Общее домовое имущество в многоквартирном доме: ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Разное

Содержание

Общее имущество в многоквартирном доме: что сюда входит?

Многоквартирный дом — это две либо большее количество квартир, каждая из которых располагает отдельным выходом к участку, который прилегает к жилому сооружению, или к помещениям, доступным для всех проживающих в сооружении. В многоквартирном доме присутствуют определённые объекты, которые следует считать общим имуществом владельцев квартир соответственно жилищным законам.

Многоквартирный дом принадлежит к сложным объектам, требующим умелого управления. Качество управления определяет уровень комфорта при проживании в нём и потребительскую цену каждой квартиры по отдельности.

Общее имущество — это помещения, не являющиеся частями ни одной квартиры (и любого иного помещения из числа основных) и предназначены для пользования жильцами двух и более квартир.

Сюда входят:

  • Располагающиеся между квартирами лестницы с примыкающими к ним площадками.
  • Лифты, шахты для них.
  • Коридоры между квартирами, технические этажи, подвалы, содержащие на своих территориях коммуникации и иное оснащение, обслуживающие две и более квартир.
  • Крыши, ограды.
  • Оборудование, размещённое в доме и обслуживающее потребности жителей двух или более квартир.
  • Участок земли, где стоит дом, включая объекты ландшафтного благоустройства.
  • Другие используемые для домовых нужд объекты на вышеуказанном участке.

Решение о передаче объектов, представляющих собой общее имущество, другим лицам для использования, может приниматься собранием владельцев квартир всего дома. Решение является правомочным, если оно было принято минимум 2/3 от всего количества голосов владельцев квартир.

Некоторые работы в многоквартирном доме подразумевают предварительное согласование, поскольку касаются общего имущества.

Сюда относятся:

  • Присоединение тамбура к квартире.
  • Изменение фасада дома (новые окна, двери, отделка части фасада).
  • Присоединение чердачных помещений, через проем в перекрытии.
  • Перенос общедомового оборудования или сетей.
  • Монтаж нового газового прибора либо изменение места монтажа имеющегося газового прибора, что подразумевает прокладывание дополнительной подводящей сети.
  • Монтаж бытовой электрической плиты вместо газовой плиты либо кухонного очага.
  • Монтаж дополнительного оснащения, приводящий к повышению объёма потребляемой энергии либо воды, либо подразумевающий замену имеющихся либо прокладывание дополнительных сетей (в нежилых помещениях).
  • Изменение расположения либо границ ванной комнаты.
  • Устройство несущей стены.
  • Создание проёмов в перекрытиях (в случае изменения границ тех или иных помещений), сопровождающееся установкой внутренних лестниц.
  • Создание проёма в несущей стене.
  • Создание проёма в межквартирной стене, осуществляемое с целью изменить границы помещений.
  • Заделывание проёма в несущей стене либо в перекрытии.
  • Конструктивное изменение пола либо укладка пола в доме, имеющем деревянные перекрытия.

Заявление на согласование таких работ вправе подавать владелец квартиры либо лицо, использующее квартиру по социальному найму.

Согласование и регистрация перепланировки в местах общего имущества очень не прозрачный и мало кем пройденный путь из-за того что нет четко прописанных правил его прохождения.

Так, например не ясно от кого подавать заявления, нужно ли проводить общее собрание жильцов, а самый не понятный этап, как регистрировать в реестре собственников изменения которые произойдут в процессе проведения изменений планировки в многоквартирном доме. Это может касаться тамбура и тамбурных дверей, изменения в холлах жилых домов, изменения входных групп, изменений в технических этажах, чердаках и подвалах.

Узаконить перепланировку дома в части помещений общедомового имущества вопрос сложный и самое правильное обратится к практикам, которые смогут рассмотреть каждый случай и предложить схему работы для конкретно сложившейся вашей ситуации.

Является ли автономный дымоход камина общедомовым имуществом?, Москва | вопрос №17720113 от 14.09.2021

Основываясь на п.6 Правил №491 можно предположить, что находящиеся внутри квартир печи как элементы внутридомовой отопительной системы, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

Однако, что в отсутствие централизованной системы отопления многоквартирного дома при выяснении, относятся ли квартирные печи к общему имуществу такого дома или нет, необходимо руководствоваться общими принципами (критериями) отнесения элементов многоквартирного дома (далее – МК) к общему имуществу. Определяющим признаком общего имущества в МК в данном случае является его функциональное предназначение для обслуживания более одного помещения.

При печном отоплении (как правило) каждая печь функционирует автономно, она является конечным устройством и служит для обогрева конкретного помещения. То есть печное отопление следует рассматривать как индивидуальное поквартирное отопление. Негативные последствия, связанные с состоянием печей в отдельных квартирах, их демонтаж или реконструкция, не влияют на возможность пользования печами в других квартирах. При этом вмешательство в работу отдельных печей, в частности их демонтаж, безусловно, может оказать негативное влияние на уровень комфортности проживания в смежных помещениях, а в отдельных случаях (при массовом вмешательстве) — привести к нарушению теплового режима в здании в целом. Однако такое влияние в данном случае нельзя рассматривать как квалификационный признак общего имущества, поскольку в отличие от централизованной системы отопления температурный режим в помещении при наличии печного отопления обеспечивается собственником (нанимателем) помещения самостоятельно, в связи с чем, не может поддерживаться постоянно (например, по причине их отсутствия в занимаемом помещении). При централизованном отоплении, даже если помещение не заселено или собственник (наниматель) помещения временно отсутствует, это помещение все равно отапливается напрямую. При печном отоплении в отсутствие собственника (нанимателя) помещения надлежащая температура в этом помещении этим пользователем помещения не обеспечивается, она обеспечивается (частично) за счет теплоотдачи соседними помещениями (за счет других потребителей).

Следовательно, квартирные печи под данный признак не попадают и не являются общим имуществом.

Вместе с тем, квартирные печи могут связывать между собой общие элементы, например – дымоход, перекрытие (разрушение) которого в какой-то его части (в отдельном помещении) негативно повлияет на его функционирование (приведет к невозможности его функционирования) в целом по дому, нарушив тем самым нормальное жизнеобеспечение других жильцов, лишив их возможности использовать печи по назначению (пользоваться теплом). В этом случае дымоход следует отнести к общему имуществу, поскольку он обслуживает более одного помещения.

При отнесении печей к общему имуществу совместно с дымоходом под соответствующим признаком следует понимать влияние нормального функционирования печи и связывающих элементов (например, дымохода) в отдельно взятом помещении многоквартирного дома на возможность пользования печами и дымоходом (печным отоплением) в нормальном режиме в остальных помещениях этого дома.

При установлении данного оценочного признака печей как элементов общего имущества в многоквартирном доме следует подходить в каждом случае индивидуально — исходя из их конструктивных и технических особенностей.

С п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления.

Вам помог ответ?ДаНет

» Так кому же принадлежит общедомовое имущество?


Есть множество подтверждений, а именно выписки из реестра муниципальной собственности регионов (мы их тоже будем запрашивать), из которых ясно видно, что общедомовое имущество жильцам дома не принадлежит, оно является собственностью государства либо муниципалитета. А как мы уже говорили, платить за него должны собственники. Не пользователи, в законодательстве нигде ни разу не встречается слово «пользователи», а именно собственники. Люди, которые живут в доме, то есть мы с вами, собственниками этого имущества не являются, то есть платить за него не обязаны. И сейчас многие столкнулись с такой проблемой, что муниципалитеты перестали выдавать эти выписки, поскольку они снимают все вопросы о собственнике, то есть плательщике.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1301 «О государственном учете жилищного фонда России» от 13.10.1997 года технический учет жилого фонда возлагается на муниципальные бюро технической инвентаризации (БТИ), и как показала практика субъектов РФ, сведения о собственниках объектов нежилой недвижимости подтверждают, что собственниками общедомового имущества являются муниципалитеты.

Многие полагают, что если в свидетельстве о регистрации права общедомовое имущество не прописано, может быть, есть какой-то другой документ, например, другое свидетельство, где оно указано. Или оно автоматически присоединяется к приобретенной квартире. Давайте посмотрим, что на этот счет написано в законодательстве.

Есть Федеральный закон № 122, который так и называется «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором все это ясно изложено. В нем есть статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, там прописано понятие государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть регистрация права может осуществляться только через внесение записи в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Соответственно, никакого «автоматически» быть не может. Потому что в законе четко прописан один-единственный способ регистрации права – внесение записи в ЕГРП, другого варианта не существует. Все вопросы, что нам принадлежит или что нам не принадлежит, можно запросто снять, если обратиться в этот единый государственный реестр.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Автоматически, то есть просто на основании свидетельства о праве собственности на квартиру, общедомовое имущество к собственнику жилого помещения перейти никак не может. Оно точно также, как и объект недвижимости, должно быть зарегистрировано надлежащим образом. Соответствующие статьи Жилищного кодекса, в частности, статья 30, являются декларативными. Она есть, но не работает. Она просто проговаривает, что собственник жилого помещения несет бремя содержания общедомового имущества.

Конечно, он его несет, это не обсуждается. Но прежде чем нести это бремя, его нужно соответствующим образом оформить и зарегистрировать. Совершить те процедуры, о которых мы говорили ранее. А передача в собственность происходит только посредством регистрации и никак иначе. Регистрация же, в свою очередь, происходит посредством внесения записи в единый государственный реестр прав (ЕГРП). И пока этой записи нет – общедомового имущества у нас в собственности нет.

Статья 38 Жилищного кодекса. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Эта статья очень важная, на нее очень часто ссылаются администрации, УК, прочие организации, что якобы право собственности к гражданину переходит автоматически, потому что такой порядок прописан в первой части статьи. Но. Есть же еще часть 2, о которой очень часто умалчивают.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Если у нас не зарегистрировано право на общедомовое имущество, то условия договора, который сопровождает переход общедомового имущества, являются ничтожными. Так прописано в законодательстве. И мы уже проговорили, что регистрация у нас происходит одним единственным путем – путем внесения записи в ЕГРП. Смысл всей статьи сводится к тому, что если у нас этой регистрации не было, перехода права собственности не было, то вся сделка является ничтожной в части того, что вы должны содержать общедомовое имущество.

Есть еще один важный момент. Для того, чтобы зарегистрировать право собственности на что-либо, например, на объект недвижимости, общедомовое имущество или земельный участок, нужно обязательно подать документы в ЕГРП. Это к вопросу о том, что автоматически оно не передается. Это тоже прописано в законодательстве. Существует инструкция № 29 «Об особенности внесения записей в ЕГРП». И там есть глава 2, часть 6.

6. Представление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права могут представляться:

собственниками помещений в многоквартирном доме;

Вы сами должны подать документы на то, чтобы вам в собственность передали общедомовое имущество.

представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников, на ином соответствующем закону основании.

Если решением общего собрания членов товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) председателю и (или) иному члену правления ТСЖ поручено представлять интересы членов ТСЖ при регистрации наличия, возникновения, ограничения (обременения), прекращения права общей долевой собственности на объекты недвижимости (в том числе подавать заявления на государственную регистрацию), то эти полномочия подтверждаются посредством представления данными лицами устава ТСЖ (подлинника или нотариально удостоверенной копии), документа об избрании лица, которому это право предоставлено, председателем, членом правления ТСЖ, соответствующим протоколом общего собрания членов ТСЖ (подлинником или нотариально удостоверенной копией).

