Личное и общедомовое имущество: что мы делим с соседями
Где именно проходит граница между личной квартирой и имуществом дома? Этот вопрос порой ставит в тупик жителей, когда возникают соседские споры. Без экспертов трудно нащупать эту тонкую грань и понять — чем и как мы можем пользоваться в многоквартирном доме (МКД) по своим правилам. «Новосибирские новости» поговорили об этом с руководителем общественной организации «Школа грамотного потребителя» Светланой Мироновой.
Вячеслав Горчаков
11:37, 22 марта 2021
— Светлана, приветствую вас!
Давайте для начала напомним — что по закону можно считать общим имуществом дома? И как это определить на глаз?
— Состав общего имущества у нас определён. Более того — у нас есть признаки общедомового имущества. Это всё, что обслуживает более одной квартиры. Соответственно, если это обслуживается более чем одной квартирой, то это и является общим имуществом.
Взять пример — возникает спор вокруг домофона. Это общее имущество? Или конкретное? У домофона как у запирающего устройства есть все признаки общедомового имущества. Более того, устройство обслуживает не одну квартиру.
— А, допустим, «телефон» от домофона внутри квартиры — это моё личное имущество?
— Трубка от такого «телефона» — это ваше личное имущество. А домофон на входной двери в подъезде — это общедомовое имущество.
Зачастую у нас жители устанавливают домофоны безвозмездно. И потом платят за аренду или содержание. То есть это чужое оборудование. Но такое пошло только недавно — в связи с тем, что возникли споры в отношении домофонов как общедомового имущества. Появились уже и судебные тяжбы, и прокурорское реагирование.
Раньше мы домофон покупали. Соответственно, такое устройство должно быть включено в состав общедомового имущества.
Когда мы говорим о том, что взяли его в аренду, это, соответственно, аренда.
Светлана Миронова. Фото: Павел Комаров, nsknews.info
— А балкон? Актуальный вопрос, если дело касается остекления балкона или, например, его очистки от наледи снаружи.
— Балконная плита, в связи с тем, что она относится к перекрытию, — это общедомовое имущество. А те перила и козырьки, которые вокруг соорудили жильцы, — это их имущество. Соответственно, они и должны его обслуживать.
Балкон двоякий. Есть часть, которая относится лично к вам. И есть часть общедомового имущества.
Есть также балконы, которые были остеклены застройщиком. То есть остекление является частью фасада. В этом случае остекление тоже относится к общедомовому имуществу и обслуживать его должна управляющая организация, которая находится на этом МКД.
— Допустим, если у меня рассыпается балконная плита, находится в аварийном состоянии — то я ремонтирую это не за свой счёт? Ремонт должен проходить за счёт всех собственников жилья?
— Да, абсолютно верно. Её будет ремонтировать управляющая организация сама либо с помощью подрядчиков за счёт средств собственников.
— В многоэтажных домах, особенно брежневского периода, очень популярны так называемые отсечки — тамбуры на две квартиры (например). Могу ли я таким образом организовать эту отсечку и отгородиться самовольно, по согласованию с соседями или с управляющей организацией?
— Начнём с того, что это незаконно. У нас есть чёткое описание того, что законно. А законно у нас отделение общего имущества только при 100%-ном согласии собственников. Когда вы перегородили помещение отсечкой — вы перекрыли туда доступ. Раз вы так сделали — у вас должен появиться протокол общего собрания об отчуждении общего имущества. Оно возможно только при 100%-ном согласии всех собственников. Вы его никогда не получите.
Вячеслав Горчаков. Фото: Павел Комаров, nsknews.info
— Чем это грозит? У нас ведь много таких отсечек. Кто-то может оштрафовать, заставить демонтировать? Были такие случаи?
— Да, есть судебная практика, когда заставляли убирать эти отсечки. Либо заставляли брать их в аренду. При этом появлялся некий протокол общего собрания, который говорит о том, что эти две квартиры могут взять в аренду эти 5 кв. метров и платить за них вот столько. Это уже внесение арендной платы, которая пойдёт на содержание и ремонт общего имущества МКД.
Есть случаи, когда отсечку убирали по предписанию пожарников. Есть решения судов по другим причинам. Таких случаев множество. Вопрос только — чего мы хотим.
— А ведь бывают ещё случаи, когда часть подъезда захватывают коммерсанты.
— Да, сама столкнулась с такой же ситуацией, когда на первом этаже расположена только одна квартира. Они не просто ставят отсечку — делают там стенку и крышу, по сути, потолок. И уже оттуда делают запасной выход из своего помещения. Тем самым «прихватизируя» данную лестничную площадку.
Я столкнулась с такой ситуацией… Если бы мне кто об этом рассказал — я бы решила, что это шутка. Там не просто площадка. Там есть заключение управляющей компании о том, что эта площадка является собственностью конкретной квартиры. Эта УК вообще забыла о том, что отделение общего имущества возможно только при 100%-ном согласии всех собственников!
И, чтобы отмотать эту ситуацию, пришлось дойти до администрации, до прокуратуры. На сегодняшний день у них есть документы на своё имущество как квартиру (офис). А площадка осталась общедомовым имуществом, нам её вернули.
Такая же практика у нас есть с подвалами. Если вы вспомните — когда муниципалитет передавал дома собственникам, то должен был передать и подвалы. Но почему-то передать те подвалы, которые были ликвидными, забыли. Те, которые «бежали», нам их все передали в нагрузку. А ликвидные остались то у какого-то собственника, то у муниципалитета, то ещё где-то. То есть появились «хозяева» у этих подвалов. И сейчас собственникам, чтобы вернуть эти подвалы, приходится идти в суд.
Хорошо, что судебная практика здесь — на стороне собственников. Соответственно, все такие подвалы возвращают собственникам по судебному решению, если люди пошли правильно. Ведь пойти можно тоже несколькими путями. Собственник зачастую пытается оспорить свидетельство о праве собственности. Но оспорить это свидетельство невозможно. Оно выдано госорганом, и оно уже является законным. Поэтому оспаривать в данном случае нужно нарушение ваших прав, которые реально нарушены. Потому что вас не спросили.
С момента приватизации первой квартиры должны были спросить письменно каждого собственника. Если такого нет, то судебная практика будет ложиться в вашу сторону.
Полную запись интервью смотрите в этом видео:
Видео: nsknews.info
#Наш Новосибирск #Дом в городе #Полезный город #ЖКХ #Земля и имущество #Дом #Бизнес
Как начать получать доход от использования общедомового имущества МКД?
26 Сентябрь 2019
Ранее мы писали о возможности получения дохода от использования общего имущества другими лицами. Теперь расскажем подробнее о том, какие вопросы нужно решить на общем собрании, чтобы получать такой доход.
Они перечислены в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ:
1. о порядке пользования общим имуществом собственников помещений в МКД (сдаче в аренду части общедомового имущества).
2. об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.
Также из этой нормы следует необходимость принятия решения
3. об определении существенных условий договоров об использовании общего имущества (аренды).
Часто целесообразно вместе с ними решить вопросы:
4. о порядке (направлениях) расходования денежных средств, полученных по договорам об использовании общего имущества, об отчетности по расходованию.
5. о ревизии наличия заключенных договоров об использовании общедомового имущества (аренды) и сроках демонтажа имущества, размещенного при отсутствии договоров и без согласия собственников.
6. о наделении уполномоченного лица правом на представление интересов собственников в суде по вопросам использования общего имущества с предоставлением ему необходимых полномочий.
Теперь остановимся на каждом вопросе подробнее.
1. Часто суды требуют принятия решения собственников о том, что общее имущество может использоваться иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Просто выбрать уполномоченное лицо для заключения договоров — не всегда достаточно.
Например, по делу №А60-57189/2017 рассматривался спор между ТСЖ и лицом, использующим имущество. Общее собрание наделило председателя правления ТСЖ правом на заключение договоров о сдаче имущества собственников, определив минимальную стоимость аренды. Однако суды пришли к выводу, что фактически собственники приняли решение «об определении лица, которое от их имени уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества», тогда как решение «об использовании общего имущества путем сдачи общего имущества в аренду» отсутствует.
Суды отметили, что предоставление председателю права заключать договоры не равнозначно принятию решения о пользовании имуществом, поскольку данное право может быть реализовано председателем лишь как следствие принятия общим собранием собственников соответствующего решения о пользовании общим имуществом собственников третьими лицами. Указание в протоколе цены и имущества не свидетельствует о том, что собственники приняли решение о пользовании общим имуществом третьими лицами.
Вариантом принимаемого решения по этому вопросу может быть такое:
«Разрешить использование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на возмездной основе заинтересованным лицам при условии обеспечения законных прав и интересов собственников помещений и содержании такого имущества в надлежащем состоянии».
2. Лицо, заключающее договоры об аренде, использовании общего имущества, должно быть наделено этим полномочием общим собранием. Если собрание не наделяло кого-либо таким полномочием, то потом очень вероятны (но не обязательны) проблемы со взысканием спорных сумм по договору.
По делу № А19-2807/2014 суды отказались взыскивать задолженность по договору об использовании общего имущества, посчитав, что заключение его неуполномоченным лицом является нарушением закона, что влечет недействительность сделки, соответственно, оснований для взыскания задолженности по недействительному договору не имеется.
Иногда право управляющей компании на заключение договоров управления часто прописывают в договоре управления. Минус такого способа в том, что он не прозрачен для жителей, которые договоры не изучают ни до утверждения их условий на общем собрании, ни после. Однако практика показывает, что этот вариант вполне жизнеспособен.
По делу № А19-10278/2016 с арендатора нежилого помещения взыскали в пользу УК долг по договору аренды. Арендатор платить не хотел, ссылаясь в жалобах и возражениях на то, что УК не является собственником арендуемого помещения, в связи с чем считал договор аренды ничтожной сделкой.
Суд этот довод отклонил, ссылаясь на протокол общего собрания, на котором было принято решение предоставить в аренду подвальное помещение для использования под студию танцев и заключить договор аренды с предпринимателем, определён размер арендной платы. При этом договором управления предусмотрено право управляющей организации от имени собственников заключать договоры аренды на общее имущество.
Однако бывает, что условий договора управления все-таки недостаточно, либо их формулировки не позволяют УК заключать договоры об использовании общего имущества без дополнительных решений общего собрания.
По делу N А71-9666/2014 арбитражный суд признал обоснованными претензии жилищной инспекции к компании, которая заключила договоры аренды на основании одного лишь расплывчатого условия в договоре.
УК по договору управления была наделена полномочием «выполнять дополнительные поручения по управлению домом при наличии решения общего собрания собственников за дополнительную плату, в размере, утвержденном общим собранием собственников, в том числе: заключать и сопровождать договоры на право пользования общим имуществом». Такая формулировка требовала принятия дополнительных решений собственников, которых не принимались. Суд счёл это нарушением при заключении договора аренды.
Даже если УК уполномочена на заключение договоров аренды в договоре управления или каком-нибудь положении об использовании общего имущества, то мы все равно рекомендуем продублировать это решение отдельным вопросом повестки на собрании, чтобы избежать неприятностей.
Чтобы УК, ТСЖ была заинтересована в нормальной работе с пользователями общедомового имущества, то выбор ее в качестве уполномоченного лица должен быть предварительно с ней согласован, как и условия сотрудничества, отчетности.
3. Условия договора можно утвердить в целом применительно к каждому предполагаемому объекту использования либо утверждать их каждый раз на общем собрании при поступлении предложений от заинтересованных лиц.
Многие собственники поручают определять условия договоров аренды самой УК, ТСЖ или совету дома.
Мы так делать не рекомендуем, потому что велика вероятность признания такого решения недействительным, как, например, это случилось по делу N 33-3900/2017, рассмотренному Омским областным судом 14 июня 2017 г. Суд указал, что определение условий предоставления общего имущества относится к исключительной компетенции самих собственников и не может быть делегировано управляющей компании или совету дома.
В конце самого п. 3.1 ч. 3 ст. 44 Жилищного кодекса РФ прописано, что заключение договоров осуществляется «на условиях, определенных решением общего собрания». Не стоит думать, что эти слова относятся лишь, например, к установлению сервитута и не относятся к договорам об использовании общего имущества: такая формулировка была в этом пункте изначально, когда там еще не предусматривалось решений о сервитутах и норма регламентировала лишь договоры об использовании общего имущества в целом.
Другой вопрос, возникающий на практике, — сколько нужно голосов по утверждению условий договоров. Если про количество голосов по решению о предоставлении имущества в пользование иным лицам, о выборе уполномоченного на заключение договоров лица в ст. 46 Жилищного кодекса прямо написано, что нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, то по определению условий возникают споры.
Челябинский областной суд по делу N 11-2757/2018 частично отменил решение нижестоящего суда, который считал достаточным простого большинства голосов по вопросу утверждения платы за аренду общего имущества. Апелляционный суд указал, что определение размера платы за пользование общим имуществом также требовало квалифицированного большинства голосов, как и определение уполномоченного лица. Однако столько голосов собрано не было, в связи с чем решение по этому вопросу признали недействительным.
Другое мнение у Омского областного суда по делу N 33-8145/2018. Там тоже оспаривали решение общего собрания по причине недостаточного количества голосов, однако суд оказал: «на собрании решался вопрос не о передаче имущества в пользование, а об утверждении размера платы за использование общего имущества МКД (рекламные конструкции, банеры, размеры и прочее) за 1 кв. м, в связи с чем для принятия данного решения требовалось простое большинство, которое имело место быть».
Так как однозначного мнения по этому вопросу нет, то лучше быть готовым к худшему из возможных вариантов и набирать максимум – две трети голосов.
Среди утверждаемых условий может быть не только размер платы, но и срок аренды, объект использования, обязанность после использования привести все в первоначальное состояние, условия оплаты электроэнергии, если она потребляется размещаемым иными лицами оборудованием и т.д.
Эти условия должны быть разумными, цены – не заоблачными. Иначе пользователи имущества либо разбегутся, либо затянут инициаторов собрания в судебные процессы по оспариванию необоснованных размеров платы.
4. Порядок расходования денежных средств можно определить сразу, а можно – на следующих собраниях оп мере накопления средств.
Не стоит слепо доверять распоряжение средствами совету дома, так как потом могут быть проблемы как с отчетностью по расходованию, так и в связи с несовпадением желаний большинства жителей с действиями совета дома.
Лучше, если направления расходования будет определять само собрание собственников, так как это их общий доход. Часто деньги тратятся на дополнительные работы по текущему ремонту, благоустройство, вознаграждение совету МКД или даже погашение текущих платежей жителей по коммуналке.
Если договоры заключает УК, то справедливо предусмотреть отчисление ей какого-либо процента за ведение счета договорную, претензионную и исковую работу с пользователями имущества.
Условие об отчетности – важный пункт, но его обычно забывают и вспоминают только тогда, когда деньги потрачены неизвестно на что и никто не отчитывается по этим затратам. В зависимости от выбранного уполномоченного лица это может предоставление отчета на годовом собрании или размещение отчета в определенных местах общего пользования.
5. Общие собрания по вопросу использования общедомового имущества обычно проводятся тогда, когда оно уже кем-то используется без согласования. Для таких пользователей разумно предусмотреть сроки заключения договоров или требование о демонтаже оборудования при несогласии с утвержденными на собрании условиями. Для выявления фактов незаконного использования имущества лучше поручить эту работу УК, ТСЖ или совету дома – тем, кто хорошо ориентируется в МКД. (по согласованию с этими лицами).
6. Иногда незаконно использующие общее имущество лица не спешат убирать свое оборудование и оплачивать аренду. В таких случаях приходится обращаться в суд. Незаконное использование общедомового имущества нарушает право любого собственника, поэтому каждый может обратиться в суд в защиту своих интересов. Однако эффективнее это делать централизованно, уполномочив конкретное лицо (по согласованию с ним) на представление интересов остальных жителей. Обычно это то же лицо, что и заключает договоры аренды. В решении по этому вопросу не забудьте переписать необходимые полномочия представителя из ст. 54 ГПК РФ, например, на подписание и подачу искового заявления.
Что входит в общее имущество — семинар для советов домов в Череповце
«Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома» — тема второго в этом году семинара для советов домов в Череповце. Состоялся он 22 февраля. Желающих обучиться коммунальной грамоте и вопросов от них было, как всегда, много.
Моя доля — моя ответственность
Не секрет, что жилой фонд нуждается в ремонтах, и капитальных, и текущих. Кто платит за эти ремонты? Собственник. Все собственники помещений в доме владеют общедомовым имуществом на праве общей долевой собственности. Это установлено Жилищным кодексом (ст. 36).
— Если в доме более двух квартир, то есть в нем и места общего пользования: лестничные клетки, крыши, подвалы и т. д. Места общего пользования принадлежат собственникам в долях. А доля каждого рассчитывается как отношение площади квартиры к сумме площадей всех собственников дома. В такой доле собственник несет бремя содержания мест общего пользования, — поясняет главный специалист отдела аналитической работы департамента ЖКХ Ирина Кузьмина.
Важно проверить, соответствует ли ваша доля, указанная в договоре управления, данным свидетельства о государственной регистрации права на квартиру. Если нет — нужно представить копию свидетельства в домоуправление. Ведь от вашей доли, повторим, зависит, сколько денег вы платите за содержание и ремонты дома.
Что входит в общее имущество?
Полный перечень того, что входит в понятие общедомового имущества, прописан в Жилищном кодексе РФ
(ст. 36) и Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (с изменениями от 06.05.2011).
Если кратко, то в состав общего имущества МКД входят лестницы и лестничные площадки, лифты, шахты, колясочные, чердаки, крыши, технические подвалы, ограждающие несущие конструкции дома (включая фундаменты, несущие стены и т. д.), механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее весь дом, земельный участок, на котором расположен дом, и т. д.
Остановимся на отдельных элементах общего имущества, которые часто вызывают вопросы. Является ли балкон общедомовым имуществом? Да. Причем после изменений в ЖК, вступивших в силу в июне 2011 года, в состав общедомового имущества входит как балконная плита, так и ограждение. Жители первых этажей, у которых отсутствуют балконы, также несут ответственность за их содержание. Это определено законом. То же касается лифтов.
Отдельно следует оговорить, что именно в инженерном оборудовании относится к частной собственности, а что — к общедомовому имуществу. Подробно границы ответственности расписаны в постановлении № 491. Но не лишними будут несколько пояснений. Что касается систем водоснабжения, то сам отключающий вентиль и все, что после него, относятся к общедомовой системе. Все, что до вентиля, — к собственности хозяина квартиры. Батареи, обогревающие наши квартиры, — тоже общедомовые приборы, если это те батареи, которые были предусмотрены проектом при строительстве дома. Если вы заменили радиатор — он стал вашей личной собственностью, и вы сами можете его включать и отключать без вреда для других жителей. В системе электроснабжения к вашей собственности относится индивидуальный счетчик и все провода, идущие от него в квартиру.
Другой границей для общедомовых сетей является стена дома: все, что до нее, принадлежит к городским сетям, то есть находится на балансе ресурсоснабжающих предприятий, если иное не установлено актом разграничения балансовой принадлежности.
Вопросы из зала
После семинара у собравшихся возникло желание обсудить со специалистом Ириной Кузьминой волнующие их вопросы. Приведем некоторые из них.
— Если квартира муниципальная и в ней живет наниматель, он платит за общедомовое имущество?
— Бремя расходов по капитальным ремонтам за нанимателей несет собственник — муниципалитет. Плата за текущие ремонты и обслуживание общедомового имущества включена в соответствующий тариф, по которому наниматели ежемесячно вносят платежи, так же как и за коммунальные ресурсы, — ответила Ирина Кузьмина.
— У нас весь первый этаж сдается в аренду. И в ЖЭУ говорят, что средства от этой аренды получает только мэрия.
— Если мэрия является собственником всех помещений на первом этаже, она имеет право как собственник сдавать их в аренду. В таких случаях управляющая компания ведет раздельный учет поступления средств от аренды.
Юлия Бочкарева
Команда McDonald Property Group — McDonald Property Group
БРЮС МАКДОНАЛЬД, президент и генеральный директор
Брюс — президент и главный исполнительный директор McDonald Property Group, частной фирмы по региональному развитию. В течение своей 35-летней карьеры он сосредоточился на промышленном развитии по всей Южной Калифорнии, имея обширный опыт в создании совместных предприятий и предоставлении полного спектра услуг по развитию.
Его опыт включает разработку 12 миллионов квадратных футов коммерческих площадей, стоимость которых превышает 1 миллиард долларов.Он имеет обширный опыт ведения переговоров по крупным договорам аренды и строительству до костюма, а также имеет большой опыт управления недвижимостью.
Брюс был президентом Master Development Corporation (MDC), региональной коммерческой девелоперской компании, которую он основал в 1995 году и непрерывно работал в течение 2010 года. Он отвечал за надзор за акционерным капиталом совместного предприятия, заемным финансированием, а также за девелопмент и строительство в MDC. .
С 2010 по 2013 год Брюс был управляющим директором и главой отдела инвестиций в США в DEXUS Property Group (ASX: DXS).В этом качестве он курировал все операции REIT в США, включая разработку, финансовую отчетность, а также деятельность по управлению активами и имуществом. Он возглавил продажу всего американского REIT за $ 1,5 млрд для DEXUS, включая продажу портфеля за $ 770 млн компании Blackstone и продажу собственности и акций REIT за $ 560 млн компании Heitman.
Брюс также является управляющим членом и партнером Thoroughbred Properties, Inc., действующей компании по управлению промышленной собственностью, и Summit House Restaurant, ресторана изысканной кухни, расположенного в Фуллертоне, Калифорния, который он соучредителем в 1991 году.
Брюс окончил Стэнфордский университет в 1978 году со степенью бакалавра биологических наук. Он имеет как действующую лицензию генерального подрядчика Калифорнии B-1, так и лицензию брокера по недвижимости, а также является зеленым партнером LEED.
ДЕЙВ УОКЕР, вице-президент по строительству
Дэйв Уокер обеспечивает высшее руководство строительством в McDonald Property Group. Дэйв и Брюс Макдональды работают вместе с 1996 года. Находясь в MDC, Дэйв в качестве генерального подрядчика и разработчика непосредственно отвечал за всю работу, выполняемую MDC.
Дэйв выполнил 27 проектов, более 200 зданий и около 8 миллионов SF, пока работал в MDC. Кроме того, Дейв принимал непосредственное участие в нескольких сложных проектах по дизайну / строительству интерьеров в MDC, в том числе: индивидуальный интерьер стоимостью 6 миллионов долларов и усовершенствованная система «выбора» для компании, занимающейся конфигурацией компьютеров, улучшение морозильника / охлаждения на 80 000 квадратных футов для компании по распространению продуктов питания, проект модификации корпуса и интерьера Fresh Start Bakeries в Онтарио стоимостью 8 миллионов долларов, здание морозильной камеры площадью 507 000 квадратных футов для магазинов Wal-Mart в Риверсайде (общая стоимость проекта 67 миллионов долларов) и проект солнечной батареи мощностью 10 мегаватт в Южной Калифорнии в районе Джакузи. здание в Перри — крупнейшее сооружение на крыше в Северной Америке.
До прихода в MDC Дэйв работал старшим менеджером строительных проектов в Birtcher Construction Company. Находясь в Birtcher, он руководил строительством 10 средних и высотных офисных проектов общей площадью 1,75 миллиона квадратных футов.
Дэйв окончил Клермонтский мужской колледж в 1976 году по специальности бухгалтерский учет. Он является лицензированным генеральным подрядчиком в штате Калифорния и имеет аккредитацию LEED Green Associate.
КАРЕН ХИККИ, главный операционный директор
Карен Хики обеспечивает высшее операционное управление, аренду и управление недвижимостью для McDonald Property Group, работая с Брюсом Макдональдом с 1999 года.
Она имеет 26-летний опыт работы в сфере недвижимости, за свою карьеру она провела переговоры и заключила более пяти миллионов SF сделок по аренде и продаже. Карен в настоящее время управляет двумя миллионами SF в качестве президента Thoroughbred Properties, Inc., дочерней компании по управлению недвижимостью McDonald Property Group.
Карен ранее была вице-президентом по управлению активами в DEXUS и отвечала за управление командами сторонних управляющих недвижимостью, брокеров и управляющих строительством в портфеле проектов Западного побережья.Во время своей работы в Master Development Corporation она управляла функциями аренды и управления недвижимостью в отношении 3 миллионов SF промышленных активов под управлением. До MDC она работала в LBA Realty.
Карен имеет лицензию на недвижимость в Калифорнии, сертификат управления недвижимостью от Института управления недвижимостью и аккредитацию LEED Green Associate.
ДОННА ШИН, менеджер по развитию
Донна обеспечивает управление девелопментом и строительством для McDonald Property Group и отвечает за надзор за широким спектром различных девелоперских и строительных проектов от начала до конца, включая администрирование контрактов, отчеты о состоянии строительства для арендаторов и партнеров по капиталу, а также завершение проекта по каждому проекту.Находясь в MPG, Донна работала над 9 зданиями на общую сумму 3 миллиона SF.
До прихода в MPG Донна работала менеджером проекта в DHL Express.
Донна получила степень бакалавра гуманитарных наук в Калифорнийском государственном университете в Нортридже и сертификат управления строительством от UCLA Extension.
Дженни Краус, старший менеджер по бухгалтерскому учету и управлению недвижимостью
Выросшая в Восточной Германии и иммигрировав в США в подростковом возрасте, Дженни получила степень бакалавра международных исследований в Калифорнийском университете в Ирвине.
Проработав в Billabong Inc. 7 лет, она приобрела большой опыт в области бухгалтерского учета и поняла, что это путь, которым она хотела бы следовать более серьезно.
Позже она присоединилась к LBA в качестве своего первого опыта работы в сфере недвижимости в качестве корпоративного бухгалтера. В настоящее время в McDonald Property Group Дженни является менеджером по бухгалтерскому учету и отвечает за все бухгалтерские вопросы, включая управление недвижимостью, строительство и корпоративную финансовую отчетность.
Имея опыт соревнований по плаванию в колледже, Дженни продолжает заниматься легкой атлетикой и оставаться важным аспектом ее жизни.Она превратилась в ведущего спортсмена на выносливость, участвуя в соревнованиях по триатлону и бегу.
Статистик объясняет реальные шансы на выигрыш
В 2000 году в США было раскрыто мошенничество на сумму более 24 миллионов долларов. В центре оказался Джером Джейкобсон, отсидевший 15 лет в тюрьме за свою роль в обмане. Однако это не было вашим типичным ограблением. Здесь нельзя идентифицировать кражу или инсайдерскую торговлю. Преступление Якобсона: он обманул McDonald’s Monopoly.
Джейкобсон был сотрудником маркетинговой фирмы, которая занималась рекламой McDonald’s Monopoly в 1990-х годах.Он украл некоторые из основных игровых фишек и отдал их друзьям. После того, как его поймали, Джейкобсон сказал следователям, что он узнал, что состязание уже было сфальсифицировано против канадцев. В частности, маркетинговая компания произвела повторную рандомизацию призовых мест, чтобы предотвратить попадание крупных выигрышных игровых элементов в канадских клиентов.
Сегодня «Монополия Макдоналдс» идет полным ходом с чисто канадской версией, поэтому все призы должны быть разыграны до конца конкурса 11 ноября.
Мгновенный выигрыш призов — ваш лучший шанс, но, как и в классической настольной игре, конкурс включает в себя захватывающий формат.Вы должны собрать набор подходящих свойств, чтобы выиграть один из главных призов.
Найдите Парламентский холм и Ридо Канада? Вы заберете домой комплект Xbox One. Ниагарский водопад и Шато Фронтенак? Пятьдесят тысяч долларов могут быть твоими.
Вероятностный эксперимент
Сама по себе игра представляет собой интересный вероятностный эксперимент. Если вы наигрались достаточно, вы могли заметить, что появляются закономерности. Для каждого цветного набора вы встретите одни и те же свойства несколько раз, но одно (вероятно) всегда будет казаться недосягаемым.
Как и большинство азартных игр, «Монополия Макдоналдс» работает хорошо, потому что мы, игроки, не до конца понимаем шансы. Снимите марку с игрой, чтобы найти темно-синий оттенок Ниагарского водопада, — это легкий азарт — вы всего лишь один объект от наличных денег. Почти на месте.
За исключением, конечно, тебя.
Обычные игроки знают, что в игре используются «редкие» фишки. Кто угодно может найти Парламентский холм или Ниагарский водопад. Но есть только 20 наборов Xbox One и шесть призов в размере 50 000 долларов США.Всего в игре «Собери и выиграй» меньше 200 призов. Что нужно, чтобы стать одним из счастливчиков?
Чтобы посчитать, мы можем обратиться к официальным правилам. Как и в большинстве конкурсов этого типа, McDonald’s указывает шансы на выигрыш каждого приза. Как статистик, я упиваюсь этими цифрами и тем, что они говорят о структуре игры.
Шансы: один из 16 066 918
Первым сюрпризом является то, что общие владения разделены поровну.С такой же вероятностью вы найдете Парламентский холм или Ниагарский водопад, каждый из которых имеет шанс один из 11. На самом деле все дело в редких, и «редкость» — это явное преуменьшение.
Для набора Xbox вам действительно нужен канал Ридо. Ваши шансы на то, что это будет ваша следующая собственность? Один из 4820 076. Хотите $ 50 000 за поиски Шато Фронтенак? Это один из 16 066 918.
Шансы найти выигрышную игру Château Frontenac составляют более 16 миллионов к одному. РАЗГОВОР КАНАДА / Скотт Уайт, CC BYЭти цифры настолько велики, что их сложно представить — и это то, на что рассчитывают организаторы конкурса.Сообщать о рисках непросто, и я много думаю об этом.
Некоторые сравнения работают лучше, чем другие. Статистики любят говорить о подбрасывании монет (вероятность выпадения 22 орлов подряд — одна из 4 194 304), но я предпочитаю реальные примеры. Подумайте о повседневных событиях, которые вы делаете — и не о которых — беспокоитесь. Вы можете быть удивлены некоторыми скрытыми вероятностями.
Британский медицинский журнал опубликовал замечательную таблицу «повседневных рисков». Он варьируется от ваших шансов погибнуть в дорожно-транспортном происшествии (один из 85 для тех, кто водит более 50 лет), быть убитым (один из 100000) или быть пораженным молнией (один из 10 миллионов).Поэтому найти Château Frontenac в McDonald’s Monopoly невозможно.
Тем не менее, вероятность того, что McDonald’s ссылается на случайно выбранный объект недвижимости, является именно тем, что вам нужно, и проводить сравнения по этому поводу не совсем справедливо. Большинство игроков приобретут десятки из них в течение игры.
Расчет шансов
Зная вероятности, вы можете довольно легко вычислить свои шансы найти редкую собственность в любом количестве розыгрышей. Если правила говорят, что свойство имеет коэффициент один в p, и у вас есть n марок собственности, то ваш шанс найти это свойство хотя бы один раз равен единице в q, где:
q = 1 / (1 — (1 — 1 / p) ⁿ)
Например, если вы хотите Château Frontenac (p = 16 066 918) и покупаете 32 Биг Мака с двумя шансами на выигрыш (n = 64) для каждого бургера, ваши шансы найти его будут чуть меньше одного из 250 000.Согласно Британскому медицинскому журналу, это примерно так же, как вероятность того, что ваш дом попадет в аварию самолета. Неплохо!
Поиск способов объяснения этих астрономических чисел — важная задача как для статистиков, так и для нестатистиков. Меньшие шансы легче, но все же могут привести к неожиданным сравнениям. Ваш шанс один из 5,46 выиграть бесплатную еду в McDonald’s Monopoly немного лучше, чем выиграть кофе или пончик с помощью Roll Up the Rim Тима Хортона (каждый шестой), и немного хуже, чем умереть от болезни сердца (каждый пятый). .
Большинство игроков, конечно, на самом деле не ожидают крупного выигрыша, и никому не нравится, когда ему говорят (особенно статистики), что у них нет надежды на победу. В этом году в Канаде будут несколько крупных победителей, но для большинства игра — это увлекательная дополнительная опция — вы все равно получаете свой Биг Мак и картошку фри, независимо от того, получаете ли вы тысячи долларов или Xbox.
McDonald’s Corporation: империя недвижимости, финансируемая картофелем фри
Рэй Крок, основатель McDonald’s (NYSE: MCD), однажды попросил группу студентов MBA рассказать ему, каким бизнесом, по их мнению, он занимается.Они сказали ему, что дело в гамбургерах. Нет, он ответил: «Мой бизнес — недвижимость».
В прошлом году объем продаж McDonald’s превысил 25 миллиардов долларов (что эквивалентно чуть менее 16 миллиардам двойных чизбургеров), и компания владеет одними из самых ценных объектов недвижимости во всем мире. Он оплачивается за счет арендной платы, полученной от продажи его культовых гамбургеров и картофеля фри, и в этом отношении бизнес-модель McDonald’s напоминает жилой комплекс из 36 000 квартир. Вот более подробный взгляд на эту бизнес-модель и на то, почему инвесторам следует обращать внимание.
Источник изображения: Getty Images.
Империя недвижимости, финансируемая за счет картофеля фри
Толчок для бизнес-модели недвижимости McDonald’s зародился в 1950-х годах, когда тогдашний финансовый директор Гарри Соннеборн осознал, что настоящая ценность для McDonald’s будет заключаться в его недвижимости, а не в гамбургерах. Корпорация McDonald’s Franchise Realty Corporation была основана в 1956 году с целью приобретения дешевой недвижимости вдоль проторенных дорог для возможного концептуального франчайзинга McDonald’s.
Первоначально штаб-квартира сдавала в аренду землю и здания, а затем сдавала этот пакет в субаренду франчайзи, которые платили до 40% наценки при основной аренде или 5% от продаж, в зависимости от того, что было больше. Эта модель со временем превратилась в
.ипотеки на недвижимость, приравненную к корпоративной собственности как на землю, так и на здание.
Первоначальный депозит франчайзи, первоначально составлявший 950 долларов, использовался в качестве первоначального взноса. После создания франчайзи для управления бизнесом, корпоративное руководство теоретически могло бы сидеть сложа руки и собирать гонорары и чеки с арендной платы, позволяя франчайзи приобретать собственность для компании.
По состоянию на декабрь 2015 года общая стоимость основных средств McDonald’s на его балансе составляла 37,7 млрд долларов США, что составляет чуть более 99% общих активов компании.
Гениальность финансовой модели Зоннеборна заключается в том, что компания финансировала недвижимость, используя долгосрочные фиксированные ставки, но передавала франчайзи переменную плату. Поскольку продажи и цены с годами неизбежно росли, выплаты франчайзи корпоративным клиентам в виде процента от продаж увеличивались, в то время как затраты компании оставались практически неизменными.Эта модель превратила McDonald’s в центр притока денежных средств и по сей день остается основой компании.
Рональд Макдональд — ваш арендодатель
Согласно годовому отчету компании за 2014 год, в рамках обычного соглашения о франшизе, «… франчайзи предоставляют часть капитала, необходимого для первоначального инвестирования в оборудование, вывески, места для сидения и декор своих домов. ресторанного бизнеса и реинвестирования в бизнес с течением времени ». Кроме того, как дань уважения Соннеборну, в отчете говорится, что компания владеет землей и зданием или обеспечивает долгосрочную аренду как собственных, так и обычных франчайзинговых ресторанов.
Франчайзи выплачивают вознаграждение корпорации McDonald’s в виде первоначальных сборов за франшизу, аренды и роялти в зависимости от процента от продаж. Согласно Wall Street Journal , франчайзи в США могут платить за аренду до 16% от продаж. Они также платят гонорар и плату за рекламу в размере 5% каждый. Операционные соглашения по франшизе также включают пункт о минимальной арендной плате для хеджирования от низких продаж, и типичное соглашение действует сроком на 20 лет.
Эта модель долгосрочного финансирования в сочетании с долгосрочными переменными операционными соглашениями является продолжением модели Зоннеборна.
Монопольный совет по франчайзингу
Этот «доход от аренды» (арендная плата, роялти и первоначальные взносы) можно найти в отчете о прибылях и убытках McDonald’s в разделе «Доходы от франчайзинговых ресторанов». В 2015 году этот показатель составил 8,9 млрд долларов, или 35% от выручки. Остальная часть поступает от доходов от ресторанов, управляемых компанией, которые в прошлом году составили 16,5 млрд долларов. Но с этим вторым источником доходов связан гораздо более высокий уровень операционных расходов: 14 миллиардов долларов в 2015 году, или 85% от общей выручки компании, обслуживаемой ресторанами.С другой стороны, франчайзинговые центры несут расходы на размещение, которые в 2015 году составили 1,6 миллиарда долларов, или 18% от общей выручки от франшизы. Важно отметить, что франчайзи несут затраты на проданные товары и операционные расходы по месту нахождения франчайзинга — они не отражаются в отчете о прибылях и убытках.
Долгосрочная аренда гарантирует долгосрочное размещение и помогает контролировать связанные с этим расходы. В целом такая структура позволяет McDonald’s генерировать значительный денежный поток.
Что это означает для индивидуального инвестора
Подумайте об этом так: инвестиции в McDonald’s приравниваются к владению солидными недвижимыми активами — хотя, как свидетельствует Великая рецессия, цены на недвижимость не всегда растут — — которые составляют основу баланса McDonald’s. Недвижимость оплачивается за счет арендной платы у франчайзи, основанной на продажах культовых гамбургеров и картофеля фри. Помимо покупки недвижимости, эти продажи также вносят дополнительный доход в отчет о прибылях и убытках в виде роялти и продаж корпоративных магазинов.
Владелец четырехэтажного дома должен рассчитывать на постоянные арендные платежи от арендаторов — Боба, Джо, Джека и Винса, назовем их, — в то время как владелец акций McDonald’s полагается на продолжающиеся продажи Биг Мака, Филе. О Рыба и Яйцо Макмаффин. В долгосрочной перспективе я считаю, что последний случай значительно более благоприятен.
Эта статья представляет собой мнение автора, который может не согласиться с «официальной» рекомендательной позицией премиальной консультационной службы Motley Fool.Мы разношерстные! Ставка под сомнение по поводу инвестиционного тезиса — даже нашего собственного — помогает всем нам критически относиться к инвестированию и принимать решения, которые помогают нам стать умнее, счастливее и богаче.
mcd.n — McDonald’s Corp Financials
Отчеты
Все значения отображаются в миллионах долларов США. Финансовый год заканчивается в декабре.Отчет о прибылях и убытках
Балансовый отчет
Денежный поток
Отчет о прибылях и убытках Баланс Денежный поток| Trend Тренд | 3,449.10 | 898,50 | 866,00 | 2,463,80 | 1,223,40 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Денежные средства и краткосрочные инвестиции | 3,449,10 | 912,50 | 1,037.60 | 2,110,30 | 2,224,20 | 2,441,50 | 1,976,20 | 1,474,10 | |||||||
| Итого дебиторская задолженность, нетто | 2,110.30 | 2,224.20 | 2,441,50 | 1,976,20 | 1,474,10 | ||||||||||
| Общий запас | 51,10 | 50.20 | 51,10 | 58.80 | 9018 9018 58.80 | 9018 492,10 | 827,90 | 388,10 | |||||||
| Итого оборотные активы | 6,243,20 | 3,557,90 | 4,053.20 | 5,327,20 | 4,848,60 | ||||||||||
| Основные средства, всего — брутто | 55,304,20 | 52,312,10 | 37,193,60 | 36,626,4012,32 9019 9018 9018 Итого 9019 9018 9018 9019 Накопленная 9018 | (14,890,90) | (14,350,90) | (14,178,10) | (13,185,80) | |||||||
| Основные средства, всего — нетто | 38,785.90 | 37,421,20 | 22,842,70 | 22,448,30 | 21,257,60 | ||||||||||
| Гудвилл, нетто | 2,773,10 | 2,677,40 | 2,331,502 | 2,331,502 | 2,331,502 | —— | — | — | |||||||
| Долгосрочные инвестиции | 1,297,20 | 1,270,30 | 1,202.80 | 1,253,00 | 725,90 | ||||||||||
| Прочие долгосрочные активы, всего | 2,836,20 | 2,584,00 | 2,381,00 | 2,395,50 | 1,855,30 | 9019. 902 902 9019 902 90233,803,70 | 31,023,90 | ||||||||
| Счета к оплате | 741,30 | 988,20 | 1,207,90 | 924.80 | 756,00 | ||||||||||
| Начисленные расходы | 2,455,20 | 2,231,90 | 1,533,80 | 1,662.20 | 1,669.20 | ||||||||||
| 0,00 | |||||||||||||||
| Текущий порт. долгосрочной задолженности / аренды капитала | 2,243,60 | 59,10 | 0,00 | 77,20 | — | ||||||||||
| Прочие краткосрочные обязательства, всего | 741.10 | 341,80 | 231,80 | 303,60 | 965.90 | ||||||||||
| Итого текущие обязательства | 6,181.20 | 3,621.00 | 2,973.50 | 2,890.60 | 3,468.30 | ||||||||||
| Долгосрочные долговые | 35,196.80 | 34,118.10 | 31 075,30 | 29 536,40 | 25 878,50 | ||||||||||
| Итого долгосрочная задолженность | 35,196,80 | 34,118.10 | 31,075.30 | 29,536.40 | 25,878.50 | ||||||||||
| Общий долг | 37,440.40 | 34,177.20 | 31,075.30 | 29,536.40 | 25,955.70 | ||||||||||
| Отложенный налог на прибыль | 2,025.60 | 1,318.10 | 1,215.50 | 1119,40 | 1817,10 | ||||||||||
| Прочие обязательства, всего | 17,048,10 | 16,663,90 | 3,805.30 | 3,525,30 | 2,064,30 | ||||||||||
| Итого обязательства | 60,451,70 | 55,721,10 | 39,069.60 | 37,071,70 | 33,228,20 | 9019 9019 90190,00 | — | ||||||||
| Обыкновенные акции, всего | 16.60 | 16.60 | 16.60 | 16.60 | 16.60 | ||||||||||
| Дополнительный оплаченный капитал | 7,903,60 | 7,653,90 | 7,376,00 | 7,072,40 | 6,757,90 | ||||||||||
| 48 325,80 | 46 222,70 | ||||||||||||||
| Казначейские акции — обыкновенные | (67 066,40) | (66328,60) | (61 528.50) | (56,504,40) | (52,108,60) | ||||||||||
| Прочий капитал, всего | (2,586,80) | (2,482,70) | (2,609,50) | (2,19819 | |||||||||||
| (2,1781990) 902 | Итого собственный капитал | (7,824,90) | (8,210,30) | (6,258,40) | (3,268,00) | (2,204,30) | |||||||||
| Итого обязательства и собственный капитал0,6192 902 | 32,811,20 | 33,803,70 | 31,023,90 | ||||||||||||
| Всего обыкновенных акций в обращении | 745,40 | 746,30 | 767,10 | 794,10 | 819 819794,10 | 15,15) | (14,59) | (11,20) | (7,11) | (5,54) | |||||
| Краткосрочные инвестиции | 14,00 | 171.60 | 0,00 | 144,40 | 4,50 | ||||||||||
| Прочие оборотные активы, всего | 10,00 | 30,90 | 0,50 | 1,559,70 | 55,00 | 902. Данные об эффективности фонда предоставлены Lipper. Все котировки задерживаются минимум на 15 минут. |