Плата за содержание общего имущества: Как определяется размер платы за содержание жилого помещения

Разное

Содержание

Практика утверждения тарифа на содержание общего имущества в отсутствие решения общего собрания

0

Автор: Павел Кузнецов

02.07.2020 11:15 2 Июля 2020 в 11:15

Тариф на содержание общего имущества является самым недофинансированным из числа прочих платежей «за коммуналку». Причины такой ситуации очевидны: если плата за коммунальные услуги или капитальный ремонт устанавливается государством, то тариф на содержание в руках собственников помещений. А любой собственник хочет платить как можно меньше, а жилищных услуг получать как можно больше. И в этом случае главной проблемой для управляющей организации является утверждение справедливого и достаточного тарифа.

Проблемы с утверждением тарифа

Процедура утверждения тарифа прописана в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) и предполагает следующий алгоритм.
1.Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания

2.Если размер платы превышает установленные муниципальные или региональные тарифы, то в предложении управляющей организации должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения.

Проблема в том, что для собственников нет ответственности за отказ от утверждения того экономически обоснованного тарифа, который хочет установить управляющая организация. При этом в соответ. со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, т.е. управляющая организация не имеет права отказаться от договора управления многоквартирным домом, если тариф невыгоден. С другой стороны, одностороннее изменение условий обязательства (то есть, снижение тарифа вплоть до 1 р. за 1м2) допускается стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности (то есть, собственникам).

Таким образом, управляющая домом организация зажата со всех сторон: если собственники не утвердят ей экономически достаточный тариф, то вся работа будет вестись в убыток. С другой стороны, управляющая домом организация обязана исполнять условия даже невыгодного договора управления, не имея права от него отказаться. Другой проблемой является низкая социальная активность самих собственников: людей сложно организовать и обеспечить явку на общее собрание. В таком случае тариф будет не утвержден по причине отсутствия кворума.

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ


Механизм утверждения тарифа без собрания

До недавнего времени ситуация с тарифообразованием в условиях отсутствия решения общего собрания была очень плачевной.
Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ была введена поправка в п. 4 ст. 158 ЖК РФ. Новая норма исходит из того, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Для того, чтобы тариф на содержание общего имущества был установлен правильно и был технически обоснован, приказом Минстроя России от 06.04.2018 г. № 213/пр разработаны и утверждены Методические рекомендации (далее – Методические рекомендации). Ими же установлен порядок определения предельных индексов изменения размера такой платы.

Методические рекомендации исходят из разных типов многоквартирных домов, их конструктивных и технических характеристик, степени благоустройства и перечня инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.

Определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется осуществлять исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) без включения в нее платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Плату за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется устанавливать на срок не более 3 лет с возможностью проведения ее ежегодной индексации с учетом индекса потребительских цен на текущий год, установленного действующим Прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации.

Проблемы от органов местного самоуправления

Главная проблема Методических рекомендаций в том, что эти рекомендации не являются обязательными к применению органами местного самоуправления. Отсутствие обязательности приводит к тому, что органы местного самоуправления намеренно занижают тарифы. Причины этого связаны с тем, что у муниципалитетов в собственности большое количество квадратных метров и занижение ориентиров по содержанию общего имущества отражает общее стремление экономить деньги из муниципальной казны.

С другой стороны, практика отдельных муниципалитетов показывает, что органы муниципальной власти до сих пор не выработали каких-то критериев того, как они будут определять тариф на содержание применительно к домам с разной степенью благоустройства.

Часть муниципалитетов решает этот вопрос путем телефонных переговоров с жилищной инспекцией и устанавливает тот тариф, который им порекомендуют там. Подобная ситуация провоцирует коррупцию и недобросовестность.

Поскольку Методические рекомендации не являются обязательными, самым правильным решением будет принятие на уровне муниципалитета нормативного акта, с указанием размера платы за содержание общего имущества применительно к многоквартирным домам с разной степенью их благоустроенности. Данные тарифы не должны занижаться и позволят сформировать некие ориентиры того, на что может рассчитывать управляющая организация, тариф на содержание общего имущества в которой не утвержден решением общего собрания.

Конечная же цель подобной работы состоит в том, чтобы плата за содержание жилого помещения устанавливалась исключительно на общем собрании по решению собственников, была экономические обоснованной и разумной, поддерживала баланс интересов всех сторон.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov. ru

Порядок начисления платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме — Новости — Пресс-центр — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

23 ноября 2020

Порядок начисления платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме

С 01 января 2017 года Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации.

В период с 01.01.2017 плата за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включена в размер платы за содержание жилого помещения, за исключением случая непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме, а также случаев, если способ управления в многоквартирном доме не выбран, либо выбранный способ управления не реализован.

При выставлении платежного документа предусмотрено указание отдельными строками размера платы за каждый из видов коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

На территории Свердловской области 31.05.2017 Региональная энергетическая комиссия Свердловской области (далее — РЭК Свердловской области) утвердила нормативы потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Нормативы потребления коммунального ресурса «электрической энергии» в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме на территории Свердловской области утверждены постановлением РЭК Свердловской области от 31.05.2017 № 39-ПК.

С 10.08.2017 вступили в силу изменения в ст. 156 Жилищного Кодекса Российской Федерации (внесенные Федеральным законом от 29.07.2017 № 258-ФЗ «О внесении изменений в ст. 154 и ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 12 Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») в порядок начисления платы за потребленные коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Изменения предусматривают возможность проведения начислений платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, исходя из показаний общедомовых приборов учета (исходя из фактического объема потребления), в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, начисление платы за коммунальные услуги, потребленные в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме исходя из фактических объемов показаний коммунальных ресурсов, возможно только при наличии решения общего собрания собственников многоквартирного дома, об определении размера расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, оформленного надлежащим образом.

Особенности начисления платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

  1. В случае, если многоквартирный дом оборудован двухтарифным общедомовым прибором учета электрической энергии, все помещения в многоквартирном доме оборудованы двухтарифными индивидуальными приборами учета электрической энергии, и собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о проведении начислений платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из фактических объемов потребления коммунальных ресурсов, зафиксированных общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов – начисление платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, производится исходя из двухставочного тарифа на коммунальный ресурс «электрическая энергия».

  2. В случае, если многоквартирный дом оборудован двухтарифным общедомовым прибором учета электрической энергии, все помещения в многоквартирном доме оборудованы двухтарифными индивидуальными приборами учета электрической энергии, при этом собственники помещений в многоквартирном доме не принимали решение о проведении начислений платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из фактических объемов потребления коммунальных ресурсов, зафиксированных общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов – начисление платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при содержании общего имущества в многоквартирном доме, производится исходя из утвержденного норматива потребления коммунального ресурса без учета дифференциации объема по времени суток с применением одноставочного тарифа на электрическую энергию, в связи с тем, что при начислении платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из норматива потребления, объем электрической энергии, используемой за расчетный период, не подлежит распределению на дневную и ночную зону.

  3. В случае, если многоквартирный дом оборудован двухтарифным общедомовым прибором учета электрической энергии, при этом не все помещения в многоквартирном доме оборудованы двухтарифными индивидуальными приборами учета электрической энергии, либо не все помещения оборудованы индивидуальными приборами учета электрической энергии, а собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о проведении начислений платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из фактических объемов потребления коммунальных ресурсов, зафиксированных общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов – начисление платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, производится исходя из одноставочного тарифа на коммунальный ресурс «электрическая энергия», поскольку в многоквартирном доме общедомовый прибор учета и индивидуальные приборы учета в помещениях одинаковых функциональных возможностей по определению объемов потребления коммунальной услуги по электроснабжению дифференцировано по времени суток не имеют.

  4. При отсутствии общедомового прибора учета электрической энергии в многоквартирном доме, начисление платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из утвержденного норматива потребления коммунального ресурса «электрическая энергия». 

Назад к списку

Плата за холодную и горячую воду, отведение сточных вод, потребленные в целях содержания общего имущества в МКД

В силу чч. 1, 1.1 и 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

При этом под коммунальными ресурсами, потребляемыми при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее — КР на СОИ), понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, в КР на СОИ входит влажная уборка подъездов и систем коммуникации, полив прилегающих к дому клумб и газонов, вода, потраченная на сброс из системы отопления при проведении ремонта и при опрессовке, технологические потери воды в связи с особенностями труб, стояков, радиаторов и других элементов водопровода и т.д.

Порядок начисления указанной платы установлен ч.ч. 9.2 и 9.3 Жилищного кодекса РФ.

По общему правилу оплата КР на СОИ производится по нормативу, установленному уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ. Нормативы потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества на территории Томской области утверждены приказом Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области от 31. 05.2017 № 20.

При этом собственники на общем собрании могут принять решение о начислении КР на СОИ по факту, то есть по показаниям общедомового прибора учета.

Начисление КР на СОИ производится на общую площадь помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. По закону к этой площади относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, тамбуры, холлы, вестибюли, колясочные, помещения для охраны либо консьержа, не принадлежащие отдельным собственникам. При этом чердаки и подвалы при начислении платы за КР на СОИ по воде и водоотведению не учитываются.

Для расчета платы за КР на СОИ по каждому виду ресурсов для конкретного помещения в доме есть специальная формула:

 

Размер платы за КР на СОИ отражается в платежном документе отдельными строками по каждому виду ресурсов: за содержание и текущий ремонт общего имущества, за холодную воду на СОИ, за горячую воду на СОИ, за отведение сточных вод на СОИ. Кроме того, если Департаментом тарифного регулирования Томской области установлен двухкомпонентный тариф на горячую воду, то в платежном документе он должен отражаться строками: компонент на холодную воду на СОИ и компонент на тепловую энергию на СОИ.

Первоначально при возникновении вопросов по начислению платы КР на СОИ собственникам необходимо обращаться в управляющую организацию, в том числе ТСЖ, ЖК, ЖСК, а при непосредственном способе управления — в ресурсоснабжающую организацию.

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги | ougk

Тарифы и нормативы на жилищно-коммунальные услуги

В соответствии с ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

При этом согласно той же статье Жилищного кодекса РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

 

Однако в настоящее время собственники только нескольких домов, находящихся в управлении нашей компании, приняли решения об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В связи с этим и согласно ст. 158 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей, что «если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления», во всех остальных домах применяется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденный Постановлением главы города Екатеринбурга на соответствующий год.

 

В соответствии с ч. 2 ст. 157 Жилищного кодекса РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом, органами местного самоуправления, когда такие полномочия предоставлены им законодательством. При этом тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются АО «Орджоникидзевская УЖК» для расчета размера платежей для потребителей, соотвествуют тарифам (ценам) на коммунальные ресурсы, установленным для ресурсоснабжающих организаций, и по которым управляющая организация закупает соответствующие коммунальные ресурсы.

 

ВНИМАНИЕ! Информация о нормативах и тарифах на коммунальные услуги многоквартирных домов на 2016 и 2017 год, размещена во вкладке «Раскрытие информации».

 

 

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества на 2015-2020 гг

в расчете на 1 кв м общей площади в МКД

2015 год — 8 руб 20 коп

2016 год — 8 руб 52 коп

2017 год — 9 руб 00 коп

2018 год — 9 руб 00 коп

2019 год — 9 руб 00 коп

2020 год — 9 руб 72 коп

Тарифы и нормативы, действовавшие

 

Нормативы потребления  коммунальных услуг по МКД на 2015 г

Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения по МКД на 2019 год

Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения по МКД на 2018 год

Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения по МКД на 2017 год

Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения по МКД на 2016 год

Ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения  по МКД на 2015 год

Ежемесячная плата за обслуживание недвижимости

Если вы думаете о покупке квартиры или кондоминиума в качестве инвестиционной собственности или в качестве основного места жительства, вам придется платить больше, чем просто ежемесячную ипотеку и расходы на проживание. Дополнительная стоимость владения квартирой или кондоминиумом — это ежемесячная плата за обслуживание. Ежемесячная плата покрывает расходы на содержание зданий, территорий и мест общего пользования.

Ваша ежемесячная плата может составлять от 50 до более 1000 долларов в месяц — в зависимости от местоположения и размера квартиры.Конечно, местоположение может быть значительным фактором, влияющим на стоимость кондоминиума и его ежемесячную плату, особенно если недвижимость находится в очень желаемом районе, таком как город или недалеко от пляжа.

Кто определяет ежемесячную плату за обслуживание

Ассоциация кондоминиумов отвечает за содержание здания и сообщества. Владельцы кондоминиумов становятся членами ассоциации, которая собирается для принятия решения по проектам или улучшениям в собственности. Те, кто покупает кондоминиум, платят ассоциации ежемесячную плату за содержание, которая распределяется для оплаты необходимых расходов.Ассоциация также поддерживает резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов. Другими словами, оплачивая ежемесячную плату, каждый владелец квартиры экономит деньги, которые пойдут на ремонт и благоустройство комплекса.

Ключевые выводы

  • Дополнительные расходы, помимо выплаты ипотеки, за владение квартирой или кондоминиумом — это ежемесячная плата за обслуживание.
  • Ежемесячная плата за обслуживание покрывает расходы на содержание зданий, территорий и мест общего пользования.
  • Инвесторы должны учитывать стоимость ежемесячных сборов за обслуживание, а также удобства, которые входят в стоимость.

Какие ежемесячные платежи за обслуживание покрывают

Когда дело доходит до покупки кондоминиума, инвесторы должны учитывать расходы на ежемесячную плату за обслуживание, а также удобства и услуги, которые входят в стоимость. Ежемесячная плата за обслуживание может покрывать различные услуги и расходы, в том числе:

  • Вестибюль и общие зоны
  • Патио и тротуары
  • Ландшафтный дизайн
  • Теннисные корты
  • Бассейн
  • Лифт
  • Вывоз снега
  • Канализация
  • Сборщик мусора
  • Внешний вид здания

Как правило, также проводятся ежеквартальные или годовые оценки, которые представляют собой дополнительную плату за непредвиденные крупные расходы, не подпадающие под категорию ежемесячной платы за обслуживание.

Важно учитывать, что ежемесячная плата за обслуживание может сильно варьироваться от одного места к другому. В дополнение к общему содержанию собственности более высокие ежемесячные платежи могут быть результатом таких услуг, как консьерж, клуб, усиленная охрана, крытая парковка или подземный гараж. В зависимости от оператора здания некоторые из этих дополнительных услуг могут быть дополнительными, что означает, что вы можете снизить ежемесячные расходы, отказавшись от некоторых удобств. Например, если вам не нужен доступ в тренажерный зал или бассейн, ваша плата может быть ниже.

Перед покупкой изучите недавно проданную недвижимость, чтобы составить представление о рынке — были ли цены снижены или нет и сколько дней недвижимость оставалась непроданной.

Какие комиссии не покрывают

Одним из недостатков владения квартирой или кондоминиумом является то, что, хотя вы платите ежемесячную плату за обслуживание, вы несете ответственность за расходы на любой ремонт, если что-то пойдет не так внутри вашего дома. Например, предположим, что кафельный пол начинает разваливаться, владельцам кондоминиумов придется платить из своего кармана.И наоборот, арендаторам не придется платить, поскольку арендодатель должен будет покрыть расходы, если это не вина арендатора.

С другой стороны, владельцам кондоминиумов и квартир не нужно беспокоиться о том, чтобы вычистить дорожку лопатой после метели или заняться ландшафтным дизайном. Хотя ежемесячная плата может быть дополнительным расходом, владельцы кондоминиумов по большей части могут жить без обслуживания.

Ежемесячная плата за обслуживание и стоимость имущества

Ежемесячная плата за обслуживание может косвенно повлиять на стоимость квартиры, если она настолько высока, что никому не хочется ее покупать.В результате недвижимость остается на рынке дольше, чем аналогичная недвижимость, а запрашиваемая цена снижается для привлечения покупателей.

Однако то, что кондоминиум имеет низкую плату за обслуживание, не означает, что это обязательно хорошая покупка, и при этом она не обязательно поддерживалась. Инвесторы или те, кто хочет купить кондоминиум в качестве основного места жительства, должны учитывать, является ли плата за кондоминиум слишком низкой или слишком высокой и содержится ли в надлежащем состоянии собственность.

Делай домашнее задание

Поскольку ежемесячная плата за обслуживание может варьироваться от одного здания к другому, потенциальные владельцы должны сравнивать запрашиваемую цену и ежемесячную плату с другими объектами недвижимости в окрестностях.Важно отслеживать недавно проданную недвижимость, чтобы получить представление о рынке — были ли цены снижены или нет и сколько дней недвижимость оставалась непроданной.

Получите список того, что покрывают ежемесячные сборы за обслуживание, чтобы вы могли сравнить их с другими квартирами с аналогичными сборами. Если вы ищете квартиру с большим количеством удобств, сравните ее с другими квартирами с аналогичными предложениями. Как указывалось ранее, будет дороже, если в отеле есть клуб и тренажерный зал, чем в отеле, в котором его нет.

Конечно, это во многом зависит от того, что вы ищете, и от необходимых вам удобств. Например, вам может понадобиться квартира на первом этаже, чтобы у вас был доступ к комнате для инвалидов, чтобы не подниматься по лестнице. Составьте список идеальных удобств и проведите небольшое исследование недавно проданной недвижимости, которая соответствует вашему списку. Кроме того, в местах звонков спросите, предлагают ли они удобства по меню, чтобы не платить за услуги, которые вам не нужны или которые вам не нужны.

Итог

Покупка недвижимости зависит от личного вкуса и предпочтений, а также от доступности.Ежемесячная плата за обслуживание может в некоторой степени помочь вам вести образ жизни, не требующий обслуживания, но она должна быть в пределах вашего бюджета. И помните, что размер оплаты не является фиксированным, то есть ассоциация кондоминиума может со временем ее увеличивать. Однако людей, которым нравятся удобства и которые могут позволить себе их оплачивать, будет привлекать здание с более высокой ежемесячной платой за обслуживание. Хотя это может стоить дороже, они могут решить, что льготы перевешивают плату.

A Разбивка комиссий за управление имуществом

Компания по управлению недвижимостью поможет арендодателям управлять арендуемым имуществом за определенную плату.Сборы будут варьироваться в зависимости от множества факторов, таких как тип недвижимости и предоставляемые услуги. Вот разбивка сборов, которые может взимать управляющий недвижимостью.

Факторы, влияющие на стоимость управления недвижимостью

Нет установленной цены, которую компания по управлению недвижимостью будет взимать за управление вашей недвижимостью. Сборы будут зависеть от ряда факторов, в том числе:

  • Размер арендуемой собственности — Управление более крупной арендуемой собственностью требует больше работы, чем управление арендной собственностью меньшего размера, поэтому взимаемая плата будет больше.
  • Тип собственности — Управляющие недвижимостью могут управлять всеми типами инвестиционной собственности, включая дома на одну семью, многоквартирные дома, коммерческую недвижимость и даже свободную недвижимость.
  • Состояние собственности — Новые или старые, которые были отремонтированы, могут иметь меньше проблем с обслуживанием, чем старые.
  • Местоположение арендуемой собственности — Управляющие недвижимостью могут взимать дополнительную плату за управление недвижимостью в районах с более высокой арендной платой и более низкую плату за управление недвижимостью в районах с более низкой арендной платой.
  • Объем услуг — Услуги, которые предоставляет управляющая компания, играют большую роль в том, сколько они взимают. Если вы нанимаете управляющего недвижимостью только для сбора арендной платы, вы будете платить гораздо меньше, чем тот, кто хочет, чтобы управляющий собирал арендную плату, заполнял вакансии, занимался ремонтом, занимался выселением арендаторов и вел финансовую отчетность по вашим налогам.

Расшифровка платы за управление имуществом

Комиссия за первоначальную установку

Это плата, которую компания по управлению недвижимостью будет взимать за открытие вашего первоначального счета в своей компании.Не все компании взимают эту плату, но если и взимают, обычно она составляет 500 долларов или меньше. Этот сбор также может включать в себя расходы на проверку состояния вашей собственности, а также расходы на уведомление арендаторов о том, что они будут управлять недвижимостью.

Ежемесячная плата за управление

Почти каждый управляющий будет взимать с вас ежемесячную плату за управление недвижимостью. В контракте, который вы подписываете с управляющим недвижимостью, будет указано, как рассчитывается эта плата и какие услуги в нее входят.Некоторые компании взимают более высокую ежемесячную плату за управление, но она может быть более инклюзивной, поэтому не откладывайте более высокую начальную плату, пока вы не поймете, что входит в эту плату.

Управляющий недвижимостью может взимать фиксированную плату за управление вашей недвижимостью или процентную плату:

  • Фиксированная плата — Фиксированная плата — это определенная сумма в долларах, которую вы ежемесячно платите управляющему недвижимостью. Конкретное количество определяется в зависимости от размера вашей собственности и предоставляемых услуг.Для дома на одну семью эта фиксированная плата может составлять 100 долларов в месяц.
    • Процент арендной платы — Чаще всего управляющий недвижимостью взимает процент от ежемесячной арендной платы в качестве платы за управление. Собираемый процент будет варьироваться, но обычно составляет от 8% до 12% от общей ежемесячной арендной платы. Менеджеры часто взимают более низкий процент, от 4% до 7%, за недвижимость с 10 и более единицами или за коммерческую недвижимость, и более высокий процент, 10% или более, за меньшую или жилую недвижимость.
      Комиссия в размере 5% за недвижимость с ежемесячной арендной платой в размере 50 000 долларов США составит 2500 долларов США, в то время как комиссия в размере 5% за недвижимость с ежемесячной арендной платой в размере 2000 долларов США составит всего 100 долларов США, что даже не будет стоить затрат на ведение бизнеса для управляющей компании. Плата в размере 10% за недвижимость с ежемесячной арендной платой в размере 2000 долларов США позволила бы им получить вместо этого 200 долларов США.
  • Причитающаяся арендная плата и собранная арендная плата — Убедитесь, что в вашем контракте с управляющим недвижимостью указано, что плата взимается за арендную плату, а не за причитающуюся арендную плату.В противном случае управляющий будет собирать деньги, даже если арендаторы не платят арендную плату.

Плата за размещение арендатора

Управляющий недвижимостью может взимать отдельную плату за размещение арендаторов в вашей собственности. Опять же, это может быть фиксированная плата или процент от арендной платы. Обычно арендная плата за полмесяца равна арендной плате за полный месяц.

Этот сбор может включать расходы на рекламу для поиска арендатора, проверку арендатора, процедуры въезда и подготовку договора аренды.В зависимости от условий договора, этот сбор может быть возвращен управляющему недвижимостью, если арендатор досрочно расторгнет договор аренды или будет выселен.

Стоимость вакансии

Контракт на управление недвижимостью может включать плату за вакансии. Это может быть единовременная плата в размере предоплаты за один месяц или плата за пустую квартиру, например 50 долларов за квартиру.

Плата за обслуживание

Плата за обслуживание обычно включается в ежемесячную плату за управление. Это может включать поддержание чистоты в местах общего пользования, вывоз мусора, снега и листьев.Если необходимо произвести конкретный ремонт, стоимость ремонта будет вычтена из резервного ремонтного фонда.

  • Резервный ремонтный фонд — Это отдельный счет, на который домовладелец кладет деньги для необходимого ремонта в собственности. Арендодатель может разрешить каждый ремонтный вычет из учетной записи, может выбрать получение уведомлений только о ремонтах на сумму, превышающую определенную сумму в долларах, или может позволить управляющему имуществом использовать счет по своему усмотрению. На этом счете должна храниться минимальная сумма, например, эквивалент арендной платы за один месяц.

Плата за выселение

Если вы хотите, чтобы управляющий недвижимостью занимался выселением арендаторов, вам придется за это заплатить. Будьте готовы заплатить несколько сотен долларов за каждое выселение, плюс любые связанные с этим судебные издержки.

Комиссия за досрочное расторжение

Если вы расторгаете договор на управление имуществом раньше, вам часто придется платить штраф за досрочное расторжение. Эта плата будет сильно варьироваться в зависимости от условий контракта. Вы можете нести ответственность только за оплату дополнительных гонораров за один месяц, иначе вас могут привлечь к суду за нарушение контракта.

Сколько берут управляющие недвижимостью? Сборы, затраты и чего ожидать

Как и все новое, контракты и сборы за управление недвижимостью могут показаться пугающими для многих начинающих инвесторов. Вы же не хотите, чтобы каждый месяц вас обижали, выставляя запутанный список комиссионных. Вы также не должны сомневаться в том, что на самом деле покрывает большая плата за одеяло.

Чтобы помочь вам понять, каких сборов за управление недвижимостью ожидать и какие услуги они покрывают, мы поговорили с тремя экспертами: Майком Нельсоном из Excalibur Homes, Чарльзом Томпсоном из Specialized Property Management и Чендлером Джангером из Suncoast Property Management.Они объяснили наиболее распространенные платежи управляющих недвижимостью, а также объяснили, на что следует обращать внимание.

→ Посмотреть инвестиционную недвижимость на нашей торговой площадке

Комиссия за установку

Плата за установку или регистрацию — это первая плата, с которой вы можете столкнуться. Эта единовременная плата обычно составляет всего 300 долларов США или меньше, и она покрывает стоимость создания вашей учетной записи в компании по управлению недвижимостью. Он также может включать первичный осмотр при закрытии для оценки текущего состояния собственности, а также приветственные / вводные материалы для арендатора (-ов), которые устанавливают связь с новым управляющим недвижимостью.

Комиссия за управление

Это основная ежемесячная плата. Эта плата покрывает повседневное управление вашей собственностью, такое как сбор и обработка арендной платы, общение с арендаторами, проведение ежегодных осмотров собственности, координация ремонта и реагирование на вызовы по экстренному обслуживанию.

Комиссия за управление обычно представляет собой процент от собранной брутто арендной платы, но вы также найдете менеджеров по аренде, которые взимают ежемесячную фиксированную плату.

Ставки варьируются в зависимости от рынка, но большинство управляющих компаний взимают 10% от ежемесячной арендной платы за управление домом на одну семью. Если вы пользуетесь услугами управляющего недвижимостью, предпочитаемого Roofstock, вы, скорее всего, заплатите 8% или меньше от собранной арендной платы, поскольку Roofstock может совместно снизить эти сборы.

При просмотре соглашения об управлении недвижимостью обратите особое внимание на язык контракта. В контракте должно быть указано, что вы будете платить из «собранной арендной платы», а не «причитающейся арендной платы», «запланированной аренды» или «стоимости аренды».«Это важный отличительный признак. Соглашение об оплате, основанное на собранной арендной плате, гарантирует, что вы платите только управленческий сбор, когда получаете доход от аренды. Если вы не зарабатываете деньги, управляющий имуществом тоже. Это хороший способ согласовать интересы всех.

Некоторые компании предлагают систему оплаты «все включено», которая автоматически включает набор услуг. Другие компании разделяют свои услуги, позволяя вам оплачивать дополнительную помощь по мере необходимости. Какой бы маршрут вы ни выбрали, убедитесь, что вы понимаете, какие услуги будут включены в плату за управление, какие другие сборы могут появиться и каков ваш средний ежемесячный счет.

Лизинговая плата

Подавляющее большинство менеджеров по сдаче внаем недвижимости взимают арендную плату (иногда называемую комиссией за размещение нового арендатора), которая представляет собой плату за аренду или повторную сдачу в аренду собственности, если / когда она становится вакантной. Эта плата обычно эквивалентна месячной арендной плате или некоторому проценту от нее (от 25 до 75%), хотя некоторые фирмы вместо этого могут взимать фиксированную плату. Как правило, арендная плата покрывает расходы на рекламу недвижимости, ее показ потенциальным арендаторам, проверку претендентов, подготовку договора аренды и выполнение проверки при заселении.

Если арендатор выселяется или расторгает договор аренды до окончания годичного срока, некоторые фирмы по управлению недвижимостью предоставят полный или пропорциональный возврат. Это побуждает управляющего недвижимостью проявлять должную осмотрительность в процессе отбора арендаторов, что должно привести к снижению текучести кадров в будущем.

Плата за продление аренды

Это представляет собой плату за продление аренды для существующего арендатора. Некоторые управляющие не взимают эту плату, другие взимают фиксированную ставку, а некоторые взимают процент от арендной платы.Плата покрывает время, необходимое для внесения каких-либо изменений в договор аренды, включая выполнение сравнительного анализа рынка, чтобы рекомендовать изменения арендной платы (если таковые имеются), и получение подписи арендатора. Берут ли управляющие недвижимостью фиксированную плату или процент, плата за продление аренды обычно составляет около 200 долларов или меньше.

Плата за обслуживание

«Не будьте застигнуты врасплох проблемами технического обслуживания, ожидайте их — и составьте соответствующий бюджет», — советует Томпсон. Он говорит, что среднегодовые затраты на обслуживание составляют около 1.5-кратная месячная арендная ставка, в зависимости от возраста дома.

Например: если ваша инвестиционная недвижимость сдается за 1000 долларов, то вы должны быть готовы потратить примерно 1500 долларов на ремонт в течение одного года аренды арендатора. Обсудите со своим управляющим, какое текущее обслуживание может быть уместным для вашей собственности с учетом ее возраста, и планируйте ежемесячно вносить не менее 10% арендной платы в фонд обслуживания.

Некоторые владельцы недвижимости хотят получать уведомления о любом ремонте, стоимость которого превышает 100 долларов, в то время как другие предпочитают держаться подальше.Как мы обсуждали в предыдущем посте «Что для вас делает компания по управлению недвижимостью?», Вы можете попросить установить порог авторизации, соответствующий вашему уровню комфорта.

Если что-то пойдет не так с вашей собственностью, рассчитывайте получить фотографии повреждений, подробную оценку затрат на ремонт и подробный отчет после завершения ремонта. Если стоимость превышает лимит обслуживания, вам будет предложено утвердить расценки до начала каких-либо работ. К счастью, компании по управлению недвижимостью часто могут договариваться с поставщиками о предпочтительных ценах и скидках в зависимости от объема, а затем передавать эту экономию вам.

Ваша компания по управлению недвижимостью также не должна получать прибыль от технического обслуживания дома. Остерегайтесь управляющих недвижимостью, которые взимают надбавку за обслуживание, превышающую 20%. Если вы не нанимаете своего управляющего недвижимостью для наблюдения за капитальным ремонтом, вы должны оплачивать только стоимость ремонта или замены поврежденного объекта. Будьте уверены, если вы пользуетесь услугами одного из любимых партнеров Roofstock по управлению недвижимостью, вы никогда не столкнетесь с подобными скрытыми платежами.

«Мы всегда заботимся о наилучших интересах инвестора, поэтому мы структурировали наши сборы, чтобы убедиться, что инвесторы зарабатывают деньги. А если они не зарабатывают деньги, мы не зарабатываем деньги, — отмечает Чендлер.

Имейте в виду, что после того, как жильцы съедут, вам также нужно будет потратить немного денег на подготовку дома к сдаче в аренду — уборку, покраску и устранение любых повреждений.

*****

Хороший управляющий недвижимостью будет ясным и прозрачным со всеми своими гонорарами — даже самыми маленькими.

Как владелец недвижимости, вы должны понимать все повторяющиеся авансовые платежи базового уровня, а также все платежи, которые в дальнейшем могут быть одноразовыми.

В Roofstock мы исключаем догадки из уравнения для инвесторов в арендную недвижимость. Все наши предпочтительные управляющие недвижимостью проходят проверку и отслеживаются на предмет непрерывной работы, что гарантирует высочайшее качество обслуживания и вам, и вашим инвестициям. При сертификации наших управляющих недвижимостью мы также проверяем, чтобы их структура оплаты была прозрачной и соответствовала уровню оказываемого обслуживания.

Независимо от того, выберете ли вы одного из наших предпочтительных управляющих недвижимостью или выберете своего, мы надеемся, что этот список общих гонораров управляющих поможет вам чувствовать себя уверенно и контролировать свои деньги и свои инвестиции.

Познакомьтесь с нашей группой управляющих недвижимостью:

Майк Нельсон — управляющий брокер Excalibur Homes, LLC (CRMC), которая является одной из немногих компаний по всей стране, получивших статус Preferred Residential Management Company (CRMC).Экскалибур представляет около 1300 домов для сдачи в аренду в районе Метро Атланта.

Он также преподает управление недвижимостью и инвестирование в недвижимость для Ассоциации риэлторов Джорджии, и Комиссия по недвижимости Джорджии выбрала его в свой Консультативный комитет по образованию, чтобы представлять отрасль управления недвижимостью. У него есть степень в области недвижимости Университета Джорджии, он является лицензированным брокером, имеет выпускное звание Института REALTOR® от Национальной ассоциации риэлторов, а также звания специалиста по управлению жилым фондом и мастера управления недвижимостью от Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью .

Чендлер Джангер — менеджер по связям с инвесторами, маркетингу, аренде и продажам в Suncoast Property Management. Suncoast — это компания по недвижимости с полным спектром услуг, которая в настоящее время управляет более чем 1700 объектами недвижимости. Они имеют лицензии как во Флориде (где они активно обслуживают недвижимость от Палм-Коста до округа Нассау), так и в Джорджии.

Чарльз Томпсон — генеральный директор Specialized Property Management. Более 30 лет владельцы арендуемой недвижимости в Техасе доверяют Specialized Property Management, чтобы их инвестиции в аренду жилья были более прибыльными и избегали дорогостоящих ошибок.Их полный спектр услуг включает маркетинг, лизинг, отбор кандидатов, показы, готовые к аренде услуги, техническое обслуживание, управление потребностями арендаторов, сбор арендной платы, исполнение договоров аренды, а также отчетность владельцев и доверительный учет. Фирма поддерживает самые высокие в отрасли рейтинги онлайн-обслуживания и удовлетворенности клиентов.

Томпсон имеет более чем 25-летний опыт работы в области управления оборотами, стратегического консалтинга и внедрения передовых операционных моделей в ведущих отраслевых брендах.Он является президентом CTX Legacy Ventures, которая владеет компанией Specialized Property Management в Техасе и возглавляет долгосрочное стратегическое направление, исполнительное руководство и текущие приобретения компаний.

Общие сведения о наиболее распространенных расходах на управление недвижимостью

Компания, предоставляющая услуги по управлению недвижимостью, помогает арендодателям управлять арендуемым имуществом за определенную плату. Сборы будут варьироваться в зависимости от множества факторов, таких как тип недвижимости и предоставляемые услуги.Ниже приводится разбивка комиссий, которые могут взимать управляющие недвижимостью.

Различные факторы, влияющие на затраты на управление недвижимостью

Обычно нет установленной цены, которую компания по управлению недвижимостью будет взимать за управление вашей недвижимостью. Сборы будут зависеть от ряда факторов, в том числе:

  • Состояние собственности — Новые или недавно отремонтированные дома могут иметь меньше проблем с обслуживанием, чем старые.
  • Размер арендуемой собственности — Управление арендуемой собственностью меньшего размера требует меньше работы, чем управление арендуемой более крупной собственностью, поэтому собираемая плата будет больше.
  • Местоположение арендуемой собственности — Управляющие недвижимостью могут взимать больше за управление недвижимостью, которая находится в районах, требующих более высокой арендной платы, и более низкой платы за управление недвижимостью в районах, требующих более низкой арендной платы.
  • Тип собственности — Управляющие недвижимостью могут управлять всеми типами инвестиционной собственности, включая дома на одну семью, многоквартирные дома, коммерческую недвижимость и даже свободную недвижимость.
  • Объем услуг — Услуги, предоставляемые компанией по управлению недвижимостью, играют важную роль в том, сколько они взимают.Если вы нанимаете управляющего недвижимостью только для сбора арендной платы, вы, вероятно, будете платить меньше, чем тот, кто хочет, чтобы управляющий собирал арендную плату, занимался ремонтом, заполнял вакансии, управлял выселением арендаторов и вел финансовую отчетность по вашим налогам.

Анализ платы за управление имуществом

Комиссия за первоначальную установку

Это плата, которую компания по управлению недвижимостью может взимать за открытие вашего первоначального счета в этой компании. Не все компании взимают эту плату, но обычно она составляет 500 долларов или меньше.Этот сбор также может включать в себя расходы на осмотр собственности для оценки состояния вашей собственности, а также расходы на уведомление арендаторов о том, что они будут управлять имуществом.

Ежемесячная плата за управление техническим обслуживанием

Большинство управляющих берут ежемесячную плату за управление вашей собственностью. Как рассчитывается эта плата и какие услуги в нее входят, следует указать в контракте, который вы подписываете с управляющей компанией. Некоторые компании взимают более высокую ежемесячную плату за управление, но эта плата может включать в себя больше необходимых услуг, чем компания, которая взимает более низкую ежемесячную плату и отдельно выставляет счета за дополнительные услуги.

Компания по управлению недвижимостью может взимать фиксированную плату за управление вашей собственностью или процентную плату:

  • Фиксированная плата — Фиксированная плата — это определенная сумма в долларах, которую вы ежемесячно платите компании по управлению недвижимостью. Размер фиксированной платы рассчитывается в зависимости от размера вашей собственности и предоставляемых услуг. Для дома на одну семью эта фиксированная плата может составлять всего 100 долларов в месяц.
  • Процент арендной платы — Чаще всего управляющий недвижимостью взимает процент от ежемесячной арендной платы в качестве платы за управление.Собираемый процент будет варьироваться, но обычно составляет от 4% до 12% от общей ежемесячной арендной платы. Процент может быть ниже для недвижимости с 10 и более единицами или для коммерческой недвижимости, и может быть выше процент для небольшой или жилой недвижимости.
  • Причитающаяся арендная плата и собранная арендная плата — В контракте с управляющей компанией должно быть указано, что плата взимается за собранную арендную плату, а не за причитающуюся арендную плату. В противном случае управляющий недвижимостью все равно будет собирать деньги, даже если арендаторы не платят арендную плату.
Плата за размещение арендатора

Управляющий недвижимостью может взимать дополнительную плату за размещение арендаторов в вашей собственности. Опять же, это может быть фиксированная плата или процент от собранной арендной платы. Обычно арендная плата за полмесяца или даже за целый месяц.

Этот сбор может включать в себя различные вещи, такие как расходы на рекламу для поиска арендаторов, проверку арендаторов, процедуры въезда и подготовку договора аренды. В зависимости от условий контракта, этот сбор может быть возвращен владельцу недвижимости, если арендатор досрочно расторгнет договор аренды или будет выселен.

Комиссия за обслуживание

Плата за обслуживание обычно включается в ежемесячную плату за управление. Это может включать поддержание чистоты в местах общего пользования, вывоз мусора, снега и листьев. Если необходимо произвести конкретный ремонт, стоимость ремонта будет вычтена из резервного ремонтного фонда.

  • Резервный ремонтный фонд — Это отдельный счет, на который собственник или арендодатель добавляет деньги для необходимого ремонта в собственности.Арендодатель может выбрать получение уведомлений только о ремонте на сумму, превышающую определенную сумму в долларах, разрешить каждый ремонтный вычет со счета или, в некоторых случаях, может позволить управляющему имуществом использовать учетную запись по своему усмотрению. Хорошая практика — хранить на этом счете минимальную сумму, например, эквивалент арендной платы за один месяц.
Плата за вакансию

Плата за вакансии также может быть включена в договор управления недвижимостью. Это может быть единовременная плата в размере авансовой арендной платы за один месяц или плата за каждую пустую квартиру, например 50 долларов за квартиру.

Комиссия за досрочное расторжение

Если договор управления недвижимостью разрывается досрочно, вам часто придется платить пошлину за досрочное расторжение. В зависимости от условий контракта размер комиссии может сильно варьироваться. Вы можете нести ответственность только за оплату дополнительных гонораров за один месяц, иначе вас могут привлечь к суду за нарушение контракта.

Плата за выселение

Если вы хотите, чтобы выселение арендаторов занимался менеджером по управлению недвижимостью, в большинстве случаев вам придется платить за это отдельно.За каждое выселение вы можете рассчитывать заплатить несколько сотен долларов плюс любые судебные издержки, связанные с процессом выселения.

Почему я должен платить таксу за обслуживание и что это для меня?

Люди, которые сдают в аренду несколько жилых объектов и многоквартирных квартир, обычно имеют компанию по управлению недвижимостью, которая заботится о них. Мне часто задают вопрос, почему владельцы недвижимости должны платить за обслуживание. Эти сборы, которые выплачиваются команде по управлению недвижимостью, могут помочь сохранить вашу собственность в негодном состоянии.Команда хорошего управляющего недвижимостью поможет окупить себя, сделав ваш дом более привлекательным для потенциальных и существующих арендаторов.

Почему мне нужно платить за обслуживание?

Домовладение, естественно, требует ежегодного ремонта, чтобы дом оставался пригодным для жизни. Эти расходы на техническое обслуживание покрывают содержание электрических, водопроводных и отопительных систем, а также устранение проблем с крышей и полом. Также может потребоваться внешний уход за крыльцами и лужайками, чтобы дом оставался привлекательным.Для наших домов мы стараемся выделять 1-2% от стоимости дома на ежегодное обслуживание. Вот почему так важно платить фирме, занимающейся управлением недвижимостью, за выполнение этих задач за вас.

Как расходы на содержание вписываются в общую структуру платы за управление недвижимостью?

Расходы на техническое обслуживание, очевидно, не единственное, на что вы должны обратить внимание при принятии решения, какая компания будет управлять вашей арендуемой недвижимостью. Вам необходимо знать, как эти затраты на обслуживание вписываются в общую структуру вознаграждения управляющей компании.Вы также хотите узнать, что именно покрывается частью плана обслуживания. Вот несколько важных вопросов, которые вы должны задать команде по управлению недвижимостью, чтобы определить, будут ли они лучше всего соответствовать вашим потребностям.

1. Какова структура платы за управление недвижимостью и что она включает?

Если вы всегда следите за своей прибылью, вам нужно знать о структуре вознаграждения управленческой команды. Каждая управляющая компания устанавливает размер комиссии по-своему. Очень часто управляющая компания имеет очень низкую ежемесячную плату за управление, но также требует дополнительных сборов.Обычно управляющие недвижимостью взимают 8–10% комиссии за обслуживание. Этот процент обычно рассчитывается на основе ежемесячной арендной платы. Если арендная плата установлена ​​на уровне 2500 долларов в месяц, то 10% плата за обслуживание равняется 250 долларам в месяц в качестве платы за управление.

Большая часть управленческих сборов рассчитана на 12-месячный контракт. Всегда старайтесь искать управляющую компанию с полным спектром услуг, которая рекламирует свои услуги как комплексные. Если это не все включено, управляющая компания может взимать с вас плату за подписание (иногда называемую арендной платой).Это плата, которая взимается, когда они размещают арендатора в вашей собственности. Плата за подписание обычно составляет половину арендной платы за первый месяц. Другие сборы, на которые следует обратить внимание, могут включать в себя расходы на поездку или сборы за осмотр. Если управляющая компания должна посетить недвижимость, они часто взимают дополнительную плату, которая выставляется владельцу дома.

Отдайте предпочтение компаниям, работающим по системе «все включено», поскольку вам не нужно беспокоиться о дополнительных расходах. Приятно знать, что вы выполняете работу только за фиксированный ежемесячный процент от собранной арендной платы.Это должно включать расходы на рекламу (для демонстрации объекта недвижимости), проверку арендаторов и анкетные данные.

Команда по управлению недвижимостью и владелец недвижимости преследуют одну и ту же цель — подписать договор аренды и передать залог.

2. Как они взимают плату за техническое обслуживание?

Когда объекту требуется техническое обслуживание, сколько будет стоить ремонт? Многие компании по управлению недвижимостью могут даже получать прибыль, когда ремонтируют вашу собственность.Например, если они отправят сантехника на участок, чтобы прочистить канализацию или заменить сломанный мусоропровод, может потребоваться стоимость этого ремонта, а затем некоторая наценка, которая фактически идет в карман управляющей компании.

Наконец, наиболее важная проблема для собственника недвижимости — когда он действительно видит средства? Некоторые управляющие переводят средства 15-го числа, а другие ждут до самого конца месяца. Ежемесячная арендная плата от арендатора идет напрямую управленческой команде, поэтому обязательно прочтите договор, когда увидите, что деньги поступают на ваш банковский счет.Убедитесь, что ваша команда по управлению недвижимостью будет активно собирать арендную плату за просрочку. Если арендатор платит поздно, он обязан пойти и убедиться, что арендная плата собрана.

Вы, как домовладелец, зависите от своей команды по управлению недвижимостью. Это особенно верно, если у вас больше домов, чем вы можете иметь напрямую. Вот почему мы, управленческая команда Keyrenter Silicon Valley, усердно работаем, чтобы вам никогда не приходилось ждать поступления средств, и если вы знаете, что обо всем позаботятся, не беспокоясь об этом.

Сборы за обслуживание помещений общего пользования — MyEListing

При создании бюджета для аренды коммерческой недвижимости для офиса или розничной торговли важно включить все расходы, связанные с арендой помещения, включая расходы на обслуживание помещений общего пользования (CAM) помимо ежемесячных арендных платежей. Сдающиеся в аренду коммерческие объекты часто делят общие зоны с соседними предприятиями

Существенные операционные расходы, которые необходимо учитывать при аренде коммерческой недвижимости. Плата за обслуживание помещений общего пользования покрывает расходы на содержание и ремонт таких пространств, как вестибюль здания, коридоры, автостоянки, боковые стороны, ландшафтный дизайн и безопасность здания.

Ответственность за расходы на содержание общих помещений

В типичной аренде с тройной сеткой (NNN) расходы CAM являются частью ежемесячных операционных расходов арендатора при аренде офиса или торговых площадей. Арендатор оплачивает арендодателю свою часть расходов CAM для возмещения операционных расходов на содержание и ремонт общественных территорий в здании или комплексе.

Стандартные сборы CAM для коммерческой недвижимости

Общие сборы CAM при аренде коммерческой недвижимости варьируются в зависимости от потребностей собственности и предпочтений арендодателя.Некоторые стандартные сборы CAM за аренду офисных и торговых площадей могут включать:

  • Административные сборы
  • Электромонтаж, ремонт и обслуживание
  • Необходимое внутреннее и внешнее освещение и замена ламп
  • Уборка, клининговые услуги
  • Уход и уход за ландшафтом
  • Обслуживание и ремонт стоянок, в том числе очистка снега, вспашка
  • Заработная плата за управление недвижимым имуществом
  • Управление канализацией
  • Ремонт и обслуживание тротуаров, проездов
  • Ремонт и обслуживание подъездов
  • Управление ливневыми водами
  • Вода для орошения, питья и уборки
  • Мойка окон

Ни одна из этих расходов на обслуживание не является твердой и не требуется по закону.Хотя эти расходы, как правило, являются прямым возмещением затрат арендодателя и обычно довольно просты, арендаторы могут свободно вести переговоры со своими арендодателями, чтобы получить лучшую цену или заключить сделку, которая работает для обеих сторон.

По крайней мере, арендаторы коммерческой недвижимости должны попытаться заставить арендодателя установить лимит расходов на содержание общих площадей, заложенных в договоре аренды, чтобы ограничить сумму или процентное соотношение расходов CAM, которые могут увеличиваться в течение всего срока действия договора.

Типичные расходы CAM на офисную, торговую, промышленную арендную недвижимость

Расходы на содержание общих площадей могут незначительно отличаться для офисной, торговой и производственной коммерческой арендуемой недвижимости.Эти разные типы предприятий используют разные виды аренды для удовлетворения своих конкретных потребностей, особенно когда речь идет об электрических и уборочных услугах.

Расходы CAM на аренду офиса

Исходя из типичной 40-часовой рабочей недели в офисе, арендодатели ожидают, что при аренде офиса еженедельно будет использоваться примерно одинаковое количество электроэнергии. Расходы на электроэнергию для арендаторов офисов распределяются по всем направлениям и определяются в зависимости от площади помещения каждого арендатора. Затраты на уборку офисных зданий обычно учитываются в расходах CAM для покрытия общих помещений, таких как вестибюль, туалеты, коридоры, лестничные клетки и лифты.Внешние площади, которые используются всеми арендаторами в офисном здании или комплексах, такие как автостоянки и ландшафтный дизайн, также обычно включаются в расходы CAM.

Расходы CAM в розничной аренде

Использование электроэнергии в магазинах розничной торговли может широко варьироваться в зависимости от эксплуатационных требований в каждом месте. Например, небольшой модный бутик будет использовать значительно меньше электроэнергии для ведения своего бизнеса, чем ресторан или парикмахерская. Чтобы обеспечить справедливость для всех арендаторов, в торговых центрах обычно устанавливаются счетчики за электроэнергию, которые оплачиваются каждым отдельным арендатором, а не включаются в расходы CAM.Единственным исключением является электричество, используемое для освещения парковок и тротуаров. Расходы на уборку также обычно не включаются в расходы CAM для торговых точек, поскольку обычно нет вестибюля, общественных туалетов или других мест общего пользования, которые необходимо убирать.

При аренде коммерческой недвижимости для розничной торговли значительная часть расходов CAM включает обслуживание и ремонт тротуаров, проездов, погрузочных платформ и зон доставки.

Расходы CAM в промышленной аренде

Сдача в аренду промышленных объектов также учитывается с учетом значительных различий в использовании электроэнергии для различных видов промышленных бизнес-услуг.Поскольку промышленные арендаторы несут ответственность за свои собственные затраты на электроэнергию, это считается индивидуальными эксплуатационными расходами, а не расходами CAM. Затраты на промышленные CAM обычно включают освещение парковок, озеленение, ремонт и обслуживание парковок, а также воду, используемую для ирригационных услуг.

Расходы CAM для арендатора

Для арендатора коммерческой недвижимости расходы на CAM являются частью общих операционных расходов на ведение бизнеса. Деньги, уплаченные домовладельцу за обслуживание территории общего пользования, отображаются как расходы в финансовой отчетности предприятия и как отток денежных средств в отчетах о движении денежных средств.Комиссионные сборы CAM могут быть списаны в налоговых декларациях, чтобы избежать уплаты подоходного налога с доходов, любых доходов до общей суммы заявленных деловых расходов.

CAM Revenue for Landlord, Property Managers

Компании, которые владеют коммерческой недвижимостью или управляют ею и взимают с арендаторов плату за обслуживание общих территорий, должны учитывать те средства, которые поступают в качестве платы CAM за коммерческую недвижимость. Он считается выручкой в ​​форме операционного дохода и отображается в отчете о движении денежных средств компании как приток денежных средств.Деньги, потраченные на содержание общих частей, должны появиться как отток расходов.

Как рассчитывается комиссия CAM за коммерческую недвижимость

Предполагаемые расходы CAM оцениваются домовладельцем или управляющим недвижимостью в начале каждого календарного года в рамках годового операционного бюджета здания. С арендаторами ежемесячно выставляется счет за процент от общих расходов на обслуживание помещений. Расходы CAM для индивидуальных арендаторов основаны на размере арендуемой площади по отношению ко всей собственности.

По окончании года расчетные затраты сравниваются с фактическими затратами в течение года, и арендаторам либо кредитуются сверхнормативные платежи, либо выставляется счет за любой остаток.

Посмотрите на MyeListing для продажи, аренды коммерческой недвижимости

MyeListing — это высоко ценимый и бесплатный онлайн-ресурс по продаже и аренде коммерческой недвижимости. Разместите коммерческое объявление, чтобы начать. Или Cсвяжитесь с нами для получения полной информации о стоимости CAM для коммерческой недвижимости, а также для публикации или просмотра доступных коммерческих объектов в вашем регионе и по всей стране.

Сколько берут управляющие недвижимостью?

Как и во многих других случаях, ответ — «это зависит от обстоятельств». Фирмы по управлению недвижимостью сильно различаются, и ответ во многом зависит от объема работы. Что вы хотите, чтобы управляющий недвижимостью сделал для вас?

Любое соглашение между владельцем собственности и управляющей компанией является делегированием полномочий. Один владелец может захотеть делегировать только определенные задачи и функции управляющему недвижимостью, оставаясь при этом очень «практическим» в других областях.Другой владелец, возможно, захочет использовать почти полный подход «невмешательства».

Сборы также зависят от местоположения, типа собственности и расчетного количества человеко-часов, затрачиваемых на предоставление услуг по управлению имуществом.

Типовое соглашение о вознаграждении

В качестве базового показателя ожидайте, что типичная фирма по управлению жилой недвижимостью будет платить от 8 до 12% от ежемесячной арендной стоимости собственности плюс расходы.
Некоторые компании могут взимать, скажем, 100 долларов в месяц по фиксированной ставке. Это может быть выгодным, а может и нет, но большинство управляющих недвижимостью взимают небольшой процент от ежемесячной арендной платы.

Другие возможные сборы

  • Свободное помещение
    Некоторые фирмы взимают арендную плату за 1 месяц вперед. Вы можете столкнуться с этой комиссией, если пытаетесь нанять фирму по управлению недвижимостью, пока недвижимость свободна. Это дает им деньги, чтобы заплатить агенту по недвижимости комиссию за размещение арендатора в собственности или оплатить расходы на рекламу, многократно показывая недвижимость потенциальным арендаторам, а также затраты на подготовку документов по аренде (что может потребовать часы).
  • Квартира, занимаемая арендатором
    Некоторое руководство взимает плату только тогда, когда в собственности есть арендатор. Если недвижимость свободна, они могут взимать меньшую плату или вообще не взимать плату.
  • Размещение нового арендатора
    Некоторые менеджеры могут взимать плату за размещение нового арендатора или структуру бонусов за привлечение арендатора к договору аренды. Или плата в размере 50 процентов от арендной платы за первый месяц для любого нового арендатора не является чем-то необычным. Однако, как правило, вам не следует сталкиваться с множеством значительных авансовых платежей.Либо у них есть арендная плата за первый месяц, авансовый платеж или большой процент от суммы арендной платы за первый месяц. Хотя, как правило, вам не нужно платить всем трем, если у них не очень низкие ежемесячные расходы или они совсем не расходуются.
  • Техническое обслуживание
    Некоторые компании содержат собственные обслуживающие бригады на постоянной основе. В этом случае вам придется договориться о том, какие регулярные услуги по техническому обслуживанию включены в ваш ежемесячный процент, а какие они могут быть переданы вам в качестве дополнительных услуг.Например, вы можете увидеть оплату труда в размере от 20 до 45 долларов на человека плюс материалы. Однако вы не должны быть ошеломлены. В вашем соглашении должен быть установлен предел суммы, которую может взимать ваш управляющий.
  • Выселения
    К сожалению, время от времени у некоторых арендаторов просто не получается устроиться. Некоторые теряют работу и становятся неспособными платить арендную плату, в то время как другие проявляют безответственность и беспорядки или неудобства в собственности. Скорее всего, управляющий будет взимать плату за прохождение утомительного процесса выселения арендатора, которая обычно составляет около 200-500 долларов за выселение, плюс любые применимые судебные издержки.
  • Просроченные платежи
    Они могут иметь комиссию за просрочку платежа; в среднем это 25-50% от собранных штрафов за просрочку платежа.

Они предназначены для довольно широкого круга задач, когда управляющий недвижимостью выполняет всю тяжелую работу по привлечению арендаторов и работе с ними (включая любые действия по сбору и выселению, которые могут возникнуть, а также текущее обслуживание дома).

Некоторые владельцы предпочитают сделать большую часть этого самостоятельно и просто обратиться в управляющую компанию для проверки арендаторов, а также для найма.Для этого соглашения, когда компания по управлению имуществом не осуществляет текущих работ по техническому обслуживанию, вы можете просто заплатить единовременную комиссию в размере 50-100 процентов от месячной арендной платы за любого, кого они приведут, кто подписывает годичный арендовать.

Процент может быть меньше при краткосрочной или сезонной аренде, но не намного меньше. (Наем краткосрочного арендатора не меньше, чем долгосрочного!)

Прочие сборы

В некоторых случаях вы можете увидеть, что некоторые расходы перекладываются на вас, особенно когда менеджер взимает низкий ежемесячный процент .Примеры могут включать плату за рекламу в связи с размещением арендатора, плату за ежегодную инспекцию и своего рода резерв, чтобы у управляющей компании была наличность для покрытия непредвиденных, но срочных расходов.

Вы можете захотеть узнать, как вы разделяете собранные депозиты домашних животных и комиссию за безнадежный чек (обычно тот, кто застрял с наибольшими банковскими расходами, должен получить большую часть этого!) а также стиральные и сушильные машины с монетоприемником, если таковые имеются.

На что обращать внимание

Язык контракта важен. Посмотрите в контракте, как вы будете платить менеджеру. В контракте сказано, что вы будете платить им из «стоимости аренды» или «причитающейся арендной платы»? Или вы будете платить им за счет «собранной арендной платы»? Есть большая разница. Компания по управлению недвижимостью, которой платят только процент от собранной арендной платы, имеет большой стимул выполнять свою работу.

С другой стороны, менеджер, которому платят на основе «причитающейся арендной платы», ожидает, что ему будут платить даже без арендатора или даже без взимания с просроченного арендатора.С вашей точки зрения, вы хотите платить своему менеджеру из собранной арендной платы. То есть, если менеджер взимает 10-процентную плату в месяц, а арендная плата составляет 1000 долларов, он отправляет вам 900 долларов каждый месяц. Если арендатора нет или они не могут собрать, они вам ничего не присылают, поэтому они тоже ничего не собирают.

В конечном итоге привлечение управляющего недвижимостью означает заключение партнерских отношений. В конечном итоге гонорары не так важны, как общение между вами и менеджером и качество услуг, предоставляемых вашим менеджером.Хорошая компания может взять на себя, например, уход за недвижимостью, и в результате получить вам гораздо большую арендную плату и повышение цены, чем вы думали. Однако вы должны быть готовы предоставить им ресурсы для этого.

С лучшими управляющими недвижимостью, заплатить немного больше — разумное вложение, потому что это помогает повысить стоимость вашей собственности, и они помогают удерживать качественных арендаторов; Исследования показали, что найм управляющего недвижимостью может снизить количество вакансий вдвое.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *