Общее имущество это: Что относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома?

Разное

Содержание

Признаки общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме Текст научной статьи по специальности «Право»

ВЕСТНИК ПЕРМСКОГО УНИВЕРСИТЕТА. ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

2016 PERM UNIVERSITY HERALD. JURIDICAL SCIENCES Выпуск 32

Информация для цитирования:

Коротков Д. Б. Признаки общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2016. Вып. 32. C. 193-198. DOI: 10.17072/1995-41902016-32-193-198.

Korotkov D. B. Priznaki obshchego imushchestva sobstvennikov pomeshcheniy v mnogokvartirnom dome [The Signs of Common Property of Owners in an Apartment House]. VestnikPermskogo Universiteta. Juridicheskie Nauki — Perm University Herald. Juridical Sciences. 2016. Issue 32. Pp. 193-198. (In Russ.). DOI: 10.17072/19954190-2016-32-193-198.

УДК 347.21

DOI: 10.17072/1995-4190-2016-32-193-198

ПРИЗНАКИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Д. Б. Коротков

Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права

Пермский государственный национальный исследовательский университет

614990, Россия, г. Пермь, ул. Букирева, 15

ORCID: 0000-0002-8664-4928

ResearcherID: Е-1699-2016

е-таП: [email protected]

Введение: значимость общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме сложно переоценить. От его надлежащей эксплуатации во многом зависят комфорт и безопасность пребывания в жилых и нежилых помещениях дома. Кроме того, содержание и эксплуатация общедомового имущества напрямую влияют на соответствующие материальные затраты собственников. Перечень общедомового имущества в многоквартирном доме нормативно регламентирован. В то же время на практике возникают споры в части отнесения того или иного имущества к числу общего. Цель: проанализировать признаки общедомового имущества; дать свой ответ на вопрос, является ли факт финансирования общедомового имущества сторонним инвестором самостоятельным основанием признания за этим инвестором права единоличной собственности на это имущество. Методы: использованы общенаучные методы познания и специально-юридические методы исследования. Результаты: по мнению автора, невозможно исключать имущество из числа общедомового в ситуации, когда оно хоть и предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме, но при этом являлось самостоятельным объектом инвестирования при строительстве дома. Видится спорной судебная практика, признающая имущество не относящимся к общедомовому по тому основанию, что его создание финансировалось за счет средств стороннего инвестора. Выводы: имущество, предназначенное для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме и не имеющее самостоятельного назначения, относится к общему имуществу собственников вне зависимости от того, кто (собственники или сторонние инвесторы) финансировал его строительство или приобретение.

Ключевые слова: собственник; Жилищный кодекс; Гражданский кодекс; многоквартирный дом; общее имущество; инвестиционный договор; долевое участие в строительстве; проектная декларация

© Коротков Д. Б., 2016

THE SIGNS OF COMMON PROPERTY OF OWNERS IN AN APARTMENT HOUSE

D. B. Korotkov

Perm State University 15, Bukireva st., Perm, 614990, Russia ORCID: 0000-0002-8664-4928 ResearcherlD: E-1699-2016 e-mail: [email protected]

Introduction: it is hard to overestimate the importance of common property for owners of premises in an apartment house. Comfort and safety of stay in residential and non-residential premises of a house depend on its proper use. Questions of common property maintenance and use directly affect the relevant expenditures of owners. The list of common property in an apartment house is regulated by the law. At the same time, in practice, there are disputes regarding referring particular property objects to the category of common property. Purpose: to analyze signs of common property in an apartment building and to attempt to answer the question whether the fact that common property has been financed by the third party investor appears to be a standalone ground for recognition of this investor’ right of sole proprietorship. Methods: general scientific methods of cognition and methods specific to legal science have been used. Results: according to the author, it is impossible to exclude any property from common property in case it was an independent investment during the house construction. Conclusions: the author concludes that the property intended to serve for some or all premises in an apartment house and having no independent purpose refers to common property owners regardless of who (owners or third-party investors) have financed its construction or acquisition.

Keywords: owner; Housing Code; Civil Code; apartment house; residential property; community property; investment agreement; equity participation in the construction; project declaration

Введение

Значимость общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме сложно переоценить. От его надлежащей эксплуатации во многом зависят комфорт и безопасность пребывания в жилых и нежилых помещениях дома. Кроме того, вопросы содержания и эксплуатации данного имущества напрямую влияют на материальные затраты собственников, которые обязаны в силу прямого указания закона (ст. 39 Жилищного кодекса РФ1, далее — ЖК РФ) содержать данное имущество пропорционально размеру принадлежащей им на праве собственности площади.

Перечень имущества в многоквартирном доме, относящегося к числу общего, нормативно регламентирован. В то же время на практике возникают споры в части отнесения того или иного имущества к числу общего, при которых собственники помещений вынуждены доказывать наличие у них права собственности на это имущество.

1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31 янв. 2016 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1,

ч. 1, ст. 14.

Зачастую проблема признания имущества в многоквартирном доме общим зарождается еще на стадии проектирования многоквартирного дома и решения вопроса об источниках финансирования его строительства. Так, при возведении новых многоквартирных домов застройщики стремятся привлечь денежные средства за счет предложения невысоких цен за квадратный метр площади. Одним из практикуемых вариантов снижения стоимости квадратного метра жилья является «выведение» застройщиком некоторого имущества из числа общедомового за счет привлечение для его финансирования средств сторонних инвесторов, которые после сдачи дома в эксплуатацию получают возможность зарегистрировать за собой право единоличной собственности на указанное имущество. Юридически введение стороннего инвестора в процесс финансирования строительства общего имущества оформляется посредством указания в проектной декларации на дом и в договорах с будущими собственниками жилья на то, что некоторые конструктивные элементы дома не входят в число общедомового имущества, а являются «отдельными объектами инвестирования», право собственности на которые возникает непосредственно у финансировавшего

их строительство инвестора. В итоге после сдачи дома в эксплуатацию нередко возникает судебный спор, в котором собственники помещений в многоквартирном доме доказывают наличие у них в силу закона права общей собственности на общедомовое имущество, в то время как инвесторы доказывают наличие у них права единоличной собственности, ссылаясь на факт самостоятельного финансирования данного имущества.

В настоящей статье мы проанализируем признаки общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и предпримем попытку ответа на вопрос: является ли факт финансирования общедомового имущества сторонним инвестором самостоятельным основанием признания на это имущество права единоличной собственности инвестора. Для наглядности в качестве примера нами будет приведена распространенная в России практика привлечения застройщиками сторонних инвесторов для строительства в многоквартирных домах крыш-ных блочно-модульных котельных1, которые по указанным в проектной декларации условиям передаются в единоличную собственность инвесторов и исключаются из числа общедомового имущества.

Основное содержание

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ2 (далее — ГК РФ), собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации,

1 Крышная блочно-модульная котельная представляет собой комплекс оборудования (газовые горелки, водяные котлы, насосы и т. п.), смонтированного в техническом помещении дома и предназначенного для его автономного теплоснабжения без присоединения к централизованной газовой магистрали.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть

первая от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31 янв. 2016 г. // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32, ст. 3301.

иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Как верно в связи с этим отмечают в науке [3, с. 8], общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Также обоснованно указывают на то, что общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению, оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Не подлежат отчуждению и отдельные части общедомового имущества [2, с. 219].

Судебная практика в основе своей также идет по пути признания общедомовым имуществом такого, которое по своим признакам отвечает критериям, заложенным в ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ.

Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного суда РФ3, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его

3 О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания [Электронный ресурс]: постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64. П. 2, 3. Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанная позиция поддерживается и в англоамериканском правопорядке [3, с. 21].

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ1, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Таким образом, законодательство РФ и складывающаяся на его основе судебная практика определяют общедомовое имущество через его главный признак — особое целевое назначение, т. е. использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

В связи с этим нельзя не согласиться с высказываемым в юридической литературе мнением о том, что «при решении вопроса об отнесении того или иного элемента к общему имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих элементов: первым признаком является предназначенность элемента для обслуживания более чем одного помещения, вторым признаком выступает предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного дома» [1].

В итоге нам представляется невозможным исключение имущества из числа общедомового в ситуации, когда оно хоть и предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме, но при этом являлось самостоятельным объектом инвестирования при строительстве дома. В связи с этим видится спорной судебная практика2, признающая, например, крышные блочно-модульные котельные в многоквартир-

1 Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект 71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: определение Кон-ституц. Суда Рос. Федерации от 19 мая 2009 г. № 489-О-О. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

2 Определение ВАС РФ от 23 мая 2013 г. № ВАС-5796/13 по делу № А43-25007/2011 [Электронный ресурс]. Доступ из информ. системы «Картотека ар-

битражных дел». URL: http://kad.arbitr.ru/ (дата обращения: 14.03.2016).

ных домах не относящимися к общему имуществу собственников помещений лишь по тому основанию, что их создание финансировалось за счет средств стороннего инвестора, а не за счет собственников помещений.

Результаты

В обоснование заявленного довода укажем следующее.

Во-первых, считаем несостоятельными ссылки инвесторов на различные инвестиционные договоры о возведении имущества как на основания его исключения из числа общедомового. Полагаем, что данные инвестиционные договоры должны квалифицироваться как договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. Так, согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ3, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и др.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. При этом продавец должен обладать правом на отчуждение имущества, а покупатель — правом на его приобретение.

При таких условиях заключенный между застройщиком и инвестором договор в отношении общего имущества многоквартирного дома является в силу ст. 168 ГК РФ недействительной сделкой, как нарушающий требования ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. С учетом того, что данная сделка посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений в многоквартирном доме), она может быть квалифицирована как ничтожная на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Следовательно, даже если инвестор осуществлял самостоятельное финансирование строительства общедомового имущества, он должен был понимать (презумпция предпринимательского риска), что регистрация единоличной собственности на это имущество будет невозможна

3 О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем [Электронный ресурс]: постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. П. 54. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

в силу прямого указания закона. Ссылаться при этом на принцип свободы договора инвестору недопустимо, поскольку данный принцип имеет свои границы, обусловленные не только защитой интересов третьих лиц, но и концепцией поддержания справедливости правового регулирования, на что неоднократно указывалось не только в отечественной, но и в зарубежной литературе [4, с. 31].

Кроме того, согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ1, факт финансирования создания общедомового имущества третьими лицами не наделяет последних правом единоличной собственности на данное имущество. Президиум указал, что необходимо учитывать особенности правового режима, установленного действующим законодательством в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Критерием для отнесения того или иного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Недопустимо признание за сторонним инвестором единоличной собственности на общедомовое имущество со ссылкой на п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. После своего создания общедомовое имущество становится конструктивным элементом инженерного оборудования дома, утрачивает свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения по окончании строительства дома подлежит передаче застройщиком (инвестором) собственникам помещений в доме вместе с иным инженерным оборудованием вне зависимости от каких-либо условий. Следовательно, фактическое выполнение сторонним инвестором за счет собственных средств работ по монтажу общедомового имущества само по себе не имеет правового значения для третьих лиц (собственников помещений в доме) и не может изменять правовой режим общедомового имущества, прямо определенный законом.

Во-вторых, считаем недопустимым указывать в проектной декларации многоквартирного дома на исключение из числа общедомового

1 Постановление Президиума ВАС РФ от 22 янв. 2013 г. № 10545/12 [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». В постановлении содержится указание о возможности пересмотра по новым обстоятельствам.

такого имущества, которое по своим техническим признакам предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме.

Согласно ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2, проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий орган.

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Таким образом, проектная декларация заполняется на основе документации о застройщике и об объекте строительства. В частности, информация об объекте строительства вносится в проектную декларацию на основании документов, указанных в ст. 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно:

— разрешение на строительство;

— технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

— заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

— проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения;

— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Следовательно, проектная декларация должна соответствовать документации о за-

2 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 13 июля 2015 г.) // Рос. газета. 2004. 31 дек.

стройщике и об объекте строительства и не может искажать сведения, содержащиеся в разрешении на строительство и в проектной документации.

С учетом того, что в разрешении на строительство и в проектной документации на многоквартирный дом те же самые крышные блоч-но-модульные котельные описываются как общедомовое имущество, то последующее искажение их статуса в проектной декларации должно признаваться нарушением застройщиком норм ФЗ «Об участии в долевом строительстве …»

Заключение

В итоге приходим к выводу о том, что имущество, предназначенное для обслуживания нескольких или всех помещений в многоквартирном доме и не имеющее самостоятельного назначения, относится к общедомовому имуществу вне зависимости от того, кто финансировал строительство или приобретение данного имущества. Требования к порядку отнесения имущества в многоквартирном доме к числу общего указаны в ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, которые не содержат такого квалифицирующего признака, как «источник финансирования». В противном случае стало бы возможным отнесение к единоличной собственности третьих лиц, пожелавших понести соответствующие капиталовложения, лестничных маршей, лифтового оборудования, канализационных стояков многоквартирного дома и др.

Библиографический список

1. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. 720 с.

2. Тихомиров М. Ю. Общее имущество в многоквартирном доме: практ. пособие. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2014. 110 с.

3. Craswell R. Contract Law // Handbook of Law and Economics. Vol. I; ed. by A. M. Polinsky and S. Shavell. 2007. 886 p.

4. Laura S. Underkuffler. Property: A Special Right, 71 // Notre Dame Law Review. 1995. Vol. 71. № 5. Pp. 1033-1047.

References

1. Postatejnyj kommentariy k Zhilishchnomu ko-deksu Rossijskoy Federatsii / pod red. P. V. Krasheninnikova [Itemized Commentaries to the Housing Code of the Russian Federation; ed. by P. V. Krasheninnikov]. Moscow, 2010. 720 p. (In Russ.).

2. Tihomirov M. Yu. Obshchee imushchestvo v mnogokvartirnom dome: prakticheskoe posobie [Common Property in an Apartment Building: Practical Handbook]. Moscow, 2014. 110 p. (In Russ.).

3. Craswell R. Contract Law. Handbook of Law and Economics. Vol. I; ed. by A. M. Polinsky and S. Shavell. 2007. 886 p. (In Eng.).

4. Laura S. Underkuffler. Property: A Special Right, 71. Notre Dame Law Review. 1995. Vol. 71, № 5. Pp. 1033-1047. (In Eng.).

Администрация города Сочи — Как управлять общим имуществом в условиях нового жилищного законодательства

Как управлять общим имуществом в условиях нового жилищного законодательства

Новый Жилищный кодекс РФ кардинально изменил действовавшую до сих пор централизованную систему управления многоквартирными домами, при которой обязанности по управлению многоквартирными домами выполняли различные городские жилищные организации. При этом основное бремя расходов на содержание домов и придомовых территорий было возложено на муниципалитет (доля населения в этих расходах составляет не более 30%). Но ставки планово-нормативного расхода устанавливались исходя из городских бюджетов (в большинстве случаев дефицитных) и, как следствие, были ничтожно малы. Конечно же, в этих случаях ни о каком контроле со стороны собственников за качеством выполняемых работ в каждом конкретном доме и расходовании выделенных на его содержание бюджетных средств не может быть и речи (централизованная система не предусматривает участия граждан в управлении многоквартирными домами). Поэтому жители многоквартирных домов редко остаются довольными результатами деятельности городских жилищных организаций, а те в свою очередь просто не в состоянии выйти за рамки скудного бюджета и обеспечить реальные потребности обслуживаемых объектов. В чем же принципиальные отличия новой системы и позволит ли она искоренить прежние недостатки централизации? Прежде всего, для реализации права участия в управлении объектами недвижимости предусмотрено создание различных объединений жителей. Жилкодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом: его может осуществлять управляющая компания, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или непосредственно собственники помещений на основании общего собрания.

В соответствии с новым Жилищным кодексом собственники помещений в многоквартирном доме получили следующие права: самостоятельный выбор способа управления домом; принятие совместных решений по вопросам использования помещений общего имущества; установление размеров расходов на содержание общего имущества дома и придомовой территории. Все эти вопросы теперь можно решать, не спрашивая об этом у городских чиновников. Однако собственники квартир обрели не только новые права, но и обязанности, которые позволят участвовать в решении вопросов, связанных с содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Важнейший вопрос — определение общедолевого имущества. Общедолевое имущество включает помещения и территорию, находящиеся в общем пользовании собственников жилых и нежилых помещений дома. Это лестничные площадки, чердаки, подвалы, придомовая территория.

Пожалуй, главное, что привлекает в нововведениях — возможность выбирать управляющую организацию. Однако с этим надо определиться до 1 марта 2006 года, причем право принятия решения в данном случае имеют лишь реальные собственники квартир. Особенно актуально последнее положение становится для новостроек, в которых до момента госрегистрации права собственности интересы будущих собственников должно представлять государство. Пока собственники квартир в новостройке не получат свидетельства о праве собственности именно государство назначает компанию, осуществляющую управлению объектом. С ней собственники заключают договор на год, по истечении этого срока договор может быть расторгнут или продлен на 5 лет.

Второй вариант управления многоквартирным домом предполагает создание товарищества собственников жилья, членами которого являются владельцы не менее 50% долей в праве на общее имущество. Сейчас большинство ТСЖ приходится на дома, где проживают граждане с высокими доходами, а также дома с нежилым имуществом. Причина опасений жильцов кроется в том, что, учитывая ожидаемый рост оплаты услуг ЖКХ в 2005 году в среднем по стране на 23%, население опасается возможного роста затрат на содержание и техническое обслуживание недвижимого имущества. Вместе с тем, новый ЖК дал товариществу собственников жилья исключительные права осуществлять от имени и за счет владельцев квартир застройку прилегающих к дому выделенных земельных участков, а также право надстраивать и перестраивать часть общего имущества.

Основным и единственным органом управления многоквартирным домом, действие которого распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ему посвящены ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ). Данное положение сформулировано, как говорят юристы, в императивной форме и не предлагает исключений! Фактически этот принципиально новый орган управления многоквартирным домом должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в частной, муниципальной и государственной собственности. Пунктом 2 ст.44 ЖК РФ установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания. Это реконструкция, строительство, ремонт общего имущества в многоквартирном доме, принятие решения о пределах использования земельного участка, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, выбор способа управления многоквартирным домом, другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Так, общее собрание собственников помещений многоквартирного дома обязано принять решение об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома в соответствии п. 2 ст.158 ЖК РФ, решение о выборе управляющей организации (управляющего) в соответствии с п. 1. ст.162 ЖК РФ, решение о выборе способа направления уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, порядок подписания протокола общего собрания собственников помещений и т. д. Совершенно понятно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (п. 1 и 3 ст.164 ЖК РФ) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо отнесенных ЖК РФ к его компетенции. Вместе с тем, в новом Жилищном кодексе РФ статус общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не ясен, так как согласно гражданскому законодательству (ст.53 ГК РФ) органы управления имеются у юридического лица, у того же ТСЖ. При этом порядок назначения и избрания органов юридического лица определяются федеральными законами и учредительными документами.

Возможно, общее собрание собственников помещений можно рассматривать как общественное объединение собственников, то есть в форме органа общественной самодеятельности. Тем более, сейчас повсеместно пытаются создавать домовые комитеты, уличные и квартальные комитеты, добровольные ремонтные дружины (хотя, по сути это — рудименты социализма). Поскольку подавляющее большинство жилых площадей уже приватизировано, практически невозможно найти дом, где бы он был чисто государственный или муниципальный. А, так как по Гражданскому кодексу, да и по новому Жилищному кодексу РФ управлять домом может только одна управляющая компания (внутренняя — ТСЖ, ЖСК, ЖК, МЖК, специализированный потребительский кооператив или управляющий или внешняя управляющая компания любой организационно — правовой формы), то из этого следует, что если общее собрание собственников помещений многоквартирного дома является общественным объединением, то к нему не применимы императивные нормы нового Жилищного кодекса РФ. Так как Жилищный кодекс РФ уже вступил в действие, то чтобы выполнять нормы закона, придется в Уставе ТСЖ ввести дополнительно еще один орган управления многоквартирным домом — общее собрание всех собственников помещений. Тем более надо где-то хранить все протоколы общих собраний собственников помещений многоквартирного дома! На практике получается, что 100 процентного членства в ТСЖ все равно большинству жилых домов не видать, так что эту дополнительную функцию на себя должно взять правление товарищества или председатель правления ТСЖ.

Следует учитывать, что для того, чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие, предусмотренные ЖК РФ условия. Во-первых, решение должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст.46 ЖК РФ). Во-вторых, решение должно быть принято по вопросу, включенному в повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п. 2 ст.46 ЖК РФ). В-третьих, оно должно быть принято с соблюдением императивных правил о квалификационном (две трети) или простом (более 50 процентов) голосов, необходимых для принятия решений (п. 1 ст.46 ЖК РФ). Это решение необходимо довести до сведения всех собственников помещений многоквартирного дома в установленном порядке, (п. 3 ст.46 ЖК РФ). Немаловажным выступает и то, что решение должно быть принято по вопросу, который относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п. 2 ст.44 ЖК РФ). Наконец, протокол общего собрания должен быть подписан в соответствии с утвержденным порядком проведения и уведомления о принятых на общем собрании решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст.45 ЖК РФ). Порядок подписания протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома определяется общим собранием собственников и может быть подписан председательствующим и секретарем собрания, каждым из участников (собственников жилых и нежилых помещений) общего собрания или доверенных лиц. Протокол о результатах голосования — счетной комиссией, лист регистрации участников общего собрания, который прилагается к протоколу общего собрания,— регистрирующими лицами («мандатной комиссией»).

Итак, если найдутся в жилом доме энтузиасты — собственники, которые захотят подготовить и провести подобное собрание (а это может сделать любой собственник), необходимо четко его готовить. Ведь если что-нибудь из вышеперечисленного они нарушат,— это будет основанием для его отмены в суде. Вообще, наши законодатели, отменив Федеральный Закон «О ТСЖ», настолько «увлеклись» условиями легитимности любого вида собраний в многоквартирном доме, что за подготовку и проведение такого общего собрания собственников помещений инициатору, сразу нужно давать медаль.

Чего стоит одно такое «простенькое» изменение! Раньше по закону «О ТСЖ» один квадратный метр площади равен одному голосу. Сложил площадь своей квартиры плюс долю в общей площади дома (в кв. метрах) без выделки в натуре плюс площадь машино-места в гараже — вот твои голоса на общем собрании собственников. Теперь все по-другому. Количество голосов, которыми обладает собственник помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п. 3 ст.48 ЖК РФ). Это означает, что при подготовке собрания инициативная группа (инициатор) собрания должна сделать расчет: сколько процентов или кв. метров вашей квартиры являются ее принадлежностью в общем имуществе многоквартирного дома. И этот расчет инициативная группа (инициатор) должна приложить к проекту Устава ТСЖ или указать в листе регистрации, пришедших на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, чтобы каждый знал свой процент голосов в праве общей собственности на общее имущество.

Особо следует обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома фактически голосуют доли в праве, а не лица, которым они принадлежат. При этом общая долевая собственность жилого дома в едином государственном реестре прав не регистрируется. Ведется только ее технический (в БТИ) и кадастровый (земельный) учет. Определить и рассчитать ее надо самим жильцам на основе экспликации по жилому дому, которую необходимо еще получить в БТИ. Так что инициативной группе (инициатору) общего собрания собственников помещений по выбору способа управления домом придется заказывать в БТИ технический паспорт на домовладение, экспликацию и поэтажные планы. При подготовке общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, инициативной группе (инициатору) придется считать и считать (так, по новому ЖК РФ (п. 5 ст.15 ЖК РФ) в общей площади жилого здания не учитывается площадь балконов, лоджий, веранд и террас). Кстати, о том, кому в голову пришла идея голосовать собственнику на общем собрании долей голосов в общем имуществе дома до сих пор ничего не известно.

Строгость нового Жилищного кодекса РФ по выбору способа управления домом, не предусматривает каких-либо санкций за нарушение таких обязанностей. Вместе с тем, если собственники помещений придерживаются политики «ни войны, ни мира», то в этом случае согласно ст.18 федерального закона № 198-ФЗ от 29.12.04. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники в течение года со дня введения ЖК РФ (после 01.03.06 г. ) не выбрали способ управления многоквартирным домом, или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Так что при полном безразличии собственников помещений, можно получить управляющую компанию, которая потом сама будет определять стоимость эксплуатации 1 кв. метра в таком доме. Собственник помещений многоквартирного дома, не принявший участие в общем собрании несет риск того, что ему придется исполнять решение общего собрания, принятое без его ведома.

Если отойти от юридических коллизий и посмотреть на ситуацию более широко, то картина предстает далеко не однозначная. Так, 16 июня 2005 г. в Мосгордуме прошли депутатские слушания на тему «Новые права и обязанности жителей в управлении многоквартирными домами и землей». Интереснее всего, что ответ чиновников на вопрос: «Если завтра к вам обратятся жители, желающие взять на себя все положенные законом права и обязанности, сможете ли вы это обеспечить?» был отрицательным. Поскольку механизмы реализации закона должны быть приняты на уровне субъектов федерации, московская мэрия готовит «Методическое пособие к проведению собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления». Этот документ должен содержать перечни работающих на территориях управляющих и обслуживающих компаний и сведения о них (стоимость услуг, кадровый состав, техника и т. п. ), порядок оформления документации собрания (регистрация, протокол, доверенности, бюллетени для голосования). А также единую форму договора управления (его содержание, согласование условий, заключение, расторжение), перечень технической документации, передаваемой управляющей организации, методику составления сметы. Но беда в том, что до граждан это пособие дойдет (по плану) к концу 2005 года. А срок, отведенный Жилищным Кодексом для выбора способа управления домом, истекает 1 марта 2006 года. Совершенно ясно, что в других городах ситуация ничем не лучше.

В связи с этим нетрудно предположить, что в отношении управления домами пассивность населения будет просто повсеместной — и рычаги управления домом и средствами, собираемыми с жильцов, перейдут в руки компаний, выбранных муниципалитетами. Но и это — всего лишь верхушка айсберга. Под водой — лакомый «имущественный комплекс» (нежилые помещения и земля вокруг домов). А ведь практически нигде нет документов по нежилому фонду. В той же Москве за четыре года, что идет инвентаризация нежилых помещений в жилых домах, составлен перечень общего имущества лишь 5% городских домов. Не разработаны и документы, по которым должны передаваться нежилые помещения (еще не распроданные чердаки и подвалы). Пока сложно предоставить и права на земельный участок. Хоть люди и объявлены собственниками общего имущества, оно нигде не описывалось и юридически не передавалось. А чтобы установить границы участка, надо соблюсти противоречивые требования Градостроительного Кодекса. При этом границы должны быть согласованы со всеми смежными землепользователями. Интересно, что собственность на землю непосредственно под домом, которая до сих пор рассматривалась как наименее ценный ресурс, теперь может позволить защитить права собственников при покушении на сам дом.

Поскольку ЖК обязывает закончить межевание городских территорий только к 2010 году, власти большинства территорий не торопятся. Но вот гражданам сидеть и ждать у моря погоды как раз не стоит. Уже сейчас стоит организоваться и готовиться к собраниям. Надо избирать комитеты территориального самоуправления, домкомы, выбирать управляющую компанию и очень тщательно прорабатывать заключаемый с ней договор (образцы таких договоров сейчас разрабатываются, и их будет нетрудно найти). В рамках договора стоит также поручить управляющей организации оформление имущественного комплекса и земли, подготовку к созданию ТСЖ. И, конечно же, будет лучше, если всем этим займутся специалисты, а не энтузиасты.

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД

Состав общего имущества многоквартирного дома часто становится причиной судебных споров УО и ТСЖ с собственниками или надзорными органами. В данной статье рассказываем о том, относится ли козырёк над нежилым помещением к ОИ МКД и обязаны ли управляющая домом организация или товарищество его ремонтировать. 

Перечень элементов многоквартирного дома, которые входят в состав общего имущества собственников помещений, указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ПП РФ № 491 и утверждается отдельно для каждого конкретного дома. К общему имуществу относятся элементы вне квартир, обслуживающие более одного помещения в доме: 

— лестничные площадки, лестницы; 

— лифты, шахты; 

— коридоры; 

— технические этажи, чердаки и подвалы; 

— крыши; 

— ограждающие и несущие/ненесущие конструкции; 

— земельный участок; 

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. 

При этом споры разных заинтересованных сторон о точном составе общего имущества в конкретных МКД нередко доходят до Верховного суда РФ, который даёт разъяснения и помогает УО, ТСЖ и собственникам разобраться в ситуации. Например, в июне 2019 года ВС РФ отнёс к общему имуществу дома домофонное оборудование, которое частная компания установила в многоквартирных домах за свой счёт. Суд счёл, что с момента установки домофонов они перешли в общедолевую собственность МКД (дело № А40-61061/2018). 

В апреле 2019 года ВС РФ поддержал позицию судов всех инстанций о правомерности требования к УО сделать собственникам перерасчёт платы за КР на СОИ. При определении норматива потребления ХВС, ГВС и водоотведения на содержание общего имущества нельзя учитывать площади машинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов дома (дело А57-26118/2017). 

В августе ВС РФ сделал важные для УО и ТСЖ выводы, рассмотрев спор собственника нежилого помещения и товарищества, управляющего домом, об общем имуществе (дело № А34-13172/2017). На первом этаже одного из многоквартирных домов Кирова размещается магазин. Владелец несколько раз обращался в ТСЖ с письменной просьбой очистить крышу от снега и льда: он навис над козырьком, установленным над витриной магазина. Но ТСЖ посчитало, что это не входит в его обязанности. В итоге на крышу витрины упала глыба льда, повредив её в нескольких местах. 

Собственник магазина потребовал, чтобы ТСЖ, управляющее домом, привело этот элемент дома в надлежащее состояние, а также отремонтировало водостоки. ТСЖ вынесло этот вопрос на общее собрание собственников, и участники ОСС приняли решение, что ремонт должен произвести собственник магазина за свой счёт. Указанный элемент не относится к общему имуществу МКД, поскольку обслуживает только одно помещение в доме, а не несколько. 

К тому же, как указало ТСЖ, крыша была повреждена ещё во времена, когда домом управляла УО. Следовательно, претензии владелец магазина должен предъявлять именно управляющей организации. Поскольку ТСЖ не взяло на себя расходы по ремонту крыши над витриной нежилого помещения, собственник обратился с иском в суд. Он потребовал, чтобы суд признал, что козырёк входит в состав общего имущества дома, следовательно, товарищество несёт ответственность за его содержание и должно отремонтировать его после повреждения наледью. 

Главным вопросом, который рассматривал суд первой инстанции в споре собственника магазина и ТСЖ, стал вопрос, является ли крыша над магазином частью общего имущества дома. Согласно техдокументации, помещение с остеклённой частью (витриной), которая имеет самостоятельную крышу, изначально были в составе дома. Фасадное остекление и крыша над ним с момента возведения дома являлись его частью, сдавались в эксплуатацию, являясь частью дома. 

Исходя из пп. «б» п. 2 ПП РФ № 491, крыша включается в состав общего имущества дома вне зависимости от того, сколько помещений под ней расположены. Следовательно, козырёк над остеклением магазина является общим имуществом дома, за содержание и ремонт которого отвечает товарищество собственников жилья. 

Суд отметил, что решение общего собрания собственников МКД является обязательным для исполнения, но лишь по вопросам, отнесённым к компетенции ОСС. Собрание не может исключить из состава ОИ МКД крышу. Поэтому ТСЖ не может отказываться ремонтировать крышу над магазином на основании решения общего собрания. 

Собственники на ОСС ошибочно отказались утвердить текущий ремонт крыши над магазином, посчитав, что это личное имущество владельца нежилого помещения. При этом ТСЖ обязано проводить текущие и неотложные работы по ремонту общего имущества вне зависимости от того, принято ли соответствующее решение на ОСС или внесены ли такие работы в договор управления (постановление ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). 

Суд первой инстанции удовлетворил иск собственника магазина, обязав ТСЖ включить крышу над нежилым помещением в состав общего имущества МКД и произвести её текущий ремонт. 

ТСЖ подало апелляционную жалобу, указав, что суд первой инстанции необоснованно принял решение о признании крыши витрины магазина общим имуществом. Апелляционный суд и все последующие суды встали на сторону товарищества собственников. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судья основывался на позиции Пленума ВАС РФ, высказанной в п. 2 постановления от 23.07.2009 № 64. 

К общему имуществу здания относятся среди прочего крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Согласно заключению судебной экспертизы, козырёк витрины магазина не является неотъемлемым конструктивным элементом многоквартирного дома. Он, как и сама витрина по своему функциональному назначению, – ограждающие конструкции магазина, его декоративные элементы, украшающие фасад. Демонтаж козырька возможен без ущерба конструкциям МКД. 

Основываясь на выводах экспертизы, суд сделал вывод, что козырёк над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Следовательно, ТСЖ не обязано ремонтировать его и отвечать за его надлежащее содержание. При этом суд отметил, что собственник магазина может обратиться в суд и взыскать с ТСЖ сумму ущерба, который был причинён крыше ненадлежащим выполнением ТСЖ своих обязанностей по управлению многоквартирным домом. Суд отклонил иск владельца магазина к ТСЖ. В

Спор переместился в кассационный суд. В жалобе собственник магазина указал на то, что не согласен с заключением экспертизы, из которого следует, что крыша над витриной магазина является эстетическим и декоративным элементом. К тому же владелец нежилого помещения – член ТСЖ, владеет более, чем третью площадей в доме, исправно оплачивая квитанции за жилищные услуги. 

Однако судья не согласился с доводами собственника, указав, что экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. Собственник мог воспользоваться правом на заявление ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы, но этого не сделал. 

Владелец магазина не представил доказательств, что крыша принадлежащей ему витрины предназначена для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме и является общим имуществом. Жалоба собственника была отклонена. 

ВС РФ рассматривать спор отказался, согласившись с доводами коллег. Итоги судебного разбирательства по делу № А34-13172/2017 позволяют сделать несколько выводов, важных для управляющих организаций и ТСЖ: 

  1. Не все крыши автоматически включаются в состав общего имущества многоквартирного дома. 
  2. Если крыша обслуживает только одно помещение, а не два и более, то она не признаётся судом частью ОИ МКД. 

Если крыша признана частной собственностью владельца помещения, тогда следить за её состоянием и проводить ремонт должен именно он. Но следует помнить о том, что ТСЖ или управляющая организация будут отвечать за вред, причинённый имуществу собственника, если он станет следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения УО/ТСЖ своих обязанностей по управлению домом.

    Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10835/kogda-krysha-ne-vklyuchaetsya-v-obschee-imuschestvo-sobstvennikov-v-mkd

    Личное и общедомовое имущество: что мы делим с соседями

    Где именно проходит граница между личной квартирой и имуществом дома? Этот вопрос порой ставит в тупик жителей, когда возникают соседские споры. Без экспертов трудно нащупать эту тонкую грань и понять — чем и как мы можем пользоваться в многоквартирном доме (МКД) по своим правилам. «Новосибирские новости» поговорили об этом с руководителем общественной организации «Школа грамотного потребителя» Светланой Мироновой.

    Вячеслав Горчаков

    11:37, 22 марта 2021

    — Светлана, приветствую вас!

    Давайте для начала напомним — что по закону можно считать общим имуществом дома? И как это определить на глаз?

    — Состав общего имущества у нас определён. Более того — у нас есть признаки общедомового имущества. Это всё, что обслуживает более одной квартиры. Соответственно, если это обслуживается более чем одной квартирой, то это и является общим имуществом.

    Взять пример — возникает спор вокруг домофона. Это общее имущество? Или конкретное? У домофона как у запирающего устройства есть все признаки общедомового имущества. Более того, устройство обслуживает не одну квартиру.

    — А, допустим, «телефон» от домофона внутри квартиры — это моё личное имущество?

    — Трубка от такого «телефона» — это ваше личное имущество. А домофон на входной двери в подъезде — это общедомовое имущество.

    Зачастую у нас жители устанавливают домофоны безвозмездно. И потом платят за аренду или содержание. То есть это чужое оборудование. Но такое пошло только недавно — в связи с тем, что возникли споры в отношении домофонов как общедомового имущества. Появились уже и судебные тяжбы, и прокурорское реагирование.

    Раньше мы домофон покупали. Соответственно, такое устройство должно быть включено в состав общедомового имущества.

    Когда мы говорим о том, что взяли его в аренду, это, соответственно, аренда.

    Светлана Миронова. Фото: Павел Комаров, nsknews.info

    — А балкон? Актуальный вопрос, если дело касается остекления балкона или, например, его очистки от наледи снаружи.

    — Балконная плита, в связи с тем, что она относится к перекрытию, — это общедомовое имущество. А те перила и козырьки, которые вокруг соорудили жильцы, — это их имущество. Соответственно, они и должны его обслуживать.

    Балкон двоякий. Есть часть, которая относится лично к вам. И есть часть общедомового имущества.

    Есть также балконы, которые были остеклены застройщиком. То есть остекление является частью фасада. В этом случае остекление тоже относится к общедомовому имуществу и обслуживать его должна управляющая организация, которая находится на этом МКД.

    — Допустим, если у меня рассыпается балконная плита, находится в аварийном состоянии — то я ремонтирую это не за свой счёт? Ремонт должен проходить за счёт всех собственников жилья?

    — Да, абсолютно верно. Её будет ремонтировать управляющая организация сама либо с помощью подрядчиков за счёт средств собственников.

    — В многоэтажных домах, особенно брежневского периода, очень популярны так называемые отсечки — тамбуры на две квартиры (например). Могу ли я таким образом организовать эту отсечку и отгородиться самовольно, по согласованию с соседями или с управляющей организацией?

    — Начнём с того, что это незаконно. У нас есть чёткое описание того, что законно. А законно у нас отделение общего имущества только при 100%-ном согласии собственников. Когда вы перегородили помещение отсечкой — вы перекрыли туда доступ. Раз вы так сделали — у вас должен появиться протокол общего собрания об отчуждении общего имущества. Оно возможно только при 100%-ном согласии всех собственников. Вы его никогда не получите.

    Вячеслав Горчаков. Фото: Павел Комаров, nsknews.info

    — Чем это грозит? У нас ведь много таких отсечек. Кто-то может оштрафовать, заставить демонтировать? Были такие случаи?

    — Да, есть судебная практика, когда заставляли убирать эти отсечки. Либо заставляли брать их в аренду. При этом появлялся некий протокол общего собрания, который говорит о том, что эти две квартиры могут взять в аренду эти 5 кв. метров и платить за них вот столько. Это уже внесение арендной платы, которая пойдёт на содержание и ремонт общего имущества МКД.

    Есть случаи, когда отсечку убирали по предписанию пожарников. Есть решения судов по другим причинам. Таких случаев множество. Вопрос только — чего мы хотим.

    — А ведь бывают ещё случаи, когда часть подъезда захватывают коммерсанты.

    — Да, сама столкнулась с такой же ситуацией, когда на первом этаже расположена только одна квартира. Они не просто ставят отсечку — делают там стенку и крышу, по сути, потолок. И уже оттуда делают запасной выход из своего помещения. Тем самым «прихватизируя» данную лестничную площадку.

    Я столкнулась с такой ситуацией… Если бы мне кто об этом рассказал — я бы решила, что это шутка. Там не просто площадка. Там есть заключение управляющей компании о том, что эта площадка является собственностью конкретной квартиры. Эта УК вообще забыла о том, что отделение общего имущества возможно только при 100%-ном согласии всех собственников!

    И, чтобы отмотать эту ситуацию, пришлось дойти до администрации, до прокуратуры. На сегодняшний день у них есть документы на своё имущество как квартиру (офис). А площадка осталась общедомовым имуществом, нам её вернули.

    Такая же практика у нас есть с подвалами. Если вы вспомните — когда муниципалитет передавал дома собственникам, то должен был передать и подвалы. Но почему-то передать те подвалы, которые были ликвидными, забыли. Те, которые «бежали», нам их все передали в нагрузку. А ликвидные остались то у какого-то собственника, то у муниципалитета, то ещё где-то. То есть появились «хозяева» у этих подвалов. И сейчас собственникам, чтобы вернуть эти подвалы, приходится идти в суд.

    Хорошо, что судебная практика здесь — на стороне собственников. Соответственно, все такие подвалы возвращают собственникам по судебному решению, если люди пошли правильно. Ведь пойти можно тоже несколькими путями. Собственник зачастую пытается оспорить свидетельство о праве собственности. Но оспорить это свидетельство невозможно. Оно выдано госорганом, и оно уже является законным. Поэтому оспаривать в данном случае нужно нарушение ваших прав, которые реально нарушены. Потому что вас не спросили.

    С момента приватизации первой квартиры должны были спросить письменно каждого собственника. Если такого нет, то судебная практика будет ложиться в вашу сторону.

    Полную запись интервью смотрите в этом видео:

    Видео: nsknews.info

    #Наш Новосибирск #Дом в городе #Полезный город #ЖКХ #Земля и имущество #Дом #Бизнес

    Батареи отопления: имущество общедомовое или личное?


    Коллаж Марии СМИРНОВОЙ


    Внутриквартирные радиаторы отопления управляющие компании зачастую относят к имуществу соб­ственника. По словам одного из директоров УК Новочебоксарска, происходит это потому, что нет четкого законодательного определения. Так ли это на самом деле?

    В апреле 2016 года Мин­строй РФ опубликовал письмо, в котором, ссылаясь на Жилищный кодекс, постановление Правительства РФ № 491 и решение Верховного суда РФ от 22 сентября 2009 года, разъяснил ситуацию по вопросу отнесения обогревающих элементов системы отопления, находящихся внутри помещений многоквартирных домов, к общему имуществу собственников МКД.

    Общая система — общее имущество
    Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества к составу общего имущества собственников помещений в МКД относится “механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)”.
    Также ведомство ссылается на п. 6 Правил содержания общего имущества, в соответствии с которым в состав общего имущества входит “внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях”.
    Верховный суд РФ дает заключение о том, что отопительное оборудование в МКД, включая внутриквартирные радиаторы отопления, может быть отнесено к общему имуществу, только если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Получается, что если связать воедино все нормы законодательства, то это дает основание полагать, что в состав общего имущества соб­ственников помещений в МКД могут быть включены те обо­гревающие элементы (радиаторы) отопительной системы, где нет вентилей.

    Поставил вентиль — радиаторы твои
    Вот и Минстрой РФ, взяв за основу решение Верховного суда РФ, нормы ст. 36 ЖК РФ и пункты Правил содержания общего имущества, обобщил и сделал вывод, что в состав общего имущества соб­ственников помещений в МКД включаются “обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир”.
    Но сделал оговорку, что в соответствии с пп. “а” п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества МКД в целях исполнения обязанности по его содержанию может определяться собственниками на общем собрании. Собственники и управляющая организация в приложении к договору управления МКД могут прописать разграничение зоны эксплуатационной ответственности по границам отопительной системы.

    Границы ответственности
    Таким образом, ответственность за обогревающие элементы (радиаторы) в жилом (нежилом) помещении, обслуживающие одно помещение, может быть возложена на соб­ственника помещения. Иными словами, заменять их, если они вышли из строя, должны соб­ственники за свой счет.
    Ответственность же за стояки, отключающие устрой­ства на ответвлениях от них в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, берет на себя управляющая организация. По­этому важно указать в договоре управления состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление.
    Итак, Минстрой РФ подтвердил тот факт, что если на радиаторах (батареях) отопления внутри квартир имеются отключающие устройства (запорная арматура), то они не относятся к общему имуществу собственников помещений МКД.
    Если таких отключающих устройств нет, то они включаются в состав общего имуще­ства собственников помещений МКД.
    P.S. Письма Минстроя разъяснительного свойства по вопросам применения нормативно-правовых актов носят информационный характер.

    Лина ДАНИЛОВА

    Городская земля как общая собственность

    В последние годы политики, лоббисты и избиратели в Соединенных Штатах часто казались поляризованными — или парализованными — в том, где провести грань между частными и государственными правами на землю. Общая собственность, определяемая как частная собственность, принадлежащая группе или сообществу, находится по обе стороны этой линии.

    Наиболее признанной общей собственностью являются природные ресурсы, и наиболее признанными простыми людьми являются сельские жители в развивающихся странах. Но концепция общих земель может также применяться к некоторым аспектам городских земель в Соединенных Штатах.По крайней мере, теория общей собственности может помочь политикам США более четко понять, о чем идет речь в дебатах о правах на землю.

    На июньской 1996 г. конференции Международной ассоциации по изучению общей собственности в Беркли, Калифорния, «Голоса из общин», Институт Линкольна собрал дюжину исследователей и практиков из США, чтобы обсудить эти новые формы общин, некоторые из которых описано в этой статье:

    • земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью
    • случайных открытых пространств
    • жилых домов, в том числе групповых домов, закрытых домов или домов общей
    • Использование бездомных городского общественного имущества
    • переоборудованных военных баз

    Права собственности и стратегии землепользования

    Экономист Дэниел Бромли и ученый-юрист Кэрол Роуз предложили независимые, но примерно совместимые схемы классификации режимов собственности.Бромли фокусируется на форме прав на землю, а Роуз — на стратегиях управления:

    НЕДВИЖИМОСТЬ НА ЗЕМЛЕ

    Бромли Роуз

    1. Права частной собственности

    2. Государственный запрет

    3. Неспособность ничего не делать

    4. Право общей собственности

    Вариант 1 в каждом из этих списков является классической частной собственностью. Права собственника исключительны, и собственник решает, что ему делать с землей. Вариант 2 часто ассоциируется с государственной землей в том смысле, что государство владеет ею и решает, что, если что, может быть сделано и кто может это сделать на земле.Вариант 3 — это ситуация, которую часто называют «трагедией общин», когда земля никому не принадлежит, и поэтому каждый имеет как доступ, так и стимулы для злоупотребления ею. Несмотря на формулировку «трагедия всеобщего достояния», этот вариант лучше описать как «открытый доступ», «без собственности» или «неимущественный». Вариант 4 чаще всего ассоциируется с общей собственностью, определяемой как частная собственность, которая принадлежит и управляется определенным «правильным» образом группой людей.

    Нет полного соответствия между стратегиями Роуза и категориями Бромли.Стратегия «Не подходить» может применяться как к частной, так и к групповой собственности, а также к государственным землям — везде, где основная стратегия заключается в ограничении доступа определенной группе или никому. Стратегия «правильного пути» может применяться как к «неимущественным», так и к общедоступным — если кто-либо, а не только члены определенной группы, может использовать ресурс, просто следуя предписанным правилам использования.

    Тем не менее, сопоставление списков Бромли и Роуза позволяет предположить, что отличительной чертой общей собственности может быть предоставление земли как определенной группе людей, так и определенным видам использования.

    Большая часть городских земель в США определяется как частная или государственная собственность. Однако такая земля может быть больше похожа на общую собственность, чем это обычно считается. Например, правила зонирования и охраны окружающей среды не позволяют частным землевладельцам делать что-либо и все со «своей» землей. Вместо этого, например, частным владельцам земли у реки может быть отказано в установке подземных резервуаров для хранения нефти. Те аспекты землепользования, которые влияют на качество жизни сообщества или общую окружающую среду, управляются почти как общая собственность.

    Что делает общество успешным?

    Элинор Остром определила две предпосылки для успешного режима общей собственности: система должна сталкиваться со значительной экологической неопределенностью и должна быть социальная стабильность в группе владельцев / пользователей. По словам Острома, простые люди, должно быть, «разделяли прошлое и надеются разделить будущее». Они должны быть способны не только на «краткосрочную максимизацию, но и на долгосрочное размышление о совместных результатах».

    Экологическая нестабильность побуждает простых людей разделять риски.Социальная стабильность позволяет или заставляет их сохранять ресурсы для будущих поколений. Например, во многих альпийских деревнях стада являются частной собственностью, а летние пастбища — общей. Во избежание чрезмерного выпаса и безбилетной езды отдельные фермеры не могут выпасать на летних пастбищах больше овец и коз, чем они могут кормить в частном порядке зимой. Доступ к летним пастбищам помогает гарантировать всем семьям, независимо от их личных ресурсов, шанс заработать на жизнь.

    Экологическая нестабильность и социальная стабильность обычно связаны с сельской местностью.Сельские землевладельцы сталкиваются с случайными рисками засух, наводнений и эпидемий и известны — точно или неточно — своим чувством принадлежности к общине.

    Существуют ли эти требования в городских районах США? Возможно. Нестабильность окружающей среды достаточно легко найти, если «окружающая среда» определяется как социальная и экономическая, а также физическая. Для многих жителей центральной части города депопуляция, джентрификация или закрытие заводов и баз столь же случайны и разрушительны, как наводнения или эпидемии. Социальная стабильность этих кварталов может быть в значительной степени вынужденной, создаваемой экономическими и расовыми барьерами на пути к мобильности.Но некоторые активисты сообщества также видят человеческие знания, социальные отношения и саму землю в таких местах как «социальный капитал», который можно мобилизовать для развития с помощью новых форм собственности.

    Плюсы и минусы общего имущества

    Большинство ученых, писавших об общей собственности, рассматривали простолюдинов как политических и экономических неудачников. Классический пример — сельские жители, защищающие свои традиционные лесные пастбища от лесозаготовительных компаний или государственных лесников, которые хотят запретить выпас скота для защиты саженцев деревьев или предотвращения эрозии.Но простолюдины также могут быть зажиточными или даже привилегированными. Например, многие частные или закрытые общины с «общими интересами» пытаются ограждать дома высокие ценности и ограждать социальное и экономическое разнообразие.

    Простолюдины по определению консервативны. Чтобы сохранить свои общие ресурсы, они должны исключить или изгнать всех, кто не желает соблюдать их правила землепользования. Они также должны удерживать лиц, которые наиболее продуктивно или выгодно используют общую собственность, от получения своей доли доходов и «обналичивания» системы.Хотя это и менее утешительно, чем стереотип забитых простолюдинов, которые делят и делят одно и то же, исключительное достояние все же может быть предпочтительнее приватизации или государственного контроля.

    Но на практике оба эти варианта могут ускорить исчерпание ресурсов. Частные собственники могут извлекать максимальную денежную ценность из своей земли как можно быстрее, вместо того, чтобы сохранять ресурсы для своего собственного или чьего-либо будущего использования. Знаки «Держитесь подальше», возможно, не удержат местных жителей от неустойчивой добычи ресурсов с государственных земель — на самом деле, враждебность по отношению к отдаленному правительству может способствовать такому поведению.

    Экономист Уильям Фишель применил это неявное сравнение к первичной зависимости местных органов власти США от налогов на землю (недвижимость). Он рассматривает всех жителей юрисдикции как простых людей, которые разделяют интерес к максимальному увеличению стоимости местной земли. Фишель утверждает, что Предложение 13 Калифорнии было точным эквивалентом превращения деревенских общин в национальный парк. Ограничив местные налоги на собственность и наделяя правительство штата более сильной ролью в финансировании школ, Предложение 13 передало «право собственности» на школы от индивидуальных сообществ удаленному правительству.

    С точки зрения местных налогоплательщиков, эта передача ответственности вверх превратила их школы из местных «общин» с жесткими нормами о «правильном способе» финансирования и использования образования в государственную собственность, которую местные жители почти не считали собственностью. . В результате качество калифорнийских школ выровнялось во всех местных юрисдикциях, но оно не повысилось, а снизилось. Образование было исчерпано, а не управляемо.

    New Commons

    Несколько экспериментальных форм собственности и управления землей в У.S. — включая земельные фонды, парки, управляемые по соседству, сельское хозяйство, поддерживаемое общинами, и жилищные кооперативы с ограниченной долей участия — явно избегают крайностей частной или государственной собственности. Все эти «новые» формы общей собственности соответствуют описанию Кэрол Роуз варианта 4: «правильный путь». Все они направлены на поощрение или защиту конкретных видов землепользования или групп пользователей.

    Эти эксперименты с правами собственности и обязанностями поднимают вопросы, на которые еще не ответили немногие исследователи, касающиеся городского развития или общей собственности.Когда и как местные политики должны поддерживать эксперименты с «общей собственностью»? Например, должны ли местные и государственные чиновники помогать устранять нормативные барьеры для групповой собственности на землю или поддерживать новые критерии ипотечного финансирования земли, находящейся в групповой собственности?

    Существуют также давние юридические возражения против «бессрочного права» — попытки связать руки будущим владельцам в отношении того, как использовать их землю. Чтобы избежать этих возражений, земельные фонды должны иногда добиваться особых юридических исключений или даже изменять законы о государственной собственности.Однако долгосрочные затраты и выгоды от экспериментов с общей собственностью могут зависеть не столько от первоначального распределения прав на землю, сколько от изменений местной политики и экономических условий. Поиск ответов на эти вопросы потребует тесного сотрудничества между исследователями и практиками.

    Боковые панели

    Земельные фонды и кооперативы с ограниченной ответственностью

    Рыночная стоимость земли во многом зависит от того, содержит ли она важные природные ресурсы, расположена ли она в процветающем сообществе или имеет доступ к услугам и инфраструктуре, предоставляемым государством.Американский философ девятнадцатого века Генри Джордж утверждал, что все эти ценности были созданы чем-то иным, чем частные действия, и поэтому должны быть захвачены для общественного использования посредством налогообложения.

    В последние годы земельные фонды и другие группы экспериментировали с распределением затрат и выгод от освоения земель во многом таким же образом, как это предлагал Генри Джордж, но с помощью новых форм собственности на землю, а не налогообложения. Некоторые из этих экспериментов включают кооперативы с ограниченным капиталом и земельные трасты, такие как Бостонская инициатива по району Дадли-стрит.В рамках проекта на Дадли-стрит земля в районе городской застройки стала общей собственностью некоммерческой группы, при этом разрешено частное владение домами и другими зданиями.

    Используя аналогичные аргументы, такие группы, как Equity Trust из Коннектикута, посвятили «социальный прирост» стоимости собственности — повышение цен на землю по мере того, как район выздоравливает от упадка или растет небольшой город, — на социальные цели. Например, часть продажной цены дома, которая связана с увеличением стоимости земли, а не с затратами на строительство жилья, используется для субсидирования покупной цены следующего домовладельца.

    Случайные открытые пространства

    Пустыни, старые кладбища и частично захороненные городские ручьи поднимают множество вопросов о том, как управлять городскими ландшафтами как общественным достоянием. Группы, стремящиеся вернуть себе или использовать такие случайные городские открытые пространства, часто должны убеждать частных владельцев позволить им использовать и помогать в обслуживании земли. Некоторые географы и планировщики перенесли на карту заброшенные, а на практике часто «лишенные собственности» открытые пространства городов.

    Группы, такие как Институт восстановления водных путей в Беркли, Калифорния, построили на этом исследовании, чтобы помочь городским жителям с низким доходом обнаруживать и восстанавливать забытые ручьи и их берега, превращая их из окрестных глазурей в соседские сокровища.Этот процесс повышает понимание жителями взаимозависимости между городом и природой, которую они часто считают исключительно пригородной или сельской.

    Жилье

    Для пожилых людей, семей с одним родителем и многих семей с низкими доходами отдельно стоящее односемейное жилье либо неуместно, либо недостижимо по цене. Тем не менее, традиционные правила землепользования, частично основанные на опасениях по поводу стоимости собственности, отдают предпочтение только односемейному жилью. Сторонники приватизации в U.S., а также в развивающихся странах или странах с переходной экономикой часто выступают за преобразование общей собственности в частную, чтобы способствовать реинвестированию или увеличению стоимости собственности. Организации, обслуживающие бездомных, такие как HomeBase в Сан-Франциско, видят, что этот аргумент применим даже к традиционно общественным местам, таким как дверные проемы, парки и автобусные скамейки. Чтобы отговорить бездомных занимать эти места, некоторые местные предприятия и соседи поддерживают правила, которые превращают их в квазичастную собственность.

    Тем не менее, во всех этих условиях некоторые исследователи и практики также предложили управлять жилищным фондом в целом как формой общей собственности, как для удовлетворения потребностей, не удовлетворяемых индивидуальным домом на одну семью, так и для поощрения реинвестиций в районе. В США такие исследователи, как Патриция Поллак из Корнелла, изучили источники противодействия и последствия преобразования некоторых односемейных домов в групповые апартаменты, дополнительные квартиры и старые коттеджи. Многие владельцы домов и предприятий, которые выступают против такого использования земли в интервью, ожидая, что они снизят стоимость собственности, по иронии судьбы не знают, что в их районах уже есть часть этого альтернативного жилья.

    Переделанные военные базы

    Для каждой закрытой базы федеральное правительство предлагает фонды планирования одной организации. Эта организация должна представлять все местное сообщество, затронутое закрытием базы, от общественных до частных интересов и через местные политические юрисдикции. Такие исследователи, как Бернард Фриден из Массачусетского технологического института, сейчас изучают, как сообщества вокруг этих баз, которые часто включают в себя очень разные интересы, вынуждены создавать по крайней мере временные структуры «общего пользования» для получения федеральных грантов.

    Несколько баз еще полностью прошли процесс преобразования, поэтому еще неизвестно, будут ли эти временные сооружения преобразованы в постоянное владение или управление землей. В районе Окленда и Сан-Франциско, однако, Карл Энтони из Института Земляного острова и другие члены Комиссии по конверсии и реинвестированию Ист-Бэй сознательно рассматривали долгосрочное групповое или общественное владение некоторыми базовыми землями как способ удовлетворения региональных потребностей в жилье. пространство и рабочие места.

    _______________

    Элис Ингерсон, директор по публикациям Института Линкольна, получила степень доктора философии. в культурной антропологии, для исследования политики сельской индустриализации в Португалии. Она модерировала сессию «Есть ли в США городские общины?» на конференции «Голоса общин» в Калифорнии в 1996 году.

    Список литературы

    Стив Бартон и Кэрол Сильверман, Сообщества общих интересов: частное правительство и общественные интересы (Беркли, Калифорния: Издательство Института государственных исследований, 1994).

    Дэниел Бромли, Окружающая среда и экономика: права собственности и государственная политика (Кембридж, Массачусетс: Basil Blackwell, Inc., 1991).

    Уильям А. Фишель, Регулирующие меры: право, экономика и политика (Кембридж, Массачусетс: издательство Гарвардского университета, 1995).

    Элинор Остром, Управление общинами: эволюция институтов коллективных действий (Нью-Йорк: издательство Кембриджского университета, 1990).

    Кэрол М. Роуз, «Переосмысление мер экологического контроля: стратегии управления общими ресурсами», Duke Law Journal 1991, нет.1 (февраль 1991 г.), стр. 1-38.

    Унасылва — № 180 — Управление лесными ресурсами в общей собственности

    Унасылва — № 180 — Управление лесными ресурсами в общей собственности — Режимы общей собственности в лесу: пережиток прошлого?


    М. Маккин и Э. Остром

    Маргарет Маккин работает с факультета политологии Университета Дьюка, Дарем, Северная Каролина, США.

    Элинор Остром — содиректор семинара по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, Блумингтон, Индиана, США.

    Стивен А. Дембнер (см. Вставку на стр. 4) является редактором Unasylva .

    Шарлотта Хесс (см. Вставку на стр. 13) — директор библиотечных и информационных служб семинара по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, Блумингтон, Индиана, США.

    Исследование текущего и будущего потенциала режимов общей собственности в области сохранения и устойчивого использования лесных ресурсов.

    Жители Мбацци, Уганда, объясняют свои методы лесопользования и управления, составляя карту своей деревни и ее связь с лесами Намунго и Лвамунда

    Режимы общей собственности, используемые общинами для управления лесами и другими ресурсами для получения долгосрочной выгоды, когда-то были широко распространены по всему миру.Некоторые из них, возможно, исчезли естественным образом, поскольку общины выбрали другие механизмы, особенно перед лицом технологических и экономических изменений, но в большинстве случаев режимы общей собственности, похоже, перестали существовать. Это произошло двумя основными способами: там, где режимы общей собственности — какими бы сложными и долгосрочными они ни были — никогда не кодифицировались, они могли быть просто исключены из первой попытки страны формализовать и кодифицировать права собственности на рассматриваемые ресурсы (например, , в Индонезии, Бразилии и большинстве стран Африки к югу от Сахары).В тех случаях, когда режимы общей собственности получили юридическое признание, земельные реформы иногда передавали все такие права отдельным лицам (как в случае огораживания в Соединенном Королевстве) или самому правительству, или их комбинации (как в Индии и Японии).

    Программа ФАО «Леса и люди» и общинное лесопользование

    S.A. Дембнер

    Программа «Леса, деревья и люди» (FTPP) — это программа действий ФАО, которая объединяет ресурсы и мероприятия в области общинного лесного хозяйства из Регулярной программы ФАО и четырех целевых фондов.Цель FTPP — укрепить региональные национальные и местные институты, которые, в свою очередь, укрепят способность местного населения управлять и использовать природные ресурсы. Другая цель — получить более глубокое понимание огромного разнообразия лесохозяйственной деятельности в сообществах по всему миру.

    FTPP акцентировал внимание на трех сложных темах в развитии новых знаний: совместные методологии: местное управление деревьями и лесными массивами; а также повышение квалификации, обучение и связь. С самого начала было понятно, что центральным элементом местного управления деревьями и лесными массивами является глубокое понимание прав владения деревьями и землей (владение, организация и управление).FTPP de, сбежал из концептуального документа, полевого руководства и нескольких тематических исследований по методам быстрой оценки, используемых для лучшего понимания и анализа владения и пользования на политическом и полевом уровнях.

    Это также тема, по которой правительства, особенно страны с переходной экономикой, очень заинтересованы в получении политических рекомендаций. Многие страны рассматривают альтернативы государственному участию и управлению лесными угодьями. Несмотря на то, что индивидуальная приватизация подвергается значительному давлению, есть также значительные свидетельства того, что эта форма владения не всегда может быть наиболее подходящей. Управление лесными ресурсами как общим пулом людей, живущих в них или рядом с ними, получает все большее внимание.Однако это сложная тема, и информация отсутствует.

    В качестве отправной точки FTPP провела обзоры и анализ литературы по общинному управлению лесами в Азии, Латинской Америке и Сахелианской Африке. Обзор литературы во многих случаях показал, что управление общей собственностью леса на местном уровне является давним и все еще жизнеспособным подходом. Также стало ясно, что эти системы управления влекут за собой сложные взаимоотношения между группами деревень и местными учреждениями, между отдельными лицами и законами, регулирующими лес, и между правительствами и сельскими жителями.

    Не было согласия по концептуальной основе для рассмотрения общинного управления лесами, и, похоже, отсутствовало научное понимание того, какие переменные являются основными причинами успеха или неудачи этих систем. Затем FTPP сформировал небольшую консультативную группу (в которую вошли эксперты из ФАО, Международного центра комплексного развития горных районов Индианского университета, Университета Дьюка и Центра землевладения в Висконсинском университете, Института Вудлендс-Маунтин, Оксфордского университета и Associates in Rural Development), чтобы принять решение. формы продуктивного действия.

    Удав-консультант! рекомендовал определение стратегии сбора и анализа информации о местном управлении лесными ресурсами, включая создание базы данных, и родилась концепция исследовательской программы IFRI.

    Исследования не являются основным направлением деятельности ФАО, поэтому Университет Индианы, ведущий центр передового опыта в области коммунального управления с высокоразвитой базой данных по коммунальному управлению ирригационными системами, согласился взять на себя ведущую роль в разработке базы данных по лесному хозяйству.Готовность Университета Индианы взять на себя инициативу, а также многих других организаций и агентств к интеллектуальному и финансовому сотрудничеству убедила FTPP в том, что первоначальное финансирование и поддержка должны быть предоставлены для стимулирования создания IFRI. В соответствии с целью ФАО по укреплению институтов в развивающихся странах FTPP помогла создать центры FRI в Боливии, Непале и Уганде и сотрудничает в их усилиях по созданию других.

    Одновременно с разработкой базы данных консультативный комитет рекомендовал работу по пяти специальным темам: правовой контекст для управления общинами; влияние рыночной среды на коммунальное управление: экономические издержки и выгоды для коммунального управления; вопросы справедливости; и управление конфликтами.FTPP проводит эти исследования, в частности, управление конфликтами; В настоящее время проводится серия географически сбалансированных тематических исследований, чтобы лучше понять, как местное население управляет конфликтами в целом, жизнеспособность традиционных общественных институтов в разрешении споров с внешними группами (например, правительственными учреждениями, лесозаготовками и другими коммерческими организациями, национальными и международными негосударственными правительственные организации и т. д.), а также степень, в которой современные правовые институты используются и могут быть использованы.

    Среди множества оправданий, выдвинутых в пользу исключения общинной собственности на леса, был аргумент, что индивидуальная или общественная собственность обеспечит повышенную эффективность использования ресурсов и более надежную долгосрочную защиту ресурса. Но во многих случаях очевидно, что меры, которые возникли для замены режимов общей собственности, оказались неэффективными в продвижении устойчивого управления ресурсами. Во многих случаях передача прав собственности от традиционных групп пользователей к другим устраняет стимулы для мониторинга и ограниченного использования, превращает защитников владельцев в браконьеров и усугубляет истощение ресурсов, для предотвращения которого они были предназначены.Отсюда возобновление интереса как к урокам, которые можно извлечь из успешных режимов общей собственности прошлого и настоящего (см. McKean, 1992a; 1992b; Netting, 1981; Berkes, 1992; Agrawal, 1994), так и к возможности возрождения общинной собственности или управление в качестве практического средства правовой защиты там, где это необходимо.

    В этой статье сначала рассматривается вопрос о том, что такое общая собственность, а затем рассматриваются потенциальные преимущества использования режимов общей собственности для администрирования и управления лесными ресурсами.В заключительном разделе исследуются текущие знания об успешных режимах общей собственности для лесов.

    В этой статье термин «ресурсы общего пула» используется для обозначения физических качеств ресурсных систем, а не социальных институтов, которые люди прикрепили к ним. «Общая собственность» или «режим общей собственности» используется для обозначения договоренности о правах собственности, в которой группа пользователей ресурсов разделяет права и обязанности по отношению к ресурсу. Термины собственности относятся к социальным институтам, а не к каким-либо естественным или физическим свойствам ресурса.Часто используемого термина «ресурсы общей собственности» избегают, поскольку он рискует спутать собственность (социальный институт) с ресурсами (частью физического и биологического мира). [ Ред. note: Поскольку научные исследования в этой области относительно новы, вопрос определения терминов все еще не решен. Читатели найдут термин «ресурсы общей собственности», использованный в некоторых других статьях этого выпуска. Однако различие между ресурсами и учреждениями можно определить в контексте.]

    Ресурсы общего пула имеют две определяющие характеристики. Во-первых, создание институтов для исключения из них потенциальных бенефициаров обходится дорого, как и в случае с товарами и услугами, обычно называемыми общественными благами. Это побуждает людей использовать, даже чрезмерно, товары общего пользования, не вкладывая средства в их сохранение или управление. Во-вторых, единицы ресурсов, собранные одним человеком, недоступны для других — они поддаются вычитанию или конкурируют в потреблении, как частные товары, и, таким образом, могут истощаться.

    Как ни странно, термин «общая собственность», кажется, вошел в язык для обозначения не какой-либо формы собственности вообще, а не собственности или ресурсов открытого доступа, права или обязанности которых не определены (Гордон , 1954; Scott, 1955; Demsetz, 1967; Alchian, Demsetz, 1973). Неэффективность и исчерпание ресурсов, которым подвержены механизмы открытого доступа, хорошо известны. Открытый доступ работает хорошо только тогда, когда нет необходимости вообще управлять ресурсом: когда спрос слишком низок, чтобы оправдать усилия.С другой стороны, в системе общей собственности права на ресурс разделяются определенной группой лиц. Таким образом, есть собственность, а не неимущество (есть права, а не отсутствие прав), и они являются общими не для всех, а для определенной группы пользователей. Таким образом, общая собственность — это не доступ, открытый для всех, но доступ ограниченный определенной группой пользователей, обладающих общими правами (Runge, 1981; 1984, 1992; Bromley and Cernea, 1989; Bromley et al ., 1992).Классическое эссе Хардина (Hardin, 1968) о трагедии общественного достояния указывает на опасность открытого доступа, не указывая четко, что проблема заключалась в отсутствии прав собственности или режима управления (открытость доступа), а не в совместном использовании (общий использовать). Хардин (1994) предпринял шаги для исправления этого упущения в более поздней работе, в которой проводится различие между неуправляемыми (не имеющими собственности) общинами, подверженными трагедии, и управляемыми (находящимися в собственности) общинами, где права собственности могут предотвратить злоупотребление ресурсами.

    Женщина ткет циновку из соломы на склоне холма недалеко от Покхары, Непал

    Экономисты (North, 1990; North and Thomas, 1973; Demsetz, 1967; Alchian and Demsetz, 1973; Anderson and Hill, 1977; Libecap, 1989) убедительно утверждают, что права собственности возникают в ответ на конфликт из-за использования ресурсов и конфликтующие претензии. над ресурсами, и что четко определенные права собственности способствуют более эффективному использованию ресурсов и более ответственному долгосрочному уходу за ресурсной базой.Полный набор прав будет включать в себя различные права использования (от права на использование и изменение использования ресурса до права на уничтожение ресурса), а также права отчуждения (например, передача прав по наследству наследникам и / или продажи человека) (Schlager and Ostrom, 1992; 1993).

    Теоретики (Локк, 1965; ДеАлесси, 1980; 1982; Либекап, 1989) также утверждают, что экономический рост является результатом создания прав частной собственности в той мере, в какой эти права:

    i) четко указано;

    ii) эксклюзивный;

    iii) безопасный; а также

    iv) неповрежденный пакет прав, поэтому владелец прав на использование также может решить изменить способ использования ресурса, даже чтобы уничтожить его и, конечно же, передать его.

    Примечательно, что определение прав частной собственности связано с правами, а не с характером юридического лица, которое ими владеет. Конфиденциальность прав частной собственности не требует, чтобы они принадлежали физическим лицам; они также могут принадлежать группам лиц.

    Ученые, разработавшие таксономии, чтобы указать на разницу между механизмами открытого доступа и общей собственностью, иногда выделяли четыре очень общих «типа» собственности: государственная, частная, общая и открытая.К сожалению, такая классификация создает ошибочное впечатление, что общая собственность не является частной собственностью и, следовательно, не имеет желаемых атрибутов частной собственности. Крайне важно признать, что общая собственность — это общая частная собственность , и ее следует рассматривать наряду с деловыми товариществами, акционерными корпорациями и кооперативами. Права собственности в режиме общей собственности могут быть очень четко определены, они по определению являются исключительными для совладельцев (членов группы пользователей), они защищены, если они получают соответствующую юридическую поддержку со стороны правительства, а в некоторых случаях они полностью отчуждаемы.Например, некоторые швейцарские альпийские режимы общей собственности, некоторые японские режимы общей собственности в сельском и лесном хозяйстве и все японские рыболовные кооперативы разрешают торговлю акциями (индивидуально разделенные права на поток или доход), в то время как все они имеют механизмы, с помощью которых вся группа пользователей общей собственности может фактически продать свои активы (разделяемые права на акции или основные активы группы пользователей или корпорации) (Netting, 1981; Glaser, 1987; McKean, 1992a).

    Механизмы совместного использования частной собственности, включая режимы общей собственности, действительно имеют свои слабые стороны: точно так же, как в фирме могут быть уклонения и агентские проблемы, внутри режима общей собственности могут быть соблазны обмануть правила сообщества.Но есть продуктивная эффективность, которую можно достичь за счет командной работы, которая может перевесить потенциальные потери из-за уклонения от работы. Точно так же могут быть выгоды от совместного управления неповрежденным ресурсом, которые могут перевесить потери от мошенничества (или стоимость механизмов предотвращения мошенничества) в режиме общей собственности (Coase, 1937; Miller, 1993).

    Режимы общей собственности — это способ приватизировать права на что-либо без разделения на части. Общая собственность также предлагает способ разделения потока снимаемого или собираемого «дохода» (процентов) от интерактивной ресурсной системы без разделения самой основной суммы.Такой режим, очевидно, был бы желателен, когда система ресурсов наиболее продуктивно управляется как единое целое, а не разрозненными частями. Исторически режимы общей собственности развивались в местах, где спрос на ресурс слишком велик, чтобы допускать открытый доступ, поэтому права собственности на ресурсы должны быть созданы, но некоторые другие факторы делают невозможным или нежелательным разделение самого ресурса.

    Факторы, способствующие целостности ресурсов

    Неделимость .Ресурс может иметь физические характеристики, которые делают его неприменимым к физическому разделению или разграничению. Либо система ресурсов не может быть ограничена (открытое море, стратосфера), либо рассматриваемые ресурсы могут перемещаться на большой территории (воздух, вода, рыба, дикие животные). Такими ресурсами нужно управлять очень крупными единицами. На первый взгляд леса могут показаться гораздо более делимыми, чем другие виды систем ресурсов. Тем не менее, лесами необходимо управлять крупными единицами, особенно там, где ими управляют не только из-за продуктов, которые можно удалить, но и из-за их экологической ценности как на микро-, так и на макроуровне.Даже в строго производственных лесах экономия на масштабе часто выступает против фрагментации, особенно с точки зрения затрат на управление.

    Неопределенность в расположении продуктивных зон. В хрупкой окружающей среде природа может накладывать большую неопределенность на продуктивность любого конкретного участка ресурсной системы, и расположение непродуктивных участков нелегко предсказать из года в год, даже если «средняя» или «общая» производительность вся область довольно стабильна с течением времени.В этой ситуации система ресурсов стационарна и может даже иметь очевидные границы, но продуктивные части непостоянны. В таких ресурсных системах пользователи ресурсов вполне могут предпочесть разделить всю территорию и вместе решить, где сосредоточить использование в конкретное время, тем самым разделяя риски и выгоды, вместо того, чтобы разделять территорию на отдельные участки и, таким образом, налагать общий риск на некоторые из них. участники (те, чьи посылки оказались плохими в то время).

    Производственная эффективность за счет интернализации внешних эффектов .Во многих ресурсных системах, например, в водосборных бассейнах, использование в одной зоне немедленно влияет на использование и продуктивность в другой: вырубка леса на склоне холма разрушает водоснабжение и ухудшает качество почвы. Если разные люди владеют лесами в гористой местности и полями вниз или, если уж на то пошло, небольшими прилегающими участками леса и пастбища — и принимают решения об использовании ресурсов независимо и по отдельности, они вполне могут причинить вред друг другу. Если эти внешние эффекты существенны, владельцы / пользователи захотят заключить взаимовыгодные контракты (Coase, 1960).Либо фермеры, работающие на спусках, будут платить владельцам лесов, живущих в гору, за то, что они не рубят все деревья, которые они могут захотеть, либо владельцы лесов, работающие на склонах, будут срубать все деревья, которые они хотят, и вместо этого компенсируют фермерам на спусках за поврежденные поля дополнительные доходы от продажи древесины.

    Институциональной альтернативой этой серии двусторонних обменов является создание режима общей собственности для совместного принятия решений по управлению ресурсами. Люди, которые используют режим общей собственности для управления водосборной площадью, могут все совместно владеть высокогорными лесами, управлять лесозаготовками, чтобы предотвратить эрозию почвы и повреждение полей внизу, и зарабатывать на своих подножных фермах больше, чем они приносят, не вырубая столько брус в гору.Режимы общей собственности могут стать желательным вариантом, когда более интенсивное использование ресурсов умножает внешние эффекты между участками и увеличивает коллективное соглашение о довольно ограничительных правилах использования, и когда коллективное соблюдение этих правил становится проще (меньше времени, меньшие транзакционные издержки для владельцев), чем бесконечное -на один сделки.

    Административная эффективность. Даже если ресурсы легко разделить на участки, административная поддержка для обеспечения соблюдения прав собственности на отдельные участки может быть недоступна.Создание режима общей собственности может быть способом введения правил коллективного управления, которые функционируют как воображаемые ограждения и неформальные суды внутри группы пользователей, чтобы заполнить этот пробел. В этих обстоятельствах это дешевле, и это может создать группа пользователей ресурсов (даже если они не могут создать общенациональную систему судов и не могут позволить себе колючую проволоку). Режимы общей собственности могут быть особенно привлекательными с точки зрения обеспечения административной эффективности, когда правила управления ресурсами можно просто перенести на функции уже существующей общественной организации.

    Выделение лесной площади общего пользования для анализа В Боливии

    Члены групп пользователей Soraghare, Nilkantha VDC, Dhading, Nepal

    Некоторые ресурсные системы кажутся в высшей степени делимыми, например: там, где риск и неопределенность низки и одинаковы для всей ресурсной системы; где внешние эффекты кажутся незначительными или управляемыми посредством заключения индивидуальных контрактов; и где имеется достаточная административная поддержка для индивидуальных участков.Однако даже в этих случаях могут быть причины для сохранения договоренностей об общей собственности. Системы природных ресурсов по своей сути являются интерактивными, леса обеспечивают контроль водоразделов, виды взаимозависимы, о чем мы часто не догадываемся, и т. Д. — и вполне могут быть более продуктивными в больших единицах, чем в маленьких. Чтобы оптимизировать производительность своей собственной посылки, владельцы отдельных посылок могут захотеть гарантировать, что владельцы соседних посылок также будут использовать свои посылки для совместимости и взаимодополняемости.Фактически, владельцы отдельных, но прилегающих участков могут быть заинтересованы во взаимном регулировании землепользования, что эквивалентно зонированию. Фактически, зонирование и городское планирование фактически представляют собой создание общих или разделяемых прав собственности на выбор землепользования и передачу этих прав гражданам муниципального образования. Подобно тому, как зонирование в приграничных районах с низкой плотностью населения было бы ненужным усилием, было бы все более желательно контролировать внешние эффекты в районах с увеличивающейся или уже высокой плотностью населения, поэтому общая собственность становится более желательной, а не менее, с более высокой интенсивностью. использование ресурсов.

    То есть взаимное регулирование через институциональный эквивалент режима общей собственности более желательно, поскольку использование ресурсов усиливается и приближается к производственным пределам ресурсной системы. Кроме того, поскольку ресурсы используют люди, общая собственность становится более желательной — не обязательно более пригодной для использования, но более ценной и, следовательно, более стоящей внимания, поскольку плотность населения увеличивается на данной ресурсной базе.

    Если люди зависят от извлечения из системы ресурсов столько, сколько система может предложить устойчиво, тогда становится важным тщательная взаимная корректировка их использования ресурсов.Режимы общей собственности — это, по сути, способ институционализировать и организовать такую ​​тонкую настройку, когда ресурсные системы работают на пределе своих возможностей.

    Многие наблюдатели и политики в отчаянии опускают руки, видя демографическое давление и истощение ресурсов; они осуждают общую собственность как причудливую и непригодную для использования и рекомендуют приватизацию. Но под приватизацией они подразумевают либо прямую передачу всей ресурсной системы одному человеку без учета последствий для бывших пользователей ресурса, либо разделение.Поэтому защита «приватизации» имеет тенденцию упускать из виду то, что на самом деле может быть наиболее подходящей формой приватизации в некоторых случаях — частной или общей собственности. Как и индивидуальное разделение, общая собственность дает владельцам ресурсов стимул рационально использовать свои ресурсы, делать инвестиции в качество ресурсов и управлять ими устойчиво и, следовательно, эффективно в долгосрочной перспективе. Однако, в отличие от индивидуального разделения, общая собственность предлагает способ продолжить ограниченный сбор урожая из находящейся под угрозой или уязвимой системы ресурсов, одновременно решая проблемы мониторинга и обеспечения соблюдения, связанные с необходимостью ограничения этого сбора.

    На сегодняшний день результаты многих индивидуальных исследований успешных и неудачных режимов общей собственности могут быть объединены в набор широких политических рекомендаций (основанных на Ostrom, 1990; McKean, 1992b; Ostrom, Gardner end walker, 1994).

    Группам пользователей необходимо право на организацию своей деятельности или, по крайней мере, гарантию отсутствия вмешательства. Существует резкое различие между группами лесопользователей, такими как в Швейцарии и Японии, которые имеют юридический статус как субъекты собственности и давно задокументированные истории общинного лесопользования, и коренными народами от Калимантана и Ириан-Джая до Амазонки. и от Заира до Индии, которые практиковали общинное лесопользование на протяжении десятилетий или даже столетий, но не имели правовой защиты.Как только лесная продукция становится коммерчески привлекательной, лица, не входящие в традиционное сообщество пользователей, начинают интересоваться приобретением законных прав на лес. Если у традиционных пользователей изначально есть эти законные права, то они, по сути, имеют коммерческие возможности, которые создают их ресурсы. Например, в Папуа-Новой Гвинее, где традиционные права общинных ресурсов имеют юридическую силу, портативные пилорамы, используемые сельскими жителями, в целом оказываются более экономически эффективными и приносят больше благосостояния деревне, чем предоставление концессий на сбор урожая внешним корпорациям.В тех случаях, когда требования местных сообществ не признаются национальными правительствами, лучшее, на что они могут надеяться, — это то, что высшие эшелоны правительства будут их игнорировать, а не противодействовать. Фермерские деревни Андхры, которые используют систему открытого поля для управления посадками, сбором урожая, выпасом и орошением, делают это успешно только потому и до тех пор, пока правительства штата и страны игнорируют их (Wade, 1992).

    Опрос лесопользователей в Сорагаре, Нилканта, Дхадинг, Непал

    Создание исследовательской сети по лесным ресурсам и учреждениям IFRI

    Большинство исследований режимов общей собственности в лесах основывались в основном на тематических исследованиях.Переменные, изученные в одном исследовании, не всегда сопоставимы с переменными, изученными в другом. Таким образом, невозможно проанализировать, как разные институты работают в контексте большого количества экологических, культурных и политико-экономических условий. Также не удалось обработать данные, собранные в конкретных местах с помощью спутниковых изображений, чтобы условия, наблюдаемые на расстоянии, могли быть связаны с процессами и результатами, наблюдаемыми на земле.

    Пытаясь восполнить этот пробел, социологи, участвующие в семинаре по политической теории и анализу политики в Университете Индианы, начали программу исследований Международных лесных ресурсов и институтов (IFRI).Целью IFRI является получение систематической информации о возможностях и ограничениях различных институциональных механизмов для решения проблем обезлесения и утраты биоразнообразия. Исследовательская сеть и база данных предназначены для сбора информации, которая поддается сравнительному анализу, и для создания международной сети участников и пользователей, которые могут использовать эту базу данных для руководства будущими политическими усилиями.

    За последние два года были предприняты первые шаги по разработке строгих исследовательских протоколов и сети сотрудничающих исследовательских центров. Первые три сотрудничающих исследовательских центра расположены в Боливии, Непале и Уганде.Есть надежда, что сеть расширится в течение следующих пяти лет и включит 15 сотрудничающих исследовательских центров, расположенных во всех основных регионах мира. Возможности создания исследовательских центров, сотрудничающих с IFRI, в Норвегии, Швеции, Словакии, Зимбабве, Мадагаскаре, Камеруне, Индии, Филиппинах. Коста-Рика (рассматриваются Гватемала, Бразилия и США.

    Каждый участвующий центр будет обладать междисциплинарными навыками и обучением, необходимыми для использования этих протоколов для сбора систематических данных о состоянии лесов и учреждений и составления выборки лесных участков с географической привязкой с течением времени.Каждый центр организует многопрофильные исследовательские группы для проведения повторных посещений выборки лесных участков и получения сопоставимых, достоверных и надежных данных. Необходимо будет убедиться, что:

    · используется систематическая количественная оценка лесного хозяйства:

    · реестры видов включают как научные, так и местные названия и способы использования;

    · исследователи свободно владеют местными языками, что позволяет им проводить углубленные обсуждения с пользователями (как с теми, у кого есть официальные права, так и без них), включая женщин, мужчин и детей;

    · местные лесопользователи получают уверенность в том, что исследователи, которые возвращаются на постоянной основе, уважают возможности местных пользователей и используют методы участия для получения качественных данных, которые синтезируются и немедленно становятся доступными для местных пользователей;

    · аналитики, хорошо знакомые с местными различиями внутри страны, проводят сложный анализ данных, основанный на хорошей научной подготовке, а также на глубоком знании местных условий; и

    · советы относительно вариантов политики дают люди, чье собственное будущее ближе! Связано с успехом этих политических рекомендаций.

    Ключевым аспектом исследовательской программы IFRI является обширное обучение участников! — методам сбора данных, использованию компьютеров для архивирования и анализа, а также быстрой и полезной обратной связи с лесопользователями и правительственными чиновниками. Повышение квалификации и знаний национальных ученых будет способствовать расширению базы знаний для политического диалога в их собственных странах.

    Во время каждого посещения участка будут собираться данные о лесах и поселениях, границах и способах использования человеком.Будут проведены углубленные обсуждения с различными группами пользователей относительно их стимулов к участию в улучшении, патрулировании, заготовке и продаже разнообразной лесной продукции, поскольку на них влияют сложные совокупности используемых прав собственности. Состав групп пользователей; проблемы, возникающие при борьбе с незаконной заготовкой; как пользователи и официальные лица видят последствия применения правил; как связаны друг с другом многочисленные правительственные учреждения, НПО, частные корпорации и учреждения коренных народов; и то, какие конфликты возникли и как они (или нет) разрешаются, будет оцениваться в непрерывном процессе наблюдения, обсуждения и обратной связи.Данные на микроуровне помогут раскрыть сложные процессы, последствия которых можно отслеживать с помощью спутниковых изображений, но сами процессы еще недостаточно изучены и могут быть изучены только в полевых условиях. Если предварительный анализ покажет, что институциональные механизмы в определенных местах дают гораздо больше (или намного меньше), чем другие в аналогичных условиях, могут быть проведены индивидуальные тематические исследования.

    Полученная информация будет записана в реляционную базу данных, специально разработанную для отслеживания сложных режимов владения деревьями, местных технологий лесозаготовок, а также пола, этнической принадлежности и разнообразия организованных и неорганизованных групп пользователей.База данных содержит как количественную, так и качественную информацию и сохраняет богатые контекстные описания, а также номинальное и порядковое кодирование. Информация может быть незамедлительно доступна лесопользователям и государственным чиновникам о состоянии лесов и биоразнообразии растений в каждом месте с течением времени.

    Анализ будет сосредоточен на том, как различные типы лесных учреждений, и особенно режимы общей собственности, влияют на стимулы пользователей к повышению своего благосостояния, а также к сохранению разнообразия растений, предотвращению эрозии почвы и поддержанию долгосрочного состояния лесов.В исследование будут включены все типы лесных учреждений, чтобы сравнить эффективность институтов общей собственности с различными формами правления и индивидуальной собственности.

    После того, как исходные данные собраны и введены в местную базу данных, поддерживаемую в стране, сотрудничающие исследовательские центры могут отвечать на запросы практиков и исследователей для получения ответов на вопросы, имеющие непосредственное значение для конкретного места. В Непале, например, «база данных IFRI используется для сбора исходных данных для проекта арендуемого лесного хозяйства, осуществляемого Департаментом лесов.Мониторинг проекта будет проводиться с течением времени, чтобы оценить эффективность предоставления в долгосрочную аренду безземельных крестьян и обучения их соответствующим методам агролесоводства. При оценке будут использоваться несколько контрольных групп. Первыми будут те районы, где проводятся базовые исследования, но проект аренды еще не начат. Второй — это районы в аналогичных экологических зонах, где самоорганизованные группы пользователей, Департамент лесов, НПО или другие специальные проекты несут ответственность за все или часть управления лесами.

    В Уганде база данных IFRI разрабатывается таким образом, чтобы ее можно было использовать как неотъемлемую часть Национального плана действий по охране окружающей среды. В Уганде наблюдается значительный интерес к отслеживанию того, как местные общины справляются с управлением разнообразными системами ресурсов.

    В Боливии недавняя политика по изменению формального статуса различных типов местных сообществ будет изучена с помощью базы данных lFR1. Он также предоставит местным пользователям и правительственным чиновникам обратную связь о сравнительной эффективности различных типов лесных учреждений и в динамике.

    После того, как данные были проанализированы на местном уровне, они будут переданы другим членам сети, чтобы можно было провести систематический межстрановой анализ. Информация, полученная и используемая этой сетью, будет использоваться для изучения предположений, сделанных на основе предыдущих исследований режимов общей собственности и институционального анализа против дизайна в более общем плане.

    Дальнейшее расширение сети будет зависеть от наличия финансирования и договоренностей, посредством которых эта исследовательская программа может предоставить важную и своевременную информацию, имеющую большое значение для лесопользователей, государственных должностных лиц и ученых в конкретном регионе.

    Запросы на дополнительную информацию об исследовательской программе IFRI и сети сотрудничающих центров следует направлять д-ру Элинор Остром, содиректору. Семинар по политической теории и анализу политики, Университет Индианы, 513 North Park Street. Блумингтон, Индиана, США, 47808-3895.

    Муравейник, используемый как источник пищи в Уганде

    Границы ресурса должны быть четкими . Как естественные физические границы леса, так и юридические границы леса конкретного сообщества должны быть четко определены и определены. Четко обозначенные или даже хорошо понятные границы могут стать недорогой заменой ограждению. Действительно, ограждение может быть эффективным барьером против некоторых животных, но не против людей, которые могут перелезть через большинство заборов и, в любом случае, приобрести кусачки для проволоки и пилы. Те, кто вторгаются на территорию другого человека, знают, что они это делают, и те, кто подвергается вторжению, могут легко доказать, что на них вторглись.

    Критерии членства в группе правомочных пользователей ресурса должны быть четкими . Группа пользователей должна быть в твердом согласии относительно того, кто ее члены, и, вероятно, будет лучше, если критерии допуска к членству в этой группе не позволят количеству подходящих пользователей быстро увеличиваться. Многие швейцарские деревни ограничивают право на участие в программе для лиц, которые живут в деревне и покупают доли в Альпах, поэтому новые жители должны найти акции для покупки, а владельцы акций, которые покидают деревню, обнаруживают, что в их интересах продать свои доли, потому что они не могут осуществлять свои деревенские права из других мест.Таким образом, размер подходящей группы пользователей остается стабильным с течением времени. Японские деревни обычно предоставляют право на участие и долю в урожае домохозяйствам, а не отдельным лицам, а также могут ограничивать членство давно сложившимися «основными» домохозяйствами, а не «филиальными» домохозяйствами. Эти методы гарантируют, что никаких особых преимуществ не будет у больших домохозяйств, разделенных домохозяйств или вновь прибывших. Сообщества могут быть менее строгими — на свой страх и риск — в отношении определения права на членство в группе пользователей. Вондал (1987) описывает индонезийскую деревню, коммунальные ресурсы которой находятся в состоянии стресса отчасти потому, что сообщество открывает членство в группе пользователей не только для всех жителей деревни, но и для всех родственников в соседних деревнях.Таким образом, эта группа пользователей быстро расширилась, без разработки метода, позволяющего сопоставить ее размер или совокупный спрос на ресурсы с возможностями системы ресурсов.

    Пользователи должны иметь право изменять свои правила использования с течением времени. Негибкие правила хрупки и, следовательно, хрупки и могут поставить под угрозу хорошо организованный режим общей собственности. В великодушной, но необдуманной попытке распространить юридическое признание на режим общей собственности на леса и пастбища в Пенджабе, британские власти решили кодифицировать все правила использования ресурсов в различных системах.Нежелательным последствием было замораживание правил использования, которые действительно должны были оставаться гибкими. Пользователи ресурсов первыми обнаруживают признаки ухудшения состояния и восстановления ресурсов, поэтому они должны иметь возможность корректировать правила с учетом экологических изменений и новых экономических возможностей. Например, японские деревни, которые сохранили полное право собственности на свои общие земли, могут не только изменять правила регулярного использования по своему усмотрению, но также могут свободно пользоваться привлекательными коммерческими возможностями.Они могут нанимать лесорубов, чтобы очищать одну пятидесятую часть горы каждый год в течение 50 лет. Они могут «управлять» лесом ради коммерчески ценных бамбуковых или фруктовых деревьев. Они могут сдавать в аренду права на землю отелям и горнолыжным курортам. Они даже могут свободно продавать общинные земли единогласно, если они пошли пожинать прирост капитала на дорогих землях.

    Правила использования должны соответствовать тому, что может выдержать система, и должны быть экологически безопасными, чтобы допускать погрешность .Похоже, что успешные группы пользователей предпочитают экологически безопасное использование, возможно, чтобы дать себе запас на случай чрезвычайных ситуаций. Японские сельские жители в районе горы Фудзи сознательно злоупотребляли своими обычными лесами во время депрессии 1930-х годов, убирая больше корма для вьючных лошадей и больше древесины для древесного угля, чем можно было бы заготовить на устойчивой основе, но они также знали, что они и само обыкновенное — могли себе это позволить в такой временной чрезвычайной ситуации именно потому, что в хорошие времена они были намеренно консервативны.Общее было одновременно неотъемлемой частью повседневной жизни и резервной системой, поддерживаемой в резерве. Когда ученые-лесники сказали жителям непальских деревень, что их лес легко переносит вырубку как опавшей листвы, так и растопки, они отвергли этот совет и решили вместо этого вообще запретить вырубку дров, поскольку они опасались, что любая форма рубки леса может угрожать всему населению. лиственных деревьев и, таким образом, могут сократить количество опавшей листвы, которую они ценили так же, как корм и удобрения (Arnold and Campbell, 1986).

    Правила использования должны быть ясными и легко реализуемыми . Режимы общей собственности часто устанавливают количественные ограничения на количество различных продуктов, которые отдельный пользователь может извлекать из различных зон леса, но это означает, что предполагаемое нарушение требует тщательного измерения, взвешивания и обсуждения между пользователем ресурсов и охранником. Иногда другие правила проще понять и обеспечить их соблюдение. Ограничения на оборудование, которое пользователь берет в лес, могут быть столь же эффективными в ограничении лесозаготовок, а также могут быть более простыми в применении.Наличие слишком большой пилы или вьючного животного вместо рюкзака может быть нарушением даже до того, как человек начнет резать. Даты открытия и закрытия похожи: находиться в лесу в межсезонье просто недопустимо, каким бы поводом ни было. Четкие обязательные правила облегчают жизнь пользователям ресурсов, а также мониторам, представляющим группу пользователей, а также сокращают недопонимание и конфликты.

    Нарушение правил использования должно контролироваться и наказываться .Очевидно, что правила работают только тогда, когда они соблюдаются. Агравал (1992) обнаружил, что общины в Раджастане сильно различаются по степени, в которой они выделяют деревенские ресурсы на обеспечение правопорядка, особенно на наем охранников или назначение сельских жителей на охрану по схеме ротации. Было обнаружено, что общины со здоровыми общими лесами перерабатывали собранные ими штрафы для обеспечения своих охранников.

    Распределение прав принятия решений и прав использования между совладельцами общинного фонда не обязательно должно быть эгалитарным, но должно рассматриваться как «справедливое». Если какая-либо подгруппа чувствует себя обманутой — лишенной «адекватного» доступа или «справедливой» доли по сравнению с другой подгруппой, она не желает участвовать в принятии решений, не желает вкладывать средства в поддержание или защиту общин и мотивирована на разрушать общественное достояние.

    Необходимо разработать недорогие и быстрые методы разрешения мелких конфликтов. Успешные режимы общей собственности предполагают, что между пользователями часто будут возникать небольшие разногласия, и предоставляют возможности для озвучивания этих разногласий и разрешения конфликтов путем компромисса.

    Учреждения для управления очень большими системами должны быть многоуровневыми, со значительными полномочиями, передаваемыми мелким компонентам. Большой лес может использоваться многими разными сообществами, некоторые из которых часто контактируют друг с другом, а некоторые — нет. Казалось бы, необходимость управлять большим лесом как единым целым противоречит необходимости предоставить каждому сообществу пользователей этого леса некоторую степень независимости. Вложение разных групп пользователей в пирамидальную организацию, по-видимому, является одним из способов разрешения этого противоречия, обеспечивая одновременно независимость и координацию.Наиболее успешные модели гнездования исходят от ирригационных систем, обслуживающих одновременно тысячи людей.

    Информация из базы данных общего имущества доступна в электронном виде

    К. Гесс

    Семинар по политической теории и анализу политики недавно сделал доступными в электронной форме многие из своих уникальных библиографических баз данных по лесному хозяйству и общим ресурсам. Эти базы данных содержат тома 1 и 2 Библиографии ресурсов общего пула и коллективных действий (1989-1992 гг.) Фентона Мартина (также доступны в печатном виде) и тома 3 «Ресурсы общего пула и коллективные действия» (1994 г.) и «Ресурсы лесного хозяйства и коллективные действия» ( 1994) Шарлоттой Хесс.Объединенные базы данных содержат более 10 500 ссылок. Forestry Resources — самая большая из этих баз данных, содержащая 2 500 ссылок.

    Эти базы данных теперь хранятся на суслике Университета Индианы (тип компьютерного программного обеспечения) по простому протоколу и могут быть доступны любому, у кого есть доступ в Интернет.

    Программное обеспечение Gopher может быть получено через анонимный протокол передачи файлов (FTP) из архива Университета Миннесоты на .

    · Для доступа к этим базам данных

    — подключиться к: lib-gopher.lib.indiana.edu порт 3080
    или
    — подключиться к: gopher.idiana.edu порт 70

    и далее, путь по меню:

    ® Другие суслики IU

    ® Практикум по политической теории и анализу политики gopher

    Базы данных также доступны в универсальном локаторе ресурсов в Интернете (URL):

    — gopher: // lib-gopher.lib.indiana.edu: 3080/1

    За дополнительной информацией обращайтесь:
    Charlotte Hess
    Workshop Research Library
    Workshop in Polit Theory and Policy Analysis
    513 North Park Street, Bloomington Ind., USA 47408
    E-mail [адрес электронной почты защищен]

    Необходимо признать, что некоторые режимы общей собственности не работают и что другие институциональные механизмы также могут работать эффективно.Но было бы серьезной ошибкой отвергать режимы общей собственности как пережитки прошлого, по сути своей неработающие или несовместимые с современным обществом. Теоретические аргументы и примеры, приведенные выше, указывают на то, что существуют обстоятельства, при которых режимы общей собственности могут быть вполне подходящими, и на самом деле существует множество задокументированных случаев, когда лесопользователи сами создавали институты, соответствующие этим выводам. Но все еще существует много пробелов в знаниях и информации о влиянии различных институтов на состояние лесов.Вместо того, чтобы разрушать или создавать институты волей-неволей, необходимы постоянные усилия по увеличению объема информации на основе попыток снизить темпы обезлесения и утраты биоразнообразия во всем мире.

    Агравал, А . 1992. Риски, ресурсы и политика: исследования институтов и использования ресурсов из Индии. Дарем, Северная Каролина, Университет Дьюка (диссертация).

    Agrawal, A. 1994. Правила, создание и нарушение правил: изучение соответствия между системами правил и использованием ресурсов.В E. Ostrom, R. Gardner & J. Walker, eds. Правила, игры и общие ресурсы . Анн-Арбор, EE.UU., University of Michigan Press.

    Алчиан, А.А. & Демсец, Х. 1973. Парадигма прав собственности. J. Econ. Hist. , 33 (1): 16 — 27.

    Андерсон, Т.Л. & Hill, P.J. 1977. От свободной травы к заборам: преобразование общин американского Запада. В Г. Хардин и Дж. Баден, ред. Управление общим достоянием. Сан-Франциско, EE.UU., W.H. Фримен.

    Арнольд, J.E.M. И Кэмпбелл, Дж. 1986. Коллективное управление холмистыми лесами в Непале: проект развития общинного лесного хозяйства. В Национальном исследовательском совете, под ред. Proc. Конф. Управление ресурсами общей собственности . Вашингтон, округ Колумбия, National Academy Press.

    Berkes, F . 1992. Успехи и неудачи в морском прибрежном рыболовстве Турции. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П.Peters, J.L. Gilles, R.J. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

    Беркес, Ф., Фини, Д., Маккей, Б.Дж. и Ачесон, Дж. М. 1989. Преимущества общин. Nature, 340: 91 — 93.

    Blomquist, W. 1992. Разделение вод: управление грунтовыми водами в южной Калифорнии. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

    Bromley, D.W. И Чернеа, М. 1989. Управление общими природными ресурсами: некоторые концептуальные и операционные ошибки. Документ для обсуждения Всемирного банка № 57. Вашингтон, округ Колумбия, Wold Bank.

    Бромли, Д.В., Фини, Д., Маккин, М.А., Петерс, П., Жиль, Дж. Л., Окерсон, Р.Дж., Рунге, К.Ф. И Томсон, Дж. , ред. 1992. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

    Чичильнский, Г. 1994. Биоразнообразие и экономические ценности. Резюме доклада, представленного на конференции по биологическому разнообразию: изучение сложностей, 25-27 марта, Тусон, EE.UU, Университет Аризоны (неопубликованный).

    Коуз, Р. 1937. Сущность фирмы. Economica, 4 (16): 386 — 405.

    Коуз Р. 1960. Проблема социальных издержек.J Law Econ. , 3: 1 — 44.

    Де Алесси, Л. 1980. Экономика прав собственности: обзор доказательств. Res. Law Econ ., 2 (1): 1-47.

    Де Алесси, L . 1982. О природе и последствиях частных и государственных предприятий. Миннесота Law Rev. , 67 (1): 191-209.

    Демсец, Х. 1967. К теории прав собственности. Am. Экон. Ред. , 57: 347 — 359.

    ФАО . 1992. Структура для анализа институциональных стимулов в общинном лесном хозяйстве. Записка Сообщества по лесному хозяйству № 10. Рим.

    Фини Д., Беркс Ф., Маккей Б.Дж. и Ачесон Дж. М. . 1990. Трагедия общества: двадцать два года спустя. Human Ecol. , 18 (1): 1 — 19.

    Фокс, J . 1993. Лесные ресурсы в непальской деревне в 1980 и 1990 годах: положительное влияние роста населения. Mountain Res. Дев., 13 (1): 89 — 98.

    Glaser, C .1987. Режимы общей собственности на швейцарских альпийских лугах. Доклад представлен на конференции по сравнительному институциональному анализу, 19-23 октября, Межуниверситетский центр последипломных исследований, Дубровник, Югославия. (неопубликовано)

    Гордон, Х.С. . 1954. Экономическая теория ресурса общей собственности: рыболовство. J. Polit. Экон. , 62: 124-142.

    Хардин, Г .1968. Трагедия общества. Science, 162: 1243-1248.

    Хардин, G .1994. Трагедия неуправляемого достояния. Trends Ecol. Evol., , 9: 199.

    Johnson, R.N. & Libecap, G.D. 1982. Проблемы заключения контрактов и регулирование: случай рыболовства. Am. Экон. Ред. , 72 (5): 1005 — 1023.

    Kiser, L. & Ostrom, E .1982. Три мира действия: метатеоретический синтез институциональных подходов.В Э. Остром, изд. Стратегии политического исследования , p. 179 — 222. Беверли-Хиллз, Калифорния, EE.UU., Sage.

    Libecap, G.D. 1989. Заключение договоров о правах собственности. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

    Локк, Дж. . 1965. В собственности. Два трактата о правительстве , Глава V, Второй Treaatise ( Очерк об истинном оригинале, масштабах и конце гражданского правления . Лондон, Mentor.

    Маккин, М.А . 1992a. Управление традиционными общинными землями (Ириаичи) в Японии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика . Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

    McKean, M.A. 1992b. Успех на общем достоянии: сравнительный анализ институтов управления ресурсами общей собственности. J. Theor.Полит ., 4 (3): 247 — 282.

    Млиллер, Г.Дж. 1993. Управленческие дилеммы: политическая экономия иерархии . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

    Сетка, R.McC. 1981. Балансировка на альп . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

    Север, округ Колумбия . 1990. Институты, институциональные изменения и экономические показатели. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

    Северный, д.К. и Томас, Р. П. . 1973. Возвышение западного мира. Новая экономическая история. Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

    Окерсон Р. 1986. Модальное окно для анализа проблем общей собственности. В Национальном исследовательском совете, под ред. Proc. Конф. Ао Управление имущественными ресурсами, стр. 13 — 30. Вашингтон, округ Колумбия, National Academy Press.

    Остром, E . 1986. Программа изучения институтов. Общественный выбор, 48: 3 — 25.

    Остром, E . 1990. Управление общим достоянием: эволюция институтов коллективных действий . Нью-Йорк, издательство Кембриджского университета.

    Остром, E . 1992. Ремесленные учреждения для самоуправляемых оросительных систем. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

    Остром Э., Гардуэр Р. и Уокер, 1. 1994. Правила, игры и общие ресурсы. Анн-Арбор, EE.UU., University of Michigan Press.

    Runge, C.F. 1981. Внешние эффекты общей собственности: изоляция, гарантия и истощение ресурсов в контексте традиционного выпаса скота. Am. J. Agric. Экон., 63: 595-606.

    Рунге, C.F. . 1984. Стратегическая взаимозависимость в моделях прав собственности. Am. J. Agric. Econ ., 66: 807-813.

    Рунге, C.F. . 1992. Общая собственность и коллективные действия в экономическом развитии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А. Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика . Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

    Шлагер Э. и Остром Э. 1992. Режимы прав собственности и природные ресурсы: концептуальный анализ. Land Econ. , 68 (3): 249-262.

    Schlager, E. & Ostrom, E . 1993. Режимы прав собственности и прибрежное рыболовство: эмпирический анализ.В T.L. Андерсон и Р. Симмонс, ред. Политическая экономия обычаев и культуры: неформальные решения проблемы общин. Ланхэм, штат Мэриленд, Роуман и Литтлфилд.

    Скотт, г. н.э. 1955. Рыболовство: цели единоличной собственности. J. Polit. Экон ., 63: 116–124.

    Тан, С.Ю. . 1992. Институты и коллективные действия: самоуправление в ирригации . Сан-Франциско, Калифорния, Издательство Института современных исследований.

    Vondal, P.J . 1987. Обычные болота юго-восточного Борнео: многократное использование, управление и конфликты. В B.J. McCay & J.M. Acheson, eds. Вопрос общего достояния: культура и экология коммунальных ресурсов. Tucson, EE.UU., University of Arizona Press.

    Уэйд, R . 1992. Общее — управление ресурсами в деревнях южной Индии. В D.W. Бромли, Д. Фини, М.А.Маккин, П. Петерс, Дж.Л. Жиль, Р.Дж. Окерсон, К.Ф. Рунге и Дж. Т. Томсон, ред. Заставить общественное достояние работать: теория, практика и политика. Сан-Франциско, EE.UU., Издательство Института современных исследований.

    Ян Т.С. . 1987. Права собственности и конституционный порядок в имперском Китае. Департамент политологии, Университет Индианы, Блумингтон, EE.UU. (Тезис).


    Общее имущество | Ассоциация домовладельцев Reata Place

    СТАТЬЯ II


    ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

    2.01 Передача общего имущества.

    (a) Заявитель может время от времени передавать Ассоциации или предоставлять сервитуты Ассоциации, без каких-либо затрат для Ассоциации и в соответствии с настоящим Разделом, недвижимое и личное имущество для общего пользования и для удовольствия Владельцев. (такая недвижимая и личная собственность в дальнейшем совместно именуется «Общая собственность») и, в пределах, изложенных в настоящей Декларации, широкой общественности. Настоящим Ассоциация заключает договор и соглашается принимать от Заявителя все такие передачи Общего имущества.

    (b) Заявитель предполагает, что Заявитель будет передавать Ассоциации Общее имущество для доступа, въезда и выезда как транспортных средств, так и пешеходов, а также в целях ландшафтного дизайна и безопасности. Заявитель может по собственному усмотрению Декаранта модифицировать, изменять, увеличивать, уменьшать или иным образом изменять Общую собственность (или ее использование), которую предполагается передать Ассоциации в соответствии с настоящим подразделом (b) настоящего Раздела. 2.01 в любое время до передачи такого Общего имущества Ассоциации.

    (c) В дополнение к собственности, описанной в подразделе (b) настоящего Раздела 2.01, Заявитель может передать Ассоциации в соответствии с настоящим Разделом 2.01 такое другое недвижимое и личное имущество, которое Заявитель может счесть необходимым или надлежащим. для достройки Подразделения.

    (d) Невзирая на любую правовую презумпцию об обратном, право собственности и все права на любую часть Имущества, принадлежащего Заявителю и обозначенного как Общая собственность или предназначенного для общественного пользования, сохраняются за Заявителем до того времени, то же самое должно быть передано в Ассоциацию или в любой муниципалитет или другой правительственный орган, агентство или орган.

    2.02 Право пользования. Каждый Собственник имеет право и сервитут на использование Общей собственности, это право является сопутствующим и переходит с правом собственности на каждый Лот при передаче; при условии, однако, что ни один Владелец не будет совершать никаких действий, которые препятствуют свободному использованию и пользованию моей Общей собственностью всеми другими Владельцами. Ассоциация может разрешить лицам, не являющимся Владельцами, использовать часть или всю Общую собственность с учетом таких ограничений и на таких условиях, которые она может время от времени устанавливать.Право и возможность пользования, предоставленные или разрешенные настоящим Разделом 2.02, могут быть приостановлены Ассоциацией, как предусмотрено в Разделах 2.03 (e) и 3.06.

    2.03 Права ассоциации. Права и привилегии, предоставленные в Разделе 2.02 настоящего Соглашения, должны регулироваться правом и, если применимо, обязанностью Ассоциации, действующей через Правление:

    (a) обнародовать правила и положения, касающиеся использования, работы и содержание Общего имущества;

    (b) занимать деньги с целью осуществления деятельности Ассоциации, включая приобретение, строительство, улучшение, оснащение и обслуживание Общей собственности, а также в целях обременения этим доверительным актом, ипотекой или иным обеспечительный интерес в отношении любой или всей собственности Ассоциации, включая Общую собственность и доходы от оценок, сборов с пользователей и других источников; и при условии, однако, что в течение периода, когда Заявитель имеет право назначать членов Правления, Ассоциация не должна предоставлять или передавать кому-либо какие-либо ипотечные, доверительные акты или другие обеспечительные интересы в Общей собственности или в ней, составляющей недвижимое имущество. имущество без утверждения Заявителем и двумя третями (2/3) голосов Участников, которые присутствуют лично или по доверенности и голосуют на собрании Участников, должным образом проведенном в соответствии с Уставом Ассоциации;

    (c) предоставлять сервитуты или права проезда в отношении Общей собственности любому муниципалитету или другому правительственному органу, агентству или органу власти; в любое квазигосударственное агентство; или любой коммунальной компании или системе кабельного телевидения;

    (d) посвящать или передавать всю или любую часть Общей собственности или долей в ней любому муниципалитету или другому правительственному органу, агентству или органу для таких целей и при соблюдении таких положений и условий, которые могут быть согласованы Ассоциацией и таким грантополучателем , включая положение о том, что такое имущество или интерес, если такое посвящение или передача одобрены двумя третями (2/3) голосов Участников, присутствующих лично или по доверенности и голосующих на собрании Участников, которое проводится должным образом в соответствии с Уставом Ассоциации перестать подпадать под действие настоящей Декларации или всех или любой части Ограничений, пока они находятся в ведении любого такого муниципалитета или другого государственного органа, агентства или органа;

    (e) приостановить в соответствии с Разделом 3.06, право голоса любого Члена и · право пользования, предоставленное или разрешенное Разделом 2.02;

    (f) продавать, сдавать в аренду или иным образом передавать все или любую часть своей собственности и интересов в ней;

    (g) обеспечивать соблюдение всех применимых положений действующих соглашений Ассоциации, касающихся Общей собственности или любой ее части,

    (h) поддерживать любые и все ландшафтные работы, ранее установленные Заявителем, в той степени, в которой такое озеленение не является иным образом поддерживается соответствующим округом и / или муниципальным образованием, имеющим юрисдикцию над дорогами округа Таррант, штат Техас;

    (i) заключать договор от имени всех Лотов на вывоз мусора и мусора и взимать с Владельца каждого Лота его пропорциональную долю его стоимости, такая пропорциональная доля определяется путем деления количества обслуживаемых Лотов на общую стоимость предоставления такого вывоза мусора и мусора.Если Ассоциация принимает такое решение, плата за вывоз мусора и вывоза мусора с каждого Владельца будет добавляться к оценкам, описанным в настоящем документе; и

    (j) заключить договор от имени всех Лотов на услуги службы безопасности и / или службы скорой медицинской помощи и взимать с Владельца каждого Лота его пропорциональную долю в их стоимости, такая пропорциональная доля определяется путем деления количества Лотов. входит в общую стоимость обеспечения такой службы безопасности и / или службы скорой медицинской помощи.Если Ассоциация принимает такое решение, плата с каждого Владельца за услуги службы безопасности и / или службы скорой медицинской помощи будет добавляться к оценкам, описанным в настоящем документе.

    2.04 Передача декларантом общего имущества ассоциации. Заявитель может передать или передать Ассоциации любую личную собственность и любую улучшенную или неулучшенную собственность, право аренды, сервитут или другие имущественные права, которые подпадают или могут подпадать под условия настоящей Декларации. Такая передача должна быть принята Ассоциацией, и после этого собственность станет Общей собственностью, которая будет находиться в ведении Ассоциации в интересах всех ее Членов.

    2,05 Виды общего имущества. Во время передачи любого недвижимого имущества или предоставления сервитута Заявителем Ассоциации для использования в качестве Общей собственности Заявитель должен указать в акте передачи или сервитута, что такая недвижимость должна быть Общей собственностью, и далее может обозначать в передаточном акте или сервитуте конкретную или общую цель или цели, для которых может использоваться такая недвижимость или любая ее часть. Такое недвижимое имущество или его часть не может использоваться для каких-либо иных целей или целей без предварительного письменного согласия Заявителя.

    2,06 Передача права пользования. Любой Владелец может делегировать членам своей семьи или арендаторам, проживающим на Участке, в соответствии с Уставом свое право использовать и пользоваться Общей собственностью.

    2.07 Текущие и прочие общие расходы. Ассоциация должна поддерживать и содержать в хорошем состоянии Общую собственность, включая, помимо прочего, все ландшафтные работы и улучшения, расположенные на Общей собственности. В дополнение к обслуживанию Общей собственности Ассоциация обязана поддерживать, ремонтировать и заменять, при условии наличия действующей на тот момент страховки, все частные приводы (как указано на зарегистрированной плате или иным образом), а не только для использование каждого отдельного Владельца, включая, помимо прочего, всю траву, деревья, кустарники или другие насаждения, тротуары, заборы, стены, уличные фонари, скамейки, урны для мусора, спринклерные системы, информационные и направленные уличные указатели, установленные Заявителем, ворота безопасности, а также любые другие благоустройства или улучшения, расположенные вдоль или в пределах таких частных подъездных путей, а также любую другую собственность, которую Декларант определяет как обязательство по техническому обслуживанию Ассоциации посредством поправки к данной Декларации.Кроме того, Ассоциация должна поддерживать, ремонтировать и заменять, в той мере, в какой это разрешено применимым государственным органом, с учетом действующей на тот момент страховки, всю траву, деревья, кустарники или другие насаждения, тротуары, заборы, стены, уличные фонари, скамейки, урны для мусора, спринклерные системы, информационные указатели и указатели, установленные Заявителем, ворота безопасности и любые другие благоустройства или улучшения, расположенные вдоль или на выделенных полосах проезда и которые были установлены Заявителем.Вышеупомянутое техническое обслуживание должно выполняться в соответствии со Стандартом для подразделов. Кроме того, Ассоциация несет ответственность за все коммунальные платежи, понесенные из-за уличных фонарей, ворот безопасности и спринклерных систем, установленных на Общей собственности или около нее, и уплачивает все страховые взносы, относящиеся к любой части Общей собственности или связанные с ней. Имущество. Ассоциация также имеет право, но не обязательство, поддерживать и предоставлять услуги для другого имущества, не принадлежащего Ассоциации, независимо от того, находится ли оно в границах Подразделения или за их пределами, а также заключать сервитуты и соглашения о разделении затрат в отношении такое имущество, если Правление определило, что это принесет пользу Владельцам.

    2,08 Инспекция города Бенбрук. Ассоциация обязана связываться с инспекционным отделом города Бенбрук каждые два (2) года или по мере необходимости с момента строительства, чтобы запланировать инспекцию с привлечением городского персонала и / или назначенного им представителя Общего имущества.

    2.09 Техническое обслуживание города Бенбрук. Город Бенбрук может взять на себя обязанность по выполнению всех обязательств по содержанию Ассоциации, если Ассоциация распускается, не выполняет или отказывается выполнять свои обязательства по содержанию.Город Бенбрук может использовать непогашенный остаток в Резервном фонде обслуживания улиц и территорий общего пользования, как определено ниже, для того, чтобы сделать улицы Подразделения, дороги и их улучшения (включая уличные фонари и дорожные знаки) пригодными для общественного пользования. В случае, если непогашенный остаток в Резервном фонде обслуживания улиц и мест общего пользования недостаточен для покрытия этих расходов, город Бенбрук может взимать оценку с каждого лота в счет затрат на выполнение обязательств по обслуживанию.

    2.10 Возмещение ущерба городу. Ассоциация возместит убытки, обезопасит и защитит город Бенбрук, его должностных лиц, агентов и сотрудников от любых претензий, судебных исков, судебных издержек или оснований исков любого характера, реальных или предполагаемых, предъявленных в или в связи с какими-либо телесными повреждениями или повреждениями людей или собственности, включая смерть, возникшие в результате или каким-либо образом связанные со строительством, техническим обслуживанием или эксплуатацией Общей собственности.

    Назад Вперед

    Руководство по использованию общего имущества

    Руководство по использованию общих свойств

    Владельцы участков Sherman Woods также владеют равными долями в двух значительных активах, обычно называемых «общей собственностью», или «участком пляжа» и «теннисным кортом». Эти свойства доступны для использования и удовольствия жителей и их гостей. Все владельцы в Sherman Woods платят повышенные налоги на свои дома вместо отдельного налога на общую собственность. Стоимость этой собственности, особенно пляжа, оказывает значительное положительное влияние на стоимость нашей собственности и общее качество жизни в нашем районе.

    Для того, чтобы получить от этой собственности максимальное удовольствие и выгоду для всех жителей, признано, что руководящие принципы использования этой общей собственности более крупными группами (в качестве гостей проживающего собственника недвижимости) соответствуют интересам всех жителей Шерман Вудс. . Совет директоров обновил Правила пользования общим имуществом. (ранее назывался «Гид для больших вечеринок»)

    (только для справки)

    Рекомендации были предложены следующим образом:

    1.Всегда будьте внимательны к своим соседям, используя общие свойства для любых целей. Уважайте пожелания жителей, которые попросили зарезервировать общую собственность для их особого назначения.

    2. Когда резидент планирует какое-либо групповое мероприятие, его просят рассмотреть и запланировать следующее…

    * Наличие парковки

    * Вывоз мусора (если он не помещается в контейнерах на бульваре, отвезти мусор домой)

    * Вернуть столы и скамейки в исходное положение

    * Тушить пожар водой

    * Возврат складных столов, палаток (палаток), чистых и сухих, если использовались

    * Стекло нельзя брать с собой на пляж

    3.Член совета директоров должен быть уведомлен, если какой-либо житель планирует пригласить 25 или более гостей на мероприятие с использованием общей собственности. Это уведомление предназначено для связи и планирования, координации ирригации и использования электроэнергии, чтобы избежать противоречий в планах использования одних и тех же сооружений и гарантировать, что использование собственности доступно в максимальной степени для большинства жителей. Жители несут ответственность за своих гостей.

    4. Снизьте уровень шума до уровня, который не будет влиять на соседние дома после 22:00

    5.Если житель желает иметь переносной туалет для работы на общем участке, его необходимо разместить как можно ближе к дню мероприятия и забрать его в тот же день или самое позднее на следующее утро после мероприятия. Большинство поставщиков указали, что они будут предоставлять эту услугу, и многие из них предоставляют малозаметные устройства в нейтральных тонах без рекламы. Пожалуйста, запросите этот тип. На пляжном участке устройство следует разместить в конце Эдисона или Ла Саль, на одной линии с дорогой. На центральном участке он должен быть как можно ближе к навесу для хранения.Если житель решает поставить переносной туалет в своем доме, пожалуйста, поставьте его подальше от дороги.

    Самое главное, пользуйтесь общей недвижимостью безопасно и с вниманием к своим соседям.

    Определение терминов ассоциации владельцев общей собственности

    Когда дело доходит до вашей ассоциации владельцев собственности, существует множество терминов, которые могут быть новыми или, возможно, неясными. Просматривая соответствующие документы и регулирующие контракты, вы должны понимать язык, используемый для полного понимания того, что требуется.

    Существует ряд различных терминов, используемых при ссылке на кондоминиум или общественную ассоциацию, например, ассоциация домовладельцев (HOA), ассоциация владельцев собственности (POA), ассоциация владельцев квартир (UOA) и ассоциация сообществ (CA).

    Проработав 25 лет в отрасли, я заметил несколько часто задаваемых вопросов, касающихся терминологии. Вот определения терминов ассоциации владельцев общей собственности:

    Что такое ассоциация домовладельцев и кондоминиумов?

    Это корпорация, зарегистрированная в штате и управляемая должным образом избранным советом директоров.Большинство ассоциаций зарегистрировано как некоммерческие корпорации. Его цель — поддерживать все общие области и управлять сообществом в соответствии с положениями регулирующих правовых документов: деклараций или договоренностей, условий и ограничений (CC&R), подзаконных актов и учредительных документов. Корпорация получает финансовую поддержку от всех членов ассоциации домовладельцев или кондоминиумов. Членство является автоматическим и обязательным.

    Каковы подзаконные акты?

    Устав представляет собой руководящие принципы деятельности товарищества домовладельцев или кондоминиумов.Устав определяет обязанности различных офисов совета директоров; как будут проходить выборы; сроки директоров; право голоса членов; необходимые встречи и уведомления о встречах; и главный офис ассоциации, а также другие конкретные элементы, которые необходимы для ведения ассоциации как бизнеса.

    Что такое CC & R?

    Заявление о заветах, условиях и ограничениях (CC&R или DCCR) — это руководящие правовые документы, устанавливающие руководящие принципы деятельности планируемого сообщества или кондоминиума.CC&R был зарегистрирован первоначальным застройщиком в округе, в котором расположена недвижимость, и включен в право собственности на вашу собственность. Несоблюдение CC&R может повлечь за собой наложение штрафа на владельца собственности ассоциацией.

    Чем занимается совет директоров?

    В полномочия и обязанности совета входят: устанавливать и собирать ежегодные взносы; использовать и расходовать собранные оценки для эксплуатации, обслуживания, ремонта, замены, модификации, ухода, управления и сохранения общих частей; закупать, поддерживать и оплачивать страховые взносы; договор и прекращение управления ассоциацией; изменять и дополнять правила и положения, регулирующие использование мест общего пользования; закупить оборудование; и больше.

    Что такое общая площадь?

    Общая территория обозначается на зарегистрированной площадке сообщества как земля и общественные активы, которые не продаются индивидуальному собственнику. В запланированном сообществе общие части принадлежат ассоциации, где, как и в ассоциации кондоминиумов, общие части принадлежат всем владельцам в безраздельных интересах. Вы также увидите термин «ограниченные зоны общего пользования». Ограниченная общая площадь — это общая территория, предназначенная для исключительного использования меньшему количеству владельцев ассоциации.

    Какова моя оценка?

    Оценка представляет собой периодическую сумму, причитающуюся с каждого владельца для покрытия операционных расходов на общую площадь или территории и для обеспечения резервных фондов для замены общих помещений в будущие годы. Ваши оценки должны быть выполнены первого числа месяца (или квартала, или раз в полгода, или ежегодно, как указано в руководящих документах). Выписки обычно отправляются для оценки в качестве напоминания о причитающейся сумме.

    Что такое совет директоров?

    Ассоциация домовладельцев или кондоминиумов является корпорацией и, следовательно, руководящим органом, который обязан контролировать ее бизнес.Совет директоров избирается собственниками собственности или иным образом, как указано в уставе. Ограничения и ограничения полномочий совета директоров изложены в руководящих документах ассоциации.

    Кто декларант?

    Компания-разработчик, ее преемники и правопреемники.

    Чем занимается управляющая компания?

    Совет директоров нанимает профессиональную управляющую компанию для надлежащего содержания общих частей и ведения дел ассоциации.Управляющая компания предоставляет такие услуги, как: сбор оценок; надзор за субподрядчиками; получение заявок на субподрядные услуги; предоставление финансовых отчетов и отчетов о сборе, а также обслуживание общей информационной службы для решения проблем; общение с собственниками и советом директоров; и выступая в качестве советника. Управляющая компания подчиняется непосредственно совету директоров, и все решения принимаются большинством голосов совета директоров. (Обратите внимание, что услуги, предоставляемые управляющей компанией, будут зависеть от индивидуальных соглашений между управляющей компанией общественной ассоциации и клиентской ассоциацией.)



    Если вы хотите узнать больше, пожалуйста, изучите раздел «Основы совместной жизни» на панели инструментов вашей доски.

    Аренда общей собственности — Адвокаты по планированию недвижимости Сан-Диего

    · Что такое общая аренда?
    Общая аренда — это владение недвижимостью между двумя или более людьми. Каждый из владельцев владеет определенной долей собственности, называемой неделимой долей. Безраздельный интерес означает, что каждый совместно арендатор владеет частью собственности, но невозможно определить, какой частью он или она владеет.
    Все владельцы общей собственности имеют право пользоваться ею и владеть ею в течение своей жизни, независимо от того, какой процент принадлежит каждому лицу. Если не будет достигнуто иное соглашение, общие арендаторы могут отдать или продать свою долю в собственности. Обычно в отношении своей собственности общие арендаторы очень похожи на единоличных собственников.
    Они также могут оставить свой интерес к собственности любому, кого они выберут после своей смерти.

    · Имеет ли общая аренда право на наследство?
    No.Имущество, принадлежащее общим арендаторам, не переходит автоматически к оставшимся владельцам. Если вы и двое ваших братьев и сестер владеете домиком в горах в качестве общих арендаторов, у вас будет законное право на неразделенную одну треть домика. Вы не только свободны распоряжаться своим интересом к каюте, как вы решите в течение своей жизни; вы также можете передать свои проценты в случае вашей смерти своим бенефициарам по вашему завещанию, доверию или по завещанию, если у вас нет официального плана по наследству.

    · Каковы некоторые преимущества владения собственностью в качестве общих арендаторов?
    Как и единственный собственник, общий арендатор считается контролирующим свою долю в собственности.Каждый арендатор имеет право отдать или продать свою долю в собственности и оставить ее тому, кому он или она выберет в случае смерти.
    Доля долей владения недвижимостью получает увеличение стоимостной базы для целей налогообложения. Например, если два арендатора совместно владеют земельным участком и один из них умирает, доля умершего в собственности будет повышена, а доля оставшегося арендатора — нет.

    · Каковы недостатки владения собственностью в качестве общих арендаторов?
    Имущество, находящееся во владении общих арендаторов, может подпадать под действие завещания как при жизни, так и после смерти, если владелец становится инвалидом или умирает.Это может привести к ненужным расходам и задержкам. Публичный характер процесса завещания может также вызвать проблемы для владельца или для лица, которое в конечном итоге наследует собственность.
    Кроме того, поскольку общая доля владения недвижимостью может свободно передаваться, владелец может невольно стать совместным арендатором с кем-либо, кроме первоначального совладельца собственности. Сарендаторы могут быть не в состоянии прийти к соглашению относительно управления или продажи собственности, создавая юридические поля битвы по вопросам контроля.

    · Совместная аренда лучше, чем совместная аренда с правом наследования?
    Во многих отношениях совместная аренда превосходит совместную аренду как форму собственности. Вы можете не только контролировать, кому будет передано имущество после вашей смерти, но также можете использовать стратегии налогового планирования, недоступные при совместной аренде собственности. Основная ошибка при общей аренде заключается в том, что, как и в случае индивидуальной собственности, собственность может подлежать процессу завещания.

    · Когда вы порекомендуете парам владеть собственностью в качестве общих арендаторов?
    Супружеская пара часто имеет одно или два очень ценных актива, составляющих основную часть их совокупного имущества. Им может быть неудобно передавать единоличное владение активами тому или иному супругу. В этой ситуации может иметь смысл из соображений планирования налога на наследство, чтобы каждый из них владел неразделенной половиной собственности в качестве общих арендаторов. Это решение удовлетворяет потребность в распределении активов между ними для целей налогообложения наследства и позволяет им оставаться совладельцами собственности.
    Для не состоящих в браке лиц, владение своим имуществом в качестве общих арендаторов, а не совместных арендаторов, гарантирует, что имущество перейдет к предполагаемым наследникам владельца, а не к остальным совладельцам.

    Подробнее ЗДЕСЬ

    7 Общая собственность, нормативная собственность и охрана окружающей среды: сравнение общинного управления с рыночными экологическими надбавками | Драма палаты общин

    Брекенридж, Л. 1992 Защита биологического и культурного разнообразия: растущее признание прав местных сообществ в экосистемах в соответствии с международным экологическим правом. Tennessee Law Review 59: 735-785.

    Брайтман, Р.А. 1987 Сохранение и истощение ресурсов: пример северных лесов алгонкинов. Стр. 121-141 в The Question of the Commons: The Culture and Ecology of Communal Resources , B.J. McCay and J.M. Acheson, eds. Тусон: Университет Аризоны Press.

    Браун, Г. 2000 Управление возобновляемыми природными ресурсами и их использование без рынков. Журнал экономической литературы 38: 875-914.

    Карриер, Дж.G. 1987 год. Морское владение и сохранение в Папуа-Новой Гвинее. Стр. 142–167 в The Question of the Commons: The Culture and Ecology of Communal Resources , B.J. McCay and J.M. Acheson, eds. Тусон: Университет Аризоны Press.

    Кларк И.Н., П.Дж. Мейджор и Н. Моллетт 1989 Разработка и внедрение системы управления ITQ Новой Зеландии. Стр. 117-145 в Рыбалка на основе прав человека , P.A. Neher, R. Arnason, and N. Mollett, eds. Дордрехт Бостон: Kluwer Academic Publishers.

    Кокс, С.Дж. 1985 Нет трагедии общественного достояния. Экологическая этика 7: 49-61.


    Даган Х., Хеллер М.А. 2001 Либеральное население. Йельский юридический журнал 110: 549-623.

    Dahlman, C.J. 1980 Система открытого поля и за ее пределами: анализ прав собственности экономического учреждения . Кембридж, англ .: Cambridge University Press.

    Dobson, A.P., J.P. Rodriguez, W.M. Робертс и Д.С.Уилков 1997 Графическое распределение исчезающих видов в Соединенных Штатах. Наука 275: 550-553.


    Ellickson, R.C. 1991 Порядок без закона: как соседи разрешают споры . Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета.

    Эсти, округ Колумбия 1996 Возрождение экологического федерализма. Michigan Law Review 95: 570-653.


    Глик, Т.Ф. 1979 Ирригация и общество в средневековой Валенсии . Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета.

    Гордон, Х.С.1954 Экономическая теория ресурса общей собственности: рыболовство. Журнал политической экономии 62: 124-142.

    Грейф, А. 1989 Репутация и коалиции в средневековой торговле: свидетельства торговцев Магриби. Журнал экономической истории 49: 857-882.


    Хардин, Г. 1968 Трагедия общества. Наука 162: 1243-1248.

    Heinzerling, L. 1995 Продажа загрязнения окружающей среды, принуждение к демократии. Стэнфордский журнал экологического права 14: 300-344.

    Хиггс Р. 1996 Законодательный технический регресс в вашингтонском промысле лосося. Стр. 247–277 в «Эмпирические исследования институциональных изменений» , L.J. Alston, T. Eggerstsson, and D.C. North, eds. Кембридж, англ .: Cambridge University Press.

    .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.