Многоквартирного: Понятие многоквартирного дома \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

Роль совета многоквартирного дома в управлении домом.

Совет многоквартирного дома – выборный орган собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс, ЖК).

Совет многоквартирного дома (далее – совет МКД, совет дома, совет) избирается собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья (ТСЖ) и данный дом не управляется жилищным кооперативом. Единственным органом управления таким домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание). Общее собрание как орган управления принимает решения по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом. Вопросы, принятие решений по которым относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приведены в Приложении 1.

Правовой статус совета МКД как органа, связанного с управлением многоквартирным домом, прямо не установлен Жилищным кодексом .

Но анализ полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома Жилищным кодексом, показывает, что совету не передаются полномочия общего собрания принимать решения по управлению многоквартирным домом. Поэтому работа совета МКД не может заменить общего собрания. Роль совета МКД состоит в том, чтобы до общего собрания готовить предложения по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых общим собранием (таблица 1). И это очень важная роль, потому что если вопросы не проработаны заранее, на общем собрании собственникам помещений трудно принять обоснованные решения. Кроме того, как показала практика, если в доме нет постоянно действующего органа, представляющего интересы собственников, нет возможности обеспечить постоянное взаимодействие с управляющей организацией и эффективный контроль за исполнением ею обязательств по договору управления.

В период между общими собраниями совет МКД является связующим звеном между собственниками помещений в доме и между собственниками помещений и управляющей организацией. Членам совета МКД и его председателю важно помнить, что они «первые среди равных». Они не решают за собственников помещений, а помогают им принять решения и осуществлять контроль за их выполнением.

Если собственники помещений в многоквартирном доме хотят детально определить, какие именно действия они поручают совету многоквартирного дома (в рамках полномочий совета МКД и его председателя, установленных Жилищным кодексом), а также в одном документе собрать решения по организационным вопросам деятельности совета, они решением общего собрания могут утвердить положение о совете многоквартирного дома. Проект такого положения приведен в Приложении 2.

Таблица 1. Полномочия совета многоквартирного дома и председателя совета многоквартирного дома.

Полномочия совета МКД	Полномочия председателя совета МКД
Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений
Выносит на общее собрание собственников помещений в МКД в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в МКД, в том числе земельным участком, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу
Представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме
Представляет собственникам помещений до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании	Вправе вступить в переговоры относительно условий договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении – договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления) — до принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении договора управления многоквартирным домом. Доводит до сведения общего собрания собственников помещений результаты переговоров по условиям договора управления многоквартирным домом (при непосредственном управлении – договора на содержание и ремонт общего имущества, договоров ресурсоснабжения)
Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг	Подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса.

Сопоставление полномочий совета МКД и председателя совета показывает, что председатель совета действует как руководитель коллегиального органа. Его полномочия вытекают из полномочий совета. Именно совет готовит предложения, представляет собственникам помещений свое заключение по условиям проектов договоров (в том числе используя результаты переговоров, проведенных председателем), осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по договору управления домом, а председатель совета подписывает акты приемки услуг и работ, акты о нарушениях договорных обязательств и обращается в органы местного самоуправления при невыполнении управляющей организацией условий договора управления. Поэтому председатель совета МКД должен основываться не на своем единоличном решении, а на решении совета.

В Жилищном кодексе кроме полномочий председателя совета МКД как руководителя совета указаны также его полномочия как доверенного лица отдельных собственников помещений, выдавших ему доверенность на заключение договора управления многоквартирным домом (на условиях, указанных в решении общего собрания), контроль за выполнением обязательств по заключенному договору, а также на выступление в суде в качестве своего представителя по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Нужно иметь в виду, что председатель совета МКД, действуя по доверенности конкретного собственника помещения, выступает только как доверенное лицо данного собственника, а не как руководитель коллегиального органа – совета многоквартирного дома. Собственник помещения вправе выдать аналогичную по полномочиям доверенность любому лицу, а не только председателю совета МКД. При выдаче доверенностей председателю совета МКД многими собственниками помещений в доме, возможно, облегчается заключение договора управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (потому что часть договоров подписывает одно доверенное лицо). Но это скорее облегчает процесс подписания договоров для управляющей организации. Для собственников помещений мало что меняется, просто вместо того, чтобы самим подписать договор, они подписывают доверенность другому лицу. Но права и обязанности по договору возникают именно у собственников помещений . А председатель совета МКД, не зависимо от того, есть ли у него доверенности собственников помещений или нет, участвует в контроле за исполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, потому что он член совета МКД — органа, у которого есть полномочие осуществлять контроль.

Доверенности собственников помещений действительно нужны председателю совета МКД в случае, если он будет представлять их интересы в суде.

Для исполнения полномочий, предоставленных совету многоквартирного дома, председателю совета не нужны доверенности собственников помещений.

Председателю совета МКД, получившему доверенности от собственников помещений, рекомендуется четко разделять, когда он действует как участник коллегиального органа – совета МКД, а когда как доверенное лицо конкретного собственника помещения.

Полномочия председателя или члена совета многоквартирного дома могут подтверждаться выпиской из протокола общего собрания, на котором они были избраны в состав совета, подписанной председателем и секретарем общего собрания. В выписке из протокола общего собрания должны быть указаны дата проведения общего собрания, решение об избрании собственника помещения председателем (членом) совета многоквартирного дома (с указанием адреса дома) и на какой срок избран совет дома. Выписка из протокола общего собрания может быть заверена органом территориального общественного самоуправления или органом местного самоуправления, если представители этих органов присутствовали на общем собрании.

Далее
Оглавление

Что такое совет многоквартирного дома? Для чего он избирается в многоквартирном доме?

     Совет многоквартирного дома – выборный орган собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ. Закон требует его избрания в любом многоквартирном доме, где не создано ТСЖ и который не управляется жилищным кооперативом.

     Совет дома является инициативной группой из числа собственников помещений в многоквартирном доме и выбирается на общем собрании собственников, по принципу: один делегат от каждой парадной.

     Ст. 44 Жилищного кодекса РФ установлено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений. Общее собрание проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Принятые решения на общем собрании, в котором приняли участие более 50% собственников, являются обязательными для всех жителей многоквартирного дома, в независимости от участия на этом собрании. Задачей совета дома в этом плане является подготовка, до общего собрания, предложений по вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании, а затем обеспечивать и контролировать выполнение решений, принятых общим собранием, как управляющей организацией, так и жителями.

 

Итак, совета дома:

1. Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений.

2. Выносит на общее собрание собственников помещений в МКД в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в МКД, в том числе земельным участком, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу.

3. Представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме.

4. Представляет собственникам помещений до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.

5. Осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

Как организовать Совет многоквартирного дома. (Краткая инструкция) / fryazino.org

Как организовать Совет многоквартирного дома. (Краткая инструкция)

 Совет многоквартирного дома — сравнительно недавнее явление жилищного законодательства. Собственники жилья зачастую не понимают всей важности создания столь полезного совещательного органа. Безынициативность и безразличие самих жильцов порождает множество проблем, которые можно было бы преодолеть, создав в своем доме совет многоквартирного дома. Статистика показывает, что в домах, которые находятся в ведении управляющих компаний, проблемы с ремонтом и обслуживанием жилья возникают гораздо чаще, чем там, где собственники создали товарищество собственников жилья. Однако создать ТСЖ не так-то просто, а в некоторых случаях в силу объективных причин невозможно. В таком случае, для того, чтобы мнение жильцов было объективно донесено до управляющей компании, собственникам необходимо создавать совет многоквартирного дома. В нашем законодательстве создание совета многоквартирного дома закреплено Федеральным законом РФ от 04.06.2011г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Значительной поправкой в Жилищный кодекс РФ можно назвать введение обязательной процедуры избрания совета многоквартирного дома. Жилищный кодекс статьей 161.1 официально закрепил подобный совещательный орган, назвав его Советом многоквартирного дома. Теперь основной задачей всех участников процесса — от руководителей управляющих компаний до каждого конкретного собственника жилья — становится создание совета многоквартирного дома.

Согласно все тому же Жилищному кодексу, собственники могут создавать специальные комиссии и привлекать их непосредственному руководству. Например, такие комиссии могут представлять интересы собственников и согласовывать договора с управляющей компанией. Это тоже вызвано тем, что мы порой соглашаемся с теми условиями, которые нам предлагает УК, и подписываем договор, не глядя. А ведь заключение договора – ответственный шаг. В данном документе нужно предусмотреть весь перечень необходимых работ, сроки и периодичность их проведения и многое другое. Только после этого можно требовать и его исполнения.

Одной из главных задач совета дома является выбор управляющей компании и оценка ее работы. Так что в случае, если управляющая компания не выполняет свои обязательства перед жильцами, собственники вправе отказаться от ее услуг. По закону, вроде бы достаточно решения общего собрания для заключения договора с другой компанией. Однако, в реализации этого права в настоящее время есть определенные проблемы. И совет может их решить, представляя интересы всех собственников.

Как создать совет многоквартирного дома.

Все очень просто! Основополагающим моментом при создании такого совета является то, что регистрировать его в органах местного самоуправления или иных специализированных структурах не нужно. Совет многоквартирного дома не является юридическим лицом, а, следовательно, не обязан платить госпошлины за создание и регистрацию, заказывать печать, открывать расчетные счета, подавать налоговую, бухгалтерскую, статистическую отчетность, исчислять и оплачивать налоги. К людям, которые войдут в совет дома, не предъявляется никаких квалификационных требований. Совет – это всего лишь совещательный орган, который просто сможет стоять на защите прав и интересов собственников.

Председатель совета может заключать договоры с управляющей компанией (при наличии доверенностей собственников), контролировать все виды работ и качество поставляемых жилищных и коммунальных услуг, влиять на политику в части определения платы за содержание и ремонт дома. Закон наделяет совет достаточно широким спектром полномочий. Поэтому важно, чтобы в него вошли действительно порядочные и грамотные собственники.

Создаем совет.

Организовать совет многоквартирного дома не так уж сложно. Решение о его создании должно приниматься на общем собрании собственников помещений в данном доме. Инициаторами общего собрания могут выступать собственники. Решение о создании совета дома должно приниматься только на общем собрании. Кроме того, инициативная группа, на плечах которой и будет лежать создание совета, должна уведомить других собственников помещений в данном конкретном доме о проведении общего собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

Жильцов можно уведомить об общем собрании в письменной форме, вручив уведомление каждому или через объявление.

Для создания совета инициативной группе необходимо выполнить следующие действия:

— во-первых, необходимо обратиться в управляющую организацию для получения практических рекомендаций по оформлению полного пакета документов по проведению общего собрания собственников. Ведь создание совета полезно и самой компании. Инициаторам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо будет подготовить ряд документов;

— во-вторых, собрание в очной форме проводится посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время;

— в-третьих, чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо, чтобы на собрании присутствовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов. Измерителем в голосовании будет считаться размер площади помещений каждого собственника. Соответственно, чем больше квадратных метров во владении у собственника, тем весомее будет его голос.

Проводим собрание.

Общее собрание собственников многоквартирного дома может быть проведено в одной из двух форм. Первая форма — совместное присутствие (собрание, на котором в определенном месте и в определенное время будут присутствовать собственники помещений для обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, и принятия решений по поставленным на голосование вопросам).

Вторая форма организации собрания — это заочное голосование. Оно проводится путем выдачи каждому собственнику опросного листа или бюллетеня с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, без их совместного присутствия и передачи этих письменных решений в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении такого собрания.

Обеспечение надлежащей явки собственников помещений является одним из важных условий проведения общего собрания в форме совместного присутствия. От этого зависит правомочность принятия решений, поэтому проводить собрание рекомендуется в выходные дни. Особо надо заметить, что заочное голосование возможно только при условии предварительного проведения собрания в форме совместного присутствия. Если на таком собрании не было кворума, то только тогда может проведено заочное голосование. Причем повестка дня должна остаться неизменной.

Собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение по тому или иному вопросу считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании, за исключением вопросов связанных с реконструкцией дома, вопросов пользования земельным участком, вопросов пользования общим имуществом, вопросов проведения капитального ремонта, решения по которым принимаются 2/3голосов.

Итак, всё обсудили, кандидатуры членов Совета, а уж тем более председателя Совета, рассмотрены, собрание проголосовало отдельно по каждому вопросу, указанному в повестке дня. Секретариат общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол. Собрание состоялось, присутствующие лица выразили свою волю, демократия восторжествовала, председатель и секретарь собрания оформляют уведомления о состоявшихся решениях общего собрания и размещают их в местах, доступных для всех собственников.

Документы, необходимые для создания совета дома в форме совместного присутствия:

— протокол заседания инициативной группы;

— объявления с повесткой дня общего собрания;

— реестр всех собственников помещений в МКД;

— реестр собственников принявших участие в голосовании;

— протокол проведения общего собрания;

— уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.

Самая главная трудность при таком способе проведения общего собрания заключается в том, что собрать в одном месте и в нужное время необходимое число собственников, да ещё с документами, подтверждающими право собственности, практически невозможно, для этого и существует форма заочного голосования.

У Совета многоквартирного дома есть несколько существенных функции:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее обсуждение собрания собственников помещений в многоквартирном доме предложения:

— о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом,

— о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

— о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг,

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Из списка перечисленных функции видно, что при правильной организации работы совета дома, можно не только повысить качество работы УК, но также повлиять на перечень выполняемых работ по благоустройству территории, по усовершенствованию и реконструкции инженерных коммуникаций дома. А также на многое-многое другое. Именно на то, без чего нельзя себе представить качественный современный многоквартирный дом! Как следствие — и на возможную экономию средств расходуемых на содержание дома и на оплату коммунальных услуг. А это в условиях экономического кризиса становится немаловажной статьей бюджета каждой семьи.

Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома

Специальность  «Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома» (08.02.11)

 

 

Квалификация: Техник.

 

Срок обучения по очной форме

на базе основного общего образования (9 классов) – 3 года 10 месяцев.

 

Область профессиональной деятельности:

организация и проведение работ, обеспечивающих сохранность общего имущества многоквартирного дома в течение нормативного срока его службы, комфортные и безопасные условия проживания граждан; решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме. 

 

Объектами профессиональной деятельности  являются:

 

• многоквартирный дом и придомовая территория;
• внутридомовые инженерные системы: водоснабжения, водоотведения, отопления, внутридомового газового оборудования, электрооборудования;
• прочие системы: лифтового хозяйства, кондиционирования, вентиляции и дымоудаления, охранной и пожарной сигнализации, видеонаблюдения, сбора отходов;
• коммунальная и уборочная техника, диагностическое оборудование, контрольно-измерительные приборы;
• порядок, правила и технологии: эксплуатации, обслуживания и ремонта общего имущества многоквартирного дома; организации работ по санитарному содержанию, благоустройства общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории; безопасного проживания в многоквартирном доме; управления сбором отходов;
• техническая и иная документация на многоквартирный дом;
• базы данных о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров;
• собственники и пользователи помещений в многоквартирном доме;
• подрядные и ресурсоснабжающие организации;
• первичные трудовые коллективы;
• запросы потребителей жилищных и коммунальных услуг

 

Виды  профессиональной деятельности:

• обеспечение управления многоквартирным домом.
• обеспечение и проведение работ по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
• обеспечение и проведение работ по санитарному содержанию, безопасному проживанию и благоустройству общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории.
• выполнение работ по одной или нескольким профессиям рабочих, должностям служащих

Необходимые для профессии личные качества:

• коммуникабельность,
• дисциплинированность,·
• способность принимать быстрые и правильные решения;·
• пунктуальность,
• ответственность.

 

Получив эту профессию, вы можете устроиться работать:

 

• специалистом  по эксплуатации и обслуживанию многоквартирного дома; 
• техником; 
• техником – смотрителем;
• специалистом  по документационному сопровождению управления многоквартирными домами;
• специалистом  по ведению технической документации;
• специалистом  по работе с собственниками помещений.

 

Возможные места работы:

 

• управляющие компании
• ТСЖ (товарищества собственников жилья)
• иные обслуживающие и ресурсоснабжающие организации.

 

Выбор председателя многоквартирного дома предложили не ограничивать кругом его жильцов

  © АГН Москва

Депутат фракции «Единая Россия» Анатолий Литовченко внёс в Госдуму законопроект, которым предлагается разрешить собственникам квартир в многоквартирном доме избирать председателем человека, не владеющего жильём в нём. 

Сейчас, если многоквартирным домом не управляет жилищный кооператив или товарищество, владельцы квартир на общем собрании должны избрать совет дома. В его состав могут войти только собственники помещений в данном МКД. Председатель совета избирается из его членов, соответственно, им может стать только собственник жилья в указанном доме. 

Вместе с тем сейчас актуальна ситуация, когда общее собрание изъявляет желание выбрать председателем человека, который не владеет квартирой в этом доме, тем не менее у него есть соответствующий опыт и ему доверяют жители. Особенно остро этот вопрос стоит для МКД с небольшим количеством квартир, в которых проживают в основном пенсионеры, уточнил в пояснительной записке автор законопроекта. 

Кроме того, депутат указывает, что председатель во многом зависит от совета дома. Он обязан отчитываться перед ним, уполномочен заниматься только теми вопросами, которые ему переданы по решению общего собрания собственников. Договор управления домом (так же как и договоры на водоснабжение, водоотведение и прочее) заключаются с председателем только на основании выданной собственниками доверенности и на условиях, указанных в решении общего собрания собственников. 

При этом общее собрание имеет право досрочно переизбрать председателя, в том числе при ненадлежащем исполнении им своих обязанностей. 

С учетом вышесказанного риски, связанные с избранием председателем несобственника, минимальны, резюмирует автор законопроекта. В связи с этим предлагается внести поправки в Жилищный кодекс и разрешить жильцам избирать председателем человека со стороны.

Ранее сообщалось, что плата за содержание жилого помещения в столице будет включать в себя оплату услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества без выделения в составе такой платы расходов на общедомовые нужды. Такой законопроект Госдума приняла в третьем чтении 9 июня.

Также читайте о том, какие законы вступают в силу в сентябре.

Государственное юридическое бюро — Совет многоквартирного дома

Это новый институт российского жилищного законодательства. Необходимость его введения обусловлена стремлением законодателя вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом, так как в настоящее время большинство граждан всячески стараются избежать этого. 

Если вы являетесь собственником квартиры, то обязаны думать о надлежащем состоянии общего имущества. Квартира не в воздухе висит, а является нераздельной частью достаточно сложного объекта недвижимости. Невозможно обеспечить себе комфортную жизнь в отдельно взятой квартире, без сохранения всего здания в целом. Изношенные инженерные системы, строительные конструкции рано или поздно сделают жизнь обитателей дома невыносимой. Выход один – объединятся. Совет дома должен стать организатором, объединяющим разобщённых собственников в полновластного Хозяина дома.

В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации в случае, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании ОБЯЗАНЫ избрать совет дома из числа собственников помещений в данном доме.

Совет дома — это выборный орган собственников помещений, выступающий в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в многоквартирном доме и активно работающий с управляющей организацией, то есть в период между общими собраниями Совет дома является связующим звеном между собственниками помещений в доме и управляющей организацией.

В Совет дома лучше выбирать людей активных, честных, из числа тех, кто понимает, что кроме прав у каждого собственника есть и обязанность – содержать свою и коллективную собственность в надлежащем состоянии. 

Совет дома:

— обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

— выносит на общее собрание собственников помещений: предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом; о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; и другие предложения;

— представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

— представляет собственникам помещений в многоквартирном доме свое заключение по условиям проектов договоров;

— осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

— представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

— осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

Количество членов Совета дома устанавливается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, с учетом количества квартир, этажей, подъездов в многоквартирном доме.

Руководство текущей деятельностью Совета дома осуществляет председатель, он подотчетен общему собранию собственников помещений многоквартирного дома

Как организовать и провести собрание собственников многоквартирного дома?

Многоквартирный дом это не только здание/строение/сооружение, но и сообщество собственников, которым принадлежат не только квартиры в этом доме, но и доля в общем имуществе, так называемая «общедолевая собственность». К ней можно отнести все помещения общего пользования, технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки, крышу, несущие конструкции, инженерные сети и оборудование, лифтовое хозяйство и многое другое, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме. И всем этим хозяйством необходимо управлять: его нужно содержать, обслуживать, ремонтировать, обеспечивать жителей водой, теплом, электричеством и пр.

А раз это общее имущество собственников, то и решать все эти вопросы они должны сообща. Для этого и нужны собрания собственников, ведь по жилищному кодексу общее собрание собственников — это и есть орган управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников вправе решать практически все вопросы, касающиеся управления, содержания, ремонта, использования общего имущества.

В первую очередь законодательство обязывает собственников выбрать на общем собрании способ управления домом. Есть варианты:

1. Через управляющую организацию

2. Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК

3  Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир)

Также собственники на общем собрании определяют перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливают ставку содержания общего имущества, выбирают своих представителей — совет дома.

Могут устанавливать набор дополнительных услуг/сервисов, направленных на улучшение условий проживания, например, услуги консьержей, установка видеонаблюдения, шлагбаумов и пр.

Однако есть вопросы, которые не входят в компетенцию общего собрания — это в первую очередь установление тарифов на коммунальные ресурсы/ услуги (они устанавливаются органами власти субъекта Федерации).

Вопросы относящиеся к компетенции общего собрания собственников, а также порядок организации и проведения общих собраний собственников регламентируются ст. 44 — 48 Жилищного Кодекса РФ, кроме того основные положения по вопросам общих собраний собственников отражены в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ «Решения собраний».

Утвержденных форм документов собрания нет, имеются различные методические рекомендации, выпущенные в разное время, но они не носят обязательный характер.

На сегодняшний день законодательно установлены только требования к оформлению протоколов собраний, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Ознакомиться с нормативно-правовыми актами можно в информационно-правовых системах и в других открытых источниках, там же можно найти различные (но не нормированные) примеры протоколов и уставов.

3 причины инвестировать в многоквартирную недвижимость

Недвижимость может быть альтернативой для тех, кто не может противостоять волатильности фондового рынка. Это также лучшая инвестиция для инвесторов, которые хотят играть активную роль в увеличении своего капитала, а не пассивно вкладывать свои деньги в фонд, которым управляет кто-то другой. Одна из прекрасных особенностей инвестирования в недвижимость заключается в том, что существует несколько стратегий, которые можно успешно использовать.

Например, магнаты, инвестирующие в недвижимость, Дональд Брен и Чжан Синь заработали свои миллиардные состояния, развивая различные жилые и коммерческие объекты.С другой стороны, основатель Equity Residential Сэм Зелл создал свое состояние, медленно приобретая приносящий доход портфель арендуемой недвижимости.

Другие инвесторы в недвижимость также заработали миллионы долларов на перепродаже домов или покупке недвижимости, находящейся в плачевном состоянии, за центы на доллар и ее ремонте, чтобы впоследствии продать ее новому владельцу.

Ключевые выводы

• Владение арендуемой недвижимостью может быть разумным способом диверсифицировать ваш инвестиционный портфель и обеспечить стабильный доход.
• Многосемейная недвижимость может увеличить ваш доход только за счет дополнительных дополнительных затрат.
• Аренда на несколько семей, как правило, легче финансировать, многократно окупается быстрее и, как правило, выгодна экономия на масштабе.

Инвестиции в многоквартирную недвижимость

Инвестиции в арендуемую недвижимость — предпочтительная инвестиционная стратегия для инвесторов, которые хотят получить дополнительный источник ежемесячного дохода наряду с медленным, но неуклонным повышением стоимости своего портфеля.Что касается жилой недвижимости, есть два основных типа недвижимости, в которые можно инвестировать: односемейные и многосемейные.

Как следует из названия, односемейная недвижимость — это жилые дома, в которых можно арендовать только одну единицу, в то время как многоквартирные дома, также известные как жилые комплексы, представляют собой здания с более чем одной арендуемой площадью. Хотя существует меньше препятствий для входа при создании портфеля небольших домов, инвестирование в крупные жилые комплексы дает несколько преимуществ.Вот три причины, по которым стоит подумать об инвестировании в многоквартирную недвижимость, а не в одноквартирную недвижимость.

1. Дороже, но проще финансировать

В большинстве случаев, если не во всех, стоимость приобретения многоквартирного дома будет значительно выше, чем стоимость приобретения дома на одну семью в качестве инвестиций. Аренда одноквартирного дома может стоить инвестору всего 30 000 долларов, в то время как стоимость многоквартирного дома может вырасти на миллионы.

На первый взгляд может показаться, что получить ссуду на односемейную недвижимость будет намного проще, чем пытаться собрать деньги на комплекс стоимостью в миллион долларов, но правда в том, что многоквартирная недвижимость с большей вероятностью будет одобрен банком для получения кредита, чем средний дом.

Это потому, что многоквартирная недвижимость ежемесячно приносит значительный денежный поток. Это остается так, даже если у объекта есть несколько вакансий или несколько арендаторов, которые задерживают свои арендные платежи. Если, например, арендатор переезжает из дома на одну семью, это имущество станет на 100% пустым.

С другой стороны, десять квартир с одной вакансией будут только 10% незанятыми. В результате вероятность обращения взыскания на многоквартирный дом не так высока, как при аренде на одну семью.Все это означает менее рискованное вложение для кредитного учреждения, а также может привести к более конкурентоспособной процентной ставке для владельца недвижимости.

2. Увеличение портфеля занимает меньше времени

Многосемейная недвижимость также очень подходит для инвесторов в недвижимость, которые хотят создать относительно большой портфель сдаваемых в аренду единиц. Приобрести 20-квартирный дом намного проще и быстрее, чем купить 20 разных домов на одну семью.

В последнем случае нужно будет работать с 20 разными продавцами и проводить проверки 20 домов, каждый из которых расположен по разному адресу.

Кроме того, в некоторых случаях этот путь также потребует от инвестора открытия 20 отдельных кредитов для каждой собственности. Всей этой головной боли можно было избежать, просто купив одну недвижимость на 20 квартир.

3. Вы находитесь в таком положении, в котором управление имуществом имеет финансовый смысл

Некоторым инвесторам в недвижимость не нравится фактическое управление своей недвижимостью, и вместо этого они нанимают компанию по управлению недвижимостью для повседневных операций по аренде.Управляющему недвижимостью обычно выплачивается процент от ежемесячного дохода, генерируемого недвижимостью, и в их обязанности могут входить поиск и проверка арендаторов, сбор арендной платы, обработка выселений и обслуживание собственности.

Многие инвесторы, владеющие одним или двумя домами на одну семью, не могут позволить себе роскошь нанять внешнего управляющего, потому что это не было бы финансово обоснованным решением из-за их небольшого портфеля. Сумма денег, которую многоквартирные дома приносят ежемесячно, дает их владельцам возможность воспользоваться услугами по управлению недвижимостью без необходимости значительного сокращения своей маржи.

Итог

Как и в случае с акциями, инвестирование в недвижимость позволяет добиться успеха с помощью нескольких различных стратегий. Один из самых популярных способов инвестировать в недвижимость — владеть коллекцией объектов, сдаваемых в аренду. Объекты, в которых арендуется только одна жилая единица, обычно называют односемейной недвижимостью, в то время как жилые комплексы, в которых есть несколько единиц аренды, называются многоквартирной недвижимостью.

У владения многоквартирной недвижимостью есть много преимуществ.К ним относятся доступ к более простым и лучшим возможностям финансирования, возможность быстро расширить свой портфель арендуемой недвижимости и роскошь найма управляющего недвижимостью.

В чем разница между многоквартирным домом и многоквартирным домом

Многоквартирные дома и многоквартирные дома иногда используются как взаимозаменяемые термины. Но на самом деле все совсем иначе. И дело не только в размерах. Между ними есть настоящие различия. Хорошо известно, что инвестирование в недвижимость — отличный способ разбогатеть за счет увеличения стоимости активов.Задача, конечно же, состоит в том, чтобы сделать это разумно и сообразительно, чтобы конечная цель стала реальностью. Итак, если вам интересно, в чем разница между многоквартирными домами и многоквартирными домами, вы, вероятно, изучаете, какой путь является правильным.

О многоквартирных домах: дуплексы, триплексы и квадруплексы

Начнем с многоквартирных домов. Чаще всего это жилые дома, состоящие из двух, трех или четырех квартир в одном строении. Их обычно называют дуплексами, триплексами и квадруплексами или четырехплексами.Наиболее типичны дуплексы и триплексы или жилые дома с двумя-тремя жилыми помещениями. Они могут включать одну или две спальни и одну или две ванные комнаты.

Попасть в мир коммерческой недвижимости может быть довольно сложно. Это другой мир, но он намного проще, чем вы думаете. Особенно это касается многоквартирных домов. Если вы можете владеть арендуемой недвижимостью, вы можете владеть многоквартирным домом. — Пестрый дурак

Важно отметить, что такие объекты по-прежнему являются жилыми.Однако, когда под одной крышей находится более четырех квартир, они становятся коммерческой недвижимостью. Это имеет большое значение, потому что законы и кодексы резко меняются между жилыми и коммерческими объектами. Конечно, это также меняет такие вещи, как налоги, обслуживание, оценка, управление и многое другое.

О многоквартирных домах

Сейчас многоквартирные дома — это коммерческие объекты, в которых под одной крышей находится более четырех квартир. Их также может быть больше, например от шести до двенадцати единиц под одной крышей.Кроме того, квартиры могут состоять из нескольких зданий на одном земельном комплексе. Итак, почему одни люди предпочитают инвестировать в многоквартирные дома, а другие — в многоквартирные дома? Что ж, есть несколько причин. Но вот несколько причин, по которым обычно лучше инвестировать в многоквартирные дома:

• Получите большее количество арендной платы. Конечно, самая большая причина вкладывать деньги в многоквартирные дома — это наличие нескольких арендаторов. Поскольку арендаторов достаточно, вы собираете большее количество арендной платы, чем просто две, три или четыре.
• Получите более высокую оценку. Многоквартирные дома получают более высокую оценку именно потому, что они являются коммерческой недвижимостью. В то время как жилая недвижимость растет все медленнее и ниже.
• Периодические вакансии имеют минимальный эффект. Поскольку квартир так много, если некоторые из них освобождаются на короткое время, это не имеет большого значения. И наоборот, если есть всего два или три блока, и даже один становится свободным, это имеет огромное влияние.

Если вы хотите узнать больше о выгодах от инвестиций в коммерческую недвижимость и о процессе, свяжитесь со мной.

Что такое многосемейный дом?

Многосемейные дома могут стать отличным способом для начинающих инвесторов в недвижимость, чтобы начать покупать недвижимость, которая будет приносить пассивный доход. Однако у этих домов есть некоторые проблемы, которых нет у домов на одну семью. Если вы подумываете о покупке многоквартирного дома, вот что вам нужно знать, прежде чем начинать.

Что такое многосемейный дом?

Многосемейный дом — это отдельное здание, предназначенное для проживания более одной семьи отдельно. Это может быть дуплекс, в котором два дома в одном здании, до домов или небольших многоквартирных домов, в которых может быть до четырех квартир. (Здания с более чем четырьмя квартирами считаются коммерческой недвижимостью.)

Владелец многоквартирного дома может либо жить в одной из квартир и сдавать другие в аренду, либо жить на другой собственности и сдавать все в аренду.Если вы не проживаете в собственности, вас считают инвестором, и правила получения ипотеки другие. Вы можете использовать прогнозируемый доход от аренды недвижимости, чтобы получить право на ипотеку, а также можете претендовать на получение более высокой суммы кредита.

«Когда вы смотрите на дом на одну семью, вы думаете только о своих потребностях», — объясняет Шарлотта Винковски, торговый представитель Re / Max Central Group в Толедо, штат Огайо. «Когда вы смотрите на многосемейный дом, вы должны думать о нем больше как о бизнесе: каковы будут потребности ваших арендаторов? Какой доход это будет приносить и каковы будут ваши расходы? »

Многосемейный дом vs.односемейный дом

Хотя вы можете сдать в аренду часть или весь дом на одну семью, у многосемейных домов есть и другие отличительные особенности. Каждая квартира в многоквартирном доме имеет свой адрес, свои кухни и ванные комнаты и, как правило, свои входы. У тех, кто живет в многоквартирных домах, может быть меньше уединения, чем у тех, кто живет в односемейных домах, из-за общих стен.

Некоторые многоквартирные дома начинались как большие односемейные дома, которые владелец или застройщик решил разделить на несколько участков.

Плюсы и минусы вложения или проживания в многоквартирном доме

Плюсы

• Доход, получаемый недвижимостью от арендаторов, может помочь компенсировать стоимость вашей ипотеки и других расходов на жилье, обеспечивая вам поток дохода. «Некоторым владельцам достаточно арендной платы, чтобы у них вообще не было оплаты за дом», — говорит Пол Вайман, управляющий брокер Wyman Group в Кокомо, штат Индиана. «Они могут использовать доход от других единиц для покрытия своей ипотечной ссуды, [налога на имущество и страхования домовладельцев], и это дает им возможность использовать свои наличные деньги для других целей.”

• Вам будет проще выполнять ремонт и техническое обслуживание. Если вы живете в арендуемой собственности или недалеко от нее, вероятность того, что вы пропустите серьезные проблемы, меньше, и вы сможете быстрее реагировать на них.

• Вы можете списать большую часть расходов на содержание вашего дома как коммерческие расходы и пропорционально распределить часть выплат по процентам по ипотеке.

• Это может быть идеальным вариантом для семей из нескольких поколений, которые хотят быть близкими, но сохранить свою конфиденциальность (или помочь вам сохранить возможность выбора в будущем).

• Если вы в конечном итоге переедете из собственности в свой собственный дом, вы все равно можете сохранить его в качестве доходного вложения, зарабатывая еще больше, когда вы начнете сдавать в аренду свою бывшую квартиру.

Минусы

• Поскольку вы покупаете несколько квартир, покупка многоквартирного дома может стоить больше, чем покупка дома на одну семью.

• Быть домовладельцем — это время, и проживание в непосредственной близости от ваших арендаторов означает, что вы можете в любой момент получить доступ к своим дверям по вопросам, связанным с техническим обслуживанием или ремонтом.Вам также необходимо убедиться, что вам комфортно вести переговоры об условиях аренды и проверять своих арендаторов.

• Если ваши квартиры освобождаются или арендатор задерживает арендную плату, вы все равно несете ответственность за выплату ипотеки. Вы также должны покрыть расходы на (быстрое) устранение таких проблем, как протекающая крыша или забитый туалет. «Даже если у вас нет ежемесячных жилищных выплат, в многоквартирных домах все равно существует финансовый риск», — говорит Вайман.

• Вам понадобится солидный чрезвычайный фонд.Чем больше у вас квартир, тем меньшее влияние каждая отдельная квартира окажет на ваш общий денежный поток, но домовладельцы должны иметь резервный фонд для покрытия непредвиденных ремонтов, а также арендной платы за пустующие квартиры.

• Продать многоквартирную недвижимость, у которой есть арендаторы, может быть сложнее, поскольку вам нужно будет координировать показы и оценки, а также держать арендаторов в курсе процесса.

• Вы должны иметь возможность вести дела с арендаторами по-деловому, когда арендная плата просрочена, есть проблемы с шумом или повреждение собственности, и это лишь некоторые из проблем, с которыми могут столкнуться арендодатели.

Максимизация прибыли от многосемейного дома

В большинстве случаев многоквартирный дом также служит для владельца инвестиционной собственностью. Недвижимость остается лучшим выбором американцев для долгосрочных инвестиций.

Чтобы получить максимальную отдачу от ваших инвестиций, важно понимать расходы, связанные с недвижимостью, включая не только вашу ипотеку, налоги на недвижимость и страхование домовладельцев, но и другие расходы, такие как коммунальные услуги, сборы агента по недвижимости, реклама (для привлечения арендаторов ) и судебные издержки.

«Оценка собственности должна включать осмотр лицензированным инспектором и исследование рынка, чтобы включить анализ рыночной ставки аренды наряду с текущими рыночными условиями аренды», — говорит Вайман.

Для кого лучше всего подходят многоквартирные дома?

Многосемейные дома лучше всего подходят для тех, кто заинтересован в инвестировании в недвижимость и чувствует себя комфортно с дополнительной ответственностью и затратами времени, которые связаны с тем, чтобы быть домовладельцем. Они также могут быть разумным выбором для семей из нескольких поколений, заинтересованных в совместной покупке недвижимости, имея при этом собственное выделенное пространство.

Как найти многоквартирный дом

Как и односемейные дома, многоквартирные дома выставлены на продажу на веб-сайтах поиска недвижимости, где вы, как правило, можете фильтровать результаты поиска по типу собственности, которую вы ‘ повторно ищу.

Агент по недвижимости, специализирующийся на жилом или коммерческом секторе, также может помочь вам найти инвестиционные возможности в вашем районе и даже может узнать о некоторых возможностях, которые не были рекламированы в Интернете.

Как и при любом поиске дома, сделайте свою домашнюю работу, чтобы увидеть, каковы цены на многоквартирные дома на вашем рынке и сколько вы можете ожидать платить.

Найти другие типы жилья:

Квартира	Апартаменты подходят для всех, кто хочет остановиться в отличном месте по более низкой цене рядом с магазинами, ресторанами и развлекательными центрами, часто по более доступной цене, чем покупка кондоминиума или дома на одну семью.
Кондоминиум	Кондоминиумы привлекают тех, кто ищет не требующий особого ухода дом, дом с чувством безопасности, возможность общаться с соседями, а также другие факторы.
Таунхаус	Таунхаусы — особенно хороший вариант для тех, кто впервые покупает жилье, или для других покупателей с ограниченным бюджетом, которым нужно больше места, чем обычно предоставляется в кондоминиуме.
Модульный дом	Модульные дома соблазняют тех, кто живет в пустом гнезде, желающих уменьшить размер, пары, которые ищут квартиры на заднем дворе, такие как крошечные дома, или семьи, желающие обновить свою устаревшую недвижимость в красивых, но дорогих районах.
Частный дом	Дома на одну семью лучше всего подходят для семей, которые предпочитают большой двор и много места для отдыха.Другие по-прежнему предпочитают квартиры или таунхаусы с низкими эксплуатационными расходами, которые включают в себя благоустройство территории, уборку снега и внешний вид.
Многосемейный дом	Многосемейные дома лучше всего подходят для тех, кто заинтересован в инвестировании в недвижимость и чувствует себя комфортно с дополнительной ответственностью и затратами времени, которые связаны с работой домовладельца.
Дом-бунгало	Бунгало площадью от 1000 до 2000 квадратных футов — отличный вариант для молодых семей, которые ищут дом для начинающих, или пенсионеров, надеющихся уменьшить размер дома без лестницы, или одиноких домовладельцев, которые хотят жить как дома на одну семью, не управляя огромной собственностью.
Кооператив	Кооперативы чаще всего встречаются в крупных городах, и они могут быть полезны тем, кто ищет безопасности, или соседям, которые в основном придерживаются правил и политики здания.
Патио дом	Обычно дома с патио занимают полторы этажа и являются частью более крупного объединения. Они лучше всего подходят для домовладельцев, которые не хотят иметь дело с лестницей или обслуживанием.
Ранчо дом	Дома-ранчо идеально подходят для тех, кто предпочитает одноэтажный дом.Одинокие, пары и семьи с детьми могут найти что полюбить в доме на ранчо.

Многосемейных домов в Чикаго | Жилые дома 2-4 квартиры

Покупка или продажа многоквартирного дома в Чикаго? У нас более 16 лет опыта в продаже многоквартирных домов. Будь то дом из 2, 3 или 10 квартир, мы можем помочь!

В Чикаго многоквартирные жилые дома включают в себя 2, 3 и 4 квартир. Многоквартирные дома с 5 и более квартирами считаются коммерческими многоквартирными домами и требуют большего первоначального взноса.

Популярные районы в Чикаго

Найдите ВСЕ многоквартирные дома на продажу в самых популярных районах Чикаго.

Поиск многоквартирной недвижимости

Найдите ВСЕ многоквартирные дома на продажу в Чикаго по типу.

Продавцы жилья, вы продаете в 2021 году?

Самая высокая цена на вашу постройку!

Высокий спрос и низкий уровень запасов многосемейной недвижимости в Чикаго сейчас на пике. Это делает его идеальным временем для владельцев недвижимости, чтобы продать и получить максимальную цену за свою собственность независимо от ее состояния.

Сколько стоит ваша инвестиционная недвижимость ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ? Для определения стоимости многоквартирной собственности требуется больше, чем просто сравнение проданной недвижимости в этом районе. Наш подход состоит в том, чтобы не только сосредоточиться на текущей стоимости вашей собственности, но и порекомендовать, как вы можете увеличить ее стоимость, чтобы достичь максимально возможной цены!

Вопросы по продаже многоквартирного дома?

Мы составили список самых часто задаваемых вопросов о продаже многоквартирных домов в Чикаго.

У нас есть покупатели, готовые сделать вам предложение!

У нас есть активные покупатели, которые ищут многоквартирную недвижимость в следующих районах. (Обновлено в сентябре 2021 г.)

• Portage Park
• Джефферсон Парк
• Площадь Логана — предпочтительно в пределах 0,5 мили от синей линии
• Lincoln Park — Любое состояние.
• West Town — Кирпичные постройки в любом состоянии
• Avondale — Кирпичные дома в любом состоянии

Запишитесь на частную консультацию сегодня!

Покупатели жилья, победим конкурентов

Работайте с Брокером, специализирующимся на многоквартирной недвижимости! Преимущество простое.

Недвижимость продается быстро, и иногда недвижимость продается еще до того, как она попадает на рынок, потому что продавцы предпочитают быструю продажу, чтобы избежать каких-либо потенциальных проблем с арендаторами. Имея многолетний опыт реабилитации и продаж, мы знаем, на что обращать внимание на первом показе. Наши советы помогут вам определить, стоит ли приобретать недвижимость.

Как профинансировать многоквартирную недвижимость?

Варианты финансирования многоквартирной недвижимости в 2022 году включают следующее:

• FHA — Требуется минимум 3.5% первоначальный взнос

• Обычный — Требуется 20% вниз.

• Ветераны и семьи военнослужащих — 100% финансирование доступно через программу VA.

• Заем на реабилитацию — Обеспечивает финансирование приобретения и улучшений. Размер первоначального взноса варьируется.

Блог о многоквартирной недвижимости в Чикаго

Независимо от того, покупаете ли вы или продаете, позвольте нашему опыту работать на вас!

Данные, относящиеся к продаже недвижимости на этом веб-сайте, частично получены из программы Broker Reciprocity компании Midwest Real Estate Data LLC.Объявления о недвижимости, принадлежащие брокерским фирмам, отличным от нашей компании, помечены логотипом MRED Broker Reciprocity или миниатюрным логотипом Broker Reciprocity (логотип MRED), а подробная информация о них включает имена брокеров по листингу. Некоторые объекты недвижимости, выставленные на продажу на этом веб-сайте, могли впоследствии быть проданы и больше не могут быть доступны. Точность всей информации, независимо от источника, включая, помимо прочего, площадь в квадратных футах и ​​размеры участков, считается надежной, но не гарантируется, и ее следует лично проверять путем личного осмотра соответствующими профессионалами и / или с их участием.Предоставляемая информация предназначена для личного некоммерческого использования потребителями и не может использоваться для каких-либо целей, кроме как для определения потенциальных свойств, которые потребители могут быть заинтересованы в покупке.

Copyright 2021 MRED LLC. Все права защищены.

На основании информации, представленной в MRED по состоянию на. Все данные получены из различных источников и не проверялись и не будут проверяться брокерами или MRED. Информация, предоставленная MRED, может быть изменена без предварительного уведомления.Вся информация должна подвергаться независимой проверке и проверке на точность. Недвижимость может или не может быть перечислена офисом / агентом, представляющим информацию.

ВНИМАНИЕ: Во многих домах есть записывающие устройства, и покупатели должны знать, что они могут быть записаны во время показа.

Закон об авторском праве в цифровую эпоху 1998 г., 17 U.S.C. § 512 (Закон о защите авторских прав в цифровую эпоху) предоставляет средства правовой защиты для владельцев авторских прав, которые считают, что материалы, размещенные в Интернете, нарушают их права в соответствии с законом США об авторском праве.Если вы добросовестно считаете, что любой контент или материал, предоставляемый в связи с нашим веб-сайтом или услугами, нарушает ваши авторские права, вы (или ваш агент) можете отправить нам уведомление с просьбой удалить контент или материал или заблокировать доступ к нему. Уведомления необходимо отправлять в письменном виде по электронной почте на адрес [email protected].

DMCA требует, чтобы ваше уведомление о предполагаемом нарушении авторских прав включало следующую информацию: (1) описание защищенной авторским правом работы, которая является предметом заявленного нарушения; (2) описание предполагаемого контента, нарушающего авторские права, и информации, достаточной для того, чтобы позволить нам найти контент; (3) вашу контактную информацию, включая ваш адрес, номер телефона и адрес электронной почты; (4) ваше заявление о том, что вы добросовестно полагаете, что содержание, о котором идет речь, не разрешено владельцем авторских прав или его агентом, или действием какого-либо закона; (5) ваше заявление, подписанное под страхом наказания за лжесвидетельство, о том, что информация в уведомлении является точной и что у вас есть полномочия обеспечивать соблюдение авторских прав, которые, как утверждается, были нарушены; и (6) физическая или электронная подпись владельца авторских прав или лица, уполномоченного действовать от имени владельца авторских прав.Отсутствие всей вышеуказанной информации может привести к задержке обработки вашей жалобы.

Как купить свой первый многоквартирный дом на несколько семей

Узнайте, как купить свой первый многоквартирный дом на несколько семей. Вы также узнаете о личных преимуществах владения небольшими многоквартирными квартирами, инвестиционных преимуществах «малых», о том, как найти лучшие предложения, почему вы должны начинать с 5 сплетений, а НЕ 4 сплетений или ниже, и, наконец, 5 разных способы финансирования вашей первой сделки, в том числе в случае нехватки денежных средств или кредита.Это чрезвычайно мощный тренинг, который может иметь длительное влияние на ваше финансовое будущее. Вот как купить свой первый многоквартирный дом:

Как купить свой первый многоквартирный дом PodCast

Вот краткое изложение того, что вы узнали из видео выше:

Как купить свой первый Многосемейный малый многоквартирный дом

Личные преимущества небольших многоквартирных квартир (1:27)

• Легче представить себе 8-ю квартирную квартиру по сравнению с 100-квартирной квартирой
• Меньшая квартира требует меньшего капитала
• Более простое творческое финансирование
• Единственный инвестор
• Меньшая собственность означает меньшие ошибки

Инвестиционные выгоды:

• Меньше конкуренции
• Менее сложный
• Нет разрешения на крупную собственность
• Более высокая касса, IRR
• Проще продавать оптом

Как создать свой собственный поток сделок: (6:10)

900 74 Агенты по недвижимости

• Спросите себя, что вы ищете?
• Ищите 5-20 квартирных квартир с некоторой выгодой

Loopnet.com

• Найдите небольшие многоквартирные дома в вашем районе

Позвоните по телефону

• Позвоните агенту и установите с ним отношения
• Вам не нужна собственность после отношений с агентом

Поблагодарите агента за потраченное время, обменяйтесь информацией

Ultimate Goal

• Когда агент получает сделку, он сначала отправляет ее вам
• Лучшие предложения приходят из хороших отношений

Precision Direct Mail: ( 11:49)

• Составьте список владельцев собственности и периодически отправляйте им письма, чтобы они звонили вам, когда у них будет недвижимость на продажу
• Так вы получите лучшие предложения

3 Уникальные преимущества:

• Никакой агент по недвижимости не участвует
• Существует мнение, что сделка хороша, потому что она идет непосредственно от м собственника
• Эти сделки проще продавать оптом из-за того, что они считают, что это более выгодная сделка

Ключи (14:00)

Целевые и не принадлежащие государству первые

• Такие владельцы склонны иметь проблемы с денежным потоком, проблемами ремонта и управления недвижимостью
• Они часто мысленно и духовно отстранены от собственности

Используйте свежий список из надежных источников

• Это кампания
• Вы должны оставаться в умы собственников.
• Рассылайте письмо каждые 4-5 недель, 3-5 раз.

Почему следует начинать с 5-ти квартирных квартир, а не с 4-х (16:30)

4-х квартирных квартир

• Считается жилой недвижимостью
• Ее стоимость ограничена торговыми ставками в районе

5-ти квартирные квартиры

• Рассматриваемая коммерческая недвижимость
• Его стоимость основана на продажах и NOI
• NOI — это ваш доход за вычетом ваших расходов
• По мере роста NOI стоимость вашей собственности увеличивается
• Стоимость равна увеличению NOI, деленному на вашу ставку капитализации

Финансирование вашей первой сделки с малой многосемейной квартирой (21:33)

Обычное финансирование

Отнесите пакет ссуды в местный банк или кредитного брокера

• Местный банк :
  Сотрудник, получающий зарплату,
  Они сдают ваш кредит пакет в совет для утверждения или отклонения

• Кредитный брокер:
  Выплата комиссии 90 252 Отправляет ваш кредитный пакет 20 или более кредиторам для поиска финансирования

Creative Financing

• Финансирование продавца
  Продавец становится вашим банком и финансирует ссуду

• Продавец
  кредитор может потребовать 25% -ную скидку, которой у вас нет, поэтому продавец предоставит вторую ссуду для покрытия того, чего у вас нет

• Основная аренда
  Вам не нужен большой опыт или наличные деньги
  Не обязательно пройдите через банк
  У меня есть 20-минутное видео о «Master Leases» здесь

• Оптовая торговля
  Отличный способ заработать деньги, если у вас мало средств или опыта
  Найдите выгодную сделку, получите ее по контракту, затем переуступите контракт покупателю-инвестору за комиссию
  Вы получаете комиссию при закрытии, а покупатель-инвестор принимает на себя право собственности

Как купить Mu lti-Unit Квартира | Home Guides

Вместо покупки традиционного дома на одну семью, вы также можете купить двух-, трех- или четырехэтажное здание и занять одну квартиру.Если вы сделаете это, вы по-прежнему имеете право на привлекательное финансирование, занимаемое владельцем, но вы получаете выгоду от инвестиционного дохода от других единиц. Ваши арендаторы могут заплатить за вас большую часть или всю вашу ипотеку, и, если в какой-то момент в будущем вы перерастете свою квартиру, вы можете переместить в нее арендатора и превратить все здание в инвестицию.

Изучите лимиты ссуды для вашего региона. Ипотечные кредиты Федерального управления жилищного строительства доступны для объектов от одной до четырех квартир и предлагают низкие первоначальные взносы, а также более простые условия, чем для традиционной недвижимости.По состоянию на август 2013 года лимит на четырехкомнатную недвижимость в районе с высокими затратами может достигать 1 403 400 долларов.

Расплатиться с личными долгами. Поскольку многоквартирный дом дороже, чем односемейный дом, вам придется внести более высокий платеж по ипотеке, что может снизить соотношение вашего долга к доходу. Уменьшение долга высвобождает больше дохода для покрытия ваших выплат по кредиту. Также имейте в виду, что хотя вы можете использовать часть дохода от аренды для увеличения личного дохода для целей ссуды, многие кредиторы требуют, чтобы вы подписали договор аренды на месте.Во многих случаях они также не позволят вам потребовать всю полученную вами арендную плату.

Накопить лишние деньги. Кредиторы на многоквартирную недвижимость имеют более строгие правила, чем кредиторы на одноквартирную недвижимость, и вам, например, может потребоваться показать, что у вас есть три месяца платежей по кредиту в банке на случай, если что-то пойдет не так, и вы не сможете собирать ренту.

Наймите агента по недвижимости, который имеет опыт работы с многоквартирными домами. Процесс продажи инвестиционной собственности отличается от сделки для одной семьи, и опытная помощь повысит вероятность успешного завершения сделки.

Найдите недвижимость, напишите предложение и разместите его под договор. Процесс переговоров аналогичен процессу ведения односемейного дома, но вы, вероятно, не сможете увидеть изнутри все занятые квартиры, пока не получите собственность по контракту. Большинство владельцев не хотят доставлять неудобства своим арендаторам несколькими турами.

Тщательно осмотрите собственность, как только вы получите ее по контракту. Вы не можете получить такую ​​же информацию, как в доме. Кроме того, поскольку владелец живет не в каждой квартире, она может не знать все здание так же хорошо, как домовладелец.Таким образом, вам нужно будет сделать свою собственную оценку состояния собственности. Осматривая недвижимость, просмотрите финансовые отчеты, которые вы должны получить от продавца. Они помогут вам понять, сколько стоит содержать здание и сколько вы можете на этом заработать.

Внимательно изучите отчет о расчетах перед закрытием. В дополнение к обычным расходам и пропорциональным выплатам вы также захотите убедиться, что гарантийные депозиты арендаторов поступают к вам и что вы получаете пропорциональную арендную плату, если вы закроетесь в середине месяца.

Ссылки

Ресурсы

Советы

• Покупка здания с пятью или более квартирами обычно квалифицируется как инвестиционная покупка. Процесс финансирования устроен иначе. Помимо других требований, вы обычно можете рассчитывать на внесение первоначального взноса в размере не менее 25 процентов.

Писатель Биография

Стив Ландер работает писателем с 1996 года и имеет опыт работы в области финансовых услуг, недвижимости и технологий.Его работы публиковались в отраслевых изданиях, таких как «Minnesota Real Estate Journal» и «Minnesota Multi-Housing Association Advocate». Ландер имеет степень бакалавра политических наук Колумбийского университета.

Руководство инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания.Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно разработать надежную стратегию.Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только на короткий срок, такие вещи, как штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита), и выбрать ли фиксированную, регулируемую или гибридную необходимо учитывать ссуду с регулируемой процентной ставкой. Напротив, долгосрочные инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной процентной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность.Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор местоположения

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, в том числе:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно, чтобы ее стоимость со временем росла, инвесторы должны обращать внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где в настоящее время растут затраты. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы можете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консультационной фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутывающими аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих лиц, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы достичь лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных ссуд Freddie Mac ^® , Fannie Mae ^® и HUD, поскольку эти ссуды обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по долгу обычно взимают от 0.75% и 2% от общей суммы кредита, что может показаться много, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение. Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильной ссуды может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в кредит.Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций. Подумайте об этом так: вы бы предпочли вложить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. В то время как проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6 долларов.50), с правильной ссудой инвесторы могут получить от собственности в геометрической прогрессии больше прибыли.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение. Критерии одобрения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщики должны иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций. Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается измерить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость.Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты. Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества. ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности. Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Отчет о сейсморазведке: Обычно требуется только в районах, где часто случаются землетрясения, например в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с правом регресса или без права регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу.Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (например, многоквартирный дом) и не может использовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для того, чтобы погасить долг заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», такие как умышленное введение кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.