Что относится к общему имуществу дома: Общее имущество многоквартирного дома: вопросы и ответы

Разное

Содержание

Отнесение домофонов к общедомовому имуществу

Всем хорошо известен тот факт, что довольно часто принимая нормативные правовые акты, лоббируются интересы приближенного (сами догадываетесь к кому) круга лиц.

К сожалению, не всегда удается найти правду и в суде. Когда происходит «передел» рынка какой-либо ниши, успех приходит не к тому, на чьей стороне закон, а к тому, у кого есть договоренности в нужных местах.

Несколько лет назад в Москве появилась компания по обслуживанию домофонов, которая «подмяла» под себя львиную долю рынка. Как правило, в каждом районе Москвы у жителей многоквартирных домов была возможность выбора организации, которая оказывала услуги по обслуживанию запирающих устройств.

Однако, с появлением на рынке компании ООО «Город 77», повсеместно расторгались действующие договоры на техническое обслуживание запирающих устройств и заключались договоры с новой компанией. В основном, смена поставщика услуги происходила в многоквартирных домах, которые находились в управлении ГБУ Жилищник. Оно и понятно, ведь только государственная управляющая организация будет оказывать должное содействие и всячески покрывать противозаконные указания сверху по захвату рынка обслуживания ЗУ.

Нет, не подумайте ничего плохого, протоколы ОСС о выборе новой обслуживающей организации, разумеется, имелись, но вот только собственники были даже не в курсе, что отдали свои голоса за новую компанию.

Данная ситуация активно развивалась и получила широкий общественный резонанс в 2016-2017 годах. А сейчас пришло время рассмотреть позицию Верховного Суда РФ по иску одной из пострадавших компаний о признании недействительным договора на техническое обслуживание запирающих устройств, заключенного между ГБУ Жилищник и ООО «Город 77» в части включения в него МКД, в которых запирающие устройства находятся в собственности Истца и взыскании неосновательного обогащения (Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС19-7925 от 17.

06.2019г. по делу № А40-61061/2018).

ООО «Фирма Корона-Сервис» не согласившись с односторонним расторжением со стороны управляющей организации договора подряда на эксплуатацию и техническое обслуживание запирающих устройств (далее – ЗУ, домофон), находящихся в собственности фирмы, обратилась в суд.

В обоснование своих требований Истец ссылался на следующие обстоятельства:

на основании решения собственников помещений в МКД Истец своими силами и за свой счет осуществил покупку, монтаж ЗУ в подъездах многоквартирных домов и осуществляет их обслуживание. Так, 30.04.2015 состоялось общее собрание жителей на котором принято решение демонтировать ранее установленное в подъезде домофонное оборудование; установить за счет организации принадлежащее ООО «Фирма Корона-Сервис» домофонное оборудование; принять установленное оборудование на техническое обслуживание.

Между ООО «Фирма «Корона-Сервис» и ГБУ подписан акт по разграничению собственности и эксплуатационной ответственности ЗУ, согласно которому домофонное оборудование, смонтированное Истцом за счет собственных средств по поручению жителей является собственностью ООО «Фирма «Корона-Сервис». Аналогичная ситуация имеет место быть и по остальным охранно-запирающим устройствам в 124 подъездах многоквартирных домов.

Истец посчитал, что управляющая организация расторгнув договор с Истцом и заключив договор с новой обслуживающей организацией, распорядилась принадлежащим Истцу имуществом, передав его во владение и пользование ООО «Город 77», который в свою очередь получает от использования Имущества Истца прибыль (неосновательное обогащение).

Отказывая в удовлетворении требований, суды трех инстанций сочли несостоятельной ссылку истца в качестве основания для признания незаконным отказа ответчика от исполнения договора на то, что в домах находится оборудование, принадлежащее истцу, а также на то, что между истцом и гражданами, проживающими в спорных домах, заключены договоры на техническое обслуживание оборудования, поскольку указанное не является основанием для запрета реализации ответчиком предусмотренного законом его права на односторонний отказ от исполнения договора.

Также было указано на то, что истцом не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие установку оборудования (домофонов, электромагнитных кодовых замков) за счет собственных средств.

При этом суды сослались на Порядок организации работ по установке и обслуживанию автоматических запирающих устройств, домофонов, утвержденный Распоряжением Премьера Правительства Москвы от 12.08.1997г. № 872-РП, согласно которому работы по установке и обслуживанию ЗУ должны выполняться с привлечением средств населения, а платеж за установку ЗУ взимается единовременно в авансовом порядке — сначала вносится плата, а затем проводятся работы.

На основании чего, судами сделан вывод о том, что «оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем

(автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры) полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома. Обслуживание запирающегося устройства входной двери является обязанностью организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в данном случае — ГБУ «Жилищник Выхино района ВыхиноЖулебино» самостоятельно либо с привлечением третьих лиц».

Верховный Суд РФ согласился с позицией нижестоящих судов и отказал в передаче жалобы для рассмотрения в СК ВС РФ.

Любопытный факт получается… Нормы жилищного законодательства возлагают на собственников помещений в многоквартирном доме определение состава общего имущества в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по его содержанию. Если при строительстве жилого многоквартирного дома оборудование подъездов домофонной системой не было предусмотрено, то в дальнейшем, для включения домофона или иного объекта в состав общего имущества необходимо провести общее собрание собственников по данному вопросу.

В связи с чем, некорректной представляется позиция судов, поскольку из того факта, что оборудование хоть и обладает всеми признаками общего имущества, но не отнесено в установленном порядке собственниками к общему имуществу, вовсе не следует, что такое оборудование автоматически считается общим имуществом.

На это указывают пункты 1, 17, 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

С этой точки зрения наиболее соответствующей представляется позиция суда по аналогичному иску обслуживающей запирающие устройства организации, но уже в другом районе Москвы.

По делу № А40-223955/2017 судами трех инстанций также было отказано в удовлетворении требований Истца.

Однако, суд апелляционной инстанции в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2019 № 09АП-61122/2018 посчитал выводы суда первой инстанции, изложенные в мотивировочной части решения ошибочными и не отменяя обжалуемый судебный акт, привел иную мотивировочную часть.

Суд апелляционной инстанции указал, что домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей является принадлежностью общего имущества жилого дома, между тем для определения лица, оказывающего услуги по обслуживанию домофонного оборудования, подлежит установлению факт включения этого оборудования в состав общего имущества многоквартирного дома собственниками помещений в таком доме в порядке, установленном жилищным законодательством.

Суд апелляционной инстанции установил, что проектной документацией многоквартирного дома по указанному адресу не предусмотрено наличие домофона; жители, проживающие в многоквартирном доме по своей инициативе установили домофон на входных дверях на основании прямого договора с обслуживающей организацией и за свой счет осуществляют содержание и ремонт данного устройства.

Собственники многоквартирного дома в части адреса г. Москва, ул. Туристская, 20, корпус 1 не принимали решения о включении домофонного оборудования в состав общего имущества данного многоквартирного дома.

Вместе с тем, 9 ААС пришел к выводу, что правовые основания для признания данного договора в оспариваемой части недействительным отсутствуют, поскольку оспариваемый договор «заключен на основании не оспоренного в установленном порядке решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

о выборе специализированной организации ООО «Город 77» по обслуживанию запирающих устройств (домофонов), оформленного протоколом от 21.03.2017 года и не содержит сведений, которые позволили бы однозначно идентифицировать переданные на обслуживание запирающие устройства (не указаны номера оборудования, места их установки, техническое состояние, иные возможные идентифицирующие признаки)».

