Плата за содержание общедомового имущества: Как определяется размер платы за содержание жилого помещения

Поводом для решения Конституционного суда стало дело жительницы города Михайловска в Ставропольском крае. Валентина Шестерикова проживает в доме, который подключён к централизованному теплоснабжению, но 53 квартиры из 80 обогреваются автономно при помощи газовых котлов.

С 2018 года собственники таких квартир стали получать квитанции на оплату мест общего пользования, несмотря на то, что на лестничных клетках и в общих коридорах нет ни радиаторов, ни стояков отопления. Однако суды постановили, что оплата коммунальных услуг на общедомовые нужды обязательна.

В Конституционном суде отмечают, что нужная температура в неотапливаемых местах общего пользования многоквартирных домов в том числе поддерживается за счёт теплоотдачи от общих стояков и других отапливаемых помещений. То есть общедомовое тепло придётся оплачивать всем собственникам и пользователям помещений. Совсем другая ситуация, когда большая часть помещений отапливается автономно, соответственно, и места общего пользования обогреваются преимущественно за счёт теплоотдачи от них.

В Конституционном суде указали, что Правительство должно разработать методику расчёта оплаты услуг ЖКХ для собственников с автономным отоплением и тех, кто пользуется централизованным. В этом случае будет учитываться фактическое участие каждого из них в опосредованном отоплении помещений общего пользования.

В то же время в решении судей говорится, что дело Шестериковой не подлежит пересмотру. Прежде всего это связано с невозможностью пересчитать платежи за уже поставленное тепло ввиду отсутствия специального механизма расчёта. Зато после внесения изменений в правовое регулирование истице выплатят компенсацию.  Форму и размер определит рассматривавший дело Шестериковой суд.

Упорству жительницы Ставрополья можно только позавидовать, считает зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Он убеждён, что необходимо усилить роль домовых комитетов.

«Управляющие компании своего и не совсем своего не упустят, порой бороться с ними в одиночку очень сложно. Те изменения, которые внесены в Жилищный кодекс в 2017-м, конечно, сделали сам процесс начисления более прозрачным. У жителей, по крайней мере, есть выбор, но всё зависит от их активности. Её, увы, пока явно не хватает», — сказал депутат «Парламентской газете». 

Читайте также:

• Как накажут за скручивание счётчиков в 2021 году • Задолженность по ЖКХ: 5 способов меньше платить за «коммуналку»

По словам Качкаева, ещё только предстоит доработать вопрос с горячим водоснабжением, если в доме есть индивидуальный тепловой пункт: «Почему эти люди платят чисто по нормативу за тепло, которое идёт на подогрев воды, хотя у нас норматив — такая эфемерная вещь, которая никогда не отображает реальности. Мы говорим об этом уже два года!»

Отрегулировать эту проблему должно постановление, проект которого рассматривают в Правительстве.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса, общедомовое имущество — это земельные участки с жилыми постройками и элементами благоустройства, например детскими площадками, а также помещения, которые не относятся к отдельным квартирам, а предназначены для общего использования. В их числе межквартирные коридоры и лестничные площадки, технические этажи и крыши, лифты с их шахтами, мусоропроводы.

Содержание всего этого хозяйства — это и затраты на промывку и испытания газо- и трубопроводов, и уборка подъездов и придомовых территорий, и поддержание в рабочем состоянии лифтовых, охранных устройств и антенн.

Невнятная строчка «ОДН», то есть «общедомовые нужды», исчезла из документов на оплату жилищно-коммунальных услуг более четырёх лет назад. Их заменили «коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества». Поправками в Жилищный кодекс был чётко прописан порядок оплаты холодной и горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведения сточных вод.

Размер таких расходов определяется исходя из показаний автоматизированной информационно-измерительной системы учёта потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, среднемесячного объёма потребления. Перерасчёт происходит с учётом показаний общедомового прибора учёта. Если образовалась разница, она распределяется между потребителями пропорционально общей площади занимаемого помещения.

Если общедомовой счётчик отсутствует, расходы определяются исходя из норматива потребления того или иного вида коммунальных ресурсов. Распределение этого объёма между потребителями производится также пропорционально занимаемой площади.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается на основании нормативов, признанных стандартов обслуживания домов. Наиболее частые причины переплаты за обслуживание общедомовой собственности — некорректный расчёт, незаконные подключения к инженерным коммуникациям и несоответствие зарегистрированных в многоквартирном доме реально проживающих в нём. В последнем случае собственники оплачивают коммуналку по нормативам, но используется гораздо больше ресурсов. Перерасход отражается и на общедомовой составляющей платы, которая распределяется между всеми собственниками.

Чтобы снизить её, следует установить индивидуальные счётчики во всех квартирах и нежилых помещениях, не использующихся в общедомовых целях, чтобы платить за фактическое потребление, а не по нормативу. Кроме того, стоит своевременно передавать показания индивидуальных счётчиков. Ведь если собственники не передают показания вовремя, то от расхода, который посчитал общедомовой счётчик, отнимается среднее значение потребления за последние три месяца.

#жкх

Новый порядок начисления платы за содержание жилого помещения

С 1 января 2017 года в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса РФ в состав платы за содержание жилого помещения включаются расходы на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, отведения сточных вод, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Частью 9.2. этой же статьи определено, что размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.
В целях реализации нового порядка определения размера платы за содержание жилого помещения утверждено постановление Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме», которым предусмотрены случаи и порядок включения в размер платы за содержание жилого помещения расходов коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также новые правила покупки у ресурсоснабжающих организаций коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества, управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными и иными специализированными потребительскими кооперативами.
На территории Ивановской области с 1 января 2017 года вступили в силу нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды.
Нормативы потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды на территории Ивановской области установлены постановлением Региональной службы по тарифам Ивановской области от 16.12.2013 № 586-н/1 «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению при отсутствии приборов учета на территории Ивановской области».
Нормативы потребления коммунальных услуг по электроснабжению на общедомовые нужды на территории Ивановской области установлены постановлением Правительства Ивановской области от 30.12.2013 № 572-п «Об утверждении нормативов потребления коммунальной услуги по электроснабжению на территории Ивановской области».
Обращаем внимание жителей многоквартирных домов, кроме жителей многоквартирных домов, собственники помещений которых выбрали непосредственное управление общим имуществом, что за январь 2017 года плата за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды будет выставлена дважды: по фактическим объемам потребления за декабрь 2016 года, так как плата предъявляется в следующим периоде после отчетного, и по установленным нормативам потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды за январь 2017 года, так как плата предъявляется в расчетном месяце.
Ресурсоснабжающим и управляющим организациям рекомендовано разместить подробную информацию по порядку начисления с 1 января 2017 года платы за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды и об особенностях начислений за январь 2017 года в счет-квитанциях, на сайтах своих организаций и в общедоступных местах многоквартирных домов.

Как формируется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?

Для собственников: В случае, когда собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании выбран способ управления домом управляющей организацией, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда: Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливаются органами местного самоуправления.

Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Обязаны ли платить за содержание и ремонт общего имущества МКЖД члены семьи собственника?

По данному вопросу, как показывает судебная практика, суды не принимают во внимание положения ГК РФ о том, кто должен нести бремя содержания имущества, задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, как правило, взыскивается как с собственника квартиры, так и с членов его семьи, иных проживающих в квартире лиц. Между тем, если коммунальные услуги в силу прямого указания в ЖК РФ обязаны оплачивать, как собственник, так и члены семьи собственника, иные проживающие с ним лица, то обязанность вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома должна возлагаться исключительно на собственника жилого помещения.

Такую правовую позицию недвусмысленно высказал и Верховный Суд РФ, указав в своем решении, в частности, следующее.

«..Заявительница оспорила в Верховном Суде РФ положения подпункта «а» пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, ссылаясь на то, что норма, возлагающая на собственников жилых помещений обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество, не соответствует действующему законодательству и ущемляет права и законные интересы собственников квартир в многоквартирном доме.

Заявительница указывала на то, что пользователями (заказчиками) коммунальных услуг являются все проживающие в данном доме, а не только собственники жилых помещений, следовательно, оплату за содержание и ремонт должны производить все пользователи данных услуг, включая собственников, членов их семей, а также граждан, проживающих по соглашению с собственником.

По мнению заявительницы, порядок распределения расходов, установленный оспариваемой нормой Правил, ущемляет права и интересы собственников квартир в многоквартирном доме.

В удовлетворении заявления отказано, при этом ВС РФ указал, что ЖК РФ возлагает обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме именно на собственника помещения в многоквартирном доме без учета членов его семьи и иных лиц, проживающих с ним» (Решение Верховного Суда от 22 ноября 2011 г. N ГКПИ11-1672).

Судебная практика. Решения, определения судов

Бремя содержания жилого помещения суд возложил как на собственника жилья, так и члена его семьи:

Справкой с места жительства подтверждается, сторонами под сомнение не ставится, что собственником квартиры является Доскоч Н.П., членом её семьи — Доскоч П.С.

Таким образом, мировой судья правомерно пришел к выводу о том, что ответчики обязаны нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, оплачивая услуги по его ремонту и содержанию, о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества (Определение суда Советского района г. Томска от 14.03.2012 года).

Суд взыскал задолженность по содержанию и текущему ремонту как с собственника жилого помещения, так и с члена его семьи, собственником не являющегося:

Управляющая компания обратилась в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, по содержанию и текущему ремонту.

Судом постановлены взыскать солидарно с собственника жилого помещения и члена его семьи (супруга) в пользу управляющей организации задолженность по оплате коммунальных услуг, содержанию и текущему ремонту.

Установлено, что ответчик длительное время не исполняет обязательств по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, коммунальных платежей (водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО).

Решение оставлено без изменения, судом указано следующее.

Ответчик является собственником квартиры, в которой зарегистрирована и проживает член его семьи – супруга. В соответствии с ч. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Таким образом, суд считает обоснованным вывод мирового судьи о том, что ответчик являясь собственником жилого помещения, несет бремя его содержания, а его супруга, являясь членом семьи собственника, несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (Апелляционное определение Елецкого городского суда Липецкой области от 31 мая 2012 года).

Солидарно взыскана задолженность по оплате содержания общего имущества МКЖД как с собственника квартиры, так и с бывшего члена его семьи:

Установлено, что ответчик С. является собственником квартиры, право собственности на которую у неё возникло на основании договора приватизации.

Ответчик В. зарегистрирован по месту жительства и фактически проживает в вышеуказанной квартире. В. является бывшим членом семьи (супругом) собственника квартиры С., брак с которой был расторгнут.

Решением мирового судьи постановлено: взыскать солидарно с С. и В. в пользу товарищества собственников жилья «Тетьково» задолженность по оплате содержания общего имущества многоквартирного жилого дома и коммунальным платежам (Апелляционное определение Кашинского городского суда Тверской области от 10 апреля 2012 года по делу № 2-3/2012).

Судом взыскана задолженность за содержание и ремонт солидарно с ответчиков, не зарегистрированных в жилом помещении, права собственности на которое также не зарегистрировано:

Суд взыскал солидарно с трех ответчиков в пользу ТСЖ задолженность по услугам за содержание и ремонт жилого помещения и задолженность по услугам за водоотведение и потребление холодной воды.

Ответчики Корнеев А.Е., Корнеева И.А. проживающие в квартире, являются сыном и снохой Корнеевой Н.В. Право собственности Корнеевой Н.В. не оформлено, что, как посчитал суд, не освобождает последнюю от содержания жилого помещения и несения соответствующих расходов. В данной квартире ответчики Корнеев А.Е., Корнеева И.А. не зарегистрированы, регистрацию имеют по другим адресам, однако фактически проживают (Апелляционное определение Ленинского районного суда г. Омска от 18 февраля 2011 года по делу № 11-22/11).

Вернуться к оглавлению обзора: Судебная практика взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Решения судов, комментарии

Узнайте больше о сборах за обслуживание кондоминиумов в блоге, например, что они собой представляют, что они включают, что не включают и как они могут вам помочь. Продвигайте свое образование по инвестициям в недвижимость каждую неделю с нами в блоге LendingHome!

Информация об авторе: G. Брайан Дэвис — инвестор в недвижимость, которому за последние 15 лет принадлежали десятки объектов инвестиционной собственности. Он также является соучредителем SparkRental.com, онлайн-ресурса, который предоставляет бесплатное обучение арендодателям и сериалы видео для всех, кто хочет получить пассивный доход от аренды.

Когда вы в качестве инвестора в недвижимость просматриваете недвижимость, иногда кондоминиум выскакивает на вас из-за привлекательной цены — до тех пор, пока вы не узнаете, что за него взимается ежемесячная плата за обслуживание в размере 500 долларов.

Это компромисс с кондоминиумами. Ассоциация берет на себя определенные головные боли для владельца, но каждый владелец кондоминиума в сообществе разделяет расходы на аутсорсинг этих головных болей, хотят они того или нет.

Нет никакого пути обойти их — плата за обслуживание кондоминиума, или часто называемая взносом ассоциации домовладельцев, — это просто реальность владения кондоминиумом.

Ежемесячная плата за коммунальные услуги и содержание здания (подробнее об этом чуть позже). В конце концов, кто-то должен обслуживать крышу здания, верно?

Здесь стоит остановиться, чтобы отметить разницу между кондоминиумом, квартирой и таунхаусом. Слово «кондоминиум» является юридическим термином — оно обозначает тип юридической собственности, когда индивидуальный владелец кондоминиума владеет внутренними стенами и пространством, но не землей или внешней частью здания.

Слова «квартира» и «таунхаус» не являются юридическими терминами, а являются названиями физических структур.Квартира может принадлежать как индивидуальному кондоминиуму, так и просто сдаваться в аренду среди многих других квартир в многоквартирном доме.

Здесь вы можете узнать больше о различных способах инвестирования в недвижимость, включая прямые формы собственности и тактику непрямого инвестирования в недвижимость.

Все ежемесячные платежи за обслуживание включают в себя содержание внешнего здания и, да, техническое обслуживание. Например, кондоминиум занимается ремонтом крыши, ремонтом наружных стен и ремонтом фундамента.Плата за кондоминиум также покрывает общие услуги, такие как уход за садом, уход за газоном, уборка снега и другой уход за коммунальными территориями.

Ежемесячная плата за обслуживание почти всегда покрывает также страхование внешних конструкций. Эта страховка покрывает некоторые, но не все опасности, покрываемые традиционными страховыми полисами домовладельцев. Любые повреждения, связанные с конструкцией, как правило, покрываются, например, пожар во всем здании.

