Содержание общего имущества в нежилом здании: ВС напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества

Разное

Содержание

Как правильно провести общее собрание в нежилом здании

20 Август 2019

Распространяется ли Жилищный кодекс РФ на нежилые (коммерческие) здания?

Мы готовим документы и помогаем проводить собрания собственникам помещений (апартаментов, машино-мест и т.д.) в нежилых зданиях. При подготовке документов для таких собраний мы ориентируемся на требования Жилищного кодекса РФ и вот почему.

Если в здании создано товарищество собственников недвижимости, то управление таким зданием в значительной мере регулируется уставом товарищества. Однако чаще всего собственники не создают ТСН, и вопросы управления таким зданием остаются мало чем регламентированными.

В старом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» также указано, что отношения собственников помещений, нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нём, прямо законом не регулируются.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ указал, что в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ в таких случаях применяется аналогия, то есть нормы, регулирующие сходные отношения, в том числе статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

В более свежем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» ответ на вопрос о возможности применения аналогии жилищного законодательства к нежилым зданиям прописан однозначно. В п. 41 Постановления указано, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, например, уже упомянутые статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 44 — 48 Жилищного кодекса РФ.

Статьи 44-48 Жилищного кодекса РФ как раз регулируют порядок проведения общих собраний собственников.

Нижестоящие суды в своей практике руководствуются указанными разъяснениями ВАС РФ и ВС РФ:

Постановление Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу N 44г-59/2015

Суд нижестоящих инстанций посчитали, что к нежилым зданиям не применяются положения жилищного законодательства и для решения вопросов управления общим имуществом необходимо согласие всех собственников помещений. Однако Президиум республиканского суда с ними не согласился и решения отменил. Он указал, что особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать без учета норм жилищного законодательства, применяемого в похожих взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. Иначе «допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес».

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.12.2014 N Ф06-18364/2013 по делу N А65-3512/2014

Суд, указав на необходимость применения по аналогии норм жилищного законодательства, при разрешении спора руководствовался ст. 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», согласно которой доля лица в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения, если принятым до вступления в силу этого Федерального закона собственники на общем собрании или другим соглашением не решили иначе.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2015 N Ф07-1022/2015 по делу N А56-37850/2014

Суды при рассмотрении спора о решениях общего собрания в нежилом здании применяли статьи 44-46 Жилищного кодекса РФ, в том числе про обязательность таких решений для всех собственников, про возможность и порядок оспаривания таких решений. Также суд указал, что собственники помещений в нежилом здании по аналогии с жилищным законодательством имеют право избрать способ управления таким зданием.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2018 N Ф08-3708/2018 по делу N А32-39251/2017

Суд рассматривал спор по иску управляющей компании к товариществу о взыскании задолженности по договору управления. Договор был заключен товариществом на основании решения общего собрания собственников. Суд при рассмотрении дела руководствовался Жилищным кодексом РФ, указав, что товарищество не вправе в одностороннем порядке отказаться от оплаты тех или иных видов расходов, установленных общим собранием и договором.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2016 N Ф10-1632/2016 по делу N А35-6384/2015

Суды взыскали с собственника нежилого помещения в здании задолженность по оплате расходов на содержание. Доводы собственника об отсутствии заключенного с ним договора суд отклонил, сославшись на обязанность собственника нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле, а также на решение общего собрания, принятого в соответствии с Жилищным кодексом РФ, о выборе способа управления.

Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2014 по делу N 33-39233

В данном деле суды рассматривали вопрос о действительности решения общего собрания о выборе управляющей организации в нежилом здании, проверяя соблюдение порядка его проведения требованиям ст. 45-47 Жилищного кодекса РФ, в том числе процедуру уведомления собственников о собрании. В иске собственника было отказано, так как неучастие истца, обладающего 3% голосов, в голосовании не могло повлиять на принятое решение (ч. 6 ст. 46 Жилищного кодека РФ).

Апелляционное определение Омского областного суда от 01.09.2017 по делу N 33-4814/2017

Собственник обратился в суд в связи с несогласием о проведении текущего ремонта в здании. Решение о текущем ремонте было принято на общем собрании. Суд по аналогии сослался на пп. 4.1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ и указал, что в компетенцию общего собрания входит решение о текущем ремонте общего имущества.

Принятое решение собрания о текущем ремонте не оспаривалось в суде, недействительным не признано, в связи с чем «принимается судебной коллегией в качестве надлежащего доказательства согласования собственниками порядка проведения ремонта общего имущества, которое обязательно для истца».

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2018 N Ф04-471/2018 по делу N А45-14594/2017

Суды указали, что к отношениям собственников нежилых объектов применяются по аналогии нормы жилищного законодательства.

Аналогичная позиция выражена также в определение Краснодарского краевого суда от 21.10.2016 N 44г-1755/2016 и других решениях.

Часто суды распространяют действие Жилищного кодекса РФ не только на собрания собственников, но и на другие вопросы, например, на порядок переустройства, реконструкции, установления платы за содержание общего имущества.

Апелляционное определение Челябинского областного суда от 19.02.2019 по делу N 11-2028/2019

Рассматривался вопрос о наличии согласия всех собственников в нежилом здании на уменьшение общего имущества. Суд для разрешения спора посчитал возможным применение положений главы 6 Жилищного кодекса РФ, в частности статей 36 и 40, регулирующих вопросы пользования общим имуществом, по аналогии. Он указал, что «Протокол общего собрания собственников помещений нежилого здания подтверждением согласия собственников административного здания на уменьшение общего имущества в виде подвала, несущих и ограждающих конструкций, земельного участка не является, поскольку явно выраженного согласия именно на уменьшение общего имущества данный документ не отражает…»

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2016 N Ф01-3598/2016 по делу N А79-7332/2015.

Возник спор о размере платы за содержание общего имущества. Суд установил, что собственники на собрании размер такой платы не определяли, в связи с чем применил по аналогии ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случае, если собственники не принимали решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения — органом государственной власти соответствующего субъекта).

Далее суд указал, что в постановлениях Правительства города Москвы утверждены ставки планово-нормативных расходов на содержание и ремонт общего имущества, и пришел к выводу, что сумма расходов на содержание и ремонт общего имущества должна определяться исходя из согласованных сторонами в твердом размере платежей и тарифа, установленного в постановлениях уполномоченного органа власти.

Аналогичная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2018 N Ф05-974/2018 по делу N А40-54498/2017.

Если вы проводите собрание собственников в нежилом здании, не забывайте проверять свои действия на соответствие ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ. В случае существенных нарушений решения собрания могут быть признаны судом недействительными. Лучше потратить немного времени на изучение этих норм и провести всё грамотно, чем потом организовывать новое собрание.

Позвоните нам и мы подготовим все документы с гарантией их юридической чистоты — 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный). Компания «Домсканер» — [email protected]

Какова судьба мест общего пользования при отчуждении помещения в нежилом здании? Росреестр отвечает

В настоящее время вопрос государственной регистрации прав на места общего пользования при регистрации перехода прав на помещения в нежилом здании является одним из часто задаваемых заявителями. Особенно он актуален для торговых и административных центров.

Как известно, в отношении жилых зданий (а именно многоквартирных домов) вопрос прав собственников жилых помещений на общее имущество законодательством решен. В отношении же нежилых зданий такое регулирование отсутствует.

Марина Суворова, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Пермскому краю, поясняет:

«При появлении нескольких собственников помещений, расположенных в нежилом здании, неизбежно возникает вопрос об использовании и содержании общего имущества, такого как коридоры, лестницы, коммуникации, крыша, подвал, туалетные комнаты, лифтовые шахты, аварийные выходы и т.д. 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения в жилом здании.

Возможны два варианта: во-первых, когда права на общее имущество не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), во-вторых, когда права общей долевой собственности на общее имущество здания зарегистрированы за собственниками помещений в этом здании.

Собственник отдельного помещения в здании во всех случаях обладает правом общей долевой собственности на общее имущество здания в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При переходе права собственности на помещение в нежилом здании к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на этот факт».

 Обращаем внимание!

Государственная регистрация прав носит заявительный характер, поэтому совершение регистрационных действий возможно при представлении в регистрирующий орган соответствующего заявления уполномоченного лица.

В том случае, если право общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании не зарегистрировано в ЕГРН, основания для подачи заявления о регистрации перехода права  собственности на общее имущество отсутствуют.

Если же право общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании зарегистрировано в ЕГРН, то отсутствие заявления о регистрации перехода права и заявления о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество здания приобретателя будет являться основанием для приостановления и (или) отказа в осуществлении регистрационных действий.

 Об Управлении Росреестра по Пермскому краю

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, организации работы Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Осуществляет контроль за деятельностью подведомственного учреждения Росреестра — филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю по предоставлению государственных услуг Росреестра. Руководитель Управления Росреестра по Пермскому краю – Лариса Аржевитина.

http://rosreestr.ru/

http://vk.com/public49884202

Контакты для СМИ

Пресс-служба Управления Федеральной службы 
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю

 +7 (342) 205-95-58 (доб. 0214, 0216, 0219)

 [email protected]

Верховный суд Российской Федерации напомнил, что общее имущество нежилого здания принадлежит всем собственникам, расположенных в нем помещений

12 февраля 2019

Данный вывод суд сделал, рассмотрев гражданское дело по иску о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания.

Спор возник между собственниками двух нежилых помещений, расположенных в одном здании.

Один из собственников перекрыл другому доступ на 2 и 3 этажи через общий вход здания. В результате чего истец не мог пользоваться помещениями здания, являющимися общим имуществом.

Рассмотрев дело, ВС РФ отметил, что в нежилом здании по аналогии с жилыми домами общее имущество принадлежит всем собственникам помещений. При этом неважно, зарегистрировано право общей собственности в ЕГРН или нет. Также не имеет значения, оговорен ли в договоре на покупку помещения переход доли в праве общей собственности за новым собственником помещения или нет.

Более того, если собственники помещений в здании имеют доступ и владеют общим имуществом (лестницами, коридорами, холлами и др.), однако право индивидуальной собственности на общее имущество (в том числе указанное) зарегистрировано в реестре за одним лицом, у остальных есть право требовать признания и за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, они вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Указанная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2018 N 11-КГ18-31.

Подготовлено старшим помощником прокурора области

по взаимодействию со СМИ по материалам сайта КонсультантПлюс

Вернуться к списку

Собрание в нежилом здании. На что обратить внимание?

Определиться с составом собственников нежилого здания.

Обращаем внимание на тот факт, что решения, принятые собранием, могут иметь обязательное значение только в отношении собственников единого здания. Производственные площадки, промышленные комплексы, не имеющие общего имущества, не могут надеяться на обязательную силу решений общих собраний. В отношении же нежилого здания уклонение одного из собственников помещений от участия в собрании не освободит его от несения общих расходов при наличии кворума (участия в собрании более 50% собственников помещений). Для определения списка лиц, участвующих в собрании, необходимо ориентироваться на сведения, внесенные в ЕГРПН. Однако, если есть информация о том, что права собственности у кого-то из собственников возникли до 1998 года, отсутствие сведений в ЕГРПН не препятствует их участию в собрании при предоставлении соответствующих документов о правах на объект недвижимости.

Одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц (см, например, Решение АС Пермского края от 16.02.2018. по делу № А50-39087/2017, постановление 17 ААС от 21.11.2017. по делу № А60-11609/2017).

Необходимо определиться с размером долей, от которых зависит как распределение голосов на собрании, так и, по общему правилу, размер расходов на содержание общего имущества.

Доли определяются пропорционально площади принадлежащих собственнику помещений. Например, в нежилом здании расположены 2 помещения, принадлежащих, соответственно, двум разным собственникам. Одно помещение площадью 30 кв.м., площадь второго помещения 70 кв.м. Следовательно, распределение долей и, соответственно, голосов на собрании будет 30% и 70%, независимо от общей площади здания. Площади помещений, относящихся к общему имуществу здания, в расчете долей не учитываются.

В подавляющем большинстве случаев оспаривания решений собрания суды проверяют распределение голосов на собрании, см., например, решение АС Ростовской области от 11.12.2017. по делу №А53-14185/2017, решение АС Уральского округа от 22.03.2018. по делу №А60-734/2016., апелляционное определение Кировского городского суда от 27.04.2017. по делу № 33-1822/2017.

Определить перечень вопросов для голосования.

В ситуации, когда количество собственников не превышает трех, нет смысла в определении председателя и секретаря собрания. Но их определение первым вопросом, рассматриваемым собранием, обязательно при большем количественном составе и предполагаемых разногласиях по вопросам повестки дня (если бы разногласий не было, мы бы ограничились подписанием соглашения между собственниками). Остальные вопросы могут быть поставлены на голосование инициатором по своему усмотрению. Однако рекомендуем одним из первых собраний определить перечень общего имущества нежилого здания.

