплате сборов.Таким образом, доступ к этим ресурсам ограничен, но (если они не приватизированы) по нашему определению они все еще являются общей собственностью. Кроме того, частные землевладельцы редко имеют полные права поступать по своему усмотрению со своей собственностью — например, государство может сохранять за собой права на добычу полезных ископаемых, а правила зонирования могут ограничивать землепользование и развитие.

Логика трагедии общин проста, как будет объяснено позже. К сожалению, однако, многое из того, что было написано о ресурсах общей собственности, страдает расплывчатостью и неточностью, что приводит к ненужной путанице и противоречиям.Следующий гипотетический пример может быть полезен в качестве основы для общего понимания экономики общества.

Представьте себе небольшое озеро, полностью окруженное владениями двух землевладельцев. В озере водится популяция рыб, и оба землевладельца — заядлые рыбаки. Каков будет долгосрочный результат? Ответ неочевиден и зависит от различных факторов.

Первая возможность состоит в том, что озеро настолько велико, а популяция рыб настолько продуктивна, что никакие промыслы двух землевладельцев не оказывают сколько-нибудь заметного воздействия на население.В этой идеальной ситуации, по предположению, ничего не происходит — трагедия общества не происходит.

Противоположный случай более поучителен. Предположим, например, что, впервые приняв во внимание свои владения, два соседа могут поймать всю рыбу, которую они хотят. Однако через несколько лет они замечают, что рыбы становится все меньше. Кроме того, похоже, исчезли те большие, которые раньше устраивали такую ​​драку. Дальнейшее развитие событий теперь зависит от реакции двух землевладельцев.Если они встретятся на полюбовных условиях и согласятся ограничить свой улов или вернуть часть из них в озеро, динамика выловленной популяции рыбы может стабилизироваться, что обеспечит устойчивый, хотя и ограниченный, улов обоими владельцами. Может потребоваться несколько лет проб и ошибок, прежде чем будет определен максимальный устойчивый улов, или они могут решить отказаться от максимального улова в пользу сохранения большой популяции крупной рыбы.

Альтернативным решением может быть разделение озера на две рыболовные зоны, по одной для каждого землевладельца.Но это предполагает теплые отношения между землевладельцами, когда каждый будет сотрудничать, чтобы не ловить рыбу в зоне другого. Если рыба может свободно плавать между зонами, такое соглашение может не предотвратить перелов. Приватизация собственности или ресурсов не всегда возможна, а когда это возможно, она предполагает взаимное доверие и сотрудничество или внешнее принуждение.

Однако вместо таких мирных соглашений владельцы могут начать обвинять друг друга в чрезмерном вылове рыбы. Тогда отношения могут ухудшиться, когда оба будут полны решимости поймать всю рыбу, которую смогут найти.Можно купить более быструю лодку, надеясь превзойти своего соседа, который затем ответит тем же, и так далее. Такое поведение двух соседних особей может показаться раздражительным. Но что, если бы вместо двух собственников на озере было 100 коттеджей, и все они принадлежали заядлым рыбакам? Помимо увеличения давления на популяцию рыбы, это значительно усложнит проблему согласования и обеспечения соблюдения ограничений на вылов. Обман со стороны отдельных лиц будет трудно обнаружить и еще труднее контролировать.

Этот простой пример иллюстрирует многие характерные черты ресурсов общей собственности, включая потенциальную чрезмерную эксплуатацию, необходимость взаимного сотрудничества и возрастающие трудности контроля по мере увеличения числа совместных собственников. К этим вопросам автор вернется позже.

Что такое общая собственность кондоминиума? | Определение недвижимости

Что такое общая собственность кондоминиума?

Общая собственность — это все, что не принадлежит владельцу кондоминиума.То есть все, что не входит в состав индивидуального кондоминиума, является общей собственностью. Для квартиры в стиле квартиры это обычно означает внешний вид здания, крышу, окна, водопроводные трубы, электропроводку, землю вокруг здания, коридоры, тротуары и фундамент. В основном все здание, кроме единицы, принадлежит корпорации. Общая собственность конкретного кондоминиума будет конкретно определена планом кондоминиума.

