Содержание общего имущества в многоквартирном доме: Содержание общего имущества многоквартирного дома

Часто задаваемые вопросы — Обращения граждан — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

 Часто задаваемые вопросы

 

1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

 2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п.  1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п. 1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

В соответствии с подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

При этом необходимо знать, что согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка принципиально важен при его фактическом использовании, в том числе в целях организации парковки. Так, если земельный участок сформирован, то порядок его использования определяется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка. Данное решение в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же участок не сформирован, то решение вопроса об организации парковки не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Таким образом, разрешение вопроса о пределах использования земельного участка не относится к компетенции Департамента, в связи с чем защиту нарушенных прав собственников рекомендуем осуществлять в судебном порядке.

4. Вопрос об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами.

В части вопросов пользования общим имуществом, в том числе частей мест общего пользования, поясняем следующее.

В силу ст. 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

Состав общего имущества оговорен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ допускается использование общего имущества собственников помещений, а также решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, исключительно на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу пользования общим имуществом, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ допускается защита нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

5. Вопрос о расходовании управляющей организации денежных средств, получаемых от третьих лиц в результате использования общего имущества многоквартирного дома.

Целевое использование денежных средств можно подтвердить только в ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности организации.

Следует отметить, что финансово-хозяйственная деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, действующими нормами жилищного законодательства не регламентируется. Действующим законодательством Департамент не наделен полномочиями по решению данных вопросов. При этом контроль за поступившими и израсходованными денежными средствами, направленными на обеспечение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, выполнение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома и т. д. осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, для проведения проверки целевого расходования денежных средств, направленных на выполнение каких-либо работ, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в специализированную аудиторскую организацию с последующим обращением (при необходимости) в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешение финансовых споров, возникающих между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством с предварительным соблюдением претензионного (досудебного) порядка разрешения спора.

В случае, если имеются факты нецелевого расходования денежных средств собственников помещений многоквартирного дома управляющей организацией, факты мошенничества, собственники вправе обратиться в органы внутренних дел.  

 

6. Кто уполномочен от имени собственников подписывать акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме? 

 В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. 26.10.2015 Приказом Минстроя России № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.

В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03. 04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.

Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.

Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Также предлагаем собственникам примерную форму доверенности для наделения председателя многоквартирного дома / другого собственника помещения в многоквартирном доме правом подписания акта приемки выполненных работ.

7. Вопрос о правилах оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

 

8.  Письмо Минстроя РФ о вопросах порядка включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения

9. Об изменении порядка оплаты коммунальной услуги «отопление»

 

10. О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 № 24192-ОД/04)    

 

11. О реконструкции и перепланировке

 

12. Вопрос о порядке эксплуатации систем коллективного приема телепередач в многоквартирном доме

В настоящее время на территории Российской Федерации реализуется федеральная целевая программа «Развитие телерадиовещания в Российской Федерации на 2009-2018 годы», направленная на развитие сети эфирного наземного телевизионного вещания.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13. 08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения. При этом в пункте 8 Правил № 491 системы коллективного приема телепередач, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены многоквартирного дома (далее – МКД).

Из совокупности указанных норм жилищного законодательства следует, что система коллективного приема телепередач (далее – СКПТ) в многоквартирном доме, обслуживающая более одного жилого и (или) нежилого помещения, входит в состав общего имущества в таком доме.

В связи с изложенным Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области направил разъяснения в адрес управляющих организаций о необходимости принятия мер по обеспечению надлежащей работоспособности систем коллективного приема эфирного телевидения в многоквартирных жилых домах.

 

Новые подходы к установлению размера платы за жилые помещения

В России сложилась практика, при которой собственники помещений — граждане и организации — отстранены органами местного самоуправления от управления многоквартирными домами. Муниципалитеты осуществляли единоличный выбор способа управления многоквартирными домами в масштабе муниципального образования и «назначали» управлять ими свои организации. Редким исключением было создание товариществ собственников жилья и деятельность старых жилищно-строительных кооперативов.

С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений получили реальную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирными домами. Муниципалитет, как один из собственников помещений в многоквартирных домах, не имеет при решении вопросов управления домами преимуществ перед другими собственниками помещений. До сего дня во всех городах и района России устанавливалась одинаковая плата за содержание и ремонт жилья для нанимателей собственников жилых помещений. Из-за монополизации рынка управления и содержания многоквартирных домов услуги и работы жилищных унитарных предприятий оплачивались по муниципальным ценам. Размер платы за наем независимо от доходов нанимателей был символическим и не дифференцировался в зависимости от потребительских качеств жилья. В связи с преобладанием в России частной собственности на жилые помещения действующий с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ предусмотрел серьезные изменения организации управления многоквартирными домами и оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг. С такой степенью детали­зации ранее эти вопросы в федеральных зако­нах не регулировались. Во многих городах и районах Российской Федерации органы мест­ного самоуправления уже приступили к формированию экономических отношений в жилищ­ной сфере в соответствии с положениями VII и VIII разделов Кодекса. Немаловажная роль в этих отношениях отводится новой системе оп­ределения размера платы за жилые помеще­ния и коммунальные услуги.

Первое, на что необходимо обратить вни­мание, это законодательное устранение всеоб­щего регулирования цен на содержание и ре­монт общего имущества многоквартирных до­мов. Роль органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта Российской Федерации после введения в дей­ствие Жилищного кодекса Российской Феде­рации в установлении размера платы на содер­жание и ремонт жилых помещений серьезно изменена. Надо различать права органов пуб­личной власти устанавливать цены для нанима­телей и для собственников.

Собственники всегда обязаны нести расхо­ды на содержание и ремонт принадлежащего им недвижимого имущества. Это было установле­но еще в 1993 году в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Причем собственники помещений — это не только граждане или организации, но и муниципальные образования, города Москва и Санкт-Петербург, Российская Федерация. По­этому в соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 3 статьи 30, статья 39) именно собствен­ники в первую очередь обязаны нести бремя расходов на жилье и вносить плату за содержа­ние и ремонт общего имущества в многоквар­тирных домах. При этом доля обязательных рас­ходов на содержание общего имущества опре­деляется долей каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в каждом отдельном многоквартирном доме.

Для собственников основным способом установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является при­нятие решения об этом на общем собра­нии собственников помещений в многоквар­тирном доме (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). На таком собрании собственники решают, что надо делать с содержанием и ремонтом дома, кто будет осуществлять эту деятельность, сколько они предполагают за это платить. Та­кое правило установлено для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартир­ном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК. Порядок проведения общих собраний собствен­ников помещений и принятия на них решений установлен статьями 45-48 ЖК РФ.

Если собственники выбрали способ управле­ния многоквартирным домом управляющей орга­низацией, то размер платы за содержание и ре­монт дома определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Наиболее активным организатором собрания должен быть муници­палитет, если у него есть хотя бы одна квартира или комната в многоквартирном доме.

Плата за содержание и ремонт должна уста­навливаться в размере, обеспечивающем содер­жание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законода­тельства (статья 158 ЖК РФ). Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы, и дом быстро придет в негодность. Возможность ус­тановления заниженной платы для собственни­ков Жилищный кодекс РФ не допускает. Граж­дане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, впра­ве обратиться с заявлением о предоставлении им субсидии в соответствии со статьей 159 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ2. Пла­та как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственни­ков жилых и нежилых помещений в многоквар­тирном доме: как для граждан, так и для муни­ципалитета (часть 4 статья 162 ЖК).

Правомочия органов местного самоуправ­ления устанавливать размер платы за содер­жание и ремонт жилого помещения тесно увя­заны законодателем с наличием или отсутстви­ем решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 156 и часть 4 статьи 158 ЖК РФ). Факти­чески законодатель предусмотрел ограничен­ный перечень случаев, когда орган местного самоуправления принимает решения по вопро­су определения размера платы вместо соб­ственников помещений. Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (часть 3 статьи 156) органы местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге — органы государ­ственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых помещений, которые не приняли реше­ние о выборе способа управления многоквар­тирным домом в установленный срок или при­нятое собственниками решение о выборе спо­соба управления многоквартирным домом не было реализовано. В Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Фе­дерации» (статья 18) установлено, что на это им дается 1 год после введения в действие Кодекса (то есть до 1 марта 2006 года). Только по истечении этого срока, если собственники помещений в многоквартирном доме не выпол­нили предусмотренную статьей 161 обязан­ность по выбору способ управления многоквар­тирным домом, орган местного самоуправле­ния в соответствии с положениями части 4 ста­тьи 161 ЖК РФ в первый раз обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей орга­низации3. В последующем такие конкурсы бу­дут проводиться в соответствии с положения­ми части 4 статьи 161 ЖК. На конкурсе опреде­ляются все условия договора управления до­мом (в том числе перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме) и тогда муниципали­теты могут устанавливать свои цены на содержание и ремонт для каждого отдельного мно­гоквартирного дома.

«Среднегородских» или «среднерайонных» цен быть не может. Дифференцированное оп­ределение органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жило­го помещения (в предусмотренных Жилищным кодексом РФ случаях) для каждого многоквар­тирного дома является новым подходом. В со­ответствии с Жилищным кодексом РФ реше­ния, касающиеся управления многоквартирным домом, принимаются собственниками помеще­ний. Объектом управления является общее имущество в многоквартирном доме, принад­лежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Только соб­ственники помещений в отдельном многоквар­тирном доме обязаны содержать это имуще­ство (часть 3 статьи 30, статья 36, часть 1 ста­тьи 39 ЖК РФ) и имеют право владеть, пользо­ваться и в установленных пределах распоря­жаться общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 37 ЖК РФ). Принятие решений о реконструкции и ремонте общего иму­щества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о передаче в пользование общего имущества в многоквар­тирном доме и выборе способа управления многоквартирным домом относятся к компетен­ции общего собрания собственников помеще­ний в каждом отдельном многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ).

Каждый дом индивидуален из-за различных конструктивных и технических параметров дома (степень износа, этажность, материал стен и кровли и т. д.), уровня благоустройства дома (на­личие инженерных систем предоставления ком­мунальных услуг холодного и горячего водоснаб­жения, водоотведения, электроснабжения, газо­снабжения, отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом), степени благоустройства при­домовой территории. Поэтому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, уста­навливаемый органами местного самоуправле­ния во всех предусмотренных Жилищным кодек­сом РФ случаях должен определяться дифферен­цированно для каждого многоквартирного дома.

В отличие от положений Закона Российс­кой Федерации «Об основах федеральной жи­лищной политики» Жилищный кодекс РФ не предусматривает необходимости установления размера платы за содержание и ремонт жило­го помещения «на основании результатов не­зависимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья». Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» при­нималось во исполнение ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и может применяться с 1 марта 2005 года только в части, не противоречащей Жилищному кодек­су РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. В связи с этим экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья не требуется.

Органы местного самоуправления вправе определить порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого поме­щения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. В этом порядке орган местного самоуправления впра­ве отразить «метод экономической обоснованности расходов». При установлении размера платы за содержание и ремонт жилого поме­щения для нанимателей жилых помещений го­сударственного или муниципального жилищ­ного фонда равном размеру платы за содер­жание и ремонт жилого помещения для соб­ственников помещений в таком доме «метод экономической обоснованности расходов» практически неприменим.

Как уже было сказано, размер платы за со­держание и ремонт жилого помещения для соб­ственников жилых помещений, которые не при­няли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления по резуль­татам открытого конкурса по отбору управляю­щей организации, проводимого органом мест­ного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (часть 3 статьи 156 ЖК РФ). Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ выиграв­шим торги на конкурсе признается лицо, кото­рое по заключению конкурсной комиссии, за­ранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Требования по конкурсу, критерии оценки предложений будут установлены Правительством Российской Фе­дерации. Победитель конкурса будет опреде­ляться путем оценки в совокупности предлага­емых конкурсантами условий: цены, качества работ и услуг по содержанию и ремонту обще­го имущества многоквартирного дома, профес­сиональных возможностей для управления до­мом и других условий. Вероятно, размер пла­ты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не будет главным и определяющим условием для выявления побе­дителя конкурса. То есть, претенденты на уп­равление многоквартирными домами будут предлагать для каждого отдельного многоквар­тирного дома свой специфичный перечень, объемы и качество работ и услуг по его содер­жанию и соответствующую им цену. В этом слу­чае органы местного самоуправления должны принять акт, устанавливающий размер платы за содержание и ремонт жилых помещений на ус­ловиях, предложенных победителем конкурса.

В соответствии с положениями частей 4 и 5 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится с целью признания за победителем права на заключе­ние договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме. Именно заключение договора должно признаваться завершением конкурса. Необхо­димо учитывать, что установление размера пла­ты за содержание и ремонт жилых помещений является одним из существенных условий договора управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ). Если конкурс по отбору управляющей органи­зации признан несостоявшимся, и договоры управления многоквартирным домом заключе­ны с собственниками помещений без проведе­ния открытого конкурса, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений должен быть урегулирован Прави­тельством РФ. Представляется, что при этом необходимо обязательно учитывать условия, предлагаемые претендентом.

Если собственниками помещений в много­квартирном доме выбран способ непосред­ственного управления многоквартирным домом, то они заключают на основании решения об­щего собрания договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ре­монту общего имущества в таком доме с лица­ми, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 1 статьи 164 ЖК РФ). По­скольку все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, усло­вия договора (в том числе и размер платы) дол­жны быть ими согласованы между собой и с исполнителями (подрядчиками). Если собствен­никами помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (что маловероятно при нормальном формировании отношений и возможно при административном воздействии на сторон договоров), то в соответствии с час­тью 4 статьи 158 ЖК РФ такой размер устанав­ливается органом местного самоуправления исходя из определенных в договорах на осно­вании решений общего собрания перечней, периодичности объемов и качества и других условий оказания услуг по содержанию и вы­полнения работ по ремонту общего имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предус­мотрена и не может быть определена исходя из условий соглашения, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обыч­но взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.

Если собственники помещений на общем собрании выбрали управляющую организацию, определили в договоре управления многоквар­тирным домом в соответствии с частью 3 ста­тьи 162 ЖК РФ перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в мно­гоквартирном доме, порядок изменения тако­го перечня (пункт 2), но не согласовали поря­док определения цены договора, размера пла­ты за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 3), то договор управления многоквартир­ным домом не может считаться заключенным. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ «договор считается заключенным, если между сторона­ми, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора», а ими являются «условия о предмете договора, условия, которые назва­ны в законе или иных правовых актах как суще­ственные или необходимые для договоров дан­ного вида, а также все те условия, относитель­но которых по заявлению одной из сторон дол­жно быть достигнуто соглашение». В отноше­нии договора управления многоквартирным домом перечень существенных условий опре­делен в части 3 статьи 162 ЖК РФ. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них не по­зволяет считать такой договор заключенным. Применение положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ обусловлено положениями пункта 2 статьи 3 ГК и отсутствием равных по силе коллизион­ных норм в Жилищном кодексе РФ и Федераль­ном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Представляется, что в случае, если собствен­ники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то при способе управления многоквартирным домом управ­ляющей организацией орган местного само­управления не вправе устанавливать размер такой платы.

Согласно Жилищному кодексу РФ (часть 3 статьи 156) размер платы за пользование жи­лым помещением (платы за наем), за содержа­ние и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавлива­ют органы местного самоуправления (в субъек­тах Российской Федерации — городах феде­рального значения Москве и Санкт-Петербурге  — орган государственной власти соответству­ющего субъекта Российской Федерации).

Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 156) не связывает установление органами местно­го самоуправления размера платы за содержа­ние и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквар­тирном доме, в котором не созданы ТСЖ (ЖСК), с принятием на общем собрании собственни­ков помещений решения об установлении в таком доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей помещений государ­ственного или муниципального жилищного фон­да может быть равен размеру такой платы для собственников помещений в доме. При управ­лении многоквартирным домом самостоятель­но или через ТСЖ (ЖСК) наниматели вносят плату непосредственно наймодателю. Нанима­тели жилых помещений по договору социаль­ного найма и договору найма жилых помеще­ний государственного или муниципального жи­лищного фонда в многоквартирном доме, уп­равление которым осуществляется управляю­щей организацией, платят за содержание и ремонт жилого помещения, а также за комму­нальные услуги этой управляющей организации. Поскольку возмездные договоры управления многоквартирным домом заключают собствен­ники помещений (в том числе и муниципали­тет), то денежное обязательство по оплате цены договора (см. пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ) возникает между ними и управляющей организацией. При этом наниматели жилых по­мещений государственного и муниципального жилищного фонда, выполняя свои обязатель­ства перед наймодателями, вносят плату управ­ляющей организации за собственников (наймодателей). Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный до­говором управления, оставшаяся часть вно­сится наймодателем этого жилого помеще­ния в согласованном с управляющей организа­цией порядке.

Жилищный кодекс РФ по-новому определя­ет порядок установления размера платы за со­держание и ремонт жилых помещений в обще­житиях. В соответствии с частью 2 статьи 94 ЖК РФ под общежития предоставляются «спе­циально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов». Из это­го следует, что законодатель не отождествля­ет понятия «общежитие» и «многоквартирный дом». Жилищный кодекс РФ не содержит ле­гального определения понятия «многоквартир­ный дом». Представляется, что к нему следует относить строение, в которых есть две и более квартиры. Статья 15 ЖК РФ признает кварти­рой «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее воз­можность прямого доступа к помещениям об­щего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также по­мещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражда­нами бытовых и иных нужд, связанных с их про­живанием в таком обособленном помещении». Если в доме, используемом под общежитие, есть две и более квартиры, то он относится к категории многоквартирных домов (причем независимо от того, используются квартиры в качестве жилых помещений в общежитии или нет). Жилищный кодекс РФ относит жи­лые помещения в общежитиях к специализи­рованному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19, часть 1 статьи 92).

