Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном: Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

1. Жилье первичное, от застройщика.
2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

• квартиру продали с обременением;
• на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
• жилье находится в залоге у банка;
• на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
8. Согласие супруга продавца на сделку.
9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

1. Посредством ипотечного кредитования.
2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

1. Оформив ипотеку.
2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Источник: Метрпрайс

Сколько времени занимает покупка квартиры по ипотеке?

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной—двух недель, если это считать основным периодом по покупке квартиры в ипотеку. Но в этот срок нужно относить подбор жилплощади, оформление документов. 

Прежде чем говорить о том, сколько может длиться покупка жилья в ипотеку, мы должны отдавать себе отчёт, что подразумеваем под этим понятием одно и тоже. Во избежании недопонимания, стоит напомнить, а кому-то разъяснить вновь, что весь процесс купли-продажи квартиры (хоть и в ипотеку) состоит из следующих этапов:

• Первичная консультация со специалистом
• Оценка недвижимого имущества
• Встреча на берегу и знакомство с объектом
• Фото сессия квартиры
• Размещение объявления о продаже в сети интернет, при необходимости других рекламных источниках
• Поиск покупателя, проведение показов, просмотров
• Подписание авансового соглашения или договора задатка
• Подготовка необходимого для сделки купли-продажи пакета документов
• Согласование условий между всеми заинтересованными участниками процесса
• Сопровождение сделки в банке с подписанием договора купли-продажи
• Физическое освобождение квартиры
• Получение документов после регистрации перехода права собственности
• Передача квартиры новому собственнику с подписанием соответствующего акта

И здесь собственнику впору задуматься над каждым этапом из вышеприведённого списка, и ответить себе на первостепенный вопрос: сможет ли он беспрепятственно провести каждый из них, так как от этого напрямую будет зависеть то, время которое уйдёт на продажу квартиры.

Сколько времени занимает сделка купли-продажи квартиры

Непосредственно сама сделка купли-продажи квартиры может занимать времени от 2 дней до 2 недель и она также имеет свои составные части:

• Подписание договора
• Финансовые взаиморасчёты
• Регистрация перехода права собственности на объект
• Получение документов после регистрации с отметкой Росреестра
• Передача квартиры новому собственнику

Во многом от формы выбранного договора и способа его регистрации и будет во зависеть длительность сделки купли-продажи:

• Простая письменная форма — 7 рабочих дней регистрация договора через МФЦ (+4 дня на отправку и доставку из Росреестра, относится ко всем договорам, кроме электронной регистрации), итого 11 рабочих дней
• Ипотека — 4 дня ( плюс 2 дня на отправку и 2 дня на доставку) = 8 рабочих дней
• Нотариат — 3 дня (+4 рабочих дня на логистику) = 7 рабочих дней
• Нотариальная сделка с электронной регистрацией — сутки или 24 часа = 1 день

Самый быстрым способом проведения сделки купли-продажи квартиры на сегодняшний день является нотариальная форма через электронную регистрацию, на круг получается всего 2 дня: сегодня подписали и сдали, завтра получили уже зарегистрированный договор.

Сколько времени может занять сделка в банке

Проведение сделки в банке может занять у её участников достаточно много времени: от 2-х до 8 часов. У меня есть личный рекорд — однажды, я провела в переговорной комнате с клиентами почти 10 часов. Длительность проведения сделки в банке будет напрямую зависеть от расторопности служащих кредитно-финансового учреждения, от их профессионализма и опыта, ну, и конечно же от физического состояния и психологической готовности непосредственных сторон соглашения. Бывают случаи, когда такое элементарное на первый взгляд действие как написать расписку в получении денег, приходится переделывать раз по 10-15 не меньше.

Ипотечный процесс, объяснение

Получение ипотечного кредита может быть сложной и пугающей задачей. Существует широкий выбор ипотечных кредитов, вам нужно будет собрать много документов, чтобы подать заявку на них, и даже определить ежемесячную стоимость вашей будущей ипотеки может быть сложно.

Тем не менее, ипотечный процесс можно разбить на ряд четко определенных этапов. Большинство людей проходят шесть различных этапов, когда они ищут новую ипотеку: предварительное одобрение, покупка дома, заявка на ипотеку, обработка кредита, андеррайтинг и закрытие.

В этом руководстве мы объясним все, что вам нужно знать о каждом из этих шагов.

Key Takeaways

• Процесс получения ипотечного кредита сложен, но его можно разбить на несколько этапов: предварительное одобрение, покупка жилья, заявка на ипотеку, оформление кредита, андеррайтинг и закрытие.
• Рекомендуется получить предварительное одобрение ипотечного кредита до того, как вы начнете искать недвижимость, чтобы вы знали, что можете себе позволить.
• После того, как вы нашли недвижимость и сделали предложение, ожидайте, что процесс закрытия ипотечного кредита займет до 45 дней.
• Внимательно проверьте все документы. Вы будете платить за ипотеку в течение длительного времени, поэтому мелкий шрифт может стоить вам больших денег.
  

1.

Получите предварительное одобрение

Первые шаги в получении ипотечного кредита — это выяснить, какой ипотечный кредит лучше всего подходит для вас, сколько вы можете позволить себе заплатить, и получить предварительное одобрение для этого кредита. Чтобы найти правильный вид ипотеки, ознакомьтесь с различными видами ипотеки и найдите тот, который подходит именно вам. При выборе ипотечного кредита вам необходимо учитывать ряд факторов, но наиболее важным является точное представление о ваших ежемесячных расходах. Это будет включать не только погашение «основного» кредита, но и процентные платежи. И если вы не можете внести 20% первоначальный взнос за недвижимость, вам также нужно будет заплатить за частное ипотечное страхование (PMI). Ипотечный калькулятор может показать вам влияние различных ставок на ваш ежемесячный платеж.

Как только у вас появится представление о типе ипотечного кредита, вы можете обратиться к ипотечным кредиторам за предварительным одобрением. Предварительное одобрение — это документ, в котором указывается максимальная сумма, которую ваш ипотечный кредитор готов предоставить вам взаймы.

Вы можете получить предварительное одобрение довольно быстро — вашему ипотечному кредитору просто нужно будет запустить кредитный отчет трех бюро (называемый тройным слиянием), который показывает ваш кредитный рейтинг и кредитную историю, как сообщается сторонними кредитными бюро.

Предварительное одобрение ценно, когда дело доходит до поиска недвижимости. Это указывает на то, что вы серьезный покупатель, и означает, что вы готовы быстро перейти к собственности, когда найдете ту, которая вам нравится.

Предупреждение

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

2. Найти недвижимость

Большинство людей начинают искать недвижимость задолго до того, как им будет предварительно одобрена ипотека, и, возможно, даже до того, как они подумают о покупке дома. Но если вы выполнили описанные выше шаги и получили предварительное одобрение, теперь вы готовы начать поиски всерьез.

Есть много способов сделать это. Вы можете использовать онлайн-порталы недвижимости, такие как Zillow или Trulia, купить дом на аукционе или даже поискать дом вне рынка. Просто убедитесь, что вы не совершаете некоторые из распространенных ошибок, которые совершают люди при поиске дома.

Предложение

После того, как вы нашли подходящую недвижимость, вам нужно будет разместить на ней предложение. Ваш агент по недвижимости должен помочь вам в этом, так как разные продавцы и недвижимость требуют разных предложений.

На этом этапе вам, как правило, придется внести задаток, депозит, который указывает на то, что вы серьезно заинтересованы в собственности. Типичный задаток составляет от 1% до 2% от продажной цены. Если вы закрываете недвижимость, эти деньги идут на первоначальный взнос.

Как правило, ваше предложение также будет содержать непредвиденные обстоятельства, которые позволят вам выйти из сделки. Они предназначены для защиты вас и ваших денег, если выбранный вами дом не совсем то, чем кажется. К общим непредвиденным обстоятельствам относятся:

• Оценка должна быть близкой к сумме кредита, но не ниже
• Домашняя инспекция не находит серьезных проблем с недвижимостью
  
• Вы можете получить окончательное одобрение ипотеки

3. Подать заявку на ипотеку

На этом этапе вы готовы подать заявку на окончательную ипотеку. Для этого вам нужно обратиться к ипотечному кредитору — скорее всего, к тому, который дал вам предварительное одобрение, но вам также следует присмотреться, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение.

Каждый ипотечный кредитор будет нуждаться в информации, чтобы дать вам предложение.

Возможно, у них уже есть часть этой информации, но им, возможно, потребуется собрать больше. Но вам также нужно будет предоставить кредитору пакет документов. Ваш агент по недвижимости может получить некоторые из труднодоступных предметов, таких как налоги на недвижимость.

Ваш кредитор должен подсказать вам, что и когда отправлять, но, скорее всего, ему понадобятся:0018    • Стаж работы у текущего работодателя
   • Должность/должность
   • Заработная плата, включая сверхурочные, премии или комиссионные

Доход
   • Форма W-2 за два года

   • Отчет о прибылях и убытках, если вы работаете не по найму
   • Пенсии, социальное обеспечение
   • Государственная помощь
   • Алименты
   • Алименты
9000 3

Активы
   • Банковские счета (сберегательные, расчетные, брокерские счета)
   • Недвижимость
   • Инвестиции (акции, облигации, пенсионные счета)
   • Выручка от продажи вашего текущего дома
   • Подаренные средства от родственников (например, подарок в качестве первоначального взноса для кредита FHA)

Долги
   • Текущая ипотека
   • Залоги
   • Алименты
   • Алименты
   • Автокредит

   • Кредитные карты
   • Недвижимость

900 02 Информация о недвижимости
   • Адрес
   • Ожидаемая цена продажи
   • Тип дома (жилье на одну семью, многоквартирный дом и т. д.)
   • Размер собственности
   • Налоги на недвижимость (ежегодно)
   • Сборы товарищества собственников жилья (ТСЖ)
   • Предполагаемая дата закрытия

Кредитная история
   • Банкротства
   • Коллекционное взыскание
   • Обращение взыскания
   • Просрочки

Этот последний пункт — ваша кредитная история — является одним из наиболее важных элементов в одобрении ипотеки. Из-за этого рекомендуется заранее проверить свой кредитный отчет, чтобы увидеть, где вы находитесь. По закону вы имеете право на получение одного бесплатного кредитного отчета от каждого из трех основных бюро отчетности каждый год. Будьте готовы объяснить любые ошибки в вашем финансовом прошлом. Хорошо иметь даты, суммы и причины для любой из этих частей вашей истории.

Проверьте свой кредитный рейтинг

Рекомендуется заранее проверить свой кредитный отчет, чтобы понять, на каком уровне вы находитесь. По закону вы имеете право на получение одного бесплатного кредитного отчета от каждого из трех основных бюро отчетности каждый год.

4. Полная обработка кредита

Следующим шагом для кредиторов, к которым вы обратились, является сбор всей информации, которую вы предоставили, для оценки кредита. Оценка кредита представляет собой трехстраничную форму, в которой информация о кредите на жилье представлена ​​в удобном для чтения формате с пояснениями. Эта стандартизация не только облегчает восприятие информации; это также позволяет легко сравнивать предложения среди кредиторов, чтобы увидеть, какой из них предлагает вам лучшее предложение.

Вы получите оценку кредита в течение трех рабочих дней после подачи заявки на ипотеку, если только вы не соответствуете основным требованиям кредитора и ваша заявка не будет отклонена. Если это произойдет, кредитор должен направить вам письменное уведомление в течение 30 дней с указанием причины отклонения вашей заявки. Единственная плата, которую вам, возможно, придется заплатить, чтобы получить оценку кредита, — это плата за кредитный отчет.

Когда вы получаете оценку кредита, она действительна в течение 10 рабочих дней. Если вы хотите принять предложение о кредите, постарайтесь сделать это в указанные сроки; кредитор может изменить условия и выдать новую оценку кредита, если вам потребуется больше времени для принятия решения.

Если вы примете оценку кредита, ваш кредит начнет обрабатываться. На этом этапе ваш ипотечный кредитор начнет просматривать и проверять информацию, которую вы им предоставили. Это включает в себя:

• Заказ кредитного отчета (если это еще не сделано в рамках вашего предварительного одобрения)
• Проверка занятости (VOE) и банковских вкладов (VOD)
• Заказ осмотра и оценки имущества
• Заказ поиска по названию
  

5. Пройдите процесс андеррайтинга

На следующем этапе ваша заявка будет рассмотрена андеррайтерами.

Хотя вы вряд ли будете иметь дело с ними напрямую, на самом деле ипотечные андеррайтеры являются ключевыми лицами, принимающими решения в процессе одобрения ипотеки, и именно они дают окончательное одобрение вашей ипотеки.

Андеррайтеры проверят каждый аспект вашей заявки на ипотеку и выполнят ряд других шагов. Например, заемщики должны провести оценку любого имущества, на которое они берут ипотечный кредит. Андеррайтер заказывает эту оценку и использует ее, чтобы определить, достаточно ли средств от продажи имущества для покрытия суммы, которую вы получите в качестве ипотечного кредита.

После того, как андеррайтеры оценят вашу заявку, они сообщат вам свое решение. Это будет означать либо принятие кредита в том виде, в каком он предлагается, либо отказ от него, либо одобрение с условиями. Ваша ипотека может быть одобрена, например, при условии, что вы предоставите больше информации о своей кредитной истории.

Если ваша заявка будет одобрена, вы зафиксируете процентную ставку с вашим кредитором. Это окончательная процентная ставка, которую вы будете платить за оставшуюся часть срока ипотеки.

Затраты на закрытие

Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены дома.

6. Закрытие собственности

Если ваша заявка на ипотеку одобрена, пришло время для закрытия. На этом этапе будет распечатана большая стопка документов, и вас пригласят в титульную компанию (или офис адвоката) на заключительную встречу.

Один из самых важных документов, который вы увидите на этом собрании, — это ваша заключительная форма раскрытия информации. В этой форме вы увидите столбец, показывающий первоначальные предполагаемые затраты на закрытие и окончательные затраты на закрытие, а также другой столбец, показывающий разницу, если затраты выросли.

Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены дома. Таким образом, если вы покупаете дом за 200 000 долларов, ваши затраты на закрытие могут варьироваться от 4 000 до 10 000 долларов. Плата за закрытие варьируется в зависимости от вашего штата, типа кредита и ипотечного кредитора, поэтому важно уделять пристальное внимание этим комиссиям.

Если вы видите новые сборы, которых не было в первоначальной оценке кредита, или заметите, что ваши затраты на закрытие значительно выше, немедленно обратитесь за разъяснениями к своему кредитору и/или агенту по недвижимости.

Если все в порядке, вы подпишетесь о принятии ипотеки и покинете офис с ключами от своего нового дома. Отличная работа!

Трехдневный период проверки и заключительный осмотр

В этот момент начинается обратный отсчет. Если не будет предпринято никаких дальнейших действий, ваша ипотека станет активной через три дня. Однако на этом этапе вы имеете право потратить три дня на проверку документов, чтобы убедиться, что все в порядке.

Вам следует сравнить раскрываемую информацию при закрытии кредита с оценкой кредита, которую вы получили на этапе 4 выше. Небольшие изменения, неточности или опечатки допускаются, но если вы видите что-то, чего не понимаете, вам следует немедленно обратиться за разъяснениями.

Кроме того, есть определенные изменения, которые могут привести к тому, что ваш ипотечный договор будет приостановлен. Это произойдет, если:

• Годовая процентная ставка по кредиту изменяется более чем на одну восьмую процента (большинство фиксированных кредитов) или на одну четверть процента (большинство кредитов с регулируемой процентной ставкой).
  
• К ипотеке добавляется штраф за досрочное погашение.
  
• Изменение кредитных продуктов (например, переход с кредита с фиксированной процентной ставкой на кредит с регулируемой процентной ставкой).
  

Если все в порядке, ваша ипотека автоматически начнет действовать по истечении трех дней.

Как правило, ипотечные контракты дают вам право на окончательный осмотр имущества не менее чем за 24 часа до закрытия сделки. Вы можете использовать этот визит, чтобы убедиться, что предыдущий арендатор освободил помещение и выполнил ли он необходимый ремонт.

Кто утверждает ипотеку?

Хотя обычно вы имеете дело с ипотечным кредитором, например банком, окончательное решение об одобрении вашей ипотеки остается за андеррайтерами.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть дом?

Обычно закрытие дома занимает от 30 до 45 дней, в зависимости от нескольких факторов, таких как скорость проверки дома и наличие предварительного одобрения на ипотеку.

Сколько стоит закрытие при покупке дома?

Существует много сборов, связанных с расходами на закрытие, от сборов за оценку до сборов, которые вы платите юристу, который составляет ваш контракт. Эти расходы могут составлять от 2% до 5% от покупной цены дома и обычно оплачиваются при закрытии сделки.

Итог

Процесс подачи заявки на ипотеку может быть сложным, но он включает в себя ряд отдельных этапов. Большинство людей проходят эти шесть этапов: предварительное одобрение, покупка жилья, заявка на ипотеку, оформление кредита, андеррайтинг и закрытие.

Процесс может быть долгим и напряженным, но не торопитесь. Внимательно проверьте все свои документы, убедитесь, что вы понимаете суть ипотеки, которую вам продают, и обратитесь за помощью к специалисту, если вы в чем-то не уверены. Вы будете платить по ипотеке в течение длительного времени, поэтому имеет смысл сделать это правильно.

Как работает вторичный ипотечный рынок

Когда вы получаете ипотечный кредит, вы можете ожидать, что вашим кредитором будет организация, которую вы будете выплачивать в течение следующих 15 или 30 лет. Однако правда в том, что многие банки и другие кредиторы выдают ипотечные кредиты только для того, чтобы продать их другим инвесторам.

Вторичный рынок ипотеки огромен, и многие покупатели жилья не знают о нем и о том, как он работает. Несмотря на это, вторичный рынок играет большую роль в вашей возможности получить ипотечный кредит и сколько стоит этот кредит.

Вот как работает вторичный ипотечный рынок и кто на самом деле может владеть вашим ипотечным кредитом.

Что такое вторичный ипотечный рынок?

Вторичный ипотечный рынок — это рынок, на котором инвесторы покупают и продают ипотечные кредиты, упакованные в пакеты с множеством отдельных кредитов. Кредиторы выдают кредиты, а затем размещают их для продажи на вторичном рынке. Инвесторы, которые покупают эти кредиты, получают право на получение причитающихся денег.

Как и на любом рынке ценных бумаг, стоимость ипотечных кредитов на вторичном рынке зависит от их риска и потенциальной доходности. Кредиты с более высоким риском должны предлагать более высокую доходность, что является одной из причин, по которой люди с более низким кредитным рейтингом платят более высокие процентные ставки.

Как работает вторичный ипотечный рынок

Большинство людей знают, как работает основной процесс ипотечного кредитования. Заемщик просит у банка ссуду, и банк выдает деньги покупателю жилья и держит ссуду в своих книгах в течение всего срока ссуды. Это Банковское дело 101, но сегодня на ипотечном рынке так дела обстоят реже.

После выдачи кредита банк часто продает его на вторичном ипотечном рынке, при этом за банком могут сохраняться права обслуживания. Многие ссуды продаются спонсируемым государством предприятиям Fannie Mae и Freddie Mac или другим агрегаторам, которые могут переупаковывать ссуды в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, или MBS, или держать их в своих собственных книгах и получать проценты от заемщиков.

Чтобы быть проданным агентствам, ссуда должна быть «соответствующей», то есть ссуда должна соответствовать определенным стандартам, установленным агентствами. Эти факторы включают:

• Максимальная сумма кредита в размере 510 400 долларов США (на 2020 год) в большинстве штатов США, хотя в других она выше.
• Первоначальный взнос по отношению к размеру кредита, как правило, не менее 3 процентов
• Кредитный рейтинг заемщика, обычно от 630 до 650
• Отношение долга заемщика к доходам, которое должно быть не более 41 процента

Спрос на соответствующие кредиты помогает снизить ставки по ипотечным кредитам для заемщиков, которые могут соответствовать стандартам. Обратите внимание, что крупные кредиты обычно не считаются соответствующими кредитами.

Одним из видов агрегаторов ипотечных кредитов являются государственные учреждения, но другие крупные учреждения (включая самого инициатора ипотечного кредита) также могут быть агрегаторами и создавать собственные ИЦБ.

Почему существует вторичный ипотечный рынок?

Конгресс создал вторичный ипотечный рынок в 1938 с образованием Fannie Mae, которая приобрела ипотечные кредиты FHA. Fannie Mae предоставила ликвидность кредиторам-инициаторам, которые не хотели связывать свой капитал на длительный срок, и позволила им генерировать больше кредитов. Имея возможность продавать кредиты, банки могли бы выдавать больше ипотечных кредитов и поощрять домовладение.

Freddie Mac был создан Конгрессом в 1970 году с теми же целями, что и Fannie Mae.

Создание совершенно новой ценной бумаги из ипотечных кредитов — сложный процесс, так зачем же игрокам, участвующим в ипотечном рынке, это делать? Вторичный рынок создает преимущества для каждого участника экономической деятельности — заемщиков, инвесторов, банков/кредиторов, агрегаторов и рейтинговых агентств:

• Заемщики — Заемщики, которые могут претендовать на получение соответствующего кредита, получают выгоду от потенциально более низких затрат и более широкого доступа к капиталу и кредитам на более длительные периоды времени.
• Инвесторы — Инвесторы (включая институциональных игроков, таких как банки, пенсионные фонды, хедж-фонды и другие) получают доступ к определенным видам ценных бумаг, которые лучше отвечают их потребностям и терпимости к риску.
• Банки/кредиторы – Кредиторы могут исключать определенные кредиты из своих книг, сохраняя при этом другие кредиты, которые они хотели бы иметь. Это также позволяет им эффективно использовать свой капитал, позволяя им генерировать комиссионные за выдачу ипотечных кредитов, продажу ипотечных кредитов, а затем снова использовать свой капитал для выдачи нового кредита. Кредитор может сохранить за собой право обслуживать ипотеку, что также может быть прибыльным потоком комиссий. Банк также может извлечь выгоду как инвестор, купив MBS, которые диверсифицируют его собственные активы.
• Агрегаторы — Агрегаторы, такие как Fannie и Freddie, получают комиссионные за объединение и переупаковку ипотечных кредитов и их структурирование с определенными привлекательными характеристиками.
• Рейтинговые агентства . Эти фирмы генерируют продажи, оценивая ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, и следя за тем, чтобы они обладали определенными характеристиками и степенью риска.

Поскольку вторичный рынок позволяет кредиторам делить свои ипотечные кредиты, он также позволяет финансовым фирмам специализироваться в различных областях рынка. Например, банк может выдать кредит, но продать его на вторичном рынке, сохранив за собой право обслуживать ипотеку.

Как инициатор кредита, банк гарантирует кредит, обрабатывает кредит, финансирует ипотечный кредит и закрывает кредит. Он взимает комиссию за эти услуги, а затем может удерживать или не удерживать кредит.

В качестве поставщика кредита банк получает комиссию за обработку ежемесячного платежа, отслеживание остатков по кредиту, создание налоговых форм и управление счетами условного депонирования, а также другие функции.

Даже если кредитор решит выдать ссуду и удерживать ее, он получит выгоду от наличия активного и ликвидного вторичного рынка, на котором он может продать свои ссуды или права на обслуживание, если захочет или в этом возникнет необходимость.

Короче говоря, рынок существует для повышения эффективности и лучшего удовлетворения потребностей игроков.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

Когда агрегаторы покупают ипотечные ссуды, они могут нарезать их и переупаковать в облигации, называемые ценными бумагами, обеспеченными ипотекой.

Думайте об ипотеке как о виде денежного потока со специфическими характеристиками, основанными на кредите. Агрегаторы могут переупаковывать эти денежные потоки — как правило, тысячи ипотечных кредитов в одной ценной бумаге — по-разному для создания облигаций, отвечающих инвестиционным потребностям определенных типов инвесторов.

Например, ипотечные кредиты можно разделить на транши с разной степенью надежности — и чем надежнее облигация, тем обычно ниже ее доходность. Таким образом, инвесторы, ищущие более высокие процентные платежи, могут покупать несколько более рискованные ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, в то время как те, кто должен покупать облигации с более высоким рейтингом (например, страховые компании или государственные пенсионные инвесторы), могут покупать более безопасные транши.

Инвесторы, которые ищут другие характеристики, например, основанные на риске или сроках денежных потоков, могут найти другие облигации MBS, отвечающие их конкретным потребностям. Это широкий рынок, предлагающий широкий спектр облигаций.

Как и обычные облигации, эти ценные бумаги с ипотечным покрытием оцениваются рейтинговыми агентствами, включая Standard & Poor’s, Moody’s и Fitch, которые взимают комиссию за свои услуги.

После того, как облигации созданы и оценены, они продаются инвесторам, которые могут держать их в своих собственных портфелях или продать позже на вторичном рынке. Сами банки также могут быть покупателями MBS, которые могут предложить большую диверсификацию, чем кредиты, выписанные только в их зоне обслуживания.

Первичный и вторичный ипотечный рынок

Если существует вторичный ипотечный рынок, то должен быть и первичный рынок ссуд.

Первичный ипотечный рынок — это тот, с которым вы, вероятно, знакомы. Здесь заемщики получают ипотечные кредиты от кредиторов.