Агент по недвижимости объясняет общую собственность

Поскольку каждый владелец квартиры также владеет определенной долей в общей собственности, это не значит, что здание кондоминиума принадлежит кому-то другому.Если у вас есть квартира в кондоминиуме, вы по-прежнему владеете общей собственностью, но владеете только ее частью. Это означает, что вы должны платить за его содержание, но вы не имеете права эксклюзивного использования этой собственности. Вы должны поделиться им со всеми в здании. Аналогия — улица за пределами вашего дома. Он по-прежнему принадлежит жителям города, провинции и страны. Можно припарковаться на улице, а по дороге ехать. Вы можете пользоваться улицей, но не владеете ею индивидуально. За это нужно платить (налогами), но только небольшую их часть.Как и в случае с вашей парадной улицей, владелец кондоминиума должен платить за общую собственность, но вместо того, чтобы платить налоги, владелец платит за кондоминиум.

Общее имущество: Фойе в многоквартирном доме в Каллингвуде, Эдмонтон

Лифты также являются общим достоянием в кондоминиуме.

* Следует отметить, что общая собственность отличается от «общей собственности исключительного пользования».

Почему это важно?

Важно знать об общей собственности вашей квартиры.Это поможет вам понять проблемы технического обслуживания в вашем здании. Покупая кондоминиум, вы приобретаете эту общую собственность, и частичная ответственность за ее уход будет лежать на вас. Вам может понравиться отдельная единица, которая выставляется на продажу в комплексе, но вам все равно нужно посмотреть на остальную часть здания, чтобы узнать, хорошо ли там обслуживается, или будет ли вам дорого обходиться обслуживание или специальная оценка в помещении. будущее. Эту информацию можно получить, посмотрев на общую собственность и внимательно прочитав документы кондоминиума.

, автор: + Alan F Macdonald REALTOR® | Авторские права © — gimme-shelter.com

[50101]

Ресурсы общего пользования | Encyclopedia.com

Во всем мире существуют активы, которые не являются ни частной, ни государственной, а общей. Этот термин обозначает класс институтов, которые регулируют владение активами и права доступа к ним. Активы общей собственности следует отличать от «общественных благ» в том смысле, что, в отличие от последних, использование кем-либо единицы актива общей собственности обычно уменьшает доступную для других сумму на одну единицу (в экономической терминологии таким активом является конкурирующий в использовании).Институт общей собственности порождает и таит в себе взаимные внешние эффекты. Поскольку некоторые из наиболее интересных примеров активов общей собственности — это природные ресурсы, эта запись ограничена ими.

Global and Local Commons

Вообще говоря, есть два типа ресурсов общей собственности. Активы, которые являются мобильными и имеют глобальный охват, подлежат «открытому доступу» в том смысле, что каждый в принципе имеет к ним доступ. Атмосфера Земли как источник благосостояния человека и приемник сточных вод является классическим примером: по физическим причинам атмосфера не может быть приватизирована и не может быть экспроприирована каким-либо государством.В своей новаторской статье, опубликованной в 1954 году, Х. Скотт Гордон утверждал, что актив, являющийся собственностью каждого, на самом деле не является ничьей собственностью. Он показал, что ресурсы с открытым доступом используются чрезмерно, поскольку ограничение их использования отвечает общественным интересам. Его рассуждения были просты — учитывая, что ресурсные базы конечны по размеру, они имеют положительную социальную ценность. Но ресурс с открытым доступом бесплатен для всех, кто им пользуется. Таким образом, затраты, которые несет каждый пользователь, меньше, чем они должны быть в идеале. При открытом доступе рента, относящаяся к ресурсной базе, рассеивается; есть чрезмерное использование.Налог с пользователей (или, альтернативно, квота) является государственной политикой.

Следует отметить, что производство общественных благ и использование ресурсов открытого доступа отражают особенности, которые являются зеркальными противоположностями друг друга: при отсутствии коллективных действий наблюдается недостаток общественных благ и чрезмерное использование ресурсов открытого доступа. . Замечательная метафора Гаррета Хардина «трагедия общин» (Hardin, 1968, стр. 1,243–1248) применима к ресурсам с открытым доступом. Изменение климата, вызванное антропогенными причинами, является примером такой «трагедии».«В предыдущие тысячелетия спрос был бы небольшим, и такие ресурсные базы, как атмосфера и открытое море, по закону были бы бесплатными товарами. Но в двадцать первом веке дело обстоит иначе.

Однако есть географически локализованные ресурсы, которые являются общей собственностью четко определенных групп людей, но к которым люди, не принадлежащие к группам, не имеют права доступа. В настоящее время стало общепринятым называть такие активы «ресурсами общей собственности» или ОР, которые — неудачное использование, поскольку ресурсы с открытым доступом также являются общим достоянием.В дальнейшем CPR именуются «местным достоянием».

Теория, характеризующая использование местных общин, была разработана Парта Дасгупта и Г. М. Хил (1979, стр. 55–78) как вечная, некооперативная игра с участием N игроков (N> 1). Их модель приняла форму модифицированной версии игры Prisoners ‘Dilemma. Они показали, что если N меньше, чем число тех, кто воспользовался бы ресурсом, будь это открытый доступ, рента действительно снижается в некоторой степени, но не полностью. Однако авторы отметили, что, поскольку местные общины пространственно ограничены, мониторинг использования ресурса друг другом возможен.Авторы тем самым утверждали, что общины в принципе должны иметь возможность не только достичь соглашения об использовании местных общин, но и реализовать это соглашение. Дасгупта и Хил изучили как налоги, так и квоты как возможные механизмы регулирования. С тех пор выросла обширная и богатая эмпирическая литература по местным общинам в бедных странах, подтверждающая эти предсказания теории (Мерфи и Мерфи, 1985; Уэйд, 1988; Остром, 1990, 1996; Фини и др., 1990; Баланд и др.). Platteau, 1996; среди многих других).

Примеры местных общин

К местным общинам относятся пастбищные угодья, пастбища, земли, временно выведенные из эксплуатации, рыболовство во внутренних и прибрежных районах, ирригационные системы, леса, леса, резервуары, пруды и зоны отдыха. Было обнаружено, что в бедных странах права собственности на местное достояние чаще всего основываются на обычаях и традициях; они обычно не подкреплены делами, которые прошли бы тщательное рассмотрение в судах. Следовательно, владение недвижимостью не всегда является надежным — это жизненно важная проблема.

Обширно ли местное достояние? В процентах от общих активов их присутствие широко варьируется в экологических зонах. Этому есть объяснение, основанное на желании человека снизить риск. Общественные права собственности позволяют членам группы снижать индивидуальные риски путем объединения своих рисков. Практически сразу же можно сделать вывод о том, что местные общины наиболее заметны в засушливых регионах, горных регионах и неорошаемых территориях и наименее заметны во влажных регионах и в долинах рек.Еще одно следствие состоит в том, что неравенство в доходах меньше в тех местах, где местное население более заметно. А вот совокупный доход — другое дело; Самыми бедными являются засушливые и горные районы и неорошаемые районы.

Исследования Н. С. Джодхи в ряде засушливых сельских районов Индии, опубликованные в 1986 году, показали, что доля дохода домохозяйства, основанная непосредственно на местном достоянии, находится в диапазоне от 15 до 25 процентов. У. Кавендиш пришел к еще большим оценкам из исследования деревень в Зимбабве, опубликованного в 2000 году.Доля дохода домохозяйства, основанная непосредственно на местном достоянии, составляет 35 процентов, а показатель для беднейшего квинтиля составляет 40 процентов. Такие свидетельства, которые обнаружили Джодха и Кавендиш, конечно, не доказывают, что местные общинные земли в их выборках хорошо управлялись, но они действительно показывают, что у сельских домохозяйств были бы сильные стимулы для разработки механизмов, посредством которых они могли бы управляться .

Управляется ли местное достояние совместно? Не всегда, но во многих случаях они были или были в прошлом.Местные сообщества обычно открыты только для тех, кто имеет исторические права, благодаря родственным связям или членству в сообществе. Их управление опосредуется социальными нормами поведения, которые возникли в длительных отношениях между членами сообщества. Эмпирическое следствие состоит в том, что, если местные общины не приобретут правовой статус в современном смысле, можно ожидать, что их управление рухнет, если члены станут отдельно мобильными в процессе экономического развития. Теории социального капитала, которые много обсуждаются в последние годы, нашли подходящий полигон в местных сообществах.Установлено, что структуры управления местным достоянием определяются характером природных ресурсов, находящихся под их юрисдикцией. Например, было обнаружено, что общинные институты, управляющие прибрежным рыболовством, по своей структуре отличаются от институтов, управляющих местными ирригационными системами.

Хорошая новость — то, что местные коммунальные хозяйства часто управляются. Однако есть два досадных факта. Во-первых, общий вывод состоит в том, что права на продукты из местных общин часто основывались и основывались на частных владениях: более богатые домохозяйства пользуются большей долей выгод от общинных благ, что согласуется с теорией кооперативных игр.В крайних случаях доступ ограничивается привилегированными членами сообщества (например, кастовые индусы в Индии, как показал Бетей в 1983 году).

Второй прискорбный факт заключается в том, что за последние годы во многих бедных частях мира произошла деградация местных общин. Одна из причин этого была отмечена ранее: растущая мобильность среди членов сельских сообществ. Другой причиной было давление населения, из-за которого оппортунистическое поведение как местных жителей, так и посторонних стало неизбежной реакцией на экономическое отчаяние.Еще одна причина связана с тем, что государство устанавливает свою власть путем ослабления общинных институтов, но не может или не желает заменить их адекватной структурой управления; такая ситуация особенно наблюдается в Сахельском регионе Африки.

Fertility Response

Теоретические соображения предполагают, что существует связь между управлением общим имуществом и размером домохозяйства. Дело в том, что часть затрат на рождение детей перекладывается на других, когда доступ семьи к ресурсам общей собственности не зависит от ее размера.Более того, если социальные нормы, касающиеся использования местных общин, ухудшаются, родители перекладывают часть расходов на детей на общину, чрезмерно эксплуатируя общинные ресурсы. Это пример демографической проблемы безбилетника — внешний эффект.

Беднейшие страны в значительной степени относятся к натуральному хозяйству, основанному на сельском хозяйстве. Там требуется много труда даже для простых задач. Более того, домохозяйства не имеют доступа к источникам энергии, доступным домохозяйствам в развитых индустриальных странах.В полузасушливых и засушливых регионах водоснабжение часто даже не под рукой, а когда леса отступают, поблизости нет дров. Примерно с шести лет дети из бедных семей в беднейших странах должны помогать ухаживать за своими братьями и сестрами и домашними животными; вскоре после этого от них требуется принести воду и собрать дрова, навоз (на Индийском субконтиненте) и фураж. Очень часто они не ходят в школу. Обычно наблюдается, что дети в возрасте от 10 до 15 лет работают не меньше часов, чем взрослые мужчины (Bledsoe 1994; Filmer and Pritchett 2002).

Когда бедные домохозяйства становятся еще более бедными из-за ухудшения состояния общинного достатка, затраты на рождение детей возрастают, даже если увеличивается и размер пособия. Д. Лофран и Л. Притчетт в своей работе, опубликованной в 1998 году, например, обнаружили в Непале, что домашние хозяйства считают, что нехватка ресурсов увеличивает чистую стоимость детей. Очевидно, рост нехватки дров и воды в деревнях не оказал достаточно сильного влияния на относительную производительность детского труда, чтобы вызвать более высокий спрос на детей, учитывая обратный эффект.Деградация местных общин сдерживала рост населения.

Однако теоретические соображения предполагают, что в определенных обстоятельствах усиление нехватки ресурсов (вызванное, возможно, институциональным ухудшением) вызывает рост населения. Домохозяйства нуждаются в дополнительных «руках», когда местное достояние начинает истощаться. Без сомнения, можно было бы получить дополнительные рабочие руки, если бы взрослые работали еще усерднее, но во многих культурах обычные роли не позволяют мужчинам собирать дрова и приносить воду для домашнего использования.Несомненно, можно было бы получить дополнительные рабочие места, если бы детей из школы забрали и заставили работать, но в беднейших странах многие дети все равно не ходят в школу. Когда все другие источники дополнительной рабочей силы станут слишком дорогими, можно будет ожидать, что будет произведено больше детей, что нанесет еще больший ущерб местным общинам и, в свою очередь, даст домохозяйству стимул к еще большему расширению. Конечно, это не обязательно означает, что коэффициент рождаемости увеличится; если бы уровень младенческой смертности снизился, не было бы необходимости в большем количестве рождений, чтобы домохозяйство приобрело больше рабочих рук.Однако на этом пути бедность, размер домохозяйства и деградация местных общин могут усиливать друг друга по нарастающей спирали. К тому времени, когда некоторый уравновешивающий набор факторов уменьшил выгоду от будущих детей и остановил спираль, обострение бедности могло нанести ущерб многим жизням.

Кевин Кливер и Гётц Шрайбер в исследовании, опубликованном в 1994 году, представили грубые совокупные доказательства положительной связи между ростом населения и деградацией местных общин в контексте сельских районов Африки к югу от Сахары и N.Heyser (1996) для Саравака, Малайзия. В статистическом анализе данных из деревень в Южной Африке Р. Аггарвал, С. Нетаньяху и К. Романо (2001) обнаружили положительную связь между повышением рождаемости и ухудшением состояния окружающей среды; в то время как Д. Филмер и Притчетт (2002) сообщили о слабой положительной связи в регионе Синд в Пакистане. Такие исследования наводят на мысль о том, как репродуктивное поведение в бедных странах связано с деятельностью институтов, управляющих местным населением.

См. Также: Внешние эффекты изменения численности населения; Хардин, Гарретт; Природные ресурсы и население; Вода и население.

библиография

Агарвал, Анил и Сунита Нараин. 1989. На пути к зеленым деревням: стратегия экологически безопасного и совместного развития сельских районов. Нью-Дели: Центр науки и окружающей среды.

Агарвал, Бина. 1986. Холодные очаги и бесплодные склоны: кризис дровяного топлива в третьем мире. Нью-Дели: Союзные издатели.

Аггарвал Р., С. Нетаньяху и К. Романо. 2001. «Доступ к природным ресурсам и решение женщин о фертильности: пример Южной Африки». Окружающая среда и экономика развития 6 (2): 209–36.

Баланд, Жан-Мари и Жан-Филипп Платто. 1996. Прекращение деградации природных ресурсов: есть ли роль сельских сообществ? Оксфорд: Clarendon Press.

Бетей, Андре, изд. 1983. Равенство и неравенство: теория и практика. Дели: Издательство Оксфордского университета.

Бледсо, C. 1994. «Дети похожи на молодые бамбуковые деревья»: потенциальные возможности и воспроизводство в странах Африки к югу от Сахары ». В Население, экономическое развитие и окружающая среда, ред. К. Линдаль-Кисслинг и Х. Ландберг. Оксфорд: Издательство Оксфордского университета.

Кавендиш, В. 2000. «Эмпирические закономерности во взаимоотношениях бедности и окружающей среды в сельских домохозяйствах: данные из Зимбабве». Мировое развитие 28: 1979–2003.

Чопра, Канчан, Гопал К. Кадекоди и М. Н. Мурти. 1990. Совместное развитие: люди и ресурсы общей собственности. Нью-Дели: Сейдж.

Кливер, Кевин М. и Гётц А. Шрайбер. 1994. Обращение вспять: взаимосвязь населения, сельского хозяйства и окружающей среды в странах Африки к югу от Сахары. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

Дасгупта, Партха. 1999. «Социальный капитал и экономический прогресс». В Социальный капитал: многогранная перспектива , изд.П. Дасгупта и И. Серагельдин. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

——. 2000. «Население и ресурсы: исследование репродуктивных и экологических внешних факторов». Population and Development Review 26 (4): 643–689.

Дасгупта, Партха и Г. М. Хил. 1979. Экономическая теория и неиссякаемые ресурсы. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.

Дасгупта П. и К.-Г. Мелер. 1991. «Окружающая среда и новые проблемы развития». Труды ежегодной конференции Всемирного банка по экономике развития, 1990 год (Приложение к World Bank Economic Review ) 101–132.

Фини Д., Ф. Беркс, Б. Дж. Маккей и Дж. М. Ачесон. 1990. «Трагедия общин: двадцать два года спустя». Экология человека 18 (1): 1–19.

Филмер Д. и Притчетт Л. 2002. «Ухудшение состояния окружающей среды и спрос на детей: в поисках порочного круга в Пакистане». Окружающая среда и экономика развития 7 (1): 123–146.

Гордон, Х. Скотт. 1954. «Экономическая теория ресурсов общей собственности». Журнал политической экономии 62: 124–142.

Хардин, Г. 1968. «Трагедия общин». Наука 162: 1,243–1,248.

Heyser, N. 1996. Гендер, народонаселение и окружающая среда в контексте обезлесения: пример из Малайзии. Женева: Научно-исследовательский институт социального развития при Организации Объединенных Наций.

Джодха, Н. С. 1986. «Общие имущественные ресурсы и бедняки в сельской местности». Экономический и политический еженедельник 21: 1,169–1,181.

Лопес, Р. 1998. «Трагедия общин в сельском хозяйстве Кот-д’Ивуара: эмпирические данные и последствия для оценки торговой политики.» World Bank Economic Review 12: 105–132.

Loughran, D., and L. Pritchett. 1998.» Экологическая нехватка, сбор ресурсов и спрос на детей в Непале «. Рабочий документ по бедности, окружающей среде и росту Серия 19. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

Маккин, М. 1992. «Успех в сфере общего пользования: сравнительный анализ институтов управления ресурсами общей собственности». Journal of Theoretical Politics 4: 256–268.

Мерфи, Иоланда и Роберт Мерфи.1985. Женщины леса. Нью-Йорк: издательство Колумбийского университета.

Нерлов, М. 1991. «Население и окружающая среда: притча о дровах и другие сказки». Американский журнал экономики сельского хозяйства 75 (1): 59–71.

Остром, Элинор. 1990. Управление общинами: эволюция институтов коллективных действий. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.

——. 1996. «Стимулы, правила игры и развитие». Труды Ежегодной конференции Всемирного банка по экономике развития, 1995 г. (Дополнение к Экономическому обзору Всемирного банка , и аналитическому обзору Всемирного банка , ).

——. 1999. «Социальный капитал: причуда или фундаментальная концепция?» В Социальный капитал: многогранная перспектива, изд. П. Дасгупта и И. Серагельдин. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.

Остром, Элинор и Р. Гарднер. 1993. «Преодоление асимметрии в общинах: самоуправляемые ирригационные системы могут работать». Журнал экономических перспектив 7: 93–112.

Уэйд, Роберт. 1988. Деревенские республики: экономические условия для коллективных действий в Южной Индии. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.

Партха Дасгупта

Адвокаты Баннерманс — Чем я владею и что такое общая собственность?

Важный вопрос о том, кому принадлежит то, что необходимо установить, поскольку ответ будет определять, как правильно управлять стратовой схемой и кто отвечает за какие части стратовой схемы.

НАЖМИТЕ ЗДЕСЬ, ЧТОБЫ УВЕЛИЧИТЬ

Общая собственность находится в ведении корпорации владельцев, а Собственность на участке находится в ведении собственника лота.

Приведенный рядом рисунок является выдержкой из типичного плана пласта. План слоев не содержит всех подробностей о том, что является общей собственностью, а что — земельной собственностью. Дальнейшие подробности описаны в соответствующем законодательстве и судебной практике.

.

Общее положение (за исключением случаев)

В качестве ориентира, общие правила, применимые к большинству страт-схем, зарегистрированных после 1 июля 1974 г., следующие:

  • Сооружения, расположенные на сплошной жирной линии при оформлении плана пластов, являются общей собственностью.
  • Потолок, структура пола, включая фиксированную плитку или половицы, электрическая проводка, расположенная в потолке, внешние окна и балконные двери, как правило, являются объектами общей собственности.
  • Внутренние стены, не показанные на плане слоев, являются собственностью участка, а конструкция, расположенная на тонкой линии, обычно является собственностью участка.
  • Ковры, осветительные приборы, жалюзи, занавески, унитазы, ванны и кухонные шкафы обычно являются собственностью земельного участка и несут ответственность за него владелец участка.

Исключения

Применяются следующие исключения из общего положения:

  • Общее положение не распространяется на планы слоев, зарегистрированные до июля 1974 года.
  • В некоторой степени обозначения на плане слоев могут изменить общую позицию.
  • Владельцы или владельцы корпораций могут с надлежащего разрешения изменять, добавлять или удалять общую собственность после регистрации плана.

Не существует универсального ответа, поэтому, если вы сомневаетесь, попросите эксперта решить его.

*** Информация, содержащаяся в этой статье, является общей информацией, а не юридической консультацией. Актуальность, точность и полнота этой статьи (и ее содержания) должны быть проверены путем получения независимой юридической консультации, прежде чем предпринимать какие-либо действия или иным образом полагаться на ее содержание каким-либо образом.

Подготовлено Bannermans Lawyers

Обновлено 12 августа 2020 г.

Статьи по теме:

Формат для печати щелкните здесь

Для получения дополнительной информации по этой теме или любых юридических вопросов, пожалуйста, свяжитесь с вашей командой Strata.

Что такое общая собственность? — Общие правила регистратора

Для того, чтобы определить, является ли объект общей собственностью, вы должны проверить копию зарегистрированного плана слоев и текущий поиск титула общей собственности.Копии плана и поисковые запросы на право собственности на общую собственность можно приобрести через утвержденных информационных брокеров NSW LRS.

Применяются следующие общие принципы:

  • Зарегистрированный план пластов определяет кубические пространства, которые образуют участки пластов.
  • По сути, все, что не определено как часть лота, является общей собственностью.
  • Часть плана, определяющая границы участков, называется планом (-ами) этажа.
  • Каждый лот представляет собой кубическое пространство или несколько кубических пространств.

В типовом поэтажном плане границы участков определены на поэтажном плане следующим образом:

Внутренние части лота

  • Боковые границы определяются внутренними гранями стен периметра, которые показаны жирной линией на плане этажа. (эти стены в общей собственности)
  • Верхняя и нижняя границы определяются нижней стороной потолка и верхней поверхностью пола (структура потолка и пола является общей собственностью).

Внешние части каждого лота

  • Боковые границы определяются внешними гранями стен здания, показанными жирной линией, и измеренными линиями, показанными тонкой линией.
  • Верхняя и нижняя границы.
    • Если на этих участках есть перекрытие и / или крыша, перекрытие и крыша являются общей собственностью и являются границами участка участка
    • Если у них нет пола или крыши, план будет включать в себя описание слоев, определяющее верхнюю и / или нижнюю границы этих областей.(например, слой дворов ограничен 3 метрами выше и ниже верхней поверхности уровня пола соседнего дома.)

Примечание Эти принципы применяются, если на плане нет положения, предусматривающего иное определение границ.

  • Стены, показанные толстой линией на плане этажа, являются общественным достоянием. Любое окно или дверь в этих стенах также является общим достоянием, включая все их рабочие части.
  • Внутренние стены между комнатами на каждом участке не являются общей собственностью, если они не показаны жирной линией на плане этажа.
  • Керамическая плитка, первоначально нанесенная на стены, пол или потолок общей собственности во время регистрации плана, является общей собственностью.

    No related posts.