Тарифы и нормативы (раскрытие информации) * Официальный сайт АО «ВОДОКАНАЛ»
Перейти к содержимомуОфициальный сайт АО «ВОДОКАНАЛ»
Единый номер
+7(4112) 50-90-90
Электронная почта
Информация о тарифах на регулируемые товары (услуги) в сфере холодного водоснабжения/водоотведения:2021-2025
2019-2023
2016-2018
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2021-2025
2019-2023
2016-2018
2015
2014
2013
2012
2011
2010
Информация о плате за технологическое присоединение к сетям холодного водоснабжения и водоотведения:2022
2021
2020
2019
2018
2022
2021
2020
2019
2018
Информация о наличии (отсутствии) технической возможности подключения к централизованной системе в сфере холодного водоснабжения/водоотведения, а также о регистрации и ходе реализации заявок о подключении к централизованной системе:2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
Информация об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
Информация об основных потребительских характеристиках2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
12°Ясно
02:4021:59 +09
Ощущается как: 9°CВетер: 21km/h 320°
Влажность: 52%
Давление: 1000mbar
УФ-индекс: 1
СрЧтПт
24/11°C
24/11°C
21/10°C
| Пн | Вт | Ср | Чт | Пт | Сб | Вс |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | |||
| 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 |
| 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 |
| 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 |
| 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | ||
Тарифы на коммунальные ресурсы — Официальный сайт управляющей компании АЗБУКА
8-926-145-96-65 abc_uyut@mail.
ruОснование тарифов на оказание услуг и предоставление коммунальных ресурсов с 01.07.2019 года
| Содержание и текущий ремонт с лифтом и мусоропроводом | 39,27 | руб/м2 | Постановление Администрации г.о. Химки №457 от 14.06.2019г. |
| Содержание и текущий ремонт с лифтом, без мусоропровода | 36,03 | руб/м2 | Постановление Администрации г.о. Химки №457 от 14.06.2019г. |
| Содержание и текущий ремонт без лифта, с мусоропроводом | 33,42 | руб/м2 | Постановление Администрации г.о. Химки №457 от 14.06.2019г. |
| Содержание и текущий ремонт без лифта и без мусоропровода | 30,16 | руб/м2 | Постановление Администрации г.о. Химки №457 от 14.06.2019г. |
| Отопление | 2266,68 | руб/Гкал | Распоряжение Комитета по ценам и тарифам Московской обл. №369-Р от 19.12.2018г. Распоряжение Комитета по ценам и тарифам Московской обл.  №374-Р от 19.12.2018г. |
| Подогрев для нужд ГВС | 2266,68 | руб/Гкал | Распоряжение Комитета по ценам и тарифам Московской обл. №369-Р от 19.12.2018г. Распоряжение Комитета по ценам и тарифам Московской обл. №374-Р от 19.12.2018г. |
| ХВС | 26,99 | руб/м3 | Распоряжение Комитета по ценам и тарифам Московской обл. №373-Р от 19.12.2018г. |
| Водоотведение | 32,42 | руб/м3 | Распоряжение Комитета по ценам и тарифам Московской обл. №373-Р от 19.12.2018г. |
| Электроэнергия Одноставочный | 3,89 | руб/Квтч. | Распоряжение Комитета по ценам и тарифам Московской обл. №375-Р от 20.12.2018г. |
| Электроэнергия Двухтарифный, Т1 | руб/Квтч. | Распоряжение Комитета по ценам и тарифам Московской обл. №375-Р от 20.12.2018г. | |
| Электроэнергия Двухтарифный, Т2 | 1,68 | руб/Квтч | Распоряжение Комитета по ценам и тарифам Московской обл. №375-Р от 20.12.2018г. |
| Капитальный ремонт | 9,07 | руб/м2 | Постановление Правительства Московской области №905/43 от 04.12.2018г. |
| Вывоз ТКО (Твердые Коммунальные Отходы) — «вывоз и утилизация мусора») | 866,10 | руб/м2 | Распоряжение Министерства экологии и природопользования Московской обл. №607-РМ от 09.10.2018г. |
Постановление Администрации г.о. Химки №457 от 14.06.2019Скачать
Распоряжение Комитета по ценам и тарифам МО 369-Р от 19.12.2018 Теплоснабжение на 2019-2023Скачать
Распоряжение Комитета по ценам и тарифам МО 374-Р от 19.12.2018 ГВС (ХВС для ГВС) на 2019Скачать
Распоряжение Комитета по ценам и тарифам МО 373-Р от 19.12.2018 ХВС и водоотведение на 2019-2023Скачать
Распоряжение Комитета по ценам и тарифам МО 375-Р от 20.12.2018 электроэнергия на 2019Скачать
Постановление Правительства МО №905-43 от 04.
Распоряжение Министерства экологии и природопользования МО №607-РМ от 09.10.2018 ТКОСкачать
Постановление Правительства МО №690-34 от 02.10.2018 тариф РО на ТКОСкачать
закрыть
Прокрутка вверхHVS Исследование затрат на развитие отелей в США, 2018/19
В 2018/19 году национальный рынок жилья продолжил восхождение к новым высотам, хотя и более умеренными темпами, чем в предыдущие годы. В 2018 году отели в Соединенных Штатах работали с самой высокой загрузкой и средними показателями из когда-либо зарегистрированных, при этом оба показателя зафиксировали дополнительный рост в течение периода с начала года до июля 2019 года. Несмотря на то, что темпы строительства новых отелей и ввода новых предложений остались невысокими по сравнению с предыдущим циклом, эти темпы ускоряются, о чем свидетельствует увеличение предложения в 2018 и 2019 годах., а также количество строящихся гостиничных номеров по состоянию на середину 2019 года.
Компания HVS отслеживала расходы на развитие отелей в течение последних трех десятилетий, собирая данные из фактических бюджетов расходов на отели во время выполнения наших заданий.
В Обследовании затрат на строительство отелей в США HVS приводятся средние значения затрат на развитие в каждой определенной категории гостиничных продуктов. Опрос не предназначен для использования в качестве сравнительного инструмента для расчета изменений по годам, а скорее отражает фактическую стоимость строительства отелей в Соединенных Штатах в 2018 году.
2018 год стал очередным периодом роста заполняемости отелей и средней ставки (ADR). STR сообщил, что на конец 2018 года заполняемость и ADR в стране составили 66,2% и 129,87 долларов США соответственно. За период с начала года по июль 2019 года оба показателя составили 67,1% и 131,85 доллара США; это отражает увеличение заполняемости и ADR на 0,1% и 1,1% соответственно по сравнению с тем же периодом с начала года в 2018 году.
Это также показывает, что темпы годового роста в 2019 году замедляются, особенно из-за занятости точки зрения, предполагая, что национальные оккупации достигли пика в текущем цикле.
Приложение 1: Занятость в США, средняя ставка и RevPAR
Источник: STR
Миннеаполис, Майами, Филадельфия, Феникс, Сан-Диего и Филадельфия продемонстрировали самые высокие темпы роста RevPAR в 2018 году. Все основные рынки по всей стране также отметили более высокие уровни спроса, за исключением Хьюстона, где было зарегистрировано отрицательное значение RevPAR с учетом увеличения в предложении в сочетании с негативной тенденцией роста спроса, поскольку рынок стабилизировался после всплеска спроса, связанного с ураганом Харви в 2017 году. Однако важно отметить, что поступление нового предложения не было равномерно распределено по рынкам за последние два года. На 25 крупнейших рынках предложение увеличилось больше, чем спрос, в то время как на всех остальных рынках спрос в целом превышал предложение.
Это показывает, что большая часть новых гостиничных проектов по-прежнему приходится на крупнейшие рынки. Хотя вторичные рынки могут демонстрировать положительную динамику спроса и предложения, в 2018 году общий показатель RevPAR для вторичных рынков был на 44 доллара ниже, чем на 25 крупнейших рынках. В то время как осуществимость нового развития может быть достаточно сложной задачей на сильных рынках, может быть столь же сложно запланировать новое развитие на вторичном или третичном рынках, учитывая более низкие уровни RevPAR в этих областях.
Рост предложения обычно отстает от рынка из-за времени, необходимого для реализации проектов, их финансирования и развития. Пик роста предложения в последнем цикле составил 2,4% и 2,8% в 2008 и 2009 годах соответственно, поскольку многие проекты, открытые в это время, начали строительство в конце 2007 или начале 2008 года. в среднем 0,6% в год с 2011 по 2015 год. В первые послекризисные годы выручка от отелей, чистая операционная прибыль (NOI) и стоимость снизились до уровня, который не поддерживал новое строительство.
Как только RevPAR и NOI достигли точки, подтверждающей осуществимость, потребовалось несколько лет, чтобы проекты получили финансирование и были построены. Темпы нового предложения увеличились до 1,5%, 1,5% и 2,0% в 2016, 2017 и 2018 годах соответственно, что отражает возобновление открытия отелей в те годы, как показано ниже.
Доказательство 2: Предыдущие и предполагаемые новые поставки
Источник: STR, AHLA
Увеличение предложения на 2,0% в 2018 году составило около 102 000 новых гостиничных номеров; к концу 2019 года прогнозируется рост нового предложения на 2,0%. В 2018 году рынки с самым высоким ростом предложения включали Бостон, Даллас, Денвер, Нэшвилл и Сиэтл. Эти рынки сообщили о новом увеличении предложения более чем на 4,0%.
По данным Американской ассоциации отелей и жилья (AHLA), по состоянию на июль 2019 года по всей стране строилась 201 000 новых гостиничных номеров, что представляет собой неизбежный рост предложения на 3,8% за 18-месячный период.
Кроме того, в то же время 225 000 номеров находились на завершающей стадии планирования, и ожидается, что строительство начнется в течение следующих двенадцати месяцев. Таким образом, данные указывают на то, что темпы развития отелей и новых предложений могут продолжать расти примерно на 2,0-2,5% в год в течение следующих двух-трех лет, темпами, аналогичными последнему пику цикла развития в 2008 году. /09. Однако важно отметить, что фактический рост предложения может быть меньше, чем следует из приведенных выше данных, поскольку замедление роста RevPAR в сочетании с быстрым ростом стоимости строительства заставит девелоперов отложить некоторые проекты на неопределенный срок (или вообще отменить их), поскольку конкуренция за строительную рабочую силу и материалы среди различных типов продукции, таких как коммерческие, жилые и общественные работы, продолжает расти.
Приложение 3: Процентное изменение спроса и предложения в США
Источник: СПО
Учитывая темпы роста нового предложения, важно, чтобы участники рынка, включая девелоперов отелей, кредиторов и консультантов, проявляли осторожность и дисциплину при рассмотрении новых проектов.
После десятилетия непрерывного роста с 2009 года можно согласиться с тем, что мы достигли вершины цикла с точки зрения заполняемости отелей. Сектор жилья в стране никогда не работал стабильно с заполняемостью выше, чем в 2018 году; более того, показатели с начала года подтверждают это утверждение: заполняемость отелей остается абсолютно неизменной по сравнению с соответствующими данными за тот же период прошлого года. Таким образом, с 2016 года рост RevPAR в основном был вызван увеличением ADR, которое было ограничено ростом инфляции и сдерживалось устойчивым увеличением предложения. Таким образом, национальный гостиничный рынок с 2016 года работает в точке общего равновесия, при этом спрос и предложение находятся в равновесии, а доходы растут темпами, близкими к инфляции.
После роста RevPAR на 83,50 долл. США в 2017 г. и 85,90 долл. США в 2018 г., соответственно, текущие тенденции показывают, что в 2019 г. сектор жилья достигнет роста RevPAR чуть выше 1,0%, что является самым медленным показателем со времен Великой рецессии и ниже уровня инфляция.
Ожидается, что новые предложения будут поступать на рынок со скоростью 2,0% в год, и участники рынка ожидают, что уровень производительности будет продолжать снижаться, что затрудняет осуществимость новых проектов в сегодняшних условиях. При этом развитие гостиничного бизнеса часто может занять от трех до пяти лет, и, как показали годы сразу после Великой рецессии, новые предложения, как правило, медленно выходят на рынок после периода коррекции. Разработчики часто упоминают, что более медленные периоды могут быть лучшим временем для начала строительства и позиционирования проекта для открытия и использования преимуществ будущего цикла повышения. Кроме того, затраты на строительство часто могут снижаться в период корректировки, что может улучшить осуществимость проекта, если у разработчиков есть средства, чтобы начать свои проекты во время спада.
С макроэкономической точки зрения текущий уровень безработицы в США в настоящее время значительно ниже среднегодового пика последнего экономического цикла 2006 и 2007 годов, когда среднегодовой показатель составлял 4,6%.
Экономика США росла общими темпами 2,9% в 2018 году по сравнению с 2,2% в 2017 году, что является самым высоким ростом с 2015 года. 2,0% в первом и втором кварталах 2019 года соответственно. Рост ВВП в 2018 году был стимулирован Законом о снижении налогов и создании рабочих мест, который был принят в декабре 2017 года, главным образом за счет инвестиций в основной капитал и высоких потребительских расходов. Этот рост ВВП США вызвал устойчивый рост спроса на отели, как обсуждалось ранее, и на момент написания большинство признаков указывает на продолжение расширения. Однако пока в 2019 г., неопределенность и волатильность также усилились, при этом в некоторых секторах экономический рост начал проявлять признаки замедления. Национальные проблемы также включают рост торговой напряженности между США и Китаем; увеличение уровней как государственного долга, так и корпоративного долга; замедление в автомобильном, энергетическом, строительном и жилищном секторах; волатильность на фондовом рынке; и более низкая доходность облигаций, которая продолжает сигнализировать о том, что инвесторы настороженно относятся к будущему.
Что касается гостиничного строительства, то вопросы, связанные с низким уровнем безработицы, созданием роста стоимости рабочей силы и снижением доступности рабочей силы в целом, а также введением тарифов, остаются в центре внимания девелоперов. рост стоимости строительства, связанный как с рабочей силой, так и с материалами. Согласно индексу стоимости строительства Тернера, который отслеживает затраты на рынке строительства нежилых зданий в США с 1967, индекс вырос на 5,6% в 2018 году и на 5,4% в 2018/19 году за двенадцать месяцев, закончившихся в июне 2019 года. По словам Тернера, с 2011 года индекс вырос по сравнению с прошлым годом, значительно опережая инфляцию с 2012 года. Райдер Компания Levett Bucknall (RLB), которая также предоставляет ежеквартальный отчет о затратах на строительство, проиллюстрировала рост своего индекса затрат на строительство примерно на 5,2% в 2018 году, при этом такие мегаполисы, как Сан-Франциско, Чикаго, Сиэтл, Портленд и Феникс, сообщили об увеличении на 6%.
% и 7% годовых. Индекс стоимости строительства Тернера определяется следующими факторами в общенациональном масштабе: ставки и производительность труда, цены на материалы и конкурентные условия на рынке. Изменение индекса стоимости строительства Тернера по сравнению с изменением индекса потребительских цен (ИПЦ) за тот же период показано на следующем графике.
Приложение 4: Процентное изменение индекса потребительских цен по сравнению с индексом затрат Тернера
Источник: Бюро трудовой статистики США, Индекс стоимости строительства Тернера
Инфляция долгосрочного строительства обычно в два раза превышает потребительскую инфляцию. С 2012 года скорость изменения индекса затрат Тернера превысила уровень инфляции, что свидетельствует о том, что затраты на строительство продолжают расти устойчивыми темпами. Разрыв между общей инфляцией и строительной инфляцией становится все более заметным; за последние 18 месяцев в стране наблюдалось общее замедление темпов роста инфляции, чего не было в строительном секторе.
В условиях, когда безработица в стране составила 3,9% к концу 2018 года и снизилась до 3,7% в 2019 году, основным фактором роста затрат на строительство остается значительная нехватка квалифицированной рабочей силы. По данным Бюро статистики труда, занятость в строительстве увеличилась примерно на 300 000 к концу 2018 года по сравнению с ростом на 270 000 в 2017 году.000 незаполненных рабочих мест в предыдущем году, что свидетельствует о продолжающейся нехватке рабочей силы в строительном секторе. Опрос, проведенный Associated General Contractors of America (AGCA), показывает, что 78% строительных фирм сообщают о трудностях с наймом строительных рабочих. Это, по-видимому, является комбинацией факторов, включая уход опытных работников на пенсию, низкий уровень безработицы и выбор более молодыми работниками другой карьеры или занятий в сфере высшего образования. С другой стороны, технологические усовершенствования и использование «больших данных» продолжают обеспечивать эффективность использования времени, денег и ресурсов в строительной отрасли, в первую очередь в том, что касается проектирования и планирования.
В то время как заработная плата в строительстве росла на 2,8% в 2018 году, стоимость материалов значительно увеличилась, при этом стоимость материалов увеличилась почти на 10%. Несколько ключевых материалов и ресурсов увеличивались быстрее, включая нефть, железо, сталь, пиломатериалы, алюминий и смеси для асфальтового покрытия. Нехватка ресурсов из-за стихийных бедствий по всей стране и рост строительной активности объясняются ростом затрат. Еще одним фактором увеличения материальных затрат являются соображения международной торговли. В 2018 году президент Трамп ввел 10-процентную пошлину на китайские товары на сумму 200 миллиардов долларов, которая коснулась некоторых материалов, а именно стали и алюминия. Этот тариф на товары на 200 миллиардов долларов был повышен до 25% в мае 2019 года., а в сентябре 2019 года вступил в силу еще один тариф в размере 10% на дополнительные товары. В 2018 году потребители, опасаясь, что стоимость стали вырастет и сократит предложение, например, закупили излишки продукции, что также привело к дальнейшему росту цен.
Проблемы с поставками никогда не возникали, и эти клиенты начали отрабатывать свои существующие запасы, что затем снизило спрос на сталь и, таким образом, снова снизило цены в 2019 году. То же самое верно и для других материалов, что предполагает, что мы действительно можем увидеть умеренность в цене. цена на некоторые материалы в 2019 году.
Оценка полноты бюджета развития отеля часто может быть сложной задачей, поскольку используются разные статьи расходов, а некоторые компоненты непреднамеренно опускаются. HVS находится на переднем крае оказания помощи разработчикам и участникам отрасли в понимании затрат на развитие отелей посредством последовательного представления этих затрат. Основываясь на нашем опыте анализа фактических бюджетов застройщиков, а также на подготовке ежегодного Обзора расходов на развитие отелей HVS в США , мы разработали следующий сводный формат для бюджетов на развитие отелей, который формирует основу для представленных категорий затрат. Мы считаем, что эти категории имеют значение для профессионалов гостиничного бизнеса при проведении анализа осуществимости отеля, и они обеспечивают основу для анализа предлагаемых проектов.
В этом году мы решили разделить расходы, связанные с вознаграждением застройщика, учитывая его растущую значимость в качестве статьи бюджета на развитие отелей. На следующем рисунке показаны шесть категорий, определенных HVS, а также типичные элементы, связанные с каждой категорией.
Приложение 5: HVS Категории затрат на развитие отеля
Источник: HVS
Категории не претендуют на то, чтобы быть всеохватывающими, но отражают типичные статьи бюджета развития. В бухгалтерском учете строительства бюджеты развития обычно представляются гораздо более подробно, чем в общем инвестиционном анализе.
В 2018 году HVS собрала фактические бюджеты на строительство отелей почти во всех 50 штатах. Хотя не каждый бюджет строительства был зафиксирован (по разным причинам, в том числе из-за неполных данных, искаженных данных или атрибутов развития), наша выборка включает полные и надежные бюджеты, которые составляют основу исследования этого года.
Бюджеты включали проекты, которые отражали как развитие с нуля, так и реконструкцию существующих зданий по всей территории Соединенных Штатов. В первую десятку штатов, наиболее представленных в опросе, вошли Калифорния, Колорадо, Флорида, Джорджия, Иллинойс, Индиана, Нью-Йорк, Северная Каролина и Техас, что свидетельствует о том, где в стране происходит основная часть строительства отелей. Кроме того, как и следовало ожидать, стоимость строительства сильно различается в разных частях страны. Нас часто просят дополнительно сегментировать данные по географическим регионам; однако количество штатов в сочетании с количеством категорий гостиничных продуктов настолько сегментирует данные, что результаты не будут иметь смысла, поскольку каждый год по всей стране строится не так много отелей, чтобы получать значимые и надежные результаты. для каждого региона и для каждой категории. Тем не менее, в этой выборке самые высокие затраты на строительство в расчете на один ключ, как и следовало ожидать, были для проектов в Нью-Йорке, в то время как на некоторых рынках с высоким входным барьером в Калифорнии, Техасе и Флориде также наблюдались высокие затраты на номер.
И наоборот, самые низкие затраты на номер были очевидны для отелей с ограниченным обслуживанием на придорожных, сельских или третичных рынках по всей стране.
Наконец, мы также изучили разбивку нашего набора данных по уровням гостиничных продуктов (цепная шкала STR) по сравнению с национальными данными из STR. По данным STR, примерно 65% всех гостиничных номеров, которые планируется открыть в течение следующих трех лет в США, относятся к категории выше среднего или высококлассного. Для сравнения, наши пять категорий, включающие продукты от среднего до высокого уровня, составили 69% от общего размера нашей выборки; как таковые, наши данные считаются репрезентативными для процесса развития страны.
Приведенные ниже средние значения и медианы отражают широкий спектр девелоперских проектов в США, включая проекты в районах с низкими барьерами для входа и в дорогих городских и курортных районах.
Приложение 6: Стоимость развития отеля в расчете на номер
Источник: HVS
* Процент от общей суммы рассчитывается на основе общей выборки всех бюджетов.
Как показано выше, в 2018 году средние затраты на разработку отелей эконом-класса составили 100 000 долларов США за номер. Наиболее популярными брендами в этой категории были отели Microtel и Days Inn. Однако следует отметить, что это была категория с наименьшей активностью в области развития в нашем исследовании, поскольку затраты на землю и строительство, необходимые для разработки этого продукта, обычно не оправдываются потенциальным доходом; таким образом, новое строительство часто невозможно.
В отелях с ограниченным обслуживанием и средних отелях длительного пребывания средняя стоимость номера составляет около 100 000 долларов США, и они представляют собой самый популярный тип продукта, при этом почти 50% проектов, участвовавших в нашем исследовании, относятся к этим двум категориям. Самые популярные бренды в этих категориях включают Fairfield Inn by Marriott, Home2 Suites by Hilton, Tru by Hilton и Holiday Inn Express.
В высококлассных отелях с длительным пребыванием, отелях с избранным обслуживанием и отелях с двумя брендами средняя стоимость номера в среднем составляла от 200 000 долларов США.
Эти категории включали такие популярные бренды, как Courtyard by Marriott, AC by Marriott, Hyatt Place, Hyatt House, SpringHill Suites by Marriott и Hilton Garden Inn.
Весьма заметна разница в затратах на разработку при переходе от набора услуг к полному набору услуг, при этом стоимость номера этого типа продукта в среднем на 100 000 долларов больше, чем стоимость отеля с набором услуг. Autograph Collection, Tapestry Collection by Hilton, Embassy Suites и Westin были одними из распространенных имен в нашем списке полного обслуживания.
Наконец, стоимость разработки роскошных отелей продолжает расти, и этот продукт стоит в среднем почти 800 000 долларов за номер. Стоимость самого дорогого отеля в нашем обзоре, который в настоящее время находится в стадии строительства, составляет 1,8 миллиона долларов за номер.
За последние 43 года, в течение которых HVS проводила исследование затрат на разработку, сохранилась тенденция, которую стоит проиллюстрировать далее, а именно общая согласованность процентов затрат на разработку по категориям для всех типов продуктов, как показано выше.
Единственным исключением, как и следовало ожидать, является категория реконструкции, где затраты на приобретение участка заметно выше, а затраты на его благоустройство ниже. Мы считаем, что с помощью этой информации разработчики теперь все чаще могут найти поддержку, необходимую для оценки общих затрат на отдельные проекты; в частности, если были определены два наиболее важных фактора: стоимость земли и затраты на строительство и благоустройство территории, поскольку эти две категории затрат составляют примерно от 70% до 75% общего бюджета на развитие отеля. На основе результатов опроса этого года ниже приводится сводная информация о том, как расходы распределяются по всем категориям.
Доказательство 7: Затраты на развитие отеля в процентах от общих затрат
Источник: HVS
Бюджеты, проанализированные в этом обзоре, предоставлены непосредственно разработчиками, владельцами и кредиторами как для новостройки, так и для переоборудования отеля проектов в течение всего года.
Результаты опроса объединяют данные из фактических бюджетов строительства, организованных по различным типам продуктов. Результаты также включают в себя уникальные гостиничные проекты, которые невозможно воспроизвести в силу естественной природы гостиничного строительства. Таким образом, мы хотели бы предостеречь разработчиков от использования информации для оценки затрат на конкретный проект, поскольку на бюджет развития отеля влияет множество факторов. Таким образом, мы рекомендуем пользователям HVS US Hotel Development Cost Survey рассматривает стоимость номера в отдельных категориях затрат только как общее руководство для этой категории. Строительные компании являются лучшими источниками для получения твердых затрат и затрат на FF&E для конкретного гостиничного проекта. Также рекомендуется, чтобы разработчики обращались к более чем одному источнику в процессе разработки своего отеля, чтобы более точно оценить истинную стоимость разработки. Кроме того, стоимость всегда должна корректироваться с учетом инфляции в течение срока строительства, учитывая, что типичный процесс развития отеля может длиться от трех до пяти лет.
Наконец, мы рекомендуем периодически пересматривать предполагаемую производительность предлагаемого отеля в процессе разработки.
Вся информация об индивидуальном имуществе, используемая HVS для этого обзора затрат, была предоставлена на конфиденциальной основе и считалась надежной. Данные из отдельных источников не разглашаются.
Обзор затрат на развитие отелей HVS 2017/18
В 2017/18 году национальный рынок жилья продолжал подниматься на новые высоты. В 2017 году отели в Соединенных Штатах работали с самой высокой загрузкой и средними показателями, когда-либо зарегистрированными, с дополнительным ростом по обоим показателям в период с 2018 года по сегодняшний день. Деятельность по развитию гостиничного бизнеса напрямую связана с взлетами и падениями производительности гостиничного сектора. По мере того, как рынок продолжал достигать нового пика для текущего цикла развития в 2017 году, девелоперы продолжали строительство и реконструкцию отелей темпами, невиданными с 2006 и 2007 годов, и очередь новых гостиничных проектов набирала обороты.
HVS отслеживала расходы на развитие отелей в течение последних трех десятилетий, собирая данные из фактических бюджетов расходов на отели во время наших заданий. Выборка этого года отражает самую большую выборку, проанализированную HVS, с учетом количества отелей, находящихся в разработке, а также нашего растущего присутствия на 40 рынках США. В этом обзоре за 2017/18 год представлены данные о затратах на развитие отеля в расчете на номер на основе данных, собранных HVS из проектов отелей, предложенных или строящихся в течение 2017 календарного года. Имея больше данных, мы решили добавить категорию реконструкции для учета проектов, которые не включали строительство с нуля, например, те, которые включали полную реконструкцию, преобразование или адаптивное повторное использование. Таким образом, наши данные теперь отражают десять категорий продуктов: бюджетные/экономичные, с ограниченным обслуживанием, средней ценовой категории с длительным пребыванием, высококлассные с длительным пребыванием, с двумя брендами, с избранным сервисом, с полным спектром услуг, стильные/мягкие бренды, реконструкция и роскошь.
отели. Обследование затрат на развитие гостиниц HVS устанавливает средние затраты на развитие в каждой определенной категории гостиничного продукта. Опрос не предназначен для использования в качестве сравнительного инструмента для расчета изменений по годам, а скорее отражает стоимость строительства отелей в Соединенных Штатах в 2017 году. Как будет показано ниже, средние значения, указанные в этом опросе, в значительной степени зависит от типов и местонахождения отелей, строящихся на данном этапе цикла разработки. Наша цель поделиться этой публикацией — предоставить девелоперам, инвесторам, консультантам и другим участникам рынка основу для оценки проектов развития отелей. Учитывая, что затраты на строительство отелей зависят от множества факторов, уникальных для каждого проекта и местоположения, на этот отчет не следует полагаться для определения стоимости реальных гостиничных проектов или для целей оценки, а скорее он предназначен для поддержки предварительные или фактические сметы расходов, а также показать сравнение по различным категориям.
Динамика спроса и предложения, позволяющая увеличить развитие отелей
Без сомнения, 2017 год стал еще одним знаменательным годом для заполняемости отелей и средней ставки (ADR). STR сообщил, что на конец 2017 года заполняемость и ADR в стране составили 65,9% и 126,72 доллара США соответственно, при этом оба показателя выросли до 67,7% и 130,37 доллара США с начала года до сентября; это отражает увеличение заполняемости и ADR на 0,5% и 2,5% соответственно по сравнению с тем же периодом с начала года в 2017 году. За исключением нескольких рынков, таких как Чикаго, Миннеаполис и Орландо, где уровни RevPAR были негативно затронуты из-за увеличения предложения, которое превысило спрос, на большинстве рынков США в 2017 году наблюдалась прямо противоположная ситуация. Уровни спроса по стране в целом превышали увеличение предложения, что в сочетании с ростом ADR привело к более высоким уровням RevPAR по всей стране, как показано ниже.
Обзор стоимости развития отеля HVS 2017/18 | Luigi Major — Photo by STR Более глубокий взгляд на картину спроса и предложения по всей стране помогает объяснить рост этих показателей.
В то время как количество доступных номеров в США увеличилось на 6,5% с 2010 по 2017 год, или в среднем на 0,9% в год, общее количество проданных номеров выросло примерно на 22%, или в среднем на 2,8% в год, за тот же период, что привело к растущая заполняемость и уровни ADR, которые сейчас переживает страна, что в конечном итоге приводит к более высоким показателям RevPAR.
После восьми лет непрерывного роста с 2009 года аналитики сходятся во мнении, что мы, вероятно, достигнем вершины цикла с точки зрения заполняемости отелей. Именно эти рекордные уровни RevPAR продолжают стимулировать строительство новых отелей, поскольку вероятность осуществимости проекта в результате увеличения доходов и уровней NOI сейчас, как никогда, высока. В 2008 и 2009 годах на рынок поступило новое предложение, превышающее 2,0% доступного предложения за предыдущий год, поскольку многие проекты, открытые в это время, начали строительство в конце 2007 или начале 2008 года.
Однако темпы роста нового предложения замедлились. до среднегодового уровня 0,6% с 2011 по 2015 год. Тем не менее, как было показано ранее, ускорение динамики загрузки и ADR в сочетании с доступностью благоприятного финансирования снова увеличило этот темп до 1,5% и 1,8% в 2016 и 2017 годах соответственно. , как показано ниже.
ПРИЛОЖЕНИЕ 3: Изменение спроса и предложения в США
Обзор стоимости развития отеля HVS 2017/18 | Луиджи Мейджор — Фото автора STR
Увеличение предложения на 1,8% в 2017 году составило около 90 000 новых гостиничных номеров, и темпы роста нового предложения продолжали ускоряться в 2018 году. По данным Американской ассоциации отелей и жилья (AHLA), по состоянию на конец 2017 года по всей стране строилось 189 000 новых гостиничных номеров, что означает неизбежное увеличение предложения на 3,7%. В октябре 2018 года, несмотря на открытие примерно 100 000 гостиничных номеров за предыдущие двенадцать месяцев (увеличение на 2,0% по сравнению с предыдущим годом), количество строящихся гостиничных номеров осталось относительно неизменным на уровне 19.
0,000, так как предложенные отели перешли от этапа планирования к этапу строительства, что еще раз свидетельствует о том, что темпы развития отелей и роста нового предложения продолжают набирать обороты. В 2017 и 2018 годах рынки с самым высоким ростом предложения включали Даллас, Денвер, Нэшвилл, Нью-Йорк и Сиэтл. Эти рынки сообщили об увеличении новых поставок более чем на 4,0%, что более чем вдвое превышает средний показатель по стране.
Хотя 190 000 номеров в настоящее время находятся в стадии строительства, а еще 206 000 — на этапе планирования, эти 396000 номеров выйдут на рынок не одновременно, а в течение двух-четырех лет, так как каждый проект завершает процесс развития с течением времени. Кроме того, быстрое увеличение стоимости строительства заставит застройщиков отложить некоторые проекты на неопределенный срок или вообще отменить их, поскольку конкуренция за строительные материалы и рабочую силу среди различных типов продукции, таких как коммерческие, жилые и общественные работы, продолжает расти.
Тем не менее, если предположить, что большинство этих проектов действительно выйдут на рынок в течение следующих четырех лет, это будет означать среднегодовое увеличение предложения почти на 100 000 номеров, что соответствует увеличению предложения за последние два года. В то время как осуществимость развития гостиничного бизнеса на некоторых рынках ранее могла быть затруднена жестким финансированием, высокой стоимостью земли, более низкими уровнями RevPAR или отсутствием доступных брендов, эти факторы были в значительной степени компенсированы улучшением динамики каждого из этих факторов, т.е. отражается в увеличении числа проектов, находящихся в стадии строительства или планирования. Например, в то время как типичное соотношение кредита к затратам на строительство новых отелей остается около 60% (относительно низкое по сравнению с 2006 и 2007 годами), новые механизмы финансирования, такие как финансирование PACE или Программа гарантированных кредитов для бизнеса и промышленности Министерства сельского хозяйства США, создали возможность более высокого кредитного плеча для некоторых проектов, которые соответствуют требованиям этих программ.
Кроме того, возможности для развития продолжают расширяться, поскольку многие новые бренды, некоторые из которых связаны с наиболее доминирующими компаниями, продолжают набирать обороты и получать признание кредитных учреждений.
Macro Environment
Положительный импульс, наблюдаемый до сих пор не только на рынке жилья, но и в национальной экономике, сопровождался, по крайней мере, одной головной болью для разработчиков отелей: неуклонным ростом затрат на рабочую силу и строительство. Согласно индексу стоимости строительства Тернера, который отслеживает затраты на рынке строительства нежилых зданий в США с 1967 года, индекс увеличился на 5,0% в 2017 году и на 5,51% в 2017/18 году за двенадцать месяцев, закончившихся в июне. 2018. По словам Тернера, с 2011 года индекс рос по сравнению с прошлым годом, опережая инфляцию с 2012 года. Компания Rider Levett Bucknall, которая также предоставляет ежеквартальный отчет о стоимости строительства, проиллюстрировала рост своего индекса стоимости строительства на 4,2% в 2017 году.
, при этом такие мегаполисы, как Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Сиэтл, Портленд и Чикаго, сообщают об увеличении от 5% до 8% в год. Индекс стоимости строительства Тернера определяется следующими факторами, рассматриваемыми в общенациональном масштабе: ставки и производительность труда, цены на материалы и конкурентные условия на рынке. Изменение индекса стоимости строительства Тернера по сравнению с изменением индекса потребительских цен (ИПЦ) за тот же период показано на следующем графике.
Долгосрочная строительная инфляция обычно вдвое превышает потребительскую инфляцию. С 2013 года темпы изменения индекса затрат Тернера опережают темпы инфляции, что свидетельствует о том, что затраты на строительство продолжают расти устойчивыми темпами. Инфляция в строительстве в годы роста может ускоряться быстрее, как это показано на иллюстрации выше. Индекс затрат Тернера увеличился на 10,6%, 7,7% и 6,3% в 2006, 2007 и 2008 годах соответственно.
Хотя мы можем с уверенностью сказать, что нам еще далеко до этих цифр, затраты на строительство медленно растут с 2011 года и в настоящее время неуклонно растут выше 5% в год, хотя на некоторых рынках США рост затрат значительно превышает этот уровень. При национальной безработице, зарегистрированной в 4,1% в 2017 году и еще больше снижающейся в 2018 году, нехватка квалифицированной рабочей силы была очевидна в течение всего года. Повсеместный ущерб, нанесенный ураганами в Техасе и Карибском бассейне, наряду с рекордными лесными пожарами и оползнями по всей Калифорнии, еще больше усугубил напряженность на рынке труда в США в 2017 году. 100 миллионов долларов отраслевым группам на разработку программ обучения для работников торговли. Частный сектор также вмешался, например, фонд Home Depot, инвестировавший 50 миллионов долларов в свои программы обучения в Home Builders Institute. По данным Бюро статистики труда, к концу 2017 года занятость в строительстве увеличилась на 210 000 человек по сравнению с приростом в 155 000 человек в 2016 году..bmp)
Несмотря на увеличение числа рабочих мест в строительстве, 149000 рабочих мест в строительстве оставались незаполненными к концу года, что свидетельствует о сохраняющейся нехватке рабочей силы в строительном секторе. В то время как более высокая заработная плата обычно следует за жестким рынком труда, это повышение еще не было полностью очевидным в 2017 году. Несмотря на то, что заработная плата в строительстве росла больше всего среди всех категорий занятости, в 2017 году она увеличилась всего на 1,3%, что все еще ниже темпов инфляции. С другой стороны, материальные затраты увеличивались темпами от 4% до 6%; несколько ключевых материалов росли быстрее, включая пиломатериалы, сталь, алюминий и цемент. Важно отметить, что стоимость материалов в 2017 году еще не отражает потенциальное влияние тарифов, введенных президентом Трампом в 2018 году. 10%), а надвигающаяся торговая война с Китаем может повлиять на стоимость материалов в 2018 году и далее.
Категории затрат на развитие гостиницы
Единая система счетов для гостиничного бизнеса (USALI) предоставляет участникам индустрии общий язык для анализа финансовых показателей гостиницы.
Однако для бюджетов на развитие гостиниц такой системы не существует. Оценка полноты бюджета часто бывает сложной задачей, поскольку используются разные статьи расходов, а некоторые компоненты непреднамеренно опускаются. Основываясь на нашем опыте анализа фактических бюджетов застройщиков, а также подготовки годового Обследование затрат на развитие гостиниц HVS , мы разработали следующий сводной формат для бюджетов на развитие гостиниц, который формирует основу для представленных категорий затрат. Мы считаем, что эти категории имеют значение для профессионалов гостиничного бизнеса при проведении анализа осуществимости отеля, и они обеспечивают основу для анализа предлагаемых проектов. На следующем рисунке показаны пять категорий, определенных HVS, а также типичные элементы, которые каждая из них включает.
Категории не претендуют на то, чтобы быть всеохватывающими, но отражают типичные статьи бюджета развития.
В бухгалтерском учете строительства бюджеты развития обычно представляются гораздо более подробно, чем в общем инвестиционном анализе.
Сбор данных и размер выборки
В 2017 году HVS собрала фактические бюджеты строительства отелей в 46 штатах. Хотя не все строительные бюджеты были учтены (из-за множества причин, включая неполные данные, искаженные данные или особенности разработки), выборочные строительные бюджеты охватывают Соединенные Штаты. Кроме того, стоимость строительства сильно различается в разных частях страны. В этой выборке самые высокие затраты на строительство в расчете на один ключ, как и следовало ожидать, были для проектов в Нью-Йорке, в то время как на некоторых рынках с высоким входным барьером в Калифорнии, Техасе и Флориде также наблюдались высокие затраты на номер. И наоборот, самые низкие затраты на номер были очевидны для отелей с ограниченным обслуживанием на примыкающих к шоссе или третичных рынках по всей стране. Наша подборка включает в себя полные и надежные бюджеты, которые легли в основу исследования этого года.
Бюджеты включали проекты, которые отражали как развитие с нуля, так и реконструкцию существующих зданий. Приблизительно 10% от общего бюджета приходилось на проекты, в которых существовало все здание или его часть; как таковые, они теперь отнесены к отдельной категории «реконструкция». При сравнении средней стоимости проектов реконструкции и проектов с нуля, как и следовало ожидать, проекты реконструкции продемонстрировали гораздо более высокие затраты на приобретение участка в процентах от общих затрат, поскольку приобретение участка обычно включает в себя как землю, так и существующую структуру. . И наоборот, для этих проектов общие затраты на строительство и благоустройство были ниже в процентном отношении к общим затратам, учитывая, что некоторая экономия затрат на строительство и благоустройство достигается за счет работы с уже существующей структурой. Поскольку это первый год для этой категории, мы дополнительно изучили отклонения по стоимости, чтобы количественно оценить любую потенциальную разницу, возникающую в результате сделок по реконструкции.
Как показано ниже, для отелей с полным спектром услуг и отелей под брендом «лайфстайл/мягкий бренд», которые являются наиболее распространенными типами продуктов для проектов реконструкции, средняя разница в стоимости составила 11% по сравнению с проектами с нуля. Важно отметить, что этот дифференциал не следует экстраполировать на отдельный проект. В некоторых случаях стоимость перепланировки может превышать стоимость новой сборки для того же проекта из-за сложностей адаптивного повторного использования.
Наконец, мы также изучили разбивку нашего набора данных по уровням гостиничных продуктов (цепная шкала STR) по сравнению с национальными данными из STR. По данным STR, примерно 65% всех гостиничных номеров, которые планируется открыть в течение следующих трех лет в США, относятся к категории выше среднего или высококлассного. Для сравнения, наши пять категорий, включающие бренды от выше среднего до высококлассного, составили 64% от общего размера нашей выборки; как таковые, наши данные считаются репрезентативными для процесса развития страны.
Затраты на развитие отеля в расчете на номер
Как отмечалось ранее, в этом году мы изменили наши категории, чтобы включить в них отели, которые были частью проекта реконструкции, а не строящиеся с нуля. Средние значения отражают широкий спектр девелоперских проектов в США, в том числе проекты в районах с низкими барьерами для входа, а также в дорогих городских и курортных районах.
ПРИЛОЖЕНИЕ 4: Стоимость развития отеля в 2015/16 г., сумма на номер
Процент от общего числа рассчитывается на основе общей выборки всех бюджетов.— Фото автора HVS
Как показано выше, в 2017 году средние затраты на строительство бюджетных/эконом-отелей составили почти 80 000 долларов США за номер. Однако следует отметить, что это была категория с наименьшей активностью в области развития в нашем исследовании, поскольку необходимы затраты на землю и строительство. для разработки этого продукта, как правило, не оправдываются его потенциальным доходом; таким образом, новое строительство часто невозможно.
Отели с ограниченным обслуживанием и отели длительного пребывания (средние и высококлассные) продемонстрировали среднюю стоимость номера в диапазоне от средних до высоких 100 000 долларов США и представляют собой наиболее популярный тип продукта, при этом более 50% проектов в нашем исследовании относятся к этим трем категориям. . В отелях с избранным сервисом и отелях с двумя брендами средняя стоимость номера была примерно одинаковой — почти 220 000 долларов. Весьма заметна разница в затратах на развитие от отелей с избранным сервисом до отелей с полным спектром услуг и стилей жизни / нестандартных брендов, причем последний тип продукта стоит в среднем на 100 000 долларов США за номер больше, чем отель с избранным обслуживанием. Наконец, стоимость разработки роскошных отелей продолжает расти, и этот продукт стоит в среднем чуть более 600 000 долларов за номер; самая дорогая гостиница в нашем обзоре, которая в настоящее время находится в стадии строительства, имеет стоимость разработки 1,8 миллиона долларов за номер.
За последние 42 года, в течение которых HVS проводила исследование затрат на разработку, сохранилась тенденция, которую стоит проиллюстрировать далее, а именно общая согласованность процентов затрат на разработку по категориям для всех десяти типов продуктов, как показано выше. Единственным исключением, как и следовало ожидать, является категория реконструкции, где затраты на приобретение участка заметно выше, а затраты на благоустройство участка ниже. Таким образом, мы считаем, что с помощью этой информации разработчики теперь все чаще могут найти поддержку, необходимую для оценки общих затрат на отдельные проекты; в частности, если были определены два наиболее важных фактора: стоимость земли и затраты на строительство и благоустройство территории (поскольку эти две категории затрат составляют примерно 75% от общего бюджета отеля на развитие). Ниже мы представляем краткую информацию о том, как расходы распределяются по всем категориям на основе результатов этого опроса.
Обзор стоимости развития отеля HVS 2017/18 | Luigi Major — Фото HVS
Заключение
Бюджеты, проанализированные в этом обзоре, предоставляются непосредственно разработчиками, владельцами и кредиторами как по проектам гостиниц с нуля, так и по переоборудованию в течение всего года.
Мы считаем, что результаты опроса содержат большое количество информации, так как опрос объединяет данные из фактических строительных бюджетов, организованных по десяти типам продуктов. Однако существуют и ограничения, поскольку результаты включают в себя уникальные гостиничные проекты, которые невозможно воспроизвести в силу присущей природе гостиничного строительства. Множество факторов влияет на бюджет развития отеля. Поэтому мы рекомендуем пользователям Обследование затрат на развитие гостиниц HVS рассматривает стоимость номера в отдельных категориях затрат только как общее руководство для этой категории. Средние значения в каждой категории затрат не складываются в сумму категорий, поскольку общие затраты, показанные в предыдущих таблицах, взяты из бюджетов на номер для развития отелей, а не являются суммой отдельных компонентов. Строительные компании являются лучшими источниками для получения твердых затрат и затрат на FF&E для конкретного гостиничного проекта. Также рекомендуется, чтобы разработчики обращались к более чем одному источнику в процессе развития своего отеля, чтобы более точно понять истинные затраты на развитие.