Что будет с рынком недвижимости в 2018 году
Новый год уже маячит на горизонте, а вместе с ним и перемены! Тех, кто планирует в следующем году обзавестись жильем или сменить нынешнюю квартиру на более просторный вариант, интересует, подорожают ли квартиры в 2018 году и когда выгодно будет покупать квартиру.
Эксперты компании спрогнозировали, что будет с рынком недвижимости в 2018 году. Свои комментарии дают руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова, руководитель строящейся недвижимости Светлана Дьякова и маркетолог M16 Group Никита Евтушенко.
Читайте также:
Рынок недвижимости спб в 2020 году
Законы о недвижимости в 2018 году
Никита Евтушенко: Безусловно, главной темой следующего года на первичном рынке будет постепенный отказ от «долевки». Последние новости в сфере недвижимости были посвящены указанию Путина об отмене долевого строительства и ухода в сторону продаж готового жилья.
Вместо средств дольщиков строительство будет «спонсироваться» банками.
Точнее, застройщики будут получать кредиты на реализацию своих проектов. По крайней мере, сейчас рассматривается именно такая возможность. Фактически, вопрос остается в том, возьмутся ли банки за это.
Если ответ будет положительный, то рынок начнет реформироваться. Список застройщиков сократится: компании, которые обладают собственными средствами, в итоге «выдавят» с рынка застройщиков, вынужденных постоянно получать кредитные средства.
Но пока это только начало процесса, долевое строительство с 1 января не исчезнет. Более реальные сроки – 2-4 года, не меньше. Зато в следующем году заметно ужесточаются (для застройщиков) условия 214-ФЗ. К примеру, запрещается вести строительство нескольких объектов одновременно.
Маркетолог M16 Group Никита Евтушенко
Светлана Дьякова: Да, ожидать изменений в области долевого строительства в ближайшие пару лет точно не стоит. Отказ от привычного уже формата продаж существенно изменит рынок, ни граждане, ни государство пока не готовы к таким резким переменам.
Пока непонятно, насколько именно вырастет цена и как это отразится на покупательских способностях.
Кроме того, ситуация на рынке не столь критична, чтобы моментально отказываться от «долевки». Есть ненадежные и даже откровенно бессовестные застройщики, но много и хороших, солидных компаний, уже зарекомендовавших себя.
Тем не менее, президент дал четкие указания по этому вопросу. В перспективе мы все же уйдем от долевого строительства.
Цены на недвижимость в 2018 году
Светлана Дьякова: В следующем году нас ждет подорожание, причем динамичное. Цены будут расти во всех сегментах и на всех рынках Это и просто ежегодный рост, обусловленный экономическими процессами, и результаты реформирования рынка.
Если говорить о новостройках, то в цены на квартиры теперь закладываются дополнительные расходы, которые застройщики несут в связи с внедрением компенсационного фонда. Напомню, в этот фонд девелоперы должны отчислять процент от каждого ДДУ. Разумеется, это «спонсируется» самими покупателями квартир.
Если переход на банковское финансирование начнется уже со следующего года, то это тоже отразится на ценообразовании. Мой совет такой: самое выгодное время для покупки квартиры с финансовой точки зрения – сейчас. Дальше будет только дороже.
Руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова M16 Group \
Никита Евтушенко: Нужно отметить, что рост цен, скорее всего, будет более динамичным и резким, чем то, что мы наблюдали до этого. Если вам интересно, когда лучше покупать квартиру в 2018 году, то тут соглашусь с коллегой: чем раньше, тем лучше. С каждым месяцем цены квартиры будут расти.
Ипотечные тенденции на рынке недвижимости
Анна Симашова: В 2018 году активизация ипотечного рынка продолжится. Независимые эксперты банковской сферы уверены, что нас ждет дальнейшее снижение ключевой ставки. Но и без этого сами банки стремятся оставаться конкурентными на рынке, поэтому предлагают новые ипотечные продукты своим клиентам.
Читайте также:
Прогноз ключевой ставки на 2018 год
Условия взятия кредитов для покупки квартиры становятся проще, сами кредиты дешевеют. В то же время покупательские способности резко не выросли, то есть за счет собственных средств и сейчас немногие могут позволить себе купить жилье.
Никита Евтушенко: Если уже в следующем году мы будем наблюдать первые случаи финансирования строительства банками, то в 2018 могут измениться и правила аккредитации объектов: банки будут лучше видеть риски и слабые места проектов, которые спонсируют, за счет чего застройщикам будет проще аккредитовать свои комплексы.
В то же время можно предполагать, что сами банки будут повышать привлекательность комплексов, на строительство которых выдают кредиты, за счет уникальных ипотечных продуктов.
Руководитель строящейся недвижимости Светлана Дьякова M16 Group
Светлана Дьякова: Безусловно, ипотечная сфера будет расти.
Как сказала моя коллега, ставки снижаются, вероятно, эта тенденция сохранится и в следующем году. Ипотека и так является самым популярным способом покупки квартиры, а если ставка опустится еще ниже, то это привлечет еще больше покупателей. Для населения это отличная возможность купить комфортную квартиру в новостройке по интересной цене.
Вряд ли мы заметим какие-то кардинальные новшества со стороны банков, скорее всего, ипотечный рынок будет вести себя предсказуемо. Уже сейчас многие предлагают оформление займа всего с 2 документами или без стартового взноса. Это работает и это остается на рынке, зачем изобретать велосипед?
Что будет с недвижимостью в 2018 году?
Светлана Дьякова: В форматах недвижимости особых перемен не ожидается. Возможно, в новых проектах будет сокращаться предложение студийного жилья, но окончательно от студий застройщики не откажутся. На такие квартиры всегда есть покупатель, это самый доступный формат полноценного жилья.
Еще одна любопытная картина на рынке касается отделки.
Министерство строительства настаивает на обязательной отделке, но далеко не во всех проектах это оправданно. Например, комплексы сегмента «комфорт+», «бизнес» и выше. Покупатели квартир в таких домах предпочитают заказывать индивидуальные дизайн-проекты, оформлять жилье по своему желанию и вкусу. Для них готовая отделка станет проблемой, переплачивать за ненужную опцию в этом случае никто не захочет.
Причем это касается не только полного ремонта, но и предчистовой отделки. Если будущие покупатели планируют делать перепланировку, отделка от застройщика для них – лишняя трата денег.
В то же время на масс-маркете требование об обязательной отделке с большой долей вероятности приживется. Впрочем, уже сейчас многие проекты предусматривают такую опцию, клиенты ею пользуются, отделка в сегменте доступного жилья пользуется большим спросом.
Анна Симашова: Реформируется формат продаж элитной недвижимости – здесь начнут «процветать» закрытые продажи. Во-первых, растиражированные объекты премиум-класса будут неинтересны клиентам, их этим уже просто не удивить.
Во-вторых, покупатели этого сегмента сейчас стараются не «светиться».
Аренда и инвестиции в недвижимость в 2018 году
Никита Евтушенко: В сфере частных инвестиций что-то вряд ли изменится, по крайней мере, в первой половине года. Возможны какие-то «движения» к концу года, что будет продиктовано ожидаемым ужесточением законодательства. Тем не менее, существенных перемен в области переуступок в 2018 году мы не ждем.
То же самое можно сказать и об арендной сфере. Актуальными останутся тенденции текущего года, «новая вторичка» продолжит прочно занимать свою нишу и, соответственно, дорожать, квартиры старого фонда будут вытесняться и дешеветь. На рынке наблюдается затоваривание, но ситуация пока не столь критичная, в 2018 году в этой сфере существенных перемен не будет.
Итоги рынка недвижимости за 2018 год и прогнозы экспертов на 2019
Как водится, в конце года принято подводить итоги и строить планы на будущий год. Вот и мы не станем изменять устоявшейся традиции и в этой статье соберем основные мнения и тезисы экспертов, проанализировавшие результаты деятельности на рынке недвижимости за прошедший 2018 год.
Оглавление
Объемы строительства продолжат падать
Какие факторы ограничивают деятельность застройщиков?
Изменения в законодательстве в системе строительства многоквартирных домов
Цены на квартиры в новостройках вырастут
ключевые теги статьи
#ценынаквартирыв2019 #фз214 #насколькоподоражаютквартиры? #покупкажилья #новостройки_от_застройщика #первичныйрынокнедвижимости #стоитлипокупатьквартирусейчас?
Объемы строительства продолжат падать
По итогам 2018 года может быть введено только 75 млн квадратных метров. Это значение на 5% ниже прошлогоднего результата и на 12% — меньше объемов строительства трехлетней давности. Такие данные на итоговой пресс-конференции привел министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев. С его слов, на 1 декабря 2018 года в стране введено более 58,2 млн квадратных метров жилья, что на 3,7% ниже показателей прошлого года.
За январь-ноябрь 2018 года ввод многоквартирных домов застройщиками в России составил 30,1 млн м2, что на 11,2% или на 3,8 млн м2 меньше аналогичного значения за тот же период 2017 года.
В ноябре 2018 года в РФ застройщиками введено около 4,0 млн м² многоквартирных домов, что на 17,2% или на 6 млн м² бменьше аналогичного значения за тот же период в 2017 году.
Эти значения значительно ниже планируемых: так в паспорте национального проекта «Жилье и городская среда» запланировано почти на 11 миллионов больше — 86 млн квадратных метров жилья, а к 2024 году президент России Владимир Путин, выступая на итоговой пресс-конференции, поставил цель достигнуть объемов строительства в 120 млн квадратных метров в год. Многие эксперты считают эти значения практически недостижимыми и склонны к продолжению снижения объемов строительства.
Отрицательная динамика в строительной отрасли наблюдается уже на протяжении нескольких лет. Так что же по мнению самих застройщиков способствует снижению объемов строительства многоквартирных домов?
Какие факторы ограничивают деятельность застройщиков?
По данным проведенных опросов среди руководителей крупнейших строительных компаний страны, основным фактором является недостаточный спрос на сдаваемое жилье.
Данную проблему считали наиболее существенной преградой на пути развития бизнеса большинство девелоперов.
Треть опрошенных считают ограничивающим фактором высокий уровень налогов, чуть меньшее количество (30% от общего числа опрошенных) – высокая стоимость строительных материалов и высокие затраты на оплату работ строителей.
Среди остальных фактор, которые хоть в меньшей степени, но все-таки оказывают отрицательное воздействие на повышение объемов строительства, респонденты назвали:
- • неопределенности макроэкономической ситуации в стране;
- • недобросовестную конкуренцию со стороны других застройщиков;
- • недостаток качественного финансирования реализуемых проектов;
- • высокий процент коммерческого кредита.
Неопределенность макроэкономической ситуации трактуется как отсутствие предсказуемых «условий игры» и невозможность определить направление регуляторных воздействий, включая налоговые и другие изменения, даже в обозримой перспективе.
Этот лимитирующий фактор сокращает сроки стратегического планирования развития предприятий. Значительное число руководителей крупных и средних строительных компаний в настоящее время просто не могут адекватно оценить сложившуюся в стране макроэкономическую ситуацию и ближайшие перспективы ее развития.
Изменения в законодательстве в системе строительства многоквартирных домов
Нельзя также не отметить, что в 2019 году уже дважды проводились реформы и вносились поправки к законам, связанным с деятельностью строительных организаций. В значительной мере были ужесточены требования к застройщикам, которые фактически заставили уйти с рынка все малые компании и довольно большое количество средних девелоперов. Во-вторых, фактический отказ механизма от долевого строительства и запуск с 1 июля банковского сопровождения, которое в полной мере должно заработать только в 2019 году.
По мнениям экспертов, переход на проектное финансирование и эскроу-счета со следующего года значительно усугубит ситуацию, хотя и позволит в значительной мере защитить покупателей квартир.
По этой причине маржа строительства снизится, а оборачиваемость капитала увеличится в несколько раз.
Фактором, который может исправить ситуации и сократить снижение объемов строительства, а возможно и выстроить положительную динамику, может оказаться приход государственных компаний на строительный рынок, которые будут строить массово типовое жилье комфорт-класса, в том числе, «тиражируя в остальных регионах программу «Реновация».
Цены на жилье в 2019 году
И подводя итоги, конечно, нельзя не затронуть вопрос стоимости жилья в следующем году. Для рядового покупателя вопрос цены квартиры по-прежнему остается наиболее значимым.
К сожалению, большинство экспертов склонны к увеличению стоимости жилья в будущем году. Но сейчас прийти к однозначному ответу насколько подорожают новостройки с нового года очень тяжело.
Если учесть, что в среднем срок реализации проекта жилого дома варьируется от 2 до 3 лет, то возведение очередной новостройки теперь будет обходиться застройщику примерно на 15−20% дороже.
Если же добавить сюда дополнительные издержки — повышение НДС, административные расходы, то цены на жилье вырастут на те же 15−20%. Впрочем, многое будет зависеть от ситуации на конкретном региональном рынке.
Такое повышение цены квадратного метра может негативно сказаться на покупательском спросе. И тогда часть потенциальных покупателей может переключить свое внимание с покупки новостройки на предложения вторичного рынка. Ведь сейчас более низкая цена, по сравнению с сопоставимыми по качеству вторичными объектами, это основное конкурентное преимущество новостроек. Если разница будет незначительной, вполне вероятно выбор будет сделан в пользу готового жилья. И в этой ситуации застройщики будут вынуждены пойти на уступки и снизить стоимость.
Цены на жилую недвижимость в России в основном зависят от общей динамики потребительских цен. В 2019 году нас ожидает резкий инфляционный скачок из-за роста налогов, цен на топливо и тарифов ЖКХ. Это совпадет с дальнейшим ослаблением рубля и падением цен на нефть, которое мы уже наблюдаем.
В совокупности все эти факторы спровоцируют повышение цен собственниками сравнительно ликвидных квартир.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»
Не исключают эксперты и другой сценарий: стоимость новостроек будет увеличиваться, но резких подорожаний не будет. И цена квартиры будет вырастать постепенно и равномерно по мере завершения строительства дома. Например, в 2018 году практически все застройщики Рыбного увеличивали стоимость своих объектов фактически только 2-а раза в год – в феврале и осенью, и, конечно, увеличилась стоимость квартиры и в момент сдачи жилого дома, когда покупателям предлагалась уже готовая квартира.
В 2019 году, возможно, стоимость новостроек в Рыбном будет увеличиваться с каждым месяцем. И для того, чтобы сделать максимально выгодную покупку, Вам просто необходимо постоянно отслеживать цены и новости строительных компаний.
В материале использованы данные, опубликованные на сайте газеты «Газета.
Ру» и информационного портала «Единый реестр застройщиков».
6 прогнозов экспертов
В 2017 году американцы научились ожидать неожиданного, будь то политика, погода или жилье. Из-за рекордно низкого уровня запасов на рынке жилья в прошлом году мало что произошло, как прогнозировалось. «Мы думали, что будет что-то, что поможет снять напряжение», — размышляет Скайлар Олсен, старший экономист сайта поиска жилья Zillow. Процентные ставки вырастут. Строительство поднимется. Рост цен будет умеренным. «Этого не произошло ни на каком серьезном уровне».
Вместо этого на рынке стало жарче: запасы сократились, цены выросли, ставки по ипотечным кредитам почти не изменились, и, хотя строительство нового жилья в конце года оживилось, оно не достигло тех начальных цен, при которых новые запасы больше всего нужны. Как и растущий фондовый рынок, рынок жилья часто казался оторванным от беспорядков в Вашингтоне и стихийных бедствий в других местах.
Замечает Хавьер Вивас, директор по экономическим исследованиям Realtor.com: «Мы увидели, что экономический рост и экономический импульс перекрывают многие внешние силы».
Ввиду нескольких явных признаков сокращения предложения и влияния нового налогового законодательства, в этом году чтение чайных листьев жилья особенно сложно, но эксперты ожидают, что произойдет шесть событий:
1. Темп роста продажи снизятся в начале года, но ненадолго.
Несколько положений законопроекта о налогах, подписанного президентом Трампом в прошлом месяце, напрямую повлияют на жилье. К ним относятся изменения в вычете процентов по ипотечным кредитам и вычетах по налогу на имущество. Другие изменения повлияют на то, сколько у людей денег, и потребуют принятия решений о том, как их потратить. Эксперты ожидают, что домохозяйствам потребуется некоторое время, чтобы подсчитать, как налоговый план повлияет на них и на стоимость их дома, прежде чем предпринимать какие-либо серьезные шаги.
Узнайте больше о том, как новый налоговый закон может повлиять на жилье, здесь.
2. Инвентаризация по-прежнему будет проблемой.
Критическая нехватка запасов оставалась определяющей чертой рынка жилья в 2017 году. Вначале эксперты полагали, что кризис, характерный для 2016 года, достигнет дна; вместо этого стало еще хуже. По данным Zillow, инвентарь жилья сократился на 10,5% за 12 месяцев, закончившихся в ноябре. Данные брокерской компании Redfin показывают, что в ноябре 2017 года по всей стране было выставлено на продажу 653 347 домов. В ноябре 2010 года было 967 604. Низкий уровень запасов, говорит Олсен, «обусловил всю динамику, которую мы наблюдали, от войны торгов на самых горячих рынках жилья в США до невероятно быстрого повышения стоимости жилья» по всей стране.
Что касается 2018 года, общее мнение таково, что запасы немного вырастут. Самая большая причина этого скромного оптимизма заключается в том, что текущая ситуация неустойчива. Цены не могут вечно расти быстрее, чем заработная плата. Кроме того, жизненные события в конечном итоге заставят упрямых продавцов уйти со сцены. Сайт поиска жилья Trulia обнаружил, что 31% американцев считают, что 2018 год будет лучшим годом для продажи дома, чем 2017, что намного больше, чем 14%, которым этот год будет хуже. (Хотя только 6% домовладельцев говорят, что планируют продавать.) Еще один положительный сигнал? Новое строительство начало отходить от квартир, обычно строящихся для сдачи в аренду, к домам на одну семью, которые строятся для собственного пользования.
Однако стало ясно, что типичное предположение о том, что спрос и высокие цены будут стимулировать строительство, в этом цикле не соответствует действительности. Есть структурные причины, по которым строители не строят: высокая стоимость земли, квалифицированной рабочей силы и строительных материалов, нехватка места для застройки и местные правила против плотности.
Однако в последнее время настроения строителей были ярче, чем настроения потребителей.
Нела Ричардсон, главный экономист Redfin, указывает на последствия ураганов и лесных пожаров, причинивших ущерб в прошлом году. После этих трагедий строительные ресурсы пошли туда, где они были нужнее всего. Это было необходимо, но в других местах это «равномерный рост», говорит Ричардсон. Между тем, в ходе дебатов о налоговом плане законодатели указали, что проблемы с запасами не в приоритете, предполагая, что на горизонте не будет политических послаблений.
3. Рост цен замедлится, но не остановится.
Цены на жилье в стране растут 23 месяца подряд. С января по октябрь 2017 года национальный индекс цен на жилье Кейса-Шиллера в США вырос на 5,92%, продемонстрировав самый большой рост с 2013 года, когда рынок, наконец, восстанавливался после спада. Самыми горячими рынками в прошлом году были западные города, такие как Сиэтл и Лас-Вегас, где цены закрытия выросли на 12,7% и 10,2% соответственно.
4. Уравнение арендной платы и покупки может склоняться в сторону аренды на дорогостоящих рынках.
Благодаря новому налоговому законодательству владеть домом в местах с высокими налогами и высокими ценами стало дороже. Для некоторых людей изменения в сочетании с ростом цен могут означать, что аренда более выгодна с финансовой точки зрения, чем покупка. «Поскольку цены на жилье растут быстрее, чем заработная плата и инфляция, в некоторых районах потенциальные покупатели жилья могут быть вынуждены смотреть на аренду», особенно в дорогих городах Западного побережья, отмечает Блитцер.
«Мы начинаем 2018 год с холодного облака неопределенности, связанного с влиянием нового закона о налогах, который ограничивает налоговые вычеты штата и местных налогов, которые очень высоки в таких штатах, как Нью-Йорк, Нью-Джерси, Коннектикут, Калифорния и Иллинойс», — отметил Леонард. Стейнберг, президент брокерской компании Compass, в электронном письме со своим ежеквартальным отчетом о рынке предметов роскоши Нью-Йорка. «Приведет ли неопределенность к тому, что потребитель станет обществом арендаторов с меньшими стимулами к покупке?» Он думает, что нет.
Тем не менее, высокая арендная плата и бремя студенческих долгов также затрудняют для молодых домохозяйств накопление первоначального взноса, даже если они могут позволить себе ежемесячную ипотеку. Более того, при таком быстром росте цен даже небольшое повышение ставок по ипотечным кредитам может поставить людей за грань доступности. (Также прочтите: Миллениалы получают новый способ преодоления барьера на пути к первоначальному взносу для приобретения жилья)
5.
Ставки по ипотечным кредитам будут колебаться около 4%.
В декабре Федеральная резервная система повысила краткосрочные процентные ставки на 25 базисных пунктов до уровня от 1,25% до 1,50%. Исторически сложилось так, что действия ФРС оказывали соответствующее влияние на ипотечные ставки, но три повышения в 2017 году и два в 2016 году лишь немного повысили стоимость жилищного кредита, что ставит под сомнение то, насколько велика разница между тремя повышениями политики ФРС. по прогнозам на 2018 год придется на жилье.
Эксперты сходятся во мнении, что ставки по ипотечным кредитам к концу года составят от 4% до 4,5%. Это немного выше, чем в течение большей части 2017 года, но все же исторически низко. В чем они не согласны, так это в том, как мы туда доберемся. Ральф Маклафлин, главный экономист Trulia, например, ожидает медленного и устойчивого роста. Грег Макбрайд, главный финансовый аналитик Bankrate.com, ожидает волатильности со ставками, которые «по крайней мере один раз упадут ниже 4%, подскочат выше 4,5% и закроют год около 4,5%».
6. Спрос на жилье для миллениалов будет расти.
После десятилетия спада доля домовладельцев, наконец, увеличилась в 2017 году. К третьему кварталу 63,9% домохозяйств были заняты владельцами — по сравнению с низким показателем 62,9% во втором квартале 2016 года. Маклафлин говорит, что 2017 год запомнится как «год, когда остановилось кровотечение и началось заживление». Ожидается, что с возрастом миллениалов эта тенденция сохранится. Поколение взрослых, родившихся после 1980 года, медленно выходило на рынок жилья, но по мере того, как растущая их доля вступает в брак и заводит детей, они покупают дома по ценам, равным ценам их родителей. На самом деле одинокие миллениалы с большей вероятностью будут владеть домом, чем предыдущие поколения одиноких.
8 Эксперты прогнозируют, что ждет рынок жилья в 2018 году
Рынок недвижимости 2017 года, характеризующийся постоянной нехваткой предложений, растущими ценами на жилье и шумной политической атмосферой, подпитывающей неуверенность в будущем, не обошлось без проблем.
Тем не менее, специалисты по недвижимости пережили гораздо менее радужные годы, и с сильной экономикой, стимулирующей рост рабочих мест (и снижающей безработицу до 17-летнего минимума), жилье в 2018 году готово к медленному и устойчивому росту — и, возможно, к немного большему балансу, — говорят группа экспертов, которые поделились своими мыслями с Инманом.
Марк Флеминг
Ожидается, что исторически низкие процентные ставки, все еще сбивающие с толку даже самых опытных аналитиков, постепенно вырастут в среднем до 4,5% в течение следующих 12 месяцев, а запасы могут умеренно увеличиться, что приведет к некоторым, хотя и не все экономисты предсказывают, что будет рынок продавца.
«Это будет первый из многих предстоящих лет, в котором все внимание будет уделено миллениалам, впервые покупающим жилье», — сказал Марк Флеминг, главный экономист First American Financial Corporation, службы титульного страхования. «Найдите способы привлечь этих покупателей, и этот год, скорее всего, будет успешным».
Восемь ведущих экспертов и экономистов в области жилищного строительства, отобранные Inman, поделились своими мыслями и другими мыслями во время телефонных интервью и письменных анкет, представленных в декабре. Среди них:
- Стив Кук, консультант по связям с общественностью в сфере недвижимости на commsconsulting.com
- Марк Флеминг, главный экономист First American Financial Corporation
- Мэтью Гарднер, главный экономист Windermere Real Estate
- Свенья Гудель, главный экономист Zillow
- Сельма Хепп, главный экономист Pacific Union International
- Нела Ричардсон, главный экономист Redfin
- Хавьер Вивас, директор по экономическим исследованиям realtor.com
- Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов
Вот их мнение о том, как рынок жилья и экономика в целом могут развиваться в 2018 году.
Насколько вырастут ставки по ипотечным кредитам?
Экономисты единогласно согласились, что после нескольких лет бездействия 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой может, наконец, подняться с текущей средней ставки 3,9процентов, но они разделились во мнениях относительно того, насколько он увеличится, причем большинство предсказывало, что он останется значительно ниже 5 процентов.
Группа из более чем 100 экспертов, опрошенных Zillow, тем временем прогнозировала, что ставки вырастут в среднем до 4,5% к концу года, т.е. на 60-70 базисных пунктов. Прогнозируемый рост, по словам главного экономиста Zillow Свеньи Гуделл, намного ниже предполагаемого порога — примерно 6 процентов, — при котором потенциальные покупатели обычно уходят с рынка.
Svenja Gudell
«Сегодня доступность, похоже, останется намного лучше, чем в годы, предшествовавшие жилищному буму, и есть много возможностей для роста ставок по ипотечным кредитам, прежде чем доступность сегодня станет хуже, чем в прошлом», Гуделл сказал. «Если стоимость жилья вырастет в соответствии с нашими прогнозами в течение следующего года, процентные ставки по ипотечным кредитам должны будут превысить 6 процентов, прежде чем доступность станет хуже, чем в прошлом, и маловероятно, что ставки достигнут этого уровня в ближайшее время».
Несмотря на приглушенное инфляционное давление, общая потребительская инфляция выросла на 2,2 процента в 2017 году, что является предвестником того, что Федеральная резервная система может попытаться несколько раз скорректировать ставки в следующем году, сказал Хавьер Вивас, директор по экономическим исследованиям realtor.
com, сославшись на устойчивый экономический рост. .
Хавьер Вивас
«Прогноз Realtor.com предполагает, что ставки по ипотечным кредитам вырастут на 3-4 % в следующем году и достигнут 5% к концу 2018 года благодаря более сильному экономическому росту, инфляционному давлению и нормализации денежно-кредитной политики», – пишет Vivas в представленной анкете.
На нижнем уровне Мэтью Гарденер, главный экономист Windermere Real Estate, крупнейшей компании по недвижимости на Тихоокеанском Северо-Западе, предсказал скромный рост на 55 базисных пунктов.
«Процентные ставки продолжают сбивать с толку прогнозистов», — сказал Гарднер. «Ожидаемый рост, который многие из нас предсказывали в течение нескольких лет, еще не материализовался. В нынешнем виде мой прогноз на 2018 год заключается в умеренном росте процентных ставок в среднем до 4,4 процента для обычной 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой, что все еще удивительно низко по сравнению со средними историческими показателями».
Запасы по-прежнему будут проблемой для недвижимости
Рост на 13,7% в октябре, строительство нового жилья в 2018 году может помочь компенсировать заоблачно высокий спрос и исторически низкий уровень запасов, который неоднократно снижался в течение 30 месяцев подряд до текущего всего около 1,8 млн домов. Но большинство экономистов подвергают сомнению любое представление о том, что строительство само по себе могло бы скорректировать постоянно низкие запасы и высокие цены, даже несмотря на то, что во второй половине 2017 года в национальном масштабе количество новых предложений выросло9.0003
Lawrence Yun
«Нехватка жилья будет сохраняться на многих рынках из-за устаревших темпов жилищного строительства в течение последнего десятилетия», — сказал Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов. «Но из-за налоговой реформы [положений], обеспечивающих меньшую финансовую выгоду для домовладельцев, общий рост цен в 2018 году будет намного мягче, на 2-4 процента».
До тех пор, однако, нехватка товарных запасов будет по-прежнему являться занозой для брокеров, застройщиков и домовладельцев, настаивает Гарднер, который, тем не менее, считает, что общее количество продавцов жилья в 2018 году увеличится по целому ряду причин, от переезда до увеличения площади и сокращение.
Мэтью Гарднер
«Мы по-прежнему застряли в ситуации «курицы и яйца», когда потенциальные продавцы знают, что у них, вероятно, не будет проблем с продажей своего существующего дома, но они не будут выставляться на продажу, пока не найдут где-то купить, и если они не могут найти, где купить, они не будут вносить в список», — сказал Гарднер, добавив, что доступность может стать самой большой проблемой 2018 года. , но, к сожалению, этого будет недостаточно, чтобы удовлетворить отложенный спрос».
Флеминг добавил: «Имейте в виду, что существующие домовладельцы являются самым большим источником инвентаря, а существующие домовладельцы все чаще становятся заключенными в своих собственных домах.
Между тем, строители новых домов сталкиваются с препятствиями для увеличения предложения, а именно с нехваткой рабочей силы, ограниченным количеством участков для строительства и законами (постановлениями), которые препятствуют строительству».
Доступность, обусловленная ростом заработной платы, налоговой реформой, ставками по ипотечным кредитам
Сочетание умеренно высоких ставок по ипотечным кредитам и принятия законодательства о налоговой реформе, которое угрожает снизить стоимость недвижимости, может резко снизить доступность в 2018 году, что приведет к резким колебаниям в первой половине года, как предсказывали некоторые аналитики (особенно до того, как окончательные налоговые положения были опубликованы в пятницу, 15 декабря).
Покупатели жилья, ищущие жилье на дорогих городских рынках, таких как Калифорния и Нью-Йорк, в частности, могут столкнуться со значительно более высокими налогами на недвижимость в соответствии с предлагаемым законом, который ограничит жителей от вычета государственных и местных налогов с федеральных доходов до предела 10 000 долларов США.
«Абсолютно», — сказала Нела Ричардсон, главный экономист Redfin, когда ее спросили, останется ли доступность проблемой для покупателей жилья в 2018 году. «Вы можете ожидать более высоких цен и потенциально более высоких налогов на недвижимость, особенно в элитном сегменте рынка».
Однако положения «Закона о сокращении налогов и занятости» могут также компенсировать рост стоимости недвижимости благодаря изменениям, которые угрожают сделать домовладение менее привлекательным, в том числе снижение верхнего предела вычета процентов по ипотечным кредитам до 750 000 долларов США с 1,1 миллиона долларов США для новых кредитов, далее путем удвоения стандартного вычета.
Стив Кук
«Если в этом году будет принят какой-либо законопроект, это будет плохой новостью для вычета процентов по ипотечным кредитам», — сказал Стив Кук, консультант по связям с недвижимостью в commsconsulting.com. «Если вычет станет бессмысленным для владельцев среднего и высшего среднего класса, существенный стимул для домовладения исчезнет.
Дома со временем потеряют около 10 процентов своей стоимости из-за снижения доступности для покупателей».
Юн, тем временем, считает, что если экономика продолжит расти, увеличивающийся разрыв между стоимостью жилья и уровнем доходов может сократиться в 2018 году, тем самым создав представление о доступности для миллионов покупателей жилья — то есть до тех пор, пока ставки по ипотечным кредитам не начнут расти. .
«За последние пять лет цены на жилье росли в 4–5 раз быстрее, чем росли доходы», — сказал Юн. «Наконец, в 2018 году рост цен на жилье и доходов может совпасть. Таким образом, постепенно условия доступности будут улучшаться в отношении цены и дохода. Но растущие ставки по ипотечным кредитам быстро снизят доступность в ближайшие годы».
Тенденции миллениалов и новых покупателей
Нела Ричардсон
В 2018 году обратите внимание на когда-то считавшиеся незамеченными «городские пригороды», такие как Западный Честер, штат Пенсильвания; и Арлингтон, Массачусетс; стать привлекательной альтернативой большим городам для состоятельных миллениалов, которые ищут пешеходные районы с высококлассными школами, советует Ричардсон из Redfin.
«Мы становимся немного более европейскими в том, как мы думаем о пригородах, и я думаю, что это из-за миллениалов», — сказал Ричардсон. «Пять лет назад мы знали, что миллениалы окажут большое влияние на рынке жилья просто из-за их количества, точно так же, как это сделали их родители, бумеры раньше. Мы знали, что они собираются сделать что-то драматическое, но не знали, что именно. И теперь мы знаем. Дело было не в том, что они вообще не собирались покупать, а в том, что они собирались переделать пригороды в своих интересах».
Сельма Хепп, главный экономист Pacific Union International, согласилась с Ричардсоном, но предвидела будущее, в котором миллениалы сожрут таунхаусы недалеко от центра города.
«После бума в центре города, возглавляемого миллениалами, их стремление к покупке жилья, вероятно, приведет их к районам с более односемейными таунхаусами, которые содержат элементы более плотных и благоустроенных районов», — сказал Хепп. «Возможно, они еще больше подстегнут усилия по возрождению доступных по цене районов, прилегающих к центрам города.
Услуги по ремонту домов останутся востребованными».
Сельма Хепп
Одним из препятствий, которое может помешать миллениалам стать самыми активными покупателями жилья впервые в 2018 году, является бич студенческих долгов, сказал Кук, который считает, что более широкое маркетинговое воздействие множества программ домовладения поможет увеличить спрос.
«Миллениалы обычно будут играть более важную роль на рынках жилья с течением времени», — сказал Кук. «Однако они будут продолжать сталкиваться с реальными проблемами с задолженностью по студенческим кредитам. Варианты с низким первоначальным взносом, такие как FHA, VA, а также государственные и местные программы домовладения, имеют большое значение, но они были бы еще более полезными, если бы больше [покупателей жилья впервые] знали о них больше».
Что же касается родителей поколения миллениалов, родившихся во время демографического взрыва, то ожидаемый переход к меньшим домам в более доступных сообществах не произошел в те сроки, которые первоначально прогнозировали многие экономисты.
Такой застой, по словам Гарднера, может привести к замораживанию рынка жилья для новых покупателей, а также для более опытных домовладельцев, стремящихся увеличить площадь в ближайшем будущем.
«Бэби-бумеры не начали сокращаться с той скоростью, на которую мы рассчитывали, — сказал Гарднер. «Это связано с тем, что многие остаются в рабочей силе дольше, и пока они не уйдут на пенсию, они вряд ли сократят штат. Кроме того, у многих есть желание стареть на месте, а не двигаться».
Trendspotting: Изменения в Freddie и Fannie могут стать главным приоритетом
Ричардсон предсказывает, что следующим крупным политическим вопросом, который вдохновит специалистов по недвижимости и чиновников Конгресса, станет предлагаемая реформа Freddie Mac и Fannie Mae, спонсируемых государством организаций, которые играли большую роль в экономических кризисах 2008 года. Министр финансов Стив Мнучин заявил ранее в этом году, что усилия по капитальному ремонту агентств начнутся в следующем году.
«Следующим важным политическим вопросом будет реформа Freddie and Fannie», — сказал Ричардсон. «Freddie, Fannie и FHA — это, по сути, рынок жилья для большей части Америки, поэтому то, как разговоры об этих реформах повлияют на ипотечное финансирование и готовность людей покупать и продавать, будет играть роль в следующем году. В первом тайме этого не будет, но во втором может набрать обороты».
Поскольку новый закон о налоговой реформе должен стать законом в 2018 году, тем временем брокеры должны держать доверенных бухгалтеров на быстром наборе, сказал Вивас из realtor.com, который считает, что владельцы и продавцы будут все чаще вооружены множеством вопросов о том, как налоговая Кодекс повлияет на них и их дом в новом году.
«Быть в курсе последствий налоговых изменений будет иметь решающее значение для понимания того, как ваши клиенты относятся к покупке или продаже дома в 2018 году», — сказал Вивас. «Агенты могут порекомендовать своим клиентам связаться со своим специалистом по налогам, чтобы быть в курсе (или опережать) изменения.
Каждое заметное изменение на рынке — это возможность связаться с клиентами и убедиться, что вы всегда в курсе событий, когда они будут готовы сделать свой ход».
Хепп поддержал совет Виваса о том, чтобы держать рядом налоговых специалистов, но добавил, что новые технологии в 2018 году будут столь же критически важными для понимания, не в последнюю очередь биткойн.
«Важно быть в курсе и понимать текущие проблемы», — сказал Хепп. «Например, налоговая реформа очень сложная. Если налоговая реформа будет принята, возникнет много недоразумений. Клиенты будут задавать вопросы. То же самое с биткойном. Простое информирование поможет агентам по недвижимости и брокерам оставаться востребованными в сознании потребителей».
Помимо этой миграции в «городские пригороды», ожидайте тенденции к дизайну домов, которые могут вместить несколько поколений, сказал Гуделл из Zillow.
«Как недавно построенные, так и недавно отремонтированные дома, скорее всего, будут иметь удобный для жизни дизайн, который понравится как миллениалам, так и бэби-бумерам», — написал Гуделл в анкете, представленной Инману.