Разница между общим имуществом в многоквартирном доме и инфраструктурой, обслуживающей индивидуальные дома
19.01.2017г.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Конституционный Суд РФ рассмотрев вопрос конституционности указанной нормы указал следующее.
В силу норм, регулирующих правовой режим права собственности на имущество в многоквартирном жилом доме возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в таком доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу. Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре.
Вместе с тем, в действующем законодательстве отсутствует специальное регулирование, посвященное правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, поскольку обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками. Соответственно, закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
Жилищным кодексом Российской Федерации предусматривается возможность создания товариществ собственников жилья собственниками нескольких жилых домов, если эти дома расположены близко, на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома (пункт 2 части 2 статьи 136).
Участником отношений по созданию и приобретению обслуживающего индивидуальные жилые дома имущества в интересах собственников этих домов может являться созданное ими товарищество собственников жилья, которое в указанном случае представляет в регистрирующий орган соответствующие правоустанавливающие документы, являющиеся основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Следовательно, если стороной сделки по созданию или приобретению объектов обслуживающей жилые дома инфраструктуры в интересах домовладельцев выступает товарищество собственников жилья, оно же и указывается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника имущества общего пользования.
Вместе с тем, указание в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на принадлежность недвижимого такого имущества общего пользования, юридическому лицу, действующему в организационно-правовой форме «товарищество собственников жилья», предполагает, что у него как собственника такого имущества отсутствует самостоятельный интерес в нем, отличный от интересов его участников, и что данное юридическое лицо распоряжается им в интересах своих участников, не нарушая при этом прав других лиц.
В свою очередь, собственники индивидуальных жилых домов, в том числе не являющиеся членами товарищества собственников жилья, которые считают, что их права и законные интересы нарушены действиями данного товарищества, направленными на отчуждение объектов обслуживающей эти дома инфраструктуры, в силу прямого указания закона вправе оспаривать зарегистрированное право на недвижимое имущество.
С учетом изложенного, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 № 23-П «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой гражданина Н.Н. Марасанова» положения абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признаны соответствующими Конституции Российской Федерации.
Что входит в понятие текущий ремонт многоквартирного дома, Санкт-Петербург | вопрос №785885 от 27.09.2021
1. ЖК РФ.
«Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».
2. Неприменимо. Общее имущество собственников дома — то, что находится за пределами квартир. Места общего пользования — внутри квартир.
ЖК РФ.
«Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника».
Вам помог ответ?ДаНет
Понятие и состав общего имущества многоквартирного дома #1100246
Введение 3Глава 1. Понятие общего имущества в многоквартирном доме 5
Глава 2. Состав общего имущества в многоквартирном доме 9
Глава 3. Управление многоквартирным домом и управление общим имуществом в многоквартирном доме: понятие, содержание и соотношение 15
Список использованной литературы 23
Целью исследования в работе является всестороннее, комплексное изучение теоретического вопроса – понятия и состава общего имущества многоквартирного дома.
Основные задачи исследования:
1. Исследовать понятие общего имущества многоквартирного дома.
2. Провести анализ состава общего имущества многоквартирным домом.
3. Определить понятие, соотношение и содержание понятий — управление многоквартирным домом и управление общим имуществом в многоквартирном доме.
Контрольная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной в ходе написания данной работы литературы
Нормативно-правовые акты
2. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004, ред. от 17.12.2009, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010) // «Парламентская газета», N 7-8, 15.01.2005.
3. Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ред. от 21.03.2002, принят ГД ФС РФ 24.05.1996) // «Российская газета», N 119, 26.06.1996.
4. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // «Российская газета», N 184, 22.08.2006
6. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.05.2004 N А78-6759/02-С2-2/206-Ф02-1602/04-С1.
8. Белов В.А., Бушаенкова С.А. Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления многоквартирным домом // Законодательство. 2006. N 12., 100с.
9. Борзенкова Т.А. Правовой статус многоквартирного дома: проблемы определения // Актуальные проблемы права России и стран СНГ-2007: Материалы IX Международной научно-практической конференции, 29 — 30 марта 2007 г. Челябинск, 2007. Ч. II. 500с;
10. Гордеев Д.П., Прокофьев В.Ю. Законодательное регулирование управления многоквартирными домами // Жилищное право. 2002. N 2. 98с.
12. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. 120с.
13. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М., 2008. 672с.
14. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. 573с.
15. Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2008. 23с.
16. Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. 489с.
18. Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2007. N 6. 200с;
19. Скворцов О.Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2007.695с.
20. Стрембелев С.В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом // Закон. 2006. N 8., 99с.
21. Тужилов В.П. Понятие жилого помещения // «Цивилист», 2009, N 2, 190с.
22. Шахов С.Ю. Правовая сущность и способы управления многоквартирным домом: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2007. 30с.
| Тема: | Понятие и состав общего имущества многоквартирного дома |
| Артикул: | 1100246 |
| Дата написания: | 27.04.2011 |
| Тип работы: | Контрольная работа |
| Предмет: | Жилищное право |
| Оригинальность: | Антиплагиат.ВУЗ — 62% |
| Количество страниц: | 25 |
|
|
Актуальные вопросы и ответы
Актуальные вопросы и ответы
Вопрос: Что относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме?
Ответ: К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Вопрос: Кому в многоквартирном доме принадлежит общее имущество?
Ответ: Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) независимо от способа управления многоквартирным домом, в том числе и при управлении домом ТСЖ.
Вопрос: Что является органом управления многоквартирным домом?
Ответ: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ)
Вопрос: К чьей компетенции относится принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом?
Ответ: К компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Вопрос: Назовите вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
Ответ: К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
- выбор способа управления многоквартирным домом;
- другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Вопрос: При каком условии общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум)?
Ответ: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
Вопрос: В какой срок инициатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен оповестить собственников помещений о проведении такого собрания?
Ответ: Инициатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен оповестить собственников помещений вне позднее чем за 10 дней до даты его проведения. (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Вопрос: Кто вправе голосовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме?
Ответ: Правом голосования на собрании собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме или их уполномоченные представители (ч. 1,2 ст. 48 ЖК РФ).
Вопрос: Каким количеством голосов обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений?
Ответ: Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности за общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Вопрос: Каким числом голосов принимаются решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом?
Ответ: Решения о выборе способа управления многоквартирным домом принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопрос: Каковы сроки внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги?
Ответ: Плата должна вноситься ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим. Существует положение о возможности установления иного срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги договором управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает в качестве существенного условия договора управления не срок внесения платы, а более широкое условие: порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.
Вопрос: Нужно ли платить за жилое помещение и коммунальные услуги, если помещение не используется?
Ответ: Жилищный кодекс устанавливает обязательность внесения собственниками, нанимателями и иными лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги независимо от использования или неиспользования соответствующих помещений. При наличии приборов учета расчет платы за соответствующие виды коммунальных услуг производится с использованием их показаний, без какого-либо перерасчета, независимо от факта проживания в жилом помещении. При временном отсутствии граждан в занимаемом жилом помещении внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с обязательным перерасчетом платежей (но не обязательно полным освобождением от соответствующей платы) за период временного отсутствия. Порядок такого перерасчета утверждается Правительством Российской Федерации. При этом часть коммунальных услуг, предоставление которых не прерывается при временном отсутствии (например, отопление в многоквартирном доме) необходимо оплачивать независимо от факта такого отсутствия.
Вопрос: Кто и в какие сроки должен информировать жильцов об изменении платы за жилое помещение и коммунальные услуги?
Ответ: Кодекс устанавливает предельный срок предоставления информации: не позднее, чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в новом размере.
Вопрос: Какие меры могут быть применены к неплательщикам за жилье и коммунальные услуги?
Ответ: Жилищный кодекс предусматривает, что лица, не исполнившие или исполнившие ненадлежащим образом свои обязательства (несвоевременно или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги) обязаны уплатить своему кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты. Снижение размера пени или ее отмена не допускается. Уплата установленной кодексом пени производится независимо от того, предусмотрена она договором или нет. Пени начисляются от не выплаченных должниками в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты, по день фактической выплаты включительно. При этом кодекс устанавливает запрет на увеличение установленного размера пеней.
Вопрос: Должен ли собственник оплачивать содержание и ремонт общих помещений многоквартирного дома?
Ответ: Жилищный кодекс устанавливает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Содержание понятия собственности физических и юридических лиц в многоквартирных домах содержится в ст. 289 Гражданского кодекса, определяющей что «собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома». Под общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме в соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса понимаются «общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».
Нормы Жилищного кодекса конкретизируют и расширяют понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также устанавливают, что бремя содержания жилого помещения и бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме заключается во внесении собственниками помещений платы за содержание и ремонт жилого помещения. Собственники помещений участвуют в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно их доле в праве общей собственности на это имущество.
За что мы несем ответственность в многоквартирном доме?
Со вступлением в силу Жилищного Кодекса Российской Федерации в 2004 году на нас, как на жителей многоквартирных домов законодатель возложил новые права и новые обязанности в области жилищных отношений. Были введены новые понятия, а некоторые старые, привычные для нас – приобрели новый смысл. Не разобравшись в новой системе жилищных отношений, мы рискуем заплатить за свое незнание потерей привычных и таких нужных для нас благ в виде тепла, воды, и просто крыши над головой.
На сегодняшний день большинство квартир в многоквартирных домах приватизированы, то есть находятся в частной собственности жителей. Небольшая часть жилья является муниципальной. Жители, проживающие в муниципальных квартирах, обязаны заключать договора социального найма с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Белоярского городского округа. Также есть квартиры в наших домах, которые были переведены из разряда «Жилое помещение» в разряд «Нежилых помещений» и используется предпринимателями в коммерческих целях (для извлечения прибыли). Кроме того, собственниками жилого фонда могут быть юридические лица, федеральные и региональные ведомства, однако о них мы говорить не будем, так как такого жилфонда на территории Белоярского городского округа немного.
Статьей 30 Жилищного кодекса определены права и обязанности собственника жилого помещения, коим является и квартира в многоквартирном доме:
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе передавать во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании…
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Из данной статьи закона следует, что мы являемся собственниками не только наших квартир, но мы еще и собственниками общего имущества многоквартирного дома.
Понятие общего имущества многоквартирного дома раскрывается в статье 36 Жилищного кодекса. Так, к общему имуществу относятся:
— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме;
— иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физкультурой и спортом;
— крыши, ограждающие несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
— земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Таким образом, по закону, у нас – жителей многоквартирных домов, есть общее имущество, за которым мы должны самостоятельно следить, содержать и ремонтировать за свой счёт. И от того как мы будем распоряжаться и владеть своим общим имуществом, будет зависеть состояние нашего многоквартирного дома. Каким будет наш дом – зависит теперь только от нас самих.
Состав общего имущества многоквартрного дома
За что платят собственники многоквартирных домов
Право собственности | Britannica
Право собственности , принципы, политика и правила, в соответствии с которыми должны разрешаться споры по поводу собственности и по которым могут быть структурированы сделки с недвижимостью. Что отличает право собственности от других видов права, так это то, что право собственности регулирует отношения между членами общества в отношении «вещей». Вещи могут быть материальными, такими как земля, фабрика или бриллиантовое кольцо, или они могут быть нематериальными, например, акции и облигации или банковский счет.Таким образом, право собственности имеет дело с распределением, использованием и передачей богатства и объектов богатства. Таким образом, он отражает экономику общества, в котором находится. Поскольку он касается контроля и передачи богатства между супругами и поколениями, закон о собственности также отражает семейную структуру общества, в котором оно находится. Наконец, поскольку оно касается таких фундаментальных вопросов, как экономика и структура семьи, право собственности также отражает политику общества, в котором оно существует.
В этой статье описаны основные системы права собственности, которые существовали исторически и существуют сегодня. Основное внимание уделяется двум основным западным системам права, которые стали доминировать в промышленно развитом мире: англо-американской системе, производной от английского общего права, и системе гражданского права, которая была разработана на европейском континенте на основе римского права. В статье также будет проведено сравнение англо-американского права собственности с его аналогами в различных гражданских законах (т.е., право, основанное на римском праве, а не на английском общем праве) стран, включая Германию и современный Китай. Особое внимание будет уделено нормам права собственности в странах, которые из-за своей социалистической политической системы не признавали частную собственность на собственность. В качестве основных примеров будут использованы Россия и Румыния.
Определение и основные темы
Задача определения
Собственность часто определяют как права человека на вещь.Трудности с этим определением давно беспокоят теоретиков права.
Та же проблема определения возникает и в незападных обществах. В России, например, слово собственности ( собственности ) может иметь различные значения. В некоторых случаях он используется как эквивалент вещей, вещей или недвижимости. Он также используется для обозначения права собственности. В современной России термин собственность наиболее точно понимается как экономические отношения между владельцем вещи и всеми другими лицами по отношению к этой вещи.
Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчасПраво собственности лучше всего понимать как совокупность правовых отношений между людьми в отношении вещей. Это сумма прав и обязанностей, привилегий и запретов, полномочий и ответственности, инвалидности и иммунитетов, которые существуют в отношении вещей. Это верно как для западных, так и для незападных правовых систем. Итак, что отличает право собственности от всех других правовых отношений, так это то, что правовые отношения права собственности имеют дело с вещами.
Для целей данной статьи все материальные вещи включены в сферу права собственности, даже если конкретная правовая система отрицает классификацию «собственности» в отношении определенных видов материальных вещей. Многие, но не все, правовые системы, которые признают отдельную категорию права собственности, также включают в эту категорию некоторые нематериальные вещи, такие как акции и облигации, но не другие нематериальные вещи, такие как требования о компенсации за правонарушения (например, деликт или деликт). Используемое здесь определение права собственности включает только те нематериальные вещи, которые обсуждаемая правовая система классифицирует как собственность.Для обсуждения права собственности, относящегося к другим формам нематериальных активов, см. Закон об интеллектуальной собственности.
Это описательное определение права собственности позволяет сказать, что не существует известной правовой системы, в которой не было бы права собственности. В правовой системе может не быть категории, которая соответствует собственности в западных правовых системах, но каждая известная правовая система имеет определенный набор правил, регулирующих отношения между людьми, по крайней мере, в отношении материальных вещей.
Этимология
Описательное определение закона о собственности, принятое для этой статьи, очень далеко от того, что слово property означает в обычном английском использовании: «объект юридических прав», или «имущество», или «богатство» в совокупности, часто с сильным подтекстом индивидуальная собственность. Английское слово property происходит напрямую или через французское propriété от латинского proprietas , что означает «особый характер или качество вещи» и (в римских писаниях после времен Цезаря Августа) «собственность».Слово proprietas происходит от proprius , прилагательного, означающего «особенный» или «собственный», в отличие от communis , «общий», или alienus , «чужой». Таким образом, еще до того, как это стало юридическим термином, «собственность» на Западе выражает то, что отличает человека или вещь от группы или друг от друга.
Западная тенденция к агломерации
Если право собственности в описательном смысле существует во всех правовых системах, исключительное разнообразие систем собственности незападных обществ предполагает, что любая концепция собственности, кроме описательной, зависит от культуры, в которой она встречается.Даже на Западе, как показывает обсуждение английского слова property , концепция со временем значительно изменилась.
Тем не менее, одна тенденция, по-видимому, характеризует правовую концепцию собственности в описательном смысле на Западе: тенденция к объединению в одно юридическое лицо, предпочтительно то, которое в настоящее время владеет вещью, которая является объектом расследования, исключительное право владения, привилегия использования и право передавать вещь. Говоря техническим языком юридических отношений, западный закон склонен приписывать владельцу вещи следующее: (1) право владеть вещью с обязанностью всех остальных держаться подальше, (2) привилегия пользоваться вещью. без права кого-либо еще препятствовать этому использованию (в сочетании с правом владельца не допускать использования вещи другими), (3) право передавать какие-либо или все права, привилегии, полномочия и иммунитеты владельца кому-либо еще (кто на техническом языке был бы описан как ответственный за осуществление полномочий) и (4) иммунитет от изменения кем-либо тех же прав, привилегий и полномочий (так что все остальные не имеют возможности изменять их).
Знайте свою квартиру Типы недвижимости
Когда вы ищете квартиру для аренды, подумайте о таких вещах, как ваш ценовой диапазон, местоположение, удобства и количество людей, живущих с вами. Эти критерии могут помочь определить тип квартиры, который соответствует вашим потребностям.
Квартиры бывают всех форм и размеров. Если вы не знакомы с терминологией, может быть сложно отследить, что к чему. Как отличить высотку от средней этажности? Студия и лофт? Ниже приведен список распространенных типов квартир и их сравнение друг с другом.
Студия
Квартира-студия обычно состоит из единственной открытой комнаты, в которой вы живете и спите. Квартиры-студии, как правило, меньше по размеру — около 600 квадратных футов — но включают в себя все необходимое: кухню, ванную комнату и жилую площадь. Вы можете услышать, что однокомнатная квартира называется «квартира эффективности». Апартаменты Efficiency — это студии, в которых есть мини-кухня, а не стандартная кухня.
Лофт
Лофт — это еще один тип апартаментов, состоящий из единого открытого пространства без внутренних стен, отделяющих спальню от гостиной.Основное отличие студии от лофта — размер; лофты, как правило, больше в квадратных футах и имеют более высокие потолки.
Кабриолет
В конвертируемой квартире нет спален / жилых помещений. Вместо этого у него есть универсальный план этажа, который позволяет создавать разделение между помещениями и использовать их по своему усмотрению. Вы также можете услышать трансформируемые квартиры, называемые «гибкими квартирами». Г-образная студия — это пример квартиры трансформируемой или гибкой формы.
Микро квартира
С меньшей площадью, чем студия (менее 400 квадратных футов), микроквартиры — самые маленькие варианты в этом списке. Поскольку пространство настолько ограничено, эти жилища обычно включают конструктивные особенности, которые помогают максимально использовать доступную площадь в квадратных футах.
Микроквартиры — это доступный вариант для съемщиков в густонаселенных городских районах, где арендная плата особенно высока.
Низкие, средние и высотные
Мало-, средне- и многоэтажные квартиры — это многоэтажные дома с как минимум одним лифтом.В малоэтажной квартире несколько этажей — обычно четыре или меньше. Средняя этажность выше, от пяти до двенадцати этажей, а в многоэтажной квартире не менее девяти этажей. Средне- и многоэтажные дома наиболее распространены в городских районах.
Ходьба
Walk-up — это многоквартирный дом без лифта, что является основным отличием квартир данного типа от среднего уровня. Для прогулок обычно четыре этажа или меньше. Например, лестница четвертого этажа находится на четвертом этаже жилого комплекса, и вам нужно подняться по лестнице, чтобы добраться до нее.
Дуплекс
Двухуровневая квартира может выглядеть как единый дом снаружи, но она состоит из двух отдельных единиц, расположенных рядом друг с другом, разделяющих их разделяющую стену. Каждая квартира в дуплексе имеет свою дверь снаружи.
В чем разница между таунхаусом и дуплексом?
Основное различие между дуплексом и таунхаусом — это количество квартир в ряду. В таунхаусах, как правило, много квартир, в то время как в дуплексе их всего две (примечание: в триплексе их три, а в квадраплексе четыре).
В чем разница между кондоминиумом и квартирой?
Основное различие между кондоминиумом (или кондоминиумом) и квартирой можно описать одним словом: собственность. Апартаменты и кондоминиумы — это единицы в здании или комплексе. Квартиры, которые сдаются в аренду, называются квартирами. Единицы, которые можно купить, называются кондоминиумами.
Что такое кооператив?
«Кооператив» или жилищный кооператив — это уникальная ситуация, когда жители здания покупают доли своего комплекса, а не отдельную квартиру, в которой они живут.
Что такое многоквартирное жилье?
Многосемейное жилье — это когда несколько семей живут отдельно под одной крышей. Квартиры, кондоминиумы, таунхаусы и дуплексы являются примерами многоквартирных домов. Дополнительные примеры включают:
- Жилье специального назначения — Многосемейная собственность любого стиля, ориентированная на определенный сегмент населения
- Студенческое общежитие — По крайней мере половина единиц предназначена для студентов, посещающих близлежащее учебное заведение
- Жилье для пожилых людей — Предназначено для проживания пожилых людей
- Субсидируемое жилье — Предназначено для съемщиков с низким доходом или особыми потребностями и становится доступным за счет арендной платы и ограничения дохода
Freddie Mac Multifamily покупает ипотечные ссуды на эти типы недвижимости по всей стране.Мы особенно ориентируемся на жилье для рабочей силы — недвижимость с арендной платой, доступную для домохозяйств с доходом в районе среднего или ниже.
Для получения дополнительной информации об аренде посетите My Home by Freddie Mac.
Что такое общая собственность? Часто задаваемый вопрос
Что такое общая собственность? Владельцы квартир, единиц или квартир, как правило, являются членами корпорации собственников , которая ранее называлась «юридическим лицом» . 31 декабря 2007 года (когда вступил в силу Закон 2006 года о корпорациях владельцев) все корпоративные организации стали называться «корпорациями владельцев».
Land Use Victoria — главное агентство правительства штата Виктория по управлению земельными ресурсами. Он регистрирует планы подразделения, которые либо изменяют / создают корпорации владельцев, а также различные приложения, включая изменения адреса или любых правил, которые происходят после создания корпорации владельцев.
Общая собственность четко обозначена в плане разделения собственности; он может включать различные области и части зданий, воздушное пространство, а также земли, которые не определены как заповедники, участки и дороги.
Те, кто хочет купить любую недвижимость, обычно под названием strata , такую как вилла, таунхаус или квартира, скорее всего, услышат этот термин — «общая собственность». Этот термин применяется к различным частям резиденции, которые находятся в коллективной собственности владельцев этого конкретного комплекса.
Итак, что такое общая собственность. Общее имущество может покрыть:
- Подъезд к жилому дому
- Фонды
- Все внешние или ограничивающие стены
- Проходы
- Крыша / пол всего комплекса при определенных обстоятельствах
- Сантехническое оборудование
- Электропроводка
- Прочие объекты
- Сады и благоустройство
- Фойе
- Подъемники
- Ограждение
Общая собственность обычно обозначается более толстыми линиями на планах слоев.
Поскольку каждый собственник имеет долю во всех областях общей собственности, ответственность за эти пространства лежит на всех владельцах. Таким образом, ремонт и техническое обслуживание являются полной ответственностью корпорации владельца .
