Содержание и ремонт общего имущества: Тема № 47: «Содержание общего имущества в многоквартирном доме и капитальный ремонт»

Как платить за жилье, если муж и жена развелись?

Если бывший член семьи нанимателя сохраняет право пользования жильем, он самостоятельно отвечает по обязательствам оплаты. Он имеет право заключить с управляющей организацией соглашение, в котором будет определен размер его участия в оплате. Если такого соглашения нет, размер расходов бывшего члена семьи нанимателя определяет суд. При этом учитывается доля жилплощади, которая рассчитывается в зависимости от числа всех, кто имеет право пользоваться этой квартирой. Суд обяжет УК «разделить» лицевой счет и выдать бывшему члену семьи отдельный платежный документ на оплату жилья и коммунальных услуг.
Аналогичная ситуация и в случае, если квартира оформлена в собственность. Сособственники несут обязанность по оплате соразмерно их доле и при необходимости могут требовать заключения с ними отдельного соглашения и выдачи отдельной платежки.
Кто отвечает за оплату, если квартира оформлена на ребенка?
Если собственником жилья (или доли) является несовершеннолетний, обязанность по оплате лежит на его родителях. Причем не важно, живут они совместно с ребенком или проживают в другом жилье.
При этом начиная с 14 лет подросток уже вправе самостоятельно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Когда и кому платить?

Плата за жилье и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа следующего месяца включительно (например, за апрель платим до 10 мая). Потребитель услуг сам выбирает, каким платежным документом пользоваться: бумажной квитанцией или электронной платежкой.
Закон разрешает наймодателю, управляющей компании, поставщикам услуг взимать плату при участии платежных агентов и банковских платежных агентов. Внесение платы такому агенту является надлежащим исполнением обязанности по оплате жилья.
При этом общее собрание собственников вправе принять решение вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги без посредников, то есть напрямую ресурсоснабжающим организациям.

Нужно ли платить, если в квартире никто не живет?

Временное неиспользование нанимателем или собственником квартиры — это не основание для того, чтобы не платить за содержание жилого помещения или его наем. Также обязательно оплачиваются отопление, взносы на капитальный ремонт и коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды.

Какие платежи можно уменьшить?

Плата за коммунальные услуги, которая рассчитывается исходя из нормативов потребления (например, за воду, если в квартире не установлен счетчик) не взимается за время отсутствия (например, если семья уехала в отпуск). Перерасчет производится на основании заявления собственника или нанимателя с предоставлением документов, подтверждающих временное отсутствие.
Если гражданин пропустил срок подачи заявления по уважительной причине (например, находился на лечении в стационаре), перерасчет ему обязаны сделать все равно.

Как наказывают неплательщиков?

Собственники и наниматели жилых помещений, несвоевременно или не полностью оплачивающие жилье и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пеню. Ее размер установлен законом и не может быть увеличен. Тем не менее суд вправе вынести решение о несоразмерности пени последствиям нарушения обязательств и уменьшить ее по своей инициативе.
Что касается коммунальных услуг, их предоставление может быть ограничено или приостановлено при неоплате. Но сделать это можно только после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника.

Обязаны ли платить за содержание и ремонт общего имущества МКЖД члены семьи собственника?

По данному вопросу, как показывает судебная практика, суды не принимают во внимание положения ГК РФ о том, кто должен нести бремя содержания имущества, задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, как правило, взыскивается как с собственника квартиры, так и с членов его семьи, иных проживающих в квартире лиц. Между тем, если коммунальные услуги в силу прямого указания в ЖК РФ обязаны оплачивать, как собственник, так и члены семьи собственника, иные проживающие с ним лица, то обязанность вносить плату за содержание общего имущества многоквартирного жилого дома должна возлагаться исключительно на собственника жилого помещения.

Такую правовую позицию недвусмысленно высказал и Верховный Суд РФ, указав в своем решении, в частности, следующее.

«. .Заявительница оспорила в Верховном Суде РФ положения подпункта «а» пункта 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, ссылаясь на то, что норма, возлагающая на собственников жилых помещений обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество, не соответствует действующему законодательству и ущемляет права и законные интересы собственников квартир в многоквартирном доме.

Заявительница указывала на то, что пользователями (заказчиками) коммунальных услуг являются все проживающие в данном доме, а не только собственники жилых помещений, следовательно, оплату за содержание и ремонт должны производить все пользователи данных услуг, включая собственников, членов их семей, а также граждан, проживающих по соглашению с собственником.

По мнению заявительницы, порядок распределения расходов, установленный оспариваемой нормой Правил, ущемляет права и интересы собственников квартир в многоквартирном доме.

В удовлетворении заявления отказано, при этом ВС РФ указал, что ЖК РФ возлагает обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме именно на собственника помещения в многоквартирном доме без учета членов его семьи и иных лиц, проживающих с ним» (Решение Верховного Суда от 22 ноября 2011 г. N ГКПИ11-1672).

Судебная практика. Решения, определения судов

Бремя содержания жилого помещения суд возложил как на собственника жилья, так и члена его семьи:

Справкой с места жительства подтверждается, сторонами под сомнение не ставится, что собственником квартиры является Доскоч Н.П., членом её семьи — Доскоч П.С.

Таким образом, мировой судья правомерно пришел к выводу о том, что ответчики обязаны нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме, оплачивая услуги по его ремонту и содержанию, о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества (Определение суда Советского района г.

Суд взыскал задолженность по содержанию и текущему ремонту как с собственника жилого помещения, так и с члена его семьи, собственником не являющегося:

Управляющая компания обратилась в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, по содержанию и текущему ремонту.

Судом постановлены взыскать солидарно с собственника жилого помещения и члена его семьи (супруга) в пользу управляющей организации задолженность по оплате коммунальных услуг, содержанию и текущему ремонту.

Установлено, что ответчик длительное время не исполняет обязательств по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, коммунальных платежей (водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО).

Решение оставлено без изменения, судом указано следующее.

Ответчик является собственником квартиры, в которой зарегистрирована и проживает член его семьи – супруга. В соответствии с ч. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Таким образом, суд считает обоснованным вывод мирового судьи о том, что ответчик являясь собственником жилого помещения, несет бремя его содержания, а его супруга, являясь членом семьи собственника, несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (Апелляционное определение Елецкого городского суда Липецкой области от 31 мая 2012 года).

Солидарно взыскана задолженность по оплате содержания общего имущества МКЖД как с собственника квартиры, так и с бывшего члена его семьи:

Установлено, что ответчик С. является собственником квартиры, право собственности на которую у неё возникло на основании договора приватизации.

Ответчик В. зарегистрирован по месту жительства и фактически проживает в вышеуказанной квартире. В. является бывшим членом семьи (супругом) собственника квартиры С., брак с которой был расторгнут.

Решением мирового судьи постановлено: взыскать солидарно с С. и В. в пользу товарищества собственников жилья «Тетьково» задолженность по оплате содержания общего имущества многоквартирного жилого дома и коммунальным платежам (Апелляционное определение Кашинского городского суда Тверской области от 10 апреля 2012 года по делу № 2-3/2012).

Судом взыскана задолженность за содержание и ремонт солидарно с ответчиков, не зарегистрированных в жилом помещении, права собственности на которое также не зарегистрировано:

Суд взыскал солидарно с трех ответчиков в пользу ТСЖ задолженность по услугам за содержание и ремонт жилого помещения и задолженность по услугам за водоотведение и потребление холодной воды.

Ответчики Корнеев А.Е., Корнеева И.А. проживающие в квартире, являются сыном и снохой Корнеевой Н. В. Право собственности Корнеевой Н.В. не оформлено, что, как посчитал суд, не освобождает последнюю от содержания жилого помещения и несения соответствующих расходов. В данной квартире ответчики Корнеев А.Е., Корнеева И.А. не зарегистрированы, регистрацию имеют по другим адресам, однако фактически проживают (Апелляционное определение Ленинского районного суда г. Омска от 18 февраля 2011 года по делу № 11-22/11).

Вернуться к оглавлению обзора: Судебная практика взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Решения судов, комментарии

Платежи «на содержание и ремонт жилого помещения»

Платежи  от собственников и нанимателей  по статье «на содержание и  ремонт жилого помещения» , идут на на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения ,  см  ч.1 ст.158 ЖК РФ  «собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Перечень услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»

Согласно п.4 примечаний к приложению №8 к постановлению Правительства Москвыот 29 ноября 2011 г. N 571-ПП  «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2012 год»

Перечень услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме утвержден постановлением Правительства Москвы от 24 апреля 2007г.

Кроме того, в цене за содержание и ремонт жилого помещения учтены расходы, ( ПП Москвы №542 внесены изменения  в вышеназванное N 299-ПП  , связанные с управлением домами раскрытием информации, вывозом и обезвреживанием твердых бытовых отходов (ТБО) и крупногабаритного мусора (КГМ), образуемого населением в пределах установленного норматива;амортизацией машин, оборудования, инвентаря, помещений, используемых при выполнении работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном)  доме; техническим учетом и технической инвентаризацией многоквартирного

Таким образом, внося плату по услуге «содержание и ремонт жилого помещения», собственник участвует и в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями и дополнениями)*(1) и пунктом 53 Положения о Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.99 N 1289*(2), и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

С 1 сентября 2012 года вступают в силу новые правила предоставления  коммунальных   услуг  гражданам, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации №354 «О предоставлении  коммунальных   услуг  собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Новые правила вводят ряд существенных изменений, затрагивающих вопросы  оплаты ЖКУ за общедолевую собственность.

ПП РФ №354  пп. 40. Потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее — коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).

что на самом деле за этим стоит? — ЖКХакер

Вопрос от читателей: «Что включает в себя загадочная строка «обслуживание и ремонт жилья» в платежке. Поинтересовалась в УК, сказали, что это строка содержания аппарата?»

На самом деле, ничего загадочного в этой строке нет. Хотя, думаю, если Вам ответили именно так, то, либо сотрудник управляющей компании не достаточно компетентен, либо, действительно, ваши деньги расходуются не совсем правильным образом. Если вы предварительно получаете счет на оплату от своей управляющей компании, по которому и оплачиваете услуги, то в нем должны быть детально указаны виды работ и их стоимость.

Если же нет, то, согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за жилое помещение в многоквартирном доме включает в себя, помимо платы за коммунальные услуги, ещё и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Рассмотрим подробнее указанные виды работ:

•   заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;
•   контроль за исполнением договоров поставщиками услуг;
•   проведение общих собраний с собственниками помещений;
•   обучение и аттестация персонала;
•   содержание аппарата.

•     содержание общего имущества дома: подвала, чердака, крыши и подъезда;
•     техническое обслуживание инженерных сетей, лифтов и приборов учета, а также технических помещений жилого дома;
•     санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории: уборка и уход за зелёными насаждениями;
•     вывоз твердых бытовых отходов.

Напомню, что перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок изменения такого перечня, согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, должны быть указаны в договоре управления многоквартирным домом. Также в договоре указывается:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление;
2. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы;
3. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома

110 867,04 ₽

Не предусмотрено

Не предусмотрено

Место поставки: Краснодарский край

Срока подачи заявок не определен

Взять в работу

Нормативные акты, регулирующие вопросы содержания общего имущества многоквартирных домов « Государственная жилищная инспекция Липецкой области

Основополагающим нормативным правовым актом, регулирующим вопросы содержания общего имущества многоквартирных домов, является Жилищный кодекс РФ. Кодекс устанавливает основные принципы и положения жилищного законодательства, в том числе по вопросам содержания общего имущества.

Во исполнение вышеуказанного Федерального закона приняты следующие нормативные правовые акты Правительства РФ:

1. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Данный нормативный правовой акт определяет:

• лиц ответственных за содержание и ремонт общего имущества дома, границы общего имущества;
• основные требования к содержанию общего имущества;
• контроль за содержанием общего имущества;
• порядок и условия изменения размера платы при ненадлежащем содержании общего имущества.

2. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Данный нормативный правовой акт определяет конкретный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе отдельно по каждому объекту такого имущества.

Кроме того данный акт определяет, что  в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны:

а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;

б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;

г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации;

д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;

е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;

ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным.

3. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Данный нормативный правовой акт определяет стандарты управления домами, в том числе:

• хранение и передачу технической документации;
• формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию общего имущества;
• осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания;
• порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулированием.

4. Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Данный нормативный правовой акт детально регламентирует виды работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, периодичность и сроки их выполнения. Кроме того, регламентирует такой важный аспект содержания общего имущества дома, как его подготовка к сезонной эксплуатации.

Вопросы и ответы Обязанность по содержанию и ремонту общего имущества

Совместное использование — это забота!

Эта статья об обязанности корпорации собственников ремонтировать и поддерживать общее имущество.

Содержание:

• ВОПРОС: Коридор, соединяющий несколько квартир и лифт, в течение долгого времени имел очень неприятный запах. Что я могу сделать, чтобы страты исследовали причину и устраняли проблему?
• ВОПРОС: Кто отвечает за ремонт трубы, которая проходит через общую собственность, но обслуживает только одну установку?
• ВОПРОС: Нужно ли корпорациям-собственникам в Новом Южном Уэльсе проводить собрание и принимать решение о замене того, что существовало в общей собственности и было удалено для проведения ремонта?
• ВОПРОС: Наша корпорация владельцев требует 200 000 долларов на ремонт растрескивания бетона одним блоком.Более крупные единицы должны платить больше. Как это честно? Можем ли мы ограничить нашу ответственность?
• ВОПРОС: В нашем фонде погашения закончились деньги, и нам необходимо провести большой ремонт и обслуживание общего имущества.
• ВОПРОС: Мои балконные двери и ставни были повреждены сильным ветром 7 месяцев назад, но ничего не было сделано. Считается ли приемлемым ждать, пока страховая компания не проведет какой-либо ремонт, если это может быть опасно?
• ВОПРОС: У нас произошла протечка в потолке, и теперь на поврежденных водой частях растет плесень.Мы сообщили об этом нашему менеджеру группы несколько месяцев назад, но ничего не было сделано для решения проблемы. Какие у меня возможности как у владельца?
• ВОПРОС: Из-за недавнего шторма в мою квартиру попала вода из мест общего пользования, повредив половицы. Как исправить повреждение?
• ВОПРОС: Может ли корпорация владельцев починить протекающую веранду моего соседа?
• ВОПРОС: Вода течет из нашего переднего двора на автостоянку внизу в течение нескольких лет без разрешения.Должен ли я использовать дорогостоящего подрядчика пласта для гидроизоляции подвала? Как мне заставить комитет действовать?
• ВОПРОС: Какие шаги необходимо предпринять для организации ремонта протекающей кровли? Что, если некоторые собственники откажутся платить?
• ВОПРОС: Почему я должен финансировать ремонт протекающей крыши моего соседа?
• ВОПРОС: Кто несет ответственность за дополнительные расходы подрядчика, если доступ к сайту намеренно ограничен?
• ВОПРОС: В нашей схеме слоев 25 единиц поднимаются вверх и 12 единиц в башне.В башне есть лифт, обслуживающий только владельцев участков, проживающих в этом здании. Все ли владельцы участков должны платить за техническое обслуживание лифта или это исключительно ответственность тех единиц, которые его используют?
• ВОПРОС: Житель неоднократно просил комитет отремонтировать известную опасность, связанную с путешествием, которую не устраняли в течение многих лет. Каковы страховые последствия известных опасностей, которые комитет не будет рассматривать?
• ВОПРОС: Наш комитет осведомлен об угрозах безопасности и происшествиях, но они отказываются тратить деньги на ремонт этих предметов.Что можно сделать, если комитет не потратит на необходимое обслуживание?
• ВОПРОС: В нашем коммерческом подразделении утечки случаются много лет, и мы не можем их исправить. Что я могу предпринять, чтобы провести ремонт, если состояние здания разрушает наш офис и некоторые из наших запасов?
• ВОПРОС: Допустимо / приемлемо ли напрямую связываться с руководителем группы по вопросам ремонта единиц общей собственности, а не через исполнительный комитет?
• ВОПРОС: Сад прямо перед моей квартирой никогда не обслуживается, так как это касается меня только меня.Как я могу обеспечить плановое и регулярное обслуживание сада?
• ВОПРОС: Наша Корпорация владельцев собирает сборы, но не обслуживается и не ремонтируется общая собственность. Что я могу сделать, чтобы вернуть все в нужное русло?
• ВОПРОС: Должен ли менеджер Strata посоветовать Корпорации владельцев по содержанию и ремонту общего имущества?
• ВОПРОС: В нашей квартире проводится влажный ремонт. Обязаны ли мы вносить свой вклад в расходы на ремонт и содержание общего имущества?
• ВОПРОС: Некоторые общие стены в нашем доме имеют трещины.Какую процедуру должен выполнить наш Исполнительный комитет для устранения этих распространенных трещин в стенах?
• ВОПРОС: Во внутренних стенах домовладельцев есть неструктурные общие стеновые трещины от небольшой осадки здания. Куда ложится ответственность корпорации собственников ремонтировать стены? Они вообще несут ответственность?
• ВОПРОС: Возможен ли доступ к объекту, если владелец не предоставил разрешение, а арендатор имеет? Это ради проба красителя и ремонта кровли.
• ВОПРОС: Наша страта пытается взять с нас плату за ремонт балкона.Это часть общего имущества? Мы чувствуем себя запуганными и не знаем, что делать дальше.
• ВОПРОС: Кто оплачивает ремонт моего балкона и каковы мои права на дизайн? Стоит ли заменить небезопасный балкон на что-то подобное?

Вопрос: Коридор, соединяющий несколько квартир и лифт, долгое время имел очень неприятный запах. Что я могу сделать, чтобы страты исследовали причину и устраняли проблему?

Коридор, соединяющий несколько квартир и лифт, уже довольно давно имеет очень неприятный запах.Компания Strata получила уведомление о проблеме. Они не определили причину проблемы и реагируют только чисткой ковров. Запах возвращается через пару недель.

Из-за этого я потерял двух арендаторов, и моя квартира пустует уже 2 месяца. Потенциальные арендаторы говорят, что сдавали бы квартиру, если бы не было запаха.

Что я могу сделать, чтобы страты исследовали причину и устраняли проблему?

Ответ: Спросите у руководителя группы, когда будет следующий сервис или ремонт лифта.Познакомьтесь с техником и попросите проверить лифтовую яму.

Иногда в яму элеватора попадает вода, которая со временем стабилизируется. Спросите у руководителя группы, когда будет следующее обслуживание или ремонт лифта, познакомьтесь с техническим специалистом и попросите проверить лифтовую яму.
В качестве альтернативы, сделайте отдельный звонок в сервисный центр, это будет стоить вам несколько долларов, и попросите встретиться с механиком и попросить его / ее осмотреть яму и, возможно, крышу автомобиля, на всякий случай.

Смотрите, как вы идете.

Найджел Райт
Forte Asset Services
E: [адрес электронной почты]
P: 1800 351 078

Этот пост появляется в Strata News # 469.

Вопрос: Кто отвечает за ремонт трубы, проходящей через общую собственность, но обслуживающей только одну установку?

Наш многослойный дом из 6 человек был построен в конце 60-х годов. Под цокольным этажом (общая собственность) есть труба с горячей водой, обслуживающая один блок, и, по словам мастеров, ремонтирующих блок, в нем есть утечка.

Эта труба обслуживает только это устройство, и никакие другие устройства не подключаются к нему. Кто отвечает за ремонт трубы, проходящей через общую собственность, но обслуживающую только одну единицу?

Ответ: Если труба обслуживает только этот участок и не находится в пределах какой-либо стены общей собственности, то ответственность за это ляжет на отдельного владельца. Однако, если труба находится в пределах стены общей собственности, ее обслуживание и ремонт ложится на Корпорацию владельцев.

Pierrette Khoury
Khoury Lawyers
E: [адрес электронной почты]
P: 0415 459 486

Этот пост появляется в Strata News # 464.

Вопрос: В Новом Южном Уэльсе, должны ли корпорации-собственники проводить собрание и принимать решение о замене того, что существовало в общей собственности и было удалено для проведения ремонта?

Нужно ли корпорациям-собственникам в Новом Южном Уэльсе проводить собрание и принимать решение о замене того, что существовало в общей собственности и было удалено? Например, на лестнице сняли напольную плитку, чтобы можно было заделать трещины в бетоне.

Прошло какое-то время, и теперь комитет по стратам говорит, что не хватает средств для укладки новых плиток.Комитет по стратам получил 4 цитаты, проголосовал за их принятие и желание попросить плиточника приступить к работе. Некоторые владельцы говорят, что работа не может начаться до тех пор, пока на внеочередном общем собрании не будет получено одобрение, а другие владельцы говорят, что согласие корпорации владельцев не требуется для замены плитки, потому что лестница была выложена плиткой ранее. Большинство владельцев хотят, чтобы работа была выполнена как можно скорее, чтобы избежать ограничений в будущем, если ситуация с covid-19 ухудшится.

Для справки, ни один владелец не возражает против стиля плиток, поскольку они почти такие же, как и предыдущие плитки.

Ответ: Комитет слоев может одобрить ремонт и содержание общего имущества.

Предполагая, что комитет по слоям не ограничен резолюцией на общем собрании от принятия такого решения, комитет по слоям может утвердить ремонт и обслуживание общего имущества, что будет включать замену напольных плиток из общего имущества на такую ​​же или аналогичную плитку, если такая же плитки не могут быть найдены.

Любое добавление или изменение общей собственности потребует специального решения на общем собрании в соответствии с разделом 108 Закона об управлении Strata Schemes 2015.

Мэтью Дженкинс
Bannermans Lawyers
E: [адрес электронной почты]
T: 02 9929 0226

Этот пост появляется в Strata News # 458.

Вопрос: Корпорация наших владельцев требует 200 000 долларов на устранение растрескивания бетона одним агрегатом. Более крупные единицы должны платить больше. Как это честно? Можем ли мы ограничить нашу ответственность?

Я являюсь владельцем / арендатором и членом комитета Strata квартиры с 4 спальнями в блоке из 12 квартир. В схеме также есть 2-х комнатные квартиры.

В прошлом году была продана квартира с 2 спальнями. Во время ремонта новым владельцем была обнаружена бетонная раковина.

Менеджер страты нанял инженера. Были взяты образцы керна, и отчет показал обширное растрескивание бетона.

Нам сообщили, что только за эту квартиру корпорация собственников должна заплатить:

• Реконструкция всех этажей квартиры
• Ректификация и переоборудование балкона
• кухонные шкафы и т. Д. И облицовка плиткой.т.е. капитальный ремонт
• Ремонт ванных комнат и новая сантехника, например, умывальник и т. Д.

Нам предложено 200 000 долларов на ремонт. Владельцы участков в более крупных квартирах должны платить большую долю. Это справедливо и беспристрастно?

Владельцы лотов хотели бы знать юридические пределы нашей финансовой ответственности.

Нужно ли платить за полный ремонт кухни и ванной комнаты (шкафы, сантехника, краны, душевая кабина, умывальник и т. Д.) В этой старой квартире, которую новый владелец все равно собирался ремонтировать?

Имеем ли мы законное право отказать в оплате этих «дополнительных услуг», за исключением устранения рака пола в бетоне?

Может ли собственник на законных основаниях обратиться к нам с заявлением о потере арендной платы?

Выкрашивание в зоне кухни / гостиной было вызвано длительным проникновением воды из-за протекающих окон и балконных дверей во время сильных ветров.Управляющий Strata уже давно знал, что через окна и балконные двери проникает вода.

Можем ли мы потребовать что-либо из этого при страховании страты?

Нужна ли нам юридическая консультация, чтобы установить пределы нашей ответственности? С комитетом собственников этот вопрос не обсуждался. Нас просто «проинформировали» о стоимости.

Как другие затронутые блоки страт справляются с такой ситуацией?

Ответ: Все издержки и расходы корпорации собственников на ремонт участка и общего имущества, вызванные дефектом в общем имуществе, должны оплачиваться всеми индивидуальными собственниками пропорционально их долям.

Все затраты и расходы корпорации собственников на ремонт участка и общего имущества, вызванные дефектом в общем имуществе, должны оплачиваться всеми индивидуальными собственниками пропорционально их долям.

Должна ли корпорация собственников платить за ванную и кухню?

Если эти предметы были повреждены из-за дефекта в общем имуществе, то да, вам действительно нужно оплатить полный ремонт кухни и ванной комнаты, однако трудно понять, как могут быть повреждены краны — на наш взгляд, они могут быть использованы повторно.

Корпорация владельцев должна отремонтировать только что-то подобное, и ответственность за любую более качественную отделку лежит на отдельном владельце. Например, если на кухне есть виниловые столешницы, и владелец хочет, скажем, заменить ее гранитом, это обновление будет производиться за счет отдельного владельца.

Владельцы лотов не имеют законного права отказать в оплате каких-либо «дополнительных услуг», если есть доказательства того, что дефект в общем имуществе причинил ущерб имуществу лота.

Может ли собственник на законных основаниях подать заявление о потере арендной платы?

Владелец участка в страте-схеме может взыскать убытки от арендной платы с корпорации собственников в качестве компенсации за нарушение установленных законом обязанностей (т. Е. Дефект в общем имуществе), любые разумно предсказуемые убытки, понесенные собственником в результате правонарушения. этого раздела корпорацией владельцев.

Корпорация владельцев несет строгую законодательную обязанность содержать все общее имущество в хорошем и исправном состоянии.

Может ли этот ущерб быть заявлен на страхование страты?

Некоторые повреждения, вызванные протечкой водой, могут быть покрыты, однако, как правило, строительные дефекты, износ и общее техническое обслуживание обычно исключаются из полиса страхования многослойных зданий. Вы должны ознакомиться с конкретными условиями вашей страховки.

Может ли корпорация собственников ограничить свою ответственность?

Всегда разумно получить юридическую консультацию, однако отчет инженера, скорее всего, определит, какой ущерб был причинен и каков источник этого ущерба (и, следовательно, кто несет ответственность).

Линн Хабиб
Premium Strata
E: [адрес электронной почты]
P: 02 9281 6440

Этот пост будет опубликован в февральском выпуске журнала Strata Magazine за 2021 год.

Вопрос: В нашем фонде погашения закончились деньги, и нам нужен большой ремонт и обслуживание общего имущества.

В нашем фонде погашения закончились деньги, и нам необходимо провести большой ремонт и техническое обслуживание общего имущества:

• вся оконная краска отслоилась и в некоторых случаях начала гнить,
• перемычки ржавые,
• есть очень большое окно общего пользования, которое необходимо заменить (полностью заржавело)
• требуется структурное указание на кирпичную кладку, а для этого потребуется много строительных лесов.

Мне был заказан отчет о восстановительных работах, согласованный на годовом собрании акционеров, в котором подробно описаны работы на сумму около 360 тысяч долларов.

У нас не было плана капитальных работ на 2020 год, поэтому я его сдал. В отчете указано, что нам нужно собрать 60 тыс. На лот (с учетом непредвиденных обстоятельств) и что нам также необходимо удвоить размер наших сборов. Их необходимо увеличить с 5 тыс. До 10 тыс., Чтобы покрыть будущие расходы.

Владельцы согласились увеличить размер сбора, но не согласятся на специальный сбор в размере 360 тысяч.Если мы оставим эти проблемы, они усугубятся, и если мы израсходуем повышенные сборы на текущее техническое обслуживание, которое требуется, у нас не останется денег на будущие расходы, такие как замена крыши и перекраска через 10 лет.

Мы живем в блоке из 6 лотов. Что мы можем сделать?

Ответ: Корпорация владельцев должна быть осведомлена о своей строгой ответственности за ремонт и техническое обслуживание общей собственности, и что в противном случае она подвергается воздействию приложений в NCAT, чтобы заставить их соблюдать.

Корпорация собственников должна быть осведомлена о своей строгой ответственности за ремонт и содержание общей собственности, и что в противном случае она подвергнется подаче заявлений в NCAT, чтобы заставить их выполнять свои уставные обязанности и требований о компенсации за нарушение таких правил. уставные обязанности.

Вы можете подать заявку в NCAT для получения приказов о назначении обязательного управляющего агента и принятия всех решений корпорацией собственников и стратовым комитетом. Обратной стороной является то, что ни у кого не будет права голоса в течение всего срока назначения, но управляющий агент организует выполнение работ (или NCAT будет оговаривать, что агент должен выполнять указанные работы) и преследовать владельцев за неуплаченные сборы. .

Линн Хабиб
Premium Strata
E: [адрес электронной почты]
P: 02 9281 6440

Этот пост появляется в Strata News # 444.

Вопрос: Мои балконные двери и ставни были повреждены сильным ветром 7 месяцев назад, но ничего не было сделано. Считается ли приемлемым ждать, пока страховая компания не проведет какой-либо ремонт, если это может быть опасно?

У меня есть квартира Strata в Сиднее, которая была построена в 2013 году. Моя квартира находится на верхнем этаже (уровень 4), а балконные двери и ставни были повреждены сильным ветром еще в феврале 2020 года.Раздвижные балконные двери, хотя и были очень тяжелыми, были сдвинуты ветром внутрь и захлопнулись. Ничего не было сделано, чтобы запереть эти двери, и я очень пугаюсь каждый раз, когда у нас сильный ветер.

Я несколько раз связывался с Strata Management и Комитетом, так как опасаюсь, что, если ветер может толкнуть их наполовину внутрь, нет никакой гарантии, что в следующий раз они не столкнутся полностью. Все, что мне сказали, это часть страхового возмещения, и ничего не будет сделано, пока оно не будет завершено.

Я сам звонил в страховую компанию около 3 недель назад, и мне сказали, что претензия была одобрена, но, похоже, некоторых вещей могло и не быть, хотя мне никто не сказал, имеет ли это какое-либо отношение ко мне.

Я подумываю подать жалобу в NSW Fair Trading, поскольку это более 6 месяцев, и я опасаюсь за свою безопасность и за любой дальнейший ущерб внутри моей квартиры. Я не против подождать, пока ставни снова поднимут, но думаю, что дверь нужно было сразу починить.

Считается ли приемлемым ждать страховой компании до проведения какого-либо ремонта, если это может быть опасно?

Ответ: Задержка совершенно необоснованна, однако вы обязаны уменьшить свои убытки.

Линн Хабиб, Premium Strata:

Вполне вероятно, что указанные раздвижные двери являются общей собственностью (с учетом любых обозначений в плане слоев или любых иных нормативных актов) и, следовательно, являются ответственностью Корпорации владельцев и, в данном случае, ее страховщика.

Задержка совершенно необоснованна, однако вы обязаны уменьшить свои убытки. Другими словами, вы должны письменно уведомить Корпорацию владельцев о том, что вы проведете требуемый ремонт за счет Корпорации владельцев, если они не сделают этого к определенной дате. Если они не выполнят работы в установленные сроки, мы рекомендуем вам временно закрепить (а не проводить постоянный ремонт или замену, если возможно) двери и отправить счет в Корпорацию владельцев для оплаты.

Подача страхового возмещения не освобождает Корпорацию владельцев от ее строгой ответственности по ремонту и содержанию общего имущества.

Линн Хабиб
Premium Strata
E: [адрес электронной почты]
P: 02 9281 6440

Тайрон Шандиман, Strata Insurance Solutions:

Большинство страховых полисов содержат условия, требующие от вас принятия всех необходимых мер для сведения к минимуму и / или предотвращения любых дальнейших убытков или ущерба и выполнения вашего долга по заботе о других, предпринимая разумные действия для решения проблем безопасности.Вопрос о том, что разумно, субъективен и может отличаться от человека к человеку.

Если угроза безопасности существует до тех пор, пока страховщик не возместит расходы по претензии, сторона, которая несет ответственность за обслуживание балконных дверей, должна принять меры для устранения этой угрозы безопасности. В этом случае, учитывая, что страховое возмещение занимает так много времени, оно может включать в себя проведение ремонта до завершения страхового возмещения. Акт ремонта повреждений обычно не влияет на то, принимает ли страховщик требование, однако, если во время оценки страховщик сочтет ущерб не покрытым, сторона, которая несет ответственность за обслуживание балконных дверей, будет нести ответственность за расходы, связанные с этим ремонтом.Если вы ремонтируете до урегулирования претензии, мы рекомендуем вам запросить у мастера по ремонту свое мнение о причине повреждения.

Если корпорация собственников несут ответственность за балконные двери, в Разделе 106 (1) Закона об управлении Strata Schemes от 2015 г. говорится: Корпорация собственников для схемы Strata должна надлежащим образом поддерживать и содержать в исправном и исправном состоянии общую собственность и любые личные собственность, принадлежащая корпорации владельцев.

Тайрон Шандиман
Strata Insurance Solutions
E: [электронная почта]
T: 07 3899 5129

Эта информация носит исключительно общий характер и не представляет собой и не предназначена для использования в качестве личного совета по какому-либо конкретному вопросу.Shandit Pty Ltd T / as Strata Insurance Solutions настоятельно рекомендует никому не действовать конкретно на основе информации, содержащейся в этом документе, но следует получить соответствующую профессиональную консультацию, основанную на их личных обстоятельствах и конкретном покрытии, предоставляемом в соответствии с формулировкой их полиса. Shandit Pty Ltd T / As Strata Insurance Solutions является корпоративным уполномоченным представителем (№ 404246) Insurance Advisernet Australia AFSL № 240549, ABN 15 003 886 687.

Этот пост появляется в Strata News # 434.

Вопрос: У нас возникла протечка в потолке, и теперь на поврежденных водой частях растет плесень. Мы сообщили об этом нашему менеджеру группы несколько месяцев назад, но ничего не было сделано для решения проблемы. Какие у меня возможности как у владельца?

Я проверял много раз, и они не могли сказать нам, было ли это исправлено, и не могут сказать нам, когда будут устранены повреждения нашего потолка.

Меня беспокоит плесень для здоровья. Есть ли юридические сроки выполнения ремонта? Подскажите, пожалуйста, какие у меня возможности как владельца?

Ответ: По вопросам, связанным с обслуживанием собственности «владельцев лотов», легализация не предусматривает таких же обязательств по содержанию, как для корпорации владельцев.

В разделе 106 (1) Закона об управлении Strata Schemes от 2015 года № 50 говорится: Корпорация собственников для Strata Schemes должна надлежащим образом поддерживать и содержать в исправном и исправном состоянии общую собственность и любую личную собственность, принадлежащую корпорации владельцев.

Комментарии судьи по делу Seiwa Pty Ltd v Owners Strata Plan 35042 [2006] NSWSC 1157, относящиеся к этому законодательству, могут дать некоторые рекомендации относительно сроков ремонта. «Эта обязанность не относится к тому, чтобы проявлять разумную осторожность для поддержания и поддержания в хорошем состоянии. общая собственность, ни один, чтобы сделать все возможное, ни один, чтобы предпринять разумные шаги для этого, но строгая обязанность поддерживать и содержать в ремонте. Обязанность по содержанию включает в себя обязательство содержать вещь в надлежащем порядке с помощью актов обслуживания до того, как она выйдет из строя, в состоянии, которое позволяет ей служить той цели, для которой она существует »

Что касается вопросов, связанных с обслуживанием собственности «владельцев лотов», легализация не предусматривает таких же обязательств по содержанию, как раздел 106 (1) для корпорации владельцев.

Если вы не считаете действия корпорации владельцев или владельца лота (в зависимости от того, кто несет ответственность за содержание балкона) разумными, вы можете обратиться к веб-сайту справедливой торговли для разрешения споров: NSW Fair Trading

С точки зрения страхования, претензии по ущербу, причиненному водой, являются нашими наиболее оспариваемыми претензиями со страховщиками, поскольку часто существует компонент технического обслуживания, а также ремонт повреждений, нанесенных водой.

Страховщики покрывают расходы на ремонт повреждений, причиненных водой, но обычно исключают расходы на ремонт, связанный с устранением и обнаружением утечки, поскольку обычно считают, что ответственность владельцев / корпораций владельцев за поддержание своего имущества и такой ремонт относится к общему техническому обслуживанию или износу.

У страховщика есть исключения, такие как отсутствие технического обслуживания, ржавчина, окисление, износ, коррозия, постепенное ухудшение, развивающиеся дефекты, дефекты строительства и т. Д.

Как правило, утечки покрываются только в том случае, если утечка вызвана «внезапным и случайным ущербом», таким как ударный ущерб, ущерб от урагана и т. Д. Однако косвенный ущерб от воды (застрахованному имуществу) можно рассматривать в индивидуальном порядке — в большинстве случаев полисы исключают ущерб, причиненный неисправлением известного дефекта, ошибки или упущения.Долгосрочное повреждение водой или гниль также могут быть чем-то, что страховщик не покрывает в зависимости от обстоятельств, поскольку полисы страт предназначены для покрытия внезапных и случайных повреждений.

Тайрон Шандиман
Strata Insurance Solutions
E: [электронная почта]
P: 07 3899 5129

Эта информация носит исключительно общий характер и не представляет собой и не предназначена для использования в качестве личного совета по какому-либо конкретному вопросу. Shandit Pty Ltd T / as Strata Insurance Solutions настоятельно рекомендует никому не действовать конкретно на основе информации, содержащейся в этом документе, но следует получить соответствующую профессиональную консультацию, основанную на их личных обстоятельствах и конкретном покрытии, предоставляемом в соответствии с формулировкой их полиса.Shandit Pty Ltd T / As Strata Insurance Solutions является корпоративным уполномоченным представителем (№ 404246) Insurance Advisernet Australia AFSL № 240549, ABN 15 003 886 687.

Этот пост появляется в Strata News # 423.

Вопрос: Из-за недавнего шторма в мою квартиру попала вода из мест общего пользования, повредив половицы. Как исправить повреждение?

Из-за недавних штормов (проливной дождь и ветер) в мою квартиру попала вода из мест общего пользования (под входной дверью), повредив половицы.Моя входная дверь находится на внешнем проходе, который является местом общего пользования, так как обеспечивает доступ к 4 квартирам.

В течение последней недели я несколько раз связывался со своими менеджерами по страте (с момента обнаружения ущерба), однако я все еще жду их ответа и действий по этому поводу.

Мне посоветовали нанять сантехника для проверки на предмет повреждений труб и кровельщика для проверки на утечки. В рамках своих запросов и различных телефонных звонков и электронной почты я постоянно сообщал, что никаких труб или утечек не видно, поскольку нет повреждений водой или продолжающегося просачивания воды из труб или на потолок.

Не могли бы вы посоветовать продолжить процесс устранения повреждений? и если компания Strata или страхование здания должны выплатить компенсацию за ущерб, поскольку входная дверь не обеспечивает полную печать.

Ответ: В случае претензий о повреждении водой, как правило, страховщики требуют устранить причину утечки до начала ремонта в случае косвенного ущерба, нанесенного водой.

В случае претензий о повреждении водой, как правило, страховщики требуют устранить причину утечки до начала ремонта в случае косвенного ущерба, нанесенного водой.

Если претензия настолько прямолинейна, как предлагает спрашивающий, обычно объяснения события (например, попадания воды под входную дверь из-за сильных дождей) и счета-фактуры, показывающего, что дверной уплотнитель был наложен на дверь, должно быть достаточно для требовать продолжения. Однако, если источник утечки неизвестен или есть опасения, что утечка будет продолжаться, следует принять меры по назначению соответствующего специалиста для выяснения причин попадания воды в здание — это может включать привлечение специализированных компаний по обнаружению утечек.

После того, как проблема утечки будет устранена, владелец лота должен понять, какой полис обеспечивает покрытие между страхованием слоев и страхованием содержания владельцев лотов / страхованием арендодателей.

Если настил временный или плавающий, он покрывается слоями только в том случае, если полис специально распространяется на плавающие полы. Закон об управлении стратами не требует, чтобы корпорация владельцев страховала временные / плавающие полы, однако некоторые страховщики автоматически предоставляют покрытие или имеют дополнительную льготу для плавающих полов.Если это не покрывается полисом стратового страхования, владелец лота должен будет подать заявку на страхование своего содержимого / арендодателя.

Если вы претендуете на полис страты, это можно сделать, подав заявку через менеджера страты, брокера или страховщика. Если это претензия по содержанию / домовладельцу, то владельцу необходимо будет связаться со своим страховщиком.

Тайрон Шандиман
Strata Insurance Solutions
E: [электронная почта]
P: 07 3899 5129

Вопрос: Может ли корпорация владельцев починить протекающую веранду моего соседа?

В квартире моей матери есть квартира над ней, веранда которой частично перекрывает ее гостиную и в течение последнего года страдает из-за того, что веранда наверху протекает через ее крышу.

Это новые владельцы, которые недавно отремонтировали веранду, и с тех пор она протекла.

Компания Strata, похоже, ничего не делает, якобы недавно был сделан какой-то ремонт, но крыша все еще протекает.

Как начать работу по устранению утечки? Моя мама собирается вернуться домой после того, как попала в больницу, и абсолютно опустошена тем, что ничего не было сделано. Ей 85, и это ее дом, который становится непригодным для жизни!

Ответ: Хотя точная причина протечки на балконе неизвестна, скорее всего, это проблема с общим имуществом.

Кроме того, следует принимать во внимание положения подзаконных актов и инструкции по управлению зданием, если таковые имеются, поскольку они могут налагать более конкретные требования в дополнение к общим требованиям согласно Закону.

Кто несет ответственность за текущее обслуживание отремонтированного балкона / веранды?

Неясно, какой вид ремонта был произведен и требуется ли (и получено ли) предварительное одобрение корпорации собственников.

Если было специальное решение, одобряющее ремонт в соответствии с разделом 108 Закона, в котором указывается, что текущее обслуживание балкона после его ремонта должно быть ответственностью владельца, а не корпорации владельцев, то это зависит от вашего соседа. устранить протечку.

Однако более вероятным сценарием является то, что ремонт был завершен либо без одобрения корпорации собственников, либо с зарегистрированным специальным подзаконным актом, согласно которому владелец участка, выполняющий ремонтные работы, возмещает корпорации собственников любые обязательства, возникающие в результате ремонта. Если это так, то основным лицом, ответственным за решение проблемы, с точки зрения всех других владельцев в страте-схеме, по-прежнему будет корпорация владельцев.

Последствия невыполнения корпорацией собственников своих обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества

В соответствии со статьей 106 Закона, владелец участка в страте-схеме может взыскать с корпорации владельцев в качестве компенсации за нарушение установленных законом обязательств любые разумно предсказуемые убытки, понесенные владельцем в результате нарушения этого раздела. Корпорацией владельцев.Однако может быть трудно количественно оценить потери, связанные с общей неприятностью утечки воды и, как следствие, ограниченным использованием / удовольствием от части устройств.

Вы также можете рассмотреть возможность присоединения к управляющему агенту страты по любому иску, который вы можете подать против корпорации владельцев, если управляющий агент не выполнил свои обязанности.

Следующие шаги

1. Просмотрите предыдущие протоколы общих собраний, чтобы узнать, есть ли какие-либо особые подзаконные акты, которые были предложены для отремонтированной веранды вашего соседа.
2. Если нет подзаконного акта, отменяющего обязательства корпорации-собственников, напишите менеджеру группы и секретарю с просьбой принять немедленные меры по устранению утечки и / или предложить предложение о созыве предстоящего общего собрания для рассмотрения этого вопроса и что контракт с действующим менеджером страты не будет продлеваться и назначен другой менеджер страты.
3. Если вопрос остается нерешенным, вы можете подать заявление о посредничестве в NSW Fair Trading или начать разбирательство в Гражданском и Административном трибунале штата Новый Южный Уэльс.

Yuhao Gu
Omega Legal
E: [адрес электронной почты]
P: 0402 990 108

Этот пост опубликован в августовском выпуске журнала The NSW Strata Magazine за 2020 год.

Вопрос: Вода течет из нашего переднего двора на автостоянку внизу в течение нескольких лет без разрешения. Должен ли я использовать дорогостоящего подрядчика пласта для гидроизоляции подвала? Как мне заставить комитет действовать?

Я являюсь членом комитета в комплексе, состоящем из 28 таунхаусов.Наш передний двор является общей собственностью, и прямо под этой общей собственностью находится место для машины в гараже.

У нас возникла проблема с утечкой в ​​течение нескольких лет. Несколько лет назад все подразделения заплатили много специальных сборов, чтобы устранить проблему утечки. Проблема в основном устранена, за исключением нашего района и пары других мест, потому что предыдущий подрядчик ушел, не завершив полностью гидроизоляцию подвала. Наша утечка — единственная причина, по которой вода попадает прямо в нашу машину.

Подрядчик произвел гидроизоляцию участка двора нашего соседа вместо нашего.Ошибка произошла из-за бесхозяйственности со стороны страт. Плюс ко всему, наш менеджер по слоям постоянно меняется, поэтому общение непоследовательно.

С некоторыми трудностями мне, наконец, удалось уговорить нашего менеджера по слоям организовать кого-то для повторного осмотра нашей гидроизоляции подвала. Подрядчик представил невероятно дорогое предложение для гидроизоляции очень небольшой площади. Новый менеджер страты направил в комитет эту дорогостоящую цитату. Никто не ответил на цитату.Утечка становится все хуже, потому что ее не устраняли в течение нескольких лет, и я действительно обеспокоен тем, что она может вызвать еще больше проблем, если мы не исправим ее в ближайшее время.

• Могу ли я получить еще одно ценовое предложение от другого подрядчика или я должен придерживаться того, через которое Strata отправила?
• Имеет ли Strata право принуждать нас использовать делегированных им подрядчиков? Могут ли они утверждать, что только их подрядчики могут выполнять эту работу?
• Что делать, если никто из членов комитета не отвечает?
• Есть ли у комитета / слоев обязательства / обязанности по ремонту общего имущества, т.е. гидроизоляции нашего двора перед домом? Что, если кто-то из членов комитета возражает против этого?
• Какие у меня есть варианты, чтобы заставить страту / комитет провести ремонт?

Ответ: Вы можете получить другое ценовое предложение от другого подрядчика, однако убедитесь, что оно охватывает точно такой же объем работ, чтобы любое сравнение затрат было жизнеспособным.

Да, вы можете получить другое предложение от другого подрядчика по гидроизоляции подвала, однако убедитесь, что оно охватывает точно такой же объем работ, чтобы любое сравнение затрат было жизнеспособным.

Для получения более конкурентоспособных котировок комитет по стратам должен принять решение.

История устранения проблемы вашим Strata Manager оставляет желать лучшего. При такой большой и сложной работе подумайте о том, чтобы нанять консультанта для определения источника сброса воды, который затем может подготовить объем работ для выставления на тендер.Это гарантирует, что работа будет выполнена и любые сравнения цен будут одинаковыми.

Если вы можете получить некоторую поддержку, собрание комитета должно быть созвано по просьбе не менее одной трети членов комитета. В качестве альтернативы вы можете подать квалифицированный запрос (с не менее ¼ прав на паи) о созыве общего собрания корпорации собственников.

Корпорация владельцев несет строгие обязанности по ремонту и содержанию общего имущества. Что касается вашей гидроизоляции, то нужно определиться, земельная она или общая собственность.Как правило, это будет общая собственность, но вам нужно будет просмотреть план слоев на предмет любых обозначений и посмотреть, не отменяют ли какие-либо подзаконные акты общую позицию.

Если неисправность ремонта связана с общим имуществом, это является нарушением установленных законом обязанностей Корпорации владельцев. Средства правовой защиты включают в себя обязательное назначение управляющего агента для выполнения таких обязанностей, однако вам необходимо убедиться, что отказ относится к общему имуществу. Вы также можете потребовать возмещения убытков за нарушение этой установленной законом обязанности.

Линн Хабиб
Premium Strata
E: [адрес электронной почты]
P: 02 9281 6440

Эти статьи не предназначены для использования в качестве личного совета, и вы не должны полагаться на них как на замену какой-либо форме совета.

Этот пост появляется в Strata News # 211.

Вопрос: Какие шаги необходимо предпринять для организации ремонта протекающей кровли? Что, если некоторые собственники откажутся платить?

Я приобрел в рамках схемы со стратами среднего размера ранее в этом году. Это наш первый опыт жизни в слоях.Теперь я председатель схемы.

Наша крыша протекает и требует ремонта. Является ли ремонт протекающей крыши чем-то, что обычно возлагается на комитет, или в большинстве случаев ремонт крыши берет на себя руководитель группы? Денег в амортизационном фонде практически нет, поэтому придется внести свой вклад владельцам лотов. Как нам поднять сумму и что нам делать с владельцами лотов, которые отказываются сунуть руку в карман?

Я предполагаю, что если есть непокорный владелец, который не платит, менеджер Strata должен подать на собственника в суд, и если после всех последующих процедур не будет произведена оплата, владелец будет объявлен банкротом, и квартира будет продана.

Можно ли дать пошаговый план ремонта протекающей крыши? Я не понимаю, как мы будем действовать.

Ответ: Ремонт крыши будет общей собственностью, а ремонт, который будет организован совместно Исполнительным комитетом и назначенным менеджером Strata.

Ремонт крыши будет являться общей собственностью, а ремонт, который будет организован совместно Исполнительным комитетом и назначенным менеджером Strata. В соответствии с делегированными обязанностями менеджера Strata, как правило, ремонт и техническое обслуживание, такие как ремонт протекающей крыши, относятся к согласованным услугам менеджера Strata.

Менеджер Strata обычно оказывает помощь в процессе получения ценовых предложений, проведения необходимых расследований и т. Д. От имени комитета, однако ответственность за решения и инструкции остается за комитетом и владельцами.

Во-первых, необходимо привлечь эксперта для проверки и определения объема ремонта, необходимого для решения проблем с крышей, после того, как объем будет окончательно определен и согласован, затем должны быть получены тендеры на ремонт.

После получения тендерных предложений должно быть проведено собрание Корпорации владельцев для рассмотрения тендеров и сбора средств, если в фонде погашения не будет достаточного излишка.После утверждения и сбора средств можно начинать работы по ремонту протекающей крыши.

Привлечение средств через специальный сбор может рассматриваться только на общем собрании. 50% владельцев, присутствующих и имеющих право голоса, должны поддержать специальный сбор для принятия предложения. Следовательно, и специальный сбор, и тендеры должны передаваться на общее собрание, поскольку каждое предложение будет зависеть от другого, т.е. средства требуются только в том случае, если работы утверждены.

Если особый сбор и разрешение на работы не одобрены собственниками и ремонт крыши необходим для поддержания общего состояния собственности, Корпорация владельцев нарушит свои обязательства в соответствии с разделом 106 Закона об управлении схемами Strata от 2015 года, который штаты:

106 Обязанность собственников корпорации по содержанию и ремонту имущества

1. Корпорация собственников для страт-схемы должна надлежащим образом поддерживать и содержать в хорошем и пригодном для эксплуатации состоянии общую собственность и любую личную собственность, принадлежащую корпорации собственников.
2. Корпорация собственников должна обновлять или заменять любые приспособления или принадлежности, входящие в общую собственность, и любую личную собственность, принадлежащую корпорации владельцев.
3. Этот раздел не применяется к конкретному объекту собственности, если корпорация собственников определит специальным постановлением, что:
1. нецелесообразно обслуживать, обновлять, заменять или ремонтировать собственность, а
2. его решение не повлияет на безопасность какого-либо здания, строения или общего имущества в многослойной схеме или умалит внешний вид любого имущества в многослойной схеме.

Процедура взыскания долга одинакова для всех видов сборов, обычных и специальных.

Линн Хабиб
Premium Strata
E: [адрес электронной почты]
P: 02 9281 6440

Этот пост появляется в Strata News # 114.

Вопрос: Почему я должен финансировать ремонт протекающей крыши моего соседа?

Я в страте с 12 единицами. Передние 8 единиц как минимум на 25 лет старше задних 4 единиц, одна из которых принадлежит мне.

В настоящее время мы имеем ситуацию, когда передние 8 нуждаются в замене крыши (передние 8 все прикреплены, задние четыре полностью отделены от них), и, конечно же, в фонде амортизации недостаточно, чтобы покрыть это.Таким образом, страта призвала всех владельцев вложить 3000 долларов, чтобы пополнить фонд погашения, чтобы покрыть расходы на ремонт протекающей крыши.

В настоящее время мы занимаемся этим, но меня расстраивает то, что четыре задних владельца должны платить за ремонт протекающей крыши, когда мы не имеем никакого отношения к этой части схемы слоев. Наша крыша не трогается, и мы не получаем от этого никакой пользы.

Я, конечно, согласен с тем, что их крышу нужно заменить, и я не хочу мешать им сделать это, но, эгоистично, я не понимаю, почему я должен за это платить.

Каковы обычные правила для слоев в этом сценарии, когда существует значительная разница в возрасте между отрядами, и одни отряды нуждаются в строительных работах, а другие нет?

Ответ: Если все участки относятся к одной схеме слоев, все владельцы этой схемы слоев будут нести ответственность за участие в ремонте общей собственности.

Если все 12 лотов, то есть 8 передних блоков и 4 задних блока, относятся к одной страте-схеме, то все владельцы этой стратной схемы будут нести ответственность за участие в ремонте общей собственности.

Закон об управлении схемой Strata требует, чтобы Корпорация владельцев под номером 106 ремонтировала и содержала общую собственность. Он не основан на том, все ли владельцы используют площадь или извлекают выгоду из рассматриваемого пространства на крыше, а в том случае, если площадь считается общей собственностью, корпорация владельцев обязана ремонтировать и поддерживать.

Крыша, как правило, является общей собственностью, если не существует специального подзаконного акта о передаче ответственности владельцу (-ам) участка или если Корпорация владельцев специально решила снять с себя ответственность в соответствии с разделом 106 (3) Закона об управлении схемами страт 2015 г. при этом Owners Corporation определила, что для Owners Corporation нецелесообразно поддерживать, обновлять, заменять или ремонтировать участки крыши.

Таким образом, в целом, специальный сбор, взимаемый для покрытия ремонта протекающей крыши, требует согласия большинства владельцев на общем собрании, общая сумма будет взиматься с каждого собственника в соответствии с обязательствами по установке. Ваш взнос будет рассчитываться на основе вашего права на паи.

Линн Хабиб
Premium Strata
E: [адрес электронной почты]
P: 02 9281 6440

Вопрос: Кто несет ответственность за дополнительные расходы подрядчика, если доступ к сайту намеренно ограничен?

Кто несет ответственность за добавленные расходы подрядчиков, если доступ к сайту намеренно ограничен?

Подрядчик сообщил мне, что доступ к участку одного владельца неоднократно ограничивался, поскольку жители покидают помещение, не приняв меры для доступа.

Все остальные жители оставляют ключи у соседей, чтобы торговцы могли регулярно звонить во время ремонта балконов.

Неэффективность, связанная с ограничением доступа к сайту, отнимает у подрядчиков время и деньги, и они сообщили, что ограничения произвольного доступа повлекут за собой дополнительные расходы для нашей Корпорации владельцев.

Может ли SC настаивать на том, чтобы несанкционированный владелец, несущий единоличную ответственность за дорогостоящие задержки в работе, несли индивидуальную ответственность за возмещение Корпорации владельцев дополнительных расходов, понесенных как прямое следствие их действий.

Ответ: Корпорация владельцев может запросить текущий доступ. Нарушение этого правила может привести к штрафам.

В конечном счете, корпорация владельцев может запросить распоряжение о продолжающемся доступе (и его нарушение может привести к штрафам). Это потребует времени и затрат на обращение в суд.

Владелец должен быть немедленно уведомлен о проблемах, которые они вызывают — тогда я предлагаю запросить предложение по оплате у юриста по вопросам доступа, и что, если проблемы не исчезнут, схема должна посоветоваться по этому поводу.В конечном итоге, если подрядчик уже находится на объекте, вы не хотите раздражать владельца таким образом, чтобы в доступе было полностью отказано (что может привести к остановке всех работ), однако владельцы должны понимать, что они являются частью общего сообщества и все должны внести свой вклад в помощь корпорации владельцев в проведении работ и во всем остальном, что необходимо для доступа в пределах участков.

122 Право собственности корпорации на вход в собственность для выполнения работ

1. Корпорация собственников стратной схемы может через своих агентов, сотрудников или подрядчиков участвовать в любой части участка схемы с целью выполнения следующей работы —
1. работы, требуемые или разрешенные для выполнения корпорацией собственников в соответствии с настоящим Законом (включая работы, связанные с оконными защитными устройствами и работы по исправлению, выполняемые в соответствии с частью 11),
2. Корпорация собственников для стратной схемы может через своих агентов, сотрудников или подрядчиков войти на любую часть участка с целью определения, требуется ли выполнение какой-либо работы корпорацией собственников в соответствии с настоящим Законом.

4. В случае, если это не является чрезвычайной ситуацией, корпорация владельцев может ввести любую часть участка для этих целей с согласия любого лица, занимающего эту часть участка, или, если арендатор не дает согласия, в соответствии с приказ Трибунала по этому разделу.
5. Лицо не должно препятствовать или препятствовать корпорации собственников в выполнении ее функций в соответствии с данным разделом. (Максимальный штраф — 5 штрафных единиц).
6. Корпорация собственников несет ответственность за любой ущерб, нанесенный лоту или любому его содержимому, вызванный или возникший в результате выполнения любой работы или осуществления права входа, упомянутого в этом разделе, если только ущерб не возник из-за Корпорация владельцев была затруднена или затруднена.

Эндрю Террелл
Bright & Duggan
E: [электронная почта]
P: 02 9902 7100

Этот пост появляется в Strata News # 403.

Вопрос: В нашей страт-схеме 25 юнитов поднимаются вверх и 12 юнитов в башне. В башне есть лифт, обслуживающий только владельцев участков, проживающих в этом здании. Все ли владельцы участков должны платить за техническое обслуживание лифта или это исключительно ответственность тех единиц, которые его используют?

Ответ: Вы должны передать вопрос своему менеджеру группы, однако — план группы или подзаконные акты могут содержать информацию, которая изолирует затраты на содержание лифта только для тех владельцев, которые получают от этого выгоду.

Эндрю Террелл
Bright & Duggan
E: [адрес электронной почты]
P: 02 9902 7100

Этот пост появляется в Strata News # 398.

Вопрос: Житель неоднократно просил комитет отремонтировать известную опасность, связанную с путешествием, которую не устраняли в течение многих лет. Каковы страховые последствия известных опасностей, которые комитет не будет рассматривать?

Ответ: Сначала вам необходимо получить подтверждение от квалифицированного специалиста о существовании опасности споткнуться.

Если это так, то, когда наступает срок продления полиса, вы должны раскрыть всю информацию, имеющую отношение к решению страховщика застраховать имущество. Если опасность, связанная с поездкой, была только что идентифицирована владельцем, но профессионалы не заявили, что ее следует устранять, это не обязательно будет предметом, который нужно будет раскрывать.

Помимо того, что необходимо и что не нужно сообщать страховщику, если есть претензия и есть доказательства от потерпевшего, чтобы показать, что корпоративное юридическое лицо или корпорации владельцев были уведомлены об опасности поездки и не приняли действия, это увеличит их вину на момент предъявления претензии. Конечно, это также имеет влияние, поскольку увеличивает стоимость претензии и более серьезно влияет на историю ваших претензий.

Идея состоит в том, что речь идет не только о том, что вы делаете, и не нужно сообщать страховщику.Минимизация рисков также рекомендуется, чтобы помочь сократить историю ваших претензий, когда вы ищете расценки на страхование.

Относительно другого вопроса из Нового Южного Уэльса, который также был связан: ковровое покрытие на лестнице изношенное и неровное по частям. Это ставит под угрозу нашу страховку? Это подпадает под то же самое.

должны предпринять шаги для минимизации требований, но вам не нужно раскрывать каждую потенциальную опасность для страховщика, а только основные опасности, о которых, по вашему мнению, они должны знать при оформлении полиса.Но вы должны принять меры, чтобы минимизировать потери, потому что меньшее количество претензий определенно поможет вам, когда вы ищете расценки на страхование.

Тайрон Шандиман
Strata Insurance Solutions
E: [электронная почта]
P: 07 3899 5129

Этот пост появляется в Strata News # 391.

Вопрос: Нашему комитету известно об угрозах безопасности и происшествиях, но они отказываются тратить деньги на ремонт этих предметов. Что можно сделать, если комитет не потратит на необходимое обслуживание?

Что делать, если комитет не тратит средства на необходимое обслуживание?

Нашему комитету известно немало вещей, которые требуют срочного внимания в нашем здании.Ситуация настолько плохая, что создает угрозу безопасности. Наконец, был проведен аудит по охране труда и технике безопасности. Прошло 6 лет с момента последней проверки. Аудит выявил известную опасность отключения. В нем говорится, что возможная опасность находится на многих этажах здания, и рекомендуется в ближайшее время отремонтировать или заменить их.

Жители столкнулись с этой опасностью. У нас в доме живут пожилые люди. Требуются и другие капитальные ремонты.

Комитет не будет действовать, несмотря на то, что у нас очень большая сумма денег в нашем фонде.

Какую ответственность несет здание, не выполнив эту работу?

Ответ: Комитету по слоям необходимо обратить внимание на идею «позволяет вам наилучшим образом использовать эти деньги». Давайте улучшим наши здания ».

Стратекомитет должен внимательно изучить методы ведения бизнеса, потому что это, вероятно, проблематично, и им нужно уделять этому больше внимания.Так что это неловкий момент — необходимый разговор для этого здания.

Первое, что вам следует сделать, это написать менеджеру страты и попросить его заняться этой проблемой. Это не обязательно должен быть тезис, просто прямое электронное письмо: «мы хотим написать и официально отправить запрос на ремонт этого элемента на общей территории». Это на этих уровнях ___. Не могли бы вы организовать это? Пожалуйста, поднимите этот вопрос в комитете, и я получу им официальный ответ ».

Если бы менеджер Strata сказал «нет», следующее, что я сделал бы, — это я лично получил бы пару предложений по ремонту и внесу предложение в повестку дня следующего годового общего собрания акционеров.Любой владелец может внести предложение в повестку дня общего собрания акционеров, и я бы предложил принять одну из двух цитат.

Если это будет отклонено, подайте в Fair Trading New South Wales заявку на посредничество, которая теперь ничего не стоит. Включите историю, отчет по охране труда и технике безопасности, цитаты, протоколы годового общего собрания акционеров, повестку дня общего собрания, а также то, что обсуждалось и чего вы хотите достичь, а именно: исправить этот пункт. Я был бы удивлен, если бы это не увенчалось успехом.

Что касается ответственности за невыполнение работы, у вас есть страховка.Я ненавижу, когда слышу, как здания говорят: «О, у нас есть страхование гражданской ответственности, не беспокойтесь об этом». Собственно, как насчет того, чтобы отступить. Мы не хотим, чтобы кто-то пострадал в наших зданиях, мы хотим заботиться о наших арендаторах, посетителях и торговцах. У вас есть страховка, но всегда есть ответственность в многослойных зданиях, и в судебных процессах сеть выходит из строя. Вызывается менеджер по слоям, вызывается комитет, вызывается здание, и последнее, через что вы хотите пройти, — это судебный процесс из-за того, что кто-то сломал кость или действительно поранился, и теперь он поврежден, и вам придется спать ночь с этим.Все, что связано с безопасностью, очень важно.

Никки: Я хочу сказать, что дело не только в страховании ответственности. Это люди, которые на самом деле живут в здании.

Если шесть лет назад возникла угроза безопасности, с этой проблемой следует бороться.

Род Смит
The Strata Collective
E: [адрес электронной почты]
P: 02 9879 3547

Этот пост появляется в Strata News # 384.

Вопрос: В нашем коммерческом подразделении утечки случаются в течение многих лет, и мы, кажется, не можем их исправить.Что я могу предпринять, чтобы провести ремонт, если состояние здания разрушает наш офис и некоторые из наших запасов?

Мы являемся крупнейшим подразделением коммерческого комплекса, поэтому платим самые высокие сборы. В течение многих лет в агрегате были утечки, которые, кажется, так и не удалось устранить. Приехала пара подрядчиков, но каждый раз, когда идет дождь, в здании протекает вода. Они сказали, что сделали все, что могли, но это разрушает наш офис и часть наших запасов.

Что я могу предпринять, чтобы предупредить их / решить эту проблему, поскольку я крайне разочарован их отсутствием внимания?

Ответ: Я бы посмотрел на договор с владельцем здания, включая все заключенные условия.

Я хотел бы взглянуть на договор с владельцем здания, включая все заключенные условия. Я бы напомнил им об их обязательствах по соглашению. Не увидев соглашения, мой ответ ограничен. Неясно, арендатор ли вы. Если да, то в условиях аренды будут содержаться особые положения в отношении поднятых вами вопросов. При необходимости может быть подготовлен отчет, на который вы можете полагаться в отношении дефектов, и вы можете обратиться за помощью через Трибунал или суд.

Pierrette Khoury
Khoury Lawyers
E: [адрес электронной почты]
P: 0415 459 486

Этот пост появляется в Strata News # 383.

Вопрос: Допустимо ли / приемлемо ли напрямую связываться с руководителем группы по вопросам ремонта единицы общей собственности, а не через исполнительный комитет?

Ответ: Да, потому что, по всей вероятности, до того, как менеджер страты выдаст наряд на ремонт (в зависимости от объема ремонта), менеджер страты запросит одобрение у комитета страты, чтобы определить, является ли вопрос надлежащим расходом на ремонтные работы. корпорация владельцев.

Линн Хабиб
Premium Strata
E: [адрес электронной почты]
P: 02 9281 6440

Эта статья не предназначена для использования в качестве личного совета, и вам не следует полагаться на нее как на замену какой-либо форме совета.

Этот пост появляется в Strata News # 290.

Вопрос: Сад прямо перед моей квартирой никогда не обслуживается, так как это затрагивает только меня. Как я могу обеспечить плановое и регулярное обслуживание сада?

Живу в квартире по малой схеме.В доме, в котором я живу, есть дорожка, по обе стороны которой разбит хорошо ухоженный сад. Перед моим домом и рядом с ним — хорошо устроенная живая изгородь, закрывающая вид на мусорную площадку.

Ни один из членов корпорации владельцев не живет в блоке домов с садом или живой изгородью, поэтому я считаю, что эти участки просто оставлены для дикой природы, если я не попрошу подрезать изгородь. Каждый раз мне приходится звонить и жаловаться, а потом нужно время, чтобы сделать работу.

У меня такое чувство, что, если уход за садом не находится рядом с их квартирой и не затрагивает их напрямую, им все равно.Зная, что сад и изгородь нуждаются в обслуживании реже двух раз в год, для меня имеет смысл планировать работу.

Почему уход за садом за пределами моей квартиры не производится без моей просьбы?

Ответ: Схема имеет строгие обязательства по сохранению всех аспектов общей собственности. Следуйте нашим 4 шагам, чтобы узнать, как делать это регулярно.

«… .4 Обязанность содержать вещь в рабочем состоянии включает в себя обязательство содержать вещь в надлежащем порядке посредством актов технического обслуживания до того, как она выйдет из строя, в состоянии, которое позволяет ей служить цели, для которой она существует. Таким образом, юридическое лицо обязано не только проявлять внимание к случаям неисправности, но и принимать превентивные меры для предотвращения неисправности. Обязанность распространяется на устранение недостатков в первоначальной конструкции общей собственности.И это распространяется на то, чтобы обязывать корпорацию владельцев делать то, что не могло быть выгодным для собственников в целом или даже для большинства из них. 5 Отсюда следует, что как только что-то в общей собственности перестает эффективно функционировать или вообще перестает функционировать или приходит в негодность, имело место нарушение обязанности s 62… »

Раздел теперь называется 106-й статьей в соответствии с новым законодательством.

Я думаю, что самый простой способ справиться с этим — повысить на AGM:

1. при обсуждении бюджета узнайте стоимость, выделенную на сбор средств
2. получить собрание комитета после годового общего собрания акционеров и поручить менеджеру организовать его.Определите даты в году, например, апрель и ноябрь, когда необходимо провести техническое обслуживание, чтобы менеджер записал это в дневник, а затем он зафиксировал и занес в протокол
3. Если это все еще не сделано, вы знаете, что это проблема с менеджером, а не с комитетом, и вы можете поднять это как вопрос производительности в отношении менеджера страты (и довести надзор до сведения комитета) на следующем собрании. . Они сделают это в будущем.
4. Если он не встает на собрании на уровне бюджета (и на собрании комитета после годового общего собрания для утверждения периодичности и сроков и проинструктировать менеджера), то напишите менеджеру, чтобы он включил повестку дня собрания на следующий год.По закону они обязаны его надеть, или вы можете пойти на Справедливую торговлю (которая начинается с посредничества), и это может быть проверкой реальности, которая им нужна, чтобы продолжить.

Карина Хайнц
Progressive Strata Services
E: [электронная почта]
P: 02 9389 9599

Этот пост появляется в Strata News # 264.

Вопрос: Наша Корпорация Владельцев взимает сборы, но не обслуживается и не ремонтируется общая собственность. Что я могу сделать, чтобы вернуть все в нужное русло?

Я плачу налог нашим слоям и считаю, что это включает в себя уход за территорией, освещение, стрижку газонов / садов и т. Д.Этого не делали уже несколько месяцев. Я связался с ними, и они ничего не интересуют.

Что я могу сделать или с кем я могу связаться по этому поводу?

Ответ: Вы должны уведомить управляющего агента Strata о том, что Owners Corporation нарушает свои обязанности.

Все предметы, на которые вы ссылаетесь, являются частью обязанностей по ремонту и техническому обслуживанию Корпорации владельцев в соответствии с Законом об управлении схемами Strata 2015 — раздел 106 Обязанности корпорации владельцев по обслуживанию и ремонту общего имущества.

Вы должны уведомить управляющего агента Strata о том, что Owners Corporation нарушает свои обязанности и что повреждение общей собственности обесценивает ваш участок.

Если не будут приняты меры, и сохраняется Владельцы корпорации в пренебрежении, чтобы должным образом поддерживать и ремонт общего имущества, вы можете получить заказы от гражданского и административного трибунала NSW (NCAT), что это сделать (после посредничества, если владельцы корпорации избранников принять участие) и, в зависимости от серьезности халатности, вы можете назначить обязательного управляющего на 12 месяцев, чтобы привести здание в состояние надлежащего ремонта.

Линн Хабиб
Premium Strata
E: [адрес электронной почты]
P: 02 9281 6440

Эта статья не предназначена для использования в качестве личного совета, и вы не должны полагаться на нее как на замену какой-либо форме совета.

Этот пост появляется в Strata News # 115.

Вопрос: Должен ли менеджер Strata посоветовать корпорации владельцев содержание и ремонт общего имущества?

Вопрос в нашей повестке дня на нашем недавнем общем собрании акционеров вызвал у меня беспокойство. Этот пункт также был в повестке дня наших собраний AGM в течение последних пяти или более лет и не утверждался для ремонта каждый раз корпорацией владельцев.Ремонт всегда считается «несрочным».

Артикул:

Затопление заднего двора блоков — вызванное сливом из блока — или, скорее всего, поломкой трубы — которое затопило задний двор после сильного дождя.

Однажды против Owners Corporation все согласились отложить этот объект и не ремонтировать общее имущество, заявив, что это не срочно!… .. Причина — отсутствие средств.

Неправильно ли, что менеджер Strata Manager не уведомляет Owners Corporation о том, что он несет ответственность за ремонт общего имущества? Разве Strata Manager не должен предлагать взимать специальный сбор для оплаты ремонта?

Этот небольшой жилой дом является историческим зданием и зарегистрирован как объект в реестре наследия местного совета.

Ответ: Управляющий агент Strata представляет интересы Owners Corporation

Роль управляющего агента Strata состоит в том, чтобы представлять корпорацию владельцев. Некоторые агенты назначаются с ограниченными полномочиями, которые определяют объем их обязанностей.

У большинства менеджеров управляющий агент Strata хотел бы отметить, что они могут давать владельцам общие юридические консультации. Управляющий агент получает инструкции от Исполнительного комитета.Исполнительный комитет подобен совету директоров компании, а менеджер — генеральному директору.

Корпорация владельцев должна соблюдать Закон об управлении схемами Strata от 2015 года — раздел 106 Обязанность корпорации владельцев поддерживать и ремонтировать собственность и другие подобные участки в других штатах. Этот раздел возлагает абсолютную обязанность на Корпорацию владельцев по обслуживанию и ремонту общего имущества, если Корпорация владельцев не примет решение об исключении Плана Страта из этой обязанности.

Управляющий агент поступает правильно, включив этот вопрос в повестку дня, но решение о передаче работ по ремонту общего имущества принимает Корпорация владельцев.

Если собственник недоволен решением Owners Corporation, то владелец лота может:

1. Подать заявку на посредничество посредством честной торговли

если при посредничестве не может быть достигнуто соглашение, то владелец может


2. Подайте заявление на получение судебного приказа в соответствии с разделом 140 Схемы слоев и сообществ — NCAT (Гражданский административный трибунал штата Новый Южный Уэльс) или другие аналогичные суды в других штатах.

Ян Браун
Bridge Strata
E: [электронная почта]
P: 02 6109 7700

Эта статья не предназначена для использования в качестве личного совета, и вам не следует полагаться на нее как на замену какой-либо форме совета.

Вопрос: В нашей квартире проводится влажный ремонт. Обязаны ли мы вносить свой вклад в расходы на ремонт и содержание общего имущества?

Я владелец квартиры в многоэтажном доме. В здании около 60 квартир, 2 из которых находятся на первом этаже.

На эти 2 устройства влияет повышающаяся влажность. Причина повышения влажности была определена двумя независимыми инженерами-строителями из-за неправильной установки увлажнителя. Строению около 35 лет, и в 2003 году оно было преобразовано из гостиничных номеров в жилые дома.

Исполнительный комитет юридического лица принял на себя ответственность и желает завершить некоторые структурные ремонтные работы для поддержания общего состояния собственности.

Ремонт, который они будут проводить, будет заключаться в установке влагозащитного барьера на внутренние стены блока на высоту около 1 метра.Полученная цитата указывает на то, что мы должны освободить помещение на период 7-8 недель, пока будет проводиться эта работа.

В горисполкоме сообщили, что там оплатят эти работы по содержанию общего имущества и перекрасят часть стены помещения на высоту ремонта.

Однако они сообщили, что:

• Они выполнят рендеринг стены только до максимума мембраны, и если стык заметен, то за наш счет будет рендеринг всей стены, если вы хотите получить гладкую стену.
• Что они будут красить только до линии ремонта, и если краска не подходит (что маловероятно), нам придется оплатить стоимость покраски остальной части стены.
• Что расходы на временное жилье на время ремонта здания не будут покрываться ими.

Мне кажется, что по мере завершения работы по исправлению дефекта здания (как описано инженером-строителем) я ожидаю, что устройство будет возвращено в том же состоянии, в котором оно было передано (гладкие стены и ровная покраска) .

Что касается стоимости временного жилья, насколько я понимаю, все владельцы в здании несут ответственность за стоимость ремонта конструкции здания. Таким образом, я думаю, что расходы на временное жилье также должны быть покрыты, поскольку ремонт не может быть проведен, если мы не освободим нашу квартиру на необходимый период.

Ответ: Корпорация владельцев обязана по закону ремонтировать и поддерживать общее имущество

Этот запрос относится к обязанности Корпорации владельцев «надлежащим образом поддерживать и поддерживать в рабочем состоянии и ремонтировать общее имущество и любое личное имущество, принадлежащее Корпорации владельцев» в соответствии с разделом 106 Закона об управлении схемами Strata от 2015 года. .

Закон об управлении схемами Strata от 2015 года вступил в силу 30 ноября 2016 года. До этого обязанность была указана в разделе 62 Закона об управлении схемами Strata от 1996 года.

И старая, и новая секции используют один и тот же язык для выражения обязанности «надлежащим образом поддерживать и содержать в хорошем и исправном состоянии общую собственность».

Кроме того, как старый, так и новый разделы предусматривают, что: «Корпорация собственников должна обновлять или заменять любые приспособления или приспособления, входящие в общую собственность, и любую личную собственность, принадлежащую корпорации владельцев.”

Когда речь идет о достаточности запланированного объема работ и о том, будет ли этого достаточно для выполнения обязанности, налагаемой законодательством, следует сосредоточиться на ключевых фразах «поддерживать и сохранять» в отношении общей собственности и «обновлять и заменять ”В отношении любых приспособлений или принадлежностей, находящихся в общей собственности.

Существует достаточно примеров прецедентного права, подтверждающих предположение о том, что Корпорация владельцев не может принять разбавленный или меньший объем работ, если это будет означать, что общая собственность не поддерживается должным образом и находится в состоянии хорошего и пригодного для эксплуатации.Корпорация владельцев должна заменить подобное на подобное.

По вопросу об оплате временного жилья в Разделе 106 (5) говорится: «Владелец участка в многоуровневой схеме может взыскать с корпорации собственников в качестве компенсации за нарушение установленных законом обязательств любые разумно предсказуемые убытки, понесенные владельцем. в результате нарушения данного раздела корпорацией собственников ».

Этот раздел был введен с целью отмены решения по вопросу о Владельцах — План Strata No.50276 v Thoo (2013) NSWCA 270. В том деле, которое касалось статьи 62 в том виде, в каком она была тогда, Апелляционный суд постановил, что нарушение обязанности по надлежащему содержанию и поддержанию в исправном и пригодном для эксплуатации состоянии общего имущества не повлекло за собой требований к собственнику участка о возмещении убытков.

Раздел 106 (5) устанавливает право собственника требовать возмещения убытков, понесенных в результате нарушения обязанности, на основании закона и открывает дверь для исков в отношении ущерба личному имуществу, потери арендной платы и Конечно, стоимость альтернативного проживания.

Однако, исходя из фактической формулировки раздела, может быть некоторая возможность для обсуждения в тех случаях, когда Owners Corporation предпринимает шаги для соблюдения Закона. В разделе говорится, что собственник может взыскать убытки, понесенные в результате невыполнения корпорацией собственников своих обязательств. Несмотря на то, что это может показаться несколько абсурдным, в данном случае в разделе не говорится, что вы можете взыскать убытки, понесенные в результате выполнения Корпорацией владельцев работ в соответствии с наложенными обязательствами.

Pierrette Khoury
Khoury Lawyers
E: [адрес электронной почты]
P: 0415 459 486

Вопрос: В некоторых обычных стенах нашего дома есть трещины. Какую процедуру должен выполнить наш Исполнительный комитет для устранения этих распространенных трещин в стенах?

У нас есть несколько квартир, где есть небольшие трещины в общих стенах (не все), по-видимому, из-за осадки здания.

Правила Strata указывают, что общие стены являются корпоративной ответственностью органа — Исполнительный комитет указал, что они оплатят ремонтные работы, необходимые для одного из владельцев, который потребовал ремонтных работ.

Должен ли Исполнительный комитет теперь уведомить всех владельцев об этой ситуации, чтобы они могли провести исправительные работы, если это необходимо? — А собственники, которые уже сделали работу, могут претендовать на нее ретроспективно?

Какова ответственность Исполнительного комитета, если он уведомляет или не уведомляет всех владельцев?

Ответ: В интересах подотчетности важно, чтобы Исполнительный комитет предупреждал всех людей об имуществе потенциальной работы.

Другие владельцы могут требовать возврата денег только в том случае, если какие-либо работы со стенами были выполнены по необходимости, а не только в случае эстетических изменений. В идеале владельцам должно быть разрешено вносить изменения в общую собственность только с разрешения Корпоративного органа.

В основном, если проблема связана с общим имуществом, то это ответственность Корпоративного органа, и Исполнительный комитет должен уведомить всех.Если Исполнительный комитет этого не сделает и проблема возникнет позже, Корпоративный орган будет нести ответственность за невыполнение всех практически осуществимых шагов по снижению риска, особенно если они знают, что риск может присутствовать.

Не зная возраста здания, о котором идет речь ниже, я привел пару примеров того, как может происходить оседание. В зависимости от подготовки участка и типа почвы, например, глины, стабильность может продолжаться в течение нескольких лет после этого.Дефекты растрескивания можно разделить на две категории, дефект категории 1 обычно означает:

1. Обеспечить проникновение воды в здание
2. Неблагоприятно влияет на здоровье и / или безопасность пассажиров
3. Неблагоприятно влияет на структурную адекватность здания
4. Неблагоприятно влияет на работоспособность, производительность или функциональное использование здания.

Примеры:

• Утечки в крышах, душах, дверях, окнах, стенах
• Неправильная или несоответствующая перепрошивка
• Движение опоры — оседание или оседание
• Растрескивание или растрескивание кирпичной кладки
• Обширное растрескивание или деформация стены или потолка, превышающая нормальную осадку рамы, усадку или тепловое движение
• Обширное растрескивание или смещение напольной или настенной плитки
• Неисправные, неполные или ненадлежащие методы защиты от термитов
• Недостаточный сброс кровельной воды
• Неправильный или несоответствующий дренаж участка

Дефекты категории 2, как правило, возникают в результате несоблюдения подрядчиком разумных стандартов строительства и отделки или являются типом дефектов, которые обычно возникают в период «обустройства» нового здания.

Примеры:

• Торчащие двери или окна
• Трещины на стыках гипсокартона, карнизах
• Плохая отделка деталей

Питер Берни
Национальный менеджер по развитию бизнеса
Инженерные решения
E: [адрес электронной почты]
P: 1300 136 036

Этот пост появляется в Strata News # 126.

Вопрос: Во внутренних стенах домовладельцев есть неструктурные общие стеновые трещины от небольшой осадки здания.Куда ложится ответственность корпорации собственников ремонтировать стены? Они вообще несут ответственность?

У нас есть владелец квартиры, который сообщил о распространенных трещинах в стенах в результате небольшого оседания здания. Было установлено, что эти трещины не являются структурной проблемой, а ограничиваются внутренней цементной штукатуркой в ​​их квартире.

Поскольку все стены являются общей собственностью, я предполагаю, что стоимость их косметического ремонта является ответственностью нашего юридического лица. Очевидно, что после того, как обычные трещины в стенах будут заполнены и зашлифованы, стены потребуется перекрашивать.Насколько я понимаю, все расходы, связанные с покраской внутренних стен, несет владелец участка.

Можно ли подтвердить пределы нашей ответственности, чтобы собственник квартиры понимал границы ответственности корпорации собственников за ремонт?

Ответ: Я бы посоветовал корпорации владельцев не предпринимать дальнейших действий.

Если профессионал, которому вы доверяете, оценил растрескивание как косметическое / незначительное, я бы посоветовал корпорации владельцев не предпринимать дальнейших действий.Если владельца беспокоят обычные трещины в стене и ее внешний вид, он может просто залатать и покрасить стену за свой счет.

Незначительные трещины в квартирах — нормальное явление. Руководство по стандартам и толерантности Управления добросовестной торговли — хорошая отправная точка, которую можно найти здесь.

Род Смит
The Strata Collective
E: [адрес электронной почты]
p: 02 9879 3547

Эта статья предназначена только для справочных целей и не предназначена для исчерпывающего обзора изменений в законодательстве и практике или для освещения всех аспектов предмета.Это не является юридической или иной консультацией, и на нее нельзя полагаться. Читатели должны посоветоваться с юристом или иным образом, прежде чем применять информацию, содержащуюся в этой публикации.

Этот пост появляется в Strata News # 185.

Вопрос: Возможен ли доступ к объекту, если владелец не предоставил разрешение, а арендатор -? Это ради проба красителя и ремонта кровли.

Ответ: Захватчик должен дать свое согласие, поэтому комитет может войти на участок, потому что согласие оккупанта является определяющим.

Положение о доступе Закона об управлении стратами от 2015 года (NSW) сформулировано с точки зрения «арендатора», предоставляющего доступ.

Определение «арендатор» участка означает лицо, занимающее участок на законных основаниях. Следовательно, на наш взгляд, арендатор может быть владельцем-арендатором или арендатором, поэтому в вашем случае арендатор должен дать свое согласие, поэтому комитет может войти на участок, потому что согласие арендатора является определяющим. Кроме того, Владелец не должен «чинить препятствия» или «мешать» корпорации владельцев, и такое препятствие или помеха влечет за собой штрафы.

122 Право собственности корпорации на вход в собственность для выполнения работ

1. Корпорация собственников стратной схемы может через своих агентов, сотрудников или подрядчиков участвовать в любой части участка схемы с целью выполнения следующих работ:
   1. работы, требуемые или разрешенные для выполнения корпорацией собственников в соответствии с настоящим Законом (включая работы, связанные с оконными защитными устройствами и работы по исправлению, выполняемые в соответствии с частью 11),
   2. работы, которые должны быть выполнены корпорацией собственников согласно уведомлению, предоставленному ей государственным органом,
   3. работ, требуемых или уполномоченных для выполнения корпорацией собственников согласно приказу в соответствии с этим Законом.
2. Корпорация собственников для стратной схемы может через своих агентов, сотрудников или подрядчиков войти на любую часть участка с целью определения, требуется ли выполнение какой-либо работы корпорацией собственников в соответствии с настоящим Законом.
3. В случае возникновения чрезвычайной ситуации, корпорация собственников может в любой момент ввести любую часть участка для этих целей.
4. В случае, если это не является чрезвычайной ситуацией, корпорация собственников может войти в любую часть участка для этих целей с согласия любого лица, занимающего эту часть участка, или, если арендатор не дает согласия, в соответствии с приказом Трибунал при этом Отделе.
5. Лицо не должно препятствовать или препятствовать корпорации собственников в выполнении ее функций в соответствии с данным разделом. Максимальный штраф: 5 штрафных единиц.
6. Корпорация собственников несет ответственность за любой ущерб, нанесенный лоту или любому его содержимому, вызванный или возникший в результате выполнения любой работы или осуществления права входа, упомянутого в этом разделе, если только ущерб не возник из-за Корпорация владельцев была затруднена или затруднена.

Leanne Habib
Premium Strata
E: [адрес электронной почты]
P: 02 9281 6440

Этот пост появляется в Strata News # 431.

Вопрос: Наша страта пытается взимать с нас плату за ремонт балкона. Это часть общего имущества? Мы чувствуем себя запуганными и не знаем, что делать дальше.

Мы две старшие сестры, у которых есть подразделение. Купили с закрытым балконом. В нашей схеме малых слоев примерно половина балконов закрыта. У всех нас есть одобрение Совета на эти закрытые балконы.

Последние несколько лет ведутся споры о плохом, небезопасном состоянии большинства балконов, не только закрытых.

Два закрытых балкона (владельцы которых входят в комитет страты) снесло штормом, и их заменила страховка Strata.

Теперь наши слои хотят принять постановление о том, что все балконы, которые нуждаются в замене, должны быть отремонтированы. Strata оплатит все открытые балконы, а владельцы закрытых балконов должны заплатить за свои, примерно по 25 000 долларов за каждый!

Должны ли мы голосовать и подписывать этот устав, поскольку мы считаем его несправедливым!

1. Мы заплатили за наш закрытый балкон после получения разрешения Совета на его ограждение.Нет действующего подзаконного акта о том, что эти закрытые балконы не являются частью наших слоев!
2. Strata хочет заменить балконы, так как ранее в здании не проводилось текущее обслуживание. Так что, если они собираются снести открытый балкон автоматически, Strata снесет наш закрытый балкон, поэтому Strata должна его заменить.
3. Два закрытых балкона, поврежденных ураганом, были заменены страховкой Strata, поэтому Strata несет ответственность за закрытые балконы!

Нас издеваются над нами со стороны менеджера Strata, некоторых корпоративных членов Body (особенно тех, у которых были заменены балконы на страховку) и даже других владельцев, у которых есть открытые балконы! Пожалуйста, где мы находимся? Мы очень напряжены, особенно в нашем возрасте.Пожалуйста, проконсультируйте нас по этому очень сложному вопросу.

Ответ: Раздел 106 Закона об управлении Strata Schemes 2015 года довольно четко определяет ответственность Корпорации владельцев по ремонту и содержанию общего имущества.

Эта тема подбрасывает несколько кривых шаров и напоминает мне о юридическом прецеденте, созданном по аналогичному вопросу.

Выпуск 1 — Надлежащее утверждение / Непреходящие права на изменение

Первый вопрос, который возникает, заключается в том, что, хотя сестры и другие люди, которые закрыли балконы, имеют одобрение Совета, есть ли у них надлежащее согласие Корпорации владельцев на закрытие балконов?

В Новом Южном Уэльсе, согласно предыдущим и действующим законам, для ограждения балкона Владельцу потребуется получить согласие корпорации владельцев.Это могло быть сделано ранее просто с письменного согласия Исполнительного комитета, но должно было быть сделано в то время специальным постановлением и подзаконным актом об исключительном использовании.

Без принятия и регистрации подзаконного акта об исключительном использовании права собственности владелец может не иметь постоянных прав на сохранение конструкции, ограждающей балкон. Кроме того, в подзаконном акте будет определено, кто несет ответственность за текущее обслуживание корпуса и общего имущества, к которому оно прикреплено, и без принятия и регистрации подзаконного акта ответственность за текущее обслуживание возлагается на Корпорацию владельцев.

Для владельцев участков с закрытыми балконами было бы благоразумно обратиться к подзаконным актам, разрешающим установку конструкции для ограждения балконов, а также для обеспечения текущего обслуживания ограждения, которое они установили, и приставки к нему. общая собственность, затронутая установкой. Этот подзаконный акт может быть принят и зарегистрирован с некоторым ретроспективным одобрением. Этот подзаконный акт выгоден как владельцам корпуса, так и Корпорации владельцев.

Без принятия и регистрации подзаконного акта, возможно, что с «сменой караула» корпорации / страты собственников, владелец или даже корпорация владельцев могут запросить приказ NCAT добиваться того, чтобы ограждения были удаленный.Исходя из прошлого прецедента, они могут успешно получить этот приказ, но Корпорация владельцев может в конечном итоге оплатить переезд и восстановить общую собственность.

Выпуск 2 — Работы с балконами

Хорошо бы уточнить, какие работы требуются для балконов. Например, нужно ли заменить первоначальный пол / конструкцию балкона, балюстраду нужно отремонтировать или заменить, или балконная дверь / стена / оконная конструкция теперь нуждаются в доработке? Кроме того, какова была дата регистрации Плана Страты? Если поэтажный план был зарегистрирован до 1 июля 1974 года, владельцы участков несут ответственность за балконную дверь / стену / оконную конструкцию, отделяющую балкон от остальной части квартиры.

Раздел 106 Закона об управлении Strata Schemes 2015 года довольно четко определяет ответственность Корпорации владельцев по ремонту и содержанию общего имущества. Если работы относятся к балконной плите / полу или балюстрадам, очевидно, что Корпорация владельцев несет ответственность за эти работы независимо от того, являются ли балконы огороженными или нет, и тем более, что ранее не было принято никаких подзаконных актов. В дополнение к этому, можно было бы утверждать, что при выполнении работ на балконах, учитывая текущее положение, в котором нет подзаконного акта, Корпорация владельцев может быть обязана восстановить ограждение балкона, оборудованное рядом владельцы лотов.

Если Корпорация владельцев попытается определить, что некоторые балконы не входят в обязанности Корпорации владельцев по ремонту и техническому обслуживанию, на общем собрании необходимо принять Специальное решение, чтобы определить это, и, что наиболее важно, они должны будут решить эту проблему.

« (b) его решение не повлияет на безопасность любого здания, строения или общего имущества в многослойной схеме или умалит внешний вид любого имущества в многослойной схеме. ”

Выпуск 3 — Страховые обязательства

Корпорация владельцев обязана застраховать приспособления и приспособления, и обычно это включается в полис страхования Strata.Раздел 161 Закона четко описывает детали того, какие части здания должны быть охвачены страхованием ущерба. Но это никоим образом не определяет, кто несет ответственность за текущий ремонт и техническое обслуживание. Так что нет ничего необычного в том, что страховой полис Owners Corporation отреагировал на предыдущее требование о возмещении ущерба от урагана.

Лучший результат для всех

Учитывая все вышесказанное, для Owners Corporation было бы лучше привести свои дела в порядок и сплоченно работать как сообщество. Лучшим результатом будет для Корпорации владельцев принять свою постоянную ответственность за техническое обслуживание составляющих общей собственности балконов, и чтобы владельцы с закрытыми балконами получили и согласились с формулировкой, принятием и регистрацией Положения об исключительном использовании. , давая им право сохранить ограждение балкона и нести ответственность за поддержание его конструкции.

Рад продолжить обсуждение этого ответа и понимаю, что он длинный.

Люк Дервент
Wellman Strata
E: [адрес электронной почты]
P: 02 8065 6575

Этот пост появляется в Strata News # 150

Вопрос: Кто оплачивает ремонт моего балкона и каковы мои права на дизайн? Стоит ли заменить небезопасный балкон на что-то подобное?

Я являюсь владельцем в квартале из четырех квартир в Новом Южном Уэльсе. И мой балкон, и балкон одного из моих соседей имеют несостоятельную конструкцию, и проблемы, похоже, возвращаются к первоначальному строителю.Это было некоторое время назад, и все четыре собственника собираются рассматривать страховой иск отдельно от ремонта обоих балконов.

Прямо сейчас два других владельца (без балконов) не хотят платить за замену существующих балконов и хотят, чтобы мы заменили наши балконы либо балконами Джульетты, либо окнами, поскольку это дешевле и менее утомительно для них.

И я, и другой сосед, у которого пострадал балкон, хотим заменить балконы на оригинальные для аналогичного состояния.В настоящее время мы зашли в тупик, и у квартир есть арендаторы, поэтому безопасность — это одна из проблем.

У меня вопрос — могут ли мои соседи настаивать на этом по закону? Я не прошу больше, чем раньше, просто чтобы заменить балкон в существующей ситуации, и я также не хочу терять ценность своей квартиры.

Что вы думаете по поводу руководящих принципов по ремонту балконов и что также происходит, когда по этой теме голосование составляет 50/50?

Ответ: Если балконы являются частью общей собственности, их обслуживание и ремонт является обязанностью корпорации собственников.

Наш ответ основан на предположении, что балконы принадлежат земельным участкам, но являются частью общей собственности.

Корпорация владельцев несет ответственность в соответствии с разделом 62 за ремонт и техническое обслуживание общего имущества, чтобы обеспечить его безопасность и рабочее состояние; это независимо от того, есть у хозяев балкон или нет. Как правило, конструктивные элементы балкона являются общей собственностью и требуют ремонта Корпорацией владельцев.

Балконы, если они будут сочтены структурно несостоятельными, по нашему мнению, потребуют от компании Owners Corporation незамедлительных действий по обеспечению безопасности рассматриваемых участков, а также срочно провести замену или ремонт балконов.

Чтобы изменить текущую конфигурацию балконов либо на балкон Джульетты, либо на окна, потребуется специальное решение Корпорации владельцев (в дополнение к согласию муниципального совета), поскольку предметные изменения изменят общий вид здания, что требует специальное разрешение.

Следовательно, вы и другое подразделение должны иметь 25% или более от общего права подразделения, чтобы проголосовать против специального решения, которое предотвратит внесение изменений.

Общая замена такой же установки потребует обычного решения Корпорации владельцев.

Leanne Habib
Premium Strata
P: 02 9281 6440
E: [электронная почта защищена]

Эта статья не предназначена для использования в качестве личного совета, и вам не следует полагаться на нее как на замену какой-либо форме совета.

Этот пост появляется в Strata News # 101.

Эта статья не предназначена для использования в качестве личного совета, и вам не следует полагаться на нее как на замену какой-либо форме совета.

Можете ли вы относиться к этой ситуации? Что-то подобное происходит на вашей схеме? Что вы пытались решить при уходе за садом в многоквартирном доме? Пожалуйста, дайте нам знать ниже в разделе комментариев.

Код для вставки

Читать далее:

Посетите страницы, посвященные техническому обслуживанию и общему имуществу, ИЛИ Законодательству штата Новый Южный Уэльс.

Ищете информацию о вашем штате? Информацию о стратах для конкретных штатов можно найти здесь.

Вы не уверены в некоторых терминах страт, используемых в этой статье? Взгляните на наш глоссарий NSW Strata, чтобы лучше понять.

После бесплатного PDF этой статьи? Войдите в свою учетную запись LookUpStrata, чтобы загрузить файл для печати. Не участник? Простой — Присоединяйтесь бесплатно на нашей странице регистрации.

CRT Roundup — общее имущество, ремонт и обслуживание, страхование, финансы и др.

Кевин Закрески

Этот пост является частью ежемесячной серии, в которой резюмируются решения Трибунала по гражданским делам в отношении собственности.С момента последнего поста было принято 14 новых решений.

Стр. V Раздел 1 Собственников, Strata Plan NW 2099 , 2017 BCCRT 84, касался спора «о некоторых изменениях в ограниченных внутренних двориках общей собственности трех жилых многоуровневых участков на участке. . . . которые располагаются под открытой беседкой или навесом ». «[Не] проблема, — отметил суд, — это 2 приказа об изменении, сделанных после первоначального проекта проекта: 1) переход с деревянной на стальную решетчатую беседку или навес над патио, и 2) размещение лестницы, которая заявитель говорит, что увеличил патио на 40 дюймов в пользу владельцев этих трех участков.Проект был одобрен решением 3/4 голосов собственников. Однако рассматриваемые Изменения не были одобрены решением 3/4 голосов ». Владелец участка-заявитель запросил следующие заказы:

приказ, объявляющий, что раздел разрешает изменения общей собственности вопреки разделу 71 Соглашения SPA. Владелец также хочет, чтобы член городского совета Фрэнк Фурез находился в конфликте интересов и извлекал выгоду из несанкционированных обновлений его внутреннего дворика и навеса.Владелец также хочет, чтобы секция не несла ответственности за оплату дополнительных расходов на обновления.

Трибунал решил не выполнять запрошенные приказы. Что касается обвинения в конфликте интересов, суд установил, что участие члена совета в проекте не достигло уровня конфликта:

все исполнительные члены также являются собственниками и могут получать выгоду от решений. Требуется нечто большее, чем тот факт, что г.Фурес мог получить некоторую выгоду, чтобы установить конфликт интересов. Этот вывод согласуется с выводом суда по делу Dockside Brewing Co. Ltd. против Strata Plan LMS 3837, 2007 BCCA 183 (CanLII), и я согласен с разделом о ответчиках, что если положения о конфликте применяются к любым интересам члена совета, то работа совета страты будет заблокирована, потому что все будут в конфликте.

Трибунал также установил, что два распоряжения об изменении (которые включали перемещение лестницы и переход с деревянных навесов на стальные) не требовали разрешения в соответствии с новой резолюцией, принятой 3/4 голосов.

В деле The Owners, Strata Plan VIS 6634 v Brown , 2017 BCCRT 86, компания-заявитель strata corporation обратилась в суд с просьбой о вынесении постановления о том, что владелец страты-ответчика «несет ответственность за уплату оставшейся неоплаченной части страховой франшизы страты. на сумму 2 428,84 доллара «. Иск касался утечки воды, что «[т] стороны не оспаривают. . . происходит из холодильника владельца.”

Суть спора в данном случае касалась устава корпорации strata. Владелец утверждал, что корпорация strata внесла поправки в свой устав и «что поправки к уставу в том виде, в каком они были написаны, вынуждают признать небрежность, небрежность или небрежность со стороны владельца в отношении происшествия, которое привело к ущербу». Владелец также утверждала, что она выполнила соответствующий стандарт ухода.

Трибунал установил, что «подзаконные акты», на которые ссылается владелец, не были поданы в земельную кассу.Соответствующие подзаконные акты были найдены в Приложении стандартных постановлений, которое не содержало подзаконных актов, конкретно касающихся ответственности за выплату страховой франшизы.

В отсутствие конкретного подзаконного акта суд постановил, что положение Strata Property Act о страховых отчислениях регулирует:

Я отмечаю, что раздел 158 (2) SPA не требует, чтобы компания strata как предварительное условие для предъявления иска к собственнику о возмещении вычитаемой части страхового требования, имела подзаконный акт, гласящий, что владелец, который несет ответственность за Ущерб, возникший на участке собственника, несет ответственность за выплату страховой франшизы.

На мой взгляд, раздел 158 (2) SPA может действовать сам по себе, и на него можно положиться, чтобы позволить стратам предъявить иск владельцу с целью взыскания страховой франшизы, если владелец несет ответственность за убытки или ущерб, которые привели к требовать.

В деле The Owners, Strata Plan BCS 1589 v Nacht , 2017 BCCRT 88, компания-заявитель strata corporation утверждала, что владельцы-ответчики несут ответственность за ущерб, причиненный поломкой трубы, и обязаны возместить корпорации strata выплату ее страховой франшизы. .Дело касалось толкования устава корпорации страта:

В этом случае, как и в случае с Моррисоном, устав 4.4 страты определяет конкретный вид ответственности, которая влечет за собой ответственность, т.е. какое-то утвердительное действие или бездействие, которое выглядит небрежно, прежде чем собственник будет обязан возместить ответственность совету страты. за убытки, не покрытые страховкой.

Тем не менее, это дело содержит дополнительное указание в подзаконном акте 4.4 (b), что подзаконный акт 4.4 (а) никоим образом не ограничивает «способность страт-корпорации подавать в суд на собственника в соответствии с разделом 158 (2) Закона».

Если бы не было подзаконного акта 4.4 (b), я бы без труда пришел к выводу, что здесь, как и в случае с Моррисоном, подзаконный акт 4.4 (а) потребовал бы доказательства небрежности от имени владельцев, если бы он должен был возместить расходы по страхованию. франшиза с них.

Следовательно, вопрос заключается в действии подзаконного акта 4.4 (b).

Трибунал установил, что подзаконные акты требовали большего, чем простая ответственность за ущерб:

Я считаю, что это более вероятно при принятии постановления 4.4 (a), страты, предназначенные для обеспечения того, чтобы если владелец не был виноват (в смысле халатности, как описано в Моррисоне) в убытках, увеличивающих выплату страховой франшизы стратами, франшиза учитывалась как общий расход. Я считаю, что применение подзаконного акта 4.4 (b) не имело целью изменить стандарт возмещения вычитаемой суммы, установленной в подзаконном акте 4.4 (а), а фактически было предназначено просто для обеспечения того, чтобы подзаконный акт 4.4 (а) не удалял способность стратов предъявлять иск владельцу с целью погашения франшизы, как предусмотрено в разделе 158 (2).

Корпорация страта не смогла доказать халатность владельцев, и иск был отклонен.

В деле Zhen v The Owners, Strata Plan BCS 1772 , 2017 BCCRT 87, владелец страта-участка-заявитель утверждал, что имели место «грубые проступки и халатность со стороны совета страты и его управляющего имуществом в отношении управления территорией». слои и обслуживание и ремонт здания.Заявитель потребовал распоряжения о том, чтобы корпорация-ответчик не использовала указанного подрядчика (именуемого «R») для ремонта, для подтверждения гарантийного покрытия участка заявителя, для взыскания платежа, сделанного подрядчику, для найма нового контракта. провести ремонт ограждающих конструкций здания по установленной цене и прекратить отношения с руководителем своего подразделения.

Движущей силой претензий был партнер заявителя, у которого были напряженные отношения с советом страты и менеджером страты.

Что касается ремонта, суд признал «жалобы заявителя на некачественные работы и переплату необоснованными». Трибунал отметил:

Члены совета страты получили три цитаты и просмотрели их. Получены и проверены рекомендации по качеству работы. Они решили продолжить работу с подрядчиком, который был лицензирован и застрахован и предлагал выполнить более широкий объем работ по цене ниже, чем другие участники торгов. Я считаю, что достаточно благоразумный человек в аналогичных обстоятельствах поступил бы точно так же, как в этом случае члены совета страты, и что слои не действовали ненадлежащим образом, наняв Р. для выполнения внешней работы.

Трибунал также отклонил жалобы заявителя о бесхозяйственности:

Доказательства, представленные обеими сторонами, позволяют предположить, что именно г-н Кисс [партнер заявителя] в корне неправильно понимает обязанности и обязанности государственного совета и управляющего имуществом. Это указывает на то, что он прибегал к любым возможным средствам, чтобы бросить вызов или вмешаться в работу, проводимую для построения слоев и управления стратами. Когда он сообщил об этом владельцам, они учли его позицию и в конечном итоге не согласились с ним.Это отражено в единодушном одобрении собственниками поведения совета на годовом Общем собрании акционеров в 2016 году.

Корпорация страт, о которой идет речь в деле Дин против владельцев, Strata Plan VIS 3224 , 2017 BCCRT 90, состояла из двух лотов страты. Владельцы земельных участков-заявителей добивались приказа, обязывающего других владельцев земельных участков «возместить им 50% затрат на ремонт внешней стены здания, плюс уплаченные судебные издержки и судебные издержки».”

Суд счел ремонт необходимым, а счета-фактуры — разумными. Несмотря на то, что страта-корпорация состояла всего из двух страт-лотов, закон применяется к ней так же, как и к любой страт-корпорации:

Я обнаружил, что Соглашение SPA применимо к этому спору, внешняя часть юго-восточной стены здания является общей собственностью, и эта группа отвечает за ремонт и содержание общей собственности. Тот факт, что страта исторически не платила за ремонт общей собственности, теперь не освобождает ее от установленной законом обязанности сделать это.

Суд пришел к выводу, что заявители имели право на судебное постановление:

При рассмотрении всех доказательств и по причинам, изложенным выше, я считаю, что владельцы действовали разумным образом, чтобы информировать Грэхемов и завершили ремонт, за который несли ответственность слои. Существенным является тот факт, что страты не следовали требованиям и положениям Соглашения о Соглашении о партнерстве, таким образом, что они не проводили собрания, не избирали совет страты и не принимали бюджет.Учитывая позицию, занятую Грэхэмами, я считаю, что необходимо было завершить ремонт, чтобы предотвратить дальнейшее проникновение воды.

Если бы пласты эксплуатировались в соответствии с Соглашением об условиях SPA, затраты на пласт были бы оплачены по 50% от каждого участка пласта. Доказательства показывают, что владелец оплатил полную стоимость ремонта, за которую несет ответственность пласт. Отсюда следует, что Грэхемы должны возместить владельцу 50% этой суммы, или 4 602,69 доллара.

В деле Corner v The Owners, Strata Plan K 833 , 2017 BCCRT 89, владелец страты-заявителя утверждал, что «страта неправильно управляет установкой и очисткой вентиляционных отверстий сушилки, и что она имеет право на возмещение сумм, уплаченных ею. .«Претензии касались различных сборов за осмотр вентиляционных отверстий сушилки, подключенных к« старым существующим вытяжным вентиляционным отверстиям на плите, и не соответствовали правилам пожарной безопасности, поскольку трубы были меньшего размера ».

Суд постановил, что требование об уплате инспекционного сбора было запрещено Законом об исковой давности , поскольку оно было подано более чем через два года после того, как заявитель обнаружил его. Суд установил, что заявительница знала о своем требовании, «когда заявительница должна была оплатить страту стоимость профессиональной проверки вытяжного вентиляционного отверстия сушилки в декабре 2013 года.«Это было более чем за два года до даты подачи заявителем иска (21 апреля 2017 г.).

Но суд установил, что страта-корпорация не была уполномочена в соответствии со своим уставом взимать административный сбор. Этот сбор был взыскан на основании того, что суд признал не имеющим исковой силы постановлением:

Страты должны ремонтировать и поддерживать общее имущество и общие активы. (SPA ст. 72 (1)) Определение «общей собственности» включает каналы и другие сооружения для прохождения воды, сточных вод, канализации, газа, нефти, электричества, телефона, радио или других подобных услуг, если они расположены в пределах стена пола или потолка, образующая границу между земельным участком и общим имуществом.(Раздел SPA 1, Определение общей собственности)

Следовательно, вентиляционные каналы сушилки по определению являются общим достоянием, поскольку они расположены между земельным участком и крышей общей собственности.

Страты могут в соответствии с подзаконным актом возложить на собственника ответственность за ремонт и техническое обслуживание общего имущества, за исключением ограниченного общего имущества, но только если это разрешено правилами SPA и при соблюдении установленных ограничений. (SPA, раздел 72 (2) (b)).

В настоящее время в Соглашении о частной собственности отсутствуют правила, разрешающие страте-корпорации в соответствии с подзаконным актом возлагать на собственника ответственность за ремонт и техническое обслуживание общего имущества.Таким образом, постановление 3.3 противоречит СПА, поскольку оно возлагает на владельцев суперлюксов ответственность за расходы по очистке вентиляционных отверстий сушилок общего пользования. Я считаю, что постановление 3.3 не имеет исковой силы.

В деле Tam v The Owners, Strata Plan BCS 282 , 2017 BCCRT 93, владелец страты-заявителя требовал «приказов о том, что страта несет ответственность за ремонт повреждений SL 29, возникших в результате резервного водоснабжения из водопровода общего пользования. и что им возместят уплаченные судебные издержки.Владелец утверждал, что ущерб был вызван тем, что «пласт и его водопроводный подрядчик [проявили] небрежность в ненадлежащем обслуживании дренажной трубы общего имущества, учитывая обязанность пласта ремонтировать и содержать общее имущество».

Стороны договорились, что труба является общей собственностью и ее засорение нанесло ущерб. Речь шла о регулярном плане технического обслуживания страта-корпорации, который суд в конечном итоге счел разумным в данных обстоятельствах:

пласты обоснованно полагались на опыт Вернера Смита в определении того, какие профилактические работы по техническому обслуживанию должны быть выполнены в отношении очистки дренажа, и объем работ не включал дренажную линию.

Страта не является страховщиком. Суды установили, что страта-корпорация при ремонте и содержании общего имущества не придерживается стандартов совершенства, но должна действовать разумно при выполнении своих обязательств. Если подрядчик пласта не выполнил работу эффективно, пласты не должны считаться небрежными, если пласты действовали разумно в данных обстоятельствах. . . .

Таким образом, стандартом страты при выполнении своих обязательств по ремонту и содержанию общего имущества является разумность.Тот факт, что Вернер Смит не очистил все дренажные линии общего пользования, в частности дренажную линию, не означает, что программа профилактического обслуживания, принятая в пластах, необоснованна.

Трибунал установил, что strata corporation не несет ответственности за возмещение владельцу ущерба, нанесенного участку strata, за исключением суммы, связанной с вызовом на экстренный ремонт, который корпорация strata якобы вернула владельцу:

Владелец попросил страту нести ответственность за все расходы, связанные с повреждениями и ремонтом SL 29, и я предполагаю, что это включает экстренный ремонт.расходы, указанные в счете Platinum.

Как отмечалось ранее, страта не имеет подзаконного акта, который дает ей право отозвать необлагаемую залогом сумму на земельный участок собственника или счет собственника. Учитывая, что такого постановления не существует, я считаю, что возврат платежа по счету Platinum на счет владельца не разрешен и, следовательно, является недействительным.

Таким образом, я считаю, что владелец несет ответственность за ремонт повреждений SL 29, вызванных заблокированной сливной линией, за исключением 955 долларов.74, оплаченные стратами за аварийный ремонт, завершенный Platinum.

Меллор против Владельцев, Strata Plan VIS 2316 , 2017 BCCRT 92 вызвал спор «о том, отвечает ли 26-квартирный в основном одноэтажный слой за мытье окон в рамках своей ответственности по ремонту и содержанию общего имущества». Суд описал состав земельного участка следующим образом:

Этаж состоит из 26 единиц в 9 зданиях.Бесспорно, что 22 из этих подразделений являются одноэтажный, где окно может быть достигнуто с табуретом или стремянкой владельцем. Квартира собственника 302 — это 1 из 4-х двухэтажных участков. У пластов нет ограниченного общего имущества.

Устав Strata Corporation был стандартным уставом.

Трибунал установил, что ответственность за мытье окон несет корпорация страта:

Строго говоря, чистка может не подпадать под общее определение обслуживания, которое означает поддержание чего-либо в хорошем рабочем состоянии, но также включает «поддержание в надлежащем состоянии.«Может случиться так, что мытье окон не влияет на его функцию или производительность, хотя, как отмечалось выше, представленная документация BC Housing предполагает, что это могло быть. В любом случае, существует множество вещей, которые страта делает для поддержания общей собственности, которые, как представляется, в первую очередь связаны с эстетическими соображениями, например, регулярная стрижка газонов или прополка садовых грядок или уборка временного мусора в местах общего пользования. В целом, учитывая прецедентное право и представленные доказательства, я считаю, что уборка подпадает под здравое значение слова «ремонт и техническое обслуживание».«В соответствии с постановлением 8, я считаю, что пласты отвечают за чистку наружных окон в пластах.

Трибунал обязал корпорацию strata «ввести разумный график мытья наружных окон в течение 30 дней после следующего годового общего собрания».

В деле Atlas v The Owners, Strata Plan 991 , 2017 BCCRT 96, владелец участка-заявитель обратился в суд с просьбой о «возмещении в размере 16 511 долларов США.25 она говорит, что потратила на замену окон двух закрытых балконов, которые составляли часть ее многоэтажного участка ». Хозяйка страдала от попадания воды через окна на ее участок земли. После расследования и неэффективного ремонта хозяйка получила «разрешение на ремонт окон на обоих балконах». Позже, в результате продолжающихся проблем с водой, корпорация «страта» «одобрила ограждение всех балконов здания», в результате чего «окна, за замену которых заплатил владелец, были удалены.”

По мнению суда, «это, однако, не спор об ответственности страты за ремонт балконов. Скорее, это спор об ответственности страты по возмещению собственнику затрат на замену окон, которые были частью ее балконных ограждений ».

Трибунал постановил, что устав strata corporation привел к выводу, что от strata corporation не требовалось возмещать расходы собственнику в данном случае:

В общем, я считаю, что устав страт дает четкий ответ на претензию владельца в этом споре.На мой взгляд, однозначное значение подзаконных актов состоит в том, что техническое обслуживание и ремонт окон, являющихся частью улучшения ограждения балкона, является обязанностью отдельного владельца участка, а не отдельных слоев. Поскольку владелец требует возмещения затрат на ремонт / замену окон своего балконного ограждения, я считаю, что ее требование должно быть отклонено.

В деле Wang v The Owners, Strata Plan LMS 2970 , 2017 BCCRT 97, владелец страты-лота-заявительница утверждал, что корпорация-ответчик отнеслась к ней со значительной несправедливостью, установив условия для ее доступа к документации страт-корпорации, касающейся контракта на аренда водоочистного оборудования.Она также утверждала, что у совета страты не было разрешения от владельцев на заключение этого контракта.

Трибунал отметил, что «есть 3 вопроса, которые касаются доступа к записям и документам»:

• Было ли разумным, чтобы слои требовали надзора за владельцем при проверке записей и документов?
• Было ли разумным, чтобы слои ограничивали периоды инспекций одним часом или должны были быть приняты другие меры для удовлетворения запроса владельца?
• Было ли владельцу отказано в доступе к определенным записям и документам, и соблюдались ли временные рамки, предусмотренные в Соглашении SPA?

«В то время как SPA ничего не говорит по вопросу» надзора, суд счел «разумным для какой-либо группы обеспечивать безопасность своих исходных записей и документов.Здесь владельца не просили платить за надзор и не взимали плату за проверку записей, что согласуется с соглашением SPA, которое не позволяет стратам взимать плату за проверку. Поэтому я считаю разумными действия слоев, требующих надзора за их исходными записями ».

Но трибунал действительно обнаружил, что страта-корпорация установила одночасовое ограничение по времени для проверки записей, касающихся:

SPA ничего не говорит об ограничении времени, в течение которого уполномоченное лицо может проверять записи.В отсутствие каких-либо законодательных указаний, я считаю, что слои должны быть разумными при установлении любых сроков для проверки записей и документов с учетом имеющихся обстоятельств. Некоторые факторы, которые следует учитывать, включают конкретные запрошенные записи и документы, а также количество предыдущих запросов, сделанных одним и тем же лицом, если таковые имеются. Несмотря на то, что необходимо также учитывать затраты страты на предоставление доступа к запрошенным документам, стоимость не может быть единственным определяющим фактором, поскольку Соглашение SPA не разрешает стратам взимать плату за инспекцию.

***

Учитывая, что у слоев, по-видимому, были варианты организации надзора за проверкой, запрошен большой объем запрошенных записей, которые невозможно было просмотреть за короткий период времени, и что владельцу пришлось взять 8 отпуск дней с момента ее приема на работу до завершения ее проверки, я считаю, что действия слоев по ограничению доступа владельца к 1 часу являются обременительными, суровыми и неправомерными и, следовательно, в значительной степени несправедливыми.

Я не вижу причин, по которым сроки проведения проверки не могли бы в будущем быть продлены до 4 или более часов за раз, чтобы у владельца было достаточно времени для завершения проверки за 2 или 3 дня, а не за 8 дней. С этой целью владелец должен заблаговременно уведомить страту о предполагаемом времени, которое ей потребуется для такой проверки, чтобы пласты могли принять соответствующие меры. Ничто в этом решении не меняет обязанности страты по предоставлению документов для проверки в течение двухнедельного срока, установленного в Соглашении SPA.

Наконец, суд установил, что корпорация страта также фактически отказала владельцу в доступе к определенным документам из-за задержки.

По вопросу о полномочиях на заключение самого соглашения суд постановил, что «раздел 38 Соглашения SPA дает ему разрешение на заключение соглашений».

В результате трибунал обязал стратовую корпорацию соблюдать раздел 36 Закона о собственности Strata и что «в отношении проверки ее записей и документов, страта»

• Может, по своему усмотрению, потребовать надзора за проверкой,
• Может установить разумный срок для проверки с учетом обстоятельств запроса, и
• Не может отказать в многократных проверках одной и той же записи или документа.

Остальные претензии владельца отклонены.

В деле Mbolekwa v The Owners, Strata Plan LMS 3719 , 2017 BCCRT 95 вставить ссылку , владельцы страт-участков-заявителей утверждали, что «страты превысили свои полномочия и нарушили Закон о собственности Strata (SPA), когда производили расходы. от специального сбора, который, по утверждению заявителей, не был санкционирован постановлением.Они также утверждали, что корпорация «страта» отказала им в доступе к документам и препятствовала их способности доводить до сведения других владельцев свои опасения. Они добивались приказа, обязывающего «слои» возместить полную сумму несанкционированных расходов всем владельцам.

Суть проблем заявителей заключалась в следующем:

резолюции, санкционирующие специальные сборы, касались замены крыши, карниза и усиленного страхования, и любые излишки должны быть возвращены владельцам в соответствии с Соглашением SPA.Заявители утверждают, что совет действовал за рамками своих полномочий и нарушил Соглашение о Соглашении о Соглашении об условиях, не производя расходов на покрытие непредвиденных расходов без предварительного уведомления владельцев слоев и, таким образом, давая владельцам возможность внести свой вклад в решение об использовании средств из специальных сборов для не — предметы на случай чрезвычайной ситуации, не относящиеся к крыше, карнизу или страховке. Заявители утверждают, что расходы на покрытие кровли были несанкционированными расходами, потому что они не были прямо указаны в резолюциях, и, как «неутвержденные расходы», страты не следовали Соглашению о Соглашении по Соглашению о Соглашении с Соглашением об утверждении их.

Трибунал отказался принять эту аргументацию:

Заявители утверждают, что расходы, произведенные слоями на случай непредвиденных обстоятельств кровли, являются несанкционированными, поскольку эти расходы не были «явно указаны в резолюциях». Я не могу согласиться с тем, что резолюция должна включать абсолютно все возможные расходы, которые могут возникнуть для целей, изложенных в резолюции. Я не верю, что этого требует раздел 108 Соглашения SPA. Предвидеть все возможные расходы для проекта такого размера и объема невозможно или неразумно.Включение в резолюцию четкой формулировки всех возможных расходов, чтобы расходы соответствовали цели решения, выходит за рамки требований раздела 108 Соглашения SPA.

Другие требования заявителя, основанные на предполагаемых несанкционированных расходах, также были отклонены.

Chao v The Owners, Strata Plan LMS1509 , 2017 BCCRT 99, затрагивал земельный участок, который пришел в негодность в результате попадания воды.«Его владельцы не знали, как действовать дальше. На внеочередном общем собрании решение о найме адвоката было отклонено 3/4 голосов. После того, как быстро пришло прошение о назначении администратора для слушания, совет страты решил нанять другого юриста. Он был оплачен из резервного фонда на случай непредвиденных обстоятельств «сначала», но в конечном итоге был выделен из операционного бюджета страт-корпорации.

Трибунал отметил для решения три вопроса:

• , действовал ли совет страты ненадлежащим образом при привлечении юрисконсульта для присутствия на слушании ходатайства некоторых владельцев о назначении администратора в контексте значительного и дорогостоящего ремонта, необходимого для решения проблем с проникновением воды ;
• если да, то действовали ли страты надлежащим образом при распределении этих расходов в операционный фонд в рамках статьи бюджета на судебные расходы и;
• , несут ли отдельные респонденты личную ответственность за пропорциональную долю судебных расходов, связанных с петицией.

Трибунал установил, что совет не действовал ненадлежащим образом при найме адвоката:

В зависимости от характера заявки на назначение администратора, что явно влияет на слои, и от направления, согласно которому существует обязанность получить надлежащее представительство. . . Я считаю, что для совета страты было уместно нанять юриста для участия в этих слушаниях от имени страты, даже несмотря на то, что резолюция 3/4 не была принята в отношении аналогичного предложения ранее.

Хотя суд действительно нашел, что «использование средств CRF было неуместным, потому что цель не соответствовала критериям в SPA s. 96 при 3/4 голосов, и при этом он не подпадал под действие чрезвычайного исключения », в конечном итоге он постановил, что расходы были должным образом оплачены из операционного фонда:

Хотя предпочтительнее не использовать ОФД в качестве источника заимствования и задним числом применять счет-фактуру к статье бюджета, ситуация здесь, по-видимому, связана с тупиковой ситуацией в отношении того, как продолжить ремонт, которая распространилась на практическую невозможность пройти решение 3/4, оставляя совет страты в незавидном положении, когда он решает, как выполнить свой долг по обеспечению надлежащего представительства страт в петиции.

Я считаю, что применение расходов в размере 33 072 долл. США к операционному фонду как части утвержденной большинством статьи статьи бюджета для юридических расходов в размере до 50 000 долл. США было уместным и соответствовало статье 97 (b) (i) Соглашения о Договоре, которая предусматривает что расходы из операционного фонда могут производиться, если это разрешено в бюджете.

По заключительному вопросу трибунал установил, что «члены совета страты действовали честно и добросовестно, и поэтому не могут нести личную ответственность, даже если они были неправы, наняв и заплатив [адвокату]».”

Рейнкок против Бертона , 2017 BCCRT 91, касался двухуровневой дуплексной корпорации. Оба участка обслуживались кондиционерами, расположенными рядом на крыше участка. Один владелец земельного участка попросил отдать распоряжение другому владельцу, чтобы его кондиционер «создавал шум и вибрацию и чтобы [его] переместили на землю». Этот другой владелец подал встречный иск, основанный на том, что она охарактеризовала как возмездие.

Трибунал отказался отдать приказ, сославшись на отсутствие доказательств того, что кондиционер вызывал неудобства:

Мисс Рэйнкок не сняла с себя бремя доказывания того, что Burton AC вызывает неоправданный шум или чрезмерную вибрацию. На основании имеющихся у меня свидетельств я считаю, что Burton AC не неисправен и не вызывает шума или чрезмерной вибрации.

Трибунал также пришел к выводу, что доказательств, представленных по встречным искам относительно возмездия, недостаточно для подтверждения какого-либо из запрошенных приказов.Трибунал сделал следующие общие комментарии по поводу свойств дуплексных слоев:

Я повторяю, что проживание в дуплексе может быть напряженным и очень напряженным, если жители не ладят. Принимая это решение и отдавая приказы, я не собирался критиковать ни одного из владельцев за их поведение. Я попытался облегчить будущее для владельцев, живущих так близко друг к другу. Им не нужно дружить, но им нужно уважать и быть вежливыми друг с другом

В г.P. v The Owners, Strata Plan ABC , 2017 BCCRT 94, владелец страта-участка-заявитель утверждал, что корпорация-ответчик не смогла обеспечить соблюдение своего служебного положения в отношении жалоб владельца на шум от соседнего земельного участка и проиграла. «Надлежащим образом расследовать и отреагировать на жалобы владельца на шум в отношении блока 801, отметив, в частности, что с января 2016 года владелец блока 801 является членом местного совета».

Суд постановил, что владелец не представил доказательств какой-либо небрежности или недобросовестности в ходе расследований, проведенных корпорацией страта:

Сначала я обращаюсь к утверждению владельца о том, что эта группа ненадлежащим образом проводила расследование, поскольку владелец квартиры 801 был членом совета с января 2016 года.Я считаю, что это утверждение не доказано просто потому, что нет никаких доказательств, противоречащих показаниям группы о том, что владелец блока 801 не участвовал в качестве члена совета в расследовании жалоб на шум или в решениях группы. . . . Владелец не представил никаких доказательств того, что пласты были подвергнуты ненадлежащему воздействию блока 801, кроме предположений и его интерпретации положения пластов, которые на сегодняшний день не подтверждают жалобы владельца на шум. На основании имеющихся у меня свидетельств я считаю, что эти слои действовали добросовестно.Я говорю то же самое о широких утверждениях владельца о том, что пласты проявили халатность при расследовании жалоб на шум. Хотя, возможно, было бы легче разрешить этот спор, если бы страты вели больше внутренней документации своего расследования, от них не требуется документировать расследование, и приведенные выше доказательства просто не подтверждают это обвинение в халатности. . . .

Кроме того, владелец не смог указать на какие-либо объективные доказательства причинения неудобств:

Основная и серьезная проблема для владельца заключается в том, что, возможно, за исключением 16 января 2016 года, он не смог связаться со стратами во время шума, даже после того, как ему дали для этого телефонные номера.Судя по собственному журналу владельца, который он позже предоставил, был ряд случаев, когда предполагаемый шум происходил днем ​​или ранним вечером, но при этом он не контактировал со слоями. Я считаю, что, основываясь на собственных доказательствах владельца, он приглашал страту в блок 701 только три раза (ноябрь 2015 г., 16 января 2016 г. и ноябрь 2016 г.), и в двух из этих случаев они присутствовали (ноябрь 2015 г. и ноябрь 2016 г. шумовое тестирование). В целом, я считаю, что владелец не предоставил адекватного объяснения того, почему он не связался со слоями, чтобы лично засвидетельствовать шум в других предполагаемых многочисленных других случаях, учитывая его доказательства того, что шум продолжался в основном ежедневно.

В итоге суд отказал в иске.

В деле Kuo v The Owners, Strata Plan LMS 4350 , 2017 BCCRT 98, владелец страты-заявителя утверждал, что «страта по ошибке использовала одну из его стоянок для хранения и отказывается вывозить хранящиеся предметы». Он просил трибунал «издать приказ о том, чтобы слои уведомили его за 24 часа о доступе к его парковочным местам и чтобы ему возместили уплаченные судебные издержки».”

Хотя компания Strata Corporation присутствовала на слушании, она «не представила материалов в отношении требования владельца о предварительном уведомлении и возмещении уплаченных судебных издержек». Поскольку он не «[оспаривал] какие-либо доказательства или заявления владельца», суд «принял [редактировал] доводы владельца по этой причине».

«Хотя неясно, почему слоям все еще может требоваться доступ к парковочным местам LCP владельца, — постановил суд, — чтобы отдать приказ, запрошенный владельцем, поскольку это, безусловно, разумно.”

Ремонт и обслуживание в многоуровневой схеме

Руководство по ремонту и обслуживанию квартир в стратах

Для ремонта и обслуживания в поэтапной схеме, как правило, корпорация собственников должна ремонтировать общую собственность, а владельцы должны ремонтировать все, что находится на их участке. Однако не всегда ясно, что является общим имуществом, а что — индивидуальным участком.

Основное правило состоит в том, что все, что находится в воздушном пространстве объекта, включая все внутренние стены, обычно является участком и, следовательно, несет ответственность за его владение.Все, что находится за пределами этого воздушного пространства, включая стены, окна, двери и плитку, прикрепленную к полу и ограждающим стенам, обычно является общей собственностью и, следовательно, ответственностью корпорации владельцев. Для уточнения того, что является общей собственностью, а что является собственностью участка, см. Свой план слоев.

Общие правила ответственности за ремонт и техническое обслуживание в многоуровневой схеме

• Потолок — Корпорация владельцев должна отремонтировать что-либо в потолке, однако могут возникнуть обстоятельства, при которых владелец несет ответственность, если они внесли улучшения в потолок.
• Стены — Корпорация владельцев должна отремонтировать что-либо в ограждающих стенах. Владелец должен отремонтировать все стены на участке.
• Ковры — Владелец должен ремонтировать и поддерживать ковры на участке. Корпорация владельцев ремонтирует и обслуживает ковры общего пользования, такие как ковры в коридорах.
• Светильники — если они встраиваются в потолок, ответственность за это несет корпорация-собственники. Если он висит на участке, это ответственность владельца.
• Рулонные ворота или гаражные ворота — Ремонт ограждающих роликовых ворот является обязанностью корпорации владельцев.
• Балкон — Ответственность за балконы, как правило, несет корпорация владельцев.

Как мы проводим ремонт и техническое обслуживание?

Если это связано с общим имуществом, обратитесь к руководителям вашего уровня или к секретарю (или другому члену) комитета Strata и сообщите им подробности проблемы. Затем комитет по слоям организует ремонт через менеджера по слою или управляющего зданием. Если проблема заключается в незначительном ремонте, ее можно будет устранить без необходимости встречи.

Для более крупного, более дорогостоящего или сложного ремонта может потребоваться общее собрание для утверждения расходов или принятия решения о том, какие действия предпринять.

Если никаких действий не предпринимается, вы можете перенести предложение о ремонте на следующую встречу.

Часто задаваемые вопросы

Ремонт и техническое обслуживание финансируются в рамках взимаемых вами сборов. Капитальный ремонт и обслуживание общего имущества могут быть запланированы и включены в 10-летний план фонда капитальных работ.В случае непредвиденного ремонта общее собрание вносит предложение о повышении сборов для покрытия стоимости работ. Сумма будет выплачена владельцами в зависимости от их права на квартиру.

Корпорация собственников должна отремонтировать общую собственность, а владелец — отремонтировать их участок — независимо от того, было ли повреждение случайным или небрежным. Если кто-то другой повредит вашу собственность, то, как и в случае любого иска о возмещении ущерба, вы можете подать в суд на возмещение стоимости ремонта от этого человека.

Техническое обслуживание и ремонт в схемах Strata — Обязательства корпорации владельцев

Owners Corporation — Отдел по делам потребителей Виктория

На этой странице:

Что такое план обслуживания корпорации собственников?

С возрастом ваше здание будет нуждаться в обслуживании. Хорошее обслуживание помогает сохранить ценность здания и делает его более приятным для проживания.Плохое обслуживание или небрежное обращение могут привести к серьезным повреждениям и угрозе безопасности.

План обслуживания корпорации собственников (ранее корпоративный) должен включать:

• основных капитальных объектов для ремонта и замены в ближайшие 10 лет
• текущее состояние этих предметов
• , когда необходимо отремонтировать или заменить элементы или компоненты
• сметная стоимость ремонта и замены этих предметов или компонентов
• ожидаемый срок службы этих предметов или компонентов после ремонта или замены.

Если корпорация собственников имеет план обслуживания, тогда у нее должен быть фонд обслуживания, чтобы покрыть стоимость работ по плану. Для получения дополнительной информации посетите нашу страницу «Фонд поддержки — корпорации владельцев».

Корпорация собственников обязана отчитываться о выполнении своего плана технического обслуживания, если таковой имеется, на каждом годовом общем собрании.

Загрузите утвержденную форму плана обслуживания корпорации владельцев (Word, 228 КБ).

Виды обслуживания

Содержание общего имущества корпорации ваших собственников (бывшего юридического лица) включает:

• корректирующее обслуживание — поддержание вашего здания на приемлемом уровне.Это включает в себя чистку водостоков и замену лампочек. Он должен покрываться ежегодными сборами
• прогнозируемое обслуживание основных капитальных объектов — для предотвращения прогнозируемого отказа инфраструктуры здания или основных капитальных объектов; например, замена лифтов из-за износа. Эти расходы должны покрываться за счет ежегодных сборов по плану обслуживания
.
• экстренное корректирующее обслуживание — должно происходить немедленно из соображений здоровья, безопасности. Включает в себя ремонт во избежание быстрого износа конструкции или ткани; например, ремонт кровли после урагана или ремонт битого стекла.Расходы должны покрываться страховкой замены и восстановления.

Нужен ли моей корпорации владельцев план обслуживания?

В соответствии с Законом о корпорациях владельцев от 2006 г. , ваша корпорация владельцев должна ремонтировать и обслуживать:

• общая собственность, например сад или природная полоса
• движимое имущество, принадлежности, принадлежности и услуги, относящиеся к общему имуществу
• оборудование и услуги, которые приносят пользу некоторым или всем участкам и общему имуществу
• имущества, которое находится в его ответственности.

Все владельцы, корпорации, комитеты и делегаты должны проявлять должную осторожность и осмотрительность при выполнении функций и полномочий, включая техническое обслуживание и ремонт.

Мы рекомендуем, чтобы все корпорации-владельцы имели план обслуживания, но только некоторые корпорации-владельцы должны иметь план по закону:

• Установленные владельцы корпорации должны иметь план обслуживания и фонд обслуживания.
• Необязательные владельцы корпорации не обязаны иметь план обслуживания, но могут сделать это.
• Недвижимость с несколькими корпорациями владельцев обычно имеет профессионального менеджера корпорации владельцев, который может посоветовать об обязанностях по обслуживанию.

Для получения дополнительной информации о планах обслуживания посетите веб-сайт Land Use Victoria.

Подготовка к плану предупредительного ТОРО

Чтобы подготовить план обслуживания корпорации владельцев, вам потребуется как минимум:

• план деления с указанием размеров и расположения сервитутов
• планы зданий со спецификациями и деталями конструкции
• Детали оборудования и услуг
• Возраст и состояние здания и оборудования, такого как лифт и установка кондиционирования воздуха
• требования к планированию, наследию и разрешениям на строительство
• предыдущие отчеты по зданию
• детали предыдущих работ по техобслуживанию.

Создание плана предупредительного ТОРО

Для создания плана обслуживания корпорации собственников:

• Создание записей о техническом обслуживании и подрядчиках
• провести техническое обследование
• просмотреть результаты обследования технического обслуживания
• организовать технический осмотр для опций и затрат
• подготовить отчет о техническом обслуживании
• подготовить смету на техническое обслуживание
• утверждает и выполняет план технического обслуживания и бюджет.

Разработка цикла обслуживания

Ваша корпорация-собственник должна разработать цикл обслуживания, который включает:

• с указанием общей собственности, движимого имущества, приспособлений, принадлежностей и услуг
• оценка состояния общего имущества, движимого, инвентаря и инвентаря и рекомендации по обслуживанию
• планирование технического обслуживания, составление бюджета и выделение средств
• выполнение плановых работ
• регулярный опрос жителей по вопросам содержания и проверки общего имущества
• в качестве пункта повестки дня каждого годового общего собрания.

10 самых распространенных проблем, связанных с обслуживанием собственности — Premier Business Investments, LLC

Когда дело доходит до управления недвижимостью и обслуживания жильцов, техническое обслуживание находится на первом месте. Независимо от того, делает ли житель запрос на обслуживание или общественный бассейн находится в затруднительном положении, хорошее обслуживание действительно сияет, когда речь идет о компании по управлению недвижимостью Gilbert AZ . Если вы не будете следить за ремонтом и запросами, это может привести к текучести арендаторов и даже к более дорогостоящим проблемам.

Всегда всплывают некоторые общие проблемы с обслуживанием собственности. Заблаговременная подготовка к ним поможет уменьшить проблемы жителей и вашей компании.

1. Вышли из строя кондиционеры (14,2% всех запросов на техническое обслуживание)

Лето, и сюрприз, сюрприз, кондиционирование воздуха в отеле 15B не работает. Почему кажется, что кондиционеры всегда отключаются во время сильной жары? Скорее всего, они то бегали, то бегали, но теперь они бегают больше, чем когда-либо, в результате чего ремни рвутся, а протечки открываются.

Если вы не отремонтируете HVAC в течение 3 дней, вы, скорее всего, также получите жалобу. Это срочный ремонт, поэтому ваш арендатор не обрадуется, если вы отложите его более чем на день. Также лучше держать на связи специалиста по HVAC в жаркие месяцы.

2. Сломанные двери и замки (около 12% запросов на обслуживание)

Были ли у вас когда-нибудь заперты жилец или старый ключ от двери внезапно ломался? В любом случае ваш арендатор не может попасть внутрь, и первым, кто позвонит, будет управляющий.Хотя полезно иметь запасные ключи, вам также может понадобиться слесарь, если вы хотите решить проблему и сделать аренду доступной для арендатора.

3. Комод Горе (8,3% запросов на содержание собственности)

Туалет работает, и если вы его не поймаете, у арендатора будет масса проблем. Если унитаз засорится, это может привести к утечкам, затоплению, плесени и множеству других проблем, если вы не устраните это сразу. Если у вас нет в штате хорошего сантехника, вам обязательно нужно вызвать местного сантехника, который решит эти проблемы.В противном случае вам, возможно, придется иметь дело с ремонтом всей ванной комнаты от плесени и грибка, не говоря уже о разозленном арендаторе.

4. Ванны и водостоки (7,5% всех запросов)

Проблемы с водопроводом решают все, когда дело доходит до запросов на недвижимость. Ванны и душевые кабины необходимы, но когда ваш слив забивается или протекает, вероятно, проблема с герметиком или что-то происходит в трубах. В любом случае, вы не узнаете, пока не попросите водопроводчика осмотреться.

Для устранения этих проблем может потребоваться несколько часов и частей, что может быть довольно дорогостоящим.Вот почему управляющие недвижимостью должны проверять ванные комнаты и сантехнику один раз в год.

5. Тонет в беде (всего 5% всех запросов)

Засорения, протечки, потеки, треснувшие шланги, запахи и ряд других загадочных проблем могут скрываться под раковиной. Многие запросы на техническое обслуживание относятся к раковине, и, хотя может показаться, что эти проблемы должно быть легко выявить, утечки и остановка воды не всегда легко исправить. Опытный сантехник может починить это за одно посещение, но, скорее всего, вам понадобится запасная деталь, что может занять некоторое время.

6. Ситуация не очень жесткая (почти 3% всех запросов)

Однако, опять же, не стоит слишком долго ждать, чтобы исправить неисправность, потому что арендаторы не захотят тратить зря продукты и замороженные продукты.

7. Lights Out (2,7% запросов)

От короткого замыкания в розетке до поломки осветительных приборов — существует множество причин, по которым освещение может выйти из строя. Большинство арендаторов получат свои собственные лампочки, но если свет продолжает мигать, вам, возможно, придется проверить электрическую сеть и попросить электрика решить проблему раз и навсегда.

8.Душевая кабина (2,7% запросов)

Еще одна проблема с водопроводом, для решения которой может потребоваться некоторый опыт. Душевые лейки ломаются, вода выходит холодной, засорения и протечки — все это проблемы, о которых арендаторы сообщают, когда дело доходит до душа. Хотя вы можете устранить проблему, вам, скорее всего, понадобится сантехник, который знает, что делает.

9. Вывоз мусора (2,6% всех запросов)

Что это за запах? Он вообще включен? Что-то застряло в распоряжении! Если вы какое-то время занимались вывозом мусора, вы знаете, как трудно оставаться наверху этого прибора.Как правило, вывоз нужно убирать каждый год, но арендаторы этого не делают. Вам решать, как решать проблемы утилизации.

10. Бытовые приборы: посудомоечные, духовки, стиральные машины

Некоторые из других распространенных вопросов об управлении недвижимостью , которые вы увидите, особенно в многоквартирном комплексе, связаны с бытовой техникой. От электрических до сгоревших духовок и отключенных от электросети посудомоечных машин — сломанные приборы требуют сначала устранения неисправностей. В некоторых случаях его можно было просто отключить от сети.

Что делать, если у вас есть собственность?

Обязанности | Документация | Квантум Нью Вестминстер

В этом разделе описывается распределение ответственности между Владельцами участков Strata и корпорацией Strata в отношении обслуживания участков Strata и строительной инфраструктуры.

Определение терминов

Общая собственность

Strata Corporation несет ответственность за определение и обеспечение требований по обслуживанию, ремонту и замене общей собственности здания.

Общая собственность с ограниченной ответственностью

Определенная собственность, в том числе внешние двери, парковочные места и балконы, по закону являются частью участка Strata Lot, но связаны с общей собственностью таким образом, что четкое разграничение между владельцем участка Strata и ответственностью Strata Corporation невозможно. быть сделано.Такие предметы часто вызывают озабоченность в отношении общего здоровья, безопасности и благополучия всех обитателей здания. Таким образом, определенные затраты, которые, как представляется, приносят пользу одному собственнику единицы, но которые влияют на других владельцев единицы, объявляются общими расходами, особенно когда правильное функционирование деятельности или элемента является неотъемлемой частью или поддерживает юридически определенные общие элементы и общие расходы.

Собственность владельца лота Strata

Владельцы лота Strata несут ответственность за содержание своих единиц, за исключением аспектов, связанных с ограниченной общей собственностью.

Сантехника

Strata Corporation отвечает за все техническое обслуживание, ремонт и замену частей сантехники, обслуживая более одного подразделения.

Strata Lot Владельцы несут ответственность за обслуживание, ремонт и замену корпусов ванн, плитки, душевых поддонов, унитазов, раковин, посудомоечных и стиральных машин и всей сантехники, связанной с этими предметами. Владельцы также несут ответственность за повреждение квартиры водой, если основным источником такой проблемы является халатность жителей этой квартиры.Владельцы несут ответственность за расходы на водопровод, связанные с засорением канализации в их блоке.

Электрооборудование

Strata Corporation отвечает за все техническое обслуживание, ремонт и замену частей электрических систем и систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, обеспечивая обслуживание более чем одного устройства.

Strata Lot Владельцы несут ответственность за техническое обслуживание, ремонт и замену всех электрических систем и приборов на стороне блока в распределительной коробке в номере, включая сам блок.Владельцы также несут ответственность за техническое обслуживание всех вытяжных вентиляторов и двигателей вентиляторов в блоке,

Парковочные места

Strata Corporation отвечает за обслуживание общих частей гаража, включая места для посетителей и ворота.

Strata Lot Владельцы несут ответственность за поддержание своих парковочных мест в чистом и красивом состоянии (т. Е. Удаление мусора, масляных пятен и т. Д.)

Шкафчики для хранения

Strata Corporation отвечает за обслуживание общих частей складских помещений.

Strata Lot Владельцы несут ответственность за поддержание закрепленных за ними шкафчиков в чистоте и красивом состоянии.

Стены

Strata Corporation несет ответственность за все техническое обслуживание и ремонт наружных стен и внешних частей стен, обращенных к Общей собственности или Ограниченной общедоступной собственности.

Strata Lot Владельцы несут ответственность за обслуживание и ремонт внутренних стен в своих помещениях и внутренних поверхностей стен по периметру.Владельцы также несут ответственность за ремонт и замену всех стен, где основным источником повреждений является халатность жителей квартиры.

Этажи

Strata Corporation отвечает за все техническое обслуживание и ремонт полов общего пользования.

Strata Lot Владельцы несут ответственность за содержание и ремонт полов в своих помещениях.

Windows

Strata Corporation отвечает за все техническое обслуживание и ремонт окон, за исключением внутренних поверхностей внутри блоков.

Strata Lot Владельцы несут ответственность за поддержание в хорошем состоянии внутренних поверхностей своих окон, а также внутренних подоконников. Владельцы также несут ответственность за ремонт и замену всех окон, где основным источником повреждений является халатность жителей квартиры.

Двери и проходы

Strata Corporation отвечает за все техническое обслуживание и ремонт всех дверей, которые обеспечивают вход и выход из помещения или здания, включая двери на балконы и дворы.

Strata Lot Владельцы несут ответственность за поддержание внутренней поверхности своих дверей (включая покраску). Владельцы также несут ответственность за ремонт и замену всех дверей, где основным источником повреждений является халатность людей, находящихся в квартире.

Балконы

Strata Corporation отвечает за все техническое обслуживание и ремонт балконных стен и перил.

Strata Lot Владельцы несут ответственность за содержание балконов в чистоте и за соблюдение Правил, регулирующих то, что может храниться в зоне балкона.

Сводка

Владельцы лотов Strata несут ответственность за следующие позиции в своем наборе (не исчерпывающий список):

Приборы и подключения:

• Плита и духовка
• Холодильник / морозильник
• Посудомоечная машина
• Стирально-сушильная машина
• Микроволновая печь
• Гарбуратор

Сантехника:

• Сантехника — смесители, водостоки, запорная арматура, душевые лейки, ручки, картриджи
• Внутренние трубопроводы и соединения труб, уплотнения, шайбы и т. Д.
• Ванны
• Раковины для ванных комнат и кухонь
• Бак для туалетной воды и его внутренние механизмы
• Ванны и душевые кабины — арматура, заделка, сиденья, заделки швов

Электросистема

• Светильники
• Таймеры Термостаты Переключатели
• Розетки, включая кабельные, сетевые и телефонные розетки
• Автоматические выключатели
• Прерыватели цепи замыкания на землю
• Распределительные коробки
• Обогреватели плинтуса

Система противопожарной защиты:

• Дымовая сигнализация
• Динамики (при видимых повреждениях, закрашивании или вскрытии)
• Спринклерные головки (при видимых повреждениях или закрашивании)

Вентиляция:

• Вытяжные вентиляторы для ванных комнат / душевых
• Вытяжной вентилятор вытяжки с фильтром
• Нагнетательный вентилятор сушилки с внешними ловушками для ворса и воздуховодами

Двери и окна:

• Замки
• Доводчики и защелки
• Ручки и петли
• Зеркала, гусеницы и т.

  No related posts.