может также включать некоторые или все коммунальные расходы, такие как электричество, газ и вода.Или коммунальные услуги могут оплачиваться индивидуально на основании отдельных показаний счетчика. В зависимости от местного муниципалитета и ассоциации кондоминиумов сборы за вывоз мусора и использование канализации также могут быть включены в ежемесячную плату за обслуживание.

Если в кондоминиуме есть общие удобства, такие как бассейн, тренажерный зал, теннисные корты или парковка, они также поддерживаются за счет фиксированной платы за обслуживание. Точно так же общие общественные услуги, такие как охранник на стойке регистрации или консьерж, также оплачиваются ежемесячной абонентской платой.

Как указано выше, плата за обслуживание кондоминиума покрывает страховку, но эта страховка не покрывает все. Как правило, эти страховые полисы не покрывают внутренние повреждения, такие как разрыв трубы в вашей квартире и причинение ущерба водой. Также не покрывается бытовая техника и другие предметы интерьера.

Страхование ассоциации кондоминиумов также исключает любые личные вещи внутри кондоминиума, такие как мебель и электроника. Хотя это не влияет на типичных домовладельцев или домовладельцев, это влияет на владельцев жилья, арендуемого на время отпуска.

Та же логика страхования на уровне сообщества применима к техническому обслуживанию: вы несете ответственность за поддержание внутреннего состояния квартиры. Обновление кухни и ванных комнат? Это выпадает на вашу долю. Новый пол и краска? Также ваша ответственность.

Вы несете ответственность за все, что находится внутри вашей квартиры. Все, что находится за пределами стен, обычно покрывается за счет платы за обслуживание кондоминиума, что также является вашей ответственностью.

Как потенциальный покупатель кондоминиума, ваша работа состоит в том, чтобы оценить размер платы за обслуживание кондоминиума.Другими словами, они того стоят?

Поскольку вы инвестор в недвижимость, это упражнение больше направлено на то, чтобы помочь вам выбрать рыночную недвижимость, которую вы хотите сдать или сдать в аренду, поскольку вы сами не будете там жить. Но вам все равно необходимо убедиться, что потенциальные покупатели или арендаторы будут готовы платить больше за удобства, предоставляемые ассоциацией кондоминиумов.

Прежде всего, сравните ежемесячную плату за обслуживание этой квартиры с другими близлежащими сопоставимыми объектами (comps).Сколько стоит обслуживание кондоминиума через дорогу по сравнению с этим? Какие удобства включены в каждый? Если все остальное равно, и одна квартира включает тренажерный зал, покрываемый их сбором за обслуживание квартиры, почему покупатели будут платить равную плату за обслуживание меньшего количества удобств?

Используйте comps, чтобы проанализировать стоимость недвижимости и получить представление о местных ежемесячных платежах за обслуживание во многих кондоминиумах. И не забывайте всегда спрашивать, что именно включает плата за обслуживание кондоминиума при сравнении различных кондоминиумов.

повлияет на вас по-разному, в зависимости от того, являетесь ли вы домовладельцем или владельцем квартиры. Вот что вам нужно знать в зависимости от вашей стратегии инвестирования в недвижимость.

Как флиппер, вы не собираетесь владеть квартирой очень долго. Ваш первый вопрос должен быть таким: «Будут ли покупатели смеяться над ежемесячной платой за обслуживание, или они разумны и похожи на соседние сборы?»

Помогает, если в плату включены видимые удобства, такие как тренажерный зал, бассейн или охрана.Они позволяют покупателям легче поглощать фиксированную плату за обслуживание, что, в свою очередь, помогает кондоминиуму продавать быстрее.

Помните, что вам нужно будет вносить плату за обслуживание каждый месяц, когда вы владеете недвижимостью. Это увеличивает ваши мягкие затраты и должно быть учтено при определении того, сколько стоит перевернуть собственность.

Поскольку владелец не несет ответственности за внешний ремонт или уход за территорией, вам как инвестору придется меньше заниматься ремонтом. Это может упростить работу с квартирой в кондоминиуме по сравнению с большим домом на одну семью, но также может снизить размер прибыли.

Прочтите наше полное руководство по раскладыванию квартир, чтобы получить широкий обзор того, что вам нужно знать, прежде чем делать предложение о кондоминиуме.

В заключение, некоторые ассоциации кондоминиумов взимают ежеквартальные, годовые или специальные взносы в дополнение к ежемесячным платежам за обслуживание. Меньше всего, что вам нужно, если вы путешествуете по дому, — это получить специальный взнос в размере 5000 долларов на замену крыши. Перед покупкой поговорите с кондоминиумом, чтобы получить представление о предстоящих оценках.

В отличие от домашних ласт, домовладельцы вынуждены платить за содержание кондоминиумов на длительный срок.

Когда в квартире появляется вакансия, домовладелец должен не только продолжать выплачивать ипотечный кредит, но он также должен продолжать платить сборы за кондоминиум. Это делает вакансии еще более дорогостоящими для арендодателей, и это необходимо учитывать при расчете денежных потоков и расходов.

Точно так же плата за обслуживание кондоминиума должна быть включена в расчет максимальной ставки арендодателя. Это постоянные расходы, и их нельзя игнорировать.

Периодические или специальные проверки представляют больший риск для арендодателей, чем для ласт.Обязательно спросите ассоциацию кондоминиумов, как часто они взимают взносы, регулярно ли они взимаются или взимаются только в редких случаях, и попросите список последних десяти начисленных взносов.

Ваши варианты финансирования квартир зависят от того, перевертываете вы или покупаете и держите.

LendingHome предоставляет промежуточные ссуды на покупку, ремонт, а также продажу или рефинансирование квартир. Как и в случае с частными домами, LendingHome покрывает до 90% покупной цены и 100% затрат на ремонт.

Арендодателям нужно долгосрочное финансирование, а не краткосрочные кредиты в твердой валюте. Хотя они по-прежнему могут использовать ссуды в твердых деньгах для первоначальной покупки и ремонта, по завершении домовладельцы должны рефинансировать долгосрочную ипотеку. Наиболее распространенные варианты долгосрочной ипотеки включают обычных кредиторов, местных общинных банков и портфельных кредиторов онлайн.

Как всегда, помните о финансовых затратах как о невысоких затратах, когда вы инвестируете в недвижимость!

Кондо — хороший вариант как для сдачи в аренду, так и для долгосрочной аренды.Но ежемесячная плата за обслуживание действительно представляет собой дополнительные расходы, которые инвесторы должны учитывать в своих расчетах.

Сравните плату за обслуживание кондоминиума с другими местными компаниями, чтобы убедиться, что плата соответствует местному рынку. Четко определите, что включено, а что не включено, а также частоту и типичные суммы для любых оценок.

Если возможно, поговорите с местными жителями в кондоминиуме. Спросите их мнение о том, стоит ли плата за кондоминиум своих затрат.

Прежде всего, убедитесь, что сборы не служат сдерживающим фактором для потенциальных покупателей, иначе вы можете обнаружить, что ваш флип лежит на рынке в течение шести месяцев без движения.

Заявление об ограничении ответственности: Вышеуказанное предоставлено только для информационных целей и не должно рассматриваться как налоговая, сберегательная, финансовая или юридическая консультация. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом. Все расчеты и информация, представленные здесь, предназначены только для иллюстративных целей. Все перечисленные выше третьи стороны предназначены только для демонстрационных целей и не связаны с LendingHome.Все взгляды и мнения, выраженные в этом сообщении, принадлежат автору. NMLS ID: 1125207 Условия, конфиденциальность и раскрытие информации. Copyright LendingHome Corporation 2019.

Спросите эксперта: «Насколько плата за обслуживание должна влиять на цену квартиры?»

Существует ли формула или практическое правило для корректировки продажной цены квартиры для компенсации высоких ежемесячных сборов за обслуживание или общих расходов?

Когда общие сборы кондоминиума (или, в кооперативе, ежемесячные сборы за обслуживание, которые включают налоги на имущество) выше среднего, вам понадобится калькулятор и психологическое знание, чтобы рассчитать правильную корректировку цены, например наши специалисты.

Начните с расчета суммы, на которую ежемесячные платежи за квартиру превышают среднюю.

В Манхэттене средняя ежемесячная плата за кооператив составляет 1,68 доллара за квадратный фут, говорит оценщик недвижимости Нью-Йорка Джонатан Миллер из Miller Samuel. (В кондоминиуме добавьте общие расходы плюс налоги на недвижимость. )

«Это означает, что на квартиру площадью 1000 квадратных футов можно рассчитывать на ежемесячное обслуживание в размере 1 680 долларов США», — говорит он. «Однако это всего лишь средний показатель, и апартаменты сильно различаются по своей благоустройству, типу собственности и финансовому состоянию.”

Согласен с брокером по недвижимости Гордоном Робертсом из Warburg Realty: «Я бы посмотрел на недавние продажи в здании по сравнению с сопоставимыми продажами в районе и посмотрел, есть ли какая-либо заметная разница… Могут быть и другие факторы, такие как состояние, виды или архитектурные качества, которые могут компенсировать более высокие затраты на обслуживание, поэтому об этом нужно судить в индивидуальном порядке ».

Допустим, вы определили, что ежемесячная плата примерно на 500 долларов выше средней. Теперь подсчитайте сумму денег, которую можно было бы профинансировать с помощью ежемесячного платежа в размере 500 долларов, и примените ее к покупной цене, — говорит брокер по недвижимости Дина Кори из Corcoran.

Например, при сегодняшних ставках по ипотеке около 4% для фиксированной ссуды на 30 лет ежемесячный платеж в размере 500 долларов позволит вам занять около 100 000 долларов. С этой точки зрения, говорит Кори, квартира должна стоить на 100 000 долларов меньше, чем сопоставимая квартира со средним уровнем обслуживания.

Кроме того, по словам Кори, «важно отметить, что приведенная выше формула не учитывает потенциальную часть каждого из них, подлежащую вычету из налогооблагаемой базы. В первые годы выплаты по ипотеке имеют гораздо более высокий процент отчислений.И хотя эксплуатационные расходы в кооперативе включают налоги на недвижимость и проценты по ипотеке для основного платежа по ипотеке, вычитаемая из налогов часть обычно составляет 30-50% ».

Теперь пора заняться психологией.

«Небольшие отклонения [от среднемесячной платы] покупатели допускают без корректировки, но большие отклонения могут потребовать корректировки даже большей, чем доллар за доллар, поскольку рынок наказывает за высокие эксплуатационные расходы и общие расходы и вознаграждает низкие эксплуатационные и общие расходы», говорит менеджер по активам и брокер по недвижимости Роберта Аксельрод из Time Equities.

Более высокие ежемесячные платежи могут и часто действительно влияют на стоимость гораздо больше, чем уравнение реальных реальных затрат, говорит Кори. Сумма может зависеть от того, горячий рынок недвижимости в целом или нет.

«На сильном рынке проблемы, связанные с высоким уровнем обслуживания или высокими общими расходами, не так очевидны, но на более слабом рынке покупатели более внимательно относятся к уровню обслуживания», — говорит она.

Желательность квартиры, ее расположение, а также факторы спроса и предложения могут иметь большое значение, отмечает она.

«Прямо сейчас, при таких низких процентных ставках, люди предпочли бы платить по ипотеке больше, чем иметь более высокую ежемесячную фиксированную стоимость — если бы у них был выбор», — говорит Кори, которая отмечает, что покупатели часто говорят ей: «Вы можете заплатить вниз по ипотеке, но обслуживание редко снижается «.

Сборы с обычных арендаторов в управлении имуществом и арендном жилье

Самая распространенная и очевидная плата за управление недвижимостью — это ежемесячная арендная плата. Этот периодический платеж взимается с арендаторов, часто на ежемесячной основе, как указано в договоре аренды.

Помимо ежемесячной арендной платы, арендаторы должны учитывать и другие общие расходы, которые необходимо учитывать каждый месяц. Такие вещи, как ежемесячная плата за домашних животных, коммунальные услуги, интернет-услуги и уход за газоном.

В этой статье дается краткий обзор типов общих повторяющихся платежей при управлении недвижимостью и арендном жилье.

Пропустили бесплатный образовательный веб-семинар?

Управление повторяющимися транзакциями
Хотите узнать несколько советов по бухгалтерскому учету для управления повторяющимися комиссиями и транзакциями?
Посмотреть запись: Управление повторяющимися транзакциями | Rentec Direct Вебинар

Периодические платежи с арендатора

Периодические сборы с арендатора включают вещи, помимо ежемесячной арендной платы, которые взимаются управляющим недвижимостью или арендодателем.

Обычные регулярные платежи арендатора включают:

• Плата за домашнее животное
• Аренда бытовой техники
• Единая ставка коммунальных платежей
• Стоимость кабельного телевидения
• Стоимость Интернета
• Комиссия ТСЖ
• Плата за обслуживание помещений общего пользования (CAM)
• Страхование арендаторов
• Замена фильтра HVAC
• Налоги на ренту от арендаторов штата или города

Прочие периодические платежи (имущественные платежи)

Арендаторы — не единственные, кто несут периодические расходы по управлению недвижимостью.Сама собственность будет иметь регулярные расходы, которые необходимо отнести к собственности и должным образом учитывать. Периодические платежи за недвижимость — это расходы, которые обычно оплачиваются владельцем недвижимости либо напрямую, либо управляющим имуществом, и выставляются владельцу или вычитаются из суммы выплаты владельцем.

Общие регулярные платежи за недвижимость включают:

• Налоги
• Страховые взносы
• Ежемесячная комиссия банка
• Выплаты по ипотеке
• Комиссия за управление
• Уход за газоном

Единовременные платежи

Одноразовые платежи являются обычным явлением при управлении недвижимостью.Большинство расходов, связанных с недвижимостью, представляют собой единовременные платежи, такие как расходы на ремонт и техническое обслуживание. Общие единовременные сборы арендатора включают сборы за подачу заявления, единовременную плату за домашнее животное, плату за обслуживание, плату за повторный ключ, плату за замену ключа и т. Д.

Частота повторяющихся платежей

Хотя арендные платежи часто взимаются каждый месяц, повторяющиеся транзакции могут происходить еженедельно, раз в две недели, ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.

Например, плата за Интернет и кабельное телевидение часто взимается ежемесячно, а плата за услуги ТСЖ может взиматься ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.

Поскольку частота взимания этих сборов различается, очень важно, чтобы у вас была четкая система отслеживания повторяющихся сборов и обеспечения оплаты транзакции.

Советы по учету периодических платежей

Некоторые домовладельцы и управляющие недвижимостью просто группируют все эти повторяющиеся платежи с арендаторов вместе и взимают со своих арендаторов одну ежемесячную сумму. Эта система работает нормально, если у вас есть только один или два дополнительных регулярных платежа для ваших арендаторов, но в конечном итоге это может стать кошмаром для бухгалтерского учета, если вы не будете должным образом задокументировать каждую плату арендатора.

Самый простой способ учесть периодические платежи — использовать автоматизированную систему, которая генерирует платежи арендатора и рассчитывает общую сумму, которую должен ваш арендатор за каждый расчетный период.

для управления недвижимостью, такое как Rentec Direct, упрощает управление регулярными платежами и поддерживает ваши бухгалтерские книги и бухгалтерские записи в идеальном порядке. С помощью подходящего программного обеспечения для учета арендной платы вы избавитесь от ручного ввода, сэкономив время и избавившись от головной боли при обнаружении ошибок при вводе данных.

Дополнительная литература для вас:

Общие сведения о комиссиях Strata | MLA Canada

Condo living определенно имеет свои преимущества. Вы можете воспользоваться удивительными местами в центре городских центров, рядом с остановками общественного транспорта. Вы можете быть частью сообщества, и вам не нужно тратить дни на работу во дворе или уборку дома. Но, что лучше всего, вы можете пользоваться удобными удобствами, такими как фитнес-центры, залы для вечеринок и бассейны, и все это у вас на пороге. Звучит здорово, но как это повлияет на вашу прибыль? При покупке кондоминиума вы должны учитывать свой ежемесячный взнос.

Что такое страт-сборы и как они определяются?

Ваш ежемесячный взнос за страту — это деньги, которые корпорация страта использует для оплаты общих расходов на разработку. Ваш индивидуальный гонорар рассчитывается путем деления общей стоимости расходов страты на единицу, причитающуюся вашему участку. Это означает, что чем больше площадь вашего дома, тем больше ваша плата.

Куда уходят деньги?

Есть два фонда, которые каждая страта-корпорация в Британской Колумбии должна поддерживать: операционный фонд и резервный фонд на случай непредвиденных обстоятельств (CRF).Операционный фонд — это то, что используется для оплаты общих расходов, связанных с обслуживанием здания или происходящих более одного раза в течение года. Сюда входит страхование здания, гонорары управляющего недвижимостью, садоводство, вывоз мусора, водоснабжение, обслуживание общего имущества, содержание удобств, уборка, ремонт и т. Д. CRF — это фонд, который обычно используется для оплаты расходов, которые происходят менее одного раза в год , или более необычные расходы. Это может включать обновление вестибюля, новую крышу, новые желоба и т. Д.

Какова стандартная плата за страту?

Strata сильно различаются от района к району и от здания к зданию.Трудно напрямую сравнивать сборы, поскольку они зависят от стиля управления стратами, а также от типа предлагаемых услуг. В целом, сборы за страты в метро Ванкувера колеблются от примерно 0,20 доллара за квадратный фут до примерно 0,60 доллара за квадратный фут, при среднем значении 0,37 доллара. Более высокий уровень типичен для зданий с «влажными» удобствами, такими как бассейны, гидромассажные ванны, водные объекты и другими роскошными расходами, такими как круглосуточные услуги консьержа.

Вопросы, которые нужно задать

Для новых сообществ разработчики создают приблизительный общий бюджет, чтобы вы знали, какой будет ваша ожидаемая ежемесячная плата.Если в первый год есть разница между предложенными и фактическими операционными расходами, то Закон о собственности Strata наложит штраф на застройщика. Если вам нужно другое мнение об общем бюджете, проконсультируйтесь с опытным риелтором, юристом, бухгалтером или управляющим недвижимостью.

При покупке дома на вторичном рынке убедитесь, что в ваши сборы включены такие коммунальные услуги, как горячая вода, отопление и газ. Кроме того, сколько денег ежегодно вносится в резервный фонд и достаточно ли этого для покрытия непредвиденных расходов? Когда истекает гарантия на здание? Был ли недавно сделан или запланирован какой-либо капитальный ремонт, например, новая крыша? Проверяйте протоколы заседаний совета страты, чтобы убедиться, что у вас есть четкое представление о том, что было сделано, на что выделяются и тратятся деньги, и действует ли совет проактивно или стремится сделать минимум, который может привести к большим проблемам.Как обычно, базовая комплексная проверка перед покупкой поможет вам избежать проблем в будущем.

ИЗОБРАЖЕНИЙ // В этом высотном здании West Coquitlam будет застекленный пентхаус, занимающий три этажа в небо.

Как найти дом своей мечты в Нью-Йорке

Пребывание в одном из пяти районов, возможно, является главной целью для большинства жителей Нью-Йорка. И захватывающая новость заключается в том, что это, похоже, возможно для большего числа людей благодаря более низким ценам на жилье, которые подпитывают горячий рынок покупателей.Но даже несмотря на то, что в наши дни цены более заманчивые, найти дом своей мечты в Нью-Йорке все равно может быть сложно. Итак, если вам интересно, как найти дом своей мечты, здесь вы найдете все, что вам нужно знать, чтобы принять наилучшее решение о покупке.

Turtle Bay

335 Восточная 51-я улица

485 000 долл. США

Гамильтон Хайтс

461 West 150th Street

599 000 долл. США

Челси

201 Западная 21-я улица

449 000 долл. США

Деревня Гринвич

12 Западная 9-я улица

649 000 долл. США

Ленокс Хилл

245 Ист 72-я улица

489 000 долл. США

Южный Гарлем

1825 Мэдисон-авеню

695 000 долл. США

Нижний Ист-Сайд

473 FDR Привод

649 000 долл. США

Gramercy Park

26 Грамерси Парк Юг

550 000 долл. США

Нижний Ист-Сайд

100 Саффолк-стрит

636 000 долл. США

Деревня Гринвич

210 Томпсон-стрит

675 000 долл. США

Адская кухня

347 West 44th Street

459 000 долл. США

Адская кухня

348 Западная 48-я улица

600 000 долл. США

Как читать план этажа

Планы этажей необходимы, когда вы решаете, как найти дом своей мечты. Они дополняют предоставленную информацию фотографиями, описаниями и видео, сопровождающими объявления. А знание того, как правильно читать план этажа, раскрывает важные детали, в том числе потенциальный шум из других комнат, количество туалетов и количество солнечного света.

При съемке плана этажа следует помнить о некоторых вещах:

• Спальни : Если они находятся рядом друг с другом и у вас есть сосед по комнате или ребенок, это может быть проблемой для уединения или шума.
• Окна: Обратите внимание на их расположение и ориентацию здания по стрелке на север. Это очень помогает понять, где восходит и заходит солнце. Апартаменты на южной стороне с множеством окон означают, что на вас весь день будет попадать прямой солнечный свет.
• Двери: В какую сторону они распахиваются? Если дверь открывается на кухню, когда вы вешаете куртку, через некоторое время это может стать проблемой.
• Планировка железной дороги: Это может быть немного сложно для железнодорожных единиц с двумя спальнями, которые не находятся на противоположных концах квартиры.Это потому, что чья-то спальня станет, по сути, проходом в другие комнаты.
• Размеры плана этажа: Планы этажа обычно включают размеры комнаты и, в идеале, высоту комнаты. Если размеры напечатаны на плане, это полезно, но не принимайте это как гарантию их правильности. «Принесите план этажа в резиденцию и пройдите по квартире, используя его в качестве карты, чтобы иметь точное представление о пространстве», — сказал брокер Джерард Сплендор из Warburg Realty.
• Ключевой план: Иногда здания включают ключевой план, показывающий основные архитектурные элементы здания по этажам. Они представляют собой лифтовые шахты, складские помещения, вентиляцию, водопровод и расположение квартир вокруг вас.

StreetEasy имеет планы этажей для большинства объявлений, но если вы не можете найти их на сайте, спросите у брокера. Или вы можете позвонить по номеру 311 и запросить копию плана этажа здания.

Бедфорд-Стуйвесант

627 De Kalb Avenue

695 000 долл. США

Сансет Парк

647 41-я улица

445 000 долл. США

Homecrest

1764 Восточная 19-я улица

649 000 долл. США

Берген Бич

1561 Royce Street

649 000 долл. США

Crown Heights

1572 Тихоокеанская улица

569 000 долл. США

Bay Ridge

8020 Четвертая авеню

439 000 долл. США

Фаррагут

3711 Foster Avenue

589 000 долл. США

морской парк

Кимбалл-стрит, 1537

699 000 долл. США

Gravesend

2650 Ocean Parkway

629 000 долл. США

Берген Бич

1970 Берген авеню

589 000 долл. США

Парк Слоуп

781 Юнион-стрит

665 000 долл. США

Midwood

3609 Авеню L

699 000 долл. США

Как найти дом своей мечты: разница между кондоминиумами, кооперативами и кондоминиумами

Когда вы пытались найти дом своей мечты, ваш поиск, скорее всего, обнаружил списки квартир, кооперативов и кондоминиумов. Какая разница? Один тип лучше другого? Вот что вам нужно знать.

Плюсы и минусы кооперативов

Кооперативные здания, известные как кооперативы, представляют собой жилые постройки, состоящие из квартир, принадлежащих акционерам. При покупке кооператива покупатель покупает не конкретную квартиру, а долю в кооперативе или кооперативе, которому принадлежит здание.Чем больше квартира, тем больше у вас долей; чем больше у вас акций, тем больше налогов вы заплатите. В этом удобном руководстве подробно рассказывается о деталях.

«Что касается плюсов и минусов, кооперативы имеют ограничения. Например, во многих зданиях нельзя сдавать в субаренду. Но они, как правило, дешевле кондоминиумов », — сказал агент компании Warburg Realty Михал Гартенберг. Кроме того, большинство кооперативов допускают финансирование в размере 80% с 20% первоначальным взносом. С другой стороны, некоторые кооперативы требуют 50% -ной продажи и значительных ликвидных активов после покупки, что многие покупатели дома считают ограничивающим фактором.

Другие важные сведения о кооперативах:

• Существуют правила использования: У каждого кооператива есть правила, ограничивающие использование квартиры, будь то pied-à-terre (вторичное жилье) или это может быть субаренда.
• Есть советы кооператива для управления : Совет кооператива, добровольная организация акционеров, избираемых другими акционерами, наблюдает за продажами и покупками и повседневной деятельностью, такой как внутренние правила. Советы кооперативов могут отказывать покупателям без особой причины, обычно заявляя, что «покупатель не соответствует финансовому профилю здания.”

Кооперативы также взимают плату за обслуживание.

Что такое плата за обслуживание?

Когда вы думаете, как найти дом своей мечты, это, возможно, одна из главных вещей, о которых следует помнить. Плата за обслуживание здания взимается и покрывает эксплуатационные расходы здания, включая налоги на персонал и имущество. Это также обычно включает страхование здания, отопление и горячую воду, газ, украшения, борьбу с вредителями, вывоз мусора, уборку снега и многое другое. Он также покроет любую лежащую в основе ипотеку (и проценты) на здание.

«В конце года акционеры получают отчет, в котором отражены процентные расходы, которые они уплатили по основной ипотеке, с предоставлением им налогового вычета из их подоходного налога», — сказал Сплендор. «Это преимущество жизни в кооперативе».

Размер платы за обслуживание зависит от нескольких факторов, в том числе:

• Размер квартиры (квадратный метр, количество спален и количество комнат).
• Уровень пола (чем выше, тем дороже).
• Возможные просмотры.

Плюсы и минусы квартир

Кондо — это «настоящая» недвижимость в том смысле, что каждая квартира имеет свой документ и свой налоговый счет. Владелец квартиры владеет им бесплатно. «Поскольку у кондоминиумов мало ограничений на владение (если они вообще есть), владеть и управлять ими проще всего, но при этом он и самый дорогой, — сказал Гартенберг.

Вот некоторые важные факторы, которые следует учитывать:

Кроме того, в кондоминиумах взимается общая ежемесячная плата.

Что такое общие сборы?

Как и плата за обслуживание в кооперативе, общие расходы — это эксплуатационные расходы, которые владельцы кондоминиумов платят компании, которая управляет повседневной деятельностью здания.Владельцы кондоминиумов оплачивают налоговые сборы непосредственно городу или могут организовать их через свой ипотечный банк.

Прежде чем почувствовать себя комфортно с ежемесячным платежом по ипотеке и общими платежами за здание, сразу же! «Покупателям следует иметь в виду, что как операционные расходы, так и налоги на недвижимость имеют тенденцию к увеличению», — сказал Гартенберг. «Это не увеличение по сравнению с прошлым годом. Поскольку профсоюзы пересматривают и городу нужно больше денег, счета в конечном итоге будут расти. Не покупайте, думая, что цена останется неизменной.Последнее очень важно знать, когда вы узнаете, как найти дом своей мечты.

Плюсы и минусы кондопов

Condops, как следует из названия, представляют собой гибрид кооператива и кондоминиума.

«Городские жилые дома на первом этаже менее желательны, менее востребованы и менее прибыльны, чем верхние этажи, из-за шума, проблем с безопасностью, света и конфиденциальности», — сказал Сплендор. «Во многих жилых зданиях будут размещаться коммерческие помещения, такие как врачебные или профессиональные кабинеты, торговые площади или гараж на первом этаже, требуя кондоминиума для коммерческих помещений и кооператива для жилых помещений выше.”

В основном, жилые единицы находятся в собственности и организованы кооперативом, а коммерческое пространство организовано как кондоминиум. По большей части, кондоминиумы больше похожи на кооперативы в процессе подачи заявки и утверждения. Владельцы кондоминиумов владеют акциями в здании — точно так же, как владельцы кооперативов — и платят плату за обслуживание, которая включает налоги.

Хантерс Пойнт

4-74 48-я авеню

625 000 долл. США

Forest Hills

119-49 Union Turnpike

658 998 долл. США

Forest Hills

69-45 108-я улица

538 998 долл. США

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

560 000 долл. США

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

665 000 долл. США

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

515 000 долл. США

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

535 000 долл. США

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

488 000 долл. США

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

558 000 долл. США

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

655 000 долл. США

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

565 000 долл. США

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

590 000 долл. США

Как найти дом своей мечты: плюсы и минусы покупки в новостройке

Довоенное строительство устраивает многих. Они обожают очарование и архитектуру — вспомните высокие потолки, гипсовые украшения и поручни, гладко натертые тысячами рук. Хотя это могут быть «бывшие в употреблении» товары, сегодня их так не строят, что делает довоенные дома уникальными и труднодоступными. Но если вы из тех покупателей, которые предпочитают современное или современное, новое строительство может быть для вас.

Учтите эти факторы, думая о том, как найти дом своей мечты:

• Какая репутация у разработчика? «Были ситуации с бутик-зданиями, когда застройщик не выполнял свои финансовые обязательства», — сказал Гартенберг.«Если это произойдет и застройщик больше не будет оплачивать общие расходы на непроданные квартиры, нынешним жильцам придется взять на себя это бремя».
• Готовы ли вы к продолжающемуся строительству? «Здания оседают, и может пройти некоторое время, прежде чем появятся трещины и дефекты», — сказал Гартенберг. «Это не означает, что кто-то не должен покупать новые разработки, это скорее означает, что они должны входить в них с открытыми глазами».
• Вы хотите квартиру? Согласно Splendore, новостройками, скорее всего, будут кондоминиумы, которые открывают множество возможностей на рынке недвижимости.
• Вы на определенной временной шкале? Сроки — самая большая проблема при новом строительстве, так как здание может существовать только на бумаге.
• Вы ищете меньший первоначальный взнос? Покупатели могут приобрести незастроенную квартиру с небольшим первоначальным взносом вместо 20% для кооператива или 10% для кондоминиума. Некоторые застройщики предлагают уникальные варианты внутреннего финансирования для мотивации покупателей.

Как найти дом своей мечты: где жить в Нью-Йорке?

Чтобы найти дом своей мечты в Нью-Йорке, часто нужно выяснить, где вы хотите жить. Местоположение часто является одним из наиболее важных факторов для покупателей жилья. Но это может не иметь такого значения, как вы думаете.

«Местоположение имеет значение для разных людей по разным причинам — хотите ли вы быть рядом с такими местами, как рестораны и музеи», — сказал Гартенберг. «Другие могут захотеть жить рядом с парком или метро».

Но в сегодняшнем меняющемся мире местоположение может быть меньшей проблемой, чем когда-либо прежде.«Функции, которые в прошлом приводили к росту цен на недвижимость, такие как быстрый доступ к развлечениям и транспорту, могут не повлиять на цены, пока пандемия не исчезнет», — сказал Сплендор.

Главное, что нужно помнить, это то, что покупка недвижимости — это всегда компромисс, а местоположение — это один из элементов, которым вы можете пойти на компромисс.

«Например, район Верхнего Ист-Сайда к востоку от Третьей авеню дешевле, чем часть к западу от Парк-авеню или даже Верхний Вест-Сайд», — сказал Гартенберг.«Итак, вы заботитесь о том, чтобы получить больше отдачи от вложенных средств или почтового индекса? Пойдя на компромисс с недвижимостью, вы можете найти некоторые сделки, которые иначе могли бы не привлечь ваше внимание ». Удачных покупок на дому!

Самые распространенные комиссии за управление имуществом

Ключевые выводы

• Инвесторы в недвижимость должны тщательно продумать, подходит ли им работа с управляющим недвижимостью.
• Типичная плата за управление недвижимостью зависит от типа включенных услуг.
• Есть несколько затрат, которых следует избегать инвесторам при выборе компаний по управлению недвижимостью.

Как инвестор в недвижимость, вы должны будете носить множество шляп на протяжении всей своей карьеры. Гибкость имеет решающее значение для ведения успешного бизнеса, но не менее важно осознавать, что найм кого-то может принести пользу вашим операциям и обеспечить душевное спокойствие. Например, работа с по-настоящему одаренным управляющим недвижимостью может помочь повседневной работе вашего бизнеса по аренде недвижимости работать более гладко и эффективно.

Если вы подумываете о найме компании по управлению недвижимостью, важно проявить должную осмотрительность, прежде чем передавать бразды правления. Фактически, первое, что вам следует сделать, это изучить комиссии за управление недвижимостью, связанных с каждой компанией. Выбор подходящей компании для управления вашей собственностью обеспечит надлежащий уход за вашими арендаторами и имуществом, а у вас останется больше времени, чтобы сосредоточиться на деятельности, приносящей доход.

Нужен ли мне управляющий недвижимостью?

Чтобы определить, подходит ли управляющий имуществом для вашей ситуации, необходимо учитывать несколько факторов.Лучше всего начать с определения вашего опыта и желаемого уровня вовлеченности. Вы представляете себя более практичным или предпочитаете пассивный доход? Некоторые инвесторы предпочтут управлять своей собственностью, в то время как другие предпочтут нанять управляющего недвижимостью, чтобы отвлечь их внимание на что-то другое.

То, как далеко вы живете от своей собственности, также должно повлиять на ваше решение нанять управляющего недвижимостью. Если ваша инвестиционная недвижимость находится в другом штате, вам может быть полезно иметь местного управляющего недвижимостью, который может играть более активную роль в его повседневных операциях, особенно когда возникают проблемы с техническим обслуживанием или поступают жалобы.По крайней мере, их присутствие должно сэкономить ваше драгоценное время и деньги на ненужных вызовах на дом.

Один из важнейших факторов, которые следует учитывать при выборе компании по управлению недвижимостью или самоуправления, — это количество единиц, которыми вы владеете. Естественно, чем больше у вас сдаваемых внаем квартир, тем больше у вас ответственности за управление имуществом. Для инвесторов в недвижимость, желающих и способных управлять недвижимостью на постоянной основе, несколько единиц могут не представлять проблемы. Однако, если инвестирование в недвижимость не является вашей основной профессией или если у вас просто несколько квартир, менеджер по недвижимости может быть для вас правильным выбором.

Управление недвижимостью требует терпения, коммуникативных навыков и часто требует много времени. Если у вас нет опыта управления недвижимостью, возможно, стоит подумать о том, чтобы нанять кого-нибудь, пока вы «узнаете основы». Требуется время, чтобы уделить инвестиционной собственности должное внимание, необходимое для ее успешного функционирования, и управляющий недвижимостью может снять с вас часть этой нагрузки. Инвесторы просто должны быть готовы отказаться от некоторого контроля и платить комиссию за управление недвижимостью в обмен на больше времени и душевное спокойствие.Посетите этот ресурс, чтобы узнать больше о том, чем занимается компания по управлению недвижимостью.

[Научитесь анализировать сделки как профессионал! Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как определить, какие инвестиционные сделки имеют лучшую рентабельность инвестиций. ]

Типовые сборы за управление недвижимостью

Если вы подумываете о том, чтобы продолжить работу с управляющим недвижимостью, или даже если вы уже работаете с ним, будет полезно узнать о гонорарах компании по управлению недвижимостью.Есть множество затрат, которые могут быть включены и добавлены к обязанностям по управлению недвижимостью. Вот некоторые типичные сборы за управление недвижимостью, с которыми могут столкнуться инвесторы:

• Ежемесячная плата за управление: Эта плата взимается для покрытия расходов, связанных с выполнением основных обязанностей по управлению недвижимостью. Плата за управление будет включать в себя обработку арендной платы, проверку собственности, управление техническим обслуживанием и обеспечение оплаты арендной платы арендаторами. Эти сборы могут варьироваться от семи до 10 процентов от арендной платы за недвижимость.

• Лизинговые сборы: Эти расходы взимаются для покрытия любых расходов, связанных с сдачей в аренду вашей собственности, и часто называются комиссионными за размещение. Они включают рекламу, показы, проверку арендаторов, оформление договоров аренды и подготовку квартир к заселению. Арендные сборы могут варьироваться от 75 до 100 процентов от арендной платы за первый месяц данной квартиры.

• Плата за установку: Плата за установку относится ко всему, что выплачивается во время заключения вашего контракта.Хотя плата за регистрацию не всегда взимается, инвесторы не должны удивляться, узнав, что некоторые компании по управлению недвижимостью взимают единовременную плату за начало работы с данным инвестором.

• Техническое обслуживание: Расходы на регулярное техническое обслуживание обычно включаются в ежемесячную плату за управление; но некоторые компании по управлению недвижимостью будут взимать плату за обслуживание сверх этого для более крупных проектов обслуживания.

• Сборы за выселение: Это сборы, взимаемые в случае выселения арендаторов.Если вы оказались в ситуации, когда арендатора необходимо выселить, часто бывает полезно получить помощь управляющего недвижимостью. Тем не менее, имейте в виду, что часто существуют сборы за управление недвижимостью, связанные с обработкой процесса от начала до конца.

Также важно отметить, что многие комиссии за управление недвижимостью взимаются в виде процентов и будут зависеть от факторов, специфичных для вашей собственности; такие как расположение, количество единиц и расчетная рабочая нагрузка.По этой причине плата за управление коммерческой недвижимостью может быть выше по сравнению с платой за управление жилой недвижимостью, но они часто покрывают другой масштаб ответственности.

Сборы за управление арендуемой недвижимостью, которых следует избегать

— неизбежная часть работы с управляющим недвижимостью, но это не означает, что вы должны соглашаться с любым контрактом, который приходит к вам. Крайне важно проявлять должную осмотрительность и следить за тем, чтобы с вас не взимали чрезмерную плату за предоставленные услуги.Один из первых шагов, которые вы должны предпринять при оценке управляющего недвижимостью, — это определить, какие сборы будут фиксированными, а какие — процентными. Некоторые компании взимают и то, и другое одновременно, в зависимости от того, что более прибыльно. Крайне важно понимать разницу, поскольку колебания комиссии могут повлиять на ваши финансы в дальнейшем.

Одна из самых больших ловушек, на которую следует обратить внимание при оплате управления арендуемой недвижимостью, заключается в том, взимает ли компания процент от полученной арендной платы или причитающейся арендной платы.Взимая процент от причитающейся арендной платы, управляющие недвижимостью будут получать одинаковый доход из месяца в месяц, независимо от того, сколько квартир пустует. Вакансии часто обходятся инвесторам достаточно дорого, без дополнительной угрозы платы за управление недвижимостью. Чтобы избежать этих сборов, ищите компании, которые вместо этого взимают процент от арендной платы. Это гарантирует, что управляющая компания будет получать деньги только в том случае, если вы зарабатываете деньги.

Наконец, обратите особое внимание на любые дополнительные сборы, которые компании по управлению недвижимостью могут добавить в договор.Сюда могут входить сборы за отмену или продление аренды. Будьте готовы сравнивать ставки различных управляющих компаний и не бойтесь вести переговоры, когда это необходимо. Обратите особое внимание на проценты и используйте калькулятор платы за управление недвижимостью, чтобы точно рассчитать затраты. Воспользуйтесь этими советами, прежде чем обращаться в компанию по управлению недвижимостью, чтобы избежать непредвиденных расходов в будущем.

Резюме

Для инвестора в недвижимость решение работать с менеджером по недвижимости является важным.Хотя вы можете быть более чем способны взять на себя эту роль, иногда компания по управлению недвижимостью может значительно облегчить ваш бизнес (и вашу жизнь). Взвесьте все «за» и «против», связанных с наймом управляющего недвижимостью, и будьте готовы провести небольшое исследование, чтобы определить, что подходит именно вам. С подходящей компанией комиссии за управление недвижимостью следует рассматривать как небольшую цену, которую нужно заплатить в обмен на больше времени и меньше хлопот.

Вы предпочитаете работать с управляющим недвижимостью или работать сами? Дайте нам знать в комментариях ниже.

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Сколько арендодателю следует выделить на ежемесячное обслуживание и ремонт? | Руководства по дому

Моника Диллон Обновлено 23 июня 2018 г.

Ежемесячный остаточный денежный поток может быть привлекательным стимулом для того, чтобы стать арендодателем. Арендодатели ежемесячно собирают арендную плату, выплачивают ипотечные ссуды и кладут остаток наличных в карман.Однако общественность не видит того, что для успешного управления недвижимостью необходимо управлять людьми, прогнозировать ремонт и техническое обслуживание, покрывать несвоевременные убытки и непредвиденные расходы. Это включает ежемесячное обслуживание. Арендодатели могут поддерживать свою недвижимость в отличном состоянии, а арендаторов — счастливыми, реинвестируя часть дохода от аренды и выполняя ежемесячное техническое обслуживание.

Отраслевые стандарты

Несмотря на отсутствие жестких правил по ежемесячным расходам на обслуживание арендуемой собственности, владелец собственности должен ежегодно выделять не менее 1 процента от стоимости собственности.Это означает, что если недвижимость стоит 150 000 долларов, домовладелец должен сэкономить минимум 1500 долларов на эксплуатационных расходах. Арендодатели должны включать все, что поддерживает недвижимость в пригодном для жизни состоянии для жителей, в качестве затрат на техническое обслуживание, например, обеспечение тепла, воды, электричества и сохранение структурной прочности дома. Арендаторы обязаны заботиться об имуществе и выполнять текущее обслуживание, такое как уборка за собой и мелкий ремонт, например, замена перегоревших лампочек.

Ежемесячные расходы

Распределение ежемесячных затрат на техническое обслуживание включает в себя первую проверку ежемесячных расходов помимо ипотечного кредита, налогов, страховки, платы за внешнее управление недвижимостью и коммунальных услуг. Текущее обслуживание включает в себя ежемесячные расходы на поддержание внешнего вида бордюров и внутренних помещений общего пользования, если это применимо. Владелец собственности должен включать в свои ежемесячные расходы на обслуживание ландшафтный дизайн, внешнюю и внутреннюю уборку, вывоз мусора и утилизацию.

Периодический ремонт

Арендодателям следует запланировать включение дополнительных расходов, которые периодически возникают, в ежемесячный бюджет на техническое обслуживание. Сюда входит ремонт систем отопления, охлаждения и электроснабжения здания, водопровода и кровли. Арендодатели должны включать мелкие столярные изделия, ремонт окон, периодическую покраску и уборку по мере въезда и выезда арендаторов. Любые расходные материалы, приобретаемые на регулярной основе, также должны быть включены, например, воздушные фильтры и оборудование. Это может показаться сложным обслуживанием, но если вы планируете и составляете бюджет в одно и то же время каждый год, ваш арендный бизнес должен работать бесперебойно.

Предполагаемая стоимость

Ежемесячное обслуживание — одна из ожидаемых затрат на владение для арендодателей и управляющих недвижимостью. Владелец арендуемой недвижимости также должен запланировать выделение денежных средств на экстренный ремонт, освобождение от сдачи в аренду и капитальную замену крыши и блока отопления и охлаждения в зависимости от возраста собственности.