Общее имущество многоквартирного дома это: Общее имущество многоквартирного дома: вопросы и ответы

Разное

Содержание

Споры об общедомовом имуществе

«Адвокатская газета» запускает социально ориентированный проект. В рамках нового раздела «АГ-эксперт» адвокаты разъясняют сложные правовые вопросы для граждан, не имеющих юридического образования.

На сегодняшний день споры о правах на общедомовое имущество не являются редкостью. Данная публикация посвящена вопросам оспаривания и защиты права собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме.

Суд рассмотрел дело об оспаривании права собственности на нежилое помещение
С. обратилась в суд с иском к Б. и Администрации Петрозаводского округа об оспаривании договора по приобретению нежилого помещения в многоквартирном доме и о признании прав ответчиков на этот объект отсутствующими. В обоснование иска указано на наличие в спорном помещении технического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания нужд всего дома, и на статус данного объекта, фактически являющегося общим имуществом многоквартирного дома.

Впоследствии в качестве соответчиков привлечены К. и ТУ Росреестра, а иск дополнен требованиями об оспаривании состоявшихся сделок по переходу права собственности с признанием этого права К. отсутствующим и исключением из Единого государственного реестра недвижимости записей о таких правах ответчиков.

Суд установил, что в апреле 2015 г. проведена государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме. В последующем данный объект передан по договору К., а последним – по договору Б., за которым на момент рассмотрения спора было зарегистрировано право собственности.

Следует отметить, что исковые требования основывались на относимости спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома. По результатам судебной экспертизы установлено, что спорное помещение – это техническое помещение общедомового теплового пункта с тепловым (элеваторным) узлом и коридорное помещение эвакуационного пути, являющееся тамбуром входа в газоубежище.

Иск был удовлетворен частично. Право собственности Б. на нежилое помещение признано отсутствующим. В остальной части иска отказано.

Правовое регулирование общедомового имущества
Суть споров о праве собственности на нежилое помещение в многоквартирном доме сводится к решению вопроса о том, является ли оно общим имуществом многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Положениями Жилищного кодекса РФ уточнен перечень общего имущества в многоквартирном доме. В силу ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу также относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование. Иные помещения в многоквартирном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, также относятся к общему имуществу.

Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Соответственно, при регистрации права собственности хотя бы на одно жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме к собственнику переходит также право общей долевой собственности на помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, то есть государственная регистрация права собственности на жилое или нежилое помещение является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.

Разъяснения высших судов
Сложности зачастую возникают с отнесением или неотнесением к общему имуществу многоквартирного дома спорных помещений – обычно это подвалы и чердаки.

Разъяснения по этому поводу дал Верховный Суд, который в Определении от 26 января 2016 г. № 5-КГ15-207 указал, что правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Данную позицию высказывал ранее Высший Арбитражный Суд в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22 января 2013 г. № 11401/12 по делу № А40-121855/09-23-810. Суд указал, что, если подвальные помещения на дату первой приватизации являлись самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима обслуживающих помещений.

К признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений, суды относят следующие: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома и т.д. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей.

Выбор способа защиты права собственности
В некоторых случаях, как в рассмотренном, собственники требуют признания права собственности на нежилое помещение отсутствующим. В других – обращаются с требованиями о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения.

Законодательство РФ установило следующие основные виды защиты: виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения), негаторный иск (иск собственника имущества об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения) и иск о признании права собственности.

Как отмечено в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП (в настоящее время – ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При выборе способа защиты права следует помнить о применении сроков исковой давности. Согласно п. 57 указанного Постановления № 10/22, течение срока исковой давности по искам об оспаривании зарегистрированного права начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Вместе с тем сама по себе запись в реестре о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права.

При этом исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные ст. 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Как следует из Постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», положения о нераспространении исковой давности на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Что касается покупателей подвальных помещений в многоквартирном доме, следует отметить, что в целях минимизации и устранения рисков утраты прав им необходимо обращать внимание на правовой режим приобретаемых нежилых помещений на дату первой государственной регистрации права собственности на квартиру в доме. При этом выбор способа защиты их прав в каждом конкретном случае будет определяться исходя из требований истцов по спорам в отношении нежилых помещений в многоквартирном доме. Так, в рассматриваемом нами споре Б. вправе обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки в связи с тем, что нежилое помещение относится к общему имуществу. 

Судебная практика по признанию подвалов МКД общим имуществом

Пару лет назад истории по борьбе за подвалы многоквартирных домов (МКД) в сюжетах журналистов мелькали очень часто. Сейчас эта эпопея практически затихла. Видимо, все желающие посудиться за подвалы МКД уже сделали это, и сейчас уже прошел основной шквал таких дел в судах. Правда, сейчас уже на уровне Росреестра такие сделки на оформление подвалов часто заворачиваются и отказ получить по ним проще, чем положительное решение по регистрации.

Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункты 2,3) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Ранее Конституционным судом РФ в Определении от 19 мая 2009 г. № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект 71» высказывалась следующая правовая позиция: если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Но ситуация впоследствии поменялась и суды чаще стали становится на сторону собственников, инвесторов и застройщиков таких помещений, особенно, когда они строились на инвестированные средства. Однако причиной также, думаю, послужили и изменения в градостроительных требованиях при проектировании и строительстве многоквартирных домов. Как всегда, позиции разных судов часто диаметрально противоположные в разных регионах страны. Если даже у Верховного суда РФ так бывает, что говорить об остальных судах…

Мне тоже довелось поучаствовать в таком споре между управляющей организацией (УО) и собственником подвала в МКД, который был продан застройщиком. Вот об этом деле я и расскажу в данной статье, а также приведу иную имеющуюся практику судов по таким спорам.

В управлении УО, куда я пришла работать несколько лет назад, имелось 2 одинаковых дома, построенных по одному и тому же проекту одним и тем же застройщиком. Судебные разборки по первому дому закончились до моего устройства на работу. Росреестр отказал в регистрации права собственности на подвал, где находились коммуникации всего дома. А суды отказали истцу в иске по обжалования такого отказа. Подвал остался за собственниками МКД в их долевой собственности.

При чем по этим двум домам в судах рассматривалось аж три дела одним и тем же судьей в одном и том же суде. Но в первом случае отказ Росреестра признали законным и обоснованным, а в двух других судебных спорах по второму дому — подвал (принадлежащий, к слову, известному банку) не признали общим имуществом (ОИ) МКД. При том, что независимая экспертиза даже установила, что большую часть помещений подвала можно отнести к общему имуществу. Два раза рассматривали потому, что судом по заявлению ответчика был применен срок исковой давности. Во втором случае уже было рассмотрено по существу исковое заявление собственника.

Решение Ленинского районного суда города Оренбурга Оренбургской области от 27 мая 2014 года по делу № 2-512/2014 (оставлено в силе апелляционной инстанцией): «...Согласно проектной документации, помещения N и N представляют собой самостоятельные объекты недвижимости, не предназначенные для обслуживания более 2-х помещений многоквартирного дома. При изучении представленных материалов, в проектной документации не выявлено наличия запорной арматуры в помещениях N и № .

Вместе с тем, с учетом выявленных отключающих устройств можно сделать вывод о том, что данные помещения не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более 2-х помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование).

Указанное заключение согласуется с материалами дела, эксперт ФИО1 имеет необходимое образование и опыт работы, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Сторонами данное заключение в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, доказательств, свидетельствующих об обратном в материалы дела не представлено.

Из пояснений сторон также следует, что самостоятельных отдельных входов в комнаты, в которых расположено инженерное оборудование, являющееся общим имуществом дома, не имеется. Внутренняя планировка спорных помещений в настоящий момент также изменилась, в связи с чем доступ к инженерному оборудованию общего имущества иным образом, кроме прохода через иные комнаты в помещении невозможен.

Изучив представленные сторонами доказательства, оценив их в совокупности, учитывая, что заключение эксперта № N от … г., составленное ФИО1 сторонами не оспаривалось, суд считает возможным положить его в основу при вынесении решения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания более двух помещений многоквартирного дома и не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более двух помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование), требующее систематического доступа и обслуживания. Спорные помещения предназначены для размещения в них инженерного оборудования, являющегося общим имуществом и не предназначены для самостоятельного использования. Следовательно, указанные помещения являются общим имуществом жильцов многоквартирного дома.

Таким образом, исковые требования открытого акционерного общества «Управление капитального строительства» к Еланевой Н.М. о признании права собственности на нежилые помещения, признании незаконной государственной регистрации права собственности являются необоснованными и не подлежат удовлетворению».

Думаю здесь также дополнительными причинами послужило то, что отказ Росреестра обжаловался в арбитраже, но результат этого — отрицательный, хотя истец и не ссылался на него в суде. Плюс сыграла роль регистрация долевой собственности на подвал на собственника квартиры в МКД. То есть, принцип: кто раньше встал — того и тапки, играет немаловажную роль в таких спорах.

И, мне кажется, суд действительно здесь руководствовался своим «внутренним убеждением» при оценке доказательств и вынесении решения. Жаль, что оно поменялось к моменту рассмотрения дела по подвалу второго дома. Наверное, какие-то очень сильные факторы повлияли на него. Я про внутреннее убеждение, конечно…

Решение Ленинского районного суда города Оренбурга Оренбургской области 02 августа 2016 года 2-83/2016: «…Таким образом, проанализировав в совокупности все вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что многоквартирный жилой … создавался как жилой дом со встроенными в подвальную часть спорными нежилыми помещениями, как самостоятельными объектами гражданского оборота. Указанные помещения созданы за счет средств Гридина К.С. как участника долевого строительства. В подвальной части жилого дома предусмотрены отдельные помещения, в которых должно располагаться общедомовое имущество, предназначенное для обслуживания инженерных систем дома, однако самостоятельный доступ к нему проектом не предусмотрен и осуществляется через спорные помещения. В спорных помещениях также имеется узлы общедомовых систем, которые используются для их обслуживания и эксплуатации и требуют систематического доступа, однако их размещение не предусмотрено проектной документацией. Также в комнатах 6,9 помещения N и комнатах 8,11 помещения N находятся предусмотренные проектом подпорные и сливные краны общедомовых систем к которым требуется доступ для обслуживания.

Суд принимает во внимание приведенные заключения строительно-технических экспертиз и оценивает их наряду с другими доказательствами по делу. Вместе с тем соглашаться с выводами эксперта о предназначенности спорного помещения для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме у суда не имеется оснований, поскольку разрешение данного вопроса находится в компетенции суда.

Согласно упомянутого экспертного заключения доступ к расположенным в спорном помещении инженерным коммуникациям должен быть обеспечен с периодичностью два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона), также в случае необходимости возможны внеочередные (внеплановые) осмотры, кроме того, необходимо проведение периодически текущего и капитального ремонта и ежемесячного снятия показаний с приборов учета.

Таким образом, суд приходит к выводу, что расположенные в спорных помещениях инженерные системы не требуют ежедневного или частого обслуживания и контроля с целью поддержания их потребительских свойств.

На наличие препятствий в доступе к инженерным коммуникациям в спорных помещениях, а также к иным местам общего пользования со стороны ответчика истец в ходе рассмотрения дела не ссылался. Кроме того, законом определен порядок получения доступа, в том числе принудительно, к общему имуществу здания, которое расположено в частных помещениях.

Юридически значимым обстоятельством для рассматриваемого спора является факт использования спорных помещений в качестве общего имущества многоквартирного дома с момента его создания, а не сам по себе факт нахождения в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.

…Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт возникновения у него права общедолевой собственности на спорные помещения, поскольку не доказано, что они имеют вспомогательный характер и предназначено для обслуживания нужд более одного собственника помещений в многоквартирном доме. Напротив данные помещения изначально запроектированы и созданы как самостоятельные объекты недвижимого имущества и используются в таковом качестве длительное время.

…Таким образом, судом установлено, что спорные помещения длительное время находятся во владении ответчика. Пользование спорными помещениями для истца носит договорный характер, через уполномоченных им лиц. По своей сути исковые требования направлены на прекращение права собственности ответчика, ввиду заключения недействительных сделок с лицом, которое не имело права их отчуждать и истребование спорных помещений из его владения».

В иске отказано по причине пропуска исковой давности, но по второму делу по иску от другого собственника (Решение по делу № №2-180/2017 от 24. 01.2017 года) — слово в слово позиция суда изложена аналогично.

Суд в нем указал: «…Учитывая, что спорные помещения создавались изначально в качестве самостоятельного объекта, используются в таковом качестве длительное время, не имеют в своем составе коммуникаций, требующих ежедневно контроля и обслуживания, а также их технические параметры (высоту, конфигурацию, оснащенность самостоятельными элементами инженерных систем и санузлами) суд приходит к выводу о том, что спорные помещения не являются объектом общедолевой собственности собственников иных помещений многоквартирного дома и не предназначены исключительно для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома».

Вот такая вот оценка судом двух совершенно одинаковых подвалов и двух практически схожих экспертиз, сделанных, по-моему, одним и тем же экспертом. Кстати, подвал якобы строил на свои деньги родственник застройщика, который затем его заложил для получения кредита. Ну, а потом отдал банку в качестве отступного из-за неуплаты долга по кредиту. Наверное, изначально им так и было задумано.

Также можно привести следующие судебные решения по аналогичным делам.

Определение ВС РФ от 8 мая 2018 г. № 310-ЭС18-4706: «Суд апелляционной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции о том, что нежилое помещение площадью 284,9 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:843 не является общедомовым имуществом, оставил решение суда в этой части без изменения, а в отношении нежилых помещений площадью 53,6 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:1023 и площадью 71,4 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:840, приняв во внимание результаты повторной судебной строительно-технической экспертизы, отменил решение суда первой инстанции в части отказа в иске о признании права общей долевой собственности на данные помещения и удовлетворил исковые требования в этой части.

Апелляционный суд исходил из следующего: подвальные помещения с кадастровыми номерами номером 90:22:010220:1023 и 90:22:010220:840 имеют вспомогательное назначение, предназначены для технического обслуживания жилого дома, следовательно, относятся к общему имуществу дома и являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома; с мая 2015 года данные помещения находятся во владении Товарищества. Суд округа признал указанные выводы законными и обоснованными». ВС РФ также оснований для изменения решений и удовлетворения жалоб не нашел.

Постановление АС Московского округа от 7 августа 2018 г. по делу № А40-189167/2017: «…Так, в соответствии с экспликацией помещения 1, 7, являются подсобными помещениями, помещения 2, 3, 4, 5, 12, 13, 14,15, 16, 17 являются кабинетами, помещения 6, 6а, 6б, 10, 11, 21 указаны в экспликации как коридор, помещение 9 указано как комната охраны, помещения 13а, 15а, 15б указаны как встроенный шкаф, помещение 136 является тамбуром.

Судом учтено, что согласно выписки из ЕГРН спорные помещения зарегистрированы под одним кадастровым номером, в том числе с помещениями, находящимися в собственности многоквартирного, отдельных оборудованных входов не имеют, в связи с чем и сделан вывод о том, что спорные помещения не могут являться самостоятельными объектами в силу закона.

Указанные помещения ответчиком не используются, что подтверждено обеими сторонами в ходе судебного заседания. Доказательств обратного суду не представлено.

С учетом всех установленных фактических обстоятельств суд сделал вывод, что в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорные помещения должны быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома». По моему мнению, это дело похоже с вышеуказанным, в котором я участвовала.

Таким образом, несмотря на казалось бы понятные признаки общего имущества МКД в законе, даже наличие заключения экспертизы в пользу этой позиции, суды продолжают принимать решения по своему «внутреннему убеждению», которое зависит от очень большого количества факторов, и это не только доказательства по делу и фактические обстоятельства дела, к сожалению…

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на V юбилейный слет по управлению МКД. Вся необходимая информация и заявка здесь.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Общее имущество многоквартирного дома — Русская историческая библиотека

Что относится к общему имуществу собственников в многоквартирном доме?

Часть 1 ст. 36 ЖК предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

 

Общее имущество многоквартирного дома, его земельный участок

 

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (ч. 5 ст. 36 ЖК). Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Часть 6 ст. 36 ЖК предусматривает, что при разрушении, случайной гибели или сносе многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии со своей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество на момент его разрушения или сноса.

 

См. также: Доля в общем имуществе многоквартирного дома, Общее имущество в коммунальной квартире, Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Другие статьи по жилищному праву – см. ниже, в блоке «Ещё по теме…»

 

Чердачные помещения как общее/необщее имущество

Общеизвестно что согласно ст.36 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, как-то коридоры и лестничные клетки, помещения подвалов, техэтажей, чердаков и т.д.

Между тем, не подлежит сомнению, что помимо вышеуказанных помещений в любом МКД существуют также нежилые помещения, которые имеют самостоятельное назначение и не предназначены для обслуживания МКД (машиноместа, офисы и магазины на первых этажах дома). Конечно, на практике зачастую трудно определить имеет ли то или иное помещение самостоятельный характер или нет, ведь общедомовые инженерные коммуникации (общедомовые стояки проходят в каждой квартире, но это же не делает квартиру общим имуществом других собственников МКД).

Принципиально позиция относительно относимости\не относимости помещений в доме к общему имуществу собственников квартир была сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391\09:

«…правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома».

В марте 2020 Верховный суд рассмотрел дело, в котором собственники квартир, приобретенных на 5 этаже 5 этажного жилого дома, судились с другими сособственниками этого дома за купленные ими у фирмы-соинвестора строительства дома на 6м этаже (чердачном) помещения, превращавшие их квартиру, фактически в двухуровневую (определение ВС РФ от 10.03.2020 №306-ЭС-15-3282). Другие сособственники, естественно, заявляли что данные помещения как находящиеся на чердачном этаже являются общей собственностью и не могут принадлежать одному лицу без отчуждения общим собранием собственников дома.

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов в части отказа собственникам квартир на 5 этаже, добивавшимся за ними признания права собственности на помещения на вышестоящем этаже, и указал, что «сам по себе факт расположения помещений N 1124, N 1110 «а», N 1029 и N 1135 на этаже, который учтен органами технической инвентаризации как чердачный, не является достаточным основанием для их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома, и, как следствие, не свидетельствует о невозможности признания права собственности на них за заявителями.

При этом суд апелляционной инстанции прямо указал на то, что и органами технического учета разные чердачные помещения жилого дома учтены по-разному: часть помещений учтена как помещения общего пользования, большая часть — как иные помещения.

…Помещение N 1029 находится в состоянии, пригодном для постоянного проживания, в нем имеется инженерное оборудование, обеспечивающее условия для постоянного проживания — системы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения (канализации), теплоснабжения, газоснабжения..

…При этом суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что к рассматриваемым отношениям подлежит применению правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, согласно которой правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Однако, воспроизведя данную правовую позицию, суд апелляционной инстанции ее не применил.

Вместе с тем помещения N 1124, N 1110 «а», N 1029 и N 1135 не могли использоваться иными собственниками помещений жилого дома в качестве общего имущества, поскольку они изначально были переданы по актам приема-передачи Манушину В.А., Ханзадяну А.А. и Ханзадяну С.К».

Следовательно, критериями принадлежности\не принадлежности спорного помещения к общей собственности жильцов в доме, квартиры в которых приватизировались в период массовой приватизации жилья, являются:

— предназначено ли данное помещения для самостоятельного использования;

 -использовалось ли оно фактически в качестве общего имущества всеми домовладельцами или только непосредственно одним домовладельцем, в чьем фактическом владении данное помещение находится.

Означает ли это, допустим, что если какое-то обособленное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме использовалось не как общее имущество (например, конкретный домовладелец в 90е годы обособил его, сделал ремонт и использовал под свои нужды, что не вызывало нареканий и претензий со стороны других домовладельцев), то данное помещение и не поступило в общую собственность жильцов дома и данный домовладелец имеет право на защиту своего владения и приобретение права собственности на него, например, по нормам ГК РФ о приобретательной давности (этот институт очень плохо работает в нашей стране). Тогда по логике правообладателем такого помещения остается муниципалитет.

Прошу коллег поделиться своими мыслями и имеющейся практикой.

</o:OfficeDocumentSettings></w:WordDocument></m:mathPr>

Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме? — Адвокат в Самаре и Москве

Адвокат Антонов А.П.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).
Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 — 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).
Вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В Определении Верховного Суда РФ от 29.10.2018 N 307-ЭС18-16531 по делу N А56-59412/2017 отражена позиция, согласно которой решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома и ее размере оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находится в его исключительной компетенции.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в зависимости от содержания поставленного на голосование вопроса (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ЖК РФ иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
В случае принятия решения о предоставлении общего имущества многоквартирного дома третьему лицу органом управления многоквартирного дома заключается договор аренды с третьим лицом в порядке, установленном ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Верховный суд разъяснил, как собственники могут увеличить жилье — Российская газета

Интересную житейскую ситуацию рассматривал недавно Верховный суд РФ. Она касается тех, кто решил увеличить размер своей квартиры за счет чердака или подвала.

Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.

Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.

Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.

В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.

Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию. Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации. Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. По мнению архитекторов, новая квартира — это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.

До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.

Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.

Если при перестройке квартиры общее имущество дома станет меньше, голосовать за это должны все владельцы

Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях «существенно нарушены нормы материального и процессуального права». В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, «организованные в мансардном этаже», соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.

Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.

Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали «за». Но лишь те, кто пришел на собрание. А пришли далеко не все.

Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же «иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников». В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.

В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.

В следующей статье того же кодекса — 40-й — написано, что если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это требуется согласие всех без исключения собственников. Вывод из всех этих норм — согласие всех собственников в многоквартирном доме это обязательное условие для реконструкции или перепланировки любого помещения в доме, если оно влечет к присоединению к перестроенному общее имущество дома. В 46-й статье Жилищного кодекса сказано следующее. «Принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции квалифицированным большинством голосов не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества дома, в результате которого общее имущество уменьшается.

То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома. Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.

Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.

Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново.

В отличие от коттеджей, в многоквартирных домах чердаки — это общее имущество жильцов. Реконструировать их можно. Но — только с согласия абсолютно всех владельцев. Фото: PHOTOXPRESS

Свод законов — Раздел 27 — Глава 31

Название 27 — Имущество и переводы

ГЛАВА 31

Закон о горизонтальной собственности

СТАТЬЯ 1

Общие положения


РАЗДЕЛ 27-31-10. Краткое название.

Эта глава должна быть известна как «Закон о горизонтальной собственности».

ИСТОРИЯ: 1962 Раздел Кодекса 57-494; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-20. Определения.

Если из контекста явно не очевидно, что подразумевается иное значение, используемое в данном документе:

(a) «Квартира» означает часть собственности, предназначенную для любого типа независимого использования (будь то для проживания или отдыха , склад или бизнес), включая одну или несколько комнат или закрытых пространств, расположенных на одном или нескольких этажах (или их частях) в здании или, если не в здании, в отдельно обозначенном месте, открытом или закрытом, а также для хранения автомобиль, причал для лодки или другое законное использование и с прямым выходом на улицу или шоссе общего пользования или на общую территорию, ведущую на такую ​​улицу или шоссе;

(b) «Здание» означает существующее или предлагаемое строение или сооружения, содержащие в совокупности две или более квартир, составляющих часть собственности;

(c) «Кондоминиумная собственность» означает индивидуальную собственность на определенную квартиру в здании и совместное с другими совладельцами право на долю в общих и ограниченных общих элементах собственности;

(d) «Совладелец» означает физическое лицо, фирму, корпорацию, товарищество, ассоциацию, траст или другое юридическое лицо или любое их сочетание, которое владеет квартирой в здании;

(e) «Совет совладельцев» означает всех совладельцев, как определено в подразделе (d) данного раздела; но большинство, как определено в подразделе (h) данного раздела, должно, если иное не предусмотрено в настоящей главе, составлять кворум для принятия решений;

(f) «Общие общие элементы» означают и включают в себя:

(1) Земельный участок, сданный в аренду или платный, простой и незатопленный, на котором стоит квартира или здание; при условии, однако, что затопленные земли, разрабатываемые или используемые в соответствии с настоящей главой, подпадают под действие любого закона, принятого в отношении сдачи в аренду затопленных земель государством в интересах общества;

(2) фундаменты, капитальные стены, крыши, холлы, вестибюли, лестницы, причалы, мостки, а также входные и выходные пути или пути сообщения, которые существуют или будут построены или установлены;

(3) Подвалы, плоские крыши, дворы и сады, существующие или которые будут построены или установлены, если иное не предусмотрено или оговорено;

(4) Помещения для проживания дворников или лиц, ответственных за имущество, существующие или которые будут построены или установлены, если иное не предусмотрено или оговорено;

(5) Отделения или установки центральных служб, таких как электроэнергия, свет, газ, холодная и горячая вода, охлаждение, резервуары, резервуары для воды и насосы и тому подобное, существующие или которые будут построены или установлены;

(6) Лифты, мусоросжигательные установки и, в целом, все устройства или установки, существующие или которые будут построены или установлены для общего пользования;

(7) Все другие элементы собственности, существующие или подлежащие строительству или установке, рационально предназначенные для общего пользования или необходимые для ее существования, содержания и безопасности;

(g) «Ограниченные общие элементы» означают и включают те общие элементы, которые согласованы всеми совладельцами, которые должны быть зарезервированы для использования определенного количества квартир за исключением других квартир, таких как специальные коридоры. , подъезды, лифты, опоры, сантехника, общие для квартир определенного этажа, и тому подобное;

(h) «Большинство совладельцев» означает пятьдесят один процент или более от базовой стоимости собственности в целом в соответствии с процентами, рассчитанными в соответствии с положениями Раздела 27-31-60.

(i) «Основной акт» или «основной договор аренды» означает договор или договор аренды, устанавливающий и регистрирующий собственность в горизонтальном режиме собственности;

(j) «Лицо» означает физическое лицо, фирму, корпорацию, товарищество, ассоциацию, траст или другое юридическое лицо или любую их комбинацию;

(k) «Имущество» означает и включает (1) землю, арендуемую или платную, и независимо от того, находится ли она под водой или нет, (2) здание, все улучшения и сооружения на земле, существующие или планируемые к строительству, и (3) все сервитуты, права и принадлежности, принадлежащие им;

(l) «Для записи» означает запись в соответствии с положениями разделов с 30-5-30 по 30-5-200, с 30-7-10 по 30-7-90 и с 30-9-10 по 30 -9-80 или другие применимые законы о записи.

ИСТОРИЯ: 1962 Раздел кодекса 57-495; 1962 (52) 1866; 1966 (54) 2314; 1967 (55) 449; 1970 (56) 2572; 1973 (58) 783; Закон № 463 1984 года, раздел 1; Закон № 86 от 1999 г., раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-31-30. Установление горизонтального имущественного режима.

Всякий раз, когда арендатор, единственный собственник или совладельцы собственности прямо заявляют, посредством записи генерального акта или договора аренды, в котором должны быть изложены сведения, перечисленные в Разделе 27-31-100, о своем желании передать свое имущество к режиму, установленному настоящей главой, тем самым устанавливается горизонтальный режим собственности.Имущество может быть передано в горизонтальный режим собственности до строительства или завершения любого здания или квартиры, улучшений или построек на собственности, если все доходы от его продажи депонируются на счет условного депонирования с независимым агентом условного депонирования до момента строительства или завершения строительства. предлагаемая недвижимость, что подтверждается выдачей свидетельства о проживании в соответствующем муниципальном или окружном органе власти. Вместо любого условного депонирования, требуемого данным разделом, агент условного депонирования может принять гарантийное обязательство, выпущенное компанией, имеющей лицензию на ведение бизнеса в этом штате, в качестве поручительства в сумме, равной или превышающей средства, которые в противном случае были бы помещены на условное депонирование. счет в Комиссии по недвижимости Южной Каролины, назначенный бенефициаром любого такого поручительства.

ИСТОРИЯ: 1962 Раздел Кодекса 57-496; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449; 1970 (56) 2572; Закон № 86 от 1999 г., раздел 2.

РАЗДЕЛ 27-31-40. Квартиры можно покупать, владеть и тому подобное.

После того, как собственность будет передана в горизонтальный режим собственности, квартира в собственности может быть индивидуально передана и обременена и может быть предметом собственности, владения или продажи и всех видов юридических действий inter vivos или mortis causa, как если бы он был единственным и полностью независимым от других квартир, в собственности которых он является частью, и соответствующие индивидуальные права собственности и права должны регистрироваться.

ИСТОРИЯ: 1962 Раздел Кодекса 57-497; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-50. Квартирой могут владеть более одного человека.

Любая квартира может принадлежать и принадлежать более чем одному лицу в качестве общих арендаторов или в любых других отношениях аренды недвижимости, признанных в соответствии с законодательством этого штата.

ИСТОРИЯ: 1962 Раздел Кодекса 57-498; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-60. Имущественные права собственника квартиры.

(a) Владелец квартиры должен иметь исключительную собственность на свою квартиру и иметь общее с другими совладельцами право на долю в общих элементах собственности, эквивалентную процентной доле, представляющей стоимость квартиры. индивидуальная квартира, по отношению к стоимости всего имущества.Этот процент рассчитывается путем принятия за основу стоимости отдельной квартиры по отношению к стоимости имущества в целом.

Процент должен быть выражен во время установления горизонтального режима собственности, должен иметь постоянный характер и не может быть изменен без согласия совладельцев, представляющих все квартиры собственности.

Базовая стоимость, которая устанавливается для единственной цели данной главы и независимо от фактической стоимости, не препятствует каждому совладельцу устанавливать другую косвенную стоимость своей квартиры во всех видах актов и договоров.

(b) Владелец любой квартиры, включенной в генеральный акт и план здания, имеет право потребовать конкретного выполнения любых предложенных общих элементов для рекреационных целей, изложенных в генеральном акте, которые включены в следующий этап застройки. это относится к объектам отдыха в случае, если не развиваются дополнительные этапы возведения.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-499; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449; 1973 (58) 783.

РАЗДЕЛ 27-31-70.Общие элементы не подлежат разделению.

Общие элементы, как общие, так и ограниченные, остаются неделимыми и не могут быть предметом иска о разделе или разделе совместной собственности. Любой договор об обратном недействителен.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-500; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-80. Использование общих элементов.

Каждый совладелец может использовать элементы, находящиеся в общем владении, в соответствии с целями, для которых они предназначены, не ограничивая и не посягая на законные права других совладельцев.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-501; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-90. Регистрация совладельцев.

Ничто из содержащегося в настоящем документе не запрещает совету совладельцев объединяться в соответствии с законами Южной Каролины с целью управления собственностью, созданной в рамках горизонтального режима собственности. В случае такой инкорпорации процент владения акциями каждого совладельца корпорации должен быть равен проценту его права на долю в общих элементах, рассчитанному в соответствии с положениями настоящей главы.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-502; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-100. Главный акт или договор аренды; содержание.

Генеральный акт или договор аренды, создающий и устанавливающий горизонтальный режим собственности, должен быть оформлен владельцем или владельцами недвижимого имущества, составляющего режим, и должен быть зарегистрирован в реестре передачи имущества или клерком суда округа, в котором такое имущество расположен. В генеральном акте или договоре аренды должны быть указаны следующие сведения:

(a) Описание земли, сдаваемой в аренду или за простую плату, а также здания или зданий, которые существуют или будут построены, если применимо, с указанием их соответствующих площадей;

(b) Общее описание и номер каждой квартиры с указанием ее площади, местоположения и любых других данных, необходимых для ее идентификации;

(c) Описание общих общих элементов собственности и, в соответствующих случаях, ограниченных общих элементов, ограниченных определенным количеством квартир, с указанием этих квартир;

(d) стоимость собственности и каждой квартиры и, в соответствии с этими базовыми значениями, процентная доля совладельцев в расходах и правах на элементы, находящиеся в общем владении; и

(e) Название, под которым должен быть известен горизонтальный режим собственности, за которым следуют слова «ГОРИЗОНТАЛЬНЫЙ РЕЖИМ СОБСТВЕННОСТИ».»

(f) Описание всех юридических прав и обязанностей, существующих в настоящее время и которые могут возникнуть, собственника квартиры, совладельцев и лица, устанавливающего режим. Разработан основной акт любого горизонтального режима собственности в соответствии с положениями данной главы, где любая затопленная земля должна содержать уведомление об ограничении, в котором говорится, что все виды деятельности на затопленной суше или других критических участках и все виды использования подпадают под юрисдикцию Министерства здравоохранения и контроля окружающей среды Южной Каролины. , включая, помимо прочего, требование о том, что любая деятельность или использование должны быть санкционированы Министерством здравоохранения и охраны окружающей среды Южной Каролины.В уведомлении также должно быть указано, что любой владелец несет ответственность в пределах своей собственности за любой ущерб, любое несоответствующее или неразрешенное использование, а также любые обязанности или ответственность в отношении любой затопленной земли, прибрежных вод или любой другой критической зоны.

(g) В случае, если владелец имущества, представляющий его для установления горизонтального режима собственности, предлагает развивать собственность как единый режим, но в два или более этапов, или предлагает присоединить дополнительное имущество к собственности, описанной в генеральном акте генеральный акт также должен содержать общее описание плана развития, в том числе:

(1) максимальное количество единиц на каждой предлагаемой стадии развития;

(2) Даты, в которые собственник, передающий такую ​​собственность в собственность кондоминиума, решит, будет ли он продолжать каждый этап развития;

(3) Общее описание характера и предлагаемого использования любых дополнительных общих элементов, которые владелец, передающий собственность в собственность кондоминиума, предлагает приложить к собственности, описанной в генеральном акте, если такие общие элементы могут существенно увеличить пропорциональную сумму общие расходы, которые несут существующие владельцы ячеек;

(4) Диаграмма, показывающая процентную долю в общих элементах каждого первоначального владельца единицы на каждом этапе развития, если владелец, передающий собственность в собственность кондоминиума, решил продолжить все этапы застройки.

(h) Любые ограничения по аренде единицы, включая, помимо прочего, сумму и срок аренды.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-503; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449; 1970 (56) 2572; 1973 (58) 783; Закон 1984 года № 463, разделы 2, 6; Закон № 143 1987 года, раздел 1; Закон № 181 1993 года, статья 488; Закон № 86 от 1999 г., раздел 3.

РАЗДЕЛ 27-31-110. План участка и план застройки.

К генеральному акту или договору аренды должна быть приложена карта или табличка, показывающая горизонтальное и вертикальное расположение любого предлагаемого или существующего здания, а также другие улучшения в пределах границ собственности, которые должен иметь печать и подпись зарегистрированного землеустроителя, имеющего лицензию на деятельность в данном Государстве.Также должен быть приложен план участка завершенного или предлагаемого строительства с указанием местоположения предлагаемого или существующего здания и других улучшений, а также набор планов этажей здания, которые должны графически отображать размеры, площадь и местоположение. каждой квартиры в ней, а также размер, площадь и расположение общих элементов, обеспечивающих доступ к каждой квартире. Другие общие элементы, как ограниченные, так и общие, должны быть показаны по возможности графически и должны быть подробно описаны словами и рисунками.Планы зданий должны быть сертифицированы инженером или архитектором, имеющим разрешение и лицензию на занятие своей профессией в этом штате.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-504; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449; 1970 (56) 2572; Закон № 463 1984 года, раздел 3; Закон № 86 от 1999 г., раздел 4.

РАЗДЕЛ 27-31-120. Обозначение квартир на планах; передача или сдача квартиры внаем.

Каждая квартира должна быть обозначена на планах, упомянутых в Разделе 27-31-110, буквой, номером или другим подходящим обозначением, а также любым способом передачи, аренды или другим документом, влияющим на право собственности на квартиру, который описывает квартиру с использованием буква или цифра, за которыми следуют слова «в режиме горизонтальной собственности», как считается, содержат хорошее и достаточное описание для всех целей.Любая передача или аренда отдельной квартиры также подразумевает передачу или сдачу в аренду безраздельной заинтересованности собственника в общих и ограниченных элементах, относящихся к квартире, без конкретной или конкретной ссылки на них.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-505; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449; 1973 (58) 783; Закон 1984 года № 463, раздел 4.

РАЗДЕЛ 27-31-130. Отказ от режима и объединение квартирного учета с основным имуществом.

(A) Все совладельцы или единственный собственник собственности, включенной в горизонтальный режим собственности, могут отказаться от режима и перегруппировать или объединить записи отдельных квартир с основным имуществом, если отдельные квартиры не обременены, или в случае обременения, если кредиторы, от имени которых зарегистрированы обременения, соглашаются принять в качестве обеспечения неразделенные части имущества, принадлежащего должникам.

(B) Невзирая на подраздел (A), в случае некоммерческих учреждений по уходу на пенсию или учреждений по уходу за жизнью, где есть совладельцы, достаточно двух третей голосов совладельцев, чтобы отказаться от режима и перегруппироваться или объединить записи об отдельных квартирах с основным имуществом, если отдельные квартиры не обременены или обременены, если кредиторы, от имени которых зарегистрированы обременения, соглашаются принять в качестве обеспечения неразделенные части имущества, принадлежащего должникам.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-506; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449; Закон 1999 г. № 25, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-31-140. Слияние как препятствие для последующего горизонтального режима собственности.

Слияние, предусмотренное в Разделе 27-31-130, никоим образом не должно препятствовать последующему преобразованию собственности в другой горизонтальный режим собственности, когда это необходимо и при соблюдении положений данной главы.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-507; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-150. Управление имуществом; подзаконные акты.

Управление недвижимостью, входящей в состав горизонтальной собственности, независимо от того, является ли она зарегистрированной или некорпоративной, регулируется подзаконными актами, которые должны быть включены в основной акт или договор аренды или добавлены к нему и зафиксированы в нем.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-508; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449; 1970 (56) 2572.

РАЗДЕЛ 27-31-160. Положения, необходимые в подзаконных актах; модификация системы администрирования.

Устав должен обязательно предусматривать, по крайней мере, следующее:

(a) Форма управления с указанием того, будет ли это отвечать за администратора или административного совета, или иным образом, а также с указанием полномочий и порядка отстранения. и, где это уместно, их компенсация;

(б) Способ вызова совладельцев на собрание; что для принятия решений требуется большинство в пятьдесят один процент; кто будет председательствовать на собрании и кто будет вести книгу протоколов, в которой должны регистрироваться решения;

(c) Уход, содержание и наблюдение за собственностью и ее общими или ограниченными общими элементами и услугами;

(d) Порядок взыскания с совладельцев оплаты общих расходов;

(e) Назначение и увольнение персонала, необходимого для выполнения работ и общего или ограниченного общего обслуживания собственности.

Единственный владелец собственности или, если их более одного, совладельцы, представляющие две трети общей стоимости собственности, могут в любое время изменить систему управления, но каждая из указанных ниже особенностей в этом разделе всегда должны быть включены в подзаконные акты. Никакая такая модификация не может применяться до тех пор, пока она не будет воплощена в зарегистрированном документе, который должен быть зарегистрирован в том же офисе и таким же образом, как это было в генеральном акте или договоре аренды и первоначальных подзаконных актах соответствующего горизонтального режима собственности.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-509; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449; 1970 (56) 2572.

РАЗДЕЛ 27-31-170. Соблюдение подзаконных актов, правил и положений; средство правовой защиты от несоблюдения.

Каждый совладелец должен строго соблюдать устав и административные правила и положения, принятые в соответствии с ним, так как в любой из них время от времени могут вноситься законные поправки, а также с соглашениями, условиями и ограничениями, изложенными в главном управлении. в акте или договоре аренды, или в документе, или в договоре аренды на свою квартиру.Несоблюдение любого из этих требований должно быть основанием для гражданского иска о взыскании сумм, причитающихся за ущерб или судебного запрета, или и того, и другого, поддерживаемых администратором или административным советом, или другой формой администрирования, указанной в подзаконных актах, от имени совета совладельцев или, в надлежащем случае, потерпевшим совладельцем.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-510; 1967 (55) 449; 1973 (58) 783.

РАЗДЕЛ 27-31-180. Записи о доходах и расходах.

Администратор или административный совет или другая форма управления, указанная в подзаконных актах, должны вести книгу с подробным отчетом в хронологическом порядке о поступлениях и расходах, касающихся собственности и ее управления, с указанием технического обслуживания и расходы на ремонт общих элементов и любые другие понесенные расходы.Как книга, так и ваучеры, подтверждающие сделанные в ней записи, должны быть доступны для изучения всеми совладельцами в удобные часы в рабочие дни, которые должны быть установлены и объявлены для всеобщего ознакомления.

ИСТОРИЯ: 1962 Раздел Кодекса 57-511; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-190. Расходы распределяются.

Совладельцы квартир обязаны вносить пропорциональный вклад в процентах, рассчитанных в соответствии с разделами 27-31-60, в счет расходов на управление, содержание и ремонт общих общих элементов и, в надлежащем случае, ограниченные общие элементы собственности и на любые другие законно согласованные расходы.

Ни один совладелец не может освободить себя от участия в таких расходах путем отказа от использования или пользования общими элементами или путем отказа от принадлежащей ему квартиры.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-512; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-200. Неоплаченные оценки; оплата при продаже.

При продаже или передаче квартиры все невыплаченные взносы совладельца за его пропорциональную долю в расходах, о которых говорится в Разделе 27-31-190, должны сначала выплачиваться из продажной цены или покупателем в предпочтение по сравнению с любыми другими оценками или сборами любого характера, кроме следующего:

(a) Оценки, залоговые права и сборы по просроченным и неуплаченным налогам на квартиру; и

(b) должным образом зарегистрированные платежи по ипотечным инструментам или обременениям.

ИСТОРИЯ: 1962 Раздел Кодекса 57-513; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-210. Залог за неоплаченные взносы; право залогодержателя или покупателя на приобретение титула при продаже взыскания.

(a) Все суммы, начисленные администратором, или административным советом, или другой формой управления, указанной в подзаконных актах, но не выплаченные за долю общих расходов, относящихся к любой квартире, являются залогом такой квартиры до все другие залоги, кроме только (i) налоговых залогов на квартиру в пользу любой единицы оценки, и (ii) ипотечных и других залогов, должным образом зарегистрированных, обременяющих квартиру.Такое право удержания может быть изъято по иску администратора, административного совета или другой формы администрирования, указанной в подзаконных актах, действующей от имени совета совладельцев, аналогично закладной на недвижимое имущество. При любом таком обращении взыскания владелец квартиры должен будет платить разумную арендную плату за квартиру после начала обращения взыскания, а истец в таком обращении взыскания имеет право на назначение управляющего для сбора такой арендной платы.Администратор, или административный совет, или другая форма управления, указанная в подзаконных актах, действуя от имени совета совладельцев, имеет право делать ставки в квартире при продаже права выкупа, а также приобретать и удерживать, сдавать в аренду, ипотека и передаю то же самое. Иск о взыскании денежного приговора в отношении неоплаченных общих расходов может быть поддержан без возбуждения дела о взыскании права выкупа.

(b) Если залогодержатель любой зарегистрированной ипотеки или другой покупатель квартиры получает право собственности при продаже такой ипотеки в целях выкупа, такой приобретатель права собственности, его правопреемники и правопреемники не несут ответственности за долю в обыкновенной ипотеке. расходы или оценки совладельцев, относящиеся к такой квартире, возникшие после даты регистрации такой ипотеки, но до приобретения права собственности на такую ​​квартиру таким приобретателем.Такая неоплаченная часть общих расходов или взносов считается общими расходами, взимаемыми со всех владельцев квартир, включая такого приобретателя, его правопреемников и правопреемников.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-514; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-220. Ответственность покупателя квартиры.

Покупатель квартиры (кроме покупателя на продаже взыскания права выкупа, как описано выше в Разделе 27-31-210 (b)) несет солидарную ответственность с продавцом за причитающиеся с него суммы в соответствии с Разделом 27- 31-190 до момента передачи, без ущерба для права покупателя взыскать с другой стороны суммы, уплаченные им как таким солидарным должником.Совет совладельцев обеспечивает выпуск и выдает любому покупателю по его запросу отчет о таких суммах, причитающихся с продавца, и ответственность покупателя в соответствии с настоящим разделом ограничивается суммой, указанной в заявлении. .

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-515; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-230. Залог, возникающий после регистрации генерального акта или аренды.

(a) Никакое залоговое право, возникающее после регистрации генерального акта или договора аренды, как предусмотрено в этой главе, и в то время как собственность остается предметом этой главы, не имеет силы в отношении собственности.В течение этого периода права удержания или обременения возникают или создаются только в отношении каждой квартиры и процентной доли безраздельного интереса в общих элементах, относящихся к такой квартире, таким же образом и на тех же условиях во всех отношениях, как могут возникать или возникать права удержания или обременения. созданы на или против любого другого отдельного участка недвижимого имущества, находящегося в индивидуальной собственности; при условии, что никакие выполненные работы или материалы, предоставленные с согласия или по запросу совладельца, его агента, его подрядчика или субподрядчика, не могут быть основанием для предъявления залогового права механизатору или материально-техническому персоналу в отношении квартиры или любого другого имущества любого другого совладельца, прямо не давшего на это согласия или не требующего того же, за исключением того, что такое явное согласие считается предоставленным владельцем любой квартиры в случае ее экстренного ремонта.Выполненные работы или предоставленные материалы для общих элементов, если это должным образом разрешено советом совладельцев, администратором или административным советом или другой администрацией, указанной в подзаконных актах, в соответствии с настоящей главой, генеральным актом, договором аренды или уставом, должны считается выполненным или предоставленным с явного согласия каждого совладельца и является основанием для предъявления залога механику или материальному работнику по каждой из квартир и регулируется положениями подпункта (b) настоящего документа.

(b) В случае вступления в силу залогового права в отношении двух или более квартир, владельцы отдельных квартир могут снять с удержания свою квартиру и процентную долю в общих помещениях и помещениях, принадлежащих такой квартире, путем уплаты дробные или пропорциональные суммы, относящиеся к каждой из затронутых квартир. Такой индивидуальный платеж рассчитывается со ссылкой на проценты, указанные в генеральном акте или договоре аренды. После любого такого платежа, выписки или другого удовлетворения квартира и процент неразделенной доли в общих элементах, относящихся к ней, после этого освобождаются от уплаченного, удовлетворенного или освобожденного залогового права.Такая частичная выплата, удовлетворение или освобождение не препятствует тому, чтобы правообладатель продолжал осуществлять свои права в отношении любой квартиры и не выплаченную, удовлетворенную или не выплаченную таким образом долю неразделенной доли в общих элементах, относящихся к ней.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-516; 1967 (55) 449; 1970 (56) 2572.

РАЗДЕЛ 27-31-240. Страхование.

Совет совладельцев страхует имущество от рисков без ущерба для права каждого совладельца застраховать свою квартиру за свой счет и в свою пользу.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-517; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-250. Ремонт или реконструкция; голосование совладельцев; применение страховых выплат.

(A) Часть имущества, для которой требуется страхование в соответствии с Разделом 27-31-240 и которая повреждена или уничтожена, должна быть отремонтирована или заменена незамедлительно советом совладельцев, если:

(1) ремонт или замена незаконна в соответствии с законом штата или местным постановлением о здравоохранении; или

(2) восемьдесят процентов совладельцев, включая владельца квартиры, которая не подлежит перестройке, голосуют против перестройки; за исключением того, что в уставе собственности может прямо требоваться процент больше, но не меньше, чем восемьдесят процентов совладельцев.

(B) Затраты на ремонт или замену сверх сумм страховки и резерва должны рассматриваться как общие расходы.

(C) Если все имущество не отремонтировано или заменено, страховая выплата:

(1), относящаяся к поврежденным общим элементам, должна использоваться для восстановления поврежденного участка до состояния, совместимого с остальной частью имущества;

(2), относящиеся к квартирам и ограниченным общим элементам, которые не восстанавливаются, должны быть распределены между владельцами этих квартир и владельцами тех квартир, которым были выделены ограниченные общие элементы, или держателям залога, в зависимости от их интересов. ;

Остальные

(3) должны быть распределены между всеми совладельцами или держателями залога, в зависимости от их интересов, пропорционально процентной доле, как описано в Разделе 27-31-60.

(D) Если совладельцы голосуют за отказ от перестройки квартиры, распределенная доля в этой квартире должна быть автоматически перераспределена после голосования, и совет совладельцев незамедлительно подготовит, оформит и внесет поправку в генеральный акт, отражающий перераспределения.

ИСТОРИЯ: 1962 Раздел кодекса 57-518; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449; Закон № 463 от 1984 года, раздел 5; Закон 2006 г. № 250, раздел 1, вступает в силу 24 марта 2006 г.

Примечание редактора

Закон № 250 от 2006 г., раздел 2, предусматривает следующее:

«Этот закон вступает в силу с одобрения губернатора и распространяется на всех. горизонтальные свойства регулируются Законом о горизонтальной собственности, несмотря на положение об обратном в генеральном акте или подзаконных актах.»

Действие поправки

Поправка 2006 года переписала этот раздел.

РАЗДЕЛ 27-31-260. Разделение расходов в случае пожара или другого бедствия.

Если имущество не застраховано или страхового возмещения недостаточно для покрывают расходы на реконструкцию, затраты на перестройку оплачиваются всеми совладельцами, непосредственно пострадавшими от ущерба, пропорционально стоимости их соответствующих квартир, или как может быть предусмотрено в подзаконных актах; и если какой-либо один или несколько из те, кто составляет меньшинство, должны отказаться от таких платежей, большинство может продолжить реконструкцию за счет всех совладельцев, получивших выгоду от этого, после надлежащего решения, устанавливающего обстоятельства дела и стоимость работ, с вмешательством совета совладельцев.

Положения данного раздела могут быть изменены единогласным решением заинтересованных сторон, принятым после даты возникновения пожара или другого бедствия.

ИСТОРИЯ: 1962 Раздел кодекса 57-519; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-270. Оценка и сбор налогов.

Налоги, начисления и другие сборы этого Штата или любого его политического подразделения, или любого района особого благоустройства, или любого другого налогового или оценочного органа должны начисляться и взиматься с каждой отдельной квартиры, каждая из которых подлежит уплате. в налоговых книгах как отдельное и обособленное лицо для этой цели, а не на здание или собственность в целом.Никакая конфискация или продажа здания или имущества в целом за просроченные налоги, начисления или сборы никогда не будет лишать или каким-либо образом влиять на право собственности на отдельную квартиру, если в настоящее время уплачиваются налоги, начисления и сборы с отдельной квартиры.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-520; 1962 (52) 1866; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-280. Совет совладельца прав доступа.

Совет совладельцев имеет безотзывное право, которое должно осуществляться администратором или административным советом, или другой формой управления, указанной в подзаконных актах, на доступ к каждой квартире время от времени в разумные часы, как может потребоваться для обслуживания, ремонта или замены любых общих элементов, находящихся в них или доступных из них, или для проведения аварийных ремонтов в них, необходимых для предотвращения повреждения общих элементов или другой квартиры или квартир.

ИСТОРИЯ: 1962 Раздел Кодекса 57-521; 1967 (55) 449.

РАЗДЕЛ 27-31-290. Ограничение ответственности совладельцев по общим расходам.

Ответственность каждого совладельца по общим расходам должна быть ограничена суммой, на которую он время от времени оценивается в соответствии с настоящей главой, генеральным актом или договором аренды и подзаконными актами.

ИСТОРИЯ: 1962 Кодекс 57-522; 1967 (55) 449; 1970 (56) 2572.

РАЗДЕЛ 27-31-300. Действие по контрактам, заключенным до 6 июня 1967 г.

Положения данной главы никоим образом не должны ухудшать, изменять или пересматривать какие-либо контракты, заключенные в отношении горизонтальной собственности или кондоминиумов до 6 июня 1967 года.

ИСТОРИЯ: Раздел Кодекса 1962 года 57-523; 1967 (55) 449.

СТАТЬЯ 2

Преобразование арендных единиц в кондоминиум


РАЗДЕЛ 27-31-410. Определено «преобразование арендных единиц в кондоминиум».

Как используется в этой главе, «преобразование арендных единиц в собственность кондоминиума» означает установление горизонтального режима собственности, охватывающего ранее существовавшее здание, которое в любое время до регистрации основного акта или основного договора аренды было полностью или частично занято лиц, проживающих на постоянной или, по крайней мере, постоянной основе, за исключением лиц, которые на момент такой записи имели договорные права на приобретение кондоминиума в собственность внутри здания.

ИСТОРИЯ: 1983 Закон № 37, Раздел 2.

РАЗДЕЛ 27-31-420. Права и обязанности владельцев, арендодателей и арендаторов при преобразовании сдаваемых внаем квартир в кондоминиумы; уведомления; предложения; отпуск; поэтапные преобразования.

(A) Каждый раз, когда арендатор, единственный собственник или совладелец здания заявляет о своем обязательстве по преобразованию арендных единиц в собственность кондоминиума посредством записи основного акта или основного договора аренды в течение тридцати дней с даты записи арендатор или собственник должен доставить в письменной форме каждому арендатору, владеющему квартирой в здании, которое будет преобразовано:

(1) элементы раскрытия информации, требуемые Разделом 27-31-430;

(2) письменное уведомление о планируемом переоборудовании, в котором в общих чертах излагаются права арендаторов в соответствии с настоящим разделом;

(3) предложение передать арендатору занимаемую арендатором квартиру по установленной цене и на определенных условиях.

Арендатор не должен освобождать квартиру до истечения срока его аренды или в течение ста двадцати дней или девяноста дней, если съемщик не достиг возраста шестидесяти лет, после доставки уведомления, в зависимости от того, что больше, и в сроки аренды не подлежит изменению в течение этого периода. Любое уведомление, которое в соответствии с условиями такой аренды требуется для предотвращения автоматического продления или продления срока такой аренды, может быть направлено в течение такого периода. Непредставление уведомления в соответствии с требованиями настоящего раздела означает защиту от иска арендатора или владельца о владении, если он инициирован менее чем за сто двадцать дней, или через девяносто дней, если арендатор не достиг возраста шестидесяти лет, после доставки уведомления. , за исключением случаев, предусмотренных в подразделе (E).

(B) Цена и условия, предлагаемые каждому арендатору, находящемуся во владении, должны быть по крайней мере такими же благоприятными, как цена и условия, предлагаемые потенциальным покупателям, которые не являются арендаторами квартир в перестраиваемом здании. Арендатору будет предоставлено шестьдесят дней для принятия такого предложения, а в случае, если арендатор не примет предложение в течение шестидесяти дней, арендатору или владельцу здания будет предоставлен запрет на дополнительные пятьдесят дней или пятнадцать дней. если арендатор моложе шестидесяти лет, из-за того, что он сделал предложение о передаче квартиры любому другому лицу по цене или на более выгодных условиях, чем те, которые были предложены арендатору, если такое более выгодное предложение сначала не будет распространено на арендатора за его исключительное вознаграждение сроком на десять дней.Принятие предложения арендатором во владении осуществляется в письменной форме. Если декларант в нарушение данного подраздела передает квартиру покупателю за стоимость, который не знает о нарушении, запись акта о передаче квартиры аннулирует любое право, которое арендатор может иметь в соответствии с подразделом, чтобы купить эту квартиру, если документ заявляет, что продавец выполнил требования данного подраздела, но не влияет на право арендатора на взыскание убытков с заявителя за нарушение этого подраздела.

(C) Если переоборудование должно осуществляться поэтапно, требуемые уведомления должны быть отправлены в течение тридцати дней с момента переоборудования каждого здания.

(D) Уведомления и предложения, которые должны или разрешены для доставки арендатору в соответствии с этой статьей, могут быть:

(1) вручены арендатору; или

(2) с доставкой в ​​квартиру; или

(3) отправлено в почтовых отправлениях Соединенных Штатов с предоплатой почтовых расходов, адресованных арендатору по адресу квартиры физического лица.

Акцепты оферт арендатора или собственника могут быть:

(1) вручены арендатору или собственнику; или

(2) из ​​рук передано уполномоченному представителю арендатора или владельца; или

(3) отправлено по почте США, с предоплатой почтовых расходов, должным образом адресовано арендатору или владельцу. Если используется заказное или заказное письмо, дата почтового штемпеля зарегистрированного или заказного письма, полученного при отправке, является датой доставки для целей настоящей статьи.

(E) Ничто в этом разделе не препятствует прекращению договора аренды в соответствии с законом за нарушение его условий.

(F) В случае длительного проживания арендатора в соответствии с подразделом (A) права и обязанности арендодателя и арендатора в течение периода длительного проживания остаются такими же, как и до этого периода.

ИСТОРИЯ: 1983 Закон № 37, Раздел 2.

РАЗДЕЛ 27-31-430. Раскрытие физического состояния здания.

Каждый раз, когда арендатор, единственный собственник или совладелец здания заявляет о своем обязательстве по преобразованию арендных единиц в собственность кондоминиума посредством записи генерального акта или основного договора аренды, письменное раскрытие должно быть сделано в течение тридцати дней с даты записи для всех потенциальных покупателей, включая арендаторов, в отношении физического состояния здания.Раскрытие должно содержать письменный отчет, подготовленный независимым зарегистрированным архитектором или инженером, имеющим лицензию на занятие своей профессией в этом штате, с описанием текущего состояния всех общих общих элементов. Отчет должен содержать добросовестную оценку ожидаемого оставшегося срока полезного использования для каждого объекта, о котором сообщается, вместе со списком любых уведомлений о неизлечимых нарушениях строительных норм и правил или других правил округа или муниципалитета, а также предполагаемой стоимости устранения этих нарушений. нарушения.Добросовестная оценка срока полезного использования не является гарантией и в отношении независимого зарегистрированного архитектора или инженера, имеющего лицензию на занятие своей профессией в этом штате, не должна рассматриваться как представление существенных фактов или побуждение к покупке и не дает оснований к любому основанию иска по закону или справедливости против такого архитектора или инженера. Неспособность раскрыть информацию, требуемую данным разделом, является нарушением Закона Южной Каролины о недобросовестной торговой практике.

ИСТОРИЯ: 1983 Закон № 37, Раздел 2.

РАЗДЕЛ 27-31-440. Отказ от программы конвертации.

Ничто, содержащееся в этой статье, не требует от арендатора, единственного собственника или совладельца преобразоваться в кондоминиум, если после регистрации основного документа или основного договора аренды и направления необходимых уведомлений арендатор, единственный собственник или совладелец находит, что он не может выполнить какие-либо требования к предпродажной подготовке, которые он установил, или что он больше не желает преобразовывать собственность.

ИСТОРИЯ: Закон № 1983 г.37, Раздел 3.

Шесть распространенных ошибок управления собственностью, которых следует избегать

В сфере недвижимости, как и в любом другом бизнесе, ошибки могут стоить времени и денег.

Ниже приведен список из шести наиболее распространенных ошибок, которые домовладельцы допускают при обслуживании и ремонте своей собственности, согласно команде Fast Forward Property Management в Сан-Франциско:

1. Подрядчики, переплачивающие. Подрядчики могут взимать любую сумму, которую они выберут для любой работы . Поэтому для обеспечения справедливой цены всегда рекомендуется получать несколько заявок на проект, а не соглашаться на первую.Чтобы получить максимальную отдачу от подрядчиков, лучше заранее договориться о почасовой ставке и согласиться оплачивать материалы по себестоимости.

2. Попытка сэкономить деньги за счет найма неквалифицированных рабочих С другой стороны, попытка сэкономить деньги за счет использования неквалифицированных рабочих может иметь неприятные последствия. Хенаро Мендоса из Fast Forward Property Management объясняет: если вы платите кому-то 15 долларов в час за работу, на выполнение которой у этого человека уходит 10 часов, эта работа будет стоить вам 150 долларов. Если вы платите специалисту 50 долларов в час за выполнение той же работы, но на выполнение этой работы у него уходит всего 2 часа, вы потратили всего 100 долларов на работу, которая, скорее всего, более высокого уровня и, следовательно, с меньшей вероятностью потребует ремонта на рабочем месте. в ближайшем будущем (что обойдется вам еще дороже).Суть сводится к стоимости. Более высокая ставка не всегда означает более высокий окончательный счет.

3. Самостоятельное выполнение трудоемкого ремонта для экономии денег Арендодатели с соответствующими навыками могут сэкономить значительную сумму денег на рабочей силе, выполняя строительные и ремонтные работы самостоятельно. Однако для того, чтобы сэкономить достаточно денег, чтобы это окупилось, работа должна быть завершена быстро. Многие владельцы хвастаются тем, сколько денег они сэкономили при подготовке пустующей квартиры к сдаче в аренду, но не все из них делают это быстро, и в этом случае деньги, сэкономленные на трудовых затратах, были бы сведены на нет неделями арендной платы, потерянными из-за вакансии.

Если вы сэкономите 900 долларов, выполняя работу самостоятельно, но потеряете 1400 долларов на аренде из-за того, что не заполнили вакансию вовремя, вы фактически потеряли доход, — сказал Мендоса. Большинство профессионалов могут покрасить объект и заменить пол всего за несколько дней, а затем его можно будет арендовать.

4. Разрешение арендаторам делать ремонт самостоятельно Несмотря на то, что обычной практикой является предоставление арендатору некоторой суммы из арендной платы за ремонт, это подвергает арендодателей большому риску. Если кто-то упадет с лестницы или получит травму, когда его наняли для выполнения работы, и арендодатель не имеет страховки компенсации работникам для него, то арендодатель может нести личную ответственность за оплату его медицинских счетов и потерю дохода.

5. Отсутствие регулярного осмотра недвижимости Мы регулярно слышим истории владельцев, которые после того, как долгосрочный арендатор переехал, обнаружили значительные повреждения объекта, которые можно было бы легко предотвратить, — говорит Мендоза. Очень важно регулярно проверять объекты (даже арендованные), чтобы можно было провести ремонт до того, как вашему зданию будет нанесен дополнительный ущерб

6. Отсрочка технического обслуживания Техническое обслуживание является значительными расходами для большинства владельцев собственности. У некоторых домовладельцев есть менталитет: «Если не сломано, зачем это чинить?», Но отсроченное обслуживание будет стоить дороже в долгосрочной перспективе, как и меньшая стоимость собственности.Кроме того, арендная плата в зданиях, в которых есть области, явно нуждающиеся в улучшении, как правило, ниже, и многие арендаторы переедут, если их домовладелец не будет ремонтировать вещи или обновлять свои квартиры. Мало что расстраивает арендаторов больше, чем арендодатели, которые не реагируют быстро на запросы на обслуживание. Пренебрежение техническим обслуживанием для экономии денег сейчас будет стоить дороже в будущем.

Эта информация предоставлена ​​Fast Forward Property Management, фирмой по управлению недвижимостью в районе залива Сан-Франциско, которая специализируется на управлении многоквартирными домами, ТСЖ и коммерческой недвижимостью, имея более чем 40-летний опыт работы.

С AAOA ресурсы под рукой. Ознакомьтесь с нашей страницей Формы домовладельца .

Американская ассоциация владельцев квартир предлагает скидки на продукты и услуги для домовладельцев , связанных с вашими инвестициями в арендное жилье, включая арендные формы , взыскание задолженности арендатора, проверка данных арендатора , страхование и финансирование . Узнайте больше на www.joinaaoa.org .

Руководство для новичков по покупке многоквартирного дома

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это хорошим вложением для вас.

Для большинства новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, которую слишком сложно или дорого достичь. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую собственность.Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом покупая актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать.В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При любых инвестициях важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать перед лицом принимаемого на себя риска. В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом — хорошие инвестиции, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом — хорошее вложение. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в сфере недвижимости, арендную плату по сравнению с спросом на владение в этом районе. Проще всего сделать это с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья.В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом.Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего на 3,5%.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом »и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс.”

Квартирные комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) США
Средняя цена / кв. Фут $ 1,684
Средняя цена продажи $ 1,598470 238 400 долл. США
Количество продаж 329 305
Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США 160,131
Число продаж свыше 1 млн долл. США 46,669 46,669 7,659
Средняя общая сумма налога 31 708 долл. США
Средняя оценочная стоимость 758 959 долл. США
Средняя рыночная стоимость 1 205 696000 долл. Cash Back

Если вы думаете о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы вас связываем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от покупной цены. При покупке на 750 000 долларов покупка с Clever может вернуть вам в карман 3750 долларов после закрытия!

Найти агента бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

  1. Доход от аренды — После того, как вы оплатите все свои расходы, у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, когда захотите
  2. Оценка имущества — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается с доходом от аренды, потому что они уверены, что с признательностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
  3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете миллион долларов в банке под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
  4. Налоговые льготы. Недвижимость — одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать от инвестиций в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы вложения в многоквартирный дом

  • Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
  • Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
  • Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются активом, который растет в цене. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

  • Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их много. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
  • Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно арендуются на более длительный срок. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с большей текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и ремонт, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
  • Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для стоимость многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос при аренде на одну семью.

