Для многих налоговая реформа сделает аренду более привлекательной, чем владение домом
Исправление: сумма ипотечного кредита для покупателя дома стоимостью 1,2 миллиона долларов была неправильно указана в таблице ниже как 9 600 000 долларов. Правильная сумма — 960 000 долларов.
Недавно принятый Закон о сокращении налогов и создании рабочих мест представляет собой наиболее широкое изменение в налоговом законодательстве со времени принятия Закона о налоговой реформе 1986 года. Мы изучили, что эти изменения означают для рынка жилья, и пришли к выводу, что, хотя большинство налогоплательщиков будут платить им легче копить на дом, если они захотят, увеличение стандартного вычета означает, что меньше налогоплательщиков будут перечислять постатейно. Снижение налоговых ставок также предполагает меньшую выгоду для тех, кто составляет статьи.
Конечным результатом является то, что в 2018 году и в последующий период аренда будет казаться многим американцам более привлекательной, чем домовладение.
Чтобы проиллюстрировать наш вывод, мы приводим пример четырех семей, которые зарабатывают 50 000, 75 000, 150 000 и 300 000 долларов в год. Мы делаем следующие предположения для каждой семьи:
- Все семьи из трех человек покупают дом, стоимость которого в четыре раза превышает их доход
- Каждая семья вносит 20 процентов, а на остаток берет ипотечный кредит
- Процентная ставка по ипотеке составляет 4 процента (близко к ставкам, действующим на момент написания этой статьи)
- Налог на недвижимость составляет 1,5 процента от стоимости дома
- Страхование домовладельцев составляет 0,375 процента от стоимости дома
- Ремонт и техническое обслуживание составляют 1,5 процента от стоимости дома
- Ожидаемый рост составляет 3 процента от стоимости дома
- Семьи, которые снимают квартиру, должны иметь страховку .
Далее мы смотрим на общий налоговый счет в соответствии со старым (2017 г.) и новым (2018 г.
) законами (при условии, что подоходный налог штата составляет 5 процентов на все суммы свыше 25 000 долларов США, а благотворительные пожертвования составляют 2 процента от дохода), а также разница в налоговых льготах на собственное жилье в плане 2017 г. по сравнению с планом 2018 г.
Затем мы вычисляем арендную плату, которая дает ту же совокупную стоимость жилья. По сути, мы вычисляем стоимость использования частного жилья на одну семью.
Получаются следующие результаты.
Семья с годовым доходом 50 000 долларов США
Эта семья пользуется стандартным вычетом по обоим налоговым планам. Его налогооблагаемый доход не сильно отличается (25 780 долларов против 26 000 долларов) по плану на 2018 год, потому что, хотя стандартный вычет выше (24 000 долларов против 12 700 долларов), семья теряет стандартный вычет в размере 4050 долларов на человека.
Общая сумма налога на 1196 долларов меньше, так как эффективная ставка налога ниже, и, что наиболее важно для этой семьи, кредит на ребенка увеличен с 1000 до 2000 долларов.
Поскольку семья использовала стандартный вычет, это не повлияло на решение о покупке жилья или аренде.
Семья с годовым доходом в размере 75 000 долларов США
Эта семья была бы включена в список согласно налоговому кодексу 2017 года, но не была бы включена в список согласно налоговому кодексу 2018 года с увеличением стандартного вычета. Несмотря на то, что новая налогооблагаемая сумма немного выше (51 000 долларов США против 44 827 долларов США) в соответствии с законом 2018 года (из-за потери личного освобождения), налоговый счет на 1053 доллара США меньше из-за снижения предельных налоговых ставок и увеличения суммы налога на детей. кредит.
Хотя эти средства можно было бы направить на первоначальный взнос за дом, сбережения от домовладения сократились на 1488 долларов за год (124 доллара в месяц), так как семья не перечисляет детали, поэтому от ипотеки или от налогов на имущество.
В соответствии с налоговым кодексом 2017 года, когда годовая арендная плата достигает 10 710 долларов США (892 доллара США в месяц) или выше, семья должна предпочесть собственное жилье.
Согласно закону 2018 года, эта семья предпочла бы владеть жильем только тогда, когда арендная плата достигнет 12 198 долларов (1017 долларов в месяц). Это 14-процентное увеличение безубыточной арендной платы.
Семья с годовым доходом 150 000 долларов США
Эта семья будет включена в список согласно законам 2017 и 2018 годов. Новая налогооблагаемая сумма намного больше (117 954 доллара против 100 554 долларов) из-за ограничения вычета государственных и местных налогов и потери личного освобождения. Но общий налоговый счет очень похож (на 213 долларов выше), поскольку более высокая налогооблагаемая сумма в значительной степени компенсируется снижением налоговых ставок и увеличением детского кредита.
Однако существует большая разница в решении об аренде или покупке. Экономия на налогах от домовладения намного меньше, или на 4536 долларов меньше экономии в год, или на 378 долларов меньше экономии в месяц. Это сокращение сбережений связано с повышением стандартного вычета, ограничением государственных и местных налогов и снижением предельных налоговых ставок.
В соответствии с налоговым кодексом 2017 года эта семья предпочла бы владеть недвижимостью, когда арендная плата составит 18 090 долларов в год (1 507 долларов в месяц) или выше. Но в соответствии с кодексом 2018 года эта семья будет оставаться арендаторами до тех пор, пока арендная плата не достигнет 22 626 долларов в год (1885 долларов в месяц) или выше, или 25-процентного увеличения безубыточной арендной платы.
Семья с годовым доходом в размере 300 000 долларов США
Аналогичным образом, эта семья будет иметь гораздо более высокий налогооблагаемый доход в 2018 году (254 241 доллар США против 212 008 долларов США), в первую очередь из-за ограничения вычета государственных и местных налогов и, во-вторых, из-за потери личное освобождение. Семья платит несколько больше налогов (1343 долл. США), потому что снижение предельных налоговых ставок и выгода от налогового кредита на детей не полностью компенсируют эффект более высокого налогооблагаемого дохода. (Доход семьи слишком высок в соответствии с Кодексом 2017 года, чтобы претендовать на налоговый кредит на детей, но не слишком высок в соответствии с Кодексом 2018 года.
)
Но сбережения от домовладения резко сократились — на 10 484 доллара в год, или 874 доллара в месяц. В соответствии с налоговым кодексом 2017 года семья выберет собственность, как только арендная плата достигнет 33 086 долларов в год (2 757 долларов в месяц) или больше. Однако точка безубыточности в 2018 году теперь будет составлять 43 570 долларов в год (3 631 доллар в месяц), что на 32 процента больше.
Ожидаем ли мы, что люди не будут покупать из-за этих изменений? На окраине да. Но поскольку владение жильем, как правило, более доступно, чем аренда, и у владения жильем есть и другие преимущества (стабильность, защита от инфляции, более широкий выбор размеров и расположения домов), влияние на показатели домовладения, вероятно, будет небольшим.
Тем не менее, эффект от этих изменений может усилиться, что может привести к несколько более низкому уровню владения жильем, поскольку все больше домохозяйств предпочитают арендовать жилье.
Избегайте налога на прирост капитала при продаже вашей инвестиционной собственности
С оцененными акциями вы можете продать свои акции в течение нескольких лет, чтобы распределить прирост капитала.
К сожалению, инвестиционной недвижимости не предоставляется такая роскошь; вся сумма прибыли должна быть заявлена в счет ваших налогов в год продажи имущества, если не будут предприняты определенные шаги для минимизации этого риска. Если инвестор использует раздел 1031 Кодекса IRS для признания «подобного» обмена при продаже инвестиционной собственности, прирост капитала может быть отложен путем покупки аналогичной инвестиционной собственности.
Правда ли, что вы можете продать свой дом и не платить налог на прирост капитала?
Управление датой продажи
Вы можете смягчить это налоговое бремя, контролируя год, в котором право собственности и владения переходят из ваших рук, и, следовательно, год, в котором вы сообщаете о приросте капитала по сделке. Другими словами, вы можете установить передачу права собственности на год, в котором вы ожидаете меньшее налоговое бремя.
По данным Налоговой службы (IRS), «некоторый или весь чистый прирост капитала может облагаться налогом по ставке 0%, если ваш налогооблагаемый доход составляет менее 80 000 долларов США».
Раздел 1031 Обмен
Обмен Раздела 1031 Кодекса IRS позволяет инвестору обменивать недвижимость, предназначенную для инвестиций, на другую инвестиционную недвижимость и не нести немедленных налоговых обязательств. В соответствии с разделом 1031, если вы обмениваете коммерческую или инвестиционную собственность исключительно на коммерческую или инвестиционную недвижимость аналогичного типа, никакая прибыль или убыток не признаются до тех пор, пока вновь приобретенная недвижимость не будет продана.
Начиная с 2018 года Закон о снижении налогов и создании рабочих мест ограничивал однородный обмен недвижимостью.
Обмен личным имуществом, например произведениями искусства, в соответствии с разделом 1031 больше не разрешен.
Правила и положения
Раздел 1031 Кодекса IRS не позволяет избежать уплаты налога на прирост капитала во всех случаях. Например, обмен недвижимости в США на недвижимость в другой стране не будет соответствовать статусу обмена с отсрочкой уплаты налогов. Кроме того, сделки с недвижимостью, используемой в личных целях, например, обмен личного жилья на сдаваемое в аренду имущество, не подлежат отсрочке налогообложения. Наконец, если обмен осуществляется между связанными сторонами, и любая из сторон впоследствии отчуждает обмениваемое имущество в течение двухлетнего периода, обмениваемое имущество будет облагаться налогом.
Для целей налоговой отчетности база старого имущества переносится на новое имущество. Это важно понимать, потому что причитающиеся налоги не прощаются, они просто откладываются до момента продажи новой недвижимости. Чтобы зарегистрировать обмен по разделу 1031 с Налоговой службой, важно подать форму 8824 с налоговой декларацией за год аналогичного обмена, а также за каждый из двух лет после обмена.
Раздел 1031 и убытки
Обмен с отсрочкой налогообложения также возможен, если вы продаете свою инвестиционную недвижимость с убытком. Во-первых, вы должны определить, является ли потеря «налоговой потерей» или просто личной потерей. Чтобы квалифицироваться как налоговый убыток, ваша скорректированная база в собственности должна быть больше, чем продажная цена собственности. Ваша скорректированная база учитывает любые предыдущие амортизационные отчисления, которые вы произвели (или разрешили, но не приняли).
Например, предположим, что вы купили арендуемую недвижимость за 400 000 долларов. За последние десять лет вы потратили на амортизацию здания 100 000 долларов. Ваша текущая скорректированная база составляет 300 000 долларов. Если вы продаете сдаваемое в аренду имущество за 350 000 долларов, это может показаться убытком, но на самом деле это прибыль в размере 50 000 долларов для целей налогообложения. Прибыль считается непогашенной прибылью по разделу 1250 и облагается налогом по ставке 25%.
В качестве альтернативы предположим, что вы продаете тот же дом за 250 000 долларов. Это налоговый убыток в размере 50 000 долларов в дополнение к личным потерям. Есть ли еще польза от «подобного» обмена? Возможно. Если вы приобретете «аналогичную» собственность за 250 000 долларов США, ваша базовая стоимость второй собственности сразу же составит 300 000 долларов США (ваша скорректированная базовая стоимость первой собственности). Это принесет вам пользу, когда придет время продать вторую собственность, потому что база, из которой вы берете амортизационные отчисления, выше.
Обмен с полной отсрочкой уплаты налогов
Для совершения операции обмена в соответствии с разделом 1031 с отсрочкой уплаты налогов должны быть выполнены определенные условия:
- Имущество должно быть «однородным»: Имущество считается однородным, если оно имеет одинаковую природу или характер, даже если они различаются по классу или качеству.
- Имущество должно быть связано с бизнесом или инвестициями: Обмениваемое имущество должно использоваться для продуктивного бизнеса или инвестиций и продаваться для того же использования. Например, обмениваемое имущество не должно предназначаться в первую очередь для перепродажи.
- Новое имущество должно быть идентифицировано в течение 45 дней: Новое имущество, которое будет получено в обмен на существующее имущество, должно быть идентифицировано продавцом в письменной форме в течение 45 дней с момента первой передачи.
- Передача должна быть осуществлена в течение 180 дней: Аналогичное имущество должно быть получено к одной из следующих двух дат (в зависимости от того, какая из них наступит раньше): в течение 180 дней после передачи собственности или налоговой срок возврата (включая продление) за год, в котором имущество было передано.
Обмен с частичной отсрочкой уплаты налогов
Чтобы быть полностью освобожденным от уплаты налогов, обмен должен быть исключительно обменом на однородное имущество.
В идеальном мире поиск недвижимости с такой же торговой стоимостью идеален для обмена по Разделу 1031. Тем не менее, трудно найти равный обмен, и во многих случаях одна сторона в конечном итоге вносит дополнительные деньги, чтобы сделка была справедливой. Это дополнительное имущество или полученные наличные деньги известны как «сапог», и эта прибыль облагается налогом в размере полученной суммы.
Когда есть ипотечные кредиты на оба свойства, ипотечные кредиты взаимозачетом. Сторона, отказывающаяся от большей закладной и получающая меньшую закладную, рассматривает излишек как ботинок.
Практический результат
Увеличение количества продаж недвижимости позволило многим людям получить льготный налоговый режим от федерального правительства. В результате была потеряна огромная сумма налоговых поступлений. На данный момент обмен на недвижимость по Разделу 1031 остается. (Как обсуждалось выше, начиная с 2018 года они были отменены для других видов собственности, таких как предметы коллекционирования, самолеты, франчайзинговые права и тяжелое оборудование.