Вопросы, не относящиеся к управлению общим имуществом, необходимо решать иным способом – см. Определение ВС РФ от 13.04.2018. по делу А42-693/2017

Определение перечня общего имущества.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование и помещения, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009  № 64). Как видим, перечень разнообразен и не всегда точен. Настоятельно рекомендуем соглашением либо опять же решением собрания зафиксировать состав общего имущества для того, чтобы избежать разногласий как в его использовании, так и в определении расходов на его содержание. Возможно, инициатору потребуется привлечение технических специалистов для определения перечня общего имущества, но эту работу лучше сделать до проведения собрания, а не в процессе судебного оспаривания его результатов.

Судами поддерживается позиция о том, что закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг. (Решение АС Красноярского края от 05.04.2018. по делу А33-22353/2017, Определение ВС РФ от 13.04.2018. по делу А42-693/2017. и др.)

Уведомить сособственников о времени и месте проведения общего собрания.

Инициатор проведения собрания обязан уведомить других собственников о дате и времени проведения собрания, сообщить им перечень вопросов для голосования, а также иную необходимую для принятия решений по вопросу повестки дня информацию. По аналогии с Жилищным кодексом РФ, уведомление должно быть сделано не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Форма уведомления законодательством не установлена, но очевидно, что будут применяться общие правила, предусматривающие вручение такого уведомления нарочно либо заблаговременное направление почтовым отправлением, позволяющим подтвердить его получение адресатом. Существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, является основанием для признания решения такого собрания недействительным (п.п.1 п.1 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации). Собственники нежилых помещений вправе провести собрание в заочной форме: тогда направляется не уведомление о времени и месте проведения собрания, а бюллетени и информация о том, куда и до какого времени должны поступить заполненные бюллетени с результатами голосования каждого собственника.

Соблюдение порядка уведомления проверяется судами при оспаривании решения собраний, см., например, решение АС Свердловской области от 29.06.2017. по делу № А60-9049/2017

По результатам проведения собрания должен быть составлен протокол в письменной форме.

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны: дата, время и место проведения собрания; сведения о лицах, принявших участие в собрании; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны: дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества; сведения о лицах, принявших участие в голосовании; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; сведения о лицах, подписавших протокол. Как мы видим, при любой форме проведения общего собрания необходимо определить перечень лиц, проводящих подсчет голосов на общем собрании. От доверия всех сторон к таким лицам зависит надлежащее исполнение принятых решений.

Правильное оформление протокола имеет существенное значение в случае наличия споров, см., например Решение АС Иркутской области от 20.03.2018. по делу №А16323/2017)

Нормативное регулирование

В силу ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.(ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение по общему правилу может быть заключено собственниками нежилого здания в форме подписания единого документа, в котором прописываются права, обязанности каждого из сособственников в отношении общего имущества, распределение сроков и порядка несения расходов на содержание имущества, распределение расходов и доходов при его эксплуатации.

Достижение такого соглашения безусловно важно, но не всегда возможно. Обращение в суд влечет дополнительные и не всегда оправданные затраты.

В отношении многоквартирных домов, где практически невозможно составление соглашения о порядке эксплуатации общего имущества, порядок принятия решений определен жилищным законодательством.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Долгое время у судов не было единой позиции, возможно ли применение норм о проведении собраний к отношениям собственников помещений в полностью нежилом объекте.

Появление главы 9.1. Решение собраний в Гражданском Кодексе Российской Федерации положило конец данным спором, особенно после Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, пункт 103 которого предусмотрел возможность принятия решений собраниями собственников нежилых помещений в полностью нежилом здании.

Юридическая компания «Центральный округ» готова предложить услугу по сопровождению процесса организации, проведения и надлежащего оформления общих собраний собственников нежилых помещений. Наши клиенты неоднократно воспользовались такой услугой. Попытки оспаривания решений собрания, принятых при сопровождении ЮК «Центральный округ», оказались тщетными. Результаты положительной практики смотрите здесь.

Содержание общего имущества в нежилом здании

Суд в защиту УК: Оплата ЖУ собственниками нежилых помещений

На практике зачастую возникают сложности во взаимоотношениях управляющих организаций и собственников или арендаторов нежилых помещений в МКД. Поэтому в сегодняшней статье мы поговорим об обязанности собственников нежилых помещений в МКД нести расходы по содержанию, общему и текущему ремонту общего имущества дома.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Под размером платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД понимается ежемесячная оплата за работы и услуги по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников, которая устанавливается из расчёта 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Она устанавливается одинаковой для собственников жилых и нежилых помещений, если иное не предусмотрено договором управления МКД.

Собственник помещения (жилого или нежилого) в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему на праве собственности помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле на общедомовое имущество. Участие собственников в указанных расходах осуществляется посредством внесения ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения (п.1 ст.158 ЖК РФ).

Плата за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества аналогично оплате за услуги по управлению МКД включается в платёж за содержание и ремонт жилого помещения (пп.1 п.2 ст.154 ЖК РФ). Если УО управляет жилым домом, то собственники всех помещений, жилых и нежилых, должны ей платить (п.7 ст.155 ЖК РФ).

Читайте также методические рекомендации Минстроя по расчёту платы за содержание жилого помещения.

Нежелание собственников нежилых помещений в МКД платить за содержание и ремонт общего имущества

Итак, расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД возложены также и на собственников нежилых помещений. Но они обычно с неохотой заключают договоры управления МКДс управляющими организациями. Нередки случаи, когда собственники нежилых помещений попросту отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества в доме.

Как быть в таком случае управляющей организации? Во-первых, зачастую управляющие организации не осведомлены наверняка, являются ли пользователи нежилых помещений их собственниками или арендаторами. Это происходит из-за того, что такие собственники не участвовали ранее в расходах на содержание общего имущества в МКД и, следовательно, не состоят в договорных отношениях с УК.

Если УК знает всех своих собственников жилых и нежилых помещений, то они сталкиваются с другой проблемой. Юридические лица, являющиеся собственниками или арендаторами нежилых помещений (как правило, располагающихся на первых или цокольных этажах МКД), аргументируют свой отказ платить за содержание и ремонт общего имущества в МКД тем, что они:

  • не заключали договоров управления МКД с управляющей организацией;
  • в выборе УК не участвовали;
  • договоры управления МКД не утверждали;
  • сдают в аренду нежилое помещение и арендаторы сами несут расходы по текущему ремонту помещений и уборке прилегающей территории, а также сами платят за КУ;
  • не считают нужным платить за встроенное или встроенно-пристроенное нежилое помещение с отдельным входом, не связанное непосредственно с домом.

Узнайте также, что размер платы за содержание жилого помещения должен быть индивидуален для каждого МКД.

Обязанность собственника нежилого помещения в МКД платить за ЖУ

Однако не стоит забывать, что независимо от типа нежилого помещения, будь даже оно пристройкой, его собственнику принадлежит также доля в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД (п.1 ст.36 ЖК РФ). Также по закону на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст.210 ГК РФ).

Законодатель обязывает собственника нежилого помещения в МКД наряду с собственниками жилого помещения нести расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества пропорционально его доле в праве собственности на общедомовое имущество (п.2 ст.39 ЖК РФ, ст.249 ГК РФ). Это же положение подтверждается и пунктом 28 Правил содержания общего имущества в МКД(ПП РФ №491 от 13.08.2006).

Резюмируя всё выше сказанное, можно сделать вывод, что собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, по закону обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества, независимо от наличия у него затрат на КУ и содержание принадлежащего ему помещения на праве собственности (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 №07АП-11319/2010 по делу №А27-10487/2010).

.

Судебная практика

А теперь поговорим о том, как управляющим организациям призвать собственников нежилых помещений к ответственности и обязать платить за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Как показывает практика, такие дела чаще всего решаются через суд. Рассмотрим судебные решения в пользу управляющих организаций.

Постановлениями Федеральных Арбитражных Судов Дальневосточного округа №Ф03-4305/2008 от 10.10.2008 и Западно-Сибирского округа №Ф04-1444/2008 (1567-А70-16) от 13.03.2008 определено, что вместе с правом собственности на помещение по закону у владельца также появляется обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества. Причём, это не обязательно должно быть обусловлено заключением договора управления с УК, которой передан МКД.

На основании договоров управления, заключённых по решению ОСС, управляющая организация исполняет свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, выполняя работы и оказывая услуги всем собственникам жилых и нежилых помещений МКД. Их потребление собственниками нежилых помещений происходит независимо от заключения договора управления с УК или подписания акта приёмки выполненных работ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.03.2008 №А05-8777/2007).

Собственник нежилого помещения не может быть освобождён от обязанности несения бремени расходов на содержание общего имущества в МКД, если он не использует его полностью. Например, если владелец встроенно-пристроенного нежилого помещения не пользуется лифтом, он всё равно должен оплачивать его содержание и ремонт.

Иногда собственники нежилых помещений заблуждаются по поводу условий договора управления МКД, считая что они не распространяются на всех собственников помещений в доме. Но это не так.Условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в доме (п.4 ст.162 ЖК РФ).

Судебная практика подтверждает вывод, что собственник встроенного или встроенно-пристроенного помещения МКД несёт расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома, к которому оно пристроено. В качестве доказательной базы можно использовать Постановление ФАС Уральского округа от 24.08.2012 №Ф09-7357/12 по делу №А71-16398/2011.

Также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗсказано, что собственник нежилого помещения в МКД по закону обязан участвовать в содержании общего имущества дома посредством ежемесячной платы независимо от расходов на содержание собственного помещения и коммунальные услуги.

Кроме того, Постановление ФАС СЗО от 14.05.2010 по делу №А56-56016 подтверждает факт, согласно которому наличие отдельного входа в нежилое помещение не является основанием для освобождения его собственника от расходов на содержание общего имущества дома.

Аналогичные доводы содержатся в Постановлениях Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 по делу №А48-4560/2012 и Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 №06АП-2128/2012 по делу №А37-1985/2011.

Интересный момент по поводу одинакового размера платы для собственников жилых и нежилых помещений содержится в Постановлении ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗ. В частности, там говорится, что “в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у неё в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений”.

Есть ещё одно хорошее определение по этому поводу, которое следует из Письма Минрегиона РФ №6177-АД/14 от 06.03.2009 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонтобщего имущества в многоквартирном доме»:

«Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (ч.2 ст.154, ст.155-158 ЖК РФ).

При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные ч.14 ст.155 ЖК РФ, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности».

В качестве доказательства осуществления своей деятельности по управлению МКД управляющая организация может использовать акты приёмки выполненных работ. Но собственник, отказавшийся от заключения договора с УК, не захочет подписывать и эти акты.

Поэтому при необходимости в суде УК придётся доказывать факт ведения деятельности по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, доля в котором принадлежит собственнику нежилого помещения. Доказательствами, как правило, выступают договоры с подрядчиками на вывоз мусора, обслуживание лифта, ремонт инженерных коммуникаций, в которых объектом служит конкретный МКД.

Ещё одно преимущество для управляющих организаций состоит в том, что при взыскании задолженности за содержание жилого помещения с собственников нежилых помещений УК не придётся подтверждать свои фактически понесённые расходы. Обратимся к выдержке изПостановления Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 №4910/10 по делу №А71-9485/2009-ГЗ:

«Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений”.

Таким образом, затраты юридического лица на содержание своего имущества не освобождают его как собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества наравне с собственниками жилых помещений, как того требует законодательство (ст.249 ГК РФ).

Больше судебной практики в пользу УК читайте в этой статье.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации(заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Полезные публикации

Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений — Российская газета

Актуальный вопрос изучил Верховный суд — сколько должен платить за ЖКХ гражданин, обитающий в апартаментах? Вопрос не праздный. Сегодня реклама продажи помещений, которые в старые времена назывались чердачными, а ныне элегантно именуются апартаментами, бьет все рекорды. Новое жилье — недешевое удовольствие, а вот помещение под крышей хоть и не совсем привычно, зато стоит в разы дешевле. А значит, имеет стабильный спрос.

Но в более дешевом по сравнению с квартирой помещении есть проблема, о которой не предупреждают риелторы и застройщики — апартаменты не считаются жилым помещением. И это создает некие трудности.

Вот с такими проблемами столкнулась собственница апартаментов в Рязани. Она вынуждена была пойти в суд с иском к управляющей компании. По мнению истицы, тариф, который был ей выставлен, сильно завышен. Гражданка просила суд признать тарифы по оплате содержания жилья и за электроэнергию незаконными и обязать управляющую компанию сделать перерасчет.

Здание, в котором расположены апартаменты, имеет статус нежилого, то есть это не многоквартирный дом. Собственники нежилых помещений в этом доме собрались и проголосовали за управляющую компанию. Но на этом собрании они не проголосовали за условия договора с коммунальщиками. Через пару месяцев жильцы попытались собраться еще раз и утвердить плату за содержание квадратного метра апартаментов, но кворума не получилось — решение так и не приняли.