В то время как корпорация несет полную ответственность, каждый владелец должен вносить свой вклад, гарантируя, что корпорация может обновлять, поддерживать и ремонтировать все эти области и функции в актуальном состоянии. Обычно это касается сборов страты , которые также могут называться корпоративными сборами.
Land Use Victoria объясняет, что для того, чтобы четко определить, что входит в общую собственность; покупатель должен будет проверить копию зарегистрированного плана слоев конструкции. Вам также нужно будет проверить копию текущего поискового запроса этого заголовка общей собственности.
Вы можете приобрести их через правительственный портал Виктории. Название общей собственности предупредит вас о любых изменениях в подзаконных актах, которые могут повлиять на то, что включает и исключает общую собственность.
Для получения дополнительной информации свяжитесь с вашим Bluestone OCM сегодня.
Юридические вопросы и ответы: кондоминиумы и контроль землепользования
Кондоминиумы существуют уже несколько десятилетий. К настоящему времени большинство людей понимают, что кондоминиум — это не тип многоквартирного дома, а особая система владения недвижимым имуществом, которая включает в себя «единицы», находящиеся в индивидуальной собственности, и площади, принадлежащие совместно владельцам квартир («общие части»). В Нью-Гэмпшире кондоминиумы полностью контролируются RSA 356-B. Большинство муниципальных чиновников, участвующих в управлении землепользованием, знают, что строительство кондоминиумов можно регулировать, и, по крайней мере, в целом осведомлены о том, что муниципалитеты обязаны относиться к кондоминиумам так же, как и к другим физически идентичным проектам развития.В то же время существует неопределенность, поскольку кондоминиумы не соответствуют традиционным критериям размеров для контроля землепользования, которые основаны на множестве определенных размеров и форм. Иногда в состав кондоминиумов входят отдельные земельные участки, но чаще их границы определяются стенами, потолками и полами зданий. Часто общая территория — это просто вся земля, улучшения и пространство, не предназначенное для юнитов. Следовательно, проекты кондоминиумов могут включать или не включать границы, которые полезны для управления традиционным контролем за землепользованием.Кроме того, RSA 356-B устанавливает некоторые уникальные стандарты для применения правил землепользования к кондоминиумам.
В. Что в RSA 356-B конкретно говорится о контроле за муниципальным землепользованием?
A. RSA 356-B: 5 обеспечивает:
Ни одно постановление о зонировании или другом постановлении о землепользовании не должно запрещать кондоминиумы как таковые по причине присущей им формы собственности. Ни один кондоминиум не должен рассматриваться по-разному в соответствии с какими-либо постановлениями о зонировании или другом землепользовании, которые допускали бы физически идентичный проект или застройку с другой формой собственности.Никакое постановление о подразделении в любом городе или поселке не должно применяться к кондоминиумам или подразделениям любых конвертируемых земель, конвертируемых помещений или единиц, если только такое постановление не применяется к ним в соответствии с его явными условиями. Тем не менее, города и поселки могут постановлением, что предлагаемые преобразованные кондоминиумы и их использование, которые не соответствуют правилам зонирования, землепользования и территориального плана соответствующего города или поселка, в котором расположена недвижимость, должны получать разрешение на специальное использование, специальное исключение или отклонение, в зависимости от обстоятельств, до преобразования в кондоминиум.В случае одобренного преобразования в кондоминиумы, города, поселки, сельские районы или другие политические подразделения могут налагать такие сборы и сборы, которые законно взимаются такими политическими подразделениями в результате строительства новых структур в той степени, в которой такие сборы и сборы или части таких сборов и сборов, налагаемые на имущество, подлежащее такой конверсии, могут быть разумно связаны с более значительными или дополнительными услугами, предоставляемыми политическим подразделением в результате преобразования.
В. В законе сказано, что к кондоминиумам могут применяться правила разделения. Как это работает?
A. RSA 672: 14, I определяет «подразделение» как «разделение участка, участка или земельного участка на 2 или более участков, площадок, участков или других участков земли для непосредственной цели. или будущее, продажи, аренды, аренды, передачи кондоминиума или строительства… «. Это позволяет совету по планированию применять стандарты подразделения к предлагаемым проектам кондоминиумов, даже если не предлагаются новые индивидуальные «участки».Например, в деле Davis v. Barrington , 127 N.H. 202 (1985) совет по планированию поддержал применение стандартов деления дорог к проекту, состоящему из одного многоквартирного дома из восьми квартир. Однако муниципалитеты должны быть уверены, что наделены полномочиями регулировать кондоминиумы как подразделения. Местное определение «подразделения» должно прямо включать термин «передача кондоминиума», или правила должны включать установленное законом определение посредством ссылки. В противном случае будет считаться, что совет по планированию не имеет юрисдикции подразделения над проектами кондоминиумов.См. Bussiere v. Roberge , 142 N.H. 905 (1998).
Также приятно знать, что различные устройства для реализации и изменения проектов кондоминиумов в соответствии с RSA 356-B не обеспечивают полного освобождения от последующего регулирования. В деле Windham v. Lawrence Savings Bank , 146 N.H. 517 (2001), после получения одобрения совета по планированию для жилого кондоминиума, застройщик представил части участка в кондоминиум поэтапно по мере строительства проекта.Остальная часть участка была обозначена как «расширяемая земля» в соответствии с RSA 356-B, то есть земля не в кондоминиуме, но которая потенциально могла быть добавлена к нему. В конце концов, расширяемая земля была изъята банком и продана третьей стороне без одобрения совета по планированию. Банк утверждал, что, поскольку RSA 356-B позволяет застройщику «неограниченное усмотрение при добавлении частей расширяемой земли к кондоминиуму, правила городского подразделения не применяются к расширяемой земле». Суд не согласился, постановив, что RSA 356-B не является «альтернативной процедурой утверждения подразделения.См. Также Ryan James Realty, LLC против Villages at Chester Condominium Ass’n , 153 N.H. 194 (2006).
В. Все ли, что нам нужно, чтобы регулировать строительство кондоминиумов, — это правила о подразделениях?
A. Не во всех ситуациях. Например, в деле Lemm Development Corp. v. Bartlett , 133 N.H. 618 (1990) истец получил одобрение подразделения на проект кондоминиума в 1986 году, а в 1988 году подал заявку на разрешение на строительство объектов для отдыха на общей земле.Городские власти утверждали, что требуется одобрение совета по планированию, но суд постановил, что юрисдикция совета по планированию отсутствовала, потому что не было дальнейшего «разделения собственности или физического разделения земли», и Бартлетт не утвердил полномочия на рассмотрение плана участка.
Обзор плана участка также не охватывает все ситуации. Регулирование жилищного плана ограничивается «развитием, изменением или расширением использования участков для… многоквартирных жилых единиц, которые определяются как любые строения, содержащие более двух жилых единиц…».»RSA 674: 43, I. Некоторые проекты жилых кондоминиумов состоят только из одно- и двухквартирных домов или в сочетании с многоквартирными домами.
В. Должно ли постановление о зонировании касаться строительства новых кондоминиумов?
A. Как упоминалось ранее, кондоминиумы часто не подходят для традиционного контроля за землепользованием. Постановления о зонировании будут определять минимальный размер лота, размер лота и отступы линий лота для строений, а также могут предписывать только одно основное строение для каждого лота.Такие стандарты трудно применить к проекту кондоминиума с несколькими квартирами, предложенными для одного участка. Более того, RSA 356-B: 5 требует, чтобы предлагаемый проект кондоминиума рассматривался как «физически идентичный проект или застройку с другой формой собственности». Одним из способов решения этой проблемы является принятие в качестве инновационного механизма контроля землепользования, регулируемого специальным разрешением на использование в соответствии с RSA 674: 21, набора стандартов зонирования для кластерной или другой нетрадиционной «запланированной жилой застройки», которая может или не может входить в состав форма кондоминиума.Эти стандарты могут касаться таких вопросов, как минимальное расстояние между строениями, отступление от общих проездов и общая плотность застройки, и все это без привязки к участкам или линиям участков. Feins v. Wilmot , 154 N.H. 715 (2007), иллюстрирует важность внимания к деталям при принятии таких мер. Там город принял положения о кластере, которые непреднамеренно не смогли контролировать общую плотность застройки, потому что не было ограничений на количество жилых единиц, разрешенных на одно многоквартирное здание.Городские власти безуспешно утверждали, что должна применяться максимальная плотность в нижележащем жилом районе. Обратитесь за советом к своему консультанту по планированию и муниципальному прокурору.
В. В законе также говорится, что в случае несоответствующего использования муниципалитеты имеют определенные полномочия по регулированию преобразования существующей застройки в собственность кондоминиума. Насколько там контроль?
A. Прежде всего, чтобы регулировать преобразование кондоминиумов, RSA 356-B: 5 предусматривает, что должно быть постановление, требующее специального разрешения на использование, специального исключения или отклонения для преобразования кондоминиума.Ряд решений Верховного суда указывает на то, что советы по землепользованию не обладают большими полномочиями в этой области. В деле Cohen v. Henniker , 134 N.H. 425 (1991) истец владел двумя многоквартирными домами, которые в соответствии с постановлением о зонировании находились в допустимом несоответствующем использовании. Совет по планированию отказал подразделению в утверждении предложенного преобразования кондоминиума на том основании, что это предложение не соответствует постановлению о зонировании. Не было никаких указаний на то, что использование собственности каким-либо образом изменится.Суд отменил решение совета директоров, постановив, что в соответствии с RSA 356-B: 5 и доктриной несоответствующего использования заявка может быть отклонена «только в том случае, если преобразование кондоминиума повлияет на землепользование». В деле Доваро 12 Атлантик, ООО против Хэмптона , 158 NH 222 (2009) городские власти заявили, что предлагаемое преобразование шести квартир и коттеджа в кондоминиум с сезонного на круглогодичное использование может быть отклонено, поскольку это будет значительным расширением. несоответствующего использования. Но суд постановил, что нет никаких доказательств того, что круглогодичное проживание существенно повлияет на район, и характер использования будет таким же.Наконец, в тех случаях, когда постановление о зонировании прямо запрещало преобразование кондоминиумов в «туристические домики» (которые определялись как нежилые единицы), Суд постановил, что постановление было отменено RSA 356-B: 5, где не было предложено никаких физических изменений и использование останется сезонным. Rye Bd. Of Selectmen v. Rye Zoning Bd. Of Adjustment , 155 N.H. 622 (2007).
В. Когда предлагается застройка участка, прилегающего к кондоминиуму, кто в кондоминиуме является «упором»?
А. RSA 672: 3 частично предусматривает: «Для целей получения уведомления муниципалитетом о слушании местного совета по землепользованию в случае, когда прилегающая собственность находится в кондоминиуме или другой коллективной форме собственности, термин упор означает должностные лица коллектива или ассоциации, как это определено в RSA 356-B: 3, XXIII ».
RSA 356-B: 3, XXIII определяет «должностное лицо» как «любой член совета директоров или должностное лицо ассоциации владельцев паев». Однако для целей обжалования, Johnson v.Wolfeboro , 157 NH 94 (2008), постановил, что владелец кондоминиума, чья квартира находилась в пределах 200 футов от границы и 500 футов от здания, о котором идет речь, был «обижен» и мог обжаловать решение совета по планированию в суде высшей инстанции, несмотря на то, что совет директоров кондоминиума проголосовал не против подачи заявления.
Местные чиновники в муниципалитетах-членах NHMA могут связаться с юристами LGC для получения дополнительной информации по этой и другим интересующим вопросам с понедельника по пятницу, 8:30 a.м. до 16:30 по телефону 800.852.3358, доб. 384. Школьные чиновники должны связаться с юристом Ассоциации школьных советов Нью-Гэмпшира по телефону 800.272.0653.
Что такое общая собственность и почему это важно?
Покупка квартиры отличается от покупки дома.
Ключевым отличием является структура собственности.
С домом ваша участь — это ваша участь, и все.
В случае единицы сама партия составляет лишь часть общей стоимости единицы.
Не менее важным является общая собственность юридического лица, в состав которого входит лот.
Итак .. что такое общая собственность?
Представьте себе жилой дом.
Это здание будет состоять из нескольких квартир.
Как люди добираются до своих квартир и выходят из них? Должна быть какая-то точка доступа; фойе, лестница или лифт, способ, которым жители могут попасть в свои дома и выйти из них.
Лестница, лифт или другие точки доступа жизненно важны для всех участков в здании, но кто «владеет» этими участками?
Эти районы являются общей собственностью.
И корпоративное объединение, или корпоративное объединение владельцев, как его иногда называют, создается специально для того, чтобы владеть и поддерживать общую собственность в интересах всех владельцев лотов.
Примеры общего имущества
КорпорацииBody бывают разных форм и размеров, чем просто многоквартирные дома. Определяющим фактором является совместное владение, которое может осуществляться практически в отношении любого вида собственности.
И поскольку телесные корпорации бывают разных форм и размеров, то же самое относится и к общей собственности.
Наиболее распространенные области общего пользования:
- лестницы, лифты и фойе
- цокольный паркинг
- сады
- бассейнов
- спортзалов
- подъездных путей
- Инфраструктура, такая как электроэнергия, канализация и водоснабжение
- стыковые стены (где половина стены — много, а половина — общее имущество)
- крыш
Общая собственность каждого юридического лица очень индивидуальна. В Квинсленде при определении общей собственности помогает то, по какому плану зарегистрировано юридическое лицо; План формата здания или план стандартного формата.В зависимости от вашего плана будут применяться разные правила определения общей собственности.
Кто отвечает за общее имущество?
Одна из самых больших проблем, возникающих в корпоративных корпорациях, — это определение того, что является общей собственностью, а что — Лотом.
Это большое дело, потому что юридическое лицо (или все владельцы лотов вместе взятые) несут ответственность за общее имущество, а владелец лота несет полную ответственность за него.
Гораздо проще финансировать 1/10, 1/20 или 1/200 большой проблемы, чем финансировать ее самостоятельно.И наоборот, неприятно платить 1/10 или 1/20 стоимости проблемы, когда эта проблема проявляется в другом лоте.
Следовательно, споры могут и часто возникают.
Чтобы количественно определить, что является общим достоянием вашей схемы, обратитесь к вашему плану. Если у вас есть дополнительные вопросы, обсудите этот вопрос с вашим корпоративным менеджером, комитетом или корпоративным уполномоченным.
Общее имущество и исключительное пользование
Общая собственность часто определяется как «все, что не содержится на участке».Иногда, правда, участки общей собственности передаются в исключительное пользование конкретному владельцу участка.
Распределение исключительного использования должно быть записано либо в самом заголовке, либо в Заявлении об управлении сообществом. После записи эта область становится продолжением выделенного участка. Другие владельцы лотов не могут использовать территорию исключительного пользования.
В большинстве случаев владелец лота будет обязан поддерживать территорию исключительного использования, хотя важно отметить, что эта территория по-прежнему остается общей собственностью.Например, владельцу пентхауса может быть предоставлено исключительное право на использование площади крыши, однако, если утечка разовьется в самой крыше, ремонт, скорее всего, останется за корпоративным органом (я говорю, вероятно, потому что каждое юридическое лицо и обстоятельства индивидуальны).
Почему общая собственность важна
Покупка квартиры отличается от покупки дома. Большинство подразделений являются частью корпоративных корпораций, и это сопряжено с дополнительными обязанностями и рисками, не в последнюю очередь из-за общинного характера инвестиций и условий жизни.
Общая собственность используется как средство компенсации риска и ответственности юридического лица путем предоставления дополнительной стоимости.
И это значение может быть значительным.
Некоторые примеры добавленной стоимости включают:
- расположение, например, на пляже или в центре города
- здание охраны
- бассейнов курортного типа
- теннисных кортов
- управление на месте
Проще говоря, здание или комплекс и его удобства, это общая собственность, составляют существенную часть привлекательности и, следовательно, стоимость любой данной единицы
Конечно, все эти «дополнительные услуги» должны финансироваться владельцами участков совместно, так что это палка о двух концах.
Это особенно важно, если у общего имущества или юридического лица возникли существенные и дорогостоящие проблемы, которые необходимо будет исправить за счет владельца участка.
Именно поэтому опытные инвесторы получают предварительный отчет о страте покупки; чтобы убедиться, что они знают, во что покупают.
Ресурсы общей собственности | Encyclopedia.com
Во всем мире существуют активы, которые не являются ни частной, ни государственной, а общей.Этот термин обозначает класс институтов, которые регулируют владение активами и права доступа к ним. Активы общей собственности следует отличать от «общественных благ» тем, что, в отличие от последних, использование кем-либо единицы актива общей собственности обычно уменьшает доступную для других сумму на одну единицу (в экономической терминологии таким активом является конкурирующий в использовании). Институт общей собственности порождает и таит в себе взаимные внешние эффекты. Поскольку некоторые из наиболее интересных примеров активов общей собственности — это природные ресурсы, эта запись ограничена ими.
Global and Local Commons
Вообще говоря, есть два типа ресурсов общей собственности. Активы, которые являются мобильными и имеют глобальный охват, подлежат «открытому доступу» в том смысле, что каждый в принципе имеет к ним доступ. Атмосфера Земли как источник благосостояния человека и приемник сточных вод является классическим примером: по физическим причинам атмосфера не может быть приватизирована и не может быть экспроприирована каким-либо государством. В новаторской статье, опубликованной в 1954 году, Х.Скотт Гордон утверждал, что актив, являющийся собственностью каждого, на самом деле ничьей собственностью не является. Он показал, что ресурсы с открытым доступом используются чрезмерно, поскольку ограничение их использования отвечает общественным интересам. Его рассуждения были просты: учитывая, что ресурсные базы конечны по размеру, они имеют положительную социальную ценность. Но ресурс с открытым доступом бесплатен для всех, кто им пользуется. Таким образом, затраты, которые несет каждый пользователь, меньше, чем они должны быть в идеале. При открытом доступе рента, относящаяся к ресурсной базе, рассеивается; есть чрезмерное использование.Налог с пользователей (или, альтернативно, квота) сам по себе является государственной политикой.
Следует отметить, что производство общественных благ и использование ресурсов открытого доступа отражают черты, которые являются зеркальными противоположностями друг друга: при отсутствии коллективных действий наблюдается дефицит общественных благ и чрезмерное использование ресурсов открытого доступа. . Замечательная метафора Гаррета Хардина «трагедия общин» (Hardin, 1968, стр. 1,243–1248) применима к ресурсам с открытым доступом. Изменение климата, вызванное антропогенными причинами, является примером такой «трагедии».«В предыдущие тысячелетия спрос был бы небольшим, и такие ресурсные базы, как атмосфера и открытое море, по закону были бы бесплатными товарами. Но в двадцать первом веке дело обстоит иначе.
Однако есть географически локализованные ресурсы, которые являются общей собственностью четко определенных групп людей, но к которым люди, не принадлежащие к группам, не имеют права доступа. В настоящее время стало обычным называть такие активы «ресурсами общей собственности» или ОР, которые — неудачное использование, поскольку ресурсы с открытым доступом также являются общим достоянием.В дальнейшем CPR называются «местным достоянием».
Теория, характеризующая использование местных общин, была разработана Парта Дасгупта и Г. М. Хил (1979, стр. 55–78) как вечная, некооперативная игра с участием N игроков (N> 1). Их модель приняла форму модифицированной версии игры Prisoners ‘Dilemma. Они показали, что если N меньше, чем число тех, кто воспользовался бы ресурсом, будь это открытый доступ, рента действительно снижается в некоторой степени, но не полностью. Однако авторы отметили, что, поскольку местные общины пространственно ограничены, можно контролировать использование ресурса друг другом.Таким образом, авторы утверждали, что общины в принципе должны иметь возможность не только достичь соглашения об использовании местных общин, но и реализовать это соглашение. Дасгупта и Хил исследовали как налоги, так и квоты как возможные механизмы регулирования. С тех пор выросла обширная и богатая эмпирическая литература по местным общинам в бедных странах, подтверждающая эти предсказания теории (Мерфи и Мерфи, 1985; Уэйд, 1988; Остром, 1990, 1996; Фини и др., 1990; Баланд и др.). Platteau, 1996; среди многих других).
Примеры местных общин
К местным общинам относятся пастбищные угодья, пастбища, земли, временно выведенные из эксплуатации, рыболовство во внутренних и прибрежных районах, ирригационные системы, леса, леса, резервуары, пруды и зоны отдыха. В бедных странах права собственности на местное достояние чаще всего основываются на обычаях и традициях; они обычно не подкреплены делами, которые прошли бы тщательное рассмотрение в судах. Таким образом, владение жильем не всегда является надежным — это жизненно важная проблема.
Обширно ли местное достояние? В процентном отношении к общим активам их присутствие широко варьируется в экологических зонах. Этому есть объяснение, основанное на желании человека снизить риск. Общественные права собственности позволяют членам группы снижать индивидуальные риски путем объединения своих рисков. Практически сразу же можно сделать вывод о том, что местные общины наиболее заметны в засушливых регионах, горных регионах и неорошаемых территориях и наименее заметны во влажных регионах и в долинах рек.Еще одно следствие состоит в том, что неравенство в доходах меньше в тех местах, где местное население более заметно. А вот совокупный доход — другое дело; Самыми бедными являются засушливые и горные районы и неорошаемые районы.
Исследования Н. С. Джодхи в ряде засушливых сельских районов Индии, опубликованные в 1986 году, показали, что доля дохода домохозяйства, основанная непосредственно на местном достоянии, находится в диапазоне от 15 до 25 процентов. У. Кавендиш пришел к еще большим оценкам из исследования деревень в Зимбабве, опубликованного в 2000 году.Доля дохода домохозяйства, основанная непосредственно на местном достоянии, составляет 35 процентов, а показатель для беднейшего квинтиля составляет 40 процентов. Такие доказательства, которые были обнаружены Джодхой и Кавендишем, конечно, не доказывают, что местные общинные земли в их выборках хорошо управлялись, но они действительно показывают, что у сельских домохозяйств были бы сильные стимулы для разработки механизмов, посредством которых они могли бы управлять .
Управляется ли местное достояние совместно? Не всегда, но во многих случаях они были или были в прошлом.Местные сообщества обычно открыты только для тех, кто имеет исторические права, благодаря родственным связям или членству в сообществе. Их управление опосредуется социальными нормами поведения, которые возникли в длительных отношениях между членами сообщества. Эмпирическое следствие состоит в том, что, если местные общины не приобретут правовой статус в современном смысле, можно ожидать, что их управление рухнет, если члены станут отдельно мобильными в процессе экономического развития. Теории социального капитала, которые много обсуждаются в последние годы, нашли подходящий полигон в местных сообществах.Было установлено, что структуры управления местным достоянием определяются характером природных ресурсов, находящихся под их юрисдикцией. Например, было обнаружено, что общинные институты, управляющие прибрежным рыболовством, отличаются по конструкции от институтов, управляющих местными ирригационными системами.
Хорошая новость — то, что местные коммунальные хозяйства часто управляются. Однако есть два досадных факта. Во-первых, общий вывод состоит в том, что права на продукты из местных общин часто основывались и основывались на частных владениях: более богатые домохозяйства пользуются большей долей выгод от общинных благ, что согласуется с теорией кооперативных игр.В крайних случаях доступ ограничивается привилегированными членами сообщества (например, кастовые индусы в Индии, как показал Бетей в 1983 году).
Второй прискорбный факт заключается в том, что за последние годы во многих более бедных частях мира произошла деградация местных общин. Одна из причин этого была отмечена ранее: растущая мобильность среди членов сельских сообществ. Другой причиной было давление населения, из-за которого оппортунистическое поведение как местных жителей, так и посторонних стало неизбежной реакцией на экономическое отчаяние.Еще одна причина связана с тем, что государство устанавливает свою власть путем ослабления общинных институтов, но не может или не желает заменить их адекватной структурой управления; такая ситуация особенно наблюдается в Сахельском регионе Африки.
Fertility Response
Теоретические соображения предполагают, что существует связь между управлением общим имуществом и размером домохозяйства. Дело в том, что часть затрат на рождение детей перекладывается на других, когда доступ семьи к ресурсам общей собственности не зависит от ее размера.Более того, если социальные нормы, касающиеся использования местных общин, ухудшаются, родители перекладывают часть расходов на детей на общину, чрезмерно эксплуатируя общинные ресурсы. Это пример демографической проблемы безбилетника — внешний эффект.
Беднейшие страны в значительной степени относятся к натуральному хозяйству, основанному на сельском хозяйстве. Там требуется много труда даже для простых задач. Более того, домохозяйства не имеют доступа к источникам энергии, доступным домохозяйствам в развитых индустриальных странах.В полузасушливых и засушливых регионах водоснабжение часто даже не под рукой, а когда леса отступают, поблизости нет дров. Примерно с шести лет дети из бедных семей в беднейших странах должны помогать ухаживать за своими братьями и сестрами и домашними животными; вскоре после этого от них требуется принести воду и собрать дрова, навоз (на Индийском субконтиненте) и фураж. Очень часто они не ходят в школу. Обычно наблюдается, что дети в возрасте от 10 до 15 лет работают не меньше часов, чем взрослые мужчины (Bledsoe 1994; Filmer and Pritchett 2002).
Когда бедные домохозяйства становятся еще более бедными из-за ухудшения состояния общинного достояния, затраты на рождение детей возрастают, даже если увеличивается и размер пособия. Д. Лафран и Л. Притчетт в своей работе, опубликованной в 1998 году, например, обнаружили в Непале, что домашние хозяйства считают, что нехватка ресурсов увеличивает чистую стоимость детей. Очевидно, рост нехватки дров и воды в деревнях не оказал достаточно сильного влияния на относительную производительность детского труда, чтобы вызвать более высокий спрос на детей, учитывая обратный эффект.Деградация местных общин сдерживала рост населения.
Однако теоретические соображения предполагают, что в определенных обстоятельствах усиление нехватки ресурсов (вызванное, возможно, институциональным ухудшением) вызывает рост населения. Домохозяйства нуждаются в дополнительных «руках», когда местное достояние начинает истощаться. Без сомнения, можно было бы получить дополнительные рабочие руки, если бы взрослые работали еще усерднее, но во многих культурах обычные роли не позволяют мужчинам собирать дрова и приносить воду для домашнего использования.Несомненно, можно было бы получить дополнительные рабочие места, если бы детей из школы забрали и заставили работать, но в беднейших странах многие дети все равно не ходят в школу. Когда все другие источники дополнительной рабочей силы станут слишком дорогими, можно ожидать, что будет произведено больше детей, что нанесет еще больший ущерб местным общинам и, в свою очередь, даст домохозяйству стимул к еще большему расширению. Конечно, это не обязательно означает, что коэффициент рождаемости увеличится; если бы уровень младенческой смертности снизился, не было бы необходимости в большем количестве рождений, чтобы домохозяйство приобрело больше рабочих рук.Однако на этом пути бедность, размер домохозяйства и деградация местных общин могут усиливать друг друга по нарастающей спирали. К тому времени, когда некоторый уравновешивающий набор факторов уменьшил выгоду от будущих детей и остановил спираль, обострение бедности могло бы нанести ущерб многим жизням.
Кевин Кливер и Гётц Шрайбер в исследовании, опубликованном в 1994 году, представили грубые совокупные доказательства положительной связи между ростом населения и деградацией местных общин в контексте сельских районов Африки к югу от Сахары и N.Heyser (1996) для Саравака, Малайзия. В статистическом анализе данных из деревень в Южной Африке Р. Аггарвал, С. Нетаньяху и К. Романо (2001) обнаружили положительную связь между повышением рождаемости и ухудшением состояния окружающей среды; в то время как Д. Филмер и Притчетт (2002) сообщили о слабой положительной связи в регионе Синд в Пакистане. Такие исследования наводят на мысль о том, как репродуктивное поведение в бедных странах связано с деятельностью институтов, управляющих местным населением.
См. Также: Внешние эффекты изменения численности населения; Хардин, Гарретт; Природные ресурсы и население; Вода и население.
библиография
Агарвал, Анил и Сунита Нараин. 1989. На пути к зеленым деревням: стратегия экологически безопасного и совместного развития сельских районов. Нью-Дели: Центр науки и окружающей среды.
Агарвал, Бина. 1986. Холодные очаги и бесплодные склоны: кризис дровяного топлива в третьем мире. Нью-Дели: Союзные издатели.
Аггарвал Р., С. Нетаньяху и К. Романо. 2001. «Доступ к природным ресурсам и решение женщин о фертильности: пример Южной Африки». Окружающая среда и экономика развития 6 (2): 209–36.
Баланд, Жан-Мари и Жан-Филипп Платто. 1996. Прекращение деградации природных ресурсов: есть ли роль сельских сообществ? Оксфорд: Clarendon Press.
Бетей, Андре, изд. 1983. Равенство и неравенство: теория и практика. Дели: Издательство Оксфордского университета.
Бледсо, C. 1994. «Дети похожи на молодые бамбуковые деревья»: потенциальные возможности и воспроизводство в странах Африки к югу от Сахары ». В Население, экономическое развитие и окружающая среда, ред. К. Линдаль-Кисслинг и Х. Ландберг. Оксфорд: Издательство Оксфордского университета.
Кавендиш, В. 2000. «Эмпирические закономерности во взаимоотношениях бедности и окружающей среды в сельских домохозяйствах: данные из Зимбабве». Мировое развитие 28: 1979–2003.
Чопра, Канчан, Гопал К. Кадекоди и М. Н. Мурти. 1990. Совместное развитие: люди и ресурсы общей собственности. Нью-Дели: Сейдж.
Кливер, Кевин М. и Гётц А. Шрайбер. 1994. Повернуть спираль вспять: взаимосвязь населения, сельского хозяйства и окружающей среды в странах Африки к югу от Сахары. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.
Дасгупта, Партха. 1999. «Социальный капитал и экономический прогресс». В Социальный капитал: многогранная перспектива , изд.П. Дасгупта и И. Серагельдин. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.
——. 2000. «Население и ресурсы: исследование репродуктивных и экологических внешних факторов». Обзор народонаселения и развития 26 (4): 643–689.
Дасгупта, Партха и Г. М. Хил. 1979. Экономическая теория и неиссякаемые ресурсы. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.
Дасгупта П. и К.-Г. Мелер. 1991. «Окружающая среда и новые проблемы развития». Труды ежегодной конференции Всемирного банка по экономике развития, 1990 год (Приложение к World Bank Economic Review ) 101–132.
Фини Д., Ф. Беркс, Б. Дж. Маккей и Дж. М. Ачесон. 1990. «Трагедия общин: двадцать два года спустя». Экология человека 18 (1): 1–19.
Филмер Д. и Л. Притчетт. 2002. «Ухудшение состояния окружающей среды и спрос на детей: в поисках порочного круга в Пакистане». Окружающая среда и экономика развития 7 (1): 123–146.
Гордон, Х. Скотт. 1954. «Экономическая теория ресурсов общей собственности». Журнал политической экономии 62: 124–142.
Хардин, Г. 1968. «Трагедия общин». Наука 162: 1,243–1,248.
Heyser, N. 1996. Гендер, народонаселение и окружающая среда в контексте обезлесения: пример из Малайзии. Женева: Научно-исследовательский институт социального развития при Организации Объединенных Наций.
Джодха, Н. С. 1986. «Общие имущественные ресурсы и сельская беднота». Экономический и политический еженедельник 21: 1,169–1,181.
Лопес, Р. 1998. «Трагедия общин в сельском хозяйстве Кот-д’Ивуара: эмпирические данные и последствия для оценки торговой политики.» World Bank Economic Review 12: 105–132.
Loughran, D., and L. Pritchett. 1998.» Экологическая нехватка, сбор ресурсов и спрос на детей в Непале «. Рабочий документ по бедности, окружающей среде и росту Серия 19. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.
Маккин, М. 1992. «Успех в сфере общего пользования: сравнительное исследование институтов управления ресурсами общей собственности». Journal of Theoretical Politics 4: 256–268. Мерфи, Иоланда и Роберт Мерфи.1985. Женщины леса. Нью-Йорк: издательство Колумбийского университета.
Нерлов, М. 1991. «Население и окружающая среда: притча о дровах и другие сказки». Американский журнал экономики сельского хозяйства 75 (1): 59–71.
Остром, Элинор. 1990. Управление общинами: эволюция институтов коллективных действий. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.
——. 1996. «Стимулы, правила игры и развитие». Труды ежегодной конференции Всемирного банка по экономике развития, 1995 г. (Дополнение к Экономическому обзору Всемирного банка и к отчету World Bank Research Observer ).
——. 1999. «Социальный капитал: причуда или фундаментальная концепция?» В Социальный капитал: многогранная перспектива, изд. П. Дасгупта и И. Серагельдин. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк.
Остром, Элинор и Р. Гарднер. 1993. «Преодоление асимметрии в общинах: самоуправляемые ирригационные системы могут работать». Журнал экономических перспектив 7: 93–112.
Уэйд, Роберт. 1988. Деревенские республики: экономические условия для коллективных действий в Южной Индии. Кембридж: Издательство Кембриджского университета.
Парта Дасгупта
34-36-3
34-36-3ГЛАВА 34-36
Кондоминиум в собственности
РАЗДЕЛ 34-36-3
§ 34-36-3. Определения.
Как используется в этой главе:
(1) «Ассоциация собственников паев» означает всех собственников паев, действующих как группа в соответствии с декларацией и уставом.
(2) «Здание» означает здание, состоящее из четырех (4) или более единиц или двух (2) или более зданий, всего четыре (4) или более единиц для всех зданий, и составляющее часть имущество.
(3) «Общие части и помещения», если иное не предусмотрено в декларации или законных поправках к ней, означает и включает:
(i) Земля, на которой расположено здание;
(ii) фундаменты, колонны, балки, балки, опоры, основные стены, крыши, холлы, коридоры, вестибюли, лестницы, лестницы, пожарные лестницы, а также входы и выходы из здания;
(iii) подвалы, дворы, сады, стоянки и складские помещения;
(iv) Помещения для проживания дворников или лиц, ответственных за имущество;
(v) Установки централизованного обслуживания, такого как электроэнергия, свет, газ, горячая и холодная вода, отопление, охлаждение, кондиционирование воздуха и сжигание;
(vi) лифты, резервуары, насосы, двигатели, вентиляторы, компрессоры, воздуховоды и вообще все устройства и установки, существующие для общего пользования;
(vii) такие общественные и коммерческие объекты, которые могут быть предусмотрены в декларации; и
(viii) Все другие части собственности, необходимые или удобные для ее существования, обслуживания и безопасности или обычно находящиеся в общем пользовании.
(4) «Общие расходы» означают и включают:
(i) Все суммы, законно начисленные владельцам ячеек;
(ii) расходы на администрирование, техническое обслуживание, ремонт или замену мест общего пользования и помещений;
(iii) расходы, согласованные ассоциацией собственников паев как общие расходы;
(iv) Расходы, объявленные общими расходами в соответствии с положениями настоящей главы, декларацией или подзаконными актами.
(5) «Общая прибыль», если иное не предусмотрено в декларации или законных поправках к ней, означает и включает в себя остаток всех доходов, арендной платы, прибыли и доходов от общих площадей и помещений, оставшихся после вычета общих расходов.
(6) «Кондоминиум» означает владение отдельной единицей в многоквартирном проекте вместе с неразделенной долей в общих частях и помещениях собственности.
(7) «Проект кондоминиума» означает проект кондоминиума с недвижимостью; план или проект, в соответствии с которым четыре (4) или более квартиры, комнаты, офисные помещения или другие единицы в существующих или предлагаемых жилых, коммерческих или промышленных зданиях или сооружениях отдельно предлагаются или предлагаются к продаже.
(8) «Декларация» означает документ, с помощью которого собственность соответствует положениям настоящей главы, поскольку время от времени в нее могут вноситься законные поправки.
(9) «Ограниченные общие зоны и помещения» означают и включают те общие зоны и помещения, обозначенные в декларации как зарезервированные для использования определенной единицы или единиц, за исключением других единиц.
(10) «Большинство» или «большинство собственников паев», если иное не предусмотрено в декларации или законных поправках к ней, означает владельцев более пятидесяти процентов (50%) в совокупности в интересах безраздельного владения обыкновенной недвижимостью. площади и сооружения.
(11) «Управляющий комитет» означает комитет, указанный в декларации, на который возложена ответственность и наделены полномочиями устанавливать и обеспечивать соблюдение всех разумных правил и положений, касающихся эксплуатации и технического обслуживания собственности.
(12) «Лицо» означает физическое лицо, корпорацию, товарищество, ассоциацию, доверительного управляющего или другое юридическое лицо.
(13) «Собственность» означает и включает землю, здание, все улучшения и сооружения на нем, все сервитуты, права и принадлежности, принадлежащие к нему, а также все предметы личной собственности, предназначенные для использования в связи с этим.
(14) «Запись», «запись», «записанный» и «записывающее устройство» имеют значение, указанное в главе 13 этого раздела.
(15) «Запись карты обследования» означает площадку или площадки для обследования собственности и всех единиц в собственности, представленных в соответствии с положениями настоящей главы, которые могут состоять из трехмерных, горизонтальных и вертикальных очертаний всех такие агрегаты.
(16) «Квартира» означает часть собственности, предназначенную для любого типа независимого использования, включая одну или несколько комнат или помещений, расположенных на одном или нескольких этажах (или части или частях этажей) в здании.