Доводы истца о том, что он является собственником оборудования, установленного по вышеуказанному адресу, были признаны несостоятельными и обоснованно отклонены, поскольку как установили суды из представленных истцом в материалы дела доказательств, следует лишь то, что ООО «Севзапсервис» как заказчиком оплачиваются выполненные работы по договору N 1-06 на изготовление и монтаж металлических дверей и подъездного оборудования запирающего устройства от 20.

06.2011 года».

Но на этом судебные тяжбы не окончены, 28.08.2019г. Истец подал кассационную жалобу в ВС РФ.

Интересно, но тот же Верховный Суд РФ рассматривая заявление организации, обслуживающей ЗУ о признании недействительным решения УФАС о прекращении дела о нарушении управляющей организации придерживался иной точки зрения (Определение Верховного Суда РФ от 05.04.2016 № 307-КГ16-1780 по делу № А42-9623/2014):

«Удовлетворяя требования общества «Контроль и доступ» об отмене принятого решения, суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствуясь статьями 39, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, учли, что

для установления наличия или отсутствия в действиях управляющей организации признаков недобросовестной конкуренции в отношении лица, оказывающего услуги по обслуживанию домофонного оборудования, в первую очередь подлежит установлению факт передачи этого оборудования управляющей организации в составе общего имущества многоквартирного дома в порядке, установленном жилищным законодательством.

Установив, что собственники названного многоквартирного дома не принимали решения о включении домофонного оборудования в состав общего имущества данного многоквартирного дома и не передали его в установленном порядке, суды пришли к выводу, что управлением принято решение в отсутствие сведений, достоверно указывающих на то, что в действиях управляющей организации не усматривается признаков нарушения антимонопольного законодательства, а потому отменили оспариваемый ненормативный акт антимонопольного органа.

Доводы кассационной жалобы не могут быть признаны основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права».

Законодательство в части порядка определения общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с момента рассмотрения вышеуказанного дела не менялось. Что же тогда послужило причиной изменения позиции ВС РФ на диаметрально противоположную, может все дело в участниках процесса?!

Компания «Бурмистр.ру» 17 октября проведет первый вебинар из серии «354 оттенка коммунального». Тема предстоящего вебинара: «Приборы учета. Учесть неучтенное». Заявка на вебинар, а также программа здесь.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Что относится к общему имуществу собственников в многоквартирном доме?

28 августа 2019 в 12:29

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) относятся:

  • лестничные площадки, лестницы, лифты;
  • лифтовые шахты, вентиляционные шахты;
  • технический этаж, технический подвал;
  • помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов (колясочные, комнаты отдыха, спортзалы). Если же в вашем доме на первом этаже кто-то открыл платный спортзал, это помещение не являются общим имуществом — у него есть свой собственник;
  • крыша;
  • ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Прежде всего, к ним относятся стены;
  • балконная плита. Следует понимать, что в составе балкона именно плита относится к общему имуществу. Содержание парапета, застекленной части балкона и козырька собственник осуществляет самостоятельно, поскольку это его личное имущество;
  • земельный участок, на котором расположен МКД, в том числе элементы благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров, площадки для отдыха взрослых, детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием для летнего и зимнего отдыха детей).

По общему правилу всё, что находится на земельном участке, является общим имуществом собственников помещений в МКД.
Существуют и исключения: общим имуществом не являются коммунальные сети, проходящие вне дома, а также муниципальные дороги, трансформаторные подстанции.

Собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом.

Инженерные коммуникации в многоквартирном доме признаются общим имуществом в МКД при наличии единственного, но очень важного признака: они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме, это могут быть:

  • система отопления со всеми устройствами;
  • внутридомовая система водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения со всеми устройствами: стояками, ответвлениями от них (до первого отключающего устройства). Кроме того, общим имуществом считаются коллективные приборы учета холодной и горячей воды и всё механическое, электрическое и прочее оборудование, расположенное на этих сетях.

Версия для печати

Поделиться новостью:

Общее имущество многоквартирного дома в 2021.

Согласно Жилищному кодексу РФ (статья 36) общее имущество многоквартирного дома с точки зрения перепланировки- это:

1) помещения, которые не относятся к квартирам и обслуживают более одной квартиры, в том числе лестничные площадки на этаже, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы;
2) крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции, электрические, сантехнические и иные коммуникации, располагающиеся за пределами или внутри квартир и обслуживающие более одной квартиры
3) земельный участок, на котором стоит дом;
На поэтажном плане БТИ ниже мы красным цветом выделили общее имущество многоквартирного дома: лифтовые шахты и лифтовый холл, этажные и внутриквартирные вентшахты и сантехкабины, помещение мусоропровода, этажная лестница и её площадки, межквартирный холл и наружные ограждающие стены:

Общее имущество мкд жк рф.

Общедомовая собственность в многоквартирном доме и всё, что с ней связано, описывается в Главе №6 Жилищного кодекса РФ.

В подпункте 1 статьи 37 ЖК РФ говорится, что доля в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме собственника квартиры или нежилого помещения в указанном здании пропорциональна размеру площади рассматриваемой квартиры или нежилого помещения.
В подпункте 4 статьи 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в здании, принятому на общем собрании этих собственников, объекты общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме- перепланировка.

Как уже было написано выше, при затрагивании общедомового имущества при перепланировке необходимо провести общедомовое собрание собственников, на котором они дадут свое согласие на такую перепланировку.
Общее собрание собственников помещений описано в статьях 44-48 ЖК РФ.

При затрагивании при перепланировке общего имущества необходимо на собрании собственников получить согласно пункту 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 к ППМ № 508 100% положительных голосов от числа всех собственников общего имущества дома. 
Согласно пункту 2.5.1.1.3.8 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508 при производстве работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества дополнительно к основным документам предоставляются решение общего собрания:
1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание части общего имущества, передаваемого в пользование, оформленное протоколом (и его копия).
2. Одновременно с протоколом представляются документы (и их копии), являющиеся обязательным приложением к протоколу общего собрания:
2.1. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников — физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме.
2.2. Сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с пунктом 5 статьи 45, пунктом 4 статьи 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании которого проводится общее собрание.
2.3. Реестр вручения собственникам помещений в многоквартирном доме сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения собственниками помещений в многоквартирном доме (представителями собственников), за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении общего собрания размещается в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
2.4. Список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании, содержащий сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме (представителях собственников).
2.5. Доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании.
2.6. Решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования.
Часто люди хотят передвинуть дверь и присоединить часть лестничной клетки. Для этого необходимо проводить общее собрание собственников. Также оно требуется при затрагивании внешнего облика фасадов, при уменьшении вентиляционной и сантехнической шахт (даже без затрагивания вентканалов и стояков). Также отметим, что пока Жилищная инспекция не требует проводить общее собрание при демонтаже подоконного блока при выходе на лоджию или балкон, а также при расширении самого выхода на балкон или лоджию, если оно не нарушает никаких норм.
Проведение общедомового собрания очень сложное мероприятие, а часто и вовсе невыполнимое. Во-первых, в нашей стране очень трудно заставить кого-либо что-либо подписать. Во-вторых, многие собственники квартир часто сдают свои квартиры, и найти их составляет большую трудность.
Напоследок отметим, что правила содержания общедомовой собственности в многоквартирном доме определены Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006.
Также рекомендуем Вам прочесть статью о том, что можно и нельзя делать при перепланировке.

Что относится к общему имуществу в многоквартирном доме | КОР — кадастровые инженеры

В последнее время очень актуальна тема оформления общего имущества многоквартирного жилого дома. Давайте разберемся, что относится к общему имуществу, какие у собственников права и обязанности.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

  1. помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, технические подвалы, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование;
  2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;
  4. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Другими словами, общим имуществом является все имущество, которое находится в жилом доме, и на что не оформлено отдельное право собственности какого-либо лица, а также ограждающие конструкции жилого дома и его архитектурный вид. Кроме того, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Состав общего имущества дополнен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491:

  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
  • внутридомовая инженерная система водоотведения;
  • внутридомовая система отопления;
  • внутридомовая система электроснабжения.

Обратите внимание, что к общему имуществу дома может относиться стена в квартире или нежилом помещении между балконом и комнатой, если она несущая. То есть во многих домах типовой серии присоединение балкона к комнате нарушает требования не только постановления Правительства Москвы от 25. 10.2011 №508-ПП, но и нарушает права всех жильцов дома.

Состав общего имущества каждого многоквартирного дома также утверждается общим собранием собственников для того, чтобы определить, чем конкретно владеют все собственники и за что каждый из них в отдельности несет бремя содержания в надлежащем виде.

Следует отметить, что доля в праве на общее имущество многоквартирного дома собственникам выделяется пропорционально занимаемому помещению, не является конкретной величиной и следует судьбе права собственности на помещение. Это означает, что выделить долю в натуре, то есть отдать каждому собственнику ту или иную часть придомовой территории, например, не получится. При продаже помещения доля в праве на общее имущество дома также перейдет к новому владельцу.

Право на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома или иного объекта возникает и прекращается автоматически после возникновения или прекращения права собственности на квартиру или иное помещение, и не может быть самостоятельным предметом сделки, отдельно от квартиры или иного помещения.

Резюмируя информацию из нормативных актов можно сказать, что собственники могут распоряжаться общим имуществом, но в рамках решения общего собрания.

Решение собственников чаще всего должно быть принято большинством голосов (и тут меньшинству приходится подчиняться решению большинства), или решение должно быть принято единогласно.

Уменьшить размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции, а, следовательно, при получении соответствующей документации.

То есть для того, чтобы законно присоединить к своей квартире или нежилому помещению часть общего коридора или чердак, нужно провести общее собрание собственников, на котором все единогласно проголосуют за реконструкцию и передачу вам части общего имущества. После этого кто-то, избранный общим собранием, должен будет оформить разрешительную документацию: градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проектную документацию, разрешение на строительство, позже — разрешение на ввод в эксплуатацию.

Все увеличения площадей помещений за счет общего имущества без вышеперечисленных документов нарушают закон.

Собственники могут решить и передать в аренду часть нежилых помещений, часть земельного участка, фасад или крышу дома для рекламы или установки оборудования. Средства, поступающие от сдачи в аренду или пользование, могут быть направлены на содержание, ремонт общего имущества или благоустройство земельного участка.

Оформление права собственности на общее имущество, и земельный участок в частности может помочь решить свои социальные вопросы: парковка, детская площадка, другие элементы благоустройства, а также обезопасить земельный участок от чужого незаконного владения. Внесение сведений о земельном участке в ЕГРН, его координатах, виде разрешенного использования, а также о титульном собственнике поможет избежать конфликтов с другими собственниками земельных участков и разграничит ответственность между пользователями.

Как поставить земельный участок под многоквартирным жилым домом на кадастровый учет, мы писали здесь. Владейте и распоряжайтесь правильно!

Семейное имущество: кому что принадлежит?

Кто владеет какой собственностью в браке, после развода или после смерти супруга, зависит от того, проживает ли пара в государстве общей собственности или государстве общей собственности. Во время брака такая классификация может показаться тривиальной — и обычно не является решающим фактором — но в печальных случаях развода или смерти эти детали становятся очень важными.

Следующая информация поможет вам лучше понять, кому и чем принадлежит семейная собственность.

Семейная собственность и общая собственность государств

Большинство штатов являются штатами общего права собственности. Итак, что значит жить в государстве с общим правом собственности и кому что будет после развода? Термин «общее право» — это просто термин, используемый для определения права собственности на семейную собственность (собственность, приобретенную во время брака). Система общего права предусматривает, что собственность, приобретенная одним из членов супружеской пары, полностью и исключительно принадлежит этому лицу.

Конечно, если право собственности или документ на часть собственности записан на имена обоих супругов, то это имущество будет принадлежать обоим супругам.Если имена обоих супругов указаны в титуле, каждому принадлежит половина доли.

Пример : Если Джордж покупает машину и ставит ее только на свое имя, эта машина принадлежит только Джорджу. Если Джордж покупает машину и ставит ее на имя и себя, и своего мужа Боба, то машина принадлежит им обоим.

Распределение собственности при смерти или раздельном проживании : Когда один из супругов умирает, их отдельное имущество распределяется согласно их воле или завещанию (при отсутствии завещания).Распределение супружеской собственности зависит от того, как супруги разделяют собственность. Если они владеют недвижимостью на условиях «совместной аренды с правом наследования» или «аренды в полном объеме», собственность переходит к пережившему супругу. Это право не зависит от того, что говорит завещание умершего супруга.

Однако, если собственность находилась в «совместной аренде», то собственность может перейти к кому-либо, кроме оставшегося в живых супруга, по завещанию умершего супруга. Не вся собственность имеет титул или документ.В этом случае, как правило, тот, кто заплатил за недвижимость или получил ее в подарок, владеет ею.

Если пара разводится или получает законное раздельное проживание, суд решает, как будет разделено семейное имущество. Конечно, пара может заключить договор до брака, объясняя, как распределять семейное имущество при разводе.

Семейная и общественная собственность Государства

Штатами, имеющими общественную собственность, являются Луизиана, Аризона, Калифорния, Техас, Вашингтон, Айдахо, Невада, Нью-Мексико и Висконсин.Государства общинной собственности следуют правилу, согласно которому все активы, приобретенные во время брака, считаются «общественной собственностью».

Семейная собственность в государствах общей собственности принадлежит обоим супругам в равной степени (50/50). Это семейное имущество включает заработок, все имущество, купленное на эти доходы, и все долги, накопленные во время брака. Общая собственность начинается с момента заключения брака и заканчивается, когда пара физически разводится с намерением не продолжать брак. Таким образом, любые доходы или долги, возникшие после этого времени, будут отдельной собственностью.

Любые активы, приобретенные до брака, считаются отдельной собственностью и принадлежат только первоначальному владельцу. Однако супруг может передать право собственности на любую свою отдельную собственность другому супругу (подарок) или в общественную собственность (сделав супруга владельцем банковского счета). Супруги также могут объединить свою отдельную собственность с общественной собственностью, например, добавив средства, полученные до брака, в фонды общинной собственности.

Супруги не могут передавать, изменять или уничтожать любую часть общей собственности без разрешения другого супруга, но могут управлять своей собственной половиной. Однако вся часть включает половину процентов другого супруга. Другими словами, этот супруг не может отчуждать ту половину, которая ему принадлежит.

В составе обособленного имущества:

  • Имущество, принадлежащее только одному супругу до брака
  • Имущество, переданное только одному супругу до или во время брака
  • Имущество, унаследованное только одним супругом

Общая собственность включает:

  • Деньги, заработанные супругами за время брака
  • Вещи, купленные на деньги, заработанные супругами во время брака
  • Отдельная собственность, которая настолько смешалась с общественной собственностью, что не может быть идентифицирована

Пример : Марта и Фред женаты 10 лет.Марта работает успешным врачом и на заработанные деньги покупает машину. Эта машина является общественной собственностью, и Фред и Марта владеют ею в равной степени.

Пример : Бернис владеет ценным предметом антикварной мебели, который она приобрела до замужества. Только ей одной принадлежит антиквариат как отдельная собственность. Антиквариат не является общественной собственностью, так как был приобретен до брака. Если она хочет дать своему супругу половину интереса к антиквариату, она может; тогда антиквариат станет частью общественной собственности.

Распределение собственности в случае смерти или раздельного проживания : Когда один из супругов умирает, его или ее половина общей собственности переходит к оставшемуся в живых супругу. Их отдельная собственность может быть передана кому угодно по своему желанию или по завещанию без завещания. Многие штаты общественной собственности предлагают интерес, называемый «общинной собственностью с правом наследования».

Согласно этой доктрине, если супружеская пара владеет титулом или документом на часть собственности, обычно на дом, то после смерти супруга право собственности автоматически переходит к оставшемуся в живых супругу, избегая судебного разбирательства.

Если пара разводится или получает юридическое разделение, все общее имущество делится поровну (50/50). Раздельное имущество каждого супруга распределяется между супругом, которому оно принадлежит, и не делится по правилу 50/50.

Иногда экономические обстоятельства требуют передачи определенных активов полностью одному супругу, но каждый из супругов по-прежнему получает 50 процентов всей общественной собственности с точки зрения общей экономической стоимости. Это наиболее часто встречается в семейных домах.Поскольку разделить дом пополам невозможно, часто суд присуждает дом одному из супругов, а другой супруг получает другие активы, стоимость которых равна половине стоимости дома.

До брака пара может заключить соглашение, определяющее порядок раздела семейного имущества при разводе.

Исключения из правила равного деления:
  • Один из супругов незаконно присвоил общественную собственность до или во время развода.
  • Один из супругов имеет долги по образованию. Это то же самое, что и отдельно взятый долг. При разводе супруг забирает ссуды GSL.
  • Один из супругов понес деликтную ответственность, НЕ основанную на деятельности в интересах семейного сообщества.
  • Возмещение за телесные повреждения является общественной собственностью во время брака, но при разводе присуждается пострадавшему супругу.
  • «Отрицательное сообщество» относится к ситуации, когда обязательства и долги сообщества превышают доступные активы для оплаты обязательств и долгов.Здесь учитывается относительная способность супругов выплатить долг. Интерес здесь — защита кредиторов.

Кто чем владеет? Получите помощь по вопросам, связанным с семейным имуществом

Раздел семейного имущества после развода или смерти вашего партнера никогда не бывает легкой темой для обсуждения. Хотя логистика раздела собственности будет зависеть от того, в каком штате вы живете, все это может сильно запутать. Однако вам не нужно самостоятельно выяснять закон. Подумайте о том, чтобы поговорить с опытным адвокатом по бракоразводным процессам рядом с вами и узнать о возможных вариантах.

Право собственности | Британника

Закон о собственности , принципы, политика и правила, в соответствии с которыми должны разрешаться споры по поводу собственности и в соответствии с которыми могут быть структурированы сделки с недвижимостью. Что отличает право собственности от других видов права, так это то, что право собственности регулирует отношения между членами общества в отношении «вещей». Вещи могут быть материальными, такими как земля, фабрика или бриллиантовое кольцо, или они могут быть нематериальными, например, акции и облигации или банковский счет.Таким образом, право собственности имеет дело с распределением, использованием и передачей богатства и объектов богатства. Таким образом, он отражает экономику общества, в котором находится. Поскольку оно касается контроля и передачи богатства между супругами и поколениями, право собственности также отражает семейную структуру общества, в котором оно находится. Наконец, поскольку оно касается таких фундаментальных вопросов, как экономика и структура семьи, право собственности также отражает политику общества, в котором оно существует.

В этой статье описаны основные системы права собственности, которые существовали исторически и существуют сегодня. Основное внимание уделяется двум основным западным системам права, которые стали доминировать в промышленно развитом мире: англо-американской системе, производной от английского общего права, и системе гражданского права, которая была разработана на европейском континенте на основе римского права. В статье также будет проведено сравнение англо-американского права собственности с его аналогами в различных гражданских законах (т.е., право, основанное на римском праве, а не на английском общем праве) стран, включая Германию и современный Китай. Особое внимание будет уделено нормам права собственности в странах, которые из-за своей социалистической политической системы не признавали частную собственность на собственность. В качестве основных примеров будут использованы Россия и Румыния.

Определение и основные темы

Задача определения

Собственность часто определяют как права человека на вещь.Трудности с этим определением давно беспокоят теоретиков права.

Та же проблема определения возникает и в незападных обществах. В России, например, слово собственность ( собственность ) может иметь различные значения. В некоторых случаях он используется как эквивалент вещей, вещей или недвижимости. Он также используется для обозначения права собственности. В современной России термин собственность наиболее точно понимается как экономические отношения между владельцем вещи и всеми другими лицами в отношении этой вещи.

Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчас

Право собственности лучше всего понимать как совокупность правовых отношений между людьми в отношении вещей. Это сумма прав и обязанностей, привилегий и запретов, полномочий и ответственности, инвалидности и иммунитетов, которые существуют в отношении вещей. Это верно как для западных, так и для незападных правовых систем. Итак, что отличает право собственности от всех других правовых отношений, так это то, что правовые отношения права собственности имеют дело с вещами.

Для целей данной статьи все материальные вещи включены в сферу права собственности, даже если конкретная правовая система отрицает классификацию «собственности» в отношении определенных видов материальных вещей. Многие, но не все, правовые системы, которые признают отдельную категорию права собственности, также включают в эту категорию некоторые нематериальные вещи, такие как акции и облигации, но не другие нематериальные вещи, такие как требования о компенсации за правонарушения (например, деликт или деликт). Используемое здесь определение права собственности включает только те нематериальные вещи, которые обсуждаемая правовая система классифицирует как собственность.Для обсуждения права собственности, относящегося к другим формам нематериальных активов, см. закон об интеллектуальной собственности.

Это описательное определение права собственности позволяет сказать, что не существует известной правовой системы, в которой не было бы права собственности. В правовой системе может не быть категории, которая соответствует собственности в западных правовых системах, но каждая известная правовая система имеет определенный набор правил, регулирующих отношения между людьми, по крайней мере, в отношении материальных вещей.

Этимология

Описательное определение закона о собственности, принятое для этой статьи, далеки от того, что слово property означает в обычном английском употреблении: «объект юридических прав», или «имущество», или «богатство» в совокупности, часто с сильным подтекстом индивидуальная собственность. Английское слово property происходит напрямую или через французское propriété от латинского proprietas , что означает «особый характер или качество вещи» и (в римских писаниях после времен Цезаря Августа) «собственность».Слово proprietas происходит от proprius , прилагательного, означающего «особенный» или «собственный», в отличие от communis , «общий» или alienus , «чужой». Таким образом, еще до того, как это стало юридическим термином, «собственность» на Западе выражает то, что отличает человека или вещь от группы или друг от друга.

Западная тенденция к агломерации

Если право собственности в описательном смысле существует во всех правовых системах, исключительное разнообразие систем собственности незападных обществ предполагает, что любая концепция собственности, кроме описательной, зависит от культуры, в которой она встречается.Даже на Западе, как показывает обсуждение английского слова property , концепция со временем значительно изменилась.

Тем не менее, одна тенденция, по-видимому, характеризует правовую концепцию собственности в описательном смысле на Западе: тенденция к объединению в одно юридическое лицо, предпочтительно то, которое в настоящее время владеет вещью, которая является объектом расследования, исключительное право владения, привилегия использования и право передавать вещь. Говоря техническим языком правовых отношений, западное право склонно приписывать владельцу вещи следующее: (1) право владеть вещью с обязанностью всех остальных держаться подальше, (2) привилегия пользоваться вещью. без права кого-либо другого препятствовать этому использованию (в сочетании с правом владельца не допускать использования вещи другими лицами), (3) право передавать какие-либо или все права, привилегии, полномочия и иммунитеты владельца кому-либо еще (кто на техническом языке был бы описан как ответственный за осуществление полномочий) и (4) иммунитет от изменения кем-либо тех же прав, привилегий и полномочий (так что все остальные не могут их изменять).

7 типов собственности с плюсами и минусами

Владение правом собственности на коммерческую недвижимость можно управлять несколькими способами, которые сильно отличаются друг от друга.

От налоговых преимуществ до подводных камней — каждый тип владения коммерческой недвижимостью имеет уникальные преимущества и недостатки, поэтому важно четко понимать каждый из них, прежде чем вы приобретете новый объект недвижимости.

В этом посте мы рассмотрим различные типы собственности в коммерческой недвижимости и обсудим плюсы и минусы каждого варианта.

Виды собственности

При покупке коммерческой недвижимости всегда целесообразно проконсультироваться с юристом, не только специализирующимся на недвижимости, но и практикующим в том штате, где находится недвижимость.

Различные формы собственности могут быть предпочтительными для владельцев коммерческой недвижимости в разных регионах из-за различных законов и других факторов.

Давайте подробно рассмотрим семь наиболее распространенных форм собственности:

  • Единоличное владение
  • Совместная аренда
  • Общая аренда
  • Общая аренда vs.Совместная аренда
  • Арендаторы целиком
  • Собственное товарищество (ООО)
  • Корпорация-владелец
  • Траст-собственник

Единоличное владение

В этом сценарии полное владение недвижимым имуществом принадлежит одному физическому лицу.

Самая большая привлекательность единоличного владения заключается в том, что решения относительно собственности, например, как ее лучше использовать или когда продавать, не нуждаются в одобрении арендаторов или любой другой стороны, кроме собственника.Как вы увидите в следующих разделах, это не относится к сценариям владения недвижимостью, таким как совместная аренда и общая аренда.

Однако серьезным недостатком единоличного владения является дополнительная сложность для наследников собственника. Для передачи правового титула наследникам единственного владельца потребуется завещать свое имущество, что может оказаться дорогостоящим и длительным процессом.

Единоличное владение обычно используется для сдачи в аренду нескольких семей, таких как дуплексы и триплексы, небольшие торговые объекты, а также земли.

Совместная аренда

При совместной аренде два или более арендатора владеют равными долями собственности. Арендаторы имеют право на равные права, доход и использование собственности, а также могут получать выгоду от распределения ипотечных и налоговых платежей.

Совместная аренда — один из самых распространенных видов собственности на землю.

Одним из наиболее важных аспектов договора совместной аренды является право наследования. Это означает, что если один или несколько арендаторов умирают, право собственности переходит к оставшемуся арендатору.В отличие от завещания, право на наследство позволяет легко переходить к праву собственности после смерти одной из сторон.

Для того, чтобы заключить договор о совместной аренде, в отчете о передаче собственности или в акте необходимо прямо указать, что были созданы совместное владение и право наследования.

Совместная аренда, однако, также имеет ряд недостатков, которые могут добавить определенный элемент риска. Например, если у одного из арендаторов есть неоплаченные долги, кредитор имеет законное право взыскать причитающуюся ему задолженность путем принудительной продажи актива.

Кроме того, каждый арендатор должен дать согласие на продажу или передачу собственности, что может быть очень ограничивающим.

Совместная аренда также имеет налоговые последствия. Например, поместья, стоимость которого на момент смерти превышает 600 000 долларов, облагаются налогами штата и федеральными налогами.

Наконец, совместные арендаторы несут ответственность за свою долю затрат на содержание и ремонт собственности.

Общая аренда

Общая собственность, находящаяся в аренде, находится в собственности двух или более лиц одновременно.Однако этот тип собственности может быть разделен на разные процентные доли среди арендаторов, поэтому он не обеспечивает равное использование, права или доход.

Права на выживание не включаются в общую аренду. В случае смерти доля умершего приобретается их наследниками, которые затем заключают договор об общей аренде с другими оставшимися в живых владельцами.

Совместная аренда — еще один довольно популярный вид коммерческой недвижимости и собственности на землю.

Общая аренда vs.Совместная аренда

Хотя на первый взгляд они могут показаться похожими, эти два типа владения недвижимостью различаются по нескольким причинам.

В обоих сценариях актив находится в совместном владении двух или более сторон. Однако, в отличие от совместной аренды, общая аренда не включает права на наследство.

Кроме того, общая аренда не обеспечивает равное использование, права или доход, тогда как совместная аренда предоставляет равные доли всем владельцам.

Арендаторы целиком

Аренда в полном объеме относится к владению недвижимостью, при которой жена и муж владеют равными долями объекта недвижимости и любого дохода, получаемого от этого.

Одним из основных преимуществ этого типа собственности является то, что он дает право на наследство. Если либо жена, либо муж умирают, титул полностью переходит к оставшемуся в живых супругу.

Если пара разводится, два собственника автоматически становятся общими квартиросъемщиками.

Самый большой недостаток аренды в целом состоит в том, что оба супруга должны согласиться продать собственность. Однако это также может восприниматься как выгода — поскольку ни одна из сторон не может продавать без согласия другой, актив и любой доход, который он генерирует, защищены от несанкционированной продажи.

Товарищество-собственник (ООО)

Право собственности на актив коммерческой недвижимости может быть получено через собственное товарищество, также известное как общество с ограниченной ответственностью (LLC).

Самым большим преимуществом владения товариществами является то, что они предоставляют своим членам ограниченную ответственность, тем самым снижая риск владения собственностью для инвесторов CRE.

Например, если два инвестора разделяют право собственности на складское здание через ООО, а рабочий получает травму на месте, ООО будет защищать их личные активы в случае судебного иска.

Кроме того, товарищества-собственники предлагают налоговые льготы, поскольку они подлежат сквозному налогообложению. Члены LLC платят налоги на бизнес через свои личные налоговые декларации, а сама LLC не платит налоги.

Корпорация-владелец

Корпорации — это отдельные юридические лица, которые также могут владеть недвижимым имуществом, как в случае корпорации-собственника.

Основным недостатком данной формы собственности является ответственность. Например, если кто-то получает травму на территории, на корпорацию-собственник может быть предъявлен иск, а актив может быть приобретен и продан кредитором.

Хотя риски можно снизить с помощью страхования ответственности, владельцы активов по-прежнему уязвимы из-за ограничений полиса.

Владение трастом

Последний вид собственности, который мы обсудим, — это траст.

В этом сценарии назначенный доверительный управляющий управляет активами недвижимости под руководством доверительного управляющего, который также назначил одного или нескольких бенефициаров. Попечителем может выступать организация или физическое лицо.

В случае смерти доверительного управляющего их интересы переходят к назначенным бенефициарам.

При обсуждении трастов также важно объяснить разницу между безотзывными и отзывными трастами.

Безотзывный траст может быть изменен или прекращен только с разрешения бенефициара, поскольку лицо, предоставившее траст, фактически отказалось от всякого контроля.

Напротив, отзывное доверие по-прежнему позволяет доверительному управляющему вносить изменения в доверие. Кроме того, доверительный управляющий должен платить налог с доходов, полученных от собственности.

Каковы основные преимущества владения землей или собственностью через траст? Что особенно важно, владельцы коммерческой недвижимости наслаждаются конфиденциальностью, которую обеспечивает траст.

Когда земля или недвижимость находятся в собственности через траст, фактические лица, стоящие за трастом, могут оставаться анонимными. Их личное владение не регистрируется в публичных записях о недвижимом имуществе, и это может помочь им избежать риска судебного разбирательства.

Однако анонимность не гарантируется. Суд может установить личности владельцев собственности, например, в случае подозреваемой преступной деятельности.

Выбор типа собственности

Как мы подробно проиллюстрировали выше, есть несколько типов собственности на выбор, и каждый имеет свои преимущества и недостатки.

Прежде чем заключить договор на недвижимость, важно получить полную информацию о юридических, налоговых и практических последствиях рассматриваемой вами формы владения недвижимостью.

Общая собственность принадлежит всем. Члены правления не могут взять это на себя

Вопрос: Я приобрел отдельно стоящий дом на одну семью в товариществе домовладельцев в районе Сан-Клементе с нулевой линией лота, которая выходит прямо на задний край нашей собственности.

Есть постоянная бетонная дорожка для прогулок и бега трусцой, которая огибает всю застройку рядом с линией участка и задними сторонами каждого дома. Наши CC&R говорят, что это «проход общего пользования, способствующий развитию общих интересов». Ежегодно правление рассылает уведомление: «Обратите внимание, что не имеет значения, сколько пешеходных переходов используется или не используется, это все равно зона общего пользования, которая должна быть доступна для всех владельцев, жителей или гостей. ”

Но мой ближайший сосед, который является давним директором совета директоров, преобразовал участок дороги, прилегающий к его собственности, в частную зону исключительного использования.Он возвел постоянный забор с обеих сторон тропы, перекрывая доступ всем остальным.

Я написал доске, что они должны немедленно восстановить и вернуть это общее имущество в исходное состояние. Правление ответило, что забор не является «незаконным»: «Владельцы подали архитектурную заявку в соответствии с требованиями, условиями и ограничениями. Заявление тогда было одобрено советом директоров ассоциации. Владельцы дома проконсультировались с правлением, прежде чем вносить какие-либо изменения в ландшафтный дизайн общей территории, включая любые элементы жесткого ландшафта.Рассматриваемый блок существует не менее пяти лет. Правление считает, что продолжать подобные действия бесполезно ».

Мы все хотим использовать этот путь и не можем, потому что этот директор совета директоров утверждает, что он владеет им через злонамеренное владение. Поскольку это было разрешено директору совета директоров, можем ли остальные из нас сделать то же самое?

Ответ: Директор совета директоров не имеет специального права в одностороннем порядке «брать» общее имущество и переводить его в свое исключительное пользование. Ни правление, ни директор не могут помешать другим владельцам и жителям использовать дорожку, оплаченную из взносов их ассоциации.Также очень маловероятно, что этот директор получил право владения огороженным участком пути «враждебным владением».

Кто-то может приобрести право собственности на собственность в Калифорнии без разрешения через открытое и «печально известное» занятие или владение — то есть могли быть установлены ограждения или знаки, запрещающие вторжение, — на непрерывный период не менее пяти лет при условии, что все применимое имущество уплачиваются налоги.

В аналогичном деле в Калифорнии Nellie Gail Ranch Owners Assn.vs. McMullin (2016), суд отклонил иск владельца о неправомерном владении, поскольку он не уплатил налоги на недвижимость в отношении оспариваемой собственности.

Владелец утверждал, что оспариваемое имущество не имело стоимости, и поэтому он освобожден от установления этого важнейшего элемента уплаты налогов. Суд постановил, что домовладелец освобождается от уплаты налогов на имущество только в рамках иска о неправомочном владении, если рассматриваемое имущество освобождено от налогообложения. Хотя ответчик сослался на акт об отказе от права передачи собственности без взимания налога на передачу, суд постановил, что имелись «существенные доказательства» того, что собственность имела стоимость и что с нее взимались налоги на собственность.

Общие зоны предназначены для использования всеми правообладателями и являются частью зарегистрированных документов с каждым заголовком. Директора, которые одобрили, что их коллега-директор забирает собственность у всех других правообладателей, вероятно, действовали за пределами своих полномочий — и требуют судебного иска. Для того чтобы действия совета были законными, согласно разделу 4600 Гражданского кодекса необходимо, чтобы за них проголосовали не менее 67% всех правообладателей, прежде чем такое действие может быть даже рассмотрено советом.

Важно попытаться определить, предприняли ли директор-домовладелец или предыдущие члены совета какие-либо действия, чтобы скрыть одобрение совета директоров запроса на преобразование общей собственности в пользу исключительного использования одним директором. Требовать протокол собрания, в котором зафиксировано решение совета директоров о том, что забор не является незаконным, и одобрение им заявки.

Существует пятилетний срок давности на принудительное исполнение руководящих документов ассоциации, который включает иски против членов правления, но этот срок может быть продлен, если преступники предприняли шаги, чтобы скрыть свои действия, в соответствии с прецедентным правом и Кодексом штата Калифорния. статьи 336 (b) Гражданского процессуального кодекса.

Захари Левин, партнер Wolk & Levine, юридической фирмы по коммерческому праву и интеллектуальной собственности, был соавтором этой колонки. Ваницян — арбитр и посредник. Направляйте вопросы Дони Ванициану, JD, P.O. Box 10490, Marina del Rey, CA или [email protected]

Как завещание влияет на общее имущество арендаторов

Право собственности на имущество в качестве общих арендаторов обычно не позволяет избежать завещания, по крайней мере, без небольшой помощи. Определенные законы и правила определяют, кто унаследует долю собственности умершего, если ваш сосед по комнате или близкий человек умер, и вы вместе владели домом в качестве общих арендаторов.

Почему может быть необходимо завещание

Завещание — это юридический процесс передачи права собственности на активы от имени умершего физического лица на имя бенефициаров. Это также гарантирует, что кредиторы могут подавать иски о выплате из имущества умершего, и что будут поданы окончательные налоговые декларации, включая налоговую декларацию на наследство, если имущество достаточно велико.

Все это может занять некоторое время и сопряжено с определенными расходами, поэтому многие люди планируют свои владения так, чтобы в максимальной степени избежать завещания.К сожалению, владение собственностью в качестве общих арендаторов обычно не позволяет добиться этого, если не будут предприняты дополнительные меры.

Определение общей аренды

Совместная аренда — это форма собственности между двумя или более людьми. У арендаторов не обязательно должны быть равные доли владения — один может владеть 25% долей собственности, а другой — 75%. Они оба имеют право пользоваться всем домом в любом случае.

Этот тип собственности распространен среди не состоящих в браке лиц, когда один вносит больший финансовый вклад в собственность, чем другой.Доля арендатора в доме, как правило, соизмерима с взносами этого человека, поэтому он имеет право передать свою долю другому лицу в течение своей жизни или после смерти без согласия или разрешения другого арендатора или арендаторов.

Каждый арендатор оставляет за собой право включить свою долю собственности в свой план владения недвижимостью, оставляя ее кому угодно после смерти.

Совместные арендаторы и совместные арендаторы

Совместное владение недвижимостью — еще один распространенный способ владения титулом на собственность, и этот тип собственности действительно позволяет избежать завещания, поскольку дает право на наследство.

«Выживший» означает, что, когда один из арендаторов умирает, доля этого лица в доме переходит непосредственно и автоматически оставшемуся в живых арендатору. Нет необходимости в участии суда по наследственным делам, потому что передача происходит в силу закона.

Совместные арендаторы владеют равными долями в собственности. Собственность 50/50, если их двое. Ни один из них не может продавать или обременять свою долю без сотрудничества и согласия другого.

Право на наследство, присущее титулу, аннулирует наследство, если арендатор попытается передать свою долю собственности кому-то другому в своем плане недвижимости.

Когда собственность записана на единственное имя наследника

На первый взгляд такая ситуация может показаться невозможной. Совместное владение домом, такое как общая аренда, не может осуществляться только на имя одного человека, но может принадлежать доля собственности умершего.

Если доля умершего в общей собственности арендатора оформляется только на его имя, эта доля владения в доме будет проходить через его наследственное имущество одним из двух способов.

  1. Он пойдет бенефициарам, указанным в последнем завещании умершего и завещании, что арендатор оставил действительное завещание.Эта часть общей собственности перейдет к бенефициарам, указанным в завещании о ее получении.
  2. Он перейдет к наследникам умершего по закону, если арендатор не оставит завещания. Это лица, которые могут унаследовать от умершего в соответствии с законами штата, называемыми законами о завещании, когда не были приняты никакие другие положения о планировании наследственного имущества.

Супруги и дети обычно первыми в очереди наследуют, когда умерший не оставляет завещания или другого имущественного плана.

Законы о завещании штата, где умерший проживал на момент смерти, будут регулироваться, если общая собственность арендатора не является недвижимостью. В противном случае будут действовать законы о наследстве штата, в котором находится недвижимость, даже если эти законы отличаются от законов штата, в котором умер умерший.

Суть в том, что оставшийся в живых, который удерживает титул таким образом, в конечном итоге получит нового арендатора — того, кто унаследовал долю другого арендатора. Вы можете оказаться владельцем собственности с совершенно незнакомым человеком.

В лучшем случае другой арендатор мог бы завещать свою долю вам. Теперь вы будете владеть всей собственностью, как и в случае совместной аренды с правом наследования, но эта сделка будет подлежать завещанию.

Если у умершего был отзывный жизненный траст

Часть дома умершего перейдет к бенефициару за пределами завещания, если они сформировали отзывный живой траст и присвоили свою часть собственности от имени траста.В этом случае доля этого арендатора будет идти напрямую бенефициарам, указанным в трастовых документах, без участия суда.

Это не функция общих арендаторов, а скорее функция живого траста. Отзывные живые трасты избегают завещания всех своих активов.

Рассмотрение ипотеки

Ипотека — это долг, и процесс завещания также касается долгов умершего. Но имущество умершего будет , а не нести ответственность за выплату ипотеки, если ссуда выдана на совместное имя.

В этом случае закон о защите прав потребителей имеет приоритет перед законом о наследстве. Оба арендатора были обязаны выплатить ипотеку по договору, поэтому все договорные обязательства автоматически переходят к оставшемуся в живых в силу закона, если только один из них выживает.

Однако наследство умершего будет нести ответственность за выплату ипотеки или иное разрешение ситуации, если наследник держал ипотеку на свое единственное имя.

Потенциально это может включать принудительную продажу имущества либо имуществом, либо кредитором, если в имуществе недостаточно средств для погашения остатка по ипотеке, и имущество несет ответственность за его выплату.

Опции арендаторов

Очевидно, вы не хотите терять свой дом в случае смерти вашего соарендатора, но вы, возможно, не захотите владеть собственностью или жить с тем, кто унаследует долю другого арендатора. У вас есть несколько вариантов.

Возможно, вам удастся договориться с новым арендатором о продаже собственности, если вы сами не зацикливаетесь на том, чтобы жить там. Каждый мог получить свою законную долю доходов, исходя из своих прав собственности.

Возможно, вам удастся выкупить долю нового арендатора или найти кого-то другого, кто захочет это сделать.

Вы также можете подать в суд так называемый «иск о разделе», попросив судью принудить к продаже собственности и выплатить каждому из вас соответствующие доли владения из выручки.

Понимание права собственности на имущество после смерти

Что произойдет с вашим имуществом, когда вы умрете, зависит от различных компонентов вашего плана владения недвижимостью. Планирование недвижимости может быть сложным процессом, требующим рассмотрения множества факторов и принятия решений. Но все эти факторы сводятся к одному общему знаменателю: как называется ваша собственность.

Понимание того, кому что принадлежит, является ключом к созданию хорошего плана недвижимости. Даже самый сложный и продуманный план потерпит неудачу, если вы не поймете, как называется ваша недвижимость. Он может перейти непосредственно к бенефициарам в силу закона или потребовать завещания.

В некоторых случаях вы можете вообще не иметь права завещать актив, например, если вы владеете правом собственности вместе с правом наследования.

Как владение недвижимостью влияет на планирование недвижимости

Право собственности определяется в соответствии с одной из трех основных концепций: единоличное владение, совместное владение или право собственности по контракту.Активы могут быть названы только одним из этих трех способов, но каждый может включать одну или несколько вариаций.

Единоличное владение

Единоличное владение означает, что собственность принадлежит одному лицу от своего имени и без права передачи в случае смерти. Примеры включают в себя банковские счета и инвестиционные счета, открытые на имя одного человека без обозначения «к оплате в случае смерти», «перевод в случае смерти» или «в доверительное управление».

Недвижимость оформляется на имя одного человека в системе «безусловная плата» в сфере недвижимости.Физическое лицо владеет 100% акций на свое единственное имя, при этом право собственности передается другому лицу в момент смерти владельца.

Совместная собственность с правом наследования

Совместное владение может быть как с правом наследования, так и без него.

Совместное владение с правом наследования означает, что два или более физических лица владеют счетом или недвижимостью вместе в равных долях. Выживший владелец или владельцы продолжают владеть имуществом после смерти одного из владельцев.Они автоматически наследуют долю умершего в силу закона.

Например, Джон и Мэри владели бы половиной собственности, если бы они были совместными арендаторами с Джо, и если бы Джо ушел из них раньше. Джон, Мэри и Джо должны были владеть по 33,3% до смерти Джо. Джон и Мэри унаследуют по 16,65% от Джо, так что теперь они будут владеть по 50%.

Ни один совладелец не может завещать свою долю собственности кому-либо еще. Совладельцы имеют на это законное право в случае смерти совладельца.

Ни один владелец не может продавать собственность или обременять ее залогом или ипотекой без согласия другого (других), хотя они могут продавать или обременять ее совместно.

Аренда полностью

«Полное владение недвижимостью» — это особый вид совместной собственности с правом наследования между супружескими парами. Он признан в большинстве штатов, которые не соблюдают закон об общественной собственности, но не во всех. Каждый супруг имеет безраздельный интерес. Ни один из супругов не может передавать , обременять или завещать имущество без согласия другого лица.Взаимодействие с другими людьми

Общинная собственность

«Общинная собственность» — это еще один особый тип совместной собственности, предназначенный для супружеских пар в девяти штатах: Аризоне, Калифорнии, Айдахо, Луизиане, Нью-Мексико, Неваде, Техасе, Вашингтоне и Висконсине. Этот тип собственности не обязательно дает право на наследство.

Супруги могут оставить свою 50% -ную собственность любому, кому захотят, когда они умрут, если они завещали ее в своем плане недвижимости, но собственность перейдет к выжившему супругу, если они не сделают этого.

Последний выживший владелец волен делать все, что захочет, с собственностью, находящейся в государственной собственности, при условии, что умерший не завещал свою долю кому-то другому.

Общие арендаторы

Совместное владение без права наследования обычно называется владением имуществом «совместно арендаторами». Двум или более физическим лицам принадлежит определенный процент от счета или недвижимости, но не обязательно равные доли. Одно физическое лицо может владеть 80%, а второе — 20%.

Совместные совладельцы могут передавать свои акции бенефициарам в соответствии с условиями их завещаний или других имущественных планов в этом виде сделки. Для передачи актива необходимо завещание.

Право собственности по договору

«Право собственности по контракту» относится к активам, которые имеют обозначение бенефициара, в котором указывается физическое или физическое лицо, которое получит их после смерти владельца. Этот тип титула включает в себя банковские счета или инвестиционные счета, которые имеют «кредиторскую задолженность в случае смерти», «перевод в случае смерти» или «доверительное управление» для обозначения бенефициара.

Право собственности по контракту также включает полисы страхования жизни с назначенными бенефициарами, а также пенсионные счета, такие как IRA, 401 (k) s и аннуитеты. В актах о пожизненном наследстве назначается «оставшийся человек» для наследования недвижимого имущества таким образом, а в актах о передаче имущества в случае смерти или бенефициарах также назначаются бенефициары по недвижимому имуществу.

Куда уходит имущество после смерти собственника

Имущество является активом в виде завещания или активом, не имеющим отношения к завещанию, в зависимости от формы владения.

Активы, не связанные с наследством

Активы, не связанные с завещанием, не должны проходить процесс завещания под надзором суда после смерти владельца, потому что уже есть средства для передачи актива из собственности умершего живым лицам. Другие владельцы или бенефициары берут под свой контроль активы умершего владельца в силу закона просто потому, что они пережили умершего владельца.

Активы, не связанные с завещанием, включают активы, находящиеся в совместной собственности с правом наследования, в том числе имущество, сдаваемое в аренду целиком, и некоторую общественную собственность.Они включают любой тип активов, на которых указано назначение бенефициара для передачи после смерти владельца.

Когда активы проходят завещание

Как следует из названия, завещательные активы должны пройти процесс завещания под надзором суда после смерти владельца, потому что завещание — это единственный способ получить актив от имени умершего владельца и на имена бенефициаров. Активы по завещанию включают имущество, находящееся в единоличной собственности, имущество общих арендаторов или любые другие активы, находящиеся в совместной собственности без права наследования.

Кто унаследует активы завещания, зависит от того, оставил ли владелец последнюю волю и завещание. Условия последней воли и завещания должны определять бенефициаров, если владелец оставил одного. В противном случае законы о завещании государства, в котором владелец проживал на момент смерти, будут определять, кто наследует активы владельца, как и законы о завещании любого другого штата, в котором собственник владел недвижимостью.

Законы о наследовании по закону обычно начинаются с оставшегося в живых супруга, а затем рассматриваются прямые потомки.Более дальние родственники редко наследуют, если только супруг (а) или дети умершего не живы, или если покойный никогда не был женат или не имел детей.

Собираем все вместе

  • У вас останется план недвижимости, который запутает ваших близких и, возможно, заставит их торговаться в суде, если вы не примете во внимание все эти правила.
  • Изучите каждый из своих активов и отметьте, кто чем владеет и кто назначенный бенефициар, если применимо.
  • Поговорите с адвокатом, если у вас есть сомнения.

Что такое Закон о общественной собственности в Аризоне и почему это имеет значение?

Категории: Семейное право, статья

Аризона — это государство с общественной собственностью, и закон об общественной собственности регулирует раздел всех активов вашего семейного имущества.

Закон о собственности сообщества устанавливает презумпцию, что все недвижимое и личное имущество, приобретенное во время брака, является общественной собственностью — это означает, что «собственность» на 50% принадлежит мужу, а 50% — жене.«Собственность» не ограничивается домами и автомобилями, но также включает предприятия, доли владения, инвестиции, заработную плату, заработок, доход, сбережения, пенсионные счета, бонусы, дивиденды, IRA, пенсии, недвижимость, необработанную землю, брокерские счета. , лодки, автомобили, предметы искусства, мебель и любое другое имущество, будь то реальное или личное — и, конечно же, это также включает все долги, возникшие во время брака. Если не удастся преодолеть презумпцию общей собственности, все имущество, приобретенное во время брака, должно быть разделено поровну при разводе сторон.

Раздел общественной собственности

Равный раздел общественной собственности может привести к фактическому равному разделу всех без исключения делимых активов или равному распределению различных активов равной стоимости между мужем и женой. В случае, если любой из методов раздела собственности приводит к тому, что один из супругов получает активы, стоимость которых превышает активы, полученные другим, супруг, который получил активы большей стоимости, обычно платит другому супругу сумму денег, равную половине разницы в стоимости полученных активов — это называется уравнительным платежом, и в случае бизнеса и недвижимости уравнительный платеж может быть довольно сложным.

Например, приобретение нового дома во время брака может создать сложные вопросы, связанные с общественной собственностью при разводе. Что, если бы был вклад отдельного имущества? Что, если титул принадлежит одной стороне, а не другой? Что, если ипотека принадлежит только одной стороне по кредитным причинам? Также могло быть наследство или существенный подарок от семьи одного из супругов во время брака, доходы от которого были использованы для покупки недвижимости или выплаты ипотеки.Прецедентное право штата Аризона будет иметь решающее значение в подавляющем большинстве ситуаций, но часто возникают сложные юридические вопросы и различные толкования закона.

Община против единоличного и отдельного имущества

В чем разница между общественной собственностью и единоличной и раздельной собственностью? Имущество, приобретенное до брака, является отдельным и принадлежит супругу, который его приобрел. Предполагается, что имущество, приобретенное во время брака, принадлежит к общественному имуществу, за исключением случаев, когда оно приобретено по наследству или в дар, или путем обмена на другое отдельное имущество.Это определение приводит к многочисленным проблемам, которые может быть трудно установить. Например, когда супруг (а) владеет бизнесом при вступлении в брак, в это время он ведется отдельно. Но если во время брака бизнес растет, какова ценность признательности для общества? Часто эти вопросы общественной собственности приводят к сложным юридическим вопросам, которые требуют помощи и опыта компетентного юриста.

Как правило, супруг может отказаться от своего права на общую собственность в рамках добрачного или послеродового соглашения при условии, что соглашение удовлетворяет всем применимым законам.Отказ от общей собственности до или после брака также может быть отменен во время брака или во время развода, если супруги согласны друг с другом. Если отказ от права собственности сообщества действителен, судья или комиссар обычно применяют его при разводе, роспуске или юридическом раздельном проживании.


Информация об авторе: Лоуренс Хирш — адвокат по семейным делам в юридической фирме Phoenix, принадлежащей Jaburg Wilk PC. Он является членом коллегии адвокатов штата Аризона в секциях семейного права и молодых юристов.Ранее он был вице-президентом секции семейного права Коллегии адвокатов округа Марикопа. Совсем недавно Ларри был выбран в качестве восходящей звезды Southwest Super Lawyer 2012 и 2013 годов, а также выбран журналом Phoenix Business Journal для включения в класс 2011 года «Сорок до 40». У него есть опыт, представляющий интересы состоятельных людей, которые тесно владеют бизнесом в своем семейном сообществе.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *