Перерасчет квартплаты в связи с отсутствием жильца: VIII. Порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия потребителей в занимаемом жилом помещении, не оборудованном индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета

как снизить, как оформить перерасчет и почему в нем могут отказать

Я уже несколько лет как уехала из родного Ульяновска и живу в Москве. Каждые полгода отправляю маме в Ульяновск справку о том, что я не в городе, чтобы она могла сэкономить на коммуналке. Сначала это была справка о временной регистрации в общежитии, а после выпуска из университета — справка, что я работаю в Москве и, следовательно, в Ульяновске не живу.

Мама относит эту справку в домоуправление, где делают перерасчет платы только за газ. За отопление и все остальное перерасчет не делают. Мама за декабрь заплатила 5000 Р коммуналки, живя одна в квартире в Ульяновске.

Есть ли возможность сократить начисления коммуналки на тех, кто прописан в квартире, но по факту там не живет?

Елизавета Васильева

юрист

Профиль автора

Такая возможность есть. Вы действительно можете потребовать перерасчета по некоторым видам коммунальных услуг и снизить платежи для вашей мамы. Однако с отоплением это, скорее всего, не получится. Объясню, как действовать, где можно сэкономить и как оформить документы.

На какие платежи влияет число прописанных

От количества зарегистрированных в квартире жильцов зависят далеко не все начисления. Если в квартире есть счетчики, например, на воду, то водоканал будет рассчитывать плату исходя из их показаний. При этом неважно, сколько человек прописано и живет в квартире: счетчики в любом случае отразят реальный расход воды. То же самое касается любых других счетчиков: электричества, газа, а иногда и тепла.

Если счетчиков нет, плата начисляется по нормативу. Норматив может быть по количеству прописанных или по квадратным метрам.

/zhe-ke-ha/

11 безотказных способов сэкономить на коммунальных услугах

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Например, в Москве норматив потребления холодной воды — 6,935 м³ на человека, а горячей воды — 4,745 м³. В конце месяца поставщик воды просто умножит норматив на стоимость одного кубометра, а потом на количество прописанных. Так получится сумма к уплате.

Постановление правительства Москвы от 28.07.1998 № 566-ПП

По квадратным метрам рассчитывают плату за отопление, текущее содержание и ремонт жилья, взносы на капремонт, а в некоторых регионах — плату за вывоз мусора. Здесь никто не учитывает количество прописанных.

Что делать? 17.03.20

Как платить за вывоз мусора с подмосковной дачи

С платежами по квадратным метрам ничего не сделать, перерасчет из-за отсутствия жильцов не предусмотрен. Единственное исключение — возможность установить индивидуальные приборы учета тепла. Но это довольно сложная процедура, мы уже рассказывали об этом в другой статье.

Раньше не было правил перерасчета платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами для тех, кому рассчитывали плату исходя из количества квадратных метров квартиры и кто временно уехал. Из-за этого людям отказывали в перерасчете.

С 1 марта 2023 года правила изменились. Правительство разработало схему, по которой перерасчет за вывоз мусора могут сделать и в том случае, если плату считали исходя из количества квадратных метров квартиры.

Что берут для расчета:

1. Количество граждан, которые живут в квартире постоянно или временно.
2. Количество квадратных метров квартиры.
3. Цену на коммунальную услугу.
4. Количество тех, кто временно отсутствует.
5. Продолжительность времени отсутствия.
6. Площадь, которая принадлежит тем, кто отсутствует.

Исходя из этих показателей рассчитывают сумму, которую следует вычесть из размера коммунальных услуг для временно отсутствующих.

ПП РФ от 16.11.2022 № 2076

Еще есть платежи за общедомовые нужды. Например, за освещение подъезда и работу лифта, стоимость воды, которую набирает уборщица для мытья лестниц. По закону коммунальные услуги на общедомовые нужды тоже не подлежат перерасчету.

п. 88 правил предоставления коммунальных услуг

Как оформить перерасчет

Уменьшение платы на уехавших жильцов называют перерасчетом в связи с временным отсутствием. Им считается отсутствие свыше пяти суток, то есть нельзя требовать пересчитать плату за ЖКУ из-за двухдневной командировки в соседний город. Повторюсь: требовать перерасчета можно только за те услуги, на которые нет счетчика.

Процедура перерасчета выглядит так:

1. Нужно подать заявление поставщику ресурса или услуги: в управляющую компанию, водоканал, энергосбыт. Это можно сделать заранее, еще до отъезда, во время отъезда или в течение 30 дней после возвращения. К заявлению прикладывают документы, которые подтверждают факт отсутствия.
2. В течение пяти дней после получения заявления организация ЖКХ, которая его приняла, обязана сделать перерасчет или отказать в нем, если для него нет оснований.

пп. 91, 92 правил предоставления коммунальных услуг

Перерасчет делают максимум на шесть месяцев назад. Если вы уезжаете надолго, надо следить за этими сроками и подавать заявления о перерасчете каждые шесть месяцев — вы так и делаете.

Если жилец подает заявление о перерасчете заранее, еще до отъезда, в нем надо указать, что он обязуется в течение 30 дней после возвращения представить подтверждающие документы. Скорее всего, коммунальщики все равно сделают перерасчет только после получения таких документов, поэтому проще один раз подать заявление после возвращения.

/guide/utility-bills/

Как сэкономить на оплате коммунальных услуг при отъезде

В качестве документов, которые подтвердят временное отсутствие, подойдут:

• копия командировочного удостоверения или приказа о направлении в служебную командировку. Также надо приложить копии билетов;
• справка о лечении в больнице или санатории;
• билеты на поезд или самолет. Если билеты оформлены в электронном виде, то их надо распечатать. На самолет нужен посадочный талон;
• счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте. Также подойдут заверенные копии;
• временная регистрация или ее заверенная копия;
• справка от вневедомственной охраны, что квартира находилась под непрерывной охраной и ею никто не пользовался. Должен быть указан срок охраны;
• справка из учебного заведения, детского дома, школы-интерната, дома престарелых, то есть из любого специального заведения с круглосуточным пребыванием;
• справка диппредставительства РФ в другой стране, которая подтверждает временное пребывание за рубежом;
• справка от председателя СНТ с указанием дат проживания в садоводческом кооперативе;
• любые другие документы, которые подтверждают временное отсутствие.

