Общее имущество многоквартирного дома: Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме — Администрация сельского поселения Радужное Коломенского района

Содержание

Отказ от права собственности в пользу собственников МКД

Ситуации, когда застройщики во время строительства многоквартирных домов продают подвалы, крышные котельные, технические этажи, помещения электрощитовых, которые, по сути, должны быть в составе общего имущества многоквартирного дома (МКД), встречаются повсеместно. Судебной практики по признанию таких помещений общедомовым имуществом много, о чем мы уже писали в статье в нашем блоге. Про проданные застройщиками «на словах» межэтажные кладовые — тоже наслышаны, наверное, все немало.

Хотя единственный в моей практике случай оформления такой кладовки в МКД — это когда такую кладовку купила нотариус. В результате, в судебном порядке она официально оформила межэтажную кладовку и зарегистрировала свое право в ЕГРН. Управляющая организация (УО) узнала об этом с момента появления обязанности в ЖК РФ вести реестры собственников помещений.

Самое интересное, что в суд управляющую организацию никто и не подумал привлечь, тем более в этой кладовке осталось и подъездное освещение, и отопительные приборы, предназначенные для отопления подъезда.

Суд, видимо, решил не вспоминать приоритет жилищного законодательства при этом судебном разбирательстве. А нотариус не один год просто не платила ни за что: ни за содержание, ни за отопление, ни за электроэнергию. УО смогла начислить за все только за 3 года, исходя из общих сроков исковой давности.

А насколько возможно передать такие помещения в доме обратно в общедолевую собственность? В этом вопросе мы и попробуем разобраться в настоящей статье.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) устанавливает общедолевую собственность собственников помещений в МКД на общедомовое имущество. Аналогичная норма изложена в ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ). Отчуждение доли и выдел этой доли в общем имуществе МКД не допускается (п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Согласно положениям действующего законодательства не зависимо от того, будет ли проведена государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или нет, оно переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

То есть, право долевой собственности на общее имущество МКД возникает у собственника помещения в силу закона и не связано с моментом государственной регистрации права. Таким образом, законом не запрещена регистрация своей доли в общем имуществе, но по факту такая обязанность для подтверждения своего права на него, ее не требуется.

Пунктом 1 статьи 42 Закона 218 установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения

неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Как указано на одном из региональных сайтов Росреестра:

«Можно ли зарегистрировать право долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на определенные объекты, входящие в состав общего имущества (например, подвальное помещение)?

В действующем законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие зарегистрировать право собственности на отдельные объекты, входящие в общее имущество многоквартирного дома и предназначенные для обслуживания дома.

Как уже было указано выше, общее имущество является единым, неделимым объектом. Это обстоятельство следует учитывать при обращении за государственной регистрацией прав».

Также имеется следующее Письмо Минстроя РФ от 23 июля 2015 г. № 22876-АЧ/04:

«В Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают обращения, исходя из которых до настоящего времени продолжаются случаи отчуждения или иного способа выбытия (в том числе из пользования) из состава общего имущества в многоквартирном доме его элементов, в частности, подвалов, помещений мест общего пользования и других элементов.

…В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме (далее — общее имущество МКД), в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Во исполнение части 3 статьи 39 ЖК РФ принято постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД (далее — Правила N 491), которыми в том числе установлен порядок определения состава общего имущества МКД.

…Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Из нормативного содержания части 1 статьи 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество МКД возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

При этом, возникновение рассматриваемого права на долю в праве общей собственности не зависит от воли приобретателя помещения в многоквартирном доме.

…На основании вышеизложенного следует правомерный вывод о том, что доля в праве собственности на общее имущество МКД следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.

Указанные нормы также свидетельствуют о невозможности самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества МКД».

В ЖК РФ говорится только об уменьшении общего имущества (ОИ), которое может быть уменьшено только с согласия всех собственников помещений МКД (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Соответственно, увеличение общего имущества также должно быть на основании такого решения, которое принимается на общем собрании собственников (ОСС). И если в статье 44 ЖК РФ конкретно не указано об этом в компетенции общего собрания, то в Правилах содержания многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.

08.2006 г. (далее — Правила 491) это предусмотрено.

Пунктом 1 Правил 491 предусмотрено, что состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления (ОМСУ) — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

Таким образом, состав ОИ определяют собственники для его содержания, органы власти — для проведения контрольных и надзорных мероприятий, а ОМСУ — при проведении открытого конкурса по отбору УО для МКД.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Про отказ от собственности говорится в статье 236 ГК РФ. Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Таким образом, пока у «отказной» собственности не появится новый собственник, оно остается в собственности прежнего собственника, то есть, он также будет нести весь объем прав, а главное — обязанностей в отношении своей собственности, от которой он отказался.

Пунктом 3 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Так как государственная регистрация сделок с недвижимостью обязательная, так как с этого момента лицо считается собственником, то логично будет и то, что отказ от собственности следует также каким-то образом регистрировать.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №…

Полная версия доступна только подсписчикам

Как сделать общее имущество многоквартирного дома источником дохода

При этом собственники, которые пытаются использовать общее имущество, часто сталкиваются с тем, что у него уже есть другой хозяин. Наиболее выгодные коммерческие объекты чаще всего оказываются у домов изъяты или были уже приватизированы. Но даже если они не были приватизированы, муниципалитеты часто записывают их на свой баланс, утверждая, что это их имущество, и сдавая помещения другим лицам. «И даже если за пользование этим имуществом кто-то платит (скажем, сотовые операторы, которые платят за коммуникации на крышах домов и так далее), то потом эти деньги попадают в «общий котел» управляющих компаний. А у таких, как правило, много домов находится в управлении, и ни в одной отчетности не указано, сколько денег было собрано и сколько потрачено», — объясняет Разворотнева.

В каких домах это возможно?

Как говорит президент ГАСИС ВШЭ Павел Жбанов, более 10 лет назад Жилищный кодекс претерпел кардинальные изменения. Парадигма управления жилищным фондом серьезно изменилась — с государственного и муниципального управления на управление собственниками квартир в доме.

Однако возраст многих домов превышает 30 лет. В этих домах на абсолютно законных основаниях общедомовые нежилые помещения (подвальные, межэтажные и так далее) были переданы либо в долгосрочную аренду, либо проданы, либо пока еще остаются в муниципальной собственности.

«Если эти операции по передаче собственности на правах аренды и продажи проходили до внесения изменений в Жилищный кодекс, то они законны и «отыграть» помещения обратно невозможно — закон обратной силы не имеет. Если же передача общедомового имущества проходила уже в период распоряжения им собственников, то в этом случае отторжение имущества многоквартирного дома должны были проходить на основе решения собственников через проведение общего собрания. И сегодня прецедентная судебная практика возвращения прав собственности на подвальные помещения, помещения первых этажей, где располагались магазины, колясочные и так далее, уже очень обширна», — говорит Жбанов.

Как вернуть общедомовую собственность

Любой собственник вправе через совет многоквартирного дома, ТСЖ запросить основание нахождения в нежилых помещениях дома той или иной организации, продолжает эксперт. Если нахождение лиц на этих площадях реализуется без решения собственников многоквартирного дома, то в судебном порядке жильцы могут вернуть принадлежащую им общедомовую собственность. Дальше общедомовое имущество жители могут пустить в хозяйственный оборот, например сдать в аренду.

Кстати, бывает так, что владельцем помещений на первых этажах дома выступает сам застройщик. При продаже квартир в строящемся доме он публично представляет сведения о том, какие помещения будут в общем имуществе МКД, а какие будут проданы как отдельные нежилые помещения, указывает президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Совладение» Александр Павленко.

Тема 8. Общее имущество собственников многоквартирного дома. Жилищное право

Чердачные помещения как общее/необщее имущество

Общеизвестно что согласно ст.36 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, как-то коридоры и лестничные клетки, помещения подвалов, техэтажей, чердаков и т.д.

Между тем, не подлежит сомнению, что помимо вышеуказанных помещений в любом МКД существуют также нежилые помещения, которые имеют самостоятельное назначение и не предназначены для обслуживания МКД (машиноместа, офисы и магазины на первых этажах дома). Конечно, на практике зачастую трудно определить имеет ли то или иное помещение самостоятельный характер или нет, ведь общедомовые инженерные коммуникации (общедомовые стояки проходят в каждой квартире, но это же не делает квартиру общим имуществом других собственников МКД).

Принципиально позиция относительно относимости\не относимости помещений в доме к общему имуществу собственников квартир была сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391\09:

«…правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома».

В марте 2020 Верховный суд рассмотрел дело, в котором собственники квартир, приобретенных на 5 этаже 5 этажного жилого дома, судились с другими сособственниками этого дома за купленные ими у фирмы-соинвестора строительства дома на 6м этаже (чердачном) помещения, превращавшие их квартиру, фактически в двухуровневую (определение ВС РФ от 10.03.2020 №306-ЭС-15-3282). Другие сособственники, естественно, заявляли что данные помещения как находящиеся на чердачном этаже являются общей собственностью и не могут принадлежать одному лицу без отчуждения общим собранием собственников дома.

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов в части отказа собственникам квартир на 5 этаже, добивавшимся за ними признания права собственности на помещения на вышестоящем этаже, и указал, что «сам по себе факт расположения помещений N 1124, N 1110 «а», N 1029 и N 1135 на этаже, который учтен органами технической инвентаризации как чердачный, не является достаточным основанием для их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома, и, как следствие, не свидетельствует о невозможности признания права собственности на них за заявителями.

При этом суд апелляционной инстанции прямо указал на то, что и органами технического учета разные чердачные помещения жилого дома учтены по-разному: часть помещений учтена как помещения общего пользования, большая часть — как иные помещения.

…Помещение N 1029 находится в состоянии, пригодном для постоянного проживания, в нем имеется инженерное оборудование, обеспечивающее условия для постоянного проживания — системы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения (канализации), теплоснабжения, газоснабжения. .

…При этом суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что к рассматриваемым отношениям подлежит применению правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, согласно которой правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Однако, воспроизведя данную правовую позицию, суд апелляционной инстанции ее не применил.

Вместе с тем помещения N 1124, N 1110 «а», N 1029 и N 1135 не могли использоваться иными собственниками помещений жилого дома в качестве общего имущества, поскольку они изначально были переданы по актам приема-передачи Манушину В.А., Ханзадяну А. А. и Ханзадяну С.К».

Следовательно, критериями принадлежности\не принадлежности спорного помещения к общей собственности жильцов в доме, квартиры в которых приватизировались в период массовой приватизации жилья, являются:

— предназначено ли данное помещения для самостоятельного использования;

-использовалось ли оно фактически в качестве общего имущества всеми домовладельцами или только непосредственно одним домовладельцем, в чьем фактическом владении данное помещение находится.

Означает ли это, допустим, что если какое-то обособленное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме использовалось не как общее имущество (например, конкретный домовладелец в 90е годы обособил его, сделал ремонт и использовал под свои нужды, что не вызывало нареканий и претензий со стороны других домовладельцев), то данное помещение и не поступило в общую собственность жильцов дома и данный домовладелец имеет право на защиту своего владения и приобретение права собственности на него, например, по нормам ГК РФ о приобретательной давности (этот институт очень плохо работает в нашей стране). Тогда по логике правообладателем такого помещения остается муниципалитет.

Прошу коллег поделиться своими мыслями и имеющейся практикой.

</o:OfficeDocumentSettings></w:WordDocument></m:mathPr>

Справочник покупателя по типам многоквартирных домов

Есть несколько типов многоквартирных домов, каждый со своим назначением, ценой и потенциальным арендатором.

Многие инвесторы в недвижимость предпочитают квартиры или многоквартирные дома односемейным домам и другим типам коммерческой недвижимости из-за огромных финансовых выгод.

Многосемейные и многофункциональные объекты почти всегда будут иметь положительный денежный поток благодаря наличию нескольких арендаторов.

Плюс, многоквартирные дома можно списать на налоги, что со временем приведет к нулевой налоговой нагрузке.

Прежде чем инвестировать в многоквартирную недвижимость, важно знать различные типы многоквартирных домов, плюсы и минусы каждого, а также то, как вы можете найти недвижимость, которая соответствует вашим потребностям и целям. Все это можно посмотреть здесь.

Типы многоквартирных домов

Многоквартирные дома и многоквартирные дома определяются как любое жилое пространство, в котором две или более единицы занимают одно и то же имущество.

В некоторых многоквартирных домах всего несколько квартир, в то время как более крупные здания в мегаполисах могут быть в несколько десятков этажей и в них могут проживать сотни арендаторов.

И новые инвесторы, и опытные магнаты в сфере недвижимости знают, что многоквартирная недвижимость может быть фантастическим окупаемостью инвестиций, если ее приобретать с умом.

Общая классификация многоквартирного дома обычно определяется его размером.

Три основных размера: малоэтажный , средний / средний и высотный , в зависимости от количества этажей и единиц в здании.

Малоэтажные жилые дома

Когда вы думаете о многоквартирных домах в пригородах, вы, вероятно, представляете стандартный малоэтажный жилой комплекс.

Эти строения обычно имеют высоту четырех или менее этажей (некоторые классификации определяют их как трехэтажные или менее) и могут иметь или не иметь лифтов.

Может быть как одно, так и несколько зданий, расположенных на большой территории.

Примеры малоэтажных жилых домов:

● Жилые комплексы, состоящие из четырех и менее этажей на одно здание

● Таунхаусы

● Рядные дома

● Дуплексы или одноэтажные мультиплексы

● Садовые комплексы

● Жилье для престарелых или льготное жилье

В малоэтажных многоквартирных домах жильцам достаточно места для парковки, а в некоторых есть гаражи за дополнительную плату.

Они также обычно предлагают специальные возможности для людей с ограниченными возможностями или пожилых людей.

Малоэтажные жилые комплексы часто позволяют арендаторам договариваться об условиях аренды с большей готовностью, чем другие.

Эти объекты предлагают меньше удобств, чем их многоэтажные конкуренты, что побуждает некоторых жителей квартир выбирать вместо них средние или многоэтажные дома.

Малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы и одноэтажные многоквартирные дома являются более доступным вариантом для инвесторов в недвижимость, но также приносят меньшую прибыль.

Малоэтажный жилой дом

В исследовании, опубликованном городом и округом Денвер, средне- и среднеэтажные жилые дома определяются как многоквартирные дома от пяти до девяти этажей.

Эти сооружения обычно имеют по крайней мере один лифт и встречаются как в городских, так и в пригородных районах.

Квартиры средней этажности набирают популярность среди строителей, инвесторов и арендаторов.

Примеры многоквартирных домов средней этажности:

● Городские квартиры и кондоминиумы недалеко от оживленных центров города.

● Загородные квартиры и кондоминиумы возле торгово-развлекательных районов.

● Общежития колледжа

● Кондоминиумы

● Гостиницы

● Старшие жилые комплексы

● Доступные и льготные жилищные комплексы

Здания средней этажности — достаточно экономичное решение для застройщиков; создавая больше единиц на квадратный фут земли, инвесторы получат более существенную финансовую отдачу.

Компактные пространства также означают устойчивые решения для жизни, которые лучше подходят для окружающей среды. Их легко построить, легко сдать в аренду, и с каждым годом они становятся все популярнее.

Арендаторам нравятся многоквартирные дома средней этажности, потому что они, как правило, находятся в нескольких минутах ходьбы от магазинов, ресторанов и других развлекательных заведений, а также недалеко от транспортных узлов.

Поскольку среднеэтажные комплексы обычно не находятся в центре города, они часто более тихие и уединенные, чем высотные здания.

Эти объекты недвижимости не требуют особого ухода для арендаторов и обычно предлагают такие удобства, как бассейн, тренажерный зал, места общего пользования и даже зеленые насаждения.

Все больше и больше молодых людей выбирают среднеэтажные кондоминиумы и апартаменты, а не дома на одну семью.

Поскольку в городских районах наблюдается рост населения, среднеэтажные комплексы становятся нормой. Многие инвесторы наживаются на этой тенденции, покупая землю и строя жилые комплексы средней этажности или многоцелевые дома.

Высотные жилые дома

Состоятельные инвесторы приобретают материнскую часть всех многоквартирных домов: многоэтажный жилой комплекс.

Высотное здание — это любое десятиэтажное или более этажное здание, обычно расположенное в оживленных городских районах.

В городах, где открытой земли мало и дорого, высотные здания могут создать эффективные жилищные решения на относительно небольшом участке земли.

Они построены из железобетона и стали.

Примеры многоэтажных жилых домов:

● Роскошные апартаменты в центре города

● Долгосрочная аренда и отели

● Общежития в крупных кампусах

● Субсидируемое жилье или жилье для престарелых в густонаселенных городах

Высотные комплексы давно стали нормой в крупных муниципалитетах, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Чикаго, но они становятся все более популярными в городах среднего размера по всей Америке.

По мере того, как все больше и больше людей движется к центру города, застройщики видят необходимость в более высоких зданиях с большим количеством квартир, что создает более значительный потенциал для увеличения благосостояния инвесторов.

Высотные дома превращают относительно небольшой участок земли в многоквартирный жилой дом.

Однако у этих структур есть свои проблемы. Парковка часто бывает хлопотной, и застройщики должны строить соответствующие парковочные конструкции под жилым комплексом.

Строительство и обслуживание высотных зданий может быть дорогостоящим; конструкции должны соответствовать строгим нормам безопасности. В чрезвычайной ситуации эти переполненные места и множество лестничных пролетов могут означать катастрофу во время эвакуации.

Кроме того, здания должны выдерживать сильные ветры, землетрясения и сильные штормы в зависимости от местоположения.

Однако даже с учетом потенциальных проблем для мотивированного инвестора высотное строительство может быть очень прибыльным предприятием.

Многие из этих построек имеют роскошные апартаменты на верхних этажах, принося невероятный капитал каждый месяц.Большое количество арендаторов также обеспечивает положительный денежный поток.

Совместите доход с налоговыми преимуществами, и инвестиции в многоэтажные квартиры могут оказаться чрезвычайно выгодными для инвесторов.

Здания смешанного типа

Во многих городах и пригородах есть торговые районы со смешанной застройкой. Эти постройки могут быть двух и более этажными, от малоэтажных комплексов до высоких многоэтажек.

Как следует из названия, многоцелевые здания служат разным целям: коммерческим, жилым, парковочным, офисным, промышленным или рекреационным.

Поскольку в 1990-е годы законы о смешанном зонировании были ослаблены, девелоперы начали переосмысливать многоквартирные комплексы, создавая пространства, которые выполняют множество функций и, следовательно, предоставляют разнообразные возможности для получения дохода.

Примеры многоквартирных домов смешанного назначения:

● Городские центры с магазинами на нижнем этаже, офисными помещениями на втором этаже и квартирами на остальных этажах.

● Пригородные поселки с многоквартирными жилыми помещениями, ресторанами и магазинами на одной улице.

● Высшие учебные заведения с классами на первых этажах и жилыми домами на верхних этажах.

Объекты смешанного использования делятся на две категории:

1. Вертикальные объекты смешанного использования , как правило, представляют собой многоэтажные средне- или многоэтажные строения.

На нижних этажах размещаются предприятия, витрины или другие коммерческие арендаторы, а жилые квартиры занимают остальные этажи.

Это самая распространенная, но не единственная недвижимость смешанного использования.

2. Горизонтальные объекты смешанного использования , с другой стороны, могут быть всего в несколько этажей, но расположены в горизонтальном пространстве.

Предприятия могут занимать один конец участка, а жилые единицы — другой.

Многофункциональные здания выгодны как предприятиям, так и жильцам. У предприятий поблизости есть встроенная клиентская база, а жители имеют легкий доступ к покупкам.

Это удобство — одна из причин, по которой объекты смешанного использования стали настолько популярными за последние два десятилетия.

Как инвестировать в многоквартирные дома

Собираетесь ли вы инвестировать в небольшой дуплекс или в высокий небоскреб, очень важно провести исследование.

Многосемейная недвижимость, многоквартирные дома и объекты смешанного использования могут стать успешным дополнением к вашему инвестиционному портфелю.

Некоторые инвесторы предпочитают покупать пустую землю и строить жилые дома.Эта стратегия позволяет вам контролировать свои инвестиции с нуля, разумно строя сообщество, которое создает неограниченный потенциал заработка.

Другие инвесторы покупают существующую недвижимость либо напрямую, либо через инвестиционные фонды (REIT).

Тем не менее, из-за высокого спроса на многоквартирные дома и объекты смешанного использования, конкуренция очень высока, и найти такую недвижимость бывает трудно.

Чтобы узнать больше о том, как найти на рынке многоквартирную недвижимость, ознакомьтесь с нашим руководством «Руководство по поиску целевой многоквартирной и коммерческой инвестиционной недвижимости». ”

Если вы хотите получить конкурентное преимущество в инвестиционной игре с несколькими семьями, вы можете повысить свои шансы на получение недвижимости, выполнив поиск вне рынка.

Что нужно знать о зоне общего пользования в жилом комплексе

В вашем закрытом жилом комплексе «общая зона» является неделимой территорией, которая находится в совместной собственности каждого жителя и совместно обслуживается каждым жителем. Закон штата о квартирах, а также Закон о недвижимости (регулирование и развитие) 2016 года помогают определять и регулировать общую площадь в многоквартирном комплексе.

Что представляет собой «общая зона»?

В соответствии с Законом о недвижимости (регулирование и развитие) от 2016 года общая площадь жилого комплекса включает следующее.

Вся земля для проекта недвижимости или, если проект разрабатывается поэтапно и требуется регистрация в рамках RERA для фазы, вся земля для этой конкретной фазы.
Лестницы, лифты, лестничные и лифтовые холлы, пожарные лестницы и общие входы и выходы из зданий.
Общие террасы и подвалы, парки, игровые площадки, открытые парковки и общие кладовые.
Помещения для проживания лиц, занятых в управлении имуществом, в том числе жилые помещения для сторожа и палаточного персонала или для проживания персонала общественных работ.
Все общественные и коммерческие объекты, как предусмотрено в проекте недвижимости.
Установки централизованного обслуживания, такие как электричество, газ, водоснабжение и канализация, кондиционирование воздуха и сжигание, а также системы водосбережения и возобновляемых источников энергии.
Резервуары для воды, насосы, двигатели, компрессоры, вентиляторы, воздуховоды и все оборудование, связанное с установками общего пользования.
Другие части проекта, необходимые или удобные для его обслуживания, безопасности и т. Д., А также для общего использования.

Как определить общую зону

В акте купли-продажи и регистрационных документах обычно четко указывается информация о земле и общих помещениях. Также следует указать процент безраздельного интереса, относящийся к квартире в общих помещениях и помещениях.Также необходимо уточнить ограниченное количество мест общего пользования и удобств.

Обслуживание общей территории

Застройщик несет ответственность за содержание общей территории до тех пор, пока ассоциация квартирных товарищей не возьмет на себя ответственность. Все жители в равной степени несут ответственность за содержание общей территории. В случае коммерческих зданий домовладелец несет ответственность за содержание общей территории.

Места общего пользования не делятся жильцами. Не может быть никакого разделения, и не может быть никаких препятствий или посягательств на права других со стороны любого члена ассоциации.

Ассоциация собственников квартир имеет безотзывное право доступа в квартиру в разумные часы для обслуживания, ремонта и других связанных с этим работ. Любая такая работа должна осуществляться в соответствии с положениями Закона о квартирах соответствующего штата и подзаконных актов.

Стоимость содержания общей территории

Ассоциация жителей несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание здания. Для этой цели с каждого члена обычно взимается фиксированная сумма.Закон о недвижимости (регулирование и развитие) от 2016 года обязывает каждого получателя нести ответственность за осуществление платежей по содержанию собственности и помещений.

До тех пор, пока ассоциация жильцов не будет сформирована и возьмет на себя обслуживание общей территории, застройщик несет ответственность за содержание за счет платы, взимаемой с каждого землевладельца.

Даже если какой-либо арендатор не проживает в жилом комплексе, все же он / она несет ответственность за регулярную оплату эксплуатационных расходов.Ни один владелец квартиры не может освободить себя от оплаты эксплуатационных расходов, независимо от того, активно ли он / она использует какое-либо обычное помещение. Например, ни один участник не может избежать полной оплаты содержания, даже если он / она не пользуется какими-либо общими удобствами, такими как бассейн или тренажерный зал.

Ответственность за оплату технического обслуживания ложится на владельца, и если квартира сдана в аренду, обычно ее оплачивает арендатор. Квартирное товарищество не может по-разному взимать с собственника и съемщика.

Изменение характера общей зоны

В любом жилом комплексе общая площадь может использоваться для других целей, но не может быть «преобразована» физическим лицом для любого другого использования, которое служит его / ее индивидуальным интересам. Например, если кто-то решит припарковать автомобиль в общей зоне, это не станет официальным местом для парковки.

Обслуживание помещений общего пользования коммерческого здания

В случае коммерческой недвижимости домовладелец несет ответственность за содержание и обслуживание здания.Некоторые из этих сборов включают выплаты по страхованию, ремонту, содержанию имущества, административные расходы, услуги по борьбе с вредителями и услуги безопасности.

В многоквартирном комплексе важно, чтобы росло чувство общности. Общая территория — это место для взаимодействия, и важно знать права и обязанности жителей по отношению к общей территории.

Просмотры сообщений: 867

Переоборудование многоквартирного дома в ТИЦ без выселений

Преобразование многоквартирного дома в ТИЦ без выселений

Энди Сиркин

Практика продажи арендаторов обыкновенных акций с течением времени не только возможна, но и стала очень распространенной в последние годы.Такой подход позволяет владельцу получить максимальную продажную цену за свое здание, не выселяя арендаторов. Это также позволяет владельцу сохранять долю в здании, одновременно сокращая расходы на содержание и обязанности по управлению, а также позиционируя здание для преобразования кондоминиума. Обратной стороной является то, что владелец должен быть готов разделить контроль с другими и полагаться на их финансовую мощь. Но многие собственники понимают, что они уже делят контроль над зданием со своими арендаторами и полагаются на доходы своих арендаторов.В отличие от совладельцев, у этих арендаторов нет вложений в здание и есть все, чтобы выиграть от борьбы с владельцем. Реальность может заключаться в том, что, хотя иметь совладельцев — это рискованно, иметь арендаторов в Сан-Франциско гораздо, намного рискованнее.

Собственники могут защитить себя от финансовых рисков, связанных с арендой у общих совладельцев

Популярным среди владельцев многоквартирных домов, чтобы защитить себя от финансовых рисков совместного владения, было обеспечение комплексного финансирования для каждого покупателя TIC.При такой договоренности первоначальный владелец продолжает производить все платежи по любой банковской ссуде, обеспеченной всем зданием, а общие совладельцы-арендаторы производят платежи первоначальному владельцу. Если совладелец ТИЦ не производит платеж, первоначальный владелец может лишить его права выкупа, используя стандартные внесудебные процедуры обращения взыскания (без участия суда). Внесудебное обращение взыскания обычно менее рискованно, чем выселение арендатора в городе с контролируемой арендной платой. Более того, неплатежи домовладельца крайне редки по сравнению с неплатежами арендатора, вероятно, потому, что неплательщик может потерять огромную сумму.

Новые доступные индивидуальные ссуды TIC обеспечивают вариант финансирования с еще меньшим риском. При такой схеме каждый покупатель ТИЦ получает свой собственный банковский кредит. Но этот подход требует, чтобы первоначальный владелец продал достаточно акций TIC, чтобы полностью погасить свою первоначальную ссуду. Другими словами, для того, чтобы они были индивидуальными арендаторами общих займов, любой жилищный заем, обеспеченный всем зданием, должен быть погашен.

Существуют также хорошо опробованные методы защиты первоначального владельца от рисков разделения обязательств по налогам на имущество, страховым взносам и обслуживанию территории общего пользования.Лучшим подходом является создание ежемесячной системы конфискации и резервирования, чтобы платежи за эти предметы производились задолго до того, когда потребуются средства. Таким образом, любые проблемы с неуплатой могут быть обнаружены и исправлены путем обращения взыскания или других средств правовой защиты задолго до наступления срока оплаты счетов.

Продажа акций ТИЦ не приведет к увеличению налога на недвижимость

Продажа обыкновенных акций в аренду увеличит налог на недвижимость, взимаемый со здания, но снизит налоги на недвижимость, которые вы платите.Оценщик переоценивает проданный процент по продажной цене, но не переоценивает непроданный процент. Итак, если оценочная стоимость вашего здания до продажи TIC составляет 500 000 долларов США, и вы продаете 25% -ую долю в здании за 750 000 долларов, новая оценочная стоимость здания будет составлять 1 125 000 долларов (75% от 500 000 долларов плюс 750 000 долларов). Правильно составленные соглашения TIC всегда предусматривают, что каждый собственник платит налог на недвижимость на основе оценочной стоимости его / ее процентной доли. Итак, в нашем примере покупатель будет платить налог, исходя из его / ее покупной цены в размере 750 000 долларов, а вы будете платить на основе оценочной стоимости не проданных 75% в 375 000 долларов.Ваш налог на недвижимость снизится на 25%.

Использование поступлений от продажи акций TIC при обмене 1031 с отсроченным налогом

Каждая продажа доли TIC может рассматриваться как отдельная транзакция для целей расчета налога на прирост капитала, и выручка от каждой продажи может быть помещена в 1031 обмен с отложенным налогом. В качестве альтернативы, несколько продаж акций TIC могут быть сгруппированы вместе для целей обмена при условии, что они происходят одновременно или в течение относительно короткого периода. Но если вы предоставите продавцу финансирование для продажи, сумма этого финансирования будет считаться облагаемой налогом прибылью, если вы не примете меры предосторожности.Если такие меры будут непрактичными в ваших финансовых обстоятельствах, вы часто можете добиться благоприятного налогового результата, используя режим налогообложения продажи в рассрочку. Другой альтернативой обмену с отложенным налогом 1031 может быть частный аннуитетный траст или PAT. Проконсультируйтесь с налоговым или финансовым консультантом для получения дополнительной информации по этим вопросам.

Об авторе

SirkinLaw APC была пионером в области соглашений об общих арендаторах (TIC), включающих уступку прав владения, которые часто используются в качестве замены для разделения собственности, когда настоящее подразделение невозможно или чрезмерно дорого.В 1985 году Энди Сиркин создал юридическую и транзакционную структуру, которая стала отраслевым стандартом для этого типа TIC. В последующие годы Энди стал первым инструктором по недвижимости, утвержденным штатом для TIC с учетом занятости, первым получил разрешение штата на продажу TIC для крупных зданий и первым убедил институциональных кредиторов предлагать индивидуальные TIC. финансирование, и быть первым, кто разработал кредитные документы и руководящие принципы андеррайтинга кредиторов для частичного финансирования TIC.В последние годы тип соглашения о совместной собственности, который Энди задумал почти 25 лет назад, вырос и составляет примерно 1/3 всех продаж пристроенных домов в Сан-Франциско.

SirkinLaw APC подготовила около 3000 соглашений TIC на основе занятости для объектов недвижимости любого размера и типа и продолжает оказывать помощь в подавляющем большинстве этих сделок в Калифорнии. Этот непревзойденный уровень опыта позволяет нам предлагать проверенные временем подходы для подавляющего большинства ситуаций совместного владения, быстро и эффективно решать проблемы и создавать четкие, простые для навигации и чтения документы, эффективные и экономичные. укреплять.Мы продолжаем улучшать наши документы каждый месяц по мере того, как мы сталкиваемся с новыми ситуациями и узнаем больше о том, какие механизмы TIC работают лучше всего в реальном мире. Мы также делимся накопленными знаниями и поддерживаем профессионалов в сфере недвижимости и сообщество TIC, постоянно публикуя новые статьи на нашем веб-сайте и предлагая бесплатные образовательные семинары.

Наша обычная практика аренды включает в себя общие консультации и консультации, подготовку соглашения TIC, кредитные документы и постоянные консультации с разработчиками, продавцом, риэлторами и владельцами TIC на фиксированной или почасовой основе.Мы пользуемся заслуженной репутацией в плане оперативного ответа на звонки и обеспечения быстрых сроков выполнения заказов. Но что еще более важно, мы известны тем, что находим творческие решения, успокаиваем страхи и находим точки соприкосновения, чтобы сделки и отношения работали. Хотя наша роль обычно начинается в момент создания или продажи общей аренды, мы стремимся оставаться доступными для решения проблем на протяжении всего срока действия каждого TIC. Свяжитесь с нами через нашу контактную форму.

Распространенных ошибок, которых следует избегать при проектировании квартир.

Размышление об общей собственности и о том, как она будет использоваться, поможет вам избежать некоторых досадных (и дорогостоящих) ошибок.

При проектировании нового жилого дома учитывается множество важных факторов. Разработчики и архитекторы будут учитывать такие вещи, как стоимость материалов, влияние строительства на окружающую среду, а также здоровье и безопасность сообщества и жителей при разработке своего видения нового многоквартирного дома.

Часто на этапе проектирования в первую очередь в сознании Застройщика находятся сами Лоты, участки земли, на которых будет жить будущий Владелец.Чтобы продавать свою новую разработку, жилое пространство должно быть идеальным, со всеми уникальными преимуществами, чтобы выделяться из толпы.

При таком большом количестве решений, которые необходимо принять, часто бывают случаи, когда общее свойство и его использование / требования в сборке игнорируются. Общая собственность не принадлежит ни одному Лоту, а является обязанностью Корпорации Владельцев, которая должна быть разделена между некоторыми или всеми Владельцами в собственности.

Хотя обычно это не так гламурно, как высокие потолки или обеденная зона открытой планировки, для которой Владелец может выбрать квартиру, лифт, который поднимает их из фойе в квартиру, или подъездная дорожка, которая позволяет им попасть в автомобильное пространство, имеют решающее значение части живого опыта тоже.

Вот несколько случаев, когда потребности Owners Corporation не были должным образом продуманы до завершения строительства.

Не все бункеры одинаковы.

Все разработчики будут знакомы с планом управления отходами, он требуется для утверждения плана и является важной частью на ранних этапах любой сборки. В Плане управления отходами будет указано количество и размер необходимых контейнеров. В одном из домов в Гринвейле начальник здания был шокирован, когда указанные мусорные баки, необходимые для этого объекта, не соответствовали стандартным размерам, которые предполагал застройщик, и не могли пройти через двери Помещения для отходов — пришлось выбить часть помещения. стена, подходящая к новой двери, не входила в график работ по проекту.

Не совсем тот декор, который я бы выбрала.

Ремонт крыши отдельно стоящего дома несложный. Это не всегда так в многоквартирном доме, где части крыши могут не принадлежать участку, но ответственность за содержание и ремонт несет Корпорация владельцев. Один владелец во Флемингтоне был крайне расстроен, когда в ходе ремонтных работ на его территории было обнаружено, что единственный доступ к крыше был через люк в его гостиной. Этот владелец должен был сделать свой частный дом доступным для подрядчика, выполняющего работы, даже если это означало, что ему нужно подниматься и спускаться по лестнице прямо перед телевизором.

Как высоко вы можете прыгать?

Все внешние окна, к которым жильцы не могут легко или безопасно добраться в любой собственности Strata, обычно заботятся Корпорацией владельцев. Это часто требует, чтобы оконный техник спустился вниз по стене здания, очищая каждый уровень при спуске. Мойщик окон в большом жилом комплексе в Доклендсе не закончил свою смену обычным образом, когда он достиг первого этажа здания и обнаружил, что оказался в ловушке в частном дворе без внешнего выхода.Неистовый стук в заднюю дверь обеспечил ему побег, но, возможно, ему не повезло, если бы Хозяина не было дома.

Рыцарь — менеджеры корпорации владельцев с более чем 20-летним опытом управления недвижимостью в Мельбурне. Нужен совет, чтобы избежать ошибки, подобной описанной выше? Кликните сюда.

Покупка многоквартирного дома: подходит ли вам?

Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость.Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами. Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вам вложение.

Плюсы владения жилым комплексом

Эффект масштаба

Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом сохраняя ту же сумму арендного дохода.

Увеличение денежного потока

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, которые вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

Снижение риска

Одним из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, являются свободные места и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее убираете и повторно выставляете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общую прибыль от инвестиций. Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как свои риски, так и затраты на вакансии.

Управление

Управление недвижимостью может быть как за, так и против владения многоквартирным имуществом.Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены на разных почтовых индексах или на разных рынках. Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал.Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость. Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке.В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, которые помогают поддерживать расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю. Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, придется объединиться в синдикат, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения недвижимости. Чтобы сделать это должным образом, требуются значительные первоначальные вложения и уменьшится денежный поток и прибыль от собственности, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется. Сроки также короче, чем у традиционного жилищного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. .Что произойдет, если собственность сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами недвижимости на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кому подойдет владение жилым комплексом?

Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий.Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая управление зданием в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на то, чтобы контролировать инвестиции, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала.Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

Между тем, есть способы участвовать в владении жилым комплексом без необходимости владеть им самому: покупка акций многосемейного инвестиционного фонда недвижимости (REIT) или, если вы аккредитованный инвестор, инвестирование в краудфандинговый фонд. жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кем вы являетесь как инвестор, от времени, которое вы можете посвятить своим инвестициям, и от ваших финансовых целей.

Руководство по недвижимости, недвижимости и слоям населения

Часто задаваемые вопросы — Настройки COVIDSafe

Последнее обновление: 12 мая 2021 г.

Ответы на часто задаваемые вопросы компаний в секторе недвижимости, недвижимости и отдельных слоев в Виктории приведены ниже. .

Каковы текущие требования к маске для лица?

Вы всегда должны иметь при себе маску для лица, когда выходите из дома, если у вас нет законной причины не делать этого.

Маски для лица по-прежнему являются обязательными в некоторых местах, за исключением случаев, когда имеется законная причина не носить их.

Полный список настроек, при которых маски остаются обязательными, см .: Маски лица.

Проверки и аукционы

Могут ли проводиться проверки или аукционы?

Да. Инспекции частной собственности, коммерческой недвижимости и демонстрационного дома могут проводиться «бесконтактно».

С 18:00 в пятницу, 26 марта 2021 года, при проверках недвижимости применяется коэффициент плотности из расчета один человек на два квадратных метра.

Чтобы работать бесконтактно, агенты должны:

связаться с владельцем собственности, чтобы договориться о подходящем времени и убедиться, что у пассажиров и посетителей не проявляются симптомы COVID-19, самоизоляции или карантина до посещения
предоставить дезинфицирующее средство для рук и потребовать его использования перед входом на территорию.
попросить жителей включить свет и открыть все шкафы, ящики, окна и двери перед осмотром.

Чтобы убедиться, что проверки и аукционы являются COVIDSafe, агенты должны:

обеспечить хорошую вентиляцию помещения или выставочного зала, а также все внутренние и внешние двери открыты в любое время во время проверок
убедиться, что все поверхности, к которым прикасались во время проверки, были очищены и продезинфицировать по окончании осмотра.

Обязательный электронный учет

Я осматриваю собственность или выставляю дом. Какие у меня обязанности?

Присутствующие на частной собственности и осмотр дома должны:

соблюдать текущие требования к маске для лица
использовать дезинфицирующее средство для рук, предоставленное перед входом в собственность
минимизировать касание поверхностей в собственности
, где это возможно, стремиться поддерживать физическое дистанцирование не менее 1.В 5 метрах от других участников инспекции
следуйте принципам COVIDSafe
с пятницы, 28 мая 2021 года, это будет обязательно для предприятий, работающих с клиентами, которые требуют регистрации, чтобы использовать бесплатную службу QR-кода правительства Виктории. Сюда входят проверки недвижимости и аукционы.

Служба QR-кода правительства штата Виктория удобна для жителей штата Виктория и позволяет отслеживать контакты быстро и быстро.

Агенты по недвижимости, в настоящее время использующие систему цифрового хранения данных, связанную с государственным программным интерфейсом (API) правительства Виктории, должны перейти на QR-службу правительства Виктории к пятнице, 28 мая 2021 года.Инструкции по переключению см. На сайте coronavirus.vic.gov.au/register-to-use-vic-gov-qr-code-service.

Агенты по недвижимости несут ответственность за то, чтобы работники и посетители всегда регистрировались на рейс и чтобы электронные записи были актуальными. Узнайте больше о местах проведения и предприятиях, где требуется электронный учет.

Каким образом агенты по недвижимости или агентству по недвижимости должны убедиться, что люди, посещающие медицинские осмотры, не имеют симптомов, самоизолируются или находятся на карантине перед посещением?

Агенты должны попросить потенциальных арендаторов / покупателей заявить, что они не страдают симптомами, самоизолируются или находятся на карантине, при бронировании осмотра.В начале проверки агенты должны еще раз подтвердить это устно.

Если в ходе проверки обнаруживаются признаки того, что у человека есть симптомы, или что он должен находиться в самоизоляции или находиться в карантине, агент может закончить проверку и попросить человека покинуть помещение.

Как часто нужно очищать объекты, открытые для осмотра или аукциона, чтобы уменьшить передачу COVID-19?

Недвижимость должна быть убрана до и после каждого осмотра и аукциона. Поверхности, подверженные сильному касанию (например, дверные ручки), необходимо очищать после каждого осмотра, даже если потенциальные арендаторы или покупатели использовали перчатки.

См. Раздел Очистка и дезинфекция для снижения передачи COVID-19 — советы для бизнеса и строительных площадок.

Подпадает ли под действие ограничений розничной продажи дисплейных комплектов?

Да. См. Руководство по сектору розничной торговли.

Strata, строительные операторы и корпорации владельцев

Ведение документации продолжает оставаться важным инструментом, помогающим Виктории оставаться в безопасности и оставаться открытой.

Многоквартирные дома не требуют QR-кодов при входе, в том числе в фойе или у парадных ворот.Однако тренажерные залы и бассейны в многоквартирных домах требуют электронного учета на входе в эти помещения, поскольку люди с большей вероятностью будут собираться в этих помещениях.

По мере приближения к 28 мая мы пересматриваем все места, где требуется обязательное ведение электронного учета, в соответствии с рекомендациями общественного здравоохранения.

Я являюсь членом корпорации собственников. Каковы мои обязанности в отношении COVIDSafe?

Корпорации-владельцы должны иметь план COVIDSafe для схем и сайтов, которыми они управляют.План COVIDSafe распространяется на зоны общего пользования, включая точки доступа, лифты, фойе и коридоры, а также общие помещения, такие как тренажерные залы, бассейны, обеденные и развлекательные зоны.

Корпорация собственников несет ответственность за выполнение действий, задокументированных в Плане COVIDSafe, и доведение их до сведения жильцов и всех рабочих на объекте. Корпорация владельцев также отвечает за ответы на любые вопросы, которые могут возникнуть у жильцов и рабочих о методах защиты от COVIDSafe.

Корпорация владельцев также должна координировать свои действия с предприятиями, которые занимают участок, так как им необходимы собственные планы COVIDSafe для работы.

Я владею инвестиционной недвижимостью по многоуровневой схеме. Какие у меня обязательства?

Корпорациям владельцев рекомендуется поддерживать контакты с инвесторами в недвижимость на сайте, чтобы делиться своим планом COVIDSafe и вести учет жителей. Дополнительную информацию можно получить по адресу: Служба поддержки коммерческих арендаторов и арендодателей.

Нужен ли операторам зданий план COVIDSafe для многоквартирных домов?

Да. Все многоквартирные дома в викторианском стиле с общими удобствами и работниками (включая сотрудников и подрядчиков) на территории должны иметь план COVIDSafe.

Многоквартирные дома включают:

мало-, средне- и многоэтажных жилых домов
студенческих общежитий
долгосрочная аренда жилья
таунхаусов с удобствами общего пользования
однокомнатных домов с общими удобствами
объекты смешанного использования, где есть жилая часть с удобствами общего пользования.

Как операторы зданий должны управлять местами общего пользования?

Операторы зданий должны принимать разумные меры для обеспечения соблюдения всех Директив по общественному здравоохранению в общественных местах в многоквартирных домах.Это включает наличие плана COVIDSafe.

Строительные операторы должны:

ограничить количество людей в местах общего пользования с помощью вывесок, которые указывают на коэффициент плотности одного человека на два квадратных метра и максимальное количество, разрешенное в зоне за один раз. представители общественности, которые могут присутствовать в помещении одновременно (в соответствии с коэффициентом плотности), и любые действующие требования к лицевым маскам, которые применяются
, используют электронный учет для любого человека, который посещает места общего пользования более 15 минут .

С пятницы, 28 мая 2021 года, для предприятий, работающих с клиентами и требующих регистрации, будет обязательно использование бесплатной службы QR-кода правительства штата Виктория. Сюда входят зоны общего пользования в многоквартирных домах. Полный список отраслей можно найти на сайте coronavirus.vic.gov.au/QR-code-check-in.

Операторы зданий, использующие в настоящее время систему цифрового хранения данных, связанную с государственным программным интерфейсом (API) правительства штата Виктория, должны перейти на службу QR правительства штата Виктория к пятнице, 28 мая 2021 года.Инструкции по переключению см. На сайте coronavirus.vic.gov.au/register-to-use-vic-gov-qr-code-service.

Операторы зданий несут ответственность за то, чтобы рабочие и посетители всегда проходили регистрацию на рейс и чтобы электронные записи были актуальными. Узнайте больше о местах проведения и предприятиях, где требуется электронный учет.

Операторы зданий должны:

установить пункты гигиены с дезинфицирующим средством для рук, на входах в здания и в общественных местах, чтобы способствовать соблюдению гигиены рук у жителей и рабочих.
Открывайте окна и наружные двери, где это возможно, для максимальной вентиляции.Используйте кондиционер для увеличения потока воздуха, однако убедитесь, что не используйте режим «рециркуляции». общие рабочие места и общедоступные места с указанием даты, времени и частоты уборки.

Информационные бюллетени доступны для получения дополнительной информации:

Могут ли открываться закрытые тренажерные залы в многоквартирных домах? (например, спортзалы в многоквартирных домах)

Да.

С 18:00 в пятницу, 26 марта 2021 года, закрытые тренажерные залы могут открыться при условии, что коэффициент плотности составляет один человек на два квадратных метра при укомплектовании персоналом, и коэффициент плотности один на четыре квадратных метра без персонала.

Нет ограничений на количество тренажерных залов или классов физических упражнений, кроме ограничений, налагаемых коэффициентом плотности.

С пятницы, 28 мая 2021 года, для предприятий, работающих с клиентами и требующих регистрации, будет обязательно использование бесплатной службы QR-кода правительства штата Виктория.Сюда входят зоны общего пользования в многоквартирных домах. Полный список отраслей можно найти на сайте coronavirus.vic.gov.au/QR-code-check-in.

Требования к открытию включают:

Тренажерный зал должен быть очищен и продезинфицирован между использованиями
дезинфицирующее средство и другие чистящие средства должны быть доступны в спортзалах без персонала или в периоды отсутствия персонала в спортзалах иметь на месте Маршала COVID, когда учреждение укомплектовано персоналом, чтобы обеспечить соблюдение указаний главного врача и плана COVIDSafe.Для получения дополнительной информации посетите страницу COVID Marshals.
. Вывески должны быть размещены у каждого входа в каждое внутреннее и внешнее пространство, с указанием максимального количества представителей общественности, которые могут одновременно присутствовать в помещении (в зависимости от плотности размещения). частное), а также любые действующие требования к лицевой маске, которые применяются.
максимизируйте поток воздуха и вентиляцию, открывая окна и двери, где это возможно.
используйте кондиционер для увеличения потока воздуха, однако не используйте режим «рециркуляции».

Для получения дополнительной информации посетите: Руководство по сектору услуг в сфере спорта, физических упражнений и физического отдыха.

Для получения дополнительной информации о коэффициентах плотности и ведении записей посетите настройки, где требуется ведение электронных записей, и службу QR-кодов правительства Виктории.

Могут ли открываться бассейны в многоквартирных домах (например, квартирах)?

Да. С 18:00 в пятницу, 26 марта 2021 года, крытые и открытые бассейны в жилых помещениях, в том числе в домах престарелых и многоквартирных домах, могут открываться при условии, что коэффициент плотности на объекте составляет один человек на два квадратных метра.

Закрытые и открытые сауны, спа и паровые бани могут открываться при условии, что коэффициент плотности составляет один человек на два квадратных метра.

Операторы зданий, использующие в настоящее время систему цифрового хранения данных, связанную с государственным программным интерфейсом (API) правительства штата Виктория, должны перейти на QR-службу правительства штата Виктория к пятнице, 28 мая 2021 г. au / register-to-use-vic-gov-qr-code-service.

Вывески должны быть вывешены при каждом входе в каждое внутреннее и внешнее пространство. Вывески должны указывать максимальное количество представителей общественности, которые могут присутствовать в помещении одновременно (в соответствии с коэффициентом плотности), а также любые действующие требования к лицевым маскам, которые применяются.

Можно ли проводить строительные работы в многоквартирных домах?

Да.Жилое и коммерческое строительство, ремонт, установка, ремонт и техническое обслуживание могут осуществляться как в одноквартирных, так и в многоквартирных домах в соответствии с распоряжениями Главного санитарного врача штата Виктория.

При проведении строительных работ на общем имуществе, приобретенном юридическим лицом, как строительная компания, так и юридическое лицо должны соблюдать Директивы главного санитарного врача штата Виктория.

Корпоративные корпорации могут устанавливать свои собственные правила для управления строительными работами в пределах собственности и договоренностей между владельцами в соответствии с распоряжениями главного санитарного врача штата Виктория.

Для получения дополнительной информации посетите: Руководство по строительному сектору.

Как купить жилой комплекс

Если вы ищете источник дохода и (возможно) прирост капитала, вы можете подумать о покупке жилого комплекса. Есть ключевые различия между владением более крупной собственностью, подобной этой, и владением арендуемой недвижимостью на одну или несколько семей. Понимание этих различий поможет вам решить, стоит ли покупать жилой комплекс.

Жилой комплекс обычно классифицируется как жилая недвижимость с пятью и более квартирами. По сравнению с односемейными резиденциями, дуплексами, триплексами и четырьмя комплексами, квартиры предлагают инвесторам привлекательные преимущества. Однако есть и некоторые дополнительные сложности.

Преимущества ЖК

Жилые комплексы, как правило, значительно дороже, чем небольшие многоквартирные дома. Однако на самом деле они помогают снизить риск, увеличивая при этом потенциальную прибыль.Поскольку у них много квартир, владельцы многоквартирных домов не подвергаются такому риску в случае появления вакансий. В отличие от дома, сдаваемого в аренду на одну семью, когда один арендатор выезжает, владелец по-прежнему получает доход от других занимаемых квартир для покрытия расходов.

Эффект масштаба означает, что затраты на техническое обслуживание ниже на единицу. Например, затраты на новую крышу распределяются по всем объектам в здании. Владельцы квартир могут получать дополнительный доход, взимая плату за дополнительные удобства.Сюда могут входить услуги прачечной, торговые автоматы, парковочные места и улучшения. Владельцы арендуемой недвижимости также имеют право на определенные налоговые вычеты.

Когда инвестор обращается к кредитору за финансированием, одобрение больше основывается на финансовых характеристиках собственности, чем на финансах заемщика. Кредиторов больше волнует, покроет ли доход от собственности выплаты, чем кредитный рейтинг заемщика.

Стоимость недвижимости в значительной степени определяется доходом от аренды.Это означает, что владелец потенциально может увеличить стоимость собственности за счет повышения арендной платы.

Недостатки ЖК

По сравнению с арендуемой на одну семью недвижимостью, квартиросъемщики чаще переезжают. Кроме того, они реже заботятся о собственности. Эти различия означают более высокие общие затраты на вакансии и обслуживание.

Управление многоквартирным комплексом, состоящим из множества квартир, может быть сложной задачей. Работа часто передается на аутсорсинг компании по управлению недвижимостью или передается местному менеджеру.В любом случае управление может быть дороже, чем выполнение его самостоятельно.

Многоквартирные дома продаются дольше, если инвестор хочет уйти. Поскольку они менее ликвидны, инвестор, покупающий многоквартирный дом, должен иметь в наличии другие ликвидные активы в случае необходимости.

Как купить жилой комплекс

Прежде чем покупать жилой комплекс, первым делом нужно определиться, какой тип вы ищете. Их часто делят на четыре типа:

Зданиям класса A обычно не более 10 лет, и в них есть такие удобства, как бассейны и фитнес-центры.
Зданий класса B не исполнилось 20 лет, в них меньше удобств, но они находятся в хорошем состоянии.
Здания класса C могут быть возрастом до 30 лет, в них мало или совсем нет удобств и они могут выдерживать ремонт.
Здания класса D часто представляют собой старые субсидируемые жилые единицы в малообеспеченных районах, не имеющие удобств и нуждающиеся в ремонте.

Инвесторы могут искать доступную недвижимость, путешествуя по окрестностям или проверяя онлайн-объявления. Многие предпочитают работать с брокером по недвижимости, брокером по коммерческой недвижимости или бизнес-брокером, который знает местность.Среди факторов, которые необходимо оценить, — расположение собственности, количество квартир в комплексе, общее состояние и удобства.

Финансовые показатели имеют первостепенное значение при оценке инвестиций в арендуемую недвижимость. Список арендной платы — это первое, на что нужно смотреть. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, количество кроватей и ванн в каждой квартире, имена арендаторов, условия каждой аренды и суммы гарантийного депозита.

Показатель заполняемости — еще один ключевой финансовый показатель. Они показывают, сколько времени в комплексе арендуют арендаторы.Также посмотрите на общие затраты на техническое обслуживание и эксплуатацию. Типичная цифра — 40 процентов дохода от аренды и других источников.

Копаем глубже

После того, как вы определили объект недвижимости, который выглядит многообещающим, пора провести комплексную проверку. Это должно включать:

Мотивация продавца. Спросите продавца, почему он продает. Отрицательный ответ — трудности с получением прибыли.
Копии договоров аренды. Вам понадобятся копии всех договоров аренды, чтобы точно знать размер арендной платы, залог и условия.
Налоговые декларации. Просмотр налоговых деклараций владельца даст вам больше уверенности в правдивости его или ее заявлений о доходах и расходах.
Инспекции. Лично осмотрите каждую единицу. Также попросите профессионального инспектора сделать то же самое.
Оценка. Перед тем, как вы сделаете твердое предложение, неплохо было бы попросить профессионального оценщика оценить недвижимость.

Финансирование ЖК

Финансирование жилого комплекса отличается от финансирования частного дома.Обычно вам понадобится 30% снижения. И одобрение будет больше основываться на том, покажут ли финансовые прогнозы, что недвижимость может поддержать выплаты по кредиту, чем на вашей кредитной истории.

Источники финансирования квартир включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды. Квартирные ссуды могут быть на срок от нескольких лет до 30 лет. Они могут иметь фиксированную или регулируемую ставку и могут иметь штрафы за предоплату.

Ссуды без права регресса не позволяют кредитору наложить арест на личное имущество заемщика в случае дефолта.Ссуды с правом регресса менее затратны, но более рискованны для заемщика. Любой из них может быть доступен для жилого комплекса.

Из-за размера и сложности сделок инвесторы, как правило, сопровождают своих юристов по недвижимости при заключении сделки с жилым комплексом. Большинство инвесторов создают компании с ограниченной ответственностью, чтобы владеть комплексом и защищать свои личные активы от судебных исков или долгов, связанных с недвижимостью.

Итог

Жилые комплексы предлагают несколько привлекательных преимуществ по сравнению с инвестициями в недвижимость на одну семью и несколько небольших семей.Многоквартирные дома, как правило, дороже, и их поиск и покупка занимает больше времени, чем дома меньшего размера. Зачастую ими труднее управлять, и их труднее продать. Но они также могут обеспечить больший доход с меньшим риском.

Советы по инвестированию в недвижимость

Поговорите с финансовым консультантом по поводу инвестирования в жилой комплекс. Найти подходящего финансового консультанта, который соответствует вашим потребностям, не должно быть сложной задачей. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем районе за пять минут.Если вы готовы к сотрудничеству с местными консультантами, которые помогут вам в достижении ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
Если после покупки жилого комплекса вы хотите изучить возможность рефинансирования ссуды на недвижимость, ознакомьтесь с этим руководством по рефинансированию.

Марк Хенрикс Марк Хенрикс занимается личными финансами, инвестированием, выходом на пенсию, предпринимательством и другими темами более 30 лет.Его авторская подпись внештатного сотрудника появилась на CNBC.com и в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях. Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который даст вам жизнь». Его любимые репортажи — это те репортажи, которые помогают обычным людям увеличить свое личное богатство и удовлетворение жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас.В свободное время он любит читать, работать волонтером, выступать в дуэте с акустической музыкой, каякингом, альпинизмом в дикой природе и соревнованиями по триатлону.