Согласно части 6 статьи 156 ЖК РФ поря­док определения размера платы за жилое по­мещение для граждан, проживающих в жилых помещениях в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граж­дан, устанавливается собственниками указан­ных помещений. Это положение применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятель­ными нанимателями. В этих случаях размер платы будет устанавливать не только орган местного самоуправления (как это в общем случае предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ для установления платы для нанимателей жилых помещений в государственном и муни­ципальном жилищном фонде), а в отношении своих жилых помещений соответственно упол­номоченный орган государственной власти Рос­сийской Федерации или субъекта Российской Федерации. При проживании в одной комнате (комнатах, квартире) в общежитии одного нани­мателя или нанимателя и членов его семьи дей­ствует общий порядок опре­деления размера платы за жилое помещение в общежи­тиях. Поскольку договор най­ма жилого помещения в об­щежитии является разновид­ностью договора найма по­мещения государственного или муниципального жилищ­ного фонда, то размер платы за пользование помещением (платы за наем), за содержа­ние и ремонт жилого поме­щения для нанимателей дол­жен устанавливаться органа­ми местного самоуправле­ния, как это предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ. Таким образом, установ­ленный разделом VII Жилищ­ного кодекса РФ новый поря­док определения размера платы за жилое помещение существенно изменяет ранее применяемые подходы. Он более соответствует структу­ре собственности в жилищ­ной сфере, уменьшает адми­нистративное воздействие, сложившееся еще с советс­ких времен. Определение размера платы в соответ­ствии с новыми принципами должен оказать позитивное влияние на развитие конку­ренции управляющих и ре­монтно-строительных орга­низаций, способствовать по­вышению качества содержа­ния и ремонта жилья.

Журнал «Жилищное право»

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Конституционный Суд РФ (постановление от 29.01.2018г. №5-П) подтвердил возможность дифференциации платежей на содержание общего имущества в зависимости от вида помещения (жилое, нежилое), а также иных объективных обстоятельств.

Фото: www.sdkhimki.ru

Особенностью, многоквартирных жилых домов и входящих в их состав жилых и нежилых помещений, принадлежащих двум и более собственникам (множеству лиц), как имущества, является правовое регулирование отношений собственности в них. Конституционным Судом Российской Федерации, неоднократно указывалось, что при регулировании этих отношений, то есть отношений совместного домовладения, надлежит руководствоваться фундаментальными принципами верховенства права и юридического равенства. В силу этих принципов вмешательства государства в эти отношения не должны быть произвольными и нарушать равновесие между требованиями интересов общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности. Также необходимо в этих домах обеспечивать соотнесение принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц¹. Эта особенность приводит к тому, что в многоквартирных домах, в которых жилые и нежилые помещения находятся в собственности множества лиц, безопасность и комфорт в большой степени зависят от имущественного поведения этих лиц, чем в таких же домах, но принадлежащих одному собственнику. Следует отметить, что собственники помещений в этих домах, как правило, являются потребителями принадлежащих им помещений и не состоят между собой в какой-либо субординации.

При создании и эксплуатации многоквартирных жилых домов, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, должно учитываться требование соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений в этом доме, а также с законными интересами третьих лиц (далее требование соотнесения). Соблюдение этого требования обуславливает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Право собственности предполагает не только возможность реализации собственником составляющих это право правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом в своих интересах, но и предотвращение причинения вреда другим лицам; соответственно, регламентируя содержание права собственности и обеспечивая защиту прав и законных интересов других лиц, а также принадлежащих им благ посредством возложения на собственников дополнительных обязанностей и обременений, связанных с обладанием имуществом, в том числе и посредством несение бремени содержания принадлежащих им помещений и общего имущества¹.

В настоящее время законодательством, применительно к многоквартирным домам, предназначенным для совместного домовладения, не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений¹,². Обеспечить соблюдение баланса интересов и свободу волеизъявления различных категорий собственников помещений в многоквартирных домах и учитывать конкретные обстоятельства, связанные с использованием общего имущества для их обслуживания, обусловливающих необходимость несения ими бремени соответствующих расходов, позволяет пространственно-имущественное моделирование отношений собственности на стадиях их создания и эксплуатации (далее – ПИМ)³.

Действующее законодательство, устанавливающие в рамках регулирования отношений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме обязательное участие собственников помещений в расходах по его содержанию и ремонту, направлено, во-первых, на поддержание дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям, что соответствует общим интересам собственников помещений, во-вторых, на справедливое распределение необходимых расходов между ними как участниками общей собственности¹. Этим законодательством закреплён принцип соответствия обязательных расходов собственника помещения в многоквартирном доме его доле в праве общей собственности на общее имущество. Оно не предполагает произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме¹,².

Особенности помещений в многоквартирном доме (в частности, связанные с назначением, расположением и общим имуществом, необходимым для их обслуживания, в том числе земельным участком и придомовой территорией), а также иные объективные обстоятельства, могут являться достаточным основанием для их учёта при определении долей участия собственников того или иного помещения в обязательных расходах по содержанию общего имущества в доме¹. К иным объективным обстоятельствам могут относиться месторасположение помещений в доме, их качественные и количественные характеристики, доступность и необходимость пользования отдельными видами и элементами общего имущества, количественные и качественные его характеристики и др. Эти особенности следует отражать в проектной документации на объекты капитального строительства, в технической документации на дом и помещения в нём, а также в эксплуатационной документации на жилые и нежилые помещения⁴. Они могут учитываться и при распределении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, приходящихся на жилые и нежилые помещения в нём. Такое распределение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме позволяет осуществлять технология пространственно-имущественного моделирования (ПИМ).

Сведения об указанных особенностях помещений и их влиянии на дифференциацию размеров обязательных платежей, связанных с содержанием общего имущества в многоквартирном доме, должны доводиться застройщиком до участников долевого строительства и клиентов, приобретающих эти помещения в собственность. Эти сведения также должны включать информацию о критериях дифференциации размеров обязательных платежей, учтённых при пространственно-имущественном моделировании многоквартирного дома при его создании, а также о дополнительных критериях для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и условий их применения. Использование ПИМ на стадии эксплуатации позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования. Выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории¹.

В многоквартирном доме возможности соблюдения, требования соотнесения, а также равновесие между требованиями интересов сообщества собственников и необходимыми условиями защиты основных прав личности (далее требование равновесия)¹, в определённой мере обуславливаются использованными при их создании архитектурно-строительными, инженерно-техническими и технологическими решениями (далее проектными решениями), их совокупностями и взаимосвязью. Этими проектными решениями также определяется обязательность и возможность совместного использования того или иного общего имущества в доме для обслуживания тех или иных жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность. Принимаемые при создании многоквартирных жилых зданий проектные решения, их совокупности и взаимосвязи могут порождать определенные правовые последствия для собственников помещений. Эти последствия связаны с реализацией имущественных прав, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, а также неприкосновенность собственности¹. Обеспечить достижение требований соотнесения и равновесия позволяют проектные решения, адаптированные к использованию в условиях наличия в доме множества собственников помещений, то есть совместного домовладения. Такой подход позволяет достигать разумной соразмерности между используемыми средствами (проектными решениями) и преследуемой целью (безопасностью, комфортностью среды жизнедеятельности в доме и стоимостью приобретения и эксплуатации недвижимого имущества). Он обеспечивает возможность поддержания баланса прав и свобод собственников этого имущества, таким образом, чтобы на них не возлагались дополнительные обязанности, а также чтобы они не подвергались чрезмерному обременению. Использование при создании многоквартирных жилых зданий проектных решений, адаптированных к условиям совместного домовладения, позволяет расширять границы свободы, волеизъявления собственников помещений в таком доме и обеспечивает соблюдение баланса их интересов. Реализация таких проектных решений способна демпфировать последствия нарушений, допускаемых собственниками отдельных помещений при их обустройстве и эксплуатации, делая их несущественными в тех или иных конкретных обстоятельствах и снижая вероятность причинения убытков.

Значимость отмеченного выше хорошо видна на примере проектных решений, обеспечивающих устройство аварийных выходов из квартир в многоэтажных зданиях⁵. В соответствии с правилами и нормами технического регулирования, в таких зданиях может предусматриваться устройство аварийных выходов из квартир, в том числе на балконы и (или) лоджии, оборудованные наружными лестницами с люками, поэтажно соединяющими их. Эти балконы и (или) лоджии входят в состав квартир, которые расположены на разных этажах здания и принадлежат, как правило, разным собственникам. Посредством такого проектного решения, собственникам квартир и иным лицам в секционных жилых зданиях с высотой расположения этажа 15 м и более предоставляется возможность пользования балконами и (или) лоджиями квартир, которые не являются их собственностью. При этом обязанности по надлежащему содержанию наружных лестниц с люков, а также по эксплуатации балконов и (или) лоджий возложены на собственников помещений, в состав которых они входят. Также проектными решениями может быть предусмотрено устройство инженерных коммуникаций, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, проходящих транзитом через помещения, входящие в состав квартир. Для обеспечения их технического обслуживания и ремонта необходим доступ к ним, который возможен только через эти квартиры. Использование приведенных и многих других проектных решений при создании многоквартирных домов для совместного домовладения снижает безопасность и комфортность среды жизнедеятельности в них. Приводит к спорным и конфликтным ситуациям в доме. Является серьёзным препятствием для установления доверия, добрососедства и партнёрских отношений по собственности в доме.

Фото: www.23kvartiri.ru

Совместное домовладение характеризуется высоким уровнем взаимосвязей и взаимозависимостей, связанных с имущественным поведением множества собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при обеспечении в нём безопасной и комфортной среды жизнедеятельности. Оно приводит к наполнению имущественного поведения собственников помещений новыми целями и смыслами. В отношении жилых помещений в многоквартирных домах это, прежде всего, стремление собственников приспособить их к своим потребностям в тот или иной период времени, в том числе и связанных с развитием домохозяйств. Эти помещения используются собственниками не только для личного потребления, но и как актив, в том числе для получения дохода. В тех или иных ситуациях они могут быть мотивированы к его накоплению, сохранению, передачи по наследству и др. Новым в имущественном поведении является и формирование взаимоотношений между потребителями помещений в доме, основанных на партнёрстве по собственности. Для реализации этих целей и смыслов собственники помещений нуждаются в новых знаниях и навыках, этических нормах и привычках. Отношения совместного домовладения приводят и к трансформации представлений о ценности потребительских качествах жилища, представленного многоквартирными домами, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственности множеству лиц. К потребителям жилища приходит понимание того, что благополучие в многоквартирном доме, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат множеству собственников, зависит от их однородности, близости имущественных целей и потребительских предпочтений, просвещённости, ответственного поведения, доверия и культуры.

Среда жизнедеятельности в современном многоквартирном доме должна быть сформирована и организована таким образом (и, прежде всего, посредством использования при его создании проектных решений), чтобы не только обеспечивать безопасность и комфорт, но и создавать условия для обеспечения защиты прав и законных интересов собственников и потребителей жилых и нежилых помещений. Она также должна оказывать позитивное влияние на формирование у них ответственного имущественного поведения, приобретение и закрепление навыков рационального и эффективного использования недвижимого имущества, повышение их жилищной компетенции. При создании объектов капитального строительства для совместного домовладения, принимаемые проектные решения следует оценивать и в аспекте будущих отношений собственности в них. Необходимо учитывать влияние этих проектных решений на отношения собственности в многоквартирном доме или ином объекте капитального строительства и возможные проявления имущественного поведения собственников жилых и нежилых помещений.

Создаваемые в настоящее время многоквартирные жилые здания, могут считаться современными в том случае, если они адаптированы к использованию в условиях совместного домовладения. В этих зданиях должны учитываться требование соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений, а также равновесие между требованиями интересов сообщества собственников и необходимыми условиями защиты основных прав личности. Это обеспечивает возможность создания в них другой, более безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, способной оказывать значимое позитивное влияние на качество человеческого капитала. Такая среда способна катализировать формирование ответственных и эффективных собственников недвижимого имущества. Отказ от учёта особенностей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и игнорирование обстоятельств, связанных с общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, упрощает ситуацию с определением долей участия собственников помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества. Однако он не позволяет справедливо распределять бремя этих расходов между собственниками помещений, что негативно влияет на их имущественное поведение. Порождает у определённой их части стремление к уходу от ответственности. Не даёт возможности обеспечивать соответствие прав и обязанностей собственников помещений в многоквартирных домах. Приводит к недостатку средств, необходимых для финансирования услуг и работ, нужных для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. Не способствует формированию в доме партнёрских по собственности отношений, доверия и добрососедства. Приводит к многочисленным спорам и конфликтам.

Адаптированость многоквартирного дома к использованию в условиях совместного домовладения предполагает возможность программируемого использования в нем общего имущества для обслуживания жилых и нежилых помещений, которое может являться значимым дополнительным их потребительским качеством. Программируемое использование может распространяться на всё общее имущество в доме или определённую его часть. Диапазон программируемого использования общего имущества для обслуживания отдельных помещений может изменяться в широких пределах, от равномерно-пропорционального использования, до неиспользования отдельных видов общего имущества для обслуживания тех или иных помещений или их однородных групп. Возможность программируемого использования общего имущества определяется использованными при создании дома проектными решениями и правилами его использования, которые отражаются в технической и эксплуатационной документации на дом и жилые и нежилые помещения в нём³, а также в решениях общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в доме¹. Результаты программированного использования общего имущества учитываются при определении доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника каждого помещения в этом доме, посредством которой определяется доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме⁴.

Современные многоквартирные дома для совместного домовладения могут и должны привлекать домохозяйства лучшим будущим, большим потенциалом изменения его образа. Возможность такого будущего обуславливается рядом факторов. Прежде всего, другими условиями для развития человеческого капитала, связанными с нахождением в качественной среде жизнедеятельности, способной обеспечивать удовлетворение изменяющихся потребностей людей и их развитие. Это также новое качество жизни по сравнению с домами, не адаптированными к использованию в условиях совместного домовладения. Современные многоквартирные дома и владение в них жилыми и нежилыми помещениями на праве собственности открывает перед домохозяйствами и входящими в их состав людьми дополнительные возможности:

— удовлетворения жилищной потребности в оптимальном объёме и желаемого качества по приемлемой цене, в тот или иной период развития домохозяйств, в соответствии с их потребительскими предпочтениями, образом жизни, требованиям к комфорту и безопасности;

— обеспечения соотнесения принадлежащего тому или иному лицу права собственности с правами и свободами других собственников помещений в этом доме и минимизации возлагаемых на них дополнительных обязанностей и обременений;

— справедливого распределение бремени расходов на содержание общего имущества вне отрыва от его использования для обслуживания того или иного жилого или нежилого помещения;

— трансформации и приспособления жилых и нежилых помещений в доме, а также общего имущества, исходя из изменяющихся потребностей домохозяйств, в частности обусловленных развитием и использованием в жилищной сфере инноваций;

— обеспечения рационального и эффективного использования общего имущества в доме с учётом интересов каждого собственника помещения и их сообщества в целом;

— автономности в потреблении ресурсов и общего имущества, обеспечивающих функционирование помещений, находящихся в собственности отдельных лиц, в регламентированном режиме и с учётом потребностей домохозяйств;

— обеспечения разнообразия жизни домохозяйствам.

Проживание в современных многоквартирных домах, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, позволяет людям становиться более свободными и ответственными. Оно предоставляет им другие возможности взаимодействия друг с другом, основанные на партнёрстве применительно к собственности в доме, большей независимости в самовыражении и уважении такой потребности в других. Среда жизнедеятельности в таких домах, а также сведения об особенностях жилых и нежилых помещений в них и отражение этих особенностей в эксплуатационной документации, доводимой до потребителей, располагает собственников к добропорядочному и разумному имущественному поведению. Владение в них жилыми и нежилыми помещениями на праве частной собственности заставляет собственников задумываться о том, как упредить обесценивание принадлежащего им недвижимого имущества, сохранить и приумножить вложенные в него средства. Оно катализирует формирование в обществе жилищной и финансово-экономической грамотности, просвещённости. Адаптированность многоквартирных домов к использованию в условиях совместного домовладения, во многих случаях может являться фактором, повышающим рыночную стоимость входящих в их состав жилых и нежилых помещений не менее значимым, чем местонахождение этих домов. Особое значение она имеет для домохозяйств, которые видят в жилище не только «крышу над головой», но и цивилизованною среду для своего развития, формирующую их будущее. Приспособленности многоквартирных домов, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству собственников, к использованию в условиях совместного домовладения, всё большее внимание уделяют и компетентные конечные потребители строительной продукции.

В общем имуществе многоквартирных домов, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, заключён значительный потенциал их конкурентных преимуществ, а также входящих в их состав жилых и нежилых помещений. Посредством общего имущества в доме формируется пространство, наполненное общественной ценностью, которое придаёт жилищу новое качество. В этом пространстве собственникам предоставляется возможность выбора в пользовании сервисами при обслуживании принадлежащих им жилых и нежилых помещений. Рациональное и эффективное использование общего имущества в интересах каждого собственника и их сообщества в целом, а также учёт этого использования позволяют снижать удельные значения бремени расходов на его содержание. Такое использование этого имущества обеспечивает возможность оптимального его развития, исходя из интересов собственников и требований поддержания его в надлежащем санитарном и техническом состоянии. Оно направлено также на обеспечение устойчивого функционирование дома и его инженерно-технических систем. Вместе с оборудованием помещений, предназначенных для передачи в собственность отдельным потребителям, это имущество позволяет осуществлять их надлежащую эксплуатацию лицам, не обладающих специальными знаниями. Общим имуществом в значительной мере определяются границы соотношения прав и свобод собственников помещений в многоквартирном доме.

Создание современных многоквартирных домов, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, это новое поле для деятельности квалифицированных застройщиков, инвесторов, девелоперов и риэлторов. Эта деятельность позволит донести до потребителей и сформировать у них правильное представление о том, что такое качественное жилище и о тех преимуществах, которое получают его обладатели. Появление такого жилища будет содействовать формированию в жилищной сфере компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества, развитию гражданского общества. Оно стимулирует модернизацию существующего жилищного фонда. Создание современных многоквартирных домов для совместного домовладения может и должно стать не только инструментом улучшения жилищных условий домохозяйств, генерировать жилищную фильтрацию и обновление жилищного фонда, но и послужить драйвером экономического развития в целом и инновационного развития строительного комплекса и жилищной сферы.

Александр СИДОРЕНКО,  заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

 

Фото: www.kotlas-info.ru

^1.Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 N 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова»

^2.Жилищный кодекс Российской Федерации.

^3.Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

^4.Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

^5.СП 31-107-2004 Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий, п.5.2.8.

Другие публикации по теме:

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Плата за холодную и горячую воду, отведение сточных вод, потребленные в целях содержания общего имущества в МКД

В силу чч. 1, 1.1 и 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

При этом под коммунальными ресурсами, потребляемыми при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее — КР на СОИ), понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, в КР на СОИ входит влажная уборка подъездов и систем коммуникации, полив прилегающих к дому клумб и газонов, вода, потраченная на сброс из системы отопления при проведении ремонта и при опрессовке, технологические потери воды в связи с особенностями труб, стояков, радиаторов и других элементов водопровода и т.д.

Порядок начисления указанной платы установлен ч.ч. 9.2 и 9.3 Жилищного кодекса РФ.

По общему правилу оплата КР на СОИ производится по нормативу, установленному уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ. Нормативы потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества на территории Томской области утверждены приказом Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области от 31.05.2017 № 20.

При этом собственники на общем собрании могут принять решение о начислении КР на СОИ по факту, то есть по показаниям общедомового прибора учета.

Начисление КР на СОИ производится на общую площадь помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. По закону к этой площади относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, тамбуры, холлы, вестибюли, колясочные, помещения для охраны либо консьержа, не принадлежащие отдельным собственникам. При этом чердаки и подвалы при начислении платы за КР на СОИ по воде и водоотведению не учитываются.

Для расчета платы за КР на СОИ по каждому виду ресурсов для конкретного помещения в доме есть специальная формула:

Размер платы за КР на СОИ отражается в платежном документе отдельными строками по каждому виду ресурсов: за содержание и текущий ремонт общего имущества, за холодную воду на СОИ, за горячую воду на СОИ, за отведение сточных вод на СОИ. Кроме того, если Департаментом тарифного регулирования Томской области установлен двухкомпонентный тариф на горячую воду, то в платежном документе он должен отражаться строками: компонент на холодную воду на СОИ и компонент на тепловую энергию на СОИ.

Первоначально при возникновении вопросов по начислению платы КР на СОИ собственникам необходимо обращаться в управляющую организацию, в том числе ТСЖ, ЖК, ЖСК, а при непосредственном способе управления — в ресурсоснабжающую организацию.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме 2020

В домах каждый владелец жилого помещения располагает частью общего имущества, пропорциональной своей жилплощади. Поэтому и обязательство по содержанию общедомового имущества возлагается на всех жильцов. Граждане должны следить за тем, чтобы его состояние не ухудшало условия проживания в доме.

Что входит?

Все, что не входит в личное владение жильцов, включается в список общего имущества. Это лифты, крыша, лестничные марши, технический этаж, подвальные помещения, общие площади, балконы, коммуникации, проложенные в коридорах, и т. д.

Еще к такому имуществу относится земельный участок, на котором возведен дом, и прилегающая территория, включая компоненты благоустройства на ней.

Обязанности собственников

Любое имущество в доме требуется надлежащим образом содержать, а также проводить ремонты в соответствии с санитарно-эпидемиологическими, противопожарными, гигиеническими, строительными, а также прочими нормами.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме ‒ это достаточно обширное понятие, подразумевающее:

• Поддержание характеристик объекта.
• Соблюдение условий, касающихся безопасности жизни жителей дома.
• Обеспечение сохранности имущества жителей дома и владения муниципалитета.
• Обеспечение открытого доступа к общему имуществу для всех жителей дома.
• Соблюдение прав собственников.
• Поддержание внешнего облика здания в соответствии с градостроительной проектной документацией, либо проектом реконструкции.
• Поддержание инженерных сетей и приборов учета в работоспособном состоянии, а также обеспечение свободного доступа к ним работникам управляющей компании, осуществляющим их ремонт и проверку.

Оплата

В соответствии с российским законодательством, расходы по содержанию общедомовой собственности являются совместными для владельцев помещений в доме. При этом оплата делится не поровну между жильцами, а в соответствии с их долями.

Расходы могут быть включены:

• в платежи и взносы членов товариществ, кооперативов;
• в плату УК за деятельность по содержанию имущества в доме и его ремонт.

Величина расходов для жителей дома устанавливается соразмерно тратам на содержание/ремонт общедомового имущества. Размер платежа устанавливает орган, в компетенции которого находится управление жилым объектом. Эта же инстанция обязана ежегодно составлять смету внесенных денежных средств и их распределения. Неуплата со стороны жильцов подлежит истребованию в форме задолженности.

Что не входит в расходы на содержание общедомового имущества:

• оплата подачи газа;
• оплата за обеспечение работы системы водоснабжения;
• оплата за электроэнергию;
• оплата за отопление.

Законодательная база

В 2020 году содержание общедомовой собственности в домах регулируется Конституцией РФ, ЖК и ГК РФ, а также нормативными актами и правительственными постановлениями.

В ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что владельцы квартир владеют на праве общедолевой собственности всеми объектами, не относящимися к квартирам.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

Неотъемлемой частью правил содержания общего имущества в многоквартирном доме является соблюдение норм климатического и санитарно-гигиенического характера.

В них входит:

• соблюдение мер противопожарной безопасности;
• контроль за уровнем температуры и влажности внутри жилого объекта;
• наличие освещения в коридорах;
• контроль за своевременным сбором и удалением ТБО;
• уход за зелеными посадками на прилегающей территории;
• содержание мест отдыха жителей, детских площадок, парковочных мест;
• контроль за состоянием объекта, своевременным проведением ремонта;
• своевременное выполнение сезонных работ, в том числе уборка снега, листьев, скос травы.

Осуществлять содержание общего имущества в жилом объекте могут:

• управляющие компании;
• товарищества собственников;
• жилищные кооперативы;
• отдельные граждане на основании договора.

В большинстве случаев жильцы на основании соответствующего договора передают управление домом управляющей компании, которая занимается содержанием общего имущества. В договоре между УК и жильцами по пунктам прописывается перечень услуг и обязательств компании. Граждане должны внимательно изучить бумагу перед ее подписанием.

Хотя управляющая компания и берет на себя обязанность по содержанию совместного имущества, она не следит за личным имуществом жителей.

Это означает, что следующие виды работ жильцы дома должны выполнять самостоятельно:

• ремонт дверей в квартирах;
• замена окон в квартирах;
• утепление квартир;
• уборка территорий, не относящихся к общедомовому имуществу;
• озеленение и уход за насаждениями, не относящимися к совместному имуществу.

Кто обеспечивает?

Как ранее упоминалось, обеспечивают содержание совместной собственности жители дома за свой счет, либо за счет государственных субсидий.

Ответственность за общее имущество может взять на себя управляющая компания, однако жильцы должны следить за соблюдением установленных правил содержания. К примеру, если УК недобросовестно исполняет свои обязанности, жители многоквартирного дома могут добиться привлечения ее к ответственности в судебном порядке.

Проведение ремонтов

В многоквартирных домах проводится 2 вида ремонтов:

1. Текущий, выполняемый в плановом порядке, направленный на восстановление работоспособности или исправности частей многоквартирного дома.
2. Капитальный, направленный на замену или восстановление конструкций или их элементов в многоквартирном доме, ремонт или замену инженерных коммуникаций.

Решение о проведении текущего ремонта принимается на общем собрании собственников жилья. На нем же должен быть определен перечень услуг, условия и финансирование текущего ремонта. При этом он не должен включать работы, затрагивающие жилые квартиры или нежилые помещения, у которых имеется владелец.

Капитальный ремонт осуществляется также по решению большинства собственников жилых помещений, присутствующих на собрании. Перед его проведением осуществляется экспертиза, которая оценивает износ. Если износ определенного элемента здания превышает допустимые нормативы, то возникает необходимость в проведении капитального ремонта.

По итогам экспертизы составляется перечень пунктов, требующих устранения. Они вносятся в протокол, а по нему впоследствии составляется смета.

В соответствии с ЖК РФ выделено несколько типов капремонта:

• восстановление/замена лифтов и сопутствующего оборудования;
• ремонт всех видов инженерных сетей;
• ремонт кровли/подвала;
• реставрация фасада;
• ремонт фундамента.

При этом органами региональной власти может быть введен дополнительный перечень работ.

Во время капремонта производится полная замена изношенного компонента, поскольку частичная замена не допускается. К примеру, во время ремонта кровли осуществляется полная замена кровельного покрытия.

Кто контролирует?

Порядок проведения осмотров, к числу которых относятся технические, строительные, инженерные экспертизы, определяется в зависимости от выбранного жителями варианта управления многоквартирным домом.

Осмотры могут проводиться управляющими компаниями, жилищными кооперативами, объединениями владельцев, ответственными лицами товариществ, либо нанятыми сторонними специалистами.

Также владельцы жилых и нежилых помещений в доме могут проявлять инициативу и самостоятельно производить проверку исправности состояния общедомового имущества.

В соответствии с общепринятыми правилами, каждая экспертиза или осмотр должны быть зафиксированы в акте, на основании которого принимается решение о состоянии элемента здания и необходимости в его ремонте или замене.

Такие акты требуются при судебных разбирательствах и прочих неприятных инцидентах для возмещения потраченных средств жителям дома.

На видео об общем имуществе

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

При заключении договора управления МКД собственниками помещений утверждается перечень работ по содержанию общего имущества МКД. Каков минимальный состав работ, входящих в обязательный перечень работ по содержанию общего имущества МКД?

Утверждение состава минимального перечня услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества МКД, предусмотрено ч.1 и 2 ст.161 ЖК РФ.

В апреле 2013 года постановлением Правительства РФ № 290 закреплен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также правила их оказания и выполнения.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме включает в себя следующие разделы:

1. Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов.
2. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
3. Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.

Перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:

• конструктивных элементов многоквартирного дома;
• наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;
• наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;
• геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом. Т.е. в решении общего собрания собственников помещений; договоре управления домом; в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, и др. Перечислены обязанности лиц, ответственных за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем, отражаются в актах и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

Минимальный перечень обязательных работ очень важен и нужен для собственников помещений. Такой перечень является точкой отсчета для определения минимального размера тарифа на содержание МКД. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

В чем разница между обслуживанием и общими сборами?

Если вы живете в кондоминиуме или кооперативе, вы платите ежемесячную плату, но эта плата структурирована по-разному, в зависимости от типа квартиры, которой вы владеете, и отражает различные типы собственности.

Знание разницы очень важно для сравнения цен между кондоминиумами и кооперативами.

Проще говоря: когда вы живете в кооперативе, вы платите за обслуживание, а когда вы живете в кондоминиуме, вы платите общие расходы.

Для обоих типов зданий ежемесячные выплаты покрывают расходы на содержание здания (например, персонал и содержание здания). Но оттуда они расходятся. Узнайте больше о структуре собственности в статье Brick Underground «В чем разница между кондоминиумом и кооперативом».

Какие общие расходы покрывают

Если вы покупаете кондоминиум, вы получаете документ так же, как если бы вы покупали дом на одну семью. Вы владеете своим домом, и ваши ежемесячные общие платежи оплачивают содержание общих частей и удобств.Но ваш налог на недвижимость оплачивается отдельно — он не входит в ваши общие расходы

Какие сборы за обслуживание покрывают

Кооперативное здание структурировано как корпорация, поэтому вместо получения акта при покупке кооперативной квартиры вы становитесь акционером с правом частной аренды, которое дает вам право занимать свою квартиру и устанавливает правила и права, аналогичные аренда в арендуемом здании. Ваша ежемесячная плата за обслуживание покрывает эксплуатационные расходы здания, любую основную ипотеку и, что немаловажно (в отличие от квартир), включает налоги на недвижимость.

С технической точки зрения, вы являетесь «арендатором» или «акционером», а не «владельцем», поэтому, если возникают юридические проблемы, они обычно решаются в соответствии с законом арендодателя-арендатора.

Поскольку жители кооператива владеют акциями в здании (в отличие от прямого владения имуществом, как в кондоминиуме), техническое обслуживание включает стоимость ипотеки здания, тогда как общие сборы — нет.

Самая большая разница: Ипотека здания

«Самая большая разница между обслуживанием и обычными платежами заключается в том, что общие расходы почти никогда не включают в себя какие-либо выплаты по ипотеке [на само здание]», — говорит Дин Робертс, юрист юридической фирмы Norris McLaughlin, представляющий кооперативы и кондоминиумы.«Кооператив может взять ссуду или ипотеку под здание, а кондоминиум — нет».

Аналогичным образом, плата за обслуживание кооператива также включает долю владельца в налогах на недвижимость в здании, в то время как владельцы кондоминиумов платят налог на недвижимость отдельно за свои квартиры. «По этой причине расходы на техническое обслуживание, как правило, намного больше, чем обычные расходы», — говорит Робертс. «В большинстве квартир единственное, за что [все платят], — это отопление и обслуживание здания».

Общие области Определение | Банковская ставка.com

Что такое места общего пользования?

Общие части являются элементами собственности, доступными для использования всем арендаторам или владельцам.

Более глубокое определение

Общие зоны могут включать коридоры, тротуары, парковки, общественные бассейны и прачечные, но на этом список не заканчивается. Если люди в жилом доме или застройке могут свободно использовать пространство, скорее всего, это общая территория.

Значительная часть прецедентного права посвящена оценке общих частей по налогу на имущество.В то время как ухоженные зоны общего пользования могут поддерживать высокую стоимость собственности, а такие удобства, как бассейны, могут влиять на решение о покупке в сообществе, большинство судов постановили, что общие части имеют только номинальную стоимость.

Пример общей площади

Для целей недвижимости фраза «общая площадь» имеет другое значение, если она используется в отношении коммерческой аренды, многоквартирных домов или ассоциаций кондоминиумов и запланированных сообществ.

При коммерческой аренде плата за обслуживание территории общего пользования взимается с владельцев магазинов для оплаты снегоуборочной обработки стоянок и другого обслуживания.В многоквартирном доме общие области могут относиться к коридорам, дверям, лифтам и автостоянкам. Использование общих частей регулируется договором аренды. В ассоциациях кондоминиумов и ассоциациях домовладельцев общие части находятся в совместной собственности домовладельцев, которые должны платить оценку общей площади за ее содержание и содержание.

В некоторых кондоминиумах помещения, такие как балконы, используемые одним арендатором, считаются общими зонами. Это позволяет ассоциации кондоминиумов определять использование балкона.Например, можно запретить использование грилей для барбекю и покраску перил. Однако, если балкон нуждается в ремонте, владелец возлагает этот ремонт на обязанность кондоминиума. Это так называемые «зоны общего пользования, предназначенные исключительно для исключительного использования».

Воспользуйтесь калькулятором банковской ставки, чтобы определить, сколько дома вы можете позволить себе купить.

корпораций собственников — что такое общая собственность?

«Корпорации собственников — что такое общая собственность?» — частый вопрос владельцев квартир, владельцев коммерческой недвижимости и управляющих недвижимостью.Вопрос часто возникает только тогда, когда встает вопрос о том, кто должен платить за ремонт и обслуживание. К нам часто обращаются менеджеры по жилой и коммерческой недвижимости, когда дело доходит до того, должен ли их арендодатель платить за ремонт чего-либо, или корпорация собственников должна платить. В целом, перечисленные ниже объекты являются общей собственностью корпорации собственников:

1. Толстые непрерывные линии по определению зданий являются общей собственностью.

2. Частная и общая собственность на балконах квартир.

3. Общие службы и коммунальные услуги принадлежат корпорации владельцев.

4. Особенности плана подразделения и правил корпорации собственников.

5. Дополнительные ресурсы для определения общего и частного.

Итак, для тех, кто планирует пройти этот процесс впервые, давайте обсудим корпорации владельцев — что такое общая собственность?

1.Толстые непрерывные линии, определяемые зданиями, являются общей собственностью.

Общее имущество на планах подразделений обычно обозначается жирной сплошной линией. Расположение границ (точки разграничения) обычно внутреннее, а несущие колонны и стены считаются общей собственностью.

В деле Davies v Owners Corporation 1 PS414649K [2019] VCAT 1159, старший член Киртон постановил, что общая собственность не обязательно должна быть несущими конструкциями.Стеклянные панели в алюминиевом каркасе с раздвижными дверями (на балконы) считались достоянием общественности.

Ссылка на план подразделения для вашей корпорации владельцев поможет определить, как определяется общая и частная собственность, а также методологию определения того, где проходит граница (т. Е. Внутренняя поверхность, медиана, внешняя поверхность или другое местоположение).

2. Частная и общественная собственность на балконах квартир.

Обычно, когда речь идет о многоквартирных домах, цементная пленка и балки вместе составляют часть конструкции здания и считаются общей собственностью.

Принимая во внимание, что настил, стяжка, неустановленная изначально плитка и гидроизоляционная мембрана часто являются частью участка (т.е. частной собственности).

3. Общие службы и коммунальные услуги принадлежат корпорации владельцев.

Общие услуги и коммунальные услуги, такие как канализация, вода (включая воду для пожарных служб), электричество, газ, канализация и NBN, будут принадлежать и покрываться корпорацией владельцев.

Как правило, эти услуги и инженерные сети подводятся к зданию по одной магистрали от поставщика дороги / коммунальных услуг, и поэтому в плане разделения они будут считаться общей собственностью.Кроме того, в пределах здания и плана деления труб и электропроводки, обслуживаемых более чем одним участком, часто будет считаться общей собственностью.

У нас был клиент, который представлял собой корпорацию владельцев таунхаусов с общими стенами. В здании было 2 отдельных ряда желобов, которые продолжали и соединяли все таунхаусы, при этом водостоки определялись как частная собственность согласно плану деления. В конечном итоге было решено и согласовано, что корпорация владельцев возьмет на себя ответственность за организацию и оплату чистки желобов в качестве услуги для владельцев участков.Это намного более рентабельно и более эффективно с точки зрения логистики.

4. Особенности Плана подразделения и Правил Корпорации Собственников.

Еще одна важная вещь, на которую следует обратить внимание, — то, что является частным (ответственность владельца лота) и что является общим (ответственность корпорации владельцев), иногда может быть выделено конкретным зданием, планом подразделения и корпорацией владельцев, о которой идет речь.

План подразделения — это исходный документ, который определяет корпорацию владельцев и участки внутри нее — и часто может влиять на то, что является общей и частной собственностью.Еще одна область, которую следует учитывать, заключается в том, что корпорация владельцев, возможно, приняла решение (посредством специального решения) передать ответственность за общую собственность (например, окна) владельцам лотов (или наоборот).

5. Дополнительные ресурсы для определения общего и частного.

Ниже приведены некоторые дополнительные ресурсы по этой теме, которые могут помочь решить, что такое корпорация собственников и общая собственность по сравнению с частной собственностью:

Регламент подразделения (Требования к Регистратору) 2011 — Рег. 10

Обслуживание и улучшение общего имущества в корпорации владельцев

Границы общей собственности и Закон о воде — кто несет ответственность за необоснованный приток воды в квартиру?

Опасности применения «принципа выгоды» в соответствии с Законом о корпорациях владельцев

Owners Corporation Руководители контролируют не только общую собственность и корпорацию владельцев, но и ваши деньги.

Должная осмотрительность и тщательный выбор важны — прочтите эту статью, чтобы увидеть один пример того, где что-то пошло не так — не доверяйте свои деньги группе из одного человека (или руководству корпорации владельцев).

Наконец, Strata Management Consultants специализируется не только на консультировании и руководстве комитетами по вопросам изменения структуры корпоративных управляющих компаний, но и на тщательной проверке каждой управляющей компании, с которой мы работаем. Узнайте больше о ценности того, чтобы на вас работал консультант Strata, или позвоните по телефону 1300 917 848 или по электронной почте office @ strataconsultants.com.au.

Корпорации собственников — Что такое общая собственность? — Контент защищен авторским правом 2020 Strata Management Consultants

Содержание этой статьи или веб-сайта предназначено только для общего обзора обсуждаемых тем. Автор этой статьи не делает никаких заявлений относительно точности или полноты любой информации, и эта информация не предназначена для использования в качестве инвестиционной, юридической или профессиональной консультации.Вам следует обратиться за профессиональным советом, прежде чем действовать или полагаться на какой-либо контент. Эта статья не содержит ссылок на какую-либо конкретную компанию, организацию или отдельное лицо, если явно не указано иное.

Многоквартирный дом — обзор

Этот случай касается стрельбы в молодого человека, который общался с друзьями за пределами многоквартирного дома, когда его отозвал от них человек, который, как предполагается, впоследствии выстрелил ему в спину. голова.После анализа предсказуемости преступления на объекте криминалист-криминалист оценивает, соответствовало ли имущество стандарту безопасности или нарушало ли оно уровень предсказуемости. Судебно-криминологическое расследование затрагивает несколько действующих стандартов безопасности, применимых к жилому комплексу.

Проверка арендаторов, вероятно, является одним из наиболее важных аспектов управления безопасностью квартиры. В ходе бесед с [управляющей компанией] я узнал, что потенциальных арендаторов проверяют на наличие криминальных историй.По возможности проверяются их прежние жилые помещения, а также проверяется их финансовая надежность в отношении соблюдения графиков арендной платы. Ожидается, что они подпишут комплексный договор аренды, содержащий рекомендуемые поведенческие требования, связанные с безопасностью. Этот договор аренды содержит суть «дополнения, свободного от преступности», которое рекомендуется ведущей группой по предупреждению преступности, занимающейся безопасностью квартир, известной как «Международная ассоциация без преступности». В настоящее время действует активное исполнение договора аренды, и руководство обязательно выселит его по причинам, не связанным с уплатой арендной платы.

Руководство поддерживает активную и постоянную связь с полицией метрополитена и предоставляет квартиры в ее пользование. Полиция ежемесячно встречается с руководством. Руководство также осознает, насколько важно быть в курсе поведения на территории, и, таким образом, поддерживает отношения с несколькими постоянными жителями, чтобы быть в курсе любых возникающих проблем. Аналогичным образом, не менее шести сотрудников управляющей компании проживают на территории и служат дополнительными «глазами и ушами» руководства для дальнейшего обеспечения безопасности жителей.

[Управляющая компания] также осознает важность имиджа для безопасности жилого объекта и ведет активный график технического обслуживания объекта. Ограждения расположены по всей территории и служат для направления потока неизбежных пешеходов и усиления чувства территориальности, тем самым давая многим жителям возможность лично заинтересоваться в обслуживании и защите собственности [цитата из Cozens et al., 2005].

Первостепенное значение для планирования безопасности в [жилом комплексе] имеет концепция «вспомогательного жилья.«Благоприятное жилье было выбрано в качестве альтернативы патрулированию в качестве средства решения определенных проблем подростков и других жителей на территории. Вспомогательное жилье предоставляет специальные услуги для пожилых людей, образование для молодежи по вопросам злоупотребления психоактивными веществами, помощь в учебе и образовании, молодежные программы, работу с министерствами, консультирование молодежи из групп высокого риска, просвещение по вопросам ВИЧ и множество других услуг для групп населения с особыми потребностями. Программы вспомогательного жилья будут различаться по своей направленности от объекта к объекту, но их цель состоит в решении многих социальных проблем, с которыми сталкиваются жители жилья с низкими доходами [цитата из Galster et al., 2002].

Эти и другие программы, слишком многочисленные, чтобы перечислять их здесь, финансируются или иным образом поддерживаются [жилым комплексом]. Эти программы стремятся предоставить пожилым людям поддержку, а молодым людям — конструктивную деятельность и образцы для подражания, которые более подходят, чем уличные преступники. [Управляющая компания] даже поддержала избрание своего сотрудника… координатора по связям с общественностью в офис Консультативной комиссии по вопросам соседства, чтобы он мог предоставить дополнительные ресурсы социальных услуг для этого жилого сообщества.Немногие частные объекты недвижимости так активно участвуют в предоставлении стольких «дополнительных» услуг жителям своих сообществ.

Остается, конечно, вопрос о целевом упрочнении. Жители [жилого комплекса] пользуются преимуществами безопасности в виде запертых вестибюлей в каждом здании, металлических дверей квартир, замков с ригелем на входных дверях квартир, глазков, вторичных систем запирания и / или ворот на дверях патио на уровне земли. Такие целевые устройства для упрочнения можно ожидать на любой хорошо управляемой собственности, и они есть в [жилом комплексе].

Обязанности арендодателя: ремонт, техническое обслуживание и уведомление арендаторов о въезде

Создано группой юристов и редакторов FindLaw | Последнее обновление 10 февраля 2020 г.

Если вы сдаете в аренду жилую недвижимость арендаторам, ваша юридическая ответственность состоит в том, чтобы обеспечить «пригодность для жилья» за счет обслуживания общих частей и водопровода, обеспечения работы отопления зимой, ремонта бытовой техники и содержания сдаваемой в аренду собственности. конструктивно добротный.Проблемы с отоплением и водопроводом следует решать в течение 24 часов, менее срочный ремонт — в течение 48 часов.

Ниже приводится краткое описание этих конкретных обязанностей арендодателя, в том числе:

Обязанности по ремонту и техническому обслуживанию

В большинстве штатов арендодатель обязан убедиться, что арендуемое имущество находится в пригодном для проживания состоянии, когда арендатор впервые въезжает. Кроме того, после въезда арендатора арендодатель должен произвести ремонт и провести техническое обслуживание, чтобы сохранить арендуемое имущество. в жилом состоянии.Жилая собственность — это та, которая свободна от инвазии, имеет надлежащее отопление, воду и электричество и является прочной структурой. Законы различаются от штата к штату и даже от города к городу.

Из-за различного характера обязанностей арендодателя вам следует внимательно ознакомиться с законами штата относительно аренды недвижимости в вашем штате и городе. Обычно эту информацию можно найти в местном управлении по строительству или жилищному строительству, а также в местных отделениях здравоохранения и пожарной охраны.

Что может случиться, если арендодатели не сделают требуемый ремонт

Если арендодатель не сможет произвести необходимый ремонт или техническое обслуживание после получения предварительного уведомления от арендатора, это может иметь ряд последствий.

Во-первых, в зависимости от законов вашего штата, ваш арендатор может принять решение удерживать арендную плату до тех пор, пока ремонт не будет произведен надлежащим образом. В некоторых штатах понимают, что это довольно жестко и часто требуют, чтобы арендатор откладывал арендную плату на счет условного депонирования, который будет передан арендодателю после ремонта. Кроме того, ваш арендатор может просто платить меньше арендной платы, пока проблема не будет устранена.

Затем, если арендодатель не может своевременно произвести необходимый ремонт после получения надлежащего уведомления, арендатор имеет возможность нанять постороннюю сторону для выполнения необходимого ремонта.Арендатор должен делать это добросовестно и разумно выбирать, кто будет производить ремонт. Эта стоимость, вероятно, будет вычтена из следующего чека арендной платы.

Кроме того, если проблема нарушает государственные или местные строительные или санитарные нормы, арендатор может решить обратиться в местные органы власти по этому поводу. Если инспекторы выйдут и обнаружат проблему, домовладелец может получить приказ об устранении проблемы, а также возможные штрафы и / или пени.

Конструктивное выселение

Наконец, если проблема является повсеместной и нарушает право арендатора жить в жилом здании, арендатор может просто выехать из арендуемой квартиры и расторгнуть договор аренды.Это могло привести к судебному процессу против арендодателя, который называется конструктивным судебным процессом о выселении.

Чтобы выиграть в этом иске, арендатор должен иметь возможность показать три вещи:

• Арендатор должен доказать, что непригодные для проживания условия были результатом бездействия арендодателя по устранению проблем.
• Арендатор должен письменно уведомить владельца недвижимости о причинах конструктивного выселения и предоставить ему разумное время для устранения проблем.
• Арендатор также должен показать, что он покинул арендуемую собственность в разумные сроки.

Если домовладелец не может обеспечить надежную защиту, он может столкнуться с денежным ущербом за нарушение договора аренды, эмоциональным и физическим стрессом и дискомфортом из-за плохих условий.

Уведомление арендаторам о предстоящем вхождении в арендуемое имущество

В большинстве штатов требуется, чтобы домовладелец уведомлял арендаторов за 24 или 48 часов до въезда.Однако домовладелец может войти в арендуемую недвижимость в любое время без предварительного уведомления, чтобы произвести экстренный ремонт. В некоторых юрисдикциях домовладельцы могут воспользоваться своим правом на въезд без предварительного уведомления, если арендатор отсутствует в течение длительного периода времени, чтобы проверить недвижимость, чтобы убедиться, что все в рабочем состоянии, и произвести необходимый ремонт.

Если арендодатель нарушит этот закон, арендатор может подать иск в суд. В некоторых штатах, например в Калифорнии, арендаторам предоставляется возможность заявить о преследовании, если их арендодатель входит в арендуемую собственность без надлежащего уведомления, а также предусматривается денежный штраф в отношении арендодателя.

Еще вопросы об обязанностях арендодателя? Адвокат может помочь

Проблемы между арендодателем и арендатором могут вызвать серьезные разногласия и споры, и, поскольку это ваша собственность, ставки довольно высоки. Когда возникают конфликты, важно понимать свои права. Местный адвокат арендодателя-арендатора может дать вам надлежащую юридическую консультацию, чтобы помочь вам полностью понять и защитить свои права.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться Введите ваш адрес электронной почты:

10 Требования к должностям техников по обслуживанию собственности

Участвовал в рабочих местах.net by Kim Evans

10 Требования к работе для техников по обслуживанию недвижимости

Техники по обслуживанию выполняют установку, ремонт и обслуживание на различных рабочих местах, от школ и больниц до заводов и электростанций. Эти умелые работники должны обладать определенными навыками и знаниями для каждой конкретной обстановки, и, хотя многие навыки можно передавать с работы на работу, техническим специалистам, как правило, необходимо освоить несколько новых навыков и приемов работы, прежде чем они начнут работать в новых условиях .

Одним из распространенных рабочих мест для техников по техническому обслуживанию является многоквартирный дом, где часть арендной платы, выплачиваемой жильцами, идет на услуги по техническому обслуживанию и ремонту квартиры, которую они занимают. Имея до 4-6 запросов на обслуживание в день, работники должны быть готовы ответить на любой из множества требований по техническому обслуживанию, часто с очень небольшим предварительным уведомлением и избирательной степенью срочности, выраженной арендатором. Поэтому управляющие недвижимостью предпочитают нанимать обслуживающего персонала с обучением и опытом, необходимыми для выполнения обязанностей по обслуживанию, наиболее часто требуемых в многоквартирных домах.Другими словами, технический персонал уделяет очень мало времени изучению новых навыков и адаптации к конкретным условиям рабочего места.

Ниже приведены 10 навыков, которые управляющие недвижимостью больше всего ищут в специалистах по техническому обслуживанию. Хотя это и не исчерпывающий список, он должен помочь техническим специалистам определить навыки, которые им необходимо развивать, чтобы получить работу в многоквартирном доме, и сразу приступить к работе.

1. Сантехника: включает ремонт, замену или установку кранов, труб, резервуаров для горячей воды, туалетов, мусорных баков, посудомоечных машин, холодильников для раздачи воды и стиральных машин.

2. Электрооборудование : включает ремонт, замену или установку выключателей питания, предохранителей, настенных розеток, потолочных светильников, потолочных вентиляторов, систем климат-контроля и открывателей гаражных ворот.

3. Ремонт гипсокартона: включает заполнение небольших отверстий, вызванных гвоздями, и незначительные вмятины в результате естественного износа — чаще всего выполняется между тем, когда арендатор освобождает квартиру, и новый арендатор принимает ее.

4. Покраска: включает незначительные подкраски после ремонта повреждений и новые слои краски, нанесенные на стены квартиры в период между тем, как арендатор освобождает квартиру, и новый арендатор принимает ее.

5. Ремонт бытовой техники: включает ремонт, замену или установку основных бытовых приборов, таких как холодильники, посудомоечные машины, кухонные плиты, стиральные и сушильные машины, резервуары для горячей воды и кондиционеры.

6. Уход за территорией: включает скашивание травы, выдергивание сорняков, обрезку и обрезку деревьев и кустарников, полив газонов и растений, замену лампочек вдоль дорожек и парковок, подметание или сгребание листьев, а также уборку коры или другого напольного покрытия.

7. Уборка / уборка: включает поддержание опрятного вида в общих общественных местах, таких как вестибюль арендуемого офиса, клубные дома, фитнес-центры или зоны отдыха, а также включает в себя уборку приспособлений, полов и других поверхностей в освобожденных помещениях перед новые арендаторы принимают на себя заселение.

8. Вывоз снега: включает уборку лопатой, выдувание или вспахивание снега с закрытых пешеходных и подъездных дорожек, а также укладку каменной соли на обледеневшие поверхности для предотвращения скольжения.

9. Обслуживание клиентов: включает профессиональную, быструю и вежливую переписку с арендаторами при планировании и предоставлении услуг по техническому обслуживанию, а также с подрядчиками, которые предоставляют дополнительные услуги объекта.

10. Управление временем: включает в себя поддержку организованной системы планирования и отслеживания, обычно на компьютере, для эффективного выполнения всех запросов на обслуживание своевременно и в том порядке, в котором они были получены, или по степени срочности.

Очевидно, что некоторые из этих требуемых навыков различаются или не применяются, например, уход за территорией и уборка снега, в зависимости от местоположения или особенностей территории многоквартирного дома. Остальные навыки, однако, являются стандартными требованиями для всей страны — фактически, большинство агентств по управлению недвижимостью требует, чтобы техники по техническому обслуживанию были сертифицированы HVAC и EPA Universal. Кандидаты на работу, имеющие лицензию и / или аттестат для выполнения любых из этих обязанностей по техническому обслуживанию, также получают благоприятное рассмотрение.

Если вы специалист по обслуживанию, какие из этих навыков вы практиковали в контексте работы, а не только на собственном опыте дома? Иногда управляющие недвижимостью считают непрофессиональный опыт подходящим, особенно для таких задач, как уборка или уборка снега, но как бы вы описали такой опыт на собеседовании, чтобы передать адекватную компетентность? Пожалуйста, обсудите, как вы могли бы выделить свои передаваемые навыки.

Предотвращение ошибок технического обслуживания в многоквартирных и многоквартирных домах

Обследовали ли ваши клиенты в последнее время свой многоквартирный дом или многоквартирный дом на предмет угроз безопасности? Управляющие недвижимостью, члены совета кооперативов и владельцы многоквартирных домов несут ответственность за надлежащий уход за общими элементами собственности и предотвращение чрезвычайных ситуаций, связанных с техническим обслуживанием, таких как наводнения и опасные для жизни события, такие как пожары.Отказ от требований по техническому обслуживанию и безопасности может быть прямым результатом знания факторов риска.

Очевидно, что разные объекты недвижимости будут иметь разные факторы риска, но вот несколько общих опасностей, на которые могут обратить внимание ваши клиенты:

1. Проверьте электрические провода и системы — Это не то, о чем вы часто думаете, но неисправная устаревшая электрическая проводка и системы являются одной из основных причин пожаров в общественных ассоциациях и кондоминиумах.Эти вопросы должны вызывать особую озабоченность, особенно в общественных ассоциациях, кондоминиумах или многоквартирных домах, у которых есть системы электропроводки и распределения электроэнергии, которым исполнилось 30 лет (или старше).
2. Водонагреватели — Средний срок службы стандартного бака для горячей воды составляет примерно 10 лет. Рекомендуется заблаговременно заменять резервуары для горячей воды по истечении 10 лет или около того, чтобы избежать возможных утечек и затопления.
3. Отстойники / эжекторные насосы — Неисправные отстойники / эжекторные насосы — частая причина, по которой кондоминиумы испытывают водный ущерб.Профилактическая замена отстойных насосов каждые 5 лет — отличный способ избежать неисправностей и потенциально поможет избежать утечек воды.
4. Наружные грили — По данным Национального агентства противопожарной защиты, 50% всех пожаров, создаваемых газовыми или угольными грилями, начинаются на балконах или подъездах. Попробуйте порекомендовать своим клиентам, управляющим недвижимостью, каждую весну рассылать ВСЕМ арендаторам уведомление о важности соблюдения безопасных методов приготовления на гриле.
5. Канализация и дренажные трубы — Одна из наиболее частых причин аварийного обслуживания для общественных объединений связана с перебоями в водопроводе и засорами. Ассоциации должны проводить техническое обслуживание сантехники не реже одного раза в год для всех основных дренажных и канализационных линий. Кроме того, все водосборные бассейны должны быть очищены во время обслуживания сантехники.
6. Вентиляционные отверстия сушилки — Основная причина возгорания вентиляционных отверстий сушилки связана с неправильной очисткой ловушек для ворса, вентиляционных отверстий и участков, прилегающих к сушилкам.Убедитесь, что ваши клиенты регулярно чистят вентиляционные отверстия сушилки, и всегда имейте при себе огнетушитель во всех местах общего пользования.
7. Стиральные машины — Неправильное обслуживание стиральных машин заставляет ваших клиентов, управляющих недвижимостью, рисковать протеканием воды и наводнениями в товариществах кондоминиумов и многоквартирных домах. Предложите клиентам из вашей общественной ассоциации принять и обеспечить выполнение постановления об обязательной замене шланга стиральной машины, чтобы избежать потенциального затопления или повреждения водой.

Призывайте своих клиентов к активным действиям по содержанию своих зданий. Ваши клиенты могут снизить степень риска, регулярно осматривая свое имущество!

Чтобы узнать больше о New Empire Group, Ltd., посетите наш веб-сайт www.NewEmpireGroup.com или найдите нас в Facebook, LinkedIn и Twitter!

Ознакомьтесь с великолепными программами страхования кондоминиумов, кооперативным страхованием, страхованием квартир и страхованием управляющего недвижимостью, которые New Empire Group, Ltd.предложения!

.

No related posts.