Что входит в общее имущество многоквартирного дома: I. Определение состава общего имущества / КонсультантПлюс

Разное

Содержание

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД

Состав общего имущества многоквартирного дома часто становится причиной судебных споров УО и ТСЖ с собственниками или надзорными органами. В данной статье рассказываем о том, относится ли козырёк над нежилым помещением к ОИ МКД и обязаны ли управляющая домом организация или товарищество его ремонтировать. 

Перечень элементов многоквартирного дома, которые входят в состав общего имущества собственников помещений, указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ПП РФ № 491 и утверждается отдельно для каждого конкретного дома. К общему имуществу относятся элементы вне квартир, обслуживающие более одного помещения в доме: 

— лестничные площадки, лестницы; 

— лифты, шахты; 

— коридоры; 

— технические этажи, чердаки и подвалы; 

— крыши; 

— ограждающие и несущие/ненесущие конструкции; 

— земельный участок; 

— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. 

При этом споры разных заинтересованных сторон о точном составе общего имущества в конкретных МКД нередко доходят до Верховного суда РФ, который даёт разъяснения и помогает УО, ТСЖ и собственникам разобраться в ситуации. Например, в июне 2019 года ВС РФ отнёс к общему имуществу дома домофонное оборудование, которое частная компания установила в многоквартирных домах за свой счёт. Суд счёл, что с момента установки домофонов они перешли в общедолевую собственность МКД (дело № А40-61061/2018). 

В апреле 2019 года ВС РФ поддержал позицию судов всех инстанций о правомерности требования к УО сделать собственникам перерасчёт платы за КР на СОИ. При определении норматива потребления ХВС, ГВС и водоотведения на содержание общего имущества нельзя учитывать площади машинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов дома (дело А57-26118/2017). 

В августе ВС РФ сделал важные для УО и ТСЖ выводы, рассмотрев спор собственника нежилого помещения и товарищества, управляющего домом, об общем имуществе (дело № А34-13172/2017). На первом этаже одного из многоквартирных домов Кирова размещается магазин. Владелец несколько раз обращался в ТСЖ с письменной просьбой очистить крышу от снега и льда: он навис над козырьком, установленным над витриной магазина. Но ТСЖ посчитало, что это не входит в его обязанности. В итоге на крышу витрины упала глыба льда, повредив её в нескольких местах. 

Собственник магазина потребовал, чтобы ТСЖ, управляющее домом, привело этот элемент дома в надлежащее состояние, а также отремонтировало водостоки. ТСЖ вынесло этот вопрос на общее собрание собственников, и участники ОСС приняли решение, что ремонт должен произвести собственник магазина за свой счёт. Указанный элемент не относится к общему имуществу МКД, поскольку обслуживает только одно помещение в доме, а не несколько. 

К тому же, как указало ТСЖ, крыша была повреждена ещё во времена, когда домом управляла УО. Следовательно, претензии владелец магазина должен предъявлять именно управляющей организации. Поскольку ТСЖ не взяло на себя расходы по ремонту крыши над витриной нежилого помещения, собственник обратился с иском в суд. Он потребовал, чтобы суд признал, что козырёк входит в состав общего имущества дома, следовательно, товарищество несёт ответственность за его содержание и должно отремонтировать его после повреждения наледью. 

Главным вопросом, который рассматривал суд первой инстанции в споре собственника магазина и ТСЖ, стал вопрос, является ли крыша над магазином частью общего имущества дома. Согласно техдокументации, помещение с остеклённой частью (витриной), которая имеет самостоятельную крышу, изначально были в составе дома. Фасадное остекление и крыша над ним с момента возведения дома являлись его частью, сдавались в эксплуатацию, являясь частью дома. 

Исходя из пп. «б» п. 2 ПП РФ № 491, крыша включается в состав общего имущества дома вне зависимости от того, сколько помещений под ней расположены. Следовательно, козырёк над остеклением магазина является общим имуществом дома, за содержание и ремонт которого отвечает товарищество собственников жилья. 

Суд отметил, что решение общего собрания собственников МКД является обязательным для исполнения, но лишь по вопросам, отнесённым к компетенции ОСС. Собрание не может исключить из состава ОИ МКД крышу. Поэтому ТСЖ не может отказываться ремонтировать крышу над магазином на основании решения общего собрания. 

Собственники на ОСС ошибочно отказались утвердить текущий ремонт крыши над магазином, посчитав, что это личное имущество владельца нежилого помещения. При этом ТСЖ обязано проводить текущие и неотложные работы по ремонту общего имущества вне зависимости от того, принято ли соответствующее решение на ОСС или внесены ли такие работы в договор управления (постановление ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10). 

Суд первой инстанции удовлетворил иск собственника магазина, обязав ТСЖ включить крышу над нежилым помещением в состав общего имущества МКД и произвести её текущий ремонт. 

ТСЖ подало апелляционную жалобу, указав, что суд первой инстанции необоснованно принял решение о признании крыши витрины магазина общим имуществом. Апелляционный суд и все последующие суды встали на сторону товарищества собственников. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судья основывался на позиции Пленума ВАС РФ, высказанной в п. 2 постановления от 23.07.2009 № 64. 

К общему имуществу здания относятся среди прочего крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Согласно заключению судебной экспертизы, козырёк витрины магазина не является неотъемлемым конструктивным элементом многоквартирного дома. Он, как и сама витрина по своему функциональному назначению, – ограждающие конструкции магазина, его декоративные элементы, украшающие фасад. Демонтаж козырька возможен без ущерба конструкциям МКД. 

Основываясь на выводах экспертизы, суд сделал вывод, что козырёк над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Следовательно, ТСЖ не обязано ремонтировать его и отвечать за его надлежащее содержание. При этом суд отметил, что собственник магазина может обратиться в суд и взыскать с ТСЖ сумму ущерба, который был причинён крыше ненадлежащим выполнением ТСЖ своих обязанностей по управлению многоквартирным домом. Суд отклонил иск владельца магазина к ТСЖ. В

Спор переместился в кассационный суд. В жалобе собственник магазина указал на то, что не согласен с заключением экспертизы, из которого следует, что крыша над витриной магазина является эстетическим и декоративным элементом. К тому же владелец нежилого помещения – член ТСЖ, владеет более, чем третью площадей в доме, исправно оплачивая квитанции за жилищные услуги. 

Однако судья не согласился с доводами собственника, указав, что экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. Собственник мог воспользоваться правом на заявление ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы, но этого не сделал. 

Владелец магазина не представил доказательств, что крыша принадлежащей ему витрины предназначена для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме и является общим имуществом. Жалоба собственника была отклонена. 

ВС РФ рассматривать спор отказался, согласившись с доводами коллег. Итоги судебного разбирательства по делу № А34-13172/2017 позволяют сделать несколько выводов, важных для управляющих организаций и ТСЖ: 

  1. Не все крыши автоматически включаются в состав общего имущества многоквартирного дома. 
  2. Если крыша обслуживает только одно помещение, а не два и более, то она не признаётся судом частью ОИ МКД. 

Если крыша признана частной собственностью владельца помещения, тогда следить за её состоянием и проводить ремонт должен именно он. Но следует помнить о том, что ТСЖ или управляющая организация будут отвечать за вред, причинённый имуществу собственника, если он станет следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения УО/ТСЖ своих обязанностей по управлению домом.

    Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10835/kogda-krysha-ne-vklyuchaetsya-v-obschee-imuschestvo-sobstvennikov-v-mkd

    кому принадлежит общее имущество в многоквартирном доме? / Администрация города Лабытнанги

    В последнее время участились обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО по вопросу наличия в личном кабинете налогоплательщика физических лиц на сайте ФНС неизвестных и не принадлежащих им объектов недвижимого имущества. Пугаться не стоит: это отображается общее имущество в многоквартирном доме.

    В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме; иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом (статьи 36, 37).

    Кроме того, в силу закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

    Одновременно при регистрации права собственности на квартиру у участника долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или предана отдельно от права собственности на квартиру.

    Таким образом, при регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (например, квартиру) у собственников возникает право общей долевой собственности, пропорциональной размеру общей площади квартиры в многоквартирном доме. Поскольку оформление государственной регистрации прав носит заявительный характер, заявление на регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество также должно быть подано и представлена оплата государственной пошлины (статьи 14, 15, 17 Закона о недвижимости № 218-ФЗ от 13 июля 2015года, пп. 23 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

    Отметим: имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаётся объектом налогообложения. Также не являются объектом налогообложения земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД.

    А нас спросить забыли?

    Жилищное законодательство трактует понятие общедомового имущества как элементы объекта недвижимости для эксплуатации всеми проживающими гражданами.

    Данное понятие уже много лет охраняется судебной практикой с помощью Жилищного кодекса РФ, регулирующего права собственников в отношении общего имущества многоквартирного дома (далее-МКД).

    Все работы, касающиеся общих элементов МКД должны проводиться с разрешения собственников помещений МКД на общем собрании собственников. Процент «разрешительных» голосов разнится в зависимости от рассматриваемых ситуаций, а при уменьшении общего имущества и вовсе требуется 100 процентов «за».