Правовые аспекты ЖКХ эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»

Так дом и остался без утвержденного договора с коммунальщиками. Нашей истице в конце года управляющая компания выставила счет за содержание жилья и за электроэнергию. Платить долг гражданка отказалась и пошла в суд. Там она заявила, что тариф незаконный, так как нет «оформленного волеизъявления собственников», а у нее самой нет договора с управляющей компанией. Да и выставлять такой тариф коммунальщики не имели права, так как они — не энергоснабжающая или энергосбытовая организация. А еще истица заявила, что когда-то поселок, на территории которого расположено здание, был включен в состав города Рязани, но жителям поселка тогда пообещали сохранение льгот сельских жителей.

По мнению истицы, раз ее апартаменты предназначены «для временного проживания», а не для ведения бизнеса, то для нее тарифы должны быть как для сельчан — с понижающим коэффициентом.

Местный районный суд, а позже и областной согласились с истицей частично и обязали управляющую компанию сделать перерасчет платы за содержание жилья. В перерасчете платы за электроэнергию отказали. Но теперь коммунальщики не согласились с этим вердиктом и пошли в Верховный суд. Там дело изучили и с решением рязанских коллег не согласились.

В материалах дела Верховный суд увидел следующее: апартаменты, то есть нежилое помещение истицы, находятся в едином оздоровительном комплексе с красивым названием, который обслуживает ответчик — управляющая компания. Договор с коммунальщиками подписал еще застройщик. В договоре сказано, что он должен действовать до того момента, как собственники подпишут договор с какой-либо другой специализированной организацией или на общем собрании собственников найдут другой способ управления.

Местные суды решили, что действующий договор общее собрание не принимало, значит, размер платы должен регулироваться актом органа местного самоуправления. Верховный суд с выводом коллег не согласился. Он напомнил, что по Жилищному кодексу относится к жилым помещениям квартира, ее часть или комната. А истица владеет нежилым помещением в нежилом здании. По Гражданскому кодексу (статья 210) собственник несет бремя содержания своего имущества. Был специальный пленум Верховного суда (№25 от 23 июня 2015 года), на котором рассматривался вопрос, касающийся собственников помещений в нежилых зданиях. Там сказано следующее: общее собрание собственников квартир проводится, чтобы обсудить размеры платы за содержание жилого помещения в доме. Плата устанавливается в размере , обеспечивающем содержание общего имущества. И эти платежи должны быть «достаточными для финансирования услуг и работ по поддержанию дома в нормальном состоянии». Верховный суд подчеркнул: местные суды в нашем споре применили тариф для нормального жилья со всеми удобствами. А истица — собственник нежилого помещения в нежилом здании. Так что тарифы для квартир здесь применять нельзя, так как перечень услуг для жилого и нежилого помещения разный. А тарифы для нежилого помещения органы местного самоуправления не устанавливают.

В более дешевом по сравнению с квартирой помещении есть проблема, о которой не предупреждают риелторы

Местный суд должен был сделать следующее: раз общее собрание жильцов не решило вопрос с размером платы за содержание помещений, то именно суд должен был установить, какой был сделан коммунальщиками объем работ в здании, сколько оказано услуг и насколько они экономически обоснованны. Поэтому дело владелицы апартаментов Верховный суд велел пересмотреть.

О возмещении расходов на содержание общего имущества здания

Общество обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к предпринимателю о взыскании денежных средств в возмещение расходов на содержание общего имущества здания. Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 25.11.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 указанное решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, п. 44 ЖК РФ, судебную практику, кассатор указывает, что общество заключило договор подряда от своего имени, другие собственники помещений не были поставлены в известность о данном договоре, исполнителе, видах и стоимости ремонтных работ, не принимали решения о необходимости их проведения. Заявитель жалобы считает, что общество не было наделено полномочиями на заключение договора подряда в интересах других собственников помещений, указывает, что общее собрание собственников по вопросу необходимости проведения ремонта кровли не проводилось, соответствующее решение не принималось, другие собственники помещений сторонами договора подряда не являются. По мнению предпринимателя, на него неправомерно возложена обязанность по несению расходов на произведенный ремонт. Кассатор считает необоснованными ссылки судов на п. 3.1 ст. 70 АПК РФ, указывает, что не принимал участие в судебном заседании суда первой инстанции, выводы судов о его надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела полагает ошибочными. Заявитель жалобы считает, что судами ненадлежащим образом исследованы и не получили должной оценки представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт обследования крыши, договор подряда, платежное поручение, а также не учтено то обстоятельство, что стоимость работ по договору подряда включает в себя сумму НДС, компенсированную обществу, не принят во внимание факт нарушения подрядчиком сроков выполнения работ, являющийся основанием для начисления последнему договорной неустойки и уменьшения стоимости работ. Судами при рассмотрении спора установлено, что общество А, являясь одним из собственников нежилых помещений в здании, выступило инициатором ремонта кровли данного здания путем заключения договора строительного подряда с обществом Б. Между обществом А (заказчик) и обществом Б (подрядчик) заключен договор строительного подряда, по условиям которого подрядчик обязался по заданию заказчика выполнить собственными силами и средствами ремонт кровли на спорном объекте и сдать работы заказчику, который в свою очередь обязался обеспечить финансирование объекта, принять работы и произвести расчет. На основании подписанного дополнительного соглашения к договору подряда заказчик поручил, а подрядчик принял на себя обязательство выполнить на объекте дополнительные работы. Факт сдачи-приемки выполненных по договору работ подтверждается представленными в материалы дела актами о приемке выполненных работ. Об оплате обществом А данных работ в полном объеме свидетельствуют платежные поручения. Судами установлено, что на основании заключенного соглашения о возмещении расходов по ремонту кровли собственники нежилых помещений в здании обязались исходя из размера занимаемой ими площади возместить обществу А расходы по ремонту кровли, основание, состав и размер которых подтверждаются договором строительного подряда, заключенным между обществом А и обществом Б, сметой. В данном соглашении стороны определили размер расходов, подлежащих возмещению собственниками помещений исходя из занимаемой площади. В соглашении также указано, что в случае изменения сметной стоимости работ по договору подряда сумма измененной стоимости работ распределяется между плательщиками пропорционально их доле затрат на ремонт. В связи с изменением (увеличением) сметной стоимости работ по договору подписано дополнительное соглашение. Соглашение о возмещении расходов по ремонту кровли и дополнительное соглашение подписаны всеми собственниками помещений, кроме предпринимателя. Письмо общества А с предложением подписать соглашение о возмещении расходов по ремонту кровли и дополнительное соглашение, направленное предпринимателю, оставлено без ответа. Ссылаясь на то, что предпринимателю на праве собственности принадлежат расположенные в здании нежилые помещения, в связи с чем он наряду с другими собственниками помещений несет бремя содержания общего имущества в данном здании, общество А направило в адрес предпринимателя письмо с требованием возместить расходы по ремонту кровли. Неисполнение предпринимателем указанных требований в добровольном порядке послужило основанием для обращения общества А в арбитражный суд с иском о взыскании денежных средств в возмещение расходов на содержание общего имущества здания. В силу ст. 244 ГК РФ собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. На основании ст. 249 названного Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно абзацу 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства. В п. 2 данного Постановления указано, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения. По смыслу п. 6 указанного Постановления по решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества здания. В качестве особенностей режима среди прочего может быть установлено участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор строительного подряда с дополнительным соглашением, акты о приемке выполненных работ, локальные сметные расчеты к договору подряда, платежные поручения, акт сдачи объекта в эксплуатацию, суды правомерно установили факт несения обществом А расходов на ремонт кровли здания. По результатам оценки соглашения о возмещении расходов по ремонту кровли и дополнительного соглашения суды сделали вывод о том, что путем их подписания собственники помещений спорного здания (за исключением предпринимателя) большинством голосов фактически выразили волю на ремонт общего имущества — кровли здания, дали согласие на несение расходов по такому ремонту посредством возмещения его стоимости (пропорционально принадлежащим им долям в общем имуществе) обществу А как заказчику по договору строительного подряда, оплатившему ремонтные работы. Отсутствие протокола общего собрания собственников помещений с указанием в нем на принятое собственниками решение о проведении ремонта общего имущества не имеет определяющего правового значения, поскольку соответствующее решение собственников помещений оформлено указанными выше соглашениями. При наличии у предпринимателя информации о необходимости проведения ремонта кровли, об обсуждении собственниками помещений данного вопроса, в том числе путем согласования условий вышеназванных соглашений, направлявшихся и в его адрес для выражения соответствующей позиции, не может быть признан обоснованным довод заявителя кассационной жалобы о нарушении права на участие в принятии решений. Поскольку нежилые помещения принадлежали на праве собственности предпринимателю, суды пришли к обоснованному выводу о возникновении у последнего в соответствии со ст. 249 ГК РФ обязанности по возмещению расходов общества А, понесенных в связи с ремонтом общего имущества (кровли) данного здания. Таким образом, исковые требования о взыскании денежных средств в возмещение расходов на содержание общего имущества здания удовлетворены правомерно. Ознакомиться с Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.08.2015 № Ф09-4006/15 можно в справочной правовой системе КонсультантПлюс в разделе «Судебная практика». Татьяна Осиповская Первый пермский правовой портал Материалы по теме

Профилактическое обслуживание коммерческих зданий

Независимо от размера или типа коммерческой недвижимости необходимо выполнять различные виды обслуживания, включая общий уход, аварийный ремонт и специальные проверки (например, по указанию страховой компании). Но особое значение для сохранения зданий, оборудования и территорий имеет профилактическое (или профилактическое) обслуживание.

Что такое профилактическое обслуживание?

Профилактическое обслуживание (PM) — это упреждающая стратегия обслуживания здания, которая поддерживает критически важные активы здания в хорошем рабочем состоянии.Он включает в себя регулярные осмотры и выборочное обслуживание и ремонт оборудования здания через определенные интервалы в зависимости от использования или времени. Обратите внимание, что услуга, выполненная в этом отношении, не зависит от состояния компонента.

Целью профилактического обслуживания является продление ожидаемого срока службы и предотвращение отказов оборудования, тем самым сводя к минимуму незапланированные простои и сокращая общие затраты на техническое обслуживание за счет исправления дефектов в самом начале, прежде чем они станут серьезными проблемами.

Что такое профилактическое обслуживание?

Профилактическое обслуживание (PdM) отличается от профилактического обслуживания.В отличие от обслуживания, выполняемого через запланированные интервалы, профилактическое обслуживание подразумевает работу, выполняемую в зависимости от состояния системы или компонента. Он также включает регулярные проверки для достижения цели прогнозирования отказа оборудования.

Профилактическое обслуживание включает комбинированное использование различных методов для определения состояния оборудования, включая термографию, вибрационный анализ, нанесение смазочного масла и акустический анализ. Некоторые люди считают профилактическое обслуживание одним из видов профилактического обслуживания, потому что оба они преследуют цель предотвращения поломки оборудования.

Примеры профилактического обслуживания

Профилактическое обслуживание здания аналогично замене масла и проверке давления воздуха в тормозах и шинах автомобиля. Эти меры направлены на предотвращение дорогостоящего ремонта в долгосрочной перспективе и продление срока службы автомобиля. Профилактическое обслуживание аналогично тому, как врач наблюдает за состоянием пациента, проводя медицинские осмотры и выполняя лабораторные работы и прописывая определенные действия в зависимости от текущего состояния здоровья пациента.

Помимо экономии средств, профилактическое обслуживание важно для безопасности здания, в том числе для его активов, а также для предотвращения потенциальных потерь жизни.Например, подумайте о важности обслуживания системы пожарной сигнализации в случае возникновения чрезвычайной ситуации или обслуживания системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха для предотвращения распространения болезни легионеров.

Недостатком профилактического обслуживания является риск чрезмерного обслуживания. Чрезмерное обслуживание может привести к функциональной деградации критически важных активов. Кроме того, профилактическое обслуживание требует предварительных затрат и может быть трудоемким.

Виды профилактического обслуживания

Некоторые из других конкретных типов стратегий профилактического обслуживания включают:

  1. Текущее обслуживание.Он включает в себя проверки, чистку и регулярное обслуживание машины (еженедельно, ежемесячно, ежегодно и т. Д.). Эта стратегия обычно включает в себя небольшие задачи, такие как изменение фильтров.
  2. Проактивные замены. Он требует замены изношенных, сломанных или вышедших из строя компонентов здания до их выхода из строя. Такая замена исключает высокие затраты и незапланированные простои, которые случаются во время поломки.
  3. Плановый ремонт. Обычно это происходит в колледжах и школах, а также в других учреждениях, использующих циклический режим.Это также может происходить на коммунальных предприятиях и предприятиях непрерывного производственного цикла. Во время планового отключения (то есть перерыва между семестрами колледжа) все известные дефектные и вышедшие из строя компоненты ремонтируются или заменяются.
  4. Мониторинг состояния. Это делает профилактическое обслуживание еще одним шагом за счет использования датчиков на оборудовании, позволяющих передавать результаты в режиме реального времени в программное обеспечение для профилактического обслуживания. Подобно профилактическому обслуживанию, обслуживание выполняется по мере необходимости в зависимости от состояния компонента.

Прочие виды обслуживания

Другие стратегии обслуживания обычно классифицируются как реактивное обслуживание, потому что компонент исправляется, когда он неисправен. Это также называется техобслуживанием после сбоя или «работой до отказа». Реактивное обслуживание связано в первую очередь с незапланированным ремонтом и высокими затратами на ремонт или замену. Однако это считается приемлемым для некритичных элементов.

Особые рекомендации по техническому обслуживанию в соответствии с типом здания

Существуют уникальные особенности обслуживания зданий в зависимости от их типов.Некоторое техническое обслуживание, как правило, сосредоточено на конкретных системах здания, а некоторые соображения более сложны, поскольку они связаны с финансированием и составлением бюджета, а также с требованиями безопасности.

Ниже приведен список общих соображений, которые уникальны для каждого типа здания:

Многоквартирные дома и кондоминиумы
Многоквартирные дома и кондоминиумы, как правило, активно обслуживаются, потому что качественные арендаторы, естественно, заботятся о том, где они живут. Большая часть выполняемых работ по техническому обслуживанию носит эстетический характер, а оборудование и механические системы здания также имеют первостепенное значение для комфорта и безопасности арендаторов.

На содержание многоквартирных домов и кондоминиумов часто влияет то, находится ли собственность в государственной или частной собственности. Государственное жилищное строительство включает программы, реализуемые федеральными и местными органами власти, которые часто недофинансируются по сравнению с фактическими затратами на содержание собственности.

Частное жилье варьируется от роскошных комплексов до ветхих и запущенных домов. Частные собственники решают, сколько денег направить на их содержание. Лицами, принимающими решения, могут быть собственник здания, управляющий недвижимостью или ассоциация домовладельцев.

Образовательные учреждения
Образовательные учреждения варьируются от высшего образования (колледжи и университеты) до начальных, средних и старших школ. Оба типа учреждений разделяют миссию по созданию эффективной учебной среды, но действуют в разных масштабах. Например, университет может напоминать город и включать в себя много разных типов зданий (библиотеки, квартиры, торговые площади и т. Д.). Оба типа учебных заведений требуют специального оборудования, в том числе помещений для детей, и таких помещений, как научные лаборатории.

Еще одно уникальное соображение относительно технического обслуживания состоит в том, что многие основные и вспомогательные объекты, которые все еще используются сегодня, были построены в 1950-х и 1960-х годах, что означает, что они часто имеют дело со значительными проблемами, связанными с устаревшим оборудованием и отложенным техническим обслуживанием. Кроме того, здания, построенные в это время, не являются энергоэффективными и не рассчитаны на доступность. Некоторые объекты, которые используются сегодня, даже старше и создают проблемы, связанные с сохранением их исторической целостности.

Медицинские учреждения
Основное отличие медицинских учреждений от других типов зданий — это характер ухода за пациентами.Эти объекты сложно обслуживать из-за чувствительности больных, а также из-за смертельных ситуаций, если критически важные системы вышли из строя. Кроме того, большинство медицинских учреждений работают 24 часа в сутки, а это означает, что техническое обслуживание обязательно повлияет на кого-то или некоторые услуги пациента.

Специальное оборудование в больницах также имеет тенденцию быть сложным, а также иметь решающее значение для процедур пациента, включая: газовые системы для кислорода, азота и других газов медицинского класса; потребности в фильтрации для систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха; и распределение электроэнергии для медицинского оборудования.Отказ любой из этих систем может быть опасным для жизни.

Исторические здания
Старое здание уже может быть признано историческим, или владелец может подать заявку на присвоение исторического статуса, что создает преимущества и ограничения для обслуживания собственности, включая ремонт и замену оригинальных компонентов и систем. Часто может быть свобода действий в отношении соответствия исторического здания действующим строительным нормам и правилам, которые регулируются уполномоченными государственными и муниципальными властями.Планы, как правило, должны быть одобрены AHJ до ремонта.

Улучшения в области энергетики и доступности типичны для исторических зданий. Также распространены улучшения, связанные с функциями здания, которых не было во время строительства здания, такие как изменение его использования и занятости, установка подземной спринклерной системы для газонов, установка или модернизация системы противопожарной защиты и т. Д.

Исторические здания также обладают уникальными характеристиками и материалами, в том числе витражами, тяжелыми деревянными каркасами и каменной кладкой, которые могут повлиять на технический аспект обслуживания.Владельцы и инспекторы зданий должны работать с подрядчиками, которые обладают специальными знаниями об исторических зданиях в целом и, возможно, о конкретных зданиях, о которых идет речь.

Гостиничная недвижимость
Гостиничная недвижимость включает отели, мотели, курорты и конференц-центры. Многие такие свойства являются частью франшизы, которая требует от франчайзи обеспечения определенного уровня текущего ремонта и обслуживания. Это сложные здания, потому что они имеют множество функций в зависимости от конкретного типа здания (торговые площади, коммерческие кухни, офисные помещения и т. Д.).

Для объектов гостиничной недвижимости обычным явлением является план профилактического обслуживания, чтобы гарантировать, что территория находится в хорошем состоянии, а оборудование является функциональным и надежным, чтобы обеспечить гостям комфортные и безопасные условия. В более крупных объектах может быть несколько внутренних бригад технического обслуживания, которые отвечают за компоненты и системы конкретного здания.

Производственные мощности
Простой и отказ оборудования могут быть очень дорогостоящими для производственных предприятий, поскольку прибыль зависит от производства.Это жизненная сила операции. По этой причине техническое обслуживание жизненно важно для производственного предприятия. Сложность собственности зависит от типа объекта, который может варьироваться от предприятий пищевой промышленности до сборочных предприятий и легкой промышленности.

Есть много проблем, связанных с производственными предприятиями. Например, может присутствовать специализированное оборудование, а экологические требования могут отличаться от собственности к собственности. Комплексные объекты могут использовать программное обеспечение для обслуживания для составления отчетов и записи программ профилактического обслуживания.Также доступны другие технологии мониторинга состояния для мониторинга и анализа работы оборудования.

Офисные здания
Офисные здания, как правило, являются наименее сложным типом собственности с точки зрения типовой планировки и установленных систем, но они могут быть более сложными, если они представляют собой гибкое пространство или высотное здание. Большая часть технического обслуживания является плановым и рутинным и обычно прерывается только при смене арендатора, что может потребовать модернизации, например увеличения мощности до определенного этажа для размещения специального электронного оборудования арендатора.

Бригада по обслуживанию обычно нанимается владельцем здания или управляющей компанией для обслуживания своего офисного здания. Однако в некоторых договорах аренды ответственность за техническое обслуживание здания возлагается на арендатора, что может привести к отсроченному техническому обслуживанию к концу срока аренды.

Торговые объекты
Торговые объекты, как правило, менее сложны, чем многие другие типы коммерческой недвижимости. Однако розничные торговцы сталкиваются с острой конкуренцией за привлечение покупателей, а владельцы зданий сталкиваются с проблемами при аренде своих помещений, поскольку многие розничные торговцы все чаще испытывают экономические трудности из-за растущей популярности онлайн-покупок.

Эти факторы могут заставить некоторых, если не большинство, розничных торговцев работать с небольшой маржой прибыли. В отличие от гостиниц и многоквартирных домов, обслуживание зданий не является обычным или рутинным для компаний розничной торговли. Это может привести к проблемам, связанным с отложенным техническим обслуживанием, поскольку розничные продавцы стремятся улучшить свою прибыль.

В некоторых объектах розничной торговли, например в торговых центрах, торговых центрах и центрах электроснабжения, также может работать бригада технического обслуживания на постоянной основе. Для сравнения, ответственность за обслуживание некоторых небольших торговых объектов, таких как площадки и отдельные апартаменты, лежит на жильце здания.

Осмотр профилактического обслуживания

Регулярные проверки являются обязательным требованием для каждой программы PM. Частота зависит от сложности и уникальных потребностей объекта недвижимости. Для сложных и значительных объектов недвижимости, таких как производственные помещения, высшие учебные заведения, отели и конференц-центры, обычно есть штатный персонал, который занимается техническим обслуживанием. Инспекторы по коммерческой недвижимости должны опросить этих людей во время исследовательской части работы, чтобы получить представление о конкретном здании.

Напротив, менеджеры менее сложных объектов недвижимости могут нанять инспектора по коммерческой недвижимости или другого специалиста для проведения проверок через определенные промежутки времени. Целью проверки является определение текущего физического состояния объекта недвижимости. Информация, которую он предоставляет, является неотъемлемой частью эффективной и действенной программы управления проектами.

Заключение

Все коммерческие здания требуют техобслуживания для обеспечения их непрерывного использования и безопасных условий эксплуатации.Профилактическое обслуживание — это форма упреждающего обслуживания, которая может продлить ожидаемый срок службы и предотвратить выход оборудования из строя при правильной реализации. Стратегии PM также способствуют снижению общих затрат на техническое обслуживание, тогда как реактивное обслуживание обычно связано с незапланированными простоями и высокими расходами на ремонт или замену.

У большинства коммерческих предприятий больше общего, чем нет, включая их общие критически важные активы, такие как водопроводное, электрическое и механическое оборудование.Однако некоторые типы зданий требуют особого обслуживания. Некоторые программы PM включают команду сотрудников, работающих полный или неполный рабочий день, которые заботятся о собственности. Другие программы требуют найма инспектора коммерческой собственности для выполнения инспекционной части программы технического обслуживания.

Дополнительные ресурсы инспектора по коммерческой недвижимости:

Город Покипси, Нью-Йорк, Техническое обслуживание недвижимости

В контексте данной главы следующие термины должны иметь указанные значения:

БРОНИРОВАТЬ или БРОНИРОВАТЬ
Уйти или отказаться, покинув помещение или прекратив управлять или жить в помещении; отказаться или отказаться от интерес, требование, привилегия, владение или право на недвижимое имущество или улучшение недвижимости, особенно с намерением никогда не снова возобновить или подтвердить его; более чем сезонное отсутствие помещения.
BLIGHT
Помещения, которые не содержатся должным образом, чтобы уменьшить или уменьшить его внешний вид, или так, чтобы умалить внешний вид смежных свойств, что приводит или может привести к прогрессивному ухудшение соседства.
ЗДАНИЕ
Любое строение, построенное на земле и имеющее одну или больше этажей и крыша, поддерживаемая стенами или колоннами и предназначена для приюта, жилья или ограды людей, животных или движимого имущества.
ИНСПЕКТОР СТРОИТЕЛЬСТВА
Строительный инспектор города Покипси или ему подобных другое лицо, назначенное городским советом для обеспечения соблюдения положений этой главы.
УКАЗАНИЕ ИЛИ УКАЗАНИЕ
Состояние или внешний вид здания или его части характеризуется отверстиями, трещинами, гнилью, крошением, растрескиванием, шелушением, ржавчина или другое свидетельство физического разложения или небрежности, чрезмерное использование или отсутствие обслуживания.
ЖИЛЫЙ, ЖИЛЫЙ БЛОК
Здание или его часть, обеспечивающие полное ведение домашнего хозяйства удобства для одной семьи, включая отдельную кухню, сантехнику и спальные места, и физически отделены от любого другого жилища блок, независимо от того, находится ли он в одном здании или нет.(Примечание: термин «жилище» «односемейное жилище», «многоквартирное жилище» или «жилая единица» не считаются включающими гостиницу, мотель, ночлежку, общежитие, дом престарелых или любое другое жилье, используемое для временного проживания.)
ЖИЛОЙ, МНОГОФЕМНЫЙ
В данном документе означает:
А.

Здание с жилыми, санитарными и спальными помещениями заняты одной или двумя семьями и более чем четырьмя квартирантами, проживающими с любой из таких семей.

Б.

Здание, состоящее из трех или более жилых единиц.

С.

Здание с одной или несколькими спальными комнатами, кроме одно- или двухсемейное жилище, используемое или занятое постоянным или временным платящие гости или арендаторы.

Д.

Здание со спальными местами более пяти человек используется или используется как клуб, общежитие, общежитие или общежитие или для аналогичного использования.

E.
ЖИЛЬЕ, ОДНОСЕМЬЯ
Отдельно стоящее здание, предназначенное или занятое исключительно одной семьей и состоящей не более чем из одного жилого помещения.
ЖИЛОЙ ДВУХСЕМЕЙНЫЙ
Отдельно стоящее или двухквартирное здание, в котором не более двух отдельные семьи или жилые единицы полностью разделены вертикальными стены или горизонтальные полы, без отверстий, за исключением доступа наружу или в общую прихожую или подвал. Двухквартирный дом включает в себя плоский. Единая структура, состоящая из двух смежных блоков, расположенных бок о бок, считается домом на две семьи независимо от формы собственности любой половины его структуры, при условии, что они находятся на одной Районный участок записи.
ПРЕДНАЗНАЧЕН ДЛЯ ОБЩЕСТВЕННОГО ПРОСМОТРА
Любое помещение или любая его часть, или любое здание, или любое его часть, которая может быть законно просмотрена общественностью или любым членом из них, с тротуара, улицы, переулка, лицензированной открытой парковки участка либо из любого прилегающего или соседнего помещения.
ВНЕШНИЙ ВИД ПОМЕЩЕНИЯ
Те части здания, которые открыты для посещения вид и открытое пространство любого помещения за пределами любого возводимого дома на нем.
ФАСАД
Наружная стена или стены здания, идентифицирующие перед зданием и выходящими на улицу или общественный путь.
ОПАСНОСТЬ ПОЖАРА (см. Также «БЕЗОПАСНОСТЬ»)
Любая вещь или любое действие, которое увеличивает или может вызвать увеличение опасности или угрозы пожара в большей степени, чем обычно признаны нормальными лицами, находящимися на государственной службе с обязанностями ответственность за предотвращение, тушение или тушение пожара; или которые могут препятствовать, задерживать или препятствовать, или могут стать причиной препятствие, задержка, опасность или препятствие для предотвращения, тушение или тушение пожара.
МУСОР
Гниющие отходы животного и растительного происхождения, жидкие или твердые, в результате обращения, хранения, приготовления, приготовления или потребление пищи; любой легковоспламеняющийся материал, такой как бумага, картон, дерево, excelsior, ткань, банки для еды и напитков, стеклянная еда и контейнеры для напитков или любой подобный материал или предмет, который можно выбросить человеком; любые мертвые птицы, кошки, собаки и другие мелкие животные или рыба; любые органические отходы любого вида, которые могут выделять агрессивные запахи.
ОПАСНОСТЬ
Чтобы подвергнуть опасности или причинить вред.
ОПАСНЫЙ МАТЕРИАЛ
Любой предмет или агент (биологический, химический, физический), который потенциально может причинить вред людям, животным; или окружающая среда, либо сам по себе, либо через взаимодействие с другими факторами.
ЛОТ; ПОСЫЛКА
Земля, которая занята, или будет занята, или может быть заняты основными и вспомогательными зданиями, а также основными и использование аксессуаров, включая открытое или открытое пространство.
СМЕШАННОЕ ЗДАНИЕ ИЛИ ЛОТ
Лот (-ы), земельный участок (-а), здание (-а) или строение (-а), в которых различные жилые и / или нежилые использования расположены в пределах дополнительный и интегрированный дизайн.
РАЗРАБОТКА СМЕШАННОГО ПРИМЕНЕНИЯ
Использование участка (ов), земли (ов), здания (ов) или строения (ов) для различные жилые и / или нежилые цели в дополнительных и комплексный дизайн.
А.

Любое нарушение общественного порядка, известное в рамках общего права или юриспруденции по вопросам справедливости, или в соответствии с уставом штата Нью-Йорк или законами, кодексы или правила города Покипси;

Б.

Любая неприятная неприятность, которая может нанести вред здоровью. или безопасность детей, будь то в здании, на территории строительство или на незанятом участке, включая, но не ограничиваясь, заброшенные колодцы, шахты, подвалы, раскопки, заброшенные ледники, холодильники, автомобили, любые конструктивно ненадежные заборы или конструкции, пиломатериалы, мусор, заборы, мусор или растительность, например яд плющ, дуб или сумах, опасные для любознательных несовершеннолетних;

С.

Физические условия, опасные для жизни человека или причиняющие вред здоровье людей в помещениях или вблизи них, где состояние существуют;

Д.

Антисанитарные условия или что-либо оскорбительное для органов чувств или опасно для здоровья при нарушении этого кодекса;

E.

Все, что делает воздух, пищу или питье вредными или вредными для здоровья к здоровью людей;

F.
ВЛАДЕЛЕЦ
Зарегистрированный владелец участка, участка или участка.
КОНТРОЛЬНОЕ ЛИЦО
Собственник, поверенный собственника, управляющий банкротом, судья по взысканию права выкупа, брокер по недвижимости или любое другое лицо осуществление подразумеваемого или явного контроля над помещениями, будет определено позднее в индивидуальном порядке.
МУСОР
Все горючие и негорючие отходы, кроме мусора.
КАНАЛИЗАЦИЯ
Жидкие отходы, содержащие взвесь животных или растений или раствор, и который может включать промышленные отходы и жидкости, содержащие химикаты.
ТВЕРДЫЕ ОТХОДЫ, Мусор и мусор
Любые нежелательные или нежелательные материалы, вещества, отходы, включая, помимо прочего, мусор или другое разлагающееся вещество, мусор, табачные изделия и упаковка, мусор, шины, вышедшие из строя транспортные средства и запчасти, выброшенная мебель, техника, водонагреватели, бутылки, банки, пластиковые контейнеры, трубы, мешки с удобрениями, домашние животные экскременты, строительные или строительные материалы или материалы при хранении снаружи на участке, где не ведется активное строительство или использование земли. размещать, выбрасывать или рассыпать бумаги, материалы или другие нежелательные вещества, пни, бревна, древесина, кусты или другие предметы, привлекательные для паразитов, может вызвать заболевание, представлять опасность пожара, создавать неприятные запахи или иным образом наносить ущерб хорошему здоровью; или быть таким некрасивым внешнего вида, чтобы быть оскорбительным для окружающей собственности.
КОНТЕЙНЕР ДЛЯ ХРАНЕНИЯ
Емкость, предназначенная для предотвращения утечки содержимого, капает, течет, дует на, на, над или вокруг собственности на который размещен или на любой соседней собственности.
СТРУКТУРА
Что-либо построенное или возведенное, для использования которого требуется расположение на земле, в земле или под землей или прикрепленное к чему-либо, имеющее расположение на земле.
КОНСТРУКЦИЯ, ПРИНАДЛЕЖНОСТИ
Подчиненная структура, отделенная от, но расположенная на тот же лот, что и основная конструкция, использование которой является случайным и принадлежность к основной конструкции.
СТРУКТУРА, ОСНОВНАЯ
Строение, в котором размещается использование, разрешенное в соответствии с классификацией зонирования в соответствии с правилами зонирования округов, изложенными в Главе 210.
БЕЗ ЗАНЯТОСТИ
Отсутствие привычного присутствия людей.
ПРИМЕНЯТЬ
Конкретное назначение земли или здания, устроены, предназначены или для которых они предназначены или могут быть заняты или обслуживаются.
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ, ПРИНАДЛЕЖНОСТИ
Использование, обычно случайное и подчиненное принципалу использование или строительство и расположенный на том же участке с таким основным назначением или здание.
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ, ОСНОВНОЕ
Основное использование, разрешенное в соответствии с классификацией зонирования в соответствии с правилами зонирования округов, изложенными в Главе 210.
ВАКАНТ
Любая незанятая земля, строение, здание или их часть, который доступен и подходит для проживания.
ВАКАНТНАЯ СТРУКТУРА
Любое здание, строение или его часть, спроектированные или используемые для жилых или коммерческих целей, которые, кроме сезонных отсутствие, незанятость или неиспользование в течение двух месяцев подряд или дольше.В частности, исключены все сельскохозяйственные сооружения, такие как как сараи и полевые дома.
ДВОР
Та часть открытой площади участка, которая простирается открытой и беспрепятственный от земли вверх, вдоль линии участка на глубину или ширины, как указано в правилах оптовой торговли района, в котором участок расположен. Никакая часть такой верфи не может быть включена в состав двора или другого открытого пространства, аналогичного необходимому для зданий на другой лот.
ДВОР, ПЕРЕДНИЙ
Помещение на одном участке с основным зданием, расширяя во всю ширину участка и расположен между линией улицы и ближайшая точка на передней линии здания, спроецированная сбоку линии лота.Глубину двора перед домом следует измерять между туалет на передней линии дома и на улице линия. Крытые веранды, как закрытые, так и открытые, считаются как часть основного здания и не должны выступать в обязательную передний двор.
ДВОР, ЗАДНИЙ
Помещение на одном участке с основным зданием, расширяя во всю ширину участка и расположен между задней линией участка и ближайшая точка на задней линии здания в проекции сбоку линии лота.Глубину заднего двора измеряют между заднюю линию участка или центральную линию переулка, если есть переулок, и ближайшая точка на задней линии здания.
ДВОР, СТОРОНА
Помещение на одном участке с главным корпусом, между боковая линия здания и прилегающая боковая линия участка и простирается от задней линии переднего двора до передней линии заднего двора. Если передний двор не требуется, передняя граница бокового двора должна быть передняя линия участка, а если нет задней требуется, задняя граница бокового двора должна быть задней линия лота.

Владелец, или арендатор, или арендатор, или оператор, или лицо в контроль, в зависимости от обстоятельств, любых вакантных, незанятых или заброшенных здание в городе Покипси должно соответствовать следующим требованиям:

А.

Помещение должно содержаться в хорошем состоянии и благоустроено. Газоны или остальное почвопокровное растение должно быть обрезано до высоты, не превышающей чем шесть дюймов. Живые изгороди, кусты и кустарники, расположенные внутри фасада отступ ярда должен поддерживаться на высоте не более 3 1/2 ноги.Живые изгороди, кусты и кустарники, расположенные в боковом или заднем дворе отступление должно поддерживаться на высоте не более восьми футов. Все живые изгороди, кусты и кустарники не должны зарастать. и неприглядно там, где они выставлены на всеобщее обозрение и где то же самое пагубное состояние или фактор, которые могут обесценить стоимость прилегающих и близлежащая собственность, или которая может ухудшить внешний вид района.

B.

В помещениях не должно быть посторонних предметов, опасностей, мусора, мусора и т. Д. антисанитарные условия и неприглядные материалы.

C.

Все мертвые, поврежденные или больные деревья или кусты или любые их части, как определено квалифицированным арбористом, которые представляют опасность для жизнь или имущество должны быть удалены.

D.

Свойства должны поддерживаться таким образом, чтобы предотвратить эрозию почвы и осаждение.

E.

Дрова, хранящиеся в помещении, должны быть аккуратно уложены и правильно уложены. хранить и хранить вдали от гнилой древесины.

F.

Все зеленые отходы, такие как дворовые отходы, щепа, кусты, листья, трава. обрезки и дрова должны быть размещены на расстоянии не менее 10 футов от любая линия собственности.При подаче жалобы на несоблюдение этого положение, податель жалобы несет ответственность за линия собственности, отмеченная лицензированным землемером штата Нью-Йорк в районе предполагаемого нарушения, с тем чтобы чтобы городские власти могли определить, нарушается ли на самом деле существует. В качестве альтернативы истец может предоставить доказательство нарушение этого положения недавней сертифицированной земельной съемкой от которые сотрудники городского кодекса могут определить в поле того, что нарушение действительно существует.Этот раздел не должен применять к зеленым отходам, размещаемым у обочины, для вывоза городом Покипси или частным перевозчиком, при условии, что такое размещение находится в в соответствии с Департаментом автомобильных дорог города Покипси требования и график удаления.

G.

Этот раздел не должен ни предотвращать, ни запрещать техническое обслуживание участок / участок компоста утвержденным и надлежащим образом функционирующим способом, на площади не более 10 футов на 20 футов (200 квадратных футов) и при условии, что такой составной участок / территория не находится в пределах какого-либо фронта двор, боковой двор или задний двор.

H.

Пешеходные дорожки и ступеньки должны содержаться в хорошем состоянии и отремонтировать или заменить при необходимости.

I.

Незакрепленные и нависающие предметы, которые в силу своего местоположения над землей, представляют опасность падения на людей в окрестности должны быть отремонтированы или удалены.

J.

Трещины, выступы или препятствия на дорожках, дорожках, проездах и т. Д. автостоянки и другие части помещения должны быть отремонтированы или удаленный.

K.

Все ямы, котлованы, разрывы, траншеи и рытье, оставленные открытыми, должны быть должным образом заполненным и отремонтированным замененным.

Каждый раз, когда администратор зонирования или инспектор здания, или Пожарный инспектор на любой стадии производства по делу, возбужденному в соответствии с положения этого кодекса обнаруживают, что нарушение этого кодекса существует что, по его мнению, требует немедленных действий, чтобы уменьшить прямую опасность или непосредственная опасность для здоровья, безопасности или благополучия жильцам здания или общественности он может без предварительного уведомления или слушания, издать приказ со ссылкой на нарушение и указание, что должны быть предприняты такие действия, которые необходимы для устранения или уменьшения опасности или опасность.Такой приказ может включать приказ о выселении. Несмотря на любое другое положение этого кодекса, такой приказ вступает в силу немедленно после обслуживания и должны выполняться немедленно или если предусмотрено иное.

Отсутствие владельца каких-либо зданий, строений или других помещений, на которых любое уведомление или заказ в соответствии с этим кодом будет продан, передавать, предоставлять, закладывать, сдавать в аренду или иным образом отчуждать такое имущество другому до соблюдения положений такого уведомления или заказ был обеспечен; или до тех пор, пока такой владелец не предоставит покупателю, получатель, грантополучатель, залогодержатель или арендатор до такой продажи, передачи, предоставлять, закладывать или сдавать в аренду точную копию такого уведомления или приказа и, в то же время уведомить об этом администратора зонирования, Строительный инспектор или пожарный инспектор о своем намерении продать, передать, предоставлять, закладывать или сдавать в аренду и предоставлять Администратору зонирования, Строительный инспектор или пожарный инспектор, в письменной форме, имя и адрес такого лица, лиц или фирмы, которым или которым осуществляется продажа, передача, предлагается грант, ипотека или аренда.Покупатель, получатель, грантополучатель, ипотекодержатель или арендатор, который был проинформирован о существовании каких-либо уведомление или приказ, изданный в соответствии с кодексом, являются им связанными.

Любое лицо или лица, потерпевшие совместно или по отдельности окончательный приказ администратора зонирования или строительного инспектора, или Пожарный инспектор может подать апелляцию в Апелляционный совет по зонированию.

Отдел исполнения Кодекса Обслуживание жилой собственности

Как и люди, кварталы и строения в округе Палм-Бич нуждаются в обслуживании, чтобы оставаться в хорошем состоянии состояние по мере старения.Неизбежно строения и кварталы, которые не при правильном уходе портятся. Статистические данные Бюро переписи населения США указывают на то, что что заброшенные или заколоченные здания поблизости могут снизить стоимость дома на 13%. Мусор по соседству может снизить ценность на 15%! Следовательно, собственность падают ценности, все чаще происходят вандализм и преступления, а жители районы становятся неуютными.

Существует простое решение для обслуживания хорошие микрорайоны — ответственность собственника.К сожалению, некоторые люди не являются ответственными собственниками недвижимости. Граждане ожидают, что правительство создаст минимальные стандарты для жилья, содержания двора, парковки и т. д., чтобы защитить их от некачественных условий проживания.

Эта веб-страница предназначена для объяснения некоторых стандартов, установленных Отдел исполнения Кодекса округа Палм-Бич. Используйте контрольный список ниже, чтобы оцените вашу собственность. Ниже приведены описания наиболее распространенных нарушений кода. Просмотрите эту информацию и примите меры, чтобы относиться к собственности с ответственностью. владелец.

Конструкции:

Ремонт: Гнилое дерево, сломанные или отсутствующие доски, сломанные или отсутствие окон, сайдинга или черепицы и делает все внешние части непроницаемыми для атмосферных воздействий, защита от грызунов и звук. Наружные поверхности должны быть водонепроницаемыми и покрыты краска, водостойкая морилка, сайдинг, кирпич или камень в хорошем состоянии.

Осмотреть:

  • Наружные стены
  • Конструкция крыши, включая стропила, перекрытия, облицовку
  • Кровельное покрытие
  • Перила на лестницах, надземных площадках и подъездах
  • Заборы (должны быть в исправном состоянии и соответствующей высоты)
  • Окна и экраны

Обслуживание двора

  • Обрежьте все живые изгороди во дворе до высоты четырех футов или меньше и восьми футов или меньше в задних или боковых дворах.
  • Разрастание более 18 дюймов является нарушением правил округа. Постановление.

Транспортные средства

  • Транспортные средства должны быть в исправном состоянии, способны двигаться самостоятельно. власть.
  • Хранение незарегистрированных или нелицензионных транспортных средств на жилой недвижимости запрещено. Тем не менее, одно транспортное средство может оставаться в помещении, которое не в настоящее время зарегистрирован или лицензирован, при условии, что автомобиль скрыт от глаз от прилегающих проезжих частей и участков.
  • Правила округа не разрешают парковку или хранение транспортных средств сверх нормы грузоподъемностью тонны в спальном районе.

Деловая деятельность

  • Гаражные продажи разрешены два раза в год, но не каждую более 72 часов.
  • Домашний бизнес должен иметь соответствующую лицензию. Нет движения снаружи демонстрация или хранение могут иметь место, и бизнес должен быть явно второстепенным по отношению к использование имущества как жилого дома.Применяются дополнительные критерии зонирования. Звоните 233-5200 для информации.

Некоторые из наиболее частых нарушений кодекса:

Стандарты содержания двора

Содержание двора — ответственность каждого собственника. Высота травы не должна превышать 18 дюймов, независимо от того, является ли участок застроенным или пустующим. Живые изгороди не должны быть больше 4 футов во дворе перед домом и 8 футов во дворе. боковые и задние дворовые территории. Мусор, мусор и дворовые отходы нельзя оставлять в дворе и должны быть утилизированы надлежащим образом.Жилой мусор включает мелкий кухонные, пищевые и бытовые отходы и собираются дважды в неделю. Это должно быть упакованным или помещенным в соответствующий контейнер и размещенным на улице для получения. Мусор включает в себя крупногабаритные отходы, такие как мебель, матрасы и садовые отходы. Эти предметы собираются раз в неделю. Бытовая техника (холодильники, плиты, водонагреватели и др.) собирают два раза в неделю. Для информации относительно вывоз, пожалуйста, позвоните в Управление по твердым отходам по телефону 697-2700.

Положения о мусорных баках

Постановление округа 96-9 запрещает размещение мусорных баков и другие мусорные контейнеры у обочины для вывоза мусора до 15:00. день перед вашим регулярным отправлением. Кроме того, Постановление требует чтобы все мусорные контейнеры были удалены из зоны вывоза в тот же день коллекция сделана.

Неработающие / нелицензированные автомобили

Неработающий автомобиль — это автомобиль, которым нельзя управлять.Открытым хранение вышедших из строя транспортных средств на жилом объекте запрещено. Любой автомобиль, который не работает, должен находиться в закрытой конструкции, например, в гараже. или полностью в навесе. Только один нелицензионный автомобиль может быть оставлен на жилое здание, при условии, что оно закрыто от посторонних взглядов.

Хранение на открытом воздухе

Хранение оборудования, материалов или мебели на открытом воздухе запрещено на жилой недвижимости. Точно так же домашняя мебель, бытовая бытовую технику, автозапчасти или строительные материалы нельзя хранить вне помещения.

Негабаритные автомобили

Коды округов не разрешают хранение или стоянку транспортных средств которые имеют грузоподъемность более одной тонны в жилых районах; на переулки или частная собственность.

Сооружения, возведенные без разрешения

В округе Палм-Бич большинство строений и улучшений конструкции требуют разрешения на строительство. Улучшения, такие как настилы, заборы, патио плиты, бетонные или асфальтовые проезды и навесы также требуют разрешения.До Начиная любой проект по благоустройству дома, целесообразно обратиться в Строительный Отдел 233-5120, чтобы определить, требуются ли разрешения.

Лодки

Лодки должны быть припаркованы сбоку или сзади жилых домов и должны быть защищены от окружающего имущества и улицы с непрозрачной стеной, забором или живой изгородью высотой не менее шести футов.

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость.Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

  • Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
  • Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; многоквартирная аренда; и розничная торговля.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
  • Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества. Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. офисных помещений;
  2. промышленного использования;
  3. аренда на несколько семей; и
  4. розница.

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

  • Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
  • Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако наиболее типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса. Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение указанного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить более краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании 2017 года, проведенном аналитической компанией CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры.Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

  • При одинарной аренде арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
  • Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
  • Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
  • При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца. Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость.Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов. Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги на повышении стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом. Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями.Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки. Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные арендные ставки. В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость.Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и обновляется. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость. Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов недвижимость остается вакантной без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора.Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость. Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы
  • Хеджирование от фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он продемонстрировал ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Согласно отчету Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку частые закрытия магазинов усилились в 2017 году и продолжились в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 г. по конец 2017 г., после чего частично компенсировали убытки до января 2018 г. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе рынка недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что глобальные события 2020 года на самом деле не привели к значительному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале 2020 года столь же драматичным ралли, которое длится второй квартал 2021 года. Это ключевое различие между экономическими последствиями, которые произойдут в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее.Что неизвестно, так это то, окажет ли требуемая удаленная рабочая среда, начавшаяся в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.

1.10.085 Нормы содержания жилых домов и построек

Этот раздел включен в ваш выбор.

В дополнение к общим стандартам содержания собственности, указанным в Разделе 1.10.075, все здания, места общего пользования или их части, используемые, спроектированные или предназначенные для использования в качестве жилья, должны соответствовать требованиям этого раздела.

Фундаменты, внешние стены, крыши и механическое оборудование не должны иметь повреждений или порчи и соответствовать следующим требованиям:

Фундамент здания не должен иметь повреждений, поддерживаться в вертикальном и безопасном состоянии, быть способным выдерживать нагрузку, которую на него может возложить нормальное использование, не должен иметь открытых трещин и разрывов и содержаться в таком состоянии, чтобы не допустить: проникновение грызунов и других вредителей.

Наружные стены не должны иметь условий, которые способствуют разрушению конструкции или иным образом представляют собой ухудшенное или испорченное состояние.Наружные стены должны быть устойчивыми к атмосферным воздействиям, атмосферостойкими, свободными от сухой гнили и плесени, и должны поддерживаться в хорошем состоянии и должны быть в хорошем состоянии, чтобы предотвратить заражение. Окна жилых строений нельзя заколачивать, а остекление окон и дверей должно поддерживаться в надлежащем состоянии. Сколы или отслаивание краски не должны превышать двадцати пяти процентов поверхности любого компонента здания, видимого из общественной собственности. Все внешние поверхности, кроме устойчивых к гниению материалов, должны быть защищены от элементов окраской или другим защитным покрытием в соответствии со спецификациями производителя.Дымоходы и аналогичные приспособления должны быть конструктивно безопасными.

Наружные двери должны быть надежно закреплены в рамах и должны быть устойчивы к атмосферным воздействиям с работающими замками. Каждая внешняя дверь должна быть оборудована замком с ригелем, который можно открывать изнутри без ключа или специальных знаний. Все засовы должны иметь минимальный ход в один дюйм. Каждая сетчатая дверь, используемая для борьбы с насекомыми, должна иметь самозакрывающееся устройство в хорошем рабочем состоянии.

Наружные окна должны быть надежно закреплены в рамах и должны быть устойчивы к атмосферным воздействиям и иметь работающие замки, если замки присутствуют. Рабочие окна в пределах двенадцати футов над пешеходной поверхностью внизу должны быть оборудованы устройством блокировки оконной створки, предназначенным для работы изнутри без необходимости использования ключа или специальных знаний. Оконные сетки с размером ячеек не менее шестнадцати ячеек на дюйм должны требоваться для вентиляции жилых помещений, зон приготовления пищи, зон общественного питания или любых зон, где продукты, которые должны быть включены или использованы в пищевых продуктах для потребления человеком, обрабатываются, производятся, упаковываются или хранятся и должны поддерживаться в хорошем состоянии.

Крыши должны поддерживаться в безопасном состоянии и не иметь дефектов, которые могут пропускать дождь или вызывать сырость в стенах или внутренней части здания. Крыши не должны иметь условий, которые способствуют разрушению конструкции или иным образом имеют ухудшенный или испорченный вид. Сломанный, гниющий, расколотый, скрученный или отсутствующий кровельный материал не должен превышать десяти квадратных футов любой крыши. Навесы и навесы должны быть правильно закреплены и поддержаны в надлежащем состоянии. Вода с крыши не должна сбрасываться таким образом, чтобы это создавало неудобства для населения.

Оборудование для отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха и испарительного охлаждения, а также его монтажные устройства должны содержаться в утвержденном порядке и в состоянии, свободном от чрезмерного накопления окалины, ржавчины, коррозии или минеральных отложений. Стойки или крепления для оборудования должны быть конструктивно прочными. Неиспользуемое, вышедшее из строя или незакрепленное оборудование отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (ОВКВ), механическое оборудование и связанные с ним устройства должны быть удалены из конструкции.Кожухи для оборудования, кожухи и аналогичные компоненты защитного кожуха, являющиеся неотъемлемой частью оборудования, должны быть установлены, закреплены и должным образом поддержаны.

Все электрическое оборудование, электропроводка и приборы должны устанавливаться и обслуживаться безопасным, функциональным и одобренным образом.

Все сантехническое оборудование, трубопроводы и арматура должны устанавливаться и обслуживаться безопасным, гигиеничным, функциональным и утвержденным образом.

Все наружные лестницы, подъезды, ограждения и поручни должны быть безопасными.Каждая лестница и крыльцо должны содержаться в утвержденном порядке, в конструктивно прочном и безопасном состоянии. Опоры для перил, лестниц и подъездов должны поддерживаться утвержденным образом, в конструктивно прочном и безопасном состоянии. Каждая лестница и крыльцо, а также любые пристройки к ним должны поддерживаться в надлежащем состоянии, в конструктивно прочном и безопасном состоянии и способными выдерживать нагрузку, которую на них может возложить нормальное использование.

Здания и их части, существующие на момент принятия настоящей главы, не требуют модификации для соответствия настоящему разделу, и их существующее использование или размещение может продолжаться при условии, что строительство, использование или размещение было законным на момент принятия оригинальной конструкции и при условии, что дальнейшее использование или размещение не опасно для жизни, здоровья и безопасности.

Жилое пространство должно иметь высоту потолка не менее семи футов, если иное не разрешено в этом разделе. Кухни, холлы, ванные комнаты и туалеты могут иметь высоту потолка не менее семи футов, измеренную до самого нижнего выступа от потолка. Если открытые балочные элементы потолка расположены на расстоянии менее 48 дюймов по центру, высота потолка должна измеряться до низа этих элементов. Если открытые балочные элементы потолка расположены на расстоянии сорока восьми дюймов или более по центру, высота потолка должна измеряться до нижней части палубы, поддерживаемой этими элементами; при условии, что нижняя часть элементов находится на высоте не менее семи футов над полом.

Если какое-либо жилое помещение имеет наклонный потолок, предписанная высота потолка для помещения требуется только на половине его площади. Никакая часть комнаты размером менее пяти футов от готового пола до готового потолка не должна учитываться при вычислении ее минимальной площади. Если в какой-либо комнате потолок покрыт мехом, предписанная высота потолка должна составлять две трети его площади, но ни в коем случае высота потолка, покрытого мехом, не должна быть меньше семи футов.

Жилые единицы и общежития должны иметь по крайней мере одну комнату площадью не менее ста двадцати квадратных футов. Другие жилые помещения, кроме кухонь, должны иметь площадь не менее семидесяти квадратных футов.

Исключение: ничто в этом разделе не должно запрещать использование эффективной жилой единицы в многоквартирном доме, отвечающей следующим требованиям:

Жилая комната должна иметь площадь не менее двухсот двадцати квадратных футов.Дополнительные сто квадратных футов площади должны быть предоставлены каждому жителю такой единицы сверх двух.

Установка должна быть оборудована кухонной мойкой и кухонным оборудованием. Если предусмотрен холодильник, его необходимо поддерживать в безопасном и рабочем состоянии. Перед каждой мойкой, кухонным прибором или холодильником должно быть свободное рабочее пространство размером не менее тридцати дюймов, за исключением устройств с доступом ADA, которые должны соответствовать требованиям к рабочему пространству этих устройств.Должны быть обеспечены свет и вентиляция в соответствии с этим кодексом.

В квартире должна быть отдельная ванная комната с санузлом, туалетом и ванной или душем.

Ни одна жилая комната, кроме кухни, не должна быть меньше семи футов в любом измерении. Кухни должны иметь свободный проход не менее трех футов между столешницами и приборами или столешницами и стенами. Каждый унитаз должен располагаться на свободном пространстве шириной не менее тридцати дюймов, а перед унитазом должно быть предусмотрено свободное пространство шириной не менее двадцати четырех дюймов.

Для целей определения освещенности или вентиляции, требуемых данным разделом, любое помещение может рассматриваться как часть прилегающего помещения, если половина площади общей стены открыта и не имеет препятствий и обеспечивает проем не менее одна десятая площади внутренней комнаты или двадцать пять квадратных футов, в зависимости от того, что больше. Наружные отверстия для естественного освещения или вентиляции, требуемые данным разделом, должны выходить прямо на общественную дорогу, двор или двор, расположенный на том же участке, что и здание.

Исключения:

Требуемые окна могут выходить на крытую веранду, где крыльцо:

Примыкает к проезду, двору или двору.

Имеет высоту потолка не менее семи футов.

Имеет более длинную сторону открытой и беспрепятственной не менее чем на шестьдесят пять процентов.

Мансардные окна.

Комнаты для гостей и жилые комнаты в жилом доме или в общей резиденции должны быть обеспечены естественным освещением посредством наружных застекленных проемов площадью не менее одной десятой площади таких комнат с площадью не менее десяти квадратных футов. площади открытия.

Комнаты для гостей и жилые комнаты в жилом доме или коллективном общежитии должны быть обеспечены естественной вентиляцией с помощью наружных отверстий площадью не менее одной двадцатой площади таких комнат с минимальным отверстием в пять квадратных футов. площадь. Такие отверстия должны открываться для обеспечения вентиляции.

Ванные комнаты, туалеты, прачечные и аналогичные помещения должны быть обеспечены естественной вентиляцией с помощью наружных отверстий площадью не менее одной двадцатой площади таких помещений с минимальной половиной квадратные футы площади.Такие отверстия должны открываться для обеспечения вентиляции. Вместо требуемых внешних отверстий для естественной вентиляции в туалетных комнатах, ванных комнатах с ванной или душем или их комбинации, прачечных и подобных помещениях должна быть установлена ​​система механической вентиляции, подключенная непосредственно к внешней стороне, способная обеспечивать пять воздухообменов в час. предоставлена. Выбрасываемый отработанный воздух должен располагаться на расстоянии не менее трех футов от любого отверстия в здании.

Все общественные коридоры, лестницы и другие пути выхода должны быть постоянно освещены в соответствии со строительными нормами.

Каждый общественный холл, внутренняя лестница, туалетная комната, кухня, ванная, прачечная, котельная и топка должны содержать как минимум один электрический светильник.

Жилые помещения, общежития и общежития для прихожан, общежития и братские дома должны быть обеспечены ванными комнатами, оборудованными санузлом, санузлом, ванной или душем или их комбинацией.

В каждом жилом помещении должна быть кухня.Каждая кухня должна быть оборудована безопасной и работоспособной кухонной мойкой и кухонным оборудованием. Если предусмотрен холодильник, его необходимо поддерживать в безопасном и рабочем состоянии.

Все сантехнические устройства должны быть подключены к канализации или к утвержденной частной канализационной системе. Все сантехнические устройства должны быть подключены к утвержденному водопроводу и обеспечены горячей и холодной проточной водой, необходимой для нормальной работы. Все сантехнические устройства должны быть перечислены утвержденным листинговым агентством.

За исключением жилых единиц, стены в пределах двух футов от писсуаров и унитазов должны иметь гладкую, твердую, не впитывающую поверхность на высоте четырех футов над полом.

Все санитарно-технические средства должны быть установлены и поддерживаться в безопасном и санитарном рабочем состоянии.

Все внешнее имущество и помещения, а также внутренняя часть любого строения должны быть свободны от скопления мусора или мусора. Каждый человек, находящийся в строении, должен утилизировать мусор и мусор чистыми и гигиеничными способами, помещая такой мусор и мусор в утвержденный контейнер или место для захоронения.Любой накопившийся мусор и мусор следует вывозить для сбора уполномоченным городским агентством по вывозу мусора не реже одного раза в неделю.

Крыши, полы, стены, фундаменты и все другие конструктивные элементы зданий должны быть способны выдерживать любые силы и нагрузки, которым они могут подвергаться, как указано в нормах и стандартах, действующих на момент первоначального строительства, и как указано в правилах и стандартах, регулирующих существующие здания.

Каждое жилое здание должно быть защищено от непогоды, чтобы обеспечить жильцам укрытие от элементов, указанных в подразделе B этого раздела.

Жилые единицы, комнаты для гостей и общежития должны быть обеспечены постоянно установленными системами отопления, способными поддерживать комнатную температуру шестьдесят восемь градусов по Фаренгейту (двадцать градусов Цельсия) на высоте трех футов (девятисот четырнадцати миллиметров) над полом в помещении. все жилые комнаты.Такие объекты должны быть установлены и поддерживаться в безопасном состоянии. Все нагревательные устройства или приборы должны быть одобренного типа и использоваться в соответствии с их перечнем. Топливные обогреватели без вентиляционных отверстий категорически запрещены.

Помещения и зоны, в которых установлены устройства для сжигания топлива, должны быть обеспечены воздухом для горения в соответствии с требованиями механических норм.

В системах воздуховодов не должно быть препятствий и утечек, и они должны быть способны выполнять требуемые функции.

Все электрическое оборудование, электропроводка и приборы должны устанавливаться и обслуживаться в безопасном рабочем состоянии и в соответствии с электротехническими нормами. Все электрическое оборудование должно быть внесено в список и одобрено для использования по назначению. В каждой ванной комнате должна быть как минимум одна розетка с защитой от прерывания цепи замыкания на землю.

Все здания или их части должны быть оборудованы выходами, выходными коридорами, выходными проходами и приспособлениями в надлежащем состоянии в соответствии с требованиями строительных норм и правил.Жилые помещения и комнаты для гостей должны иметь выход непосредственно наружу или в выходной коридор или выходной проход.

Спальные комнаты ниже четвертого этажа должны иметь по крайней мере одно рабочее окно или внешнюю дверь, разрешенную для аварийного выхода или спасения. Окно или дверь должны иметь возможность открываться изнутри, и любые защитные решетки или решетки, защищающие такие отверстия, должны соответствовать требованиям подраздела W этого раздела.

Межкомнатные двери должны быть надежно закреплены в рамах и находиться в исправном состоянии.Замки межкомнатных дверей не требуют ключа или специальных знаний. Двери межсетевого экрана должны быть самозакрывающимися и самозакрывающимися.

Все здания или их части должны быть обеспечены огнестойкой конструкцией в соответствии с требованиями строительных норм для соответствующей занятости, типа строительства и расположения на участке, а также должны быть снабжены соответствующими системами или оборудованием пожаротушения. в соответствии с требованиями строительных норм и правил пожарной безопасности. Все огнестойкие конструкции, требуемые строительными нормами, должны быть сохранены.

Любое здание или его часть, или помещения, в которых они расположены, при наличии любого из следующих условий, считаются и настоящим объявляются некондиционным зданием.

Здания или их части считаются некондиционными при наличии любого из следующих условий:

Отсутствие или неправильная работа унитаза, туалета, ванны или душа.

Отсутствие необходимого внутреннего покрытия стен.

Отсутствие надлежащей кухонной мойки или кухонных принадлежностей, либо неправильная работа кухонной мойки, кухонного прибора или холодильника.

Отсутствие необходимой горячей и холодной воды в сантехнике.

Отсутствие надлежащего отопительного оборудования.

Отсутствие или ненадлежащая работа необходимого вентиляционного оборудования.

Отсутствие минимального количества естественного света и вентиляции, требуемого этим кодексом.

Однако условие, которое потребовало бы смещения прочных стен или потолков для удовлетворения требований к высоте, длине или ширине потолков, комнат и жилых единиц, само по себе не должно рассматриваться как достаточное наличие опасных условий, делающих здание некондиционным, за исключением тех случаев, когда здание было построено, изменено или переоборудовано с нарушением требований, действующих на момент строительства, переделки или переоборудования.

Отсутствие необходимого электрического освещения.

Сырость в жилых помещениях.

Заражение насекомыми, паразитами или грызунами.

Обветшание или ненадлежащее обслуживание.

Отсутствие подключения к необходимой канализации.

Отсутствие надлежащих сооружений для хранения и вывоза мусора и мусора.

Отсутствие подключения к коммунальным сетям, которые необходимы для поддержания отопления, водопровода, электрических приборов и приборов в рабочем состоянии.

Здания или их части считаются опасными и некондиционными, если они представляют собой или содержат структурные опасности. Структурные опасности должны включать, но не ограничиваться, следующее:

Изношенный или ненадлежащий фундамент, неспособный выдержать нагрузку, которую может возложить на него нормальное использование.

Дефект или износ напольных покрытий или опор для полов.

Настил или опоры пола недостаточного размера для безопасной перевозки наложенных нагрузок.

Элементы стен, перегородок или других вертикальных опор, которые раскалываются, крятся (наклоняются) или изгибаются из-за дефекта материала или износа.

Элементы стен, перегородок или других вертикальных опор, размер которых недостаточен для безопасной перевозки наложенных нагрузок.

Элементы потолков, крыш, опор потолка и крыши или другие горизонтальные элементы, которые прогибаются, раскалываются или деформируются из-за дефектного материала или износа.

Элементы потолков, крыш, опор потолка и крыши или другие горизонтальные элементы, размер которых недостаточен для безопасной перевозки наложенных нагрузок.

Камины или дымоходы, которые наклоняются (наклоняются), выпирают или оседают из-за дефектного материала или порчи.

Вся электропроводка, которая не соответствует всем применимым законам, действующим на момент установки, не поддерживалась в хорошем состоянии или в настоящее время находится в ненадлежащем и ненадлежащем состоянии и работающая должным образом, должна рассматриваться как опасная и некондиционная.

Вся сантехника, которая не соответствует всем применимым законам, действующим на момент установки, не поддерживалась в хорошем состоянии, в настоящее время находится в ненадлежащем и безопасном состоянии или работает неправильно, или не свободна от перекрестных соединений и сифонации между светильниками считается опасным и некондиционным.Все водонагреватели требуют сейсмостойкости на нижней одной трети и верхней трети агрегата. На водонагревателях должны быть надлежащим образом установлены и обслуживаться утвержденные комбинированные клапаны температуры и сброса давления и выпускная труба сброса клапана.

Все механическое оборудование, включая вентиляционные отверстия, которое не соответствует всем применимым законам, действующим на момент установки, которое не поддерживалось в надлежащем и безопасном состоянии, в настоящее время находится в ненадлежащем и безопасном состоянии и работающее должным образом, должно рассматриваться как опасное и опасное. некачественный.

Любое здание или его часть, устройство, аппаратура, оборудование, горючие отходы или растительность, которые не соответствуют правилам пожарной безопасности в той степени, в которой начальник пожарной службы или «уполномоченное лицо» определил, что условие несоблюдения небезопасно или что пожар или взрыв может произойти в результате указанного несоответствия, считается опасным и некондиционным. Кроме того, любое состояние, которое определил начальник пожарной охраны или «назначенное им лицо», обеспечивает готовое топливо для увеличения распространения и интенсивности пожара или взрыва, возникающего по любой причине, должно считаться опасным и некондиционным.

Все строительные материалы, кроме тех, которые специально разрешены или одобрены строительными нормами и правилами и которые надлежащим образом поддерживаются в хорошем и безопасном состоянии, должны считаться опасными и не отвечающими стандартам.

Те помещения, на которых скопление сорняков, растительности, мусора, мертвого органического вещества, мусора, мусора, отбросов, убежищ грызунов, стоячей воды, горючих материалов и подобных материалов или условий, которые представляют собой пожарную опасность, опасность для здоровья, угрозу безопасности, или нарушение общественного порядка должно рассматриваться как опасное и нарушение общественного порядка.

Все здания или их части, не оборудованные соответствующими выходными устройствами, как того требует настоящий Кодекс, за исключением тех зданий или их частей, выходы которых соответствовали всем применимым законам на момент их строительства и которые находились в надлежащем состоянии и были увеличены в отношении любых увеличение количества пассажиров, изменение или добавление, или любое изменение в занятости должны рассматриваться как опасные и не отвечающие стандартам. Когда существует небезопасное состояние из-за отсутствия или неправильного расположения выходов, может потребоваться установка дополнительных выходов.

Все здания или их части, которые не оснащены огнестойкими конструкциями или системами пожаротушения или оборудованием, требуемым строительным и противопожарным кодексом, за исключением тех зданий или их частей, которые соответствовали всем применимым законам на момент их строительства и чьи Противопожарная целостность и системы или оборудование пожаротушения были надлежащим образом поддержаны и улучшены в связи с любым увеличением количества людей, изменениями или дополнениями, или любыми изменениями в занятости, должны рассматриваться как опасные и не отвечающие стандартам.

Все здания или их части, используемые для проживания, сна, приготовления пищи или столовой, которые не были спроектированы или предназначены для использования в этих целях, считаются не отвечающими стандартам.

Решетки, решетки, крышки, экраны или аналогичные устройства не разрешается размещать над отверстиями для эвакуации и спасения, ограждениями переборок или оконными колодцами, обслуживающими спальные комнаты, если не соблюдаются минимальные чистые размеры отверстий, требуемых для отверстий для эвакуации и спасения. .Такие устройства должны сниматься или сниматься изнутри без использования ключа, инструмента или силы, превышающей ту, которая требуется для нормальной работы аварийно-эвакуационного отверстия.

Дымовые извещатели должны устанавливаться и обслуживаться во всех зданиях, местах общего пользования или их частях, используемых, спроектированных или предназначенных для проживания людей. Во время строительства дымовые извещатели должны получать основное питание от электропроводки здания и должны быть оборудованы резервной батареей.Электропроводка должна быть постоянной и без выключателя, кроме тех, которые требуются для защиты от перегрузки по току. По одной дымовой пожарной сигнализации необходимо установить в каждом из следующих мест:

На потолке или стене вне каждой отдельной спальной зоны в непосредственной близости от спален.

В каждой комнате для сна.

На каждом этаже жилого дома, включая подвалы и подвалы, но не включая места для прогулок и нежилые чердаки.В жилых или многоквартирных домах с разделенными уровнями и без промежуточной двери между соседними уровнями дымовой пожарной сигнализации, установленной на верхнем уровне, будет достаточно для прилегающего нижнего уровня; при условии, что нижний уровень находится менее чем на один полный этаж ниже верхнего уровня.

Исключение: Дымовые извещатели могут работать только от батарей в зданиях, где не ведется строительство, зданиях, которые не обслуживаются от коммерческих источников энергии, и в существующих зонах зданий, в которых проводятся изменения или ремонт, которые не приводят к удалению внутренней отделки. отделка стен или потолка, открывающая доступ к конструкции, за исключением тех случаев, когда имеется чердак, подвальное помещение или подвал, которые могли бы обеспечить доступ для проводки здания без снятия внутренней отделки.

Здания должны иметь утвержденные номера адресов, расположенные так, чтобы они были хорошо читаемыми и видимыми с улицы или дороги, ведущей к собственности. Эти числа должны контрастировать с их фоном. Номера адресов должны быть арабскими цифрами или буквами алфавита. Числа должны быть не менее четырех дюймов (ста двух миллиметров) в высоту с минимальной шириной штриха в полдюйма (двенадцать и семь десятых миллиметра).

Исключение: Сельские жилые здания не должны соответствовать этому разделу, при условии, что такие здания имеют форму идентификации здания, утвержденную должностным лицом пожарной безопасности.(Приказ 2385 NCS §1 (часть), 2010.)

Коммерческие и жилые здания смешанного назначения

Фразеология:

КОММЕРЧЕСКИЕ И ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ СМЕШАННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ — не ассоциации домовладельцев — все остальные сотрудники, включая постоянных сотрудников и постоянных служащих канцелярии

Если жилье предоставляет работодатель, общая сумма вознаграждения должна включать рыночную стоимость такого жилья для работника.

Сноска:

Эта классификация применяется к работодателям, занимающимся управлением и эксплуатацией комбинированных коммерческих и жилых многоквартирных домов смешанного использования, состоящих из одного или нескольких многоквартирных домов смешанного использования с четырьмя или более единицами на здание.В эту классификацию входят управляющие недвижимостью, осуществляющие непосредственный надзор за работниками, занимающимися эксплуатацией, обслуживанием и уходом за недвижимостью. Такие операции включают, помимо прочего, уборку и обслуживание вестибюлей и мест общего пользования, обслуживание систем вентиляции и отопления, замену дверных замков и директорий, реконструкцию интерьера, уход за внешним ландшафтом, обслуживание бассейна, безопасность и эксплуатацию парковок.

См. Также сопутствующую Классификацию 8740 (7), Эксплуатация коммерческих и жилых зданий смешанного назначения — не Ассоциации домовладельцев — органы надзора за управлением недвижимостью.Классификация 8740 (7) применяется к инспекторам по управлению имуществом, которые осуществляют руководство через инспекторов по техническому обслуживанию или эксплуатации, которые непосредственно контролируют сотрудников, занятых в эксплуатации, обслуживании и уходе за коммерческими и жилыми зданиями смешанного использования. Классификация 8740 (7) также применяется к надзорным органам по управлению недвижимостью, не являющимся резидентами, которые осуществляют надзор за коммерческими и жилыми зданиями смешанного использования, в которых все операции по эксплуатации, техническому обслуживанию и уходу осуществляются отдельными предприятиями, и никакая ведомость заработной платы не возлагается на 9011 (2).Управляющие недвижимостью, не отвечающие вышеуказанным условиям, классифицируются как 9011 (2).

Сотрудники-нерезиденты, занимающиеся исключительно сдачей внаем или сдачей внаем имущества клиентам и у которых нет других обязанностей какого-либо рода на службе у работодателя, кроме канцелярской работы, должны быть отдельно классифицированы как 8741, Агентства по недвижимости, при условии сохранения отдельных сотрудников. управлять имуществом.

Отдельно классифицируются новые строительные работы, работы по перестройке или сносу.

Приготовление или подача горячих блюд должны быть отдельно классифицированы как 9079 (1), Рестораны или Таверны.

Управление и эксплуатация только жилой части коммерческого и жилого многофункционального здания, где отдельная компания управляет коммерческой частью, классифицируются как 9011 (1), Эксплуатация квартир или кондоминиумов — N.O.C. — не ТСЖ — все остальные сотрудники.

Управление и эксплуатация только коммерческой части коммерческого и жилого здания смешанного использования, где отдельная компания управляет жилой частью, должны быть классифицированы как 9009, Коммерческая недвижимость — N.O.C. — все остальные сотрудники.

Управление и эксплуатация отдельных квартир или кондоминиумов (не квартир или комплексов кондоминиумов), односемейных резиденций, дуплексов, триплексов и другой жилой недвижимости, состоящей не более чем из трех единиц в здании, классифицируются как 9015 (1), Эксплуатация здания — NOC — все остальные сотрудники.

Управление и эксплуатация собственности, включая, но не ограничиваясь, жилыми домами и многоквартирными домами или комплексами кондоминиумов, ассоциациями домовладельцев классифицируется как 9066, Ассоциации домовладельцев.

Ведение планов формата здания | Ваши права, преступность и закон

Распечатать

План формата здания — это форма подразделения, которая обычно применяется к многоэтажным комплексам, а в некоторых случаях и к другим застройкам, таким как таунхаусы.

План формата здания определяет землю с использованием конструктивных элементов здания, включая полы, стены и потолки.

Определение участков и общей собственности

Закон о праве собственности на землю 1994 определяет план формата здания (BFP), ранее известный как план строительного блока (BUP). Если 1 участок отделен от другого участка или общей собственности полом, стеной или потолком, границей участка является центр пола, стены или потолка.

Эта диаграмма представляет собой типовой план формата 2-х этажного здания. Он показывает, как на плане можно нарисовать общую собственность и участки.

На плане формата здания границы участка представлены сплошными черными линиями. Диаграмма уровня A показывает общую собственность вокруг здания и части 4 участков (единиц) на уровне A.

Планы могут также показывать места для парковки посетителей, навесы или другие объекты, такие как бассейны.Общая собственность и участки вместе составляют схему земли.

На схеме уровня B показаны остальные 4 участка и балкон общей собственности, идущий вдоль восточной (правой) стороны здания.

Тонкая линия вокруг этого балкона показывает, что он находится за пределами участков, поэтому балкон находится в общей собственности.

Сравните это с жесткими черными линиями вокруг меньших балконов на западной (левой) стороне лотов 2 и 3. Это показывает, что эти балконы находятся в пределах границ лотов 2 и 3.

Если балкон входит в состав участка (как в лотах 2 и 3 на схеме уровня В), границей участка является лицевая сторона балкона.

Корпоративное обслуживание

Корпоративное обслуживание должно поддерживать общее имущество, а также некоторые вещи, которые не находятся в общей собственности.

Корпоративное объединение обычно несет ответственность за поддержание:

  • снаружи здания
  • фундамента и крыши здания
  • кровельных мембран, которые не находятся в общей собственности, но обеспечивают защиту участков или общей собственности
  • основных структурных элементы здания (например, фундаментные конструкции, кровельные конструкции, обеспечивающие защиту и несущие стены), даже если они не находятся в общей собственности
  • дороги, сады и лужайки в общей собственности
  • объектов в общей собственности (например, бассейны и барбекю )
  • перила или балюстрады на границе между участком и общей собственностью или рядом с ней, включая балюстраду на частном балконе
  • любые двери или окна, а также их оборудование в ограждающей стене между участком и общей собственностью ( включая гаражные ворота и их фурнитуру)
  • инженерная инфраструктура (например, оборудование, трубы и проводка), которая находится на в общей собственности, или в пограничном строении, или обслуживает более 1 лота.

Техническое обслуживание владельца лота

Владелец лота обычно несет ответственность за:

  • внутреннюю часть лота, включая все приспособления и фурнитуру внутри лота
  • двери и окна, ведущие на балкон, который является частью лота
  • душевой поддон, используемый лотом, даже если он не находится в границах лота
  • инженерная инфраструктура (например, оборудование, трубы и электропроводка), которая находится в границах лота, и только услуги этого лота
  • инженерная инфраструктура (включая оборудование, связанная с ним проводка и трубы), которая находится в общей собственности, если она обслуживает только этот участок и представляет собой систему горячего водоснабжения, стиральную машину, сушилку для белья, солнечные панели, системы кондиционирования воздуха, телевизионные антенны или подобное оборудование
  • любые приспособления или оборудование, в том числе на общей собственности, которое было установлено арендатором участка в свою пользу. В законе об исключительном использовании говорится иное.

Для получения дополнительной информации см .:

Оплата технического обслуживания

Корпоративный орган должен учитывать свои лимиты расходов и бюджеты, если ему необходимо потратить деньги на техническое обслуживание и устранение дефектов.

Юридическое лицо не может оплачивать или взимать с владельцев плату за техническое обслуживание, за которое отвечает владелец участка (например, мытье окон на участке), если только оно:

  • не имеет соглашения с владельцем

и

  • взимает с этого владельца стоимость работ.

Юридическое лицо может провести техническое обслуживание и взыскать «разумную стоимость» с владельца лота, если владелец не выполнил техническое обслуживание, требуемое согласно:

  • корпоративному законодательству
  • уведомлению, предоставленному в соответствии с другим законодательством
  • Заявление руководства сообщества , в том числе подзаконные акты
  • постановление судьи
  • постановление суда или трибунала.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.