Плата за содержание общедомового имущества: Как определяется размер платы за содержание жилого помещения

Разное

Содержание

Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

Омичи могут получить бесплатные юридические консультации

14 января 2021 года, 11:00

Совместительство как вид трудовой деятельности

15 июня 2020 года, 16:19

Ведение электронных трудовых книжек

11 июня 2020 года, 20:25

Компенсация морального вреда

09 июня 2020 года, 17:37

Оформление трудовых отношений в период простоя

06 июня 2020 года, 14:15

Гарантии для многодетных матерей при сокращении штата сотрудников

06 июня 2020 года, 13:52

Порядок сноса, обрезки и восстановления зеленых насаждений

06 июня 2020 года, 12:37

Способы замены временно отсутствующего сотрудника

06 июня 2020 года, 12:17

Меры административного воздействия на владельцев собак

06 июня 2020 года, 11:48

Порядок заключения брачного договора во время брака

06 июня 2020 года, 11:15

Оплата труда за период нерабочих дней

09 апреля 2020 года, 13:16

О курении в общественных местах

11 марта 2020 года, 11:50

О порядке расчета платы за ОДН

20 февраля 2020 года, 17:39

Об ответственности управляющей компании за непредоставление информации о деятельности

12 февраля 2020 года, 9:00

О порядке расчетов за вывоз мусора

10 апреля 2019 года, 10:17

Правовая помощь жителям оказывается во всех администрациях округов города

28 января 2019 года, 16:03

Расчет компенсации при увольнении

10 декабря 2018 года, 14:49

Вступление в наследство

10 декабря 2018 года, 14:45

Плата провайдеров за общедомовое имущество

10 декабря 2018 года, 14:43

Договор дарения и правовые последствия его заключения

07 декабря 2018 года, 14:48

Следующий

Новые подходы к установлению размера платы за жилые помещения

В России сложилась практика, при которой собственники помещений — граждане и организации — отстранены органами местного самоуправления от управления многоквартирными домами. Муниципалитеты осуществляли единоличный выбор способа управления многоквартирными домами в масштабе муниципального образования и «назначали» управлять ими свои организации. Редким исключением было создание товариществ собственников жилья и деятельность старых жилищно-строительных кооперативов.

С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений получили реальную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирными домами. Муниципалитет, как один из собственников помещений в многоквартирных домах, не имеет при решении вопросов управления домами преимуществ перед другими собственниками помещений. До сего дня во всех городах и района России устанавливалась одинаковая плата за содержание и ремонт жилья для нанимателей собственников жилых помещений. Из-за монополизации рынка управления и содержания многоквартирных домов услуги и работы жилищных унитарных предприятий оплачивались по муниципальным ценам. Размер платы за наем независимо от доходов нанимателей был символическим и не дифференцировался в зависимости от потребительских качеств жилья.

В связи с преобладанием в России частной собственности на жилые помещения действующий с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ предусмотрел серьезные изменения организации управления многоквартирными домами и оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг. С такой степенью детали­зации ранее эти вопросы в федеральных зако­нах не регулировались. Во многих городах и районах Российской Федерации органы мест­ного самоуправления уже приступили к формированию экономических отношений в жилищ­ной сфере в соответствии с положениями VII и VIII разделов Кодекса. Немаловажная роль в этих отношениях отводится новой системе оп­ределения размера платы за жилые помеще­ния и коммунальные услуги.

Первое, на что необходимо обратить вни­мание, это законодательное устранение всеоб­щего регулирования цен на содержание и ре­монт общего имущества многоквартирных до­мов. Роль органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта Российской Федерации после введения в дей­ствие Жилищного кодекса Российской Феде­рации в установлении размера платы на содер­жание и ремонт жилых помещений серьезно изменена.

Надо различать права органов пуб­личной власти устанавливать цены для нанима­телей и для собственников.

Собственники всегда обязаны нести расхо­ды на содержание и ремонт принадлежащего им недвижимого имущества. Это было установле­но еще в 1993 году в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Причем собственники помещений — это не только граждане или организации, но и муниципальные образования, города Москва и Санкт-Петербург, Российская Федерация. По­этому в соответствии с Жилищным кодексом РФ (часть 3 статьи 30, статья 39) именно собствен­ники в первую очередь обязаны нести бремя расходов на жилье и вносить плату за содержа­ние и ремонт общего имущества в многоквар­тирных домах. При этом доля обязательных рас­ходов на содержание общего имущества опре­деляется долей каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в каждом отдельном многоквартирном доме.

Для собственников основным способом установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является при­нятие решения об этом на общем собра­нии собственников помещений в многоквар­тирном доме (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). На таком собрании собственники решают, что надо делать с содержанием и ремонтом дома, кто будет осуществлять эту деятельность, сколько они предполагают за это платить. Та­кое правило установлено для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартир­ном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖСК. Порядок проведения общих собраний собствен­ников помещений и принятия на них решений установлен статьями 45-48 ЖК РФ.

Если собственники выбрали способ управле­ния многоквартирным домом управляющей орга­низацией, то размер платы за содержание и ре­монт дома определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Наиболее активным организатором собрания должен быть муници­палитет, если у него есть хотя бы одна квартира или комната в многоквартирном доме.

Плата за содержание и ремонт должна уста­навливаться в размере, обеспечивающем содер­жание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законода­тельства (статья 158 ЖК РФ). Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы, и дом быстро придет в негодность. Возможность ус­тановления заниженной платы для собственни­ков Жилищный кодекс РФ не допускает. Граж­дане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, впра­ве обратиться с заявлением о предоставлении им субсидии в соответствии со статьей 159 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ2. Пла­та как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственни­ков жилых и нежилых помещений в многоквар­тирном доме: как для граждан, так и для муни­ципалитета (часть 4 статья 162 ЖК).

Правомочия органов местного самоуправ­ления устанавливать размер платы за содер­жание и ремонт жилого помещения тесно увя­заны законодателем с наличием или отсутстви­ем решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 156 и часть 4 статьи 158 ЖК РФ). Факти­чески законодатель предусмотрел ограничен­ный перечень случаев, когда орган местного самоуправления принимает решения по вопро­су определения размера платы вместо соб­ственников помещений.

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (часть 3 статьи 156) органы местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге — органы государ­ственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых помещений, которые не приняли реше­ние о выборе способа управления многоквар­тирным домом в установленный срок или при­нятое собственниками решение о выборе спо­соба управления многоквартирным домом не было реализовано. В Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Фе­дерации» (статья 18) установлено, что на это им дается 1 год после введения в действие Кодекса (то есть до 1 марта 2006 года). Только по истечении этого срока, если собственники помещений в многоквартирном доме не выпол­нили предусмотренную статьей 161 обязан­ность по выбору способ управления многоквар­тирным домом, орган местного самоуправле­ния в соответствии с положениями части 4 ста­тьи 161 ЖК РФ в первый раз обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей орга­низации3.
В последующем такие конкурсы бу­дут проводиться в соответствии с положения­ми части 4 статьи 161 ЖК. На конкурсе опреде­ляются все условия договора управления до­мом (в том числе перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме) и тогда муниципали­теты могут устанавливать свои цены на содержание и ремонт для каждого отдельного мно­гоквартирного дома.

«Среднегородских» или «среднерайонных» цен быть не может. Дифференцированное оп­ределение органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жило­го помещения (в предусмотренных Жилищным кодексом РФ случаях) для каждого многоквар­тирного дома является новым подходом. В со­ответствии с Жилищным кодексом РФ реше­ния, касающиеся управления многоквартирным домом, принимаются собственниками помеще­ний. Объектом управления является общее имущество в многоквартирном доме, принад­лежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Только соб­ственники помещений в отдельном многоквар­тирном доме обязаны содержать это имуще­ство (часть 3 статьи 30, статья 36, часть 1 ста­тьи 39 ЖК РФ) и имеют право владеть, пользо­ваться и в установленных пределах распоря­жаться общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 37 ЖК РФ).

Принятие решений о реконструкции и ремонте общего иму­щества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о передаче в пользование общего имущества в многоквар­тирном доме и выборе способа управления многоквартирным домом относятся к компетен­ции общего собрания собственников помеще­ний в каждом отдельном многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ).

Каждый дом индивидуален из-за различных конструктивных и технических параметров дома (степень износа, этажность, материал стен и кровли и т. д.), уровня благоустройства дома (на­личие инженерных систем предоставления ком­мунальных услуг холодного и горячего водоснаб­жения, водоотведения, электроснабжения, газо­снабжения, отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом), степени благоустройства при­домовой территории. Поэтому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, уста­навливаемый органами местного самоуправле­ния во всех предусмотренных Жилищным кодек­сом РФ случаях должен определяться дифферен­цированно для каждого многоквартирного дома.

В отличие от положений Закона Российс­кой Федерации «Об основах федеральной жи­лищной политики» Жилищный кодекс РФ не предусматривает необходимости установления размера платы за содержание и ремонт жило­го помещения «на основании результатов не­зависимой экспертизы фактических затрат на содержание, ремонт жилья». Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. № 89 «Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства» при­нималось во исполнение ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и может применяться с 1 марта 2005 года только в части, не противоречащей Жилищному кодек­су РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. В связи с этим экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья не требуется.

Органы местного самоуправления вправе определить порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого поме­щения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. В этом порядке орган местного самоуправления впра­ве отразить «метод экономической обоснованности расходов». При установлении размера платы за содержание и ремонт жилого поме­щения для нанимателей жилых помещений го­сударственного или муниципального жилищ­ного фонда равном размеру платы за содер­жание и ремонт жилого помещения для соб­ственников помещений в таком доме «метод экономической обоснованности расходов» практически неприменим.

Как уже было сказано, размер платы за со­держание и ремонт жилого помещения для соб­ственников жилых помещений, которые не при­няли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления по резуль­татам открытого конкурса по отбору управляю­щей организации, проводимого органом мест­ного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (часть 3 статьи 156 ЖК РФ). Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ выиграв­шим торги на конкурсе признается лицо, кото­рое по заключению конкурсной комиссии, за­ранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Требования по конкурсу, критерии оценки предложений будут установлены Правительством Российской Фе­дерации. Победитель конкурса будет опреде­ляться путем оценки в совокупности предлага­емых конкурсантами условий: цены, качества работ и услуг по содержанию и ремонту обще­го имущества многоквартирного дома, профес­сиональных возможностей для управления до­мом и других условий. Вероятно, размер пла­ты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не будет главным и определяющим условием для выявления побе­дителя конкурса. То есть, претенденты на уп­равление многоквартирными домами будут предлагать для каждого отдельного многоквар­тирного дома свой специфичный перечень, объемы и качество работ и услуг по его содер­жанию и соответствующую им цену. В этом слу­чае органы местного самоуправления должны принять акт, устанавливающий размер платы за содержание и ремонт жилых помещений на ус­ловиях, предложенных победителем конкурса.

В соответствии с положениями частей 4 и 5 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится с целью признания за победителем права на заключе­ние договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме. Именно заключение договора должно признаваться завершением конкурса. Необхо­димо учитывать, что установление размера пла­ты за содержание и ремонт жилых помещений является одним из существенных условий договора управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ). Если конкурс по отбору управляющей органи­зации признан несостоявшимся, и договоры управления многоквартирным домом заключе­ны с собственниками помещений без проведе­ния открытого конкурса, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений должен быть урегулирован Прави­тельством РФ. Представляется, что при этом необходимо обязательно учитывать условия, предлагаемые претендентом.

Если собственниками помещений в много­квартирном доме выбран способ непосред­ственного управления многоквартирным домом, то они заключают на основании решения об­щего собрания договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ре­монту общего имущества в таком доме с лица­ми, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 1 статьи 164 ЖК РФ). По­скольку все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, усло­вия договора (в том числе и размер платы) дол­жны быть ими согласованы между собой и с исполнителями (подрядчиками). Если собствен­никами помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (что маловероятно при нормальном формировании отношений и возможно при административном воздействии на сторон договоров), то в соответствии с час­тью 4 статьи 158 ЖК РФ такой размер устанав­ливается органом местного самоуправления исходя из определенных в договорах на осно­вании решений общего собрания перечней, периодичности объемов и качества и других условий оказания услуг по содержанию и вы­полнения работ по ремонту общего имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предус­мотрена и не может быть определена исходя из условий соглашения, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обыч­но взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.

Если собственники помещений на общем собрании выбрали управляющую организацию, определили в договоре управления многоквар­тирным домом в соответствии с частью 3 ста­тьи 162 ЖК РФ перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в мно­гоквартирном доме, порядок изменения тако­го перечня (пункт 2), но не согласовали поря­док определения цены договора, размера пла­ты за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 3), то договор управления многоквартир­ным домом не может считаться заключенным. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ «договор считается заключенным, если между сторона­ми, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора», а ими являются «условия о предмете договора, условия, которые назва­ны в законе или иных правовых актах как суще­ственные или необходимые для договоров дан­ного вида, а также все те условия, относитель­но которых по заявлению одной из сторон дол­жно быть достигнуто соглашение». В отноше­нии договора управления многоквартирным домом перечень существенных условий опре­делен в части 3 статьи 162 ЖК РФ. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них не по­зволяет считать такой договор заключенным. Применение положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ обусловлено положениями пункта 2 статьи 3 ГК и отсутствием равных по силе коллизион­ных норм в Жилищном кодексе РФ и Федераль­ном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ. Представляется, что в случае, если собствен­ники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то при способе управления многоквартирным домом управ­ляющей организацией орган местного само­управления не вправе устанавливать размер такой платы.

Согласно Жилищному кодексу РФ (часть 3 статьи 156) размер платы за пользование жи­лым помещением (платы за наем), за содержа­ние и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавлива­ют органы местного самоуправления (в субъек­тах Российской Федерации — городах феде­рального значения Москве и Санкт-Петербурге  — орган государственной власти соответству­ющего субъекта Российской Федерации).

Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 156) не связывает установление органами местно­го самоуправления размера платы за содержа­ние и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквар­тирном доме, в котором не созданы ТСЖ (ЖСК), с принятием на общем собрании собственни­ков помещений решения об установлении в таком доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей помещений государ­ственного или муниципального жилищного фон­да может быть равен размеру такой платы для собственников помещений в доме. При управ­лении многоквартирным домом самостоятель­но или через ТСЖ (ЖСК) наниматели вносят плату непосредственно наймодателю. Нанима­тели жилых помещений по договору социаль­ного найма и договору найма жилых помеще­ний государственного или муниципального жи­лищного фонда в многоквартирном доме, уп­равление которым осуществляется управляю­щей организацией, платят за содержание и ремонт жилого помещения, а также за комму­нальные услуги этой управляющей организации. Поскольку возмездные договоры управления многоквартирным домом заключают собствен­ники помещений (в том числе и муниципали­тет), то денежное обязательство по оплате цены договора (см. пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ) возникает между ними и управляющей организацией. При этом наниматели жилых по­мещений государственного и муниципального жилищного фонда, выполняя свои обязатель­ства перед наймодателями, вносят плату управ­ляющей организации за собственников (наймодателей). Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный до­говором управления, оставшаяся часть вно­сится наймодателем этого жилого помеще­ния в согласованном с управляющей организа­цией порядке.

Жилищный кодекс РФ по-новому определя­ет порядок установления размера платы за со­держание и ремонт жилых помещений в обще­житиях. В соответствии с частью 2 статьи 94 ЖК РФ под общежития предоставляются «спе­циально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов». Из это­го следует, что законодатель не отождествля­ет понятия «общежитие» и «многоквартирный дом». Жилищный кодекс РФ не содержит ле­гального определения понятия «многоквартир­ный дом». Представляется, что к нему следует относить строение, в которых есть две и более квартиры. Статья 15 ЖК РФ признает кварти­рой «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее воз­можность прямого доступа к помещениям об­щего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также по­мещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражда­нами бытовых и иных нужд, связанных с их про­живанием в таком обособленном помещении». Если в доме, используемом под общежитие, есть две и более квартиры, то он относится к категории многоквартирных домов (причем независимо от того, используются квартиры в качестве жилых помещений в общежитии или нет). Жилищный кодекс РФ относит жи­лые помещения в общежитиях к специализи­рованному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19, часть 1 статьи 92).

Согласно части 6 статьи 156 ЖК РФ поря­док определения размера платы за жилое по­мещение для граждан, проживающих в жилых помещениях в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граж­дан, устанавливается собственниками указан­ных помещений. Это положение применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятель­ными нанимателями. В этих случаях размер платы будет устанавливать не только орган местного самоуправления (как это в общем случае предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ для установления платы для нанимателей жилых помещений в государственном и муни­ципальном жилищном фонде), а в отношении своих жилых помещений соответственно упол­номоченный орган государственной власти Рос­сийской Федерации или субъекта Российской Федерации. При проживании в одной комнате (комнатах, квартире) в общежитии одного нани­мателя или нанимателя и членов его семьи дей­ствует общий порядок опре­деления размера платы за жилое помещение в общежи­тиях. Поскольку договор най­ма жилого помещения в об­щежитии является разновид­ностью договора найма по­мещения государственного или муниципального жилищ­ного фонда, то размер платы за пользование помещением (платы за наем), за содержа­ние и ремонт жилого поме­щения для нанимателей дол­жен устанавливаться органа­ми местного самоуправле­ния, как это предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ. Таким образом, установ­ленный разделом VII Жилищ­ного кодекса РФ новый поря­док определения размера платы за жилое помещение существенно изменяет ранее применяемые подходы. Он более соответствует структу­ре собственности в жилищ­ной сфере, уменьшает адми­нистративное воздействие, сложившееся еще с советс­ких времен. Определение размера платы в соответ­ствии с новыми принципами должен оказать позитивное влияние на развитие конку­ренции управляющих и ре­монтно-строительных орга­низаций, способствовать по­вышению качества содержа­ния и ремонта жилья.

Журнал «Жилищное право»

​Как правильно платить за содержание жилья – с квадратного метра квартиры или с доли общедомового имущества.

23 Февраль 2020

Среди собственников сейчас активно распространяется дезинформация о том, что управляющие компании их обманывают, начисляя плату за содержание жилья с квадратных метров квартиры, а не с доли в праве собственности на общедомовое имущество. Это порождает споры с обслуживающими организациями, неоплату ЖКУ и последующее взыскание задолженности.

В этой статье мы собрали позиции судов и Минстроя РФ, которые помогут собственникам не податься на провокации тех, кто призывает не платить, а также компаниям, которые не знают, как обосновать свой ответ собственникам, саботирующим принятый в доме порядок оплаты жилищных услуг.

Правила содержания общедомового имущества №491 закрепляют обязанность собственников нести бремя соответствующих расходов соразмерно их долям в праве общей собственности на это имущество. Из-за этого слова «соразмерно» и возникла вся неразбериха. В большинстве толковых словарей слово «соразмерность» означает «пропорциональность».

Так как доля в праве на общедомовое имущество пропорциональна площади квартиры, то начисление по площади помещения прекрасно вписывается в порядок, предусмотренный Правилами содержания.

Однако лица, отстаивающие противоположную точку зрения, словарями не пользуются и толкуют слово «соразмерно» как «равно». То есть, если на долю собственника приходится 2 кв.м. общедомового имущества, то он должен платить сумму, равную размеру платы, умноженному на 2 кв.м. То, что размер платы устанавливается обычно путем деления необходимых затрат на дом на площадь помещений, находящихся в доме, им в голову не приходит. Также как и то, что начисление платы по предлагаемому варианту возможно, но приведет к тому, что размер платы увеличится во много раз. Ведь для получения ее размера компаниям придется делить все расходы дома лишь на площадь мест общего пользования.

Мы уже убедились, что даже такая логика на оппонентов не действует, поэтому «просто оставим здесь» ссылки на позиции правоприменителей.

1. Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 10.04.2019 N АКПИ19-18

Суд отказал в удовлетворении заявления о признании частично недействующим абзаца 5 пункта 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации № 75. Этот пункт как раз закреплял, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения – это плата, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения.

Верховный Суд РФ указал, что плата устанавливается из расчета 1 кв. метра общей площади жилого или нежилого помещения, и это позволяет учитывать доли в общедомовом имуществе, что соответствует действующему гражданскому и жилищному законодательству:

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в этом доме (часть 1 статьи 37, часть 2 статьи 39 Жилищного кодекса РФ).

2. Решение Верховного Суда РФ от 29.07.2019 N АКПИ19-377

Несколько собственников хотели признать недействительными положения Приказа Минстроя РФ об утверждении примерной формы квитанции № 43/пр. Они также считали незаконным использование в форме документа словосочетания «площадь жилого помещения: кв. м», что, по их утверждению, приводит к тому, что плату за содержание им приходится оплачивать исходя из площади квартир, а не из доли в праве на общедомовое имущество.

Минстрой РФ был обвинен в превышении полномочий, а управляющие компании – в неосновательном обогащении за счет жителей.

Суд отказал в иске: порядок и условия заключения договора управления содержатся в ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которая закрепляет, что определение условий такого договора определяется желанием его сторон.

Статьи нормативных правовых актов про «соразмерность платы», на которые ссылались собственники, и которым, по их мнению, противоречит утвержденная Минстроем форма платежки, не устанавливают конкретный способ начисления платы за жилое помещение. Суд пришел к выводу, что фактически граждане оспаривают порядок начисления платы за содержание общего имущества, что не может служить основанием для признания Приказа недействующим.

3. Определения Конституционного Суда РФ от 30.09.2019 N 2430-О и от 24.10.2019 N 2822-О

Суд отказал в признании противоречащими Конституции РФ норм Жилищного кодекса РФ об определении порядка платы за содержание жилья. В этих делах заявители также считали несправедливым то, что нормы допускают возложение на собственника обязанности участвовать в расходах на содержание общедомового имущества несоразмерно его доле в праве общей собственности.

Отказ суда был дополнительно мотивирован тем, что заявители не смогли составить свои обращения так, чтобы они соответствовали требованиям к заявлениям в Конституционный Суд РФ.

4. Письмо Минстроя России от 30.12.2016 N 45049-АТ/04

Минстрой РФ в своем письме разъяснял, как образуется размер платы за содержание жилья и как он оплачивается.

Ничего нового: для определения размера платы, предлагаемого к утверждению на общем собрании, годовая сумма затрат делится на 12 месяцев, в результате получается ежемесячная сумма, которая делится на площадь помещений в собственности.

Так как доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру квартиры, то размер платы за содержание, предъявляемой к оплате собственнику конкретного помещения, пропорционален доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. При этом указанная доля пропорциональна размеру площади того помещения, которым указанный собственник владеет.

«Таким образом, для расчета размера плата за содержание и ремонт i-того жилого помещения для собственника используется площадь помещения, которым владеет собственник, вместо площади помещений общего пользования».

Как следует платить за содержание общедомового имущества

Плату за отопление мест общего пользования с учётом интересов собственников, использующих индивидуальные источники обогрева, будут рассчитывать отдельно. Так постановил в конце апреля Конституционный суд, а значит, должны быть откорректированы и Правила предоставления коммунальных услуг. «Парламентская газета» решила напомнить о том, почему необходимо оплачивать содержание общедомового имущества.

Когда квартиры отапливают подъезд

Поводом для решения Конституционного суда стало дело жительницы города Михайловска в Ставропольском крае. Валентина Шестерикова проживает в доме, который подключён к централизованному теплоснабжению, но 53 квартиры из 80 обогреваются автономно при помощи газовых котлов.

С 2018 года собственники таких квартир стали получать квитанции на оплату мест общего пользования, несмотря на то, что на лестничных клетках и в общих коридорах нет ни радиаторов, ни стояков отопления. Однако суды постановили, что оплата коммунальных услуг на общедомовые нужды обязательна.

В Конституционном суде отмечают, что нужная температура в неотапливаемых местах общего пользования многоквартирных домов в том числе поддерживается за счёт теплоотдачи от общих стояков и других отапливаемых помещений. То есть общедомовое тепло придётся оплачивать всем собственникам и пользователям помещений. Совсем другая ситуация, когда большая часть помещений отапливается автономно, соответственно, и места общего пользования обогреваются преимущественно за счёт теплоотдачи от них.

В Конституционном суде указали, что Правительство должно разработать методику расчёта оплаты услуг ЖКХ для собственников с автономным отоплением и тех, кто пользуется централизованным. В этом случае будет учитываться фактическое участие каждого из них в опосредованном отоплении помещений общего пользования.

В то же время в решении судей говорится, что дело Шестериковой не подлежит пересмотру. Прежде всего это связано с невозможностью пересчитать платежи за уже поставленное тепло ввиду отсутствия специального механизма расчёта. Зато после внесения изменений в правовое регулирование истице выплатят компенсацию.  Форму и размер определит рассматривавший дело Шестериковой суд.

Собственникам не справиться врозь

Упорству жительницы Ставрополья можно только позавидовать, считает зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Он убеждён, что необходимо усилить роль домовых комитетов.

Фото: АГН Москва

«Управляющие компании своего и не совсем своего не упустят, порой бороться с ними в одиночку очень сложно. Те изменения, которые внесены в Жилищный кодекс в 2017-м, конечно, сделали сам процесс начисления более прозрачным. У жителей, по крайней мере, есть выбор, но всё зависит от их активности. Её, увы, пока явно не хватает», — сказал депутат «Парламентской газете». 

Читайте также:

• Как накажут за скручивание счётчиков в 2021 году • Задолженность по ЖКХ: 5 способов меньше платить за «коммуналку»

По словам Качкаева, ещё только предстоит доработать вопрос с горячим водоснабжением, если в доме есть индивидуальный тепловой пункт: «Почему эти люди платят чисто по нормативу за тепло, которое идёт на подогрев воды, хотя у нас норматив — такая эфемерная вещь, которая никогда не отображает реальности. Мы говорим об этом уже два года!»

Отрегулировать эту проблему должно постановление, проект которого рассматривают в Правительстве.

Частичка мусоропровода и качелей

Согласно статье 36 Жилищного кодекса, общедомовое имущество — это земельные участки с жилыми постройками и элементами благоустройства, например детскими площадками, а также помещения, которые не относятся к отдельным квартирам, а предназначены для общего использования. В их числе межквартирные коридоры и лестничные площадки, технические этажи и крыши, лифты с их шахтами, мусоропроводы.

Содержание всего этого хозяйства — это и затраты на промывку и испытания газо- и трубопроводов, и уборка подъездов и придомовых территорий, и поддержание в рабочем состоянии лифтовых, охранных устройств и антенн.

Невнятная строчка «ОДН», то есть «общедомовые нужды», исчезла из документов на оплату жилищно-коммунальных услуг более четырёх лет назад. Их заменили «коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества». Поправками в Жилищный кодекс был чётко прописан порядок оплаты холодной и горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведения сточных вод.

Размер таких расходов определяется исходя из показаний автоматизированной информационно-измерительной системы учёта потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, среднемесячного объёма потребления. Перерасчёт происходит с учётом показаний общедомового прибора учёта. Если образовалась разница, она распределяется между потребителями пропорционально общей площади занимаемого помещения.

Если общедомовой счётчик отсутствует, расходы определяются исходя из норматива потребления того или иного вида коммунальных ресурсов. Распределение этого объёма между потребителями производится также пропорционально занимаемой площади.

Откуда берётся переплата

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома устанавливается на основании нормативов, признанных стандартов обслуживания домов. Наиболее частые причины переплаты за обслуживание общедомовой собственности — некорректный расчёт, незаконные подключения к инженерным коммуникациям и несоответствие зарегистрированных в многоквартирном доме реально проживающих в нём. В последнем случае собственники оплачивают коммуналку по нормативам, но используется гораздо больше ресурсов. Перерасход отражается и на общедомовой составляющей платы, которая распределяется между всеми собственниками.

Чтобы снизить её, следует установить индивидуальные счётчики во всех квартирах и нежилых помещениях, не использующихся в общедомовых целях, чтобы платить за фактическое потребление, а не по нормативу. Кроме того, стоит своевременно передавать показания индивидуальных счётчиков. Ведь если собственники не передают показания вовремя, то от расхода, который посчитал общедомовой счётчик, отнимается среднее значение потребления за последние три месяца.

#жкх

Новый порядок начисления платы за содержание жилого помещения

С 1 января 2017 года в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса РФ в состав платы за содержание жилого помещения включаются расходы на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, отведения сточных вод, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Частью 9.2. этой же статьи определено, что размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.
В целях реализации нового порядка определения размера платы за содержание жилого помещения утверждено постановление Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме», которым предусмотрены случаи и порядок включения в размер платы за содержание жилого помещения расходов коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также новые правила покупки у ресурсоснабжающих организаций коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества, управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными и иными специализированными потребительскими кооперативами.
На территории Ивановской области с 1 января 2017 года вступили в силу нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды.
Нормативы потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды на территории Ивановской области установлены постановлением Региональной службы по тарифам Ивановской области от 16.12.2013 № 586-н/1 «Об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению при отсутствии приборов учета на территории Ивановской области».
Нормативы потребления коммунальных услуг по электроснабжению на общедомовые нужды на территории Ивановской области установлены постановлением Правительства Ивановской области от 30.12.2013 № 572-п «Об утверждении нормативов потребления коммунальной услуги по электроснабжению на территории Ивановской области».
Обращаем внимание жителей многоквартирных домов, кроме жителей многоквартирных домов, собственники помещений которых выбрали непосредственное управление общим имуществом, что за январь 2017 года плата за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды будет выставлена дважды: по фактическим объемам потребления за декабрь 2016 года, так как плата предъявляется в следующим периоде после отчетного, и по установленным нормативам потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды за январь 2017 года, так как плата предъявляется в расчетном месяце.
Ресурсоснабжающим и управляющим организациям рекомендовано разместить подробную информацию по порядку начисления с 1 января 2017 года платы за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды и об особенностях начислений за январь 2017 года в счет-квитанциях, на сайтах своих организаций и в общедоступных местах многоквартирных домов.

Как формируется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?

Для собственников: В случае, когда собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании выбран способ управления домом управляющей организацией, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда: Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливаются органами местного самоуправления.

Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Обязаны ли платить за содержание и ремонт общего имущества МКЖД члены семьи собственника?

По данному вопросу, как показывает судебная практика, суды не принимают во внимание положения ГК РФ о том, кто должен нести бремя содержания имущества, задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, как правило, взыскивается как с собственника квартиры, так и с членов его семьи, иных проживающих в квартире лиц. Между тем, если коммунальные услуги в силу прямого указания в ЖК РФ обязаны оплачивать, как собственник, так и члены семьи собственника, иные проживающие с ним лица, то обязанность вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома должна возлагаться исключительно на собственника жилого помещения.

Такую правовую позицию недвусмысленно высказал и Верховный Суд РФ, указав в своем решении, в частности, следующее.

«..Заявительница оспорила в Верховном Суде РФ положения подпункта «а» пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, ссылаясь на то, что норма, возлагающая на собственников жилых помещений обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество, не соответствует действующему законодательству и ущемляет права и законные интересы собственников квартир в многоквартирном доме.

Заявительница указывала на то, что пользователями (заказчиками) коммунальных услуг являются все проживающие в данном доме, а не только собственники жилых помещений, следовательно, оплату за содержание и ремонт должны производить все пользователи данных услуг, включая собственников, членов их семей, а также граждан, проживающих по соглашению с собственником.

По мнению заявительницы, порядок распределения расходов, установленный оспариваемой нормой Правил, ущемляет права и интересы собственников квартир в многоквартирном доме.

В удовлетворении заявления отказано, при этом ВС РФ указал, что ЖК РФ возлагает обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме именно на собственника помещения в многоквартирном доме без учета членов его семьи и иных лиц, проживающих с ним» (Решение Верховного Суда от 22 ноября 2011 г. N ГКПИ11-1672).

Судебная практика. Решения, определения судов

Бремя содержания жилого помещения суд возложил как на собственника жилья, так и члена его семьи:

Справкой с места жительства подтверждается, сторонами под сомнение не ставится, что собственником квартиры является Доскоч Н.П., членом её семьи — Доскоч П.С.

Таким образом, мировой судья правомерно пришел к выводу о том, что ответчики обязаны нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, оплачивая услуги по его ремонту и содержанию, о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества (Определение суда Советского района г. Томска от 14.03.2012 года).

Суд взыскал задолженность по содержанию и текущему ремонту как с собственника жилого помещения, так и с члена его семьи, собственником не являющегося:

Управляющая компания обратилась в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, по содержанию и текущему ремонту.

Судом постановлены взыскать солидарно с собственника жилого помещения и члена его семьи (супруга) в пользу управляющей организации задолженность по оплате коммунальных услуг, содержанию и текущему ремонту.

Установлено, что ответчик длительное время не исполняет обязательств по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, коммунальных платежей (водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО).

Решение оставлено без изменения, судом указано следующее.

Ответчик является собственником квартиры, в которой зарегистрирована и проживает член его семьи – супруга. В соответствии с ч. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Таким образом, суд считает обоснованным вывод мирового судьи о том, что ответчик являясь собственником жилого помещения, несет бремя его содержания, а его супруга, являясь членом семьи собственника, несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (Апелляционное определение Елецкого городского суда Липецкой области от 31 мая 2012 года).

Солидарно взыскана задолженность по оплате содержания общего имущества МКЖД как с собственника квартиры, так и с бывшего члена его семьи:

Установлено, что ответчик С. является собственником квартиры, право собственности на которую у неё возникло на основании договора приватизации.

Ответчик В. зарегистрирован по месту жительства и фактически проживает в вышеуказанной квартире. В. является бывшим членом семьи (супругом) собственника квартиры С., брак с которой был расторгнут.

Решением мирового судьи постановлено: взыскать солидарно с С. и В. в пользу товарищества собственников жилья «Тетьково» задолженность по оплате содержания общего имущества многоквартирного жилого дома и коммунальным платежам (Апелляционное определение Кашинского городского суда Тверской области от 10 апреля 2012 года по делу № 2-3/2012).

Судом взыскана задолженность за содержание и ремонт солидарно с ответчиков, не зарегистрированных в жилом помещении, права собственности на которое также не зарегистрировано:

Суд взыскал солидарно с трех ответчиков в пользу ТСЖ задолженность по услугам за содержание и ремонт жилого помещения и задолженность по услугам за водоотведение и потребление холодной воды.

Ответчики Корнеев А.Е., Корнеева И.А. проживающие в квартире, являются сыном и снохой Корнеевой Н.В. Право собственности Корнеевой Н.В. не оформлено, что, как посчитал суд, не освобождает последнюю от содержания жилого помещения и несения соответствующих расходов. В данной квартире ответчики Корнеев А.Е., Корнеева И.А. не зарегистрированы, регистрацию имеют по другим адресам, однако фактически проживают (Апелляционное определение Ленинского районного суда г. Омска от 18 февраля 2011 года по делу № 11-22/11).


Вернуться к оглавлению обзора: Судебная практика взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Решения судов, комментарии

Узнайте больше о сборах за обслуживание кондоминиумов в блоге, например, что они собой представляют, что они включают, что не включают и как они могут вам помочь. Продвигайте свое образование по инвестициям в недвижимость каждую неделю с нами в блоге LendingHome!

Информация об авторе: G. Брайан Дэвис — инвестор в недвижимость, которому за последние 15 лет принадлежали десятки объектов инвестиционной собственности. Он также является соучредителем SparkRental.com, онлайн-ресурса, который предоставляет бесплатное обучение арендодателям и сериалы видео для всех, кто хочет получить пассивный доход от аренды.

Когда вы в качестве инвестора в недвижимость просматриваете недвижимость, иногда кондоминиум выскакивает на вас из-за привлекательной цены — до тех пор, пока вы не узнаете, что за него взимается ежемесячная плата за обслуживание в размере 500 долларов.

Это компромисс с кондоминиумами. Ассоциация берет на себя определенные головные боли для владельца, но каждый владелец кондоминиума в сообществе разделяет расходы на аутсорсинг этих головных болей, хотят они того или нет.

Нет никакого пути обойти их — плата за обслуживание кондоминиума, или часто называемая взносом ассоциации домовладельцев, — это просто реальность владения кондоминиумом.

Ежемесячная плата за коммунальные услуги и содержание здания (подробнее об этом чуть позже). В конце концов, кто-то должен обслуживать крышу здания, верно?

Здесь стоит остановиться, чтобы отметить разницу между кондоминиумом, квартирой и таунхаусом. Слово «кондоминиум» является юридическим термином — оно обозначает тип юридической собственности, когда индивидуальный владелец кондоминиума владеет внутренними стенами и пространством, но не землей или внешней частью здания.

Слова «квартира» и «таунхаус» не являются юридическими терминами, а являются названиями физических структур.Квартира может принадлежать как индивидуальному кондоминиуму, так и просто сдаваться в аренду среди многих других квартир в многоквартирном доме.

Здесь вы можете узнать больше о различных способах инвестирования в недвижимость, включая прямые формы собственности и тактику непрямого инвестирования в недвижимость.

Все ежемесячные платежи за обслуживание включают в себя содержание внешнего здания и, да, техническое обслуживание. Например, кондоминиум занимается ремонтом крыши, ремонтом наружных стен и ремонтом фундамента.Плата за кондоминиум также покрывает общие услуги, такие как уход за садом, уход за газоном, уборка снега и другой уход за коммунальными территориями.

Ежемесячная плата за обслуживание почти всегда покрывает также страхование внешних конструкций. Эта страховка покрывает некоторые, но не все опасности, покрываемые традиционными страховыми полисами домовладельцев. Любые повреждения, связанные с конструкцией, как правило, покрываются, например, пожар во всем здании.

Плата за обслуживание кондоминиума

может также включать некоторые или все коммунальные расходы, такие как электричество, газ и вода.Или коммунальные услуги могут оплачиваться индивидуально на основании отдельных показаний счетчика. В зависимости от местного муниципалитета и ассоциации кондоминиумов сборы за вывоз мусора и использование канализации также могут быть включены в ежемесячную плату за обслуживание.

Если в кондоминиуме есть общие удобства, такие как бассейн, тренажерный зал, теннисные корты или парковка, они также поддерживаются за счет фиксированной платы за обслуживание. Точно так же общие общественные услуги, такие как охранник на стойке регистрации или консьерж, также оплачиваются ежемесячной абонентской платой.

Как указано выше, плата за обслуживание кондоминиума покрывает страховку, но эта страховка не покрывает все. Как правило, эти страховые полисы не покрывают внутренние повреждения, такие как разрыв трубы в вашей квартире и причинение ущерба водой. Также не покрывается бытовая техника и другие предметы интерьера.

Страхование ассоциации кондоминиумов также исключает любые личные вещи внутри кондоминиума, такие как мебель и электроника. Хотя это не влияет на типичных домовладельцев или домовладельцев, это влияет на владельцев жилья, арендуемого на время отпуска.

Та же логика страхования на уровне сообщества применима к техническому обслуживанию: вы несете ответственность за поддержание внутреннего состояния квартиры. Обновление кухни и ванных комнат? Это выпадает на вашу долю. Новый пол и краска? Также ваша ответственность.

Вы несете ответственность за все, что находится внутри вашей квартиры. Все, что находится за пределами стен, обычно покрывается за счет платы за обслуживание кондоминиума, что также является вашей ответственностью.

Как потенциальный покупатель кондоминиума, ваша работа состоит в том, чтобы оценить размер платы за обслуживание кондоминиума.Другими словами, они того стоят?

Поскольку вы инвестор в недвижимость, это упражнение больше направлено на то, чтобы помочь вам выбрать рыночную недвижимость, которую вы хотите сдать или сдать в аренду, поскольку вы сами не будете там жить. Но вам все равно необходимо убедиться, что потенциальные покупатели или арендаторы будут готовы платить больше за удобства, предоставляемые ассоциацией кондоминиумов.

Прежде всего, сравните ежемесячную плату за обслуживание этой квартиры с другими близлежащими сопоставимыми объектами (comps).Сколько стоит обслуживание кондоминиума через дорогу по сравнению с этим? Какие удобства включены в каждый? Если все остальное равно, и одна квартира включает тренажерный зал, покрываемый их сбором за обслуживание квартиры, почему покупатели будут платить равную плату за обслуживание меньшего количества удобств?

Используйте comps, чтобы проанализировать стоимость недвижимости и получить представление о местных ежемесячных платежах за обслуживание во многих кондоминиумах. И не забывайте всегда спрашивать, что именно включает плата за обслуживание кондоминиума при сравнении различных кондоминиумов.

Плата за обслуживание квартиры

повлияет на вас по-разному, в зависимости от того, являетесь ли вы домовладельцем или владельцем квартиры. Вот что вам нужно знать в зависимости от вашей стратегии инвестирования в недвижимость.

Плата за обслуживание ласт в кондоминиуме

Как флиппер, вы не собираетесь владеть квартирой очень долго. Ваш первый вопрос должен быть таким: «Будут ли покупатели смеяться над ежемесячной платой за обслуживание, или они разумны и похожи на соседние сборы?»

Помогает, если в плату включены видимые удобства, такие как тренажерный зал, бассейн или охрана.Они позволяют покупателям легче поглощать фиксированную плату за обслуживание, что, в свою очередь, помогает кондоминиуму продавать быстрее.

Помните, что вам нужно будет вносить плату за обслуживание каждый месяц, когда вы владеете недвижимостью. Это увеличивает ваши мягкие затраты и должно быть учтено при определении того, сколько стоит перевернуть собственность.

Поскольку владелец не несет ответственности за внешний ремонт или уход за территорией, вам как инвестору придется меньше заниматься ремонтом. Это может упростить работу с квартирой в кондоминиуме по сравнению с большим домом на одну семью, но также может снизить размер прибыли.

Прочтите наше полное руководство по раскладыванию квартир, чтобы получить широкий обзор того, что вам нужно знать, прежде чем делать предложение о кондоминиуме.

В заключение, некоторые ассоциации кондоминиумов взимают ежеквартальные, годовые или специальные взносы в дополнение к ежемесячным платежам за обслуживание. Меньше всего, что вам нужно, если вы путешествуете по дому, — это получить специальный взнос в размере 5000 долларов на замену крыши. Перед покупкой поговорите с кондоминиумом, чтобы получить представление о предстоящих оценках.

В отличие от домашних ласт, домовладельцы вынуждены платить за содержание кондоминиумов на длительный срок.

Когда в квартире появляется вакансия, домовладелец должен не только продолжать выплачивать ипотечный кредит, но он также должен продолжать платить сборы за кондоминиум. Это делает вакансии еще более дорогостоящими для арендодателей, и это необходимо учитывать при расчете денежных потоков и расходов.

Точно так же плата за обслуживание кондоминиума должна быть включена в расчет максимальной ставки арендодателя. Это постоянные расходы, и их нельзя игнорировать.

Периодические или специальные проверки представляют больший риск для арендодателей, чем для ласт.Обязательно спросите ассоциацию кондоминиумов, как часто они взимают взносы, регулярно ли они взимаются или взимаются только в редких случаях, и попросите список последних десяти начисленных взносов.

Ваши варианты финансирования квартир зависят от того, перевертываете вы или покупаете и держите.

LendingHome предоставляет промежуточные ссуды на покупку, ремонт, а также продажу или рефинансирование квартир. Как и в случае с частными домами, LendingHome покрывает до 90% покупной цены и 100% затрат на ремонт.

Арендодателям нужно долгосрочное финансирование, а не краткосрочные кредиты в твердой валюте. Хотя они по-прежнему могут использовать ссуды в твердых деньгах для первоначальной покупки и ремонта, по завершении домовладельцы должны рефинансировать долгосрочную ипотеку. Наиболее распространенные варианты долгосрочной ипотеки включают обычных кредиторов, местных общинных банков и портфельных кредиторов онлайн.

Как всегда, помните о финансовых затратах как о невысоких затратах, когда вы инвестируете в недвижимость!

Кондо — хороший вариант как для сдачи в аренду, так и для долгосрочной аренды.Но ежемесячная плата за обслуживание действительно представляет собой дополнительные расходы, которые инвесторы должны учитывать в своих расчетах.

Сравните плату за обслуживание кондоминиума с другими местными компаниями, чтобы убедиться, что плата соответствует местному рынку. Четко определите, что включено, а что не включено, а также частоту и типичные суммы для любых оценок.

Если возможно, поговорите с местными жителями в кондоминиуме. Спросите их мнение о том, стоит ли плата за кондоминиум своих затрат.

Прежде всего, убедитесь, что сборы не служат сдерживающим фактором для потенциальных покупателей, иначе вы можете обнаружить, что ваш флип лежит на рынке в течение шести месяцев без движения.

Заявление об ограничении ответственности: Вышеуказанное предоставлено только для информационных целей и не должно рассматриваться как налоговая, сберегательная, финансовая или юридическая консультация. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом. Все расчеты и информация, представленные здесь, предназначены только для иллюстративных целей. Все перечисленные выше третьи стороны предназначены только для демонстрационных целей и не связаны с LendingHome.Все взгляды и мнения, выраженные в этом сообщении, принадлежат автору. NMLS ID: 1125207 Условия, конфиденциальность и раскрытие информации. Copyright LendingHome Corporation 2019.

Спросите эксперта: «Насколько плата за обслуживание должна влиять на цену квартиры?»

Существует ли формула или практическое правило для корректировки продажной цены квартиры для компенсации высоких ежемесячных сборов за обслуживание или общих расходов?

Когда общие сборы кондоминиума (или, в кооперативе, ежемесячные сборы за обслуживание, которые включают налоги на имущество) выше среднего, вам понадобится калькулятор и психологическое знание, чтобы рассчитать правильную корректировку цены, например наши специалисты.

Начните с расчета суммы, на которую ежемесячные платежи за квартиру превышают среднюю.

В Манхэттене средняя ежемесячная плата за кооператив составляет 1,68 доллара за квадратный фут, говорит оценщик недвижимости Нью-Йорка Джонатан Миллер из Miller Samuel. (В кондоминиуме добавьте общие расходы плюс налоги на недвижимость. )

«Это означает, что на квартиру площадью 1000 квадратных футов можно рассчитывать на ежемесячное обслуживание в размере 1 680 долларов США», — говорит он. «Однако это всего лишь средний показатель, и апартаменты сильно различаются по своей благоустройству, типу собственности и финансовому состоянию.”

Согласен с брокером по недвижимости Гордоном Робертсом из Warburg Realty: «Я бы посмотрел на недавние продажи в здании по сравнению с сопоставимыми продажами в районе и посмотрел, есть ли какая-либо заметная разница… Могут быть и другие факторы, такие как состояние, виды или архитектурные качества, которые могут компенсировать более высокие затраты на обслуживание, поэтому об этом нужно судить в индивидуальном порядке ».

Допустим, вы определили, что ежемесячная плата примерно на 500 долларов выше средней. Теперь подсчитайте сумму денег, которую можно было бы профинансировать с помощью ежемесячного платежа в размере 500 долларов, и примените ее к покупной цене, — говорит брокер по недвижимости Дина Кори из Corcoran.

Например, при сегодняшних ставках по ипотеке около 4% для фиксированной ссуды на 30 лет ежемесячный платеж в размере 500 долларов позволит вам занять около 100 000 долларов. С этой точки зрения, говорит Кори, квартира должна стоить на 100 000 долларов меньше, чем сопоставимая квартира со средним уровнем обслуживания.

Кроме того, по словам Кори, «важно отметить, что приведенная выше формула не учитывает потенциальную часть каждого из них, подлежащую вычету из налогооблагаемой базы. В первые годы выплаты по ипотеке имеют гораздо более высокий процент отчислений.И хотя эксплуатационные расходы в кооперативе включают налоги на недвижимость и проценты по ипотеке для основного платежа по ипотеке, вычитаемая из налогов часть обычно составляет 30-50% ».

Теперь пора заняться психологией.

«Небольшие отклонения [от среднемесячной платы] покупатели допускают без корректировки, но большие отклонения могут потребовать корректировки даже большей, чем доллар за доллар, поскольку рынок наказывает за высокие эксплуатационные расходы и общие расходы и вознаграждает низкие эксплуатационные и общие расходы», говорит менеджер по активам и брокер по недвижимости Роберта Аксельрод из Time Equities.

Более высокие ежемесячные платежи могут и часто действительно влияют на стоимость гораздо больше, чем уравнение реальных реальных затрат, говорит Кори. Сумма может зависеть от того, горячий рынок недвижимости в целом или нет.

«На сильном рынке проблемы, связанные с высоким уровнем обслуживания или высокими общими расходами, не так очевидны, но на более слабом рынке покупатели более внимательно относятся к уровню обслуживания», — говорит она.

Желательность квартиры, ее расположение, а также факторы спроса и предложения могут иметь большое значение, отмечает она.

«Прямо сейчас, при таких низких процентных ставках, люди предпочли бы платить по ипотеке больше, чем иметь более высокую ежемесячную фиксированную стоимость — если бы у них был выбор», — говорит Кори, которая отмечает, что покупатели часто говорят ей: «Вы можете заплатить вниз по ипотеке, но обслуживание редко снижается «.

Сборы с обычных арендаторов в управлении имуществом и арендном жилье

Самая распространенная и очевидная плата за управление недвижимостью — это ежемесячная арендная плата. Этот периодический платеж взимается с арендаторов, часто на ежемесячной основе, как указано в договоре аренды.

Помимо ежемесячной арендной платы, арендаторы должны учитывать и другие общие расходы, которые необходимо учитывать каждый месяц. Такие вещи, как ежемесячная плата за домашних животных, коммунальные услуги, интернет-услуги и уход за газоном.

В этой статье дается краткий обзор типов общих повторяющихся платежей при управлении недвижимостью и арендном жилье.


Пропустили бесплатный образовательный веб-семинар?

Управление повторяющимися транзакциями
Хотите узнать несколько советов по бухгалтерскому учету для управления повторяющимися комиссиями и транзакциями?
Посмотреть запись: Управление повторяющимися транзакциями | Rentec Direct Вебинар


Периодические платежи с арендатора

Периодические сборы с арендатора включают вещи, помимо ежемесячной арендной платы, которые взимаются управляющим недвижимостью или арендодателем.

Обычные регулярные платежи арендатора включают:

  • Плата за домашнее животное
  • Аренда бытовой техники
  • Единая ставка коммунальных платежей
  • Стоимость кабельного телевидения
  • Стоимость Интернета
  • Комиссия ТСЖ
  • Плата за обслуживание помещений общего пользования (CAM)
  • Страхование арендаторов
  • Замена фильтра HVAC
  • Налоги на ренту от арендаторов штата или города

Прочие периодические платежи (имущественные платежи)

Арендаторы — не единственные, кто несут периодические расходы по управлению недвижимостью.Сама собственность будет иметь регулярные расходы, которые необходимо отнести к собственности и должным образом учитывать. Периодические платежи за недвижимость — это расходы, которые обычно оплачиваются владельцем недвижимости либо напрямую, либо управляющим имуществом, и выставляются владельцу или вычитаются из суммы выплаты владельцем.

Общие регулярные платежи за недвижимость включают:

  • Налоги
  • Страховые взносы
  • Ежемесячная комиссия банка
  • Выплаты по ипотеке
  • Комиссия за управление
  • Уход за газоном

Единовременные платежи

Одноразовые платежи являются обычным явлением при управлении недвижимостью.Большинство расходов, связанных с недвижимостью, представляют собой единовременные платежи, такие как расходы на ремонт и техническое обслуживание. Общие единовременные сборы арендатора включают сборы за подачу заявления, единовременную плату за домашнее животное, плату за обслуживание, плату за повторный ключ, плату за замену ключа и т. Д.

Частота повторяющихся платежей

Хотя арендные платежи часто взимаются каждый месяц, повторяющиеся транзакции могут происходить еженедельно, раз в две недели, ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.

Например, плата за Интернет и кабельное телевидение часто взимается ежемесячно, а плата за услуги ТСЖ может взиматься ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.

Поскольку частота взимания этих сборов различается, очень важно, чтобы у вас была четкая система отслеживания повторяющихся сборов и обеспечения оплаты транзакции.

Советы по учету периодических платежей

Некоторые домовладельцы и управляющие недвижимостью просто группируют все эти повторяющиеся платежи с арендаторов вместе и взимают со своих арендаторов одну ежемесячную сумму. Эта система работает нормально, если у вас есть только один или два дополнительных регулярных платежа для ваших арендаторов, но в конечном итоге это может стать кошмаром для бухгалтерского учета, если вы не будете должным образом задокументировать каждую плату арендатора.

Самый простой способ учесть периодические платежи — использовать автоматизированную систему, которая генерирует платежи арендатора и рассчитывает общую сумму, которую должен ваш арендатор за каждый расчетный период.

Программное обеспечение

для управления недвижимостью, такое как Rentec Direct, упрощает управление регулярными платежами и поддерживает ваши бухгалтерские книги и бухгалтерские записи в идеальном порядке. С помощью подходящего программного обеспечения для учета арендной платы вы избавитесь от ручного ввода, сэкономив время и избавившись от головной боли при обнаружении ошибок при вводе данных.


Дополнительная литература для вас:

Общие сведения о комиссиях Strata | MLA Canada

Condo living определенно имеет свои преимущества. Вы можете воспользоваться удивительными местами в центре городских центров, рядом с остановками общественного транспорта. Вы можете быть частью сообщества, и вам не нужно тратить дни на работу во дворе или уборку дома. Но, что лучше всего, вы можете пользоваться удобными удобствами, такими как фитнес-центры, залы для вечеринок и бассейны, и все это у вас на пороге. Звучит здорово, но как это повлияет на вашу прибыль? При покупке кондоминиума вы должны учитывать свой ежемесячный взнос.

Что такое страт-сборы и как они определяются?

Ваш ежемесячный взнос за страту — это деньги, которые корпорация страта использует для оплаты общих расходов на разработку. Ваш индивидуальный гонорар рассчитывается путем деления общей стоимости расходов страты на единицу, причитающуюся вашему участку. Это означает, что чем больше площадь вашего дома, тем больше ваша плата.

Куда уходят деньги?

Есть два фонда, которые каждая страта-корпорация в Британской Колумбии должна поддерживать: операционный фонд и резервный фонд на случай непредвиденных обстоятельств (CRF).Операционный фонд — это то, что используется для оплаты общих расходов, связанных с обслуживанием здания или происходящих более одного раза в течение года. Сюда входит страхование здания, гонорары управляющего недвижимостью, садоводство, вывоз мусора, водоснабжение, обслуживание общего имущества, содержание удобств, уборка, ремонт и т. Д. CRF — это фонд, который обычно используется для оплаты расходов, которые происходят менее одного раза в год , или более необычные расходы. Это может включать обновление вестибюля, новую крышу, новые желоба и т. Д.

Какова стандартная плата за страту?

Сборы за

Strata сильно различаются от района к району и от здания к зданию.Трудно напрямую сравнивать сборы, поскольку они зависят от стиля управления стратами, а также от типа предлагаемых услуг. В целом, сборы за страты в метро Ванкувера колеблются от примерно 0,20 доллара за квадратный фут до примерно 0,60 доллара за квадратный фут, при среднем значении 0,37 доллара. Более высокий уровень типичен для зданий с «влажными» удобствами, такими как бассейны, гидромассажные ванны, водные объекты и другими роскошными расходами, такими как круглосуточные услуги консьержа.

Вопросы, которые нужно задать

Для новых сообществ разработчики создают приблизительный общий бюджет, чтобы вы знали, какой будет ваша ожидаемая ежемесячная плата.Если в первый год есть разница между предложенными и фактическими операционными расходами, то Закон о собственности Strata наложит штраф на застройщика. Если вам нужно другое мнение об общем бюджете, проконсультируйтесь с опытным риелтором, юристом, бухгалтером или управляющим недвижимостью.

При покупке дома на вторичном рынке убедитесь, что в ваши сборы включены такие коммунальные услуги, как горячая вода, отопление и газ. Кроме того, сколько денег ежегодно вносится в резервный фонд и достаточно ли этого для покрытия непредвиденных расходов? Когда истекает гарантия на здание? Был ли недавно сделан или запланирован какой-либо капитальный ремонт, например, новая крыша? Проверяйте протоколы заседаний совета страты, чтобы убедиться, что у вас есть четкое представление о том, что было сделано, на что выделяются и тратятся деньги, и действует ли совет проактивно или стремится сделать минимум, который может привести к большим проблемам.Как обычно, базовая комплексная проверка перед покупкой поможет вам избежать проблем в будущем.

ИЗОБРАЖЕНИЙ // В этом высотном здании West Coquitlam будет застекленный пентхаус, занимающий три этажа в небо.

Как найти дом своей мечты в Нью-Йорке

Пребывание в одном из пяти районов, возможно, является главной целью для большинства жителей Нью-Йорка. И захватывающая новость заключается в том, что это, похоже, возможно для большего числа людей благодаря более низким ценам на жилье, которые подпитывают горячий рынок покупателей.Но даже несмотря на то, что в наши дни цены более заманчивые, найти дом своей мечты в Нью-Йорке все равно может быть сложно. Итак, если вам интересно, как найти дом своей мечты, здесь вы найдете все, что вам нужно знать, чтобы принять наилучшее решение о покупке.

Turtle Bay

335 Восточная 51-я улица

485 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Гамильтон Хайтс

461 West 150th Street

599 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Челси

201 Западная 21-я улица

449 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Деревня Гринвич

12 Западная 9-я улица

649 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. Студия | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ленокс Хилл

245 Ист 72-я улица

489 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Южный Гарлем

1825 Мэдисон-авеню

695 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Нижний Ист-Сайд

473 FDR Привод

649 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Gramercy Park

26 Грамерси Парк Юг

550 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Нижний Ист-Сайд

100 Саффолк-стрит

636 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Деревня Гринвич

210 Томпсон-стрит

675 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Адская кухня

347 West 44th Street

459 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Адская кухня

348 Западная 48-я улица

600 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Как читать план этажа

Базовый план квартиры в Челси.(Из листинга: 365 West 20th Street # 4E)

Планы этажей необходимы, когда вы решаете, как найти дом своей мечты. Они дополняют предоставленную информацию фотографиями, описаниями и видео, сопровождающими объявления. А знание того, как правильно читать план этажа, раскрывает важные детали, в том числе потенциальный шум из других комнат, количество туалетов и количество солнечного света.

При съемке плана этажа следует помнить о некоторых вещах:

  • Спальни : Если они находятся рядом друг с другом и у вас есть сосед по комнате или ребенок, это может быть проблемой для уединения или шума.
  • Окна: Обратите внимание на их расположение и ориентацию здания по стрелке на север. Это очень помогает понять, где восходит и заходит солнце. Апартаменты на южной стороне с множеством окон означают, что на вас весь день будет попадать прямой солнечный свет.
  • Двери: В какую сторону они распахиваются? Если дверь открывается на кухню, когда вы вешаете куртку, через некоторое время это может стать проблемой.
  • Планировка железной дороги: Это может быть немного сложно для железнодорожных единиц с двумя спальнями, которые не находятся на противоположных концах квартиры.Это потому, что чья-то спальня станет, по сути, проходом в другие комнаты.
  • Размеры плана этажа: Планы этажа обычно включают размеры комнаты и, в идеале, высоту комнаты. Если размеры напечатаны на плане, это полезно, но не принимайте это как гарантию их правильности. «Принесите план этажа в резиденцию и пройдите по квартире, используя его в качестве карты, чтобы иметь точное представление о пространстве», — сказал брокер Джерард Сплендор из Warburg Realty.
  • Ключевой план: Иногда здания включают ключевой план, показывающий основные архитектурные элементы здания по этажам. Они представляют собой лифтовые шахты, складские помещения, вентиляцию, водопровод и расположение квартир вокруг вас.

StreetEasy имеет планы этажей для большинства объявлений, но если вы не можете найти их на сайте, спросите у брокера. Или вы можете позвонить по номеру 311 и запросить копию плана этажа здания.

Бедфорд-Стуйвесант

627 De Kalb Avenue

695 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Сансет Парк

647 41-я улица

445 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Homecrest

1764 Восточная 19-я улица

649 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5

Берген Бич

1561 Royce Street

649 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Crown Heights

1572 Тихоокеанская улица

569 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Bay Ridge

8020 Четвертая авеню

439 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Фаррагут

3711 Foster Avenue

589 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 2,5

морской парк

Кимбалл-стрит, 1537

699 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 4 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 2

Gravesend

2650 Ocean Parkway

629 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 4 | [email protected] Создано в Sketch. 1.5

Берген Бич

1970 Берген авеню

589 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 2 | [email protected] Создано в Sketch. 2

Парк Слоуп

781 Юнион-стрит

665 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Midwood

3609 Авеню L

699 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 3 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Как найти дом своей мечты: разница между кондоминиумами, кооперативами и кондоминиумами

Это кондоминиум West Village предлагает захватывающий вид.(Из списка: 450 West 17th Street # 1105)

Когда вы пытались найти дом своей мечты, ваш поиск, скорее всего, обнаружил списки квартир, кооперативов и кондоминиумов. Какая разница? Один тип лучше другого? Вот что вам нужно знать.

Плюсы и минусы кооперативов

Кооперативные здания, известные как кооперативы, представляют собой жилые постройки, состоящие из квартир, принадлежащих акционерам. При покупке кооператива покупатель покупает не конкретную квартиру, а долю в кооперативе или кооперативе, которому принадлежит здание.Чем больше квартира, тем больше у вас долей; чем больше у вас акций, тем больше налогов вы заплатите. В этом удобном руководстве подробно рассказывается о деталях.

«Что касается плюсов и минусов, кооперативы имеют ограничения. Например, во многих зданиях нельзя сдавать в субаренду. Но они, как правило, дешевле кондоминиумов », — сказал агент компании Warburg Realty Михал Гартенберг. Кроме того, большинство кооперативов допускают финансирование в размере 80% с 20% первоначальным взносом. С другой стороны, некоторые кооперативы требуют 50% -ной продажи и значительных ликвидных активов после покупки, что многие покупатели дома считают ограничивающим фактором.

Другие важные сведения о кооперативах:

  • Существуют правила использования: У каждого кооператива есть правила, ограничивающие использование квартиры, будь то pied-à-terre (вторичное жилье) или это может быть субаренда.
  • Есть советы кооператива для управления : Совет кооператива, добровольная организация акционеров, избираемых другими акционерами, наблюдает за продажами и покупками и повседневной деятельностью, такой как внутренние правила. Советы кооперативов могут отказывать покупателям без особой причины, обычно заявляя, что «покупатель не соответствует финансовому профилю здания.”

Кооперативы также взимают плату за обслуживание.

Что такое плата за обслуживание?

Когда вы думаете, как найти дом своей мечты, это, возможно, одна из главных вещей, о которых следует помнить. Плата за обслуживание здания взимается и покрывает эксплуатационные расходы здания, включая налоги на персонал и имущество. Это также обычно включает страхование здания, отопление и горячую воду, газ, украшения, борьбу с вредителями, вывоз мусора, уборку снега и многое другое. Он также покроет любую лежащую в основе ипотеку (и проценты) на здание.

«В конце года акционеры получают отчет, в котором отражены процентные расходы, которые они уплатили по основной ипотеке, с предоставлением им налогового вычета из их подоходного налога», — сказал Сплендор. «Это преимущество жизни в кооперативе».

Размер платы за обслуживание зависит от нескольких факторов, в том числе:

  • Размер квартиры (квадратный метр, количество спален и количество комнат).
  • Уровень пола (чем выше, тем дороже).
  • Возможные просмотры.

Плюсы и минусы квартир

Кондо — это «настоящая» недвижимость в том смысле, что каждая квартира имеет свой документ и свой налоговый счет. Владелец квартиры владеет им бесплатно. «Поскольку у кондоминиумов мало ограничений на владение (если они вообще есть), владеть и управлять ими проще всего, но при этом он и самый дорогой, — сказал Гартенберг.

Вот некоторые важные факторы, которые следует учитывать:

Кроме того, в кондоминиумах взимается общая ежемесячная плата.

Что такое общие сборы?

Как и плата за обслуживание в кооперативе, общие расходы — это эксплуатационные расходы, которые владельцы кондоминиумов платят компании, которая управляет повседневной деятельностью здания.Владельцы кондоминиумов оплачивают налоговые сборы непосредственно городу или могут организовать их через свой ипотечный банк.

Прежде чем почувствовать себя комфортно с ежемесячным платежом по ипотеке и общими платежами за здание, сразу же! «Покупателям следует иметь в виду, что как операционные расходы, так и налоги на недвижимость имеют тенденцию к увеличению», — сказал Гартенберг. «Это не увеличение по сравнению с прошлым годом. Поскольку профсоюзы пересматривают и городу нужно больше денег, счета в конечном итоге будут расти. Не покупайте, думая, что цена останется неизменной.Последнее очень важно знать, когда вы узнаете, как найти дом своей мечты.

Плюсы и минусы кондопов

Condops, как следует из названия, представляют собой гибрид кооператива и кондоминиума.

«Городские жилые дома на первом этаже менее желательны, менее востребованы и менее прибыльны, чем верхние этажи, из-за шума, проблем с безопасностью, света и конфиденциальности», — сказал Сплендор. «Во многих жилых зданиях будут размещаться коммерческие помещения, такие как врачебные или профессиональные кабинеты, торговые площади или гараж на первом этаже, требуя кондоминиума для коммерческих помещений и кооператива для жилых помещений выше.”

В основном, жилые единицы находятся в собственности и организованы кооперативом, а коммерческое пространство организовано как кондоминиум. По большей части, кондоминиумы больше похожи на кооперативы в процессе подачи заявки и утверждения. Владельцы кондоминиумов владеют акциями в здании — точно так же, как владельцы кооперативов — и платят плату за обслуживание, которая включает налоги.

Хантерс Пойнт

4-74 48-я авеню

625 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Forest Hills

119-49 Union Turnpike

658 998 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 2 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Forest Hills

69-45 108-я улица

538 998 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

560 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

665 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

515 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

535 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

488 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

558 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

655 000 долл. США

кровати @ 1.5xСоздано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

565 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | ванна @ 1.5xСоздано в Sketch. 1

Ист-Флашинг

41-62 Bowne Street

590 000 долл. США

[email protected]Создано в Sketch. 1 | [email protected] Создано в Sketch. 1

Как найти дом своей мечты: плюсы и минусы покупки в новостройке

Визуализация новой застройки в Хобокене, штат Нью-Джерси.(Из распечатки: 1425 Hudson Street # 11H)

Довоенное строительство устраивает многих. Они обожают очарование и архитектуру — вспомните высокие потолки, гипсовые украшения и поручни, гладко натертые тысячами рук. Хотя это могут быть «бывшие в употреблении» товары, сегодня их так не строят, что делает довоенные дома уникальными и труднодоступными. Но если вы из тех покупателей, которые предпочитают современное или современное, новое строительство может быть для вас.

Учтите эти факторы, думая о том, как найти дом своей мечты:

  • Какая репутация у разработчика? «Были ситуации с бутик-зданиями, когда застройщик не выполнял свои финансовые обязательства», — сказал Гартенберг.«Если это произойдет и застройщик больше не будет оплачивать общие расходы на непроданные квартиры, нынешним жильцам придется взять на себя это бремя».
  • Готовы ли вы к продолжающемуся строительству? «Здания оседают, и может пройти некоторое время, прежде чем появятся трещины и дефекты», — сказал Гартенберг. «Это не означает, что кто-то не должен покупать новые разработки, это скорее означает, что они должны входить в них с открытыми глазами».
  • Вы хотите квартиру? Согласно Splendore, новостройками, скорее всего, будут кондоминиумы, которые открывают множество возможностей на рынке недвижимости.
  • Вы на определенной временной шкале? Сроки — самая большая проблема при новом строительстве, так как здание может существовать только на бумаге.
  • Вы ищете меньший первоначальный взнос? Покупатели могут приобрести незастроенную квартиру с небольшим первоначальным взносом вместо 20% для кооператива или 10% для кондоминиума. Некоторые застройщики предлагают уникальные варианты внутреннего финансирования для мотивации покупателей.

Как найти дом своей мечты: где жить в Нью-Йорке?

Мечтательная квартира на продажу в Вильямсбурге, Бруклин.(Из объявления по адресу: 131 Devoe Street # 4C)

Чтобы найти дом своей мечты в Нью-Йорке, часто нужно выяснить, где вы хотите жить. Местоположение часто является одним из наиболее важных факторов для покупателей жилья. Но это может не иметь такого значения, как вы думаете.

«Местоположение имеет значение для разных людей по разным причинам — хотите ли вы быть рядом с такими местами, как рестораны и музеи», — сказал Гартенберг. «Другие могут захотеть жить рядом с парком или метро».

Но в сегодняшнем меняющемся мире местоположение может быть меньшей проблемой, чем когда-либо прежде.«Функции, которые в прошлом приводили к росту цен на недвижимость, такие как быстрый доступ к развлечениям и транспорту, могут не повлиять на цены, пока пандемия не исчезнет», — сказал Сплендор.

Главное, что нужно помнить, это то, что покупка недвижимости — это всегда компромисс, а местоположение — это один из элементов, которым вы можете пойти на компромисс.

«Например, район Верхнего Ист-Сайда к востоку от Третьей авеню дешевле, чем часть к западу от Парк-авеню или даже Верхний Вест-Сайд», — сказал Гартенберг.«Итак, вы заботитесь о том, чтобы получить больше отдачи от вложенных средств или почтового индекса? Пойдя на компромисс с недвижимостью, вы можете найти некоторые сделки, которые иначе могли бы не привлечь ваше внимание ». Удачных покупок на дому!

Самые распространенные комиссии за управление имуществом

Ключевые выводы

  • Инвесторы в недвижимость должны тщательно продумать, подходит ли им работа с управляющим недвижимостью.
  • Типичная плата за управление недвижимостью зависит от типа включенных услуг.
  • Есть несколько затрат, которых следует избегать инвесторам при выборе компаний по управлению недвижимостью.

Как инвестор в недвижимость, вы должны будете носить множество шляп на протяжении всей своей карьеры. Гибкость имеет решающее значение для ведения успешного бизнеса, но не менее важно осознавать, что найм кого-то может принести пользу вашим операциям и обеспечить душевное спокойствие. Например, работа с по-настоящему одаренным управляющим недвижимостью может помочь повседневной работе вашего бизнеса по аренде недвижимости работать более гладко и эффективно.

Если вы подумываете о найме компании по управлению недвижимостью, важно проявить должную осмотрительность, прежде чем передавать бразды правления. Фактически, первое, что вам следует сделать, это изучить комиссии за управление недвижимостью, связанных с каждой компанией. Выбор подходящей компании для управления вашей собственностью обеспечит надлежащий уход за вашими арендаторами и имуществом, а у вас останется больше времени, чтобы сосредоточиться на деятельности, приносящей доход.

Нужен ли мне управляющий недвижимостью?

Чтобы определить, подходит ли управляющий имуществом для вашей ситуации, необходимо учитывать несколько факторов.Лучше всего начать с определения вашего опыта и желаемого уровня вовлеченности. Вы представляете себя более практичным или предпочитаете пассивный доход? Некоторые инвесторы предпочтут управлять своей собственностью, в то время как другие предпочтут нанять управляющего недвижимостью, чтобы отвлечь их внимание на что-то другое.

То, как далеко вы живете от своей собственности, также должно повлиять на ваше решение нанять управляющего недвижимостью. Если ваша инвестиционная недвижимость находится в другом штате, вам может быть полезно иметь местного управляющего недвижимостью, который может играть более активную роль в его повседневных операциях, особенно когда возникают проблемы с техническим обслуживанием или поступают жалобы.По крайней мере, их присутствие должно сэкономить ваше драгоценное время и деньги на ненужных вызовах на дом.

Один из важнейших факторов, которые следует учитывать при выборе компании по управлению недвижимостью или самоуправления, — это количество единиц, которыми вы владеете. Естественно, чем больше у вас сдаваемых внаем квартир, тем больше у вас ответственности за управление имуществом. Для инвесторов в недвижимость, желающих и способных управлять недвижимостью на постоянной основе, несколько единиц могут не представлять проблемы. Однако, если инвестирование в недвижимость не является вашей основной профессией или если у вас просто несколько квартир, менеджер по недвижимости может быть для вас правильным выбором.

Управление недвижимостью требует терпения, коммуникативных навыков и часто требует много времени. Если у вас нет опыта управления недвижимостью, возможно, стоит подумать о том, чтобы нанять кого-нибудь, пока вы «узнаете основы». Требуется время, чтобы уделить инвестиционной собственности должное внимание, необходимое для ее успешного функционирования, и управляющий недвижимостью может снять с вас часть этой нагрузки. Инвесторы просто должны быть готовы отказаться от некоторого контроля и платить комиссию за управление недвижимостью в обмен на больше времени и душевное спокойствие.Посетите этот ресурс, чтобы узнать больше о том, чем занимается компания по управлению недвижимостью.


[Научитесь анализировать сделки как профессионал! Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как определить, какие инвестиционные сделки имеют лучшую рентабельность инвестиций. ]


Типовые сборы за управление недвижимостью

Если вы подумываете о том, чтобы продолжить работу с управляющим недвижимостью, или даже если вы уже работаете с ним, будет полезно узнать о гонорарах компании по управлению недвижимостью.Есть множество затрат, которые могут быть включены и добавлены к обязанностям по управлению недвижимостью. Вот некоторые типичные сборы за управление недвижимостью, с которыми могут столкнуться инвесторы:

  • Ежемесячная плата за управление: Эта плата взимается для покрытия расходов, связанных с выполнением основных обязанностей по управлению недвижимостью. Плата за управление будет включать в себя обработку арендной платы, проверку собственности, управление техническим обслуживанием и обеспечение оплаты арендной платы арендаторами. Эти сборы могут варьироваться от семи до 10 процентов от арендной платы за недвижимость.

  • Лизинговые сборы: Эти расходы взимаются для покрытия любых расходов, связанных с сдачей в аренду вашей собственности, и часто называются комиссионными за размещение. Они включают рекламу, показы, проверку арендаторов, оформление договоров аренды и подготовку квартир к заселению. Арендные сборы могут варьироваться от 75 до 100 процентов от арендной платы за первый месяц данной квартиры.

  • Плата за установку: Плата за установку относится ко всему, что выплачивается во время заключения вашего контракта.Хотя плата за регистрацию не всегда взимается, инвесторы не должны удивляться, узнав, что некоторые компании по управлению недвижимостью взимают единовременную плату за начало работы с данным инвестором.

  • Техническое обслуживание: Расходы на регулярное техническое обслуживание обычно включаются в ежемесячную плату за управление; но некоторые компании по управлению недвижимостью будут взимать плату за обслуживание сверх этого для более крупных проектов обслуживания.

  • Сборы за выселение: Это сборы, взимаемые в случае выселения арендаторов.Если вы оказались в ситуации, когда арендатора необходимо выселить, часто бывает полезно получить помощь управляющего недвижимостью. Тем не менее, имейте в виду, что часто существуют сборы за управление недвижимостью, связанные с обработкой процесса от начала до конца.

Также важно отметить, что многие комиссии за управление недвижимостью взимаются в виде процентов и будут зависеть от факторов, специфичных для вашей собственности; такие как расположение, количество единиц и расчетная рабочая нагрузка.По этой причине плата за управление коммерческой недвижимостью может быть выше по сравнению с платой за управление жилой недвижимостью, но они часто покрывают другой масштаб ответственности.

Сборы за управление арендуемой недвижимостью, которых следует избегать

Сборы за управление недвижимостью

— неизбежная часть работы с управляющим недвижимостью, но это не означает, что вы должны соглашаться с любым контрактом, который приходит к вам. Крайне важно проявлять должную осмотрительность и следить за тем, чтобы с вас не взимали чрезмерную плату за предоставленные услуги.Один из первых шагов, которые вы должны предпринять при оценке управляющего недвижимостью, — это определить, какие сборы будут фиксированными, а какие — процентными. Некоторые компании взимают и то, и другое одновременно, в зависимости от того, что более прибыльно. Крайне важно понимать разницу, поскольку колебания комиссии могут повлиять на ваши финансы в дальнейшем.

Одна из самых больших ловушек, на которую следует обратить внимание при оплате управления арендуемой недвижимостью, заключается в том, взимает ли компания процент от полученной арендной платы или причитающейся арендной платы.Взимая процент от причитающейся арендной платы, управляющие недвижимостью будут получать одинаковый доход из месяца в месяц, независимо от того, сколько квартир пустует. Вакансии часто обходятся инвесторам достаточно дорого, без дополнительной угрозы платы за управление недвижимостью. Чтобы избежать этих сборов, ищите компании, которые вместо этого взимают процент от арендной платы. Это гарантирует, что управляющая компания будет получать деньги только в том случае, если вы зарабатываете деньги.

Наконец, обратите особое внимание на любые дополнительные сборы, которые компании по управлению недвижимостью могут добавить в договор.Сюда могут входить сборы за отмену или продление аренды. Будьте готовы сравнивать ставки различных управляющих компаний и не бойтесь вести переговоры, когда это необходимо. Обратите особое внимание на проценты и используйте калькулятор платы за управление недвижимостью, чтобы точно рассчитать затраты. Воспользуйтесь этими советами, прежде чем обращаться в компанию по управлению недвижимостью, чтобы избежать непредвиденных расходов в будущем.

Резюме

Для инвестора в недвижимость решение работать с менеджером по недвижимости является важным.Хотя вы можете быть более чем способны взять на себя эту роль, иногда компания по управлению недвижимостью может значительно облегчить ваш бизнес (и вашу жизнь). Взвесьте все «за» и «против», связанных с наймом управляющего недвижимостью, и будьте готовы провести небольшое исследование, чтобы определить, что подходит именно вам. С подходящей компанией комиссии за управление недвижимостью следует рассматривать как небольшую цену, которую нужно заплатить в обмен на больше времени и меньше хлопот.

Вы предпочитаете работать с управляющим недвижимостью или работать сами? Дайте нам знать в комментариях ниже.


Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке. Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Сколько арендодателю следует выделить на ежемесячное обслуживание и ремонт? | Руководства по дому

Моника Диллон Обновлено 23 июня 2018 г.

Ежемесячный остаточный денежный поток может быть привлекательным стимулом для того, чтобы стать арендодателем. Арендодатели ежемесячно собирают арендную плату, выплачивают ипотечные ссуды и кладут остаток наличных в карман.Однако общественность не видит того, что для успешного управления недвижимостью необходимо управлять людьми, прогнозировать ремонт и техническое обслуживание, покрывать несвоевременные убытки и непредвиденные расходы. Это включает ежемесячное обслуживание. Арендодатели могут поддерживать свою недвижимость в отличном состоянии, а арендаторов — счастливыми, реинвестируя часть дохода от аренды и выполняя ежемесячное техническое обслуживание.

Отраслевые стандарты

Несмотря на отсутствие жестких правил по ежемесячным расходам на обслуживание арендуемой собственности, владелец собственности должен ежегодно выделять не менее 1 процента от стоимости собственности.Это означает, что если недвижимость стоит 150 000 долларов, домовладелец должен сэкономить минимум 1500 долларов на эксплуатационных расходах. Арендодатели должны включать все, что поддерживает недвижимость в пригодном для жизни состоянии для жителей, в качестве затрат на техническое обслуживание, например, обеспечение тепла, воды, электричества и сохранение структурной прочности дома. Арендаторы обязаны заботиться об имуществе и выполнять текущее обслуживание, такое как уборка за собой и мелкий ремонт, например, замена перегоревших лампочек.

Ежемесячные расходы

Распределение ежемесячных затрат на техническое обслуживание включает в себя первую проверку ежемесячных расходов помимо ипотечного кредита, налогов, страховки, платы за внешнее управление недвижимостью и коммунальных услуг. Текущее обслуживание включает в себя ежемесячные расходы на поддержание внешнего вида бордюров и внутренних помещений общего пользования, если это применимо. Владелец собственности должен включать в свои ежемесячные расходы на обслуживание ландшафтный дизайн, внешнюю и внутреннюю уборку, вывоз мусора и утилизацию.

Периодический ремонт

Арендодателям следует запланировать включение дополнительных расходов, которые периодически возникают, в ежемесячный бюджет на техническое обслуживание. Сюда входит ремонт систем отопления, охлаждения и электроснабжения здания, водопровода и кровли. Арендодатели должны включать мелкие столярные изделия, ремонт окон, периодическую покраску и уборку по мере въезда и выезда арендаторов. Любые расходные материалы, приобретаемые на регулярной основе, также должны быть включены, например, воздушные фильтры и оборудование. Это может показаться сложным обслуживанием, но если вы планируете и составляете бюджет в одно и то же время каждый год, ваш арендный бизнес должен работать бесперебойно.

Предполагаемая стоимость

Ежемесячное обслуживание — одна из ожидаемых затрат на владение для арендодателей и управляющих недвижимостью. Владелец арендуемой недвижимости также должен запланировать выделение денежных средств на экстренный ремонт, освобождение от сдачи в аренду и капитальную замену крыши и блока отопления и охлаждения в зависимости от возраста собственности.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *