Общее имущество мкд: Общее имущество в многоквартирном доме

Кто отвечает за общее имущество МКД

Вопросы, касающиеся содержания общедомовой собственности, периодически возникают у жителей многоквартирных домов. Между тем, все нюансы в этой сфере регламентируется нормами права. Любые изменения в них регистрируются в официальных документах. Жилищный кодекс Российской Федерации содержит все принципы распоряжения общедомовым имуществом жильцов. Об этом рассказывает начальник управления муниципального контроля города Курска Александр Поляков.

— Общедомовое имущество включает помещения, которые предназначены для обслуживания нескольких (или всех) квартир в доме: подъезды, лифты, коридоры, чердаки, подвалы и пр. К ним относятся и те, что сооружены на средства жильцов, крыши, ограждающие конструкции. Перила, двери и окна, которые не обеспечивают несущую способность конструкции, также относятся к общедомовому имуществу. Оборудование, находящееся в пределах многоквартирного дома (электрика, сантехника и др.) и предназначенное для обслуживания нескольких помещений (как жилых, так и не жилых). Территория, на которой находится дом, и все элементы её благоустройства, строения и объекты на придомовой территории: площадки для занятий спортом и детских игр, общие стоянки для автотранспорта, трансформаторные будки, гараж и др., а также инженерные системы подачи газа, холодной и горячей воды, электрической энергии, тепла, а также водоотведения.

Определение состава общедомового имущества является ключевым условием оформления грамотного договора управления многоквартирным домом, а соблюдение правил содержания и эксплуатации значительно увеличивает срок его службы.

Во избежание выхода общедомового имущества из строя, необходимо своевременно производить его обслуживание. Владельцы или представители УК в соответствии с имеющимся договором на управление МКД обязаны с определенной периодичностью осматривать общедомовое имущество. По результатам проверки составляется акт, на основе которого планируются мероприятия по ликвидации нарушений содержания общедомовой собственности. В доме с множеством квартир все имущество, находящееся в общем пользовании, необходимо содержать таким образом, чтобы проживание было безопасным, а функционирование надежным.

Кроме того, должны соблюдаться технические нормы и правила содержания общедомового имущества. Для этого в домах по мере необходимости проводят определенные мероприятия по обеспечению максимальной готовности инженерных систем к доставке жильцам услуг ЖКХ и всех общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов. В первую очередь, это касается счетчиков, без наличия которых услуги ЖКХ не могут быть предоставлены жильцам.

Содержание в нормативном состоянии помещений, находящихся в общем пользовании жильцов, и придомовой территории — это регулярная уборка и поддержание чистоты. Нельзя допускать затопления подвалов водой из водопровода или канализации, а также наличия в них высокой влажности, что способствует возникновению у жильцов разных заболеваний.

Организовать вывоз с придомовой территории всех видов бытовых отходов (твердых, жидких, негабаритных и др.), привести многоквартирный дом в соответствие требованиям пожарной безопасности, высаживать и ухаживать за зелеными насаждениями на территории МКД, осуществлять мероприятия, направленные на увеличение энергоэффективности и энергосбережения, заблаговременно определять, что дому требуется капремонт… Список мероприятий по содержанию общедомового имущества внушительный.

Капремонт общедомового имущества в МКД входит в число важных вопросов в эксплуатации жилфонда и общедомового имущества. В некоторых случаях, когда механический износ определенного элемента общедомового имущества выходит за пределы допустимых норм, а средств, предназначенных на текущий ремонт и содержание жилья, для его устранения недостаточно, требуется организовать проведение капремонта указанного имущества.

Владельцы квадратных метров должны на собрании определиться с тарифом на ремонт и содержание дома, исходя из реальной ситуации. Размер платы за содержание жилого помещения должен обеспечить весь комплекс работ, необходимый для надлежащего содержания общего имущества МКД, а не только тех работ, которые, по мнению собственников, достаточны для их дома.

Состав минимального перечня  услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения утвержден  Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Детализация  стоимости каждой работы и услуги  дает право собственнику на изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества.  Так, в соответствии с   Постановлением Правительства РФ  от 13.08.2006 № 491 факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте нарушения качества  и (или) превышения установленной продолжительности перерыва в  оказании услуг или выполнении работ. Такой акт составляется представителями управляющей компании и является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, который заполняется в порядке, установленном  Правилами предоставления коммунальных услуг.

Ответственность за выполнение работ по ремонту и содержанию общедомового имущества несет управляющая компания или ТСЖ. Следовательно, при оказании услуг и выполнении работ ненадлежащего качества, а также с перерывами, превышающими установленную продолжительность, собственники вправе обратиться с заявлением в соответствующую управляющую организацию об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управляющая организация обязана снизить стоимость платы собственникам помещений при наличии акта, в котором должны быть отражены услуги и работы, выполненные с ненадлежащим качеством.

​Как начать получать доход от использования общедомового имущества МКД?

26 Сентябрь 2019

Ранее мы писали о возможности получения дохода от использования общего имущества другими лицами. Теперь расскажем подробнее о том, какие вопросы нужно решить на общем собрании, чтобы получать такой доход.

Они перечислены в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ:

1. о порядке пользования общим имуществом собственников помещений в МКД (сдаче в аренду части общедомового имущества).

2. об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.

Также из этой нормы следует необходимость принятия решения

3. об определении существенных условий договоров об использовании общего имущества (аренды).

Часто целесообразно вместе с ними решить вопросы:

4. о порядке (направлениях) расходования денежных средств, полученных по договорам об использовании общего имущества, об отчетности по расходованию.

5. о ревизии наличия заключенных договоров об использовании общедомового имущества (аренды) и сроках демонтажа имущества, размещенного при отсутствии договоров и без согласия собственников.

6. о наделении уполномоченного лица правом на представление интересов собственников в суде по вопросам использования общего имущества с предоставлением ему необходимых полномочий.

Теперь остановимся на каждом вопросе подробнее.

1. Часто суды требуют принятия решения собственников о том, что общее имущество может использоваться иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Просто выбрать уполномоченное лицо для заключения договоров — не всегда достаточно.

Например, по делу №А60-57189/2017 рассматривался спор между ТСЖ и лицом, использующим имущество. Общее собрание наделило председателя правления ТСЖ правом на заключение договоров о сдаче имущества собственников, определив минимальную стоимость аренды. Однако суды пришли к выводу, что фактически собственники приняли решение «об определении лица, которое от их имени уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества», тогда как решение «об использовании общего имущества путем сдачи общего имущества в аренду» отсутствует.

Суды отметили, что предоставление председателю права заключать договоры не равнозначно принятию решения о пользовании имуществом, поскольку данное право может быть реализовано председателем лишь как следствие принятия общим собранием собственников соответствующего решения о пользовании общим имуществом собственников третьими лицами. Указание в протоколе цены и имущества не свидетельствует о том, что собственники приняли решение о пользовании общим имуществом третьими лицами.

Вариантом принимаемого решения по этому вопросу может быть такое:

«Разрешить использование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на возмездной основе заинтересованным лицам при условии обеспечения законных прав и интересов собственников помещений и содержании такого имущества в надлежащем состоянии».

2. Лицо, заключающее договоры об аренде, использовании общего имущества, должно быть наделено этим полномочием общим собранием. Если собрание не наделяло кого-либо таким полномочием, то потом очень вероятны (но не обязательны) проблемы со взысканием спорных сумм по договору.

По делу № А19-2807/2014 суды отказались взыскивать задолженность по договору об использовании общего имущества, посчитав, что заключение его неуполномоченным лицом является нарушением закона, что влечет недействительность сделки, соответственно, оснований для взыскания задолженности по недействительному договору не имеется.

Иногда право управляющей компании на заключение договоров управления часто прописывают в договоре управления. Минус такого способа в том, что он не прозрачен для жителей, которые договоры не изучают ни до утверждения их условий на общем собрании, ни после. Однако практика показывает, что этот вариант вполне жизнеспособен.

По делу № А19-10278/2016 с арендатора нежилого помещения взыскали в пользу УК долг по договору аренды. Арендатор платить не хотел, ссылаясь в жалобах и возражениях на то, что УК не является собственником арендуемого помещения, в связи с чем считал договор аренды ничтожной сделкой.

Суд этот довод отклонил, ссылаясь на протокол общего собрания, на котором было принято решение предоставить в аренду подвальное помещение для использования под студию танцев и заключить договор аренды с предпринимателем, определён размер арендной платы. При этом договором управления предусмотрено право управляющей организации от имени собственников заключать договоры аренды на общее имущество.

Однако бывает, что условий договора управления все-таки недостаточно, либо их формулировки не позволяют УК заключать договоры об использовании общего имущества без дополнительных решений общего собрания.

По делу N А71-9666/2014 арбитражный суд признал обоснованными претензии жилищной инспекции к компании, которая заключила договоры аренды на основании одного лишь расплывчатого условия в договоре.

УК по договору управления была наделена полномочием «выполнять дополнительные поручения по управлению домом при наличии решения общего собрания собственников за дополнительную плату, в размере, утвержденном общим собранием собственников, в том числе: заключать и сопровождать договоры на право пользования общим имуществом». Такая формулировка требовала принятия дополнительных решений собственников, которых не принимались. Суд счёл это нарушением при заключении договора аренды.

Даже если УК уполномочена на заключение договоров аренды в договоре управления или каком-нибудь положении об использовании общего имущества, то мы все равно рекомендуем продублировать это решение отдельным вопросом повестки на собрании, чтобы избежать неприятностей.

Чтобы УК, ТСЖ была заинтересована в нормальной работе с пользователями общедомового имущества, то выбор ее в качестве уполномоченного лица должен быть предварительно с ней согласован, как и условия сотрудничества, отчетности.

3. Условия договора можно утвердить в целом применительно к каждому предполагаемому объекту использования либо утверждать их каждый раз на общем собрании при поступлении предложений от заинтересованных лиц.

Многие собственники поручают определять условия договоров аренды самой УК, ТСЖ или совету дома.

Мы так делать не рекомендуем, потому что велика вероятность признания такого решения недействительным, как, например, это случилось по делу N 33-3900/2017, рассмотренному Омским областным судом 14 июня 2017 г. Суд указал, что определение условий предоставления общего имущества относится к исключительной компетенции самих собственников и не может быть делегировано управляющей компании или совету дома.

В конце самого п. 3.1 ч. 3 ст. 44 Жилищного кодекса РФ прописано, что заключение договоров осуществляется «на условиях, определенных решением общего собрания». Не стоит думать, что эти слова относятся лишь, например, к установлению сервитута и не относятся к договорам об использовании общего имущества: такая формулировка была в этом пункте изначально, когда там еще не предусматривалось решений о сервитутах и норма регламентировала лишь договоры об использовании общего имущества в целом.

Другой вопрос, возникающий на практике, — сколько нужно голосов по утверждению условий договоров. Если про количество голосов по решению о предоставлении имущества в пользование иным лицам, о выборе уполномоченного на заключение договоров лица в ст. 46 Жилищного кодекса прямо написано, что нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, то по определению условий возникают споры.

Челябинский областной суд по делу N 11-2757/2018 частично отменил решение нижестоящего суда, который считал достаточным простого большинства голосов по вопросу утверждения платы за аренду общего имущества. Апелляционный суд указал, что определение размера платы за пользование общим имуществом также требовало квалифицированного большинства голосов, как и определение уполномоченного лица. Однако столько голосов собрано не было, в связи с чем решение по этому вопросу признали недействительным.

Другое мнение у Омского областного суда по делу N 33-8145/2018. Там тоже оспаривали решение общего собрания по причине недостаточного количества голосов, однако суд оказал: «на собрании решался вопрос не о передаче имущества в пользование, а об утверждении размера платы за использование общего имущества МКД (рекламные конструкции, банеры, размеры и прочее) за 1 кв. м, в связи с чем для принятия данного решения требовалось простое большинство, которое имело место быть».

Так как однозначного мнения по этому вопросу нет, то лучше быть готовым к худшему из возможных вариантов и набирать максимум – две трети голосов.

Среди утверждаемых условий может быть не только размер платы, но и срок аренды, объект использования, обязанность после использования привести все в первоначальное состояние, условия оплаты электроэнергии, если она потребляется размещаемым иными лицами оборудованием и т.д.

Эти условия должны быть разумными, цены – не заоблачными. Иначе пользователи имущества либо разбегутся, либо затянут инициаторов собрания в судебные процессы по оспариванию необоснованных размеров платы.

4. Порядок расходования денежных средств можно определить сразу, а можно – на следующих собраниях оп мере накопления средств.

Не стоит слепо доверять распоряжение средствами совету дома, так как потом могут быть проблемы как с отчетностью по расходованию, так и в связи с несовпадением желаний большинства жителей с действиями совета дома.

Лучше, если направления расходования будет определять само собрание собственников, так как это их общий доход. Часто деньги тратятся на дополнительные работы по текущему ремонту, благоустройство, вознаграждение совету МКД или даже погашение текущих платежей жителей по коммуналке.

Если договоры заключает УК, то справедливо предусмотреть отчисление ей какого-либо процента за ведение счета договорную, претензионную и исковую работу с пользователями имущества.

Условие об отчетности – важный пункт, но его обычно забывают и вспоминают только тогда, когда деньги потрачены неизвестно на что и никто не отчитывается по этим затратам. В зависимости от выбранного уполномоченного лица это может предоставление отчета на годовом собрании или размещение отчета в определенных местах общего пользования.

5. Общие собрания по вопросу использования общедомового имущества обычно проводятся тогда, когда оно уже кем-то используется без согласования. Для таких пользователей разумно предусмотреть сроки заключения договоров или требование о демонтаже оборудования при несогласии с утвержденными на собрании условиями. Для выявления фактов незаконного использования имущества лучше поручить эту работу УК, ТСЖ или совету дома – тем, кто хорошо ориентируется в МКД. (по согласованию с этими лицами).

6. Иногда незаконно использующие общее имущество лица не спешат убирать свое оборудование и оплачивать аренду. В таких случаях приходится обращаться в суд. Незаконное использование общедомового имущества нарушает право любого собственника, поэтому каждый может обратиться в суд в защиту своих интересов. Однако эффективнее это делать централизованно, уполномочив конкретное лицо (по согласованию с ним) на представление интересов остальных жителей. Обычно это то же лицо, что и заключает договоры аренды. В решении по этому вопросу не забудьте переписать необходимые полномочия представителя из ст. 54 ГПК РФ, например, на подписание и подачу искового заявления.

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД

Состав общего имущества многоквартирного дома часто становится причиной судебных споров УО и ТСЖ с собственниками или надзорными органами. В данной статье рассказываем о том, относится ли козырёк над нежилым помещением к ОИ МКД и обязаны ли управляющая домом организация или товарищество его ремонтировать. 

Перечень элементов многоквартирного дома, которые входят в состав общего имущества собственников помещений, указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ПП РФ № 491 и утверждается отдельно для каждого конкретного дома. К общему имуществу относятся элементы вне квартир, обслуживающие более одного помещения в доме: 

— лестничные площадки, лестницы; 

— лифты, шахты; 

— коридоры; 

— технические этажи, чердаки и подвалы; 

— крыши; 

— ограждающие и несущие/ненесущие конструкции; 

— земельный участок; 

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. 

При этом споры разных заинтересованных сторон о точном составе общего имущества в конкретных МКД нередко доходят до Верховного суда РФ, который даёт разъяснения и помогает УО, ТСЖ и собственникам разобраться в ситуации. Например, в июне 2019 года ВС РФ отнёс к общему имуществу дома домофонное оборудование, которое частная компания установила в многоквартирных домах за свой счёт. Суд счёл, что с момента установки домофонов они перешли в общедолевую собственность МКД (дело № А40-61061/2018). 

В апреле 2019 года ВС РФ поддержал позицию судов всех инстанций о правомерности требования к УО сделать собственникам перерасчёт платы за КР на СОИ. При определении норматива потребления ХВС, ГВС и водоотведения на содержание общего имущества нельзя учитывать площади машинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов дома (дело А57-26118/2017). 

В августе ВС РФ сделал важные для УО и ТСЖ выводы, рассмотрев спор собственника нежилого помещения и товарищества, управляющего домом, об общем имуществе (дело № А34-13172/2017). На первом этаже одного из многоквартирных домов Кирова размещается магазин. Владелец несколько раз обращался в ТСЖ с письменной просьбой очистить крышу от снега и льда: он навис над козырьком, установленным над витриной магазина. Но ТСЖ посчитало, что это не входит в его обязанности. В итоге на крышу витрины упала глыба льда, повредив её в нескольких местах. 

Собственник магазина потребовал, чтобы ТСЖ, управляющее домом, привело этот элемент дома в надлежащее состояние, а также отремонтировало водостоки. ТСЖ вынесло этот вопрос на общее собрание собственников, и участники ОСС приняли решение, что ремонт должен произвести собственник магазина за свой счёт. Указанный элемент не относится к общему имуществу МКД, поскольку обслуживает только одно помещение в доме, а не несколько. 

К тому же, как указало ТСЖ, крыша была повреждена ещё во времена, когда домом управляла УО. Следовательно, претензии владелец магазина должен предъявлять именно управляющей организации. Поскольку ТСЖ не взяло на себя расходы по ремонту крыши над витриной нежилого помещения, собственник обратился с иском в суд. Он потребовал, чтобы суд признал, что козырёк входит в состав общего имущества дома, следовательно, товарищество несёт ответственность за его содержание и должно отремонтировать его после повреждения наледью. 

Главным вопросом, который рассматривал суд первой инстанции в споре собственника магазина и ТСЖ, стал вопрос, является ли крыша над магазином частью общего имущества дома. Согласно техдокументации, помещение с остеклённой частью (витриной), которая имеет самостоятельную крышу, изначально были в составе дома. Фасадное остекление и крыша над ним с момента возведения дома являлись его частью, сдавались в эксплуатацию, являясь частью дома. 

Исходя из пп. «б» п. 2 ПП РФ № 491, крыша включается в состав общего имущества дома вне зависимости от того, сколько помещений под ней расположены. Следовательно, козырёк над остеклением магазина является общим имуществом дома, за содержание и ремонт которого отвечает товарищество собственников жилья. 

Суд отметил, что решение общего собрания собственников МКД является обязательным для исполнения, но лишь по вопросам, отнесённым к компетенции ОСС. Собрание не может исключить из состава ОИ МКД крышу. Поэтому ТСЖ не может отказываться ремонтировать крышу над магазином на основании решения общего собрания. 

Собственники на ОСС ошибочно отказались утвердить текущий ремонт крыши над магазином, посчитав, что это личное имущество владельца нежилого помещения. При этом ТСЖ обязано проводить текущие и неотложные работы по ремонту общего имущества вне зависимости от того, принято ли соответствующее решение на ОСС или внесены ли такие работы в договор управления (постановление ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). 

Суд первой инстанции удовлетворил иск собственника магазина, обязав ТСЖ включить крышу над нежилым помещением в состав общего имущества МКД и произвести её текущий ремонт. 

ТСЖ подало апелляционную жалобу, указав, что суд первой инстанции необоснованно принял решение о признании крыши витрины магазина общим имуществом. Апелляционный суд и все последующие суды встали на сторону товарищества собственников. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судья основывался на позиции Пленума ВАС РФ, высказанной в п. 2 постановления от 23.07.2009 № 64. 

К общему имуществу здания относятся среди прочего крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Согласно заключению судебной экспертизы, козырёк витрины магазина не является неотъемлемым конструктивным элементом многоквартирного дома. Он, как и сама витрина по своему функциональному назначению, – ограждающие конструкции магазина, его декоративные элементы, украшающие фасад. Демонтаж козырька возможен без ущерба конструкциям МКД. 

Основываясь на выводах экспертизы, суд сделал вывод, что козырёк над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Следовательно, ТСЖ не обязано ремонтировать его и отвечать за его надлежащее содержание. При этом суд отметил, что собственник магазина может обратиться в суд и взыскать с ТСЖ сумму ущерба, который был причинён крыше ненадлежащим выполнением ТСЖ своих обязанностей по управлению многоквартирным домом. Суд отклонил иск владельца магазина к ТСЖ. В

Спор переместился в кассационный суд. В жалобе собственник магазина указал на то, что не согласен с заключением экспертизы, из которого следует, что крыша над витриной магазина является эстетическим и декоративным элементом. К тому же владелец нежилого помещения – член ТСЖ, владеет более, чем третью площадей в доме, исправно оплачивая квитанции за жилищные услуги. 

Однако судья не согласился с доводами собственника, указав, что экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. Собственник мог воспользоваться правом на заявление ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы, но этого не сделал. 

Владелец магазина не представил доказательств, что крыша принадлежащей ему витрины предназначена для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме и является общим имуществом. Жалоба собственника была отклонена. 

ВС РФ рассматривать спор отказался, согласившись с доводами коллег. Итоги судебного разбирательства по делу № А34-13172/2017 позволяют сделать несколько выводов, важных для управляющих организаций и ТСЖ: 

1. Не все крыши автоматически включаются в состав общего имущества многоквартирного дома. 
2. Если крыша обслуживает только одно помещение, а не два и более, то она не признаётся судом частью ОИ МКД. 

Если крыша признана частной собственностью владельца помещения, тогда следить за её состоянием и проводить ремонт должен именно он. Но следует помнить о том, что ТСЖ или управляющая организация будут отвечать за вред, причинённый имуществу собственника, если он станет следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения УО/ТСЖ своих обязанностей по управлению домом.

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10835/kogda-krysha-ne-vklyuchaetsya-v-obschee-imuschestvo-sobstvennikov-v-mkd

Об использовании общего имущества собственниками МКД

Собственники квартир в многоквартирном доме являются, в том числе и собственниками общего имущества в доме (лестничных площадок, холлов и т. д). Некоторые собственники считают это достаточным основанием для использования их в личных целях. В домах без лифтов собственники часто устраивают кладовые или колясочные на площадке под лестницей на первом этаже. Собственники на одной лестничной могут объединиться и установить дверь, чтобы отделить общий коридор от лестничной клетки. Однако, подобное обращение с общедомовым имуществом в многоквартирном доме противоречит законодательству.

Во-первых, противопожарные нормы запрещают устраивать на лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы. Об этом говорит подп. «к» п. 23 постановления Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме» (далее — ППР).

Во-вторых, устройство кладовых противоречит Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила № 170). Этот документ указывает, что «использование лестничных клеток, а также площадок под первым маршем лестницы для размещения мастерских, кладовых и других целей не допускается» (п. 3.2.15).

Законодательство нарушают в первую очередь собственники, однако ответственность в большинстве случаев несут управляющие домом организации.

В третьих, пунктом 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее МКД), а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Аналогичное положение закреплено пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491.

Нормы части 4 ст.37 Жилищного кодекса РФ фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на осуществление выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество дома, а также на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

Обращаем внимание, что передача во временное пользование и (или) владение общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с ч.2-4 ст.36, ст.44 Жилищного кодекса РФ осуществляется исключительно на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. При этом, в соответствии с ч.1 ст.46 Жилищного кодекса РФ соответствующее решение может быть принято при условии, если за него проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.

При самовольном уменьшении размера общего имущества действия граждан следует квалифицировать как самоуправство, ответственность за которое предусмотрена ст. 19.1 КоАП РФ. Согласно ч.1 ст. 23.1 КоАП РФ рассмотрение дел по ст. 19.1 КоАП РФ относится к полномочиям районных судов, протоколы составляют представители полиции.

___________________________________________________________________

Информация  подготовлена Отделом муниципального жилищного контроля Управления ЖКХ Администрации г.Ижевска. Дополнительная информация по тел. 41-45-01, Симакова О.В.

MCD Руководство по налогу на имущество

Плательщики налога на имущество в Дели часто жаловались на то, что им утомительно и обременительно платить налог на имущество вручную. Это особенно актуально в случае, если они должны уложиться в срок по уплате налога на имущество. Тем не менее, Delhi Municipal Corporation (DMC) пришла на помощь таким измученным плательщикам налога на имущество. Опция онлайн-платежей, которая была инициирована DMC в 2007 году, избавила бесчисленных плательщиков налога на недвижимость от необходимости стоять в бесконечных очередях для уплаты налогов на недвижимость и связанной с этим бумажной работы по заполнению форм.В последующие годы DMC сделала онлайн-оплату налога на имущество более удобной для пользователей, чтобы жители Дели могли платить свои налоги одним нажатием кнопки.

Налог на имущество в Дели взимается со всей земли и собственности, которая находится в ведении муниципальной корпорации Дели в соответствии с Законом о DMC 1957 года. DMC был разделен на Муниципальная корпорация Северного Дели, Муниципальная корпорация Южного Дели и Муниципальная корпорация Восточного Дели , чтобы упростить уплату налогов онлайн.Каждый финансовый год DMC предоставляет налогоплательщикам крайний срок, в течение которого налоги должны быть уплачены. Было замечено, что многие плательщики налога на недвижимость в Дели, особенно принадлежащие к «старому миру», предпочитают платить налоги вручную, как они это делали всегда. Инициатива РСЧ по продвижению онлайн-оплаты налогов на недвижимость нашла поддержку у большинства налогоплательщиков, которые раньше уклонялись от нее.

Пошаговая процедура онлайн-платежа

Плательщики налога на имущество DMC, желающие уплатить налог на имущество в режиме онлайн, могут щелкнуть ссылку: http: // www.mcdpropertytax.in/index.php. В качестве альтернативы, если налогоплательщик хочет найти точную страницу для онлайн-оплаты в зависимости от местоположения собственности, он может щелкнуть ссылку: http://www.mcdonline.gov.in/. Это приведет его к странице с отдельными ссылками на местоположения в Северном Дели, Южном Дели и Восточном Дели. Нажмите на соответствующую ссылку, где находится ваша недвижимость. Вы попадете на страницу этого конкретного региона, где можете щелкнуть ссылку «Онлайн-услуги». Здесь, в разделе « Налог на имущество », вы можете щелкнуть ссылку «Подача налоговых деклараций в режиме онлайн».Эта ссылка направляет налогоплательщиков на страницу, посвященную налогу на имущество MCD. После ознакомления с упомянутыми Условиями и положениями он может установить флажок, подтверждающий это. Затем он может нажать на поле «Щелкните здесь, чтобы подать налоговую декларацию о налоге на имущество за 2015–16 гг.». Здесь он может ввести идентификатор свойства в соответствующем поле и нажать «Отправить». Если налогоплательщику не был присвоен идентификатор собственности, он может щелкнуть поле «Нажмите здесь, чтобы подать декларацию, если идентификатор собственности не был назначен ранее». Здесь вам нужно будет заполнить форму, указав данные о вашей собственности и платежные адреса, и нажать кнопку «Отправить».

Правила заполнения реквизитов налога на имущество

На вкладке «Общая информация» на «Домашней странице» вы можете получить различную информацию, такую ​​как список зон, список приходов, список колоний, список колоний районных центров, список колоний NHCC, список колоний в центре столичного города, сельские деревни Абади, Категории скидок и освобождений, общие ставки налога на имущество, ставки налога на имущество — MCC и расчеты застрахованных территорий. Вы также можете получить список идентификаторов недвижимости, щелкнув соответствующую вкладку.Кроме того, вы также можете получить доступ к различным формам PTR (налоговые декларации на имущество) , получить квитанции об уплате налога на имущество, подать жалобы, получить всю необходимую информацию о налоге на имущество и получить доступ к уведомлениям / законам и RTI (право на информацию ).

Центры сбора налогов

Помимо онлайн-оплаты налога на имущество, MCD также облегчает уплату налога на имущество через различные платежные центры. К ним относятся различные кассовые аппараты ITZ, отдельные отделения банков HDFC и Axis в Дели и NCR.

MCD Налог на имущество — Муниципальная корпорация Дели

Прежде чем мы углубимся в подробности налога на недвижимость в Дели, мы просим наших читателей ознакомиться с нашей статьей «Налог на недвижимость BBMP», в которой мы обсудили введение налога на недвижимость в целом, а также налоговые льготы. На этом фоне мы сразу же начинаем обсуждение налога на недвижимость в Дели.

Обновление бюджета на 2021 год: было предложено освободить пенсионеров от подачи налоговой декларации, если пенсионный доход и процентный доход являются их единственным источником годового дохода.Раздел 194P был недавно добавлен, чтобы заставить банки вычитать налог с пожилых людей старше 75 лет, которые имеют пенсию и процентный доход от банка.

Введение в налог на имущество MCD

Налог на имущество является основным источником доходов городских органов местного самоуправления / местных муниципальных властей для поддержания основных общественных услуг в городе. Поскольку администрирование налога на имущество делегировано муниципалитетам в пределах штата, владельцы собственности в Дели обязаны ежегодно платить налог на имущество муниципальному органу Дели, называемому Муниципальной корпорацией Дели (MCD).Исследования показывают, что база налога на недвижимость в развивающихся странах снижается из-за отсутствия надлежащей информации, неэффективного администрирования и процедурных несоответствий. Таким образом, MCD желает достичь своей цели по предоставлению прозрачных, подотчетных и эффективных ориентированных на граждан услуг для граждан Дели с помощью информационных технологий. Подразделение MCD по налогу на имущество инициировало инновационный, широкий подход государственно-частного партнерства (модель ГЧП). MCD взимает налог на недвижимость со всех зданий, включая пустующие земли.Из трех методов расчета налога на недвижимость (например, годовая арендная стоимость, система капитальной стоимости, система единиц площади), MCD выбрала систему единиц площади, которая также рекомендована правительством Индии. Налог на имущество в случае системы с единичной площадью зависит от застроенной площади, периода строительства, структуры здания, местоположения собственности и ее использования. Хотя метод расчета одинаков для всех видов недвижимости, ставка налога на недвижимость различается для жилой, арендуемой жилой, коммерческой и промышленной собственности.MCD делится на Северный MCD, Южный MCD и Восточный MCD. Кроме того, весь город Дели разделен на восемь категорий от A до H в зависимости от стоимости собственности в колониях, принадлежащих к каждой из этих категорий.

Формула для исчисления налога на имущество МКД

Налог на недвижимость = (Годовая стоимость * Ставка налога)

Годовая стоимость здания рассчитывается следующим образом:
(Стоимость единицы площади на квадратный метр * крытая площадь собственности * Фактор возраста * Фактор использования * Фактор структуры * Фактор заполняемости * Фактор квартиры)

Годовая стоимость свободной земли рассчитывается по следующей формуле:
(Стоимость единицы площади на квадратный метр * площадь свободной земли * Коэффициент использования * Коэффициент занятости * 0.3)

Система единиц площади — это простая арифметическая система расчета годовой стоимости на основе покрытой площади здания / свободной земли по удельной ставке для категории, в которой находится здание или свободная земля. Общий налог на недвижимость в Дели — это ставка налога, умноженная на стоимость собственности (полученная с учетом общей площади, стоимости квадратного метра, возраста, использования, структуры и коэффициента занятости). Правительство Дели назначает муниципальный комитет по оценке для определения классификации колоний, удельной ставки для каждая колония и факторы размножения.См. Здесь коэффициент использования и ставку налога для различных категорий собственности. Можно отметить, что если разные части здания используются для разных целей или здание строилось поэтапно, годовая стоимость должна быть рассчитана для каждой такой части отдельно.

• Стоимость единицы площади на квадратный метр — это стоимость квадратного метра застроенной площади объекта недвижимости в зависимости от категории, к которой она принадлежит.
• Покрытая площадь собственности — общая площадь всего этажа, в том числе толщина стен, площадь крытой веранды и двора, проход, гараж, общая зона обслуживания, лестница и балкон, включая любая площадь, спроектированная за границей участка, и другие предписанные пробел
• Возрастной фактор от 0.5 к 1 в зависимости от возраста объекта размещения. Новые объекты облагаются более высокими налогами по сравнению со старыми.
• Коэффициент использования — это коэффициент, назначаемый MCD на основе использования объекта недвижимости.
• Фактор структуры зависит от конструкции. Например, Строительство RCC
• Коэффициент заполнения зависит от того, занято ли имущество самостоятельно или сдается в аренду

Срок оплаты, штрафы и другие вознаграждения

• Всему налогу на имущество, уплаченному единовременно до первого квартала или 30 июня, предоставляется скидка в размере 15% от общей суммы налога
• Любая задержка в уплате налога на имущество повлечет за собой штраф в размере 1% за каждый месяц просрочки

Этапы уплаты налога на имущество MCD

Онлайн-платеж

Оплату онлайн можно произвести с помощью присвоенного собственности идентификатора, который можно узнать из квитанции об уплате предыдущего налога на имущество.

Шагов:

• Щелкните здесь и выберите, нужно ли уплачивать налог на недвижимость в Южный MCD, Северный MCD или Восточный MCD
• Установите флажок, чтобы согласиться с условиями и нажмите « Нажмите здесь, чтобы подать налог на недвижимость _____ (год) ‘
• Выберите любой идентификатор собственности для налога, уплаченного в 2014-15 гг. Или в любой другой год, и нажмите « Отправить »
• Если вам не назначен идентификатор собственности, нажмите « Нажмите здесь, чтобы подать декларацию. если идентификатор собственности не был назначен ранее ‘
• Вы будете перенаправлены на страницу, содержащую информацию о собственности собственности
• Введите необходимые данные об объекте недвижимости и автоматически рассчитайте налог и нажмите «Отправить»
• Оплатить налог с помощью кредитной / дебетовой карты или интернет-банкинг
• Нажмите « generate challan », и будет отображен официальный challan.

. Онлайн-портал также предоставляет подробную информацию о задолженности по налогу на имущество и штрафах, в дополнение к расчет штрафов за просрочку платежа и процентов.

Оффлайн платеж

Оплата налога на имущество в автономном режиме может быть произведена в любой из кассовых касс ITZ по всему Дели. Мгновенная квитанция выдается после оплаты, которая содержит ID налогоплательщика.

Освобождение от уплаты налога на имущество

Хотя мы привели ниже список всех льгот / уступок, он может варьироваться в зависимости от того, принадлежит ли собственность Северному, Южному или Восточному MCD.

Исключение

• Дом или пустующие земли, занятые исключительно и используемые для общественных богослужений, общественных места захоронения или кремации, исторические земли или здания или занятые и используется каким-либо обществом или организацией в благотворительных целях
• Сельскохозяйственная земля и здания, кроме жилых домов
• Земля или здание, принадлежащие корпорации, в отношении которых налог на имущество взимается в первую очередь с такой корпорации
• Имущество, принадлежащее военной вдове / Галлентри Лауреат премии постоянно используется для самостоятельного проживания и никакая часть не передается
• Имущество, замученное при исполнении полицейских / военизированных формирований
• Принадлежит сотруднику Южного MCD с ограниченными возможностями (полностью) при исполнении служебных обязанностей
• Присуждение награды в международных играх

Концессия

• Льгота 30% предоставляется пожилым людям, женщинам и инвалидам
• Скидка 30% бывшим военнослужащим
• Скидка 20% для квартир группового жилья до 30 июня финансового года
• Скидка 10% в соответствии с DDA / CGHS жилая площадь до 100 кв.м крытой / застроенной площади

Условия предоставления концессии

• Скидка применяется к максимуму 200 кв. М общей застроенной / крытой площади, за исключением жилого помещения DDA / CGHS, у которого другой лимит
• Коэффициент занятости / коэффициент использования должен быть жилым
• Коэффициент использования должен быть самозанятым
• В случае совместных владельцев скидка будет применяться к доле собственности владельцев, которые относятся к категории скидок

Delhi Govt Portal

Лт.Губернатор Ш. Анил Байджал Налог на имущество

Налог на имущество На территории Дели (Национальная столичная территория) муниципальные услуги предоставляются следующими муниципальными органами: Муниципальная корпорация Дели (MCD) Рассчитайте налог на дом Муниципальный совет Нью-Дели (NDMC) Delhi Cantonment Board Щелкните NDMC или MCD, чтобы узнать подробности о муниципальных услугах, часто задаваемых вопросах, онлайн-уплате налогов и т. Д.

Главный министр Шри Арвинд Кеджривал Последние новости Назначение отставных офицеров в качестве дознавателя Уведомление о пенсии Адалат Уведомление и проект приказов о пересмотре норм реализации политики пересадки деревьев в Дели Политика по удалению несанкционированной рекламы / накоплений и обеспечению соблюдения Закона Дели о предотвращении порчи собственности, 2007 г. Вакансия в ЗФС Последние разработки

MCD просит общества платить налог на общую площадь | Delhi News

НЬЮ-ДЕЛИ: Муниципальная корпорация Дели, нуждающаяся в денежных средствах, разослала уведомления жилищным кооперативным обществам в районе Indraprastha Extension в восточном Дели, чтобы они уплатили налог на недвижимость за общую территорию в их помещениях.Согласно уведомлению, налог на общую площадь применяется с 1 апреля 2004 года, когда был введен метод расчета налога на недвижимость по методу единицы площади, но жители говорят, что MCD никогда не просил их платить этот налог за последние семь лет. «Это уведомление мы получили впервые. Согласно UAM, территории были разделены на разные категории, и мы платим налог в соответствии с этим. Налог на недвижимость, уплачиваемый каждым владельцем квартиры, включает общую площадь. Почему мы должны платить дополнительно «Они просят нас платить налог с апреля 2004 года.Почему они проснулись через семь лет? В уведомлении также упоминается, что задолженность будет выплачиваться вместе с процентной ставкой 1% в месяц «, — сказала Вивиан Фернандес, секретарь SRM Apartments. Согласно уведомлению, эти жилищные общества должны платить налог за все крытые общие площади, такие как охрана комната, общественный офис, генераторная, общественный холл, крытая парковка, парковка в подвале и свободная земля. Жители протестуют, заявляя, что требования MCD необоснованны, поскольку большая часть основной гражданской работы, такой как поддержание зеленых насаждений, санитария, обслуживание дорог и т. д. сдача помещения осуществляется самим жилищным кооперативом.«Основная гражданская работа, которую в идеале должно выполнять MCD, выполняется обществами группового жилья. Жители этих сообществ уже перегружены. Нас попросили встретить оценщика-сборщика всех документов в течение 15 дней», — сказал Суреш Биндал. , президент Indraprastha Extension Maha Sangh, ассоциация 116 кооперативных жилищных обществ в этом районе. Департамент налога на имущество MCD сообщает, что этим обществам предоставляется скидка в размере 30% от налога на имущество, поскольку они проводят базовое техническое обслуживание в своем районе.Более того, если общества смогут доказать, что общие части являются частью сверхзастроенной территории, им не нужно будет платить за это налог », — сказал высокопоставленный чиновник налогового управления. По словам представителей MCD, налог на общие площади был рассчитан в пределах налог на недвижимость по методу облагаемой стоимости ». Но по методу единицы площади каждый собственник платит налог за свою квартиру, но не за общую площадь. Мы можем не просить задолженность », — сказал высокопоставленный чиновник. Но жители общества не согласны.« Они не могут просто обложить нас налогом.Они должны были обсудить это с нами. MCD должно немедленно отозвать уведомления «, — сказал Фернандес. После жалоб со стороны обществ политическое крыло гражданского агентства потребовало от комиссара MCD К.С. Мехры прекратить посылать больше уведомлений таким обществам.» Мы решили не взимать налог на общую территорию с кооперативные групповые жилищные общества. Мы планируем вынести резолюцию по этому поводу на предстоящем заседании постоянного комитета 9 ноября », — сказал Йогендер Чандолия, председатель постоянного комитета MCD.Несколько месяцев назад MCD направил аналогичное уведомление 362 обществам в Двараке.

FacebookTwitterLinkedinEMail

Как распечатать квитанцию ​​об уплате налога на недвижимость

Как распечатать квитанцию ​​об уплате налога на недвижимость | Город Фэрфакс, штат Вирджиния

Пожалуйста, включите JavaScript в вашем браузере для лучшего взаимодействия с пользователем.

Правительство »Казначей

Информация об уплате налога на недвижимость доступна на нашем веб-сайте (если вы не отказались от указания своей информации).

Налог на недвижимость за все годы взимается двумя равными частями. Срок погашения этих взносов — 21 июня и 5 декабря каждого года. Если эти даты приходятся на выходные или праздничные дни, срок оплаты будет на следующий рабочий день. Нет никаких специальных начислений, кроме налогов, указанных на нашем сайте.

Информация об оплате движимого имущества доступна на нашем сайте

Налог на имущество физических лиц взимается ежегодно 5 октября. Если этот день приходится на выходные или праздничные дни, сроком платежа будет следующий рабочий день.Если вы зарегистрируете автомобиль после установленной даты 5 октября, оценка и счет будут созданы вне выставления счета 5 октября.

• Щелкните вкладку Online Services вверху веб-сайта.
• Выберите опцию Налог, оплата счета , которая является опцией 6 ^th .
• Щелкните ссылку «Личная собственность / MVLT и недвижимость».
• Выбрать Да, принимаю
• Выберите запрашиваемую информацию из раскрывающихся меню.
  • Tax Year — отдельный год или ВСЕ
  • Платежный статус — неоплачено, оплачено или и то, и другое
  • Тип налога — Недвижимость или Личное имущество / Бизнес Личное имущество
  • Поиск по
    • Поиск зависит от выбранного типа налога.
      • Поиск недвижимости по: имени владельца, идентификационному номеру собственности, номеру счета, адресу или идентификатору налоговой карты.
      • Поиск личного имущества по: SSN или федеральному удостоверению личности И почтовому адресу Почтовый индекс
• Появится список каждого платежа за каждый год. Нажмите на вид рядом с каждым платежом, который вы хотите увидеть
• Выберите Просмотреть и распечатать квитанцию ​​ вверху экрана
• Используйте свой браузер для печати (обычно CNTRL P)

В связи с большим количеством таких запросов мы просим вас попробовать наш веб-сайт, прежде чем звонить в наш офис.

В Южном Дели покупка недвижимости обходится дороже

Покупка недвижимости в Южном Дели станет более дорогостоящей, так как Южный MCD повысит трансфертную пошлину, рассчитываемую на основе зарегистрированной продажной стоимости собственности в дополнение к гербовому сбору, на 1% для собственности выше 25 лакхов. Жители также должны будут заплатить корпорации больше, чтобы установить лифты в своих сообществах, от 5000 до 2 лакхов, согласно предложению. Согласно уведомлению, выпущенному SDMC, он увеличил трансферную пошлину с 3% вместо 2% для женщин-покупателей и с 4% вместо 3% для других покупателей для собственности с зарегистрированной стоимостью 25 лакхов и выше.В нем говорится, что не будет изменений в пошлине на передачу собственности, зарегистрированная стоимость которой ниже 25 лакхов. Предложение было принято Палатой, и новые ставки вступили в силу с 10 сентября.

SDMC также решила увеличить плату за установку лифтов в квартирах DDA и кооперативных групповых жилищных обществах в шикарных колониях категорий A и B, таких как Green Park, Vasant Vihar, Greater Kailash, South Extension, Jor Bagh и Sunder Nagar с 5000 до 2 лакх рупий. Ставки будут составлять 1 рупий.5 лакхов в районах категорий C и D, таких как колония Амар, Алакнанда и Ладжпат Нагар, и 1 лакх в колониях E, F, G, H, таких как Чаттарпур, Бер Сарай и Ананд Парбат. «Предлагаемые лифты устанавливаются в местах общего пользования. Это… а также услуги поддерживаются SDMC. В связи с установкой лифта существует нагрузка на существующие службы, обслуживаемые SDMC… », — говорится в постановлении гражданского органа.

Разъяснил

За ходом

Предложение было принято постоянным комитетом, высшим органом, принимающим решения, и будет вынесено на собрание палаты, запланированное на конец этого месяца.

Лидер Конгресса в Южном MCD, Абхишек Датт, сказал, что такое решение будет беспокоить людей в то время, когда их доходы уже пострадали от Covid.

Однако лидер Палаты представителей Южного МЦД Нарендер Чавла сказал, что они пересмотрят и уменьшат сумму до принятия предложения. Он сказал, что это повышение является результатом того, что правительство Дели не выплатило MCD свои взносы: «Если не увеличивать сборы, состояние Южного MCD будет таким же, как и на Севере, где зарплаты задерживаются на несколько месяцев.”

Согласно другому предложению, люди теперь должны будут платить, чтобы снять печать со своей собственности. Плата будет варьироваться от 10 000 до 25 000 рупий в зависимости от категории колонии, в которой находится рассматриваемое имущество. Это, однако, не включает те, которые опечатаны комитетом по мониторингу, назначенным SC.

«Заявки на снятие пломб подаются без каких-либо подтверждающих документов, и их обработка требует больших административных усилий… Это не только отвлекает ресурсы, но и затрудняет выполнение основных обязанностей», — сказал высокопоставленный чиновник.

McDonald’s Secret Sauce: Коммерческая недвижимость | Быстрая ликвидность

McDonald’s — крупнейшая в мире сеть ресторанов быстрого питания, где подают гамбургеры. Они открывают больше магазинов в год, чем Chipotle есть в мире. Фактически, из более чем 35 000 магазинов McDonald’s у них больше магазинов, чем у Burger King, Wendy’s, Taco Bell и Arby’s вместе взятых. В McDonald’s работает более 1,8 миллиона человек во всем мире, что больше, чем население Филадельфии.Каждый день McDonald’s обслуживает почти 1% всего населения мира, около 66 миллионов человек. Это соответствует примерно 75 гамбургерам каждую секунду или 5 миллиардам в год. Эти статистические данные — поразительные достижения, но знаете ли вы, что McDonald’s зарабатывает больше на недвижимости, чем на гамбургерах? Фактически, McDonald’s владеет недвижимостью на сумму около 30 миллиардов долларов, что делает его одним из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в мире.

Историки бизнеса обычно приписывают историю Макдональдса Рэю Кроку, но на самом деле гением их успеха стоял другой сотрудник — Гарри Соннеборн.Крок (и братья Макдоналдс) очень искренне относился к продаже американским потребителям качественной, быстрой и дешевой еды. Но именно Гарри Соннеборн стал ключом к успеху «Макдональдс», рассматривая недвижимость, а не фаст-фуд, как реальную прибыль для «Макдональдс».

В середине 1950-х, когда открылся McDonald’s, каждому ресторану требовался земельный участок. Франчайзи нуждался в Кроке, чтобы профинансировать землю для строительства ресторана. И все же рестораны не зарабатывали достаточно денег, чтобы выплатить долг за землю.Крок был вынужден строить по одному магазину из-за требований, предъявляемых банками к приобретению недвижимости. Крок не мог получить финансирование для открытия нескольких филиалов одновременно, что затрудняло расширение. Он должен был найти другой способ. Затем в 1956 году Крок нанял Соннеборна, который сразу увидел надпись на стене; фаст-фуд не приносил достаточно прибыли, чтобы поддерживать их планы расширения. Что-то должно было быть сделано. Искали инвесторов и открывали доступ к банкам, но ни Крок, ни Соннеборн не нашли ничего подходящего в их пользу.

Тогда это понял Соннеборн; McDonald’s будет сдавать в аренду весь участок для каждого ресторана (включая землю) у землевладельца, а не покупать участок напрямую. Затем McDonald’s сдавал его обратно в субаренду франчайзи, который управлял рестораном. В конечном итоге McDonald’s обеспечит стабильный поток доходов и приобретет ипотечный кредит на покупку земли и здания. Для этого они создали Franchise Realty Corporation, которая обрабатывала все транзакции.Это сработало. Стратегия, разработанная Соннеборном, позволила Кроку выкупить братьев Макдональдов в 1961 году за 2,7 миллиона долларов, чего достаточно, чтобы заплатить каждому брату по 1 миллиону долларов после уплаты налогов. Сегодня McDonald’s — это публичная компания, стоимость которой составляет около 100 миллиардов долларов. К 1963 году Крок и Соннеборн открыли свой 500-й McDonald’s. В конце концов Соннеборн стал генеральным директором McDonald’s.




Единственная причина, по которой мы продаем гамбургеры по 15 центов, заключается в том, что они являются самым большим источником дохода, с которого наши арендаторы могут платить нам арендную плату. — Гарри Соннеборн

Сегодня Franchise Realty Corporation — один из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в мире. Он владеет землей и строением на сумму 28,4 млрд долларов (2015 г.), из них до амортизации . По сравнению с крупнейшими инвестиционными компаниями в сфере недвижимости в Америке, McDonald’s будет стоять рядом с такими компаниями, как Blackstone, Starwood Capital, Lone Star Funds и Brookfield Asset Management. Franchise Realty Corporation контролирует всю недвижимость, которой она владеет, и сдает в аренду свою землю франчайзи по системе, основанной на успехе: чем больше денег зарабатывает ресторан, тем больше он платит McDonald’s в виде гонораров.Это был гений, созданный Соннеборном; компания финансировала недвижимость, используя долгосрочные фиксированные ставки, но передавала франчайзи переменную плату. Это принесло огромную прибыль Franchise Realty Corporation и сделало McDonald’s популярным в мире коммерческой недвижимости.

Типичный пример сделки с франчайзи выглядит следующим образом: франшиза хочет открыться в торговом центре. McDonald’s ведет переговоры напрямую с арендодателем, тратя в среднем 9 000 ² в месяц на аренду.Затем они взимают с франчайзи 8,5% ежемесячной выручки ресторана. Типичный ресторан McDonald’s приносит около 200 000³ долларов дохода в месяц. Требование в размере 8,5% соответствует более чем 17 000 долларов в месяц в виде комиссионных, которые франчайзи выплачивает McDonald’s. Эти сборы не только комфортно покрывают расходы на аренду участка, но и приносят прибыль McDonald’s. Кроме того, есть упаковка, продукты питания и другие потребности, которые каждый франчайзи должен приобретать непосредственно у корпорации McDonald’s для поддержания контроля качества.

Согласно годовому отчету McDonald’s за 2015 год, их обязательства по аренде во всем мире составили 1,06 миллиарда долларов⁴. Тем не менее, они получили от франчайзи 8,9 миллиарда долларов дохода, что равняется окупаемости инвестиций около 800 процентов! Представьте на мгновение, что вы арендуете витрину за 10 000 долларов в месяц, а затем сдаете ее в субаренду за 80 000 долларов? Это была бы сделка на всю жизнь для любого типичного инвестора в коммерческую недвижимость, но та, которую McDonald’s выполняет ежедневно. Тогда, если вы представите себе, что почти 82 процента ресторанов McDonald’s принадлежат франчайзи, но 18 процентов принадлежат непосредственно McDonald’s ».Это примерно 6400 магазинов, в которых McDonald’s получает 100 процентов прибыли! Цифры слишком нереальны для типичного инвестора, но нормальны для McDonald’s.

Так что насчет выделения в качестве REIT? McDonald’s неизменно заявляет, что владение собственной собственностью защищает активы и, в свою очередь, их франчайзи. Но недавние интервью руководителей компании открыли возможность выделения ее недвижимости ». Финансовый директор Кевин Озан заявил в начале 2015 года, что совет директоров рассмотрит все варианты повышения акционерной стоимости, включая изменение прав собственности на недвижимость.Но до сих пор ни руководители McDonald’s, ни их совет директоров, ни акционеры не предприняли никаких действий. Тем не менее, инвесторы-активисты пытались форсировать выпуск.

В 2014 году Билл Акман пытался заставить McDonald’s создать REIT, но акционеры его убили — с трудом. Vornado Realty Trust, REIT, базирующаяся в Нью-Йорке и владеющая 1,5% акций McDonald’s⁷, также подняла слухи о принуждении к переезду. А совсем недавно инвестор Glenview Capital Management Ларри Роббинс оказал давление на McDonald’s с целью создания REIT, заявив, что активы стоят 20 миллиардов долларов, но этот толчок также был пресечен акционерами ».Главный административный директор McDonald’s Пит Бенсен недавно заявил, что любая возможная выгода, которая может быть получена от создания REIT, будет перевешена «значительными финансовыми и операционными рисками для бизнеса, пока он добьется результатов, учитывая, что в ресторанах легче вносить изменения. владеет ».

Гениальность того, что создали Крок и Соннеборн, заключалась в неизменно низком соотношении риска к окупаемости инвестиций. Хотя они полагаются на доходы франчайзи для поддержания долга по недвижимости, их бренд создал стабильную клиентскую базу, которая принесла McDonald’s огромную прибыль.

Источники

¹ Адам Браунли, Motley Fool

² Пример нового договора аренды, www.exp1031.com

³ Business Insider, www.businessinsider.com

⁴ Джонатан Мейз, Записная книжка репортера

⁵ Джон Максфилд, Motley Fool

⁶ Джули Джаргон, Wall Street Journal

⁷ Чикаго Трибьюн

⁸ Фил Вахба, Fortune

.

No related posts.