12 шагов, чтобы купить многоквартирный дом

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

  1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться от владения жилым комплексом, а затем работайте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
  2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег для ремонта, а ваше портфолио должно быть разнообразным. Не рекомендуется размещать более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
  3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь вам пригодится упомянутый выше калькулятор свойств почек. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
  4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, осуществимо ли это, прежде чем вы начнете искать вне штата.Гораздо проще управлять тем, на чем можно проехать, и вы Вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику соседства.
  5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
  6. Начните искать недвижимость — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть нерыночная недвижимость.Вы можете узнать здесь 5 советов по поиску выгодных предложений.
  7. Начинайте делать предложения — Помните, чтобы не нервничать! Это инвестиции, и вам следует предлагать только ту цифру, которая имеет для вас смысл, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
  8. Осмотры — Убедитесь, что ваш многоквартирный комплекс находится в том же состоянии, в котором он рекламировался. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования, сантехнику и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если им потребуется ремонт.
  9. Выберите компанию по управлению недвижимостью — Управляющая компания, которую вы выберете, принесет или разрушит ваши инвестиции, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют для.
  10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вашу сделку, и принесите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полную информацию. одобренный.
  11. Последний день — Поздравляем! Приготовьтесь подписать кучу документов, а затем отметьте свои достижения.
  12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизируете свои вложения и начнете генерировать денежный поток, пора повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но не сделал ничего большего. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что жилой комплекс — это правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости.

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продавать, но не хотят размещать свою недвижимость на рынке. Если ты не уверен Где найти одного из этих агентов, Клевер может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, которые специализируются на квартирах!

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: высотные, средние, садовые и пешеходные, среди прочего. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации на основе того, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов недвижимости.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и наберите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам нужно будет оплатить страхование, выплаты по ипотеке, техническое обслуживание и расходы на управление. , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих затрат вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

  • Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды) отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
  • Ссуды на квартиры в банке : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок займа от 20 до 25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%
  • Варианты краткосрочного финансирования квартир: Эти ссуды предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с наличными деньгами. покупателям, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы определились, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения недвижимости. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка — 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам нужно найти кредитора, который предлагает ссуды под государственную поддержку, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым Кредиторы, занимающиеся недвижимостью, и кредиторы коммерческой недвижимости, более склонны принимать решения о кредитовании на основании опыта заявителя в области инвестиций в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без денег?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование для всей покупки или достаточно, чтобы покрыть первоначальный платеж с помощью коммерческого кредитора. Лично у меня было несколько продавцов, которые готовы были профинансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, так что мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился на то, чтобы владелец профинансировал всю недвижимость.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Квартиры для начинающих | FortuneBuilders

Основные выводы


Инвестиции в многоквартирные дома — это серьезное обязательство, которое иногда называют карьерой, а не просто инвестиционной стратегией. Инвесторы могут обнаружить, что управление многоквартирными комплексами требует более глубокого участия, чем управление отдельными семейными объектами, как физически, так и финансово.С другой стороны, инвестирование в многоквартирные дома приносит уникальные преимущества, которых нет в других нишах. Продолжайте читать, чтобы узнать, подходит ли вам владение жилым комплексом, а также узнать, как успешно начать работу.

Как купить жилой дом

Изучить, как инвестировать в многоквартирные дома, отнюдь не легко, но, ознакомившись с пятью шагами, приведенными ниже, вы сделаете этот процесс более доступным.Для начала убедитесь, что вход в эту инвестиционную нишу вам подходит:

  1. Убедитесь, что владение многоквартирным домом подходит именно вам: Независимо от того, имеете ли вы уже портфель или новичок в инвестициях в недвижимость, важно убедиться, что инвестиции в многоквартирные дома подходят именно вам. Есть несколько соображений, таких как стоимость и время. Затраты на владение многоквартирным домом включают начальные требования к капиталу, а также текущую матрицу денежных потоков, связанную с одновременным управлением несколькими квартирами-арендаторами.Во-вторых, управление многоквартирным домом, возможно, требует большего вовлечения и управления, например, рассмотрение текучести арендаторов, оформление документов по аренде и решение вопросов технического обслуживания. Прежде чем погрузиться в это новое начинание, убедитесь, что ваше расписание и финансы готовы к большим изменениям.

  2. Определите тип многоквартирного дома: Из общего жизненного опыта можно понять, что квартиры бывают всех форм и размеров. Одно здание может быть отреставрированным викторианским особняком, разделенным на несколько частей, а другое может быть современным многоэтажным зданием в мегаполисе.Определение того, сколько квартиры вы можете себе позволить, поможет сузить область поиска, а также определит, какие типы зданий обеспечат наилучшую окупаемость инвестиций для вашего бюджета. Инвесторы сталкиваются с трудным выбором между покупной ценой и затратами на ремонт и реконструкцию.

  3. Определите недвижимость: После того, как вы определили тип жилого комплекса, которым вы хотели бы владеть, следующим логическим шагом будет поиск недвижимости. Вы можете выбрать поиск недвижимости самостоятельно, с помощью специалиста или службы, или их комбинации.Один из способов автономного поиска сделки — вступить в местный клуб или ассоциацию инвесторов в недвижимость. Взаимодействуя с другими профессионалами, вы, скорее всего, познакомитесь с другим инвестором, который будет знать о выставленной на продажу недвижимости. С другой стороны, агенты по недвижимости, особенно агенты по коммерческой недвижимости, могут оказаться полезными в этом процессе. У них не только есть доступ к множеству листинговых услуг, но и у них часто есть листинги от коммерческих брокеров. Однако учтите, что комиссия по коммерческим сделкам немного выше, чем по сделкам с жилыми домами.

  4. Не забывайте о должной осмотрительности: Перед тем, как делать предложение на какую-либо недвижимость, инвесторы должны проявить должную осмотрительность и провести углубленный анализ сделки. При покупке квартир необходимо оценить такие факторы, как местоположение, количество квартир в здании, доступные удобства и состояние здания. Эти аспекты помогут вам рассчитать, сколько арендной платы вы можете взимать, а также сколько вам нужно будет потратить на необходимый ремонт и улучшения.Кроме того, общее состояние здания может помочь понять, как часто ремонт может повлиять на ваш ежемесячный денежный поток. Более того, расположение собственности будет указывать на местные социально-экономические факторы, которые повлияют на прибыльность в долгосрочной перспективе с точки зрения арендной платы, заполняемости или стоимости при перепродаже. Если вы серьезно относитесь к конкретной собственности, не забудьте нанять инспектора и получить копии договоров аренды, налоговых деклараций и любых других юридических документов от предыдущего владельца, чтобы помочь выявить любые скрытые проблемы, если таковые имеются.

  5. Сделайте предложение, профинансируйте и закройте сделку: Чтобы сделать предложение, можно оценить стоимость многоквартирного дома, используя рыночные сравнения, потенциальный доход, а также подход замены, когда инвесторы оценивают, сколько это будет стоить построить подобное здание. Поскольку объекты недвижимости с пятью и более квартирами не могут претендовать на получение ссуд, обеспеченных государством, коммерческие ссуды обычно предоставляются традиционными и частными кредиторами. Будьте готовы к тому, что кредиторы потребуют процентные и денежные резервы и когда они предпочтут недвижимость с хорошим рыночным потенциалом и высокой заполняемостью.Однако хорошая новость заключается в том, что коммерческие кредиторы склонны подчеркивать потенциальный доход от собственности и уделять внимание не меньше, чем личным финансам и кредитной истории инвестора.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]


Способы инвестирования в многоквартирные дома

Как и любой другой вид инвестиций в недвижимость, существует несколько различных способов найти финансирование и начать работу.Какой из них вы выберете, будет зависеть от того, насколько вы хотите участвовать, сколько денег у вас уже есть и сколько времени вы готовы потратить. Вот 5 наиболее распространенных способов инвестирования:

  1. Купите себе: Это наиболее практичная стратегия в этом списке. Это требует больше капитала, времени и знаний, чем все остальные. Тем не менее, быть единственным владельцем, отвечающим за ваше здание, также очень приятно. Вы можете принимать все свои собственные решения и определять, как вы хотите, чтобы ваш бизнес работал.Эта стратегия рекомендуется только тем людям, которые готовы к финансовым и психологическим требованиям.

  2. Partner Up: Инвестирование в квартиру с партнером может стать отличным началом для многих начинающих инвесторов. Вы можете объединить свой капитал и приобрести недвижимость, которой у вас не было раньше. Конечно, это также означает, что вы не будете все время самому себе боссом. Вам придется вместе принять много важных решений, поэтому выбирайте партнера с умом.

  3. Syndication: Syndication собирает капитал от инвесторов, которые хотят играть пассивную роль в инвестировании в недвижимость. В этом случае лицо, управляющее синдикацией, будет нести ответственность за все важные решения, связанные с выбранным многоквартирным домом. Все, что вам нужно сделать, это добавить свои деньги в кучу и разделить любую потенциальную прибыль в долгосрочной перспективе.

  4. Фонд недвижимости: Фонды недвижимости похожи на синдицированные, но в большем масштабе.Эти фонды, как правило, предназначены для более высоких минимальных инвестиций и инвестируют одновременно в несколько объектов недвижимости. Кроме того, вы можете не знать, где именно используются ваши деньги, поэтому изучите любой конкретный фонд, прежде чем принимать решение об инвестировании в них.

  5. REITs: REIT — это компания, которая управляет инвестициями в недвижимость, которые часто включают многоквартирные дома. Когда вы инвестируете с помощью REIT, вы инвестируете в саму компанию, как и покупая акции любой другой компании.Прочтите нашу статью о REIT для начинающих, чтобы узнать больше об этой инвестиционной стратегии.

Факторы, о которых следует подумать перед покупкой жилого комплекса

Не все многоквартирные дома одинаковы, и, как и в случае любого другого типа сделки, инвесторы должны тщательно продумать все аспекты и учесть все переменные, прежде чем делать предложение. Вот несколько факторов, которые следует учитывать при проведении исследования рынка и недвижимости, которые помогут вам мыслить как опытный профессионал:

  • Классификация квартир: У.S., квартиры классифицируются по шкале от «A» до «D», что может помочь инвесторам решить, какой тип многоквартирного дома они хотели бы иметь. Как правило, квартиры повышаются по шкале классов по мере повышения качества, размера, «новизны» и количества предлагаемых удобств. Старые здания с меньшим количеством удобств обычно более доступны, но инвесторы должны помнить о скрытых расходах, таких как ремонт и улучшение.

  • Рентабельность инвестиций: Один из самых сложных факторов, связанных с инвестированием в многоквартирные дома, — это оценка вашей рентабельности инвестиций.Инвестиции в небольшие многоквартирные дома будут более доступными, чем в недвижимость с большим количеством квартир или те, которые предлагают удобства. Однако из-за своего размера они могут приносить меньший доход от аренды. Кроме того, инвесторы должны оценивать стоимость обслуживания и ремонта исходя из состояния здания.

  • Строительные детали: Не позволяйте обычным строительным проблемам удивлять вас, глядя на многоквартирные дома. Старая кровля, особенно плоская, старая сантехника, асбест и свинцовая краска — все это связано с дорогостоящим ремонтом.Наймите профессионала для осмотра любого серьезно рассматриваемого здания, чтобы убедиться, что скрытые проблемы не повлияют на ваш бюджет.

  • Предварительные цифры: Оценка предварительных цифр и финансовых показателей позволяет инвесторам сравнивать сделки купли-продажи. Список арендной платы, который представляет собой общую арендную плату, взимаемую за все квартиры, умноженную на двенадцать, в сочетании со ставками заполняемости, дает представление о годовом доходе от аренды. Разделив покупную цену на количество квартир, вы сможете сравнить многоквартирные дома с разным количеством квартир и удобств.Кроме того, инвесторы могут оценить свой чистый операционный доход, вычтя расходы из суммы арендной платы, которая затем используется для расчета ставки капитализации.

  • Управление недвижимостью: Инвесторы также должны оценить альтернативную стоимость времени, необходимого для управления многоквартирным домом. Поскольку этот тип инвестиций потребует практического подхода с точки зрения управления текучестью арендаторов, оформлением документов, техническим обслуживанием и ремонтом, и это лишь некоторые из них, владельцы обнаружат, что у них будет меньше времени для осуществления другой инвестиционной деятельности.Хотя наем компании по управлению недвижимостью требует дополнительных затрат, инвесторы должны серьезно взвесить этот вариант.

Сколько вы можете заработать на инвестировании в квартиру?

Сколько вы можете заработать, владея жилым комплексом, зависит от стоимости недвижимости и чистого операционного дохода. На прямой вопрос «выгодно ли владеть многоквартирным домом» краткий ответ: «Может быть». Хотя первоначальные денежные затраты на покупку квартиры велики, владельцы могут получить прибыль, если арендная плата превышает любые требуемые платежи и расходы по ипотеке.Многие инвесторы будут измерять эту доходность, рассчитывая свою ставку капитализации. Однако инвесторам не следует недооценивать затраты на владение многоквартирным домом; возможность дорогостоящего ремонта и технического обслуживания, а также неожиданные вакансии могут сильно повлиять на чистую прибыль.

Лучшие города для инвестиций в многоквартирные дома

Лучшие города для инвестирования в многоквартирные дома — это кульминация нескольких социально-экономических факторов, таких как уровень занятости, рост промышленности, рост населения и заполняемость и многие другие.Ниже вы найдете список некоторых из наиболее популярных на сегодняшний день рынков для владения многоквартирной недвижимостью:

Плюсы и минусы инвестирования в квартиру

Есть несколько плюсов и минусов, связанных с владением жилым комплексом, и инвесторы должны обязательно ознакомиться с каждым из них, чтобы полностью оценить обязательства, которые они собираются взять на себя. Некоторые могут даже описать владение квартирой как самостоятельную карьеру, поэтому к инвестированию в многоквартирные дома следует подходить с бдительностью.

Плюсы инвестирования в многоквартирные дома

  • Периодический доход от аренды

  • Создает возможности для более творческих источников дохода

  • Многоквартирные дома с одной вакансией не так опасны, как одноквартирные дома с вакансией

  • Налоговые льготы

  • Оценка имущества

  • Кредиторы, как правило, предоставляют ссуды, исходя из потенциала актива

Некоторые преимущества владения доходной недвижимостью включают в себя доступ к постоянному доходу от аренды с каждой из ваших квартир до тех пор, пока вы не решите ее продать.Кроме того, владельцы могут найти творческие источники дохода, добавив дополнительные удобства и услуги, такие как дополнительные парковочные места. Управление недвижимостью, состоящей из нескольких квартир, также обеспечивает защиту от риска абсолютной вакансии. В случае частной собственности, владелец должен взять на себя все расходы без какого-либо дохода, пока собственность не будет заполнена. Когда дело доходит до жилого комплекса, если одна квартира освобождена, инвестор избегает потери 100 процентов арендной платы за здание, пока другие квартиры заполнены.

Владельцы квартир также имеют право на два самых популярных предложения недвижимости: налоговые льготы и повышение стоимости имущества. Со временем инвесторы будут наращивать капитал в многоквартирном доме за счет выплат и постепенного повышения стоимости имущества. Помните об этих льготах, когда начнете исследовать варианты финансирования. Когда дело доходит до аренды недвижимости, кредиторы в основном оценивают прибыльность здания, а не личную финансовую и кредитную ситуацию инвестора.Эта рентабельность также используется для расчета стоимости здания.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Владение многоквартирным домом имеет свои потенциальные недостатки. Когда арендаторы переезжают в дом на одну семью, они, как правило, занимают его надолго. Это могло быть по разным причинам, например, из-за близости к местным школам, рабочим местам и предпочтениям в районе. Из-за этого арендаторы склонны думать о собственности как о своей собственности и хорошо с ней обращаться. И наоборот, квартиры обычно имеют более высокую оборачиваемость, а арендаторы менее заботливо относятся к своим квартирам.Обычно это требует, чтобы владелец занимал больше времени, решая вопросы текучести арендаторов и технического обслуживания. Кроме того, общая стоимость обслуживания часто будет выше, чем у частной собственности.

Сводка

В конце концов, инвестирование в многоквартирные дома — это призвание, которое приносит инвесторам уникальные преимущества. Хотя поначалу этот процесс может показаться пугающим, те, кто желает сохранять бдительность, проявлять должную осмотрительность и усердно трудиться, обязательно получат выгоду от инвестирования в многоквартирные комплексы.


Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости на сегодняшний день?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии, организованные опытным инвестором Таном Мерриллом, могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Словарь терминов по управлению недвижимостью и аренде

Написал Джордан Муэла в статьях об управлении недвижимостью

Если вы заинтересованы в работе с недвижимостью или только что вошли в эту отрасль, чрезвычайно полезно понимать различные термины, связанные с различными транзакциями.Эти условия относятся к управлению недвижимостью и сдаче в аренду. Прочтите этот исчерпывающий глоссарий, чтобы убедиться, что вы понимаете значение каждого термина. Для получения дополнительной информации щелкните по предоставленным ссылкам.

Доступное жилье : Этот тип жилья находится в ведении федерального агентства или агентства штата, стремясь предложить помощь и контролировать арендную плату тем, кто соответствует определенным заранее определенным критериям.

Удобства : Нематериальные и материальные особенности, которые включены в собственность или на ней, которые увеличивают желательность или ценность собственности.

Квартира : Многосемейное здание, предназначенное для проживания отдельных лиц или групп семей в одном здании.

Брокер : Специалист по недвижимости, который покупает и продает недвижимость другим лицам с целью получения комиссии. Этот специалист должен иметь лицензию и право заниматься практикой в ​​штате, в котором он проживает.

Кондо / Кондоминиум : Многоквартирное здание, в котором отдельные квартиры могут принадлежать его жителям.Общие элементы этого типа здания принадлежат всем владельцам кондоминиума.

Обычное жилье : Этот тип жилья соответствует рыночным нормам или приемлемым стандартам жилищного фонда данного района или соответствует им.

Совместно подписывающее лицо : Дополнительное лицо, подписывающее договор аренды или ипотеки, которое используется для проверки личности основного владельца или для обеспечения определенного уровня гарантии кредитору или арендодателю.

Дуплекс (Дом) : Дом, который был спроектирован для размещения двух отдельных лиц или семей в одном доме.Например, дом, в котором есть верхний этаж для одной семьи и нижний этаж для другой семьи, считается дуплексом.

Равные жилищные возможности : Возможность для всех граждан Америки жить в различных жилищных сообществах независимо от расы, пола, возраста, национальности, семейного положения или инвалидности.

Счет условного депонирования : Счет, который брокер создает во время сделки с недвижимостью, чтобы удерживать средства до тех пор, пока транзакция не будет завершена или отменена.Это гарантирует, что у покупателя есть деньги, необходимые для успешного завершения транзакции после утверждения.

Этика / профессионализм : Система правил и моральных принципов, которые применяются при профессиональном поведении.

Выселение : Процесс с использованием законных средств с целью выселить человека из его дома из-за нарушения соглашения, независимо от того, не внес ли жильец арендную плату / ипотеку или если он нарушил другую форму соглашения, например шумовые нарушения.

Закон о справедливых жилищных условиях : Этот закон имеет федеральный статус и был введен в действие, чтобы положить конец дискриминации в жилищной сфере по признаку расы, возраста, цвета кожи, инвалидности, пола, религии, национального происхождения и семейного положения.

Контракты о выплате жилищной помощи (HAP) (PDF): Контракт о HAP используется для того, чтобы участники программы ваучеров могли получить раздел 8.

Дом : Дом, в котором проживают люди.

Жилищное строительство и городское развитие (HUD) : Миссия HUD заключается в расширении доступа к доступному по цене жилью без дискриминации; поддерживать развитие сообщества; и повысить ставки домовладения.

Уровни дохода : Это лимиты, определенные правительством, которые используются для установления лимитов налоговых льгот и других типов доступного жилья.

Раскрытие информации о красках на основе свинца : Требования, вступившие в силу с 1996 года, чтобы гарантировать, что семьи и отдельные лица осведомлены о домах, содержащих краску на основе свинца.

Аренда : Устный или письменный договор, заключаемый между домовладельцем и его арендатором, который предоставляет арендатору право исключительного владения домом в течение определенного периода времени.Как правило, для аренды на срок более одного года соглашение должно быть в письменной форме.

Вариант аренды : Соглашение, которое дает арендатору возможность приобрести недвижимость, которую он арендует, в конце срока аренды или в течение некоторого времени в течение срока аренды.

Продление аренды : Продление аренды после истечения срока аренды.

Срок аренды : Время, согласованное между домовладельцем и арендатором, в течение которого арендатор будет занимать недвижимость.

Агент по аренде недвижимости : лицензированный агент по недвижимости, который сдает в аренду недвижимость и имеет право подписывать документы от имени арендодателя.

Арендатор : Арендатор, который дал согласие на срок аренды.

Арендодатель : Арендодатель, который дал согласие на срок аренды.

Льгота по налогу на прибыль (LITC) Недвижимость (PDF): Эти типы собственности предоставляют владельцу определенную сумму налоговых льгот в обмен на аренду правомочным арендаторам, указанным Министерством юстиции, HUD и IRS.

Техническое обслуживание : Содержание и уход за недвижимостью.

Рыночный курс : Текущий курс рынка недвижимости.

Закон об инвалидах : Закон, гарантирующий равные возможности для людей с ограниченными возможностями.

Предварительная квалификация — Это первый этап процесса торгов, на котором определяется максимальная сумма кредита для заявителя.

Свойство : объект недвижимости, а также прилегающие к нему постоянные приспособления, такие как здания.

Соглашение об управлении недвижимостью : Соглашение между арендодателем и управляющей компанией, в котором обсуждаются детали того, как будет осуществляться управление недвижимостью. Это соглашение также включает другие детали, относящиеся к критериям и выплатам управляющей компании.

Управляющий недвижимостью : Это лицо, которое управляет недвижимостью, принадлежащей другому лицу, в обмен на компенсацию. Некоторые из обязанностей управляющего недвижимостью включают в себя ведение всех бухгалтерских операций, обслуживание собственности и сбор арендной платы с арендаторов.Например, см. Раздел «Управляющие недвижимостью в Фениксе».

Пропорция : Предоплаченные или просроченные расходы при подписании договора аренды. Эти расходы делятся между арендатором и арендодателем или продавцом и покупателем при закрытии покупки.

Недвижимость : Участок земли, который может иметь или не иметь прикрепленные к нему постоянные приспособления.

Агент по недвижимости : лицензированный агент, который занимается продажей и сдачей в аренду недвижимости.

Риэлтор : Профессионал, член Национальной ассоциации риэлторов.

Арендная плата : Плата за период, установленная в фиксированной сумме, которую арендатор производит арендодателю.

График аренды : Заявление, в котором предлагаются арендные ставки. Этот документ составляется управляющим недвижимостью, владельцем или обоими.

Аренда с правом владения : Договор аренды, по которому арендатор имеет возможность приобрести недвижимость.

Скидка на аренду : Скидка, предоставляемая арендатору арендодателем, если арендатор вносит арендную плату к определенному дню.

Ремонт : Улучшения свойства, исправляющие что-то сломанное или устаревшее, или что-то, что просто увеличивает ценность.

Торговый агент / продавец : человек, который работает с лицензированным брокером по недвижимости и занимается операциями с недвижимостью.

Раздел 8 : Ваучерная программа, которая увеличивает количество вариантов, доступных семьям, которые относятся к категории малообеспеченных.Это позволяет им выбирать дома в частной собственности.

Гарантийный депозит : Платеж, который арендатор производит арендодателю в качестве обеспечения в случае повреждения имущества.

Дом на одну семью (SFH) : Жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи.

Субсидия / субсидия : Помощь, которая предоставляется группе или лицу государством.

Убытки арендатора : Убытки, не относящиеся к нормальному износу, причиняются в течение срока аренды.

Таунхаус : ряд домов, которые просто соединены боковыми стенками.

Ответственность за несчастные случаи поскользнуться и упасть в квартире и другие травмы

Ваш арендодатель должен предоставить безопасное жилое пространство. Вот как получить заслуженную компенсацию за травмы в многоквартирном доме, такие как поскользнуться и упасть.

В Соединенных Штатах не было такого количества людей, арендующих жилплощадь уже более 50 лет. ¹

Около 19 миллионов американских семей снимают квартиры, более половины из которых живут в старых многоквартирных домах.²

Бдительные арендодатели проводят регулярные проверки своей собственности для выявления опасных условий, которые могут привести к скольжению и падению или другим несчастным случаям. В их интересах, чтобы их арендуемая недвижимость была безопасной.

К сожалению, есть нерадивые арендодатели, чье безразличие и пренебрежение приводят к травмам арендаторов и посетителей. Эти пострадавшие каждый день подают иски и иски против многоквартирных домов по всей стране.

Если вы пострадали в квартире, таунхаусе, дуплексе или на территории общего пользования, прилегающей к собственности, вы имеете право ожидать компенсации за свои травмы.

Обычные квартирные опасности и травмы

В каждом штате есть законы об ответственности за помещения, которые требуют от домовладельцев поддерживать безопасные условия для арендаторов и посетителей. Без регулярного обслуживания быстро возникают опасные условия:

Трещины на тротуаре и выбоины: Трещины на асфальте и выбоины на стоянках и пешеходных дорожках — это катастрофа, которую ждут, чтобы случиться. Арендаторы, споткнувшись или споткнувшись, могут упасть на бетон или асфальт. Опасность выше вечером, когда в асфальте труднее увидеть разрывы или дыры.

Неустойчивые балконы или палубы: Когда палуба квартиры или кондоминиума обрушивается или балконные перила выходят из строя, несколько человек могут получить серьезные травмы.

Лестницы сломанные: Большинство жилых комплексов имеют многоэтажные дома. Когда поручни или перила отрываются от крепления, легко потерять равновесие и упасть. Внешние ступени, которые стали скользкими из-за погодных условий, и внутренние лестницы, небезопасные из-за изношенного коврового покрытия, также могут стать причиной травм.

Неисправные душевые двери: Неисправные душевые двери, особенно с острыми краями, могут поранить или порезать ноги и ступни. Попытка держать сломанную дверцу душа закрытой во время душа также может привести к потере равновесия и падению.

Снег и лед: Когда арендодателям не удается убрать снег и лед или обработать пешеходные дорожки, гораздо больше шансов, что кто-то поскользнется и упадет, что может привести к травмам головы, переломам бедра или запястья, а также серьезным мышечным и суставным растяжениям.

Поврежденный пол: Открытые гвозди, рваные ковровые покрытия и незакрепленные половицы могут вызвать колотые раны или порезы на руках, ногах или коленях у детей и взрослых. Рваные ковровые покрытия или незакрепленные половицы представляют собой опасность спотыкания, которые могут стать причиной серьезных травм, особенно пожилым жильцам.

Неадекватное освещение: Неадекватное освещение на лестничных клетках, парковках и вдоль общих проходов может способствовать скольжению и падению жильцов на ступенях, треснувшем тротуаре или выбоинах.Плохое освещение — это не только угроза безопасности, но и угроза безопасности, особенно в районах с высоким уровнем преступности.

Поражение электрическим током: Неправильно заземленные электрические розетки или изношенная изоляция проводов представляют опасность, которая может привести к электрическим ожогам или смерти.

Заброшенные игровые площадки: Заброшенные детские площадки, баскетбольные и теннисные корты в зонах общего пользования квартир находятся в ведении арендодателя. Небезопасное игровое оборудование подвергает детей и молодых людей риску переломов костей и зубов, столбняка, травм рук и пальцев и многому другому.

Бассейны апартаментов: В плохо охраняемых или плохо обслуживаемых бассейнах могут случиться утопления или травмы.

Падающие предметы: Неплотные потолочные плитки, ржавые потолочные светильники, осыпающиеся стены и другие части заброшенных зданий часто падают на ничего не подозревающих арендаторов и посетителей, вызывая травмы головы, лица и глаз.

Замки отсутствуют или сломаны: Неисправные замки на дверях и окнах квартир или входных дверях и окнах зданий лишают жильцов безопасного и частного дома.Жильцы подвергаются высокому риску нападения и ограбления в необеспеченных съемных квартирах.

Дымовые извещатели отсутствуют или сломаны: Дымовые извещатели спасают жизни. Ответственные арендодатели должны установить работающие дымовые извещатели в каждой съемной квартире и во всех помещениях общего пользования в здании.

Основы страхования арендатора

Страхование

Арендатора поможет покрыть стоимость вашей одежды, мебели и других личных вещей, если они будут потеряны или повреждены в результате пожара или другого покрываемого события.

Хотя страховка арендатора не покрывает травмы арендатора или членов его семьи, она покрывает травмы гостей в квартире, если арендатор виноват в случившемся.

Арендодатель несет ответственность за телесные повреждения, нанесенные жильцам из-за плохого состояния общих частей жилого комплекса. Арендодатель также несет ответственность за травмы гостя или посетителя, если обстоятельства, приведшие к травмам, возникли по вине арендодателя.

Травмы арендаторов и их гостей, произошедшие в квартире арендатора, сложнее возложить на арендодателя.Иногда виноват хотя бы частично арендатор.

Пример: Арендатор по вине гостя из-за травмы поскользнулся и упал

Стив прожил в своей квартире несколько месяцев, когда труба начала протекать под раковиной в ванной. Он все хотел сообщить об этом домовладельцу, но так и не смог.

Тем временем он воткнул пластиковую тазу под капельницу в шкафчике под раковиной.

Однажды вечером к Стиву пришли несколько друзей поесть пиццы.

Когда Шэрон, одна из его гостей, вошла в ванную, она поскользнулась и упала в лужу с водой, разбившись лицом о мраморную стойку раковины. Она получила сотрясение мозга, и ей пришлось наложить несколько швов, чтобы закрыть рану на щеке. Рана могла привести к постоянному рубцеванию.

Умывальник под протекающей трубой вылился на пол в ванной. Поскольку домовладелец не знал о протекающей трубе, он не несет ответственности за травмы Шарон.

Стив должен был знать, что протекающая труба может в конечном итоге привести к попаданию воды на пол. Стив был привлечен к ответственности за травмы, боль и страдания Шэрон.

Обязанности арендодателя и арендатора

Как арендаторы, так и их арендодатели несут ответственность за то, чтобы жилой комплекс был безопасным и здоровым местом для жизни. Как правило, домовладелец должен следить за помещениями общего пользования, а арендатор — следить за проблемами внутри своей квартиры.

Жилой комплекс мест общего пользования

Ваш арендодатель имеет подразумеваемое обязательство проводить регулярные проверки общей площади жилого комплекса.Общие зоны могут включать в себя автостоянки, тротуары, вестибюли и входы, коридоры, лестницы, общественные комнаты и бассейны.

Халатность ложится на арендодателя, который не проводит регулярные проверки собственности для защиты от опасных условий.

Вам не нужно официально уведомлять арендодателя об опасных условиях за пределами вашей квартиры. Вы не обязаны проводить осмотр собственности и отправлять письменные уведомления арендодателю каждый раз, когда вы обнаруживаете опасность в месте общего пользования.

Пример: поскользнуться и упасть на ледяном тротуаре

Сейчас середина зимы. Несколько недель назад в вашем комплексе сломалась оросительная головка. Каждый день вода протекает по всему тротуару, что делает его опасно обледенелым. Однажды вечером, возвращаясь домой, вы поскользнулись и упали, сломав себе руку.

Арендодатель проявил халатность, не осмотрев регулярно разбрызгиватели и проходы.

Опасные условия внутри арендуемой квартиры

Хотя домовладелец обязан проводить регулярные проверки собственности, это не включает в себя регулярный вход в вашу квартиру для проверки на наличие опасных условий.Это непрактично и вторжение в вашу частную жизнь.

Арендаторы обязаны уведомлять арендодателя о проблемах или опасностях внутри своей квартиры. В договоре аренды должно быть указано, как и где сообщать о проблемах в вашей квартире. Возможно, вам потребуется связаться с управляющей компанией, занимающейся недвижимостью, а не с арендодателем.

Как только вы сообщите о проблеме, арендодатель или управляющая компания должны незамедлительно разрешить ситуацию.

Пример: сломанная дверь душа

Дверь душа в квартире Кэти недавно сломалась.Он не останется закрытым, потому что защелка сломана. Несколько раз дверь душа врезалась ей в ногу, царапая ее.

Хозяин знал о сломанной двери душа, потому что Кэти позвонила, отправила несколько электронных писем и писала письма с просьбой к домовладельцу произвести необходимый ремонт. Ее сообщения игнорировались.

Однажды дверь душа резко распахнулась, врезавшись в ногу Кэти, оставив зияющую рану. Кэти пришлось наложить швы, костыли, антибиотики и сделать прививку от столбняка.Она также пропустила несколько дней на работе.

Кэти не пострадала бы, если бы не сломанная дверь душа. Арендодатель несет ответственность за причиненный ей ущерб.

Доказательство ответственности арендодателя

Закон требует, чтобы домовладельцы выполняли очень строгую юридическую обязанность по сохранению своей собственности пригодной для проживания и свободной от опасных условий. Когда арендодатель не проводит регулярные осмотры и не производит своевременный ремонт имущества, он проявляет халатность.

Когда халатность арендодателя приводит к травмам, арендодатель нарушает свою законную обязанность проявлять осторожность.Нарушение возлагает на домовладельца юридическую ответственность за причиненный ущерб.

Ущерб включает медицинские счета пострадавшего, наличные расходы, потерю заработной платы и эмоциональное расстройство.

Если вы не арендуете квартиру, принадлежащую государственному жилищному управлению, ваш домовладелец должен иметь полис страхования ответственности, покрывающий ваш многоквартирный комплекс.

Претензии о травмах, например, поскользнуться и упасть, обычно рассматриваются страховой компанией арендодателя. Однако не ждите, что они выпишут вам чек только потому, что вы скажете им, что вам больно.

Прежде чем страховая компания произведет оплату, вы должны доказать, что арендодатель виноват в обстоятельствах, которые привели к вашей травме.

Чтобы доказать халатность арендодателя, вам нужно будет предъявить:

  1. Арендодатель знал или должен был знать об опасном состоянии.
  2. Разумный домовладелец знал бы, что опасное состояние может привести к травмам.
  3. Арендодатель не принял разумных мер для исправления опасного состояния или защиты людей от опасности.
  4. Небрежность арендодателя была прямой и непосредственной причиной ваших травм.

Сбор доказательств в поддержку вашего утверждения

Чем убедительнее ваши доказательства, тем выше ваши шансы выиграть страховой иск. Для доказательства того, что арендодатель знал об опасном состоянии в вашей квартире, таунхаусе или дуплексе, требуются доказательства.

В целом, чем больше вы уведомили арендодателя перед получением травмы, тем сильнее будет ваше исковое заявление о халатности.

Копии уведомлений арендодателю: Сделайте копии электронных писем, текстовых сообщений и писем, которые вы отправили арендодателю об опасном состоянии.

Ведите письменный дневник каждый раз, когда вы звонили с просьбой о помощи, и что в ответ говорили домовладелец или управляющий недвижимостью. Убедитесь, что вы записали имя человека, с которым разговаривали, а также время и дату. Также может быть полезно получить записи телефонных разговоров со списком звонков.

Фото и видео: Фотографии неопровержимо свидетельствуют об опасных условиях.Обязательно включите функцию даты и времени. Снимайте и снимайте на видео опасное состояние под разными углами и по отношению к другим объектам в вашей квартире. Делайте крупные планы и панорамные снимки. У вас не может быть слишком много картинок.

Например, если вы споткнулись и упали на открытую половицу, возьмите линейку и поместите ее рядом с приподнятой половицей, чтобы показать, на сколько дюймов половая доска находится над остальной частью пола. Если вас поразила изолированная проводка, сначала сфотографируйте область изношенной изоляции, а затем сделайте более широкий снимок, чтобы показать остальную часть провода.

Показания свидетелей: Показания очевидцев, особенно от лиц, не являющихся членами семьи, могут помочь доказать халатность арендодателя. Заявления свидетелей могут задокументировать опасное состояние до и после травмы. С разрешения свидетеля вы можете записать их показания на свой смартфон.

Например, находясь на детской площадке жилого комплекса, ваш ребенок упал, когда обезьяны сломались пополам. В то время на той же игровой площадке было еще несколько родителей со своими детьми.Сфотографировав сломанные обезьяньи решетки, попросите каждого из родителей записать то, что они видели.

Подойдет любой документ, просто запишите его. Просто убедитесь, что свидетели подписывают свои показания и ставят дату. Если кто-либо из родителей говорит, что они ранее сообщали домовладельцу об опасных обезьяньих решетках, убедитесь, что информация указана в свидетельских показаниях.

Доказательство повреждений: После травмы как можно скорее обратитесь за медицинской помощью. У вас должны быть медицинские записи и счета для подачи иска или иска о возмещении вреда.

Если ваша травма достаточно серьезна, звоните 911. Если медработники думают, что вам следует обратиться в отделение неотложной помощи, не отказывайте. Если ваши травмы не требуют неотложной помощи, вы все равно должны как можно скорее обратиться за медицинской помощью в местную клинику или к своему основному врачу.

Чем дольше будет задержка между получением травмы и лечением, тем сложнее будет доказать свое требование.

Адвокаты могут увеличить компенсацию

Если вы оправились от травм мягких тканей, таких как небольшие порезы и синяки, растяжения связок или незначительные ожоги, вы, вероятно, сможете обсудить собственное требование со страховой компанией.

Подсчитайте размер компенсации, сложив счета за медицинские услуги, наличные расходы и потерянную заработную плату. Затем добавьте в один или два раза больше от боли и страданий.

Отправьте письменное требование с доказательством ущерба.

Если ваши травмы более серьезны, например, переломы костей, травмы головы или другие необратимые травмы, вам потребуются услуги опытного поверенного по материальной ответственности.

Серьезные травмы требуют больших сумм. Страховые компании почти всегда предлагают более низкие выплаты заявителям, не представленным адвокатом.Они знают, что у вас, вероятно, нет энергии или юридического влияния, чтобы бороться за большие деньги в одиночку.

Неправомерные иски о смерти и иски о травмах детей требуют квалифицированного адвоката для получения справедливой компенсации. Не ждите, что страховая компания позаботится о вас или вашей семье.

Если вы или ваш ребенок получили тяжелые травмы из-за халатности домовладельца, вы заслуживаете справедливой компенсации. Ничего не стоит выяснить, что может сделать для вас хороший адвокат по травмам.

Заявление о возмещении ущерба в квартире Вопросы и ответы

У арендодателя нет страховки?

Я получил тяжелую травму левого плеча из-за затопления подвала. Зашел в прачечную в подвале, это…

Угрозы безопасности в квартире…

Я пытаюсь выяснить, какие угрозы безопасности являются незаконными для моего жилого комплекса, так как я не могу заставить своего домовладельца их исправить.Есть…

Путеводитель инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания.Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно разработать надежную стратегию.Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только на короткий срок, такие вещи, как штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита), и выбрать ли фиксированную, регулируемую или гибридную необходимо учитывать ссуду с регулируемой процентной ставкой. Напротив, инвесторы, занимающиеся долгосрочными закупками и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и по возможности будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность.Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

  • Данные о занятости и экономике

  • Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

  • Тенденции роста населения и населения

  • Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно повышать ее стоимость с течением времени, инвесторам следует обратить внимание на рынки, на которых стоимость может значительно вырасти в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время растут затраты. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в ближайшие 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы можете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутывающими аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных займов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти займы обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

  • Оценка: Оценка пытается измерить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, его должен проводить профессиональный оценщик, имеющий в настоящее время лицензию в районе, в котором находится недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

    • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

    • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

    • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе предполагаемой стоимости восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

  • Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

  • Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, когда проблемы или свидетельства загрязнения были обнаружены при первоначальной оценке фазы I. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

  • Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

  • Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

  • Отчет о сейсмических исследованиях: Обычно требуется только в районах, где часто случаются землетрясения, например в Южной Калифорнии.

  • Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», такие как намеренное введение кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *