Покупка вторички в ипотеку: Как купить квартиру в ипотеку на «вторичке»

Риски покупателя при покупке квартиры находящейся в залоге у банка

Как организовать сделку

Существует три варианта организации сделки, каждый из которых успешно применяется на рынке недвижимости. Рассмотрим их подробнее, и попробуем понять, какой из них несет наименьшие риски при покупке квартиры в залоге.

Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом

Это самый прозрачный вариант сделки, который сводит риски покупателя к минимуму. Механизм ее организации прост: продавец гасит ипотеку и продает квартиру без связанных с этим обременений в обычном порядке. Как вариант, если остаток кредита относительно невелик, для его погашения можно воспользоваться средствами, полученными от покупателя в качестве аванса.

Сделка  с досрочным погашением кредита покупателем

Представим ситуацию, когда остаток долга по ипотечному кредиту еще достаточно велик, поэтому вносить авансовый платеж под его погашение достаточно рискованно. Потребительский кредит продавец по каким-либо причинам также взять не может, поэтому реализовать первый вариант сделки у нас не получится.

В этом случае можно рассмотреть вариант, когда мы сами досрочно гасим ипотеку прежнего владельца. Звучит это не очень приятно, однако на деле это вполне рабочий и достаточно безопасный вариант сделки, которая заключается при участии банка-залогодержателя.

Как это выглядит. Еще до внесения аванса, согласовываем все условия сделки с продавцом и заключаем соглашение о намерении заключить сделку в будущем. Одним из условий включаем погашение ипотеки продавца покупателем. Получается, что покупатель передает деньги двум лицам:

• залогодержателю — остаток долга по ипотеке;
• продавцу — оставшуюся сумму стоимости квартиры.

Средства можно передавать как наличными, так и безналичным платежом.

После внесения денег на погашение кредита, залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию в МФЦ.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

И последняя ситуация, связанная с обозначенной нами темой. Мы хотим купить квартиру, используя ипотечные средства, и узнаем, что квартира собственно уже куплена в ипотеку нынешним владельцем. Дальнейшее развитие событий во многом зависит от того, в каком банке мы оформляем ипотеку.

Если мы обратились для получения ипотечного кредита в банк, который является залогодержателем нужной нам квартиры, это наиболее удобный и простой вариант. Сделка проходит под полным контролем юристов и службы безопасности банка, что делает риски при покупке жилья в ипотеку  ничтожными. Банк одобряет нам кредит, а продавцу —  разрешение на продажу. Имущество остается под залогом в этом же учреждении.

Если же мы берем ипотеку в другой финансовой организации, то это более сложная ситуация.  Дело в том, что двум кредитным структурам договориться меж собой на взаимовыгодных условиях, да еще при этом соблюсти обязательные к выполнению требования Росреестра, далеко не всегда легко.

На такие сложные решения банки обычно идут неохотно, поэтому покупателю всегда проще воспользоваться первым вариантом.

Риски покупателя при покупке ипотечной квартиры и пути их решения

Приобретение квартиры, оформленной в ипотеку, далеко не самый опасный вариант сделки. Проблем с ними обычно не возникает, если мы пошли по одному из вышеизложенных пути. Поскольку в сделке во многих случаях участвует банк, риски покупателя стремятся к нулю, но они тем не менее есть.

Самый неблагоприятный вариант развития событий возникает при отказе продавца от сделки после получения значительного аванса. Смоделируем ситуацию. Мы передали аванс, чтобы продавец смог погасить ипотеку и с чистой совестью подписать договор. Собственник жилья деньги получил, ипотеку закрыл, а вот реализовать нам квартиру отказался. Естественно, что передачу ему денежных средств мы обеспечили договором аванса или предварительным договором купли-продажи. В таком случае мы вернем свои деньги, но это потребует времени и нервов.

Поэтому такую схему необходимо совершать правильно и под контролем опытного юриста. Главное, чтобы денежные средства заходили в банк напрямую от покупателя и в случае чего, последний мог требовать передачи залога квартиры в его пользу.

Возможны и другие риски, обычно связанные с авансовым платежом:

• банк отказывает вам в ипотеке;
• банк не одобряет приобретение квартиры, которая находится в залоге у другой финансовой организации;

В обоих случаях велик риск потерять деньги, переданные в аванс, поскольку срыв сделки не является виной продавца.

Кроме того, нужно помнить, что залогодержатель может вообще отказаться от сделок с квартирой или выставить трудновыполнимые условия договора. Финансовыми потерями это не грозит, но мы опять теряем время и ждем возвращения средств от продавца. Иногда годами.

Чтобы не сгущать краски заметим, что указанные риски относительно невелики. Следуя нашим рекомендациям, с большой долей вероятности сделка пройдет благополучно. При этом не стоит забывать и о других рисках, связанных с покупкой жилья на вторичке.

В завершении, коснемся еще одной возможности приобретения ипотечных квартир. Это квартиры, которые находятся в залоге у банка, и за которые не выплатили ипотечный кредит. Такое жилье продается с молотка на публичных торгах. В этой ситуации продавец уже не является стороной сделки и это совсем другая история, о которой мы еще поговорим.

Готовое жилье поВоенке

• Взаимодействие

  банк, продавец, Росвоенипотека

• Сопровождение

  подбор, сделка, Росреестр

• Ответственность

  чистота жилья и продавца

• Выгода

  фиксированная цена услуги

Почему нас выбирают?

Минимальный срок

с 2009 года занимаемся только Военной ипотекой

готовим документы быстро и без ошибок

прямой контакт с сотрудниками всех банков

Хорошие квартиры

рост в цене

инфраструктура района

транспортная доступность

Безопасность сделки

гарантия юридической чистоты жилья и продавца

подготовка документов для банка и Росвоенипотеки

присутствие на подписании

Гарантия цены

торгуемся с продавцом

одобряем в банке максимальную сумму под меньший процент

оптимальная оценка и страховка жилья

Наши услуги

Москва 100 000 i Санкт-Петербург 80 000 i

Покупка квартиры

Квартира 40 000 i Дом с участком 60 000 i

Дистанционная сделка в любом регионе России

Москва 150 000 i Санкт-Петербург 100 000 i

+ 50 000 i    при обременении

Продажа жилья

Москва 130 000 i Санкт-Петербург 100 000 i

Покупка дома с участком

Что входит в услугу?

Покупка по Военной ипотеке

Подготовка сделки:

• Одобрение в банке по оптимальной кредитной программе
• Проведение переговоров с продавцом
• Юридическая проверка жилья и его владельца
• Подготовка договора аванса
• Сбор пакета документов для банка и Росвоенипотеки

Проведение сделки:

• Участие в подписании документов на ипотеку в банке
• Контроль отправки в Росвоенипотеку
• Отслеживание документов в Росвоенипотеке
• Подготовка и подписание договора купли-продажи в банке
• Регистрация сделки в Росреестре

Получите бесплатную консультацию

Заполните поля

Ваше Имя

Номер телефона

Я согласен с условиями использования и обработки моих персональных данных

Актуальные условия банков i

Стандартная

Господдержка для семей с детьми

Господдержка на покупку у юрлица

Объединение ипотек супругов

i

Подробнее

4. 5%

4 500 000 i

5%

4 500 000 i

8%

3 360 000 i

Подробнее

Подробнее

11.1%

2 950 723 i

6%

4 521 797 i

8%

3 774 733 i

Подробнее

Подробнее

11%

3 041 000 i

6%

4 779 000 i

8%

3 925 600 i

Подробнее

Подробнее

10.5%

3 338 000 i

4.6%

5 199 000 i

7%

4 128 000 i

Подробнее

Подробнее

11.65%

3 000 000 i

5.35%

4 800 000 i

7.35%

4 000 000 i

Подробнее

Подробнее

11.9%

3 060 000 i

6%

4 400 000 i

Подробнее

Подробнее

11.5%

2 827 000 i

Подробнее

Подробнее

9.8%

3 200 000 i

Подробнее

Подробнее

11%

2 394 000 i

Подробнее

Подробнее

10.3%

3 130 000 i

Подробнее

Подробнее

11.29%

2 906 000 i

Подробнее

Подробнее

9.6%

2 390 000 i

Подробнее

Показать все Свернуть

Сколько даст банк?

Рассчитай свою ипотеку

Ваш возраст

25

35

45

Учесть накопления НИС

Год вступления в НИС

2005

2013

2021

Месяц вступления в НИС

Учесть стоимость квартиры

Стоимость квартиры i

400 тыс

6 млн

12 млн

Выберите программу

Выберите программу

Ипотека от:

Выберите банк

Ставка:

Ежемес. платёж:

Срок кредита:

Сумма ипотеки: — i

График платежей

Выберите год

Месяц

Ежемес. платеж

Выплата %

Выплата долга

Остаток долга

Развернуть график Свернуть

Справочная информация

• Требования к жилью
• Алгоритм покупки
• Список документов для получения ЦЖЗ
• Советы по вторичке

Что такое вторая ипотека и как она работает?

mauinow1/Getty Images

5 минут чтения Опубликовано 10 октября 2022 г.

Написано

Майкл Эстрин

Майкл Эстрин

Логотип Bankrate

Банкрейт обещание

В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся , этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для .

Стоимость покупки дома в США резко возросла с начала 2020 года, достигнув рекордного уровня. В результате многие домовладельцы имеют значительную долю в своих домах.

Один из способов, с помощью которого домовладельцы могут использовать свой капитал, — взять вторую ипотечную ссуду, которая использует в качестве залога собственный капитал в вашем доме. Общие примеры включают кредит под залог дома и кредитную линию под залог дома (HELOC).

Лампочка

Ключевые выносы

• Для кого: Домовладельцы с достаточным капиталом в своих домах могут взять вторую ипотеку на недвижимость.
• Что: Вторая ипотека — это тип субординированной ипотеки, выдаваемой в то время, когда первоначальная, или первая, ипотека все еще погашается. Как и первая ипотека, вторая ипотека обеспечена залогом вашей собственности.
• Почему: домовладельцы берут вторую ипотеку, чтобы получить доступ к наличным деньгам для таких целей, как погашение долгов, финансирование ремонта дома и покрытие медицинских счетов.

Что такое вторая ипотека?

Когда вы берете второй ипотечный кредит, вы берете взаймы из капитала, который вы накопили в своем доме, — другими словами, из разницы между стоимостью вашего дома и остатком по вашему первому ипотечному кредиту. Домовладельцы обычно получают доступ к собственному капиталу, беря ссуду под залог дома или кредитную линию под залог дома (HELOC) 9.0003

Вы можете использовать средства от второй ипотеки для различных целей. Некоторые из наиболее распространенных видов использования вторых ипотечных кредитов включают консолидацию других долгов (особенно кредитных карт с высокими процентными ставками) и финансирование улучшения или ремонта дома.

Как работает вторая ипотека?

Для получения второго ипотечного кредита вам, как правило, необходимо выполнить те же действия, что и для получения основного ипотечного кредита. Этот процесс включает в себя подачу заявления кредитору и предоставление документации о ваших доходах, долгах и многом другом. Вам также может понадобиться получить оценку, чтобы подтвердить стоимость вашего дома.

Требования к собственному капиталу различаются, но многие кредиторы предпочитают, чтобы у вас было не менее 15-20 процентов собственного капитала в вашем доме. Обычно вы можете занять до 85 процентов стоимости вашего дома за вычетом ваших текущих ипотечных долгов. Например, если у вас есть дом стоимостью 300 000 долларов США и 200 000 долларов США, оставшихся по ипотеке, вы можете занять до 55 000 долларов США через вторую ипотеку: (300 000 долларов США x 0,85) — 200 000 долларов США.

Требования для подачи заявки на вторую ипотеку

• Не менее 15-20% доли в вашем доме
• Остаток ипотечного кредита должен составлять менее 85 процентов от стоимости дома
• Кредитный рейтинг 600 или выше (рекомендуется)

Типы вторичных ипотечных кредитов

Заемщики, желающие получить вторичные ипотечные кредиты, могут выбирать между кредитами под залог дома или кредитными линиями под залог дома. Рассмотрим каждый из этих вариантов финансирования.

• Кредит под залог недвижимости: Кредит под залог дома предоставляется с фиксированным ежемесячным платежом. Вы получаете все деньги авансом и возвращаете их с процентами в течение долгого времени. Чтобы узнать, имеет ли это смысл для вас, воспользуйтесь калькулятором кредита под залог собственного капитала Bankrate.
• Кредитная линия собственного капитала (HELOC): HELOC также позволяет вам получить доступ к собственному капиталу в вашем доме, но вам начисляются проценты только на сумму, которую вы занимаете. Это может быть отличным вариантом, если вы точно не знаете, какую часть своего капитала вы хотите занять. Воспользуйтесь нашим калькулятором выплат HELOC, чтобы узнать, подходит ли вам этот вариант.

Должен ли я получить вторую ипотеку?

Прежде чем взять вторую ипотеку, подумайте о рисках, чтобы убедиться, что этот вид финансирования подходит для вашей ситуации. Лучшая причина получить вторую ипотеку — использовать деньги для увеличения стоимости вашего дома.

Использование денег от второго ипотечного кредита для повышения стоимости вашего дома может сохранить вашу долю в вашем доме. Кроме того, если вы используете второй ипотечный кредит для покупки, строительства или существенного улучшения дома, который вы используете для обеспечения кредита, проценты могут не облагаться налогом.

Если вы подумываете о получении второго ипотечного кредита на покупку автомобиля, оплату отпуска или других предметов роскоши, будьте осторожны. Собственный капитал в вашем доме является одним из ваших самых важных активов — подумайте дважды, прежде чем использовать его для таких расходов.

Где найти вторую ставку по ипотеке

Местный банк или кредитный союз могут быть хорошим местом для начала, но обязательно получите котировки от нескольких кредиторов, в том числе кредиторов онлайн, и сравните их в деталях. Вы можете просмотреть лучшие ставки по кредитам на недвижимость от Bankrate и лучшие ставки HELOC.

Часто задаваемые вопросы о второй ипотеке

• Как ссуды под залог дома, так и HELOC считаются вторыми ипотечными кредитами и обеспечены залоговым удержанием вашего дома.

• Ставки по второму ипотечному кредиту, скорее всего, будут выше, чем ставки по первому ипотечному кредиту, просто потому, что кредитор со вторым ипотечным кредитом будет вторым в очереди на выплату, если ваш дом попадет в конфискацию. Тем не менее, ставки по вторичной ипотеке по-прежнему могут быть ниже, чем ставки по необеспеченным долгам, таким как личные кредиты или кредитные карты.

• Выбор между ипотечным кредитом и рефинансированием зависит от ваших финансовых обстоятельств.

  Рефинансирование с выплатой наличных заменяет первую ипотеку на ваш дом новой ипотекой, сумма которой превышает текущий непогашенный долг по вашему дому. Затем вы получаете разницу между существующей ипотекой и новой ипотекой единовременно. Этот вариант может быть лучшим для тех, кто имеет высокую процентную ставку по первой ипотеке и хочет воспользоваться более низкими процентными ставками. Однако в 2022 году ставки по ипотечным кредитам резко выросли, что сделало рефинансирование наличными менее привлекательным для многих домовладельцев.

  HELOC может быть лучшим вариантом в ситуациях, когда у домовладельца есть постоянные финансовые потребности, такие как регулярные платежи за обучение или ряд проектов по обновлению дома, и он хочет продолжать получать деньги по мере необходимости. Это также, вероятно, лучший выбор, если у вас уже есть хорошая ставка по ипотеке.

Что такое вторая ипотека? Ставки, использование и многое другое

Сравнить кредиты под залог жилья

Как LendingTree получает оплату?

LendingTree получает компенсацию от компаний на этом сайте, и эта компенсация может повлиять на то, как и где предложения появляются на этом сайте (например, порядок). LendingTree не включает всех кредиторов, сберегательные продукты или варианты кредита, доступные на рынке.

LendingTree получает компенсацию от компаний на этом сайте, и эта компенсация может повлиять на то, как и где предложения появляются на этом сайте (например, порядок). LendingTree не включает всех кредиторов, сберегательные продукты или варианты кредита, доступные на рынке.

Автор:

Обновлено: 27 марта 2023 г.

Примечание редактора: Содержание этой статьи основано исключительно на мнениях и рекомендациях автора. Возможно, он не был проверен, заказан или иным образом одобрен кем-либо из наших сетевых партнеров.

Вторая ипотека — это ипотечный кредит, который позволяет вам брать взаймы собственный капитал, пока у вас уже есть текущая или «первая» ипотека на недвижимость. Ставки по второму ипотечному кредиту обычно немного выше, чем ставки по первому ипотечному кредиту, но эти кредиты по-прежнему могут иметь смысл для домовладельцев, которые хотят погасить долг, сделать ремонт в доме или избежать ипотечного страхования.

На этой странице

• Что такое вторая ипотека?
• Виды второй ипотеки
• Вторые ставки по ипотеке: чего ожидать
• Использование для второй ипотеки
• Плюсы и минусы второй ипотеки
• Альтернативы второй ипотеке
• Часто задаваемые вопросы

Что такое вторая ипотека?

Вторая ипотека — это еще одна ссуда, взятая под залог вашего дома, пока у вас все еще есть ипотека на ваш дом. Собственный капитал — это разница между суммой, которую вы должны, и стоимостью вашего дома. Второй ипотечный кредит может быть объединен с первым ипотечным кредитом для рефинансирования или покупки дома.

Термин «вторая ипотека» относится к тому, как кредиторам выплачиваются средства при обращении взыскания на заложенное имущество: вторая ипотечная ссуда выплачивается только после выплаты остатка первой ссуды, а это означает, что, если не хватает собственного капитала, кредитор может не получить все их деньги назад. Из-за этого дополнительного риска для кредитора ставки по второму ипотечному кредиту обычно выше, чем ставки по первому ипотечному кредиту.

Типы вторичных ипотечных кредитов

Наиболее распространенными типами вторичных ипотечных кредитов являются кредиты под залог жилья и кредитные линии под залог жилья (HELOC). Оба позволяют вам занимать под залог вашего дома, но они работают по-разному.

Ссуда ​​под залог жилья

В большинстве случаев ссуда под залог дома представляет собой вторую ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Вы получаете средства единовременно, а остаток выплачиваете равными частями на срок от 5 до 30 лет. Обычно вы оплачиваете расходы на закрытие в размере от 2% до 5% от суммы вашего второго кредита и можете использовать наличные для покупки или рефинансирования дома.

Ставки обычно выше, а квалификационные требования более строгие, чем при первой ипотеке. Например, максимальное отношение кредита к стоимости (LTV) для первой ипотеки обычно составляет около 9. 7%, но для второй ипотеки многие кредиторы не превышают 85%. Средства от второго ипотечного кредита можно использовать для покупки или рефинансирования дома или для чего-либо еще, что вы можете купить за наличные.

Кредитные линии под залог жилья

Большинство кредитных линий под залог дома представляют собой вторую ипотеку, но они также могут быть обеспечены домом без первой ипотеки. HELOC работает как кредитная карта в течение установленного времени, называемого «периодом розыгрыша», в течение которого вы можете использовать и погашать баланс по мере необходимости. В течение периода розыгрыша некоторые HELOC позволяют вам выплачивать только проценты за любые деньги, которые вы одолжили. Но как только вы войдете в период погашения, вам придется начать погашение остатка кредита. Обычно у вас есть 15-20 лет, чтобы полностью погасить кредит с плавающей процентной ставкой.

Если у вас нет HELOC без затрат на закрытие, расходы на закрытие, скорее всего, составят от 2% до 5% от суммы кредита. Вы также можете платить текущие сборы за обслуживание счета или комиссию за закрытие при погашении HELOC. Некоторые кредиторы также устанавливают минимальные требования к снятию средств и комиссию за бездействие, которая наказывает вас, если вы не используете кредитную линию слишком часто.

Ставки по второй ипотеке: чего ожидать

  Совет. Вы можете получить более высокую ставку по второму ипотечному кредиту в местном банке или кредитном союзе, если вы также откроете в них расчетный счет и автоматически будете снимать ежемесячные платежи.

Использование второй ипотеки

Вторичная ипотека дает домовладельцам возможность высвободить часть с трудом заработанных денег, которые они вложили в свои дома. В общем, второй ипотечный кредит может иметь смысл, если:

• Вы довольны своей ставкой по первому ипотечному кредиту, но хотите получить часть собственного капитала . Со вторым ипотечным кредитом вы можете конвертировать капитал в наличные, не касаясь первого ипотечного кредита с низкой процентной ставкой. Средства могут быть использованы для погашения долга по кредитной карте, оплаты обучения в колледже или в качестве финансовой подушки на случай непредвиденных будущих расходов.
• Вы хотите избежать ипотечного страхования при покупке дома . Вы можете купить дом с первоначальным взносом всего 10% с помощью второго ипотечного кредита. Первая ипотека выдается на сумму до 80% от стоимости дома, а вторая ипотека «накладывается» на первую, что позволяет вам не платить страховку по ипотеке.
• Вы хотите занять больше собственного капитала, чем позволяет рефинансирование наличными . Рефинансирование наличными — это когда вы берете новый первый ипотечный кредит на сумму, превышающую ваш текущий долг, и кладете разницу в карман. Большинство первых ипотечных программ рефинансирования с обналичкой позволяют вам занять до 80% стоимости вашего дома. Вторые ипотечные кредиты доступны на сумму до 100% от стоимости вашего дома, хотя большинство из них ограничено 85%.

Тем не менее, кредиты под залог жилья и HELOC имеют несколько различную структуру, что делает их лучшими для разных ситуаций. Вот несколько типичных сценариев, в которых вы можете использовать каждый тип кредита.

Возможно, имеет смысл получить кредит под залог дома, если:

• Вам нужны дополнительные деньги, чтобы купить дом до того, как ваш текущий дом будет продан . Может быть трудно совместить продажу вашего текущего дома с покупкой нового дома. Если вам нужно купить новый дом до завершения продажи вашего текущего дома, вы можете взять первую ипотеку и вторую ипотеку, которая покроет прибыль, которую вы ожидаете от своего текущего дома. Когда ваш старый дом продается, вы можете погасить вторую ипотеку из выручки от продажи.
• У вас есть расходы на высшее образование, требующие крупной единовременной суммы денег. Высшее образование становится все дороже, что может поставить многие семьи в затруднительное положение, когда их дети достигнут студенческого возраста. Кредит под залог недвижимости может помочь вам оплатить обучение, а относительно длительный период погашения и фиксированные процентные ставки могут сделать менее дорогими платежи по кредиту, которые не изменятся.
• Вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду. Если вам нужны средства для первоначального взноса за сдаваемое в аренду имущество, ссуда под залог дома может быть как раз подходящим билетом — и как только вы привлечете арендаторов в дом и ваши инвестиции начнут приносить прибыль, у вас появятся деньги, чтобы помочь погасить кредит.
• Вы занимаетесь улучшением дома с определенным объемом и бюджетом. Если вы хотите избавиться от соблазна занять больше, чем планировали, лучшим выбором будет кредит под залог собственного дома. В отличие от HELOC, где вы можете использовать кредитную линию столько раз, сколько хотите в течение периода розыгрыша, кредит под залог дома — это всего лишь единовременная сумма, доступ к которой вы можете получить только один раз.

Возможно, имеет смысл получить HELOC, если:

• Вам нужно сделать небольшой ремонт дома. Если у вас нет наличных денег, например, для обновления кухонной техники или замены старого пола, вам может помочь HELOC. Мы все знаем, что улучшения, скорее всего, будут происходить без установленного графика или бюджета, особенно если вы собираетесь делать все своими руками. Вот почему HELOC может иметь больше смысла, поскольку он позволяет вам получать доступ к средствам по мере необходимости.
• Вам нужна помощь в покрытии текущих медицинских долгов и расходов. Любой тип второго ипотечного кредита может быть хорошим способом консолидации долга, но если у вас есть проблемы со здоровьем, которые, вероятно, по-прежнему потребуют затрат на этом пути, HELOC может иметь больше смысла, чем кредит под залог дома.
• Вы живете на фиксированный доход. Если вы на пенсии и живете на фиксированный доход, вам может быть трудно справляться с ударами, когда возникают финансовые проблемы. Будь то спады на рынке, дыра в крыше или временная потеря дохода от аренды, HELOC может помочь вам покрыть расходы. И вам не нужно заранее знать, сколько вам понадобится, поскольку вы можете использовать кредитную линию так же, как кредитную карту.

Как работает вторая ипотека?

Процесс получения второй ипотеки аналогичен получению первой ипотеки. Вы заполняете заявку, и кредитор проверяет ваш доход и кредитную историю, а также проверяет стоимость вашего дома с помощью какой-либо оценки дома. Тем не менее, есть несколько заметных отличий, когда речь идет о требованиях по второму ипотечному кредиту:

→ Вы не можете превысить установленные кредитором пределы соотношения суммы кредита к стоимости (CLTV) . Ваш лимит LTV рассчитывается путем деления суммы кредита на стоимость вашего дома. При втором ипотечном кредите кредитор добавляет баланс вашего первого и второго ипотечного кредита, чтобы определить ваш CLTV. Большинство кредиторов ограничивают CLTV на уровне 85%, хотя некоторые могут ссудить вам до 100% стоимости вашего дома.

→ Вам потребуется более высокий кредитный рейтинг, чем в первых ипотечных программах . Кредитный рейтинг 620 является минимальным для многих вторых ипотечных кредиторов, в то время как другие устанавливают планку выше 680.

→ Вы должны претендовать на два платежа по ипотеке. Вторая ипотека означает, что вы будете платить за дом два раза. Вторые ипотечные кредиторы обычно требуют, чтобы отношение долга к доходу (DTI) не превышало 43%, хотя некоторые кредиторы могут увеличить максимальное значение до 50%. Ваш коэффициент DTI рассчитывается путем деления вашего общего ежемесячного долга, включая оба платежа по ипотеке, на ваш валовой доход.

→ Ваша первая ипотека повлияет на сумму второй ипотечной ссуды . Вы будете ограничены в заимствовании разницы между тем, что у вас есть по вашей текущей ипотеке, и максимальным LTV второй ипотечной программы, на которую вы подаете заявку. Вот пример того, как могут выглядеть числа.

Если у вас есть приблизительное представление о стоимости вашего дома и текущем остатке кредита, воспользуйтесь нашим калькулятором кредита под залог дома, чтобы оценить, на какую сумму второго ипотечного кредита вы можете претендовать.

Плюсы и минусы второго ипотечного кредита

Плюсы

 Вы можете получить доступ к собственному капиталу без рефинансирования первого ипотечного кредита.

 Возможно, вы сможете вычесть второй процент по ипотечному кредиту из ваших налогов, если средства используются для улучшения дома или для покупки дома.

 Вы можете купить дом менее чем за 20% и не платить страховку по ипотечному кредиту.

 Вы можете консолидировать задолженность по более низкой процентной ставке, чем если бы вы платили с помощью личного займа или кредитных карт.

  Если вы используете деньги для улучшения дома, для открытия бизнеса или для инвестиций, вы можете использовать деньги для создания собственного капитала или будущего дохода.

Минусы

 Вы можете потерять свой дом, если не сможете вносить платежи, а кредитор лишает права выкупа.

  Вы будете платить более высокую процентную ставку, чем первая ипотека.

 Для квалификации вам потребуется более высокий кредитный рейтинг и более низкий коэффициент DTI.

  При продаже дома вы получите меньшую чистую прибыль.

 Вы можете потерять доступ к своим средствам HELOC, если ваш кредитор решит заморозить вашу кредитную линию из-за изменений в вашем финансовом положении.

  Возможно, вам будет сложнее рефинансировать, поскольку и первоначальный кредитор, и ваш второй ипотечный кредитор должны будут согласиться на рефинансирование.

 Вы должны будете покрыть расходы и сборы, связанные со вторым ипотечным кредитом, такие как сборы за оценку, сборы за выдачу и расходы на закрытие.

Альтернативы второй ипотеке

Рефинансирование с обналичкой

Рефинансирование с обналичкой — еще один распространенный способ конвертации собственного капитала в наличные деньги. Однако, в отличие от второго ипотечного кредита, он не занимает второе место после вашего существующего ипотечного кредита. Вместо этого он заменяет ваш жилищный кредит кредитом на сумму, превышающую стоимость вашего дома. Затем вы прикарманиваете разницу в качестве единовременной выплаты.

Индивидуальный кредит

Если вы обсуждаете получение личного кредита по сравнению с кредитом под залог собственного дома, одно ключевое отличие, на котором следует сосредоточиться, заключается в том, что персональные кредиты позволяют вам не подвергать свой дом риску. В отличие от кредитов под залог жилья, персональные кредиты представляют собой необеспеченный долг — если случится худшее, и вы обанкротитесь по кредиту, ваш дом будет в безопасности. Для многих заемщиков это душевное спокойствие стоит больше, чем более низкие процентные ставки по второй ипотеке.

Кредит на консолидацию долга

Консолидация долга — это стратегия погашения долга, при которой вы используете новый кредит для погашения нескольких других кредитов с непогашенным остатком. Как правило, вы стремитесь использовать личный кредит или кредитную карту для перевода баланса с более низкой процентной ставкой для погашения долгов с более высокими процентными ставками.

Обратная ипотека

Обратная ипотека — это еще один способ получить доступ к собственному капиталу, но он доступен только для заемщиков в возрасте 62 лет и старше, имеющих не менее 50% собственного капитала в своем доме. Он уникален тем, что не требует ежемесячных платежей. Вместо этого кредитор ежемесячно выплачивает вам наличные деньги из собственного капитала. Кредит необходимо погасить только в том случае, если вы переедете, умрете или не сможете содержать дом.

Кредит на ремонт дома

Если вам нужен способ финансирования ремонта или улучшения дома, есть несколько традиционных и поддерживаемых государством вариантов, адаптированных к вашей ситуации. Кредит на ремонт Fannie Mae HomeStyle позволяет финансировать ремонт с первоначальным взносом всего в 3% и позволяет делать работы своими руками.