    Как правило судебные споры сводятся к рассмотрению следующих вопросов:

    • устранение препятствий в доступе к общему имуществу МКД;

    • связанных с реконструкцией, демонтажем, восстановлением общего имущества МКД, устранении препятствий в пользовании имуществом МКД;

    • связанных с признанием нежилого помещения общим имуществом МКД, прекращением права индивидуальной собственности, истребованием имущества из чужого незаконного владения;

    • осуществлением работ по воспрепятствованию доступа посторонних лиц к общему имуществу многоквартирного дома;

    • связанных с признанием общего собрания (протокола общего собрания) собственников помещений МКД в отношении общего имущества дома недействительным;

    • связанных с признанием права на общее имущество МКД за физическим лицом.

    В настоящей статье хочется подробней остановиться на судебном процессе, по которому Определение вынес Верховный суд РФ (№ 18-КГ17-164 от 10 октября 2017 года).

    Решением явились следующие положения: реконструкция, переустройство, перепланировка балконных плит, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, отвечающие требованиям технических регламентов и санитарно-эпидемиологических норм, должны производиться с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

    Всё началось с того, что администрация МО г. Краснодара (далее-администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к гражданке Арутюнян (далее-А.) о продаже с публичных торгов жилого помещения. В обоснование заявленного требования было указано, что А. произведены работы по реконструкции балкона в принадлежащей ей на праве собственности квартире без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами.

    Балконные плиты входят в состав общего имущества в МКД и являются ограждающими несущими конструкциями. Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Собственнику жилого помещения А. направлено предписание о приведении балкона в прежнее состояние. В установленный срок данные требования собственником выполнены не были.

    В свою очередь А. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к администрации о сохранении вышеуказанной квартиры в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. В обоснование заявленного требования она указала, что является собственником изолированного жилого помещения в МКД. С сентября по ноябрь 2014 г. она самовольно произвела перепланировку спорной квартиры. Согласно экспертным заключениям перепланировка данного жилого помещения не противоречит требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», в состав которого входят требования СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Перепланировка указанной квартиры выполнена без нарушений действующих норм и правил пожарной безопасности в РФ.

    В рассмотрении данного гражданского дела истцом выступала не только администрация. Два собственника помещений МКД, имеющих по ½ доле в квартире дома также обратились с иском к А. о сносе всех строительных конструкций, возведенных на балконе квартиры, выходящих за границу балконной плиты перекрытия, восстановлении фасада дома в прежнем состоянии и демонтаже отопления на балконе.

    Соистцы показали, что А. без их согласия и без согласия остальных собственников дома, самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными государственными органами, выполнила работы по увеличению размеров балкона в квартире, с облицовкой профнастила, над балконом смонтирован козырек, выходящий за границу балконной плиты перекрытия приблизительно на 1,5 м, который полностью перекрывает им обзор с балкона.

    Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований администрации и соистцов и удовлетворяя исковые требования А., суд первой инстанции исходил из того, что перепланировка и переустройство квартиры выполнены ответчиком с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, не нарушают права и интересы собственников других помещений, не создают угрозы их жизни и здоровью, целевое назначение помещения изменено не было. При этом суд первой инстанции указал на то, что администрацией и остальными истцами не представлено доказательств, подтверждающих, что действиями ответчика нарушены их права.

    С выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям:

    «…При рассмотрении настоящего дела судами были допущены такого характера существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителя….

    А.. при реконструкции и перепланировке квартиры получила согласие собственников других квартир. Согласно представленному согласованию жильцы домовладения, расположенного по адресу: … (всего 49 человек), а также директор ООО «Промкомсервис», владеющий нежилым помещением, не возражали против проведения перепланировки и переустройства спорной квартиры, принадлежащей Арутюнян З.В….

    Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар, Сидоровой К.М. и Гриценко А.В., действующей в интересах несовершеннолетнего Гриценко Г.Л., и удовлетворяя исковые требования Арутюнян З.В., суд первой инстанции исходил из того, что перепланировка и переустройство квартиры выполнены ответчиком с учётом требований строительных и санитарных норм и правил, не нарушают права и интересы собственников других помещений, не создают угрозы их жизни и здоровью, целевое назначение помещения изменено не было. При этом суд первой инстанции указал на то, что администрацией муниципального образования город Краснодар, Сидоровой К.М. и Гриценко А.В., действующей в интересах несовершеннолетнего Гриценко Г.Л., не представлено доказательств подтверждающих, что действиями ответчиков нарушены их права.

    Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судебные постановления приняты с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

    В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

    Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, либо через многофункциональный центр с документами, указанными в пункте 2 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование…

    Из материалов дела видно, что А. не выполнила установленный законом порядок проведения перепланировки и переустройства квартиры № …, произведённые работы выполнены самовольно без соответствующих разрешений и согласований с компетентными органами (организациями).

    Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование…

    …В силу указанных норм права балконные плиты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме и являются ограждающими несущими конструкциями.

    Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

    Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Исходя из положений вышеприведённых правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

    Суд, давая оценку представленным истцом доказательствам, пришёл к выводу о наличии согласия собственников помещений многоквартирного дома на сохранение в перепланированном состоянии квартиры № … (49 человек).

    Однако, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что в материалы дела не представлены согласия всех жильцов многоквартирного дома по ул. …, в то время как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, поскольку выполненными работами задето общее имущество в многоквартирном доме.

    Более того, в материалах дела содержится коллективное обращение жильцов многоквартирного дома по ул. … (всего 57 подписей), категорически возражающих против расширения балкона и присоединения балкона к квартире № …

    ….При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, с учётом всех установленных по настоящему делу обстоятельств и с соблюдением требований материального и процессуального закона разрешить возникший спор..».

    Определение суда в рассматриваемом случае показало, что лишь высшая инстанция обосновала нарушение прав иных собственников МКД по вине ответчицы А.

    Предполагая, что балкон является собственностью ответчицы, она решила, что может осуществлять любые действия в отношении своего имущества. Однако удивительно, как до 2017 года предыдущие судебные инстанции не вспомнили (а может и не знали), что Определением Верховного суда РФ, апелляционной коллегии ВС РФ ещё 17 января 2012 по делу № КАС11-789 года было установлено, что именно балконные плиты отнесены к общему имуществу МКД как обеспечивающие прочность и устойчивость здания.

    Абсолютно справедливо Верховный суд своим Определением признал действия А. незаконными и уточнил, что «чьё поле, того и воля». 

    Компания «Бурмистр.ру» продолжает принимать заявки на V юбилейный Слет. Вся необходимая информация и заявка по ссылке.

    Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

    Верховный суд разъяснил, как собственники могут увеличить жилье — Российская газета

    Интересную житейскую ситуацию рассматривал недавно Верховный суд РФ. Она касается тех, кто решил увеличить размер своей квартиры за счет чердака или подвала.

    Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.

    Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

    Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.

    Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.

    В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.

    Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию. Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации. Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. По мнению архитекторов, новая квартира — это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.

    До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.

    Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.

    Если при перестройке квартиры общее имущество дома станет меньше, голосовать за это должны все владельцы

    Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях «существенно нарушены нормы материального и процессуального права». В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, «организованные в мансардном этаже», соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.

    Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.

    Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали «за». Но лишь те, кто пришел на собрание. А пришли далеко не все.

    Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же «иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников». В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.

    В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.

    В следующей статье того же кодекса — 40-й — написано, что если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это требуется согласие всех без исключения собственников. Вывод из всех этих норм — согласие всех собственников в многоквартирном доме это обязательное условие для реконструкции или перепланировки любого помещения в доме, если оно влечет к присоединению к перестроенному общее имущество дома. В 46-й статье Жилищного кодекса сказано следующее. «Принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции квалифицированным большинством голосов не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества дома, в результате которого общее имущество уменьшается.

    То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома. Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.

    Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.

    Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново.

    В отличие от коттеджей, в многоквартирных домах чердаки — это общее имущество жильцов. Реконструировать их можно. Но — только с согласия абсолютно всех владельцев. Фото: PHOTOXPRESS

    Общедомовое имущество и право собственности

    Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О). Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

    Помещения МКД и возможные правовые режимы

    Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

    Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

    – общего имущества в МКД, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;

    – самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

    Разъяснения Конституционного суда

    Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

    Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. 

    Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

    На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

    Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

    Позиция Президиума ВАС

    Подвальное помещение дома не является техническим по определению

     

    Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года. Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

     

    Ключевой момент:

    Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.

    В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию. Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

     

    Признаки «технического подполья»

     

    Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.

    Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

     

    Ключевой момент:

    Техническим признается подвал:

    – спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;

    – оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;

    – не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

     

    Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, – Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008. Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев. Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, – Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:

    –ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;

    –ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;

    –смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;

    –грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

     

    Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него. Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

    Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС вПостановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).

     

    Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости

     

    В Постановлении № 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541 1,жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

    Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

     

    Ключевой момент:

    Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

    Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

    Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления № 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т. д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 № КГ-А40/14250 10.

    К сведению:

    Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).

    Относительно размещения в подвальных помещениях – самостоятельных объектах недвижимости – инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).

    Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Челябинского областного суда в Постановлении от 24.11.2010 № 44 Г-99/2010. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ № 3020 1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам – «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.

     

    Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

    Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение – обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6), не могут находиться в общей долевой собственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

    Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

    Общее имущество многоквартирного дома в 2020 году

    Полемика об общем имуществе, его составе в МКД и об ответственности за состояние оного, не редкость. Порой сами собственники не знают о своих правах и обязанностях.

    Что в 2020 году причисляется к общему имуществу МКД и как оно содержится? В многоквартирном жилом доме все помещения, так или иначе, имеют владельца, в лице физического или юридического лица либо государства.

    И именно владелец должен содержать свое имущество. Но содержания требует и само здание. А это требует познаний о том, кто и за что ответственен. Что в 2020 году охватывает термин общего имущества в отношении МКД?

    Основные моменты

    Мнения относительно принадлежности имущества в МКД, не являющегося личной собственностью, разделяются.

    В частности имеет место теория о том, что содержание данного имущества не может признаваться долгом собственников помещений.

    Аргументируется это тем, что до приватизации весь жилой фонд относился к государственной собственности.

    Квартиры приватизировались и обретали хозяина, а общее имущество передаче в частные руки не подлежало и значит, осталось в принадлежности государства.

    Исходя из того, что ОИ принадлежит государству, владельцы квартир не обязаны платить за его содержание.

    Поборники данной теории считают противозаконными нормы о том, что плата за жилье охватывает и оплату за содержание общедомового имущества в МКД.

    Безусловно, приведенная теория не может почитаться верной, не только юридически, но и логически. Единого собственника ОИ в многоквартирном доме нет и быть не может.

    Хозяева помещений в МКД сообща обладают этим имуществом и обязаны о нем заботиться. Но что же надлежит понимать под имуществом общего назначения?

    Что это такое

    В МКД общее имущество это все составные элементы здания, за исключением личных помещений.

    Признак ОИ в том, что применяется таковое с целью обслуживания больше одного помещения, то есть не является чьей-то собственностью.

    Доля в общем имуществе многоквартирного дома соразмерна объему принадлежащей площади в доме.

    При этом данная доля не может выделяться в натуре и соответственно запрещено получать на нее единоличное право собственности.

    Появляется право совместной долевой собственности в МКД синхронно с обретением права владения помещением в доме.

    Наряду с этим появляются и обусловленные обязанности относительно ОИ. Значит, право в ОИ не может выступать объектом сделок или передаваться от одного лица к другому.

    Получение права на помещение в МКД автоматически делает владельца участником общей собственности, при этом от воли его эта норма абсолютно не зависит.

    Что сюда входит

    Состав имущества признаваемого общим в МКД, раскрывается в Правилах содержания ОИ в многоквартирном доме:

    • лестницы, межлестничные площадки, тамбуры, лифты, чердачные помещения, технические помещения с наличием коммуникаций и оборудования;
    • крыши;
    • несущие стены, балконные плиты, плиты перекрытий и т.д.;
    • дверные и оконные проемы в помещениях общего пользования;
    • оборудование, применяемое для обслуживания дома;
    • земельный участок под зданием и примыкающая территория, границы которой четко определены;
    • прочие объекты, назначенные для обслуживания дома;
    • внутридомовые системы ресурсоснабжения и отвода.

    По некоторым элементам МКД могут зарождаться споры. Например, является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома?

    Домофоны причислены к совместному имуществу согласно ст.290 ГК РФ. Но жильцы вправе сами назначать, как исполнять их содержание.

    Это может быть обслуживание со стороны УК, заключение договора со сторонней организацией или вызов специалистов по мере необходимости.

    Правовые нормы

    П.1 ст.290 ГК РФ предопределяет, что в многоквартирном жилище относятся к совместной собственности владельцев помещения коллективного пользования, несущие конструкции здания, оборудование, применяемое для обслуживания дома.

    Более подробно перечень ОИ прописан в ст.36ЖК РФ и в п.1-9 Правил содержания ОИ в МКД (Постановление Правительства РФ № 491).

    Ч.2 ст.36 ЖК РФ закрепляет за обладателями помещений в МКД право безусловного владения и пользования.

    Право распоряжения базируется на правилах, определенных ЖК РФ и ГК РФ относительно управления общедомовым имуществом.

    Использование общего имущества многоквартирного дома по ЖК РФ

    Владельцы помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества. Доля неизбежных расходов собственника на содержание определяется объемом участия в праве общей собственности на ОИ.

    На практике это выглядит так. Все жильцы МКД имеют одинаковые права на пользование общим имуществом, и все они обязаны принимать участие в его содержании.

    Величина расходов для каждого отдельного владельца определяется площадью принадлежащего лично ему помещения.

    Основные правила содержания

    Под содержанием ОИ разумеется:

    • осмотр общедомового имущества, который совместно проводится владельцами помещений и ответственными лицами;
    • подготовка инженерных электроснабжающих сетей и сопутствующего оборудования к предоставлению услуги по предоставлению электричества;
    • обеспечение надлежащей температуры на общественной площади;
    • освещение общих помещений и их уборка;
    • соблюдение пожарной безопасности;
    • ликвидация бытовых отходов;
    • уход за элементами благоустройства, размещенными на территории дома;
    • сезонная подготовка здания к эксплуатации;
    • текущий и капитальный ремонт.

    Что касается содержания дверей и окон помещений, принадлежащих собственникам, то, поскольку в состав ОИ эти помещения не входят, то забота о них осуществляется непосредственными владельцами.

    Так, например, является ли балкон общим имуществом? Если речь идет о ремонте балкона, как составной части фасада, то да.

    А вот если нужно утеплить балкон, застеклить и как-то улучшить, то это личная забота собственника квартиры.

    Кто занимается управлением ОИ

    Содержание общедомового имущества является обязанностью жильцов-собственников. Но понятно, что необходимо как-то организовать процесс содержания и назначить ответственных лиц.

    Достигается это посредством заключения договора с управляющей организацией.

    Общим собранием собственников выбирается подходящая УК, и после заключения надлежащего договора ей делегируются все обязанности по содержанию ОИ.

    Управляющая организация, представляя собственников, заключает договора с ресурсопоставляющими компаниями и организациями, оказывающими услуги и выполняющими работы по ремонту и содержанию дома, а также выполняет распоряжение, принимаемое общим собранием.

    Услуги УК также оплачиваются жильцами. Но владельцы могут осуществлять управление общедомовым имуществом самостоятельно или через образование ТСЖ (товарищества собственников жилья).

    Такое сообщество состоит их владельцев помещений в МКД.

    ТСЖ решает все вопросы, касающиеся содержания дома, в том числе осуществляет взаимодействие со сторонними организациями при необходимости услуг таковых.

    Собственники, не вошедшие в состав ТСЖ, заключают договор о содержании и ремонте ОИ с товариществом.

    Способ управления дома выбирается самими жильцами на общедомовым собрании. Для утверждения решения достаточно двух третей голосов от совокупного количества.

    Откуда выделяются расходы на содержание

    Расходы по содержанию оплачиваются собственниками, исходя из размера их доли в общем имуществе соразмерно метражу помещения.

    Затраты на содержание ОИ включаются в состав квартплаты и относятся к перечню обязательных платежей.

    Размер оплаты определяется УК или ТСЖ на основании составленной сметы и разделения суммы пропорционально меж собственниками.

    Дополнительным способом получение средств на содержание ОИ может становиться сдача общего имущества (общих помещений, земельной территории) в аренду. Решение также принимается общим собранием.

    Согласно ст.165 ЖК РФ управляющая организация или ТСЖ обязаны по запросу граждан предоставлять информацию о том, на какие нужды тратятся собранные средства, об установленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту дома, об объеме и перечне оказываемых услуг.

    Если оказываются услуги ненадлежащего качества, то исполняющая организация обязана понизить размер оплаты за содержание общедомового имущества.

    Факт ненадлежащего оказания услуг должен фиксироваться соответствующим актом, составленного выборной комиссией собственников.

    Если требования жильцов относительно снижения платы или улучшения качества услуг не удовлетворяются, то они вправе обратиться в суд.

    Также общим собранием собственников может приниматься решение о смене управляющей организации.

    Составление акта осмотра

    Осмотр МКД должен проводиться регулярно в целях проверки технического состояния здания. При необходимости может осуществляться и осмотр внеплановый.

    В комиссию входят собственники дома и представители УК. Иногда могут привлекаться различные специалисты со стороны, если требуется получение экспертного мнения.

    По итогам проверки составляется акт. В акте технического осмотра МКД указываются сведения о действительном состоянии строительных конструкций, внутреннем техоборудовании и выявленных изъянах.

    Видео: общее имущество многоквартирного дома, его земельный участок

    В результате технического осмотра дома своевременно выявляются дефекты здания и порча отдельных его элементов, определяется причина их возникновения, разрабатывается перечень и состав необходимых работ по устранению.

    Кроме того акт технического осмотра позволяет управляющей организации определить план работ в ближайшей и будущей перспективе.

    Руководствуясь актом, УК подготавливает предложения о сроках, когда нужен текущий ремонт, требуемом объеме работ, порядке финансирования ремонта, стоимости материалов и прочем.

    Разработанная программа предоставляется на утверждение собственникам. В план могут вноситься корректировки исходя из мнения жильцов.

    И уже на основе утвержденного плана определяется размер оплаты за содержание ОИ. Как образец акт осмотра общего имущества МКД:

    Если нужен капитальный ремонт

    Проведение капитального ремонта МКД регулируется специальными региональными программами.

    Местными органами самоуправления составляется перечень домов, нуждающихся в капремонте и данные объекты включаются в общий план.

    Для каждого отдельного дома определяется объем работ, сроки их проведения и размер оплаты.

    С этого момента плата за капремонт включается в состав квартплаты и в назначенное время будут выполнены необходимые мероприятия.

    Но решение о необходимости капитального ремонта приниматься может и общим собранием собственников. Обычно основанием становятся неудовлетворительные итоги технического осмотра.

    Жильцы решают, каким способом будет формироваться фонд капремонта (на счету регионального оператора или на специальном банковском депозите) и каким должен быть размер платы.

    Решение общего собрания оформляется протоколом, который передается региональному оператору. В протоколе отображается такая информация:

    • объем средств, которые жильцы готовы собирать ежемесячно;
    • виды необходимых работ;
    • предельные сроки проведения;
    • способ формирования фонда.

    Важно, что размер оплаты при принятии самостоятельного решения о капремонте собственники устанавливают сами.

    Но он не может быть меньше минимального значение, установленного на уровне соответствующего субъекта РФ.

    При наличии в фонде суммы, достаточной для проведения ремонта, капремонт может быть проведен досрочно. Для этого собственники направляют соответствующее решение региональному оператору.

    Общее собрание может принять решение и о самостоятельном ремонте дома со сбором средств на специальном счете ТСЖ или УК.

    Но сделать это можно в течение шести месяцев с момента утверждения региональной программы капремонта.

    Общее имущество МКД это практически такая же собственность, как и квартиры. Время, когда можно было надеяться на государство в этом вопросе, прошло.

    Сейчас только от самих собственников будет зависеть, в каком состоянии будет находиться их дом.

    Общая площадь | FindHOALaw

    Общая территория ассоциации определяется в соответствии с разделом 4095 (а) Гражданского кодекса как «все развитие общих интересов, за исключением отдельных интересов в нем». Поскольку структура отдельных интересов (недвижимость, находящаяся в отдельной собственности отдельных домовладельцев) зависит от формы развития общих интересов (CID), разные формы CID будут иметь разные масштабы и типы общей территории. В таблице ниже показаны типичные общие области в проекте кондоминиума по сравнению с общими частями в рамках запланированного развития:

    Проект кондоминиума Планируемое развитие
    В проектах кондоминиумов каждый компонент CID является общей областью, за исключением улучшений, расположенных внутри, незавершенных поверхностей по периметру стен, полов и потолков кондоминиума.( См. «Кондоминиумы Airspace». ) Общие зоны ассоциации часто включают:
    • Здание кондоминиума (физическая структура, в которой расположены кондоминиумы), а также участок, на котором находится здание кондоминиума на
    • Навесы для автомобилей и / или парковочные места или участки
    • Электросистемы (кроме розеток, расположенных внутри кондоминиума)
    • Лифты
    • Фитнес-центр
    • Коридоры
    • Системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
    • Ландшафтный дизайн
    • Сантехнические системы (кроме розеток внутри кондоминиума)
    • Крыши и окна
    • Подъезд
    • Бассейны
    • Коммунальные линии / компоненты, обслуживающие места общего пользования
    В запланированных застройках (или «PUD») владельцы обычно владеют своими домами, а также земельными участками или участками, на которых расположены их дома.Общие зоны ассоциации часто включают:
    • Клубные дома
    • Конный спорт
    • Въездные / выездные ворота
    • Ограждение / Стены по периметру застройки
    • Поле для гольфа
    • Зеленые зоны
    • Походные тропы
    • Озера
    • Тротуары
    • Улицы в застройке, не являющиеся улицами общего пользования
    • Бассейны
    • Теннисные корты
    • Коммунальные линии / компоненты, обслуживающие места общего пользования

    Влияние на обязанности по техническому обслуживанию
    То, является ли конкретная область или компонент «общей областью», влияет на объем ответственности ассоциации по обслуживанию, ремонту и замене этой области или компонента.( См. «Обязанности по техническому обслуживанию (в целом)» и «Техническое обслуживание общей зоны». )

    Общая зона исключительного использования
    Подмножество общей зоны — это «общая зона исключительного использования» — часть общей зоны, обозначенная согласно CC&R ассоциации для исключительного использования определенным владельцем. (Кодекс Civ. § 4145; см. Также «Зона общего пользования с исключительным использованием». ) Зоны общего пользования с исключительным использованием более распространены в проектах кондоминиумов, где владельцу кондоминиума с воздушным пространством предоставляется исключительное право на использование патио, балкона, террасы и т. Д. и т.п.который расположен за пределами квартиры владельца. Классификация территории или компонента как зона общего пользования, предназначенная для исключительного использования, также влияет на объем ответственности ассоциации по обслуживанию, ремонту и замене этой зоны или компонента. ( См. «Эксклюзивное обслуживание помещений общего пользования». )

    Предоставление исключительного использования общей территории
    За некоторыми ограниченными исключениями совет директоров ассоциации не может на законных основаниях предоставлять собственнику исключительное использование любой части общей территории без одобрения членов ассоциации.( См. «Предоставление исключительного права пользования общей площадью». )

    Связанные темы

    Соответствующие законы

    Что такое общая собственность кондоминиума? | Определение недвижимости

    Что такое общая собственность кондоминиума?

    Общая собственность — это все, что не принадлежит владельцу кондоминиума. То есть все, что находится за пределами индивидуального кондоминиума, является общей собственностью. Для квартирного типа это обычно означает внешний вид здания, крышу, окна, водопроводные трубы, электропроводку, землю вокруг здания, коридоры, тротуары и фундамент.В основном, все здание, кроме единицы, принадлежит корпорации. Общая собственность конкретного кондоминиума будет конкретно определена планом кондоминиума.

    Агент по недвижимости объясняет общую собственность

    Поскольку каждый владелец квартиры также владеет определенной долей в общей собственности, это не значит, что здание кондоминиума принадлежит кому-то другому. Если у вас есть квартира в кондоминиуме, вы по-прежнему владеете общей собственностью, но владеете только ее частью. Это означает, что вы должны платить за его содержание, но вы не имеете права эксклюзивного использования этой собственности.Вы должны поделиться им со всеми в здании. Аналогия — улица за пределами вашего дома. Он по-прежнему принадлежит жителям города, провинции и страны. Можно припарковаться на улице, а по дороге ехать. Вы можете пользоваться улицей, но не владеете ею индивидуально. За это нужно платить (налогами), но только небольшую их часть. Как и в случае с вашей парадной улицей, владелец кондоминиума должен платить за общую собственность, но вместо того, чтобы платить налоги, владелец платит за кондоминиум.

    Общее имущество: Фойе в многоквартирном доме в Каллингвуде, Эдмонтон

    Лифты также являются общим достоянием в кондоминиуме.

    * Следует отметить, что общая собственность отличается от «общей собственности исключительного пользования».

    Почему это важно?

    Важно знать об общей собственности вашей квартиры. Это поможет вам понять проблемы обслуживания в вашем здании. Покупая кондоминиум, вы приобретаете эту общую собственность, и частичная ответственность за ее уход будет лежать на вас.Вам может понравиться отдельная единица, которая выставляется на продажу в комплексе, но вам все равно нужно посмотреть на остальную часть здания, чтобы узнать, хорошо ли там обслуживается, или будет ли это стоить вам дополнительных затрат на техническое обслуживание или специальные оценки в будущее. Эту информацию можно получить, посмотрев на общую собственность и внимательно прочитав документы кондоминиума.


    by + Alan F Macdonald REALTOR® | Авторские права © — gimme-shelter.com

    [50101]

    (PDF) Управление общим имуществом многоквартирного дома: правовые вопросы

    5.Жульева О. Е. Договорные отношения по управлению многоквартирным домом №

    в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, с. 22 (Волгоград,

    2007)

    6. Ю. Свит П. Особенности владения общим имуществом квартиры

    зданий и нежилых домов, Законы России: опыт, анализ и практика

    , 6, с. 38-47 (2011)

    7. Олейникова О. А. Проблемы регулирования отношений, возникающих между собственниками

    помещений в нежилом доме в части общего имущества, Юрист, 15, с.23-

    26 (2016)

    8. Кириченко О.В., Товарищество с недвижимостью (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами

    , Семейное и жилищное право, 4, с. 26-30 (2015)

    9. Гордеев Д. П. Изменение правового статуса товарищества собственников жилья как

    объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

    , Консультант Плюс.

    10. Белов В.А., Белов С.Бушаенкова А.Г. Гражданско-правовые отношения в управлении квартирой

    дом

    , Законодательство, 12, с. 23-31 (2006)

    11. Береговая Т.А. Актуальные вопросы частноправового и публично-правового регулирования управления многоквартирными домами

    // Законы России: опыт, анализ, практика, 1,

    с. 12-16 (2017)

    12. Рузанова В.Д., Проблемы реализации полномочий собственников помещений в многоквартирном доме

    как членов ТСЖ, Проблемы правового положения

    участников юридических лиц: Сборник научных статей, стр.122 (Самара, Университеты-

    группы, 2008 г.)

    13. Миннуллина А.А. Экспертная оценка текущего состояния системы энергоменеджмента

    в компании. Серия конференций IOP: Наука о Земле и окружающей среде 90,

    с. 012089 (2017) doi: 10.1088 / 1755-1315 / 90/1/012089

    14. Н. Зоткина, А. Копытова, М. Зенкина, О. Жигунова , Сеть конференций MATEC,

    106, 08058 (2017) DOI: 10.1051 / matecconf / 201710608058

    15.О порядке управления многоквартирными домами: Постановление Правительства РФ

    от 15 мая 2013 г. (в ред. От 13.09.2018 г.),

    416 Собрание законодательства РФ, 21, ст. 2652 (2013)

    16. А. Копытова, Procedure Engineering 165, 1132 (2016) DOI:

    10.1016 / j.proeng.2016.11.830

    17. Рехтина И.В., Управление многоквартирным домом: правовые и экономические аспекты,

    Семейное и жилищное право, 5, п.45 -47 (2011)

    18. Маркова И. В. Правовые проблемы управления общим имуществом в многоквартирном доме

    , Русский юридический журнал, 1, с. 111 — 119 (2008)

    19. А. Копытова, MATEC Web of Conferences, 106, 08056 (2017) DOI:

    10.1051 / matecconf / 201710608056

    20. В. Лезье, М. Гусарова, А. Копытова, Серия конференций IOP: Земля и

    Наука об окружающей среде, 90 (1), 012069 (2017) DOI: 10.1088 / 1755-1315 / 90/1/012069

    21.Зоткина Н., Гусарова М., Копытова А., Достижения интеллектуальных систем и

    вычислений 692, 1204-1213 (2018) DOI: 10.1007 / 978-3-319-70987-1_129

    22. Миннуллина А. Моттаева, Формирование приоритетных направлений инновационного стратегического

    энергоменеджмента. Серия конференций IOP: Наука о Земле и окружающей среде, 90, стр.

    012123 (2017) doi: 10.1088 / 1755-1315 / 90/1/012123

    что вам нужно знать

    Государственная политика консолидации городов на протяжении десятилетий была нацелена на то, чтобы учесть большинство новых застроек в рамках существующих городов, таких как Сидней.Единственный способ добиться этого — наращивать, а не отказываться от результатов в названии страты.

    Что такое страта-заголовок?

    Право собственности на страты — это подразделение земли и воздуха на «участки», находящиеся в индивидуальной собственности, и «общую собственность», находящуюся в коллективной собственности. Когда новый многоквартирный дом будет почти завершен, геодезист составит план слоев, обозначив границы участков и общей собственности, со ссылкой на стены, полы и потолки здания. Затем этот план регистрируется в земельной книге Торренса, и возникает законный титул на отдельные квартиры.

    Если в будущем возникнут какие-либо вопросы о том, является ли территория, например, балкон или двор, общей собственностью или земельным участком, план слоев даст ответ. Точная идентификация участка и общей собственности имеет важное значение, поскольку отдельные владельцы должны платить за содержание и ремонт своей собственности, в то время как все владельцы коллективно платят за общую собственность.

    Что такое юридическое лицо?

    При регистрации страт-плана автоматически создается корпорация собственников или юридическое лицо.Это отдельное юридическое лицо, состоящее из всех собственников, но не арендаторов. Корпорация собственников имеет обязательства (возложенные на нее законом) по содержанию общего имущества, ежегодному сбору налогов и управлению схемой в целом.

    Корпорациям собственников часто помогает небольшая группа собственников, которые входят в «комитет по слоям», и / или управляющий структурой или зданием. Однако высшим органом власти во всех схемах является корпорация владельцев, то есть все владельцы принимают решения коллективно.Например, только корпорация собственников, а не менеджер страты, может решить, сколько денег необходимо собирать в виде сборов каждый год.

    Кто устанавливает правила?

    Корпорация собственников также имеет право создавать и изменять подзаконные акты или правила, которые применяются к схеме страт и всем ее резидентам. Хотя в законодательстве есть типовые подзаконные акты, нет никаких обязательств по их использованию, и разработчики часто пишут индивидуальные подзаконные акты для разработок. Все подзаконные акты могут быть впоследствии изменены корпорацией-собственниками специальным большинством голосов.

    Содержание подзаконных актов мало ограничено, и они могут быть довольно навязчивыми. Например, в схемах по слоям возможно обязательное использование только белых оконных покрытий, определенных растений в садах во внутренних двориках и определенных напольных покрытий. Многие подзаконные акты оправданы, потому что они способствуют гармоничной жизни. Например, деревянные полы с недостаточным акустическим покрытием могут создавать невыносимый уровень шума для квартир ниже. Однако некоторые подзаконные акты менее оправданы. Например, многие схемы запрещают домашних животных более определенного веса или даже полностью.

    А как насчет домашних животных и страт?

    Эти подзаконные акты часто бывают иррациональными, поскольку единственное оправдание для регулирования домашнего животного в страте-схеме — это не допустить, чтобы оно беспокоило других жителей. Кошка, которая никогда не покидает квартиру, или лабрадор, который весь день дремлет на диване, не будут беспокоить людей и не должны быть предметом регулирования. Изменения в законодательстве о стратах в 2015 году внесли новое положение, запрещающее подзаконные акты, которые являются «суровыми, недобросовестными или репрессивными», и с тех пор члены трибунала отменили ряд общих запретов на домашних животных в соответствии с этим положением.

    Кто отвечает за техническое обслуживание?

    Страточный титул — это сложная форма владения недвижимостью, особенно в крупномасштабных застройках, которые могут включать в себя многоуровневые схемы и обширную общую собственность. Это могут быть частные дороги, бассейны, тренажерные залы, теннисные корты, парки, а также очистные сооружения для черной и серой воды, все из которых владельцы должны управлять и платить за содержание. Людей, участвующих в схемах со стратами, часто привлекает идея, что они смогут избежать обязанностей по обслуживанию, связанных с владением недвижимостью, не относящейся к страте.В действительности то, что необходимо поддерживать, может быть бесконечно более сложным и должно быть согласовано с большим количеством совладельцев.

    Некоторые вопросы о стратах все еще остаются без ответа

    Хотя правительства принимали активное участие в создании и изменении законодательства о земельных титулах, можно утверждать, что они никогда полностью не осознавали последствий создания крупномасштабного частного жилья. Фактически, частные лица, действующие через корпорацию собственников, имеют власть над домами и жизнями своих соседей.

    Например, неясно, применяется ли закон о дискриминации к деятельности корпорации собственников. При управлении страт-схемой, попадает ли корпорация собственников под действие закона о дискриминации по инвалидности, который вынуждает ее модернизировать общую собственность для доступа людей с ограниченными возможностями? Может ли корпорация владельцев запретить детям плавать в бассейне — как недавно сделала одна схема в Эрскинвилле — или это составляет незаконную дискриминацию по возрасту?

    В предстоящие десятилетия, когда миллионы австралийцев выберут или будут вынуждены строить свои дома по многослойным схемам, на эти вопросы необходимо будет ответить.

    Адъюнкт-профессор права UNSW Кэти Шерри является автором книги Strata Title Property Rights: Частное управление совместной собственностью (Routledge, 2017). Ее последняя статья о законе о дискриминации в стратах будет опубликована в UNSW Law Journal в начале 2020 года.

    Глоссарий CoStar

    .
    Обслуживание помещений общего пользования: Потенциальные расходы по аренде, в дополнение к арендной плате по договору, передаются арендатору (ам) на уборку и / или обслуживание общих частей здания.Для торговой недвижимости это может включать рекламу и другие сопутствующие расходы.
    См. Общую или общую ставку капитализации
    Включает долговечные структурные компоненты, арендные комиссии и улучшения арендатора.
    Система безопасности, контролирующая доступ в здание с помощью электронной системы считывания карт.Этот тип системы обычно записывает и хранит время и личность пользователя. См. Также: Удобства
    Поток доходов до налогообложения, генерируемый на годовой основе после вычета расходов на обслуживание долга и капитальных затрат из чистой операционной прибыли (NOI).
    Крупная национальная сеть магазинов, специализирующаяся на одной линейке товаров, таких как оборудование и предметы домашнего обихода, канцелярские товары или игрушки, которые могут превзойти как более мелких, так и более разнообразных конкурентов из-за своего размера, разнообразия товаров и цен.
    Центральный деловой район — центр или центральная часть города, где сконцентрировано множество различных типов основных применений, таких как розничная торговля, офис и / или жильё.
    Есть два типа областей CBSA: столичные и микрополитические статистические области. Столичные статистические районы имеют городское ядро ​​с населением не менее 50 000 человек и составляют 83% территории США.С. население. Микрополитические статистические районы имеют городское ядро ​​от 10 000 до 49 999 и составляют 10% населения США. Обе области представляют собой скопления целых округов (или их эквивалентов). Обе области могут быть объединены в объединенные статистические области (CSA)
    См. Высоту в свету.
    Промышленный вторичный.Установка по переработке и транспортировке горных пород. Также может производить цемент. Обычно располагается на огороженной территории с большими кранами и ленточными транспортерами для перемещения материала с места на место.
    Выдается муниципалитетом после завершения строительства улучшений (целых зданий или ТИ). Это может совпасть с началом аренды.
    Эта передача изменяет способ владения правовым титулом, праводатель (и) и получатель (и) (также известные как вовлеченные стороны) остаются прежними и продолжают владеть той же пропорциональной долей участия.(Хотя имена могут измениться, интересы — нет.)
    Промышленный вторичный. Имущество, используемое для обработки, очистки и хранения химикатов, нефти и нефтепродуктов.
    В целом, здание класса А является чрезвычайно желанной собственностью инвестиционного уровня с высочайшим качеством строительства и обработки, материалами и системами, значительными архитектурными особенностями, высококачественной / дорогой отделкой и отделкой, обилием удобств, первоклассным обслуживанием и управление; обычно занимают престижные арендаторы с арендной платой выше среднего и в отличном месте с исключительной доступностью.Они наиболее востребованы международными и национальными инвесторами, готовыми платить больше за качество, и часто разрабатываются архитекторами, чьи имена легко узнаваемы. Здание, отвечающее этим критериям, часто считается достопримечательностью — исторической, архитектурной или и тем, и другим. Возможно, он был построен в течение последних 5-10 лет, но если он старше, он был отремонтирован, чтобы сохранить свой статус и предоставить ему множество удобств. Здания такого уровня могут быть единственными в своем роде с уникальной формой и планами этажей, выдающимся архитектурным дизайном, отличным и, возможно, выдающимся местоположением и определенным присутствием на рынке.
    В целом здание класса B предлагает более утилитарное пространство без особых достопримечательностей. Как правило, он будет иметь обычный архитектурный дизайн и структурные особенности, со средней внутренней отделкой, системами и планами этажей, соответствующими системами и общим состоянием. Как правило, в нем не будет таких удобств и местоположения, как у здания класса А. Обычно это считается спекулятивным вложением.Уровень обслуживания, управления и арендаторов средний или хороший, хотя здания класса B менее привлекательны для арендаторов и могут иметь недостатки по ряду аспектов, включая планы этажей, состояние и удобства. Таким образом, они привлекают широкий круг пользователей со средней арендной платой. Им не хватает престижа, и они должны полагаться главным образом на более низкую цену, чтобы привлечь арендаторов и инвесторов. Типичными инвесторами являются некоторые национальные, но в основном местные.
    В целом, здание класса C — это без излишеств, старое здание, предлагающее базовое пространство.У собственности ниже среднего уровень обслуживания и управления, смешанный или низкий престиж арендаторов, а также плохие лифты и механические / электрические системы. Как и зданиям класса B, им не хватает престижа, и они должны зависеть в основном от более низкой цены, чтобы привлечь арендаторов и инвесторов.
    Функционально или экономически устаревшее здание — это такое здание, которое не предлагает жизнеспособной альтернативы пространству и не «конкурирует» с другими зданиями аналогичного типа за размещение предприятий, ищущих место для работы.Эти здания обычно имеют видимые снаружи физические или структурные особенности, а также внутренние, которые делают их нежелательными для сдачи в аренду и, следовательно, неконкурентоспособными с любой другой недвижимостью на рынке. Местные власти даже могут пометить объект размещения как «Приговоренный».
    В промышленном здании или здании Flex расстояние, измеряемое от верха готового пола до самой нижней части конструкции крыши.Эти высоты будут варьироваться от здания к зданию, поскольку они используются для измерения вертикальной вместимости здания для хранения и / или размещения оборудования.

    AKA Высота потолка или высота фермы

    См. Расстояние между столбцами
    В контексте функции «Мои опросы» Property Professional — пространства, где пользователь может хранить и систематизировать контактную информацию клиентов, сохраненные опросы, сохраненные снимки опросов и вложения файлов, а также загружать логотип клиента для отчетов.Кроме того, клиентские папки и их содержимое могут быть «общими» с другими пользователями.
    Дата завершения и подписания договора купли-продажи между покупателем и продавцом. Это означает, что продавец передает титул, а покупатель вносит полную оплату. Также известна как дата перехода права собственности от продавца к покупателю или дата контракта.
    (Коммерческая ценная бумага, обеспеченная ипотекой) Инвестиционный продукт с фиксированным доходом, поддерживаемый пулом коммерческой недвижимости.
    Обычно минимальная ширина и глубина между колоннами в промышленном здании — может применяться и к другим типам зданий. В здании «без колонн», также известном как «чистый пролет», нет колонн внутри здания.
    Что-то заложенное в качестве обеспечения выплаты ссуды, которое будет конфисковано в случае невыполнения обязательств.
    Указывает, участвует ли арендатор в сфере коммерческой недвижимости.
    Согласно BOMA, это включает в себя области на этаже, такие как туалеты, уборные, электрические комнаты, телефонные комнаты, механические комнаты, лифтовые холлы и общественные коридоры, которые доступны в основном для использования жильцами на этом этаже.Сюда не входят крупные вертикальные проходы, такие как шахты лифтов, лестницы, трассы оборудования и т. Д.
    Обычно предлагает более широкий ассортимент одежды и других мягких товаров, чем районные центры. Среди наиболее распространенных якорей — супермаркеты, супермаркеты и универмаги со скидками. Арендаторы общественных центров иногда содержат ориентированных на стоимость крупных розничных продавцов, которые продают такие предметы, как одежда, предметы домашнего обихода / мебель, игрушки, электроника или спортивные товары.Центр обычно имеет прямую линию в виде полосы или может иметь L- или U-образную форму, в зависимости от участка и дизайна. Из всех типов центров общественные центры охватывают самый широкий диапазон форматов. Например, определенные центры, которые привязаны к крупным универмагам со скидками, часто имеют акцент на скидках. Другие объекты с высокой долей квадратных метров, отведенной розничным торговцам по сниженным ценам, можно назвать центрами, не имеющими цены. Размер такого центра колеблется от 100 000 до 350 000 квадратных футов.
    Прямой доступ к остановке пригородной железной дороги или, если она находится в пригороде, в пределах пешей досягаемости.
    В контексте пиринга — сохраненный аналитический опрос, выбранный для использования в аналитических сравнениях групп сверстников. См. Также: Peering, Survey
    CoStar COMPS использует 11 типов свойств; Офис, Многосемейный, Гибкий, Гостиничный, Промышленный, Земля, Розничная торговля, Торговый центр, Здравоохранение, Специальность, а также Спорт и развлечения.
    Дежурный в вестибюле, предоставляемый владельцем здания, чтобы помогать арендаторам здания с особыми запросами, такими как покупка билетов в театр, заказ цветов или вызов такси, и многие другие. Консьержи обычно работают только в зданиях класса А.
    Состояние конкретной площади, доступной для сдачи в аренду.Условия включают перечисленные ниже. Built-Out: в пространстве есть существующие улучшения для арендатора, которые позволяют арендатору занимать его. Въезд: Помещение «застроено», и арендатор может въехать без изменений. Shell: Пространство новое и неулучшенное, так как арендатор никогда ранее не занимал его. Он должен быть застроен до заселения.
    Возможные варианты: Разрушенные: разрушенные здания (снесенные, сожженные, землетрясение и т. Д.).). Существующие: Здания, которые построены и готовы к заселению. Получена справка о заселении. Из этого статуса исключены здания, которые функционально устарели, то есть заброшенные; или которые были преобразованы в новый Тип свойства, т. е. преобразованный. Преобразованные: Здания, ранее существовавшие как один тип собственности, которые подверглись строительству и были преобразованы в собственность другого типа. Предлагаемый: Предлагаемый относится к земле, рассматриваемой для конкретного использования в будущем, или к зданию, которое было объявлено для будущего развития.Начало строительства в ближайшие 12 месяцев не ожидается. Обычно разрешения на строительство не выдаются. В стадии строительства: здания в состоянии строительства до получения свидетельства о заселении. Чтобы CoStar считал здание в стадии строительства, на площадке должен быть бетонный фундамент. Под ремонтом: здания, которые в настоящее время не заняты, так как находятся в состоянии ремонта. Отремонтированным считается здание, которое было полностью отреставрировано, так что существующее пространство снова стало «новым» пространством.Мелкие или частичные ремонты, такие как улучшение вестибюля или экстерьера здания, не считаются полной реконструкцией здания, и они могут считаться реконструированными (косметические изменения), восстановленными (произвести необходимый ремонт или обновление строительных материалов) или восстановленными (восстанавливает здание до его первоначального состояния или состояния на определенную дату). Окончательное планирование: Строительство объекта начнется в течение следующих 12 месяцев. Обычно заключаются строительные контракты и / или выдаются разрешения на строительство.Отложено: деятельность по проекту прекращена, но может возобновиться в течение следующих 12 месяцев. Этот статус может включать в себя проекты, которые ранее были «Предложены», «Окончательное планирование», «В стадии строительства» или «В стадии ремонта». Как правило, отложенный проект указывает на то, что разрешения не были утверждены, финансирование не было получено или выполнение чрезвычайных событий остановилось. Прекращено: проект был прекращен и больше не ведется; либо здание устарело или неконкурентоспособно. Этот статус может включать в себя проекты, которые ранее были «Предложены», «Окончательное планирование», «Отложено», «В стадии строительства» или «В стадии ремонта».Все работы прекращены, разрешения на строительство отсутствуют. Это также может включать здания с предыдущим статусом Существующие, которые пришли в негодность и непригодны для использования (например, 1 звезда и Класс здания = Устаревший). Ни один арендатор не мог занять здание без существенного ремонта.
    Здания, ранее существовавшие как один тип собственности, которые были построены и перешли в собственность другого типа.Свойство CoStar с предыдущим использованием будет обозначено как преобразованное, а свойство CoStar с текущим использованием будет обозначено как существующее после завершения. Переоборудованные объекты недвижимости не включают объекты, в которых бывшее здание было полностью снесено.
    Сообщество с несколькими индивидуальными владельцами, которые покупают долю в сообществе, а не отдельные единицы.
    Тип собственности на отдельные единицы (жилые, промышленные, офисные или торговые) или, возможно, на несколько единиц в многоквартирной структуре, в сочетании с совместной собственностью на часто используемое имущество (земельные участки, места для отдыха, гаражи, парковки , тротуары, коридоры, лестницы, вестибюли и т. д.). Любой тип собственности может быть построен или преобразован в эту форму собственности. В большинстве случаев владельцы отдельных квартир имеют право собственности на внутренние стены своей собственности.Они также являются членами ассоциации кондоминиумов, которая коллективно владеет внешними стенами здания, а также землей, на которой оно расположено. Как правило, каждый владелец квартиры должен платить ассоциации регулярный сбор (так называемый «сбор за кондоминиум» или «оценка»), который затем используется для обслуживания общих территорий, оплаты общих счетов за коммунальные услуги, ухода за ландшафтом, вывоза мусора и т. Д.
    Квартира, находящаяся в собственности физического лица.Квартирные сообщества могут включать как отдельные единицы, так и единицы, принадлежащие организации, занимающейся недвижимостью. Они также могут владеть каждой единицей в сообществе в индивидуальном порядке.
    Преобразование использования или владения собственностью, как правило, приносящей доход недвижимостью, например, преобразование квартир в кондоминиумы. Преобразование может включать реконструкцию или разделение и перемещение арендаторов, которые не решают покупать свои квартиры.Например: когда недвижимость (многоквартирная, офисная или производственная) приобретается с целью преобразования ее в недвижимость «на продажу» с целью продажи отдельных единиц. Скажем, многоквартирный дом из сорока квартир, который в настоящее время сдается как апартаменты, приобретается для переоборудования для продажи отдельных единиц. Юридическое описание может отражать план кондоминиума, а может и не отражать его. Если нет, то юридическое описание придется изменить. После того, как отдельные единицы отражают отдельные юридические описания и соответствуют закону о карте территориального деления этого штата, текущие арендаторы перемещаются во время реконструкции / ремоделирования.После реконструкции единицы выставляются на продажу, и существующим арендаторам на момент переоборудования обычно предлагается первая возможность приобрести единицы.
    Общий конференц-зал, которым могут пользоваться все арендаторы здания. См. Также: Удобства
    Для CoStar Свойство: указывает, какие типы материалов использовались для создания каркаса здания.Типы конструкций: каменная кладка, металл, железобетон, сталь и деревянный каркас.
    Индекс стоимости всех товаров и услуг для типичного потребителя
    В общем: Пространство внутри здания, которое может быть объединено или может быть объединено в единый блок пространства.

    Contig in Buidling: Два или более блока доступной площади, расположенные на вертикально смежных этажах. Сюда входят два или более полных этажа или полный этаж с примыкающим по вертикали половиной этажа.

    Contig on Floor: два или более пространства на одном этаже, которые фактически соприкасаются, которые могут быть объединены в единый блок полезного пространства.

    Открытый торговый центр с менее чем полдюжиной магазинов, предлагающих предметы первой необходимости, такие как продукты первой необходимости, химчистка, винный магазин, прокат видео и т. Д.
    Указывает, что в здании есть магазин.
    Холодильный склад для скоропортящихся продуктов.
    В кооперативе или кооперативе вы покупаете акции корпорации, которая владеет многоквартирным домом (-ами) и территорией, на которой расположена квартира.Акции назначаются каждой квартире, и количество долей обычно зависит от размера единицы, при этом более крупные единицы имеют больше акций. Количество акций будет определять право голоса владельца этой единицы. Основным преимуществом кооператива является объединение ресурсов членов с целью увеличения их покупательной способности, что снижает затраты на члена во всех услугах и продуктах, связанных с владением домом (расходами). Другим ключевым элементом является то, что члены могут проверять и выбирать, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы собственности на жилье.Собственнику предоставляется право собственности на аренду, что гарантирует право занимать квартиру и пользоваться общими частями. Никакие другие корпорации или предприятия не могут участвовать в кооперативе.
    Запись о продаже, в которой занятость больше или равна 90% на момент продажи.
    Общая площадь, отраженная как процент от чистой арендуемой площади (квадратных футов), отведенной под общие зоны здания (вестибюли, туалеты, коридоры и т. Д.)). Этот коэффициент можно рассчитать для всего здания или для одного этажа здания. Также известный как коэффициент потерь или коэффициент рентабельности / полезности (R / U), он рассчитывается путем деления полезной площади в квадратных футах на арендуемую площадь в квадратных футах — 1.
    Также известна как Общая зона — зоны на этаже, такие как туалеты, уборные, электрические, телефонные, механические, лифтовые холлы и общественные коридоры, которые доступны для использования всем жильцам на этом этаже.Он не включает крупные вертикальные проходки, такие как лестницы лифтовых шахт, участки подъёма оборудования и т. Д. (Определяется как процент арендуемой площади).
    Полностью меблированные апартаменты для краткосрочной аренды, с которыми компании заключили договор временного жилья.
    Продажа не является добровольной, но принудительной в судебном порядке с целью отчуждения собственности и / или ее сохранения — примерами могут быть банкротство и конкурсное производство.Для продажи в случае банкротства см. Отдельное определение. Принятие права собственности происходит, когда кредитор не хочет брать на себя владение и / или физический контроль после потери права выкупа, и суд назначает управляющего для управления имуществом до тех пор, пока рынок не улучшится и кредитор / суд не определит, что пора продавать.
    Благоустроенная внешняя территория, огороженная стенами или прилегающим зданием.
    Площадь плиты первого этажа (Footprint), разделенная на площадь земельного участка
    Машины, используемые для погрузки, разгрузки и перемещения тяжелых грузов через промышленное здание.Он проходит по дорожке, расположенной на потолке здания. Есть также кабины кранов, которые расположены на потолке, и оператор может сидеть в кабине, чтобы управлять краном. Два типа кранов могут работать в тандеме для более тяжелых грузов. Высота крюка крана измеряется расстоянием от пола до нижней части крюка, когда крюк полностью поднят. Грузоподъемность крана — это вес, который может выдержать кран, который измеряется в тоннах в диапазоне от низкого до высокого.
    Обычно встречается на грузовых терминалах и крупных распределительных предприятиях.Под кросс-доками понимаются погрузочные доки с обеих сторон здания, поэтому материалы / грузы можно легко перемещать с одного грузовика на другой — на некоторых объектах есть доки с трех сторон или со всех четырех сторон.
    Комбинированная статистическая область состоит как минимум из двух смежных основных статистических областей (CBSA). CSA — это правительственная замена CMSA
    Сальдо на конец цикла выписки.

    Знайте свои апартаменты Типы недвижимости

    Когда вы ищете квартиру для аренды, подумайте о таких вещах, как диапазон цен, местоположение, удобства и количество людей, живущих с вами. Эти критерии могут помочь определить тип квартиры, который соответствует вашим потребностям.

    Квартиры бывают всех форм и размеров. Если вы не знакомы с терминологией, может быть сложно отследить, что к чему. Как отличить высотку от средней этажности? Студия и лофт? Ниже приведен список распространенных типов квартир и их сравнение друг с другом.

    Студия

    Квартира-студия обычно состоит из единственной открытой комнаты, в которой вы живете и спите. Квартиры-студии, как правило, меньше по размеру — около 600 квадратных футов — но включают в себя все необходимое: кухню, ванную комнату и жилую площадь. Вы можете услышать, что однокомнатная квартира называется «квартира эффективности». Апартаменты Efficiency — это студии, в которых есть мини-кухня, а не стандартная кухня.

    Лофт

    Лофт — это еще один тип апартаментов, состоящий из единого открытого пространства без внутренних стен, отделяющих спальню от гостиной.Основное отличие студии от лофта — размер; лофты, как правило, больше в квадратных футах и ​​имеют более высокие потолки.

    Кабриолет

    В конвертируемой квартире нет спален / жилых помещений. Вместо этого у него есть универсальный план этажа, который позволяет создавать разделение между помещениями и использовать их по своему усмотрению. Вы также можете услышать трансформируемые квартиры, называемые «гибкими квартирами». Г-образная студия — это пример квартиры трансформируемой или гибкой формы.

    Микро квартира

    С меньшей площадью, чем студия (менее 400 квадратных футов), микроквартиры — самые маленькие варианты в этом списке. Поскольку пространство настолько ограничено, эти жилища обычно включают конструктивные особенности, которые помогают максимально использовать доступную площадь в квадратных футах.

    Микроквартиры — это доступный вариант для съемщиков в густонаселенных городских районах, где арендная плата особенно высока.

    Низкие, средние и высотные

    Мало-, средне- и многоэтажные квартиры — это многоэтажные дома с как минимум одним лифтом.В малоэтажной квартире несколько этажей — обычно четыре или меньше. Средняя этажность выше, от пяти до двенадцати этажей, а в многоэтажной квартире не менее девяти этажей. Средне- и многоэтажные дома наиболее распространены в городских районах.

    Подъемник

    Walk-up — это многоквартирный дом без лифта, что является основным отличием квартир данного типа от среднего уровня. Для прогулок обычно четыре этажа или меньше. Например, лестница четвертого этажа находится на четвертом этаже жилого комплекса, и вам нужно подняться по лестнице, чтобы добраться до нее.

    Дуплекс

    Двухуровневая квартира может выглядеть как единый дом снаружи, но она состоит из двух отдельных единиц, расположенных рядом друг с другом, разделяющих их разделяющую стену. Каждая квартира в дуплексе имеет свою дверь снаружи.

    В чем разница между таунхаусом и дуплексом?

    Основное различие между дуплексом и таунхаусом — это количество квартир в ряду. В таунхаусах, как правило, много квартир, в то время как в дуплексе их всего две (примечание: в триплексе их три, а в квадраплексе четыре).

    В чем разница между кондоминиумом и квартирой?

    Основное различие между кондоминиумом (или кондоминиумом) и квартирой можно описать одним словом: собственность. Апартаменты и кондоминиумы — это единицы в здании или комплексе. Квартиры, которые сдаются в аренду, называются квартирами. Единицы, которые можно купить, называются кондоминиумами.

    Что такое кооператив?

    «Кооператив» или жилищный кооператив — это уникальная ситуация, когда жители здания покупают доли своего комплекса, а не отдельную квартиру, в которой они живут.

    Что такое многоквартирное жилье?

    Многосемейное жилье — это когда несколько семей живут отдельно под одной крышей. Квартиры, кондоминиумы, таунхаусы и дуплексы являются примерами многоквартирных домов. Дополнительные примеры включают:

    • Жилье специального назначения — Многосемейная собственность любого стиля, ориентированная на определенную группу населения
    • Студенческое общежитие — По крайней мере половина единиц предназначена для студентов, посещающих близлежащее учебное заведение
    • Жилье для пожилых людей — Предназначено для проживания пожилых людей
    • Субсидируемое жилье — Предназначено для съемщиков с низким доходом или особыми потребностями и становится доступным за счет арендной платы и ограничения дохода

    Freddie Mac Multifamily покупает ипотечные ссуды на эти типы недвижимости по всей стране.Мы особенно ориентируемся на жилье для рабочей силы — недвижимость с арендной платой, доступную для домохозяйств с доходом в районе среднего или ниже.

    Для получения дополнительной информации об аренде посетите My Home by Freddie Mac.

    Condo Smarts: как узнать, являются ли трубы общей собственностью?

    Breadcrumb Trail Links

    1. Дома
    2. Кондоминиумы

    Мы находимся на той стадии, когда нам нужно обновить наши линии горячей и холодной воды в здании, и ведется много споров о том, кто несет ответственность и как стоимость будет оплачена.

    Автор статьи:

    Тони Джовенту Закон о собственности Strata создает автоматические сервитуты и определения для определения общей собственности. Фото Getty Images / PNG

    Обзоры и рекомендации объективны, продукты отбираются независимо. Postmedia может получать партнерскую комиссию за покупки, сделанные по ссылкам на этой странице.

    Содержание статьи

    Уважаемый Тони:

    Наша страта представляет собой типичный старый трехэтажный дом для прогулок в Северном Ванкувере.Лифта нет, а на первом этаже есть общая прачечная. Во многих отношениях это простой дом в стиле многоквартирных домов с небольшими проблемами.

    Объявление

    Это объявление еще не загружено, но ваша статья продолжается ниже.

    Содержание статьи

    Мы подошли к тому моменту, когда нам нужно обновить наши линии горячей и холодной воды в здании, и ведутся серьезные споры о том, кто несет ответственность и как будут оплачиваться затраты.

    Президент нашего стратового совета сослался на недавнее решение Трибунала по гражданским делам, в котором указывалось, что трубы и провода не были показаны на плане страты. Подразумевается, что каждый владелец каким-то образом несет ответственность за трубопровод к своему устройству.

    Если это так, то как кто-нибудь узнает, за какие элементы здания отвечал каждый владелец? Никто не знает, что скрывается за стенами нашей 45-летней давности.

    — Гвен Р.

    Уважаемая Гвен:

    Не требуется отображать трубы, провода, воздуховоды и кабели на плане страты, потому что Закон о собственности страты создает автоматические сервитуты и определения для определения общей собственности .

    Объявление

    Это объявление еще не загружено, но ваша статья продолжается ниже.

    Содержание статьи

    Есть несколько разделов Закона, а также подзаконные акты отдельных корпораций и зарегистрированный план слоев, которые определяют обозначения собственности.

    На зарегистрированном плане пластов показаны границы земельного участка и любые участки, обозначенные как ограниченная общая собственность. Все остальные участки, не обозначенные или не обозначенные, по умолчанию являются общей собственностью.

    Раздел 1 Закона дает определение общей собственности, которое включает: (а) ту часть земли и зданий, которые показаны на многослойном плане, которые не являются частью многослойного участка, и (б) трубы, провода, кабели, желоба, каналы и другие средства для прохода или обеспечения воды, сточных вод, дренажа, газа, нефти, электричества, телефона, радио, телевидения, мусора, систем отопления и охлаждения или других подобных услуг, если они расположены (i ) внутри пола, стены или потолка, которые образуют границу (A) между многослойным участком и другим многослойным участком, (B) между многослойным участком и общим имуществом или (C) между многослойным участком или общим имуществом и другим участком земли, или (ii) полностью или частично в пределах земельного участка, если они могут использоваться и предназначены для использования в связи с пользованием другим земельным участком или общей собственностью.

    Объявление

    Это объявление еще не загружено, но ваша статья продолжается ниже.

    Содержание статьи

    В дополнение к этим определениям в Законе предусмотрены подразумеваемые сервитуты, которые существуют в пользу каждого многоуровневого участка и владельца в многоуровневом плане, чтобы обеспечить предоставление всех строительных услуг.

    Эти сервитуты существуют без регистрации в плане слоев, создают права на существование и проход, а также права и обязанности по осмотру, обслуживанию, ремонту и замене сооружений.

    Вкратце, для многоуровневых зданий и таунхаусов трубопроводы, которые находятся в прилегающих или внешних стенах, полах и потолках, являются общей собственностью и несут ответственность корпорации как общие расходы.

    Самый эффективный метод замены трубопроводов — это единичный контракт в качестве общих расходов. Корпорация Strata контролирует контракт, подтвердит, что все водопроводные системы заменены квалифицированным и застрахованным подрядчиком, и договорится о лучших условиях и стоимости за единицу.

    Модернизация систем горячего и холодного бытового водоснабжения является значительным преимуществом для корпораций strata. Помимо улучшения обслуживания и производительности, модернизация снижает риск утечки воды и страховых случаев. Помните, что в качестве общих расходов график паевых взносов применяется к специальным сборам и стратным сборам.

    Тони Джовенту — исполнительный директор Ассоциации домовладельцев кондоминиумов. Электронная почта [email protected]

    1. Condo Smarts: Кому возмещаются специальные сборы?

    2. Condo Smarts: обновлены обновления COVID-19

    Поделитесь этой статьей в своей социальной сети

      Реклама

      Это объявление еще не загружено, но ваша статья продолжается ниже.

      Подпишитесь, чтобы получать ежедневные заголовки новостей от The Province, подразделения Postmedia Network Inc.

      Нажимая кнопку подписки, вы даете согласие на получение вышеуказанного информационного бюллетеня от Postmedia Network Inc. Вы можете отказаться от подписки в любое время, нажав на ссылка для отказа от подписки внизу наших писем. Postmedia Network Inc. | 365 Bloor Street East, Торонто, Онтарио, M4W 3L4 | 416-383-2300

      Спасибо за регистрацию!

      Приветственное письмо уже в пути.Если вы его не видите, проверьте папку нежелательной почты.

      Следующий выпуск The Province Headline News скоро будет в вашем почтовом ящике.

      Комментарии

      Postmedia стремится поддерживать живой, но гражданский форум для обсуждения и поощрять всех читателей делиться своим мнением о наших статьях. На модерацию комментариев может потребоваться до часа, прежде чем они появятся на сайте.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.