То есть эти права могли зарегистрировать либо вы сами, либо ваш представитель, либо председатель ТСЖ. Чтобы кто-то оформил общедомовое имущество в вашу собственность, он должен был получить от вас нотариально заверенную доверенность. Если вы такой доверенности никому не выдавали, значит, это имущество никто зарегистрировать на вас не мог.

Теперь давайте оценим возможность существования отдельного свидетельства о регистрации права на общедомовое имущество. Читаем Постановление № 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Там есть пункт 74, в котором сказано:

Свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество.

Это очень важный момент. В законодательстве четко прописано, что отдельные свидетельства на общедомовую собственность не выдаются.

Поэтому еще раз посмотрите на свидетельство о регистрации права, которое было выдано либо в результате приватизации, либо в результате сделки купли-продажи. По закону, в нем обязательно должно быть описано общедомовое имущество с указанием размера доли. Если такой записи нет, у вас этого имущества нет, кто бы и что бы вам ни говорил. Потому что свидетельства о праве собственности оформляются только на основании внесения данных в ЕГРП. То же самое касается случаев, когда нет свидетельства о регистрации права, но есть договор. Свидетельство должно быть обязательно. Оно подтверждает ваше право владения вашим имуществом.

Упомянутое Постановление № 219 действовало до 01.01.2015. ссылайтесь на него смело, если ваша квартира оформлена в собственность до 1 января 2015 года. Сейчас оно отменено, вместо него действует Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765, он аналогичный этому Постановлению. В нем есть пункт 156, это аналог пункта 74. Если вы будете регистрировать право собственности на недвижимое имущество сейчас, ссылайтесь уже на этот документ. Кстати, в нем есть пункт 163, там очень подробно расписано, какие нужны документы для регистрации права и как они заполняются, что вы должны указывать и почему, а также даны формы для заполнения. Пожалуйста, берите и пользуйтесь.

Светлана Шевченко, Александр Белановский


Метки: имущество, НДС
Предыдущая запись
Право собственности на общее долевое имущество собственников помещений в многоквартирных домах: выдержки из законов, судебная практика и выводы Следующая запись
Проблемы пенсионного обеспечения педагогических работников системы НПО и СПО

Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

НП КУД

НП КУД

НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО «КУД-2»
по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда

344058, Ростов-на-Дону, ул.2-я Краснодарская, д. 70/2 ГЛАВНАЯ Перейти на сайт с высокой контрастностью

 

Организация НП «КУД-2» начала свою деятельность в 1971 году и была создана для технического обслуживания, текущего ремонта и уборки мест общего пользования жилого фонда ЖСК, ТСЖ, пользования и распоряжения общим имуществом. Основными задачами компании являются обеспечение надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирных жилых домов, оказание услуг в сфере ЖКХ и обеспечение комфортных условий проживания граждан.


Одним из главных наших достижений можно считать заложенные основы взаимодействия между компанией НП «КУД-2» и органами исполнительной власти г. Ростова-на-Дону, поскольку эти основы повышают социальную ответственность участников, позволяют изначально выстраивать прозрачные и открытые отношения.
В настоящий момент НП «КУД-2» выступает в качестве организации, оказывающей услуги по обслуживанию жилого фонда:
— содержанию и текущему непредвиденному ремонту инженерного оборудования;
— содержанию придомовой территории;
— расщеплению платежей, в том числе коммунальных;
— представлению интересов ЖСК при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Весь комплекс работ в НП «КУД-2»  выполняется силами следующих подразделений:
— административно-управленческий аппарат, состоящий из директора, главного бухгалтера, инженера и юрисконсульта;
— бухгалтерия;
— тех. отдел, в котором задействованы такие штатные единицы, как техник-смотритель, мастер домового хозяйства, электромонтёр, плотники-стекольщики, слесаря-сантехники, уборщики мест общего пользования, дворники придомовой территории и уборщики помещений.
Длительный опыт работы с инженерными коммуникациями позволяет нам в настоящее время гарантировать своим жильцам качественное выполнение возложенных на себя обязанностей в рамках действующих договоров на  обслуживание жилых домов, большинство из которых по взаимному согласию обеих сторон ежегодно пролонгируется. Единичные жалобы жильцов в основном основаны на незнании или плохом знании действующего законодательства и перечня работ, которые подлежат обязательному выполнению силами НП «КУД-2». Обращения жильцов нами принимаются не только в телефонном режиме, но и  в письменной форме, а  также в электронном виде на почтовый ящик НП «КУД-2». Ответы на них даются своевременно с указанием на те нормативно-правовые акты, которые на сегодняшний день являются действующими и которыми необходимо руководствоваться. 
Индивидуальный подход в работе с населением и теми трудностями, с которыми оно сталкивается в вопросах содержания и ремонта своих домов, а также еженедельный приём граждан, проводимый   директором нашей организации, позволяет нам прийти к оптимальному решению любых поставленных перед нами задач.
Ежегодно в финансовом плане нашей организации закладываются расходы на многочисленные строительные и технические материалы, которые необходимы для осуществления текущих ремонтов жилых домов. Аварийно-диспетчерская служба, возглавляемая техником-смотрителем, принимает заявки от граждан в круглосуточном режиме. Помощь жителям особенно при устранении аварийных ситуаций оказывается даже во внерабочее время и выходные дни.
Проведённый по поручению губернатора в 2011 г. в Ростовской области аудит тарифообразования коммунальных услуг не выявил каких-либо нарушений в работе нашей организации. Тесное сотрудничество с Региональной службой по тарифам РО позволяет нам своевременно из первых рук получать информацию о росте тарифов и их ставках. Мы постоянно информируем население о тех изменениях, которые будут произведены при расчётах размера платы за коммунальные услуги. Присутствуем на общих собраниях собственников помещений с целью проведения разъяснительной работы с населением, которое зачастую заблуждается в вопросах того, кем должен быть произведён капитальный ремонт занимаемых ими многоквартирных домов и из каких средств. Помогаем председателям ЖСК  и ТСЖ оформлять заявки и обращения на имя руководителей соответствующих служб и учреждений г. Ростова-на-Дону и  Ростовской области для участия данных домов в программе Фонда содействия по реформированию ЖКХ, программе по софинансированию автомобильных дорог и других с целью улучшения условий проживания граждан в этих домах и облагораживания их придомовых территорий.
В 2000 г. нами во всех домах были установлены общедомовые приборы учёта холодного водоснабжения, а в 2003 г. – приборы учёта тепловой энергии. С момента функционирования НП «КУД-2» были выполнены работы по замене сантехнического оборудования мест общего пользования в жилых помещениях многоквартирных домов, работы по замене электрической проводки и стояков мест общего пользования по техническому подполью. В доме по ул. 2-я Краснодарская, 70 замена стояков отопления в жилых помещениях была осуществлена по новым технологиям. Во многих домах проведены работы по ремонту межпанельных швов и цоколей, в подъездах и тамбурах вмонтированы электродатчики для экономии электрической энергии. А металлические двери с домофонами на сегодняшний день установлены во всех обслуживаемых нами домах.

 

 

 

 

 

 

 

ООО «Анапские жилищно-коммунальные системы» управляющая компания

ООО «Анапские жилищно-коммунальные системы»

ООО «Анапские жилищно-коммунальные системы» осуществляет свою деятельность по обслуживанию жилищного фонда на основании лицензии, выданной Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края. Руководящий персонал компании прошел обязательную квалификационную аттестацию в сфере управления жилищным фондам и имеет соответствующие квалификационные аттестаты.
Главной целью ООО «Анапские жилищно-коммунальные системы» является профессиональное и качественное предоставление жилищных и коммунальных услуг собственникам помещений, а также обеспечение комфортного и безопасного проживания.

Услуги

  • Санитарное содержание придомовой территории и подъездов, проведение необходимых санитарно-гигиенических мероприятий
  • Вывоз мусора
  • Содержание и текущий ремонт элементов благоустройства
  • Обслуживание инженерных систем (водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения) многоквартирных домов
  • Обслуживание, поверка и замена общедомовых приборов учета
  • Обследование вентканалов
  • Содержание лифтового хозяйства
  • Осмотры общедомового имущества, контроль состояния конструктивных элементов МКД
  • Подготовка МКД к осенне-зимнему периоду
  • Обеспечение технического обслуживания внутридомового газового оборудования
  • Ведение расчетов с ресурсоснабжающими предприятиями по потребленным коммунальным ресурсам
  • Ведение учета индивидуального потребления коммунальных ресурсов
  • Расчетно-кассовое обслуживание
  • Аварийно-диспетчерское обслуживание

Преимущества

Качественное и своевременное выполнение работ по содержанию инженерных сетей и конструктивных элементов МКД, поскольку штат производственного персонала компании состоит из квалифицированных специалистов, регулярно проходящих обучение в соответствии со своей специализацией.

Оперативное устранение возможных аварийных ситуаций силами собственной круглосуточной аварийно-диспетчерской службы.

Ежемесячные осмотры инженерных коммунальных домовых систем в целях предупреждения аварийных ситуаций.

Прозрачность расчетов с собственниками помещений, доступность финансовой документации и отчетности. Раздельное ведение учета доходов и расходов в разрезе каждого многоквартирного дома.

Своевременные расчеты с ресурсоснабжающими организациями за потребленные коммунальные ресурсы.

Управляющая организация не переводит обязательства должников по содержанию своего имущества на остальных собственников. Юридическая служба осуществляет персональную претензионную работу с должниками с взысканием долгов в судебном порядке.

ООО «Анапские жилищно-коммунальные системы» предлагает самые приемлемые цены по содержанию и эксплуатации многоквартирного жилого фонда, рассчитывая тарифы индивидуально на каждый отдельный объект учета в зависимости от необходимых работ, установленного инженерного оборудования, площади мест общего пользования.

Управляющая компания сотрудничает с собственниками в лице избранного Совета МКД, учитывает их пожелания при планировании работ.

В Израиле сотни тысяч аварийных домов. Кто виноват и что делать? :: Новости Израиля

За последний месяц в Израиле рухнули два жилых дома, в Рамат-Гане и Холоне. К счастью, обошлось без жертв, но десятки семей в одночасье лишились не только крыши над головой, но и всего своего имущества. Несчастные жители рухнувшего дома в Холоне плачут и негодуют — никто не даст им новых квартир, мэрия предлагает лишь временный приют и скромные субсидии по 5,000 шекелей на семью.

В Израиле сотни тысяч домов старой постройки, и многие из них находятся в аварийном состоянии. Изначально определенный срок эксплуатации домов массовой застройки 60-70-х годов — 50 лет, и этот срок для многих зданий истек или истекает как раз сейчас. После катастроф последнего месяца граждане впервые всерьез задались вопросом — не рухнет ли и дом, в котором они живут? Как узнать, безопасно ли их жилье, и кто вообще за это отвечает?

Ответ разочарует и обескуражит многих. Каждый многоквартирный дом представляет коллективную собственность квартировладельцев, и по закону, полную ответственность за сохранность и безопасность этой общей собственности несут ни мэрия, ни министерство строительства, ни еще какие-то государственные инстанции — только и исключительно владельцы квартир. Проектировщики несут ответственность за качество строительства только первые 24 года после сдачи дома в эксплуатацию — по истечении этого срока все переходит под полную ответственность владельцев недвижимости.

В отличие от других западных стран, в Израиле не существует института обязательной регулярной проверки безопасности жилых домов — в отличие от автомобилей, которые проходят обязательные тесты ежегодно, здания таких обязательных тестов не проходят ни раз в десять, ни раз в 50 лет. Существуют муниципальные законы, обязывающие владельцев недвижимости обеспечивать ее безопасность, но санкций за невыполнение этих законов нет. Муниципальные инженеры могут проверить ваш дом на безопасность лишь в том случае, если вы пригласите их сами и оплатите их работу. Так же, из своего кармана, жильцы дома оплачивают капитальный ремонт общей собственности. Получить общее согласие на оплату дорогостоящих работ чаще всего невозможно, и домовые комитеты предпочитают с этим «не связываться».

В 2005 году правительство утвердило программу «ТАМА-38», позволяющую объединить капитальный ремонт и укрепление жилых зданий с их расширением и достройкой дополнительных этажей — с тем, чтобы жители старых домов получили возможность бесплатно привести в порядок, обезопасить и улучшить свою ветшающую недвижимость в обмен на согласие дать подрядчику разрешение на достройку дополнительных квартир.

Предполагалось, что программа создаст мощный стимул для обновления и реконструкции старого жилого фонда и решит проблему ветхого жилья. В 2010 году была проведена перепись зданий, построенных до 1980 года и подпадающих под действие программы как «нуждающиеся в укреплении от землетрясений». В таких зданиях оказалось расположено более 800 тысяч квартир, но за десять лет лишь менее 30 тысяч квартир прошли капитальный ремонт в рамках программы. Даже бесплатный капремонт приносит большие неудобства, и получить общее согласие владельцев квартир на его проведение оказалось крайне сложно. К тому же, подрядчики дрались за заказы в районах повышенного спроса на недвижимость и не проявляли интереса к реконструкции ветхих домов на периферии, где опасных зданий особенно много.

Председатель израильской Ассоциации строительных инженеров Исраэль Давид сказал в интервью TheMarker, что более половины старых домов, отмеченных для программы «ТАМА-38» в 2010 году, являются в той или иной мере аварийными и опасны для жизни. Инженер подчеркнул, что дома никогда не рушатся в одночасье — видимые и явные признаки усталости материалов и разрушения несущих конструкций появляются за десятилетия до того, как дом становится реальной «тикающей бомбой». Дом, рухнувший вчера в Холоне, считался небезопасным еще в 80-е годы — но его жильцы продолжали десятилетиями «надеяться на лучшее», закрывая глаза на явные признаки распада.

Вывод экспертов единодушен: если не будут приняты законы об обязательной регулярной проверке безопасности зданий, дома в Израиле продолжат рушиться — и счастье, если обойдется без больших жертв.

Что касается обеспокоенных жителей таких домов, то для них пока есть только один рецепт: не дожидаться «часа Х» и ремонтировать общую собственность своевременно — так же, как мы делаем со своим частным имуществом. Ликвидировать свежую протечку в стене и заменить проржавевший фрагмент арматуры намного дешевле, чем устранить последствия многолетнего игнорирования проблем.

Заинтересовала новость?  Порекомендуйте друзьям:

Подсчет голосов общего собрания собственников многоквартирного дома


Порядок проведения голосования и особенности подсчета голосов на ОСС МКД, согласно нормам ЖК России

Жилищный кодекс разрешает осуществлять эту процедуру, даже если количество присутствующих на встрече менее 50 процентов владельцев недвижимости от общей численности. Заседание требует определенной подготовки, а вопросы на повестке дня должны отражать интересы жилищного кооператива.

Подсчитывать итоги на общем собрании собственников жилья следует по установленным правилам. Для этого нужно оформить протокольный лист, в который будут вписаны все лица, присутствующие на голосовании.

Написание протокола осуществляется строго по образцу. Он должен содержать исчерпывающую информацию о процессе. Существует два варианта подведения итогов. Собственники имею право голосовать не только «за» и «против», в бюллетени также нужно указывать графу – «воздержаться».

Образец протокола ОСС помещений МКД 2020 года доступен здесь

Существует свод правил и порядок подсчета голосов на общем собрании собственников МКД. Подведение результатов должен производиться правильно. На встречах всегда назначается ответственное лицо за проведение данного мероприятия.

Чтобы иметь представление о порядке этого процесса, рассмотрим основные пункты:

  1. ОСС, благодаря законодательству, наделен рядом полномочий. К перечню относится способ управления, выбор компании, утверждение тарифных ставок относительно ремонтных работ и дата их начала.
  2. Собрания проводятся регулярно. Всех членов оповещают заблаговременно, путем объявлений или писем (заказная форма).
  3. Без протокольного освидетельствования ни одно решение не может быть принято.
  4. Собственники, которые не обладают возможностью присутствовать лично, вправе оформить доверенность на любого человека по своему усмотрению или проголосовать заочно, если такой формат предполагался в уведомлении.
  5. Вся документация заполняется строго по образцу.

На заметку: подсчитать голоса можно только по бюллетеням, а принятие решения должно подкрепляться составленным документам и подписью ответственных лиц. Необходимо проверять правильность манипуляций и вести протокол.

Посмотрите видео: «Проведение очно-заочного голосования.»

Разъяснения и примеры

Разъяснения и примеры
Все условия и требования к проведению собраний владельцев жилья в многоэтажных домах можно найти в отдельных статьях Жилищного действующего с изменениями кодекса Российской Федерации. Так, например, первая часть 48 статьи говорит о том, что право фактически голосовать по озвученным вопросам зафиксированной повестки дня имеют исключительно собственники помещений в данном доме. То есть, если речь идёт о жилой квартире, во внимание берётся лишь мнение её законного владельца, а проживающие с ним граждане, даже если они зарегистрированы, права голоса не имеют. Беря во внимание указанные выше правила подсчета доли на право общего владения совместным имуществом, если квартира имеет площадь 68 метров квадратных, в то время как весь дом – 6035 метров квадратных, доля общего имущества владельца составит 68/6035=0,011.

Третья часть этой же статьи ЖК РФ регламентирует, что сумма голосов владельца пропорциональна имеющейся законной доле в правах на наличествующее общее имущество, то есть, если брать пример выше, 0,011*100=1,1 – это количество голосов данного владельца.

Именно частью третьей 45 статьи Жилищного кодекса установлено, что кворум имеет место, когда количество голосов присутствующих больше пятидесяти процентов. При этом вместо собственника может присутствовать его представитель по нотариально оформленной доверенности. Если возникает реальная необходимость в присутствии представителя, важно обратить внимание на вид выдаваемой доверенности, конкретный ограниченный список полномочий и срок действия, который имеет смысл ограничить один днём – датой проведения собрания.

Регламент проведения процедуры

Процедура проведения встречи и референдума должна быть организована. Считаются голоса на общем собрании собственников жилья после того, как мероприятие завершено. Чаще всего это происходит за закрытыми дверьми выбранными лицами – инициативная группа, Совет дома, представитель УК. Они несут полную ответственность за прозрачность процесса.

Основные нюансы процедуры:

  1. Форма голосования может быть очной, заочной и очно-заочной.
  2. Должен соблюдаться кворум.
  3. Обязательное ведение протокола.
  4. Результат фиксируется в реестре. В расчете прописывается – сколько людей участвовало в процессе и их данные:
  5. номер квартиры и ее метраж;
  6. контактные сведения.
  7. Человек, выступающим инициатором проведения встречи, обязан поставить в известность вех владельцев недвижимости. Осуществить это мероприятие необходимо не позднее, чем за десять суток.

На заметку: соблюдение формальностей наделяет заседание легитимностью, что подтверждается документально.

Счетная комиссия

Утверждение счетной комиссии – основополагающий момент. Полный список лиц указывается в протоколе и хранится три года. В состав могут включать как юридических, так и физических лиц. Главное, чтобы они являлись владельцами недвижимости в конкретном доме.

Для принятия участия в счетной комиссии, нужно, чтобы жильцы выбрали этого человека. Количество и состав устанавливается также путем голосования. Те, кто не обладает имуществом в МКД не вправе стать членом Совета дома.

На заметку: основная задача комиссии – засвидетельствовать правильность проведения процедуры и обеспечить беспристрастность подсчета. Считаться положено при закрытых дверях, а решение выносить в письменном виде на публичной информационной доске.

Количество голосов для принятия решения

Каждый жилец обладает голосом. Единицы (процентное соотношение) приравнивается к метражу собственности. Рассмотрим пример: человеку принадлежит квартира в 50 м2, а по реестру общая площадь МКД равна 4000 метрам, соответственно из 4000 в его компетенции находятся 50.

На заметку: подсчитать голоса на общем собрании собственников можно на примере с учетом предложенной формулы.

Как провести собрание собственников жилья

Для принятия решения достаточно третьей части всех голосов. Используя калькулятор, можно выяснить, что при такой ситуации численность составляет – 1739.

Расчет производится по формуле: общую площадь МКД разделить на 2/3.

То есть в голосовании должны принимать решение, как минимум 35 квартир с таким метражом.

Понятие кворума

Кворум означает число или процентное соотношение, необходимое для того, чтобы встреча или заседание состоялось. Количество голосующих лиц не должно быть ниже 2/3 об общей численности. Для определения кворума, требуется произвести несложный расчет.

Пример: если квартира 43 м2, а площадь дома 5000, то: 43/5000*100=0,86% (процент, учитывающийся при референдуме за этим жильцом).

На заметку: чтобы проголосовать, а потом подвести итог, ведомость должны заверять все представители счетной комиссии ЖСК согласно положениям, отображенным в Уставе МКД.

Калькулятор подсчета голосов на собрании жильцов МКД

Недвижимостью может выступать не только квартира, но и подсобные помещения. Собственники таких площадей также имеют право голоса. Чтобы произвести подсчеты верно, можно использовать калькулятор.

Зачастую он создается в формате Exel самостоятельно или воспользоваться инструментом в интернете. Для этого необходимо вбить в поисковую строку «калькулятор для голосования на собрании». Мировая сеть выдаст несколько ссылок по запросу, из которых выбирается нужный вариант. Затем, пользователю требуется выставить параметры организации и вести сведения.

Голоса владельцев жилья

Сумы голосов членов ТСЖ на проводимом открыто собрании в процентном соотношении определяются при математическом умножении общей площади в частной, приватизированной собственности присутствующих на значение 100 и делении на известную точную площадь всех имеющихся в многоквартирном (многоэтажном) доме помещений, включая в обязательном порядке нежилые, во владении юридических и при наличии физических лиц. Общая полезная известная по данным государственных структур площадь указана в технической актуальной документации или её можно уточнить в Росреестре.

Если взять за пример общую площадь всего дома 6035 метров квадратных, как было приведено выше, и участников собрания, которым принадлежит в общей сложности 3248 метров квадратных, получается:

3248*100/6035=53,81, что говорит о том, что кворум есть, собрание проводить можно и принимать решения путём голосования также разрешено.

Однако необходимо учитывать и то, какой вид собственности у голосующего участника. При этом все действия, даты и цифры обязательно вносятся в протокол собрания, который должны подписать участники. Форма протокола стандартна, никаких специфических требований не установлено.

Отсутствие кворума определяется точно также, если получилось значение менее пятидесяти. В таком случае придётся назначать сбор на другую дату и заново уведомлять об этом владельцев недвижимости.

Порядок голосования юр. лица в протоколе общего собрания жильцов в МКД

Юридическое образование также может являться владельцем недвижимости и права на заседаниях у них равнозначны с другими собственниками.

Чтобы осуществить эту процедуру и рассчитать число голосов, можно воспользоваться пошаговой инструкцией:

  1. Назначение группы инициативных людей.
  2. Проведение заседания.
  3. Сформировать реестр собственников МКД.
  4. Оповестить о предстоящей встрече всех жильцов.
  5. От организации должно быть заявлено доверенное лицо. Те граждане или фирмы, которые выбрали от себя представителей, должны предоставить им доверенность на участие в общем собрании собственников помещений.
  6. На основании количества имущества компании в МКД, зависит процент голосов.
  7. Проведения референдума в очном формате.
  8. Занесение сведений в регистрационные листы.
  9. Публичное оповещение о результатах.
  10. Сохранить всю документацию.


Необходимый кворум для принятия различных решений

На заметку: юридическое лицо обязано предоставить ОРГН и ИНН фирмы. В протоколе прописывается номер доверенности, по которой голосует представитель организации. С реестром должны ознакомиться все собственники и завизировать это подписью.

Кворум, как форма подсчёта голосов

Сам кворум членов ТСЖ это количество таковых, утверждённое законодательно и пунктами устава управляющей по действующим документам организации, которое крайне необходимо, для того, чтобы проводимое публичное собрание собственников жилых помещений было фактически признано состоявшимся. А также для того, чтобы законно и неоспоримо было принято то или иное оговариваемое решение в соответствии с озвученной в оповещении повесткой дня. Статья 45 Жилищного действующего кодекса устанавливает, что собрание имеет кворум, если собравшиеся участники обладают пятьюдесятью и более процентами голосов от всего многоэтажного дома.

При этом следует учитывать, что голоса распределяются между владельцами недвижимости не поровну, а в соответствии с их долей площади в доме, включая также общее домовое имущество. Чтобы рассчитать, какова доля голосов у одного участника, необходимо поделить площадь его личного имущества (значение записано в правоустанавливающих документах) на сумму всех документально зафиксированных нежилых и жилых площадей в многоэтажном доме. Как правило, это значение имеется в техническом паспорте, однако порой оно носит устаревший характер или неточное по тем или иным причинам.

Для того чтобы узнать реальную площадь, необходимо, опять же, отталкиваться от действующего российского законодательства.

Требования к оформлению результатов голосования многоквартирного дома собственниками жилья

Подсчет не обязывает владеть особыми навыками, но все должно проходить прозрачно, чтобы потом не потребовалось заново проверять результаты.

Принципы и требования:

  1. Составление реестра и протокола. В документах прописывают определение кворума и состав счетной комиссии.
  2. Бюллетени и листы проверяются и подсчитываются вручную. Во время этого процесса, должны присутствовать наблюдатели. Спорные моменты подразумевают дополнительную проверку.
  3. Наличие доверенностей от лиц, которые являются представителями собственников.

На заметку: оформление всех сопроводительных документов должно быть строго по образцам.

Лист голосования

Ход любого заседания должно отображаться в письменном виде. Процент голосов собственников нужен для принятия решения после подсчета. Подведение итогов производится по листам. На оформление бланка влияет статус жильца.

Физическое лицо указывает:

  • Ф.И.О.;
  • номер квартиры и метраж;
  • данные паспорта.

Организация обязана предоставить – ОРГН и ИНН фирмы.

Если в листе будут отсутствовать какие-то данные, то это считается нарушением.

Какая информация должна указываться в протоколах голосования жильцов

Каждый протокол должен содержать обязательные реквизиты:

  1. Название документа.
  2. Дата и номер.
  3. Суть собрания или голосования.
  4. Подписи ответственных лиц.
  5. Место, где будет храниться документация.

На заметку: все участники процесса должны поставить подпись на протоколе.

Может ли проверить протокол голосования жилец МКД и как это сделать

Документы часто подделывают заинтересованные лица, поэтому предусмотрена проверка протокола, если существуют предпосылки того, то голосование прошло с нарушениями. Необходимо сформировать независимую комиссию со стороны УК или из собственников.

Дополнительно за проведением проверки можно обратиться в ГЖИ.


Формы ОСС помещений МКД

Нюансы голосования в зависимости от формы проведения созыва жильцов

Голосование может проходить в разных формах:

  • очная;
  • заочная;
  • очно-заочная.

От выбранного способа зависит количество документов, которые будут оформляться.

Очная

Очный процесс проблематичен, если в МКД много квартир и жильцов. После определения кворума может выясниться, что потребуется присутствия 100 и более человек. Поэтому необходима грамотная организация.

Указывать результаты следует по каждому вопросу отдельно. Подсчитать голоса нужно на основе бюллетеней и руководствуясь протоколом собрания.

Заочная

Заочный процесс подразумевает более лояльные условия. У счетной комиссии много времени на подсчет голосов и на встречу могут прийти больше жителей МКД. Бюллетень в этом случае упрощенная, то есть общая. Собственнику достаточно поставить только галочку и расписаться.

Очно-заочная

Смешанный процесс подразумевает наличие общей бюллетени и индивидуальных листов голосования. Такая форма применяется редко. Подобную процедуру проводят в том случае, если на заседаниях выявлена нехватка присутствующих. Голоса по двум документам подсчитываются по отдельности, а потом суммируются.

Посмотрите видео: «Как добиться кворума на общем собрании собственников.»

Во всех трех случаях на оформление протокола дается десять дней. При соблюдении формальностей и отсутствие спорных вопросов, реестр регистрируется и процедуру можно считать закрытой. Перед голосованием, необходимо провести несколько заседаний, на которых определяют форму процесса и состав счетной комиссии.

Что еще почитать:

  • Особенности подготовки и проведения общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме – последние изменения 2020 года в ЖК РФ
  • Как в 2020 году выписать умершего человека из квартиры, частного дома через МФЦ или «Госуслуги»
  • Как прописать и выписать человека из квартиры через сайт «Госуслуг» и МФЦ в 2020 году — пошаговая инструкция, документы, условия
  • Сколько времени можно быть без прописки после выписки — срок регистрации по месту жительства граждан РФ, процедура, документы, законы, штрафы

Долевая собственность и совладение

В соответствии со статьями 245-252 в Гражданском действующем ныне с изменениями кодексе Российской Федерации, общее частное, приватизированное имущество может быть долевым или, ссылаясь на стати 253-259 того же кодекса, совместным. С долевой собственностью, как правило, никаких затруднений не возникает, поскольку доля конкретно выделена, о чём свидетельствуют соответствующие документы. Чтобы определить процент голосов здесь, необходимо площадь своей доли умножить на 100 и разделить на общую площадь дома, так же, как это делается в обычных случаях. При расчётах кворума на собрании во внимание берутся только те цифры и граждане, которые зафиксированы в документах.

Первая и вторая часть 253 статьи в Гражданском кодексе РФ устанавливают, что владельцы помещения в совместной собственности используют недвижимость и распоряжаются ней на равных правах, поскольку доли не выделены. Таким образом, на собрании может присутствовать любой совладелец, и процент голосов будет определяться на квартиру, а не на отдельных совладельцев, на скольких бы ни было записано жильё.

Влияние квартир на стоимость имущества

Многоквартирный дом — это здание, предназначенное для проживания нескольких разных семей. Наиболее распространенное многоквартирное жилье — многоквартирные дома. Все здание принадлежит физическому лицу, компании или физическому лицу, купившему квартиры.

Но влияет ли существование или развитие многоквартирных домов на стоимость собственности окружающих домов? Некоторые люди видят в этих зданиях сооружения, которые появляются в их районе, чтобы блокировать солнечный свет и приносить шум и движение.

Некоторые также считают, что проекты квартир снижают стоимость окружающей собственности, в то время как другие нет. Знания о влиянии многоквартирных домов на стоимость окружающей собственности ограничены, отсюда два противоположных мнения. Давайте рассмотрим недостаток знаний и расскажем о реальных последствиях многоквартирных домов для стоимости окружающей собственности.

Так что же на самом деле говорится в исследовании?

Опасения по поводу того, что наличие квартир снизит стоимость домов на одну семью, заставили многих людей выступить против строительства новых квартир.Опасения по поводу стоимости недвижимости вызваны схемами строительства недорогих квартир.

Местные власти часто заявляют о своих претензиях в отношении стоимости собственности, потому что считают, что более низкая стоимость собственности снизит налоговую базу или репутацию их общин. Опасения, что рост квартир отрицательно сказывается на стоимости собственности, похоже, основаны на анекдотах — по сравнению с общинами без них.

В одном исследовании средняя стоимость жилых домов на одну семью на самом деле была самой высокой в ​​сообществах с квартирами по сравнению с районами, где есть дома только на одну семью.

Исследование также отметило аналогичную тенденцию в отношении доходов: среди кварталов более высокие доходы домохозяйств были связаны с более высокой долей многоквартирных домов. Многоквартирные дома, как правило, следуют за работой, а это означает, что там, где есть большая концентрация сотрудников, будет много многоквартирных домов.

Исследования, проведенные в отношении воздействия жилищного строительства со смешанным доходом, показали, что на цены дома на одну семью не повлияло неблагоприятное воздействие застройки со смешанным доходом.Фактически, во многих случаях развитие событий оказало положительное влияние на дома на одну семью.

Давайте посмотрим на картину в целом

Наличие квартир не так важно, как другие переменные, влияющие на стоимость недвижимости. Тем не менее, качество строительства многоквартирных домов по сравнению с окружающим жилищем может повлиять на стоимость недвижимости поблизости.

Вместо того, чтобы сосредотачиваться исключительно на влиянии квартир на соседние дома, имеет смысл всесторонне взглянуть на то, что влияет на стоимость недвижимости.Ни одна переменная не коррелирует на 100% со значением свойства, но есть некоторые, которые связаны в некоторых случаях. Помните, что каждый штат, город и район разные.

Уровень преступности

Преступление затрагивает жертву и общество. Преступная деятельность может меняться между районами, как инфекционное заболевание, заставляя жителей избегать этих районов или переезжать. Преступления, затрагивающие сообщество, включают: грабеж, нападение и изнасилование, среди прочего. Даже мелкие преступления, такие как пираты на крыльце, могут повлиять на моральный дух.

Дома, расположенные с высоким уровнем преступности, обычно имеют более низкую стоимость. Они менее востребованы, потому что люди не захотят переезжать туда, где они не будут чувствовать себя в безопасности. Дома в криминальных кварталах, как правило, будут стоить дешевле, чем дома в более безопасных кварталах

Расположение

Местоположение жилой недвижимости также влияет на их рыночную стоимость. Переменные, связанные с местоположением, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, включают: доступность продуктов и услуг, характеристики района, социально-экономические удобства и транспорт, среди прочего.В целом дома, расположенные рядом с хорошими школами и больницами или недалеко от делового района, имеют большую ценность, чем дома, расположенные на окраинах города.

Кроме того, близость к автомагистралям и общественному транспорту может повлиять на покупную цену дома. При расчете покупной цены местоположение может быть даже более важным, чем размер или состояние дома.

Возраст и состояние

Возраст — еще один фактор, который играет важную роль в определении цены дома.Чем новее недвижимость, тем больше покупателей готовы платить за нее, поскольку она требует минимальных затрат на ремонт. Возраст увеличивает стоимость, а износ снижает стоимость имущества. Важнейшие части дома, такие как водопровод, отопление и электричество, должны быть в хорошем рабочем состоянии.

Многие покупатели будут платить большие деньги за дом, готовый к заселению; Вот почему большинство покупателей хотят иметь возможность осмотра, чтобы договориться о ремонте, чтобы избежать каких-либо значительных расходов после продажи.

Полезная площадь дома

Размер является важным аспектом при оценке рыночной стоимости дома.Большой дом будет иметь высокую оценку. Цена дома рассчитывается по цене квадратного метра. Цена, которую покупатели будут платить за квадратный фут, варьируется.

Полезная площадь дома имеет значение при расчете его стоимости. Например, гараж не классифицируется как полезное пространство. Жилое пространство — вот что важно для покупателей.

Последние мысли

Негативное восприятие риска, связанного со строительством квартир, является преобладающим, даже если оно опровергается исследованиями и опросами.Когда квартиры построены и заселены, негативное отношение к ним обычно утихает.

Собираясь купить дом, не забывайте смотреть не только на его привлекательность, потому что его физическая структура со временем обесценивается. Дом в прекрасном месте даст вам значительное преимущество для прибыли от перепродажи.

Покупатели должны знать обо всех факторах, влияющих на стоимость собственности, чтобы гарантировать, что они заплатят справедливую цену. Знание переменных, влияющих на стоимость дома, важно как для покупателей (включая инвесторов), так и для продавцов.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

Инвестиции в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается путем инвестирования в арендуемую недвижимость. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами.Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вложение для вас.

Плюсы владения жилым комплексом

Эффект масштаба

Эффект масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом обеспечивая при этом ту же сумму. арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, который вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одно из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, — это незанятость и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная недвижимость, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее убираете и повторно выставляете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общий доход от инвестиций.Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как за, так и против владения многоквартирным имуществом. Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены по разным почтовым индексам или рынкам.Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал. Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость.Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке. В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих покрыть расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, не менее 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю.Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдицировать, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это должным образом, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется.Сроки также короче, чем у традиционного жилищного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. . Что произойдет, если дом сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кому подойдет владение жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий. Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая, чтобы управление зданием соответствовало вашим стандартам и позволяло достичь максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на то, чтобы контролировать инвестиции, вряд ли владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете заниматься недвижимостью и не имеете большого опыта или капитала, готового для развертывания, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала. Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций в многоквартирном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

Что лучше для инвестиций: многоквартирный дом или аренда на одну семью?

Есть бесчисленное множество причин, по которым аренда недвижимости может быть отличным вложением, но может быть не так ясно, какой способ аренды недвижимости лучше. Что лучше — аренда на одну семью или многоквартирный дом? Взгляните на плюсы и минусы инвестирования в аренду на одну семью и многоквартирных домах (две квартиры или более), чтобы определить, какой метод инвестирования в недвижимость может вам больше подойти.

Плюсы инвестирования в аренду на одну семью

Доступность

Новые инвесторы довольно часто начинают инвестировать в недвижимость с покупки односемейной аренды, потому что в большинстве областей односемейная недвижимость дешевле коммерческой недвижимости .

Кредитные организации обычно требуют не менее 20% скидки при покупке инвестиционной собственности. Это означает, что если вы хотите купить аренду на одну семью за 100 000 долларов, вам потребуется 20 000 долларов. Если вы хотите инвестировать в 10-квартирный дом по цене 1 000 000 долларов, вам потребуется 200 000 долларов.

Более низкая первоначальная стоимость делает этот способ инвестирования в арендную недвижимость более доступным, особенно когда начало работы в недвижимости по-прежнему будет предлагать те же налоговые преимущества и преимущества, что и более крупномасштабная аренда недвижимости.

Медленно масштабируйте свой арендный портфель

Вы можете наращивать свой арендный портфель так быстро или так медленно, как захотите. Вы можете покупать одну новую недвижимость для сдачи в аренду ежеквартально, ежегодно или каждые десять лет.

Диверсификация

Поскольку жилая недвижимость, как правило, дешевле купить, легче приобрести больше недвижимости в разных местах или на разных рынках.Это диверсифицирует ваш портфель, позволяя вам получать выгоду от владения арендой на рынках, которые предлагают более высокий денежный поток или имеют более высокий спрос, при этом защищаясь от негативных изменений на рынке, таких как потеря рабочих мест, высокий уровень вакансий или других факторов, которые могут повлиять на аренду. доход.

Важно отметить, что владение односемейной арендой само по себе не означает, что вы диверсифицировались — это расширение того, где расположены объекты для сдачи в аренду, что позволяет диверсифицировать.

Кредитное плечо и ликвидность

По мере того, как вы расширяете свой портфель и приобретаете больше объектов для аренды на одну семью, вы можете продавать или использовать отдельные объекты недвижимости по мере необходимости.Если вы владеете 10-квартирным жилым комплексом и хотите или нуждаетесь в его продаже, вы избавляетесь от всего своего денежного потока. Однако, если у вас есть 10 разных домов для аренды на одну семью, вы можете продать одну или две из них, не подвергая опасности весь свой поток доходов.

Минусы инвестирования в аренду на одну семью

Управление

Управление одной арендой обычно проще, чем управление несколькими арендуемыми единицами, такими как многоквартирный дом, то есть до определенного момента. Если вы владеете несколькими объектами аренды на одну семью, особенно в разных местах или на разных рынках, управление каждой собственностью в отдельности может стать трудным.

Вакансия

При аренде на одну семью нет дохода. Если объект остается пустым дольше, чем ожидалось, это может значительно снизить доходность инвестиций, в то время как будут производиться такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование и выплаты по долгам.

Расходы на недвижимость

Расходы на владение односемейной недвижимостью, особенно если у вас есть несколько, могут быстро возрасти. Вы платите налоги на недвижимость, страховку, а также текущее обслуживание и модернизацию каждого объекта недвижимости.Если необходимо заменить такие крупные расходы, как крыша или кондиционер, вы можете увидеть, что весь ваш денежный поток за год будет израсходован.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

Более быстрый доход

Многосемейная недвижимость имеет несколько единиц аренды, которые производят больший денежный поток быстрее, чем одна единица аренды. Вместо того, чтобы со временем покупать несколько домов на одну семью, вы можете заработать больше денег, купив всего одно здание.

Вакансия

При вложении нескольких единиц жилья, таких как многоквартирный дом, есть несколько единиц аренды, которые можно использовать для компенсации потери арендной платы из-за вакансии.Если 20% квартир свободны, 80% по-прежнему приносят доход, который позволяет вам покрывать такие расходы, как обслуживание долга, налоги на имущество или другие связанные с этим расходы на имущество.

Экономия за счет масштаба

Экономия за счет масштаба заключается в распределении постоянных затрат на увеличенное количество единиц. Расходы на недвижимость и расходы на содержание многоквартирного дома, как правило, намного меньше, чем при аренде односемейной недвижимости, потому что под одной крышей находится несколько квартир.

Налоги на недвижимость, страхование и плата за управление, как правило, являются фиксированными, а стоимость замены крыши дома на одну семью или небольшого многоквартирного дома, в котором под одной крышей шесть квартир, относительно одинаковы.По мере увеличения количества сдаваемых внаем единиц доход увеличивается при одновременном снижении ваших затрат, что делает ее более рентабельной, чем аренда нескольких квартир на одну семью.

Минусы инвестирования в многоквартирные дома

Доступность

Самым большим недостатком инвестирования в многоквартирные дома является доступность. Многосемейная недвижимость может быть дорогой и требовать большего первоначального капитала для начала работы. Инвесторы должны рассчитывать на получение около 20% от покупной цены. Есть возможности для привлечения капитала с помощью синдицированных займов.Это, безусловно, самый большой барьер, и часто именно поэтому люди сначала инвестируют в односемейную недвижимость.

Управление

Управление многоквартирным домом может подпадать под действие как «за», так и «против», аналогично управлению арендой на одну семью. С одной стороны, вы управляете всеми арендаторами в одном месте, обычно под одной крышей. Необязательно ездить по городу. Однако есть больше арендаторов и подразделений, которые нужно обслуживать и управлять, что означает больше ответственности, организованности и в целом больше потенциальных проблем.

Итак, что является лучшим вложением?

Это действительно сводится к личным предпочтениям, вашим финансовым целям и имеющимся у вас средствам для инвестирования.

Если у вас больше денег и вы хотели бы иметь несколько источников дохода в рамках одной собственности, многоквартирные дома могут быть хорошим вариантом. Если у вас нет больших денег для инвестирования, но вы хотите извлечь выгоду из налоговых и финансовых льгот от сдачи в аренду недвижимости, возможно, будет лучше постепенно создавать портфель со временем, начиная с аренды на одну семью.

Определите, какой метод аренды недвижимости имеет для вас смысл, исходя из времени, которое вы можете выделить, имеющихся у вас средств для инвестирования и ваших финансовых целей.

Определение жилищной единицы

Что такое жилищная единица?

Жилая единица — это единая единица в более крупной структуре, которую может использовать человек или домохозяйство для еды, сна и жизни. Блок может быть в любом типе жилья, например, в доме, квартире или передвижном доме, а также может быть отдельным блоком в группе комнат.

По сути, жилищная единица считается отдельным жилым кварталом, в котором обитатели живут и едят отдельно от других жителей строения или здания. К ним также есть прямой доступ с внешней стороны здания или через общий коридор.

Ключевые выводы

  • Жилая единица — это одна единица внутри более крупной структуры, такой как дом, квартира, дом на колесах или группа комнат, где человек или семья едят, живут и спят.
  • Жилые единицы — это отдельные жилые помещения, в которых обитатели проживают отдельно от других жителей строения.
  • Жилищное строительство — самый крупный компонент изменения жилищных единиц.

Общие сведения о жилищных единицах

Жилые единицы — это жилые единицы, расположенные в различных типах строений, включая жилые дома, квартиры и здания кондоминиумов. Они также могут быть несколькими комнатами в большом здании, таком как отель или мотель. Эти единицы позволяют человеку или семье жить, есть и спать отдельно от других, поэтому они также называются отдельными жилыми помещениями.

Жилое строительство, как разрешенное, так и неразрешенное, является самым большим компонентом изменения жилищных единиц. По данным Бюро переписи населения США, более 98% всех новых жилых домов строятся в местах, где выдаются разрешения на строительство.

Следующие жилые помещения обычно не считаются жилыми единицами и не включаются в данные Бюро переписи населения:

  • Общежития, ночлежки, казармы
  • Временные гостиницы и мотели — кроме тех, кто считает это своим местом жительства
  • Помещения в учреждениях, больницах общего профиля и военных объектах — есть исключения, включая помещения, которые занимают штатные или постоянные сотрудники

Корпуса для записи

Каждый год U.S. Бюро переписи населения предоставляет оценки жилищных единиц для всех округов и штатов. Эти оценки используются в качестве контроля для отслеживания роста или убыли населения больших и малых городов.

Оценки начинаются с самых последних данных переписи населения, затем добавляется расчетное количество нового жилого строительства и мобильных домов. Затем вычитается оценочная потерянная единица жилья, и получается годовая оценочная цифра.

В США насчитывалось 139,7 млн ​​единиц жилья.S. в 2019 году, по данным Бюро переписи населения США, по сравнению с примерно 138,5 млн единиц в 2018 году.

Выделяют три типа ситуаций, определяющих потерю жилой единицы:

  • Интерьер, подверженный атмосферным воздействиям
  • Разрушенный агрегат
  • Переезд дом — дом или мобильный дом

Уровень потери домов в некоторых штатах увеличивается из-за стихийных бедствий. Например, в округе Бьютт в Калифорнии, где в 2018 году произошел пожар в лагере Camp Fire, произошло 13.Снижение жилищных единиц на 9% — со 100 704 до 86 209 — в период с 2018 по 2019 год.

Примеры жилых домов

Как отмечалось выше, существует много разных типов жилых единиц. Например, отдельные семьи можно преобразовать в несколько единиц, как показано в следующем примере:

Домовладелец может решить отремонтировать свой подвал, чтобы разместить второй номер. После завершения владелец может сдать квартиру в аренду другому человеку или семье или предложить ее членам своей семьи.Это жилище становится отдельной жилой единицей.

Точно так же застройщик может получить разрешение на строительство жилого комплекса на пустом участке земли. Построенные квартиры считаются отдельными жилищными единицами.

Инвестиции в многоквартирную недвижимость: полное руководство

Основные выводы


В какой-то момент вы захотите изучить возможность добавления для нескольких семей, инвестирующих в свой портфель. Причина проста: инвестирование в многоквартирную недвижимость позволяет вам увеличить свой доход при одновременном снижении доли вакантных площадей.

Что касается инвестирования в недвижимость, то нет никаких сомнений в том, что дома на одну семью будут представлять собой львиную долю вашего внимания. Научиться приобретать, ремонтировать, продавать и даже получать регулярный доход от сдачи в аренду — отличный способ изучить основы торговли недвижимостью.

Что такое многоквартирная собственность?

Многосемейная недвижимость — это любая жилая недвижимость, состоящая из более чем одной жилой единицы. Дуплексы, таунхаусы, жилые комплексы и кондоминиумы — распространенные примеры многоквартирных домов.Новые инвесторы могут найти отличные инвестиционные возможности с многоквартирной недвижимостью. Некоторые многоквартирные дома предпочитают жить в одном из своих многоквартирных домов, известных как собственность, занимаемая владельцем. Какой бы способ вы ни выбрали для инвестирования в многоквартирную недвижимость, это вложение может стать отличным инструментом для увеличения благосостояния.

3 совета по инвестированию в многоквартирную недвижимость

Инвестирование в многоквартирную недвижимость окажется уникальным опытом по сравнению с созданием портфеля односемейной недвижимости.Помните эти советы, прежде чем инвестировать в многоквартирную недвижимость:

  1. Найдите свое 50%
  2. Рассчитайте денежный поток
  3. Определите свою ставку капитализации

1. Найдите свое 50%

Лучший способ просмотреть потенциальные сделки — это подсчитать цифры и определить (приблизительно), сколько конкретная многоквартирная недвижимость может принести вам как владельцу. Рассчитайте разницу между ожидаемым доходом (арендная плата, плата за хранение, плата за парковку) и расходами (ремонт, техническое обслуживание и т. Д.))

Если у вас нет доступа к информации о соревнованиях по соседству, вы можете использовать правило 50%. Возьмите ожидаемый доход и уменьшите его вдвое; тогда это становится вашим расчетным числом расходов. Разница между вашим предполагаемым ежемесячным доходом и предполагаемыми ежемесячными расходами и есть ваш чистый операционный доход (NOI).

2. Рассчитайте свой денежный поток

Предполагаемые выплаты по ипотеке вводятся в уравнение на следующем шаге путем расчета вашего предполагаемого ежемесячного денежного потока. Узнайте, сколько денег вы будете вкладывать в свой кошелек, вычтя ежемесячный ипотечный кредит из NOI собственности.Этот расчет предоставит вам оценку вашего денежного потока. Это также поможет вам определить, окупятся ли инвестиции.

3. Определите свою ставку капитализации

Третий важный расчет, который необходимо запомнить, — это ставка капитализации, или, для краткости, ставка капитализации, которая показывает, насколько быстро вы получите возврат на свои инвестиции. Важно помнить две вещи. Во-первых, максимальная ставка для «безопасных» инвестиций, таких как депозитный сертификат (CD), обычно составляет 1-2%.Во-вторых, эта максимальная ставка, которую вы собираетесь рассчитать, не учитывает многие факторы. Вам также следует учитывать увеличение стоимости недвижимости, ежемесячное повышение NOI или налоговые льготы, предоставляемые владельцам многоквартирной собственности.

Чтобы рассчитать максимальную ставку, возьмите свой ежемесячный NOI и умножьте его на 12, чтобы получить годовое число. Затем разделите это число на текущую рыночную стоимость недвижимости. Ключевой момент, который нужно понять о ставке капитализации, заключается в том, что чем выше, тем лучше. Более высокая ставка капитализации обычно означает более высокий риск и более высокую доходность.А более низкая ставка капитализации, наоборот, означает меньший риск и меньшую доходность.

Хорошее практическое правило — использовать максимальную ставку в диапазоне 5–10%. Что-нибудь ниже, и вложения может не иметь достаточной доходности. Что-нибудь выше, и вы хотите быть уверены, что понимаете все риски, связанные с инвестициями.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток.]


На что обращать внимание при инвестировании в многоквартирную недвижимость

Обычные витрины для покупок недвижимости приятно делать воскресным днем, но для инвестирования в несколько семей требуется гораздо больше, чем просто просмотр местных дней открытых дверей. Инвесторы должны проводить комплексную проверку. Это будет включать определение местоположения недвижимости по цене ниже рыночной и начало усилий по анализу и оценке ее финансовой чувствительности.

Помимо реальной суеты поиска так называемой собственности, для обеспечения качественной сделки с недвижимостью требуется сочетание нескольких факторов.В большинстве случаев поиск начинается с поиска потенциального объекта недвижимости. Затем сравните закупочные цены, краткосрочные и долгосрочные расходы и смету аренды. Хотя это, как правило, дает приблизительный прогноз того, чего могут ожидать инвесторы, именно они должны продолжить должную осмотрительность и уточнить эти цифры, чтобы обеспечить успех. Поскольку инвестирование в многоквартирную недвижимость требует немного большего внимания, чем другие сделки с недвижимостью, инвестора всегда должны беспокоить цифры. Эти финансовые показатели не только покажут истинную стоимость инвестиционной собственности, но и покажут ее чистую прибыль.Помимо цифр, существует ряд основных факторов, которые могут повлиять на многосемейное инвестирование.

Для тех, кто хочет инвестировать в многосемейную инвестиционную сделку, поиск начинается со следующего контрольного списка:

Расположение

Местоположение имеет первостепенное значение для инвесторов в недвижимость, особенно при инвестировании в многоквартирную недвижимость. При большем количестве арендаторов каждая квартира должна будет понравиться арендаторам; расположение, как правило, является наиболее желаемым критерием.При инвестировании в многоквартирную недвижимость инвесторам следует искать быстрорастущие, высокодоходные районы, где недвижимость пользуется большим спросом, а также ухоженные районы.

Общее количество единиц

Следующим шагом будет оценка объекта недвижимости в целом. Инвесторы должны учитывать количество квартир в собственности, включая количество комнат в каждой единице. Начинающим инвесторам следует начать поиск недвижимости, сосредоточив внимание на трех типах многоквартирных домов. К ним относятся дуплекс (два блока), триплекс (три блока) и четыре сплетения (четыре блока).Эти свойства предлагают наибольший потенциал роста с наименьшим риском для начинающих инвесторов и, как правило, более доступны.

Потенциальный доход

Следующим шагом является определение дохода, который может приносить недвижимость. Такие сайты, как Rentometer.com или Craigslist, являются полезными источниками для проверки цен на аренду и дохода, но инвесторы должны проявлять должную осмотрительность, принимая все во внимание.

Для тех, кто хочет оставаться консервативным, правило 50 процентов является общей рекомендацией.Вам следует потратить 50 процентов дохода от инвестиции на расходы, а не на ипотеку. Хотя для некоторых это слишком мягкая стратегия, для начинающих инвесторов это хорошее практическое правило.

Стоимость

Каждая ситуация будет отличаться при финансировании недвижимости, особенно многоквартирной. Инвесторы могут жить в одной квартире, сдавая в аренду другую, что позволяет им претендовать на финансирование, занимаемое владельцем. Это означает, что доход второй единицы будет включен в квалификационный коэффициент кредитора.Инвесторы также должны учитывать свой кредитный рейтинг при рассмотрении вариантов финансирования. Это число сильно повлияет на квалификационный процесс. В целом кредиторы будут рассматривать три компонента: кредит, отношение долга к доходу и первоначальный взнос.

Продавец

При оценке потенциальных многоквартирных домов возникает еще один вопрос: кто продает это место? Цена покупки может сильно варьироваться в зависимости от продавца и его мотивации. Следовательно, инвесторы должны понимать, с кем имеют дело.С недвижимостью, принадлежащей банку, обращаются иначе, чем с недвижимостью, выставленной на продажу собственником. Это означает, что есть потенциал для экономии средств.

Односемейные и многосемейные инвестиции

Инвестиции в односемейную или многоквартирную недвижимость — большая дискуссия в мире инвестирования в недвижимость. Хотя каждая из них предлагает несколько убедительных преимуществ, каждая сторона представляет для инвесторов совершенно разные стратегии выхода, включая стиль управления и полученный доход. Инвесторы, страховщики и кредиторы по-разному смотрят на эти объекты недвижимости.Понимание всех особенностей многоквартирной и односемейной недвижимости имеет решающее значение для вашего успеха.

Тем, кто рассматривает возможность сделать решительный шаг и инвестировать в многоквартирную или односемейную недвижимость, важно понимать, какие инвестиционные инструменты и что делают. Выбор дома для одной или нескольких семей в значительной степени зависит от личных предпочтений и целей. Ниже будут объяснены основные различия между двумя инвестициями, включая различные преимущества и недостатки каждой стратегии.Если вы ищете ответ на спор между одной семьей и несколькими семьями, я рекомендую вам продолжить чтение.

Преимущества многосемейного инвестирования

Многоквартирный дом или многоквартирный дом (MDU) — это жилой дом с двумя или более квартирами под одной крышей. Также это могут быть несколько зданий в рамках одного комплекса. Наиболее распространенные примеры — дуплексы, таунхаусы и некоторые типы квартир. Каждая квартира имеет собственное жилое пространство, отдельную кухню и ванную комнату.Многосемейная собственность, как правило, состоит из владения собственностью и землей на основании одного зарегистрированного акта. В некоторых случаях он может принадлежать одной или нескольким сторонам.

Хотя это наименее распространенный тип жилых зданий, инвестирование в многоквартирную недвижимость является чрезвычайно выгодной стратегией для инвесторов благодаря их дополнительному источнику ежемесячного дохода, наряду с медленным, но устойчивым ростом стоимости. Преимущества владения многоквартирным домом для инвестора:

  • Большой денежный поток: Односемейная собственность приносит единый ежемесячный доход, а многоквартирная собственность приносит несколько форм ежемесячного дохода.Привлекательность инвестиций в многоквартирную недвижимость легко увидеть. Эти инвестиции представляют собой инновационную возможность получения дополнительного дохода от одного вложения. Кроме того, инвесторы могут решить жить в одной квартире и сдавать в аренду другие для получения дохода. Когда дело доходит до пенсионного инвестирования с пассивным доходом, многоквартирная недвижимость может использоваться по-разному.
  • Больше контроля над стоимостью: Чем больше дохода получает собственность, тем выше ее ценность. Многосемейная недвижимость состоит из большего количества единиц, что означает получение нескольких источников дохода.Следовательно, эти инвестиции обычно оцениваются выше, чем дома для одной семьи, в зависимости от сопоставимых продаж в качестве арендной платы.
  • Большой пул арендаторов: Одним из основных преимуществ инвестирования в многоквартирную недвижимость является меньший риск. Как спросите вы? Потому что, в отличие от односемейных единиц, где доход теряется, когда дом пуст, многоквартирные дома состоят из множества единиц и уменьшают общие экономические потери для инвесторов.
  • Масштабируемость: Многосемейные инвестиции олицетворяют масштабируемость.Вместо того, чтобы покупать одну недвижимость за раз, эти инвестиции позволяют приобретать несколько объектов в одном здании. Они идеально подходят для тех, кто хочет расширить свой портфель инвестиций в недвижимость и вывести свой бизнес на новый уровень с возможностью для инвесторов выйти на арену смешанного использования и инвестирования в квартиры в будущем.
  • Идеально для управления недвижимостью: Односемейная недвижимость d = обычно не приносит достаточного дохода, чтобы оправдать наем компании по управлению недвижимостью.Тем не менее, многоквартирная недвижимость обычно приносит достаточно дохода, чтобы инвесторы могли нанять управляющего недвижимостью для выполнения повседневных операций и проведения необходимого ремонта. Это может быть большим преимуществом для инвесторов, которые хотят меньше участвовать в сдаче своей недвижимости в аренду.
  • Налоговые льготы: Многосемейная недвижимость предлагает большие налоговые льготы для инвесторов. Инвесторы могут амортизировать свою многоквартирную собственность, чтобы компенсировать значительную часть дохода от аренды, которую они получают от собственности каждый год.
  • Общие страховые полисы: В то время как многоквартирные дома имеют больше областей для страхования в целом, инвесторы могут найти эти полисы более легкими для переговоров и обеспечения безопасности. Страховые компании хорошо разбираются в вопросах, касающихся многоквартирных домов и связанных с ними обязательств, и будут иметь достаточно опыта, чтобы помочь вам выбрать различные варианты. По мере роста вашего портфеля со временем вы, как правило, сможете сгруппировать все в рамках одной политики.

Новым инвесторам следует рассматривать многоквартирную недвижимость как гибрид между домом на одну семью и кондоминиумом.И строение, и земля находятся в собственности и зарегистрированы в одном документе. Эти инвестиции позволяют получать больший доход, чем недвижимость для одной семьи. Они идеально подходят для тех, кто хочет развивать свой бизнес и компенсировать риски при получении ежемесячного дохода.

Инвестиционные пособия для одной семьи

Дом на одну семью, иначе называемый домом на одну семью (SFH), определяется как отдельно стоящее жилое здание, построенное на одном участке без общих стен.В отличие от многосемейного дома, эти объекты состоят только из одной единицы, которая не примыкает и не встроена в конструкцию любого другого типа. Кроме того, односемейный дом обычно включает в себя передний и задний двор, а также гараж.

Дома на одну семью, традиционно используемые для проживания собственников, также могут использоваться в качестве инвестиционного инструмента для получения ежемесячного дохода. Рекордно низкие ставки по ипотеке и быстрорастущие арендные ставки предлагают множество преимуществ по сравнению с многоквартирной недвижимостью, особенно для начинающих инвесторов.Ниже рассматриваются преимущества инвестирования в односемейную недвижимость:

  • Более доступный: Одно из наиболее очевидных преимуществ инвестирования в частную недвижимость — это стоимость. Цена на такие инвестиции в недвижимость ниже, чем на многоквартирную недвижимость, включая дополнительные расходы, такие как первоначальные платежи и техническое обслуживание. Вместо 25-30% снижения для многоквартирного дома инвесторам необходимо 10-15% для первоначального взноса. Кроме того, большинство договоров аренды требуют, чтобы арендатор оплачивал большую часть коммунальных услуг.От них также может потребоваться взять на себя ответственность за ландшафтный дизайн, что значительно снизит затраты на долгосрочное обслуживание. Кроме того, страховые тарифы будут более доступными для домов на одну семью, чем для многоквартирных домов.
  • Более высокая оценка: По той или иной причине инвестиции в одну семью имеют тенденцию цениться больше, чем другие типы недвижимости. Это может быть множество факторов, но в основном это относится к тому, как кредиторы оценивают каждый тип инвестиций. Многосемейная недвижимость оценивается в зависимости от поступающей арендной платы и состояния собственности.Тем не менее, дома на одну семью оцениваются по спросу и предложению покупателей, занимаемых владельцами. Если недвижимость в хорошем состоянии и она расположена в процветающем районе, покупатели всегда будут пользоваться спросом на односемейную недвижимость.
  • Легче финансировать: Хотя руководящие принципы и правила финансирования банков различаются, финансировать односемейную недвижимость обычно проще, чем многоквартирную. Более низкие процентные ставки и более высокий коэффициент кредита к стоимости (LTV) — одно из основных преимуществ финансирования домов на одну семью.Эта недвижимость обычно более доступна, чем многоквартирные дома, поэтому многие инвесторы отказываются от вариантов финансирования и предлагают оплату наличными. Важно отметить, что финансирование недвижимости для целей получения дохода от аренды (не занимаемая владельцем) будет подвергать заемщиков ипотечным ставкам, отличным от ставки ссуды, занимаемой владельцем. Инвесторы могут рассчитывать на выплату на 0,25–0,50 процента больше, чем ставки по ипотечным кредитам, занимаемым собственником.
  • Легче в управлении: Управление одним подразделением, превышающим четыре, имеет свою привлекательность. Один аспект, который многие инвесторы не принимают во внимание при инвестировании в недвижимость, — это стоимость управления ею.Это может варьироваться в зависимости от количества единиц. С одним арендатором намного проще управлять арендой на одну семью. Инвесторы могут сами стать арендодателем и управлять имуществом. Вместо этого они могут нанять профессиональную управляющую компанию для наблюдения за инвестициями.

10 ведущих рынков для инвестирования в многоквартирную недвижимость

Как и в случае с любой покупкой недвижимости, ваш успех напрямую зависит от одного: местоположения.У вас может быть отличная недвижимость, которую вы отремонтировали с помощью новейшей и лучшей техники. Тем не менее, если он находится в нежелательном месте, вам будет сложно найти арендаторов.

Если вы готовы начать инвестировать в многоквартирную недвижимость, посетите следующие 10 рынков:

  1. Лос-Анджелес, CA
  2. Сиэтл-Такома, WA
  3. Бостон, Массачусетс
  4. Миннеаполис-Стрит. Пол, MN
  5. Окленд, Калифорния
  6. Сан-Хосе, Калифорния
  7. Портленд, ИЛИ
  8. Сан-Франциско, Калифорния
  9. Нью-Йорк, NY
  10. Сан-Диего, Калифорния

Сводка

Многосемейное инвестирование требует значительного количества времени и усилий, чтобы начать работу.Если все сделано правильно, многоквартирная недвижимость может стать отличным источником пассивного пенсионного инвестирования. Однако сначала важно понимать все тонкости инвестиций в многоквартирные дома, в том числе то, как их найти и получить. Использование математики для обоснования решений, связанных с инвестициями в многоквартирную недвижимость, избавит вас от эмоций. Вместо того, чтобы поддаваться влиянию посторонних факторов, подсчет данных по многоквартирной собственности быстро даст представление о проекте. Показывает ли недвижимость достаточный для вас потенциал рентабельности инвестиций или этого следует избегать любой ценой? Знать, от каких сделок лучше отказаться, может быть так же важно, как и знать, на каких сделках стоит нажать на курок.


Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в области недвижимости на сегодняшний день?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

NMHC | Многосемейный Глоссарий

A

СКОРОСТЬ ПОГЛОЩЕНИЯ

Доля новых построенных единиц, сданных или сданных в аренду, обычно в течение определенного периода (например, 3 месяцев).

ПОГЛОЩЕНИЕ

Чистое изменение общего количества сданных в аренду многоквартирных домов.

КВАРТИРА

Сдается жилая единица, содержащаяся в здании из пяти и более человек единицы.

ЖИЛЬЕ С ПОМОЩЬЮ

Частное арендуемое имущество, которое за счет государственных субсидий, дома для жителей с низким доходом, которые в противном случае не смогли бы позволить себе рынок арендная плата. 1. Собственность: собственник получает государственную помощь в форма ипотечного страхования, пониженная процентная ставка или налог стимулы.2. Резиденты: резиденты получают некоторую арендную плату. субсидия.

B

БАЗОВЫЕ ТОЧКИ

Сотые доли процента, часто используемые в отношении процентов ставки. Единица измерения изменения процентных ставок по облигациям и Примечания. Пример: если процентная ставка повышается с 5,00% до 5,30%, это рост. 30 базисных пунктов (это также можно охарактеризовать как увеличение на три десятых процентного пункта).

C

СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ (или «СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ»)

1. Ставка капитализации — это отношение чистой операционной прибыли к собственности ценить. Таким образом, он обеспечивает текущий моментальный снимок (нераспределенного) процента доход, который инвестор получит при покупке недвижимости. 2. Если максимальная ставка для сопоставимых свойств известен, его можно использовать для оценки свойства ценить.

КАПИТАЛЬНЫЙ СТОК

Все источники долга и капитала вместе взятые, которые использовались для финансирования инвестиции в недвижимость.

НАЛИЧИЕ ПРИ ВОЗВРАТЕ НАЛИЧНЫМИ

Годовой денежный поток инвестиций до налогообложения, выраженный как процент от первоначальных вложенных денежных средств.

КОНЦЕССИЯ

Экономический стимул, предоставляемый собственником для поощрения сдачи в аренду площадь или продление аренды. Уступки обычно связаны конкретно к ставке аренды (т.е.г., месячная бесплатная аренда).

ИНДЕКС ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН (ИПЦ)

Бюро статистики труда: мера среднего изменения во времени в ценах, уплачиваемых городскими потребителями за рыночную корзину потребительских товаров и услуги. Процентные изменения ИПЦ являются одним из показателей инфляции.

D

КОЭФФИЦИЕНТ ПОКРЫТИЯ ДОЛГОВЫХ УСЛУГ (DSCR)

Отношение чистого операционного дохода (NOI) к обслуживанию ипотечного долга.DSCR чаще всего выражаются в виде десятичной дроби (например, 1,20), но иногда и в виде процент (120 процентов).

E

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ БАЗА

Предприятия или отрасли, которые обеспечивают основу для его экономика.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ АКЦИЙ

Общая чистая прибыль, полученная за весь срок действия инвестиции, плюс максимальный инвестированный капитал, выраженный как кратное максимальному капиталу вложено.В то время как мультипликатор собственного капитала дает интуитивно понятную меру количество раз, когда инвестиция в акционерный капитал будет возвращена, это не учитывает сроки или характеристики риска возврата инвестиций.

Множественный капитал = (общая чистая прибыль + макс. Собственный капитал) / максимальный капитал

F

СПРАВЕДЛИВАЯ РЫНОЧНАЯ АРЕНДА

10

для сдачи в аренду квартир в данном мегаполисе площадь.FMR рассчитывается HUD с использованием данных Американского сообщества. Обзор и обновляется ежегодно. FMR используются для определения стандартов оплаты для помощи в аренде, преимущественно в рамках программы HUD по разделу 8. А по теме, Справедливой рыночной арендной плате для малых территорий (SAFMRs), используется то же методологии, но на уровне почтового индекса, чтобы решить проблемы в дорогостоящие районы.

G

САД КВАРТИРА

Квартира на первом этаже здания, обычно в односемейный дом.

КВАРТИРЫ В САДОВОМ СТИЛЕ

Многоквартирные дома, как правило, высотой не более четырех этажей, с несколько квартир на этаже и окружающая их благоустроенная территория. В в большинстве случаев здания имеют внутренние дворы, открытые одновременно конец, и парковка либо перед зданиями, либо по периметру. У каждой квартиры есть собственный вход в здание с открытого прохода или общего доступа. вход через лестничную клетку и внутренний коридор, соединяющий другие помещения непосредственно над и / или под ним.Каждая квартира занимает только один уровень. В многоквартирных домах садового типа, как правило, нет лифтов.

ВАЛОВОЙ ВНУТРЕННИЙ ПРОДУКТ (ВВП)

Общая рыночная стоимость конечных товаров и услуг, произведенных в США через год.

ВАЛОВАЯ ПОТЕНЦИАЛЬНАЯ АРЕНДА (GPR)

Сумма арендной платы, которую владелец собирал бы, если бы все квартиры были заняты, и все жители платят рыночную арендную плату.

I

ИНФЛЯЦИЯ

Бюро статистики труда: общее общее движение цен вверх товаров и услуг в экономике. (Общее снижение цен называется дефляцией.)

ВНУТРЕННЯЯ СТАВКА ДОХОДНОСТИ (IRR)

Ставка дисконтирования, приравнивающая все будущие доходы от инвестиций к первоначальные затраты на эти инвестиции.

L

РЫЧАГ

Использование заемных средств для финансирования инвестиций с целью увеличения либо потенциальная норма прибыли, либо покупательная способность.

ЛИКВИДНОСТЬ

Легкость, с которой активы могут быть конвертированы в наличные.

Убыток от сдачи в аренду

Для всех сдаваемых в аренду единиц разница между рыночной арендной платой и фактической договор аренды.

НАЛОГОВЫЙ КРЕДИТ НА НИЗКИЙ ДОХОД НА ЖИЛЬЕ (LIHTC)

LIHTC — это жилищные инвестиции в виде налогового кредита в соотношении доллар к доллару. Это было создан в соответствии с Законом о налоговой реформе 1986 года, который дает стимулы для использования прямых инвестиций в развитие доступного жилья, направленных на малообеспеченные арендаторы. Поскольку максимальная арендная плата, которая может взиматься, зависит от Средний доход по району (AMI), жилье LIHTC остается недоступным для многих с низким доходом (30%>

M

СРЕДНИЙ ДОХОД ДОМОХОЗЯЙСТВА

Для любого географического региона, доход домохозяйства для которого составляет половину домохозяйства в этом районе имеют больший доход, а половина — меньше.

МЕЗАНИНОВЫЙ ДОЛГ

Кредит, который часто используется разработчиками для обеспечения дополнительного финансирования для девелоперские проекты. Эти ссуды часто обеспечиваются залогом. подчиняется первому или старшему ипотечному кредитору.

РАЗРАБОТКА СМЕШАННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Тип развития, объединяющий розничную торговлю, офисно-жилую или производственно-офисная жилая застройка в одном участке или группе участков земли.

УСЛУГА ПО ИПОТЕЧНОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

Сумма денег, необходимая для покрытия основной суммы ипотеки платежи, выплаты процентов и любые затраты на повышение кредитного качества, такие как FHA взносы по ипотечному страхованию или гарантийные взносы.

N

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД (NOI)

Выручка за вычетом всех операционных расходов, за исключением обслуживания долга, амортизация, капитальные затраты и налоги на прибыль.

O

ЗАНЯТОСТЬ

Процент от общего числа занятых квартир.

R

ВОЗВРАТ СТОИМОСТИ

Термин, используемый разработчиками для оценки жизнеспособности проекта деление прибыли или чистой прибыли от собственности на затраты на разработку имущество.

ДОХОД НА ИНВЕСТИЦИИ (ROI)

Недисконтированный доход за один период, выраженный в процентах от первоначального инвестированного капитала. Рентабельность инвестиций = (Прибыль — Стоимость) / Стоимость

S

РАЗДЕЛ 8 ЖИЛЬЕ

Частные жилые единицы для сдачи в аренду, которые используются собственностью собственнику участвовать в программе помощи при аренде жилья для малоимущих, созданной поправки 1974 г. к разделу 8 Жилищного закона 1937 г.Есть два типа программ Раздела 8, известных как «по месту» и «по месту жительства». Под программа для арендаторов, HUD выплачивает арендодателю субсидию от имени квалифицированные жители с низким доходом, поэтому они платят ограниченную часть своего дохода посуточно (ваучерная программа). В качестве альтернативы жители могут получать арендную плату субсидии на всю арендную плату и не платить какую-либо часть арендной платы самостоятельно (Сертификационная программа). В качестве альтернативы, для программ Раздела 8 на местах Помощь в аренде связана с арендуемой собственностью, а не с отдельным домохозяйством.

МЯГКИЙ РЫНОК

Используется для обозначения рынка недвижимости, на котором имеется предложение значительно превышает спрос, позволяя потенциальным покупателям или арендаторам получать более низкие цены или арендная плата. Часто повод для лизинговых уступок связан с арендой.

СПЕЦИАЛЬНАЯ ОЦЕНКА

Специальный налог, взимаемый местным правительством для финансирования государственных улучшения (тротуары, бордюры или другая инфраструктура) на небольшой территории; только объекты, получившие прямую выгоду от улучшений, оцениваются как налог.В кондоминиуме или другом объединении общих интересов собранные деньги от владельцев для финансирования капитальных затрат (например, замена крыши), когда резервные фонды недостаточны. Это в дополнение к обычной оценке для обслуживания мест общего пользования.

T

ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ

Сумма всех операционных расходов, без процентов, амортизации, и амортизация.

СТАВКА ОБОРОТА

Обычно выражается как соотношение между количеством выездов или единицы высвобождаются в течение определенного периода времени, обычно одного года, а общая количество единиц в собственности.

U

КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Коммунальные услуги, такие как газ, вода или электричество. Телефон и кабельные сети также часто считаются коммунальными услугами.

V

СТОИМОСТЬ ВАКАНСИИ

Сумма арендной платы, которая могла быть получена с свободных квартир если бы они были заняты и сданы в аренду по текущим рыночным ставкам.

Легкая покупка многоквартирного дома (12-шаговое руководство)

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это выгодным вложением средств для вас.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, выполнение которой слишком сложно или дорого. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую собственность. Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При любых инвестициях важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на риск, который вы принимаете на себя.В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом является хорошим вложением. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату или недвижимость.Спрос на собственность в районе. Проще всего это сделать с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать доход, который вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья. . В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и, если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взломать дом, живя в одной из квартир всего за 3.На 5% ниже.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом »и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс ».

Квартирные комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) США
Средняя цена за квадратный фут $ 1,684
Средняя цена продажи 6 $ 1,598493 238 400 долл. США
Количество продаж 329 305
Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США 160,131
Число продаж свыше 1 млн долл. США 7,659
Средняя общая сумма налога 31 708 долл. США
Средняя оценочная стоимость 758 959 долл. США
Средняя рыночная стоимость 1 205 696000 долл. США 800 Купить в комплексе с апартаментами Cash Back

Если вы думаете о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы связываем вас, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с Clever может вернуть вам в карман 3750 долларов после закрытия!

Найти агента бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег можно заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

  1. Доход от аренды — после того, как вы оплатите все свои расходы, у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, когда захотите
  2. Оценка имущества — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается за счет ренты, потому что они уверены, что с признательностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
  3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете в банке миллион долларов под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (рентабельность инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
  4. Налоговые льготы — Недвижимость — одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать от инвестиций в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

  • Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
  • Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный источник дохода. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
  • Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

  • Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно их купить. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
  • Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно арендуются на более длительный срок. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с более высокой текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и выполнение ремонтных работ, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
  • Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для стоимость многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос при аренде на одну семью.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

  1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться от владения жилым комплексом, а затем работайте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
  2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег для ремонта, а ваше портфолио должно быть разнообразным. Не рекомендуется размещать более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
  3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь вам пригодится упомянутый выше калькулятор свойств почек. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
  4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, возможно ли это, прежде чем вы начнете искать вне штата.Гораздо проще управлять тем, на чем можно проехать, и вы Вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику соседства.
  5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
  6. Начните искать недвижимость — Вы можете посмотреть MLS, Loopnet и другие веб-сайты коммерческой недвижимости, а также пообщаться с брокерами, у которых есть нерыночная недвижимость.Вы можете узнать здесь 5 советов по поиску выгодных предложений.
  7. Начинайте делать предложения — Помните, чтобы не нервничать! Это инвестиции, и вам следует предлагать только ту цифру, которая имеет для вас смысл, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
  8. Осмотры — Убедитесь, что ваш многоквартирный комплекс находится в таком же состоянии, в каком он был рекламируется. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования, сантехнику и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если им потребуется ремонт.
  9. Выберите компанию по управлению недвижимостью — Управляющая компания, которую вы выберете, принесет или разрушит ваши инвестиции, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют. для.
  10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вашу сделку, и принесите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полную информацию. одобренный.
  11. Последний день — Поздравляем! Приготовьтесь подписать кучу документов, а затем отметьте свои достижения.
  12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизируете свои инвестиции и начнете генерировать денежный поток, пора повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но не сделал ничего большего. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что многоквартирный комплекс — правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости.

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят выставлять свою недвижимость на рынок. Если ты не уверен Где найти одного из этих агентов, Клевер может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, которые специализируются на квартирах!

2. Выберите свой тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: высотные, средние, садовые и жилые, среди прочего. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации на основе того, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и наберите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам нужно будет оплатить страхование, ипотечные платежи, расходы на техническое обслуживание и управление. , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска экстерьера здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих затрат вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

  • Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды) отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
  • Ссуды на квартиры в банке : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок займа 20-25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%
  • Варианты краткосрочного финансирования квартир: Эти ссуды предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с наличными деньгами. покупателям, предлагая ипотеку в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы определились, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения собственности. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка — 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды под государственную поддержку, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте заявителя инвестирования в недвижимость.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *