где ее согласовать, возможный штраф и отказ администрации
Мы живем в двухэтажном доме на втором этаже и решили сделать перепланировку своей квартиры. Проект согласовали в местной администрации в ноябре 2018 года, но по разным причинам не успели сделать перепланировку в отведенный срок — до ноября 2019 года.
В конце января 2021 года мы начали работы по перепланировке и обратились в местную администрацию, чтобы повторно согласовать проект. По электронной почте нас попросили внести в него небольшое изменение — добавить дверь между кухней и коридором. Первоначально в проекте ее не было, но с Мособлгазом мы все согласовали. В ходе перепланировки рабочие снесли некоторые ненесущие стены: в одной согласно проекту дверной проем закладывается, в другой прорубается, третья стена сдвигается.
Когда мастер демонтировал стояк канализации, он вытащил вместе с нижней крестовиной верхнюю часть трубы от стояка в квартире на первом этаже, что недопустимо. На следующий день я обратилась в УК с просьбой восстановить стояк.
Сказала, что готова оплатить все работы и штраф, если требуется. УК планировала поставить пластиковые трубы, но соседка снизу потребовала чугунные. Она написала на нас жалобу в администрацию, что мы украли у нее трубу и делаем незаконную перепланировку.
Так совпало, что свой проект мы сдали в МФЦ на повторное согласование только на следующий день после жалобы. В администрации теперь говорят, что нам откажут в перепланировке и заставят вернуть все как было, так как нет согласования и жалуется соседка снизу.
Что нам может грозить в данной ситуации? И что можно предпринять, чтобы нас не обязали восстановить все в прежнем виде?
Юлия Кнац
юрист
К сожалению, сразу вас расстрою: скорее всего, вас оштрафуют на 2000—2500 Р. Но остальных проблем можно попробовать избежать. Расскажу, почему с позиции закона вы неправы и как вести себя дальше, чтобы сберечь нервы, время и деньги.
Как и зачем согласовывать перепланировку
При перепланировке без специалистов не обойтись: если демонтировать не ту стену, может возникнуть реальная угроза обрушения дома.
Поэтому государство контролирует этот процесс и запрещает самовольные работы.
Гораздо проще и безопаснее с самого начала оформить перепланировку по всем правилам. Для этого нужно пройти определенные этапы. Расскажу о каждом.
Заказать проект перепланировки. Его нужно заказывать в компании, у которой есть допуск саморегулируемой организации, СРО, на выполнение проектных работ. Раньше выдавали лицензии на эти работы, но сейчас они не действуют. А вот подрядчик обязательно должен быть членом проектной СРО.
/pereplanirovka-samostoyatelno/
Я самостоятельно согласовала перепланировку в Петербурге
Чтобы проверить членство подрядчика в СРО, надо узнать, в какой саморегулируемой организации он состоит, и найти ее в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.
Согласовать проект с администрацией. Как правило, перепланировки согласует местная администрация. Документы подают в саму администрацию или через МФЦ, а в некоторых регионах — через электронный сервис.
ст. 26, 40 ЖК РФ
Кроме проекта нужно заявление на перепланировку по особой форме. Когда собственников несколько, заявление подписывают все. Если заявление подает не собственник, понадобится доверенность. Если квартира в соцнайме, нужно обязательно согласовать свою идею с администрацией еще до того, как заказывать проект.
Подписать заявление на перепланировку должны все члены семьи, даже временно отсутствующие. Они могут все вместе пойти в администрацию и поставить подписи на месте или их подписи можно заверить у нотариуса. Но у нотариуса придется еще и заплатить по тарифу.
Согласие соседей, чтобы сделать что-то в своей квартире, не нужно. Но если из-за перепланировки уменьшится общее имущество многоквартирного дома — например, тамбур станет частью квартиры, — потребуется протокол общего собрания собственников. Тогда согласие должны дать абсолютно все собственники дома, даже если их не было на собрании.
Что делать? 07.09.
18
Как заставить соседей демонтировать общую дверь и убрать мусор из коридора?
Больше никаких документов при перепланировке не потребуется. На технический паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру администрация сделает межведомственный запрос.
У чиновников по закону есть 45 дней, чтобы принять решение, и еще три, чтобы передать решение собственнику. Если документы подаются через МФЦ, срок может быть чуть больше.
Приступить к работам. Переделывать квартиру нужно строго по проекту и точно соблюдать сроки, которые указаны в разрешении. Если будут расхождения, комиссия перепланировку не примет. Если не уложиться в отведенное время, придется получать новое разрешение или официально продлевать старое.
/bad-layout/
Как не лишиться квартиры из-за перепланировки
Все, что затрагивает несущие конструкции и перенос инженерных систем, должны делать компании, у которых есть допуск от строительной СРО.
У этих СРО свой реестр Национального объединения строителей.
Косметический ремонт можно заказывать у любых подрядчиков и даже делать своими силами. Если сомневаетесь, на какие работы нужна компания с допуском СРО, уточняйте в администрации — в каждом регионе свои особенности.
Для работ с газом нужна специализированная организация, которая обслуживает клиентов в этой сфере.
Согласовать работы. По завершении работ нужно снова обратиться в администрацию. Она назначит приемочную комиссию, которая проверит, все ли соответствует проекту. Если все в порядке, они выдадут акт и решение о том, что перепланировка выполнена законно.
ст. 28 ЖК РФ
После этого следует обратиться в БТИ, чтобы переделать технический план и подать обновленные документы в администрацию. Она направит сведения в Росреестр для регистрации изменений.
Если администрация отказывает в перепланировке
Если администрация отказывается согласовать перепланировку, она должна четко обозначить причину:
- Не представлены необходимые документы.
- Заявление подано не в тот орган.
- Проект идет вразрез с требованиями закона.
ч. 2 ст. 27 ЖК РФ
Других причин для отказа нет.
Что произошло у вас
Вы выполнили работы по устаревшему разрешению. Получается, что вы сделали самовольную перепланировку, а это административное правонарушение. За нее могут оштрафовать на сумму от 2000 до 2500 Р и предписать вернуть квартиру в исходное состояние в сроки, которые установит администрация.
чч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ
ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ
Вы можете попытаться отстоять самовольную перепланировку, но она должна быть полностью безопасной и соответствовать всем требованиям законодательства.
Если вы, как собственник квартиры, откажетесь возвращать ее в исходный вид и не узаконите самовольные изменения, жилье могут изъять и продать на торгах. Собственник получит только часть суммы с продажи за вычетом расходов на устранение перепланировки. Звучит устрашающе, но по стране таких случаев немало.
Например, в Свердловской области собственники присоединили кладовку к кухне до того, как прошли до конца все согласования. Они снесли стену и не учли, что в ней был спрятан вентиляционный короб. В результате у соседей снизу пропала тяга в вентиляции, и они подали жалобу.
Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание восстановить вентиляционные каналы. Собственникам дали время, но они проигнорировали требование. В итоге квартиру принудительно продали с публичных торгов. А нового собственника обязали вернуть вентиляцию.
Изумительная история 22.06.17
Дело о незаконной перепланировке и переходе обязательств
Что вам делать сейчас
В вашем случае снова подать документы на перепланировку — это не лучший выход. Оснований для отказа нет, поэтому поданный вновь проект администрация обязана согласовать, если он соответствует всем нормам. Но у вас квартира уже не в исходном состоянии, поэтому от вас могут потребовать вернуть ее в прежний вид.
Лучше подать заявление на согласование самовольно выполненной перепланировки: раз уж о ней все равно стало известно, терять нечего. Потребуются все те же документы, что и для законной перепланировки.
Если вам откажутся согласовать самовольную перепланировку, обжалуйте отказ в суде. Следует подать административное исковое заявление в районный суд по вашему месту жительства или адресу администрации — как удобнее. На обжалование у вас будет три месяца со дня, когда узнаете об отказе. Пригодится план проектной организации. Еще дополнительно можно провести экспертизу, которая подтвердит, что ваши изменения в квартире не нарушают права соседей и не угрожают жизни и здоровью людей.
Например, в Новороссийске женщина сделала проект перепланировки и обратилась с заявлением в управление архитектуры и градостроительства муниципального образования. Управление ей отказало, уточнив, что женщина предварительно с ними ничего не согласовывала. Кроме того, в квартире раньше уже была перепланировка, поэтому все изменения можно узаконить только в судебном порядке.
Женщина обратилась с иском в суд, но ей отказали. Тогда она оспорила отказ в вышестоящих инстанциях и дошла до Верховного суда. Суд принял ее сторону и указал, что, когда собственник подает заявление о согласовании перепланировки, он должен получить или согласие, или отказ. Отказать могут только на основании тех пунктов, которые перечислены в статье 27 жилищного кодекса. Расширительному толкованию этот перечень не подлежит. Дело отправили на новое рассмотрение.
ст. 218, 219 КАС РФ
Кассационное определение ВС РФ от 28.02.2018 № 18-КГ17-281PDF, 719 КБ
Замену трубы тоже надо согласовать
Замена отрезка трубы — это переустройство жилого помещения. При переустройстве манипуляции касаются не стен и перекрытий, а инженерных сетей и оборудования.
Эти работы согласуются в том же порядке, что и перепланировка. Более того, стояк хотя и расположен в вашей квартире, но относится к общему имуществу дома и находится в ведении УК. Так что принимать решение о замене должно собрание собственников, а не вы единолично.
А работы должен выполнять специалист УК.
/pereplan/
Как узаконить перепланировку в новостройке
Можно в суде попробовать взыскать с мастера убытки. Но сделать это будет не так просто, ведь вы сами нарушили множество требований, допустив его к работе.
Что важно знать, если уже начали перепланировку, но пропустили сроки
- Перепланировку нужно делать по специальному проекту, с предварительным согласованием и приемкой работ, а также в оговоренные сроки. Тогда и узаконивать ничего не придется.
- Подайте заново все документы и попытайтесь узаконить самовольную перепланировку. Главное, чтобы изменения были безопасными и не нарушали права жильцов дома.
- Если сделали недопустимое, все придется восстановить за свой счет. Иначе можно лишиться квартиры.
Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Как узаконить перепланировку квартиры, если она уже сделана в РК
Обновлено:
— Реклама —
В этой статье мы расскажем, как правильно узаконить перепланировку квартиры, если она уже сделана в Казахстане. Подробности — в материале Bizmedia.kz — новости бизнеса.
Ремонт в квартире может обернуться штрафом. А все потому, что, затеяв кардинальную перестройку, собственник действовал по принципу «в своем доме делаю что хочу». Между тем есть четкие правила, которым необходимо следовать.
Можно ли узаконить старую перепланировку?
— Реклама —
Специалисты юридической клиники «Каспийский» рассказали, можно ли узаконить перепланировку квартиры, произведенную 30 лет назад, пишет «Закон».
Как узаконить перепланировку квартиры, если она уже сделана.- Как сообщил алматинец, собственник жилья 30 лет назад соединил балкон с кухней и не узаконил перепланировку. Теперь новые владельцы хотят узаконить перепланировку и продать квартиру, но им сказали, что это невозможно, так как дом 1998 года и перепланировка уже не подлежит узаконению.
Теперь новые владельцы хотят узаконить перепланировку и продать квартиру, но им сказали, что это невозможно, так как дом 1998 года и перепланировка уже не подлежит узаконению.Первым делом специалисты дали определение термину «перепланировка» — это изменение жилого или нежилого помещения без смены его функционального назначения. Площадь помещения меняется с помощью перегородок и внутренних ненесущих стен. Это может быть новый проем в ненесущей стене, объединение или разъединение санузла с ванной комнатой.
Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» предусматривает, что собственники жилья могут осуществлять работы по восстановлению, усилению, переустройству, перепланировке, переоборудованию, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, модификации, реставрации и постутилизации объекта и т.д. только в соответствии с установленным законодательством порядком — после прохождения разрешительных процедур, руководствуясь строительными, санитарными, противопожарными, противовзрывными, экологическими и другими обязательными нормами и правилами.
- То есть, исходя из вышеизложенного, соединение кухни и балкона считается перепланировкой, а значит, хозяин должен был для начала получить разрешение на перепланировку квартиры. По закону самовольное строительство, равно как и изменение архитектурного облика, перепланировка (переоборудование, перепрофилирование) зданий, отдельных помещений и частей здания не допускается и является нарушением норм и требований, установленных законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
При этом перепланировка не может касаться только владельцев одной квартиры, а влияет на прочность всего здания. Следует помнить, что незаконная перепланировка нарушает устойчивость и прочность объекта в целом.
«За самовольное строительство предусмотрена административная ответственность, которая определена главой 20 Кодекса «Об административных правонарушениях», кроме того, предусмотрена и уголовная ответственность.
Но так как это было 24 года назад, срок исковой давности (три года, ст. 178 ГК РК) уже истек», — говорят Специалисты юридической клиники «Каспийский».Как правильно узаконить перепланировку квартиры
Что считается перепланировкой
- По Закону РК «Об индивидуальном и жилищном строительстве», перепланировка – это любое изменение параметров квартиры, отраженных в техническом паспорте. Сюда входят снос стен или перегородок, объединение комнат, перенос дверных проемов, увеличение балкона, обустройство лоджии и так далее.
Если вы задумали изменить пространство своей квартиры, изучите Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденные приказом министра национальной экономики РК № 750 от 30 ноября 2015 года. В них отражен порядок перепланировки квартир. Он зависит от того, будут ли затронуты несущие и ограждающие конструкции.
Где разрешено проводить перепланировку
- В 2012 году Комитет по делам строительства и ЖКХ внес изменения в действующие СНИПы. Категорически запрещена реконструкция, перепланировка в панельных домах.
Единственное, что можно сделать в панельных домах, – убрать встроенные деревянные шкафы, снести перегородку между туалетом и ванной для обустройства совмещенного санузла.
В 2012 году Комитет по делам строительства и ЖКХ внес изменения в действующие СНИПы. Категорически запрещена реконструкция, перепланировка в панельных домах.В кирпичных домах перепланировка допускается. Но нужно соблюсти процедуру. Не будучи специалистом, трудно определить, какая стена в доме несущая, а какая нет. Поэтому стоит обратиться за консультацией к архитектору. Он поможет подготовить архитектурный проект.
В каких случаях потребуется разрешение на перепланировку квартиры
- Если перестройка связана с изменением несущих и ограждающих конструкций, на проведение работ понадобится разрешение местного исполнительного органа.
Через портал eGov вы отправляете заявку в отдел архитектуры и градостроительства. К заявлению прилагаются: правоустанавливающий документ (договор приватизации, купли/продажи, дарения и пр.), технический паспорт, эскизный проект на реконструкцию. Решение выдается бесплатно в течение 15 рабочих дней.
При капитальном ремонте или переоборудовании помещения требуется письменное согласие смежных соседей при затрагивании их интересов. Если изменения затрагивают общее имущество объекта кондоминиума, нужен протокол собственников помещений (квартир). Исключение – если это делается ради человека с инвалидностью, чтобы можно было свободно передвигаться в кресле-коляске.
Разрешение местных исполнительных органов не требуется, если вы никак не затрагиваете несущие конструкции. Допустим, хотите расширить коридор или комнату, убрать некапитальную перегородку между туалетом и ванной. В этом случае достаточно технического проекта, экспертиза не требуется. Собственник сам оформляет малый акт об изменениях помещения и регистрирует в ЦОНе.
Контроль за перепланировкой и ввод в эксплуатацию
- В случае капитальных изменений перед началом работ необходимо уведомить ГАСК через портал eGov по установленной форме с приложением необходимых документов.
Процесс реконструкции сопровождается авторским и техническим надзором. Это обязательно. Вы можете выбрать сертифицированного частного эксперта. Таких специалистов на рынке много.
Если сносятся несущие конструкции, то в проекте необходимы меры по усилению прочности.
Акт о вводе в эксплуатацию подписывают заказчик, технический надзор, авторский надзор и строительная организация. Его форма утверждена приказом министра по инвестициям и развитию РК от 24 апреля 2017 года №№ 234, 235.
Если перестраиваете балкон
В первую очередь изменения надо согласовать с органами архитектуры и градостроительства. Представьте эскизный проект перестройки. Если поступит жалоба на незаконную перестройку, проведут проверку.
Какой штраф грозит за самовольную перепланировку
Ответственность за незаконное переоборудование и перепланировку помещений в жилом доме установлена статьей 322 Кодекса РК «Об административных правонарушениях»:
- 30 МРП для физических лиц;
- 90 МРП для должностных лиц и субъектов МСБ, а также и для некоммерческих организаций;
- 150 МРП для субъектов среднего бизнеса;
- 300 МРП для субъектов крупного бизнеса.
Если из-за перепланировки пострадала устойчивость или прочность здания, штраф для физлиц составит 80 МРП, для юрлиц – 180–500 МРП.
Помимо штрафа, нарушитель обязан восстановить разрушенную конструкцию, то есть привести в первоначальное состояние.
1 МРП в 2022 году составляет 3 063 тенге
Bizmedia.kz — в Телеграм, Инстаграм, Фейсбук, GoogleNews и Твитере.
Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить.
Читайте также:
Инструкция, как легализовать незаконную постройку в Казахстане до 2027 года
Свежее
Не пропусти
— Реклама —
Передача прав на застройку — решения для местного жилья
Программы передачи прав на застройку (TDR) — это добровольные программы, которые позволяют владельцу одного объекта («передающий объект») передать свои права на застройку владельцу второго объекта ( «принимающий сайт»).
Хотя программу TDR можно использовать для сохранения доступного жилья, этот инструмент чаще всего используется в усилиях по сохранению в качестве механизма для владельцев экологически чувствительных территорий или открытых пространств для компенсации потерь, связанных с сохранением этих территорий в их нынешнем виде. Затем права на разработку перенаправляются в область, которая была определена как более подходящая для роста.
Некоторые города и округа используют TDR для поощрения сохранения доступных жилищных комплексов и получения дохода для поддержки их дальнейшей эксплуатации. В этом контексте отправляющий участок — существующий жилой комплекс доступного жилья — продает свои неиспользованные возможности застройки принимающему участку. Продажа сохраняет текущее использование доступного жилья и собирает средства, которые можно реинвестировать в развитие, чтобы помочь сохранить его в долгосрочной перспективе. Владелец принимающего участка может затем строить с большей плотностью или высотой здания, чем это обычно допускается базовым кодексом зонирования. Набор местных норм, которые диктуют использование и развитие собственности. Он устанавливает, какие типы застроек — коммерческие, жилые, промышленные и т. Д. — Разрешено строить на определенных участках, а также устанавливает стандарты строительства для каждого участка, такие как минимальные размеры участка, максимальная высота, отступы и размеры дворов.
..
Программы TDR, скорее всего, будут эффективны в районах, где существует высокий спрос на дополнительную плотность на потенциальных принимающих участках. В некоторых случаях муниципалитет, управляющий программой TDR, играет временную роль, покупая права на разработку у отправляющих участков и удерживая их для будущего покупателя в «банке» TDR. Поддерживая банк TDR, местные юрисдикции гарантируют, что отправляющие участки могут продать свои права на разработку, когда это необходимо, даже если покупатель не доступен немедленно.
9Программы 0002 TDR требуют тщательного планирования и разработки. В этом разделе описываются некоторые из ключевых соображений, связанных с созданием программы TDR.Подход
Как описано выше, программы TDR обычно работают, позволяя отправляющему сайту переводить кредиты на разработку принимающему сайту. Некоторые города используют другие методы для передачи прав на застройку. Например, в Нью-Йорке владельцы соседних участков могут «объединить» участки для целей зонирования и рассчитать плотность как среднее значение для обоих участков.
Владелец незастроенного участка фактически передает права на застройку, позволяя застроить соседний участок с большей плотностью, чем обычно разрешено. [1]
Одним из наиболее важных шагов в реализации программы TDR является разработка прозрачного и оптимизированного метода обработки транзакций TDR. В рамках этого процесса местным юрисдикциям необходимо будет определить, следует ли им создавать или поощрять других к созданию банка TDR, чтобы обеспечить бесперебойное функционирование программы. Владельцы доступного жилья могут захотеть продать права на застройку, когда нет жизнеспособных принимающих участков, а застройщики могут захотеть приобрести избыточную плотность в то время, когда нет отправных участков. Банки TDR помогают устранить это несоответствие и поддерживать постоянную ликвидность, покупая и удерживая права на разработку по мере необходимости до тех пор, пока не появится жизнеспособный покупатель. Однако банк TDR может быть сложным в управлении, и местные юрисдикции могут предпочесть работать с местным некоммерческим партнером, который может выполнять функции менеджера банка.
Округ Кинг, штат Вашингтон, является ярким примером юрисдикции с банком TDR. ( См. местный пример в разделе Связанные ресурсы ниже). например, многоквартирные дома, парки передвижных домов, однокомнатные квартиры и т. д.) или исторические здания. Другие предпочитают ограничивать право на участие, чтобы способствовать сохранению доступного жилья, которое обслуживает определенную группу населения (например, домохозяйства с крайне низким доходом) или расположено в определенной части города (например, доступная аренда в определенных районах с высокой стоимостью или джентрификации). .
Юрисдикции также определяют и утверждают принимающие участки — например, ограничивая право на покупку прав на застройку жилых проектов в районах, где город хочет способствовать росту и где можно легко разместить избыточную плотность населения. Приемлемые зоны приема могут быть созданы до подачи любых заявок на разработку, что позволяет разработчикам, приобретающим права на разработку в рамках программы TDR, строить в этих районах с более высокой плотностью — возможно, до предела, установленного местным постановлением.
Закон, принятый местным правительством в отношении вопрос в пределах его законной силы. – на «основе права» (например, без необходимости дополнительных утверждений или изменений). В качестве альтернативы, некоторые города, поселки и округа одобряют приемные пункты «по мере необходимости» (например, без необходимости в дополнительных утверждениях или поправках). В качестве альтернативы, некоторые города, поселки и округа одобряют получение участков в каждом конкретном случае, поскольку застройщики запрашивают разрешение на строительство с большей плотностью, чем обычно разрешается на основании их покупки переданных прав на застройку. Такой подход обеспечивает большую гибкость, но обеспечивает меньшую прозрачность и предсказуемость процесса разработки. Города, поселки и округа также могут использовать гибрид двух подходов, устанавливая зону приема по мере необходимости, но также принимая запросы на использование TDR в других областях в каждом конкретном случае. [2] Эти участки не обязательно должны быть смежными (хотя некоторые юрисдикции ограничивают их использование требованием смежности) и могут даже располагаться на противоположных концах города.
В дополнение к местным программам некоторые сообщества учредили региональные программы TDR, которые позволяют продавать права на застройку в разных юрисдикциях. Этот подход, скорее всего, осуществим в районах, где есть региональное агентство по землепользованию. Например, Агентство регионального планирования Тахо, региональное агентство экологического планирования двух штатов с юрисдикцией в Неваде и Калифорнии, допускает перенос плотности через границы штатов в районе озера Тахо. Развитие часто неравномерно распределяется по мегаполисам, причем в некоторых районах концентрация доступного жилья выше, чем в других. Региональные программы помогают частично устранить этот дисбаланс, предоставляя механизм для совместного использования ресурсов между юрисдикциями. Региональные программы также могут быть продуктивным способом совместной работы небольших населенных пунктов или соседних населенных пунктов с очень разными рынками недвижимости для устранения асимметрии в развитии доступного жилья на региональном уровне.
В некоторых случаях соседи принимающих площадок могут предъявлять требования надлежащей правовой процедуры, оспаривая дополнительные возможности развития, предоставляемые TDR. Это особенно актуально, когда TDR приводит к развитию, которое не соответствует комплексному плану сообщества. Города, поселки и округа должны установить официальные процедуры для уведомления соседей о предстоящей сделке TDR и подачи возражений.
Доступность
и таргетинг Доходы от продажи прав на застройку в комплексах доступного жилья можно реинвестировать в эти объекты, помогая покрыть расходы на удовлетворение накопленных потребностей в капитале и текущих операциях и обеспечить жизнеспособность объектов в долгосрочной перспективе. . В результате следует ожидать, что владельцы «передающих» участков (зданий, которые сохраняются за счет продажи прав на застройку) сохранят доступность в течение определенного периода времени. Хорошей практикой для городов, поселков и округов является установление стандартов на период сохранения доступности.
В некоторых городах, поселках и округах также требуется, чтобы «принимающий» участок выделял часть дополнительной плотности для обслуживания домохозяйств с низким или умеренным доходом. Ожидания в отношении доли единиц, которые будут зарезервированы на принимающих объектах, целевого(ых) уровня(ов) дохода и периода доступности должны быть четко изложены, чтобы обеспечить прозрачность и предсказуемость в процессе разработки.
В местах, где права на застройку особенно ценны, доходы могут превышать суммы, необходимые для сохранения доступности собственности на отправляющем участке, и в этом случае сообщества захотят установить ограничения на использование доходов. В Нью-Йорке, например, Департамент охраны жилья требует, чтобы некоммерческие владельцы отправляющих участков использовали выручку для поддержания постоянной доступности, разрешает владельцам вносить плату за строительство, а оставшуюся часть требует использовать в качестве капитала в других сделках с доступным жильем.
Другие соображения
Взаимодействие с другими программами
Города, поселки и округа, заинтересованные в создании программы TDR, должны помнить о том, как TDR могут взаимодействовать с другими существующими программами доступного жилья.
Например, многие сообщества, которые приняли инклюзивное зонирование, приняли правила или стимулы для включения единиц жилья в застройку для семей с низким и средним доходом. Также называется инклюзивным жильем. политика предоставления бонуса за плотность Исключение зонирования, предоставленное муниципалитетом, чтобы разрешить строительство большего количества единиц жилья на данном участке, например, увеличение количества жилых единиц на акр, соотношение площади пола или высоты. Он часто предоставляется зданиям, в которых имеется значительная доля доступных по цене квартир для работающих семей, в обмен на включение доступных по цене квартир в застройки по рыночным ценам. В руководящих принципах программы TDR должны быть указаны нормы плотности и обязательства по доступности для (вероятно, ограниченного) подмножества объектов недвижимости, подпадающих под обе программы.
Примеры
Программа TDR в округе Арлингтон, штат Вирджиния, структурирована для достижения двух целей: (1) сохранение долгосрочной доступности исторически ценных квартир с садом и (2) перемещение избыточной плотности в те части города, где Округ стремится направить развитие.
Квартиры в саду являются «отправочными» объектами, и участвующие владельцы обязуются сохранить существующие здания, отремонтировать квартиры и сделать их доступными в течение как минимум 30 лет. Приемлемые места для приема находятся вдоль коридоров и в районах, которые были намечены для реконструкции, а также в областях, которые могут вместить дополнительную высоту. Узнайте больше о программе TDR в округе Арлингтон, штат Вирджиния.
Округ Кинг, штат Вашингтон, банк TDR оптимизирует денежные переводы на всей территории Большого Сиэтла. Банк TDR может приобретать права на застройку у квалифицированных отправляющих участков по цене, не превышающей справедливой рыночной стоимости земли, в то время как отдельные покупатели и продавцы могут использовать онлайн-биржу TDR для согласования своих собственных цен. В 2013 году округ Кинг и город Сиэтл заключили региональное партнерство, которое способствует передаче прав на застройку из сельскохозяйственных районов округа трем районам в центре Сиэтла: Саут-Лейк-Юнион, Денни-Трайангл и Коммерческий центр города.
Город согласился принять 800 кредитов, что позволило округу сохранить сельскохозяйственные и лесные угодья. В Саут-Лейк-Юнион застройщики жилых проектов высотой более 85 футов могут получить до 40 процентов необходимой дополнительной плотности за счет покупки кредитов TDR. Оставшаяся дополнительная высота/плотность может быть достигнута за счет платы застройщика городу, которая используется для поддержки деятельности по доступному жилью. Узнайте больше о программе TDR в Кинг-Кантри, штат Вашингтон.
Внедрение
- Инструментарий интеллектуального роста / интеллектуальной энергетики Постановление: Передача прав на развитие, Содружество Массачусетса. Хотя этот типовой устав ориентирован на города в штате Массачусетс, он содержит полезный контекст о цели и потенциале программ TDR, а также формулировки, которые могут быть включены в политику TDR.
- Программы передачи прав на застройку: использование рынка для компенсации и сохранения, Колледж архитектуры, искусства и планирования Корнельского университета — в этом кратком обзоре описываются основные преимущества и проблемы для местных сообществ, стремящихся реализовать программы TDR, а также советы по созданию рынков вокруг программ. .
.Разработка программы
- Разблокировка права на строительство: разработка более гибкой системы передачи прав на застройку, Центр недвижимости и городской политики Фурмана при Нью-Йоркском университете (март 2014 г.) — в этом отчете рассматривается действующая политика TDR в Нью-Йорке , а также исследует стратегии реформирования существующей системы для расширения возможностей передачи прав на застройку в целях содействия развитию доступного жилья.
- Передача прав на разработку исполняется 40 лет, Закон о планировании и охране окружающей среды Американской ассоциации планирования (июнь 2007 г.) — в этой статье представлен обзор программ TDR, включая факторы, влияющие на успех на отправляющих и принимающих сайтах. Статья включает описание инновационных методов TDR и того, как они используются в местных сообществах.
Местный пример
- Передача прав на развитие (TDR) Практический пример, Массачусетс Инструментарий для интеллектуального роста/умной энергетики – Содержит тематические исследования по программе TDR в Фалмуте, Массачусетс, округе Монтгомери, Мэриленд, и Сиэтле, Вашингтон.
Основы CRA — Новостные клипы о перепланировке Флориды
CRA [SEE-R-A], существительное: зависимый особый район, в котором любое будущее увеличение стоимости собственности откладывается для поддержки проектов экономического развития в этом районе.
Брошюра FRA CRA
Агентства благоустройства населенных пунктов: что, когда и как
CRA, как их называют, довольно распространены, но часто возникает много вопросов в умах тех, кто не работает с ними каждый день. Как они авторизуются? Кто наблюдает за ними? Что входит в их действие? Как они финансируются? Эта статья призвана просто ответить на эти вопросы. В нем также обобщаются законодательные акты, принятые на сессии 2002 года в отношении CRA. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с Джеффом Бломели из Ассоциации реконструкции Флориды по адресу [email protected] или по телефону (850) 701-3614.
Что такое район или район реконструкции сообщества?
В соответствии с законодательством штата Флорида (глава 163, часть III) местные органы власти могут определять районы как районы общественной реконструкции при наличии определенных условий.
В настоящее время в штате Флорида насчитывается более 220 муниципальных районов реконструкции.
Чтобы получить текущий список, посетите веб-сайт
Florida DEO.
Что такое агентство по благоустройству населенных пунктов?
Мероприятия и программы, предлагаемые в области реконструкции сообщества, находятся в ведении Агентства реконструкции сообщества. Агентством руководит «Совет» CRA в составе пяти-семи членов, созданный местным правительством (городом или округом). Совет может состоять из должностных лиц местного самоуправления и/или других лиц, назначаемых местным самоуправлением. Хотя одно местное самоуправление может создать несколько округов CRA, обычно может быть только один Совет CRA. Каждый округ должен иметь отдельные целевые фонды и расходовать эти средства только в этом округе.
Что такое план реконструкции сообщества?
Агентство по реконструкции сообщества отвечает за разработку и реализацию Плана реконструкции сообщества, учитывающего уникальные потребности целевого района. План включает в себя общие цели реконструкции в районе, а также определение типов проектов, запланированных для этого района.
Примеры традиционных проектов включают: благоустройство улиц и дорог, реконструкцию зданий, строительство новых зданий, инициативы по борьбе с наводнениями, улучшение водоснабжения и канализации, автостоянки и гаражи, соседние парки, тротуары и посадку уличных деревьев. План также может включать стимулы для реконструкции, такие как гранты и ссуды на такие вещи, как улучшение фасада, модернизация спринклерной системы, вывески и структурные улучшения. План перепланировки — это «живой» документ, который можно обновлять в соответствии с изменяющимися потребностями в районе перепланировки сообщества; однако границы области нельзя изменить, не начав процесс с самого начала.
Что такое финансирование увеличения налогов?
Финансирование увеличения налогов — это уникальный инструмент, доступный городам и округам для реконструкции. Он используется для привлечения государственных средств для поощрения деятельности частного сектора в целевой области. Долларовая стоимость всей недвижимости в зоне реконструкции сообщества определяется на фиксированную дату, также известную как «замороженная стоимость».
Важно отметить, что доходы от налога на имущество, собираемые школьным советом и каким-либо особым округом, не затрагиваются процессом финансирования прироста налога. Кроме того, в отличие от некоторых штатов, налоговые органы Флориды выписывают чек в трастовый фонд CRA после получения денег от сборщика налогов. В Калифорнии приращение отправляется в CRA непосредственно из собранных налоговых поступлений округа, прежде чем они распределяются между каждым налоговым органом.
Доходы от налоговых поступлений можно использовать немедленно, сохранить для конкретного проекта или зафиксировать, чтобы максимизировать имеющиеся средства.
Любые средства, полученные от области финансирования увеличения налогов, должны использоваться для конкретных целей реконструкции в пределах целевой области, а не для общих государственных целей.
Как работает процесс CRA?
Открытое собрание начинает процесс назначения. Прежде чем район реконструкции сообщества станет реальностью, необходимо будет выполнить несколько шагов. Эти шаги кратко описаны ниже.
I. Принять решение о необходимости. Это формально идентифицирует условия упадка в целевой области и установит границу области.
II. Разработать и принять План благоустройства поселка. План учитывает уникальные потребности целевого района и включает в себя общие цели реконструкции в этом районе, а также определение конкретных проектов.
III. Создать трастовый фонд реконструкции. Создание Трастового фонда позволяет Агентству по благоустройству населенных пунктов направлять увеличение доходов от налога на недвижимость обратно в целевую область.
В 2002 году Законодательное собрание Флориды рассмотрело CRA с межправительственной точки зрения, чтобы усилить способность городов и округов управлять созданием CRA, уведомлениями и вопросами сроков. Споры между городами и округами, связанные с CRA, могут разрешаться на местном уровне посредством межместных соглашений и должны разрешаться, поскольку они обычно касаются вопросов управления ростом, а не только финансирования.
Законодательная позиция Ассоциации реконструкции Флориды
FRA поддерживает способность местных органов власти создавать и эффективно использовать агентства по реконструкции сообществ для реконструкции и оживления своих городских территорий. Это включает в себя использование финансирования увеличения налогов. Мы также поддерживаем местный контроль и разрешение любых споров между местными органами власти по поводу использования таких агентств и финансирования. Ассоциация реконструкции Флориды доступна для технической помощи, законодательной защиты и образовательных ресурсов реконструкции.
Чтобы получить копии текущих или прошлых законопроектов, законодательных актов или дополнительную законодательную информацию, посетите веб-сайт www.leg.state.fl.us или позвоните в FRA. по телефону (850) 701-3608.
FRA Mission
Целью Ассоциации реконструкции Флориды (FRA) является преобразование городских районов в оживленные, процветающие коммерческие районы и кварталы. FRA делает это помимо последних тенденций обновления городов — мы выступаем за эффективные юридические и финансовые инструменты для поддержки долгосрочных и надежных альтернатив городскому упадку.
Резюме
CRA – это специальный инструмент финансирования реконструкции. Советы CRA не устанавливают политику для города или округа — они разрабатывают и управляют планом реализации этой политики. CRA официально действует как орган, отличный от руководящего органа, даже если это одна и та же группа людей. У CRA есть определенные полномочия, которые город или округ сами по себе не могут выполнять, например, устанавливать финансирование увеличения налогов и использовать местные государственные фонды с частными долларами для проведения реконструкции.