Основные налоговые вычеты для владельцев вторичного жилья
Если вы подумываете о покупке второго дома для отпуска, получения дохода от аренды или возможного проживания на пенсии, с финансовой точки зрения имеет смысл воспользоваться всеми доступными налоговыми льготами. В конце концов, вы можете значительно снизить стоимость владения вторым домом, потребовав налоговых вычетов по процентам по ипотеке, налогам на имущество и расходам на аренду.
Закон о снижении налогов и занятости (TCJA) изменил принцип действия налоговых льгот, например, уменьшил вычет процентов по ипотеке. Тем не менее, даже с этими изменениями существуют полезные налоговые льготы, которые могут помочь сделать владение вторым домом более доступным. Вот краткое изложение.
Ключевые выводы
- Закон о снижении налогов и занятости изменил принцип действия многих налоговых льгот.
- К вычету процентов по ипотеке применяются разные правила в зависимости от того, считается ли ваш второй дом личным жильем или сдаваемым в аренду имуществом.
- Вы можете вычесть проценты по кредитам на приобретение жилья, но только в том случае, если вы используете средства для покупки, строительства или существенного улучшения дома.
- Если дом считается сдаваемым в аренду имуществом, вы можете вычесть расходы, связанные с владением и эксплуатацией имущества.
Вычет процентов по ипотеке
Вычет процентов по ипотечным кредитам уже давно хвалят как способ сделать владение домом более доступным. Однако TCJA, вступивший в силу в декабре 2017 года, изменил сумму, которую вы можете сэкономить за счет вычета процентов по ипотеке как для основного жилья, так и для второго дома.
Если второй дом считается личным местом жительства, вы должны заполнить форму 1040 или 1040-SR и перечислить вычеты в Приложении A, чтобы потребовать вычет процентов по ипотеке. Кроме того, ипотека должна быть обеспеченным долгом на квалифицированный дом, в котором у вас есть доля собственности.
В большинстве случаев лица, подающие документы в одиночку, и те, кто состоит в браке, подавшие совместную заявку, могут вычесть все свои проценты по ипотечному кредиту на сумму до 750 000 долларов США по ипотечному кредиту.
Это правило распространяется на любое личное место жительства, будь то ваш первый или второй дом. Предыдущий лимит составлял 1 миллион долларов ипотечного долга, который по-прежнему применяется к жилищным кредитам, взятым до 16 декабря 2017 года.
Различные налоговые правила применяются к вычету процентов по ипотеке в зависимости от того, считается ли ваш второй дом личным жильем или сдаваемым в аренду имуществом. При аренде также играет роль количество дней, на которые вы арендуете недвижимость, а не живете в ней самостоятельно.
Налоговые льготы для владельцев второго дома
Вычет процентов по ипотеке — личное место жительства
Если ваша вторая собственность считается личным местом жительства, вы можете вычесть проценты по ипотеке так же, как и в отношении основного дома, — до 750 000 долларов США, если вы одиноки или состоите в браке, подающем совместную заявку. Лимит составляет 375 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете документы отдельно.
Чтобы претендовать на вычет, ипотека должна быть обеспеченным долгом на принадлежащий вам дом, отвечающий требованиям, и вы должны перечислить свои вычеты, заполнив Приложение А. Согласно IRS, дом считается «квалифицированным», если он является вашим основным домом или вторым. дом. Дом может быть домом, кондоминиумом, кооперативом, передвижным домом, трейлером, лодкой или аналогичным имуществом, если в нем есть основные жилые помещения (например, спальные места, кухня и туалет).
Лимит процентов по ипотечным кредитам в размере 1 миллиона долларов вернется в 2025 году, когда истечет срок действия TCJA, если только законодатели не примут меры для сохранения закона в силе.
Вычет процентов по ипотеке — арендованное имущество
Правила усложняются, если вы сдаете недвижимость в аренду на часть или весь год. Что важно, так это разбивка между личным и арендным использованием. Если IRS рассматривает дом как инвестиционную собственность, вы не можете претендовать на вычет процентов по ипотеке, но вы можете вычесть проценты по ипотеке как коммерческие расходы, чтобы снизить доход от аренды.
Ваше использование имущества подпадает под одну из трех категорий:
Используй часто, арендуй редко
Вам не нужно сообщать о доходах от аренды в Налоговую службу (IRS), если вы арендуете свой дом на 14 дней или менее в течение налогового года.
Дом считается личным местом жительства, поэтому вы не можете вычесть связанные с арендой расходы, такие как реклама и коммунальные услуги. Однако вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, как и в случае с любым домом. И когда вы продаете недвижимость, она будет рассматриваться как личное жилье, а не как инвестиционная недвижимость.
Это правило действует, даже если вы арендуете свой дом за 10 000 долларов за ночь. В разделе 280A(g) Налогового кодекса говорится, что деньги не нужно включать в ваш валовой доход, если вы арендовали дом менее 15 дней в году.
Редко пользуюсь, часто сдаю в аренду
Ваш дом считается сдаваемым в аренду имуществом, а не личным жильем, если:
- Вы сдаете его в аренду более чем на 14 дней в году
- Вы используете дом не более чем на 14 дней или 10% дней аренды
Поскольку дом считается бизнесом, вы можете вычесть расходы на аренду, включая проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, расходы на страхование, комиссионные сборы за управление недвижимостью, коммунальные услуги и амортизацию имущества.
Стоит отметить, что дни, потраченные на техническое обслуживание или ремонт имущества, не считаются днями личного использования. Таким образом, можно превысить 14-дневный лимит, если вы остаетесь в своей собственности для выполнения ремонта. Планируйте документировать свои действия по техническому обслуживанию, сохраняя квитанции, чтобы доказать, что вы не просто отдыхали в эти дни.
Если вы используете свой второй дом как для личных целей, так и для сдачи в аренду, вы, как правило, должны разделить свои общие расходы между личным использованием и арендой в зависимости от количества дней, в течение которых вы использовали его для каждой цели.
Использовать часть, взять напрокат
Ваш второй дом считается личным жильем, а не сдаваемым в аренду имуществом, если вы:
- Аренда более 14 дней в году
- Использование более 14 дней или 10% от общего числа дней аренды
Это означает, что вы можете вычитать проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, как и в случае с любым домом.
Вы можете вычесть расходы на аренду, но только до уровня дохода от аренды (например, вы не можете требовать возмещения убытков от аренды).
Вот краткий обзор различных сценариев:
| Правила аренды на 14 дней | |||
|---|---|---|---|
| Личное место жительства | Арендное имущество | Личная резиденция | |
| Статус аренды | Дней аренды ≤ 14 | Дней аренды > 14, личных дней ≤ 14 | Личные дни > 14 или 10% дней аренды |
| Подоходный налог с дохода от аренды? | № | Да | |
| Вычеты расходов на аренду? | № | Да | Да |
| Налоговые формы | Приложение А | Список E или C | Приложение A, E или C |
Если недвижимостью пользуется член вашей семьи (включая вашего супруга, братьев и сестер, родителей, бабушек и дедушек, детей и внуков), эти дни считаются личными днями, если вы не получаете справедливую арендную плату во время этих семейных пребываний.
Вычет процентов по кредиту под залог собственного капитала
В дополнение к вычету процентов по ипотеке, вы можете списать проценты по кредиту под залог собственного дома. Однако TCJA изменил и эти правила.
Раньше вы могли брать кредит под залог дома и получать вычет процентов независимо от того, использовали ли вы вырученные средства для погашения кредитной карты, отпуска или покупки второго дома. Теперь вы можете вычесть проценты по долгу по собственному капиталу только в том случае, если вы используете средства «для покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, который обеспечивает кредит».
В соответствии с этими положениями, если вы хотите вычесть проценты по второму дому, вы должны иметь на него ипотечный кредит. Если вы взяли кредит под залог своего первого дома для финансирования покупки второго дома, вы не можете вычесть проценты. Как и в случае с ипотекой, вы можете вычесть проценты по долгу в размере до 750 000 долларов США, если вы одиноки или состоите в браке, подающем заявление вместе (375 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете заявление отдельно).
Предел вычета процентов по ипотеке распространяется на все ваши долги по ипотечным кредитам и домам. Если у вас уже есть ипотечная задолженность в размере 750 000 долларов США или более, вы не можете требовать вычета процентов по кредитам под залог недвижимости, превышающим эту сумму.
Вычет по налогу на имущество
Вы можете вычесть налоги на недвижимость со своего второго дома и, если уж на то пошло, с любой собственности, которой вы владеете. Однако TCJA также внес изменения, влияющие на эти вычеты.
Вы больше не можете вычесть всю сумму налога на недвижимость, которую вы заплатили за недвижимость, которой владеете. Теперь общая сумма государственного и местного налога (SALT), подлежащая вычету, включая налог на имущество и подоходный налог, ограничена 10 000 долларов США за налоговую декларацию или 5 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете декларацию отдельно. Многие люди, которые покупают второй дом, могут уже превысить этот предел со своим первым домом, поэтому они могут не увидеть дополнительных налоговых сбережений от своего второго дома.
Продажа вашего второго дома
Если вы продаете свое основное место жительства, вы можете исключить до 250 000 долларов США в виде прироста капитала из своего дохода или до 500 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете заявление совместно. Однако это касается только продажи основного жилья. Когда вы продаете свой второй дом, вы должны платить налог на прирост капитала со всей своей прибыли.
Если вы сделаете второй дом своим основным домом, это потенциально может уменьшить потери от прироста капитала. Для этого вам нужно будет прожить во втором доме не менее двух лет из пяти, прежде чем продавать его. Это будет квалифицировать недвижимость как ваше основное место жительства. Кроме того, чтобы иметь право на исключение, вы не должны были использовать исключение прироста капитала при продаже другого дома в течение предыдущих двух лет.
1031 Обмен
Если вы владеете второй недвижимостью для бизнеса или инвестиций, вы можете отсрочить налоги на прирост капитала в соответствии с обменом 1031.
Известный как аналогичный обмен, он включает в себя продажу имущества и замену его аналогичным имуществом (оба свойства должны находиться в США). Когда вы продаете первоначальную собственность, вы должны найти новую собственность в течение 45 дней и приобрести ее в течение 180 дней. Затем прирост капитала откладывается до тех пор, пока заменяющая собственность не будет продана (хотя можно постоянно откладывать налоги с дальнейшими однородными обменами).
Вы должны выполнить несколько условий, чтобы претендовать на аналогичный обмен:
- Перед продажей вы должны владеть недвижимостью не менее двух лет.
- В каждый из двух 12-месячных периодов до продажи вы должны арендовать недвижимость не менее 14 дней.
- Ваше личное пользование недвижимостью не может превышать 14 дней или 10% дней аренды дома в зависимости от того, что больше.
Заменяющее свойство также должно соответствовать тем же условиям:
- Должен проводиться не менее двух лет после равноценного обмена.
- Его необходимо арендовать не менее чем на 14 дней в году.
- Период, используемый для личного пользования, не может превышать 14 дней или 10% дней аренды дома в зависимости от того, что больше.
Поскольку налоговое законодательство сложное и периодически меняется, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным специалистом по налогам на недвижимость, который может объяснить соответствующие налоговые последствия и законы и помочь вам определить наиболее благоприятную стратегию владения для вашей ситуации.
Облагается ли доход от аренды налогом как обычный доход?
Возможно. Если вы сдаете свой дом в аренду более чем на 14 дней в течение года, вы должны указать доход в своей налоговой декларации, а чистый доход облагается налогом как обычный доход. Если вы сдаете свой дом в аренду на 14 или менее дней, вам не нужно отчитываться или платить налоги с дохода.
Что произойдет, если вы не сообщите о доходах от аренды?
Если вы сдаете свой дом в аренду на срок более 14 дней, вы должны сообщить о доходах по вашим налогам.
Если вы обязаны сообщать о доходах — а вы этого не делаете — вы совершите налоговое мошенничество, которое может привести к штрафам и даже тюремному заключению. IRS может обнаружить незарегистрированный доход от аренды посредством налоговых проверок, вызванных случайным отбором, компьютерной проверкой, сопоставлением записей и отчетами третьих сторон.
Вычитаются ли из налогооблагаемой базы расходы на вторичное жилье?
Да, но это зависит от того, как вы используете дом. Если дом считается личным местом жительства, вы, как правило, можете вычесть проценты по ипотеке по кредитам до 750 000 долларов США, а также до 10 000 долларов США в виде государственных и местных налогов (SALT). Если дом считается инвестиционной недвижимостью (согласно правилам IRS), вы можете вычесть расходы, связанные с владением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.
Вычитаются ли проценты по кредиту под залог недвижимости?
Возможно. Вы можете вычесть проценты, которые вы платите по кредиту под залог дома или кредитной линии под залог дома (HELOC), только если вы используете деньги, чтобы «купить, построить или существенно улучшить свой дом».
Если вы используете средства для оплаты, скажем, отпуска или обучения в колледже, вы не можете вычесть проценты.
Практический результат
Если это возможно с финансовой точки зрения, владение вторым домом может стать отличной инвестицией для отпуска или сдачи в аренду, а также может стать подходящим основным домом во время выхода на пенсию. Тем не менее, владение любым домом сопряжено со значительным финансовым бременем, от ипотеки и налогов до обслуживания и ремонта. В ваших интересах узнать о налоговых последствиях владения вторым домом, прежде чем прыгать, и поработать с опытным специалистом по налогам, если вам нужны разъяснения или рекомендации.
Разговор с покупателями о вычетах по налогу на недвижимость
Домовладельцы, перечислившие свои вычеты, могут требовать вычета налога на недвижимость, уплаченного за их дом. В сочетании с вычетом по процентам по ипотеке, который также доступен только тем, кто может перечислить, налоговый вычет на имущество может значительно снизить стоимость покупки и владения домом.
По данным IRS, средний налоговый вычет на недвижимость, заявленный в 2018 налоговом году, составил чуть более 6800 долларов.
Что такое вычет по налогу на имущество?
Государственные учреждения во всех 50 штатах (и округе Колумбия) взимают налог на недвижимое имущество. Этот вид налога в основном взимается местными налоговыми органами, такими как округа, муниципалитеты, поселки, школы или другие специальные округа. Налог почти всегда равен проценту от налогооблагаемой стоимости имущества.
С момента принятия в 1913 году современного Налогового кодекса наш федеральный налоговый закон допускает вычет уплаченных налогов на имущество.
Однако Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года ограничивает вычет всех государственных и местных налогов (SALT) до 10 000 долларов США в год для налоговых лет с 2018 по 2025 год. Сюда входят налоги на имущество, а также государственные или местные подоходные налоги или налоги с продаж. .
Как увеличение стандартного вычета повлияло на возможность вычета налога на имущество?
Современный подоходный налог всегда допускал определенные вычеты, включая государственные и местные налоги и определенные проценты.
Однако, чтобы уменьшить бремя ведения учета для налогоплательщиков, Конгресс в 1919 г.44 создал стандартный вычет.
Стандартный вычет предоставляет каждому налогоплательщику определенную предполагаемую сумму вычетов, доступных для уменьшения их налогооблагаемого дохода, даже если налогоплательщик не производил вычет. Влияние стандартного вычета заключается в том, что только в том случае, если фактическая сумма вычетов налогоплательщика выше, чем стандартный вычет, он или она может указывать детали. Если фактическая сумма вычетов ниже нормативной суммы, налогоплательщикам выгоднее претендовать на более высокую нормативную сумму.
Закон о сокращении налогов и занятости почти удвоил размер стандартного вычета, что значительно уменьшило количество налоговых декларантов, чьи фактические вычеты превышали стандартную сумму. На самом деле, доля налоговых декларантов, которые перечислили детализацию, сократилась с примерно одного из трех в 2017 году до примерно одного из десяти в 2018 году, что является первым годом, когда действовал более высокий стандартный вычет.
Что касается вычета по налогу на имущество, то доля заявителей, заявивших о вычете, упала с 26 процентов в 2017 году до всего 10 процентов в 2018 году9.0003
Результатом значительного увеличения стандартного вычета является то, что большинство налогоплательщиков фактически получают выгоду от вычета налога на имущество, даже если они платили небольшой налог на имущество или вообще не платили его вообще. Это привело к тому, что эффект налогового стимулирования постатейного вычета был потерян для всех, кроме 10 процентов или около того, которые детализируют свои вычеты. Для остальных стимул исчез, потому что они получают один и тот же налоговый вычет независимо от того, арендуют ли они дом или владеют им.
Как лимит вычета ОСВ повлиял на вычет налога на имущество?
Ограничение в размере 10 000 долларов США на вычеты по уплаченным государственным и местным налогам оказало двойное влияние на тех, кто подпадает под его действие. Во-первых, лимит затрудняет превышение общих постатейных вычетов налогоплательщика над стандартным вычетом.
Если общая сумма вычетов остается ниже более высокой стандартной суммы, нет специального налогового стимула для уплаты налога на имущество, поскольку те, кто претендует на стандарт, получают больше налоговых льгот, даже если они фактически не платили налог на имущество.
Во-вторых, лимит в 10 000 долларов может уменьшить фактическую сумму налогового вычета даже для тех, кто может перечислить постатейно. Чем выше фактически уплаченный налог, тем сильнее ограничение.
Как запросить вычет по налогу на имущество
Чтобы запросить вычет по налогу на имущество, лица, подающие налоговую декларацию, должны выполнить следующие шаги:
1. Определите, можете ли вы детализировать свои вычеты общие детализированные вычеты (включая государственные и местные налоги, благотворительные взносы и вычитаемые процентные расходы), превышающие стандартную сумму вычета, дает ли вам преимущество детализировать. Если ваши фактические суммы меньше стандартного вычета, вам лучше подать заявку на стандартный вычет.
Для 2021 налогового года приведены стандартные суммы вычетов:
| Статус подачи | Стандартный вычет |
| Одноместный | 12 550 долларов США |
| Женат, подают документы совместно | 25 100 долларов США |
| Женат, подается отдельно | 12 550 долларов США |
| Глава семьи | 18 800 долларов США |
2. Используйте Таблицу А для детализации вычетов
Как только вы определите, что ваши общие вычеты превышают стандартную сумму, используйте Таблицу А, чтобы сообщить о вычетах.
3. Рассчитайте свой налоговый счет на основе ваших вычетов
Постатейные вычеты (или стандартные вычеты, в зависимости от того, что выше) вычитаются из вашего скорректированного валового дохода (AGI) для определения вашего налогооблагаемого дохода.
Таким образом, сумма ваших вычетов уменьшит сумму налога, которую вы должны заплатить. В конечном счете, каждый доллар вычета снизит ваши налоги на налоговую категорию для вашего уровня налогооблагаемого дохода. Так, например, если вы находитесь в 24-процентной налоговой категории, вы сэкономите 24 доллара на налогах на каждые 100 долларов, которые у вас есть в виде отчислений.
4. Подайте налоговую декларацию
После заполнения и подписания налоговой декларации вы можете подать ее.
Какие другие налоговые вычеты доступны для новых домовладельцев?
Домовладельцы также могут иметь право на вычет процентов по ипотечному кредиту, уплаченных по их кредиту. Однако существуют пределы, которые регулируют этот вычет.
В некоторых случаях взносы по ипотечному страхованию также могут подлежать вычету. Как и в случае вычета по налогу на имущество, это постатейные вычеты, и они будут выгодны только в том случае, если общая сумма таких вычетов превышает стандартный вычет.