Как узаконить перепланировку квартиры 2018 самостоятельно: Как самостоятельно согласовать перепланировку

Как самостоятельно согласовать перепланировку

 

Всех, кто решил делать перепланировку квартиры, посещает важный вопрос: можно ли самостоятельно согласовать перепланировку квартиры? Честный ответ на него — несмотря на все сложности, самостоятельно согласовать перепланировку квартиры можно! Специально для этого мы подготовили для вас подробную пошаговую инструкцию «Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры».

 

 

В инструкции вы найдете:

— Общую схему и отдельные этапы согласования перепланировки квартиры

— Сроки согласования

— Списки необходимых документов

— Список органов власти и организаций, где нужно согласовывать перепланировку

— Последовательность действий на каждом этапе

— Возможные сложности и риски

— Важную информацию, которую вы должны знать

— Наши полезные советы и рекомендации

 

СКАЧАТЬ ИНСТРУКЦИЮ

 

Для вашего удобства мы разместили инструкцию целиком на этой странице в текстовом виде.

 

 

Процедура согласования перепланировки состоит из 5 этапов:

— Разработка проекта перепланировки вашей квартиры

— Согласование проекта перепланировки

— Переобмер квартиры кадастровым инженером после выполнения ремонта

— Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

— Регистрация перепланировки (внесение изменений в сведения ЕГРН)

 

Шаг 1. Разработка проекта перепланировки квартиры

 

Срок:

1-2 месяца

 

Необходимые документы: 

— Технический паспорт на квартиру

— Актуальная выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности / правоустанавливающие документы)

— Поэтажные планы этажа выше и этажа ниже квартиры

— Акт обследования вентиляционных каналов

— Технические условия на электричество и воду (по требованию)

 

Последовательность действий: 

— Сбор необходимых документов

— Составление технического задания для проектной организации с описанием концепции перепланировки

— Поиск и переговоры с проектной организацией

— Разработка проектной документации (разделы ПЗ, АР, ЭО, ВК, ОВ, КМ, проект изменения фасада здания)

 

Результат:

Оформленный в соответствие со всеми требованиями и нормами проект перепланировки

 

Возможные сложности: 

• Если проектная организация только делает, но не согласовывает проекты, есть риск, что проект не пройдет согласование
• Далеко не каждую перепланировку можно согласовать. В таких ситуациях проектная организация может предложить альтернативный вариант перепланировки
• В разных комиссиях требования к объему и оформлению проекта могут отличаться
• Некоторые организации берут отдельную плату за печать дополнительных копий проекта перепланировки

 

Советы и рекомендации:

• Выбирайте проектную организацию, которая специализируется на проектах перепланировки квартир
• Проверьте, есть ли у компании собственный проектный отдел, или она привлекает к проектным работам субподрядчиков и фрилансеров
• Уточните, дает ли организация гарантию того, что проект перепланировки можно согласовать

 

ВАЖНО!

На стоимость проекта перепланировки будет влиять площадь квартиры и сложность перепланировки

Проектная организация должна быть членом СРО (саморегулируемой организации) и иметь необходимые допуски к осуществлению проектных работ

Обязательные разделы проекта перепланировки: ПЗ, АР, ВК 

 

Шаг 2.

Согласование проекта перепланировки вашей квартиры

 

Срок:

от 45 дней

 

Необходимые документы:

— Оформленный в соответствие со всеми требования и нормами проект перепланировки

— Правоустанавливающие документы на квартиру

 

Согласования:

— Возможные предварительные согласования

• Пожарная инспекция (ОГПН)
• Банк (если квартира куплена в ипотеку)
• Государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника)
• Орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания)
• Негосударственная экспертиза (если перепланировка затрагивает несущие конструкции)
• Управляющая компания / ТСЖ

— Межведомственная комиссия

 

Последовательность действий:

— Предоставление проекта перепланировки в надзорные органы и инстанции для получения предварительных согласований

— Подача проекта перепланировки в Межведомственную комиссию

— Исправление замечаний Межведомственной комиссии (при наличии)

— Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки

 

Результат:

Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказ

 

Возможные сложности:

• Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.
• После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней
• Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе
• Ожидание приема в очередях
• Увеличение сроков согласования проекта

 

Советы и рекомендации:

• Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку
• Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)

 

ВАЖНО!

Регламентом предусмотрен срок рассмотрения Межведомственной комиссией проекта перепланировки — 45 дней.

Комиссия может возвращать проект на доработку неограниченное количество раз до полного устранения замечаний.

И каждый раз рассматривать проект в течение 45 дней 

 

Шаг 3. Переобмер квартиры после ремонта

 

Срок:

от 5 дней

 

Необходимые документы:

— Согласованный проект перепланировки

— Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки

— Выписка из ЕГРН

— Декларация об объекте недвижимости

 

Последовательность действий:

— Поиск кадастрового инженера или компании, оказывающей кадастровые услуги

— Выезд инженера на объект и переобмер квартиры после ремонта

— Составление инженером технического плана квартиры

 

Результат:

Технический план кадастрового инженера

 

Возможные сложности:

• Ошибки в составлении и оформлении техническокого плана кадастровым инженером
• Сложности во взаимодействии с кадастровым инженером (самодурство, необоснованная принципиальность и т. п.)

 

Советы и рекомендации:

• Помните, что фактически выполненный ремонт должен соответствовать согласованному проекту перепланировки квартиры
• Проверьте наличие у кадастрового инженера соответствующего аттестата и членства в СРО
• Найдите кадастрового инженера, который специализируется на изготовлении технических планов на квартиру

 

ВАЖНО! 

По закону, переобмер квартиры может выполняться только кадастровым инженером

Статус кадастрового инженера подтверждается аттестатом кадастрового инженера

Если ремонт не полностью соответствует проекту перепланировки, у вас могут возникнуть сложности на этапе ввода квартиры в эксплуатацию

 

Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

 

Срок:

от 45 дней 

 

Необходимые документы:

— Технический план квартиры

— Договор на строительные работы

— Договор на технический надзор

— Акты на проведение скрытых работ

— Документы, подтверждающие членство строительной компании в СРО строителей

— Справка о вывозе строительного мусора

 

Согласования: 

— Возможные предварительные согласования (Пожарная инспекция (ОГПН), государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника), орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания), управляющая компания / ТСЖ

— Межведомственная комиссия

 

Последовательность действий: 

— Получение предварительных согласований

— Подача в Межведомственную комиссию пакета документов

— Выход Межведомственной комиссии на квартиру

— Устранение замечаний — изменить или переделать ремонт (при наличии замечаний)

— Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию

 

Результат: 

Акт ввода квартиры в эксплуатацию

 

Возможные сложности: 

• Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту
• Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта
• Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии

 

Советы и рекомендации: 

• Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом

 

ВАЖНО!

Согласно установленной процедуре, комиссия должна выйти на объект для проверки соответствия реальной перепланировки согласованному проекту

 

Шаг 5.

Регистрация перепланировки

 

 

Срок:

от 14 дней

 

Необходимые документы: 

— Технический план квартиры для Росреестра в электронном виде (на электронном носителе)

 

Последовательность действий: 

— Предоставление кадастровому инженеру акта ввода квартиры в эксплуатацию

— Корректировка технического плана кадастровым инженером

— Подача пакета документов в МФЦ

— Получение выписки из ЕГРН с узаконенной перепланировкой

 

Результат: 

Выписки из ЕГРН (внесение изменений в сведения ЕГРН)

 

Возможные сложности: 

• Большие очереди в МФЦ
• Приостановка регистрации на срок до 2х месяцев и отказ Росреестра
• Необходимость повторно оформять технический план в случае приостановки или отказа
• Необходимость предоставления в Росреестр дополнительных документов

 

ВАЖНО!

Сроки регистрации перепланировки могут существенно увеличиваться

Росреестр может предъявлять дополнительные требования к пакету документов, если квартира куплена в ипотеку

 

Более подробно:

— Сколько стоит согласовать перепланировку квартиры

— Как правильно сделать перепланировку квартиры

 

Наши услуги:

— Согласование перепланировки квартиры

— Узаконить перепланировку квартиры

— Разработка проекта перепланировки

 

Узнать стоимость и сроки согласования вашей перепланировки

Перепланировка квартиры: согласование с инстанциями

Согласования перепланировки требует Жилищный кодекс РФ.

Причины, по которым люди затевают перепланировку своего жилья, вполне понятны. Среди них – и стремление создать для себя и членов семьи максимальный уют и комфорт, и желание воплотить в жизнь нестандартные дизайнерские решения, испробовать новые веяния в организации интерьера, и необходимость в изменении числа комнат в связи с прибавлением семейства.

Настоящая статья посвящена, впрочем, не этому. Затевая столь увлекательное дело, как переустройство жилья, при воплощении мечты Вам обязательно придется столкнуться с достаточно хлопотными реалиями. Речь идет о формальной стороне перепланировки квартиры, согласовании и узаконивании изменений.

Перепланировка с точки зрения буквы закона

Жилищный Кодекс РФ в главе 4 устанавливает механизм регулирования перепланировок. Прежде всего, перепланировкой он называет:

• переустройство конфигурации жилых помещений, если вызванные им изменения требуют внесения соответствующих изменений в технический паспорт квартиры;
• перенос, замену или установку любых инженерных сетей и оборудования, если данные действия потребуют внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Таким образом, если Вы хотите перенести или убрать любую перегородку, не говоря уже о несущих конструкциях, а также изменить местоположение газовой плиты или санузла, — согласование будет необходимо. Ведь все, что изображено в техпаспорте на плане-вкладыше или описано в его тексте, представляет собой неотъемлемые части жилья, и их можно дополнять или удалять, только пройдя через инстанции и заручившись специальным разрешением.

Неприятные проволочки, они же – полезная необходимость

Когда намечается перепланировка квартиры, согласование ее занимает достаточно продолжительный период времени. Помимо получения требуемых разрешений, Вам будет нужно заказать и изготовить проектную документацию. Если ходить по инстанциям самостоятельно, процесс согласования может затянуться и до полугода, да и нервов будет потрачено немало. Можно обратиться за помощью в риелторские конторы или строительные организации, тогда время сократится. Профессионалы обладают налаженными связями и хорошо отработанными схемами взаимодействия с чиновниками. Но их работа стоит денег, поэтому Ваши расходы возрастут.

Все сказанное заставляет хозяев квартир пренебрегать условностями и делать незаконную перепланировку. Но здесь возникает три существенных момента, которые могут свести на нет все выгоды от квартирного самоуправства и даже увеличить Ваши расходы и по деньгам, и по усилиям.

Первый момент – физическая опасность ухудшения состояния здания и нанесения ущерба жильцам. Что бы Вы ни думали, в перепланировке квартиры согласование – не просто некая формальная, утомительная и бессмысленная процедура. Если Вы сломаете капитальную стену, здание станет менее прочным. Для старых квартир это особенно опасно – Вы можете довести дело до того, что соседи сверху попросту обрушатся на Вас со всей своей мебелью. А по техпаспорту или «на глаз» далеко не всегда можно самостоятельно разобраться в том, какие стены в Вашей квартире важны для всего дома. Для этого необходимо знать много архитектурных тонкостей и историю конкретного здания.

Второй момент – дальнейшая судьба квартиры. Если ее планировка не соответствует паспортной, Вы не сможете продать ее, подарить, заложить, то есть совершить любую сделку с данной недвижимостью. Возможно, сейчас Вы ничего такого и не планируете, но от внезапных поворотов судьбы никто не застрахован.

Третий момент – при обнаружении самовольной перепланировки Вам грозят крупные неприятности. Вообще говоря, Вы обязаны обновлять техпаспорт раз в 5 лет и приглашать для этого техника БТИ, хотя обычно никто этого не делает. Но Ваш шум может привлечь излишнее внимание соседей, и они вызовут представителей ЖЭКа или участкового. Тогда от Вас потребуют возврата квартиры в первоначальный вид и (независимо) выплаты штрафа. Есть возможность узаконить перепланировку задним числом, но она реализуется через суд и потребует от Вас гораздо большего времени, денег и нервов, чем описанные ниже законные действия.

Порядок перепланировки квартиры, согласование проекта

• Хорошо представьте себе, что именно Вы хотите изменить.
• Обратитесь в проектную или строительную организацию для изготовления проекта.
• Соберите документы для подачи их вместе с проектом перепланировки и Вашим заявлением в органы местного самоуправления. К необходимым документам относятся: правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, письменное согласие на перепланировку всех членов семьи, а также заключение о возможности переустройства квартиры из органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (конечно, если здание или помещение является таким памятником). Никаких других бумаг требовать у Вас не имеют права.
• Пакет документов принимается под расписку. Передав его в руки ответственного лица, просто ждите. Решение должно быть выдано Вам на руки или прислано по почте в течение 45 дней.
• После окончания перепланировки обратитесь в местную администрацию для составления акта приемки работ, который поступит в БТИ. Остается получить там новый техпаспорт.

Обычно, если проект составлен правильно и с учетом всех особенностей помещений, оснований для отказа в согласовании быть не должно. Но если проектировщики работали недобросовестно, есть риск его получить. В этом случае отказ должен сопровождаться обязательной мотивацией его причин. Неправомерный отказ может быть обжалован Вами через суд.

Защита существующих кварталов от воздействия новой застройки

Эта колонка Advisor была впервые опубликована в феврале 2011 года.

Это первая из двух статей, в которых обсуждаются стратегии регулирования для решения двух проблем, связанных с созданием совместимой и пригодной для жизни точечной застройки. В этой статье основное внимание уделяется достижению совместимости между новой многоэтажной застройкой и существующими районами меньшего масштаба. Во второй статье описываются концепции обеспечения открытого пространства в новых многоквартирных домах.

Принципы разумного роста требуют развития более интенсивных центров смешанного использования в транспортных узлах или других стратегических местах. Следуя этому направлению, многие общины превращают старые центры города и коммерческие районы в более интенсивные центры с многоэтажными зданиями смешанного использования, поощряя 3-6-этажные здания, которые добавляют постоянное население и активность, необходимые для поддержки улучшенного транспорта, местных коммерческих услуг и привлекательные условия проживания. И такая стратегия оказалась успешной во многих населенных пунктах, таких как Рентон, Киркланд, Эверетт, Белвью, Кент и в нескольких районах Сиэтла. Девелоперы, проектировщики и дизайнеры нашли способы улучшить условия для пешеходов, справиться с парковкой и транспортным потоком, а также создать пригодные для жизни — и даже оживленные — городские центры.

Одной из самых сложных задач при планировании более интенсивного развития сообщества была защита условий жизни в соседних районах, особенно сохранение уединения, доступа к солнечным лучам и характера соседних жилых домов. Поддержание пригодности для жизни в близлежащих жилых районах критически важно, потому что успех многофункциональных центров экономически и физически зависит от поддержки соседних районов. В то же время экономика развития обычно требует строительства от 4 до 6 этажей. Задача планировщиков и проектировщиков состоит в том, как обустроить новую многоэтажную застройку таким образом, чтобы приватность, доступ к солнечным лучам и общие условия жизни в соседних жилых домах не оказывали существенного влияния.

Иногда недвижимость, примыкающая к новой застройке, уже занята или планируется построить под многоквартирные дома с соответствующими ограничениями и мерами по смягчению последствий. При этом новое развитие часто совместимо с существующими условиями. Но часто, особенно вдоль коммерческих полос, коммерческие/многофункциональные зоны непосредственно примыкают к устоявшимся жилым кварталам. В большинстве кодексов городского зонирования есть требования к отступам, отступам, экранам и буферам для смягчения последствий крупномасштабной застройки, прилегающей к домам на одну семью, но положения сильно различаются от города к городу. В этой статье рассматриваются такие меры, чтобы дать более последовательное обоснование и руководство в отношении таких правил.

Стандарты физического развития для конфиденциальности

Скрининг на уровне земли

Физическое воздействие новой многоэтажной застройки на соседние жилые дома обычно возникает из двух источников: деятельность на уровне земли, такая как парковка и услуги, и воздействия на верхних этажах, влияющие на конфиденциальность , солнечный свет и визуальные качества. Удары на уровне земли обычно устраняются путем экранирования прочной, предпочтительно каменной, стеной и деревьями, которые растут не менее 20–25 футов в высоту. Деревья такой высоты примерно с двухэтажное здание и будут заслонять вид как в, так и из окон второго этажа резиденции. Отступов здания должно быть достаточно, чтобы оставить место для кроны дерева, а количество необходимого пространства должно быть привязано к типу дерева. Как правило, для колонновидных деревьев требуется не менее 10 футов, и дерево должно быть расположено так, чтобы навес не сильно простирался над двором соседнего дома.

Другой подход к защите качества соседних жилых домов заключается в том, чтобы позволить одноэтажному зданию или части здания доходить до границы участка, при условии, что внешняя стена представляет собой огнестойкую каменную стену высотой менее 12 футов без отверстия. Это предложение может показаться вторжением, но учтите, что многие неудачи на заднем дворе представляют собой плохо обслуживаемые участки, используемые для станций отходов, обслуживания и неприглядного долгосрочного хранения. (Рис. 8.) Каменная стена обеспечивает уединение и границу собственности, вдоль которой соседний житель может разнообразить ландшафт. Кроме того, парковка и служебные помещения закрыты, а в новой застройке меньше ограничений по территории. Допуск зданий к границе участка может быть не таким выгодным, если новое здание примыкает к боковому двору, в котором существующая резиденция расположена менее чем в 10 футах от границы участка.

Неудачи верхних этажей

Влияние верхних этажей на уединение, солнечный свет и обзор представляет собой другую проблему. Размеры неудачи и шага назад должны основываться на логических поведенческих целях и геометрическом обосновании. При рассмотрении неприкосновенности частной жизни возникает вопрос: на каком расстоянии человек чувствует, что в его частную жизнь вторгается кто-то, кто смотрит извне? Другими словами, на каком расстоянии должно быть окно или балкон верхнего этажа, чтобы человек в соседнем заднем дворе чувствовал себя комфортно, занимаясь обычными делами? В своем тексте Site Planning (стр. 15) Кевин Линч отмечает, что 80 футов — это расстояние, на котором человек становится социально значимым, то есть расстояние, на котором можно узнать человека и воспринять его настроение и чувства. Восемьдесят футов — это типичная ширина полосы отчуждения на магистралях, поэтому такое разделительное расстояние кажется вполне разумным. 80-футовая дуга от центра двора, где может происходить деятельность, дает обоснование ограничений для неудач верхнего этажа. На рисунке 4 37-футового отступа будет достаточно для этажей выше 35 футов, если будет обеспечен экран из массивных деревьев. Без завесы из деревьев все истории должны были бы быть отодвинуты не менее чем на 60 футов или более, чтобы предотвратить потерю конфиденциальности. Экранирование взрослыми деревьями, несмотря на то, что оно стоит больше, чем стандартное озеленение периметра, может быть очень рентабельным для застройщика, поскольку оно позволяет уменьшить задержку, необходимую для обеспечения большего разделения.

Решение брандмауэра, показанное на рис. 3, требует большей задержки для достижения того же уровня конфиденциальности. (Рисунок 5.) Обратите внимание, что неудачи будут варьироваться в зависимости от предположений о ширине заднего двора и уровне конфиденциальности, который должен быть достигнут. Если новое здание выходит на боковые дворы на одну семью, то геометрия меняется, но цель обеспечения достаточного пространства между существующими открытыми жилыми помещениями и новыми жилыми единицами остается актуальной. Это предполагает требование, основанное на производительности, а не конкретное требование неудачи. Например, код может допускать меньшую неудачу при условии, что заявитель может показать, что между жилыми единицами и существующими или потенциальными открытыми жилыми помещениями есть расстояние не менее 80 футов.

Другим средством уменьшения воздействия на частную жизнь и повышения привлекательности новых зданий является требование, чтобы балконные перила обеспечивали как минимум 50-процентную визуальную защиту; то есть область под поручнем состоит как минимум из сплошного материала, закрывающего обзор (рис. 6). Это означает, что человек, сидящий на балконе, не сможет смотреть вниз на происходящее внизу, но сможет смотреть горизонтально. В то же время деятельность и предметы, хранящиеся на палубе (например, грили для барбекю, мебель и т. д.), не будут так видны снизу, что придаст новым жилым единицам более аккуратный вид и уединение.

Солнечный свет

Необходимо также принять меры для предотвращения значительного затенения существующих жилых домов, расположенных на земле. Здесь снова важно учитывать контекст разработки. Высокое здание, построенное к северу от жилого дома, не будет затенять этот дом. Точно так же новые постройки, построенные к востоку и западу от жилого участка, по-прежнему пропускают солнечный свет большую часть дня. Таким образом, положения по защите собственности от затенения не должны применяться, если непосредственно на севере нет открытого жилого помещения или малоэтажного жилого дома. Однако здания к югу от жилого дома могут затенять жилой участок в критический полуденный период, когда многие растения нуждаются в прямом солнечном свете, а деятельность на открытом воздухе является наиболее распространенной.

Как правило, большинство людей проводят время на открытом воздухе в период между равноденствиями. О Дне памяти и Дне труда часто говорят как о начале и конце летнего сезона, и все помидоры, кроме очень поздних, были собраны к середине сентября. Таким образом, если новое здание будет отодвинуто или отодвинуто на достаточное расстояние, чтобы обеспечить солнце в дни равноденствий, воздействие на соседний жилой дом будет значительно смягчено. Угол наклона солнца на северо-западе в день равноденствия составляет около 45 градусов, поэтому отступ здания на 45 градусов обеспечит доступ к солнцу в наиболее критические периоды. Отступ не обязательно должен быть проецирован от границы участка, так как может быть нереалистичным, что весь двор будет получать солнечный свет в это время. В конце концов, дом высотой 25 футов, построенный в 5 футах от границы участка, также будет отбрасывать длинную тень на соседний участок. Города должны решить для себя, каковы разумные ожидания от доступа к солнечной энергии. Рисунки 4 и 5 иллюстрируют отступы для доступа к солнечной энергии.

Другие факторы

Там, где переулки отделяют новую застройку от жилых зон, проблемы, рассмотренные выше, решить намного проще. Очевидно, что переулки уменьшают препятствия, необходимые для достижения заданного уровня конфиденциальности и доступа к солнечному свету, поэтому стандарты развития должны быть достаточно гибкими, чтобы не ограничивать без необходимости новые разработки. Иногда коммерческая недвижимость / недвижимость смешанного использования простирается через квартал, так что их участки выходят через улицу от жилых домов на одну семью. В этом случае наиболее важными соображениями являются то, что парковки и зоны обслуживания должны быть полностью экранированы от жилых домов на противоположной стороне улицы, а въезды транспортных средств должны быть расположены так, чтобы уменьшить воздействие дорожного движения. Крупные уличные деревья — хороший способ уменьшить воздействие коммерческой и многофункциональной застройки на жилые улицы.

Мусорные баки и зоны обслуживания также являются источниками раздражения, особенно если они содержат пищевые отходы из ресторанов. Лучшее решение — потребовать, чтобы они располагались внутри здания или, по крайней мере, были отодвинуты от соседней границы участка и экранированы. Рядом с жилыми районами должны быть установлены крытые мусорные контейнеры. (Рисунок 9.)

Шум также может быть значительным раздражителем, но его можно решить, потребовав, чтобы механическое оборудование для новой застройки не создавало более 55 децибел звука на границе участка, примыкающего к одноквартирному (или многоквартирному) дому. зона. Пятьдесят пять децибел ниже, чем при обычном разговоре. Производители вентиляторов и оборудования указывают рейтинги шума для своего оборудования, и можно рассчитать рассеивание шума на заданном расстоянии.

Меры по землепользованию

Другой распространенной стратегией устранения воздействия на существующие кварталы является изменение зон собственности, прилегающей к зоне высокой интенсивности, для поощрения их перепланировки в соответствии с более совместимыми видами использования и типами зданий.

Одним из простых способов решения вышеописанных проблем является разрешение предприятиям занимать дома, прилегающие к коммерческим зонам или зонам смешанного использования, при условии, что недвижимость соответствует всем физическим стандартам зоны для одной семьи и что имеется парковка. Это позволяет размещать небольшие профессиональные офисы в существующих домах. Офисное использование не требует таких же условий конфиденциальности и пригодности для жизни, как жилое помещение, и обеспечит эффективное пространство для целого класса предприятий. В то же время владельцы бизнеса/собственности, скорее всего, обеспечат лучший уход за недвижимостью, чем в случае с арендованным домом в менее чем желательных условиях. (Рис. 10.)

Другая стратегия заключается в том, чтобы разрешить пристроенное жилье для одной семьи рядом с объектами смешанного использования. В то время как соображения, описанные выше, должны быть рассмотрены, перепланировка свойств дает возможность рассмотреть конфиденциальность и другие вопросы при проектировании новых единиц.

Наконец, города могут перезонировать участки, примыкающие к коммерческим зонам/зонам смешанного использования или рядом с ними, чтобы обеспечить многоквартирное строительство. Хотя это распространенная стратегия, у нее есть и недостатки. Во-первых, многоквартирные дома могут не строиться в течение ряда лет. Владельцы недвижимости часто позволяют существующим домам разрушаться в течение нескольких лет до перепланировки, чтобы «слить» их стоимость с собственности. И расширение крупномасштабной застройки на существующие односемейные зоны часто просто распространяет те же воздействия дальше на соседние районы. Даже если эти последствия можно будет адекватно устранить, соседи, вероятно, окажут активное сопротивление. Опять же, наиболее эффективные меры будут зависеть от текущих условий, таких как качество существующего жилья, топография и вероятность воздействия дорожного движения.

Выводы

Целью этой краткой статьи является предоставление практических советов по решению небольшой, но распространенной проблемы реконструкции. Однако возникают три общих замечания, которые имеют значение для более широкой практики формирования нового развития с помощью мер регулирования. Во-первых, цели любой программы регулирования должны быть четко определены. Например, при установке отступов для защиты доступа к солнечному свету необходимо сначала определить, в какой степени следует обеспечивать доступ к солнечному свету и почему. Во-вторых, для успешного решения сложных вопросов, таких как совместимость между типами зданий разного масштаба, часто необходимо внимательно изучить различные условия, к которым применяются правила. Сами стандарты разработки должны быть достаточно гибкими, чтобы учитывать эти различные ситуации. Наконец, при установлении количественных требований, таких как ширина отступа, планировщики должны учитывать исследования в области поведенческих наук и наук об окружающей среде, применимые к ситуации. Продумывание проблем и изучение успешных примеров предпочтительнее простого установления числа без явного обоснования. Тематическое исследование или исследование воздействия соседних высотных зданий после строительства значительно расширит знания специалистов по этому вопросу.

Предложения в этой статье не решат полностью проблему достижения полной совместимости между новой многоэтажной застройкой и небольшими жилыми кварталами. Тем не менее, мы надеемся, что они предоставят несколько инструментов для работы с жителями, владельцами недвижимости и сообществами, которые сталкиваются с этой постоянной проблемой.

«Почему застройщики строят только элитное жилье?»

Остановите меня, если вы уже слышали это: «Застройщики в моем городе строят только элитное жилье. Они не строят ничего, что могут себе позволить обычные люди».

Это обычная жалоба в напряженных дебатах о росте и развитии во многих городах Северной Америки. Иногда наблюдение делается просто для того, чтобы привлечь внимание к потребности в жилье, доступном для людей с любым доходом.

Однако его также можно использовать в качестве аргумента против строительства жилья по рыночным ценам. «Это не поможет людям, которые действительно нуждаются в помощи», — говорят те, кто выступает за сохранение строгих местных ограничений на использование, высоту и интенсивность развития, тем, кто хотел бы ослабить эти ограничения. уже могут позволить себе хорошие дома выиграют от нового строительства, зачем рисковать репутацией вашего района, стабильностью и качеством жизни только для того, чтобы позволить застройщикам заработать больше денег?0005

Представление о том, что выгоды от развития достаются только богатым, может породить своего рода пораженчество среди сторонников доступного жилья. Те, кто мог бы получить выгоду от дополнительных инвестиций в свои районы, не будут мотивированы выступить и решительно отстаивать это, если они не думают, что они будут бенефициарами.

Однако слишком часто наблюдение «Девелоперы строят только элитное жилье» отражает непонимание описываемой ситуации. Почему разработчики в вашем сообществе строят в первую очередь для верхнего сегмента рынка?

Если ваша внутренняя реакция «Жадность!» пожалуйста, читайте дальше. Да, разработчики занимаются бизнесом, чтобы получать прибыль, и их нелегко убедить действовать вопреки этой цели. Но настоящие вопросы, связанные с тем, что, когда и для кого строится, гораздо сложнее.

Нам нужно более глубокое понимание этих проблем, чтобы мы могли вести более сложные разговоры о том, что с ними делать.

Вот пять причин, по которым местные застройщики могут в первую очередь строить дома, которые вы и ваши соседи не можете себе позволить.

1. Новое строительство стоит дорого

Нижний предел цен на жилье в конечном счете определяется фактическими затратами на строительство нового жилья. Fannie Mae сообщила, что в 2017 году средняя стоимость многоквартирных домов составляла 192 доллара за квадратный фут. Это напрямую переводится в ежемесячную арендную плату: в зависимости от ваших предположений (а их много), минимальная приемлемая арендная плата за квартиру среднего размера в этом доме может может легко превысить 1500 долларов в месяц или даже 2000 долларов.

Новое строительство дорого, и точка. Чтобы застройщику вообще было выгодно строить это строительство, ему, вероятно, придется взимать определенную сумму с новых арендаторов. (Источник: Джонни Санфиллиппо)

Аналогичная математика применима к домам на одну семью: согласно данным Национальной ассоциации домостроителей, средняя стоимость строительства дома на одну семью в 2015 году составляла 289 долларов.415 долларов, или 103 доллара за квадратный фут. Даже если земля ничего не стоит и застройщик не получает прибыли, это уже недоступно для многих потенциальных покупателей.

Это не новое наблюдение, что стоимость строительства сама по себе ставит новое жилье вне бюджета домохозяйств с низкими доходами. То же самое было и в другие эпохи. Так как же эти домохозяйства вообще могут позволить себе жилье?

Ответ: фильтрация . По мере старения здания оно часто становится более доступным. Эстетика немного устарела; место нуждается в уходе; район, который когда-то был процветающим, теперь стал менее привлекательным. Таким образом, старое жилье имеет тенденцию «отфильтровываться» до уровня с более низким доходом: богатые покупают новые вещи.

Подумайте, кто покупает новые автомобили, а не подержанные. Это не так уж и отличается. Тем не менее, как отмечает Джо Кортрайт, «кризис доступных автомобилей в Америке не вызывает возмущения», потому что в Америке много доступных автомобилей, а не доступных совершенно новых автомобилей.

И все же многие считают фильтрацию магическим мышлением. «О, так вы говорите, что мы можем построить жилье для богатых, а оно каким-то образом дойдет до бедных?» Я понимаю, почему эта идея вызывает сильное сопротивление. Это часто включает в себя сложную цепь причин и следствий, и поэтому может показаться символом веры.

Скептики правы: на уровне микрорайона или на уровне отдельных домов фильтрация не действует как непреложное правило. Различные вещи могут разорвать цепочку фильтрации. Может произойти джентрификация: ранее заброшенный район становится желанным, что приводит к быстрому увеличению стоимости собственности в этих конкретных кварталах. Смягчение рынка жилья может высвободить скрытый спрос: кто-то, кто жил с соседями по комнате, может решить получить собственное жилье, или кто-то, кто решил не переезжать в определенный город, теперь может решить, что все-таки может позволить себе внести изменения. Этот повышенный спрос может удержать арендную плату от резкого падения.

Фильтрация — очень длительный процесс, и не каждый дом будет работать до тех пор, пока не станет доступным для рабочего класса. Но это не значит, что это не настоящее явление.

Большинство из нас живет в отфильтрованном жилье. Скорее всего, лишь небольшая часть всех зданий в вашем городе была построена в этом году или даже в этом десятилетии. Нереально ожидать, что новое строительство решит наши проблемы с доступным жильем, когда на новое строительство приходится крошечная доля существующих домов.

Вместо этого нам нужно исследовать силы, которые определяют цены как на уже существующие, так и на новые дома. Главной из этих сил является взаимодействие спроса и предложения.

2. Спрос и предложение не в порядке

Давайте разберемся с этим: в девяти случаях из десяти слово «роскошь» на самом деле просто маркетинговый термин. Большинство домов, продаваемых как «роскошные», на самом деле не являются роскошными в любом значимом смысле этого слова. Конечно, если у вас есть личный лифт, домашний кинотеатр или шестнадцать спален, ваш дом может быть роскошным. Однако для большинства из нас «роскошные» дома — это совершенно обычные дома, за которые некоторые покупатели и арендаторы, если рынок достаточно горячий, могут быть готовы платить роскошные цены.

Простой мысленный эксперимент демонстрирует это: представьте, что вы можете перебросить по воздуху милый викторианский дом из Сан-Франциско в Восточный Балтимор. Будет ли он по-прежнему требовать арендной платы в Сан-Франциско? Конечно, нет.

(Слева: Сан-Франциско. Источник: Архив изображений IIR через Flickr. Справа: Балтимор. Источник: Wikimedia Commons)

Поймите, когда вы говорите о «роскошном жилье», вы на самом деле говорите о роскошных местах . Если вы построите почти что-нибудь в Трайбеке, Беверли-Хиллз или Бэк-Бэй, кто-то заплатит за это большие деньги.

Что делает место роскошным? Дефицит. Это когда относительно небольшое количество людей может реально там жить, по сравнению с количеством людей, которые хотели бы как жить там.

Термин «нехватка жилья» часто используется и приводит к путанице в этих вопросах. Как может возникнуть острая нехватка жилья? Конечно, если бы они были, мы бы увидели огромные армии бездомных, бродящих по улицам, верно?

Трудно дать количественную оценку нехватки жилья, потому что в конечном итоге количество домохозяйств, проживающих в данном районе, будет примерно равно количеству жилья единицы в том же районе. То есть большинству людей будет где жить. Эти числа почти никогда не будут сильно рассинхронизированы друг с другом. Однако эта грубая эквивалентность скрывает домохозяйства, которые полностью перемещены из этого района или в первую очередь воздерживаются от переезда туда.

Лучшим способом измерения баланса спроса и предложения является уровень вакантных площадей. Высокая вакантность означает, что имеется больше доступных единиц жилья, чем существует краткосрочный спрос на эти единицы. В результате дома пустуют. В такой среде арендодатели сталкиваются с стимулами для снижения арендной платы или предложения других сделок, чтобы заполучить арендаторов в квартиры.

С другой стороны, в среде с низким уровнем вакантных площадей арендодатели и продавцы могут повышать свои запрашиваемые цены, поскольку у них, вероятно, будет много потенциальных покупателей или арендаторов, конкурирующих за один и тот же дом.

Нажмите, чтобы увеличить. (Источник данных: Ежеквартальный отчет Marquette Advisors Apartment TRENDS)

Эксперты считают нормальную норму вакантных площадей где-то около 5%, и есть данные, свидетельствующие о том, что уровень вакантных площадей сильно коррелирует со скоростью увеличения арендной платы с течением времени. Взгляните на этот график, основанный на данных об аренде в Миннеаполисе.

Диаграмма показывает, что, когда уровень вакантных площадей в районе городов-побратимов был высоким, арендная плата оставалась стабильной или росла примерно на уровне инфляции (около 2%). С другой стороны, когда уровень вакантных площадей был низким, средняя арендная плата росла намного быстрее из года в год.

Является ли влияние вакансий на арендную плату точной наукой? Конечно, нет. Будут ли результаты предсказуемы в масштабе одного района или улицы? Нет. Рынки — это сложные системы с множеством взаимосвязанных циклов обратной связи.

Но даже сложные системы имеют в своей основе математическую логику. Если людей, которые хотят жить в каком-то месте, больше, чем мест, где они могут жить, кто-то проиграет в этой игре «музыкальные стулья». Институт Sightline в Сиэтле снял это видео «Жестокие музыкальные стулья», которое ярко и убедительно иллюстрирует аналогию.

Если фильтрация — это волшебное мышление, то чем она может быть волшебнее, чем вера в то, что если мы перестанем добавлять новые стулья, богатые — которые легко могут выиграть в игре «Размещение музыкальных стульев» — просто уйдут от нее, оставив достаточное количество стульев (т. дома) для остальных из нас?

3. Зонирование вашего города ограничивает строительство менее дорогого жилья

Ограничивая то, где можно строить, зонирование и другие правила землепользования могут ограничить общее количество новых домов в данном районе, городе, или даже в регионе до гораздо меньшего количества, чем в противном случае мог бы обеспечить рынок. Рик Джейкобус в этой фантастической статье 2017 года в Shelterforce объясняет, как это приводит к феномену «только роскоши», сравнивая разработчиков с производителями автомобилей:

Так что нет, проблема не в жадности. Индустрия разработки… ведет себя именно так, как мы ожидаем, что любая отрасль отреагирует на искусственное ограничение объема производства. То же самое произошло бы и в автомобильной промышленности: если бы мы ограничили выпуск Toyota всего 100 000 автомобилей в год, они вполне могли бы оставить себе Lexus и отказаться от Camry, даже несмотря на то, что в больших объемах Camry более прибыльна.

Если бы стоимость земли можно было поддерживать на низком уровне — либо за счет покупки маргинальной, дешевой земли, либо за счет покупки дорогой городской земли, но распределяя ее стоимость на большое количество домов, — застройщики вполне могли бы счесть выгодным построить «Камри» со средним доходом. жилье в масштабе. Но первый вариант, расширение на окраине пригорода, является разорительным с финансовой точки зрения для наших сообществ, в основном из-за колоссального несоответствия между новой общественной инфраструктурой, которая понадобится этим домам в пригороде, и налогом, фактически полученным от нового пригородного строительства. И второй вариант, строительство большего количества домов на том же участке земли, часто невозможен, потому что кодекс зонирования говорит, что это невозможно.

Одним из следствий этого является распространение сноса домов на одну семью в желаемых городских кварталах. Если земля ценная, и все, что вы можете построить на ней, это дом на одну семью, почему бы не построить очень дорогой дом на одну семью? Sightline задокументировал распространение больших домов в Портленде, которые не добавляли в город никакого чистого нового жилья, но были самой прибыльной вещью, которую застройщикам разрешалось строить на своих участках.

Вот почему предложение в проекте комплексного плана Миннеаполиса разрешить строительство дуплексов, триплексов и четырехквартирных домов во всех жилых кварталах является такой многообещающей идеей. Дома на одну семью в самых тонких районах города, особенно вокруг Цепи озер в его юго-западном углу, уже сносят, чтобы построить более крупные дома на одну семью. Что, если бы некоторые из них вместо этого были снесены, чтобы построить триплексы или четырехквартирные дома?

Эти юниты не будут дешевыми, но они будут сравнительно доступными, и это может иметь прямой фильтрующий эффект. По мере того, как люди переезжают в богатые районы, которые в противном случае могли бы жить в соседних районах, в которых преобладает средний класс, будет меньше конкуренции за дома в этих районах среднего класса и меньше повышательного ценового давления.

Использование аргумента о том, что новопостроенные четырехквартирные дома будут недоступны для жителей с низкими доходами, в качестве аргумента против того, чтобы их вообще разрешить, совершенно ошибочно.

4. Другие правила увеличивают стоимость строительства

Новое строительство могло бы быть еще дешевле, если бы его стоимость ограничивалась только землей и строительством. Но множество других факторов увеличивает стоимость разработки, и некоторые из них являются результатом действующих из лучших побуждений местных правил.

Многие строительные нормы, например, требуют спринклеров пожаротушения в жилых домах. Это чаще всего встречается в многоквартирных домах, но в Калифорнии, Мэриленде и Вашингтоне, округ Колумбия, они требуются во всех домах. Эти требования могут добавить шестизначную сумму к стоимости проекта. Тем не менее, в старых зданиях, не оборудованных современными спринклерными системами, не наблюдается эпидемии пожаров. Регулирование спринклеров, само по себе, легко защитить по соображениям безопасности; с другой стороны, его стоимость в виде недостроенного жилья, которое могло бы быть, труднее подсчитать и с ним бороться.

Парковочные минимумы являются одним из основных нормативных факторов, увеличивающих стоимость нового строительства. (Источник изображения: Викисклад)

В большинстве городов есть минимальные парковочные места для жилой застройки. Эти требования приводят к ненужному строительству расточительного количества парковок, что может значительно увеличить стоимость проекта (которая передается арендаторам в их арендной плате).

В некоторых городах застройщики требуют использовать дорогие материалы для фасадов многоквартирных домов, чтобы повысить визуальный и архитектурный интерес. Другие требуют выделения земли или денег для различных общественных приоритетов в качестве условия определенных одобрений. Третьи имеют обширные требования к управлению ливневыми стоками, которые могут сделать городское заполнение в средах, где может не быть много места для газона или удерживающего пруда, непомерно дорогим и сложным. Опять же, дело не в том, что любая из этих вещей равна 9.0003 априори нежелательно. Дело в том, что компромисс может нанести непропорционально большой ущерб рынку доступной аренды.

Еще одной скрытой стоимостью разработки могут быть временные задержки, связанные с процессами проверки местными органами власти. Эти задержки и сопутствующая им неопределенность влекут за собой вполне реальные денежные затраты для застройщиков, которым приходится контролировать свою землю (и, таким образом, платить за нее налоги на недвижимость, а также проценты по любым кредитам, используемым для финансирования ее покупки), в то время как предлагаемые ими проекты реализуют свою реализацию. путь через конвейер утверждения.

Одним из важных следствий всех вышеперечисленных факторов является предоставление привилегий крупным разработчикам по сравнению с мелкими, а тех, кто обладает опытом (и денежными резервами) для управления сложным процессом регулирования, по сравнению с теми, кто только изучает основы и не может наймите модного юриста по землепользованию. Это, в свою очередь, усугубляет проблему номер пять:

5. Ваш город затрудняет строительство отсутствующего среднего жилья

увеличивается с количеством содержащихся в нем единиц жилья. Это больше похоже на ступенчатую функцию: есть определенные точки, где стоимость резко возрастает, потому что должны использоваться другие материалы или методы строительства или применяются другие правила. (Например, Закон об американцах-инвалидах требует наличия дорогих лифтов в многоквартирных домах, но исключает здания, имеющие менее трех этажей и/или менее 3000 квадратных футов на этаж.)

Жилье

«Недостающее среднее», как и здания выше, заполняет жизненно важный пробел между домами на одну семью и большими многоквартирными комплексами. (Источник: Джонни Санфиллиппо)

Жилье

Missing Middle — здания, содержащие от 2 до 19 квартир, — могут быть приятным местом, когда речь идет о стоимости строительства. В частности, от дуплексов до четырехквартирных домов строятся почти так же, как дома на одну семью, но стоимость земли распределяется между несколькими домохозяйствами. Вспомогательное жилое помещение (ADU) построить даже дешевле, чем дуплекс или четырехквартирный дом. Не случайно непропорционально большая часть существующего в Америке «естественного» (т. е. без субсидий) доступного жилья принимает формы «недостающего среднего».

К сожалению, во многих районах мы довольно систематически объявляем «Потерянную середину» вне закона. Дома на одну семью — это единственное, что можно построить на 80% земли, отведенной под жилую застройку, в Сиэтле, 53% даже в удобном для сдачи в аренду Сан-Франциско и 50% в Филадельфии, если назвать лишь несколько городов. В пригородах обычно более 90% земли отведено исключительно под жилые дома на одну семью.

Это приводит к тому, что многоквартирные дома чаще всего принимают форму больших многоквартирных комплексов за пределами таких районов для одной семьи, где застройщик может собрать большой прилегающий участок земли. Эти огромные здания дороже строить как в расчете на квадратный фут, так и в целом.

Сильные города, альтернатива роскоши или краху

Есть ли надежда? Если вы хотите, чтобы на рынке появилось новое жилье для среднего класса, а не только для обеспеченных, возможно ли это? В любом месте?

Оказывается, есть прецеденты поддержания доступного жилья в больших, благополучных, востребованных городах, и каждый из них интересно выглядит непохожим на другие и, кажется, предлагает свои уроки. Здесь Sightline рассказывает о нескольких историях успеха.

Мы в Strong Towns скептически относимся к шаблонным ответам и универсальным решениям. Это не означает полного агностицизма: существуют неопровержимые математические реалии, которые говорят нам, что дорогие города должны строить больше, а не меньше новых домов. В противном случае игра «Жилые музыкальные стулья» будет иметь предсказуемый результат.

Но чирлидинг «Строй, детка, строй» может быть слишком упрощенным ответом, особенно если в процессе зонирования очень целевых районов с высокой плотностью населения для поощрения большего строительства ваш город в конечном итоге приглашает спекуляция землевладельцами в надежде на непредвиденную прибыль. (Такие спекуляции повышают цены на землю и снижают ее доступность.)

Подход «Сильные города» к доступности жилья будет сосредоточен на том, чтобы позволить рыночным сигналам снова работать в каждом районе : места, в которых мы живем, должны иметь возможность меняться, развиваться и, да, расти, если они являются успешными местами, где больше людей хотеть быть. Противоядием от разрушительных последствий больших изменений являются постепенные изменения. Всегда должен быть доступен следующий шаг застройки — от одноквартирного дома к дуплексу, от дуплекса к малоквартирному дому, от малоквартирного дома к более крупному многоквартирному дому.