Все документы должны иметь подписи и печати, исключение сделано только для билетов. Еще документы должны быть на русском языке.

пп. 9, 94 правил предоставления коммунальных услуг

Заявление подают в свою управляющую компанию или ТСЖ, но если у вас так называемые прямые договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, то обращаться за перерасчетом надо напрямую в водоканал, энергосбыт, к оператору по вывозу мусора или в другую организацию.

Заявление на перерасчет пишут в произвольной форме, его надо отправить почтой заказным письмом с уведомлением или отнести лично. В Москве заявление на перерасчет также можно подать в центре госуслуг «Мои документы», но только если для оплаты ЖКУ вы получаете ЕПД. Если относите заявление лично, сделайте копию, попросите поставить на ней регистрационный номер, дату и подпись принявшего работника.

/recalculation/

Перерасчет за услуги ЖКХ

Коммунальщики не обязаны отдельно уведомлять вас о том, что перерасчет сделан, — вы увидите это по квитанциям.

Когда могут отказать в перерасчете

Причин, по которым коммунальщики могут отказать в перерасчете, не так много. Вот они:

1. Формальные причины. Например, вы не выдержали срок подачи заявления или обращаетесь за перерасчетом по услуге, на которую стоит счетчик.
2. Проблемы с подтверждающими документами. Например, известно много случаев, когда коммунальщики отказываются принимать справки от председателей СНТ и требуют подтвердить факт отсутствия дополнительными документами.
3. Вы просите перерасчета по услуге, на которую нет счетчика, но его можно поставить. По закону, если есть техническая возможность установить счетчик, но вы сами его не ставите, требовать перерасчета нельзя. Если же технической возможности нет, об этом должен быть акт, который надо приложить к заявлению о перерасчете.

п. 86 правил предоставления коммунальных услуг

Отказ в перерасчете должен быть оформлен в письменном виде — его пришлют вам по почте. Отказ можно обжаловать в Госжилинспекцию или суд.

Что делать? 20.03.20

Коммунальщики не делают перерасчет за газ

Что делать в вашей ситуации

Чтобы уменьшить платежи в вашей ситуации, рекомендую действовать в такой последовательности:

1. Проверьте, какие услуги и как оплачивает ваша мама: за что платит по счетчикам, а за что — по нормативам. Это можно посмотреть в любой платежке.
2. Выпишите услуги, за которые платите по нормативам, и посмотрите, что это за нормативы. Вам надо найти те, где плата идет по количеству прописанных, а не по квадратным метрам.
3. Возможно, вам уже делают перерасчет правильно — только за газ, так как на электричество и воду стоят счетчики, на газ их нет, а за все остальные услуги идут начисления по площади. Тогда вы уже извлекаете всю экономию. Но, возможно, есть еще какие-то услуги, по которым можно получить перерасчет. Например, вывоз мусора. В таком случае в следующем заявлении четко укажите, по каким именно услугам вы требуете пересчитать плату. Но помните, что в любом случае вы сможете сделать перерасчет только за последние шесть месяцев. Вернуть деньги, потраченные на оплату коммуналки раньше этого срока, уже не получится.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Как пересчитать коммунальные услуги в связи с непроживанием?

Услуги адвоката по жилищным делам

   Когда лицо не проживает в жилом помещении, тогда возникают вопросы: «Можно ли не платить за коммуналку? Как сделать перерасчет начисленных сумм?». Ответы на указанные вопросы Вы найдете, прочитав данный материал до конца.

Содержание статьи:

1. Можно ли не платить коммуналку при временном отсутствии в жилом помещении?
2. Порядок перерасчета коммунальных услуг в связи с непроживанием
3. Как составить заявление в управляющую компанию о пересчете долга по квитанции?
4. За какой период управляющая компания может сделать пересчет?
5. Суд при отказе в перерасчете отсутствующим в квартире жильцам
6. Помощь адвоката

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по уменьшению коммунальных услуг в Екатеринбурге поможет Вам — звоните нам уже сегодня!!!

Можно ли не платить коммуналку при временном отсутствии в жилом помещении?

   Если собственник или наниматель временно отсутствует в жилом помещении, то это не освобождает его от уплаты коммуналки, что следует из п.11 ст. 155 ЖК РФ. Если в помещении установлены индивидуальные приборы учета, соответственно, лицо будет платить по их показаниям. Однако, за отдельные виды услуг при определенных обстоятельствах, когда лицо отсутствовало, должен быть произведен перерасчет коммуналки, об этом подробнее далее.

   Для снижения платы по коммуналке лицо должно отсутствовать в жилом помещении более 5 дней подряд.

   Таким образом, вообще не платить коммуналку, когда лицо отсутствует в месте своего проживания, нельзя. Размер коммуналки может быть уменьшен в установленных законом случаях и в установленном порядке. Если лицо просто не будет оплачивать коммуналку, это повлечет начисление пеней, увеличение размера задолженности, а далее возможно будут судебные разбирательства.

   Чтобы избежать негативных последствий, уменьшить коммуналку при временном отсутствии в жилом помещении, действовать необходимо по установленным правилам.

Порядок перерасчета коммунальных услуг в связи с непроживанием

   Если лицо не проживает в квартире, то перерасчет коммуналки возможен, если отсутствуют приборы учета. Исключением является плата за отопление, электроснабжение и газоснабжение для целей отопления, а также коммуналка на общие домовые нужды, что следует из п.п. 86, 88 Правил, которые утверждены Постановлением Правительства РФ № 354 (далее – Правила).

   Порядку перерасчета посвящен раздел 8, указанных Правил. Перерасчет заключается не в полном освобождении от коммуналки, а в снижении суммы оплаты по отдельным услугам.

   Перерасчет делается пропорционально количеству полных дней, когда лицо отсутствовало в квартире. При этом в расчете не учитывается день отъезда и день приезда лица.

   Управляющая делает перерасчет в течение 5 рабочих дней после того, как получит заявление жильца и документы, подтверждающие временное отсутствие.

Как составить заявление в управляющую компанию о пересчете долга по квитанции?

   Заявление в управляющую о перерасчете долга по квитанции, в связи с временным непроживанием в квартире, оформляется в свободной форме, с указанием следующей информации:

1. название УК, адрес
2. сведения от заявителе, т. е. от кого подается заявление, с указанием ФИО, адреса, номера телефона
3. название документа – заявление о перерасчете размера платы за коммунальные услуги
4. в тексте заявления необходимо указать информацию о периоде отсутствия заявителя в жилом помещении, приложить документы, которые подтверждают период отсутствия, если они имеются на момент написания заявления, если же документов нет, тогда необходимо указать на то, что документы будет представлены после окончания периода отсутствия. Если заявитель пишет заявление после того, как завершился период отсутствия, соответственно, он указывает данные обстоятельства и прикладывает подтверждающие документы. Далее сослаться в заявлении на п.п. 91-93 Правил
5. в просительной части заявления указать просьбу о перерасчете коммуналки за время отсутствия в жилом помещении
6. в перечне приложений перечислить прикладываемые документы
7. в конце поставить дату и подпись заявителя

За какой период управляющая компания может сделать пересчет?

   Прежде чем определить период, за который управляющая может сделать перерасчет, для начала обратимся к п. 91 Правил, который касается времени подачи заявления о перерасчете. Согласно указанному пункту Правил, заявление о перерасчете должно быть подано до начала периода, когда лицо не будет проживать в жилом помещении, или не позднее 30 дней после его окончания.

   Если заявление на перерасчет подано до начала, когда лицо будет отсутствовать, тогда управляющая делает перерасчет за указанный в заявлении период, но не более чем за 6 месяцев. Далее, если период отсутствия будет больше, заявителю необходимо вновь подать заявление о перерасчете и тогда перерасчет будет сделан снова не более чем за 6 месяцев.

   При подаче заявления в течение 30 дней после окончания периода отсутствия, управляющая делает перерасчет за время, когда заявитель отсутствовал, при наличии документов, которые подтверждают период отсутствия.

Суд при отказе в перерасчете отсутствующим в квартире жильцам

   В случае отказа управляющей произвести перерасчет лицам, которые отсутствовали в квартире какое-то время, жильцам необходимо обратиться в суд с иском об обязании управляющей произвести перерасчет.

   Помимо указанного требования заявитель может также заявить требование о взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

   Суд при рассмотрении дела будет выяснять период отсутствия жильцов в квартире, чем это подтверждается, обращались ли они с заявлением в управляющую и т.д.

   При наличии доказательств того, что жильцы какой-то период (более 5 дней подряд) не проживали в квартире, иск, скорее всего, будет удовлетворен и управляющую обяжут произвести перерасчет. При отсутствии добровольного исполнения судебного решения, в дело вступят судебные приставы, если истец им предъявит исполнительный лист, полученный в суде.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат поможет составить иск в суд, подробнее по ссылке

Помощь адвоката по спорам с УК в Екатеринбурге

   При возникновении споров с УК, действовать необходимо в рамках закона. Адвокаты нашего бюро знают, как действовать в спорах с управляющей. Обратившись к нам за помощью, Вы можете рассчитывать:

• на консультацию по Вашей ситуации
• подготовку заявления в управляющую о перерасчете
• подготовку претензии в управляющую
• подготовку иска в суд
• представление интересов доверителя в общении с управляющей, в судебном процессе
• обжалование судебного решения
• на иные юридические услуги, необходимость в которых может возникнуть при разрешении спора с управляющей

   Если Вы никогда не сталкивались со спорами с УК, не знаете, как себя вести и как действовать, стоит, как минимум, обратиться за юридической консультацией, а долее уже решать, как быть и как действовать.

Отзыв о работе нашего жилищного юриста

Поделиться

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

 

Отзывы о нас

Отзыв по уголовным делам

Отзыв по гражданским делам

Отзыв по банкротству физических лиц

Отзыв по сопровождению бизнеса

Как до нас добраться?

г. Екатеринбург, ул. Коминтерна, 16, оф. 103, Бизнес-центр Манеж

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Понимание реализации программ отчетности по аренде для жителей доступного жилья в Калифорнии

Понимание реализации программ отчетности по арендной плате для жителей доступного жилья в Калифорнии

Отчетность по аренде — ежемесячная отчетность об арендных платежах арендатора по крайней мере в один потребительский кредит бюро — это способ для арендаторов установить кредитную историю. Фото: Shutterstock.com/dc_slim

Брэд Поллок, Зак Макрей и Элизабет Радд из Управления разработки политики и исследований HUD представляют результаты интервью с владельцами недвижимости и менеджерами в Калифорнии, ответственными за реализацию законопроекта Сената. 1157, который требует, чтобы некоторые арендодатели предлагали жителям программы отчетности по арендной плате.

Что такое отчет об аренде?

Когда домовладельцы в США производят ежемесячные платежи по ипотечным кредитам, информация об этих платежах обычно передается кредитным агентствам. Эта отчетность способствует уже установленной кредитной истории домовладельцев, что дает им выгодные ставки по другим финансовым продуктам. Эта возможность, как правило, недоступна для арендаторов, хотя большинство из них регулярно платят арендную плату и испытывают негативные последствия для кредита, если они пропускают платежи. Все более популярным способом устранения этого неравенства является отчетность об аренде, «ежемесячная отчетность об арендных платежах арендатора по крайней мере в одно из крупных бюро потребительского кредита для включения в традиционный отчет о потребительском кредите».

Что такое невидимость кредита?

Большинство американцев, желающих купить дом, арендовать квартиру или купить автомобиль, сталкиваются с проверкой кредитоспособности. Но как насчет тех, у кого мало или нет кредитной истории? Почти 45 миллионов взрослых в Соединенных Штатах имеют ограниченную кредитную историю, в том числе 26 миллионов взрослых, не имеющих кредитной истории. Потребители, которые являются черными, латиноамериканцами, недавними иммигрантами, молодыми и малообеспеченными, с большей вероятностью будут незаметны для кредита. Те, кто имеет неравный доступ к основному кредиту, могут обратиться к хищническим финансовым продуктам и столкнуться с большими трудностями в накоплении богатства и экономической мобильности.

Существующие исследования по отчетности об аренде

В исследовании HUD 2019 года изучалось потенциальное влияние только положительных и полных отчетов об аренде для жителей застроек, находящихся в ведении трех государственных жилищных агентств. HUD обнаружил, что, когда сообщалось о платежах только с положительными данными и о платежах в полном объеме, большинство жильцов замечали, что их баллы повышались. Другие исследования только положительной отчетности и добровольной отчетности показали увеличение способности участников создать кредитную историю и увеличение среднего кредитного рейтинга среди арендаторов жилья с низкой арендной платой и субсидированного жилья. Дополнительные исследования по отчетности об аренде можно найти в Credit Builders Alliance.

Что такое законопроект Сената Калифорнии № 1157?

В 2020 году Законодательное собрание штата Калифорния приняло законопроект Сената 1157 (SB 1157), который требует, чтобы частные домовладельцы с 15 или более единицами субсидируемого жилья предлагали своим арендаторам возможность сообщать об арендной плате в крупные кредитные бюро. Законопроект позволяет арендодателям взимать со своих арендаторов плату в размере менее 10 долларов в месяц или фактической стоимости предоставления услуги.

SB 1157 вступил в силу 1 июля 2021 г. и прекращает свое действие с 1 июля 2025 г.

В связи с приближением первой годовщины вступления закона в силу сотрудники PD&R опросили восемь владельцев и управляющих недвижимостью в Калифорнии, которые используют проектную программу помощи в аренде HUD, чтобы узнать об их опыте внедрения SB 1157.

Результаты интервью

В ходе разговоров возникло несколько тем, в том числе различный уровень осведомленности арендодателей об арендной плате, первоначальные трудности с настройкой и пониманием жителей, а также разнообразие программ и затрат на единицу жилья. Одним из распространенных рефренов было то, как трудно было преодолеть недоверие жителей к инициативе и сообщить о ощутимых преимуществах отчетности об аренде. Эти разговоры также позволили арендодателям рекомендовать изменения для будущих программ, таких как SB 1157.

Осведомленность домовладельцев об отчетности по аренде

Осведомленность опрошенных домовладельцев об отчетности по аренде сильно различалась до вступления в силу SB 1157.

Арендодатели с большими возможностями для управления общими программами расширения финансовых возможностей, по-видимому, чаще сообщали о том, что знают о таких программах или заинтересованы в них. Другие арендодатели выразили удивление по поводу требований нового закона.

Первоначальная настройка

Опрошенные заявили, что в законопроекте отсутствуют оперативные указания по настройке программы. Хотя некоторые арендодатели изначально рассматривали возможность отчетности непосредственно в бюро кредитных историй, каждый домовладелец в конечном итоге выбрал сторонних поставщиков программного обеспечения для помощи во внедрении. Сторонние поставщики сыграли решающую роль на раннем этапе реализации, обучив сотрудников и предложив модули, которые могли интегрировать отчетность об арендной плате в существующие системы управления недвижимостью арендодателей и автоматизировать некоторые административные обязанности. Однако некоторым арендодателям, которые передавали отчетность об арендной плате своим жильцам, по-прежнему приходилось вручную сверять текущую регистрацию резидентов со своими системами выставления счетов, чтобы избежать непреднамеренного взимания с арендаторов платы за отчетность об арендной плате после того, как они вышли из программы.

Информационно-просветительская работа и регистрация

Арендодатели отвечали за работу с жителями, вербовку и регистрацию. Закон обязывает арендодателей предоставить жильцам конверт с обратным адресом и маркой для возврата регистрационных форм. Арендодатели сообщили, что это требование было дорогостоящим и ненужным, особенно если они оказывали жителям помощь в регистрации на месте.

SB 1157 предписывает добровольную систему отчетности об аренде, которая не требует участия жильцов. Уровень зачисления жителей был низким: по оценкам домовладельцев, он колебался примерно от 4 до 15 процентов. Многие арендодатели надеялись, что количество учащихся улучшится, поскольку последствия COVID-19 для общественного здравоохранения и экономики повысятся.пандемия пошла на убыль. Арендодатели и жители уделяли первоочередное внимание доступу к программам облегчения арендной платы, предлагаемым в рамках Американского плана спасения и Закона о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом в течение первого года реализации. Теперь, когда крайний срок в Калифорнии для снижения арендной платы прошел, арендодатели заявили, что теперь можно выделить больше ресурсов для продвижения программ отчетности по арендной плате. Что еще более важно, время принятия закона и пандемия COVID-19 сделали программу менее привлекательной для жителей, поскольку неотложная потребность в снижении арендной платы и потеря дохода затруднили информирование о преимуществах программы.

SB 1157 требует, чтобы арендодатели предлагали жильцам возможность участвовать в отчетности по арендной плате во время заключения договора аренды и по крайней мере один раз в год после этого. Наиболее распространенной стратегией, которую арендодатели использовали для выполнения этого требования, было включение листовок в пакеты аренды для новых арендаторов. Для существующих жильцов арендодатели продвигали программу с помощью ряда мероприятий, включая разъяснительную работу на собраниях жильцов, мероприятия по продвижению отчетности об аренде с поощрениями, такими как подарочные карты, размещение листовок в местах общего пользования и почтовые рассылки. Некоторые арендодатели продвигали программу в Интернете на своих порталах оплаты аренды или размещали QR-коды на своих объектах, которые ссылались на информацию об отчетах об аренде и инструкциях по регистрации. Сторонний поставщик одного арендодателя размещал рекламу непосредственно среди жильцов. Два арендодателя упомянули о продвижении и предложении программы во время ежегодной повторной сертификации для обеспечения согласованности. Один домовладелец, который обслуживал группы населения, которым угрожала опасность остаться без крова или которые недавно столкнулись с бездомностью, заявил, что предоставление информации при ежегодной переаттестации будет затруднительным из-за острых потребностей жильцов.

Демография влияет на количество зачисленных. Некоторые арендодатели сообщили о более низких показателях зачисления пожилых людей в свои дома, чем в дома с большим количеством семей. Понятно, что арендодатели, обслуживающие жителей с наиболее острыми потребностями, например, тех, кто выздоравливает от зависимости или рискует стать бездомным, имели более низкие показатели зачисления, потому что эти жители сталкивались с более насущными проблемами.

Компоненты программы

Одно из наиболее важных соображений, касающихся программы отчетности по аренде, заключается в том, должна ли она быть полной (что означает, что она сообщает как об успешных, так и о пропущенных платежах) или только положительно (что означает, что она сообщает только об успешных платежах). Трое из опрошенных нами арендодателей использовали полную отчетность, тогда как другие сообщали только о положительных платежах. Некоторые арендодатели сообщили, что они исключали жильцов из программы после определенного количества пропущенных платежей, чтобы защитить их от негативных последствий. Эти жители могли повторно зарегистрироваться в программе после 6-месячного периода ожидания. Арендодатели, которые использовали структуру «только позитив», заявили, что жители были более склонны регистрироваться в программе «только позитив», и арендодатели также были чувствительны к тому, чтобы не использовать программу для наказания жителей, пропустивших арендную плату, особенно во время пандемии.

Напряженность между управляющими недвижимостью и владельцами, а также сторонними поставщиками существовала в отношении политик согласия или отказа. SB 1157 требует использования политик согласия, и многие арендодатели заявили, что многие сторонние поставщики изначально хотели внедрить систему отказа, которая больше соответствовала их бизнес-модели.

Ни один из опрошенных арендодателей не заявил, что они предлагали другие формы альтернативной отчетности, такие как отчет об оплате коммунальных услуг, хотя один из них сказал, что подобная программа отчетности по коммунальным услугам пробудила их первоначальный интерес к отчетности об арендной плате.

Стоимость программы и вступительный взнос

Каждый арендодатель платил по уникальной ставке, а структура сборов варьировалась в зависимости от стороннего поставщика. Арендодатели сообщили, что за каждую единицу их продавцы взимали примерно от 1 до 13,95 долларов в месяц за предоставление отчетов об арендной плате. Со всех домовладельцев, кроме одного, взималась плата за единицу; одному арендодателю было предъявлено обвинение на индивидуальной или семейной основе. Кроме того, один арендодатель сообщил, что продавец взимал разные ставки за квартиры с ограниченной арендной платой, доступные и рыночные ставки.

В некоторых случаях плата с жильцов включала базовую плату для покрытия административных обязанностей продавца и соблюдения требований, а также дополнительную плату за отчет об арендной плате жильца. Например, один арендодатель сообщил, что платит комиссию в размере 50 центов за единицу со всего своего портфеля (независимо от регистрации каждой единицы в отчетах об аренде), которая покрывает такие расходы, как учебные материалы для жильцов, хранение и безопасность данных, регистрационные формы и связанные с этим расходы. программное обеспечение. Затем этот арендодатель заплатил дополнительно 1,40 доллара США за единицу за арендаторов, которые решили зарегистрироваться, что покрыло расходы на отчетность об арендных платежах этих арендаторов в бюро кредитных историй.

Среди арендодателей, которые сообщили, что платят плату за единицу по всему своему портфелю независимо от регистрации в отчетах об аренде, один арендодатель сообщил, что платит приблизительно 4 900 долларов в месяц, другой платил 11 500 долларов в месяц, а третий платил 16 200 долларов в месяц (хотя в этом последнем случае, арендодатель включил стоимость зачисленных жильцов). Взимание этой платы со всех квартир было предназначено для того, чтобы избежать чрезмерно высоких затрат на единицу жилья, если арендодатели переложили расходы на жителей. Этот подход имел некоторые непредвиденные последствия для арендодателей, которые распределяли расходы по разным владениям. Например, один арендодатель сообщил, что его объекты недвижимости с большим количеством пожилых людей имеют более низкий уровень регистрации в отчетах об аренде и, следовательно, имеют более низкие расходы на отчетность по аренде, чем другие их объекты.

Большинство опрошенных владельцев недвижимости и менеджеров оплачивали вступительные взносы от имени своих жильцов, потому что у них было желание и возможность сделать программу доступной и безбарьерной. Один арендодатель даже заявил, что они включили расходы на оплату жилищных сборов в свои будущие бюджеты. Некоторые домовладельцы, покрывавшие расходы жителей, были обеспокоены тем, что по мере увеличения охвата программы покрытие расходов от имени их жителей не будет устойчивым, и потребуются корректировки.

Арендодатели, которые переложили расходы на своих арендаторов, ссылались на прямые отношения с клиентами между продавцом и жильцами, административное бремя или отсутствие накладных расходов в операционных фондах недвижимости в качестве причин для выставления счетов жильцам.

Арендодатели взяли на себя некоторые дополнительные административные расходы, хотя они не были запретительными и покрывались из оборотного фонда собственности. Сторонние поставщики различались по объему административной поддержки, которую они оказывали. Материалы, канцелярские товары и время персонала составляли большую часть административных расходов домовладельцев. Например, некоторым арендодателям приходилось вручную делить и обрабатывать счета-фактуры из своих различных объектов, хотя они надеялись вскоре автоматизировать эти функции.

Большинство арендодателей не получали финансовой помощи, чтобы предлагать отчеты об аренде, хотя один сообщил об использовании небольшого гранта, а другой получил средства из своей программы экономической мобильности.

Некоторые сторонние поставщики предлагали продукты, дополняющие программу отчетности об аренде. Эти продукты включали программу микрокредитования для жителей, которым нужна помощь в аренде жилья, а также программу защиты от мошенничества и кражи личных данных. Некоторые поставщики также предлагали жителям услугу, которая (за плату в размере 50 долларов США) загружала арендные платежи за последние 24 месяца в кредитные агентства, обеспечивая немедленное повышение кредитного рейтинга для жителей с историей успешных платежей.

Первоначальные последствия для кредита арендатора

Один арендодатель сообщил, что кредитный рейтинг арендаторов увеличился в среднем на 39 баллов, со среднего начального кредитного рейтинга 630 до среднего кредитного рейтинга 669. Другой арендодатель сообщил о среднем кредитном рейтинге 727 среди своих жильцов, при этом 44 жильца установили кредитный рейтинг. новая кредитная история и 44 процента жителей улучшили свои кредитные рейтинги.

Долгосрочное влияние SB 1157 на кредитные баллы арендаторов еще не известно, и предыдущие случаи не обязательно представляют всех арендаторов. Будущие исследования должны получить точки зрения арендаторов и других заинтересованных сторон, а также работать со сторонними поставщиками для получения данных о кредитных результатах. Обратите внимание, что существуют разные модели кредитного скоринга (см. врезку).

Трудности

Наиболее распространенными трудностями, отмеченными арендодателями, были обучение жителей и их заинтересованность, а также обучение персонала эффективному информированию о преимуществах программы. Задача укрепления доверия имеет решающее значение. Многие арендодатели заявили, что жители с подозрением относятся к тому, как арендодатели и продавцы будут использовать их данные. Арендодатели также заметили, что неспособность продемонстрировать краткосрочные преимущества программы способствовала низкому восприятию ее жителями. Некоторые домовладельцы упомянули, что некоторые жители выразили отчаяние по поводу того, что они когда-либо получат хороший кредит. Один арендодатель заявил, что персонал считает, что программа не принесет пользы жителям с низким доходом, хотя они понимают, почему эта программа выгодна арендаторам с рыночной ставкой. Если арендодатели не могут покрыть расходы арендаторов на программу и обслуживать жителей с самым низким доходом, программа представляет собой дополнительное бремя расходов для арендаторов, которые и так изо всех сил пытаются оставаться в курсе своей арендной платы.

Арендодатели также выразили некоторое разочарование по поводу бюрократических требований закона, таких как требование о том, чтобы арендодатели предоставляли каждому жильцу конверт с обратным адресом и маркой для подачи заявления, даже если жилец подписался на участие в программе непосредственно у руководства.

Некоторые арендодатели заявили, что блокпосты включали продавцов, которые не были знакомы с требованиями закона и проблемами с системной интеграцией.

Один арендодатель выразил обеспокоенность по поводу отсутствия синхронизации между датой, когда арендная плата сообщается кредитным агентствам, и датой выплаты арендной платы. Например, арендатор мог пропустить дату выплаты арендной платы, но затем оплатить ее позже в том же месяце, при этом система отчетности зафиксировала положительный платеж, даже если просроченные платежи подвергали арендатора риску выселения. Это опасение относилось к модели отчетности только с положительными результатами; в модели полной отчетности просроченные платежи учитываются как пропущенные.

Отвечая на вопрос, многие арендодатели выразили надежду, что программа поможет улучшить своевременную выплату арендной платы, поскольку жильцы видят, что их кредитный рейтинг со временем улучшается.

Несмотря на конкретность SB 1157, арендодатели по-разному понимают требования законопроекта. Даже провайдеры жилья, у которых есть программы финансовой грамотности для своих жильцов, не являются экспертами в области кредитной отчетности, поэтому существовала общая неясность в отношении полной или только положительной отчетности, а также отчетности о согласии или отказе от нее. Следует отметить путаницу в положениях законопроекта, которая свидетельствует о необходимости ясности со стороны законодателей.

Рекомендации и выводы

Интервью предоставили арендодателям возможность порекомендовать улучшения для будущего внедрения и повторения. Среди их рекомендаций были следующие:

• Проведите образовательную кампанию, нацеленную на арендаторов субсидируемого жилья с низким доходом, прежде чем внедрять аналогичные программы.
• Включите отчетность об аренде в более широкие программы повышения финансовой грамотности и расширения экономических возможностей.
• Требовать, чтобы политики включали механизм, позволяющий арендодателям подтверждать, что сторонние поставщики могут выполнять правила программы.
• Рассмотрите более реалистичные временные рамки для установления процедур и систем для реализации политик.
• Используйте стандартные формы или предварительно утвержденные шаблоны, чтобы уточнить отчетность, контактную информацию и юридические права.
• Учитывайте возможности арендодателя при разработке аналогичной политики. Реализация программы варьировалась в зависимости от уровня ресурсов, которые домовладелец, управляющий доступным жильем, мог предоставить при ограниченных средствах. Привлечение сторонних поставщиков было для арендодателей наиболее рентабельным способом реализации закона.
• Финансируйте выделенный персонал, чтобы помочь зачислить резидентов.
• Создайте стимулы, чтобы побудить компании напрямую обращаться к жителям, а не полагаться на арендодателей для запуска программы.

PD&R понимает, что в этой статье представлены точки зрения только одной небольшой группы заинтересованных сторон. PD&R также признает, что кредитные результаты для арендаторов, обсуждаемых в этой статье, еще не известны. Хотя некоторые арендодатели смогли сообщить об изменениях в среднем кредитном рейтинге, данных было недостаточно, чтобы утверждать об общем влиянии программы.

PD&R благодарит восемь владельцев и менеджеров недвижимости в Калифорнии за их время и вклад в этот проект. Их вклад послужит основой для будущих исследований и улучшит понимание HUD потенциальных стратегий, которые помогут домохозяйствам, получающим помощь от HUD, наращивать активы.

Источник:

Бриттани Эннис. 2022. «Преимущества сообщения о положительных арендных платежах». Experian Insights , 31 января. По состоянию на 20 июня 2022 г. ×

Источник:

Определение арендной платы предоставлено Центром технической помощи Credit Builders Alliance по арендной отчетности. ×

Источник:

Келли Томпсон Кокран, Майкл Стегман и Колин Фус. 2021. «Коммунальные услуги, телекоммуникации и данные об аренде в андеррайтинге кредита», Urban Institute. ×

Источник:

Хищнические финансовые продукты могут включать такие продукты, как ссуды до зарплаты. Кредит до зарплаты — это небольшой необеспеченный кредит, который должен быть полностью погашен в день получения зарплаты заемщиком. Кредиторы до зарплаты практически не проводят андеррайтинг и берут на себя финансовую ответственность, что делает ссуды до зарплаты более рискованными, чем ссуды, требующие проверки кредитной истории. Заемщик дает кредитору право снять сумму кредита непосредственно с банковского счета клиента в день погашения кредита. ×

Источник:

Лиза Сервон. 2017. Отказ от банковских услуг Америки: как выживает новый средний класс . Нью-Йорк: Хоутон-Миффлин-Харкорт. ×

Источник:

Майкл Тернер и Патрик Уокер. 2019 г. «Потенциальные последствия кредитной отчетности по данным об аренде государственного жилья», Министерство жилищного строительства и городского развития США, Управление разработки политики и исследований. ×

Источник:

Управление контролера города Нью-Йорка, Бюро политики и исследований. 2017 г. «Учет арендной платы: как арендаторы из Нью-Йорка могут повысить кредитный рейтинг и сэкономить деньги»; Experian RentBureau. 2014. «Кредит на аренду: влияние положительных отчетов об аренде на жителей субсидируемого жилья»; Сара Ченвен и Кэролайн Шульте. 2015. «Пилотный проект отчетности по аренде: стратегия создания кредита», Альянс кредитных строителей. ×

Источник:

Ежегодная переаттестация – это ежегодная проверка и переаттестация состава семьи и дохода. Владельцы должны проверить состав семьи и доход, чтобы пересчитать общий платеж арендатора, арендную плату арендатора и выплату помощи от HUD. ×

Источник:

SB 1157 прямо ограничивает плату до 10 долларов в месяц на одного арендатора. Плата в размере 13,95 долларов США является «семейной» платой, взимаемой с нескольких арендаторов. ×

Как определить соотношение арендной платы к доходу, требуемое для арендаторов

Если вы изучали рынок аренды в вашем районе, вы, вероятно, сталкивались с объявлениями о сдаче жилья в аренду, которые требуют от потенциального арендатора минимальной суммы валового ежемесячного дохода. Но как арендодатели получают эту цифру ежемесячного дохода? Скорее всего, они используют соотношение арендной платы к доходу, чтобы помочь привлечь наиболее квалифицированных арендаторов.

В этой статье мы объясним, как рассчитать соотношение арендной платы к доходу и где найти рекомендуемые соотношения арендной платы к доходу на разных рынках.

 

Какое отношение арендной платы к доходу?

Отношение арендной платы к доходу (RTI) представляет собой расчет, который сравнивает валовой ежемесячный доход арендаторов с ценой ежемесячной арендной платы и выражается в процентах. Валовой доход представляет собой совокупный ежемесячный доход из всех источников от каждого взрослого лица, арендованного в аренду, до вычета любых вычетов, таких как удержанный налог с заработной платы или пенсионные взносы.

Например, если в доме проживают два соседа по комнате, один из которых зарабатывает 4000 долларов в месяц, а другой — 3000 долларов в месяц, то совокупный валовой доход, используемый для расчета коэффициента RTI, составит 7000 долларов.

Многие арендодатели используют отношение арендной платы к доходу, чтобы оценить, является ли дом доступным для потенциального арендатора, и вероятность того, что арендатор будет платить арендную плату вовремя.

Предпосылка заключается в том, что если слишком большая часть ежемесячного дохода используется для оплаты арендной платы, у арендатора может не хватить денег, оставшихся каждый месяц, для оплаты обычных расходов на проживание, таких как питание, коммунальные услуги, здравоохранение и т.д. другие обязательства, такие как платежи по кредитным картам или студенческие ссуды. Если расходы арендатора «жесткие» в течение одного месяца, существует потенциальный риск того, что арендатор может платить арендную плату с опозданием или вообще не платить.

По данным веб-сайта TurboTenant, предназначенного для отбора арендаторов, многие арендодатели требуют минимального отношения арендной платы к доходу на уровне 30%. Однако, как мы объясним позже в этой статье, соотношение арендной платы и дохода варьируется в зависимости от местного рынка аренды.

Формула отношения арендной платы к доходу

Формула для расчета отношения арендной платы к доходу очень проста:

• Отношение ренты к доходу (RTI) = Месячная арендная плата / Месячный валовой доход

Используя двух наших соседей по комнате в качестве примера, если ежемесячная арендная плата составляет 2000 долларов США, а совокупный валовой ежемесячный доход арендаторов составляет 7000 долларов США, коэффициент RTI составляет 29% (округлено): = 0,29 или 29%.

 

Как домовладельцы используют отношение арендной платы к доходу

Как домовладелец, вы можете использовать соотношение арендной платы к доходу при отборе потенциальных арендаторов двумя способами. В следующих примерах мы предполагаем, что вы определили, что минимально приемлемый коэффициент RTI для дома, который вы арендуете, составляет 35%, а арендная плата составляет 1500 долларов США в месяц:

1. Заранее определенное соотношение арендной платы к доходу

Если вы решили, что минимальное соотношение арендной платы к доходу составляет 35%, вы можете изменить формулу коэффициента RTI, чтобы определить максимальную сумму арендной платы, которую арендатор может позволить себе платить.

Предположим, что у вас есть потенциальный арендатор, зарабатывающий валовой доход в размере 50 000 долларов США в год или 4 167 долларов США в месяц:

• Коэффициент RTI = Месячная арендная плата / Месячный валовой доход
• Ежемесячная арендная плата = Месячный валовой доход x RTI Ratio
• Ежемесячный валовой доход 4167 долларов x 35% (0,35) = 1458 долларов Максимальная месячная арендная плата

Это означает, что если цена ежемесячной арендной платы за ваш дом составляет 1500 долларов США, арендатор не будет соответствовать требованиям, поскольку валового ежемесячного дохода арендатора достаточно только для собственности, которая сдается за 1458 долларов США в месяц, исходя из коэффициента RTI, равного 35%.

2. Множитель отношения арендной платы к доходу

Вы также можете использовать формулу отношения арендной платы к доходу, чтобы определить, какой валовой ежемесячный доход необходим потенциальному арендатору, чтобы иметь право арендовать ваш дом:

• Коэффициент RTI = Месячная арендная плата / Месячный валовой доход
• Ежемесячный валовой доход = Месячная арендная плата / Коэффициент RTI
• Ежемесячная арендная плата в размере 1500 долл. США / 35% RTI Ratio = 4285 долл. США в месяц Минимальный валовой доход

В этом примере, если валовой ежемесячный доход заявителя составляет 4 285 долларов США, арендатор имеет право арендовать ваш дом в соответствии с вашими требованиями к коэффициенту RTI. Это связано с тем, что их ежемесячный валовой доход в размере 4 285 долларов США превышает минимальный требуемый ежемесячный доход в размере 4 167 долларов США.

 

Преимущества использования отношения арендной платы к доходу

Арендодатели, которые заранее определяют минимально допустимый коэффициент RTI, могут быстро предварительно отобрать кандидатов на арендаторов и даже помочь потенциальным арендаторам провести предварительный отбор самих себя.

Предположим, что ваша месячная арендная плата составляет 1200 долларов, а минимальное соотношение арендной платы к доходу составляет 30%. Это означает, что минимальный требуемый валовой ежемесячный доход составляет 4000 долларов США:

• 1200 долларов США Ежемесячная арендная плата / 30% RTI Ratio = 4000 долларов США Минимальный ежемесячный валовой доход

Просто взглянув на совокупный доход заявителя, вы можете определить, соответствует ли он вашим требованиям к показателю RTI.

Если потенциальный арендатор зарабатывает не менее 4000 долларов в месяц, вы можете продолжить процесс отбора арендаторов. С другой стороны, если заявитель не получает достаточного ежемесячного дохода, вы можете сэкономить свое время и время арендатора, отклонив кандидата на основании недостаточного ежемесячного дохода.

Когда вы рекламируете свое объявление об аренде в Интернете, вы также можете указать в своем объявлении, какой совокупный валовой ежемесячный доход должен заработать заявитель, чтобы претендовать на ваше жилье (исходя из вашего минимального коэффициента RTI).

Однако обязательно требуйте от каждого заявителя одинаковую сумму дохода и не допускайте дискриминации в зависимости от источника дохода. Как отмечается в недавней статье Американской ассоциации юристов, отказ признать законный источник дохода человека является незаконной жилищной дискриминацией.

 

Где найти данные о соотношении арендной платы к доходу

Одним из недостатков произвольного выбора отношения арендной платы к доходу, такого как 30% или 35%, является то, что он не принимает во внимание медианную рыночную арендную плату и средний рыночный доход для конкретной области.

Такие факторы, как стоимость жизни, предложение жилья и рост рынка труда, влияют на арендную плату и доходы на местном рынке. Установка коэффициента RTI, слишком высокого для вашего рынка, может привести к отказу от хороших арендаторов, в то время как слишком низкий коэффициент арендной платы к доходу может привести к сдаче в аренду неподходящим арендаторам.

Вы можете рассчитать медианное отношение арендной платы к доходу для вашего рынка, используя следующую формулу:

• Отношение рыночной арендной платы к доходу = Медианная рыночная арендная плата / Медианный рыночный доход

Чтобы решить это уравнение, вам нужно знать средний рыночный доход и среднюю рыночную арендную плату.

Двумя хорошими источниками для определения среднего дохода в регионе являются Census Reporter и Data USA. Оба веб-сайта предоставляют средний доход домохозяйства для городов и столичных статистических районов.

Хорошими источниками данных для определения средней рыночной арендной платы в вашем районе являются RentData.org, Zumper и Zillow Research Data. Из трех вариантов только Zillow Observed Rent Index (ZORI) предоставляет данные об аренде на более детальном уровне по почтовому индексу.

 

Пример расчета коэффициента RTI

Вот пример расчета отношения рыночной арендной платы к доходу для Луисвилля, штат Кентукки.

Посетив Census Reporter, мы узнали, что средний годовой доход домохозяйства в пригороде Луисвилля составляет 61 172 доллара или 5 098 долларов в месяц. По словам Цумпера, средняя ежемесячная арендная плата за дом с 3 спальнями в Луисвилле составляет 1320 долларов.

Имея эту информацию, мы можем рассчитать соотношение рыночной арендной платы к доходу для Луисвилля, Кентукки:

• Отношение рыночной арендной платы к доходу = медианная рыночная арендная плата / медианный рыночный доход
• Средняя рыночная арендная плата в размере 1320 долларов США / Средний рыночный доход в размере 5098 долларов США = 0,26 или 26% отношения рыночной арендной платы к доходу

Теперь мы можем использовать рыночный коэффициент RTI для Луисвилля, чтобы определить минимальный месячный валовой доход, необходимый потенциальному арендатору, исходя из месячной арендной платы. Например, если дом сдается за 1500 долларов в месяц, а коэффициент RTI в Луисвилле составляет 26%, минимальный приемлемый доход составит 5769 долларов. :

• Отношение арендной платы к доходу (RTI) = Месячная арендная плата / Месячный валовой доход
• Ежемесячный валовой доход = Месячная цена арендной платы / Отношение арендной платы к доходу
• Ежемесячная арендная плата 1500 долларов США / 26% RTI Ratio = 5769 долларов США Минимальный ежемесячный валовой доход

 

Отношение арендной платы к доходу растет

Хотя отношение арендной платы к доходу служит хорошим ориентиром, не каждый арендатор соответствует минимальному соотношению RTI. Во многих городах по всей стране арендная плата растет быстрее, чем доходы, а это означает, что больший процент дохода домохозяйства используется для оплаты арендной платы.

Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость находится на рынке, где отношение арендной платы к доходу растет, вы можете сделать несколько вещей, чтобы помочь увеличить своевременные арендные платежи:

• Тщательно отбирать кандидатов, используя бесплатные онлайн-сервисы проверки арендаторов, такие как Avail , Rentberry и Zumper для получения кредитных отчетов, а также проверки биографических данных и отчетов об истории аренды;
• Соберите максимальный гарантийный залог, разрешенный законодательством штата, который можно использовать для покрытия невыплаченной арендной платы, штрафов за просрочку платежа и ущерба сверх нормального износа, если это необходимо;
• Принимайте арендные платежи онлайн, чтобы арендаторам было проще платить вовремя, используя варианты оплаты ACH, кредитной или дебетовой картой; и 
• Требовать от каждого совершеннолетнего арендатора подписать договор аренды и гарантировать, что каждый отдельный арендатор несет ответственность за общую сумму ежемесячной арендной платы.

  No related posts.