Содержание общего имущества в многоквартирном: Содержание общего имущества многоквартирного дома

Порядок начисления платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме — Новости — Пресс-центр — Главная — Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Официальный сайт

23 ноября 2020

Порядок начисления платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме

С 01 января 2017 года Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации.

В период с 01.01.2017 плата за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, включена в размер платы за содержание жилого помещения, за исключением случая непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме, а также случаев, если способ управления в многоквартирном доме не выбран, либо выбранный способ управления не реализован.

При выставлении платежного документа предусмотрено указание отдельными строками размера платы за каждый из видов коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

На территории Свердловской области 31.05.2017 Региональная энергетическая комиссия Свердловской области (далее — РЭК Свердловской области) утвердила нормативы потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Нормативы потребления коммунального ресурса «электрической энергии» в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме на территории Свердловской области утверждены постановлением РЭК Свердловской области от 31.05.2017 № 39-ПК.

С 10.08.2017 вступили в силу изменения в ст. 156 Жилищного Кодекса Российской Федерации (внесенные Федеральным законом от 29.07.2017 № 258-ФЗ «О внесении изменений в ст. 154 и ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 12 Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») в порядок начисления платы за потребленные коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Изменения предусматривают возможность проведения начислений платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, исходя из показаний общедомовых приборов учета (исходя из фактического объема потребления), в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, начисление платы за коммунальные услуги, потребленные в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме исходя из фактических объемов показаний коммунальных ресурсов, возможно только при наличии решения общего собрания собственников многоквартирного дома, об определении размера расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, оформленного надлежащим образом.

Особенности начисления платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

1. В случае, если многоквартирный дом оборудован двухтарифным общедомовым прибором учета электрической энергии, все помещения в многоквартирном доме оборудованы двухтарифными индивидуальными приборами учета электрической энергии, и собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о проведении начислений платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из фактических объемов потребления коммунальных ресурсов, зафиксированных общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов – начисление платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, производится исходя из двухставочного тарифа на коммунальный ресурс «электрическая энергия».

2. В случае, если многоквартирный дом оборудован двухтарифным общедомовым прибором учета электрической энергии, все помещения в многоквартирном доме оборудованы двухтарифными индивидуальными приборами учета электрической энергии, при этом собственники помещений в многоквартирном доме не принимали решение о проведении начислений платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из фактических объемов потребления коммунальных ресурсов, зафиксированных общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов – начисление платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при содержании общего имущества в многоквартирном доме, производится исходя из утвержденного норматива потребления коммунального ресурса без учета дифференциации объема по времени суток с применением одноставочного тарифа на электрическую энергию, в связи с тем, что при начислении платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из норматива потребления, объем электрической энергии, используемой за расчетный период, не подлежит распределению на дневную и ночную зону.

3. В случае, если многоквартирный дом оборудован двухтарифным общедомовым прибором учета электрической энергии, при этом не все помещения в многоквартирном доме оборудованы двухтарифными индивидуальными приборами учета электрической энергии, либо не все помещения оборудованы индивидуальными приборами учета электрической энергии, а собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о проведении начислений платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из фактических объемов потребления коммунальных ресурсов, зафиксированных общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов – начисление платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, производится исходя из одноставочного тарифа на коммунальный ресурс «электрическая энергия», поскольку в многоквартирном доме общедомовый прибор учета и индивидуальные приборы учета в помещениях одинаковых функциональных возможностей по определению объемов потребления коммунальной услуги по электроснабжению дифференцировано по времени суток не имеют.

4. При отсутствии общедомового прибора учета электрической энергии в многоквартирном доме, начисление платы за коммунальный ресурс «электрическая энергия», потребляемый при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из утвержденного норматива потребления коммунального ресурса «электрическая энергия». 

Назад к списку

Статья 39 ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Комментарии к статье

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (Гришаев С.П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)

Комментарий изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (Гришаев С.П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)

Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике (Беспалов Ю.Ф., Беспалов А.Ю., Касаткина А.Ю.) (отв. ред. Ю.Ф. Беспалов) («Проспект», 2018)

Жилищное право (12-е издание, переработанное и дополненное) (Крашенинников П.В.) («Статут», 2020)

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме: проблемы правового статуса и реализации отдельных полномочий (Юрьева Л.А.) («Актуальные проблемы российского права», 2019, № 10)

Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции и реновации (3-е издание, переработанное и дополненное) (Ильин Б.В., Кальгина А.А.) («Юстицинформ», 2019)

Общее имущество многоквартирного дома (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020)

Какие есть способы управления многоквартирным домом? («Электронный журнал «Азбука права», 2020)

Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах

Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома при управлении домом управляющей организацией и при непосредственной форме управления возложена на собственников помещений многоквартирного дома. Указанная обязанность исполняется путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией либо договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы. Необходимо сразу отметить, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества.

При выборе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом обязанность по содержанию общего имущества возлагается на соответствующую организацию.
Одним из основополагающих нормативных правовых актов, регламентирующих вопросы содержания общего имущества многоквартирного дома, является постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, которым утвержден Перечень работ, подлежащих выполнению при содержании общего имущества (далее – Минимальный перечень), а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила).
Минимальный перечень и Правила применяются к правоотношениям, возникающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, указанные в названных документах требования обязательны для исполнения как управляющими, так и обслуживающими организациями.
Минимальный перечень должен служить определенным ориентиром при заключении договоров управления многоквартирным домом с управляющей организацией либо договоров о содержании и ремонте общего имущества. Однако, как вполне обоснованно указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре.
Также Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10 указал, что управляющие организации выступают в отношениях с собственниками помещений как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Таким образом, отсутствие финансирования согласно договору на выполнение отдельных текущих, неотложных, обязательных сезонных работ и услуг не освобождает управляющие организации от обязанности их выполнения.
Подводя итог, следует отметить, что надлежащее содержание общего имущества многоквартирных домов, и, как следствие, качество и создание безопасных жилищных условий является важным направлением социально-экономической политики государства. В случае ненадлежащего исполнения обязанности по содержанию общего имущества собственники помещений могут обратиться с соответствующими заявлениями в Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области, департамент городского хозяйства администрации Города Томска (при наличии в доме муниципального жилищного фонда) и органы прокуратуры.

Разъяснение по начислению электроэнергии за содержание общего имущества

В связи с многочисленными обращениями граждан, проживающих в многоквартирных домах, где выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран, по вопросам высоких начислений за электрическую энергию, потребляемую при содержании общего имущества, ЭК «Восток» поясняет.

Согласно законодательству, собственникам квартир, проживающим в многоквартирных домах, где выбран способ управления непосредственное управление или способ управления не выбран, начисление за электроэнергию, потребляемую при содержании общего имущества, производит ЭК «Восток».

При расчетах учитывается, что с 01.07.2020 года утратил силу абз. 2 п. 44 Правил № 354, согласно которому распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не мог превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды.

Таким образом, с 01.07.2020 года объем электрической энергии, используемой на общедомовые нужды, определяется как разница расхода электроэнергии в соответствии с данными общедомового прибора учета и расхода всех индивидуальных приборов учета потребителей, у которых данные приборы установлены, нормативами потребления электроэнергии потребителей, у которых нет приборов учета, среднемесячным потреблением собственников, в случае непередачи ими показаний приборов учета, а также расхода всех нежилых помещений (магазины и прочее, при наличии их в МКД). Полученный фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме без учета каких-либо нормативов пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Все начисления Энергосбытовая компания «Восток» производит в рамках действующего законодательства в соответствии с установленными правилами и нормами.

В большинстве случаев причины высоких начислений за электроэнергию, потребляемую за содержание общего имущества в многоквартирных домах, при наличии общедомовых приборов учета следующие: несвоевременная передача потребителями показаний индивидуальных приборов учета (так как реальное потребление может быть выше, чем среднее или по нормативу) и хищение электрической энергии недобросовестными собственниками. Таким образом, решением вопроса высоких начислений за содержание общедомового имущества могут стать: организация жильцами ежемесячной своевременной передачи показаний всех индивидуальных и общедомовых приборов учета, установленных в многоквартирном доме, не позднее 25 числа каждого месяца и сообщение в АО «ЭК «Восток» о любых несанкционированных подключениях, фактах безучетного потребления электроэнергии для устранения незаконных подключений.

Также необходимо учитывать, что плата за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме, это не только плата за освещение в подъездах. Сюда же относится плата за освещение чердачных и подвальных помещений, за работу противопожарной автоматики, домофонов – всего электрооборудования, являющегося общей собственностью всех жильцов. Кроме того, технологические потери во внутридомовых сетях также оплачиваются как содержание общего имущества.

Устанавливаются особенности порядка расчета за содержание жилого помещения в многоквартирном доме

Документ представил первый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера А. Чернецкий.

---

На 507-м заседании Совет Федерации одобрил внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей включения в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Смотрите также

На рассмотрение документ представил первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий. Чернецкий
Аркадий Михайловичпредставитель от законодательного (представительного) органа государственной власти Свердловской области

Федеральным законом статьи Жилищного кодекса РФ дополняются положениями, согласно которым в субъекте РФ – городе федерального значения Москве устанавливаются особенности порядка расчета размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме с учётом того, что расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, не будут выделяться в составе такой платы.

Согласно документу органы государственной власти города Москвы наделяются полномочием по установлению в соответствии с Жилищным кодексом РФ особенностей включения в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, будут оплачиваться управляющей организацией или товариществом собственников жилья, а также жилищным кооперативом при расчете с организациями ‑ поставщиками данных услуг из денежных средств, внесенных в качестве платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Практика утверждения тарифа на содержание общего имущества в отсутствие решения общего собрания

0

Автор: Павел Кузнецов

02.07.2020 11:15 2 Июля 2020 в 11:15

Тариф на содержание общего имущества является самым недофинансированным из числа прочих платежей «за коммуналку». Причины такой ситуации очевидны: если плата за коммунальные услуги или капитальный ремонт устанавливается государством, то тариф на содержание в руках собственников помещений. А любой собственник хочет платить как можно меньше, а жилищных услуг получать как можно больше. И в этом случае главной проблемой для управляющей организации является утверждение справедливого и достаточного тарифа.

Проблемы с утверждением тарифа

Процедура утверждения тарифа прописана в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) и предполагает следующий алгоритм.
1.Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания
2.Если размер платы превышает установленные муниципальные или региональные тарифы, то в предложении управляющей организации должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения.

Проблема в том, что для собственников нет ответственности за отказ от утверждения того экономически обоснованного тарифа, который хочет установить управляющая организация. При этом в соответ. со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, т.е. управляющая организация не имеет права отказаться от договора управления многоквартирным домом, если тариф невыгоден. С другой стороны, одностороннее изменение условий обязательства (то есть, снижение тарифа вплоть до 1 р. за 1м2) допускается стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности (то есть, собственникам).

Таким образом, управляющая домом организация зажата со всех сторон: если собственники не утвердят ей экономически достаточный тариф, то вся работа будет вестись в убыток. С другой стороны, управляющая домом организация обязана исполнять условия даже невыгодного договора управления, не имея права от него отказаться. Другой проблемой является низкая социальная активность самих собственников: людей сложно организовать и обеспечить явку на общее собрание. В таком случае тариф будет не утвержден по причине отсутствия кворума.

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Механизм утверждения тарифа без собрания

До недавнего времени ситуация с тарифообразованием в условиях отсутствия решения общего собрания была очень плачевной.
Федеральным законом от 03.04.2018 N 59-ФЗ была введена поправка в п. 4 ст. 158 ЖК РФ. Новая норма исходит из того, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Для того, чтобы тариф на содержание общего имущества был установлен правильно и был технически обоснован, приказом Минстроя России от 06.04.2018 г. № 213/пр разработаны и утверждены Методические рекомендации (далее – Методические рекомендации). Ими же установлен порядок определения предельных индексов изменения размера такой платы.

Методические рекомендации исходят из разных типов многоквартирных домов, их конструктивных и технических характеристик, степени благоустройства и перечня инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.

Определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется осуществлять исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) без включения в нее платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Плату за содержание жилого помещения в многоквартирном доме рекомендуется устанавливать на срок не более 3 лет с возможностью проведения ее ежегодной индексации с учетом индекса потребительских цен на текущий год, установленного действующим Прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации.

Проблемы от органов местного самоуправления

Главная проблема Методических рекомендаций в том, что эти рекомендации не являются обязательными к применению органами местного самоуправления. Отсутствие обязательности приводит к тому, что органы местного самоуправления намеренно занижают тарифы. Причины этого связаны с тем, что у муниципалитетов в собственности большое количество квадратных метров и занижение ориентиров по содержанию общего имущества отражает общее стремление экономить деньги из муниципальной казны.

С другой стороны, практика отдельных муниципалитетов показывает, что органы муниципальной власти до сих пор не выработали каких-то критериев того, как они будут определять тариф на содержание применительно к домам с разной степенью благоустройства. Часть муниципалитетов решает этот вопрос путем телефонных переговоров с жилищной инспекцией и устанавливает тот тариф, который им порекомендуют там. Подобная ситуация провоцирует коррупцию и недобросовестность.

Поскольку Методические рекомендации не являются обязательными, самым правильным решением будет принятие на уровне муниципалитета нормативного акта, с указанием размера платы за содержание общего имущества применительно к многоквартирным домам с разной степенью их благоустроенности. Данные тарифы не должны занижаться и позволят сформировать некие ориентиры того, на что может рассчитывать управляющая организация, тариф на содержание общего имущества в которой не утвержден решением общего собрания.

Конечная же цель подобной работы состоит в том, чтобы плата за содержание жилого помещения устанавливалась исключительно на общем собрании по решению собственников, была экономические обоснованной и разумной, поддерживала баланс интересов всех сторон.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Расчет размера платы на содержание общего имущества

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 11 апреля 2017 г. № 12368-АЧ/04

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ,

ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РАСЧЕТЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ

РЕСУРСЫ В ЦЕЛЯХ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

  В связи с обращениями, поступающими в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по вопросу расчета размера расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ (далее — размер платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества) сообщаем следующее.

 Нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, применяемые до утверждения уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее — уполномоченные органы) нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, установлены уполномоченными органами в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 306 (далее — Правила № 306).      При расчете по формуле 26 приложения № 2 к Правилам № 306 нормативов потребления коммунальной услуги по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды учитывается общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяемая как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам.      При расчете по формуле 34 приложения № 2 к Правилам № 306 нормативов потребления коммунальной услуги по электроснабжению, в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме учитывается общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяемая как суммарная площадь помещений, указанных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе площадь чердаков и подвалов.

    При применении нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды для расчета платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества следует учитывать нижеследующее.

    Приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объем коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества (в случае отсутствия коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных ресурсов или превышения их показаний над нормативами потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, действующими на 01.11.2016), по мнению Минстроя России, рассчитывается аналогично расчету приходящегося на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объема (количество) коммунального ресурса (холодная вода, горячая вода, газ, сточные воды, электрическая энергия), предоставленного на общедомовые нужды за расчетный период в многоквартирном доме, не оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета, установленному формулой 15 Приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354.

    Таким образом, приходящийся в указанном случае на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объем коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества, по мнению Минстроя России, рассчитывается следующим образом:

V= Nодн × Sои × (Si /Sоб),

где:

   Nодн — норматив потребления соответствующей коммунальной услуги на общедомовые нужды (в случае отсутствия установленного норматива потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме) или норматив потребления соответствующего коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме за расчетный период, установленный в соответствии с Правилами № 306;

        Sои — общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

   При определении приходящегося на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объема холодной и горячей воды, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам;

  При определении приходящегося на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объема электрической энергии, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь помещений, указанных в пунктах 1 и 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе площадь чердаков и подвалов;

        Si — общая площадь i-го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения в многоквартирном доме;

        Sоб — общая площадь всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме.

    Таким образом, расчет платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме предусматривает включение разной площади общего имущества для разных коммунальных ресурсов.

    Вместе с тем, имеют место случаи установления уполномоченными органами нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды с нарушениями Правил № 306 в части неверного применения в расчетах площадей общего имущества в многоквартирном доме. В этом случае уполномоченному органу следует незамедлительно принять меры по устранению нарушений действующего законодательства, а органам государственного жилищного надзора в рамках исполнения возложенных на них полномочий обеспечить надлежащий контроль.       Также обращаем внимание, что в соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона № 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года.

      Таким образом, размер расходов на оплату коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме надлежит определять исходя из фактического потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества, определенного по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета коммунального ресурса, в случаях:

— если объем коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества, рассчитанный по показаниям таких приборов учета, предъявляемый к оплате собственникам помещений, будет ниже, чем рассчитанный по нормативу потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды;

— если собственниками помещений на общем собрании принято решение о распределении на всех собственников помещений объема коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества, превышающего объем коммунальных ресурсов, рассчитанный по нормативу потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды.

А.В.ЧИБИС

_______________________________________

Услуги по эксплуатации недвижимости: полное руководство

Последнее изменение: 7 августа 2020 г.
Автор: Бриттани Бенц

От сбора арендной платы до содействия ремонту, будучи менеджером собственности или общественной ассоциации, вы много жонглируете, когда дело доходит до управления операциями вашего бизнеса. Независимо от того, наблюдаете ли вы за крупномасштабными многоквартирными домами или частными домами, обслуживание собственности имеет важное значение для поддержания ценности вашей собственности и обеспечения безопасности и удовлетворения ваших жителей.

Здесь мы объясним, почему так важно оставаться на вершине обслуживания собственности, дадим несколько полезных советов и покажем, как можно оптимизировать свои процессы, чтобы обеспечить первоклассное обслуживание клиентов.

Содержание

1. Постоянное обслуживание недвижимости
2. Как обеспечить первоклассное обслуживание недвижимости
3. Контрольные списки технического обслуживания по сезонам
4. Как нанять подходящего специалиста по техническому обслуживанию
5. Преимущества использования автоответчика при управлении недвижимостью

---

Постоянное обслуживание имущества

Вы уже знаете, насколько важно техническое обслуживание, однако не отставать от всего этого может быть непросто, поэтому так важно иметь план технического обслуживания собственности.Когда у вас нет плана, уход можно легко упустить, а последствия могут быть дорогостоящими и даже опасными.

Наличие плана технического обслуживания может помочь снизить риск потенциальных опасностей, таких как травмы в результате падения строительных материалов или пожары из-за плохо подключенного освещения. Ни один управляющий недвижимостью не хочет сталкиваться с исками о халатности в суде, иметь дело с стремительно растущими страховыми взносами или сталкиваться с плохими отзывами в прессе и негативными отзывами. Чтобы избежать серьезных проблем, важно не отставать от технического обслуживания и принимать профилактические меры.

Помимо снижения риска имущественного ущерба для вас, вашей команды, поставщиков и жителей, наличие хорошей системы технического обслуживания может стать конкурентным преимуществом, когда дело доходит до привлечения и удержания жителей. Например, на основе опроса, проведенного AppFolio, арендаторы, которые не были довольны своей компанией по управлению недвижимостью, сообщали о проблемах, связанных со временем ответа и времени решения для запросов на техническое обслуживание, как наиболее частую причину. 52,7% арендаторов заявили, что они съедут или не будут снимать в первую очередь, если будут недовольны своей компанией по управлению недвижимостью.

Вот еще несколько причин, почему так важно иметь план обслуживания собственности:

• Повышенная стоимость недвижимости: Ухоженная собственность будет удерживать стоимость или увеличиваться в стоимости. Отсутствие ремонта снизит рыночную стоимость недвижимости и стоимость аренды.
• Довольных жителей: Плохое обслуживание зданий, имущества и техники вызовет недовольство жителей, что может привести к отрицательным отзывам, увеличению оттока населения и увеличению количества вакансий.
• Снижение затрат: Эффективная система управления имуществом может помочь сэкономить деньги за счет минимизации рисков, продления срока службы приборов и оборудования и освобождения вашей команды, чтобы сосредоточиться на предоставлении более высокого уровня обслуживания.
• Меньше работы: У вас уже много работы. Имея систему обслуживания здания, вы можете сократить время, которое вы тратите на общение с жильцами и владельцами, отслеживание заказов на работу, ручной ввод данных в другое программное обеспечение, оплату счетов и работу в чрезвычайных ситуациях.

В начало

Как обеспечить первоклассное обслуживание недвижимости

Предлагая жителям и владельцам преимущества отличного обслуживания, вы и ваша компания получаете множество преимуществ.

Тем не менее, для достижения этих преимуществ требуется способность общаться с жителями и заинтересованными сторонами, управлять заказами на работу, бюджетом на работы и расходные материалы, а также не отставать от графиков. Вот 4 совета по оказанию первоклассных услуг по обслуживанию недвижимости:

Своевременно отвечать на запросы

Вам нужна система управления техническим обслуживанием, чтобы жители были довольны, предоставляя удобный способ сообщить о проблеме.Жители также нуждаются в уверенности в том, что кто-то получает сообщение и занимается их ремонтом. Система, которая позволяет им самостоятельно обслуживать и отправлять свои собственные запросы и даже отслеживать их статус в Интернете, может упростить для вашей команды своевременный ответ.

Предложение по обслуживанию по вызову

Жильцы время от времени звонят по поводу проблем, возникающих в их собственных квартирах или местах общего пользования. Однако некоторые проблемы, возникающие в нерабочее время, такие как скользкий лед на пешеходных дорожках или серьезная утечка в водопроводе, требуют немедленного решения.Имея в любое время доступ к контакту по аварийному обслуживанию и дежурному специалисту по обслуживанию, вы можете общаться, решать и отслеживать проблемы, связанные с техническим обслуживанием, чтобы ваша собственность была в безопасности, а жители были довольны круглосуточно.

Проведение планового профилактического обслуживания

Как говорится, унция профилактики стоит фунта лечения. Вы должны составить график профилактического обслуживания с конкретными задачами, которые нужно выполнять на ежемесячной, сезонной и ежегодной основе.Плановое обслуживание может продлить срок службы ценных активов и свести к минимуму вероятность дорогостоящего срочного ремонта.

Эффективное отслеживание и обработка расходов

Как управляющий недвижимостью, вы также должны следить за тем, чтобы подрядчики получали деньги и отслеживали расходы. Без интегрированного программного обеспечения для обслуживания вам, возможно, придется решать все эти задачи вручную, что может занять много времени вашей команды и привести к человеческой ошибке. Универсальная система со встроенными функциями бухгалтерского учета может гарантировать своевременную оплату вашим поставщикам, а вы никогда не пропустите счет.

В начало

Контрольные списки технического обслуживания по сезонам

Один из простых способов оставаться организованным и в дополнение к техническому обслуживанию вашей собственности — это создать контрольный список технического обслуживания для каждого сезона. Вот несколько задач, которые вы можете добавить в свой список в зависимости от типа вашего объекта недвижимости:

Пружина

Многосемейные апартаменты:

• Проверьте здания на отсутствие повреждений, нанесенных снегом, ветром и дождем. Определите, есть ли какие-либо серьезные или значительные повреждения, которые необходимо немедленно устранить.
• Проведите осмотр и очистку системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в вашей собственности. Кроме того, замените все воздушные фильтры на отдельных блоках, чтобы продлить срок службы системы и повысить эффективность.
• Обратитесь к сертифицированному специалисту по кровле для проверки крыш вашей собственности на предмет повреждений или протечек.

Дома и квартиры на одну семью:

• Проверьте желоба и водосточные трубы на предмет засоров.
• Проверьте внутренние помещения на наличие плесени и грибка и при необходимости воспользуйтесь тепловизионными камерами, чтобы обнаружить прохладные места между полом и стенами.

Общие зоны:

• Улучшите ландшафтный дизайн своей собственности с помощью новых цветов или кустарников.

Лето

Многосемейные апартаменты:

• Осмотрите сантехническую арматуру и системы и найдите сколы раствора и герметика, которые могут привести к повреждению водой. Не забывайте проверять коммунальные фонтаны и общественные туалеты вместе с отдельными блоками.
• Сервисные кондиционеры, будь то оконные кондиционеры или центральный кондиционер, будьте готовы к ремонту и замене.
• Проверьте дымовую сигнализацию и сигнализацию CO2, а также перезарядите огнетушители, чтобы обеспечить безопасность жителей.

Дома и квартиры на одну семью:

• Очистите оконные колодцы и желоба, чтобы дождь мог свободно стекать.
• Устраните любые щели в окнах, дверях и стенах, чтобы уменьшить распространение летних вредителей, таких как муравьи и тараканы.

Общие зоны:

• Регулярно подстригайте траву, ухаживайте за ландшафтом и увеличивайте полив в жаркие летние месяцы.Подумайте о мульчировании грядок, чтобы сэкономить воду и украсить вашу собственность.
• Обрезать деревья, чтобы ослабленные или умирающие конечности не повредили имуществу в ненастную погоду.
• Осмотрите наружное освещение и убедитесь, что настроили более длинные дни. Солнечное освещение — отличный, энергоэффективный вариант, который после установки требует минимального обслуживания.
• Мойте под давлением и ремонтируйте палубу и внутренние дворики, а также очищайте все места общего пользования от пыли, грязи или копоти.
• Пароочистка плитки, дерева, коврового покрытия и мебели в общественных местах.

Осень

Многосемейные апартаменты:

• Замените фильтры HVAC, тщательно осмотрите агрегат и выполните любое плановое обслуживание, чтобы убедиться, что обогреватель работает должным образом в предстоящие зимние месяцы.
• Очистите мусорные баки и замените коммунальные мусорные баки или емкости для вторичной переработки, которые могли быть повреждены в летние месяцы.
• Проводите вместе с жителями ежегодные пожарные учения и проверки безопасности.
• Проверьте крыши каждого здания на предмет утечек, препятствий и износа.

Дома и квартиры на одну семью:

• Очистите дымоход, проверьте дымоход, осмотрите решетку и противопожарный экран, чтобы подготовиться к холодной погоде.
• Очистите желоба и желоба еще раз, чтобы удалить излишки грязи и мусора.

Общие зоны:

• Обновите свои клумбы и контейнеры сортами растений, которые могут выдерживать более низкие температуры.
• Очистите вашу собственность от мертвых листьев, сорняков и веток.
• Продувка и отключение спринклерных и оросительных систем.

Зима

Многосемейные апартаменты:

• Отремонтируйте или замените любые проблемные системы HVAC прямо сейчас, чтобы избежать проблем в течение сезона.
• Регулярно проверяйте пустующие помещения, чтобы убедиться, что на балконе нет снега, а в ванной не прорвало трубы.
• Если в вашем доме используется природный газ, убедитесь, что печи находятся в хорошем состоянии и обслуживаются.

Дома и квартиры на одну семью:

• Очистите желоба и решите любые проблемы с крышей.
• Проверить батареи в детекторах дыма и угарного газа.
• Изолируйте водопроводные трубы возле окон и дверей, чтобы они не замерзли.

Общие зоны:

1. Запаситесь такими материалами, как соль для тротуаров и проездов, а также бензин для снегоуборщиков.
2. Очистите пешеходные дорожки от снега или льда и соляных поверхностей, чтобы обеспечить безопасность жителей.
3. Правильно подготовьте бассейны к зиме в зависимости от вашего местоположения. Тем, кто живет на Севере, нужно подготовить трубы к зиме или полностью осушить бассейн.
4. Убедитесь, что все деревья находятся в надлежащем состоянии и подстрижены, чтобы избежать повреждений во время зимнего шторма.

В начало

Как нанять подходящего специалиста по обслуживанию

Вместо того, чтобы нанимать подрядчика каждый раз, когда что-то нужно починить, или постоянно проверять все свое имущество, зачастую более рентабельно нанять специалиста по регулярному обслуживанию.Наем сотрудника, которому вы доверяете, может значительно упростить вашу работу, сэкономить деньги и обеспечить бесперебойную работу вашей собственности. Вот несколько советов по найму подходящего специалиста по техническому обслуживанию без больших затрат:

Определите обязанности

Первое, что вам нужно сделать, это составить подробный список всех обязанностей, которые должен выполнять ваш техник по обслуживанию. Многие из них могут быть общими, но также важно подумать об уникальных потребностях вашей собственности, чтобы гарантировать, что нанимаемый вами сотрудник имеет надлежащую квалификацию.Например, если в вашей собственности старая котельная, убедитесь, что вы нанимаете кого-нибудь с опытом работы с аналогичными системами.

Как можно более конкретная информация об обязанностях и уникальных задачах обслуживания вашей собственности позволит вам найти наиболее подходящего сотрудника. Кроме того, поиск специалиста с опытом работы специально для вашей собственности сокращает затраты и время на обучение.

Реклама и интервью

После того, как вы составили список обязанностей, создайте объявление о вакансии и составьте список вопросов на собеседовании, которые нужно задать кандидатам.Рекламные объявления, которые вы размещаете в Интернете, должны включать любые уникальные проблемы, связанные с должностью, чтобы вы не тратили свое время на собеседование с тем, кто не может удовлетворить эту потребность. Если кто-то, кому вы доверяете, направляет вас к потенциальным новым кандидатам, сообщите этим людям об уникальных проблемах — вы не хотите пропускать какие-либо шаги в процессе только потому, что кто-то приходит к вам в качестве рекомендованного кандидата.

После того, как у вас будет несколько кандидатов, обязательно изучите весь список вопросов в процессе собеседования.Сделайте собеседование как можно более конкретным и практичным, описав конкретные сценарии, которые могут возникнуть в ваших владениях. В идеале ваш технический специалист по обслуживанию сможет управлять вашей недвижимостью без вашего явного согласия на каждую мелочь, поэтому важно проверить их навыки принятия решений в процессе собеседования.

Качество, которое нужно искать

Вам следует искать человека, обладающего необходимыми навыками и опытом, соответствующего потребностям вашей собственности, и кого-то, кому вы можете доверять, чтобы принимать правильные, хорошо продуманные решения, когда это необходимо.Чем больше ответственности и независимости вы считаете кандидатом, тем больше работы будет снято с вашей тарелки. Это также сэкономит вам деньги в будущем, уменьшив потребность в дорогостоящих подрядчиках в экстренных ситуациях.

В начало

Преимущества использования автоответчика по управлению недвижимостью

Когда дело доходит до технического обслуживания, вы можете получить выгоду, заключив контракт на выполнение почти всей тяжелой работы, связанной с техническим обслуживанием жителей.С помощью такой службы, как Контактный центр обслуживания AppFolio, обученные агенты по обслуживанию клиентов могут принимать звонки, устранять неполадки с запросами на обслуживание для смягчения проблем и отправлять утвержденных поставщиков от вашего имени. Наличие профессиональных специалистов по техническому обслуживанию, доступных круглосуточно и без выходных, позволяет вам иметь обширный отдел технического обслуживания без затрат на запуск или задержек на обучение. Между тем, жители, управляющие недвижимостью и все другие заинтересованные стороны будут иметь доступ к запросам, чтобы каждый мог отслеживать статус заказа на работу.

Помимо того, что ваша команда может сосредоточиться на других задачах, связанных с управлением недвижимостью и жильцами, вот еще несколько преимуществ использования службы технической поддержки:

• Ваши жители могут наслаждаться удобством самообслуживания и отслеживания запросов на техническое обслуживание.
• Вы получите выгоду от того, что услуги по автоматическому обслуживанию недвижимости будут выполнять люди, которым вы можете доверять.
• Владельцы недвижимости, инвесторы и арендодатели будут рады узнать, что утвержденные продавцы будут направлены для поддержания стоимости и репутации их собственности.

С тех пор, как его бизнес начал использовать Контактный центр по техническому обслуживанию, Майк Уоллер из Mission Property Group смог оптимизировать операции и предоставить более высокий уровень обслуживания своим жильцам:

«Контакт-центр по обслуживанию сильно изменил правила игры в том, как мы обрабатываем маршрутизацию запросов на обслуживание. Я потратил гораздо меньше времени на разговоры с людьми о техническом обслуживании, и наличие умного человека, имеющего доступ к нашей базе данных, оказалось прекрасным ».

В начало

---

Техническое обслуживание — неотъемлемая часть работы каждого управляющего недвижимостью.Когда вы уделяете приоритетное внимание регулярному, плановому техническому обслуживанию, вы можете снизить риски, сократить расходы, удовлетворить потребности жителей и повысить ценность своей собственности. Система программного обеспечения для управления недвижимостью, в которую встроены мобильные инструменты обслуживания, такие как онлайн-запросы на обслуживание и заказы на работу, может позволить вам быстро решать проблемы и поддерживать вашу недвижимость в отличном состоянии.

Что такое обслуживание квартиры? | MaintainX

Что такое обслуживание квартиры?

Уход за квартирой — это деятельность, обеспечивающая безопасность, пригодность для проживания и получение удовольствия от жилых помещений.Он включает в себя уборку, уход за территорией, борьбу с вредителями, сантехнику, ремонт систем вентиляции и кондиционирования и ландшафтный дизайн, а также другие задачи. Техники по обслуживанию, контролеры квартир и менеджеры квартир наблюдают за выполнением этих рутинных задач.

Обзор

Владельцы собственности должны обеспечивать безопасность, комфорт и пригодность для проживания в своих зданиях. Уход за квартирой играет большую роль в достижении этой цели. Специалисты по техническому обслуживанию выполняют как действия по реактивному техническому обслуживанию по запросу арендаторов, так и профилактические работы по техническому обслуживанию в соответствии с рекомендациями производителей и муниципалитетами.

Однако законы штата и местные законы требуют от домовладельцев соблюдения «основных требований к пригодности для проживания», таких как обеспечение надлежащей защиты от атмосферных воздействий, отопления, водоснабжения, электричества, вентиляции и структурной безопасности. Кроме того, в большинстве городов также требуется установка и проверка детекторов дыма и детекторов угарного газа.

Бригады по обслуживанию квартир должны реагировать на запросы экстренных служб — водопровода, кондиционирования и отопления — в течение 24 часов, чтобы избежать юридических проблем и сделать жильцов счастливыми.

С учетом сказанного, ежедневные обязанности работника по обслуживанию квартиры постоянно меняются. Согласно опросу Национальной квартирной ассоциации 2019 года, владельцы садовых квартир тратят 9 процентов своих эксплуатационных расходов на техническое обслуживание и ремонт, в то время как квартиры средней и высотной этажности тратят 6 процентов своих расходов на техническое обслуживание.

Чем занимаются работники по обслуживанию квартир?

Большинство ремонтников работают на постоянной основе.Многие из них остаются «дежурными» для обработки запросов на экстренное обслуживание. Рабочие полагаются на самые разные навыки для выполнения множества задач по техническому обслуживанию, например:

• Обеспечение безопасности конструкций, включая полы, лестницы, стены и крыши.
• Электромытье бетонных подъездов, коридоров и лестниц.
• Предупреждение и уничтожение грызунов, термитов и насекомых.
• Глубокая очистка бассейнов, спортзалов и мест общего пользования.
• Регулярный осмотр квартирного имущества на работоспособность.
• Обслуживание систем электроснабжения, водопровода, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.

Как и следовало ожидать, ни один рабочий день не выглядит одинаково. В понедельник работа может включать замену изношенных дверных ручек, смазку скрипучих петель и замену поврежденной половицы. В то время как во вторник может потребоваться замена воздушных фильтров, прежде чем устранять неполадки в запросе аварийного наряда на разорвавшуюся трубу.

Рабочие полагаются на несколько инструментов для выполнения задач.К ним, среди прочего, относятся фонарики, плоскогубцы, рулетки, отвертки, изолента, бесконтактные тестеры напряжения и комплекты для ремонта гипсокартона.

Чем занимаются менеджеры по обслуживанию квартир?

Менеджеры по обслуживанию квартир создают бригады по обслуживанию помещений на основе среднего количества открытых заказов на работу и среднего времени их выполнения. Общий коэффициент найма — два технических специалиста на 100 единиц. Основная ответственность менеджера — это планирование, составление графиков и разработка стратегии задач обслуживания.

В некоторых случаях менеджеры по техническому обслуживанию также несут ответственность за выполнение рабочих заданий. Предприятия с менее чем 100 единицами обычно нанимают «Мастера на все руки». Тем не менее, те, кто наблюдает за квартирными техниками, распределяют заказы на работу, координируют задачи профилактического обслуживания и ищут возможности экономии средств.

Чем занимаются смотрители квартиры?

На крупных предприятиях с несколькими специалистами по техническому обслуживанию требуется руководитель технического обслуживания.Кураторы квартир составляют контрольные списки технического обслуживания, следят за выполнением повседневных задач и обеспечивают соблюдение стандартов безопасности.

Менеджеры по техническому обслуживанию и контролеры полагаются на компьютеризированные системы управления техническим обслуживанием (CMMS) для получения и планирования запросов на техническое обслуживание от арендаторов. CMMS также помогает назначать заказы на работу, делиться результатами работы между обслуживающим персоналом и контролировать уровни запасов.

Примеры обслуживания квартир

Различные типы объектов, которые полагаются на обслуживание квартир, включают:

● Garden Apartments: Это апартаменты на первом этаже с лужайкой или садом.Квартиры с садом нуждаются в уходе, чтобы газоны или сады оставались чистыми и красивыми.

● Высотные квартиры: Высотные квартиры обычно имеют не менее 12 этажей. Для облегчения доступа к ним требуются лифты. Чтобы лифты оставались в хорошем рабочем состоянии, необходимо профилактическое обслуживание.

● Walk-Ups: Это этажные апартаменты без лифта. Арендаторы поднимаются на верхние этажи по лестнице. Лестница должна быть чистой и в хорошем состоянии, чтобы избежать случайных падений.Они также должны иметь хорошее освещение для удобной видимости.

● Дуплексы: Квартиры, расположенные на двух отдельных этажах или имеющие общую стену, называются дуплексами. У них могут быть общие кухня и столовая, но на этажах могут быть отдельные входы. Техническое обслуживание помогает поддерживать чистоту и порядок в местах общего пользования.

● Триплексы: Триплексы — это квартиры, которые разделены на три автономные резиденции. Каждый блок требует обслуживания, чтобы убедиться, что все находится в хорошем рабочем состоянии.

● Лофты: Лофты — это большие открытые комнаты с небольшим количеством стен, большими окнами и высокими потолками. Обычно они кажутся малолюдными и просторными. Большинство лофтов — это бывшие промышленные и заводские здания, которые были переоборудованы в жилые дома. Лофты нуждаются в правильном уходе, чтобы сохранить свою эстетическую ценность.

● Квартиры-студии: Квартиры-студии — это автономные пространства, в которых есть все, кроме ванной комнаты. Поскольку они представляют собой небольшую однокомнатную квартиру, квартиры-студии не требуют такого обширного обслуживания, как другие типы квартир.

Арендаторы несут ответственность за поддержание состояния своих квартир. В большинстве договоров аренды указываются задачи обслуживания, которые входят в ответственность арендатора. Некоторые рутинные задачи, например, замена лампочек в квартире, возлагаются на арендатора.

Что считается срочным при ремонте квартиры?

Владельцы недвижимости должны применять профилактический подход к обслуживанию квартир, чтобы максимально снизить потребность в аварийном обслуживании.Общие профилактические мероприятия по техническому обслуживанию включают в себя вывоз мусора, стрижку газонов, замену воздушных фильтров, очистку дворовых отходов и техническое обслуживание инженерных систем. Однако проблемы неизбежно возникнут даже при принятии самых лучших мер по PM.

Аварийное обслуживание квартир относится к мероприятиям, предпринимаемым для ремонта объектов с критически важными функциями, таких как туалеты, водопроводная система и блоки HVAC. Поскольку арендаторы в значительной степени полагаются на эти предметы для комфорта и безопасности, любые проблемы необходимо устранять как можно скорее.

Дополнительные проблемы, требующие экстренного обслуживания, включают плесень, утечки воды, утечки газа, разбитые двери и окна, а также проблемы с электричеством. Следует поощрять арендаторов уведомлять руководство о таких проблемах, как только они обнаруживаются. Регулярные проверки также могут помочь выявить проблемы. Большинство договоров аренды включают процедуры отчетности и проведения аварийного обслуживания.

Как проще всего запланировать работы по обслуживанию квартиры?

Лучший способ составить график работ по обслуживанию квартиры — использовать CMMS.Это позволяет легко получать запросы на работу от арендаторов, анализировать запросы и назначать рабочие задания техническим специалистам. CMMS помогает группам технического обслуживания больше сосредоточиться на реальных задачах, а не на оформлении документов.

Программное обеспечение

CMMS может упростить задачи технического обслуживания, предоставляя централизованную базу данных, в которой организованы ресурсы и рабочие задания, назначенные техническим специалистам по техническому обслуживанию.

По данным Plant Engineering, электронные таблицы (55%) и программное обеспечение CMMS (53%) являются наиболее часто используемыми технологиями для управления техническим обслуживанием на промышленных и производственных объектах.В последние годы облачное программное обеспечение CMMS становится все более доступным, делая его доступным даже для самых маленьких групп технического обслуживания. Тем не менее, большинство команд по обслуживанию квартир по-прежнему полагаются на комбинацию электронных таблиц, заказов на работу с документами и белых досок для управления задачами.

Сертификаты и обучение по обслуживанию квартир

Минимальным требованием для большинства ролей техника по обслуживанию квартир является диплом об окончании средней школы. Работа требует только опыта начального уровня.Однако для выполнения сложных задач технический специалист может быть аккредитован и иметь лицензию. Программы обучения и сертификации, доступные для техников по обслуживанию квартир, включают:

• Сертификат CAMT : Специалисты по техническому обслуживанию с годичным стажем обслуживания квартир имеют право на получение этой сертификации Национальной квартирной ассоциации (NAA). Он охватывает соблюдение справедливых жилищных норм, обработку заказов на работу, услуги по покраске, электрические услуги и услуги HVAC, а также другие области обслуживания квартир.

• NAHMT или NAHMS Полномочия: Эти программы Национальной ассоциации управления доступным жильем (NAHMA) нацелены, соответственно, на технических специалистов и контролеров. Они помогают им придерживаться отраслевых стандартов в своей работе.

В Институте обслуживания квартир также есть учебные курсы, на которых рабочие получают необходимые навыки в таких областях, как ремонт сантехники и электрики.

Другие часто задаваемые вопросы

Как мне стать техником по обслуживанию квартиры?

Как упоминалось ранее, для большинства должностей техника по техническому обслуживанию требуется диплом средней школы и опыт начального уровня.Навыки, необходимые для обслуживания квартиры, включают умение работать с ручными инструментами, навыки обслуживания клиентов и навыки поиска и устранения неисправностей. Кроме того, рабочие должны обладать высокой физической выносливостью, потому что задачи могут быть трудоемкими и включать подъем тяжестей.

Сколько зарабатывают работники по обслуживанию квартир?

По данным Payscale, техники по обслуживанию квартир зарабатывают около 36 799 долларов в год. Средняя почасовая оплата квартирного техника составляет 16 долларов.12. По данным Payscale, Bell Partners платит самые высокие ставки в отрасли — 18 долларов в час. Компания по инвестициям и управлению квартирами имеет под управлением около 60 000 квартир и является одним из крупнейших предприятий по ремонту квартир в отрасли.

Работники по обслуживанию квартир получают арендную плату бесплатно?

Очень немногие объекты недвижимости предлагают бесплатную аренду для обслуживающего персонала. Тем не менее, ремонтники иногда получают скидку на аренду до 15 процентов, когда предлагают квартиру в собственности.Управляющие квартирами, которые получают квартиру, которая также служит их офисом, платят подоходный налог с компенсации арендной платы.

Заключение

Уход за квартирами — ключ к поддержанию чистоты, функциональности и безопасности многоквартирных домов. Он включает в себя, среди прочего, такие задачи, как уборка, сантехника, покраска и ремонт электрооборудования. Специалисты по техническому обслуживанию выполняют плановое профилактическое обслуживание, чтобы гарантировать, что системы здания не будут повреждены. Они работают под контролем супервайзеров или менеджеров по техническому обслуживанию.

Обязанности арендодателя: ремонт, техническое обслуживание и уведомление арендаторов о въезде

Если вы сдаете в аренду жилую недвижимость арендаторам, ваша юридическая ответственность состоит в том, чтобы обеспечить пригодность помещений для проживания путем обслуживания общих частей и водопровода, а также убедитесь, что зимой работает отопление, отремонтируйте бытовую технику и сохраните структурную прочность сдаваемой в аренду собственности. Проблемы с отоплением и водопроводом следует решать в течение 24 часов, менее срочный ремонт — в течение 48 часов.

Ниже приводится краткое описание этих конкретных обязанностей арендодателя, в том числе:

Обязанности по ремонту и техническому обслуживанию

В большинстве штатов арендодатель обязан убедиться, что арендуемая недвижимость находится в пригодном для проживания состоянии, когда арендатор впервые въезжает. Кроме того, после въезда арендатора арендодатель должен произвести ремонт и провести техническое обслуживание для сохранения арендуемой собственности. в жилом состоянии. Жилая собственность — это та, которая свободна от инвазии, имеет надлежащее отопление, воду и электричество и является прочной структурой.Законы различаются от штата к штату и даже от города к городу.

Из-за различного характера обязанностей арендодателя вам следует внимательно ознакомиться с законами штата относительно аренды недвижимости в вашем штате и городе. Обычно эту информацию можно найти в местном управлении по строительству или жилищному строительству, а также в местных отделениях здравоохранения и пожарной охраны.

Что может случиться, если арендодатели не сделают требуемый ремонт

Если арендодатель не произведет необходимый ремонт или техническое обслуживание после получения предварительного уведомления от арендатора, это может иметь ряд последствий.

Во-первых, в зависимости от законов вашего штата, ваш арендатор может по своему усмотрению удерживать арендную плату до тех пор, пока ремонт не будет произведен надлежащим образом. В некоторых штатах понимают, что это довольно жестко и часто требуют, чтобы арендатор откладывал арендную плату на счет условного депонирования, который будет передан арендодателю после ремонта. Кроме того, ваш арендатор может просто платить меньше арендной платы, пока проблема не будет устранена.

Далее, если арендодатель не может своевременно произвести необходимый ремонт после получения надлежащего уведомления, арендатор имеет возможность нанять постороннюю сторону для выполнения необходимого ремонта.Арендатор должен делать это добросовестно и разумно выбирать, кто будет производить ремонт. Эта стоимость, вероятно, будет вычтена из следующего чека арендной платы.

Кроме того, если проблема нарушает государственные или местные строительные или санитарные нормы, арендатор может решить обратиться в местные органы власти по этому поводу. Если инспекторы обнаружат проблему, домовладелец может получить приказ об устранении проблемы, а также возможные штрафы и / или пени.

Конструктивное выселение

Наконец, если проблема является повсеместной и нарушает право арендатора жить в жилом здании, арендатор может просто выехать из арендуемой единицы и расторгнуть договор аренды.Это могло привести к судебному процессу против арендодателя, который называется конструктивным судебным процессом о выселении.

Чтобы выиграть в этом иске, арендатор должен показать три вещи:

• Арендатор должен доказать, что непригодные для проживания условия были результатом бездействия арендодателя по устранению проблем.
• Арендатор должен письменно уведомить владельца недвижимости о причинах конструктивного выселения и предоставить ему разумное время для устранения проблем.
• Арендатор также должен показать, что он покинул арендуемую собственность в разумные сроки.

Если домовладелец не может обеспечить надежную защиту, он может столкнуться с денежным возмещением ущерба за нарушение договора аренды, эмоциональным и физическим стрессом и дискомфортом из-за плохих условий.

Уведомление арендаторам о предстоящем вхождении в арендуемое имущество

Большинство штатов требует, чтобы домовладелец уведомлял арендаторов за 24 или 48 часов до въезда.Однако домовладелец может войти в арендуемую недвижимость в любое время без предварительного уведомления, чтобы произвести экстренный ремонт. В некоторых юрисдикциях домовладельцы могут воспользоваться своим правом на въезд без уведомления, если арендатор отсутствует в течение длительного периода времени, чтобы проверить недвижимость, чтобы убедиться, что все в рабочем состоянии, и произвести необходимый ремонт.

Если арендодатель нарушит этот закон, арендатор может подать иск в суд. В некоторых штатах, например в Калифорнии, арендаторам предоставляется возможность заявить о преследовании, если их арендодатель входит в арендуемую собственность без надлежащего уведомления, а также предусматривается денежный штраф в отношении арендодателя.

Еще вопросы об обязанностях арендодателя? Адвокат может помочь

Проблемы между арендодателем и арендатором могут вызвать серьезные разногласия и споры, и, поскольку это ваша собственность, ставки довольно высоки. Когда возникают конфликты, важно понимать свои права. Местный адвокат арендодателя-арендатора может дать вам надлежащую юридическую консультацию, чтобы помочь вам полностью понять и защитить свои права.

Santa Monica Rent Control — Техническое обслуживание и ремонт квартир

Техническое обслуживание и ремонт квартир Аренда Контрольному персоналу часто задают вопросы об обслуживании сдаваемых в аренду объектов.Эту проблему решают различные законы на уровне штата, округа и муниципалитета. Арендовать Контрольный персонал может предоставить только полную информацию о средствах правовой защиты. доступны в соответствии с Законом о контроле за арендной платой. Потому что эта проблема так часто поднятый, однако, этот лист предоставляет некоторую общую информацию, которая выходит за рамки сфера действия Закона о контроле ренты. Законы штата и местные законы требуют что сдаваемая в аренду квартира пригодна для проживания. Собственность также должна соответствовать строительные и жилищные нормы и правила, направленные на защиту здоровья и безопасности арендатора.Пока арендаторы обязаны сдавать разумная забота о своих квартирах и местах общего пользования, собственники недвижимости всегда несет ответственность за ремонт условий, которые серьезно влияют на обитаемость. (См. Раздел ниже «Закон штата Калифорния».) Если вы являетесь арендатором, чья арендуемая квартира нуждается в ремонте, сообщите об этом владельцу свойство проблемы (ей). Если вы свяжитесь с владельцем по телефону или лично, это хорошая идея, чтобы следить за вашим запрос в письменной форме.Обязательно сохраните копию подписанного и датированного письма. Это может помочь защитить ваши права в случае возникновения спора в будущем. Большая собственность владельцы хотят поддерживать свою недвижимость в хорошем состоянии, так как ее недвижимость это бизнес-вложение. Если владелец вашей квартиры не требует ремонт, однако, у вас есть несколько возможных решений в зависимости от типа проблема. Закон о контроле за арендной платой Санта-Моники поощряет владельцев недвижимости произвести необходимый ремонт и сохранить прежний уровень жилищно-коммунальных услуг которые были предоставлены на базовую дату аренды. Арендаторы, сдаваемые в аренду помещения нуждаются в ремонте или обслуживании, или арендаторы чьи удобства или жилищные услуги были сокращены, может ходатайствовать о том, чтобы их ежемесячная арендная плата снизилась. Целью снижения арендной платы является мотивация собственников. поддерживать свою собственность и / или восстанавливать удобства или услуги. Если предоставлено, снижение арендной платы остается в силе до тех пор, пока проблема, для которой это снижение было предоставлено было исправлено. Ходатайство о снижении арендной платы может быть подано один раз 30 дней прошло с даты владельцу было предоставлено письменное уведомление о проблеме (-ах) от арендатора. После подачи петиции сотрудник агентства, обучен оказывать помощь в разрешении споров, контактирует со сторонами и пытается разрешить любой спор. Более половины поданных ходатайств о снижении арендной платы неофициально разрешено при посредничестве. Проблемы, которые не решены, будут запланировано слушание, которое может привести к снижению ежемесячной арендной платы до произведен необходимый ремонт или восстановлено обслуживание. Уменьшение решения из-за отсутствия технического обслуживания или уменьшения удобств или жилищных услуг Предполагаются только .То есть уменьшается арендная плата не начисляется за последние месяцы, в течение которых существовала проблема. Также, скидки на условия, связанные с техническим обслуживанием, будут предоставлены только для условия, которые все еще существуют. Если арендаторы производили ремонт за свой счет, снижение не будет предоставлено. Чтобы возместить затраты, Арендаторы могут рассмотреть возможность подачи иска в суд мелких тяжб. Закон Калифорнии Калифорния Раздел 1941 Гражданского кодекса.1 Двери и окна должны быть в рабочем состоянии и атмосферостойкий Крыши и стены не должны протекать Необходимо наличие горячей и холодной воды в разумных суммах Электропроводка и освещение должны поддерживаться в безопасном состоянии Сантехника и газ необходимо обслуживать в хорошем рабочем состоянии Обогреватель должен работать и быть безопасным Канализация и септик должны быть операционная Полы, лестницы и перила должны будь осторожен Арендуемая единица и помещения общего пользования не должно быть скопления мусора, насекомых, грызунов или других паразиты Средства правовой защиты, доступные в соответствии с законом Калифорнии А арендатор может подать иск в суд если собственник, получив письменное уведомление от арендатора, отказывается произвести требовался своевременный ремонт.Основания для такого иска должны быть обсуждается с юристом. Арендаторы могут подавать иски в суд мелких тяжб или в суд высшей инстанции. в зависимости от суммы, которую они ищут. Суд мелких тяжб может рассматривать иски на сумму до 10 000 долларов без адвокат. (Физические лица могут обратиться за юридической консультацией к адвокату; они просто не могут быть представленным в суде мелких тяжб через поверенного.) В ограниченных ситуациях «ремонт и вычесть «средство правовой защиты позволяет арендаторам оплачивать ремонт в условиях, которые делают квартира непригодна для проживания и вычтите расходы из их арендной платы.Максимум один месячная арендная плата может быть вычтена. Владелец должен был быть уведомлен о условий и получил разумное количество времени, чтобы сделать необходимые ремонт. Раздел 1942 Гражданского кодекса Калифорнии определяет, каким образом необходимо применить средство правовой защиты. «Ремонт и вычет» использовать нельзя. без предварительной консультации с юристом, практикующим право арендодателя-арендатора. Арендаторы должны не прекращать платить арендную плату, если не сделать это своим поверенным. Обратите внимание что средство правовой защиты «отремонтировать и вычесть» имеет очень специфические юридические требования. Неправильное применение этого средство правовой защиты может привести к выселению. Если у вас есть конкретные вопросы о законодательстве штата или средствах правовой защиты, доступных через другие местные агентства, такие как Santa Monica Building and Safety, Окружной департамент гигиены окружающей среды или пожарная служба, пожалуйста, свяжитесь с соответствующим агентством, частным адвокатом или обществом юридической помощи. .Арендаторы также могут позвонить в отдел арендной платы, чтобы обсудить свою конкретную ситуацию с информационным аналитиком.

ошибок, которых следует избегать при управлении квартирами в 2020 году

Недвижимость — это ценное вложение, но это также бизнес.Независимо от того, имеете ли вы дело с домами на одну семью или многоквартирными жилыми комплексами, для получения прибыли от ваших инвестиций необходимо тщательное управление.

Как и в любом другом бизнесе, плохое управление арендуемой недвижимостью может стоить времени и денег. Хорошо то, что многих проблем можно избежать. Независимо от того, выполняете ли вы роль управляющего квартирой для своей собственности или решаете работать с компанией по управлению жилой недвижимостью, вы можете контролировать качество ухода за своей недвижимостью.

Как управлять квартирами

Если вы в настоящее время владеете недвижимостью или планируете участвовать в игре с недвижимостью в 2020 году, вот несколько важных ошибок, которых следует избегать при управлении квартирами и другими объектами аренды жилья:

1. Пропуск регулярных осмотров

Инспекции обычно входят в обязанности постоянных менеджеров, и они критически важны. Даже если вы сдаете в аренду ответственным долгосрочным арендаторам, не стоит отказываться от регулярных проверок.Они дают вам возможность обнаруживать небольшие проблемы на раннем этапе, прежде чем они приведут к значительному ущербу или высоким капитальным затратам. Кроме того, вы должны следить за долгосрочным состоянием и компонентами вашей собственности. Одна из стратегий, которую вы можете применить, — это создание системы для просмотра рабочих заданий по категориям. Это позволяет увидеть, есть ли какие-либо тенденции, указывающие на более серьезный сбой системы.

2. Отсрочка техобслуживания

Вы или управляющий вашей квартирой также должны следить за техническим обслуживанием, даже если это может повлечь за собой значительные расходы.Откладывание технического обслуживания обычно в конечном итоге обходится вам дороже в долгосрочной перспективе, а также отрицательно сказывается на стоимости недвижимости. Чтобы покрыть расходы на техническое обслуживание, сохраняйте резервный фонд наличности, в который вы постоянно вносите взносы.

3. Ремонт самостоятельно

Некоторые домовладельцы и менеджеры-резиденты пытаются сэкономить на рабочей силе, решая лично заниматься обслуживанием и строительством своей собственности. Однако эти задачи должны выполняться быстро, независимо от того, сданы ли объекты в аренду или нет.Вы можете потерять деньги, оставив недвижимость вакантной, пока вы работаете над ремонтом, или доставить неудобства своим арендаторам, откладывая техническое обслуживание. Если вы не можете справиться с проектами быстро и эффективно, зачастую более рентабельно нанять профессионалов.

4. Разрешение арендаторам на ремонт

Некоторые работы по техническому обслуживанию просты: повторная заливка раствора в ванне, замена дымовой сигнализации или подкраска. Однако некоторые арендодатели разрешают своим арендаторам производить более обширный ремонт в обмен на снижение арендной платы, что может быть рискованно.Если у вас нет соответствующей страховки компенсации работникам, которая покрывала бы их труд, вы можете нести ответственность, если ваш арендатор попал в аварию и получил серьезную травму во время ремонта вашей собственности.

5. Жалобы на неправильное обращение

Первый шаг к тому, чтобы избежать проблем с рассмотрением и обработкой жалоб арендаторов, — это четко указать, кто и за что отвечает в вашем договоре аренды. Управляющий многоквартирным домом должен сообщить об ответственности арендатора за поддержание чистой арендуемой единицы, оплату ущерба, вызванного неправильным обращением или небрежностью, и оповещение руководства о любых неисправных или опасных ситуациях в собственности, таких как плесень, опасность пожара, неисправная проводка или вода. утечки.В договоре аренды также должна быть указана ваша официальная политика и порядок рассмотрения запросов на ремонт и жалоб. При разработке этих правил важно пересмотреть жилищные законы штата и федеральные законы. Между тем, когда арендаторы обращаются к вам или вашему управляющему квартирой, быстро реагируйте и решайте основные проблемы, такие как проблемы с отоплением / охлаждением или протечки в водопроводе, в течение 24 часов.

6. Последовательные и законные отношения с арендаторами

В случае возникновения ситуации, когда вам необходимо оштрафовать арендатора, выселить его или наложить другой штраф, вы должны последовательно следовать политике и процедурам, о которых вы изначально сообщили им.Также важно, чтобы ваши действия соответствовали местным, государственным и федеральным законам о арендодателях, а также антидискриминационным законам и постановлениям. Они могут периодически меняться, поэтому будьте в курсе того, что применимо к вам и вашей собственности, и как привести свои методы управления в соответствие с действующим законодательством. В случае несоблюдения вы можете столкнуться с штрафами или судебными исками, даже если вы не выполняете функции менеджера-резидента.

7. Отсутствие маркетинговых возможностей

Вакансии — это плохо для бизнеса, но также и высокая текучесть кадров и безответственные арендаторы.Ставя цели на 2020 год, сосредоточьтесь на быстром, эффективном заполнении арендуемой недвижимости и привлечении высококлассных арендаторов, которые будут соблюдать правила и заботиться о своих квартирах. У вас есть множество возможностей для размещения рекламы и маркетинга на различных платформах. Найдите подходящие инструменты и маркетинговые решения для достижения оптимальной демографической группы и предоставьте им простой и удобный способ подать онлайн-заявку на получение квартиры или дома на одну семью. Проведите собеседование и проверку анкетных данных своих кандидатов.Вы также можете просмотреть публичные записи, чтобы выяснить, являлся ли потенциальный арендатор ранее в суд домовладельцев / арендаторов. Если они часто взаимодействуют с системой, они могут представлять проблему управления в будущем.

Поиск управляющего многоквартирным домом

Управление многоквартирными домами, частными домами и другой жилой недвижимостью должно осуществляться эффективно и профессионально, чтобы оптимизировать ваши вложения в недвижимость.Если вам нужна помощь с вашей недвижимостью в Бурьене или районе Саут-Пьюджет-Саунд, то вам подойдет Powell Property Management. Мы накопили многолетний опыт работы с арендодателями и предоставления им ценных услуг по управлению, маркетингу и обслуживанию их инвестиционной собственности.

Источники

«Советы по управлению многоквартирным домом». Сообщение в блоге BiggerPockets. Доступно в Интернете по адресу https: //www.biggerpockets.com / blog / 2008-06-02-советы-управление-многоквартирным домом

«Каковы обязанности резидента-управляющего многоквартирным комплексом?» Статья Career Trend. Доступно в Интернете по адресу https://careertrend.com/duties-resident-manager-apartment-complex-5616.html

.

«7 ошибок начинающего инвестора в многоквартирном доме». Сообщение в блоге BiggerPockets. Доступно в Интернете по адресу https://www.biggerpockets.com/blog/2014-03-31-mistakes-newbie-apartment-building-investor

«7 ОШИБОК НИКОГДА НЕ СДЕЛАТЬ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРНОГО ДОМА.Сообщение 100Units.com. Доступно в Интернете по адресу https://www.100units.com/7-avoidable-mistakes-buying-apartment-building/

«6 распространенных ошибок при управлении собственностью». Американская ассоциация владельцев квартир. Доступно в Интернете по адресу https://www.american-apartment-owners-association.org/property-management/remodel-and-repair/6-common-property-management-mistakes/

.

«Девять дорогостоящих ошибок, которых управляющие недвижимостью могут избежать». Журнал Forbes . Доступно в Интернете по адресу https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2019/06/14/nine-costly-mistakes-property-managers-can-avoid-making/#3dc299f5128b

Ежемесячная плата за обслуживание недвижимости

Если вы думаете о покупке квартиры или кондоминиума в качестве инвестиционной собственности или в качестве основного места жительства, вам придется платить больше, чем просто ежемесячную ипотеку и расходы на проживание.Дополнительная стоимость владения квартирой или кондоминиумом — это ежемесячная плата за обслуживание. Ежемесячная плата покрывает расходы на содержание зданий, территорий и мест общего пользования.

Ваша ежемесячная плата может составлять от 50 до более 1000 долларов в месяц — в зависимости от местоположения и размера квартиры. Конечно, местоположение может быть значительным фактором, влияющим на стоимость кондоминиума и его ежемесячную плату, особенно если недвижимость находится в очень желаемом районе, таком как город или недалеко от пляжа.

Кто определяет ежемесячную плату за обслуживание

Ассоциация кондоминиумов отвечает за содержание здания и сообщества. Владельцы кондоминиумов становятся членами ассоциации, которая собирается для принятия решения по проектам или улучшениям в собственности. Те, кто покупает кондоминиум, платят ассоциации ежемесячный сбор за содержание, который распределяется для оплаты необходимых расходов. Ассоциация также поддерживает резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов.Другими словами, оплачивая ежемесячную плату, каждый владелец квартиры экономит деньги, которые пойдут на ремонт и благоустройство комплекса.

Ключевые выводы

• Дополнительные расходы, помимо выплаты ипотеки, за владение квартирой или кондоминиумом — это ежемесячная плата за обслуживание.
• Ежемесячная плата за обслуживание покрывает расходы на содержание зданий, территорий и мест общего пользования.
• Инвесторы должны учитывать стоимость ежемесячных сборов за обслуживание, а также удобства, которые входят в стоимость.

Какие ежемесячные платежи за обслуживание покрывают

Когда дело доходит до покупки кондоминиума, инвесторы должны учитывать расходы на ежемесячную плату за обслуживание, а также удобства и услуги, которые входят в стоимость. Ежемесячная плата за обслуживание может покрывать различные услуги и расходы, в том числе:

• Вестибюль и общие зоны
• Патио и тротуары
• Ландшафтный дизайн
• Теннисные корты
• Бассейн
• Лифт
• Вывоз снега
• Канализация
• Сборщик мусора
• Внешний вид здания

Как правило, также проводятся ежеквартальные или годовые оценки, которые представляют собой дополнительную плату за непредвиденные крупные расходы, не подпадающие под категорию ежемесячной платы за обслуживание.

Важно учитывать, что ежемесячная плата за обслуживание может сильно варьироваться от одного места к другому. В дополнение к общему содержанию собственности более высокие ежемесячные платежи могут быть результатом таких услуг, как консьерж, клуб, усиленная охрана, крытая парковка или подземный гараж. В зависимости от оператора здания некоторые из этих дополнительных услуг могут быть дополнительными, что означает, что вы можете снизить ежемесячные расходы, отказавшись от некоторых удобств. Например, если вам не нужен доступ в тренажерный зал или бассейн, ваша плата может быть ниже.

Перед покупкой изучите недавно проданную недвижимость, чтобы составить представление о рынке — были ли цены снижены или нет и сколько дней недвижимость оставалась непроданной.

Какие комиссии не покрывают

Одним из недостатков владения квартирой или кондоминиумом является то, что, хотя вы платите ежемесячную плату за обслуживание, вы несете ответственность за расходы на любой ремонт, если что-то пойдет не так внутри вашего дома. Например, предположим, что кафельный пол начинает разваливаться, владельцам кондоминиумов придется платить из своего кармана.И наоборот, арендаторам не придется платить, поскольку арендодатель должен будет покрыть расходы, если это не вина арендатора.

С другой стороны, владельцам кондоминиумов и квартир не нужно беспокоиться о том, чтобы расчистить дорожку лопатой после метели или заняться ландшафтным дизайном. Хотя ежемесячная плата может быть дополнительным расходом, владельцы кондоминиумов по большей части могут жить без обслуживания.

Ежемесячная плата за обслуживание и стоимость имущества

Ежемесячная плата за обслуживание может косвенно повлиять на стоимость недвижимости в кондоминиуме, если она настолько высока, что никому не хочется ее покупать.В результате недвижимость остается на рынке дольше, чем аналогичная недвижимость, а запрашиваемая цена снижается для привлечения покупателей.

Однако то, что кондоминиум имеет низкую плату за обслуживание, не означает, что это обязательно хорошая покупка, и при этом она не обязательно поддерживалась. Инвесторы или те, кто хочет купить кондоминиум в качестве основного места жительства, должны учитывать, является ли плата за кондоминиум слишком низкой или слишком высокой, а также находится ли собственность в надлежащем состоянии.

Делай домашнее задание

Поскольку ежемесячная плата за обслуживание может варьироваться от одного здания к другому, потенциальные владельцы должны сравнивать запрашиваемую цену и ежемесячную плату с другими объектами в окрестностях.Важно отслеживать недавно проданную недвижимость, чтобы получить представление о рынке — были ли цены снижены или нет и сколько дней недвижимость оставалась непроданной.

Получите список того, что покрывают ежемесячные платежи за обслуживание, чтобы вы могли сравнить их с другими квартирами с аналогичными сборами. Если вы ищете квартиру с большим количеством удобств, сравните ее с другими квартирами с аналогичными предложениями. Как указывалось ранее, будет дороже, если в отеле есть клуб и тренажерный зал, чем в отеле, в котором его нет.

Конечно, это во многом зависит от того, что вы ищете, и от необходимых вам удобств. Например, вам может понадобиться квартира на первом этаже, чтобы у вас был доступ к комнате для инвалидов, чтобы не подниматься по лестнице. Составьте список идеальных удобств и изучите недавно проданную недвижимость, соответствующую вашему списку. Кроме того, позвоните в заведения и спросите, предлагают ли они удобства по меню, чтобы не платить за услуги, которые вам не нужны или не нужны.

Итог

Покупка недвижимости зависит от личного вкуса и предпочтений, а также от доступности.Ежемесячная плата за обслуживание может в некоторой степени помочь вам вести образ жизни, не требующий обслуживания, но она должна быть в пределах вашего бюджета. И помните, что сборы не являются фиксированными, то есть ассоциация кондоминиумов может со временем их увеличивать. Однако людей, которым нравятся удобства и которые могут позволить себе их оплачивать, будет привлекать здание с более высокой ежемесячной платой за обслуживание. Хотя это может стоить дороже, они могут решить, что льготы перевешивают плату.

14 самых частых ремонтов квартир у домовладельцев

Как бы нам ни хотелось, чтобы все объекты аренды всегда оставались в отличной форме, это не так.А для домовладельца (то есть управляющего имуществом) жизненно важная работа — поддерживать собственность и ремонтировать вещи, когда они ломаются. Хотя это может быть как дорогостоящим, так и напряженным, если вы составите бюджет и планируете ремонт и техническое обслуживание, у вас будут отложенные деньги и возможность решить эти проблемы. Если вы этого не сделаете, вам нужно будет сразу же найти деньги и время.

Ремонтные работы, как правило, пугают новых арендодателей, но на самом деле большинство из них являются стандартными и их легко исправить с помощью подходящих подрядчиков или ноу-хау.На самом деле, множество проблем, которые нужно решать, — это одни и те же 10 ремонтов, повторяющиеся снова и снова. Хотя вы не можете предсказать , когда возникнут эти проблемы , вы можете предсказать, что они возникнут .

При аренде квартиры или на одну семью, особенно в первый раз, имеет смысл, что вы можете не знать о типовых ремонтах, но именно здесь вам пригодится следующий список. Вот наиболее частый ремонт квартир, с которым вы столкнетесь.

1.Холодильник, плита или посудомоечная машина не работают

У приборов

много движущихся частей, поэтому они довольно часто выходят из строя. Хотя домовладелец может решить некоторые проблемы, например, заменить перегоревшую лампочку или установить новый нагревательный элемент, для многих потребуется квалифицированный специалист по ремонту бытовой техники. Если не требуется новое устройство, то стандартная стоимость устранения этой проблемы составляет от 50 до 100 долларов в час, и специалисты могут выполнить большую часть ремонта за один час. Если вам действительно нужен новый прибор, подумайте о том, чтобы купить его подержанным, а не новым.Магазины подержанной бытовой техники есть почти в каждом городе, и особенно в случае печей, они продают единицы, которые так же хороши, как и новые.

---

Подробнее об аренде обслуживания от BiggerPockets

---

2. Утечка воды в потолке или под окнами

Вода может быть смертельной для сдаваемой в аренду собственности. Если его не остановить, он может разрушить дерево, гипсокартон, пол и любую другую поверхность вашей собственности. Даже в небольших количествах влага может вызвать рост плесени, что может оказаться дорогостоящим лечением, если она выйдет из-под контроля.Когда ваш арендатор сообщает о проблеме с водой, сделайте это своей проблемой №1.

Наймите квалифицированного подрядчика, чтобы он выяснил проблему и немедленно ее решил. Когда вы имеете дело с утечкой воды, не нанимайте самого дешевого человека. Это когда вы хотите нанять лучших. Хорошая идея — узнать, есть ли в вашем доме водопровод под потолком, поэтому в случае утечки вы должны вызвать сантехника, а не кровельного подрядчика.

3. Утечка воды под раковинами

Утечка воды под раковиной на кухне или в ванной комнате может иметь одну из двух причин: линия подачи (труба, по которой горячая и холодная вода поступает в раковину) или слив (который направляет воду из раковины в канализацию).Многие утечки воды вызваны неправильным соединением сливной трубы. Это довольно простая проблема, которую вы можете решить, или вы можете нанять сантехника, который будет стоить примерно 100 долларов.

4. Капля воды из кранов

Это может звучать аналогично предыдущему пункту, но медленное вытекание из раковины или ванной может стоить вам сотни долларов в год в счетах за воду, если не исправить сразу. В большинстве случаев вы можете решить проблему с помощью резиновой шайбы на 50 центов и примерно час вашего времени.

Однако иногда необходимо заменять весь кран. В таком случае не покупайте дешевый смеситель, потому что он сделан в основном из пластика. Ты просто будешь его демонтировать и заменять в следующем году.

5. Нет горячей воды

Если арендатор теряет горячую воду, скорее всего, проблема с водонагревателем. Если потребуется новый водонагреватель, вы потратите около 600 долларов на сантехника, который его заменит. Однако это может быть просто нагревательный элемент внутри обогревателя, и в этом случае вы можете либо заменить его самостоятельно на деталь за 20 долларов и пару часов работы, либо вы снова можете нанять сантехника за пару сотен долларов, чтобы он это сделал. для тебя.

6. Жуки и грызуны

Борьба с вредителями может быть одной из самых неприятных задач для домовладельца или управляющего недвижимостью, потому что в большинстве случаев это вина арендатора. Тем не менее, вы по-прежнему обязаны позаботиться о любом заражении. Мы можем решить эту проблему по двум направлениям: обучить арендатора и нанять специалиста по борьбе с вредителями. Последний обычно стоит несколько сотен долларов. Кроме того, не забудьте заделать все отверстия, независимо от их размера, которые могут использовать насекомые или грызуны, чтобы проникнуть на территорию.

Многие арендодатели включают в свои договоры аренды, что через определенное количество недель ответственность за борьбу с вредителями возлагается на арендатора. Таким образом, домовладелец может сказать, что это определенно не проблема собственности, а значит, это должна быть вина арендатора. Это может быть вариант при аренде на одну семью. Однако бывает невозможно выяснить, откуда произошли насекомые или грызуны в многоквартирных домах, потому что они легко проникают сквозь стены.

7. Вывоз мусора

Эти чудеса техники могут быть хороши для измельчения еды, но они также являются обычным ремонтом и постоянной проблемой для домовладельцев.Часто это происходит потому, что арендатор кладет туда вещи, которые никогда не выбрасываются в мусорное ведро. По этой причине вы можете захотеть убрать мусор со своих домов, когда это возможно. Однако, если кто-то сломается, пока арендатор находится в собственности, вам необходимо это исправить. Обычно есть две ошибки. Во-первых, он может просто «застрять», и для его отклеивания нужен шестигранный ключ. Во-вторых, двигатель мог перегореть, и в этом случае вам потребуется новая утилизация. Это может стоить пару сотен долларов, включая установку мастером.

---

Быть домовладельцем может быть весело, если делать все правильно

Независимо от того, насколько вы хороши в поиске хороших сделок по аренде недвижимости, вы можете потерять все, если не будете правильно управлять своей недвижимостью. Быть домовладельцем не обязательно: звонки посреди ночи, дорогостоящие выселения или ежедневные разочарования в неблагодарных квартиросъемщиках.

---

8. Унитаз протекает или выходит из строя

Туалеты могут быть сделаны из долговечного фарфора, но детали резервуаров обычно изготавливаются из дешевого пластика, который сильно ломается.Если унитаз работает (это означает, что вы все время слышите, как через него течет вода) или резервуар периодически сам по себе наполняется водой, скорее всего, проблема связана с заслонкой. Как правило, вы можете решить эти проблемы менее чем за 20 долларов на запчасти и час труда.

9. Забитые туалеты

Если ваш арендатор забивает унитаз, это не ваша ответственность. За проблемы, которые вызывает арендатор, несет ответственность арендатор, поэтому сообщите им, что им необходимо вызвать сантехника, чтобы решить проблему.Или вы можете вызвать сантехника и выставить счет арендатору на оплату. Однако, если кажется, что сточные трубы также забиты в ванне или раковине, это хороший признак того, что проблема может быть в ваших водосточных трубах, например, обрушившейся трубе или проросшем сквозь нее корне дерева.

10. Ремонт печей

Тепло жизненно необходимо, поэтому ремонт печи стоит в списке важных ремонтов, особенно зимой. Если печь перестает работать, это может быть так просто, как погасла запальная лампочка, или сложнее, как утечка газа.Когда ваш арендатор звонит, немедленно вызовите специалиста по ремонту печи. Кроме того, многие проблемы с печью можно предотвратить, если регулярно заменять фильтры печи, поэтому убедитесь, что ваш арендатор знает, как и когда это делать.

Ни одна проблема с печью не должна быть слишком дорогой, чтобы ее исправить. Однако, если их не лечить, вместе они могут стоить вам тысяч или даже десятков тысяч долларов ущерба.

11. Детекторы дыма

Детекторы дыма — важные устройства для безопасности людей, поэтому они должны работать всегда.К сожалению, со временем они выходят из строя, и поэтому требуется нечто большее, чем просто новые батареи. Чирикающий звук, издаваемый детектором, может быть напоминанием о том, что пора менять батареи, или может означать, что пришло время ремонта или замены. К счастью, детекторы дыма служат около 10 лет. Если вам нужно отремонтировать или заменить его, профессионал, вероятно, обойдется вам в 80 долларов в час, но это должно быть быстро.

12. ОВК

Ремонт

HVAC — это любые исправления, связанные с отоплением, вентиляцией и кондиционированием воздуха.Поскольку системы HVAC делают жильцов безопасными и счастливыми, очень важно поддерживать их в рабочем состоянии. Более того, в противном случае у вас могут возникнуть проблемы с законом. Эти системы не то, чем должен заниматься непрофессионал, поэтому наймите профессионала. Ремонт может стоить от 150 до 450 долларов.

13. Электромонтажные работы

Поверхности электропроводки со временем изнашиваются, а плохая работа с электрикой может привести к короткому замыканию и быть довольно опасной. Конечно, арендаторы хотят, чтобы их освещение работало должным образом, но они должны связываться с вами по поводу электромонтажных работ, а не делать это сами.Крайне важно привлечь профессионального электрика для выполнения таких ремонтов. Кроме того, может быть трудно заметить более глубокие проблемы, но обученный профессионал их обнаружит. Исправить эти проблемы может быть немного дороже — от 140 до 400 долларов.

14. Ремонт гипсокартона

Гипсокартон окружает нас повсюду, даже если мы его больше не «видим». Он используется во многих домашних постройках, потому что его проще ремонтировать, чем другие материалы. Это упрощает устранение проблем со стенами, а быстрый поиск на YouTube предлагает сотни результатов о том, как выполнить эту работу самостоятельно, экономя ваше время и деньги.

.