Обслуживание общего имущества многоквартирного дома: Содержание общего имущества многоквартирного дома

Разное

Содержание

Часто задаваемые вопросы — Обращения граждан — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

 Часто задаваемые вопросы

 

1. Вопрос о содержании и ремонте общего имущества в МКД.

Письмо Минстроя России от 11.04.2016 № 10686-АТ/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращения от 14 марта 2016 г. N 0125/01-02 и N 0126/01-02 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

 2. Вопрос о законности размещения оборудования интернет-провайдеров.

Услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи (п. 1 ст. 44 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи»). Договор об оказании услуг связи, заключаемый с гражданами, является публичным договором, то есть заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, а отказ от его заключения при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие услуги не допускается (п.

 1 ст. 45 Закона о связи и п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом обеспечение предоставления абоненту и (или) пользователю доступа к сети связи обязательно при предоставлении телематических услуг, услуг местной телефонной связи, услуг связи для целей телевещания.

В свою очередь, собственники вправе в соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принять решение об определении порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, либо изменении сложившегося в результате заключения собственниками квартир договоров на оказание возмездных услуг по предоставлению доступа к сети Интернет порядка пользования имуществом, либо о запрете конкретному оператору связи (или всем операторам связи) размещать принадлежащее ему (им) оборудование в доме.

Поскольку в данной ситуации жилищные права граждан – собственников помещений в многоквартирном доме конкурируют с их конституционными правами на получение информации предлагаем собственникам ознакомиться с Информационным письмом ФАС России от 27. 05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома» и в случае необходимости осуществить защиту нарушенных прав в судебном порядке.

3. Вопрос о законности размещения автопарковки на придомовой территории

В соответствии с подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

При этом необходимо знать, что согласно пунктам 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос о формировании и постановке на кадастровый учет земельного участка принципиально важен при его фактическом использовании, в том числе в целях организации парковки. Так, если земельный участок сформирован, то порядок его использования определяется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка. Данное решение в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если же участок не сформирован, то решение вопроса об организации парковки не относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

Таким образом, разрешение вопроса о пределах использования земельного участка не относится к компетенции Департамента, в связи с чем защиту нарушенных прав собственников рекомендуем осуществлять в судебном порядке.

4. Вопрос об использовании общего имущества собственников многоквартирного дома третьими лицами.

В части вопросов пользования общим имуществом, в том числе частей мест общего пользования, поясняем следующее.

В силу ст. 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество.

Состав общего имущества оговорен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу подп. 1, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ допускается использование общего имущества собственников помещений, а также решение о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, исключительно на основании решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу пользования общим имуществом, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ допускается защита нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

5. Вопрос о расходовании управляющей организации денежных средств, получаемых от третьих лиц в результате использования общего имущества многоквартирного дома.

Целевое использование денежных средств можно подтвердить только в ходе проверки финансово-хозяйственной деятельности организации.

Следует отметить, что финансово-хозяйственная деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, действующими нормами жилищного законодательства не регламентируется. Действующим законодательством Департамент не наделен полномочиями по решению данных вопросов. При этом контроль за поступившими и израсходованными денежными средствами, направленными на обеспечение работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, выполнение ремонтных работ общего имущества многоквартирного дома и т. д. осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, для проведения проверки целевого расходования денежных средств, направленных на выполнение каких-либо работ, собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в специализированную аудиторскую организацию с последующим обращением (при необходимости) в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешение финансовых споров, возникающих между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством с предварительным соблюдением претензионного (досудебного) порядка разрешения спора.

В случае, если имеются факты нецелевого расходования денежных средств собственников помещений многоквартирного дома управляющей организацией, факты мошенничества, собственники вправе обратиться в органы внутренних дел.  

 

6. Кто уполномочен от имени собственников подписывать акты приемки оказанных услуг или выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме? 

 В соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном дом, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах. 26.10.2015 Приказом Минстроя России № 761/пр утверждена форма такого акта приемки выполненных работ.

В акте отражается, в том числе, перечень оказанных услуг и выполненных работ в соответствии с Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 03. 04.2013 № 290, стоимость за единицу выполненной работы (оказанной услуги) по договору управления МКД или договору оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, сметная стоимость за единицу выполненной работы по договору подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Кто же уполномочен от имени собственников подписывать такие акты? В данной ситуации возможно два варианта.

Первый вариант – акт приемки выполненных работ подписывает председатель совета многоквартирного дома. Так, в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, для подписания акта приемки выполненных работ председатель должен быть выбран в качестве такового на основании решения общего собрания собственников, а также иметь доверенность от собственников на подписание акта приемки выполненных работ.

Второй вариант – акт приемки выполненных работ подписывает один из собственников помещений в многоквартирном доме. При этом такой собственник также должен быть уполномочен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на подписание акта выполненных работ, и должен иметь доверенность от собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Также предлагаем собственникам примерную форму доверенности для наделения председателя многоквартирного дома / другого собственника помещения в многоквартирном доме правом подписания акта приемки выполненных работ.

7. Вопрос о правилах оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

 

8.  Письмо Минстроя РФ о вопросах порядка включения в платежный документ для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг платы за техническое обслуживание и ремонт систем коллективного приема телевидения

9. Об изменении порядка оплаты коммунальной услуги «отопление»

 

10. О вопросах применения части 2 статьи 136 ЖК РФ (письмо Минстроя РФ от 01.08.2016 № 24192-ОД/04)    

 

11. О реконструкции и перепланировке

 

12. Вопрос о порядке эксплуатации систем коллективного приема телепередач в многоквартирном доме

В настоящее время на территории Российской Федерации реализуется федеральная целевая программа «Развитие телерадиовещания в Российской Федерации на 2009-2018 годы», направленная на развитие сети эфирного наземного телевизионного вещания.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13. 08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения. При этом в пункте 8 Правил № 491 системы коллективного приема телепередач, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены многоквартирного дома (далее – МКД).

Из совокупности указанных норм жилищного законодательства следует, что система коллективного приема телепередач (далее – СКПТ) в многоквартирном доме, обслуживающая более одного жилого и (или) нежилого помещения, входит в состав общего имущества в таком доме.

В связи с изложенным Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области направил разъяснения в адрес управляющих организаций о необходимости принятия мер по обеспечению надлежащей работоспособности систем коллективного приема эфирного телевидения в многоквартирных жилых домах.

 

Обязанность управляющей организации по осуществлению содержания общего имущества многоквартирного дома

29.08.2016

Обязанность управляющей организации по осуществлению содержания общего имущества многоквартирного дома

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса РФ должностные лица имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений.

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – ФЗ-294) в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны: выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.

В соответствии со статьей 39 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме.

Собственники помещений вправе как самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, так и привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Согласно подпункта «а» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности.

В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Пункт 2.1. части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договора управления многоквартирным домом.

Управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Содержание, упомянутое в указанной статье, включает в себя расходы на текущий и капитальный ремонт, поддержание имущества в работоспособном состоянии. В ряде случаев законодатель предусматривает переход бремя содержания имущества от собственника к другим лицам.

В силу статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Кроме того, пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора обслуживания домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

На основании пункта 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

Кроме того, в Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

На основании приведенных норм действующего законодательства заявитель, как управляющая организация, обязан обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.

К тому же, из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 следует, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Работы которые необходимо проводить для устранения выявленных нарушений, являются обязательными для организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и данная деятельность является для них основной и они несут риск ответственности.


Является ли домофон общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и каким образом должна происходить плата за домофон?

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила), согласно пункту 2 которых в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, включаются: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьёй 157 ЖК РФ.

В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.

Такое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в зависимости от конструкции взаимоотношений принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений.

В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

08.02.11 Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома

Специальность  08.02.11 Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома
 
Базовый уровень СПО

Квалификация– техник;

Срок обучения —  2 г. 10 мес.  — на базе 11 классов


Форма обучения- очная.
 
Характеристика профессиональной деятельности выпускников:
  • организация и проведение работ, обеспечивающих сохранность общего имущества многоквартирного дома в течение нормативного срока его службы,
  • комфортные и безопасные условия проживания граждан;
  • решение вопросов пользования указанным имуществом;
  •  предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.
Объектами профессиональной деятельности выпускника являются:
  • многоквартирный дом и придомовая территория;
  • внутридомовые инженерные системы: водоснабжения, водоотведения, отопления, внутридомового газового оборудования, электрооборудования;
  • прочие системы: лифтового хозяйства, кондиционирования, вентиляции и дымоудаления, охранной и пожарной сигнализации, видеонаблюдения, сбора отходов;
  • коммунальная и уборочная техника, диагностическое оборудование, контрольно-измерительные приборы;
  • порядок, правила и технологии: эксплуатации, обслуживания и ремонта общего имущества многоквартирного дома; организации работ по санитарному содержанию, благоустройства общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории; безопасного проживания в многоквартирном доме; управления сбором отходов;
  • техническая и иная документация на многоквартирный дом;
  • базы данных о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров;
  • собственники и пользователи помещений в многоквартирном доме;
  • подрядные и ресурсоснабжающие организации;
  • первичные трудовые коллективы;
  • запросы потребителей жилищных и коммунальных услуг.
Техник — готовится к следующим видам деятельности:
  • Обеспечение управления многоквартирным домом.
  • Обеспечение и проведение работ по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
  • Обеспечение и проведение работ по санитарному содержанию, безопасному проживанию и благоустройству общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории.
  • Выполнение работ по одной или нескольким профессиям рабочих, должностям служащих.
Техник должен обладать профессиональными компетенциями, соответствующими основным видам профессиональной деятельности. 
Обеспечение управления многоквартирным домом. 
  • Использовать нормативные правовые, методические и инструктивные документы, регламентирующие деятельность по управлению многоквартирным домом.
  • Организовывать рассмотрение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, собрании членов товарищества или кооператива вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом и осуществлять контроль реализации принятых на них решений.
  • Осуществлять прием-передачу, учет и хранение технической и иной документации на многоквартирный дом.
  • Восстанавливать и актуализировать документы по результатам мониторинга технического состояния многоквартирного дома.
  • Формировать базы данных о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров.
Обеспечение и проведение работ по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. 
  • Вести техническую и иную документацию на многоквартирный дом.
  • Проводить технические осмотры конструктивных элементов, инженерного оборудования и систем в многоквартирном доме.
  • Подготавливать проектно-сметную документацию на выполнение услуг и работ по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
  • Обеспечивать оказание услуг и проведение работ по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
  • Проводить оперативный учет и контроль качества выполняемых услуг, работ по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и расхода материальных ресурсов.
  • Организовывать и контролировать качество услуг по эксплуатации, обслуживанию и ремонту систем водоснабжения, водоотведения, отопления, внутридомового газового оборудования, электрооборудования, лифтового хозяйства, кондиционирования, вентиляции и дымоудаления, охранной и пожарной сигнализации, видеонаблюдения, управления отходами.
  • Организовывать и контролировать проведение соответствующих аварийно- ремонтных и восстановительных работ.
Обеспечение и проведение работ по санитарному содержанию, безопасному проживанию и благоустройству общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории. 
  • Организовывать проведение работ по благоустройству общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории.
  • Организовывать и обеспечивать контроль работ, связанных с соблюдением санитарного содержания общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории.
  • Организовывать и обеспечивать контроль работ, связанных с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме;
  • Вести учетно-отчетную документацию.
Выполнение работы по одной или нескольким профессиям рабочих, должностям служащих.
Профилирующие дисциплины:
  • Нормативное и документационное регулирование деятельности по управлению многоквартирным домом
  • Эксплуатация, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома
  • Организация работ по обеспечению санитарного содержания и благоустройству общего имущества многоквартирного дома
  • Организация работ по обеспечению безопасности жизнедеятельности многоквартирного дома
  • Правовое обеспечение профессиональной деятельности
  • Информационные технологии в профессиональной деятельности
  • Основы экономики, менеджмента и маркетинга
  • Основы электротехники и электронной техники
Пройдя обучение по специальности «Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома» вы сможете обеспечивать стабильную и бесперебойную работу жилых комплексов. Программа обучения направлена на теоретическое и практическое изучение основ, обеспечивающих сохранность общего имущества многоквартирных домов в течении нормативного срока его службы, комфортные и безопасные условия проживания граждан, а так же решение вопросов пользования имуществом и предоставления коммунальных услуг. 

Группы

Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья

Адвокаты положительно отнеслись к позиции Минстроя, хотя и указали на отсутствие новизны в разъяснениях. Один из экспертов отметил, что несмотря на нормы закона суды нередко отказывают управляющим организациям в обжаловании размера тарифа, ссылаясь на отсутствие у таких компаний права на оспаривание решения собственников многоквартирного дома.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Письме от 12 июля 2019 г. № 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, способном обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или другой специализированный потребительский кооператив, то размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом необходимо учесть предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Читайте также

ВС РФ разъяснил «коммуналку»

Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ

27 Июня 2017

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя в ответе на обращение по данному вопросу сослался на Постановление Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22, которое касается споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения в многоквартирном доме. В нем указано, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям разумности.

В своем письме Минстрой России отразил позицию КС, выраженную последним в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П. Согласно этому акту при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Департамент обратил внимание на тот факт, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом. Исходя из этого, Минстрой сделал вывод, что стороны такого соглашения не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы. Данное правило, по его мнению, распространяется и на случаи, когда общее собрание изменяет размер платы без предложения управляющей организации.

Читайте также

Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумности

Конституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества

01 Февраля 2018

Ведомство разъяснило, что в случае нарушения ее прав управляющая организация может обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников. Это возможно в случае, если решение принято без учета ее предложения, изменяет установленный договором размер платы, а также влечет убытки организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Такие затраты, по мнению госоргана, являются неосновательным обогащением собственников помещений.

Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков пояснил «АГ», с чем связана необходимость издания Минстроем данного письма. Он рассказал, что норма о праве собственников устанавливать размер платы за жилое помещение (плату за содержание и текущий ремонт) долгое время не работала. «Дело в том, что параллельно с ней действует правило о том, что, если собственники не принимают соответствующее решение, применяется тариф, установленный муниципальным образованием. Большая часть домов “жила” по муниципальному тарифу, поскольку жители не проводили собрания по данному вопросу», – сообщил эксперт.

По словам Артема Чумакова, позднее ситуация начала меняться, и собственники «вспомнили о своем праве и начали утверждать необоснованный и не покрывающий все расходы, связанные с содержанием дома, размер платы». При этом Жилищный кодекс предоставляет право оспорить решение общего собрания только собственнику, не участвовавшему в голосовании или голосовавшему против принятия решения, а также органу государственного жилищного надзора. «Фактически управляющая организация долгое время была лишена возможности оспорить решение об установлении слишком низкого тарифа в суде», – пояснил адвокат.

Как сообщил Артем Чумаков, управляющие компании получили право обжалования решений общих собраний только после появления в ГК гл. 9.1 «Решения собраний» в 2013 г. и появления разъяснений Постановления Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 г. Адвокат отметил, что установление собственниками слишком низкого тарифа затрагивает права и обязанности таких организаций, поскольку они обязаны обеспечить установленный правительством минимальный уровень содержания дома.

Он также рассказал, что, хотя имеются разъяснения Пленума ВС, на которые ссылается Минстрой в своем письме, районные, а иногда и областные суды нередко отказывают управляющим компаниям в праве обжаловать решения общих собраний в части установления тарифа. «Таким образом, суды не способствуют поиску баланса между интересами собственников и управляющих компаний и фактически сохраняют “волюнтаристские” тарифы. Возможно, именно с этим связано желание Минстроя еще раз обратить внимание на то, что очевидно следует из норм закона и поддерживается Верховным Судом», – заключил Артем Чумаков.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов полагает, что министерство преследовало «благую цель» напомнить собственникам об их обязанности заботиться о выполнении работ, предусмотренных минимальным перечнем, утвержденным Постановлением Правительства от 3 апреля 2013 г. № 290. «Однако я также представляю, как этими разъяснениями могут воспользоваться управляющие компании, преследуя иные идеи, блокируя любые решения собственников по уменьшению размера тарифа», – отметил адвокат. Он счел разумными разъяснения Минстроя: «Иначе мы получаем ситуацию, когда собственники могут принудить управляющую организацию выполнять работы. Даже если у нее нет на это средств».

Адвокат АП г. Москвы Илья Прокофьев указал, что разъяснение, содержащееся в письме Минстроя, логично и обосновано нормами права, в частности ст. 450–453 ГК. «Согласно данным нормам изменение или расторжение любого договора должно происходить в той же форме и по тем же правилам, по которым договоры заключаются. Поскольку изначальное установление размера платы за жилые помещения должно устанавливаться с учетом предложения управляющей компании, то и дальнейшее его изменение должно происходить с учетом этих же правил, установленных Жилищным кодексом и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», – сообщил адвокат.

Комплексное обслуживание домов

Жители многоквартирного дома могут и не знать, что происходит в индивидуальных тепловых пунктах, котельной или насосной. Большинство из нас никогда не бывали на техническом этаже или подвале дома, в котором живут. Но каждый сразу заметит, когда во дворе после снегопада не уберут снег, или когда в квартире похолодает в отопительный сезон… Именно по этим вещам оценивается эффективность управляющей компании.

 

Список основных работ и услуг, подлежащих обязательному исполнению

Эксплуатационно-ремонтные работы

Обеспечение безопасного проживания. В обязанности управляющей компании входит соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, имущества, жизни и здоровья жильцов, поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией (В соответствии с п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.).

Проведение осмотра общего имущества многоквартирного дома. Общий осмотр здания от крыши до подвала проводится, как правило, дважды в год (исключения — природные катаклизмы, непредвиденные ЧП, после которых следует производить внеплановые осмотры) накануне и по завершении отопительного сезона. Выявленные в здании поломки документируются, заносятся в журнал (там же, п. 13).

Выполнение текущего ремонта, в ходе которого выявленные дефекты подлежат последующему устранению, что также входит в обязанности управляющей компании. Согласовав свои действия с собственниками, УК может выполнить текущий ремонт сиюминутно, либо утвердить письменный график постепенного устранения дефектов (Основные требования по техническому содержанию дома озвучены в постановлении Госстроя РФ №170).

Подготовка дома к зиме (см. там же).

Устранение внутридомовых аварий в ЖКХ в сроки, озвученные в постановлении Госстроя РФ №170, а также рядом других нормативных документов.

Обеспечение технического состояния внутридомовых сетей, позволяющего предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества (В соответствии с п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.).

Соблюдение мер пожарной безопасности (См. ФЗ №69 от 21.12.1994 «О пожарной безопасности»).

Санитарно-гигиеническая очистка и уборка подъезда, других мест общего пользования, уборка, озеленение и благоустройство придомовой территории, если последняя входит в состав общего имущества многоквартирного дома (В соответствии с требованиями Федерального закона №52 от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Сбор и вывоз бытовых отходов

Организация мест временного складирования отработавших ртутьсодержащих (энергосберегающих) ламп и их последующая передача специализированным организациям на утилизацию.

Обеспечение ввода и последующей эксплуатации общедомовых счетчиков на коммунальные услуги.

Выполнение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, позволяющих снижать стоимость проживания в доме путем снижения объемов потребления коммунальных услуг за счет их более эффективного использования. Данный список принимается региональными властями, оплата осуществляется отдельно, дополнительным тарифом — в соответствии с заключенным энергосервисным договором, который заключается дополнительно к договору управления многоквартирным домом (постановление правительства РФ №491, п. 38.4–38.5). При взаимном согласии эти работы могут выполняться за счет управляющей компании, которая впоследствии вернет вложения и заработает прибыль за счет достигнутой экономии.

Организационные услуги

Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги

Выявление расхитителей энергоресурсов.

Все виды работ с коммунальными предприятиями, обеспечивающие бесперебойное обеспечение собственников коммунальными услугами надлежащего качества, включая заключение договоров, перерасчет за коммунальные услуги, если они ненадлежащего качества.

Обеспечение сохранности технической документации на многоквартирный дом.

Осуществление регистрационного учета жильцов.

Организация общих собраний собственников. Мероприятие организовывается не реже одного раза в год.

Информирование собственников об изменениях тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Обслуживание квартирной собственности — Практическое руководство

Много лет назад владение и управление многоквартирными домами в основном не регулировалось. Арендодатели были почти свободны управлять и сдавать недвижимость в аренду любым способом, который они сочтут нужным.

Чтобы ворваться в бизнес, вам просто потребовались небольшая сумма первоначального взноса, многоквартирный дом и кредитор.

Хотите снять эту новую шикарную квартиру в многоэтажном доме? Необходимо соблюдать новые законы.

В сегодняшнем мире расширенных прав арендаторов владение и управление многоквартирными домами стало жестко регулируемым.

Эти новые правила не только относятся к управлению такой недвижимостью, но они также напрямую относятся к обслуживанию, основанному на потребностях арендаторов.

Поговорим об обслуживании квартирной собственности.

Отсутствие необходимости в обслуживании

Хотя это правда, что значительные успехи были достигнуты в строительных материалах, отделке среди красок, механическом оборудовании и внедрении «необслуживаемых» продуктов, квартиры не нуждаются в обслуживании.

Эти усовершенствования только уменьшили объем текущего ремонта многоквартирных домов. Хотя это и полезно, они не избавили вас от необходимости содержать вашу собственность.

Регулярное обслуживание многоквартирного дома не только недорогое, но и избавляет от множества ненужных и потенциально юридических последствий.

Сегодня ремонтные материалы для выполнения регулярных задач обходятся меньше, чем необходимость устранения проблем, которые появятся позже, если вы не проводите регулярное обслуживание.

Чтобы предотвратить капитальный ремонт и обеспечить красоту и комфорт вашего многоквартирного дома, необходимо составить и правильно применять комплексный план обслуживания.

План техобслуживания — общий обзор

Важно, живете ли вы в квартире или снимаете ее и проходите управление недвижимостью, осознавать, что каждый многоквартирный дом имеет свою неповторимость. Не все квартиры одинаковы.

В связи с этим важно индивидуально настроить подход к плану обслуживания.Этот план должен охватывать все аспекты здания и его систем.

Этот тип плана обеспечивает общую основу или систему, которая адаптирована к требованиям многоквартирного дома, владельцу, управленческой команде, персоналу, ответственному за техническое обслуживание, и жильцам, проживающим в здании.

Учитывает общее состояние здания. Затем в нем описывается, что необходимо для того, чтобы убедиться, что здание безопасно, чистое и предоставляет достойное жилье тем, кто решит сдать квартиру.

Кроме того, план обслуживания разработан для обеспечения соблюдения всех законов, политик и кодексов на местном, государственном и федеральном уровнях.

Виды обслуживания

Чтобы создать положительный и продуктивный план обслуживания собственности, вы должны понимать, что существует три основных типа обслуживания, и убедиться, что план охватывает каждый из этих типов. По мнению специалистов по управлению недвижимостью, к этим типам относятся профилактические, плановые и запрошенные.Ниже приводится общее описание каждого из них:

  1. Профилактическое — Этот тип обслуживания в основном требует выполнения задач, которые помогают избежать проблем в будущем. Примеры включают в себя базовый уход, такой как замена фильтров кондиционера, обрезка деревьев рядом со зданием и поддержание чистоты ландшафта и отсутствия мусора. Такой вид обслуживания помогает сохранить целостность вашего многоквартирного дома.
  2. Текущее — Этот тип технического обслуживания планируется и запланирован и направлен на задачи, связанные с износом, неаварийным ремонтом и очисткой.
  3. Запрошено — Этот тип обслуживания запрашивается либо жильцами многоквартирного дома, либо служащим. Это, как правило, экстренное лечение. Примеры включают решение проблемы утечки водопровода, поломки замка и / или проблемы борьбы с вредителями.

Цели и задачи

При создании плана обслуживания вашей квартирной собственности вы должны разработать в высшей степени систематизированный метод для достижения следующих целей и задач:

  • Все работы по содержанию многоквартирного дома должны включать подробный график.
  • В плане обслуживания должны быть определенные руководящие принципы, которых должны придерживаться все ответственные лица, чтобы обеспечить общую эффективность плана.
  • Должны быть включены критерии, позволяющие оценивать и контролировать качество времени, материалов и трудозатрат, задействованных в плане технического обслуживания.
  • Содержание и ремонт вашего многоквартирного дома должны проводиться по систематическому графику, чтобы сократить количество простоев, возникающих в результате технического обслуживания.
  • Техническое обслуживание вашего многоквартирного дома должно включать установленный бюджет для различных аспектов собственности. Кроме того, должен быть установлен бюджет на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы справляться с чрезвычайными ситуациями, когда они возникают, чтобы деньги с другого счета обслуживания не уменьшались.

Когда план обслуживания завершен, он должен быть немедленно реализован и помещен в руководство, относящееся к обслуживанию вашего имущества. Регулярное техническое обслуживание должно начинаться немедленно, и все участники должны быть привлечены к высокому уровню ответственности.

Когда происходит новое оборудование, ремонт имущества или даже изменения в штатном расписании, план следует должным образом пересмотреть, чтобы отразить эти ситуации. Принимая меры, необходимые для оптимизации обслуживания в вашей структуре, вы предпринимаете шаги, необходимые для предотвращения будущих проблем и обеспечения максимального удовлетворения ваших арендаторов и сообщества, в котором находится ваш многоквартирный дом.

Если вам нужна помощь в управлении недвижимостью, позвоните специалистам. Pioneer Property Management, Денвер помог нашим довольным клиентам управлять своими инвестициями в недвижимость.

Квартирное обслуживание | Что нужно знать

Что такое обслуживание квартиры?

Ремонт квартир — это содержание многоквартирных домов. Он охватывает широкий спектр ремонтных работ, включая сантехнику, HVAC, ремонт бытовой техники, безопасность, уборку, уход за территорией и борьбу с вредителями.

Конечная цель — сделать так, чтобы здания оставались пригодными для проживания, безопасными и удобными для арендаторов и других лиц, находящихся в помещении.

Типы рабочих по обслуживанию квартир

Комплексы с небольшими квартирами нуждаются в очень небольшом количестве рабочих по обслуживанию, часто их персонал ограничивается одним человеком.На более обширных объектах с сотнями жилых единиц будет задействовано несколько технических специалистов для выполнения более высоких нагрузок.

Техники по обслуживанию

Техники по обслуживанию квартир берут на себя большую часть работ по ремонту и содержанию, и им обычно требуется очень разный набор навыков. Техники выполняют как плановое обслуживание, так и аварийный ремонт.

Менеджеры по техническому обслуживанию

Комплексы с менее чем 100 единицами обычно не нуждаются в более чем одном менеджере по техническому обслуживанию в штате с небольшим количеством других работников (если таковые имеются).В этих небольших настройках менеджер часто обрабатывает все аспекты обслуживания квартиры, включая планирование, составление графиков, составление бюджета и выполнение задач обслуживания.

Для более крупных объектов с более чем 200 квартирами этот персонал уделяет больше внимания своей управленческой роли, в то время как другие работники, занятые неполный или полный рабочий день, занимаются ремонтом и обслуживанием.

Супервайзеры по техническому обслуживанию

В многоквартирных комплексах, достаточно больших, чтобы потребовалось несколько технических специалистов, могут работать инспекторы по техническому обслуживанию.Супервайзеры организуют повседневные задачи, обеспечивают соблюдение стандартов безопасности и наблюдают за техническими специалистами при выполнении ими различных задач по техническому обслуживанию.

Пример обслуживания квартиры

Предположим, что в большом жилом комплексе в городке колледжа есть 800 квартир, во многих из которых проживают студенты. Обслуживающий персонал отеля состоит из менеджера по техническому обслуживанию, начальника и четырех техников по техническому обслуживанию.

Большинство запросов на работу, отправляемых руководству, представляют собой довольно быстрые исправления, такие как утечки из крана, мерцающие лампочки, отсутствие теплой воды и незначительные проблемы с бытовой техникой.Каждый из них может быть решен за час или меньше. Некоторые проблемы требуют больше времени, но по-прежнему находятся в компетенции технических специалистов.

Для проблем, которые выходят за рамки возможностей обслуживающей бригады, таких как серьезные неисправности бытовой техники или проблемы с электричеством, руководство нанимает внешних подрядчиков. Иногда они получают запросы на работу по вопросам, выходящим за пределы их жилых домов, таких как вестибюли, лифты и зоны отдыха.

Комбинации запросов на работу и текущего обслуживания достаточно, чтобы команда была довольно занята, и многие заказы на работу в конечном итоге ждут пару дней, прежде чем они будут выполнены.Из-за этого менеджер квартиры решает нанять пятого штатного техника, чтобы убедиться, что все заказы выполняются в течение 24 часов.

Кроме того, нагрузка резко возрастает после весеннего семестра, когда большинство студентов отправляются домой на лето. Поскольку многие из их студентов-арендаторов не подают заявки на работу во время учебы в школе, эти вопросы часто остаются нерешенными, и управляющий имуществом нанимает несколько временных рабочих по обслуживанию, чтобы все наладить, прежде чем снова сдавать эти квартиры в аренду.

Здания, в которых проводится обслуживание квартир.

Квартиры бывают разных форм, каждая из которых имеет свои собственные потребности в обслуживании. Некоторые из этих типов многоквартирных домов включают:

  • Студии: Квартиры-студии небольшие, однокомнатные квартиры с кухней, ванной и совмещенной гостиной / столовой.
  • Подъемная квартира: Подходящая квартира — это любая квартира в доме без лифта.
  • Высотные: некоторые жилые комплексы простираются выше двенадцати этажей, поэтому лифт является абсолютной необходимостью.
  • Лофты: Лофты известны своей просторностью, часто с высокими потолками и открытыми стропилами.
  • Дуплексы: пара полных жилых домов, которые либо разделяют стену, либо расположены на разных этажах.
  • Триплексы: Трехэтажная квартира с отдельным блоком на каждом этаже.
  • Апартаменты с садом: Апартаменты на первом этаже с выходом в сад или лужайку.

Сертификаты и обучение по обслуживанию квартир

Среди программ сертификации и обучения, доступных для ремонтников квартир, следующие:

  • Сертификация CAMT: Национальная квартирная ассоциация (NAA) выдает Сертификат для техников по обслуживанию квартир (CAMT) тем, кто которые прошли программу обучения, имеют 12-месячный опыт работы в сфере обслуживания квартир и сдали выпускной экзамен.
  • Сертификаты NAHMT или NAHMS: эти два сертификата, предлагаемые Национальной ассоциацией управления доступным жильем (NAHMA), предлагаются техническим специалистам и руководителям соответственно. Кандидаты должны выполнить ряд строгих требований к обучению и опыту, прежде чем подавать заявку на получение любого из этих полномочий.
  • Обучение в Институте обслуживания квартир: Институт предлагает обучение и курсы для тех, кто ищет работу в области обслуживания квартир или желает расширить свои навыки.

Новости и ресурсы по обслуживанию квартир

  • Multifamily Insiders: Multifamily Insiders публикует многочисленные блоги, относящиеся к обслуживанию квартир.
  • NAA: Национальная квартирная ассоциация публикует множество материалов, включая собственное онлайн-издание под названием UNITS Magazine.

Услуги по эксплуатации недвижимости: полное руководство

Последнее изменение: 7 августа 2020 г.Независимо от того, наблюдаете ли вы за крупномасштабными многоквартирными домами или частными домами, обслуживание собственности имеет важное значение для поддержания ценности вашей собственности и обеспечения безопасности и удовлетворения ваших жителей.

Здесь мы объясним, почему так важно оставаться на вершине обслуживания собственности, дадим несколько полезных советов и покажем, как можно оптимизировать свои процессы, чтобы обеспечить первоклассное обслуживание клиентов.

Содержание
  1. Оперативное обслуживание недвижимости
  2. Как обеспечить первоклассное обслуживание недвижимости
  3. Контрольные списки технического обслуживания по сезонам
  4. Как нанять подходящего специалиста по техническому обслуживанию
  5. Преимущества использования автоответчика по управлению недвижимостью

Работа с недвижимостью

Вы уже знаете, насколько важно техническое обслуживание, однако не отставать от всего этого может быть непросто, поэтому так важно иметь план технического обслуживания собственности.Когда у вас нет плана, уход можно легко упустить, а последствия могут быть дорогостоящими и даже опасными.

Наличие плана технического обслуживания может помочь снизить риск потенциальных опасностей, таких как травмы в результате падения строительных материалов или пожары из-за плохо подключенного освещения. Ни один управляющий недвижимостью не хочет сталкиваться с исками о халатности в суде, иметь дело с стремительно растущими страховыми взносами или сталкиваться с негативными отзывами в прессе. Чтобы избежать серьезных проблем, важно не отставать от технического обслуживания и принимать профилактические меры.

Помимо снижения риска имущественного ущерба для вас, вашей команды, поставщиков и жителей, наличие хорошей системы технического обслуживания может быть конкурентным преимуществом, когда дело доходит до привлечения и удержания жителей. Например, на основе опроса, проведенного AppFolio, арендаторы, которые не были довольны своей компанией по управлению недвижимостью, сообщали о проблемах, связанных со временем отклика и разрешения запросов на техническое обслуживание, как наиболее частую причину. 52,7% арендаторов заявили, что они съедут или не будут снимать в первую очередь, если будут недовольны своей компанией по управлению недвижимостью.

Вот еще несколько причин, почему так важно иметь план обслуживания собственности:

  • Повышенная стоимость недвижимости: Ухоженная собственность будет удерживать или увеличивать стоимость. Отсутствие ремонта снизит рыночную стоимость недвижимости и стоимость аренды.
  • Довольные жители: Плохое обслуживание зданий, имущества и техники вызовет недовольство жителей, что может привести к отрицательным отзывам, увеличению оттока и увеличению количества вакансий.
  • Снижение затрат: Эффективная система управления имуществом может помочь сэкономить деньги за счет минимизации рисков, продления срока службы приборов и оборудования и освобождения вашей команды, чтобы сосредоточиться на предоставлении более высокого уровня обслуживания.
  • Меньше работы: У вас уже много работы. Имея систему обслуживания здания, вы можете сократить время, которое вы тратите на общение с жильцами и владельцами, отслеживание заказов на работу, ручной ввод данных в другое программное обеспечение, оплату счетов и работу в чрезвычайных ситуациях.

В начало

Как обеспечить первоклассное обслуживание недвижимости

Предлагая жителям и владельцам преимущества отличного обслуживания, вы и ваша компания получаете множество преимуществ.

Тем не менее, для достижения этих преимуществ требуется способность общаться с жителями и заинтересованными сторонами, управлять заказами на работу, бюджетом на работы и расходные материалы, а также не отставать от графиков. Вот 4 совета по оказанию первоклассных услуг по обслуживанию недвижимости:

Своевременно отвечать на запросы

Вам нужна система управления техническим обслуживанием, чтобы жители были довольны, предоставляя удобный способ сообщить о проблеме.Жители также нуждаются в уверенности в том, что кто-то доходит до сообщения и занимается их ремонтом. Система, которая позволяет им самостоятельно обслуживать и отправлять свои собственные запросы и даже отслеживать их статус в Интернете, может упростить для вашей команды своевременный ответ.

Предложение обслуживания по вызову

Жильцы время от времени звонят по поводу проблем, возникающих в их собственных квартирах или местах общего пользования. Однако некоторые проблемы, возникающие в нерабочее время, такие как скользкий лед на пешеходных дорожках или серьезная утечка в водопроводе, требуют немедленного решения.Имея в любое время доступ к контакту по аварийному обслуживанию и дежурному специалисту по обслуживанию, вы можете общаться, решать и отслеживать проблемы, связанные с техническим обслуживанием, чтобы ваша собственность была в безопасности, а жители были довольны круглосуточно.

Регулярное профилактическое обслуживание

Как говорится, унция профилактики стоит фунта лечения. Вы должны составить график профилактического обслуживания с конкретными задачами, которые нужно выполнять на ежемесячной, сезонной и ежегодной основе.Плановое обслуживание может продлить срок службы ценных активов и свести к минимуму вероятность дорогостоящего срочного ремонта.

Эффективное отслеживание и управление расходами

Как управляющий недвижимостью, вы также должны следить за тем, чтобы подрядчики получали деньги и отслеживали расходы. Без интегрированной программы технического обслуживания вам, возможно, придется решать все эти задачи вручную, что может занять много времени вашей команды и привести к человеческой ошибке. Универсальная система со встроенными функциями бухгалтерского учета может гарантировать своевременную оплату вашим поставщикам, а вы никогда не пропустите счет.

В начало

Контрольные листы технического обслуживания по сезонам

Один из простых способов оставаться организованным и в дополнение к техническому обслуживанию вашей собственности — это создать контрольный список технического обслуживания для каждого сезона. Вот несколько задач, которые вы можете добавить в свой список в зависимости от типа вашего объекта недвижимости:

Пружина
Многосемейные апартаменты:
  • Проверьте здания на отсутствие повреждений, нанесенных снегом, ветром и дождем. Определите, есть ли какие-либо серьезные или значительные повреждения, которые необходимо немедленно устранить.
  • Проведите осмотр и очистку системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Кроме того, замените все воздушные фильтры на отдельных блоках, чтобы продлить срок службы системы и повысить эффективность.
  • Получите сертифицированного специалиста по кровле для осмотра крыш вашей собственности на предмет повреждений или протечек.
Дома и квартиры на одну семью:
  • Проверьте желоба и водосточные трубы на предмет засоров.
  • Проверьте внутренние помещения на наличие плесени и плесени и при необходимости воспользуйтесь тепловизионными камерами, чтобы обнаружить прохладные места между полом и стенами.
Общие зоны:
  • Улучшите ландшафтный дизайн своей собственности с помощью новых цветов или кустарников.

Лето
Многосемейные апартаменты:
  • Осмотрите сантехническую арматуру и системы и найдите сколы раствора и герметика, которые могут привести к повреждению водой. Не забывайте проверять коммунальные фонтаны и общественные туалеты вместе с отдельными блоками.
  • Сервисные кондиционеры, будь то оконные кондиционеры или центральный кондиционер, будьте готовы сделать ремонт и замену.
  • Проверьте дымовую сигнализацию и сигнализацию C02, а также перезарядите огнетушители, чтобы обеспечить безопасность жителей.
Дома и квартиры на одну семью:
  • Очистите оконные колодцы и желоба, чтобы дождь мог свободно стекать.
  • Устраните любые щели в окнах, дверях и стенах, чтобы уменьшить распространение летних вредителей, таких как муравьи и тараканы.
Общие зоны:
  • Регулярно подстригайте траву, ухаживайте за ландшафтом и увеличивайте полив в жаркие летние месяцы.Подумайте о мульчировании грядок, чтобы сэкономить воду и украсить вашу собственность.
  • Обрезайте деревья, чтобы ослабленные или умирающие конечности не повредили имуществу во время шторма.
  • Осмотрите наружное освещение и убедитесь, что настроили более длинные дни. Солнечное освещение — отличный, энергоэффективный вариант, который после установки требует минимального обслуживания.
  • Мойте под давлением и ремонтируйте палубу и патио, а также очищайте все места общего пользования от пыли, грязи или копоти.
  • Паровая чистка плитки, дерева, коврового покрытия и мебели в общественных местах.

Осень
Многосемейные апартаменты:
  • Замените фильтры HVAC, тщательно осмотрите агрегат и выполните любое плановое обслуживание, чтобы убедиться, что обогреватель работает должным образом в предстоящие зимние месяцы.
  • Очистите мусорные баки и замените общие мусорные баки или емкости для вторичной переработки, которые могли быть повреждены в летние месяцы.
  • Проводите вместе с жителями ежегодные пожарные учения и проверки безопасности.
  • Проверьте крыши каждого здания на предмет утечек, препятствий и износа.
Дома и квартиры на одну семью:
  • Очистите дымоход, проверьте дымоход, осмотрите решетку и противопожарный экран, чтобы подготовиться к холодной погоде.
  • Очистите желоба и желоба еще раз, чтобы удалить излишки грязи и мусора.
Общие зоны:
  • Обновите свои клумбы и контейнеры сортами растений, которые могут выдерживать более низкие температуры.
  • Очистите свою собственность от мертвых листьев, сорняков и веток.
  • Продувка и отключение спринклерных и оросительных систем.

Зима
Многосемейные апартаменты:
  • Отремонтируйте или замените любые проблемные системы HVAC прямо сейчас, чтобы избежать проблем в течение сезона.
  • Регулярно проверяйте пустующие помещения, чтобы убедиться, что на балконе нет снега, а в ванной комнате нет прорвавшейся трубы.
  • Если в вашем доме используется природный газ, убедитесь, что печи находятся в хорошем состоянии и обслуживаются.
Дома и квартиры на одну семью:
  • Очистите желоба и решите любые проблемы с крышей.
  • Проверить батареи в детекторах дыма и угарного газа.
  • Изолируйте водопроводные трубы возле окон и дверей, чтобы они не замерзли.
Общие зоны:
  1. Запаситесь такими материалами, как соль для тротуаров и проездов, а также бензин для снегоуборщиков.
  2. Очистите пешеходные дорожки от снега или льда и соляных поверхностей, чтобы обеспечить безопасность жителей.
  3. Правильно подготовьте бассейны к зиме в зависимости от вашего местоположения. Тем, кто живет на Севере, нужно подготовить трубы к зиме или полностью осушить бассейн.
  4. Убедитесь, что все деревья находятся в надлежащем состоянии и подстрижены, чтобы избежать повреждений во время зимнего шторма.

В начало

Как нанять подходящего специалиста по обслуживанию

Вместо того, чтобы нанимать подрядчика каждый раз, когда что-то нужно починить, или постоянно проверять все свое имущество, зачастую более рентабельно нанять специалиста по регулярному обслуживанию.Наем сотрудника, которому вы доверяете, может значительно упростить вашу работу, сэкономить деньги и обеспечить бесперебойную работу вашей собственности. Вот несколько советов по найму подходящего специалиста по техническому обслуживанию без больших затрат:

Определить обязанности

Первое, что вам нужно сделать, это составить подробный список всех обязанностей, которые должен выполнять ваш техник по обслуживанию. Многие из них могут быть общими, но также важно подумать об уникальных потребностях вашей собственности, чтобы гарантировать, что нанимаемый вами сотрудник имеет надлежащую квалификацию.Например, если в вашей собственности старая котельная, убедитесь, что вы нанимаете кого-нибудь с опытом работы с аналогичными системами.

Как можно более конкретная информация об обязанностях и уникальных задачах обслуживания вашей собственности позволит вам найти наиболее подходящего сотрудника. Кроме того, поиск специалиста с опытом работы специально для вашей собственности сокращает затраты и время на обучение.

Реклама и интервью

После того, как вы составили список обязанностей, создайте объявление о вакансии и составьте список вопросов на собеседовании, которые нужно задать кандидатам.Реклама, которую вы размещаете в Интернете, должна включать любые уникальные проблемы, связанные с должностью, чтобы вы не тратили свое время на собеседование с тем, кто не может удовлетворить эту потребность. Если кто-то, кому вы доверяете, направляет вас к потенциальным новым кандидатам, сообщите этим людям об уникальных проблемах — вы не хотите пропускать какие-либо шаги в процессе только потому, что кто-то приходит к вам в качестве рекомендованного кандидата.

После того, как у вас будет несколько кандидатов, обязательно изучите весь список вопросов в процессе собеседования.Сделайте собеседование как можно более конкретным и практичным, указав конкретные сценарии, которые могут возникнуть в ваших владениях. В идеале ваш технический специалист по обслуживанию сможет управлять вашей недвижимостью без вашего явного согласия на каждую мелочь, поэтому важно проверить их навыки принятия решений в процессе собеседования.

Качества, на которые нужно обратить внимание

Вам следует искать человека, обладающего необходимыми навыками и опытом, соответствующего потребностям вашей собственности, и кого-то, кому вы можете доверять, чтобы принимать правильные, хорошо продуманные решения, когда это необходимо.Чем больше ответственности и независимости, по вашему мнению, может выдержать кандидат, тем больше работы будет снято с вашей тарелки. Это также сэкономит вам деньги в будущем, уменьшив потребность в дорогостоящих подрядчиках в экстренных ситуациях.

В начало

Преимущества использования автоответчика по управлению недвижимостью

Когда дело доходит до технического обслуживания, вы можете получить выгоду, заключив контракт на выполнение почти всей тяжелой работы, связанной с техническим обслуживанием жителей.С помощью такой службы, как Контактный центр обслуживания AppFolio, обученные агенты по обслуживанию клиентов могут принимать звонки, устранять неполадки при запросах на обслуживание для смягчения проблем и отправлять утвержденных поставщиков от вашего имени. Наличие профессиональных специалистов по техническому обслуживанию, доступных круглосуточно и без выходных, позволяет вам иметь обширный отдел технического обслуживания без затрат на запуск или задержек на обучение. Между тем, жители, управляющие недвижимостью и все другие заинтересованные стороны будут иметь доступ к запросам, чтобы каждый мог отслеживать статус заказа на работу.

Помимо того, что ваша команда может сосредоточиться на других задачах, связанных с управлением недвижимостью и жильцами, вот еще несколько преимуществ использования службы технической поддержки:

  • Ваши жители могут наслаждаться удобством самообслуживания и отслеживания запросов на техническое обслуживание.
  • Вы получите выгоду от того, что услуги по автоматическому обслуживанию недвижимости будут выполнять люди, которым вы можете доверять.
  • Владельцы недвижимости, инвесторы и арендодатели будут рады узнать, что утвержденные поставщики будут направлены для поддержания стоимости и репутации их собственности.

С тех пор, как его бизнес начал использовать Контактный центр технического обслуживания, Майк Уоллер из Mission Property Group смог оптимизировать операции и предоставить более высокий уровень обслуживания своим жильцам:

«Контакт-центр по обслуживанию существенно изменил правила игры в том, как мы обрабатываем маршрутизацию вызовов по обслуживанию. Я потратил гораздо меньше времени на разговоры с людьми о техническом обслуживании, и наличие умного человека, имеющего доступ к нашей базе данных, оказалось прекрасным ».

В начало


Техническое обслуживание — неотъемлемая часть работы каждого управляющего недвижимостью.Когда вы уделяете приоритетное внимание регулярному, плановому техническому обслуживанию, вы можете снизить риски, сократить расходы, удовлетворить потребности жителей и повысить ценность своей собственности. Система программного обеспечения для управления недвижимостью, в которую встроены мобильные инструменты обслуживания, такие как онлайн-запросы на обслуживание и заказы на работу, может позволить вам быстро решать проблемы и поддерживать вашу недвижимость в отличном состоянии.

Уборка и обслуживание многоквартирных домов: Руководство по управлению недвижимостью

Управление всеми единицами в многоквартирном доме может быть сложным и утомительным, как и управление общими частями и другими частями здания! Если вы управляете большим жилым комплексом, вам нужно убрать много места — от полов и ковров до поверхностей и ванных комнат.

Вот инструкция, которая поможет поддерживать ваш многоквартирный дом в наилучшем состоянии!

Мы также составили «Контрольный список уборки квартиры», который поможет вам узнать, что нужно убирать в квартире.

Периодическая уборка

Самая большая ошибка, которую может совершить многоквартирный комплекс, — это позволить загрязнениям общих частей, не вкладывая средства, — это регулярные услуги по уборке. Чистое пространство жизненно важно для поддержания авторитетного имиджа. Чистота в местах общего пользования в вашем помещении быстро ухудшится, если они не будут тщательно очищены, особенно если у вас снежные зимы! Весь пешеходный поток загрязняет ваши коридоры, лифты и зоны отдыха со временем.Самый простой способ избежать этого — иметь услугу, которая предоставляется по повторяющемуся графику, от ежедневного до еженедельного.

Полы и ковры

Грязные полы и ковры неизбежны. Однако недопустимо заходить в многоквартирный дом с липкими и грязными полами и коврами. Постоянно неочищенные полы и ковры необходимо будет заменить гораздо раньше, и в конечном итоге это будет стоить вам больше денег. Полы необходимо покрыть воском, отполировать и удалить все пятна.Ковры также нуждаются в пылесосе и мытье шампунем для удаления пятен. Грязные полы и ковры прогонят ваших новых жильцов! Аренда профессиональных услуг по чистке ковров гарантирует, что ваша квартира произведет на вас неизгладимое впечатление!

Мытье окон

Вы можете рассчитывать, что ваши арендаторы будут содержать окна в чистоте с помощью основных принадлежностей, но также важно, чтобы вы поддерживали чистоту снаружи. Окна, как правило, пачкаются при смене сезона.Наружные окна вашего многоквартирного дома следует профессионально чистить не реже двух раз в год. Чистые окна пропускают больше естественного света в общую зону вашего здания, что уменьшает количество необходимого света и создает в атмосфере ощущение чистоты.

Программное обеспечение

Инвестирование в правильное программное обеспечение — самый разумный и простой способ удовлетворить потребности вашего здания. Хорошая программная платформа позволит вам легко запрашивать любые услуги по уборке и иметь на платформе лучших местных поставщиков.Возможность быстро общаться с поставщиком услуг является обязательной функцией, поскольку каждый использует разные формы общения. Это позволит вам общаться на платформе со всеми вашими уборщиками, независимо от типа уборки. Хорошая платформа также позволит вам быстро отправлять платежную информацию, а также получать доступ к биллингу и управлять им. Чем больше автоматизации поможет вам программное обеспечение, тем легче вам будет выполнять свои обязанности, сохраняя при этом свою квартиру безупречной.

Как платформа Onedesk может помочь вам

Рынок услуг

Onedesk позволяет невероятно легко заказать все услуги, необходимые для вашего многоквартирного дома.От регулярной уборки до мытья ковров и окон — услуги бронирования находятся на расстоянии одного клика. Прошли те времена, когда мы искали разных поставщиков по разным типам услуг и тратили время на их проверку.

Легкое общение

Будь то уборщица или уборщица ковров, легко общайтесь со всеми через функцию чата Onedesk. Ваш специализированный оператор Onedesk сможет помочь вам с любыми изменениями расписания, а также быстро дать ответы на вопросы по уборке ваших зданий.

Биллинг

Забудьте об управлении платежами для 5 разных поставщиков и старайтесь не отставать от условий и способов оплаты каждой компании. Откройте вкладку выставления счетов, чтобы добавить кредитную карту для оплаты услуг или использовать предпочтительный способ оплаты. Перейдите в раздел счетов, чтобы увидеть все ваши услуги за предыдущие месяцы, собранные в один простой счет.

ошибок, которых следует избегать при управлении квартирами в 2020 году

Недвижимость — это ценное вложение, но это также бизнес.Независимо от того, имеете ли вы дело с домами на одну семью или многоквартирными жилыми комплексами, для получения прибыли от ваших инвестиций необходимо тщательное управление.

Как и в любом другом бизнесе, плохое управление арендуемой недвижимостью может стоить времени и денег. Хорошо то, что многих проблем можно избежать. Независимо от того, выполняете ли вы роль управляющего квартирой для своей собственности или решаете работать с компанией по управлению жилой недвижимостью, вы можете контролировать качество ухода за своей недвижимостью.

Как управлять квартирами

Если вы в настоящее время владеете недвижимостью или планируете участвовать в игре с недвижимостью в 2020 году, вот несколько важных ошибок, которых следует избегать при управлении квартирами и другими объектами аренды жилья:

1. Пропуск регулярных осмотров

Инспекции обычно входят в обязанности постоянных менеджеров, и они критически важны. Даже если вы сдаете в аренду ответственным долгосрочным арендаторам, не стоит отказываться от регулярных проверок.Они дают вам возможность обнаруживать небольшие проблемы на раннем этапе, прежде чем они приведут к значительному ущербу или высоким капитальным затратам. Кроме того, вы должны следить за долгосрочным состоянием и компонентами вашей собственности. Одна из стратегий, которую вы можете применить, — это создание системы для просмотра рабочих заданий по категориям. Это позволяет увидеть, есть ли какие-либо тенденции, указывающие на более серьезный сбой системы.

2. Отсрочка техобслуживания

Вы или управляющий вашей квартирой также должны следить за техническим обслуживанием, даже если это может повлечь за собой значительные расходы.Откладывание технического обслуживания обычно в конечном итоге обходится вам дороже, а также отрицательно сказывается на стоимости недвижимости. Чтобы покрыть расходы на техническое обслуживание, сохраняйте резервный фонд наличности, в который вы постоянно вносите взносы.

3. Ремонт самостоятельно

Некоторые домовладельцы и менеджеры-резиденты пытаются сэкономить на рабочей силе, решая лично заниматься обслуживанием и строительством своей собственности. Однако эти задачи должны выполняться быстро, независимо от того, сданы ли объекты в аренду или нет.Вы можете потерять деньги, оставив недвижимость вакантной, пока вы работаете над ремонтом, или доставить неудобства своим арендаторам, откладывая техническое обслуживание. Если вы не можете справиться с проектами быстро и эффективно, зачастую более рентабельно нанять профессионалов.

4. Разрешение арендаторам на ремонт

Некоторые работы по техническому обслуживанию просты: повторная заливка раствора в ванне, замена дымовой сигнализации или подкраска. Однако некоторые арендодатели разрешают своим арендаторам производить более обширный ремонт в обмен на снижение арендной платы, что может быть рискованно.Если у вас нет соответствующей страховки компенсации работникам, которая покрывала бы их труд, вы можете нести ответственность, если ваш арендатор попал в аварию и получил серьезную травму во время ремонта вашей собственности.

5. Жалобы на неправильное обращение

Первый шаг к тому, чтобы избежать проблем с рассмотрением и обработкой жалоб арендаторов, — это четко указать, кто и за что отвечает в вашем договоре аренды. Управляющий многоквартирным домом должен сообщить об ответственности арендатора за поддержание чистой арендуемой единицы, оплату ущерба, вызванного неправильным обращением или небрежностью, и оповещение руководства о любых дефектных или опасных ситуациях в собственности, таких как плесень, опасность пожара, неисправная проводка или вода. утечки.В договоре аренды также должна быть указана ваша официальная политика и порядок рассмотрения запросов на ремонт и жалоб. При разработке этих правил важно пересмотреть жилищные законы штата и федеральные законы. Между тем, когда арендаторы обращаются к вам или вашему управляющему квартирой, быстро реагируйте и решайте основные проблемы, такие как проблемы с отоплением / охлаждением или протечки в водопроводе, в течение 24 часов.

6. Последовательные и законные отношения с арендаторами

В случае возникновения ситуации, когда вам необходимо оштрафовать арендатора, выселить его или наложить другой штраф, вы должны последовательно следовать политике и процедурам, о которых вы изначально сообщили им.Также важно, чтобы ваши действия соответствовали местным, государственным и федеральным законам о арендодателях, а также антидискриминационным законам и постановлениям. Они могут периодически меняться, поэтому будьте в курсе того, что относится к вам и вашей собственности, и как привести свои методы управления в соответствие с действующим законодательством. В случае несоблюдения вы можете столкнуться с штрафами или судебными исками, даже если вы не выполняете функции менеджера-резидента.

7. Недостающие маркетинговые возможности

Вакансии — это плохо для бизнеса, но также и высокая текучесть кадров и безответственные арендаторы.Ставя цели на 2020 год, сосредоточьтесь на быстром, эффективном заполнении арендуемой недвижимости и привлечении высококачественных арендаторов, которые будут соблюдать правила и заботиться о своих квартирах. У вас есть множество возможностей для размещения рекламы и маркетинга на различных платформах. Найдите подходящие инструменты и маркетинговые решения для достижения оптимальной демографической группы и предоставьте им простой и удобный способ подать онлайн-заявку на получение квартиры или дома на одну семью. Проверяйте своих кандидатов с помощью собеседований и проверки биографических данных.Вы также можете просмотреть публичные записи, чтобы выяснить, являлся ли потенциальный арендатор ранее в суд домовладельцев / арендаторов. Если они будут часто взаимодействовать с системой, они могут представлять проблему управления в будущем.

Поиск управляющего многоквартирным домом

Управление многоквартирными домами, частными домами и другой жилой недвижимостью должно осуществляться эффективно и профессионально, чтобы оптимизировать ваши вложения в недвижимость.Если вам нужна помощь с вашей недвижимостью в Бурьене или районе Саут-Пьюджет-Саунд, то вам подойдет Powell Property Management. Мы накопили многолетний опыт работы с арендодателями и предоставления им ценных услуг по управлению, маркетингу и обслуживанию их инвестиционной собственности.

Источники

«Советы по управлению многоквартирным домом». Сообщение в блоге BiggerPockets. Доступно в Интернете по адресу https://www.biggerpockets.com / blog / 2008-06-02-советы-управление-многоквартирным домом

«Каковы обязанности резидента-управляющего многоквартирным комплексом?» Статья Career Trend. Доступно в Интернете по адресу https://careertrend.com/duties-resident-manager-apartment-complex-5616.html

.

«7 ошибок начинающего инвестора в многоквартирном доме». Сообщение в блоге BiggerPockets. Доступно в Интернете по адресу https://www.biggerpockets.com/blog/2014-03-31-mistakes-newbie-apartment-building-investor

«7 ОШИБОК НИКОГДА НЕ СДЕЛАТЬ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ.Сообщение 100Units.com. Доступно в Интернете по адресу https://www.100units.com/7-avoidable-mistakes-buying-apartment-building/

«6 распространенных ошибок при управлении собственностью». Американская ассоциация владельцев квартир. Доступно в Интернете по адресу https://www.american-apartment-owners-association.org/property-management/remodel-and-repair/6-common-property-management-mistakes/

.

«Девять дорогостоящих ошибок, которых менеджеры по управлению недвижимостью могут избежать». Журнал Forbes . Доступно в Интернете по адресу https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2019/06/14/nine-costly-mistakes-property-managers-can-avoid-making/#3dc299f5128b

Общая собственность и ограниченная общая собственность в стратах

Узнайте больше на этой странице:
План слоев и участки
Общая собственность
Ограниченная общая собственность (LCP)
Способы обозначения и удаления LCP
Устав, правила и общая собственность
Плата с пользователей
Примерный план слоев

План и участки

План слоев — важный документ для собственников.Он обозначает расположение и границы различных категорий собственности.

Земельный участок находится в индивидуальной собственности собственника (ов) и часто называется стратовым участком. В кондоминиумах и таунхаусах многоуровневый участок обычно заканчивается в центре стен, пола и потолка, но может иметь другие границы, если они показаны на плане слоев.

План голых слоев земли («подразделение слоев») отличается. План слоев голой земли обычно не показывает очертания домов, хотя он показывает очертания зданий, которые являются общей собственностью, например, клубного дома.

План слоев будет содержать легенду, объясняющую, как участки отмечены на плане слоев; легенда на образце плана пластов ниже показывает, что участки обозначены как «SL» с номером участка после него.

Общая собственность

Любая часть земли и построек, показанная на многослойном плане, не являющаяся частью многослойного участка, является общей собственностью. Например, в кондоминиуме общая собственность обычно включает коридоры, лифты, места для отдыха и экстерьеры здания, такие как крыша.

В корпорации с голыми земельными участками («территориальное подразделение») общие дороги и наземные услуги, такие как водоснабжение и канализация, часто являются общей собственностью. Кроме того, трубы, провода, кабели, желоба, каналы и другие средства для прохождения или обеспечения водоснабжения, канализации, газа, нефти или других подобных услуг также могут быть общей собственностью.

Общая собственность находится в коллективной собственности землевладельцев как общих арендаторов. Индивидуальное владение пропорционально праву на паи в страте-лоте, как указано в «Форме V : График прав на паи». «Корпорация Strata осуществляет исключительный контроль над общей собственностью. Владельцы могут использовать общую собственность, за исключением случаев, предусмотренных Законом о собственности Strata , постановлениями, подзаконными актами или правилами, ограничивающими использование общей собственности.

Чтобы понять области, обозначенные как общая собственность, просмотрите план слоев и общий указатель корпорации слоев в Управлении земельных прав на любые эскизные планы и решения, изменяющие общую собственность.

План слоев будет содержать легенду, обозначающую общую собственность.В приведенном ниже примере плана слоев легенда показывает, что общее свойство обозначено как «C».

Общая собственность может быть преобразована в ограниченную общую собственность (LCP) или предназначена для краткосрочного исключительного использования одним или несколькими отдельными земельными участками. Узнайте больше об исключительном использовании общей собственности.

Шкафчики для парковки и хранения: Изучение плана слоев застройки и общего указателя в Управлении права собственности на землю для эскизных планов и разрешения предоставит информацию о том, обозначены ли парковочные места и складские площади как отдельные участки или как часть многоуровневого участка. , ограниченная общая собственность или общая собственность.Узнайте больше о различных способах распределения парковочных мест и складских площадей.

Общественная собственность с ограниченной ответственностью (LCP)

Ограниченная общая собственность (LCP) — это общая собственность, которая была обозначена на плане слоев или на эскизном плане, поданном в Управление земельного права для исключительного использования одного или нескольких участков. Например, балконы и парковочные места могут быть обозначены как ограниченная общая собственность.

В стратовой корпорации с секциями LCP может быть назначено для исключительного использования всех страт-лотов в этой секции.В этом случае обслуживание и ремонт ЛКП являются общими расходами секции. Узнайте больше о разделе в страте-корпорации.

Общественная собственность с ограниченной ответственностью часто обозначается на многослойном плане как «LCP» с номером участка после него. Легенда на плане пластов объясняет, как отмечается ограниченная общая собственность. Например, легенда на примере плана слоев ниже показывает, что ограниченное общее свойство обозначено как:

  • «П» с порядковым номером после него для патио
  • «ПР» с порядковым номером после него для подъездов
  • «W» с номером участка после него для эркеров

Способы обозначения и удаления LCP

Общая собственность может быть определена как Ограниченная общая собственность (LCP) несколькими способами.

Когда план слоев изначально депонируется в Земельном управлении, Застройщик-собственник может обозначить участки как LCP. Собственник-застройщик может обозначить парковочные места на поэтапном плане как LCP в любое время до первого годового общего собрания, или, если развитие страты является поэтапным, в поэтапном поэтапном плане в любое время до первого годового общего собрания на этом этапе. Для этого Застройщику-собственнику не нужно получать разрешение корпорации strata. Чтобы удалить обозначение LCP, созданное таким образом, страта-корпорация должна получить единогласное решение.

Корпорация страт может внести поправки в план страты для обозначения LCP, приняв единогласное решение на годовом или специальном общем собрании. Поправка к плану слоев должна быть заполнена в Земельном управлении со ссылкой или пояснительным планом, который показывает поправку. Кроме того, необходимо подать « Форма E: Сертификат Strata Corporation », в котором будет указано, что решение принято и что справочный или пояснительный план соответствует решению. Обозначение LCP в плане слоев, созданном путем внесения поправки в план, может быть удалено только единогласным решением и путем подачи новой поправки к плану, которая показывает удаление LCP.

Заполнив эскизный план в Земельном управлении, корпорация strata может обозначить участок как LCP. Этот метод требует, чтобы страта-корпорация приняла решение, одобренное 3/4 голосов на годовом или специальном общем собрании.

Постановление должно быть подано в Управление земельного права с эскизным планом, который устраивает регистратора и показывает все участки, обозначенные как LCP; и какой участок будет иметь право на использование вновь назначенной LCP.LCP, обозначенная таким образом, может быть удалена путем подачи резолюции, принятой 3/4 голосов, которая одобряет удаление LCP в Управлении земельного права. Последующий эскизный план подавать не нужно.

Устав, правила и общая собственность

Все страта-корпорации должны иметь устав и могут иметь правила. Постановления могут регулировать управление, обслуживание, использование и контроль и пользование общим имуществом (включая ограниченное общее имущество) и общими активами в пределах страты корпорации.Например, Стандартные постановления (в которые могут быть внесены поправки) гласят, что владелец должен получить одобрение государственной корпорации, прежде чем вносить изменения в общую собственность, включая ограниченную общую собственность или общие активы. Правила могут регулировать только использование, безопасность и состояние общих активов, общего имущества и LCP. Узнайте больше о внесении изменений в устав и правила.

Изменения

В соответствии со Стандартным Уставом (в который могут быть внесены поправки) изменения владельцем общей собственности, LCP или общей собственности с краткосрочным соглашением об исключительном использовании:

  • требует письменного разрешения от strata corporation
  • может потребовать в качестве условия утверждения изменения, чтобы владелец согласился в письменной форме взять на себя ответственность за любые расходы, связанные с изменением.

В соответствии с Законом о собственности Strata , решение, принятое 3/4 голосов на годовом или специальном общем собрании, должно быть получено, если изменение приведет к значительным изменениям в использовании или внешнем виде общего имущества или общего актива. .

Доступ

В соответствии с Законом о собственности Strata владелец или арендатор должен предоставить корпорации Strata разумный доступ к LCP или к общему имуществу или общему активу, на которые распространяется краткосрочное соглашение об исключительном использовании.

Комиссия за пользование

Корпорация strata может взимать плату за пользование общим имуществом. Корпорация страта, которая желает сделать это, должна гарантировать, что размер вознаграждения является разумным, а размер вознаграждения установлен либо в уставе, либо в правиле, которое было ратифицировано на первом ежегодном общем собрании после создания правила.Примеры включают плату за дополнительную парковку, привилегии в клубе и дополнительные шкафчики для хранения вещей.

Примерный план пластов

Эта часть страт-плана показывает, как обозначаются различные типы собственности.

Обозначение плана страты:

SL: страт-лот A: площадь
PR: крыльцо (ограниченное общее владение) P: патио (ограниченная общая собственность)
W: эркер (ограниченная общая собственность) C: общая собственность


Информация о многослойном жилье предоставляется для удобства пользователя в качестве основной отправной точки; это не заменяет получение юридической консультации.Узнайте больше о целях и ограничениях сайта. Содержимое этого веб-сайта периодически проверяется и обновляется провинцией Британская Колумбия в соответствии с датой, указанной на каждой странице: 9 декабря 2020 г.

Ссылки:
Strata Property Act: Разделы 71, 73, 110, 119, 125, 257
Положения: Разделы 6.9
Стандартные постановления (если они применяются в качестве подзаконных актов, могут быть изменены): 2,3 (2), 6, 8

Роль управляющих недвижимостью | Работа

Автор: Chron Contributor Обновлено 18 мая 2020 г.

Владельцы, которые не проживают в своей собственности, или группа людей, которые занимаются общим местом, например, офисным зданием, обращаются к управляющим имуществом для выполнения повседневных забот и строительных работ эффективно, честно и в рамках бюджета.Хотя они могут работать вне офиса, управляющие недвижимостью обычно находятся вдали от своих рабочих столов, показывая квартиры, проверяя обслуживающий персонал или встречаясь с арендаторами.

Управляющий недвижимостью Описание работы

Управляющие недвижимостью следят за тем, чтобы недвижимость, находящаяся под их опекой, функционировала без сбоев, сохраняла свой внешний вид и либо сохраняла, либо увеличивала стоимость. Осматривают все объекты; нанимать, контролировать и распределять обязанности обслуживающего персонала; и договор на такие услуги, как вывоз мусора или благоустройство территории.

Они также показывают недвижимость потенциальным арендаторам или покупателям, объясняют условия проживания и собирают ежемесячную арендную плату; и платить налоги и другие сборы за обслуживание. В административном отношении они следят за тем, чтобы все процедуры соответствовали соответствующим законам, таким как Федеральная поправка о справедливом жилищном обеспечении. Они также ведут учет собственности и готовят бюджеты и финансовые отчеты для владельцев.

Управление недвижимостью Специальности

Роли и названия должностей управляющих недвижимостью могут различаться в зависимости от специальности.Управляющие недвижимостью наблюдают за жилой и коммерческой недвижимостью, приносящей доход, так, чтобы инвесторы получали максимальную прибыль. Они обрабатывают финансовые операции, такие как налоговые платежи, начисление заработной платы и счета за обслуживание. Менеджеры общественных ассоциаций управляют коммунальной собственностью, такой как кондоминиумы, так, чтобы со всеми жителями обращались справедливо и вовремя платили взносы.

Управляющие недвижимостью на месте несут ответственность за ежедневные операции с отдельным объектом, например, с торговым центром. Они содержат помещения в чистоте и производят ремонт по мере необходимости.Наконец, менеджеры по управлению активами в сфере недвижимости координируют покупку, продажу и развитие недвижимости от имени инвесторов и предприятий.

Требования к образованию управляющего недвижимостью

Управляющие недвижимостью изучают свою роль несколькими способами. Многие работодатели предпочитают выпускников колледжей для работы вне офиса или для работы с финансами или управления контрактами. Дипломы в области делового администрирования, бухгалтерского учета, недвижимости или государственного управления являются типичными.

Управляющим индивидуальной недвижимостью или многоквартирным домом может потребоваться только аттестат средней школы или профессиональная подготовка, особенно если у них есть предыдущий опыт.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.